房地产金融会议精选(九篇)

第1篇：房地产金融会议范文

关键词：保障性住房；融资问题；对策建议

住房问题是重要的民生问题，加大保障性住房建设力度，是改善民生、促进社会和谐的重要举措，是利国惠民的重大民生工程。我国已形成了以经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁住房等为主的多层次保障住房供应体系。并且依据建保[2013]178号文件，自2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。按照规划“十二五”期间，我国将新建各类保障性住房和棚户区改造住房3600万套，累计资金需求将超5万亿元，面对如此大的资金压力，这就需要由中央和地方各级政府筹集。在财政投入不断增加的基础上，这就需要各地不断创新融资模式，多渠道筹集资金。

一、我国保障性住房建设资金融资现状

（一）现有的保障性住房建设资金融资存在的主要问题

1. 资金来源渠道单一，大部分资金来源于财政资金。现阶段我国还处于发展中国家，整体经济发展程度也不高，资本市场起步相对较晚，金融体系还欠发达，也很少利用信托、证券等融资工具，融资效率低下，资金来源渠道单一，形成了过度依赖政府投入的局面。

2. 地方政府财力不足也同时制约保障房建设，地方政府在很大程度上依靠土地出让金作为支持地方发展支柱，加大保障性住房建设力度上明显力不从心，使得地方政府不得不被迫靠发行地方政府债券来支持保障业。这也同时给地方政府在其他社会事业方面造成不同程度影响。

二、保障性住房建设资金主要来源

（一）政府财政预算资金

一是公共预算安排资金，主要是中央补助、省级补助、市县公共预算和地方政府债券安排资金。二是政府性基金预算安排资金，主要是土地出让净收益和住房公积金增值收益扣除风险准备金后的余额（全部用于廉租住房建设）。

（二）自筹资金及社会机构提供资金

社会机构提供资金目前主要依靠银行贷款、公积金贷款支持保障房建设试点资金以及地方政府或投融资平台通过商业银行贷款、信托、债券，各类基金等融入的资金。

三、完善我国保障性住房建设融资的对策建议

对于保障性住房建设大规模的资金需求，就需要采取多种形式的融资策略，以保证保障性住房的建设和融资规模，促进房地产市场的稳定健康持续发展。因此，需要从多个方面关注。

（一）加强融资力度，实施融资创新

面对大规模融需求，创新融资方式加大融资力度，通过培育多元化的融资主体，多种形式的融资方式，拓宽融资渠道，加强重点，建立“以政府为主导、市场运作方式”为主体的保障房融资体系。政府部门还应积极探索债权、股权以及投资基金等多种融资模式，保证保障性住房资金来源的多样化，鼓励各种资本参与保障性住房建设。

（二）构建保障性住房金融体系，可以有效地防范和控制风险

建议成立专门保障性住房融资（贷款担保或保险）机构，如：河北省各地市均成立了专门的保障房融资平台，这样既能为各市融资提供贷款保证，又可以为保障性住房项目融资提供融资服务，以最大限度地确保保障性住房政策的有效执行，有效减少金融机构信贷的风险。

（三）建立房地产信托投资基金

房地产投资信托基金（REITs）作为房地产证券化的一种手段，是通过发行基金的方式募集公共投资者资金。这种投资发行风险相对较低，可以有效疏导社会资金流动性过剩的现状。鉴于廉租房不租不售，现金回流小，但租金收益相对稳定的特点，可采取REITs的运作方式。信托资金拥有成熟的运作团队和运作经验，可以与保障房的承建方合作设立项目公司，负责保障房建设，建成后由政府管理中心进行回购，项目公司收回投资，信托资金退出。

（四）引导保险基金参与保障房融资

依据《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定，保险资金投资不动产可以采用股权、债权、物权以及债权转股权等不同方式。保障性住房作为政府为民、利民的安居工程，土地为政府划拨，并且不以盈利为目的。保险资金投资保障性住房，宜采取债权形式，即仅为保障性住房的建设提供资金，物权、股权形式目前暂不具备操作条件。如太平洋保险上海公租房项目均采取的就是债权形式。即：保险资金与地方政府合作，向地方政府委托的承建主体提供资金，还款来源为保障性住房的出售或出租收益（包括政府回购款项、保障性住房偿债基金、租金收入和出售收入等），政府融资平台或大型国企作担保。

（五）设立地方政府融资平台，并进一步完善各级融资平台

保障性住房投融资平台一般是由地方政府主导设立，具备专业化运作能力的国有非盈利投融资公司。目的主要是为政府保障性住房融资，建设和运营提供有效载体，其实质在于调动多方资源，通过整合运作，解决地方政府在保障性住房的资金筹集，足额配套以及建设管理等方面的难题，并将围绕保障性住房建设的一系列问题常态化有效管理的一种机制平台。建议地方政府加强投融资平台公司的监管和风险管控，做好风险防范，确保资本金充足以及公司治理结构的完善等。

（六）利用住房公积金贷款支持保障性住房建设

为保障性住房提供融资支持。住建部等部门于2010年6月28日颁布了《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》，住房公积金支持保障性住房建设，确立了住房公积金作为住房保障制度中重要融资平台的地位，住房公积金建设贷款作为保障性住房融资方式，为保障性住房提供政策性支持。

四、结语

对于当前的形势，保障房建设是解决城乡中低收入家庭住房改善问题的最佳途径。保障性住房供给不足，并不是建设能力有限，而是缺乏建设资金，地方政府财力不足。随着保障性住房制度建设的日益完善，我们应该让更多的银行等金融机构、各类基金、各类信托机构、地方政府融资平台及利用住房公积金贷款等进入保障房建设中去，多方筹资，打造一个政府主导、多方参与的投融资平台，解决融资难的问题，实现多赢。

参考文献：

[1]李松森，刘慧.完善我国保障性住房建设融资体系的思考[J].金融教学与研究，2012（06）.

[2]潘素侠.保障性住房建设融资问题分析及融资模式探究[J].现代经济信息，2013（08）.

[3]吴威.保险资金投资保障性住房的风险管理探讨[J].保险研究，2011（07）.

[4]李伟.保险资金作用及投资渠道解析[J].上海保险，2013（02）.

[5]王美媛.浅议保障性住房建设的困难与对策[J].现代经济信息，2010（22）.

第2篇：房地产金融会议范文

近期，因上海业务遭到消费者保护委员会和住建委的调查，链家站在了风口浪尖。而金融业务主体之一的链家理财更陷入停业传闻的漩涡中。2月26日，链家对此回应称，链家坚决不为查封房提供交易。记者走访调查发现，链家北京地区贷款业务以及理财业务均在正常运作。但链家金融的资金池、自担保、贷款高杠杆风险以及“理房通”资金使用不透明四大问题仍存悬疑。

上海链家被调查背后涉金融业务

2月23日，上海市消费者保护委员会在通报会上点名链家，通过链家购房的消费者讲述了链家中介服务存在的一些问题。此后，上海市住建委介入调查。上海市住建委2月24日回应表示，链家公司相关门店存在不规范经营行为，对其已展开正式调查，处理结果将及时向社会公布。而上海链家方面也连夜更换窗贴，彻底排查并更新链家门店所有广告窗贴。

在上海消保委披露的两起案例中，上海市民黄先生介绍，链家中介欺瞒了房产的抵押情况和房东的信誉情况，自己支付了七成首付后，房子却接连被三家法院查封，链家更要求自己将父母名下资产作为抵押资产作信用担保才肯继续办理交易。

另外，有市民反映，自己支付了定金后在签订正式协议前才被告知，房屋有 167 万元的抵押贷款，房产证无法办理，而这笔抵押贷款竟然是由链家中介以工作人员名义借给上家、以供其购买其他房产的。

在错综复杂的事件背后，链家的衍生金融被摆到台前，合同中涉及故意隐瞒重要信息，然后利用衍生金融服务阻碍买卖双方正常交易，继而为客户提供各种“有效办法”，比如月利率高达2%的垫付融资服务，金融服务已成了链家最赚钱的业务之一。

目前，链家的金融业务主要有三块：2006年开始的融信按揭（北京中融信担保）、2014年上线的链家理财、2015年开始运营的理房通。

针对外界关于上海链家金融业务暂停的质疑，链家相关负责人回应称，目前上海链家只是暂不承接新的金融业务，目的是集中精力对作业过程中经纪人是否存在违反业务规范流程的操作行为进行全面核查。一旦核查结束，链家将尽快恢复该项服务。正在办理中的金融业务不受影响。

