住房保险论文精选(九篇)
第1篇：住房保险论文范文
[论文摘要]我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展。可以说，经过十多年的发展，我国住房抵押贷款保险的发展取得了一定的成绩但是，我们也应该看到，目前我国住房抵押贷款保险仍然存在一些亟待解决的问题，住房抵押贷款保险仍需进一步的发展和完善。
关键词：住房抵押贷款保险保险费率政府担保
住房抵押贷款保险，是指被保险人因自然原因或社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公司一次给付被保险人保险事故发生时，按贷款合同尚需归还的贷款本息。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的发展，但也存在着许多亟待规范的问题。
一、住房抵押贷款保险险种设计不合理
在国外成熟的金融市场上，主要有三类住房抵押贷款保险：防范抵押物灭失风险的财产险、防范借款人不履约风险的抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险。根据国际惯例，第一类保险是购房者获得抵押贷款时必须购买的，后两类保险则至少应选择一种，这样才能全面保障贷款机构和借款人双方的利益。我国市场上各保险公司开展的住房抵押保险主要以《个人住房贷款管理办法》中规定的房屋财产保险为主，抵押贷款寿险和抵押贷款保证保险尚处于起步摸索阶段，没有充分展开。这种情况下，银行在发放住房消费信贷时面临借款人找不到真正意义上的担保人，导致银行只能通过提高购房首期付款的比例、缩短抵押贷款期限、繁琐的贷款审批手续等措施来规避信贷风险。
二、保费昂贵，设计不合理
1．保险金额的确定不合理。保险公司在确定抵押房产保险的保险金额时，通常都以商品房销售合同载明的购置价格作为投保房屋的保险金额，但这种做法并不合理。这是因为：第一，购房者在贷款时已用自有资金交付了首期款，购房款中只有部分来自个人住房贷款款项，从抵押房产保险为维护贷款人的资金安全目的来看，只要保险金额和贷款本息相等，贷款银行的债权即可得以保障。银行不应该把所有的信贷风险都转嫁出去，强制购房者按照住房购买总价来全额投保该险种，增加了购房者的保费负担。第二，房屋购置价主要由地价和房价两部分组成，而从抵押房产保险所列出的保险条款责任来看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可灭失的，土地被列为不保财产，地价部分实际上并不能也不需要得到保险保障，现行做法违反了《保险法》关于“保险金额不得超过保险价值”的规定。
2．保险费率过高。费率作为保险产品的价格，显然是广大投保人最为关心的问题，也是影响投保人是否购买保险的重要因素之一。我国以前住房抵押贷款保险的费率为1％左右，30万元15年期的贷款趸缴保费超过1万元。而国外同种业务的保险费率却相对低得多，加拿大和美国不到0．5％，而日本只有0．3％②。这主要是因为：第一，保险公司给贷款银行的费较高。尽管中国保监会明文规定费是5％，但实际中平均费为40％，最高的甚至达到50％。第二，尽管保险费率在市场上最终达到均衡是市场供需双方长期博弈的结果，但保险公司为降低风险，在厘定费率所需已往统计数据不足(开办时间短)的情况下，会把保费定得过高，而过高的保费其实恰恰增大了保险公司的风险。因为，在保险中由于逆向选择的作用，风险低的人(收入流稳定或道德风险与行为风险较低)不愿意参加保险，而风险高的人却积极参加保险。当费率提高后，其中低风险的人会选择退出保险，留下风险更高的人，普遍高的风险迫使保险公司制定更高的费率，也就使更多风险相对低的人退出保险。逆向选择若得不到有效控制，此类保险业务必然开办不长，就会面临夭折的危险。
3．保险期限设计不合理。众所周知，抵押房产可以为现房和期房①。若是在投保时抵押房产为期房，也就是说住房所有权证还没有在被保险人手中。而在房地产开发过程中，存在着很多未知的风险，就算是售房合同中规定了交房日期，最后购房人能够真正入住的日期也是很不确定的。购房者在房屋未建成、产权未办时往里投月供都有风险，而且因为没有房屋，此时的抵押房屋财产保险基本上是无效的。正在建设中的期房属在建工程质量险承保范畴，这个险种是法律强制开发商必须投保的，让贷款者投保交房前的房产险，存在重复投保嫌疑。所以，这段时间是不应被计入保险期限内的。保险期限应该在真正交房时才开始。在保险合同签订后到被保险人拿到房屋钥匙之前这一段时间的风险，应由开发商投保工程质量保证险来规避。
4．保费缴纳方式不合理。在保费缴纳上，目前普遍实行一次性趸缴的“一刀切”方式。申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年缴纳保费，但办理贷款保险费时，却要申贷人一次性趸付，剥夺了消费者逐年交费的选择权。虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但这会增加申贷人即期付款压力。另外，部分公司的条款对于一次性缴清的计算方法并不合理。一次性投保的保险费＝保险金额X年保险费X缴费系数，其中缴费系数为连续多年保费贴现值。保费计算公式仅仅考虑了货币的时间价值，并未考虑房屋价值由于折旧逐年减少，保险金额相应地逐年减少，年保险费也应当逐年减少的因素。一次性投保以房屋购置价为保险金额，借款人实际是多缴纳了保险费。
三、受益人不合理
目前，我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。这种受益人不合理的状况不利于我国住房抵押贷款保险业务的发展，亟需解决。
四、垄断操作，强制购买保险
作为向银行贷款购房的消费者，贷款人有权选择是否要购买住房按揭保险，也有权选择投保的保险公司和保费的支付方式，但在实际操作中，银行一般采取强制购买保险和指定保险公司的手段。首先，在贷款时，消费者必须按照银行的要求为房屋购买一份保险，否则就无法得到贷款，住房保险成了按揭贷款“毫无弹性的强制搭配商品”。其次，在购买保险时，银行和保险公司往往实行“联姻”，在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司。因此消费者根本无法自由选择保险公司，只能按照银行的意愿投保。银行与保险公司的“联姻”侵害了消费者的权益，排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类做法违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局《关于禁止公用企业限制竞争行为的有关规定》。这种建立在银保双方联手控制基础上的行为，不仅排斥了其他经营者的公平竞争，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平，因此难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。
个人住房抵押贷款保险是住房抵押贷款市场风险管理的重要手段，有利于分散住房抵押贷款业务的各种风险。它不仅可以增强购房者的信用等级，或者在其遭受不幸时，获得一定的经济补偿，而且对我国住房制度的改革和房地产业的发展有着重要的作用。因此，我们应该正确并深入认识我国住房抵押贷款保险存在的问题，以此提出具体的解决措施，大力推进住房抵押贷款保险的发展。
参考文献：
1．曹晓燕、杨益：“规范住房抵押贷款保险的思考”，载《保险研究》2003年第10期。
2．刘颖、刘东英：“以客户需求为导向科学定位住房抵押贷款保险”，载《中国房地产金融》2004年第1期。
3．廖俊平、朱嘉红：“我国住房抵押贷款保险市场的缺陷与完善”，载《城市开发》2004年第10期。
第2篇：住房保险论文范文
关键词:个人住房抵押贷款;违约风险;风险防范
中图分类号:F83
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)21-0289-02
1 国内研究现状
国内违约风险的研究始于90年代末,随着中国金融体系的逐步建立和住房抵押贷款的发展,研究的层次不断加深。首先是违约风险特征因素的识别,部分学者从博弈论的角度来探讨违约原因。其实是从供给者及市场角度,然后是违约风险的防范与预测研究。此外有些学者认为利率的变化等原因引发的借款人提前还款也应是一种违约行为,因为提前还款会造成银行资金流的变动,对其他还款人有着借鉴的影响。
1.1 从违约风险特征因素角度研究个人住房抵押贷款风险
雁,王雅林(2006)运用层次分析法构建住房抵押贷款风险评价判断矩阵,通过权重的计算,可以得出抵押物风险、信用风险、流动性风险、环境风险、和抵押贷款条件风险所占比重较大。刘春红(2000)将影响个人住房抵押贷款的微观因素分为经济因素、非经济因素和中间因素三大类。在实证分析中,构造了借款人个人情况、贷款变量、房屋变量和衍生变量等4个变量。王福林(2004)在文中利用杭州某商业银行数据(样本容量为1861个)对个人住房抵押贷款违约因素进行了较为全面的分析。马宇(2009)在实地调研的基础上也对影响我国个人住房抵押贷款违约风险的因素进行了实证分析。杨红,陈德棉(2009)用定性分析法在文章基于借款人特征、贷款特性、房产特征三个维度构建了个人住房抵押贷款违约相关变量选择的分析框架,在违约微观变量的选取上主要使用了专家咨询法。上述学者实证研究的结论共同之处是都认为房产特征对违约的影响最大,然而对于受教育程度等借款人特征对违约的影响程度略有不同。王福林认为房产投资特征、区域经济、建筑面积因子对贷款质量影响最大,年龄婚姻、财务负担比率、贷款期限因子影响较小,学历职业因子对贷款质量影响不显著,而马宇(2009)则认为研究结果发现对违约影响较大的因素依次是住房面积、月还款额占家庭收入比、是否期房、受教育程度等。
