房地产行业融资风险精选(九篇)

第1篇：房地产行业融资风险范文

引言

房地产金融有广义和狭义之分。广义的房地产金融是指房地产资金的融通，包括住房金融和土地金融。狭义的房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，即为房地产业及相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分；从服务内容上划分，它包括房地产资金融通、房地产资金转账结算、房地产保险、房地产信托等业务，其中又以房地产资金融通业务为主。

一、房地产金融风险的概念及分类

（一）房地产金融风险的概念

房地产金融风险是指商业银行为房地产行业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务中，由于各种不确定因素的影响，导致银行的实际收益与预期收益发生背离，从而承担经济损失的可能性。

（二）房地产金融风险的分类

1.信用风险

信用风险是由于借款人无力偿还或不愿偿还，导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。主要是房地产开发企业商品房销售困难、资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业、收入减少、意外支出增加、死亡等原因导致无力还款。

2.流动性风险

由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险。流动性风险有的是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；也有的是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处理抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。

3.资产负债结构风险

由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主，如果金融部门的负债结构中以活期存款为主，就可能形成流动性风险；如果负债结构中多一些公积金存款、住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分，结构风险就能缩小。

4.资产质量风险

如果贷款中质量差的贷款（逾期不还的无力偿还的和无法追索的等）较多，贷款银行就面临效益差的风险，房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关，与宏观经济形势有关，也与具体的贷款业务处理有关。

5.利率风险

如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越频、越大，利率风险也就更大。

6.通货膨胀风险

由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降，甚至可能为负数，就使银行面临风险。固定利率下的通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮，如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨胀风险就更大，房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大。

7.汇率风险

如果外汇升值本币对外贬值，以外币计价的债务负担将加重：反之，则以外币计价资产将实际减少。外汇买卖、外汇收支中也有风险，当房地产金融中借有外债或引进外汇时，也会面临外汇风险。

8.其他风险

房地产金融中还有其他风险，如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险，业务操作中其他失误带来的操作风险，业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险、国家政策变动的风险、房地产资金转账结算中的风险、房地产保险中的风险、房地产信托中的风险等。

二、我国房地产金融风险的成因

（一）房地产市场利益主体的不同利益诉求

我国特殊的国情决定房地产市场利益主体多元化，主要包括土地供应方、各级政府、开发商、银行、投资性住房和自住型住房需求者等。多方利益主体在房地产市场中存在着不同的利益诉求，尤其在房地产行业实现市场化之后，房地产价格与每一个利益主体存在着直接的关系，一方面房价高涨让消费者不堪重负，另一方面商业银行不仅为房地产开发商贷款也为一般的消费者提供了按揭贷款服务，这无疑将风险再度集中于银行信贷。再者，各级政府也在房地产市场中占有重要地位，需要在收益与风险间寻求平衡。因此，房地产市场中各方利益主体的博弈决定了房地产金融风险。

（二）对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善

目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

（三）房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款

我国市场发展尚处于初级阶段，金融市场尤其如此，国内商业银行制度体系尚不完善，而房地产开发资金集中依靠商业银行贷款，这无疑使得房地产金融风险双倍增加。我国商业银行关于房地产的信贷形式主要有房地产开发贷款、建筑企业贷款、住房消费贷款以及土地储备贷款等，因此，房地产市场运行中的各个环节中存在的风险都与商业银行信贷密切相关，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。所以，一旦此环节中出现危机必然为房地产金融带来巨大的风险，因此，房地产资金来源多元化是降低房地产金融风险的重要举措。

（四）房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系

缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。

（五）个人住房信贷存在的违约风险

自我国商业银行为个人住房提供按揭贷款服务以来，银行中个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款不良资产率都有所下降，有效的改善了我国商业银行的资产质量，因此银行便把个人购房贷款作为优化资产的主要途径大力发展，而没有看到个人住房贷款存在的风险。我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。

三、房地产金融风险的防范措施

（一）建立有效的市场约束机制

在市场经济体系中，如果市场约束力缺失或者力度有限，就可能因资源有限，以致个别利益主体将发展成本转嫁给资源贡献者，而资源贡献者不仅无法实现利益还要付出成本。此时的市场资源的利用率受损，整个社会成本也可能加大。我国房地产金融风险来自各个利益主体的争夺，更是来源于利益集团对于某些参与主体的市场约束力的无效，导致各个利益主体失衡，进而导致成本不断外化，而最终这种成本又是由全社会来承担的。因此对于房地产金融风险的化解应该着手于有效的市场约束机制构建，通过平衡房地产市场中各个利益主体的诉求，保证参与主体的相对平等性，以实现收益与风险的对称。

（二）商业银行应加强自身管理

一方面，商业银行的信贷风险防范应注重加强事前预防，而不是事后补救。在发放贷款前，一旦出现房地产商无力偿还银行贷款的问题，就应没收其抵押资产。但是这种评估方式也属于消极的补救措施，应将风险防范的重点放在事前控制及事中控制。另一方面，要加强对房地产信贷各个环节的实时监控。商业银行必须严格遵守相关规章制度和规定，而不能受利益驱使，给不符合规定的开发商发放贷款，并加强对房地产市场规律的认识，不受虚假繁荣的诱惑，进一步加速银行的体制改革、完善内控制度，并制定科学的商业银行内部考核方法，实行权利与责任合一的约束与激励制度。

（三）拓宽房地产融资渠道

拓宽房地产企业融资渠道是为了将集中在商业银行的风险分担到全社会以共担风险，主要途径是让投资者直接承担房地产业风险的市场化融资。目前适合我国房地产融资主要是将银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多元化的融资渠道模式，是丰富房地产开发商和住房消费者融资渠道的主要可行方法，也是有效降低房地产金融风险的主要途径。在成熟完善的房地产金融体系中，房地产开发融资和个人住房贷款应该在债权融资和股权融资的以及融资市场之上建立丰富的证券化二级市场。在二级市场上，创新各种房地产金融工具，主要包括投资基金、信托证券、指数化证券等。这样在房地产金融市场上投资者对证券化金融资产的自主购买，有效地实现房地产金融市场风险第一次分散，二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险再次分散到整个金融市场的各种投资者中，从而实现房地产金融分析的逐级化解。

（四）建立个人信用制度

我国目前尚未建立完善的个人信用制度，通常只能依靠道德约束，一旦出现信贷危机受到的经济利益和法律责任约束极为有限，因此，建立个人和企业的信用制度成为亟待解决的问题。我国应该借鉴发达国家个人信用制度，建立包括信用档案机制、信用调查机制、信用账户机制、信用监控评估机制一体化的系统制度，从经济法律的角度开发个人和企业的信贷行为，加大信贷违约成本从而有效降低信贷违约风险。比如，各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格；而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款，而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。另外，对购买别墅、购买高档商品房、购买多套住房并主要用于投资的客户，应适当提高贷款利率及贷款成数，并遏制“零首付”、“假个贷”等违规行为的发生。

