房地产投资风险研究精选(九篇)

第1篇：房地产投资风险研究范文

【关键词】房地产 项目 投资 风险 防范

随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的风险。房地产项目投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业，这些特征决定了它不同于一般产品的投资，投资者必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。本文对我国房地产项目投资风险进行系统分析，并提出战略层和战术层的风险防范策略。

一、房地产投资项目风险的涵义与特征

1、房地产项目投资风险的涵义

风险的最初定义于1901年出现在美国的A・M・Willet的博士论文《风险与保险的经济理论》中：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产项目投资风险就是指在项目投资过程中引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

2、房地产项目投资风险的主要特征

正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，降低风险发生的可能，提高投资活动的效率具有重要意义。

（1）客观性与普遍性。房地产项目投资风险的客观性是指房地产风险是客观存在的，它不以某个人的意志为转移。普遍性即一般工程项目中都有风险的存在，风险在整个项目生命周期中都存在，而不仅仅存在于实施阶段。

（2）不确定性与损益双重性。风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。例如经济政策的变化、战争的爆发、暴雪灾难的形成，风险的产生虽有具体原因，但其发生的时间是难以预知的。这种难以预知的特性就造成了房地产项目投资风险的不确定性。同时，风险不一定都带来负面影响，如果能正确认识并充分利用风险，反而会使收益有很大程度的增加。

（3）潜在性与可判性。房地产项目投资风险不仅具有随机性，同时具有潜在性。它是附着在房地产开发与经营中的某些确定事物中，并通过它们的发生而起作用，因此从房地产投资的规律看，房地产风险具有潜在性。但是，这并不是说风险是不可认识的，人们可以分析以往类似事件的统计资料，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度作出客观判断。

（4）相关性。相关性是指投资者面临的风险与其投资行为及决策是紧密相连的。同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险，同一投资者由于其决策或策略不同，会面临不同的风险结果。实质上，风险空间是由决策空间和状态空间结合而成的。状态空间是客观必然，人们无法自由选择；而决策空间是人们根据状态空间自主选择的结果，决策正确与否直接影响人们面临的风险及其程度。

二、房地产项目投资风险因素分析

1、项目投资风险因素的来源

（1）项目场地选址阶段。房地产项目对位置极为敏感，成功的投资开发离不开准确的选址。同时，能否正确评估某地块的价值也具有很大的不确定性，还可能牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多问题。房地产项目投资中各种不确定性因素很多，一旦处置不当将会造成整个项目的拖延甚至流产。

（2）项目融资阶段。通常房地产项目都需要从银行或其他金融机构进行融资，而贷款利率的变化趋势难以预料，资金成本即融资费用对房地产项目的最终利润影响极大。此外，房地产项目通常在楼盘开发到一定阶段开始预售，以预售款将余下楼盘项目开发完毕，一旦遭遇预售款无法到位的情况，就会因资金短缺而面临困境。

（3）项目建设施工阶段。这期间主要存在房地产项目成本超支、工期延误及质量、安全事故的发生等风险。

（4）项目租售阶段。这一期间，较小的租金或售价变化也会对房地产项目的收益有较大的影响，而通常租金售价的趋势难以准确地估算；消费者现实支付水平、选择偏好等因素也使得项目的租售期具有不稳定性。

2、项目投资风险因素的主要种类

（1）定位风险。房地产投资项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析及项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，会导致后期难以弥补的风险。定位风险是项目投资过程中最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，因此开发商在进行市场定位时要从市场规律出发，对市场合理细分，准确找出适应市场需求的项目类型。

（2）商业风险。商业风险是指某一特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要集中在两个方面：一是管理，确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是其关键变量；二是市场变化，如地区人口结构、交通便利性、竞争者等。

（3）经营风险。经营风险是指由于房地产投资者经营管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。

（4）通货膨胀风险，也称为购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。开发投资回收期越长，房地产项目投资购买力风险越大。

（5）金融风险。房地产投资额较大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具，而利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用带来了收益的不确定性。

（6）市场风险。指由于供求形势变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。

（7）创新风险。在资源有限的条件下，要使企业能够持续稳步发展，获得既定利益是非常必要的。但一味追求项目与周边项目的“差异性”，选择企业不熟悉或认识尚不足以完成“创新”的项目，也是极具风险的，何况创新本身就是有风险的。

（8）政策风险。政策风险的产生多由于政策的不连续性、突变性和漏洞的存在。企业的政策风险主要发生于违规操作的投机性过程、对政策不理解的失误。在项目投资过程中，企业必须掌握相关法律和最新政策。

（9）自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性（如地震、洪水、风暴、暴雪、火灾等）以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

三、房地产项目投资风险防范策略

1、基于战略层项目投资风险防范策略

（1）投资分散策略。房地产项目投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，其一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气的影响。房地产投资时间分散则是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资策略要求房地产企业与金融部门、大财团合作共同对房地产项目进行开发投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度地降低风险。

（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配，投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等，因为不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。房地产投资者应尽可能构造投资组合进行投资，以消除项目的非系统化风险，在同时存在多个组合的情况下，应尽量选择系统风险小的投资组合。当然，房地产投资商应端正对待风险的态度，因为风险小则收益也小，要根据企业抗风险的能力选择适宜的风险收益组合。

（3）保险策略。对于房地产投资者来说，购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等具有十分重要的意义。一般来说，房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者应充分考虑所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率，选择信誉良好的保险公司等。

2、基于战术层项目投资风险防范策略

（1）编制风险防范计划。风险防范计划的编制是决定如何进行一个项目的风险管理活动的过程。在这个过程中，我们必须解决以下问题：为什么识别同项目目标相关的风险非常重要；什么是特殊风险；风险降低的可交付成果是什么；怎样降低风险；由谁负责实施风险防范计划；需要多少资源来减轻风险等。解决了这些问题，风险防范计划才算完成，为以后的风险管理工作做好铺垫。

（2）风险识别。风险识别是指风险管理人员在收集资料和调查研究之后，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的各种风险进行系统归类和全面识别。风险识别其实就是对一些可能会出现的风险进行了解和判断，必须在项目开始之前做好风险识别。同时，要对项目可能出现的风险进行评估、认识，比较常见的方法有：头脑风暴法、德尔菲技术、访谈法、财务报表法、初始风险清单法、流程图法和SWOT分析等。这些方法能比较系统、有效地帮我们预测项目中可能出现的风险。

（3）风险定性分析。风险定性分析包括评估已识别风险的可能性和概率，确定其数量和优先级，将风险对项目的潜在影响按照轻重缓急进行排序。风险定性分析是确定对具体风险采取措施的重要性，并指导应对行动的一种方式。对已掌握信息的质量进行评估有助于修正对风险的评估。风险定性分析要采用公认的定性分析方法与工具对风险的概率与后果进行评估。重复进行定性分析所得的结果可能显示是否有必要调整风险管理行动，纠正项目计划中的偏颇。

（4）风险定量分析。风险定量分析经常是在风险定性分析之后进行的，当然这两个过程可以同时或分开进行。风险定量分析就是对项目的性质和时间、资金的可用性的影响进行研究，是对风险定性分析的一种深入。它的主要技术包括：决策树法，这是一种比较直观、易操作的图形方法，可以帮助选择在未来结果不确定的情况下最好的行动路径；风险模拟法，指基于蒙特卡罗模拟技术，对某房地产项目的经济风险进行定量分析，并分析单个或多个风险因素组合对项目经济收益的敏感性。通过将AHP方法和所建立模型的综合利用，对模拟结果进行有效分析，能够对房地产项目的经济风险进行客观、动态、定量的分析，为房地产项目的决策提供更全面、科学的定量信息。