国内部分学者在此方面的研究中样本反映个体特征的信息不足,因此得出的结论出现了很多失真现象。即使采用了大样本数据,对于多变量加入模型中的方法,相对于国外依然有一定的差距,没有使用动态的数据来分析,如何优化样本选择将是今后实证研究的主要研究方向。
1.2 从博弈论角度研究个人住房抵押贷款风险
吴晨等(1999)是国内最早应用博弈论对个人住房抵押贷款违约风险进行研究的学者。他建立了个人借款博弈和个人还款博弈模型,认为银行对个人资信的判断最为关键,它直接关系到银行的获利情况。田启伟(2004)等人是将借款人作为一个理性的博弈方,而外界市场环境的变化作为一个自然博弈方;当房地产市场景气时,理性的借款人必然选择守约,从而构成了此博弈的一个均衡;当房地产市场不景气时,理性的借款人会权衡自己成本和收益的关系,从而选择有利于自己的行为,以达到博弈的均衡。
陈颖(2007)认为住房抵押贷款合同签订后,借款人和银行如何根据自身情况在还款阶段进行决策是一种博弈行为。通过重复博弈模型的计算,可以得出对借款人还款行为征收违约金,对借款人的违约行为采取诉讼手段追偿,是防止贷款违约的最有效工具。孙冰,刘洪玉(2006)将博弈论与信息经济学理论和模型引入对个贷市场借贷双方信息结构的研究,在考虑个贷利率、抵押物价值和借款人违约概率的情况下,分别建立消费者借款购房目标函数和贷款人放贷目标函数,分析交易达成条件和贷款人放贷策略。
国内学者运用博弈论研究表明,在信息不对称的个贷市场中,贷款人放贷策略的局限性,如利率管制会降低信用配给的有效性,导致逆向选择和道德风险的产生。部分学者应用博弈论来分析违约原因,但是都只考虑了个人住房抵押贷款的一个方面,将借款人与宏观因素与微观因素结合起来进行多方博弈分析,将会使得分析结果更为全面准确。
1.3 个人住房抵押贷款的供给者及市场角度研究个人住房抵押贷款
孙冰,刘洪玉(2005)认为细分个人住房抵押贷款业务专业环节,促进参与机构的专业化和多样化,使其在业务链上各类专业机构各司其职,相互牵连能够有效降低和分散风险。尚耀华(2006)从银行的角度对个人住房抵押贷款业务所面临的风险进行了系统分析,发现购房者违约风险、市场风险、银行的经营风险和房地产开发企业的风险是住房抵押贷款风险的主要来源。牛明雷(2003)认为还款方式单一、个人住房抵押贷款保险不完善以及个人信用体系不健全是住房抵押贷款中的主要问题,解决措施主要可以采用抵押贷款还款方式多样化、建立和完善个人住房抵押贷款保险制度、建立规范的社会共享的个人征信系统以及实现个人住房贷款证券化。张宇,刘洪玉(2009)利率市场化程度低、个人住房抵押贷款市场层次单一、贷款产品模式单调等市场固有缺陷,导致我国个人住房抵押贷款的利率风险过度集中于银行体系,且潜在风险水平高、可控性差。
在这部分的研究中,国内学者认为个人住房贷款的供给者在市场中并不成熟,个贷市场上缺乏有效的保障机构以及二级市场。但是并没有在研究中对未来市场以及供给者如何完善给出具体的解决方案,提出的建议多集中在政策层面,缺乏定量研究对于理论的支持。
1.4 从违约风险防范与预测角度研究个人住房抵押贷款风险
蒋勤、祁彦(2002)分别研究了美国、澳大利亚以及加拿大的个人住房抵押贷款担保制度。认为我国应该调整保费结构及保费计算方式,国家应建立政府主导、多方参与的住房抵押贷款保险体制。之后的学者在借鉴研究成果的基础之上提出了一些具体的政策建议,何晓晴,谢赤,吴晓(2005)根据中国的现阶段的国情,可考虑采取积极的宽限期政策、无限责任抵押政策、积极的违约罚金政策和增加借款人的信用成本等具体的防范措施。买建国(2005)认为应该建立以政府担保与商业保险相结合的个人住房抵押贷款风险分摊机制。尚耀华(2009)从期权理论的视角分析了住房抵押贷款违约问题,建立了违约概率预测模型。明确了住房抵押贷款的违约条件,即抵押物的市场价格小于借款人的债务面值,从而把违约概率的预测问题转化为抵押物的市场价格和债务面值的确定问题。
国内学者对这一问题的研究一方面是对国外个人住房抵押贷款保险经验借鉴研究;另一方面是如何利用保险机制来分散和转移风险。此外对于风险的预测也有一定的涉及。但相比与国外的研究,一是对于抵押贷款保险费率的计算问题少有涉及,只是在宏观层面提出建立保险体系的想法。二是在用模型预测住房抵押违约问题时,模型单一且精度不高,尚处于起步阶段。
1.5 从利率以及提前还款角度研究个人住房抵押贷款风险
刘洪玉(2003)应用平行数据模型,研究了不同收入家庭申请住房抵押贷款时,贷款比率、房价收入比和家庭收入特征属性对其贷款价值比(LTV)选择行为的影响。吴青(2005)认为可变利率住房抵押贷款可以规避利率风险,是基于这样两个前提,一是住房抵押贷款的利率调整总能与银行资金成本的变化保持同步;二是住房抵押贷款的还贷按借款合同有序进行。陈为涛(2005)认为加息会造成贷款居民提前还款的意愿增加,从而加重了银行的资金运营成本。刘洪玉(2007)运用比例风险模型,探讨影响个人住房抵押贷款提前还款风险的显著因素.针对提前还款买权,引入了一种新定义的买权价值,其结果不仅表明新定义的买权价值与提前还款风险显著相关,而且还得到了与国外类研究不完全相同的结论,借款人收入与提前还款风险显著负相关,借款人年龄与提前还款风险非显著相关等。孙冰(2009)提出将风险跃迁概率引入到对个人住房抵押贷款提前还款――违约概率的定量估计中。得到的实证研究结论包括借款人历史还款状态可以作为表征其未来还款状态的重要指标。姚捷(2005)认为提前还款行为之所以广受关注,是因为它直接影响住房抵押贷款现金流的变化,从而改变着MBS的价值。吴青(2005)利率下降时提前还贷的选择而更受借款人欢迎。但对银行而言,固定利率的利率风险管理有较高要求。
国内学者认为利率的变化是引发借款人提前还款的重要因素,借款人的提前还款时抵押贷款合同的违约,并没有说明这种违约应该在合同中规定怎样的费率才能有效的解决。同时认为应该把集中在银行的违约风险分散到政府,保险公司等各个机构,从而降低违约风险。但是国内研究大多停留在定性研究上,对宏观经济层面的研究较多,提出的政策建议缺少实证研究的支持。在样本的获取上,国内学者数据来源有限。
2 结语
国内实证研究比较少,即使有研究缺乏数据,国内研究多为静态的模型,不能动态的分析各种风险。因此,在国内个人住房抵押贷款违约风险的实证研究还需要进一步探讨,从以下几个方面进行完善:一是增加扩大样本范围,增加样本选择的随机性和数量。二是应多采用动态的时间序列数据。
在研究方法上,可以在影响风险的变量中加入多因素的分析方法,建立多维模型,可以考虑加入房地产周期,或是国家政策周期的因素,使得变量更为全面。人文,政策等对个人住房抵押贷款违约风险的影响都应适当的加入到模型中,如何量化这些宏观因素是一个难点。
参考文献
[1]雁,王雅林.基于层次分析法的住房抵押贷款风险评价[J].哈尔滨工业大学学报,2006,(11).
[2]刘春红.上海市个人住房抵押贷款违约因素实证分析[J].上海金融,2000,(1).
[3]王福林,贾生华.国外个人住房抵押贷款违约风险理论述评及其启示[J].海南金融,2004,(7).
[4]杨红,陈德棉.个人住房抵押贷款违约相关变量选择[J].金融证券,2009,(4).
[5]马宇.我国个人住房抵押贷款违约风险影响因素的实证研究[J].统计研究.,2009,(5).
[6]吴晨,蒋晓枫,黄卫国.个人住房抵押贷款风险的博弈分析[J].中国纺织大学学报,1999,(12).
[7]田启伟,肖凯.住房抵押贷款理性违约的博弈分析[J].郑州航空工业管理学院学报,2004,(6).
[8]陈颖.住房抵押贷款偿还过程中的博弈分析[J].哈尔滨工业大学学报,2007,39(8).
[9]孙冰,刘洪玉.信息不对称下的个人住房抵押贷款交易与风险[J].华中师范大学学报(人文社会科学版),2006,45(3).
[10]牛明雷,李爽.住房抵押贷款中存在的问题与对策[J].重庆建筑大学学报,2003,25(4).
[11]张宇,刘洪玉.当前我国个人住房抵押贷款利率风险分析中国软科学,2009,(8).
[12]吴青.固定利率住房抵押贷款的利率风险分析[J].武汉金融,2005,(7).
[13]陈为涛,杨晓庄.加息对我国住房抵押贷款影响的实证研究[J].商业研究,2005,(11).
[14]刘洪玉,孙冰.个人住房抵押贷款提前还款风险因素实证研究[J].同济大学学报:自然科学版,2007,35(1).
[15]孙冰.个人住房抵押贷款违约风险跃迁概率研究[J].金融论坛,2009,(4).
[16]姚捷.我国住房抵押贷款借款人提前还款行为分析商业研究,2005,(23).
[17]尚耀华,万威武.如何运用房贷保险控制违约风险[J].经济导刊,2007,(7).
[18]买建国.住房抵押贷款被动违约风险控制方略[J].货币银行,2005,(9).
