住房公积金减免政策精选(九篇)

第1篇：住房公积金减免政策范文

 最低首付款比例调整为20%充分保障民生

政策条款：人民银行决定自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，最低首付款比例调整为20%。

就北京地区而言，从房屋住宅一、二级市场来看，在房地产市场价格高企时一手房市场相较于二手房市场更容易受到投资者的青睐，存在的投资成份也较大。而住宅二级市场由于其现房的特殊性，多数购买人群以个人或家庭为单位的自住型购房群体居多。所以，此次央行针对这部分群体明确了最低首付款比例调整为20％，充分保障了中低收入购买群体的利益，使得有需求的普通购房群体得到更多实惠，不再一概而论让人望尘莫及。

 扩大商业性个人房贷利率幅度利于市场化定价机制

政策条款：人民银行决定自2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

央行新闻负责人表示：“扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度后，金融机构拥有更大的自主定价空间，有利于不断完善市场化的定价机制。”此次央行决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度的好处在于更好地为居民购买普通住房提供金融贷款方面的支持，尤其对于符合贷款条件的自住购房群体，贷款买房可以从享受优惠利率下浮15％的基础上扩大到30％，使得手头稍有拮据的购房人也能够贷款买房，体现了政策保障民生的用意。另外，扩大商业性个人住房贷款利率的下限幅度使得货币政策不再停留在水平线的调整，而是逐渐向市场化定价机制转变，这也是货币政策调控以来的一大突破。

 央行政策“松口”，二套房贷有望适度改革

政策条款：对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

央行未出台该政策前，媒体争论不可开交的就是二套房贷政策是否取消的问题。现在央行在这次政策中对普遍住房与非普通住房给予了新的定义，虽然具体实施的政策条款并未一并出台，但这不仅是对之前二套房贷政策取消给予的“辟谣”，同时又较为客观的将首套购买普通住房、改善型普通自住房贷款需求；非自住房、非普通住房很好的区分开来，便于政策上的进一步划分与疏导。

从这一点来看，央行逐渐“放权”给地方政府及各金融机构，在金融机构能够规避及掌控放贷风险的同时，在贷款利率和首付款比例上按照优惠条件给予政策层面的一定支持。从这一点来看，央行下一步的金融调控中二套房贷政策有望适度改革，恢复借款人信心，稳定房地产金融市场健康发展。

 央行总控放贷风险自成“一派”

政策条款：人民银行将商业性个人住房最低首付款比例调整为20%的同时，要求金融机构根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付款比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。

央行在适当放宽个人住房首付贷款比例的同时又要求各家银行严查借款人个人信用情况，可以看出央行对总控放贷风险的严谨程度。从美次贷危机看，由于过低的首付款比例加上审核放贷门槛的降低，导致房地产市场低迷时大量借款人偿还不清房贷以至于引发银行金融贷款危机，造成资金链的断裂。为了防范国内金融市场出现类似的危机，央行在适度调整房地产金融政策时对放贷风险控制也愈加严格，尤其要求对借款人个人信用资质审核方面从严审视，强化金融监管制度与执行力度，有效的防范信贷风险，实现合理引导居民购房消费，确保经济运行中的平稳与稳定增长的目标。

 降息后新的贷款利率计征点将灵活调整

政策条款：对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。

自降息后对于已经贷款的借款人来说，最为关心的问题就是新的税率时间如何计征。一般央行在与借款人签署贷款协议中，借款人通常都会选择从固定日开始调整，也就是从下一年度的1月1日起进行调整。现在，从央行新出台的政策来看，对于新的贷款利率计征时间调整更为灵活，便于金融机构的自行管理且很大程度上方便借款人自主调整。

 公积金贷款继续优惠便于大众普及使用

政策条款：下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

央行进入降息通道后，对于公积金贷款政策给予更大的优惠，每一次下调商业个人住房贷款基准利率的同时也会下调住房公积金的贷款利率，利率上的优惠促使越来越多的借款人在贷款买房时更加倾向于住房公积金贷款。而北京市在今年也对住房公积金缴纳比例进行了调整，在京各企事业单位也基本上都会为职工缴纳住房公积金，这些都将会更有利于公积金贷款的普及和中低收入购房贷款群体的使用。

 减免税环节刺激交易量增长不会抬高房价

政策条款：财政部22日宣布，从11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

政府对存量房交易流转环节的税费终于实施了部分减免，对于中低收入自住购房群体来说无疑是件大“喜”事。以往买卖双方在二手房交易环节中所要交纳的税费要超过总房款的10％左右，而在存量房市场持续走高阶段，这部分税费业主一般都会加入总房价当中转嫁给客户造成人为的哄抬房价。现在，财政部将存量房流转环节中的印花税、土地增值税减除使购房人在交易税费环节节省不小的开支，更加有利于普通百姓购房。同时，90平方米及以下普通住房契税税率的暂统下调也为刺激楼市消费需求带来更多信心。

第2篇：住房公积金减免政策范文

关键词：保障房制度;诱发机制;实施路径

Abstract：Due to its multi level security features，China's affordable housing has favored amounts of families with lower and median household income. Affordable housing is now under rapid construction and innovation. By focusing on the problem along with the implementation of public rental housing and low rent housing policy such as objects dislocation and poor interaction in Hangzhou’s case ，this article aims to find out an efficient path to implement these two housing policy in both of legislative and fiscal levels. Hopefully， the research will contribute to make the risk analysis and predict the trend of affordable housing operation mode.

Key words：low-income housing system;the induced mechanism;the implementation path

中图分类号：C912 文献标识码：A

文章编号：1674-4144（2015）-02-68（5）

从“十二五”规划期开始，我国集中的、大规模的保障性安居工程投入建设，包括廉租房、经济适用房、限价房、公租房、租金补贴等多种方式的住房保障体系已经形成，且覆盖面明显加大，各级政府对住房保障的认识不断深入，制度建设取得显著进展。

1 公租房、廉租房并轨运行的实施现状

2013年10月30日，在中共中央政治局第十次集体学习时强调：要总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式[1]。客观而言，在我国的保障房建设快速推进的过程中，制度与体系存在的诸多问题与矛盾也日益呈现，如产品种类偏多、管理不善、退出机制缺失等。特别是针对租赁型保障性住房，现阶段更需创新运行管理模式。

比较而言，国外住房保障形式相对于我国现行住房保障模式较为单一。关于住房保障的形式发展研究，发达国家的经验表明，住房保障一般经历两种转变：一种是由出售型分配为主转为出租型分配为主，且出租型分配只有一个产品或一种体系，另一种是由实物补贴为主转为以货币补贴为主[2]。在我国，当前的出租型保障住房有公租房、廉租房两类，2007年，国家住建部等九部委颁布《廉租住房保障办法》，2012年，国家住建部又颁布《公共租赁房住房管理办法》，同时以实物补贴为主，在具体运行过程中出现了较多的矛盾，因此，对公租房、廉租房的协调与并轨，势在必行。

我国“公租房、廉租房并轨运行”模式形成的时间不长，学术界讨论的重点主要在于，马先标（2013）认为：公租房与廉租房这两个概念在我国保障房的架构当中都先后存在过，但内涵与外延的界定上存在错乱，由此导致了适用对象的混淆[3]。任兴洲（2013）认为：将廉租住房与公租房并轨，统一纳入公共租赁住房管理体系，并实施市场租金、分类补贴方式运营管理是“十二五”初期住房保障的成效，是一项积极探索创新[4]。叶中华（2013）认为：公租房、廉租房“两房并轨”将是公租房、廉租房、经适房“三房并轨”的过渡政策[5]。钟飞兴（2013）认为公租房、廉租房并轨要避免误伤“夹心层”利益[6]。综上所述，我国当前出租型保障房有廉租房和公租房两类产品、两种体系，在名称和规章、规划建设、统筹投融资、准入退出标准、租金标准、经营管理制度等方面实行运行，且界定不明晰。因此，公租房、廉租房并轨是在保障房制度运行过程中，通过市场检验而得出的管理模式，具备较强的诱发机制，但是现有的研究缺乏对实施路径、实施效果的评估分析。

《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（〔2011〕45号）印发以来，杭州市加快了推进公租房和廉租房的并轨运行工作。

1.1 实施“廉租房原地转公租房”保障政策

2013年3月，杭州市住保房管部门在廉租房与公租房房源统一筹集渠道的基础上，创新推出“廉租房原地转公租房”保障政策，原享受廉租房实物配租保障家庭因人口、收入、财产等发生变化，不再符合廉租房保障条件，但符合市本级公租房城市中等偏下收入住房困难家庭准入条件的家庭，不用腾退原有承租的房源，可实现原地承租进入公租房保障体系。截至2013年底，杭州市共有131户原廉租房家庭审核通过，并有77户家庭实现原地承租进入公租房保障。

1.2 计划出台“公租房原地转廉租房”政策

为进一步提高公租房、廉租房资源使用效率，完善住房保障制度体系，根据《住房城乡建设部 财政部 国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）要求：“2014年起，各地公租房和廉租房并轨统称为公共租赁住房，统一轮候配租、统一申请标准、统一租金补贴。”以及浙江省住房和城乡建设厅、省发改委、省财政厅《转发关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保发〔2014〕25号）文件精神，杭州市在2014年的“杭改十条”中的第九条中重点指出“健全市场配置和政府保障相结合的住房制度，推进廉租房和公租房并轨，开展公租房货币补贴试点”，并于2014年5月制定《关于进一步加强公共租赁房和廉租住房并轨运行管理的通知》（征求意见稿），计划出台“公租房原地转廉租房”政策，将“杭州模式”的住房保障制度推向新阶段。

2 杭州市现行保障性住房运作机制下，公租房、廉租房并轨运行的诱发机制

杭州市现行保障性住房运作机制坚持“租、售、改”三位一体的工作方针，把“租”放在第一位;以实现“房等人”为目标;以解决两个“夹心层”住房问题为重点，构建经适房、限价房（拆迁安置房）、危旧房改善、公租房、廉租房等多层次的保障性住房体系。这其中保障房的产品种类较多、政策较多，既有租赁型的公租房和廉租房，又有市场争议较大、且在一定年限后可买卖的经适房和限价房。公租房和廉租房都是随着中国住房制度改革、1998年住房保障工作推进以来形成的两个“产品”，但在实际操作过程中存在一定的问题，从而诱发了公租房、廉租房的并轨运行机制。

2.1 公租房、廉租房的适用对象衔接错位，未能实现“全覆盖”

公租房、廉租房均属租赁性保障住房，但面向的群体不同，未能实现“全覆盖”。公租房面向不符合租廉租房的条件，又买不起经济适用房;不符合经济适用房的条件，却买不起商品房以及刚大学毕业的新就业者或外来务工人员，即所谓的“夹心层”。而廉租房面向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭。通过对比2014年杭州市公租房、廉租房的准入条件（表1）可以看出，尽管公租房、廉租房在准入条件的设置上形成从低到高的梯度，但是未能做到“无缝”衔接。一是由于各种保障性住房的房产条件设置不同，尽管收入条件的设置从低到高，仍未能形成有效的“全覆盖”;二是公租房要求申请对象为无房户，部分希望通过申请保障房改善现有住房条件的“夹心层”群体还是被拒之门外。

2.2 公租房、廉租房的交互性较差

一方面表现在相互转换的流程复杂，住房保障需求和供应是一个动态的过程，对于因收入等发生变化需要“廉转公”、“公转廉”的保障对象，转换流程复杂。从廉租房对象转换成公租房对象的，需腾退原廉租房保障后重新申请、重新轮候、重新入住公租房，反之亦然。另一方面表现在房源的闲置浪费，公租房、廉租房在满足相对应保障对象需求后若仍有剩余，受限于两项制度准入门槛、保障标准不同，不能调剂使用，易出现保障房与保障对象不相匹配的情况，在一定程度上造成了资源的闲置浪费。

3 杭州市公租房、廉租房并轨运行的风险预测

公租房、廉租房并轨运行后统称公租房，原有廉租房保障对象作为城市最低收入住房困难家庭全部并入公租房保障对象管理，这对公租房的准入分配制度、租赁定价机制、租赁管理都提出了更高的要求。但公租房、廉租房并轨运行的前提是实现“公租房的可持续性发展”，关键是理顺公租房的供求关系和建设资金两大问题。