（5）风险应对策略。风险被识别和量化之后，必须制订一系列风险应对策略，防范于未然。应对风险的四项基本对策分别为：一是风险回避，加强同类项目风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生；二是风险转移，不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人，从而降低自身损失程度；三是风险控制，一旦风险事件发生，在积极抢险的同时应注意保护现场，收集事故的有关证据，为索赔和反索赔准备充足的资料；四是风险减轻，项目实施中为了达到某些目的，需要发生某些可能带有风险的事件，若可以采用另外没有风险或风险相对较小的措施却可以得到同样的效果，要选择小风险事件替代大风险事件。

（6）风险过程管理。即在项目实施中进行监督和观察，尽量使项目的进行和计划相符。管理过程中，要合理配备决策、规划、招标、施工等各个环节的专业技术人员，强化风险意识，重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，实现项目投资决策有依据、项目实施有程序、项目风险防范有制度的局面，有效控制风险。

四、结束语

房地产项目投资自始至终都存在风险，且风险来源是多方面的，任何投资者都希望毫无风险地赢利，但不承担风险就想得到高回报率是不可能的。投资者对项目的投资风险必须进行科学、系统的分析并采取防范措施，才能减少或规避风险对投资效果的不利影响。

【参考文献】

[1]李国昌：房地产投资风险分析[J].生产力研究，2004（10）.

[2]陈弘：房地产投资风险分析[J].经济评论，2004（2）.

[3]成虎：工程项目管理[M].北京：高等教育出版社，2004.

第2篇：房地产投资风险研究范文

[关键词] 房地产投资风险效用多目标决策

随着我国社会主义市场经济的发展和改革开放的不断深入，房地产业得到了迅速的发展。房地产作为一种投资工具，其风险性受到房地产投资者越来越普遍的关注。因此本文对房地产投资风险决策方法进行了深入研究。

一、房地产投资决策的特点

房地产投资决策就是运用有效的决策方法在若干个投资方案中选择出最优的投资方案。房地产投资决策同时具有多目标决策和风险型决策的特点。

1.房地产投资决策的多目标性

由于房地产投资者所追求目标有多个：收益 、回收期 、信誉价值、环境保护等。 所以房地产投资决策具有多目标性，属于多目标决策。

2.房地产投资决策的风险性

房地产投资过程中有许多风险因素：土地价格的不确定性、工程建设费用的不确定性、投资收益的不确定性及工期、投资回收期的不确定性等。这些风险因素是客观存在的，但并不是完全不可知的。决策者可以根据自己的经验和科学的方法预先估计和计算出其概率分布，再计算出益损值的概率分布。因此，房地产投资决策应该被认为是风险型决策，而不是不确定性决策。

二、多属性效用理论

现代风险型决策理论已从期望值准则阶段发展为期望效用准则阶段。期望效用准则充分考虑了风险型决策问题的两个基本特点，即后果的风险性和后果的效用。由于风险型决策问题的自然状态是不确定的，所以不论决策者采取什么决策，都可能产生各种不同的后果，因此他要承担一定的风险，但对后果并非是全然不知，可以预测它的概率分布。不同的决策者对风险的态度往往不相同，同样的后果对不同的决策者会产生不同的效用。

基于期望效用准则的效用理论能很好地解决风险决策问题，效用理论已从单属性效用理论阶段发展到多属性效用理论阶段。多属性效用理论可很好地解决多目标风险决策问题。运用多属性效用理论进行风险决策的基本步骤如图所示。

三、房地产投资多目标风险决策模型的建立

下面运用多属性效用理论来解决房地产投资多目标风险决策问题，建立房地产投资多目标风险决策模型。

1.建立多目标分层递阶结构

(1)选定目标

通过询问决策者，选择出决策者关心的三个投资目标：收益、回收期、信誉价值。

①收益最大化。收益(Return)是一个较为笼统的概念，它一方面含有绝对的收益值的意思，另一方面也含有投资收益率的意思，因此将收益最大化具体表述为以下两个方面：

一是净现值最大化。净现值(NPV)是一个反映投资收益的绝对指标，它直接描述了一个投资方案可能获得的利润的现值。其表达式为：

在风险条件下，需要确定净现值的概率分布。

二是内部收益率最大化。内部收益率是反映投资经济效益的相对指标。由于房地产投资者的资金总是有限的，因此投资者总是希望尽可能有效地运用有限的资金，获得尽可能高的收益。

内部收益率(IRR)是使净现值为零的折现率，它反映了项目自身的获利能力，其值可由式(1)中令NPV=0计算得出。在风险条件下，需要确定内部收益率的概率分布。

②回收期最小化。房地产投资资金占用很大，投资者往往利用负债经营，利息负担沉重，因此投资者往往希望尽快收回投资，把回收期最小化作为一个主要目标。回收期是指净收益抵偿初期投资所需要的时间。回收期有静态和动态之分，区别在于前者没有考虑资金的时间价值，而后者考虑了资金的时间价值。动态回收期较为常用，可通过令式(1)中NPV=0，求其中的t得到。在风险条件下，需要确定内部收益率的概率分布。

③信誉价值最大化。拥有地段好、规模大、档次高、性能优异的房地产往往被视为一种荣耀，而且这样的房地产也能够给其拥有者或者投资者带来无形的收益。我们将这种荣耀和无形收益统称为房地产的信誉价值。

信誉价值的估计通常由投资者本人根据自己的偏好确定。通常可由投资者对各备选方案的信誉价值进行打分，分数越高表明信誉价值越高，对投资者越有利。

(2)递阶结构

对于收益这个目标，用净现值和内部收益率作为它的属性。显然，这两个属性具有可理解性和可测性。同时，由于这两个属性分别从绝对值的角度和相对值的角度体现了收益这一目标的两个重要方面――实际收益值和投资收益率，因此它们是完全的。而且它们是非多余的和最小的。

对于回收期和信誉价值这两个目标，分别采用动态回收期和信誉价值的值作为它们的属性。这两个属性具有可理解性和可测性。

对于这些目标所设定的一集属性我们认为它是完全的、可运算的、非多余的和最小的。所有这些目标和属性构成了房地产投资决策的多目标分层递阶结构。

2.建立决策模型

选定房地产投资决策的目标集为：

①收益最大化;

②回收期最小化;

③信誉价值最大化。

为具体表述上述三个目标，我们设定一个完全的、可运算的、非多余的和最小的属性集：

这样，我们就得到了一个表达简单、意义明确的房地产投资多目标风险决策模型。我们只需先求出每个方案的各属性的概率分布，再根据决策者的偏好确定多属性效用函数，进而得出各方案的期望效用值，就可以据此期望效用值进行方案的优劣排序，从而进行有限个方案的多目标风险决策。

参考文献:

[1]彭勇行:管理决策分析.科学出版社,2000

[2]徐水师:预测方法与决策分析.西北大学出版社,1997

[3]杨剑波:多目标决策方法与应用.湖南出版社,1996

第3篇：房地产投资风险研究范文

【关键词】直接投资风险；房地产行业；变现

1、引言

房地产商品是一种特殊的商品，具有固定性、耐久性、多样性等特征。周寅康先生认为房地产与一般商品有着本质上的区别，这种区别源于房地产本身所固有的特性，这种特性又主要取决于土地本身的特性。而土地特性包括土地空间位置的固定性、数量的优先性、使用的持久性、异质性和利用的多样性。房地产市场具有资金量大、风险高、周期长、影响因素复杂等特征，风险与收益是成正比的，因此相对于其他行业，房地产行业的收益十分丰厚。

房地产项目的投资过程具有其特殊性：它是一种预测未来需求而进行产品生产的过程。房地产行业本身所具有的特点决定了它是一种高风险行业，伴随其始终的不确定性决定了房地产投资的成败。所以，研究房地产投资风险对于实现房产投资企业的利益最大化意义重大。