第3篇：住房保险论文范文
关键词：住房抵押贷款；MBS；流动风险；住房公积金管理中心
中图分类号：F832.51 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）03-00-02
一、我国住房抵押贷款市场的发展现状
1998年国务院宣布停止住房的实物分配，改为货币分配。自此，我国房地产市场发展迅速。随着房价的飙升，住房抵押贷款成为普通家庭购房的主要途径。目前，我国住房抵押贷款分为两种，一种是普通商业贷款，另一种是政策性贷款，两者的主要区别是政策性贷款享有1%的利率优惠。商业银行是发放商业贷款的主体，工农中建四大国有商业银行占据房贷市场的大部分份额，而政策性贷款则由住房公积金管理中心发放。我国的住房公积金由地级政府管理，各地住房公积金的规模因经济发展水平而异。在商业性贷款中，四大行占据着主导地位，下表是2011年四大行住房抵押贷款余额及其占银行总贷款余额的比重：（资料来源：工农中建2011年年度财务报告）
如上表，个人住房贷款已成为银行重要的资产之一，工、农、建个人住房贷款余额均已超过了万亿。四家国有商业银行个人住房贷款总余额为4.4万亿，约占当年GDP的9.3%。在住房抵押贷款市场规模不断扩大之际，其潜在的风险也逐渐暴露出来。目前，商业银行发放住房抵押贷款的资金来源主要是存款，而我国存款的最长期限为5年，贷款期限则长达10年、20年。存贷期限不对称给商业银行带来了流动性风险，不利于商业银行的长期发展和经营绩效的提升。而住房公积金管理中心没有一个统一的管理机构，无法获得流动资金支持，其面临的流动性风险将更加致命。
二、住房抵押贷款证券化
以住房抵押贷款为基础发行的债券被称为MBS，它是一种现代住房融资体制。关于住房抵押贷款证券化的研究在国外层出不穷，但在国内，最早的研究可以追溯到新世纪伊始，陈钊（2000）论述了美国住房抵押贷款证券化的现状，吴晓灵（2000）阐述了证券化的实施步骤，但两人的研究并未结合中国当时的实际，我国从1998年开始，住房才进入市场分配，当时的市场条件和规模无法达到证券化的要求。2009年，住房和城乡建设部住房保障司和住房和城乡建设部公积金监管司在经过多国考察和理论学习后，出版了《国外住房金融研究汇编》，详细阐述了各国的住房金融制度，为我国证券化道路奠定了基础，同时也是我国住房金融体制改革的强烈信号。
在以MBS为基础的住房融资体制下，原先由银行单独承担的多项职能被分解由多个组织承担。抵押贷款证券化做得最好的是美国，加拿大等国家，以美国为例，到1999年年底，全美住房贷款余额为4.76万亿美元，证券化余额为2.57万亿美元，占贷款余额的55%，证券化已成为住房融资的主要方式。以房利美和房贷美为例，其证券化交易结构如下：
SPV是MBS的发行者，其作用在下文中将会提到。通过上述流程，证券化将原本集中在银行的风险分散到每一个投资者手中，而且使贷款资金来源资本化，存贷期限相匹配，促进了住房金融的稳定。而且，证券化的发展能够促进住房贷款利率的降低，支持中低收入居民购房，有利于房地产市场的发展，刺激一国的国民经济。我国房地产市场经过十几年的发展，已经积累了大量的房贷资产，住房抵押贷款证券化已成为不可避免的趋势。
三、我国住房抵押贷款证券化的必要性
1.银行规避风险
在2003年到2010年的8年间，工、农、中、建四大国有商业银行相继完成股份制改造，其经营与管理日益规范化、现代化。面对快速增长的住房抵押贷款资产，银行必须做好风险防范措施。通过住房抵押贷款证券化，银行可以将表内业务表外化，实现风险转移。而四大国有商业银行作为住房抵押贷款的主要持有者，更有必要通过证券化实现稳健经营，提升效益。
2.促进房地产市场的稳定发展
近几年，我国房价一路高涨，老百姓只能望房兴叹。虽然银行为购房者提供住房抵押贷款，但高昂的利息和不菲的首付就足以让许多人却步。以上海市为例，2001-2011年十年间，上海市房价年均增幅为14.1%，而同期居民人均可支配收入仅年均增幅仅为9.47%，房价的增长已经偏离了居民收入，家庭对住房的支付能力不断下降。而住房抵押贷款证券化有利于促进市场竞争，降低贷款利率，同时通过提供保险降低首付比例，这能让更多的中低收入者买得起房，使房地产市场健康稳定地发展。
四、我国住房抵押贷款证券化的实现途径
1.制定合适的抵押贷款利率制度
从20世纪90年代中期开始，中国人民银行把利率作为实施货币政策的主要工具，频繁调整存款利率和贷款利率。目前，我国商业银行实行的仍是央行的指导利率，存款利率规定上限，贷款利率规定下限，未实现利率市场化。1998年，中国人民银行规定抵押贷款利率只在每年的一月一日调整一次，因为存贷利率基本上是同期调整，利率风险有贷款人承担。鉴于我国的利率制度，若实行固定利率抵押贷款，存款利率变动频率远远多于贷款利率变动频率，存贷利差的不稳定性将严重影响商业银行的利润。在这种情况下，可借鉴加拿大的滚动利率贷款，将还款期限，将还款期限分为几个阶段，每个阶段叫贷款期限，在每个期限内利率固定，待一个期限结束后，再根据届时市场利率确定下一期限贷款利率。在该机制下，银行只需承担贷款期限内的利率风险。且这种抵押贷款利率制度容易与现行的利率制度对接，实现改革过程中的平稳过渡。
2.深度发展我国的保险市场
目前，我国的保险市场还处于起步阶段，与发达国家的资本市场相比，无论是保险深度还是保险密度均存在一定差距（保险深度一国保费收入占国民生产总值之比，保险密度是按一国人口计算的人均保费额）。2011年，我国保费收入为2218.58亿美元，排名世界第六；保险密度为163美元/人，排在世界第61位；保险深度为3.0%，排名世界45（资料来源：瑞士再保险公司Sigma 3/2012）。我国拥有十三亿多人口，保险市场存在巨大的发展潜力。此外，我国保险市场的品种太少，设计不合理。由于商业银行有国家信用作担保，长期以来我国都未能建立存款保险制度，贷款保险制度也接近于无。购房者在申请住房抵押贷款时，并未被要求购买保险，一旦贷款人发生人身事故或其他突况，银行资金的收回就存在极大的不确定性。处置抵押品虽在理论上可行，但在现实中基本不具备可操作性。贷款人购买保险，既有利于降低房贷标准和首付比例，让更多的申请到房贷，同时也使银行按期收款有所保证，为抵押贷款证券化的提供必要条件。
3.债券市场的支持
没有发达的债券市场的支持，住房抵押贷款就不可能实现。目前，我国的债券市场还不够发达，且品种单一。我国债券市场包括国债，金融债券和企业债，2008年其基本情况如下：
（资料来源：中国人民银行 国家统计局）
三类债券中，国债余额和金融债余额占据整个债券市场余额的87.06%，而在仅有的企业债中，发行主体也多是大中型国有企业。究其本质，是我国债券市场相关法制法规建设不够完善，市场准入门槛太高。在美国，MBS的余额和国债余额大体相当，我们完全可以以住房抵押贷款为契机，大力发展我国的债券市场，为证券化创造良好的大环境。
4.政府成立信用担保机构
在抵押债券的交易结构中，最重要一个环节是SPV。SPV是一个独立的经济实体，日常管理由一个股份信托机构托管。SPV是债券的发行者，并保证投资者的收益不收资产创造者经营状况的影响，在一定的法律范围内监管这些资产。在整个的交易结构中，还需要第三方进行信用担保，保证证券收益的按期支付。结合我国的实际情况以及住房市场在一国国民经济中的重要地位，可考虑由政府出面设立一个全国性的信用担保机构，对SPV发行的MBS进行信用强化。通过国家信用的支撑，使其在二级市场上有充分的流动性，增加对广大机构和个人投资者的吸引力。
5.证券化进程应从住房公积金管理中心开始
除商业性住房贷款以外，我国另外一部分住房贷款由各地的住房公积金管理中心发放，其利率低于商业性按揭贷款利率。目前，我国住房公积金管理中心数目众多，规模各异，没有一个统一的管理结构。随着贷款余额的不断增长，其流动性风险也在不断增大，且各住房公积金管理中心之间无资金调度，其面临的形势更加严峻。住房抵押贷款证券化从住房公积金中心开始试点，既有利于证券化改革稳健推广，也能促使各住房管理中心建立统一的贷款流程和标准，规范其运营。在各地住房公积金管理中心实现贷款资产证券化后，市场竞争程度加强的条件下，再将证券化范围扩展到各商业银行，实现自下而上的改革和操作层面的衔接。
五、结论
住房抵押贷款证券化是我国住房金融发展的必然趋势，它能为一国房地产市场和国民经济的发展提供加速剂，使更多的人住有所居。但同时，证券化的过程是长期的、综合的，它需要相关法律法规的完善，债券市场和保险市场的深度发展作为基础。在具体的引进过程中，可考虑从住房管理中心开始试点，然后逐步推广到全国范围内。中国的金融改革，不仅要借鉴国外的经验，更要结合自己的实际，把握转轨经济时期的机遇。在新一届政府班子广泛推行制度改革的背景下，改革当以金融为先，资产证券化正是吹响金融改革这一旗号的先锋。
参考文献：
[1]Franklin Allen， Jun Qian， China’s Financial System： Opportunities and Challenges[R]. Working Paper， 2011.
[2]陈钊.美国住房抵押贷款证券化的现状――兼议我国推行住房抵押贷款证券化的可行性[J].金融研究，2000（03）.
[3]吴晓灵.中国住房抵押贷款证券化的实施步骤[J].金融研究，2000（05）.
第4篇：住房保险论文范文
关键词：住房抵押贷款；风险；措施
中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0317-01
1 住房抵押贷款存在的风险
住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：
1.1 违约风险
违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
1.2 流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
1.3 经济周期风险
经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
1.4 利率风险
利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
2 住房抵押贷款风险防范
针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。
2.1 违约风险的控制
针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。
2.2 流动性风险的控制
住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
2.3 经济周期风险的控制
房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押
贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。
2.4 利率风险的控制
针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。
3 结论
住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。
参考文献
［1］许辉．关于个人住房抵押贷款风险及防范策略的研究［J］．物流科技，2004，（6）．
［2］金宁．浅谈个人住房抵押贷款的风险与防范［J］.辽宁广播电视大学学报，2006，（1）．
［3］胡红星．我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［J］．经济师，2007，（6）.