3.1 公租房供求关系评估

杭州市现有保障性住房运作机制下呈现出“廉租房房源不足，公租房房源充裕”的现状，“两房并轨”后，理论上将充分利用闲置公租房补充至廉租房房源，以实现房源的优化配置。但是通过前期杭州市“住房问题”调查问卷关于公租房的满意度调查和数据分析（表2），显示“公租房闲置”的原因并非是公租房市场已接近饱和所导致的刚需疲软，而是因为“区位、房型、配套不佳，租金过高”等突出矛盾。

在目前杭州市的公租房市场中，公租房按土地等级不同实行差别化租金标准，并依据一般公租房住房和低收入住户实行差别化租金标准，分别为一级36元（低收入住户减免后25.2元），二级32元（低收入住户减免后22.4元），三级29元（低收入住户减免后17.4元），四级27元（低收入住户减免后16.2元），五级21元（低收入住户减免后10.5元），六级16元（低收入住户减免后8元），七级12元（低收入住户减免后6元），八级10.5元（低收入住户减免后5.25元）（单位：月/平方米）的价格。在被调查的市民中，只有17.6%的市民比较满意目前一般公租房的价格，19%的市民对低收入住户的租金比较满意（表3）。由此可以看出，杭州市民对目前公租房的差异化租金定价满意度并不高。

因此，将现有的公租房补充至廉租房房源，以实现供求关系平衡的“理论”成立的前提是大力改善公租房房源的区位、房型、配套以及租金问题。2014年，杭州市推出6处公租房申请区块共计2800套房源，分别是三墩镇阳光都市嘉苑公租房项目420套、花园岗公租房项目630套、牛田公租房项目720套、三里亭公租房项目150套、蒋村公租房项目740套、配建公租房项目普福心苑140套（表4）。在区位方面，多为靠近地铁1号线、汽车北站、德胜快速路等大型公共交通枢纽，减少日常通勤时间、费效比高。在房型方面，推出多样化的户型选择方案，分为成套、非成套两类，结合租房市场推出单身公寓。在配套方面，商品房配建的公租房享受与所在地块商品住宅实行统一设计、统一建设、统一管理，普通公租房在智能化小区物业、内部装修等方面下功夫，基本实现住户“拎包入住”。在租金方面，根据区块优势，推出差异化公租房租金定价。

3.2 吸引社会资金参与公租房建设和运营可行性评估

杭州市公租房建设存在较大的资金缺口，而公租房租金虽然不低，但是投资回报率也不高，且面临很多复杂的管理问题，社会资金都处于观望状态。截止2013年底，杭州市住房公积金中心归集的住房公积金总额1，163，768.07万元，比上年增长18.51%（其中：住房公积金1，083，797.12万元，比上年增长17.51%;住房补贴79，970.95万元，比上年增长34.02%，年末归集余额2，796，994.59万元，其中：住房公积金2，618，512.13万元。）住房公积金提取总额816，151.01万元，比上年增长28.45%。2013年，住房公积金业务收入116，774.18万元，业务支出64，645.84万元，增值收益52，128.34万元，比上年增长5.24%（数据来源：杭州住房公积金管理中心《杭州市2013年住房公积金年度公报》）。

从目前情况看，杭州市公积金闲置资金还将持续增加，但是使用效率持续在低位徘徊。杭州市的情况并非个案，而是全国住房公积金运用状况的缩影。相比东部，中西部地区的闲置资金情况更为突出，特别是甘肃、河南、贵州、河北等地的运用率均不足30%，、海南甚至低于20%[7]。由于投资比例和方向限制，大量住房公积金闲置在银行，形成巨大的隐性浪费，结合杭州公积金闲置资金优势，可探索构建公租房REITs（房地产信托投资基金）模式，在保证公积金缴存人状况至少不恶化的前提下，解决目前公租房建设资金不足的问题，使杭州市政府与低收入住房困难家庭状况都获得显著的“帕累托优化”（Pareto Optimality），从而解决杭州市公租房建设资金不足问题的风险性问题。

根据住建部意见，杭州市入选我国首批住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市[8]。按照住建部的要求，公积金介入公租房只能以贷款形式介入，贷款利率为五年期以上公积金个贷利率上浮10%。如果通过REITs以分红的方式运作，按照不低于贷款利息收益来回报公积金，效果与贷款是等同的，并且有公租房资产作为交换，就形成类抵押贷款交易，要比纯粹贷款安全很多，更容易为公积金缴存人接受。

4 杭州市公租房、廉租房并轨运行的实施路径研究

杭州市于2014年5月《关于进一步加强公共租赁住房和廉租住房并轨运行管理的通知》（征求意见稿），将在健全公共租赁房准入分配制度、完善公共租赁房租赁定价机制、规范公共租赁房管理、加强并轨工作的组织和领导四大方面全面推进公租房、廉租房并轨运行，重点针对立法政策、财政政策两大实施路径。

4.1 立法政策

4.1.1 立法的重点是理顺中低收入者保障房体系

通过公租房、廉租房并轨运行的立法，进一步解决好中低收入者的住房问题。杭州市本级房管部门、区县级房管部门应综合评估公租房的供求关系，确保符合条件的困难群体的租房需求，不能因并轨带来的住房保障工作的缩水、损害“夹心层”利益，对今后公租房的供应对象、资金来源、土地供应和监管等，都应依法制定并轨办法和管理细则，并予以明确。

4.1.2 立法的难点是对具体问题作出明确的规定

一是健全公共租赁住房准入分配制度。并轨后，根据原廉租住房保障准入条件，在公共租赁住房保障体系中设定相应的准入条件。逐步整合完善并轨后公共租赁住房的申请受理渠道、审核准入程序，设立收入核定的专门机构，建立收入信息核查平台，提高效率，方便群众。已建成未入住的廉租住房以及在建的廉租住房项目建成后，优先解决原廉租住房保障对象住房困难，剩余房源统一按公共租赁住房分配。二是完善公共租赁住房租赁定价机制。公共租赁住房与廉租住房并轨后，统一执行公共租赁住房租金标准，实行动态调整，并可根据保障对象的支付能力实行差别化租金或给予适当补贴。根据原廉租住房保障政策执行的租金、租金减免或租赁补贴标准，在并轨后的公共租赁住房保障体系中设立相应标准（即“城市最低收入住房困难家庭租金标准”或“城市最低收入住房困难家庭补贴标准”）继续执行。三是规范公共租赁住房租赁管理。原廉租住房实物配租家庭因户籍、收入、住房等情况变化，不再符合廉租住房实物配租条件，但仍符合公共租赁住房保障条件的，可向当地住保部门申请按照公共租赁住房政策继续承租原住房。转为公共租赁住房保障后首个租赁期（3年）按直管公房租金标准交纳租金，而后均按公共租赁住房租金标准交纳租金，符合公共租赁住房租金减免条件的家庭，可同时申请租金减免。公共租赁住房承租家庭因户籍、收入、住房等情况变化，符合原廉租住房实物配租条件的，可继续承租原住房，并按规定向当地住保部门申请按照“最低收入租金标准”交纳租金;符合原廉租住房货币补贴条件的，可退出承租住房，并按规定向当地住保部门申请按照“最低收入补贴标准”领取货币补贴。

4.2 财政政策

结合2014年3月财政部《关于做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关财政工作的通知》要求，重点做到：一是整合地方政府资金。廉租住房并入公租房后，明确地方政府原用于廉租房建设的资金来源渠道，包括从基本建设投资安排的资金、从住房公积金增值收益安排的资金、从土地出让收益安排的资金等，整合用于公租房。二是做好租赁补贴发放工作。原廉租住房租赁补贴资金继续用于补贴在市场租赁住房的低收入住房保障家庭。三是准确填列政府收支分类科目。由财政部门会同有关部门理顺2014年以前公租房、廉租房项目支出，明确2014年并轨后的项目支出。四是盘活政府存量资金。对于项目已经完成或租赁补贴已发放而形成的净结余资金，要相应减少中央和省级补助资金。

5 杭州市保障性住房运行模式的趋势分析

5.1 经适房、公租房、廉租房“三房并轨”有望推进

公租房、廉租房并轨运行是强化不具产权性质的公租房体系的建设和管理，弱化带有产权性质的经适房的一种调节功能。2013年杭州市共推出公租房房源2550套，办理入住手续2800户，2014年计划全年推出公共租赁住房房源2800套，通过新建、改建、收购、回购、商品房配建、引导各类投资主体参与建设等多种形式，拓宽公租房建设渠道;2013年杭州市推出经济适用住房房源4798套，建筑面积30万平方米，2014年计划公开销售经济适用住房20万平方米，逐步降低经济适用房建设面积。密切关注上级相关政策和兄弟城市动态，将“公租房、廉租房并轨”作为调整现有住房供应体系的突破口，推进经适房、公租房、廉租房“三房并轨”，构建“并轨运行、租补分离、分档补贴、先租后售、共有产权”的住房保障制度架构。

5.2 “住房分配货币化改革”提速在即

“十二五”规划时期以来，杭州市不断加大公租房建设力度，通过自建、收购（移交）、配建等多种方式完成项目43个，筹建房源30000余套，覆盖了西湖区、滨江区、江干区、拱墅区等区块，逐步形成了点多面广、分布合理的公租房项目建设。截止2013年底，市区配建公租房项目共计32个，配建建筑面积62.56余万平方米，配建套数10000余套，已构建起以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。伴随着杭州市住房供应量的不断增加和租赁市场的发展，住房保障工作将充分挖掘并利用现有的公租房、廉租房存量资源，深入推进住房分配货币化改革，逐步实现住房保障从“以实物保障为主，货币保障为辅”向“以货币保障为主，以实物保障为辅”转变，不断增强居民住房消费能力，实现保障性住房政府供应与市场供应相结合、民生改善与经济发展双赢。

参考文献：

[1] .在中共中央政治局第十次集体学习时强调 加快推进住房保障和供应体系建设、不断实现全体人民住有所居的目标[N].人民日报，2013-10-30（01）.

[2] 张永岳 崔裴.将廉租房与公租房并轨，创新租赁型保障房管理模式[J].科学发展，2013，（11）：101-102.

[3] 马先标.中国式城镇保障房体制构建研究：回顾与展望[J].中国房地产，2012，（6）：57.

[4] 任兴洲.我国住房保障体系的建立及其基本评价[N].中国经济时报，2013-06-19（05）.

[5] 叶中华.经适房退出在即，公租房并轨只是过渡[N].中国产经新闻报，2013-11-25（02）.

[6] 钟飞兴.保障房并轨，小心误伤夹心层[N].经济日报，2013-11-06（02）.