链家金融模式的四大悬疑

目前，链家北京地区贷款业务以及理财业务均在正常运作。有媒体调查显示，链家金融北京地区的资金池、自担保、贷款高杠杆风险以及“理房通”资金使用不透明四大问题仍存悬疑。

在链家理财业务中，包括“家多宝”和“定期宝”两款产品。在分析人士看来，其中的“定期宝”存在资金流向不明问题以及资金池的嫌疑。

客户在体验“家多宝”和“定期宝”这两款产品中发现，作为投资人，这两款产品的投资协议都是和链家地产以及中融信担保签订的协议，并没有和借款人直接签订协议。而借款人也是通过和链家地产以及中融信担保签订协议。网贷之家首席分析师马骏认为，这样的做法表明链家充当了信用中介的角色，而不是单纯的信息中介。放贷要有资质，而目前链家理财并未获得相关金融放贷牌照。

况且银监会于去年底的“网贷细则”征求意见稿将网贷平台定位为纯信息中介，不得提供增信服务，不得设立资金池。

除此之外，“定期宝”的产品借款人和投资人存在一定的利差。比如，投资者在《定期宝服务协议》中的利率是6.4%，而借款人在《借款及担保协议》中的利率却是6.48%，存在0.08%的利差。链家理财的相关人士解释，“定期宝”会配置多个“家多宝”标的，但“定期宝”和“家多宝”的期限不太一致，资金会存在空档，而这时定期宝会持续进行计息，息差就是来补这部分空档期的收益。

在分析人士看来，定期宝产品容易出现期限错配，涉嫌资金池问题。网贷资深专家李子川表示，由于不是投资人与借款人的直接对接，交易信息极不透明，难以判断资金流向，会存在资金池风险，这需要监管方面对平台出具更大的约束力。

调查发现，在链家理财平台上发行的“家多宝”产品中，有不少项目的用途是凑齐购房首付，而这无异于放大购房贷款的杠杆，不仅与房地产调控政策相悖，更加大了购房者的压力，放大了风险。

例如，北京地区二套房目前要求50%的首付比例，那么一套400万元的房子首付部分应当为200万元，杠杆只有一倍，而如果购房者原有的房屋能贷出150万元，实际缴纳资金只有50万元。业内人士表示，链家的这种做法，类似于去年股市的配资，给了本就火热的一线楼市房地产加高了杠杆。在不出现房地产系统性风险的情况下，风险可控，但一旦发生系统性风险，可能会造成巨大的危机。对购房者而言，如果未来收入下降，或房价下跌预期形成后出现抛盘，势必将蒙受损失。

值得注意的是，作为链家金融闭环中的重要一环，“理房通”也被指违规。据悉，理房通是链家旗下定位于全国房屋资金担保支付的第三方支付平台，获得央行颁发的“支付业务许可证”。理房通主要负责买卖双方在房屋交易过程中涉及的定金、房款、物业交割保证金、经纪公司服务费等所有资金安全。

第3篇：房地产金融会议范文

融资成本与融资风险有着密不可分的对称关系，这种关系就是：如果融资风险增加，融资成本相应下降；如果融资风险减少，融资成本相应上升。房地产项目的开发商必须寻求各种资本结构中的融资风险与融资成本的均衡和对称，也就是当项目的融资风险上升时，应有相应的风险受益或成本的节约作为其补偿，这一原理也可用于调整风险后的资本成本率或融资成本率来说明。调整风险后的资本成本率等于资本的时间价值加上资本风险价值。这里，对项目业主而言，资本风险价值与资本风险成反向变动，更严格地说，当两者变动的比例一致时，资本的风险得到了补偿。这一结论对因资本结构的调整和变动而引起的融资风险与融资成本的变动同样适用，也就是资本结构调整的变动，导致项目融资成本的相对上升或下降，其比例与幅度，应与该结构调整和变动导致的融资风险的相对下降或上升比例与幅度相一致。

二、房地产开发项目融资风险产生的原因

房地产项目融资中的风险，大体上可分为两类：系统风险和非系统风险。通常，把那些与宏观市场环境有关的、超出自己控制范围的风险称为系统风险，那些可以自行控制和管理的风险称为非系统风险。

政治风险是指那些由于战争、国际关系变幻、政权更迭、政策变化而导致房地产项目的资产和未来现金流受到损害的风险。概括地说，政治风险产生的主要原因为两大类：一类是政局的不稳定性，主要是战争、国际关系变幻、政权更迭等；另一类是政策的不稳定性，即东道国或当地政府土地政策、税收政策、信贷政策、房改政策、关税政策、价格政策、汇率政策等各项经济政策的变化。

开发和建设一个房地产项目必须要得到项目东道国和当地政府众多相关部门的授权或许可。获得政府的许可一般都要经过复杂的审批程序，这需要花费相当长的时间。如果不能及时得到政府的批准，就会造成项目无法按预定进度进行，这就是获准风险，它产生的主要原因为：规划设计有缺陷、不符合城市规划要求、地方公众反对、政府或其官员设置障碍、项目选址不合理等。

法律风险是指由于东道国法律的变动而产生的风险。一般而言，法律风险产生的因素包括：产权保护、反不正当竞争法、信托体系、外债管理体系、法律强制执行体系等法规的变化。

违约风险又称信用风险，是指房地产项目参与方因故无法履行或拒绝履行合同所规定的责任与义务。违约风险产生的主要原因为：在规定的日期前承建商无法完成项目的施工建设、投资方不履行出资协议、借款方无力偿还债务或拒绝偿还债务、不按约定分红偿付等。

价格风险和收入风险产生的主要原因是房地产市场的供求变化与市场竞争：汇率风险产生的主要原因为外汇政策的变化和汇率的变动；利率风险产生的主要因素为利率的变动。

完工风险指的是房地产项目无法完工、延期完工、或者完工后无法达到设计和交房标准的风险。完工风险的产生取决于四个因素：项目设计技术要求、承建商的建设开发能力和资金运筹能力、承建商所作承诺的法律效力及其履行承诺的能力、政府节外生枝的干预。

经营和维护风险是指在经营和维护房地产项目的过程中，由于经营者的疏忽发生重大经营问题。其中，技术风险产生的主要因素为：整体规划设计是否先进合理、项目选址是否合适、原料来源是否有保证、工程造价是否合理、技术人员的专业水平与职业道德能否达到要求等；生产条件风险产生的主要原因为：自然资源、原材料、能源的供应是否可靠，给排水、交通、通讯以及其它公用设施的条件是否到位。

环境风险指房地产项目的不合理规划和建设对自然环境、文物保护、人们生活和工作环境的破坏，导致要交纳巨额罚款或将项目拆除的风险。环境风险产生的主要原因是房地产项目违反环境保护、文物保护、建筑规划等法规。

三、市场开发和运营中可能产生的风险

随着房地产开发项目的进展，受委托的咨询机构还应该动态的审查、评估各参与方在项目建设中的实施情况，并对房地产开发项目所需的设备、材料、能源的供应情况、价格变化情况以及在建设过程中可能出现的市场需求变动情况提出咨询意见，及时向投资人提出预警。投资人可根据咨询意见同项目发起人提出建议，以规避由于项目参与方的管理问题和市场变动情况而产生对投资人的风险。

一般说来，项目建设阶段的风险是相对高的，是从项目正式开工建设开始计算的。项目动工建设之后，大量的资金投入到购买工程用地、购买工程设备、支付工程施工费用时，项目的风险系数就开始急剧增加，贷款的利息也由于项目还未产生任何收益而计入资本成本并开始累加。当项目建设完工时，项目承受的压力最大，项目利息负担最高，此时项目的风险也达到或接近了最高点。这时，如果因为任何不可控制或不可预见的因素造成项目建设成本超支，不能按预定时间完工甚至项目无法完成，贷款银行所承受的损失是最大的，因此，在这一阶段都要求投资者提供强有力的信用支持来保证项目顺利完成。当项目按照规定正常运营时，投资项目开始产生现金流量，也开始偿还贷款，如果项目可行性研究报告中的假设条件符合实际情况的话，项目应该有足够的现金流量来支付运营管理费用和偿还贷款，并为投资者收回一定的投资回报和利润。此时，随着项目投资的逐渐回收，融资风险逐步减少。这阶段的项目风险主要表现在运营、金融以及其他不可预见因素等方面。