［4］邱娟华．个人住房抵押贷款的风险与防范［J］．中山大学学报论丛，2007，（10）．
第5篇：住房保险论文范文
关键词：住房反向抵押；长期护理保险产品；可行性
中图分类号：F840文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）36-0054-04
改革开放以来，中国实施的计划生育政策使得人口增长率得到了降低，促进了经济的快速发展，与此同时，也使得 “四二一”结构家庭和空巢家庭大量涌现，中国人口老龄化问题日趋严重，而能为居民提供基本保障的社会保障制度的改革还处于探索阶段，养老问题成为人们关注的焦点。在此背景下，养老方式及养老产品的创新成为热议的话题。本文将就中国开展住房反向抵押连结长期护理保险产品展开讨论。
一、开发住房反向抵押连结长期护理保险产品的意义
当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息。即“抵押房产、支付保费”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以成为“住房反向抵押连结长期护理保险”。
（一） 宏观方面――有利于社会稳定、经济发展、金融创新
1.可以有效提高老年人生活质量，有利于社会稳定和谐。中国城市居民大部分收入都花费在购买房产、供子女读书、帮子女完成婚嫁和日常的消费上，到老年时没有太多的储蓄。老年人借助住房反向抵押连结长期护理保险产品，在继续享有住宅使用功能的同时也能够发挥住宅的消费价值功能，享有房子增值带来的收益。不仅使得其医疗和护理有了一定程度的经济保障，减轻了子女赡养老人的资金压力，能够有效地提高其生活质量，而且促进了社会福利制度的完善，大大减轻了国家在社会保障方面的压力。
2.可以降低社会储蓄率、释放社会消费，有利于推动经济发展。人口老龄化使更多的人出于养老防老的考虑而进行储蓄。为了应对可能到来的养老和医疗费用的大幅支付，增加储蓄、变近期消费为远期消费就必然成为城乡居民的明智选择。住房反向抵押连结长期护理保险产品能够为老年人提供稳定的长期护理，能够在居民年老时，将住房这种不动产的价值得以提前变现，为老年人享受长期护理来“买单”。消费需求得以释放，有助于降低社会储蓄率、促进商品物资的流通，从而推动中国经济的健康、持续发展。
3.有利于促进金融机构业务向多元化方向发展。住房反向抵押连结长期护理保险产品的开展不仅给银行、保险公司带来新的业务，而且还将促使商业银行等机构深化改革、创新经营，在业务、收入多元化的同时，还将促使金融机构将社会责任和盈利目标紧密地结合在一起，求得多赢效应。
（二）微观方面――有利于三种风险规避
对于保险公司来说，同时开展两种产品的销售是很重要的，连结产品可以规避各自产品的风险，从而提高潜在客户量和整体盈利水平；对于公众来说，联结产品可以使被保险人利益最大化，既能将房屋随时变现，同时也能为自己的护理需求减少额外费用。下面重点阐述开展住房反向抵押联结长期护理保险产品可以规避的风险。
1.可以规避长期护理保险与住房反向抵押贷款中存在的逆向选择风险。长期护理保险中由于缴费高等原因预期寿命长的人群会退出该市场，留下来的都是预期寿命短、身体状况欠佳的人；相反，住房反向抵押贷款中由于保险公司按平均余命对每年（月）支付相等的年金（月金），所以预期寿命短的人群预计到寿命终止时获得的最终金额小于房屋价值，这类人群会纷纷离开该市场，留下来的是预期寿命长、身体状况极佳的人群。所以若单独开展某一产品，寿命长或寿命短都有可能降低保险公司的盈利水平，从而使保险公司陷入逆向选择的僵局，若将两种产品联结为一个产品，投保人会权衡之间的利益，出于自身的利益最大化，预期寿命长和短的人群都会对连结产品有所顾忌，权衡之下，也许这两类人群都会退出市场，留下来的都是平均余命的人，这对于保险公司的盈利水平和其他投保人所分担的风险都会产生非常有利的影响[1]。
2.可以规避长期护理保险与住房反向抵押贷款中存在的道德风险。由于长期护理保险中道德风险的存在，护理费用部分或全部由保险公司赔付，这就使得人们忽略日常保健，这将会对开展长期护理保险的保险公司造成很大的风险和压力。但是，在住房反向抵押贷款中，对于身体状况欠佳的人是不利的，人们为了取得更多的年金（月金），都会加强身体保健，争取活得年限增加，从而使拿到的年金（月金）终值超过房屋价值，这样才能使自己的利益最大化。推行连结产品，被保险人会出于综合考虑，大大降低被保险人滥用护理资源的情况。
3.可以规避长期护理保险与住房反向抵押贷款中银行趋向性弱的风险。保险公司开展任何一款产品的根本目的是盈利性，只有高盈利，保险公司才有趋向性。长期护理保费高，不都是预期寿命者，保险公司还是有高额利润可图的，而住房反向抵押贷款由于自身的原因（投资大、周期长、房屋价值波动大、操作难），保险公司对开展此项业务的积极性不高。对于保险公司来说，一个产品的销售可以促进另一个产品的销售，并使整体盈利水平都得到提高，保险公司还是乐意开展联结产品的[2]。
二、开展住房反向抵押连结长期护理保险产品的可行性分析
随着中国城市居民收入水平的提高，人们的住房模式和思想观念都已经发生了转变，开展住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品在中国已经具有了可行性。
（一）城市居民住房自有率的日趋提高使反向抵押贷款有充足的房源
自1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》明确提出住房改革的目标开始，对于存量公房，主要通过出售方式推向市场；对于增量住房，则通过住房公积金制度和住房抵押贷款制度来实现分配的货币化，使中国的住房商品化程度大大提高，且在2005年首次出现销大于产的情况。总之，中国居民未来住房自有率是越来越高，拥有充足房源进行反向抵押贷款。
（二）房地产二级市场的交易日趋活跃
住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品的开展离不开房地产二级市场的发展。住房反向抵押贷款到期后，贷款机构获得了住房的所有权，它要实现收益，收回贷款本息，必须将住房出租或销售。如果有一个交易灵活、费用低廉的房地产二级市场，将会大大增强贷款机构开展住房反向抵押贷款的可行性。而目前，中国主要城市的住宅二级市场已经启动，伴随着房改的进一步深化，住宅二级市场必然会在全国得到全面启动，取得了全部产权的住房均可以上市交易，为实施住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品的开展提供了条件。交易的手续将会随着二级市场的逐渐成熟而简化，交易收费也将会随着交易的活跃和交易量的扩大而降低，这就具备了实行住房反向抵押贷款较为关键的条件，让银行能够在获得住房产权之后便于在市场上交易，而从中获取收益，为开展连结产品提供了良好的市场基础条件。
（三）金融保险市场的发展日趋完善
中国包括住房抵押贷款市场在内的各类金融市场初步建立。金融市场参与主体也日益多元化，包括商业银行、社会保障基金、信托公司和证券公司、保险公司以及企业和个人等众多的投资者或融资者，这都对中国金融市场的发展起了重要作用。随着中国商业银行存款、保险公司的保险费收入等大幅度增长，金融机构闲置资金规模急剧扩大，发展住房反向抵押贷款则是金融机构拓展业务范围，充分利用闲置资金的有效途径。而银行、保险公司等金融机构拥有众多的分支机构和完整的服务网络，为住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品的开展提供了市场和技术支持[3]。
（四）相关法律法规制度的不断健全
各项相关法律法规制度的不断健全，为连结产品的推出提供了法律保障，如土地使用权的可交易转让、抵押拍卖，为反向抵押贷款推行的房产抵押转让提供了法律依据。遗产税的即将推出，为要采用反向抵押贷款来实现养老目的的老年人，提供了合法避税的可行性，从而刺激了老年人借用反向抵押贷款连结长期护理保险产品来实现合法避税，减轻交纳税费的负担。物业税的推出，将房产商在征用土地时需要一次纳的土地出让金，改为业主在居住期间分年度交纳物业税，这在实际上就宣告了住宅土地使用权七十年政策的变相消失。使得中国实施反向抵押贷款连结产品的可行性进一步增强。
三、住房反向抵押连结长期护理保险产品具体方案设计
（一） 中国住房反向抵押贷款养老模式的比较与评价
目前国内市场上的住房反向抵押养老方式主要有三种，包括南京模式、上海模式和北京模式。这三种模式的经营主体分别是南京一家养老院、上海的住房公积金管理中心以及北京的幸福人寿保险公司。在实践过程中，南京模式由于经营主体没有持续的出资能力，不能满足反向抵押贷款人的养老需求，没能够继续经营。与“国外住房反向抵押贷款”直到老人永久搬出或死亡后才变更房屋产权不同，上海模式由于需要先转移房屋产权才能享受养老计划，阻碍了其在老年人中的推广。北京模式对投保人的要求是62岁以上的老年人，同时，还需要对房产的面积进行限制，规定不小于一定的平方米，以利于保险公司收回之后经营获利。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋，进行销售、出租或拍卖。同时给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去[4]。
通过对市场上的三种方式的比较，在国内现实行的住房反向抵押贷款模式中，北京的“幸福人寿”保险公司所推出的住房反向抵押贷款养老模式中，老人依然可以保留房产的所有权和使用权，抵押房屋可以自行居住外，其他两种现有模式在所有权和使用权的归属方面都产生了分离，并且作为保险机构应遵循《保险法》的相关规定，保证偿付能力的充足率，保险经营主体的特殊性更有利于保障被保险人的权益。
（二）住房反向抵押连结长期护理保险产品的具体方案设计
借鉴国外的经验结合中国实际，住房反向抵押连结长期护理产品的具体方案设计如下：申请住房反向抵押贷款业务的对象，其年龄也应当限制在60岁以上，同时必须拥有私人房产。投保人将房屋抵押给保险公司，保险公司寻找合作的房地产公司对房屋进行评估，根据房屋的精算现值，保险公司计算出每个月需要支付的给付额，从给付额中拿走一部分作为长期护理险的保费，剩下的支付给投保人。贷款期间，借款者继续拥有居住权，直至死亡。投保人可将这笔给付额用于日常生活，提高生活质量，当被保险人进入需要长期护理的状态时，保险公司根据长期护理条款进行相应的支付。当被保险人搬出或死亡时，房屋归保险公司所有，保险公司可以在二手房市场上将房屋变现或出租，或者由专业的房产公司进行处理。