第3篇：住房公积金减免政策范文

为深入贯彻落实科学发展观，完善房地产市场调控政策，合理引导住房建设和消费，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众居住条件，促进房地产市场健康发展，根据国家、省、市有关文件精神，结合我市实际，现提出如下实施意见：

一、坚持民生优先，加大保障性住房建设力度

（一）争取用3年时间基本解决城乡低收入住房困难家庭住房问题。按照政府主导、市场化运作、多渠道筹资、多元化供应的原则，进一步加大经济适用住房、廉租住房保障和危旧房改造力度。争取到2011年底，基本解决城市低收入家庭的住房困难和农村困难群众住房安全问题。加快推进市区城中村改造，确保安置住房按期建设，群众按时回迁，提升群众生活质量，改善城市环境。从住房最困难、最急需的群众入手，按照“分期分批推进、分户分类实施”的原则，积极开展农村危旧房改造。

（二）加大经济适用住房和廉租住房建设力度。科学编制实施住房保障规划和年度住房建设计划，保持合理的建设规模。探索多渠道保障性住房供应机制，筹集保障性住房建设资金。通过货币补贴、住宅小区配建、收购城中村改造存量商品房等渠道，保障经济适用住房和廉租住房供应；对符合贷款条件的，商业银行要加大信贷支持力度；在确保住房公积金资金安全的前提下，可探索将部分闲置资金补充用于经济适用住房建设和供应。扩大经济适用住房的保障范围，放宽市区户口年限、工作年限和住房困难户认定标准等条件；城市低收入家庭的认定标准调整为上年度城镇居民年人均可支配收入的80%。落实经济适用住房优惠政策，按照《*市开发住宅楼盘配建经济适用住房暂行办法》（文政发〔2008〕12号）等文件规定落实优惠政策；开发商在商品住房项目中配套建造经济适用住房、廉租房，可按经济适用住房、廉租房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税、印花税；对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

（三）加快推进市区城中村改造。以加快回迁安置房和基础设施建设为重点，积极稳妥推进市区城中村拆迁改造工作。城中村改造享受以下优惠政策：新建房屋建筑面积中，相当于拆除旧房建筑面积部分，免征城市基础设施大配套费；免缴可行性研究报告编制费、环境影响报告编制费；对建有满足基本人防要求的地下车库的城中村改造项目，免缴防空地下室易地建设费；对城中村改造项目的回迁安置房及其地下车库部分，免缴价格调节基金、房地产综合开发管理费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金、水土保持设施补偿费，减半收取防雷装置竣工验收检测费、施工图审查费、规划技术服务费等中介服务收费。

二、落实税费政策，鼓励普通住房消费

（一）落实国家有关住房转让的优惠政策。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

执行住房转让环节营业税调整政策：将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。

（二）对个人购买普通商品住房给予适当补贴。凡在2009年3月22日至2010年3月21日内签订购房合同、缴纳购房契税的，对个人首次购买90平方米及以下的普通商品住房，暂免收交易手续费；在取得房屋所有权证后，暂按其所缴纳地方契税数额的60%给予补贴；对于个人首次购买90平方米以上、144平方米（含144平方米）以下的住房，暂按其所缴纳地方契税数额的30%给予补贴。

（三）明确普通商品住房标准。凡住宅小区建筑容积率0.8以上，单套建筑面积144平方米以下，住房实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下，均享受普通商品住房优惠政策。

三、优化信贷政策，提高住房消费能力

（一）严格执行国家、省、*市有关住房贷款的优惠政策。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

（二）明确首次贷款购买住房的标准和对象。根据住房和城乡建设部《关于住房城乡建设系统贯彻落实中央扩大内需促进经济增长重大决策有关问题的通知》（建房〔2008〕215号）规定，凡当事人申请，经查询房地产交易登记信息系统，其名下现没有以买受形式取得的商品住房（含二手房）登记记录、商品住房预售合同备案记录，及已受理的商品住房买卖登记申请的，原则上可视为首次购买住房。对居民家庭有年满18周岁子女而购买第二套住房的，贷款、契税政策可按照首套住房政策执行。

（三）充分发挥住房公积金的作用。逐步提高住房公积金的缴存比例，单位和职工缴存比例不应低于5%，原则上不高于12%。提高住房公积金最高贷款额度，适当延期还款期限。缴存住房公积金的职工及其直系亲属（配偶、父母、子女）购房时均可以缴存职工的名义申请住房公积金贷款。申请住房公积金贷款的条件放宽为连续足额缴存6个月，住房公积金贷款最低首付比例调整为20%。新建住房的公积金贷款额度提高到40万元，贷款期限最长计算到借款人男65周岁、女60周岁，同时不超过30年；二手房住房公积金贷款额度提高到30万元，贷款最长期限为20年。职工本人及其直系亲属购房或用于归还贷款时均可申请提取公积金。

四、合理调控，为促进房地产市场健康发展创造良好环境

（一）增加融资渠道，减轻企业资金压力。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，符合国家规定条件的，均可享受研究开发费用企业所得税前加计扣除政策；房地产开发企业购置符合国家规定相关优惠目录中用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可享受相应的财税政策。

（二）减轻房地产开发企业税费负担。严格落实国家政策，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按照不低于国家税收政策规定的标准预征企业所得税。

严格执行国家有关规定，取消城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、建筑工程质量监督费。进一步降低房地产咨询服务收费。各类涉及房地产项目的中介、咨询、技术服务机构和建筑劳保征收机构等要搞好服务成本、计费基数测算，严格按照《*市人民政府办公室关于印发取消和减免部分收费项目的通知》（文政办发〔2008〕44号）的要求，按照最低标准收取费用，以切实减轻房地产开发企业负担。

对无供水、供热采暖设施的地下车库、储藏室（草厦子）等，免缴集中供水、供热设施配套费。

下调防空地下室易地建设费征缴标准，鼓励有条件的项目按人防要求建设防空地下室。小区配套的附建式人防工程施工图设计、工程监理要面向市场，符合住房和城乡建设部相应资质管理规定的建筑工程设计、监理单位，均可以进行所承揽建设项目的附建式人防工程的施工图设计和工程监理，任何部门和单位不得以任何理由分解施工图设计任务和工程监理任务，不得另行单独收取人防工程设计费和工程监理费。对于应建6B级防空地下室而未修建的，经人防主管部门批准，按房屋建筑面积每平方米60元标准缴纳防空地下室易地建设费。人防工程免征城市基础设施配套费。

（三）合理调控土地供应。要确保保障性住房用地供应，优先安排城中村改造用地。鼓励住宅开发项目充分利用城市存量土地；对于基础设施尚不配套的城市外延区域，原则上不再增加新的商品住房开发项目；对于改变用地性质进行房地产开发的项目，规划、国土部门要严格把关。严禁非法占用集体土地进行非农业项目建设；任何单位、开发企业和个人不得利用农民集体土地搞房地产开发，进行商品房建设。对未取得合法用地手续的建设项目,发展改革部门不得办理项目审批、核准手续，规划部门不得办理建设规划许可，建设部门不得发放施工许可证，电力和市政公用企业不得通电、通水、通热、通气，国土部门不得受理土地登记申请，房产部门不得办理房屋所有权登记手续，金融机构不得发放贷款。对已依法通过出让方式取得土地使用权尚未开发的地块，应区分不同情况采取相应措施，构成闲置的，依法收回土地使用权，重新安排开发建设。

（四）调整房地产抵押权登记办法。房地产项目取得《商品房预售许可证》后，暂未出售的商品房，开发商可申请办理在建工程抵押权登记。商品房竣工验收且办理了所有权初始登记，将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

五、加强行业管理和指导，促进房地产市场健康有序发展

（一）落实稳定房地产市场的职责。要建立完善住房保障和房地产市场宏观调控联席会议制度，定期分析形势，提出相应对策。发展改革、建设、房管、财政、国土资源、物价、银行、税务等部门要加强信息交流与沟通，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，适时对房地产市场进行预测分析和信息披露，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

（二）引导房地产企业积极应对市场变化。引导房地产开发企业根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。对于房地产企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。

（三）改进和加强对房地产开发的监管。房地产开发主管部门要通过建立房地产企业资信管理机制，强化房地产开发项目建设条件意见书、开发经营权、开发项目手册和开发项目竣工综合验收等制度，切实加强对房地产开发项目的全过程监督管理。要围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，加大执法检查力度，重点查处违法违规、扰乱市场秩序、虚假宣传、恶意炒作、误导消费等行为，切实保障消费者合法权益。

第4篇：住房公积金减免政策范文

为全面贯彻落实总书记关于“保增长、保民生、保稳定”的重要指示精神，进一步加大保障性住房建设力度，鼓励居民住房消费，促进我市房地产市场健康有序发展，根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（〔20*〕131号）文件精神，结合我市实际，提出如下意见。

一、认真贯彻执行国家和省关于加强房地产市场宏观调控、促进房地产市场健康发展各项政策

（一）加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。金融机构对居民购买保障性住房和首次购买普通自住房以及改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

（二）对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住宅不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。

（三）对个人首次购买普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，由住房所在地市、县房地产主管部门出具购房证明；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（四）为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的个人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳，个人出售现住房后1年内重新购房，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金。

（五）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

（六）加大住房公积金对住房消费的支持力度。住房公积金贷款首付可降低至20%，最高贷款额度放宽至30万元。已参加住房公积金贷款的，只能申请不足30万元的差额部分贷款。对用住房公积金贷款购买保障性住房的，借款人及房屋产权共有人每月缴存的住房公积金可按月抵冲还贷。

（七）自2009年1月1日起，取消和停止征收城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、建设工程质量监督费。

二、加大保障性住房建设力度

（八）抓住国家加大投入、扩大内需政策机遇，用足用活国家和省在保障性住房建设资金扶持、用地保障、许可审批等方面的优惠政策，加大保障性住房建设力度，用2-3年的时间，对符合条件的申请廉租住房实物配租的低收入家庭实现应保尽保。2009年市本级完成3160套廉租住房、1234套经济适用住房建设；发放廉租住房租赁补贴354万元、受益保障对象3036户，对符合条件的申请廉租住房租赁补贴的家庭实现应保尽保。贵溪市、余江县也要确保完成市政府下达的保障性住房建设任务。

（九）减免保障性住房建设相关收费和政府性基金。对经济适用住房和廉租住房建设一律免收城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，经营服务性收费按低限减半征收，征地管理费缓交一年，新建住宅供配电工程建设费按低限减半征收，并对应征收的50%取费缓交一年。

（十）积极做好住房分配货币化改革的前期准备工作。市财政局、市房产管理局等相关部门，要借鉴我省试点地区经验，结合我市实际，认真研究，待条件成熟后出台住房分配货币化改革方案，稳定市场预期，推动居民消费。

三、优化房地产开发和消费环境

（十一）全面推行净地出让土地制度，凡不具备交付净地条件的土地原则上不准进入土地市场，市国土、规划等部门要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序。对原已出让但不能及时交付净地的，各地、各有关部门要切实兑现承诺，加大工作力度，尽快解决征地拆迁和附着物清理遗留问题。各有关部门要认真履行土地出让时的各项承诺，确因客观条件限制和政策调整等原因无法履行的，要做好解释和善后工作，营造良好的投资环境。

（十二）适度调整土地出让价款支付期限。今后三年公开出让土地约定出让价款分期支付的，其分期支付期限可以延长至12个月，且第二期及以后各期出让价款不予收取利息。

（十三）针对我市房地产市场存在的突出问题，进一步加强房地产市场清理整顿，坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为；集中处理房地产开发遗留问题，高度重视涉及房地产开发的投诉和，严厉打击一房多卖、合同欺诈、虚假广告、抽逃资金、违章建设等不法行为，切实维护购房者合法权益，净化房地产市场环境。

（十四）健全完善房地产市场监管政策规定，抓紧制定房地产开发项目一站式竣工验收和商品房预售款监控等制度，明确部门职责，严格责任追究，从土地出让、拆迁安置、规划设计、项目审批、预售许可、房屋质量、竣工验收等房地产开发各个环节加强监管，对部门和国家工作人员不作为、慢作为、乱作为现象严肃查处，提高依法监管水平，从体制机制上保障房地产市场健康有序发展。

（十五）引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。市房管部门要加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要坚持正确的舆论导向，以加快保障性住房建设、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。

四、放宽户籍政策，加速城区人口聚集，促进住房消费

（十六）凡在中心城区购买商品房（含房改房、二手房），或通过购买、自建、继承、接受馈赠等途径，在市中心城区获得合法经营场所，或在市中心城区租用经营场所并签订三年以上合法租用协议的人员及其亲属，可不受其它任何条件限制，在市中心城区登记常住居民户口，并享受*发〔2009〕4号文件规定的优惠政策。

（十七）根据*发〔2009〕4号文件新登记的常住居民，凡符合条件的低收入家庭，均可申请保障性住房。

五、鼓励房地产开发企业在夏埠新区开发建设高层住宅

（十八）在夏埠新区一期开发范围内，开发建设20层以上高层住宅的，建设、销售、交易过程中所涉各种基金、行政事业性收费（人防规费除外）全部免收，经营服务性收费减免30%。

（十九）凡在夏埠新区一期开发范围内购买高层建筑商品住房的，除享受本意见第（六）条优惠政策外，实行所缴公积金冲抵还贷，在每月正常还贷无逾期拖欠贷款的情况下，实行将购房职工及配偶每年缴存的住房公积金（包括单位部分）按年冲抵其归还个人住房贷款金额。