四、降低房地产开发项目融资成本和融资风险的建议

（一）加强系统风险的管理

1.政治风险的管理

房地产项目融资政治风险一般可以通过政府担保、政治风险投保或引入多边机构等方式减少政治风险带来的损失。在很多大型的房地产项目融资中，项目所在地的政府、金融机构、大中型企业都是主要的资金提供者，它们不仅有着丰富的经验和技术，同时还能为其它参与方提供一些政治上的保护。

2.法律风险的管理

项目公司与东道国和当地政府之间可以通过签署一系列相互保证协议，彼此在自己的权力范围内作出某种担保或让步，以达到互惠互利的目的。这类协议在一定程度上为项目发起方和贷款方提供了法律上的保护。这些协议包括：开发协议、进口限制协议、诉讼豁免协议、公平仲裁协议等。

3.违约风险的管理

在管理信用风险时，贷款方和投资者如果认定同他们签约的乙方信用级别太低，他们会寻找一个信用级别更高的第三方来作为签约方。如果因为东道国和当地法律、法规等因素使得这一点难以实现，那么他们就会要求引入信用提升机制。信用提升机制包括担保、有限担保、间接担保、暗示担保、银行信用证、抵押、保险、预定违约金、预留基金设置等。

4.经济风险的管理

市场风险的管理关键在于预防，在房地产项目运作的初期做好充分的市场调查，可以大大减少项目上马的盲目性。而在项目的建设和经营过程中，签订建立在固定价格基础上的施工和承包合同，预售房屋加速回款，也可以在很大程度上减少市场中的不确定因素对项目收入的影响。

（二）加强非系统风险的管理

1.信用协议

信用协议是贷款过程中的基本文件，它规定了贷款的基本条件，包括期限、利率、手续费、适用法律的选择、权力等。项目融资中的信用协议同一般商业贷款中的信用协议相比在先决条件、附加要求和违约处理等几方面有所不同。此外，信用协议除基本承诺外，贷款方还会特别要求借款方作出有关资产担保的承诺。

2.承建合同

承建合同针对的主要是完工风险。大多数房地产项目都是建立在“一揽子承包”基础之上的，“一揽子承包”合同中最关键的因素是完工的期限和交房标准。期限不能太短，否则承建商一味赶工，项目建设质量势必会打折扣。发起方通常会尽可能地将完工风险转嫁给承建商。承建商为了拿到项目，会提出明确的完工计划，也会同意误工及质量不符合要求的各种赔偿条件。

3.支付协议

支付协议中包括详细的控制项目资金流入与流出的条例。这种协议经常被称为“账户瀑布”或“分段瀑布”，因为资金最初进入收入账户，然后分别经过经营账户，债务清偿账户，资本支出和其他储备金账户而分段落下。在瀑布的最底部才是项目公司的账户。从支付协议可以看出，项目公司如果想从项目公司账户中提取资金，必须首先保证用于项目经营和债务清偿的资金得以充分留存。

4.抵押担保协议

贷款方通常会要求借款方签署担保协议，以项目公司的所有或部分协议权益、现有资产、未来收入以及其它有形和无形资产(包括保险、政府许可等)作为未来的还款担保。

5.抵押转让协议

项目的每一个重要参与者都会被要求签署抵押转让协议，以确保贷款方能够在需要的时候有效行使它对项目担保的收归权。贷款方还会要求明文禁止任何未经它们许可对项目协议的改动。

6.贷款方的内部协议

不同的贷款人之间的内部协议，在一定程度上会防止任何贷款银行在未经大多数贷款方同意的情况下，在加速债务偿还、控制抵押、控告借款方、启动破产程序等事项上单方面采取行动。该协议也会就各贷款方在项目资产担保上的分配比例做出规定。

（三）实现房地产开发项目融资风险管理的优化

我国的风险管理起步晚，技术含量低，在实际项目工作中，如果仅由一方负责风险管理，表面上项目的成本降低，但往往会因为管理效果欠佳，而使实际成本大大加大，甚至导致项目失败。笔者认为，现阶段我国还不具备独立进行融资风险管理全面工作的能力，在具体的项目中，还应以聘请国外有经验的风险管理机构和管理人员为宜，同时我方人员积极参与其中，汲取先进的经验，结合我国国情，提供参考意见，逐步实现风险管理的优化。在管理理念上，要增强战略性观念，着眼长远，着眼整体；增强阶段性观念，针对项目周期各个阶段的特点进行管理；增强系统性观念，努力从项目外部吸入适用的物质、能量和信息，从整体上对风险进行把握，从变化中抓住风险的发展趋势。在管理手段上，采用计算机技术，建立融资风险管理信息系统、风险评估系统、风险对策系统，提高风险管理的效率和质量。

（四）加强融资的可行性研究

融资可行性研究是预测房地产开发项目实现预定目标的可行性程度和回收投资偿还借款的意愿和能力，以便进行融资决策。融资的本质特征是偿还性，融入资金后必须按时回流，为此，可行性研究要以资金能否及时回收着眼，如果开发项目能够及时收回资金，那么开发企业就有了融资的基础。能否及时收回，表面上看是融入资金和返还资金的问题，但实质却是经济运行问题，资金的及时回流，从根本上要取决于开发企业和开发建设项目的可行性和经济效益。如果项目可行，经济效益好，经济运行诸环节互相衔接，资金便能及时回流，反之难以收回。因此，开发企业融资不仅要考虑资金能否及时收回，而且还要以经济运行的角度分析项目的可行性和经济效益。实际上这两者是紧密联系的，只有通过预测和分析项目的可行性和经济效益，才能评估资金能否及时收回，而评估资金能否及时收回是预测和分析项目可行性和经济效益的最终目标。

第4篇：房地产金融会议范文

【本刊讯】（记者 刘文君）自从2009年1

>> 2013年全球金融市场展望 2013金融市场终结者谁 2016年金融市场展望（中） 2016年金融市场展望（上） 中国金融市场20年的独特规律 2016年金融市场展望（下） 金融市场假说：2013诺奖得主的分歧及其弥合 金融市场　锌期货首度登场上海期交所等 浅析我国金融市场的期证合作 链接:2009年国际金融市场大事记 2007年4月中国金融市场运行情况 2012年国际金融市场六大趋势 2011年上半年中国金融市场运行分析报告 2009年中国金融市场运行分析报告 2009年上半年中国金融市场运行分析报告 2008年中国金融市场运行分析报告 2008年上半年中国金融市场运行分析报告 2007年中国金融市场运行分析报告 2007年上半年中国金融市场运行分析 2006年中国金融市场运行分析报告 常见问题解答 当前所在位置：中国 > 管理 > 金融市场 2013年21期 金融市场 2013年21期 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 本刊编辑部")

申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 焦点 房地产再融资政策扑朔迷离

【本刊讯】（记者 刘文君）自从2009年11月南国置业（002305，SZ）搭上房企IPO的末班车后，国内房地产企业在国内资本市场的融资、再融资、企业债以及相关的并购重组和借壳方案却一直步履艰难。

7月22日，铁岭新城（000809，SZ）正式公布了发行公司债方案的议案，该议案尚需股东大会通过和证监会批准。这一动作印证了监管层可能“放开房地产再融资”的市场传闻。

市场对房地产再融资政策的过度解读，使房企上市公司的股价一波三折，加剧了波动。

一位从事房地产咨询的人士向《财经》记者表示，“房地产再融资政策放开”的传闻，源自今年3月15日，证监会公布的《证券公司资产证券化业务管理规定》，其中指出商业物业等不动产财产可作为基础资产进行资产证券化。这种证券化产品针对的主要对象便是拥有大量商业物业的房地产公司。

“有部分房企在两个多月前就已开始着手准备此事，但是融资募集的投向将不会是住宅类项目，多数是商业物业、保障房等受政策支持的项目。”该人士表示。

不过，官方口径却始终没有任何松动迹象。证监会新闻发言人多次重申，证监会对房企再融资政策的口径没有任何变化，“对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。对于房企是否存在违规的情形，证监会将依据国土资源部的意见进行认定。”