（五）完善相关法律体系

第2篇：房地产行业融资风险范文

【关键词】房地产开发 融资成本 融资风险

房地产行业属于资金密集型产业，市场、资金、土地是其发展的三要素。在市场经济背景下，资金充足是房地产开发项目实施的前提，拥有长期灵活可用的资金是房地产开发企业获得成功的关键。对于房地产企业来说，如何选择有效的融资方式，正确的把握各种融资的条件、成本、风险等，是企业在进行项目开发之前要进行研究的，如果能够有效的协调好房地产开发融资成本和融资风险之间的互动关系，必然会为房地产企业的发展带来无限空间，促进国民经济的发展。

一、当前我国房地产开发融资的特点和现状

（一）当前我国房地产开发融资的特点

首先，融资金额大、周期长。资金密集型产业决定了房地产开发必需要有大量的资金投入。很多房地产企业本身自有资金有限，仅占房地产开发所需资金的一小部分，尚不足以完成项目开发，要获得更多的资金，只能通过各种手段对外进行融资。所以，其对外源性资金依赖度很高。

其次，土地和房产是融资的前提条件。随着我国土地政策的改革，土地和房产作为重要的不动产，成为房地产开发企业获得金融机构贷款的重要前提条件。国家土地政策的不断完善，房地产开发商越来越难获得土地，土地在房地产开发行业成为稀缺资源，且随着城市化建设步伐加快，房价不断上涨，这些优质的企业资产自然成为金融机构首要认可的融资条件。

最后，融资风险大、成本高。房地产开发是一个长期的过程，在这个过程中，融资会面临较大风险，比如：国家经济政策、银行信贷政策的变化，市场供求关系的变化、市场竞争、利率、汇率变动等造成融资成本增加的风险，违约等信用风险，市场开发和运营中产生的风险等等。

（二）当前我国房地产开发融资的现状

近几年，为了规范房地产行业的乱象，防止地产泡沫的出现和防范银行金融机构风险，国家政府和央行推出了相应的管理政策，有效地管理房地产行业的融资行为，使得很多楼盘被紧急叫停。房地产开发融资越来越规范、越来越难，资金牢牢的牵住房地产开发企业的发展，使得企业融资需求更加强烈。

首先，融资渠道单一，金融机构贷款难度加大。当前企业主要使用的融资方式是银行贷款。近年来，受金融危机的影响，国家宏观调控加强，央行不断规范房地产行业信贷行为，银行商业贷款要求提高，房地产开发企业在当今经济情况下贷款难度提高。

其次，融资方式呈多样化发展，但融资规模较小。除了民间借贷和上市融资的方式以外，很多方式都比较新，受到各方面的制约，发展不成熟，涉足的企业很少。实践中，民间借贷虽然民间借贷要求比较低，但是融资成本高，贷资金链一旦出现问题，房地产开发企业将面临破产，这使得很多企业望而却步。对于上市融资，当前房地产开发商很多，企业资质参差不齐，普遍采取上市融资的方式显然不合理。

再次，房地产开发融资率不高。当前房地产开发融资存在这样一种现象，一方面很多企业融资困难，另一方面则存在大量被闲置的资金无法找到需要融资的对象。如，实力雄厚的大型房地产企业，融资资金需求不大，却能获得银行大量贷款，进行大量囤地，而那些中小房地产企业却融资无门。

最后，房地产开发融资体系不健全，法律不完善。

由于当前我国金融一、二级市场不完善，导致资本市场（如证券市场）在制度和体制上存在缺陷，给房地产的融资方式带来不利影响。另外，我国房地产开发融资的相关法律法规体系不完善，现有法律规定的一些内容限制或不利于中小房地产企业的发展。

二、降低房地产开发融资成本与风险的建议

（一）选择良好的资本结构，降低融资成本

资本结构体现的是权益性融资和债务性融资的比例变化关系，主要是资产、负债、所有者权益三者之间的比例变化情况。投资者通过不同的融资渠道筹集资金，最终形成房地产开发项目总资产。这些资金比例的变化直接决定了融资成本和风险的大小。从当前情况看，我国房地产开发企业普遍存在负债率过高的情况，尤其在中小型房地产企业更为突出。过高的负债率一定程度上影响到企业融资的能力，融资能力受到限制而企业的资金需求仍然存在，拉高了企业的融资成本或出现融资失败的情况，如此恶性循环将严重影响企业的发展。

（二）拓展多样的融资渠道，分散融资风险

实践中，房地产开发企业的融资渠道有很多中，企业具体选择何种融资渠道应当综合考虑融资的本金和一些隐性的成本问题，从有利于公司股权、资产抵押、质押等方面出发。另外，房地产企业选择融资渠道也要充分考虑到企业的发展情况和发展阶段，不同发展阶段的企业其选择融资渠道各不相同。

（三）提高企业盈利的能力

房地产开发企业应当以国家政策和市场需求为导向，转变传统的经营开发理念，实现企业专业化、精细化、、创新化、差异化的发展道路，提高企业的盈利能力，确保企业资金稳定的流入，减少对融资的依赖。房地产企业在经营过程中，要正确的把握国家政策和市场的风向，规避现实中可能出现的各类风险，增大企业对物业的持有量，提高自身的造血功能。比如，香港的新鸿基、九龙仓、长江实业、大陆地区的万达集团等，都通过发展大量的商业物业，一方面有效的减少企业对融资的依赖，另一方面又能反过来带动房产销售，最终都提高了企业盈利的能力，增加资金流入。

（四）加强融资风险管理

当前，房地产融资的风险主要分为两种，一种是系统风险，包括政治、法律、经济方面的风险，另一种是非系统风险，包括信用协议、承建合同、支付协议、贷款、抵押、质押方面的协议等。这些风险贯穿于房地产项目的始终，企业在实践中应当综合各种风险进行融资可行性研究，合理的预测项目目标实现的可能性和投资偿还借款的能力，重视融资成本及风险的管理，最大限度的发挥融资资金的使用价值，降低融资的风险。

三、结语

房地产业的特点决定了融资成本和风险的矛盾统一关系，从房地产企业的长远发展来看，开发商必须重视和解决资金筹集和风险控制的问题，优化房地产企业的资本结构，有效的降低融资成本和风险。

参考文献

第3篇：房地产行业融资风险范文

【关键词】 房地产企业 财务风险 生成机理 控制策略

当前经济背景下，房地产业经济饱和，就目前局势来看，房地产业竞争较大，多数房地产业由于抵抗不了对手的压力而宣布破产，对于房地产企业来说，要想取得市场的可持续发展，那就必不可少的需要进行财务风险控制，针对目前我国的房地产业内部特点以及国家外部经济环境来说，在房地产经济运行过程中，会出现财务风险，因此需要对财务风险的生成机理进行分析，提出风险的来源以及财务风险的表现形式，并根据社会经济环境提出相应的风险控制策略，改善目前财务风险控制的不足之处。

一、房地产企业财务风险的基本内涵

财务风险指的是财务部门在进行某一领域的财务管理时面临的某种风险，本质是由于企业在进行财务管理活动中的不确定因素导致的。房地产企业在进行财务活动中的一个重要内容就是进行财务风险控制。财务风险内涵丰富，在不同情况下产生具有不同的原因。在微观角度来看，房地产企业在生产经营中的主要经济来源为各方面资金筹集，因此房地产企业的融资成为房地产企业经营的基础，假设在融资管理中企业缺乏科学预警，则会损失资金的使用效益，容易产生风险。产生融资风险的主要原因是市场供求关系的变化、经济背景的变化以及房地产融资规模的变化等等。其次，在房地产企业管理过程中，日常项目投资也会造成一定的投资风险。除此之外，管理现金、存货以及财务收支与账款进出，都会引发相应的财务风险。明晰了房地产企业的财务风险的具体内涵，笔者接下来将对其生成机制进行分析。