（二十）为加大投入，扩大内需，加快夏埠新区开发步伐，从2009年开始，计划用2-3年的时间，在夏埠新区开发建设40万平方米以上商品房，改善市民居住条件。

第5篇：住房公积金减免政策范文

一、认清公共租赁住房的特殊性

认清公共租赁住房的特殊性，对于理清公共租赁住房的建设思路、明确筹建方式具有重要意义，也是探索投融资途径的重要前提。

认清公共租赁住房的特殊性，对于理清公共租赁住房的建设思路、明确筹建方式具有重要意义，也是探索投融资途径的重要前提。

公共租赁住房作为住房保障的重要方式之一，是继经济适用住房、廉租住房、限价商品房等住房保障方式后推出的一项新的住房保障措施，有不同于其他住房保障方式的鲜明特征。首先，公共租赁住房通常规定为只租不售，它不像经济适用住房及限价商品房那样，要支付一定比例的现金，也不像廉租住房那样限制性条件较多。其次，公共租赁住房需求量相对较大。面对的保障对象通常为新就业人员、外来务工人员以及买不起经济适用住房、限价商品房又不符合廉租住房保障条件的“夹心层”。经济适用住房通常面向低收入住房困难家庭；廉租住房通常面向低保家庭或具有特殊待遇，如市级以上劳模等住房困难家庭；公共租赁住房的覆盖范围较为广泛。再次，公共租赁住房的租金限定性强。公共租赁住房属于公益性住房、保障性住房，其投入大、租金低、收益慢，不像经济适用住房、限价商品房那样需要支付一定现金，也不像廉租住房那样微租金、甚至免租金；公共租赁住房的租金水平低于市场租金但通常高于廉租住房的资金标准。最后，公共租赁住房通常作为过渡性用房，人员的流动性较大，管理难度较大，“准入退出”频繁。

公共租赁住房作为住房保障的重要方式之一，是继经济适用住房、廉租住房、限价商品房等住房保障方式后推出的一项新的住房保障措施，有不同于其他住房保障方式的鲜明特征。首先，公共租赁住房通常规定为只租不售，它不像经济适用住房及限价商品房那样，要支付一定比例的现金，也不像廉租住房那样限制性条件较多。其次，公共租赁住房需求量相对较大。面对的保障对象通常为新就业人员、外来务工人员以及买不起经济适用住房、限价商品房又不符合廉租住房保障条件的“夹心层”。经济适用住房通常面向低收入住房困难家庭；廉租住房通常面向低保家庭或具有特殊待遇，如市级以上劳模等住房困难家庭；公共租赁住房的覆盖范围较为广泛。再次，公共租赁住房的租金限定性强。公共租赁住房属于公益性住房、保障性住房，其投入大、租金低、收益慢，不像经济适用住房、限价商品房那样需要支付一定现金，也不像廉租住房那样微租金、甚至免租金；公共租赁住房的租金水平低于市场租金但通常高于廉租住房的资金标准。最后，公共租赁住房通常作为过渡性用房，人员的流动性较大，管理难度较大，“准入退出”频繁。

二、领悟公共基础设施项目投融资的内涵

二、领悟公共基础设施项目投融资的内涵

从各地公共租赁住房的资金投入结构看，主要局限在中央财政补贴、公积金贷款、一部分土地出让金收益和地方债券，表面上看资金来源较多，但真正的资金供给量还是捉襟见肘，难以满足大量的建设需求。面对公共租赁住房的目标任务，各级政府在没有充分准备的情况下就投入立项、规划与建设，资金来源主要靠财政投入，资金来源的渠道单一，政府的负担逐渐加大。有些地方财政本就不堪负重，加上公共租赁住房的硬性任务就更加难以为继，保持公共租赁住房的可持续性发展较为艰难。因此，公共租赁住房筹建的思路要开阔，要探寻到政府财政投入外的新途径，这就要求深刻领悟传统基础项目建设融资的内涵，这是开拓新的投融资渠道的必由之路。

从各地公共租赁住房的资金投入结构看，主要局限在中央财政补贴、公积金贷款、一部分土地出让金收益和地方债券，表面上看资金来源较多，但真正的资金供给量还是捉襟见肘，难以满足大量的建设需求。面对公共租赁住房的目标任务，各级政府在没有充分准备的情况下就投入立项、规划与建设，资金来源主要靠财政投入，资金来源的渠道单一，政府的负担逐渐加大。有些地方财政本就不堪负重，加上公共租赁住房的硬性任务就更加难以为继，保持公共租赁住房的可持续性发展较为艰难。因此，公共租赁住房筹建的思路要开阔，要探寻到政府财政投入外的新途径，这就要求深刻领悟传统基础项目建设融资的内涵，这是开拓新的投融资渠道的必由之路。

1.传统融资渠道的局限性。目前大部分地方公共租赁住房的融资渠道有公积金增值收益、地方社保基金与企业年金、企业债券、房地产投资信托基金（REITs）等方式，但由于其局限性，如公积金增值收益主要局限于廉租住房保障且数额有限；地方社保基金与企业年金主要局限于投资动产；企业债券发行要求高，一般企业难以达到发行标准；房地产投资信托基金（REITs）几乎都局限于债权性且主要面向特定机构定向募资等客观条件的限制，难以发挥其公共租赁住房项目融资的主导优势，新的融资渠道急需开拓。

1.传统融资渠道的局限性。目前大部分地方公共租赁住房的融资渠道有公积金增值收益、地方社保基金与企业年金、企业债券、房地产投资信托基金（REITs）等方式，但由于其局限性，如公积金增值收益主要局限于廉租住房保障且数额有限；地方社保基金与企业年金主要局限于投资动产；企业债券发行要求高，一般企业难以达到发行标准；房地产投资信托基金（REITs）几乎都局限于债权性且主要面向特定机构定向募资等客观条件的限制，难以发挥其公共租赁住房项目融资的主导优势，新的融资渠道急需开拓。

2.时下流行的投融资渠道的局限性。时下流行的投融资渠道主要包括BO T、TO T和BT方式。BO T（bui l d -operate-transfer）,即建设―经营―转让，政府给予项目的特许权，大型财团自己融资建设，并在经营该设施约定的时间后，将该项目转让给政府部门或其他公共机构。TO T

2.时下流行的投融资渠道的局限性。时下流行的投融资渠道主要包括BO T、TO T和BT方式。BO T（bui l d -operate-transfer）,即建设―经营―转让，政府给予项目的特许权，大型财团自己融资建设，并在经营该设施约定的时间后，将该项目转让给政府部门或其他公共机构。TO T （transfer-operate-transfer）,即转让―经营―转让，将建设好的公共工程移交给外商企业或私人企业进行一定期限的经营管理，在合约期满后，再交回给所建部门或单位，在移交给外商或私营企业时，建设单位将取得一定额度的资金以建设其他项目。BT（bui l d-transfer）,即建设―移交，所有权是政府，政府转让项目的融资和建设的特许权，银行或其他金融机构根据项目收益情况提供融资贷款。投资方按合同移交项目，政府按约定分期偿还投资方的融资和建设费用，政府行使监督管理职能。大型项目融资规模大、周期长，可以将公共租赁住房项目包括未来几年的建设进行打包，以BO T或TO T方式进行融资建设，在政府统筹指导与管理下进行建设与经营，或以BT方式让资金实力强的企业建设好后由政府回购并经营管理。但由于公共租赁住房投资大、经营利益小、收益周期长，再考虑到资金的时间价值等问题，可行性不大。BT方式虽然具有完成目标任务快等优势，政府依然要承担回购义务。（transfer-operate-transfer）,即转让―经营―转让，将建设好的公共工程移交给外商企业或私人企业进行一定期限的经营管理，在合约期满后，再交回给所建部门或单位，在移交给外商或私营企业时，建设单位将取得一定额度的资金以建设其他项目。BT（bui l d-transfer）,即建设―移交，所有权是政府，政府转让项目的融资和建设的特许权，银行或其他金融机构根据项目收益情况提供融资贷款。投资方按合同移交项目，政府按约定分期偿还投资方的融资和建设费用，政府行使监督管理职能。大型项目融资规模大、周期长，可以将公共租赁住房项目包括未来几年的建设进行打包，以BO T或TO T方式进行融资建设，在政府统筹指导与管理下进行建设与经营，或以BT方式让资金实力强的企业建设好后由政府回购并经营管理。但由于公共租赁住房投资大、经营利益小、收益周期长，再考虑到资金的时间价值等问题，可行性不大。BT方式虽然具有完成目标任务快等优势，政府依然要承担回购义务。

三、打破公共租赁住房投融资桎梏

三、打破公共租赁住房投融资桎梏

公共租赁住房投融资难题是各地的共性问题，而以政府主导的集中建设也是其共性，公共租赁住房的筹建途径较为狭窄。破解公共租赁住房的投融资难题就要在对公共租赁住房特殊性理解的基础上，把脉其发展趋势，打破政府单一投资建设公共租赁住房的桎梏，大胆创新，以各种方式与优惠条件吸引社会资金参与，促进公共租赁住房建设的健康发展。

公共租赁住房投融资难题是各地的共性问题，而以政府主导的集中建设也是其共性，公共租赁住房的筹建途径较为狭窄。破解公共租赁住房的投融资难题就要在对公共租赁住房特殊性理解的基础上，把脉其发展趋势，打破政府单一投资建设公共租赁住房的桎梏，大胆创新，以各种方式与优惠条件吸引社会资金参与，促进公共租赁住房建设的健康发展。

1.冠名引资策略。由于公共租赁住房具有公益性、非营利性、保障性等特征，且其选址通常为交通便利，经济发展较好、外来务工人员集中的地方，所以是具有特色的标志性建筑，完全具有以冠名引资的方式建设的条件。应认真策划，与知名品牌企业进行洽谈，以企业或产品来冠名，并可附加其他条件，如可以在当地媒体免费宣传、提供政府部门长期集中福利消费其产品等优惠条件等，最大限度地平衡其收益。

1.冠名引资策略。由于公共租赁住房具有公益性、非营利性、保障性等特征，且其选址通常为交通便利，经济发展较好、外来务工人员集中的地方，所以是具有特色的标志性建筑，完全具有以冠名引资的方式建设的条件。应认真策划，与知名品牌企业进行洽谈，以企业或产品来冠名，并可附加其他条件，如可以在当地媒体免费宣传、提供政府部门长期集中福利消费其产品等优惠条件等，最大限度地平衡其收益。

2.限期可交易策略。即突破公共租赁住房“只租不售”的限制，推出“长期租赁、到期上市”的方式实施建设和经营，由政府出让土地、房地产建成后若干年作为公共租赁住房使用，到期后可转化为商品房上市销售。因为从长远来看，如果商品房房价得以有效控制，公共租赁住房的需求量必然下降甚至最终走向消亡，公共租赁住房上市交易的目的完全可以达到，这一策略也正好平衡了开发企业由于公共租赁住房收益小、周期长带来的损失。

2.限期可交易策略。即突破公共租赁住房“只租不售”的限制，推出“长期租赁、到期上市”的方式实施建设和经营，由政府出让土地、房地产建成后若干年作为公共租赁住房使用，到期后可转化为商品房上市销售。因为从长远来看，如果商品房房价得以有效控制，公共租赁住房的需求量必然下降甚至最终走向消亡，公共租赁住房上市交易的目的完全可以达到，这一策略也正好平衡了开发企业由于公共租赁住房收益小、周期长带来的损失。

3.补偿性开发策略。由于公共租赁住房的诸多局限性，开发企业不愿意投资经营，民间资本难以发挥作用，政府可以提供补偿性条件，如将本地开发企业的工业用地转变为商业用地，开发完成后移交部分房源作为公共租赁住房。对于外地企业，可以以土地出让金及其他税费减免等方式予以补偿，鼓励开发公共租赁住房。