业内人士分析，房企再融资是否放开以及多大程度的放开，监管的口径非常大。

目前，房地产融资政策与2010年最严时确实有变化。

有多家房企已经向证监会递交了再融资方案，但何时获批仍不明朗。今年初，万科A（000002，SZ）公开了“B转H”方案后，万科虽积极配合，与监管层进行了多次沟通，但目前仍在审核中。一位接近监管层的人士表示，万科B转H方案的持续拖延，与监管层对房地产公司融资的态度有关。 声音 着力解决资金供求期限错配

中国人民银行行长周小川：面对长期投融资问题时，要通过金融市场有效解决资金供给与需求的期限错配问题。应采取措施通过发展债券市场等为投资者提供更多长期金融工具和合适的激励机制来鼓励其承担长期投资的风险，从而化解资金期限错配问题。 银行服务小微企业能力提升

银监会主席尚福林：许多银行面向小微企业制定综合金融服务方案，由传统单一贷款服务向融资、结算、资产管理和咨询顾问等一体化综合金融服务转变，已具备较大的市场影响力。

由针对小微企业发展某一阶段的服务，转为针对其整个生命周期的“链式”服务。 保险业坚持市场化改革

保监会主席项俊波：保险业市场化改革，该放的要坚决放开，抓紧建立市场化的定价机制、资金运用机制、准入退出机制。在商业模式方面要加大产品创新、渠道创新、管理创新力度，跟上世界保险业发展的时代步伐。 快报 肖钢带队调研银河证券

7月19日上午，证监会主席肖钢带队赴中国银河证券股份有限公司做专题调研，听取证券公司对证监会工作和资本市场改革发展的意见建议。肖钢表示，证监会将就大家发言中提出的证券行业发展、债券市场、资产证券化、信息科技建设等重点课题展开研究，力争尽早推动相关工作取得成果。 银行业总资产增速创两年半最低

第5篇：房地产金融会议范文

[关键词]抑制；房地产；金融风险

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.072

[中图分类号]F832.4；F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）08-0-01

房地产是我国经济发展的重要支柱，对国民经济的发展具有重要的促进作用。但是，房地产的投资周期较长，规模较大，房价较高，需要金融行业的资金支持。且在金融行业中，商业银行信贷资金是房地产企业的重要资金来源。然而，房地产行业的发展伴随着较高的金融风险，银行信贷风险和其他方式的融资风险都会导致房地产行业面临金融风险。在这种情况下，房地产金融风险受到房地产企业和社会各领域的关注。房地产企业以及政府相关部门积极研究房地产金融风险的抑制方法。探索抑制我国房地产金融风险的建议，不仅能降低房地产金融风险，促进房地产行业健康发展，且对整个国民经济的发展有着深刻意义。

1 我国房地产金融风险的种类

1.1 银行房地产信贷风险

首先，银行房地产信贷集中度较大。房地产对银行的回报率较高，很多商业银行都愿意向房地产企业贷款。在这种情况下，银行房地产信贷随着房地产行业的发展而不断增加。但是，我国中央银行缺乏对商业银行信贷的有效制约，没有对房地产市场进行科学的指导与监管，导致房地产信贷随着房地产市场的发展而出现非理性增长的现象，进而引起房地产泡沫膨胀，加大了房地产信贷风险。其次，不良房地产贷款会影响房地产信贷安全，给金融机构带来严重的资金损失。具体来说，如果房地产信贷资金被房地产企业套牢，那么金融机构会产生优良资产，导致优良资产的获利能力较小，无法满足客户的资金需求，进而产生经营风险。再次，土地储备贷款存在着较大的隐性风险。随着我国土地储备制度的实施，政府部门垄断了土地的使用权，土地拍卖所得成为了政府部门财政收入的重要来源。但土地储备贷款也存在一定的风险，盲目收购大量土地而不考虑市场需求会导致土地无法卖出，贷款难以偿还，进而引发信贷风险。最后，房地产开发存在着较大的贷款风险。现阶段，我国房地产开发的负债率高居不下，维持在70%以上，远远超过了国际上规定的企业资产负债率。且很多房地产企业的开发质量不高，经营难度逐渐加大，信贷风险逐渐上升。

1.2 其他房地产融资方式风险

房地产企业在经营发展的过程中，会将信贷风险通过增发配股等方式转嫁到股票投资者身上。但是，如果房地产企业的经营出现问题，将会严重影响股市的健康发展。另外，由于房地产项目的风险较高，资金用量较大，我国的企业债券市场机制不完善，很多房地产企业无法按期偿还债券，进而产生经营风险。

2 我国房地产金融风险形成的原因

首先，房地产投资与房价成正比，房地产投资越大，房价越高。且房价上涨会带动房地产投资。但是，我国现阶段的房地产市场供求不平衡，房地产总供给远远低于房地产的需求量。其次，金融^度支持极大的推动了房地产价格的上涨，而银行信贷资金的数量直接影响着房地产行业的资金链条，如果银行信贷资金出现问题将会使房地产企业面临严重的资金风险。再次，宏观经济的发展也会影响到房价。这是因为，在人们收入水平不断提高的情况下，居民消费能力和投资需求不断上涨，住房需求也不断增长，导致房价不断上涨。并且房地产开发企业会根据居民的住房需求不断加大房地产投资，资金风险也会随之增加。

3 抑制我国房地产金融风险的建议

3.1 抑制过度投机投资

首先，政府应加强重视房地产市场供不应求的现象，积极运用信贷政策、税收政策等，抑制房地产企业的投资性需求，进而达到抑制房价的目的。因此，政府应对购买第二套和第三套方的消费者采取政策限制，避免投机性炒房。对于在短期内频繁倒卖住房的消费者和投资者，政府应采取相应的税收政策，提高税率。另外，对于房屋空置问题，国家应积极实施房屋空置税，提高投机炒房者的投机成本，减少投机炒房的现象。

3.2 落实存款保险制度

存款保险资金主要指金融机构在投保时缴纳的保费，落实存款保险制度能够保障存款人的利益，避免商业银行出现存款挤兑现象。并且存款保险制度能够加强对风险的控制，抑制房地产金融风险的扩散，进而保持房地产金融市场的稳定发展。另外，国家相关部门应成立金融资产管理工作，对各金融机构的资金管理进行监督，降低金融风险。

3.3 银行积极控制信用风险

首先，我国应积极实施个人征信制度，根据个人的信用卡、消费信贷等状况对消费者的信用程度进行评估，建立个人信用档案。银行应在保证客户信息安全的前提下建立征信信息共享平台，在全国范围内共享个人信用信息。另外，政府应积极加快法律体系建设，出台相关的征信制度法律规定，为个人征信制度提供立法保障。其次，我国应积极完善房地产开发商的征信制度，对泛地产开发商的信用状况进行评价，并根据房地产开发商的信用状况制定相关的贷款标准，对信用良好的房地产企业可以予以贷款优惠，而对于信用较差的房地产企业，银行可以限制这些企业的贷款，避免信贷风险。

主要参考文献

第6篇：房地产金融会议范文

一、具体做法

浙江省辖内金融机构结合各地棚户区改造目标要求及工作进展，着力推进金融政策有力配套、项目资金有效对接、金融创新有序跟进等工作，全力做好金融支持和服务保障。

（一）做好规划先行，加强融资对接，助力棚户区改造项目贷款业务的稳步推进和开展

一是签订政府合作协议，例如国开行浙江省分行与浙江省住建厅签署了《共同推进保障性安居工程建设战略合作协议》，“十二五”期间分行将对浙江省棚户区改造项目提供超过320亿元贷款支持；二是做好项目融资对接，目前，浙江省住建厅已向辖内金融机构推荐10余个棚户区改造项目开发推荐函，融资需求累计达400多亿元。

（二）落实专项规模，加大信贷投放，确保棚户区改造项目建设顺利开展

一是单列规模。如2013年国家开发银行浙江分行（含宁波分行）争取到104亿元专项规模支持浙江保障性安居工程建设，其中要求至少安排70亿元专项支持棚户区改造项目。二是创新抵押担保方式。宁波农村信用合作联社和象山县农村信用合作联社，分别根据当地“城中村”住房改造安置及农村住房改造的融资需求，创新推出了“房票”质押贷款及农房“两改”按揭贷款业务，分别用调产安置协议及集中改建住房进行质押获得贷款。目前两家金融机构已发放贷款超过1亿元，有力支持了居民住房改造的资金需求。