2、房地产行业的两种投资：直接投资与间接投资

以房地产行业本身的特性为依据，房地产投资可分为两类：直接投资和间接投资。

2.1直接投资简介

直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与相关的管理工作，它包括两种形式：从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资。房地产开发投资指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，收回投资获得利润的过程。投资者可以在这个过程中赚取开发利润，风险很大，收益也很客观。有作长期投资打算的投资者一般会选择置业投资，通过购买增量房地产或存量房地产，以期获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

2.2间接投资简介

间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者一般情况下是不需要直接参与房地产经营管理工作的。具体的间接房地产投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司的股份或房地产抵押支持证券等。

2.3两种投资的区别

1）通常情况下，直接投资者对投资的房地产项目拥有控制权和经营管理权，间接投资者则没有。

2）直接投资流入的是具体的房地产项目，间接投资则主要流向各种资本市场。

3）直接投资离不开生产要素的转移与重新配置，间接投资则不一定，它并不必然引起其他生产要素的移动与配置。

4）直接投资并不涉及资产所有权的变更，而间接投资资产所有权会在买者和卖者之间频繁变更。

5）直接投资会包括有形资产和无形资产的双重流动，而间接投资只会货币资本的移动。

3、直接投资可能会带来的风险

张瑶宁认为根据风险理论，房地产直接投资活动由于受制于多方面因素的影响，以及由房地产产品自身特点所决定，存在着许多不确定因素。这些不确定因素可能会导致房地产直接投资活动的实际后果与预期收益的负偏差（即损失或减少），在房地产直接投资活动中，这种引起预期收益损失或减少的可能性就是房地产直接投资风险。一般情况下，房地产直接投资风险包括以下几个方面：变现风险、投资周期风险、供给有限性和滞后性风险、资本需求风险等。

3.1变现风险分析

俞明轩认为房地产变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产，它的销售过程非常复杂，流动性不强，使得投资者很难在短时间内将房地产兑换成现金，资金周转很困难。所以，一旦出现投资者需要偿债而必须尽快回笼资金的情况时，房地产市场的不完备可能会让投资者蒙受不小的折价损失。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度也是不一样的，一般情况下，变现性能最好的是储蓄存款和支票，其次是股票外汇、期货和债券投资等，最差的便是房地产投资了。

3.2投资周期风险分析

一个房地产直接投资项目从最开始的寻找机会到中间的可行性研究再到最后的施工、竣工、销售，整个环节一般情况下需要几年才能完成。房地产项目开发周期很长，期间，各种社会经济环境条件发生变化的可能性很大，各种各样的费用特别是后期费用很难确定，这就给房地产投资者带来了很大的风险。在房地产开发过程中，只能对整个开发期内的各项费用和收益作出大致的测算，很难作出精准的预计。在房地产项目漫长的开发过程中，有很多难以预测的因素：房地产市场供求变化、消费者喜好变化、社会经济形势的兴衰、国家有关政策的调整、利率的变动等。房地产项目一经确定，资金一旦投入，就再难根据实际情况进行改变和调整。所有的房地产开发企业都必须承担由于开发周期长而导致的房地产项目“滞后”效应的风险。

3.3供给有限性和滞后性风险分析

一方面房地产直接投资需要很长的开发周期，另一方面土地资源十分有限，这就导致了房地产供给的低弹性现象。与此同时，市场对房地产的需求却很大，且伴随着巨大的需求变化，房地产需求呈现出高弹性。并存着的供给低弹性和需求高弹性注定了房地产商品只能提前生产，提前生产就必然会导致供给滞后。总而言之，房地产商品供给的有限性和滞后性会使房地产直接投资面临供求关系变化所带来的风险损失。

3.4资本需求风险分析

众所周知，房地产直接投资需要大量的资金，房地产项目的开发过程实际上就是巨额资金的投入过程。首先，毋庸置疑，购买土地就是一笔不小的费用。并且由于土地本身所具有的稀缺性特征，它的价格只会越来越高。其次，毫无疑问，工程造价是房地产资金投入的主要部分。通常情况下，房地产开发企业不可能完全依靠自由资金就可以完成一个房地产开发项目，一般都是先投入一部分自由资金，再通过银行贷款等融资手段筹集开发资金。与此同时，房地产开发项目的规模越大其投资者需要承担的风险也就越多。因为规模大，投资资金就多，投资周期就长，资金回笼就慢，流动性也就不强了。总而言之，房地产直接投资者需要承担能否按期筹措项目顺利开展所需要资金及资金成本较高的风险。

4、房地产直接投资缺乏流动性

房地产的经济环境、交易成本、信息不对称、不公平竞争等因素都影响着房地产直接投资的变现程度。因此，在进行房地产直接投资时，必须细细分析变现风险对投资决策的影响，确保企业在房地产开发过程中作出的每一项决策都是正确的。

4.1经济环境因素

显然，出售房产在房地产繁荣期要比在萧条期容易得多。换而言之，就是房地产的市场行情决定着直接投资变现风险的大小。在受行情影响方面，房地产间接投资就小得多，无论房地产处于繁荣还是萧条时期，间接投资者都可以在公开市场上快速退出。在2009年～2010 年，我国的房地产市场就处于繁荣期，房地产交易十分频繁，房地产很容易在市场上出手。而2011年～ 至今，房地产市场处于低潮期，很多的房地产商手中都积压了大量的房地产，情况不容乐观。与此同时，投资者又无法控制整个大的经济环境，只能默默承担房地产市场萧条带来的巨大经济损失。

4.2交易成本因素

房地产本身的特性注定了房地产本身价值很高、交易所需的资金很多，很难在市场上找到买家。交易成本越高的房地产其变现性就越差，风险也就越大。李飞宇认为豪宅的变现性要低于普通住宅；高档写字楼的变现性低于商住楼；整栋楼房的变现性低于分户出售房的变现性等。

4.3信息不对称因素

在房地产交易市场上，卖方掌握着房地产的大量实质性信息，公开信息如：地理位置、地形、交通情况、户型等，隐蔽信息如：商品房的成本、质量、盈利能力、增值潜力等，还包括着物业管理等后续服务在内的不确定信息。卖方独霸真实信息决定了房地产交易不同于一般的商品交易，甚至可以说房地产交易是卖方与买方的一场博弈。在房地产交易过程中，买卖双方对商品房质量和成本信息的了解存在着严重的不对称现象。信息的不对称可能会导致投资者为低质量的商品房支付了很高的价格，甚至会因此而引发经济纠纷。

4.4不公平竞争因素

在房地产开发市场中，房地产巨头依靠股市或者央企背景，利用权力和资金的优势大搞不公平竞争的现象屡见不鲜，借力土地招拍挂制度进行圈地、囤地，对民营房地产企业残酷打压和排挤的情况也是层出不穷。土地寡头必然导致定价权掌握在少数房企手里，中小投资者常常无法获得可供开发的土地。

5、结语

相对于房地产间接投资来讲，房地产直接投资所面临的风险更大。它受多种因素的影响：房地产市场的经济环境、交易成本、信息不对称、不公平竞争等。这些不确定因素直接决定着房地产投资的成败。因此，在进行房地产直接投资时，必须细细分析变现风险对投资决策的影响，确保企业在投资过程中所做出的每一项决策都是正确的。