反向抵押贷款的贷方是保险公司。保险公司再与专业的住房基金或者银行合作进行房屋的鉴定和给付额的发放。这和一条龙服务有些类似，即投保人在保险公司进行投保，余下的工作都由保险公司完成，减少中间环节。
四、住房反向抵押连结长期护理保险产品的风险管理方案
住房反向抵押连接保险产品虽然有很大的发展空间，但由于中国保险业发展刚起步，房地产业价格波动较大，信用体系尚未建立等问题仍使得新产品的运行、发展是困难重重，面临着很大的不确定性和风险，国外对风险的研究大多从利率风险、长寿风险、房价波动风险、道德风险、流动性风险来探讨，但由于中国的土地制度消费习惯、信用环境、政策环境等与国外有较大的差异，因此在发展住房反向抵押贷款养老模式时将比国外难度更大。因此，新产品的推出必须设立合理的风险管理方案。
（一）制定和完善相关法律法规
住房反向抵押连结保险产品的实施涉及保险、资产评估、投保人、土地管理部门等诸多方面，而且其运行时间长，随着时间的推移其运行风险越大，远比传统的抵押贷款复杂得多。在中国，《中华人民共和国民法通则》和《城市房地产管理法》都对房屋的抵押以及房产所有者的权利作了规定。但是，住房反向抵押贷款养老模式的顺利实施，还需要相关法律、法规等配套制度的完善。建议尽快研究制定并颁布《住房反向抵押贷款条例》，使此种养老产品在操作上有法可依，减少风险。对住房反向抵押贷款的房产评估和流通、住房反向抵押贷款的操作程序、保险公司的权利与责任、申请人的资格、双方的权利与义务、监督管理等内容予以规定。在房地产的评估环节，可以根据国家已颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律，使住房反向抵押贷款运作中的房地产评估环节更加规范化、程序化、法制化。在土地使用权出让环节，应在坚持国有土地使用权七十年不变的前提下，改革土地租赁制度，研究将现行的土地出让金一次性收缴改为由住户按年交纳的管理办法，以降低土地租赁部分的成本，同时对七十年到期后住宅用地的使用与管理问题予以明确，以消除借款方关于此方面的顾虑。在住房反向抵押贷款的发放与回收环节，应保证借款人按时收到足额的贷款，同时当借款人去世后，也能保证房产能顺利归属到贷款机构手中。
（二）加强信用制度建设
住房反向抵押贷款连结保险产品的成功开展，需要有完善的社会信用体系。要建立和完善中国社会信用体系，建议必须抓紧建立与之相适应的法律法规体系，制定与国际接轨的信用法律制度。不仅如此，还要以法律为依据，建立失信惩戒制度，增大失信的违信成本和经济风险，构筑诚信的社会环境，才能推动中国住房反向抵押贷款连结产品的开展和推广。信用制度的建设涉及保险机构，房地产价格评估机构以及贷款人几个方面。由于保险机构的设立已经有比较严格的准入资格，房地产中介以及个人的信用体系建设显得尤为重要。政府主管部门必须依法行政，通过制定规划、研究政策、加强监管、信息等形式，进行间接调控，把部分职能交由房产中介组织或行业协会管理。同时，要重视广大群众和新闻媒体对房产中介机构信用环境的监督作用。加强对房产中介机构从业人员的职业道德教育、法制教育，提高其素质，牢固树立自律意识。建立健全房产中介机构信用档案，及时掌握房产中介机构及其从业人员执业情况和违法违规情况，实施对不良信用房产中介机构及从业人员的教育、警示和处罚。同时在信用制度的建设中，还需要政府先加强自身信用建设，强化政府的最高信用形象，为商业信用和个人信用的培养奠定基础。同时也要加强个人信用体系的建设。由于借款人在获得贷款后，仍然拥有房屋的使用权，可能会不按照贷款合同的要求对房屋进行一定的维护，从而使得房屋的价值贬损，使房产的价值低于贷款总额的可能性增加，造成贷款机构的损失，因此必须加强个人信用体系的建设。建议建立个人信用档案，同时建立增加对住房评估的次数，如房产维护得当，并有升值，可以增加对借款人的每期支付额度；反之，如果对住房维护不当，则减发每期支付额度。
（三）建立完善的风险分担机制
1.采用浮动利率。所谓浮动利率，即在基准利率的基础上，加上一个合理的利差，避免借贷双方采用固定利率时的冲突。为了更好地防范利率变动带来的房价波动风险，发展利率保险，这样不仅给保险公司的产品创新带来新的机遇，同时也能给长期护理产品的开展形成担保机制。通过参加利率保险，在被保险人和保险公司之间建立收益分享或损失共担机制，贷款期满时如果利率超过一定幅度，超出部分由保险公司来承担。
2.设定合理的领取比例。制定合理的贷款价值比例，或者按月领取，并根据住房市场对住房进行多次评估，减轻房价波动对贷款机构、老年人造成的的损失，使之尽可能的在贷款期限结束时，把贷款本息额控制在房价之内。
3.推广住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券，是指保险结构把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款，汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。这样减少了参与住房反向抵押贷款连接产品的保险机构的风险，同样也增强了保险公司参与的积极性。发行抵押证券后，原来集中在贷款机构的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。
总之，反向抵押贷款连结长期护理保险产品在中国推出，不仅具有极强的现实意义，还具有非常强的可行性。而中国面临着日趋严重的养老压力，引入新的金融机制与金融产品来增强退休老人的自我养老保障能力，是一种可行的方法，故住房反向抵押贷款连结产品将在中国有着广阔的发展空间。
参考文献：
[1]黄媛.房屋反向抵押贷款和长期护理险相结合的模型初探[J].中国保险，2008，(8):33-37.
[2]贾欣.中国长期护理保险研究[D].天津:天津财经大学硕士学位论文，2009.
[3]周永锋.中国开展住房反向抵押贷款的可行性思考[J].大众商务，2010，(2):28-30.
[4]陈盛淦.住房反向抵押贷款养老模式研究[D].福州:福建师范大学硕士学位论文，2008.
Research of Developing Reverse Mortgage Link to Long-term Care Insurance Products in China
CHEN Dong，ZHAO Meng，JIAO Yan，QIN Nan
(Beijing Haidian District Central University of Finance and Economics，Beijing 100081，China)
第6篇：住房保险论文范文
关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；障碍
中图分类号：F830.572文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）03-0056-02
随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。
一、住房反向抵押贷款及其社会效应
住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。
住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，发展最成熟最具代表性的当属美国。作为一种成熟的融资途径，其在增加养老途径、弥补社会保障资金不足、改善老年人经济状况和提高老年人生活质量和消费水平、促进社会整体效用提高等方面起到了积极作用，其社会效用主要体现在两点：
首先，老年人通过参与住房反向抵押贷款得到的年金，可以提高其生活水平。对老年人的资产组成理论研究表明，大部分老年人以养老金为生，住房是老年人重要的可用来增加消费的资产，通过采用年金式住房反向抵押贷款，可增加老年人收入。同时，通过住房资产的释放，可帮助老年人筹措长期护理费用。对低收入家庭来说，通过住房反向抵押贷款可使每月收入提高一定幅度，在降低社会贫困率发生等方面有不可小视的社会功能。
其次，住房反向抵押贷款在增加金融机构业务收入的同时，还可增加二手房上市量，对调节房价起积极作用。对贷款机构而言，虽然可能面临逆向选择和道德风险，但与其他贷款业务平均利润率相比，住房反向抵押贷款业务具有较高的利润率。作为一种新兴金融产品，住房反向抵押贷款是金融机构中间业务扩大的表现，可成为新的经济增长点。这种类似于买房即积蓄的养老方式，除了拉动内需，还会使房地产市场的买卖趋于投资化而非投机需求。
中国工业化进程的加快伴随人口老龄化已成不争的事实，未富先老开始成为经济社会快速发展的重大障碍，加之社会保障体系不健全，养老问题的严峻性日益凸显。从中国大多数老年人的生活现状来看，仅依靠现行养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化趋势，解决老年人“房产富人，现金穷人”现象及其养老问题，住房反向抵押贷款无疑是一种理性的选择。
二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍
近几年，理论界对中国实施住房反向抵押贷款的探讨较多，但基本停留在理论研究和借鉴上。需要关注的则是实际操作中所面临种种障碍。
1.土地制度不明确，缺少国家政策支持。从反向抵押贷款的特征来看，具备房屋抵押贷款资格的老人必须具有房屋的完整产权（包括土地的所有权）。中国现行法律制度使所有住宅所有者从本质上讲都无法拥有绝对产权，即在拥有房屋所有权的同时无法拥有土地所有权，只拥有有限期限的土地使用权，即居住用地使用权限最高期限为七十年。据《城市房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵押贷款的基础资产不复存在，住房反向抵押贷款难以有效实施。
2.市场风险复杂且缺少规避工具。作为全新的混合性金融产品，住房反向抵押贷款的运作风险相当复杂。包括：（1）房地产价格风险，即住房在最后出售时，其总价格低于贷款本息总额，贷款机构就可能面临损失。（2）利率风险，由于住房反向抵押贷款期限较长，信用关系存续期间，利率发生变化会加大贷款的机会成本，使抵押机构的信贷资金遭受损失。（3）流动性和变现性风险，房地产变现能力差，占用资金多，容易使抵押贷款机构资金陷入困境，甚至引起破产。
中国现行的金融环境缺少风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险完全高度集中于提供商，不利于调动金融机构经营该业务的主动性。反向抵押贷款发展最为成功的美国，也是在规避市场风险的法律法规及金融工具出现后，才获得长足发展的。