3.补偿性开发策略。由于公共租赁住房的诸多局限性，开发企业不愿意投资经营，民间资本难以发挥作用，政府可以提供补偿性条件，如将本地开发企业的工业用地转变为商业用地，开发完成后移交部分房源作为公共租赁住房。对于外地企业，可以以土地出让金及其他税费减免等方式予以补偿，鼓励开发公共租赁住房。

4.分散筹资策略。即由政府集中投资的方式转变为多方联动投资，如由政府提供土地、规划设计部门进行规划设计、几家大型企业共同出资建设，建成后提供一定的房源作为该出资方的外来务工人员、新就业人员住房使用。也可以由政府牵头，本地区各企事业单位共同出资建设，形成全社会共建格局，这样虽然依然是财政承担，但避免了由市、区或县集中支付带来的财政压力，经营收益可以逐步按照出资额分配到相关单位。

4.分散筹资策略。即由政府集中投资的方式转变为多方联动投资，如由政府提供土地、规划设计部门进行规划设计、几家大型企业共同出资建设，建成后提供一定的房源作为该出资方的外来务工人员、新就业人员住房使用。也可以由政府牵头，本地区各企事业单位共同出资建设，形成全社会共建格局，这样虽然依然是财政承担，但避免了由市、区或县集中支付带来的财政压力，经营收益可以逐步按照出资额分配到相关单位。

5.配建策略。《南京市江宁区公共租赁住房保障实施细则》规定“在普通商品房建设规模达10万平方米以上的开发项目中配建公共租赁住房的，比例约占住宅总建筑面积的5%左右，其套型建筑面积控制在50平方米左右”。主管部门在土地出让前就将公共租赁住房的配建指标及基本生活设施的配备要求等作为土地出让的前置条件。这样一方面减轻了政府集中建设带来的财政压力，另一方面有利于构建和谐的生活氛围。

5.配建策略。《南京市江宁区公共租赁住房保障实施细则》规定“在普通商品房建设规模达10万平方米以上的开发项目中配建公共租赁住房的，比例约占住宅总建筑面积的5%左右，其套型建筑面积控制在50平方米左右”。主管部门在土地出让前就将公共租赁住房的配建指标及基本生活设施的配备要求等作为土地出让的前置条件。这样一方面减轻了政府集中建设带来的财政压力，另一方面有利于构建和谐的生活氛围。

2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况

2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况

一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况

一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况

（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个。

（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，比去年12月份增加了6个。1月份，同比涨幅回落的城市有50个，涨幅均未超过3. 9%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，比去年12月份增加了6个。1月份，同比涨幅回落的城市有50个，涨幅均未超过3. 9%。

二、二手住宅价格变动情况

二、二手住宅价格变动情况

（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有54个，持平的城市有11个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0. 1%。

（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有54个，持平的城市有11个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0. 1%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有37个，比去年12月份增加了8个。1月份，同比涨幅回落的城市有29个，涨幅均未超过3. 5%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有37个，比去年12月份增加了8个。1月份，同比涨幅回落的城市有29个，涨幅均未超过3. 5%。

我国今年将进行多项土地制度改革试点工作

我国今年将进行多项土地制度改革试点工作

日前，国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史表示，今年国土资源管理改革最重要的任务是组织开展各类改革探索和试点经验的总结、提炼和规范工作。特别是福建“三到位”、河南郑东新区“和谐拆迁”、广东“留地安置”、海南陵水农民自主实施征地拆迁等实践探索。重庆地票交易制度和成都统筹城乡土地管理制度改革经验，广东“三旧改造”等低效利用土地二次开发及节约集约试点经验等，也将进入总结阶段。今年还要“部署安排，新设一批改革试点”。主要包括在总结推广成都、佛山等地建设耕地保护补偿机制的经验基础上，在部分地区由省级人民政府审核同意并报国土资源部批准后开展集体建设用地建设租赁住房试点。力争启动中原经济区、义乌国际贸易综合改革试验区、沈阳经济区等配套土地管理制度改革，开展土地调控差别化政策试点探索。舻匕仓谩薄⒑D狭晁┟褡灾魇凳鞯夭鹎ǖ仁导剿鳌V厍斓仄苯灰字贫群统啥纪吵锍窍缤恋毓芾碇贫雀母锞椋愣叭筛脑臁钡鹊托Ю猛恋囟慰⒓敖谠技际缘憔榈龋步胱芙峤锥巍＝衲昊挂安渴鸢才牛律枰慌母锸缘恪薄V饕ㄔ谧芙嵬乒愠啥肌⒎鹕降鹊亟ㄉ韪乇；げ钩セ频木榛∩希诓糠值厍墒〖度嗣裾蠛送獠⒈ü磷试床颗己罂辜褰ㄉ栌玫亟ㄉ枳饬拮》渴缘恪Aφ舳性们⒁逦诠拭骋鬃酆细母锸匝榍⑸蜓艟们扰涮淄恋毓芾碇贫雀母铮雇恋氐骺夭畋鸹呤缘闾剿鳌

全国土地市场1月成交量同比下降逾五成

全国土地市场1月成交量同比下降逾五成

中国指数研究院数据显示，1月，全国300个城市共推出土地面积11484万平方米，环比减少41%，同比减少21%。其中，住宅类用地推出3889万平方米，环比减少52%，同比减少45%。成交方面也同样低迷，全国300个城市共成交土地1691宗，环比减少51%，同比减少52%；成交面积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62%。京、沪、广、深四大一线城市土地出让金同比降幅更为惊人，上海1月土地出让金同比缩水达7成，北京则为去年同期的1/3，广州缩水幅度更是达9成。

中国指数研究院数据显示，1月，全国300个城市共推出土地面积11484万平方米，环比减少41%，同比减少21%。其中，住宅类用地推出3889万平方米，环比减少52%，同比减少45%。成交方面也同样低迷，全国300个城市共成交土地1691宗，环比减少51%，同比减少52%；成交面积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62%。京、沪、广、深四大一线城市土地出让金同比降幅更为惊人，上海1月土地出让金同比缩水达7成，北京则为去年同期的1/3，广州缩水幅度更是达9成。

北京新购经适房不得上市交易

北京新购经适房不得上市交易

日前，《北京市贯彻〈国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见〉的实施意见》（下称《意见》），住房保障的多个环节均出台了新政策。今后，北京的廉租房、公租房、经适房、限价房这四种保障房将统一申请、审核、分配。新通过审核的经适房申请家庭如果购买经适房，将不得上市交易，确需转让的也将由住保部门回购。经适房、限价房将优先向一定年龄以上的2人户及以上家庭配售。《意见》明确，北京将实施经适房封闭运行。经适房购房人如果通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经适房申请条件的则应当退出，原经适房由住保部门回购。

日前，《北京市贯彻〈国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见〉的实施意见》（下称《意见》），住房保障的多个环节均出台了新政策。今后，北京的廉租房、公租房、经适房、限价房这四种保障房将统一申请、审核、分配。新通过审核的经适房申请家庭如果购买经适房，将不得上市交易，确需转让的也将由住保部门回购。经适房、限价房将优先向一定年龄以上的2人户及以上家庭配售。《意见》明确，北京将实施经适房封闭运行。经适房购房人如果通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经适房申请条件的则应当退出，原经适房由住保部门回购。

上海：居住证满三年可购二套房政策叫停

上海：居住证满三年可购二套房政策叫停

近日，上海市政府办公厅下发文件，要求进一步严格执行房地产市场调控政策，完善上海市住房保障体系。文件明确上海市户籍定义，持居住证人员不在上海市户籍之列。对于住房限售政策，上海表态严格执行。上海房管局也在官网上《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》表示，严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，严格执行住房限售政策。明确本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。同时，《通知》还明确了子女成年后购房的口径。

近日，上海市政府办公厅下发文件，要求进一步严格执行房地产市场调控政策，完善上海市住房保障体系。文件明确上海市户籍定义，持居住证人员不在上海市户籍之列。对于住房限售政策，上海表态严格执行。上海房管局也在官网上《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》表示，严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，严格执行住房限售政策。明确本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。同时，《通知》还明确了子女成年后购房的口径。

深圳新售保障房或仅限内部流转

深圳新售保障房或仅限内部流转

深圳市住房和建设局近日起草完

深圳市住房和建设局近日起草完 成的《深圳市住房保障制度改革创新纲要》(以下简称《纲要》)，正待市政府批准。根据《纲要》，今年深圳将推出建立保障性住房内部流转机制等十大改革创新举措。《纲要》显示，深圳计划探索建立保障性住房内部流转机制，对于新售出的保障房，买受人需转让的，应面向在册轮候家庭出售，实行内部循环、封闭运作。同时，在充分考虑深圳城市发展定位、财政承受能力、产业升级以及结构调整等因素的前提下，深圳将把住房保障对象从户籍低收入家庭扩大到户籍无房家庭，将保障范围从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难人才家庭延伸。《纲要》还提出，要建立和完善以公共租赁住房和安居型商品房为主，以货币补贴为重要补充的住房保障方式；减少直至停止经济适用住房供应；大力发展公共租赁住房，将廉租住房统一纳入公共租赁住房管理体系，逐步实现以租为主。成的《深圳市住房保障制度改革创新纲要》(以下简称《纲要》)，正待市政府批准。根据《纲要》，今年深圳将推出建立保障性住房内部流转机制等十大改革创新举措。《纲要》显示，深圳计划探索建立保障性住房内部流转机制，对于新售出的保障房，买受人需转让的，应面向在册轮候家庭出售，实行内部循环、封闭运作。同时，在充分考虑深圳城市发展定位、财政承受能力、产业升级以及结构调整等因素的前提下，深圳将把住房保障对象从户籍低收入家庭扩大到户籍无房家庭，将保障范围从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难人才家庭延伸。《纲要》还提出，要建立和完善以公共租赁住房和安居型商品房为主，以货币补贴为重要补充的住房保障方式；减少直至停止经济适用住房供应；大力发展公共租赁住房，将廉租住房统一纳入公共租赁住房管理体系，逐步实现以租为主。

浙江公布征地补偿最低保护标准

浙江公布征地补偿最低保护标准

日前，浙江省公布全省征地补偿最低保护标准，并要求所辖市、县（市、区）政府根据当地实际情况，对征地补偿标准进行重新公布或调整，在当地主要新闻媒体上向社会公布。公布的全省征地补偿最低保护标准为：实行征地区片综合价补偿的，征收耕地的区片综合价不低于3万元／亩；实行统一年产值倍数法补偿的，征收耕地的统一年产值不低于1800元／亩，补偿倍数不低于16倍，补偿标准不低于2. 88万元／亩。浙江省政府相关负责人表示，全省征地补偿最低保护标准由土地补偿费和安置补助费组成，不含青苗补偿费和地上附着物补偿费。根据实际需要调整征地补偿标准的市、县（市、区），须对新拟订的征地补偿标准组织听证，广泛听取社会各界和群众的意见。憬既≌鞯夭钩プ畹捅；け曜迹⒁笏绞小⑾兀ㄊ小⑶莸钡厥导是榭觯哉鞯夭钩ケ曜冀兄匦鹿蓟虻髡诘钡刂饕挛琶教迳舷蛏缁峁肌9嫉娜≌鞯夭钩プ畹捅；け曜嘉菏敌姓鞯厍酆霞鄄钩サ模魇崭氐那酆霞鄄坏陀万元／亩；实行统一年产值倍数法补偿的，征收耕地的统一年产值不低于1800元／亩，补偿倍数不低于16倍，补偿标准不低于2. 88万元／亩。浙江省政府相关负责人表示，全省征地补偿最低保护标准由土地补偿费和安置补助费组成，不含青苗补偿费和地上附着物补偿费。根据实际需要调整征地补偿标准的市、县（市、区），须对新拟订的征地补偿标准组织听证，广泛听取社会各界和群众的意见。

广州保障房建设使用高科技和信息化手段

广州保障房建设使用高科技和信息化手段

目前，广州保障房建设使用了高科技和信息化手段，如为混凝土植入芯片、对项目的施工过程实行全程视频监控等。据悉，广州保障房建设信息化管理的做法在全国尚属首创。通过混凝土生产过程的实时监控，直接获得每一车、每一槽混凝土生产真实配比数据，并实时上传市质检站，确保生产实际配比与设计配比一致，杜绝混凝土生产出现偷工减料现象。在混凝土试块中植入RFID芯片，实现混凝土试块在制作、运送和检测过程中的全程追踪，确保试件的真实性和检测报告的有效性。