参考文献：

第4篇：房地产投资风险研究范文

一、房地产投资的常见风险类型

（一）经营风险

房地产开发与销售的衔接存在问题，将会导致房地产企业的资金和商品产生积压。房地产经营风险主要指产品的租金、售价、空置率等各个方面不确定因素，导致不可规避的风险出现。房地产开发商品的出租、出售都会给投资者带来一定的经济回报，然而建筑物的部分或整体出现空置，长期的处于出售和等待出租的情况，将会导致投资者蒙受一定的经济损失。对经营风险进行防范的前提，需要对未来一段时间房子的租金、房价进行准确预测，如果在未来一段时间内，租金、房价并不会发生较为明显的变化，那么投资者的收益竟会与房屋的空置率呈正方向发展关系。也就是说，房屋的空置率越高，房地产开发商在经营过程中所要支持的成本也就越高，同时还会产生一定租金风险，为了降低风险，房地产开发商不得不通过降低租金，降低房价的方式促进需求。

（二）市场风险

市场风险指的就是市场中的各项不确定因素所产生的不同类型的风险，由于房地产行业是特殊区域上的市场，房地产所受到的区域影响较大，当市场环境发生较大变化时。例如，市场价格、房地产供给情况、风俗习惯、消费者的收入情况等都是市场风险产生的主要原因，会对投资者的收入造成影响。

此外，由于我国不同地区房地产信息系统效率有所差异，因此各地区房地产投资需求被动幅度和费用支出也会有所不同，因此，不同地区所面临的市场风险也各不相同。就目前我国的房地产市场而言，在同一城市中同一类型的房地产，因为建筑物性质的不同，投资费用也会有所不同，这也增加了市场风险的复杂程度。

（三）利率风险

利率风险是指利率的提升是投资者可能蒙受的经济损失。与一般行业不同，房地产行业在运行过程中需要投入大量的资金，因此在开发过程中需要借助大量的银行信贷。一般情况下，房地产行业的贷款总投资都在50%以上。信贷利率的高低以及信贷的力度都会对房地产商品产生制约，并会对房地产价格产生直接影响。一般来说，市场利率与房地产价值两者的动向相反，即利率越低，房地产价值也就越高，而房地产投资价值越高，投资者所获取的收益也就越大，反之投资者的收益也就越低。如果在一段时间内，房地产投资者无法抵消贷款所产生的利息，房地产投资者在投资过程中将无法获取收益。

二、综合应对房地产投资风险的几项措施

（一）阶段性风险管理

房地产投资过程中出现的风险通常是分阶段出现的。一般来说分为，决策、前期、建设、租售四阶段。房地产的开发周期相对来说都比较长，同时在开发过程中周围的环境会发生较大变化。在四个阶段中都存在许多变化不定的因素。在决策阶段，决策的正确与否会对一项目的开发成败造成直接影响，一个新项目开发都是在做一件新事情，因此工作量需要与项目的规模和公司的规模相适应。房地产开发的前期涉及面广泛、存在较多的不确定因素。在该阶段存在的主要风险有区域经济变化风险、置地风险、融资风险。建设阶段开发项目从工程开工到竣工阶段。房地产的租赁与销售会直接影响房地产开发商对资金的回笼。在租赁与销售阶段，房地产投资过程中所面临的风险种类较多，主要有供求风险、管理风险等。因此，房地产开发商需要加强对市场的合理分析，对市场进行准确判断，并且需要加强内部管理，确保房屋销售和租赁的顺利开展。

（二）应当对风险分散的合理对策

1.转嫁投资风险。转嫁投资风险对策就是将损失转嫁给与之经济利益有联系的另一方进行承担，采取的主要方式为“建筑工程施工合同”，对风险进行适当的转移，风险转嫁的方式分为商业投保、契约性转移等。（1）商业投保，企业在经营过程中通过购买商业保险的方式将风险转移给保险公司。购买保险在一定程度上可以弥补投资者在投资过程中产生的损失，从而实现资金的良性循环，促进我国房地产的健康发展。（2）契约型转移主要分为三个方面：第一，房地产企业与建筑商进行合作时，可以将项目分包给建筑商，从而将风险适当的转移给建筑商，从而使企业的资金压力能够得到缓解。第二，进行联合开发，多方投资者共同对房地产开发项目进行投资，这样虽然会使利益缩减，但是同时也可以使多个企业对风险进行分担，并且在开发过程中，可以充分调动投资商在工作上的积极性，对自身的优势进行利用，实现对风险的规避。第三，在房地产项目建设期间面对房屋进行预售和预租，完成资金回笼，缓解资金压力。

2.组合投资分散风险。房地产开发商通过开发结构组合投资是实现分散风险目的的主要措施，通常来说包括以下几种方式：（1）划分与选择投资区域，房地产开发商可以将资金进行分散，将资金应用到不同的项目上进行投资，避免某一特定区域的经济不景气，对整个企业投资造成不良影响，实现降低企业风险目的。（2）分散投资时间，房地产开发上在投资过程中需要设定一个合理的时间间隔，从而使企业的资金分配能够变得更加合理，降低企业在运行过程中的财务风险和管理风险，有效的避免因为市场变化给企业造成的经济损失。（3）多类型项目投资，投资企业可以依据项目的获利和风险，依照原则对不同类型的房地产进行适当投资。

（三）提升企业内部抗风险能力

1.建立风险管理机构。近几年，我国政府加强了对房地产行业的规模和调控，针对房地产行业颁布了越来越多的法律，房地产企业在运营过程中会面临更多的挑战，并且伴随着市场机制的逐渐规范和完善，对房地产投资风险进行防范将成为房地产企业未来工作的重点。由此可见，建立风险管理是十分必要的。针对房地产企业来说，投资风险不能局限一个项目，应从企业的整体发展入手，对投资进行全程监控。

2.构建风险预警系统。房地产企业应当在企业内部构建预警系统，对企业所面临的风险或潜在危险构建出一个预警系统，通过对该系统的应用，对风险的来源进行确定，准确判断风险的分类，通过合理的措施对风险进行化解，尽量降低风险，从而使企业的投资回报率能够最大化。通常来说，房地产企业在风险预警系统的构建需要财务预警系统的支持，实现对财务风险的全面控制，这主要因为所有的风险最终都会转化为财务风险，在财务系统的设计原则和目的选取必须要准确、客观，准确反映企业的指标和状况，实现对企业的动态监控，依据预警级别的不同，采取针对性的控制措施。

第5篇：房地产投资风险研究范文

内容摘要：20世纪70年代起，房地产开始成为许多大型基金的投资领域，随之而来的投资风险规避和分散也成为了当前基金投资的重点关注问题。自此，许多研究者开始尝试寻求评估房地产投资组合风险的方法。这些研究主要集中在一个方面：房地产投资组合的风险分散化策略。本文试图对房地产投资组合的相关文献进行综合叙述，希望能为国内学者在房地产投资组合分散化方面的研究提供线索和框架。

关键词：房地产投资组合 风险分散 文献综述

相关背景概述

房地产投资是一种具有复杂风险的决策与控制问题，房地产投资主要包含两类风险：系统风险和非系统风险。对于系统风险，不能在组合投资中被分散，而对于非系统风险，投资者可以通过调整投资组合策略分散风险，保证投资者获得稳定收益。

近年来，许多学者应用金融投资组合理论从不同的角度研究了房地产投资组合风险分散化的问题，出现了很多研究成果。本文试图对国外房地产投资组合的相关文献进行综述，希望能为国内学者在房地产投资组合分散化方面的研究提供线索和框架。

理论基础

1952年，马科维兹（Harry M. Markowitz）在《财务学刊》上发表了“资产组合的选择”一文，该文最先采用风险资产的期望收益率和方差（或标准差）度量资产的收益和风险，建立了比较完整的资产组合选择理论框架，这标志着资产选择理论正式形成。资产组合理论在金融投资领域应用广泛，意义深远，马科维兹和其后继者夏普也因此获得了诺贝尔经济学奖。从某种意义上说，资产组合理论在金融领域的巨大成功一直激励着众多学者试图将该理论应用在房地产这一重要的资产种类上。