二、房地产企业财务风险的具体表现

1、融资环境加剧恶化

我国经济变化相对较快，自从2010年起，银行银贷政策对融资行为进行了融资限制，房地产企业受到影响，在进行贷款的过程中会受到资金额度等当面的阻碍。尤其对于中小房地产企业来说，通过银行获得资金则变得更加困难。2011年上旬，全国房地产企业在国内银行贷款数额共计7023亿元，与往年相比仅增长了6.8%。但相对于2005―2010年来说则表现为贷款数额大幅下降。而同年的房地产开发投资额却远远高于贷款额。因此银监会对此也做出过相应决定，要求银行严格执行国家指令，科学执行土地储备贷款、个人住房贷款以及开发商贷款。高度关注房地产贷款风险，加强企业间的联动，打击进入房地产业的违规资金。对于民间资本向房地产领域的流通，监管部门采取高压态度，禁止民间融资。因此房地产企业的融资环境相对严峻，并且有恶化的趋势。

2、融资成本相对升高

央行不断改变政策，上调银行准备金率。在这种背景下，房地产业在进行间接融资过程中也会受到影响，从而付出更高的资金利息。例如，某个房地产企业在融资过程中的资产负债率从2013年的32%增至2014年的61%，随着负债越来越多，规模越来越大，融资总成本也会越来越高，利息提高，相应的筹资费用就会越来越高。除此之外，造成融资成本上升的原因还有股东权益比例的降低、加权平均融资成本的提高。

3、再融资风险加剧，道德风险增高

再融资风险指的是房地产开发商在融资过程中进行的二次配股以及增发股票进行资本流转的行为。再融资能够增强公司的资本实力，帮助房地产企业增强筹集到的资金，提高企业资本实力。但是再融资行为出现的风险与股本难以实现同步增长，从而导致贴权现象，收益下降。这可能代表着房地产业在财务管理中存在错误，会直接致使失去融资资格，出现再融资风险。道德风险指的是在房地产业活动中，当事人掌握着重要的资金资源以及权力，但从事了不利于企业活动的事情。房地产企业中经常出现道德风险，值得我们注意。在房地产业实际经营过程中，经济管理中会产生委托关系，这是值得产生道德风险的一个方面。委托导致房地产企业出现道德风险的情况时有发生。经常由于房地产企业的某一个错误的财务项目决策，引起财务风险，损害企业经济。因此在房地产业财务管理过程中应注意道德风险控制，及时调整财务管理方向，科学控制财务风险。

4、筹资风险进一步增大

筹资风险的出现主要是由于企业在通过举债筹资的方式筹集资金，在筹资过程中可能产生的债偿风险。房地产企业可以利用财务杠杆的原理向企业投入资金流，但是在管理过程中如果出现管理缺失与不当措施，则会带来资本结构的畸形变化，这会导致房地产企业无法有足够的本金偿还债款以及利息的情况，这时，融资风险就会出现。房地产在财务管理中面临的最主要风险就是筹资风险，在实际经济变化过程中，房地产业进行财务杠杆调整负债比例时，股东与所有者之间的利润额就会出现变化，其次房地产业进行融资的资本结构改变，也会产生利润额持有的变化。一般意义上，普通盈余变异增大的情况，财务风险也会随之越来越大。

三、房地产企业财务风险的生成机理

根据房地产企业的财务风险的一系列表现，我们可以从中思考出财务风险的一般生成机理。房地产企业的财务风险生成机理能从宏观与微观两个方面进行思考。站在生成机理上思考，房地产企业的存在是建立在社会经济、国家政治以及法律环境等背景下的，这些环境势必会对房地产业的营运与收益产生影响，也会对其财务风险造成影响，宏观环境背景会影响房地产业财务风险产生的原因以及产生的方式。这是房地产企业财务风险生成的宏观机理。在微观角度上，房地产财务风险还与自身的企业内部运作结构、资本类型以及管理方式有关。不同的资本类型会安排不同的财务管理模式，这都会不同程度地影响财务管理，造成财务风险的出现。从总体方面来看，房地产企业的发展会不可避免地出现财务风险，我们只能在经济事物的不断变化中认清财务风险，提出更好的措施控制与规避财务风险，提高我们的风险防范意识，增强房地产企业实力。

四、提高房地产企业财务风险防范的控制策略

1、增强财务风险控制意识

缺乏财务风险控制意识的企业必将被市场淘汰。目前一些房地产企业人士认为，只要国内经济稳定，房地产企业就不会崩溃。然而随着经济全球化的影响，由房地产推动的国内经济随时有可能产生较大的波动。因此，房地产企业要增强风险意识，时时关注国内外经济形势的变化，做好前瞻工作，随时应对融资渠道上出现的问题。

2、提高资金链的风险控制意识

资金链上存在的风险对房地产的影响是致命的。房地产企业属于资本密集型企业，资金是其发展的基本保障，失去了资金的支持，房地产企业就陷入了瘫痪的状态。尤其是一些中小型的房地产企业，由于资本容积量小，风险应对能力较低，如果不理性使用资金很可能导致企业资金周转紧张，很可能隔断资金的供应链，导致企业迅速崩溃。因此，房地产企业要重视资金链的供应问题，理性投资，科学制定资金链管理政策，提高资金链的安全性。

3、灵活应变市场与国家政策变化

市场与国家政策属于房地产企业发展的外部环境，对企业的发展有着重要的影响。市场的变化很容易影响房地产的发展，例如，当市场萎靡、对房源的需求较小时，房地产的财务风险就会大大提高；当国家实行市场紧缩政策时，减少了过度的财政支出，抑制了个人消费和投资，对房地产企业也是不利的影响。特别是当企业内部的财务风险较高时，市场和政策会直接影响房地产企业。市场和政策对房地产企业的影响是双面的，既是机遇也是挑战。因此，房地产企业要科学认识市场和政策的变化，根据企业的外部环境制定企业的财务政策，在资本上保持合理的结构，提高应对市场和政策变化的能力，从而降低财务风险。

4、构建科学的风险管理预警机制

房地产企业要根据自身的财务状况，建立科学的风险管理预警机制。首先，要重视资金流风险。要以企业的现金流量为依据识别风险，重点关注现金的使用情况，科学分析现金流量的异常波动，及时发现问题，处理萌芽状态的风险。其次，还要合理分析现金流的结构，对经营、投资、融资的比例进行科学评估，看是否适合企业的发展状况。在一般情况下，在企业的扩张时期，融资在资金流的比重较大，而在保守时期，经营收入在资金流的比重较大。由于房地产企业的投入与回收周期的影响，资金流中的比重也不一样，企业要保证融资与企业发展周期的一致性，以科学的融资政策有效控制资金流的风险。

五、总结

总之，结合当前国家政策与经济背景，房地产企业应重视自己的风险控制意识，加强风险预测。首先应对风险的生成机理具有科学清晰的认识，通过科学分析风险可能出现的原因进行风险预测，从而制定科学的控制策略防止风险的出现。总之，企业应经常性的进行风险意识教育，强化员工的风险意识，明确责任，控制风险。其次应引入合理的财务风险机制，细化财务方案，通过现论的应用准确控制风险，在发生风险事故时及时提出解决策略，减少损失。健全责任机制，在监督下科学地控制财务风险。

【参考文献】

[1] 朱梓菡：论房地产企业财务风险的生成机理与控制策略[J].会计之友，2012（24）.