（三）创新融资模式，发挥银行信贷资金引领作用，为棚户区改造融资“建渠引水”，逐步建立政府主导和市场化运作的保障房建设长效机制

一是，发放项目贷款。具体表现为以下几个特点：第一，项目借款主体以政府融资平台为主；第二，项目运作模式多采用政府主导下平台机构运作的BT或委托代建模式；第三，还款来源以安置房销售收入、政府补差协议、指定地块出让收益返还为主；第四，信用结构设计普遍采用土地使用权抵押、在建工程抵押、股权质押、应收账款质押和第三方连带责任担保等方式，并建立政府偿债准备金等风险缓释措施。此外，辖内金融机构还通过组建银团贷款，加强同业合作，提升对保障房建设的信贷支持效应。国开行浙江省分行与邮政储蓄银行浙江省分行组成银团贷款，2008年以来，累计向温州旧城改造项目发放贷款12.76亿元。

二是发行理财产品。即金融机构发行理财产品募集资金，投资于某证券机构设立的定向资管计划，定向资管计划向土地储备中心发放委托贷款，土地储备中心与棚户区改造所在街道办事处签订土地收储协议并支付资金，用于支付村民拆迁赔偿。拆迁整理后土地由土地储备中心进行收储、拍卖，土地拍卖资金用于归还委托贷款并兑付到期理财产品。例如中信银行萧山支行联合中信银行杭州分行贵宾理财部及中信证券，为萧山区土地储备中心设计了“理财产品+券商定向资产管理计划+委托贷款”的融资模式，融资金额12亿元，期限2年，专项用于城厢街道湖头陈村城中村改造安置房项目。

三是引入信托资金。即发行与保障房建设挂钩的信托计划，缓解银行信贷规模紧缺压力，确保项目急需建设资金及时支付到位。该模式中银行可利用回购方式来控制信托资金介入项目比例，从而达到灵活配置信贷资金，提高资金使用率。例如国开行浙江省分行与山东信托有限公司合作，向杭州经济开发区湾南社区“农转居”项目引入信托资金7亿元。

四是发行债券。即金融机构积极开展债务融资工具承销业务，帮助建设主体利用公司债、企业债、私募债等债务融资工具，实现保障房建设的低成本、多渠道融资。绍兴市城中村改造建设投资公司发行公司债5.9亿元用于“城中村”改造。国开行浙江省分行已承销发行12亿元温州市城市建设发展有限公司债务融资工具，用于温州市旧城改造建设。

二、难点和问题

（一）项目改造建设风险及还款来源具有不确定性

一是棚户区改造项目拆旧阶段涉及居民、农民搬迁、农用地平整，社会影响大、政策敏感性强，操作不当易引发社会矛盾，从而影响项目后续建设和还款。

二是棚户区改造项目的还款来源为完成建新后建设用地出让收入。因该类项目一般运作环节较多、期限较长，涉及的土地面积相对较大，建设用地的出让价格、进度均存在一定的不确定性，各地土地市场活跃度、土地价格波动等情况对项目还款来源影响较大。

三是因土地出让收入一般进入财政账户，再由财政账户相应返还至项目实施主体，在此过程中银行对还款来源的掌握较为被动，封闭运作的管理难度较大。

（二）融资方式以银行贷款为主，引入民间资本难度大

棚户区改造项目大多是由政府的融资平台筹资，大部分靠银行贷款解决资金，而发行企业债券和中期票据的门槛较高，缺乏其他融资方式。由于项目公益性较强，收益率较低，引入民间资本的难度较大。其相对于一般商品房开发项目，棚户区改造项目往往地处城市边缘地带，区位较差，房屋密度大，基础设施落后或不具备市政配套设施，开发成本高，多缺乏短期商业开发价值，对民营房地产企业吸引力较小，市场化运作难度较大。

三、政策建议

实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。需要基于当前棚户区改造中存在的难点和问题，提出以下对策和建议：

一是改善金融服务，加大信贷支持。要立足十八届三中全会全面深化改革的精神，逐步突破相关制度限制，争取开展各类金融创新试点。鼓励金融机构按照风险可控、商业可持续原则，创新金融产品，改善金融服务，增加棚户区改造项目信贷资金安排，向符合条件的棚户区改造项目提供贷款。根据棚户区改造及受益对象的需求实际，探索尝试在建工程抵押、股权质押、应收账款质押及未来收益权质押等融资方式，拓宽抵押担保渠道。鼓励金融机构通过信托产品、保险资金、融资租赁等多元化金融工具，积极支持棚户区改造。

二是利用债券融资，拓宽融资渠道。积极利用市场金融工具，在风险可控的前提下，拓宽融资渠道，支持棚户区改造。充分发挥银行间债券市场在棚户区改造中的作用，加大企业债务融资工具承销发行力度。鼓励棚户区改造项目通过非公开定向发行债券的方式，提高债券融资效率。支持符合条件的地方融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业发行中期票据，专项用于棚户区改造项目。

第7篇：房地产金融会议范文

关键词：金融危机；金融监管；风险防范

1由美国次贷危机引发的国际金融危机

1.1美国次贷危机

美国抵押贷款市场分“次级”(Subprime)及“优惠级”(Prime)，它是以借款人的信用条件作为划分界限的。次级贷款，指的就是贷款机构向信用程度差和收入不高的借款人提供的以所购房屋为抵押的住房贷款。

2001年至2004年，美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款风靡一时。2005年至2006年，随着美联储17次加息，美国房地产市场逐步出现降温迹象，但是次级抵押贷款市场也并未因此而停住脚步。放贷机构为了竞争，不断放松放款条件，一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明。宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，但也埋下了危机的种子。与此同时，次级抵押贷款被证券化了。次级住房抵押贷款证券化，指的是将缺乏流动性但又能够产生可预期的稳定现金流的次级住房抵押贷款汇集起来，通过一定的结构安排对贷款的风险与收益要素进行分离与重组，再配以相应的担保和升级，将其转变为可以在金融市场上出售和流通的证券。次级抵押贷款证券，被美国的金融机构做到了全世界，危机发生，全球就为美国的次级债买单。

在进行次级抵押贷款时，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或者进行抵押再融资就可以了。但事实上，由于美联储连续17次加息，住房市场持续降温，借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这时，危机就发生了。危机一旦发生，就必然引起对次级抵押贷款市场的悲观预期，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，使得危机愈演愈烈。

1.2由美国次贷危机引发全球金融危机

美国次贷危机从2006年春季开始逐步显现，到2007年爆发，至今已经经历了4次大的冲击波。第一波冲击始于2007年8月份。当时危机开始集中显现，大批与次级住房贷款有关的金融机构破产倒闭，美国联邦储备委员会被迫进入“降息周期”。第二波冲击始于2007年年底至2008年年初，花旗、美林、瑞银等全球著名金融机构因次级贷款出现巨额亏损，市场流动性压力骤增，美联储和一些西方国家银行被迫联手干预。第三波冲击发生于2008年3月份，美国第五大投资银行贝尔斯登濒临破产，美联储紧急向其注资，并大幅降息75个基本点。第四波冲击发生于2008年7月。美国两大住房抵押贷款融资机构美国联邦国民抵押贷款协会(房利美)和美国联邦住宅抵押贷款公司(房地美)陷入困境。美联储拟注资250亿美元。第五波冲击发生于2008年9月15日，“雷曼兄弟”的破产最终引爆全球金融危机。