一般认为是Nigel Dubben 和Sarah Sayce（1991）将投资组合理论引入房地产投资领域，并全面地论述了房地产投资的风险、收益与投资组合管理。

房地产投资风险分散化的主要类型

在有关房地产组合的研究中，通常按照资产类型和区域对房地产进行组合以期达到分散风险的目的。事实证明，现实生活中这两种方法的应用也非常广泛。

Webb 1984年调查发现，61% 的投资人以资产类型进行组合，62%靠区域进行组合。

Louargand 1992年的调查结果甚至显示被调查的机构投资者（institutional investors）中89%以资产类型进行组合分散风险，72%按区域组合（其中41%是按经济区域进行组合），另有54%的机构投资者把以资产类型组合作为最重要的风险分散方法。

De Witt 在1996 年的调查结果中发现大多数房地产基金经理在进行资产组合时非常谨慎和严格，他们把资产类型或区域作为构建资产组合的主要依据。

房地产投资组合风险分散化主要类型的文献综述

基于以上描述，房地产投资组合风险分散化的文献主要集中在类型分散化和区域分散化的研究方面，当然也不排除其他的风险分散模式，那么，下文就分别从三个部分单独作出各类相关研究的文献述评。

（一）房地产类型分散化

Miles 和Mc Cue在1982 年进行了一次开创性的研究（简称MM研究），他们利用1973-1981 年间的房地产信托投资基金的季度收益序列对比了两种分散化策略：一是将美国分为四个地理区域进行分散化，二是按照房地产类型进行分散化，最后结合证券组合理论证实了类型分散化效果要好于地理分散化。

Hartzell等人在1986年分析了一个机构投资组合中270项资产从1973年到1983年长达十年的季度数据，他们的研究结果表明按资产类型比按地区进行资产组合更有效 ，但同时他们也指出就相关系数而言这两者并没有比按单纯的地域进行组合（na•ve diversification）好多少。令人遗憾的是他们在其文章中既没有计算资产组合的有效边界也没有估算资产类型的范围。

Ross，Firstenberg&Zisler（1987）利用1974-1987 年间接近600 宗房地产的季度数据，将房地产划分为写字楼、零售房地产、工业房地产和公寓四种类型，并构建均值-方差有效投资组合进行分析，结论表明最优投资组合取决于房地产类型。

但是，按资产类别进行组合和区域组合相差无几或更好的结论，并未得到广泛的认可和相关证明。Hartzell 等人（1986）认为在系统风险较小的情况下，由于资产组合的高成本，使得按资产类型组合与按区域组合的差别并不明显。

（二）房地产区域分散化

Shulman&Wurtzebach（1987）在论文中提出了一个新的地理区域划分方法。他们依据区域经济的共性将美国划分为8个区域，划分时不考虑行政地理界限，然后将MM 研究所采用的数据扩展到1987 年进行实证分析，结果取得了优于幼稚四地理区域模型获得的风险分散效益。

Corgel&Gay（1987）则从抵押贷款的角度研究了美国各大城市就业率间的相关系数，他们提出就业反映城市经济，投资组合经理应该根据这些相关系数来构建房地产抵押贷款投资组合，充分分散风险。

Giliberto和Hopkins 1990年的研究也将美国分成八个区域，研究显示这种划分为资产组合能够带来边际效应（marginal effect），即能够改善资产组合风险分散的效果。

Mueller和Ziering在1992年对非连续性经济区域的组合效果进行了研究。他们进行地域分组的基本前提是经济基础模型或者称为城市基础模型，即基础产业对外输出产品和（或）服务来支持和促进当地经济的发展。他们将美国的大都市区域根据主导当地经济的基础产业进行了分类。Mueller和Ziering证实，以经济基础划分区域同时弱化甚至不考虑区域的连续性，是更有效的一种地域分组方法。在之后的研究中，Mueller在1993年进一步发展了按经济基础进行地域分组的这一体系，他使用标准行业分类法则（Standard Industrial Classification （SIC） codes）将美国316个大都市统计区（Metropolitan Statistical Areas （MSAs））分成九个组，并将其余四地域和八地域体系进行了比较，最终的结果显示，基于SIC的纯经济地域分类体系相对于纯地理的四地域分类体系和基于地理和经济的八地域分类体系而言，具有非常肯定的优势。

Nelson. T. R.和Nelson. S.L.（2003）对区域划分的标准进一步深入研究并加以改进，采用经济和发展能力为参考指标，结果发现“能力区域”的组合产生了较以往更好的效果。

前面各位学者的研究主要是以美国的房地产市场为对象展开的。而事实上，我们还可以通过不同区域的组合进行房地产投资风险分散的结论在其他国家和地区，甚至不同的洲也得到了类似的证实。

据IPD 1996年的统计，每个英国的机构投资者平均持有57项资产。数目较少，实际上限制了可以组合的房地产的种类。所以，Hoesli等人在1996年提出对大多数的投资者而言，三种资产和三个地区的分类体系（classification scheme）在英国可能是比较合理的。这种“3个超优区域”的分类体系涵盖了伦敦，英国东南和其他地区的办公、商店和工业房地产。

Lee和 Byrne1998年使用MAD方法对英国的研究显示，这种超优区域与按经济功能划分形成的区域组合效果相差无几，都很好。

欧洲单一市场在1992年组建完成以及在欧洲联盟内部实施单一货币的创举使得欧洲的经济和货币一体化日渐形成。D'Arcy和Lee在1998年 使用ONCOR国际数据集（ONCOR International data set）1990至1996年的数据对泛欧洲（pan-European）的经济与货币一体化增强的背景下的房地产组合情况进行了研究。他们的研究是基于相关系数模型展开的，结果清楚的显示，房地产组合应当以国家而不是资产类型为基础进行组合，二线城市的组合效果要优于首府城市的组合效果。

（三）其它风险分散方法

Grissom，Wang，Webb（1991）将区域的基本单元细化到城市内部区位的研究上，通过研究，发现在美国德克萨斯洲城市之间在投资组合收益方面的真实差异。

Wolverton，Ping Cheng, William & Hardin（1998）尝试研究城市内部地理位置投资组合效果。他们的研究对象是美国的西雅图的公寓市场，这是一个混合的方法，通过精炼纯粹的基于地理位置的投资组合来反映潜在的研究对象内部之间的经济相关依赖性。

相对于前两种研究方法，其他研究房地产投资组合风险分散的文献极少，也未得到广泛的认可和系统的认证。

结论

从上述文献综述中发现，有关房地产投资组合方面的研究主要集中在房地产类型分散化，以及房地产经济地理分散化领域。通过研究，在各个领域达成的基本结论是：房地产能抵御未预期到的通货膨胀风险；目前虽有学者提出房地产类型对于投资组合的风险分散程度优于区域类型，但是并未得到广泛的证实，而且后者的研究成果较前者更加的丰硕，应用范围也较广泛。

参考文献：

1.Nigel Dubben ,Sarah Sayce. Property portofolio management [M] .Routledge : London and New York ,1991

2.Marc A Louargand; Brian T Murdy. Managing risk in apartment development. Briefings in Real Estate Finance; 2002; Vol.2(3)

3.Miles, M.E. and McCue, T.E. (1982), "Historic returns and institutional real estate portfolios", AREUEA Journal, Vol. 10 No. 2

4.Hartzell, Hekman, Miles. Diversification Categories Investment Real Estate [J]. Journal of the Research Real Estate Association,1986

5.Hopkins & Testa,"Economic Diversification in Real Estate Portfolios Ⅱ,"Salomon Brothers, No15.1990

6.Glenn R. Mueller.Barry A. Ziering. Real Estate Portfolio Diversification Using Economic Diversification. The Journal of Real Estate Research, 1992,Vol.7(4)