[2] 王素丽：论房地产企业财务风险的生成机理与控制策略[J].理论界，2012（12）.

[3] 王珍：房地产企业财务风险分析与控制研究[D].西安建筑科技大学，2011.

第4篇：房地产行业融资风险范文

关键词：金融风险；特点；防范措施

0 引言

伴随我国国民经济的迅速发展，居民的生活水平正在逐步提高，城镇居民对住房的需求也日趋增长，另外住房消费受到国家出台一系列鼓励政策的影响，在我国国民经济发展中使得房地产业逐步成为支柱产业，在带动相关产业和自身不断发展的整体经济中处于先导性与基础性的地位。毋庸置疑，房地产业属于劳动密集型与资金密集型产业，具有商品价值大、投资周期长与投资规模大的特点。要想发展房地产业就需要投入大量的资金，这就需要金融部门的大力支持，因此这就决定了房地产业高度依赖金融，特别是银行等金融机构的信贷，在房地产业的快速发展中房地产金融起到了不可小觑的保障作用。

1 我国房地产金融具有的特点

1.1 我国房地产金融起步晚，但发展快

就我国房地产融资的发展历程而言，从上世纪九十年代末以后房地产才算真正进入融资阶段，伴随实施个人住房商品化以及个人购房按揭制度，房地产市场涌入了大量的购房者，仅仅过了几年，我国在房地产开发以及个人购房方面的信贷余额大幅增长。

1.2 我国房地产金融的融资渠道单一

就我国房地产市场的具体运行和资金链而言，银行房地产信贷是构成房地产金融最主要的部分，银行信贷几乎贯穿于房地产业整个运行过程，在我国房地产市场中银行信贷是资金的主要提供者。然而我国房地产金融中的其他融资渠道还处在起步阶段，例如住房资产证券化、房地产债券及信托等融资方式，它们占了很小的贷款比例，都可以忽略不计。

1.3 我国房地产金融的融资比例高

我国房地产金融另外一个明显的特点就是融资比例高。大部分房地产企业在进行融资时都离不开市场、资源、资金这三者间的资本运作，是以银行信贷为主，建立具有阶段性的融资策略，以低成本进行融资实现高额利润回报。前些年我国房地产企业在开发房地产过程中自有资金持有量都比较低，在项目总投资中自有资金所占的比例一般都要低于30%，甚至有些企业只有20%左右，而剩余部分的资金需求主要是通过银行信贷等融资渠道来实现的。

2 我国房地产金融存在的风险

2.1 房地产金融存在的信用风险

房地产金融存在的信用风险指的是因房地产企业或者购房消费者没有能力偿还或不愿意偿还，而造成不能按时收回或者是无法收回房地产贷款本息的风险。房地产企业缺乏稳定的收入来源，无法保障企业的偿还能力；银行存在贷款决策与信用评级方法的问题会面临着信用风险，造成这一问题也许是在贷款前审查评估借款人资信时出现误差所致，当然也有可能是在发放贷款后有些情况发生了变化，导致房地产金融出现信用风险，主要表现是房地产企业在销售商品房时出现滞销现象导致资金周转不灵，或者是因经营不善而造成的严重亏损，甚至是关门歇业而无力偿还，还有借款的购房消费者存在失业、意外支出增加、收入减少、死亡等方面的原因而造成没有能力偿还。

2.2 房地产金融存在的市场风险

近些年我国房地产业蓬勃发展，房地产市场吸引了大量外资，这些资金一旦撤出，必然会给经济发展造成危害。所以短期持有是外资的主要目的，我国房地产市场如果出现问题，市场反映出的越来越有限的人民币升值空间，外资就会出现大量兑换人民币，并且撤出我国市场的情况，所以我国商业银行最终将承担这笔风险。虽然当前我国对外资还没有完全开放，但国际热钱已经通过各种渠道进入，存在一定的风险隐患。除此之外，近些年我国房地产出现了房价过快上涨、契税收入缓慢增加及房屋存在大量空置等不正常现象，造成了房价长期背离均衡价格，房地产业呈现出泡沫化的经济现象。还有房地产开发商囤积大量土地及逐渐增高的商品房空置率等情况导致了大量社会资源被严重浪费，潜在着许多社会风险，种种原因使得房地产金融安全遭受严重威胁。

2.3 房地产金融存在的操作风险

银行员工缺乏风险意识，为了避免受罚完成既定的放贷任务，在审核贷款中注重形式，不深入调查存在疑问的相关资料，缺乏严格的审查。甚至有的信贷员对那些不满足贷款条件要求的借款人给予帮助，虚构抵押品与收入证明等，以便套取银行的房贷资金。正因为这些借款人不具备充足的还款能力，所以导致银行不良贷款率攀升。因商业银行之间为了争夺市场份额，竞争日益激烈，有些商业银行就会将审查标准降低，认为只要用房屋来抵押就不用担心还款问题了，但是在实际操作中存在房屋变现难的问题。尤其是针对贷款人家庭的生活唯一住房，我国相关法律规定严令禁止拍卖。所以住房抵押就流于形式，即使贷款人拒绝偿还房贷，银行也无法将抵押的房屋进行变现。通过对美国次贷危机的具体原因进行剖析，进而对我国的房地产金融所具有的风险进行分析，不难看出与美国次贷危机相比我国房地产金融与其存在不少相似之处，例如房价虚高、高速增长的经济，逐渐形成泡沫化；购房热潮居高不下，个人按揭贷款大幅增长；在银行信贷中房地产贷款比重增大，并且银行逐渐下调信贷标准；货币政策渐渐收紧，导致企业还贷的压力加大。

3 我国加强房地产金融风险的防范措施

3.1 对房地产金融风险的危害加以重视，提高防范意识

针对房地产市场银行需要密切关注其发展动态，对市场加强调研与分析，掌握房地产市场具体走向与发展规律，根据实际需要对房地产金融业务适当调整经营方向和策略，推动房地产金融业务的持续稳定发展，需要对房地产贷款严格控制市场准入条件；对抵抗风险能力较弱、已有不良记录的中小型房地产企业，以及自有资金存在严重不足的相关项目不得介入，不但需要做到支持那些有潜力的优质的个人购房和房地产项目开发，还要防范由于泡沫化的房地产而聚集的潜在风险，以促进房地产金融发展为目标逐步建立其有效的经营管理模式，从降低风险、规范操作、保障运行角度出发，使房地产金融扩大业务范畴，循序渐进的将房地产金融业务推向优质化、标准化、多元化的发展方向，采取适当的措施对当前存在的房地产过热予以降温，需要认真努力切实贯彻房地产金融的相关规定与政策，从强化房地产信贷管理着手，切实提高改善服务，尽快将房地产信贷业务引入良性的运行轨道上。