2全球金融危机的原因分析

由次贷危机引发的金融海啸，原因是多方面的，金融监管缺失是本次危机的直接原因。金融监管缺失使一些国家的金融失去监管，使金融杠杆不适当的放宽放大。

监管松弛和内部管理松弛是金融危机的一个重要根源。监管松弛表现为金融当局和金融机构管理层缺乏及时全面掌握金融市场和金融机构动向和真实信息的有效制度安排及措施手段，缺乏对有关从业人员行为的有效约束，奖罚不明，渠道不畅。金融监管松弛的例子有很多。2008年12月15日，美国华尔街传奇人物、纳斯达克股票市场公司前董事会主席伯纳德·麦道夫因涉嫌证券欺诈遭警方逮捕。在长达20年的时间里，麦道夫一直向其客户承诺每月约1%的投资回报，无论大环境如何他从未亏过。据估算，投资者们损失可能高达500亿美元。受害者名单却越拉越长，既有来自美国、欧洲和亚洲众多银行和机构的投资者，也有为数不少的对冲基金，学校、慈善基金，甚至还有许多和他同为犹太裔的富翁。全球多家著名金融机构损失惨重。随着越来越多的案情细节浮出水面，美国公众的情绪从震惊演变为愤怒——在麦道夫涉嫌欺诈的二十年时间里，监管部门都干什么去了?!金融作家GuntherKarger已经正式向美国证券交易委员会总检察长投诉，要求调查该委员会主席考克斯和其他委员是否履行了各自的职责。震惊全球的麦道夫案风波还未平息，美国又一起“大规模商业欺诈案”浮出水面。美国证券与交易委员会以涉嫌“大规模商业欺诈”指控得州的亿万富翁、斯坦福金融集团的董事长艾伦·斯坦福及其旗下3家企业欺诈80亿美元。多年前，美国金融监管机构曾发现美国得州大亨斯坦福集团涉及重大证券违法行为，一些专家认为这是即将发生大问题的信号，但监管机构每次都让该公司缴相对小额罚款了事。近期，英国版麦道夫—一名外汇交易商涉嫌欺诈4000万英镑被捕。这是英国第一次因信贷紧缩而引发的大型案件。金融监管缺失状况从上述典型案例可见一班。

3加强金融监管的思路

金融监管是一个实践性很强的问题，涉及的内容相当庞杂，本文主要从家监管目标、主体、依据、对象和国际合作等方面阐述加强金融监管的思路。

3.1金融监管目标要以安全优先，兼顾效率

金融安全，在更学术的层面上被称之为金融稳定。金融稳定是指金融体系能够有效发挥其配置资源、分散风险以及清算支付的功能，而其在出现各种冲击以及结构性变化时，依然能够发挥其基本功能。

金融是现代经济的核心。100多年前，马克思曾精辟地指出：货币经济是经济的第一推动力金额维持推动力。没有金融就没有现代经济。它的状况如何，深刻影响着全球经济的未来。安全性、流动性和营利性是现代银行经营的三个基本原则，这三项原则既相互制约又相互联系，现代银行在其业务活动中，应注重兼顾协调，通过资产和负债的综合管理来实现三者的要求。在金融实践中，金融业必须牢固树立安全第一的经营理念，始终把安全性摆在首位，这是金融全球化的内在要求，也是这次席卷全球金融危机对全球金融业的警示。

3.2金融监管主体要加强合作，提高监管效率

二十世纪六七十年代新型金融市场的不断涌现，金融监管主体出现了出现了分散化、多元化的趋势。中央银抓们对银行和非银行金融机构进行监督，证券市场、期货市场等则由政府专门机构，如证券市场委员会、期货市场委员会等行驶管理只能，对保险业的监管也由政府的专门机构进行。近年来，一些国家将银行监管部门从中央银行分离出来。

在监管机构分离，渐趋专业化的同时，不同监管部门之间的合作就成为了一个新的问题。从90年代以来的金融危机来看，微观层面上金融机构的稳健并不足以确保这个歌金融体系的稳定，而且，不同类型金融机构在业务方面的交叉发展也使得针对特定类型金融机构所实施的监管效力被不断削弱。所有这些，都要求对监管体系进行重新调整。对金融监管体系进行整合，将其纳入到同意的体系当中，或者在保持专业监管机构独立的情况下，建立不同监管机构之间进行沟通和协调的机制，提高金融监管效率，以维护金融安全和稳定。

3.3依照巴塞尔新资本协议，规范各国尤其是发达国家的金融活动，提升金融监管水平

为了对金融机构监管，每个国家都在不同时期根据不同的经济金融环境制定出了一系列兼容监管法规作为金融监管的依据。就西方国家而言，其金融监管依据是巴塞尔委员会颁布的“巴塞尔协议”和《有效银行监管核心原则》，协议和核心原则虽然没有法律约束力，但是它们对稳定金融体系具有很大作用，成为全球通用的银行监管文献。

20世纪90年代后，随着银行经营复杂程度的不断增加和风险管理水平的日益提高，巴塞尔委员会1988年的资本协议已经那个越来越滞后于风险监管需要。2004年6月，在经过长达6年的的制定期后，巴塞尔委员会公布了《统一资本计量和资本标准的国际协议：修订框架》(简称新巴塞尔协议火巴塞尔新资本协议或巴塞尔协议Ⅱ)。新资本协议反引发了现代景荣和市场经济的基本规律，也反应了全球化和国际金融活动的游戏规则。例如，审慎合理的风险承担、科学准确的风险衡量、充分有效的内部控制、科学合理的资本配置和风险敏感的资本监管框架。巴塞尔新资本协议针对银行的经营活动面临的诸多风险提供了风险敏感性更强的监管框架；为金融业管理金融风险设定了资本标准；鼓励商业银行在防控风险的过程中更多地考虑资本金收益。在这一系列措施中，巴塞尔新资本协议将资本要求不仅仅与信用风险和市场风险挂钩，而且还与其他实质性风险联系起来(比如支柱1下面的操作风险以及支柱2下面的利率风险等)。

巴塞尔新资本协议是国际银行界的“游戏规则。目前，很多国家还不具备实施巴塞尔新资本协议的条件。随着新资本协议在美国等十国集团的实施，将有越来越多的国家加入该行列。该协议将在商业银行计算信用风险加权资产和操作风险加权资产的规范，商业银行内部建立完整而全面的风险管理体系的约束，、以及全球银行体系的稳健经营方面发挥巨大作用。

3.4对金融创新产品和非银行金融机构加强监管

20世纪90年代以来的金融创新造就了大量新的金融业务：可变利率存单、金融期货合约、期权交易等。金融创新使金融衍生产品市场迅速膨胀，金融期权、金融期货等金融衍生产品的派生型、杠杆性、虚拟性、高风险型使金融监管产品日益多样化、复杂化和高风险化。

二战以后，随着发达国家经济的发展，涌现出了大量非金融机构。目前，非金融机构在发达国际中已居于非常重要的地位，表现在机构类型日趋多样化，发展迅猛，并且其资产和负债规模所占的比重已经接近甚至超过了银行金融机构，其业务领域日益拓宽，在金融创新、资产重组中的作用也日益重要。

因此，从金融创新产品日益多样化、复杂化和高风险考虑，从非银行金融机构的经济影响和货币供给方面考虑，各国金融监管当局都应不得不重视和加强对对金融创新产品和非银行金融机构加强监管。

3.5金融监管当局应加强国际监管合作与其他合作，提升防范国际金融危机的能力

国家和区域性监管机构应加强国际合。一是完善国际监管体系，建立评级机构行为准则，加大全球资本流动监测力度，加强对各类金融机构和中介组织的监管，增强金融市场及其产品透明度；二是国家和区域性监管机构在遵循一致性原则基础上制定规章以及其他措施；三是监管机构加强同金融市场所有层面的协调和合作，其中包括跨国境的资本流动；四是监管者和其它相关当局应当在防范危机、加强管理和应对措施上加强合作；五是发展国际金融合作与协调，积极探讨必要十一的增加呢国际或作与协调的途径和方法，运用国际资源提升防范过金融危机的能力，化解国际金融风险。

参考文献：

[1]《欧盟建议加强对银行业的监管》美国《国际先驱论坛报》2009年2月25日

[2]2009年2月27日，商务部陈德铭部长在伦敦接受英国广播公司(BBC)著名电视主持人罗伯特·佩斯顿(RobertPeston)的专访

[3]《通力合作共度时艰》15日在华盛顿举行的二十国集团领导人金融市场和世界经济峰会上的讲话2008年11月15日

第8篇：房地产金融会议范文

奥巴马政府27日表示，财政部将在8月17日召开专门会议，就国内两大房地产抵押贷款机构――房利美和房地美未来经营问题进行研讨。近日生效的金融监管法案未明确提及对两房的处理方案，美政府因此饱受非议。不过，此次对住房金融市场改革仅是提上日程，改革成果或许只可能是各方妥协的微调结局，价值万亿美元的美国房贷债券的命运更是走势难料。