3.传统观念根深蒂固。“孝”为百善之先，赡养父母是子女应尽的义务，国家将其明确列入法律条例。相应的是国人“但存方寸地留与子孙耕”的意识观念，导致老人一辈子辛苦积攒，一心想为子女留下房产。这种传统的代际财富观念使得老人尽管需要养老资金却不愿意将房产进行反向抵押，导致对新兴金融产品的潜在需求无法发展为现实的有效需求。
4.经营主体复杂难定。银行因其资金雄厚，成为反向抵押贷款经营主体的可能性最大。但中国银行并未大范围推出此业务，原因在于：（1）该业务要求银行主动经营房产，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，主动买卖房产动力不大且不是其长项。（2）传统房贷风险会随时间的推移而变小，反按揭贷款则相反，回报周期过长且市场波动大，银行涉足此领域没有内在动力和外部条件。保险公司、特别是寿险公司在寿险产品的开发和推行上有丰富的经验，但在中国禁止金融混业经营的管理体制下，保险公司不能直接投资房地产业务，也不可能具备金融信贷功能。社会保障机构无论从业务到经验，虽具有相当的资金实力，仍不具有贷款发放、房屋评估与销售等业务职能。
三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展
中国住房反向抵押贷款的变异形式及实施模式有：
1.南京模式（养老院养老）。凡拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，房屋产权将在被养老人逝世之后归养老院所有。属于“到按揭”的雏形，历时两年实践已经夭折。
2.上海模式（以房自助养老）。实施机构是公积金管理中心，65岁以上老人将自己的房产卖给公积金中心，再进行反租，租期双方约定，租金与市场价等同。老人可按租期将租金一次性付给公积金中心，其他费用归公积金中心交付。此模式利用房价与租金的差价将老人资产盘活，但要求以产权先过户为前提，且房屋升值部分完全归公积金中心所有，使老人心存疑虑。
3.北京模式（养老房屋银行）。这是由北京市某养老机构和中大恒基房地产经纪合作建立。60岁以上的老人将自己的房子交给“房屋银行”，用租金供自己住养老院。此属商业运作多方得利，但存在诸多问题，如能否保证养老院服务质量、老人房屋被租赁是否放心、租赁纠纷如何解决等。
上述模式可看做中国实施反向抵押贷款在实践中的雏形及发展中的探索。由于实践中面临种种不确定因素的困扰，各种模式存在较大的制度和机制缺陷。同时，理论探讨多于实际操作，在缺乏相应政策法规和观念引导以及社会大环境的影响下，反向住房抵押贷款应有的社会效应还难以发挥、或发挥的作用微乎其微。
四、结论和对策建议
尽管住房反向抵押贷款对于健全中国社会保障体系，多渠道筹集养老资金，盘活二手房市场以及拉动内需等有着积极的意义，但目前的市场供给和需求都很有限，短期内开展和实施以现有制度和政策环境来看，可行性值得怀疑。但从长远来看，其市场潜力巨大，前景广阔。为此，应积极创造有利于住房反向抵押贷款发展的制度和政策环境。
首先，发挥政府的主导力量，通过建立和完善相应的法律法规为住房反向抵押贷款的实施创造条件。比如，调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入；通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力；通过税收减免、财政贴息、费用税前列支等各种政策支持，增加经济收入较低老年人参与的积极性等。纵观发达国家的经验不难看出，在一国开展住房反向抵押贷款的萌芽时期，政府的主导力量不容忽视。
其次，加强对住房反向抵押贷款业务的宣传力度，引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。相信随着时代的进步和老龄化危机的到来，传统的伦理观念会逐渐发生改变，反向抵押贷款市场将逐步成熟。这当然需要在一些比较开放的大城市开办此项业务，通过示范效应吸引更多的老年人前来参加。
最后，着眼长远，从战略高度认识住房反向抵押贷款的必要性，将其纳入中国社会养老保障体系，通过健全对借款人的利益保障机制、明确界定经营主体以及寿险业务的示范作用逐步过渡，同时，为使金融机构的资产可以实现有效流动，减弱其流动性风险，可对住房反向抵押贷款进行资产债券化运作，使金融机构获得资金支持。
总之，住房反向抵押贷款在中国的开展前景广阔，目前需要的是政策环境的创造和对人们观念的引导。
参考文献：
[1]范子文.中国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析[J].经济界，2007，(2).
[2]范子文.以房养老――住房反向抵押贷款的国际经验与中国的现实选择[M].北京:中国金融出版社，2006:55-73.
[3]柴效武.反向抵押贷款在中国开办的迫切性与可行性的评析[J].城市，2008，(1):61-64.
[4]李时华.住房反向抵押贷款:扩大老年消费需求的新途径[J].消费经济，2007，(1):35-37.
第7篇：住房保险论文范文
摘要：从住房抵押贷款中存在的三角关系出发，对现今住房抵押贷款所面临的各种风险进行系统分析，存在违约风险、流动性风险、经济周期风险和利率风险。根据风险分析的结论提出风险控制的具体措施。关键词：住房抵押贷款；风险；措施1住房抵押贷款存在的风险住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：1.1违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。1.2流动性风险流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。1.3经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。1.4利率风险利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。2住房抵押贷款风险防范针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。2.1违约风险的控制针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2.2流动性风险的控制住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。2.3经济周期风险的控制房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。2.4利率风险的控制针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。3结论住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。参考文献［1］许辉．关于个人住房抵押贷款风险及防范策略的研究［J］．物流科技，2004，（6）．［2］金宁．浅谈个人住房抵押贷款的风险与防范［J］.辽宁广播电视大学学报，2006，（1）．［3］胡红星．我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［J］．经济师，2007，（6）.［4］邱娟华．个人住房抵押贷款的风险与防范［J］．中山大学学报论丛，2007，（10）．［5］尚耀华，万威武．个人住房抵押贷款的风险与控制［J］．财经论坛，2006，（1）．［6］雁，李云飞．住房抵押贷款风险分析［J］．燕山大学学报，2005，（11）．
第8篇：住房保险论文范文
论文内容提要:养老保障与住房保障整合发展是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，使人们对养老和住房的需求得到同时满足;整合各种社会资源来完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1十1 > 2”，的整体效应。职称
长期以来，我国城镇住房和养老保险制度改革工作相互之间是完全独立进行的。这种“独立性”既体现在具体工作中，也体现在方案设计上。然而两项改革虽然任务不同，但其基本思路存在着共性之处，完善养老保险制度方案与住房分配货币化改革方案中关于职工个人自我保障的有关制度设计有着内在的一致性。融通使用住房公积金和养老金个人账户资金，重新整合社会保障资源，把住房当作重要的养老资源，既可以提高职工个人保障资金安排的合理性，也有利于减轻两项改革所要求的资金负担。通过这样一种整合，可以使住房和养老两大难题同时得到解决，这对确保社会稳定、人民安居乐业有重要的意义。职称
一、养老保障和住房保障整合发展的必要性
随着人口老龄化的发展，世界各国都在对养老保险制度进行改革，中国也不例外，1990年代，中国建立了社会统筹与个人账户相结合的养老保险制度，这无疑是中国借鉴国外经验，并结合本国国情、历史、文化传统而进行的一种制度创新。这一创新取得了积极的成果，但在实施过程中也出现了一些与制度设计初衷相违背的情况。例如，出现了个人账户的“空账”问题。同时，养老保险的覆盖面窄，名义替代率高，多层次养老保险体系中的补充层次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而与此同时，1998年国家开始推行住房体制改革，停止住房实物分配，以住房商品化为目标，实行住房分配货币化，这无疑也加重了年青人的负担。此外，高等教育收费制度的改革，以及由于社会竞争日益激烈所引发的人们对于人力资本投资的高度重视，教育支出在家庭经济支出中所占的比重日益上升。养老、购房、子女教育费用已成为压在在职职工身上的“三座大山”，他们无奈之下只能减少当前消费来增加储蓄，直接导致生活水平的下降。因此，我们需要打破已有的改革思路进行制度创新，将两者进行整合来探求解决问题的方法。
二、国外养老和住房相结合的经验借鉴
(一)新加坡的中央公积金制度
新加坡的中央公积金制度的基本内容是:强制性地规定雇主和雇员将收人的一部分上缴给中央公积金局，通过建立中央公积金制度来为每一个雇员提供全面的社会福利保障。新加坡的中央公积金制度始建于1955年7月，建立这一制度的初衷是为年迈退休的雇员提供养老金。随着经济与社会的发展，公积金的用途已扩大到了住房、保健、投资和教育等多个方面，中央公积金制度也从单纯的为退休人员提供生活保障的强制性储蓄计划演变成一项全面的社会福利保障储蓄计划。根据《新加坡中央公积金法》规定:凡在新加坡有薪金收人的人，必须在每月发薪后14天内与其雇主按相应比例缴纳公积金，其中雇主交16%，雇员交20 %。公积金局将雇主和雇员当月缴纳的公积金根据其年龄结构和对公积金的需求确定三个户头的分配比例。其中一半以上的中央公积金用于雇员购买住房，其余的用于养老、医疗等项目。所有参加公积金的雇员都是公积金的会员，会员可以使用公积金的50%作为购房首付款，其余部分可以通过购房长期贷款，分期偿还购买的住房。公积金的存款利息通常由市场利率决定，原则上略高于银行的平均利息，而贷款利率一般比商业银行低1个百分点左右。