7.Theron R. Nelson,Susan L. Nelson. Regional Models for Portfolio Diversification. Journal of Real Estate Portfolio Management,2003,Vol.9(1)

8.Webb, J.R. (1984), "Real estate investment acquisition rules for life insurance companies and pension funds: a survey", AREUEA Journal, Vol. 12 No.4

9.Grissom, Wang, Webb. The Spatial Equilibrium of Intra-Regional Rates of Return and the Implications for Real Estate Portfolios Diversification [J]. Journal of Real Estate Research, 1991.7(1)

10.Williams. Real Estate Portfolio Diversification and Performance of the Twenty Largest MSAs [J]. Journal of Real Estate Portfolio Management, 1996.2

11.Wolverton, Cheng Ping, William. Real Estate Portfolio Risk Reduction through Intracity Diversification [J]. Journal of Real Estate Portfolio Management, 1998.4(1)

作者简介：

第6篇：房地产投资风险研究范文

当今社会下，我国的经济发展的相对迅速，房地产业开始了一轮又一轮的开发活动，人们所见到的基本上都是房地产行业的盈利丰厚。但是每一项投资行业都是丰厚的盈利和风险共存的，特别是现今社会下我国的房地产行业还没有做到整体的完善，投资的风险还是相对较大的。所以，对于房地产业开发中的一些风险因素的理论分析和研究是很有必要的。本文主要阐述了现今社会下房地产开发行业所面临的一些宏观上的风险因素，从开发商的角度来进行了一系列的具有针对性的分析与研究，深入浅出的对不同阶段下的风险因素也进行了分析与研究。

【关键词】

房地产开发；风险因素；风险分析；风险防范

从改革开放后到现今为止，我国的经济发展正在逐步的深入与加强，随之而变化的就出现了城市的综合性发展、住房制度的改进、房屋的商品化与土地的有偿使用等等，借此机会，我国的房地产投资行业也得到了一步步的壮大与迅速的发展。至今为止，房地产行业已经进入了发展的高潮期，并且前景十分良好。伴随着飞速的发展，这个行业的投资风险也越来越大。房地产投资与开发的过程中，会出现的确定以及不确定的风险因素是多种多样的，首先，房地产开发项目的本身就是存在风险的，这是不置可否的，再者就是周边的环境因素也会在一定程度上有风险因素的存在，更有一些细节性问题可以会导致风险的产生，例如财务管理的的不可控因素、自然灾害以及人们现在认知的滞后观念等等。根据诸多的可以产生投资风险的因素，作为房地产开发商，要进行详细的风险分析与到位的防范策略，从整体角度上讲及时要对这些可能影响开发进行的所有因素的变化可能性以及投资效益会受到的影响进行全面的分析，得出相对准确的项目风险性的结论是报告，从而将损失降到最低。

1房地产开发投资风险综述

根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产开发投资风险就是指在项目投资过程中能引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产开发投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

2房地产开发投资风险分析

房地产开发投资既是房地产经济运动过程的起始点，同时也是获取期望收益的一种经济活动。任何一项生产性投资都需要投入一定的生产要素，主要包括土地、劳动和劳资等方面。房地产开发投资也不例外，但由于房地产业独特的产业特征，房地产开发投资及其过程同其他投资类型有着显著的区别：1）房地产开发投资对象的固定性或不可移动性2）房地产开发投资过程周期长、成本高3）房地产开发投资所受制约因素多政治环境对房地产投资开发项目有着一定的制约因素，房地产业的投资正常情况下回收利润的时间都会比较长，所以说，需要一个稳定的政治经济环境来作为保障才可以，国家对房地产业都是有着一定的限制的，对此也有这明确的法律法规来加以制约。再一点就是投资项目周边的环境也是投资该项目需要考虑一个很重要的因素，投资建设的项目需要对周围的环境加以改善，不能破坏才可以。此外，我国施行的土地使用制度规定土地有偿使用，并且会限制最大使用年限，这在很大程度上可以影响投资开发的最终决定。所以，这就要求投资方需要在规定的年限内收回成本并取得效益。第三点是金融行业是房地产业发展的基础，整个房地产行业无论是最开始的投资施工还是到后期的售卖等等都需要金融部门来进行参与，所以这也是制约房地产开发投资的一个重要因素。4）行业资产的流动性低房地产行业的资金流动时长正常情况下都是相对较长的，这样就导致了资金投入后的流动性会降低，作为投资方，需要做好充分的准备以避免因资金无法周转而产生的麻烦。5）抵抗通货膨胀最近几年的经济研究结果表明，房价在通货膨胀期间的变化与物价水平是成正比的，没有因为通货膨胀而受影响。6）周边环境的变化可以促进房地产业的发展公共设施例如：公园、道路以及医院等等都会不断的进行优化，这就使得周边的房价有增值的可能性。根据多年来房地产行业的经验分析得出，在进行投资的时候若是可以选择周围正在有政府进行建设的公共设施，那后期的投资收益是非常巨大的。

3房地产开发投资风险的防范与控制

房地产开发投资风险需要及时防范与控制，风险一般有三个阶段：潜伏阶段、发生阶段、造成后果阶段。房地产开发投资风险防范与控制需要通过制定及实施各种风险防范及处理措施，正确预见及时发现风险苗头，将风险控制、消除在风险潜伏阶段。风险防范与控制策略的制定，要同时考虑房地产开发企业自身的各种情况、可供选择的资源以及企业的内外部环境。在风险发生时，需要积极实施补救和抢救措施，将损失减少到最低限度；风险发生后，即在已经造成风险后果的阶段，需要迅速对风险损失进行充分有效的经济补偿，在最短时间内，排除直接损失对开发项目正常进行的干扰，并且减少间接损失。投资风险防范的基本策略：（1）有形的风险预防价值工程法是一种有形的风险预防手段，但是不能过分的依赖价值工程法。首先，采取工程措施需要很大的投入，因此决策时必须进行成本收益分析；其次，任何工程设施都需要有人参加，而人的素质起决定性作用；另外，任何工程设施都不会百分之一百的可靠。因此，价值工程法要同其他措施结合起来使用。（2）无形的风险预防可以通过内部教育以及规范化来推行无形的风险预防措施：项目管理人员和所有其他有关个方的行为不当都会构成项目的风险因素。因此，要减轻与不当行为有关的风险，就必须对有关人员进行风险和风险管理教育。

4结论与展望

第7篇：房地产投资风险研究范文

一、房地产投资风险的分类

风险是指在一定约束条件下和一定的时段内可能发生的各种结果的变动成都。房地产投资以其预期回报率高、抵抗通货膨胀能力等优点成为重要的投资工具。然而，由于房地产投资项目投资额大、周期长等特点，使风险贯穿于房地产开发的整个经营周期，不同的时期风险的表现形式不同、内容不同。

房地产投资风险有多种分类方法，按风险的性质可分为市场体控制性风险和项目特异性风险：按风险的来源可分为社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险、社会风险有经济体制改革风险、金融政策改革风险、城市规划风险，经济风险包括市场供求风险、筹资风险等；按投资周期可分为投资前期、开发建设期、经营期和管理期风险，投资前期有市场定位风险、投资方案决策风险，开发建设期间有成本控制风险、工程质量风险、经营期有融资风险、按揭风险、市场定位及定价风险，管理期有物业管理风险，其中任何一个环节出现纸漏，都可能影响全局。因此，房地产投资者应对风险的防范和控制有深刻的额理解，实施全面、动态、全时段的风险防范。