3.2 房地产业需要拓展融资渠道

房地产业具有风险大、资金密集度高及开发时间长的投资特点，其融资成本将直接受到投资方式优劣的影响。目前推动房地产融资发展，扭转房地产业对银行信贷过度依赖局面的重要形式，就是加强培育融资机制，对房地产业进一步拓宽融资渠道，并且以此充分规避化解风险。这就要求房地产业打破金融垄断的市场形式，注重金融创新，并且充分发挥市场的资源优化配置，科学合理的分散风险。进一步扩大银行的信贷规模，使现有的资产负债劣势结构得到改善，运用投资证券化把风险推向市场，实现由直接金融代替间接金融的转变，这样也能使得房地产的资金结构更加趋向多样化，积极推动房地产金融市场向健康稳定的方向发展。

3.3 加强管理，提高银行防范风险的能力

商业银行以房屋作为抵押的房地产贷款，一旦无法收回贷款本息就会拍卖房产，但是这是一种消极回避风险的做法。实际上商业银行采取积极的风险防范措施不是进行事后补救，应该重视的是事前审查，银行必须充分了解借款人的还款意愿、财务状况以及抵押物的现值等信息，在发放房地产信贷时要严格遵循银监会的相关标准，及时掌握房地产市场具体变化动态，对贷款投向要保证能够及时做出调整。与此同时，要对信贷员开展定期或不定期的培训工作，这样既能提高他们的职业道德水平和风险意识，又能对其办理的贷款申请进行有效的责任认定，以便更好的控制信用风险。

3.4 引导金融机构的良性竞争

政府有关部门需要对房地产金融的相关法规制度进行完善，使其行为得到规范，促进行业的良性竞争。对于商业性的相关房地产金融业务允许多家竞争，只要是经央行审查并具有资格的相关金融机构都可以经营，接受央行的严格监督，严令禁止不正当竞争与非法垄断的行为。对于那些没有资格或者是曾经有严重违规的相关金融机构无限期禁止经营房地产金融业务，避免造成消极的外部效应。在我国已经被批准允许经营人民币业务的中外合资银行与外资银行，可以在规定的范围内运行它们经营房地产金融业务，但是一定要控制住规模。主要原因是房地产业是个创汇能力弱的内向型产业，外资在回收贷款本息时需要将人民币换成外汇才能拿回去，它们一旦发放过多的贷款，势必会造成我国外汇失衡。由于房地产业所需的外汇量并不大，所以房地产开发不宜多举外债。针对政策性的相关房地产金融业务，各地方政府部门应该选择适当的银行来办理。这样就能方便政府有效监管，在政策上容易保持统一性。政府强制征收上来的住房公积金，必须加强管理确保其安全性。办理这方面业务的银行，应当向政府承担确保安全回收与按规定使用的责任，并且接受必要的政府补贴，有利于预定政策目标的实现。

4 结论

综上所述，我国要想加强房地产金融风险的防范工作，就需要积极采取对房地产金融风险的危害加以重视，提高防范意识、房地产业需要拓展融资渠道、加强管理，提高银行防范风险的能力、引导金融机构的良性竞争等措施，只有这样才能使房地产金融满足房地产业发展的需要，从而为我国房地产业提供更好的服务。

参考文献

[1] 王希迎 《房地产企业融资新解》[M] 中国经济出版社 2005

第5篇：房地产行业融资风险范文

[关键词] 房地产 金融市场 房地产创新 房地产金融

一、我国房地产金融发展状况

目前，我国房地产业发展除了银行信贷资金支持外几乎还没有其他的融资方式。房地产业本身也没有成立属于本行业的专业金融机构，行业内用于房地产开发的长期资金严重不足，开发商过于依赖商业银行的贷款支持。另一方面，在中国的房地产市场上还存在严重的信息不充分的问题，这样就容易形成金融风险。

二、房地产金融创新

我国房地产金融未来创新方向

1.建立长期投资基金组织，吸收长期资金来投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，建立房地产基金一方面可以分散投资，降低风险，丰富了融资品种；另一方面也可以吸收社会上的分散资金，为迅速增长的个人金融资金提供新的投资渠道，同时也满足了房地产业发展对资金的巨额需求。

2.将保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业的融资渠道。保险资金比较稳定，数额巨大，运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，而且有利于提高投资规模。保险资金投入房地产是一个十分有效的途径，应大力借鉴海外经验，推进保险业尤其是寿险业和房地产业的结合。

3.鼓励发行公司债券，吸引社会剩余投资房地产业。目前我国的二级市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望而不可即的事，那么，改选融资期限较长，利率比银行贷款低公司债券，将成为企业融资的更好途径。

4.大力推行融资租赁方式.中国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化。由于住房抵押贷款占用的资金数量大，积压时间长，变现难，因此经营中孕育着巨大的风险。

三、现阶段房地产金融存在的风险和对策

房地产金融存在的风险

1.房地产对银行金融业的依赖程度过大。据调查，房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款。然而，从2007年开始，政策面对流动性的调控是明显的，银行利率的不断升高，给房地产投资带来了巨大的资金压力。

2.政策风险。正因为房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，因此，房地产业成为国家宏观调控的重点。而每当国家实施宏观调控政策，一些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭，破产，项目被停工或整顿，出现房地产金融风险。

3.房产企业自身的经营风险。(1)房产企业进行房地产信贷时决策失误而导致的风险，主要表现在决策上的失误而造成风险和房地产企业对金融业务还没有形成规范化的决策规程，特别是对项目的可行性论证不够严密和全面，对项目的潜在风险认识和准备不足，以至于在房产开发商经营过程中出现资金流的断裂，造成不必要的损失和风险。(2)房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。

4.法律风险。至今尚未有一部完善的法规对房地产运作过程以及房地产企业行为等作出规范。随着国家对房地产行业法规的不断深化，细化，很多以前的方式方法可能行不通，或者发生了变化，从而造成风险。

四、房地产企业对金融主要风险的防范对策

宏观经济政策对房地产业的调控，房地产经营的金融风险有大增的趋势。企业应从以下几个方面来防范金融风险：

1.高度重视房地产金融风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。企业要密切注意政府有关房产金融业政策的发展动态，加强金融市场分析与调研，适时调整房地产业务的经营方向与策略；要认真进行开发项目的可行性评估，对市场需求有准备的了解；要积极了解认真领会有关房地产金融的政策和规定，从加强房地产自身经营入手，认真研究相应对策，让房地产开发业务步入良性经营运行的轨道。

2.打破单一融资渠道，广泛拓展融资渠道。目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行融资方式，应大力拓宽房地产间接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。

3.不断调整和优化房地产贷款结构。企业应专设部门对住房开发贷款，土地储备贷款，商用房开发贷款等实行严格的分类管理。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。

4.加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机制，首先，要建立起比较系统地房地产行业风险监控，评价，分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。

5.建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。

参考文献:

[1]黄慕东:对房地产金融市场的分析.中国房地产金融,2005（7）

[2]李新华:我国房地产金融改革发展取向.金融改革,2006（7）

[3]特瑞斯・M・克劳瑞特G・斯泰西 西蒙著:房地产金融原理和实践.经济科学出版社

第6篇：房地产行业融资风险范文

论文摘要：文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引入房地产信托基金，运用市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。

剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(real estateinvestment trusts，reeits)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(coll~tive investmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。

一、中国房地产金融存在的主要问题

1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。

2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。

单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。

2．完备的房地产金融体系尚未形成。

(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。

(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。

不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。

目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。

(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。

以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、

(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排

二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题

1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。

目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(reh’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。

2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分

只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。

房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。

从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。

3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。

信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．

4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。

明斯基(h 1an p．minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。

具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。

市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。

三、政策建议

1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体

同时鼓励房地产投资基金通过集中专业管理和组合化投资组合，聘请专业性顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，从而有效降低投资风险，取得较高投资回报。

第7篇：房地产行业融资风险范文

1 金融地产的概念

金融地产从称呼上与房地产金融相差无几，但是本质上有很大区别。房地产金融是与房地产活动有关的一切金融活动，其主体是金融活动；而金融地产是靠资本运作、依托多元化投资增值的房地产活动，其主体仍然是房地产活动，其最主要的特点就是由金融企业所进行的房地产活动，或者房地产企业通过金融活动来支撑其房地产业务。金融地产的特点是：从资本角度涉足于房地产开发各个环节，通过开发外包与概念提升相结合，注重资产增值与现金回收。从盈利的角度来说，金融地产有赢利来源，贯穿房地产产业链各环节，既有短期参与开发销售回收投资，也有长期租金收入，总体盈利丰厚。在资金需求方面，相较于传统房地产而言，金融地产资金需求较高，流动性要求强。金融地产同样具有独特的核心竞争力，那就是其融资能力，资产管理能力和投资分析能力。这些独有的优势使金融地产近年来与房地产金融一样飞速发展。

金融地产由来已久，而且国外的房地产行业在这方面相对而言起步早，发展快，较为成熟，因此目前金融地产是国外房地产运营的主要模式之一。而我国的金融地产活动刚刚起步，因此市场发展前景广阔。

2 金融地产面临的潜在风险

由于地产行业是高资金需求的行业，因此传统的地产行业如果经营不善，往往容易出现资金短缺的情况。但是金融地产行业由于其金融行业的背景，在资金方面有较为明显的优势，而对于房地产企业而言，资金是命脉，是决定企业是否能长久发展的先决条件。因此做好金融地产行业的风险管控就显得尤为重要，不仅要从传统房地产行业的角度进行管控，同时还要从金融风险管控方面着手。我国金融地产当前面临的潜在风险类型主要有以下几方面。

2.1 市场风险

金融地产的市场风险，是指由于房地产市场供需的不确定使金融机构的收益产生不确定的风险。目前，有可能造成市场风险的主要原因有以下几点。

2.1.1 房地产市场的变动影响金融地产市场

由于金融地产行业既包含金融活动，又参与房地产活动，因此房地产市场的变动是造成金融地产市场风险的一个主要原因。房地产市场价格上扬时，金融机构看好市场走势，发放大量贷款，开发商大量囤积土地，一旦房价持续背离长期均衡价格，特别是如果伴随着房地产空置率和房价两个相反的指标同时过快上涨，市场走势将会反转，甚至出现泡沫危机。房屋和土地的滞销将造成金融地产市场的变动，银行很难收回贷款，这样就会引发市场风险。

2.1.2 过于单一的融资渠道

过于单一的融资渠道是形成金融地产市场风险的另一原因。我国房地产融资渠道过于单一，主要集中于商业银行贷款，虽然很多金融地产企业增加了基金、保险、股票等渠道，但这些只是资金的一小部分。因此，过于单一的融资渠道也会加大市场风险的发生概率。

2.1.3 国外资金和金融地产企业的强势入驻

很多外资企业拥有强大的资金实力、先进的管理经验，而我国金融地产行业才刚刚起步，因此很多本土企业在面对强大的国外竞争者时，往往没有招架之力。与此同时，大量国外资金的涌入也是加大市场风险的另一重要因素，外资一旦大量撤出，会给国内经济带来很大风险。因为，一旦人民币升值空间到顶，很多外资由于利润缩水而撤出，那么国内银行将不能保证其准备金额，这样就容易发生风险。

2.2 政策风险

房地产行业是关系国计民生的重要产业，受到国家相关政策和法律的影响和制约，而金融地产企业中，很多企业的资金都依赖于房地产，加上房地产市场的融资量巨大，进一步加强了金融政策对金融地产行业的影响。比如，银行利率的升降、货币供应的增减、社会福利措施的变化等，都将对金融地产产生显著影响。

2.3 信用风险

目前我国很多金融地产行业的金融活动，都会对个人进行贷款，主要针对购房贷款。个人信贷风险是由于借款人不遵守合同约定导致银行的利益受损。比如借款人由于家庭、收入、工作、健康等因素的变化，不能按期或者无力偿还银行贷款，就会对金融地产企业造成损害，产生由个人信用风险所带来的风险。

3 互联网背景下金融地产的风险管控对策

针对金融地产行业所面临的潜在风险，文章给出以下对策，并且建议金融地产行业充分利用互联网技术和思想来规避这些风险。

3.1 以互联网为平台，降低市场风险

互联网能为金融地产企业带来的除了扩大的销售渠道之外，更重要的是提供了一种新型的融资平台。金融地产行业想要应对由于融资渠道单一而产生的风险，唯一的办法就是增加融资渠道，扩大金融活动的类型。比如可以通过设立基金，吸引民间闲散资金，民间资金虽然单笔金额小，但优势在于基数大，所以如果能够有效利用民间资金，对于金融地产行业而言，无疑是一大帮助。

像万科与百度的结合一样，金融地产行业同样可以主动应对互联网企业的挑战，主动出击，紧跟互联网的发展，寻求与互联网公司的战略合作或者自行建设互联网平台，为自己开拓互联网销售渠道、互联网融资渠道。甚至通过互联网平台来实现从原材料的采购，到客户信用评价，到房屋销售，到物业管理的全产业链模式。

3.2 以大数据为依据，合理预测政策走向

国家的政策制定都是有现实依据的，这些现实依据就是前一段时间内国家的经济局势变化。因此，如果金融地产行业能够根据经济局势的变化，充分利用云计算的平台，发挥大数据的价值，通过分析相关行业的发展趋势来预测国家政策的走向，这对于金融地产行业而言，将是非常有利的。

3.3 利用互联网，建立完善的信用评价机制

只有通过完善的信用评价，才能最大限度地避免信用风险。金融地产行业应当打通企业壁垒，以行业甚至超越行业为平台，搭建完善的信用记录平台。同时，企业自身还应对客户和开发商建立系统的信用评价机制，这种机制的建立，必然需要以往的数据，通过定性和定量的分析，预测其未来的偿还能力。只有这样才能从根本上降低金融地产行业面临的信用风险。