目前，广州保障房建设使用了高科技和信息化手段，如为混凝土植入芯片、对项目的施工过程实行全程视频监控等。据悉，广州保障房建设信息化管理的做法在全国尚属首创。通过混凝土生产过程的实时监控，直接获得每一车、每一槽混凝土生产真实配比数据，并实时上传市质检站，确保生产实际配比与设计配比一致，杜绝混凝土生产出现偷工减料现象。在混凝土试块中植入RFID芯片，实现混凝土试块在制作、运送和检测过程中的全程追踪，确保试件的真实性和检测报告的有效性。

石首市加快推进住房保障工作五措施

石首市加快推进住房保障工作五措施

湖北省石首市房产管理局建管并举，加快推进住房保障工作。一是完善政策，确保项目实施。建立了具有石首特色的住房保障机制，编制了石首市“十二五”保障性安居工程建设规划和多项配套政策。二是积极探索，确保资金投入。近年来，各级财政累计投资1. 15亿元，其中上级项目资金7038万元，地方财政配套4462万元。三是优先安排，确保土地供给。政府供应保障性住房建设用地120亩。在用地选址上，将保障性住房安排在交通相对便利、市政设施和公共服务设施配套较为完善的城市中心区。四是从严监督，确保工程进度。在工程项目选址、地质勘察、建筑设计、施工组织、建材选用等关键环节严格把关，按照有关标准和要求，加强设施配套和质量监管。五是规范管理，建立健全机制。建立住房保障对象信息库，建立健全住房保障资格三级审核、两次公示制度。

湖北省石首市房产管理局建管并举，加快推进住房保障工作。一是完善政策，确保项目实施。建立了具有石首特色的住房保障机制，编制了石首市“十二五”保障性安居工程建设规划和多项配套政策。二是积极探索，确保资金投入。近年来，各级财政累计投资1. 15亿元，其中上级项目资金7038万元，地方财政配套4462万元。三是优先安排，确保土地供给。政府供应保障性住房建设用地120亩。在用地选址上，将保障性住房安排在交通相对便利、市政设施和公共服务设施配套较为完善的城市中心区。四是从严监督，确保工程进度。在工程项目选址、地质勘察、建筑设计、施工组织、建材选用等关键环节严格把关，按照有关标准和要求，加强设施配套和质量监管。五是规范管理，建立健全机制。建立住房保障对象信息库，建立健全住房保障资格三级审核、两次公示制度。

秦虹：坚持宏观调控楼市，长期短期都不动摇

秦虹：坚持宏观调控楼市，长期短期都不动摇

住建部政策研究中心主任秦虹表示，“中央确定了今年的政策基调，我们所有的相关政策均应该符合这样的政策基调。坚持宏观调控，无论长期短期都不会动摇。”秦虹认为，从当前来看，房地产市场调控持续将近两年，其成果已经很明显。根据去年执行限购的40多个大中城市住房成交量数据可以看出：这些城市“投资和投机性需求已经被挤出市场”，同时这些“原本房价上涨过快的城市”房价上涨趋势已经得到有效控制。这是经过将近两年的市场调控所取得的结果，当前阶段需要巩固这些调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，与当前和长远的房地产市场发展形势密切相关。今年房地产市场政策趋势已经明确，一方面要继续控制房地产市场的供应需求，减少影响房地产发展的不健康因素；另一方面还要支持鼓励普通商品房的购买和建设，把保障性住房建设逐步落实到位。

第6篇：住房公积金减免政策范文

2009年中国房地产市场强势反弹,房价和销量涨幅均创历史新高,出乎很多人意料。为抑制房价持续上升,国务院连续出台调控措施,但从目前的发展趋势看,2010年房地产市场供小于求的基本格局没有改变,房价可能还会继续上升。

要实现保障民生的政策目标,还需要在住房制度、土地供应制度和房地产金融制度上进行改革。

区分住房政策与房地产政策

住房市场是房地产市场的重要组成部分之一,具有较强的社会保障和准公共产品属性,主要目的是满足人民群众基本居住需求,虽然也会间接起到拉动经济增长的作用,但这不应成为发展住房市场的目标。

发展房地产市场的着眼点是主要解决老百姓的住房问题,还是主要解决经济发展问题,关系到如何确定房地产市场发展政策和调控取向。

只有建立在绝大多数居民可支配财力能够承受的基础之上的房价,才是房地产市场持续、稳定、健康发展的基础。应调整将房地产行业作为支柱产业发展的思路,首先满足人民群众基本住房需求,为老百姓安居乐业提供保障,这才是发展房地产行业的出发点和落脚点。

为此,政府应将住房政策与房地产政策区分开来,笼统地将房地产行业当作支柱产业来抓,一味地片面追求房地产对经济增长的拉动作用,必然导致房地产政策出现偏差。

各级政府要厘清思路,明确自身在住房市场中的定位和职责,重点解决好绝大多数居民基本住房问题。

住房政策要以满足“住有所居”为目标,实行租购并举的政策,只要能把80%左右的老百姓的基本住房问题妥善安排好,政府就尽到了其应尽的职责。至于商品房市场的走势如何、房价高低、涨幅大小以及投资和投机程度等,政府完全可以通过税收政策加以引导,交给市场去解决。

按收入水平分组制定住房政策

国家制定住房政策的主要目的,是为了明确各级政府在房地产市场中的基本职责、合理定位以及权限边界等。政府在住房市场中要做到有其位,有所为,有所不为。

国家应根据中国社会经济发展与资源承载能力确定居民住房目标标准。这个标准是国家履行住房保障的目标,也是国家出台各项住房相关税收政策、土地政策和金融政策的基础。

居民住房目标应该是一个质和量的统一,从质量上描述住房目标应基本做到“户均一套、人均一间、功能配套、设备齐全”,从数量上可以人均30~35平方米,至于总体套型面积和各功能所占面积则不必规划。国家提供的低收入保障房面积可为居民住房目标面积的50~60%。

应对现行住房政策进行一次认真梳理,整合目前存在的各种住房。区分不同层次的住房政策所对应的目标群体,进一步明确什么样的人由国家提供基本居住保障,什么样的人需通过经济适用住房和公租房满足住房需求,什么样的人可以通过商品房市场选房购房。在此基础上,研究制定相应的、有所区别的土地供应制度和财税金融政策。

为适应经济的不断发展,可按照居民收入水平分组制定住房政策:对20%以下的低收入困难居民和家庭实行廉租房制度,套内面积在30-50平方米左右;对60%左右的中等和低收入居民家庭实行经济适用房制度和公租房制度,将现行住房结构中的经济适用房、经济租用房和两限房归并为经济适用房和公租房,套内面积在60-90平方米左右;对其余约20%的高收入居民家庭实行商品房制度,基本涵盖现行住房结构中的普通商品房、高档商品房。

保障性住房供给政策多样化

对中等和低收入群体的住房应实施以货币补贴为主、实物配租配售为辅的政策,以解决廉租房和经济适用房、公租房需求者的货币不足问题。对不居住在政府房源中的中等和低收入居民可实行货币补贴,补贴标准按居民住房目标的人均面积、房价和家庭收入为基数计算。对生活确有困难家庭可酌情采取实物配房形式,确保其最基本的生存和居住条件。

配租配售房屋及补贴金额既要让住房者能有安生之地,又要让其有增加收入进一步改善居住条件的动力。各地是采取货币补贴方式还是实行住房实物配租配售,由地方政府因地制宜或者由当地居民自行选择。

针对上述两类保障性住房供给政策,落实的关键在于明确掌握申请人及其家庭成员实际收入情况,以此作为提供住房的依据。必须确保保障性住房分配情况和申请人家庭收入等信息公正、公开、透明、可查,随时接受各方面监督,并根据申请人家庭收入变化及时做出调整,避免不符合条件的家庭占用有限的保障性住房资源。

同时,政府要通过收购和改造旧住宅、建设适用的新住宅等措施,向市场大量提供廉租房、经济适用房和公租房等,有效解决保障性住房的供应缺口。

此外,政府还要通过税收政策公平地保障每个公民的基本住房需求,抑制过高的住房需求。

利用财产税调控市场

抑制房地产市场投机行为,国际上通用的最有效办法就是征收住宅保有环节的财产税,提高住房持有成本。目前我国房屋空置率较高,在一些热点城市尤为严重,潜伏着泡沫风险。空置率之所以高,与我国住房保有成本低有很大关系。仅仅增加房屋交易成本是没有用的,因为交易环节的税费成本最终会转移到买房一方,对房屋出售者没有影响。只有通过财产税提高持有住房的成本,才能够改变投机购房者的成本收益曲线,促使其将房屋出租或者出售以增加住宅供应,同时增加住房保有成本也能促进居民合理消费,减少不必要的住房需求。

应该说,目前开征财产税已经不是技术问题,而是决心问题。只要政府下定决心,突破利益相关方的掣肘,尽快开征财产税,就能够有效抑制住房市场的过度投机行为,逐渐化解泡沫风险。

现在国家已确立了发展小城镇的政策,尽快出台财产税有利于引导小城镇的住房建设和合理消费,节约用地。

同时,要对所有公民按人均基本住房标准免征同等面积的财产税。

为保证社会公平和减少财产税出台的阻力,应以不增加大绝大多数人负担为基础。可考虑实行按人均基本住房标准免征财产税的政策,比如按人均30平方米确定住房免税面积。居住在廉租房、经济适用房和公租房中的家庭基本不用缴纳财产税;拥有商品房的人即使购买了非常昂贵的房子,如果是小户型,人均住房面积小于住房免税标准的,也有可能不用纳税。人均住房免税面积标准可根据当地实际情况制定,各地应有所不同,原则上是大城市少、小城市多,东部地区少、中西部地区多,城市少、农村多,全国总体控制在人均25-35平方米之间。

但对住房超出人均住房免税面积的部分征收财产税,对容积率低的房屋超过免税面积的部分还可以提高税率,以调节过度的住房需求。

对特殊人群,如公务员、国家或企业急需的高端人才等,可由国家或企业对住房者给予一定的财产税补贴,公务员可按国家规定的住房标准与当地人均住房免税面积之差获得纳税补贴。

形成政策合力

为确保国家住房政策切实发挥应有作用,需要在财政、土地、金融和税收等方面制定相应的配套政策措施,以形成政策合力。

大力推进财政体制改革的进一步深化,是解决房地产问题非常重要的一环。应尽快建立中央与地方事权、财力相匹配的财政体制,减轻地方政府对“土地财政”的过度依赖,专心履行好公共服务职能。

目前,地方政府承担的责任(事权)远远超出其可支配财力,导致其不得不依靠“卖地”等预算外和非税收入维持本级预算收支平衡,从而形成对高地价和高房价的潜在驱动。

要合理调整中央政府和地方政府事权和财权的划分,按照财力与事权相匹配的原则,赋予地方政府与其必要支出相当的正常收入来源渠道,改变地方政府对“土地财政”的过度依赖,从机制上保证土地利用规划和城市建设规划的严肃性。

要完善住房登记制度,实现住房登记信息公开、透明,推进各地住房登记系统互联互通,以方便查询。这样做的主要目的,既是为今后开征财产税提供计税依据,同时也是为将来建立财产登记制度奠定基础,进而为反腐倡廉、实行官员财产申报制度做好必要的准备。

要继续深化土地管理和土地出让制度改革,确保保障性住房土地供应,健全完善土地招拍挂制度。

对不同用途的商业用地应采取不同的招拍挂方式:对酒店宾馆、商业、旅游、娱乐设施、别墅、高档公寓等房屋用地可以采取“价高者得”的招拍挂方式。对于普通商品房建设用地应采取综合指标招拍挂方式,综合考虑地价、房价、户型、面积、企业自有资本、企业信誉、以往业绩(开发面积、房屋质量、节能环保技术应用等)、消费者评价、企业纳税情况和社会责任等多种指标,选拔出真正能够为消费者提供品质高、服务好、可接受房价的房地产开发企业。