二、房地产项目投资风险防范的具体措施

结合房地产开发活动的实际，针对房地产投资过程中的各种风险，制定具体的防范与控制措施来规避和降低风险。

1、设立房地产投资风险管理部门

随着房地产产业的发展越来越成熟、规范，投资风险虽然越来越被关注，但在行业内部的开发企业很少会专门设立房地产投资风险管理部门，对投资风险的分析往往仅限于某一个具体项目，缺少贯穿于真个投资过程的风险管理，导致投资决策的局限性和短暂性。随着进一步完善、规范的市场控制，加强和管理房地产投资风险，控制和防范房地产投资风险，更应从机制上、制度上加以落实，设立房地产投资风险管理部门显得十分必要。

2、建立完善的房地产风险预警系统

为了及时掌握中国房地产市场运行情况，加强宏观调控和重点地区房地产市场的监控和指导，建设部已在全国35个大中型城市全面启动房地产市场预警预报信息系统。这个系统包含数据采集、预警预报系统和市场监控三部分，通过整合房地产交易数据、土地开发用地数据、房地产价格数据等7种数据的基础上，定时县官信息。

3、加强项目可行性研究工作

可行性研究室房地产开发整个过程中的关键步骤，是指投资者在投资决策前，在政府政策法规、城市规划条件等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，对投资项目进行全面的分析、论证和评价，从而判断投资项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对开发成本、需求量、售价或租金等做出预测，预测的结果大多是概率性估计，存在大量的不确定因素，因此，可行性研究阶段对风险的估计和分析真实与否，是十分必要的，是房地产投资项目开发成功的关键环节。

4、制定周密应急计划

投资额大、周期长是房地产开发项目的特点，周期短则两年，长则五年，在这期间，国家金融政策、产业投资政策等宏观政策的调整。以及企业内外部各种因素的变动，都可能导致房地产风险增加。项目管理者必须对现在和未来做出有效的计划，计划包括项目具体实施计划，同时还应包括面临应急情况的应急计划，主要包括风险的描述、风险出现的可能性、完成计划的假设、风险的影响及应对的反应。

5、加强项目成本控制

成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，有效的控制能减少由于开发成本支出增多的风险，对于房地产项目而言，可以采用一下做法，进行有效的控制成本：逐步建立科学的工程造价分析系统，为阶级阶段工程造价管理提供准确的相关依据和标准；加大招标力度，有效控制工程造价；重视工程项目“质量成本”和“工期成本”的管理和控制；提高概预算的编制质量，加强结算把关工作。

第8篇：房地产投资风险研究范文

关键词：感知风险;外推预期;羊群效应;正反馈交易

1感知风险概论

1960年，鲍尔(Bauer)将“感知风险”这一概念引人到营销学。鲍尔将感知风险定义为:由消费者的行为产生的、而他自己不能明确预期的后果。严格地说，风险和不确定性并不完全相同。风险是指事前可以知道所有可能的结果，以及每种后果的概率。不确定性是指事前不知道可能结果，或者虽知道可能结果但不知道每种结果出现的概率。但在实际中，两者很难区分，风险问题的概率往往不能准确确定，不确定性问题也可以估计一个概率，因此对风险和不确定性这两个概念在这里不加区别。

2房地产市场消费者感知风险与价格关系研究以大连为例

大连地处辽东半岛最南端，四季分明气候宜人，是工业、贸易、旅游城市，素有“北方香港”的美誉。由于大连市区面积狭小，可开发用地在逐年减少。所以，土地获取的成本逐年提高，再加上建材价格的上涨等因素的影响，房价继续快速上涨已成为必然趋势。近年来大连的房价随全国房价高涨而一路飙升，几度成为全国房价涨幅榜榜首，以2006年2月为例，价格指数同比上涨15.1%。

高屹的房价已经远远超出了大连市民的承受能力，但是令人不解的是市民的购房热情空前高涨。究其原因，除真实住房消费需求外，人们对“房地产价格只升不降”的预期，会导致盲目投资和过度的投机行为，从而推动价格的上扬。这意味着房价不仅受供求关系的影响，有时人们的心理预期也会对价格的上涨产生影响。

这种心理预期的产生是由于房地产的投资量大、施工期长的特点，难免会出现短期供给的刚性，使供给滞后于需求的。在经济高速发展期，供给滞后意味着需求难以得到满足，导致价格和租金上涨。国家几次宏观调控的都加大了建筑用土地的审批监管力度，势必使消费者在土地存量有限和房地产供给刚性的基础上，派生出未来房地产市场供不应求的推测，从而提高对未来价格的预期，“房价势必会涨”成为社会上相当一部分消费者的共识。

另一方面，房地产具有建设周期长、自然寿命和经济寿命长以及土地供给有限等特点，决定了房地产市场短期供给的无弹性。由此可以认为，供给条件的改变不可能是价格预期形成的主要决定因素，对未来需求的变化才是价格预期形成的主要决定因素。由于房地产市场存在着大量的正反馈交易，即投资者根据资产过去价格的趋势而不是其实际价格进行交易。因此，我们可以认为正反馈交易决定了房地产市场未来需求的变化。

从价值形态上看房地产可分为房产价格和地产价格。由于房产所使用的建筑材料和劳动具有同质性，而地产所在的区位各不相同，具有异质性特征，使得房地产价格的变化受土地价格的影响很大。土地作为一种稀缺资源，价格会随着周边基础设施的改善和经济的发展不断上涨。因此，对其价格上涨的预期，是消费者判断房地产价格继续走高极为重要的依据。在买涨不买跌的心理作用下，投资者的投资风险感觉降低而投资欲望高涨，消费者的感知风险上升心理压力提高。

我们同时注意到，房地产市场的投资者普遍存在“典型示范偏差”和“羊群效应”等心理现象，通俗地说就是追涨杀跌。所谓“羊群效应”是指投资者在“群体压力”等情绪影响下采取的非理。市场参与者之间的相互模仿是导致市场整体供需剧烈波动的内在原因。当个体无法理解经济的运行状况时，他们往往会追随其他人，形成羊群行为，令房地产市场不断产生泡沫和非理性投机。

房地产市场普遍存在一种现象：消费者基本上是以外推预期判断价格走势，即价格预期的形成不仅与过去价格有关，而且受过去价格变动趋势的影响很大。这是一种非理性预期，它极大地增加了消费者的可感知风险，是导致住宅价格上升的一个不可忽视的因素。

感知风险对价格的推动作用原理通常是：消费者看到房价一路走高，对房地产未来价格预期看涨，从而使其感知风险加剧，“价格还会再涨”“现在不买将来更买不起了”。消费者的感知风险又会使消费者对于有关房价上升的消息特别敏感，出现消息筛选即选择性注意。不断传来的房价上涨的消息使消费者感知风险不断加剧，直至达到消费者的承受极限。于是，出现了消费者为了消除感知风险而产生购买意图，甚至采取购买行为。无论是购买意愿还是购买行为，都会对市场造成影响并加剧了市场上短期内的供需矛盾，推动市场价格进一步上升。消费着对于市场的过度关注和市场上供需矛盾的加剧，是价格上升的直接原因。但是，价格上涨反过来又被认为证明了前期部分消费者关于价格上涨的预期是正确的，这加剧了没有采取购买行为消费者的恐慌。于是，形成了“价格预期上涨——感知风险加剧——刺激其产生购买意图——形成有效市场需求——加剧供需矛盾——拉动价格进一步上升——验证前期舆论——感知风险进一步加剧”的怪圈。

同时，随着价格上升，消费者对于价格的敏感度下降，前期认为不可接受的高价渐渐被消费者接受。一旦价格稍有回落，消费者会因为觉得价格便宜而刺激其形成购买欲望甚至形成购买行为，短期内供需失衡必将拉动价格回升。于是，“价格不会降”的预期被再次证实，这就产生了房地产的需求刚性。

而虚假需求推动价格走高并没有就此结束，一旦有人从房地产投机中获利，受大众传媒的影响，就会有更多的人跟进。从众行为会导致的集体的歇斯底里必然会偏离理的轨道。从而，非理性预期和从众行为所形成“虚假需求”会导致价格与基础价值的严重的背离。

3研究贡献与局限

（1）贡献。①进一步丰富了国内消费者行为理论的实证研究，并填补了目前国内对消费者购房感知风险研究的空自；②从多角度阐述了感知风险和房地产价格的关系，有助于营销人员更好地从消费者视角出发，更有针对性地制定营销策略。

（2）局限。①本研究只对房地产市场感知风险与价格的关系进行了定性分析，缺乏量表和具体数据的支持；②没有形成一个感知风险与价格的动态模型。

参考文献

［1］?@周京奎.房地产价格波动与投机行为-对中国14城市的实证研究［J］.当代经济科学.2005,(7).