综上所述，新加坡的中央公积金制度是由政府实施的一项旨在保障和改善人民生活、促进社会安定、有利于经济发展的强制性储蓄制度，保障范围从最初的养老逐步向住房、医疗、教育等领域拓展。在不影响养老金积累的情况下，满足了雇员多种保障需要。对雇员来说，公积金不再是一笔由政府控制，只能用于老年生活保障的“死钱”，而是一笔属于自己的资产，雇员可以根据个人生命周期不同阶段的需要，将其投资于住房、教育等合理安排资金，提高公积金的使用效率。由于公积金的存储利率和投资收益都比较高，为雇员的养老积累了充足的资金，可以很好地保障雇员退休后的生活。
(二)美国的住房反向抵押贷款
根据美国住房调查数据显示，1989年全美有1200万个住房所有者为62岁以上的老人，其中70岁以上的住房所有者大约有80万个，他们的房屋价值一般在10万至20万美元之间。虽然这些老人的房屋价值较高，但是有一部分老人的年收人却在3万美元以下，导致了大量的“房子富翁，现金穷人”，为了提高这些低收人老人的生活水平，必须运用金融手段，盘活住房这笔巨大的不动产来增加老人的收人现金流。于是，“反向抵押贷款”便应运而生，并逐渐成为许多老年住房所有者的理想金融理财产品。虽然反向抵押贷款目前仅占美国住房抵押市场的极小份额，但发展速度很快，据政府统计，1989年至1999年，各金融机构共融资了近10亿美元的反向抵押贷款，到了2002年，这一数字翻了一番。美国最大的反向抵押贷款发行方之一富国银行房屋贷款中心预测，反向抵押贷款总额将会以每年20%的速度快速增长，到2015年将达到237亿美元。
反向抵押贷款是指个人以自有完全产权的房屋作为抵押，以定期或不定期从银行或其他金融机构获得贷款用于个人生活和其他开支的一种金融产品。贷款后借款人对抵押房屋继续拥有居住权，借款人可以选择在死亡之前通过出售房产或其他资金来源还本付息，或选择死亡之后将房屋的所有权转给金融机构。若约定借款人死亡后其房产归金融机构所有，则借款人在其有生之年不需要给付任何还款和利息。这种贷款适合于拥有个人房产的老年人，可实现以房养老。美国反向抵押贷款主要由三种形式:由联邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州发行的房产权益转换贷款(HECM)、美国联邦国民抵押贷款协会提供的房屋保留者贷款(Home Keep-er)及私人部门提供的“财务自由”( Financial Free-dom)高额反向抵押贷款，后者专门为净值超过40万美元的房屋提供反向抵押贷款。其中联邦住房局有保险的住房反向贷款HECM是最主要的反向抵押贷款形式，占市场份额的95 % 。
三、养老保障和住房保障整合发展的思路
通过以上研究发现，养老和住房存在着一定的内在关联性。首先，每个人都有养老和住房的需求，但是这种需求并不总是同时存在的，人在年轻时需要住房，而只有在退休时才需要养老金。其次，住房是一笔巨大的不动产，购买住房不只是消费，也是一笔重大的投资和储蓄，通过住房价值的提前变现，可以盘活住房这笔巨大的不动产，将其转化为养老资源。最后，养老保障和住房保障同属于社会保障的范畴，国家通过一定的政策措施确保“老有所养”和“居者有其屋”。社会养老保险和住房公积金就是国家为解决居民的住房和养老需求而进行的强制性储蓄积累。养老和住房存在着如此多的关联性，那么，养老保障和住房保障制度的构建也应该具有一定的相关性。因此，笔者尝试通过将两者进行整合来探求解决问题的方法。养老保障与住房保障整合是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，同时满足人们对养老和住房的需求，整合各种社会资源以完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1+1>2”的整体效应。在保证同等生活质量的前提下，尽量降低成本，或在消耗同等资源的条件下，通过提高资源配置效率，提高生活水平。
按照生命周期的不同，人们对于住房和养老金的需求是不同的。年轻时，要结婚生子，需要的仅仅是住房，而养老对年轻人来说还比较遥远，所以，我国社会保障制度的设计，首先应当帮助年轻人购买住房，提高他们的购买力。政府需要稳定房价，强制积累住房公积金，合理安排公积金的使用方向。只有通过综合的政策协调，才能真正确保居者有其屋的目标。按照现行规定，职工一参加工作就要缴纳养老保险费，而养老金是职工未来几十年后才需要的。如果职工可以使用养老保险个人账户和住房公积金个人账户的全部资金支付购房首付款，用日后积累的个人账户资金归还住房公积金贷款，在没有影响未来养老金积累的前提下，通过这种个人账户资源的合理配置可以大大减轻年轻职工的购房负担，提高他们的购买力。同时也为养老金的保值增值找到了一个很好的投资渠道，因为用养老金可以发放公积金贷款，收益率按照现行公积金贷款5年到30年期利率计算，可高达4.23%，远远高于其他投资渠道，并且投资风险小。这是养老保障与住房保障整合的第一步。人到了退休年龄后，其需求就变成了住房和养老两个方面，通过前半生的努力，房子已经有了，养老也有社会养老保险提供退休金，但是退休金要低于工作时的收人，可能会降低老年人的生活水平。而且随着老年人肌体的衰老，医疗费用会急剧上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活护理等等，这些都需要经济的支持。如果仅凭借退休金是难以达到这些要求的。所以，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分，如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极大地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人现在的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这笔巨大的不动产，改变了老人“现金穷人，不动产富人”的状况。这是养老保障与住房保障整合的第二步，即“以房养老”。养老保障与住房保障整合发展的总体设想如图1所示:
按照整合发展模式的设计，个人在生命周期的不同阶段，拥有的住房产权可由图2表示:
第9篇：住房保险论文范文
［关键词］住房抵押贷款证券化 违约风险 风险防范。
住房抵押贷款证券化（mortgage－backed secur－ity，mbs）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的具有较差的流动性、但具有未来现金流收入的住房抵押贷款拆分、整合为抵押贷款群组，首先由证券机构以现金方式购入，再经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程，这一过程将不易出售的资产转换成可以在市场上流通的证券（主要是债券），使得住房抵押贷款的风险由大量的投资者分担。［1］住房抵押贷款证券化是资产证券化在房地产领域的具体应用，以房地产为对象，以房地产或与房地产有关的债权做担保，发行债券、股票、单位信托或其他受益凭证，直接从市场筹集资本的一种资金融通机制。从发行机构来看，住房抵押贷款证券化是住房抵押贷款机构将债权转移给众多的投资者，将债权变现，实现风险的分担，另一方面，对于投资者来说，住房抵押贷款证券化可以将住房抵押贷款机构的收益让渡给参加住房抵押贷款证券化的其他参与者，实现收益的分离和重组。
一、我国住房抵押贷款证券化现状。
自从1998年实现住房制度改革以来，随着住房改革进程的加快，个人住房贷款需求量也不断的增大，我国个人住房贷款突飞猛涨。截至2010年底，我国商业银行个人住房贷款累计余额已达7。1万亿元，仅2010年，个人消费性住房贷款累计新增2。3万亿元。
图1 2007－2010年住房抵押贷款余额表单位：亿元。
资料来源：中国人民银行历年公布的货币政策执行报告。
根据上图数据表示，2007－2010年间，我国住房抵押贷款余额增长迅猛，个人住房抵押贷款当迅速增长到一定规模时，我国的金融机构就会面临较大的由资金缺口以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾所带来的流动性风险。住房抵押贷款证券化作为三十多年来最重要的金融创新工具，有效的缓解了这种矛盾，是一种成熟的融资手段，庞大的住房抵押贷款余额给我国住房抵押贷款证券化提供了基础资产。
我国住房抵押贷款证券化才刚刚起步，还没有进行 大 规 模 地 开 展。2005年，建 设 银 行 推 出 了30。17亿元的“建元2005－1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”，继而在2007年12月，建设银行又发行了41。6亿元的“建元2007－1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”。“建元2005－1”和“建元2007－1”均是采用了抵押担保证券（cmo）的形式，将证券划分为优先级证券和次级证券。其中“优先级资产支持证券”按信用级别的高低分为a、b、c三档，采用簿记建档集中配售的方式发行，最终发行利率将根据“簿记建档”的最终结果确定；“次级资产支持证券” 发行人向发起机构（中国建设银行）定向发行。中国人民银行吴晓灵副行长指出：“在我国推行资产证券化是一项银行、投资人、政府和资本市场共赢的金融创新，是加快金融体制改革、积极发展资本市场维护金融稳定和金融安全的一项重要措施。”住房抵押贷款证券化的合理的有效发展给我国带来了巨大的好处。从我国目前的实际情况来看，我国宏观经济环境的良好走势和房地产市场的繁荣发展使得大量居民有购房的欲望，由于国情、居民收入水平、消费模式的限制，大多数人会选择向银行贷款购房，并采用分期付款的方式。然而由于个人住房抵押贷款多为长期贷款，同时伴随着银行发放的个人住房抵押贷款的增多，大量的资金沉积在流动性较差的抵押贷款上，造成了商业银行资金流动性较差并造成风险增加。通过住房抵押贷款证券化过程，可以将聚集在银行体系内的风险分散给各类投资者，并增强商业银行资金的流动性，提高经营效率。［2］。