第8篇：房地产行业融资风险范文

作者：单姣英  摘 要：通过对房地产资金来源现状等的分析，揭示了目前我国房地产存在的金融风险，指出发展房地产投资基金是一种可以拓宽房地产融资渠道的途径。结合当前我国房地产市场的实际情况，使用swot分析办法对房地产投资基金进行了综合研究。 关键词：房地产； 投资基金；swot法 1 引言 房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。 2 当前房地产金融的风险 由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险。 第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。 第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000—2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。 第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。 第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。 第五，土地开发贷款有较大信用风险。 第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。 3 房地产投资基金分析 房地产投资基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用swot方法对房地产投资基金进行分析。 3.1房地产投资基金的优势分析(s) （1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性: 房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。 （2）房地产投资基金具有较高的流动性:它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数reits能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。 （3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。 （4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。 3.2 房地产投资基金的劣势(w) （1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。 （2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。 3.3 房地产投资基金的机会(o) (1)投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。 (2)市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。  (3)需求分析。目前我国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。

3.4 房地产投资基金的风险分析(t) （1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。 （2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资基金公司本身也应健全财务制度。 （3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。 4 发展房地产投资信托基金的政策建议 1、我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。 2、在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。还必须配备一些相关的法规，例如制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。此外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。 3、创造条件，加快培养大量的机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。 参考文献： 【1】赵基坚，李睿等，浅析我国房地产融资证券化[j]，世界经济研究，1997(1)：p34～p87。 【2】尹伯成等，房地产金融学概论[m]，复旦大学出版社，2000（07）：p72～p119 【3】王进才，房地产金融：资本市场中的新亮点[m]，中国财政经济出版社，1998:p18～p87 【4】安琼，房地产投资基金探析［j］，中国房地产金融，2000(1)：p88～p110 【5】于建国，余有红等，投资基金的运作与发展［m］,上海人民出版杜1997：p68～p92 【6】季敏波,中国产业投资基金研究［m]．上海：上海财经大学出版社，2000：p10～p117 【7】张红，陈洁等，房地产市场与资本市场结合的房地产投资信托[j]，

第9篇：房地产行业融资风险范文

关键词：房地产企业；财务风险；控制策略

房地产业是我国国民经济的支柱产业，也是我国重要的经济增长点。但随着经济的逐步转型升级，房地产业却面临着严峻的挑战。一方面，在一二线城市，房价居高不下远远超过消费者的购房能力，中等偏下收入家庭的住房难问题凸现；另一方面，在三四线城市，由于大多缺乏产业支持，城市人口流失较为严重，缺乏核心竞争力，导致房地产业去库存压力比较大。无论是一二线城市的高房价，还是三四线城市的高库存，都使得房地产市场风险进一步加大，房地产企业的财务风险进一步提高。因此，寻求房地产企业财务风险的控制策略，探索房地产企业的良性发展路径，就成为我国房地产业面临的一个重大课题。

一、我国房地产企业的财务风险

房地产业是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、但风险也较高的领域。房地产企业具有资产负债率高、投融资金额大、生产周期长等特点。虽然其收益丰厚，但面临的风险也比一般企业要大很多，特别是在企业快速扩张过程中，其面临的风险更大，因此，房地产企业必须深入分析面临的财务风险并严格加以管控。财务风险是指企业在筹资、投资、资金回收及收益分配等各项财务活动过程中，由于各种无法预料、不可控因素的作用，使企业的实际财务收益与预期财务收益发生偏差，因而使企业蒙受经济损失的可能性[1]1。我国房地产企业发生财务风险的主要原因表现在以下几个方面。

（一）政策把控难度大，投资决策失误

房地产业是投资风险很高的领域。房地产投资风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性[2]356-364。投资者只有准确把握投资风险的来源、实质及变化的规律，才能采取相应的措施去降低风险。房地产企业面临的投资风险是多方面的，主要体现两个方面：一是投资比重失衡，投资决策失误；二是国家宏观政策的影响较大。近年来，我国房地产企业的投资额持续增长，但在投资项目的分配上并不合理。房地产企业为了获得更大的利润，对商业住宅的投资比例高，其他商业用房的投资占比很小；对高档公寓的投资比例高，对经济适用房的投资占比很小。但我国工薪阶层家庭的收入都不是很高，他们需求的是价格偏低的廉价房或者经济适用房，而不是那些昂贵的高档商业用房和别墅。虽然高档住房的利润高，但随着房价疯狂上涨，工薪阶层家庭无力购房，房地产商的房子卖不掉，资金就被套牢，周转不灵，无法偿还银行的借款，致使企业陷入财务危机。房地产开发与国家的经济形势密切相关，其在很大程度上受到政府诸如环境保护、土地管理、外资限制等政策的影响，政府任何一个政策都可能给企业带来致命的危险。政府对经济的调控，企业不可避免也不能预见。对于政府的动向，企业只能通过市场的信息及行业发展周期、政府的最新动态进行研究，但结果却存在着很大的不确定性，房地产企业往往不可把控。为了抑制房地产市场过热，近年来政府出台了一系列的宏观政策对其进行调控，这些政策的出台会从资金供求、房地产价格变动和市场预期等多方面对房地产的投资产生很大的影响，从而增加投资风险。可以说，我国房地产企业的发展史就是一个不断被调控的历史，每隔几年就有一次严厉的调控，而每次调控的结果就是限制银行贷款和暂停房地产上市公司的再融资[3]。通常实力雄厚的房地产开发企业，一般都会高度关注政府的政策变化，而大多数中小型房地产企业，则仅把目光盯在成本核算上，这样反而给企业带来了更大的危机。

（二）融资渠道单一，资本结构不合理

房地产业是资金密集型行业，对资金的需求量较大。房地产企业的融资方式主要有内部融资、外部融资、权益性融资、债务性融资等。但我国房地产企业融资主要以债务性融资为主，包括国内贷款、自筹资金以及其他资金来源中的销售预收款，债务性融资比例高，权益性融资严重不足。虽然债务性筹资的债务利息可以在税前扣除，享受税收优惠，从而降低企业综合资本成本，但债务性资本需要固定支付利息和在规定的期限内还本付息。融资规模是房地产企业能否快速发展的一个重要原因，充足的资金来源是房地产企业扩大规模和提高效益的前提。但是，我国房地产企业的资金来源一直以银行贷款为主，自有资金占比很低。统计资料显示，2006—2014年银行信贷资金在房地产开发企业到位资金来源中占28.45%，这还不包含房地产企业在开发、建筑、销售等各方面与银行相关联的资金来源。对银行信贷资金过分依赖，过高的资产负债率，都会加大房地产业的财务风险[4]。且银行贷款的限制条件又比较多，银行根据企业自身的相关情况给予贷款，同时银行的贷款数额有限，在一定程度上限制了房地产企业融资的规模。一方面，房地产企业的融资渠道单一，融资规模严重不足，制约着房地产企业的稳步发展；另一方面资本结构不合理，负债率过高，极易造成财务风险。随着房地产企业规模不断扩大，地价持续上涨，导致房地产企业长期高负债运行。Wind资讯公布的数据显示，自2000年以来，房地产上市公司的平均资产负债率一直高于70%，虽然银监会2003年要求的比例是30%[5]。这就造成了房地产企业的财务风险日益加大，一旦市场有波动，就可能给房地产企业带来很大的财务风险，甚至对一些较小规模的企业，带来灭顶之灾。引起房地产企业债务结构不合理的原因是多方面的，最主要的还是对不同债务的性质认识不清或者没有系统地对各种债务进行分析。债务的期限往往与企业的规模、获利能力等因素相关，房地产企业为了筹集到相应的资金，往往会忽略一些潜在的风险，没有综合地根据自身的能力搭配短、中、长期债务比例。且房地产企业主要以中长期债务为主，一旦企业没有根据自身的盈利能力来搭配债务，就容易产生还债期过于集中和还款高峰过早出现，引发债务风险。