要对不同的房地产开发企业和购房者实行差异化的信贷政策,以体现住房政策的导向性作用。

投资廉租房、经济适用房和公租房等保障性住房的房地产开发企业,国家可对其贷款进行贴息,并允许金融机构对其发放20~30年的房地产开发贷款。

贷款购买第一套自住房或第二套改善性住房的购房者,按人均住房免税面积应给予贷款贴息,或者按人均住房免税面积享受首付款优惠和贷款利率优惠等政策,切实保障居民基本住房需求。

对贷款购买第二套非改善性住房和多套住房的购房者,要维持较高的首付按揭,目前可为四成,以减少住房市场的需求压力。视当地房地产市场发展情况,必要时还可以提高此类房贷的首付比例和贷款利率,坚决抑制投机炒房行为。

第7篇：住房公积金减免政策范文

关键词经济适用房中低收入群体住房供给公共政策

1引言

近年来社会舆论对当前城市经济适用房政策的质疑，大致有以下几方面：建设标准不统一，供给失衡；中低收入者界定失效，公正性匮乏；制度成本过高，保障性缺失；运作模式不完善，产权不清晰；监管无序、审核不力、分配不公。从上述问题可知，已暴露了现行经济适用房政策的各种缺陷。研究表明，无论是在决策还是具体实行环节，政府有关部门和社会对经济适用房政策的初衷缺乏准确把握，实施方案和执行过程存在混乱。

2从公共政策角度审视现行“经济适用房政策”

公共政策是政府依据特定时期的目标，对社会公共利益进行选择、综合、分配和落实的过程中所制定的行为准则。政策本身所反映的利益关系，是通过社会问题表现出来的，分配利益，满足一部分利益群体的合理要求是十分重要的，但更重要的是这些利益群体能否按照政府的预定目标获得应有的利益。这不仅是相关的利益群众关心的事，更应该是政府关心的事。这就要求我们在对政府现行“经济适用房政策”做评议之前,要把作为公共政策的城市住房保障“置于广阔的社会背景和理论背景中进行分析和解释”，“既要注重对客观事实的了解，也要清楚政策本身价值取向和政策目标”。

公共政策的客体是公共政策的制定与实施所要改变的状态，这种客体就是作为政策问题的社会公共问题。当然，不是所有的问题都可以成为社会问题，也并不是所有的社会问题都可以成为社会公共问题，这里有一个从问题到公共政策问题的系列界定和过渡的链条。笔者认为，无论是从世界各国政府制定中低收入家庭住房政策的背景来看，还是从公共政策本身要解决的问题来看，中低收入家庭的住房困难问题是社会问题，而非经济问题。依据初次分配追求效率，再分配追求公平的原则，在市场经济中，城市住房保障制度作为公共政策的作用应主要体现在缩小贫富差距上，为社会中的弱势群体提供住房保障，以维护社会稳定和增进社会公平。依我国现有的经济发展水平来看，也只能是“低水平”、“基本”的保障，“安居”只能保障中低收入群体“人人有房住”，而非“人人有房产”。

笔者认为，现行城市住房供给制度的政策存在一定的误区，其定位、目的及目标都与公共政策的原则相违背。因此，国家在房地产发展战略上显露出调整姿态，从产业政策向公共政策回归，房地产要从过度市场化向社会保障属性倾斜。

2.1政策定位不够科学，与实际有差距

经济适用住房作为国家住房供应体系的主体政策定位源于政府“居者有其屋”的指导思想，即长期以来政府一直把居民拥有自己的住房看作是一种使命。笔者认为，“居者有其屋”的实质是让百姓都能安居乐业，并不一定要求家家都有自己的房产。由此看来，现行经济适用房政策应定位在“社会基本保障”原则，也就是“居者有屋居”思想。即使在美国，仍有1/3的人租房而居，并不是户户都有自己的房产。我国的中低收入者数量庞大，地方政府财力无以支持大规模的开发经济适用住房。而且经济适用住房占用的土地是划拨用地，免交土地出让金，而土地出让金又是地方政府财政收入的重要来源。因此，地方政府缺乏经济动力去推动经济适用住房的开发，甚至在变相地抵制开发，即使那一小部分用于经济适用房开发的土地，也多处于偏远地段，而且配套很不完善。从2004年我国商品住宅的投资结构看，经济适用房投资比重持续下降，由2003年的6.13％下降至4.61％，为1998年以来最低，近5年间减少了6个百分点。显然，经济适用房政策定位本身就存在问题。

2.2政策的目标对象宽泛，效果不佳

首先，现行经济适用房政策的目标对象是占城市总人口比例绝大多数的中低收入群体，但实际上大部分受益对象却是那些非保障对象的高收入群体，偏离了弱势群体这一住房保障政策目标对象范畴。另外，住房保障政策针对城市中低收入群体，而现行经济适用房政策的对象却只是具有本城市户口的城市居民，从而忽视了城市外来人口已成为城市弱势群体主体的这一实际，给外来人口又增设了一项歧视性政策；更值得商榷的是，当我们把政策对象定位在“包括”城市外来人口在内的城市弱势群体上时，会发现这一目标群体规模依然相当庞大，而为这一群体提供有“产权”的经济适用房的成本无疑是巨大的，城市的土地资源和公共财政能力不能够承受。实际来看，中低收入家庭住房问题更多是对社会公平的要求，是对政府社会责任的要求。

可见，从公共政策角度来看，把现行的经济适用房划入住房保障制度体系看待既不科学，也不切实际。现行的经济适用房政策实行的结果，是政府在以不可持续的“高成本、高福利”办法，为低收入群体提供着公共财政补贴，是不具保障性的、荒谬的。这一政策的继续实行只会让城市财政陷入“福利困境”，更加剧了社会资源占有的不公。这就要求我们必须对这一政策进行重新审视，为解决城市弱势群体的住房问题寻求更利于实现社会公平的住房保障模式。

3城市中低收入群体住房供给思路调整

在住房保障体系建设中，必须考虑如何促进资源、社会群体利益的社会整合。实现城市住房保障制度的社会整合，需保证其自身规定及其运行时的公正与公平性，把中低收入群体的价值目标和利益目标在整个社会的范围内协调起来，建立与社会发展水平相适应的、适度的住房保障体系。

3.1规避界定中低收入者的失效行为，继续加强政府援助和监督

应坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜，分别决策”的原则，按照各地中低收入者扣除物价涨幅的实际可支配收入制定不同的标准。政府应将中低收入群体的住房视作一个社会和政治问题，加大对经济适用房的投入。长期以来我国一直关注住房的私有化和市场化，并没有重视建立和完善住房的社会保障体系，特别是对住房弱势群体的关注和扶持仍然不够，对需要政府援助的群体，可以通过进一步完善住房公积金和住房抵押贷款制度，同时出台一些优惠措施，如购房税收减免，租房给予政府补贴的方式给予援助，对最低收入或没有收入的居民，按照年龄、收入、生理等不同的条件，建立申报审批制度，逐步解决住房问题。在经济适用房的推广过程中，政府起着决定性的作用，只有使政府的公共资金真正用在实处，弱势群体的住房保障才能真正得到实现，这个环节将是对政府的巨大考验，同时，政府还应该加强对出售部门的管理以减少不规范行为的出现。

3.2创新经济适用房运作模式，完善中低收入者住房供应

经济适用房现有的运作模式存在方方面面的问题，只有不断创新其运作模式，包括土地利用、开发、销售、及退出等几个环节，才能丰富中低收入者供应体系。

土地利用模式，经济适用房的开发应采取土地批租的完全市场化和土地年租制。土地批租的完全市场化指取消划拨土地，经济适用房通过土地市场获取土地。对于购买经济适用房的购房者，政府可以根据购买者的具体情况来决定土地年租费的减免幅度，达到住房保障的目的。开发模式，经济适用房的开发应采取公开招标和捆绑开发的模式。当前经济适用房的开发大部分是以小区的形式，由于经济适用房购房者是低收入者，因此，这些小区很容易形成贫民区。所谓捆绑开发，即住宅开发商在申请项目立项审批时，政府应要求其在项目中首先开发一批质量合格、配套完善的中低价位经济适用房用于出租和出售，然后才能进行其他类型住宅的开发。销售模式，经济适用房的销售不应掌握在开发商的手中。政府应当成立专门的住房保障协会，受政府和民众的监督来进行经济适用房购房者的资格审查和销售。退出机制，住房保障协会应每两年对经济适用房的购房者和租户的收入进行审查，对于收入水平超过政府保障规定的购房者，不再减免土地年租费。政府对经济适用房的出售应采取优惠政策，如减免交易税费等，并可享有优先购买权，以鼓励那些不再需要经济适用房的住户退出。对于不再符合资格的租户，住房保障协会应取消其租房资格。

3.3积极开拓二手房市场，丰富住房保障体系

二手房是许多发达国家和地区住房供应的主体。目前我国由于住房货币化改革起步较晚，政府对二手房市场的关注不够，绝大多数城市二手房市场还处于起步阶段。而政府通过规范住房租赁市场把二手房市场搞活，一方面可增加中低价位住房的供应，能够满足部分城市中低收入群体(包括外来人口)的住房需求，分担城市住房保障制度的压力。另一方面可降低住房空置率，最大限度地利用不可再生的土地资源。通过建立二手房市场可解决中等及偏低收入者的住房问题。在国外，二手房上市的交易量是一手房交易量的5～6倍。但我国由于制度上的种种限制之外（没有产权证、单位回购等），中介服务滞后、欺诈盛行、政府市场管理无作为使二手房市场在我国没有发展起来。这就使不同收入者大量涌入一手房市场，推动一手房市场价格飙升。二手房和租赁房与政府推出的经济适用住房有许多互补之处，甚至某些二手房具有一定的优势。而且在一个成熟的住宅市场中，一般存在着一个完善的“过滤”体系:高收入者购买新建的商品住宅，腾出的住宅被次高收入群体买走;次高收入群体的原有住宅又转移给下一层收入群体;最终使低收入者拥有可以支付的住房。因此并非所有的家庭都要盯着新建的商品住宅，二手房的流通能够在很大程度上缓解居民对低价位住房的需求压力，而目前中国还没有这样一个过滤体系。

3.4加强廉租房建设，不断推进社会公平

根据我国城市中低收入群体的社会特征、经济状况和住房现状，以及城市住房供应体系现状，制定相应鼓励政策，发展廉租房，扩大廉租房的供应范围，是目前解决城市中低收入群体住房问题的重要补充。与经济适用房相比，同等的公共资源可解决更多政策对象的居住问题，以减轻政府负担；其次，政策对象是低收入群体，并能有效地防止高收入者的“投资”和占用行为；再次，有利于“准入”、“退出”机制的建立，特别是退出机制的实施，利于提高资源的利用率，节约土地资源，克服经济适用房的其他各种弊端和产权遗留等问题。对城市低收入群体来说，住房并非其“生活需求”的全部，政府以公共资源在“住房”上的投入过高势必使“社会保障”变味，影响其未来的生活与发展，廉租房无疑是改善其居住和生存环境的最佳选择。在财政能力和土地资源有限的条件下，政府也只有以相对节省公共支出和土地资源的廉租房建设为主，才能更有效推进社会公平、维持城市住房保障制度的持续发展。目前虽然从各地推行的廉租房经验看，货币化分配方式要强于实物配租方式。但由于现在城市住房供应相对不足，以货币化分配方式不利于中低收入群体住房的获取，而只能先以实物配租为主，不断扩大可利用房源，当住房数量达到一定程度后，逐步转向以货币化分配方式为主。