从国际金融发展趋势和我国住房市场发展状况来看，住房抵押贷款证券化的推行将是我国住房金融市场发展的必然趋势，住房抵押贷款证券化作为一种金融创新的产物，还面临着违约风险等各方面的风险。那么如何进一步认识我国住房抵押贷款证券化过程中存在的违约风险并有效地加以控制将是我们必须面对的问题。
二、我国住房抵押贷款证券化面临的违约风险。
所谓的违约风险从广义上来讲也叫做信用风险，是指在交易活动中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能。住房抵押贷款证券化的的违约风险主要来自于原始住房抵押贷款的借款人无法或不能及时偿还本金和利息而给住房抵押贷款支持证券的持有人造成的损失。
住房抵押贷款证券化市场的基础资产是原始住房抵押贷款，如果原始贷款出现现金流中断和坏账的情况，那么以这些贷款为担保发行的债券价格就会出现大幅度下降。在我国住房抵押贷款的发放过程中，金融机构发放贷款并没有基于借款人未来稳定的收入预期，而是单纯的依赖房屋价格的上涨，购房者只要出示一份收入证明，即可获得商业银行的住房抵押贷款。［3］。
近10年来，我国的经济发展迅猛，各项经济指标运行良好，伴随着我国住房改革进程的加快和人们对住房要求的不断提高，住房抵押贷款呈现急剧增长。2010年我国商业银行住房抵押贷款的不良贷款率为1。26％，由于住房抵押贷款的低违约率和高收益率，银行对于住房抵押贷款的开发乐此不疲，各商业银行将住房抵押贷款视为优质资产，不断扩大发放住房抵押贷款的规模。对于住房抵押贷款的低违约率我们不能盲目乐观，我国住房抵押贷款的低违约率的背后是节节攀升的房价。同时，我国个人住房抵押贷款资产支持证券的违约率却正在攀升，“建元2007－1”的2007年末违约率为0％，2008年末违约率为0。3％，2009年末违约率为0。68％，2010年违约率为0。72％。一旦宏观环境和预期收入发生变化，住房抵押贷款证券化的违约风险将大大增加。
违约风险是一种综合性的风险，具有易传递性和易扩散性，某一方的违约风险可扩散到相关联方，同时违约风险还具有隐蔽性和突发性，是受内外部因素共同影响的。住房抵押贷款证券化的违约风险来自多方面，例如抵押贷款发起人造成的违约风险、抵押贷款担保人造成的违约风险、借款人造成的违约风险等，由于借款人是影响抵押贷款证券化基础资产的主要因素，所以，本文主要研究借款人所造成住房抵押贷款证券化的违约风险。在我国，由于借款人造成的住房抵押贷款证券化的违约风险主要分为主动违约和被动违约。
1。主动违约。
主动违约又称之为理性违约，是指在偿还住房抵押贷款期间，在其财务状况正常的条件下，因为经济理性而从某一时刻起停止还本付息的行为。借款人虽然尚有还款的能力，但是为了实现效用最大化而放弃了已经累积的房屋权益，不再执行贷款合同。造成主动违约的因素很多，比如房地产价格的变动。若房屋价格上升，即使借款人没有偿还能力，他也不会选择违约，因为可以把房屋转让，不仅可以偿还所有贷款，还可以获得额外的盈利。当房屋价格下降时，若按照现行市场房屋价格购买同样的房产所支付的费用比未偿还的利息低，或者转让房产不足以清偿余款，借款人就会选择理性的违约。2010年5月，各商业银行启动了房地产贷款压力测试，各商业银行按照房价下跌30％的情况的压力测试显示，在房价下降30％、利率上升108个基点的重度压力下，样本银行房地产不良贷款率会上升2。2个百分点，税前利润下降20％；46家农村商业银行不良率将上升3。5个百分点，贷款损失率增加30％。2011年，光大银行通过几次压力测试，结果显示房价下跌10％到30％不会对利润造成巨大的影响，如果下来50％可能会对拨备、利润都有很大的影响。［4］。
造成主动违约的因素还有贷款房价比，贷款房价比作为还款意愿指标是还款人在资金困难是是否做出违约行为的主要因素。无论是房价的波动，政策的变化，时间的推移等因素，若借款人支付了较高的首付，那么其违约的概率越小。目前我国规定首套房贷款房价比不能超过70％，也就是说，个人购房最低首付比例必须达到30％。
此外，贷款利率的变化也是造成主动违约的因素。在我国住房抵押贷款采取浮动利率贷款，利率的变动会给增加或降低借款者的还款压力，从而使住房抵押贷款支持证券的未来现金流和折现系数随着市场利率的变动而变动。当利率提高时，借款人的还款压力增大，就有可能发生违约风险；当利率较以前下降时，借款人的还款压力减少，发生违约风险的概率减小。
住房抵押贷款市场利率下降时，借款人能够以更低的成本融得资金，从而减少在抵押贷款月付款额，原有住房抵押贷款利率与现行住房抵押贷款市场利率之差越大，此借款人再筹资倾向就越强，反之，借款人再筹资倾向就越弱。所以我们得出结论：支付较高贷款利率的是借款人会选择提前还款，从而影响资产池现金流，给投资者的收益带来影响。
2。被动违约。
被动违约是借款人由于某些客观原因导致自身支付能力不足而无法按照贷款合同的约定按时偿还本息而造成的违约行为。客观因素主要有：借款者收入的减少，失业或疾病等突发事件，而与房地产价格，市场利率无关。［5］。
从贷款的技术层面考虑，影响被动违约的主要因素是贷款期限。若贷款期限较长，则每月的还款金额变少，被迫违约风险就减少。若贷款期限较长，则不确定因素增加，相关的其他风险也会增加。在我国，由于贷款买房的群体大部分是年轻人，所以贷款期限通常比较长，一般为10－30年。
另一影响被动违约的因素为偿付收入比，偿付收入比作为偿还能力指标是指借款人每月偿付金额包括贷款偿还的本金和利息与借款人每月收入的比值。该比值反映了城市居民的供房压力，也反映了我国房地产价格是否合理，是否存在投机行为。［6］在我国，银监会的规定是月度偿付率不能高于50％。一般来说，pti数值越低，还款能力越强，所面临的违约风险就越小。
综上所述，造成建元2007－1个人住房抵押贷款证券化信托违约率逐年上升的因素可能有以下几个方面：首先2008－2009年，由美国次贷危机引起的全球性的金融危机对我国经济带来了很大的影响，许多中小企业在金融危机中破产，失业率增加，造成一部分人被动违约，使之不能按时偿还贷款，而住房抵押贷款作为“建元2007－1”个人住房抵押贷款证券化的基础资产，不可避免的引起住房抵押贷款证券化信托的违约率的上升。其次2010－2011年，我国经济进入全面复苏阶段，房价再次进入全面上升阶段，国家为了抑制房价的增长和通货膨胀，从2010年至2011年7月共加息5次，一年期的贷款利率提高至6。56％，房贷利率至近10年最高。随着贷款利率的提高，一部分人由于还款压力过大，放弃还款；还有一部分人由于贷款利率的提高而选择提钱还款，从而影响资产池的现金流。
无论是借款人的被动违约还是理性违约，都会对发放住房抵押贷款的金融机构产生不良影响。违约行为发生后，虽然银行能将抵押物变卖，但由于房地产价格的波动，可能使其收回的资金额少于贷款余额，从而使银行资产受到损失。同时，银行的资金流量发生了改变，需要重新安排资金使用计划，若此时资金市场的利率发生变化，将对银行造成不利影响。
三、防范我国住房抵押贷款证券化违约风险的对策。
通过对我国住房抵押贷款证券化的现状和违约风险的分析，可知若要有效防范证券化过程中的风险，使住房抵押贷款证券化平稳发展，既需要稳定的市场环境，也需要相关的法律支持。
在我国，担保制度还不够完善，在银行发放住房抵押贷款的过程中，存在严重的信息不对称的问题，由于我国居民收入来源多样化，还没有实现完全的货币化，名义收入和实际收入差距很大。在借款人办理住房抵押贷款的过程中，不能提供非常有效的信用证明和家庭财产证明，资信情况无法判断。在我国，社会保障程度不高，所以借款人未来现金流的预期支出不可预测，所以住房抵押贷款证券化在我国比在其他国家面临更大的违约风险，我国应加强对违约风险控制的措施：
（一）健全和完善我国住房抵押贷款保险制度。
1。政府应大力扶植并完善住房抵押贷款保险制度。我国政府应为住房抵押贷款保险制度制定专门的法律法规并设立专门机构，同时，房贷保险应该具有一定的社会福利性质。自1998年，华泰保险公司、太平洋保险公司等保险公司推出了住房保证保险险种，此险种均为商业保险，我国应导入国家信用，建立适合我国国情的国家政府保险与商业保险并重的住房抵押贷款保险制度［7］，建立以国家信用为基础的政策性保险公司，增强商业保险机构进入市场的信心，对建立一个稳健的中国住房金融体系将发挥重要作用。
2。保险公司应丰富保险险种。我国由于开展住房抵押贷款保险制度的时间不长，住房抵押贷款保险险种单调，主要险种为购房者信用保险，即购房者由于自然灾害、疾病、失业等意外灾害导致购房者现金流中断，丧失偿还贷款的能力而购买的保险。保险公司应全方位，多角度开发住房抵押贷款保险险种。例如房地产质量保险，由开发商想保险公司投保质量险，当房屋质量在投保期间出现质量问题时，由相应的保险公司承担相应的赔偿，既保护了开发商的利益，又保护了购房者的利益，防止购房者因为房屋的质量放弃产权从而出现违约行为。多样化的险种可以使购房者和银行采取灵活多变的决策。
（二）建立和完善个人信用体系。
基础资产借款者的信用状况直接关系到住房抵押贷款证券化违约风险的大小，住房抵押贷款证券化的违约风险与贷前的信息不对称息息相关，健全个人信用征信体系可以为贷款机构提供更全面的借款者的信息以防范违约风险。
1。建立相关的信用评价机构。目前，我国个人的信用情况是由各个商业银行独立完成，这导致个人信用资料不全，信用资料不能共享等。所以，政府应组建相关的信用评价机构，依据客观，公正、独立的原则，整合银行信用评估机构，联合保险、证券、医疗、公安、法院。会计师事务所、律师事务所等机构参与评估，利用信息技术把个人信息的记录和评价整合，建立记录个人信用的档案，以对借款人整个信用作出整体评价，实现跨行业、跨地区、跨系统的信息共享的信用系统，建资料信息数据库。［8］。
2。建立个人风险预警系统。通过个人风险预警系统，跟踪发放贷款后信贷资金流向，发现问题时及时对借款人采取措施，对于有信用缺失的借款者，通过个人风险预警系统，根据信用缺失情况设立不同的条件和规模的限制条件，使信用缺失者受到相应的使用限制。
参考文献：
［1］张超英、翟祥辉。资产证券化———原理、实务、实例［m］。经济科学出版社，1998：－3。
［2］迟群军。我国资产证券化发展的现状与风险防范分析［j］。国际商务研究，2010，（3）：43－50。
［3］王保岳。美国次贷危机引发的对中国资产证券化的冷思考［j］。首都经济贸易大学学报，2008，（3）：30－34。
［4］张媛娜。光大银行：房价降50％将影响其拨备和利润 ［eb／ol］。25。
［5］马军辉。中国住房抵押贷款证券化风险管理研究［d］。河南大学硕士学位论，2007：20
［6］zhou c。an analysis of default correlations andmultiple defaults［j］。review of financial studies，2001，（2）：14。