［2］?@古远平.投资者风险态度与羊群行为的理论分析［J］.西南民族大学学报,2005,(6).

［3］?@高海霞.感知风险在消费者购买决策中的应用研究［J］.商业研究,2004,(1).

［4］?@王德胜.消费者减少风险理论在市场营销中的应用［J］.商业研究,2001,(10).

第9篇：房地产投资风险研究范文

关键词：风险，房地产开发，风险管理

 

1 房地产开发项目中的风险

房地产开发是指一些开发机构合伙或独立通过土地买卖与改造，房屋建设或建筑物翻新，供他们自己和他人使用，从而达到他们的社会和经济目的的过程。论文写作，风险。这一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程。因而，不确定性是整个房地产开发过程的根基，风险与房地产开发时时相伴，处处相随，这是由房地产产业本身不同于其他行业的特点所决定的。

(1)空间上的固定性。

空间上的固定性作为房地产的风险因素，一方面它在一定程度上限制了房地产开放商自由选择地段的权利，另一方面，房地产商品的价格与该建筑地块所处的社会经济及地理条件的优劣有着密切的关系，而社会经济与地理环境条件的变化是复杂的，有很多的不确定因素在起作用，是不依开发商的个人意志为转移的。因此，开发商在进行投资时，必然面临并承担因环境条件变化而带来的风险。

(2)投资规模大。

房地产开发是一项规模庞大的综合性工程，从购买土地到房产建成出租或经营，涉及许多环节，需要投入大量的资金。巨额的投资使开发商面临筹资、利率和通货膨胀风险。

(3)开发周期长。

房地产开发从投资分析、现场勘察、购买土地、建造房屋到刊登广告、签署租赁或销售合同等，往往需要几年时间才能完成。一般来说，开发期越长，社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金或售价就越不确定，风险相对也越大。论文写作，风险。房地产开发中，很难在一开始就能对整个开发时期的建设费用和收益做精确的估计，一般只能进行预测。而长期开发中市场供求的变化，消费者的偏好，材料价格的涨跌以及竣工后社会经济形势的兴衰都是难以准确预测的。

(4)开发条件差，环境恶劣。

由于房地产的固定性和体积庞大，基础设施和房屋的开发建设不可能像一般工业产品生产那样在封闭、温暖的厂房内进行，而房地产开发必须现场露天作业，开发受到各种恶劣自然气候条件的影响。而现阶段，我们无法对自然条件的发生予以准确预测，更无法完全加以控制。现场作业又使开发商面临洪灾、火灾和意外事故等的威胁，这导致了开发建设中的不确定性。

(5)开发过程环节多，涉及面广。论文写作，风险。

房地产开发是一项巨大的社会工程，涉及社会的方方面面。如政府的规划、建设、市政、房管、道路、环保和消防等部门，以及地方政府、当地居民、施工、设计和材料供应等单位，某一环节处置不当都会影响开发进程。例如从事旧城区改造的拆迁户安置问题，一两个“钉子户”拒绝出售自己房屋的所有权或要价过高，就会使开发商处于进退两难的境地，要么付出高昂代价，要么放弃整个项目;若在困境中举棋不定，也会因拖延时间而付出代价。

2 房地产开发项目中风险的特征

一般来讲，房地产项目风险具有以下一些特征：

(1)多样性：由于房地产项目开发的整个过程涉及到社会、经济、技术等各个方面，因而其风险也表现出多样性，相互间的变化也呈现出极其复杂的关系。

(2)变现差：由于房地产项目开发投入资金量大、周期长，并且房地产市场是个不完全市场，房地产也不像其他资产如存款、国库券等可以随时变现，因而其变现风险也较大。

(3)模糊性：即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。

(4)损失性：风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。

(5)补偿性：由于房地产项目开发具有风险，因而投资者一般对承担的这一风险在经济上要求补偿，这一补偿也叫风险溢价或风险回报。

(6)激励性：风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。

3 房地产开发项目中的风险管理应用现状

由于房地产开发项目的开发周期长，项目开发过程中影响因素众多，不确定性始终伴随着房地产开发的全过程，所以，房地产项目开发的高风险性，决定了在房地产开发过程中进行风险管理的应用的必要性，下面列举风险管理意识不足给企业带来不良影响的实例，以作参考：

湖南张家界国家自然保护区，为开发旅游资源，增加接待能力，在景区建设了大量旅游接待设施。1998年9月，联合国教科文组织官员进行世界文化遗产申报考察时，认为景区出现城市化倾向，未批准其进入世界文化遗产名单。此事引起当地政府警觉，为此，自1999年8月，张家界市政府启动了恢复核心景区原始风貌工程，计划到2002年底，消除核心景区内所有不协调的人造痕迹，在不久的将来，全面恢复原始峰林状态。论文写作，风险。这一举动对景区原房地产开发经营者可以说是毁灭性的打击。

4 房地产开发项目风险管理研究现状

目前，国内外已有较多文献阐述了对房地产开发项目风险管理的研究，其研究包括了技术、经济等多个方面。

在经济发达国家，早已对房地产开发风险引起了足够的重视，1949年法国著名管理学家Henri Fayolgh在《一般管理和工业管理》一书中正式提出了风险管理，并用于企业经营管理。本世纪50年代在美国发展成为一门学科，在许多高新技术领域中大量应用，特别是在军事工业中，使美国在多项技术上领先于世界水平，著名的“101条风险管理准则”成为许多国家管理的一般准则。英国在20世纪.70年代就提出了“风险工程”的概念，并已广泛用于大型工程，如1976年北海油田输油管线工程，采用风险分析方法提高了项目的安全系数，并节约了投资。1979年伊拉克火电厂工程招标中，用风险咨询，对技术风险进行了详细分析，结果不投标，以后证明是十分正确的。在非洲一些欠发达国家，风险管理发展也极为迅速。在尼日利亚，1994年对全国高速公路建设项目进行了系统的风险分析。论文写作，风险。为推动风险管理在发展中国家的普及，1987年联合国出版了关于风险管理的研究报告《The Promotion of Risk Management in Developing Countries》(UNCTAT DocumentNo.To/B/C/3/218 of 14 TH January 1987)

近年来，中国国内风险理论的研究和应用工作发展也很快，各个行业的研究和管理人员均意识到风险研究和应用工作地重要性，纷纷根据行业的特点采用适当的方法，无论从理论上还是实践上，均大大丰富了风险理论的内容。

结语：本文主要论述了选题的背景及房地产开发项目风险管理研究的现状，并提出了本文的研究思路。论文写作，风险。论文将遵循风险识别、风险评估和风险应对等风险管理的一般步骤，将系统可靠性研究方法用于房地产开发项目的风险识别和评估中。

参考文献：

[1]李雪莲，何有忠.建筑企业风险评价技术[J].中国职业安全卫生管理体系认证，2003，02：P30~32

[2]唐坤等.建筑工程项目风险与全面风险管理[J].建筑经济，2004，04：P49~52