（三）资金回收困难，资金链断裂

在房地产市场活跃时期，不少企业在成功完成几个项目后大量地购置土地，接连不断的投资新的项目。但在工程项目接近尾声时，市场行情可能急转直下，房屋销售困难，使企业无法按时回收资金，资金不能正常周转，导致企业无法偿还到期银行债务以及承包商的欠款等情况发生，从而造成资金链断裂，引发财务危机。房地产企业资金链断裂主要是由于融资风险、销售风险和应收账款风险造成资金无法如期回收所导致的。无论是哪一种风险，都易造成企业的资金链断裂，产生财务危机。融资风险主要是由于我国房地产企业融资主要以银行借款为主，一旦银行限制贷款，企业资金就会出现缺口。销售风险是指企业销售的预售款和售出款无法及时到位，就会引发资金链趋紧。房地产企业的销售风险主要是由于政府调控以及消费者预期改变和购买力的下降所造成的。各地政府出台的以限购、限价、限外、限贷为核心的“限购令”政策，央行提高购房的首付款比例以及加息，提高购买二套房的首付比例等，抑制了投资投机性购房，一定程度上降低了人们的购房欲望，使企业销售明显降低。应收账款风险主要体现在应收账款回收时间和应收账款回收金额两个方面。现在大多数人购房都是采用首付与按揭贷款相结合的方式，很少有人一次性付清房款，这就给企业带来了很大的风险。同时，按揭贷款主要是银行贷款，但银行贷款的要求比较严格，手续较多，使得资金回收受到影响。在还款期间，购房者可能由于各种因素无法偿还房款对应收账款造成减值，产生坏账损失。

二、房地产企业财务风险控制策略

（一）强化项目论证，投资决策科学化

房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，其面临的投资风险很高，引发的后果也特别严重。因此，在进行房地产投资时，投资者在选择投资项目或进行投资决策时，必须强化项目的论证，对投资项目进行深入的可行性分析，使投资决策科学化。对投资项目的可行性分析是项目建设前期工作的重要步骤，是建设项目立项的基础，是建设项目决策的重要依据。投资项目的优劣直接影响企业资金的回收和利润的高低，因此，企业必须在项目投资前期，进行大量的可行性研究，制定好风险防范预案，以切实保障投资的收益。房地产企业在做投资项目的可行性分析时，要对投资项目所在城市的规划，市场的需求的趋势，未来政府的政策动向，以及开发项目的规模、用途、地理位置等进行详细的分析论证。一定要做好调查研究，广泛收集相关的数据资料；按照国家规定的标准，对项目进行科学的设计规划；严格遵循项目的开发规律，确保项目的咨询设计单位有足够的工作周期，提高项目投资决策的科学化水平。

（二）优化资本结构，融资渠道多元化

融资能力是房地产企业的核心竞争力之一。优秀的融资能力不仅能够有效控制成本、保证盈利空间、改善财务结构、维持稳健运营，还能为转型提供源源不断的资金保障[3]。目前，房地产企业的融资渠道单一、资本结构不合理，已经成为制约房地产企业健康可发展的一个重要因素。我国的房地产企业主要以债务性融资为主，且资金主要来自银行贷款，其还本付息的风险较大，极易发生财务危机，因此，必须拓宽融资渠道，优化资本结构，实现融资渠道的多元化。优化房地产企业的资本结构，一是要提高自有资金的比重，切实降低债务性融资比例；二要增加直接融资，尽可能减少间接融资；三是除了采取银行贷款、债券、基金、股票以及内部筹资等方式外，也可以采取典当融资、房地产信托投资资金、融资租赁、信托融资、股权融资、项目众筹，以及主动吸引外资、引入保险资金，开展互助会等新型多元化融资渠道[6]，降低企业的资产负债率。还可以根据房地产企业自身的特点与需求，多种融资方式结合使用。这样，既可以拓宽房地产企业的融资渠道，减少对银行的过度依赖，缓解资金压力；又可以减少企业融资风险，促进房地产企业的良性发展。

（三）强化财务预算管理，建立财务预警机制，增强抗风险能力

在项目投资前期，房地产企业要根据项目的投资规模，尽可能准确地预测在建设期内所需要的资金量，既要保证维持项目在各方面的正常支出，又不会有过多的资金剩余，从而有效地进行资源分配，提高投资效益。房地产企业在编制财务预算时，应将企业的收入和支出、资金的投放和获益以及经营的统筹和分配都进行统一的部署，并且对项目的各个环节进行整体的全面的预算。在此基础上准确编制现金流预算，对资金需求和使用进行合理规划、预测和动态调度，使企业既具有较高的盈利水平，又具有一定的现金流动性，有效地降低财务风险[7]。预算一旦确定，财务部门要督促各部门严格执行预算，并按照制度和目标定期进行检查和考核，使每一环节都与其预算相对应，提高预算执行力。当实际与预算偏差较多时，要及时进行研究分析，如果是预算出现问题，要及时根据实际情况调整偏差；如果是执行过程中产生的问题，要深入分析症结所在，并及时加以修正。房地产企业财务预警机制是房地产企业以企业的财务报告、经营计划等相关资料为依据，运用财务管理、市场营销、经济统计学等理论通过比较分析、建立数学模型等方法，对房地产企业在经营管理活动中的潜在财务风险进行实时监控，及时发现企业存在的经营风险并进行预测、示警和排除的风险管控机制[8]。房地产企业要根据自身特点，建立适合自己的财务预警机制。一是要加强房地产领域信息管理，全面、准确、及时地了解和掌握国家宏观经济政策、项目所在城市的发展规划、市场竞争状况、企业自身的各类财务和生产经营状况以及房地产市场的基本走向等房地产领域的各方面信息，科学选取预警指标，利用计算机对各项指标数据进行分析并相互验证；二是要理顺财务管理各环节与企业经营管理各部门之间的关系，实现企业内部各类数据资源畅通共享，及时发现非正常的经营现象以及潜在的财务风险点，为相关管理部门和企业决策提供预警及排除方案，及时规避风险；三是要建立健全包括法人治理结构、交易处理程序在内的各项企业内部控制制度，规范企业人员的经营行为，确保企业经营活动的顺利进行，增强企业自身抗击风险的能力。

作者:李恺 单位:郑州大学

参考文献：

[1]陈可喜.财务风险与内部控制[M].上海：立信会计出版社,2013.

[2]简德三,王洪卫.房地产经济学[M].上海:上海财经大学出版社，2003.

[3]龙胜平.房地产结构性风险亟待化解[J].探索与争鸣，2016（5）：45-47.

[4]殷涛.我国房地产企业金融模式探究[J].信阳师范学院学报(哲学社会科学版)，2016（4）：53-56.

[5]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友,2013（10）:44-47.

[6]姚丽娟.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析[J].财经界（学术版），2015（6）：71-73.