房产金融改革终被提及

美国财政部27日的一份声明中说，奥巴马政府将全力推动住房融资市场改革，以重塑住房市场的长期稳健，巩固经济复苏势头。同时，奥巴马政府计划在2011年1月之前向国会提交一份全面的住房融资市场改革提案。美国财政部长盖特纳27日在声明中说，住房融资市场改革旨在更好地保护纳税人利益，加强住房融资市场监管。

今年儿月美国国会将迎来中期选举，有分析指出，虽然两房改革有许多方向，但最终走向何处将取决于谁掌权，以及改革时机等因素。

住房融资市场改革的一项核心内容将是如何解决“两房”问题。金融危机以来，接受政府救助的银行、汽车制造商等都纷纷走出困境并扭亏为盈，只有被美国政府接管的抵押贷款融资巨头“房地美”和“房利美”损失仍在继续扩大。目前，“两房”已合计动用了美国联邦政府1450亿美元救助资金。美国国会预算办公室预计，按照目前方式运作下去，2009年至2019年，“两房”将总共花费纳税人近4000亿美元。

固有经营模式肯定被打破

盖特纳表示：“我们不会按目前的模式来运作两房，我们会为房地产市场带来根本性的改变。”不过，盖特纳强调，政府还是会支持房贷系统，政府会考虑“仔细保留经调整后的担保体系”，这样一来，即使在经济形势最不景气的时候，普通消费者也能得到担保。

“两房”最初由美政府创建，目的是为了向国内普通民众提供住房贷款。“两房”从贷款商处购买住房贷款，将其转成债券再出售给投资商，同时还提供担保服务。据悉“两房”拥有或承保美国超过半数的住房抵押贷款，涉及美国家庭达到3100万户。

在美国房地产快速增长时期，“两房”一直饱受国内政治人士及金融机构的批评，而信贷危机的爆发使“两房”债务持续增加。2008年，美国政府宣布接管“两房”，联邦住房金融署接手“两房”日常运作。

中国债券投资者命运与美联储相似

据市场人士透露，美联储也持有1.25万亿美元的政府支持企业债券，美联储同样关注这些资产的质量，所以某种程度上说和中国投资者是在同一条船上。如果美国政府支持企业未来的出路是私有化，或用某种信用风险产品取代按揭贷款证券市场，美国房市可能会有4万亿美元左右融资消失，其中将主要涉及外国政府投资者。

第9篇：房地产金融会议范文

房地产经历了十数年的黄金时期后，行业已经进入了深度调整期，越来越多的房企开始“不甘寂寞”，走上了转型之路。从眼下各大房企的动作来看，医疗、体育、文化、零售、旅游、互联网、金融等都成为房企们尝试的目标。从大多数试图转型的房企来讲，当前基本是“摸着石头过河”。目前大多数房企先期开发的项目还基本处于市场培育期，项目定位准确与否、运营成功与否目前尚是一个未知数。房企要转型成功，一定要摆脱原有的“重开发、轻经营，重投资，轻服务”的经营模式。所以房企转型的未来效果会如何，还有待时间去检验。

现象 房企加快转型谋发展

2016年，房地产行业再现大手笔跨界转型。

1月6日，万达集团高调宣布将投资150亿元，在上海、成都、青岛建设三座综合性国际医院，并引进英国国际医院集团（IHG），医院中文名定为“英慈万达国际医院”。这是国内房地产“土豪”与国际“高洋上”医疗机构的又一次跨界、跨国组合，上百亿的大手笔投资，不仅刷新了国内企业在医疗行业的单笔投资纪录，更成为房企转型医疗的新案例。

除此之外，万达还在文化娱乐产业大肆收购布局。比如在2016年1月，万达宣布斥资35亿美元并购美国传奇影业；7月中旬，万达与维亚康姆（Viacom）磋商，欲收购后者所持好莱坞影业公司之一派拉蒙49%股份；7月底，万达旗下美国AMC娱乐控股公司出资11亿美元并购美国连锁影院Carmike Cinemas；9月，万达与索尼影视娱乐旗下Motion Picture Group宣布达成战略合作；11月2日，万达宣布以10亿美元收购金球奖颁奖礼制作公司Dick Clark影业。由于f达如此大手笔收购美国的影视产业，这甚至引起美国国会议员的警觉，部分国会议员甚至呼吁对类似万达这样的收购交易进行更加严格的审查。

2016年10月，“北京华美乔戈里实业发展有限公司”（K2地产）正式更名为“石榴置业集团股份有限公司”。更名石榴集团后，公司宣布将实施“科技+金融+地产”转型；石榴集团旗下沃克邦基金，专注于高科技领域快速成长企业的投资及投资管理服务。通过沃克邦与多家成熟基金合作，发起成立创业投资基金联盟，管理百亿元的产业投资基金。集团陆续投资了互联网、智能硬件、3D打印、动力电池、先进制造、医疗健康、南极磷虾捕捞、海洋工程等领域50多家企业。

2016年11月，富力地产与加州大学洛杉矶分校医疗中心（UCLA Health）在广州签署咨询服务协议，宣布双方将携手，在广州开发引入新型国际医院。作为世界知名的专业医疗机构，这是UCLA Health在健康医疗领域首次与中国房地产企业达成战略合作。此次富力地产和UCLA Health达成协议，亦标志富力地产正式进军医疗健康产业。据悉，此次富力与UCLA Health达成共识，富力将在广州选址开发建设一家新型国际医院，医院规划建筑面积10万平方米。

目前，已有数十家房企斥巨资跨界医疗。此次双方达成共同建设新型国际医院协议，将为华南区域提供具备国际水准的医疗服务，促进国民医疗健康服务体系多元化发展。

还有不少房地产企业进军金融领域：比如绿地启动了互联网房地产金融平台；恒大进军互联网金融领域；泛海控股2016年11月公告称，公司境外全资附属公司泛海国际金融与卖方签署买卖协议，泛海国际金融拟以10.97亿港元收购卖方合计持有的华富国际7.95亿股股份，约占华富国际全部已发行股本的51%，从而实现境内外双券商平台布局。

此外龙头企业也纷纷转型，比如绿地集团参股了上海市农商行、东方证券；万科发力物业管理；碧桂园、中海等房企先后宣布计划分拆旗下业务独立上市，碧桂园筹划分拆酒店业务，中海地产则宣布将物业管理业务分拆上市。

在2016年，房企转型展现出众生百态，从“互联网+”，到“+保险”、“+金融”、“+医疗”，再到布局大消费、大金融，房企正将触角伸向各行各业，甚至抛弃房地产主业。其背景则是中国房地产业的高速增长的终止。

背景 房地产高速增长时代的结束

长期以来，房地产作为中国经济发展的支柱产业，在稳增长和地方政府创收方面发挥了独特的作用，但是却形成了地方政府对房地产的过度依赖。由于在每一次经济出现问题时，房地产都是首当其冲，成为对冲经济下行风险的首要工具。所以地方政府对土地财政过度依赖，也导致了房地产行业的种种乱象，中国的房地产泡沫也越来越严重。

所以中央财经领导小组会议在2016年先后四次要求抑制房地产泡沫。

第一次是7月26日，中央政治局会议明确提出“抑制资产泡沫”。

第二次是10月28日，提到“注重抑制资产泡沫”。

第三次在12月14日至16日举行的中央经济工作会议上，提出要“着力防控资产泡沫”。

第四次是12月21日，主持召开中央财经领导小组会议。会议要求规范租房市场，抑制房地产泡沫，扩大有效供给。这是今年中央第四次提及资产泡沫相关问题。

2016年12月闭幕的中央经济工作会议，更加明确了2017年中国楼市发展方向，会议明确强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。所以这次中央政府提出让楼市回归自己的功能定位，不能简单作为稳增长的手段，让房子回归居住本质，是对过去房地产发展定位的重大纠偏。

这也就意味着房地产高增长、高利润时代的结束。在未来，房地产企业单纯卖房子轻松赚钱的日子也一去不复返，但是消费升级、经济转型带来的新机遇却同时出现。因此，寻找房地产之外的新投资领域，将成为房地产转型不可逆转的趋势。

中国房地产业协会的《2016 中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房地产行业整体利润下滑，市场竞争趋于白热化。为了顺应这种新形态、新环境，房企在跨界合作方面都有所创新和发展。

2016年5月，雅居乐地产控股有限公司公告指出，董事会建议将公司名称由“雅居乐地产控股有限公司”更改为“雅居乐集团控股有限公司”。雅居乐更名目前旗下的业务主要包括物业发展、物业管理、酒店营运及物业投资。业内人士表示，雅居乐从“地产公司”更名“集团公司”，有“去地产”的意味在其中，似乎显现出对传统地产开发行业的些许悲观意识。

过去20年中国房地产业的高速增长，背后是中国的城市化。在这个过程中，地价、房价均快速上涨，开发商大规模圈钱、圈地。但是，从2016年开始，这种只重规模的商业模式已经结束。随着房地产业进入“下半场”，新的发展模式注定了房地产企业一定要进行转型。国家“房子是用来住的，不是用来炒的”的定性，也加快了一些上市房企也加快了跨界经营和退出房地产市场的步伐。专家分析认为，市场定位和经营策略的差异性将导致未来上市房企的战略转型分化更为明显。

2017年，国家预计会有一系列政策出台以规范房地产市场良性发展，“政府政策规范、市场稳中偏冷、价格冷中偏降”会是未来房地产发展市场的趋势，未来，当房子回归居住的本质，不再成为投资品，那么房地产市场才能真正的走向健康。当然这也注定转型的企业会越来越多。

焦点 转型方向选择新经济

目前房地产业要从投资拉动转到承载经济和社会的发展。

房企业内转型将有四个方向：一是完全以商品住宅为主的企业可以转型做保障房；二是城镇化的发展带动城市基础设施建设，商业地产的客观需求仍然存在，例如打造CBD、金融街、城市综合体等；三是新型经济产业区的兴起，将带动产业地产的发展，例如工业园、产业基地等；最后就是解决内需型、消费型的产业，比如旅游地产、养老地产等。

房企跨界多元转型这是更多企业的选择，其中医疗（含养老）、“互联网+”、能源、金融、军工、材料、影视传媒、环保等新经济领域是房地产企业选择最多的八个转型方向。

比如部分上市房企更加注重产品精细化，进一步深耕房地产市场。鲁商置业主要立足于山东市场，十年来形成了精品住宅、城市综合体、大型购物中心、甲级5A写字楼、高星级酒店等产品系列。由于看好中国的健康养老产业，公司成立了一家健康投资公司，即临沂福瑞达健康投资有限公司，打造以养老、养生和康复为特色的房地产开发新模式。

近年来，光伏产业相关政策的不断完善和大力支持下，我国光伏发电市场得到了蓬勃发展，光伏发电装机容量实现了爆发式增长。宝安地产计划在新能源和房地产业务方面有机融合，公司定增募资95亿元，投建总装机容量达1150MW的光伏电站，随着募投项目的实施，公司也将打开“地产+新能源”的双轮驱动主业格局。

浙江广厦在2016年3月以2000万元投资了覆盖医药生物、能源、先进制造等领域的盛世景资产管理股份有限公司，持股比例达0.2%。据悉，盛世景资产管理股份有限公司成立于2006年，是中国证监会登记的私募基金管理人、证券投资基金业协会特别会员。盛世景以私募股权投资、产业并购和策略投资为核心业务，投资领域主要覆盖TMT、医药生物及大健康服务、能源资源、先进制造、大消费等行业。未来，浙江广厦将逐步剥离现有房地产项目及子公司，转投文化影视等符合公司未来发展方向的新产业领域，并逐步切入医药、环保、TMT以及能源领域。

中国教育产业化发展还处于初级阶段，需求快速增长，前景非常广阔。荣安地产在2016年3月在宁波电商经济创新园区注册成立了名为“宁波荣安教育投资管理有限公司”的子公司。宁波荣安教育注册资本为人民币1亿元，公司以自有资金出资1亿元，占注册资本的100%。由于公司控股股东荣安集团也在早年出资创办了宁波荣安实验中学，是一所经宁波教育局批准的实验中学，并从中积累了较为丰富的办学经验。所以荣安地产未来将进一步拓展教育投资，以期实现产业转型升级的目的。

除了这些方向，医疗健康是房企跨界转型最多的方向。目前转型医疗方面的房企已超过17家，其中不乏万达、富力、万科、恒大、远洋等品牌房企。这么多企业选择医疗，主要是从政策层面看，十三五规划纲要首次将健康中国提升至国家战略层面，明确大健康为国家支柱型产业。而房企之转型做医疗行业，实际上可以为后续养老地产本身的开发业务，以及养老社区的经营等方面进行探路。

一直以来，房地产行业都属于重资金、高杠杆、快回报的行业，虽然资金投入大，但能赚快速度快，而且收益高。但是随着开发商转型探索的展开，一些绕不开的发展桎梏也日益暴露。尚不完善的体制机制、成本过高、同质化严重，以及路径单一、方式简单、缺乏创新、盈利难寻等问题，是地产开发商普遍面临的“转型烦恼”。

国家已经确定，要让住房成为满足老百姓的居住功能，削弱其作为投资或者投机的功能。资本是逐利的，对房企来说，为降低风险选择多元化发展不失为一种理。在2017年，我们也将看到更多的房企在瘦身、分拆、跨界上各显神通，去从各个领域去影响中国的经济走势。

启示 转型难点多，变中求生存

目前市场结构已经转变，各方的利益格局悄悄地l生了变化，房地产业的盈利格局也发生了变化，房企的转型是必然的。不过对于绝大多数房企而言，从资源配置、团队构成还是均以住宅开发为主体，偶尔辅以各类其他产品，长期的“重开发、轻经营，重投资，轻服务”的模式形成了“赚快钱”的思维，这种模式在政策鼓励房地产发展阶段，没有任何问题；但在今天的转型时期，则很难维持企业正常平稳发展。

一个典型的案例是伴随着“双创”的浪潮，近两年全国各地众创空间、创业咖啡等孵化器平台遍地开花。目前出现的孵化器有的由商业地产经营，有的是由“三旧”改造而来，有的是由酒店改造，也不乏外市资本进入投资的。据不完全统计，2015年国内新增各类创业孵化器4000多家，而在2015年之前，28年来的孵化器数量总计还不到1600家。而且，如果算上众创空间的话，这个数字更加高得惊人。

经过了2015年的暴涨式的发展后，2016年则出现了大量的孵化器倒闭潮现象。深圳地库孵化器运营失败谋求转手、北京中关村一家创业咖啡馆被传裁员且拖欠员工工资、上海八六三软件孵化器两股东退出并转让股份……孵化器数量在经历了野蛮增长之后，2017年还将有更多的孵化器会出现经营难以为继的状况。

由于创业投资的特殊性，对于大多孵化器来说，资本回报的周期相对较长。许多孵化器，仅仅能提供办公空间，缺乏专业创业服务咨询、培训、融资、资源对接等条件，没有提供实质服务，难以帮助创业团队真正成长起来。很多孵化器提供的服务却基本相同，大都是免费或低价场地、工商、项目路演、融资辅导、导师服务等。

业内专家表示，真正的孵化器应该内外兼修，外部宽松的办公环境还是其次，更重要的是孵化器内部有没有投资整合能力，项目的鉴别和引导能力。孵化器不是给空间就够了，要陪创业者一起熬过成长的每一个痛点。创业项目有大量专业性、技术性的需求，如果孵化器不能帮忙解决问题，只能提供一些硬件，这种孵化器被淘汰掉是正常的。

另外则是房企转型医疗健康也面临诸多的困惑和风险。

此外由于缺乏医疗、患者资源，房企跨界医疗健康行业的道路并不好走。我国医疗政策和行业具有很强的特殊性，优质的医疗资源基本由公立医院垄断。不少房企选择自建医院，难点就是如何进行医生资源、医院的管理和业务拓展、品牌知名度的建设，所以很多房企只有跟三甲医院或专业医疗机构合作，才能实现真正的跨界转型。目前大多数房企设定了收购、托管或参与三甲医院的目标。不过现在的政策又不允许将公立医院的产权进行调整，因为公立医院含有公益属性。

另外，医院资产和其他国有资产并不一样，大多数国有资产可以进行量化和评估，但医院除了房屋等有形资产之外，还有大量的无形资产。所以无论医院的股权按照多高的价位出售，都可能会涉及国有资产流失。还有相比住宅开发而言，医疗行业投资依旧属于重投资、慢回收项目，且项目初期收益并不稳定。如果开发商本身缺乏医院管理经验，在医务资源上缺乏储备，如何有效切入是后期成功的关键。