3.5创新金融工具，加大住房金融支持

中低收入群体购买力差，通常要借助于金融机构的帮助才能买得起政府提供的经济适用房，因此，住房金融必然在其中扮演重要角色。但我国目前提供的抵押贷款不分贷款对象本身的经济实力（买别墅的和买经济适用房的贷款利率相同）且实行变动利率，即由贷款人承担利率风险。由于经济适用房贷款人无法形成长期稳定的收入和支出预期，在目前社会保障体系尚不健全的情况下，中低收入家庭不敢或不能大胆使用抵押贷款，进而抑制了住房的有效需求。为此，推进住房公积金制度创新也是必然趋势。目前全国共有个人住房公积金委托贷款资产1300多亿元，今后还将不断增加，如何加强管理、保证资产质量，如何增强资产的流动性，必须深入进行研究。另外，“低存低贷”是公积金制度的政策优势，但目前商业银行自营性个人贷款发放总额远远高于公积金贷款总额，如何通过住房公积金制度创新，提高个人住房公积金委托贷款使用效率，使之真正为中低收入家庭解决住房问题服务，还需进一步研究。切实建立支持中低收入居民购房的抵押贷款担保制度刻不容缓，美国政府为支持中低收入居民购房建立了完善的抵押贷款担保制度，1934年创立了联邦住宅管理局（FHA），为低收入家庭提供抵押贷款保险保证，这些经验我国可以借鉴运用。

4结语

为此，应对现行中低收入家庭住房政策进行调整，扩大现有廉租房政策目对象范围，以保障更多社会低收入家庭的基本住房需要。调整经济适用房政策，在更加封闭的群体范围内实行经济适用房政策。改革和创新政策执行组织，依托市场解决低收入家庭住房问题，完善和改革住房公积金制度，把住房公积金作为中低收入家庭住房政策的基础平台，满足政策的融资需要、征信需要和调控需要。并应立法保障公民住房权利，在法律框架内进行住房政策的调整，避免政策的随意性和盲目性，以使中低收入家庭住房政策更具针对性、更系统和更适应社会主义市场经济体制要求。

参考文献

1彭开丽，李红波.和谐社会视角下的房地产调控政策解析[J].商业时代，2006（21）

2周江．关于进一步完善我国住房保障制度的政策建议[J].中国房地信息，2006（8）

3黄征学．经济适用房的政策效应分析[J].经济科学，2004（3）

4张泰峰，EricReader.公共政策分析[M].郑州：郑州大学出版社，2004

第8篇：住房公积金减免政策范文

近年来社会舆论对当前城市经济适用房政策的质疑，大致有以下几方面：建设标准不统一，供给失衡；中低收入者界定失效，公正性匮乏；制度成本过高，保障性缺失；运作模式不完善，产权不清晰；监管无序、审核不力、分配不公。从上述问题可知，已暴露了现行经济适用房政策的各种缺陷。研究表明，无论是在决策还是具体实行环节，政府有关部门和社会对经济适用房政策的初衷缺乏准确把握，实施方案和执行过程存在混乱。

2从公共政策角度审视现行“经济适用房政策”

公共政策是政府依据特定时期的目标，对社会公共利益进行选择、综合、分配和落实的过程中所制定的行为准则。政策本身所反映的利益关系，是通过社会问题表现出来的，分配利益，满足一部分利益群体的合理要求是十分重要的，但更重要的是这些利益群体能否按照政府的预定目标获得应有的利益。这不仅是相关的利益群众关心的事，更应该是政府关心的事。这就要求我们在对政府现行“经济适用房政策”做评议之前,要把作为公共政策的城市住房保障“置于广阔的社会背景和理论背景中进行分析和解释”，“既要注重对客观事实的了解，也要清楚政策本身价值取向和政策目标”。

公共政策的客体是公共政策的制定与实施所要改变的状态，这种客体就是作为政策问题的社会公共问题。当然，不是所有的问题都可以成为社会问题，也并不是所有的社会问题都可以成为社会公共问题，这里有一个从问题到公共政策问题的系列界定和过渡的链条。笔者认为，无论是从世界各国政府制定中低收入家庭住房政策的背景来看，还是从公共政策本身要解决的问题来看，中低收入家庭的住房困难问题是社会问题，而非经济问题。依据初次分配追求效率，再分配追求公平的原则，在市场经济中，城市住房保障制度作为公共政策的作用应主要体现在缩小贫富差距上，为社会中的弱势群体提供住房保障，以维护社会稳定和增进社会公平。依我国现有的经济发展水平来看，也只能是“低水平”、“基本”的保障，“安居”只能保障中低收入群体“人人有房住”，而非“人人有房产”。

笔者认为，现行城市住房供给制度的政策存在一定的误区，其定位、目的及目标都与公共政策的原则相违背。因此，国家在房地产发展战略上显露出调整姿态，从产业政策向公共政策回归，房地产要从过度市场化向社会保障属性倾斜。

2.1政策定位不够科学，与实际有差距

经济适用住房作为国家住房供应体系的主体政策定位源于政府“居者有其屋”的指导思想，即长期以来政府一直把居民拥有自己的住房看作是一种使命。笔者认为，“居者有其屋”的实质是让百姓都能安居乐业，并不一定要求家家都有自己的房产。由此看来，现行经济适用房政策应定位在“社会基本保障”原则，也就是“居者有屋居”思想。即使在美国，仍有1/3的人租房而居，并不是户户都有自己的房产。我国的中低收入者数量庞大，地方政府财力无以支持大规模的开发经济适用住房。而且经济适用住房占用的土地是划拨用地，免交土地出让金，而土地出让金又是地方政府财政收入的重要来源。因此，地方政府缺乏经济动力去推动经济适用住房的开发，甚至在变相地抵制开发，即使那一小部分用于经济适用房开发的土地，也多处于偏远地段，而且配套很不完善。从2004年我国商品住宅的投资结构看，经济适用房投资比重持续下降，由2003年的6.13％下降至4.61％，为1998年以来最低，近5年间减少了6个百分点。显然，经济适用房政策定位本身就存在问题。

2.2政策的目标对象宽泛，效果不佳

首先，现行经济适用房政策的目标对象是占城市总人口比例绝大多数的中低收入群体，但实际上大部分受益对象却是那些非保障对象的高收入群体，偏离了弱势群体这一住房保障政策目标对象范畴。另外，住房保障政策针对城市中低收入群体，而现行经济适用房政策的对象却只是具有本城市户口的城市居民，从而忽视了城市外来人口已成为城市弱势群体主体的这一实际，给外来人口又增设了一项歧视性政策；更值得商榷的是，当我们把政策对象定位在“包括”城市外来人口在内的城市弱势群体上时，会发现这一目标群体规模依然相当庞大，而为这一群体提供有“产权”的经济适用房的成本无疑是巨大的，城市的土地资源和公共财政能力不能够承受。实际来看，中低收入家庭住房问题更多是对社会公平的要求，是对政府社会责任的要求。

可见，从公共政策角度来看，把现行的经济适用房划入住房保障制度体系看待既不科学，也不切实际。现行的经济适用房政策实行的结果，是政府在以不可持续的“高成本、高福利”办法，为低收入群体提供着公共财政补贴，是不具保障性的、荒谬的。这一政策的继续实行只会让城市财政陷入“福利困境”，更加剧了社会资源占有的不公。这就要求我们必须对这一政策进行重新审视，为解决城市弱势群体的住房问题寻求更利于实现社会公平的住房保障模式。

3城市中低收入群体住房供给思路调整

在住房保障体系建设中，必须考虑如何促进资源、社会群体利益的社会整合。实现城市住房保障制度的社会整合，需保证其自身规定及其运行时的公正与公平性，把中低收入群体的价值目标和利益目标在整个社会的范围内协调起来，建立与社会发展水平相适应的、适度的住房保障体系。

3.1规避界定中低收入者的失效行为，继续加强政府援助和监督

应坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜，分别决策”的原则，按照各地中低收入者扣除物价涨幅的实际可支配收入制定不同的标准。政府应将中低收入群体的住房视作一个社会和政治问题，加大对经济适用房的投入。长期以来我国一直关注住房的私有化和市场化，并没有重视建立和完善住房的社会保障体系，特别是对住房弱势群体的关注和扶持仍然不够，对需要政府援助的群体，可以通过进一步完善住房公积金和住房抵押贷款制度，同时出台一些优惠措施，如购房税收减免，租房给予政府补贴的方式给予援助，对最低收入或没有收入的居民，按照年龄、收入、生理等不同的条件，建立申报审批制度，逐步解决住房问题。在经济适用房的推广过程中，政府起着决定性的作用，只有使政府的公共资金真正用在实处，弱势群体的住房保障才能真正得到实现，这个环节将是对政府的巨大考验，同时，政府还应该加强对出售部门的管理以减少不规范行为的出现。

3.2创新经济适用房运作模式，完善中低收入者住房供应

经济适用房现有的运作模式存在方方面面的问题，只有不断创新其运作模式，包括土地利用、开发、销售、及退出等几个环节，才能丰富中低收入者供应体系。

土地利用模式，经济适用房的开发应采取土地批租的完全市场化和土地年租制。土地批租的完全市场化指取消划拨土地，经济适用房通过土地市场获取土地。对于购买经济适用房的购房者，政府可以根据购买者的具体情况来决定土地年租费的减免幅度，达到住房保障的目的。开发模式，经济适用房的开发应采取公开招标和捆绑开发的模式。当前经济适用房的开发大部分是以小区的形式，由于经济适用房购房者是低收入者，因此，这些小区很容易形成贫民区。所谓捆绑开发，即住宅开发商在申请项目立项审批时，政府应要求其在项目中首先开发一批质量合格、配套完善的中低价位经济适用房用于出租和出售，然后才能进行其他类型住宅的开发。销售模式，经济适用房的销售不应掌握在开发商的手中。政府应当成立专门的住房保障协会，受政府和民众的监督来进行经济适用房购房者的资格审查和销售。退出机制，住房保障协会应每两年对经济适用房的购房者和租户的收入进行审查，对于收入水平超过政府保障规定的购房者，不再减免土地年租费。政府对经济适用房的出售应采取优惠政策，如减免交易税费等，并可享有优先购买权，以鼓励那些不再需要经济适用房的住户退出。对于不再符合资格的租户，住房保障协会应取消其租房资格。3.3积极开拓二手房市场，丰富住房保障体系

二手房是许多发达国家和地区住房供应的主体。目前我国由于住房货币化改革起步较晚，政府对二手房市场的关注不够，绝大多数城市二手房市场还处于起步阶段。而政府通过规范住房租赁市场把二手房市场搞活，一方面可增加中低价位住房的供应，能够满足部分城市中低收入群体(包括外来人口)的住房需求，分担城市住房保障制度的压力。另一方面可降低住房空置率，最大限度地利用不可再生的土地资源。通过建立二手房市场可解决中等及偏低收入者的住房问题。在国外，二手房上市的交易量是一手房交易量的5～6倍。但我国由于制度上的种种限制之外（没有产权证、单位回购等），中介服务滞后、欺诈盛行、政府市场管理无作为使二手房市场在我国没有发展起来。这就使不同收入者大量涌入一手房市场，推动一手房市场价格飙升。二手房和租赁房与政府推出的经济适用住房有许多互补之处，甚至某些二手房具有一定的优势。而且在一个成熟的住宅市场中，一般存在着一个完善的“过滤”体系:高收入者购买新建的商品住宅，腾出的住宅被次高收入群体买走;次高收入群体的原有住宅又转移给下一层收入群体;最终使低收入者拥有可以支付的住房。因此并非所有的家庭都要盯着新建的商品住宅，二手房的流通能够在很大程度上缓解居民对低价位住房的需求压力，而目前中国还没有这样一个过滤体系。

3.4加强廉租房建设，不断推进社会公平

根据我国城市中低收入群体的社会特征、经济状况和住房现状，以及城市住房供应体系现状，制定相应鼓励政策，发展廉租房，扩大廉租房的供应范围，是目前解决城市中低收入群体住房问题的重要补充。与经济适用房相比，同等的公共资源可解决更多政策对象的居住问题，以减轻政府负担；其次，政策对象是低收入群体，并能有效地防止高收入者的“投资”和占用行为；再次，有利于“准入”、“退出”机制的建立，特别是退出机制的实施，利于提高资源的利用率，节约土地资源，克服经济适用房的其他各种弊端和产权遗留等问题。对城市低收入群体来说，住房并非其“生活需求”的全部，政府以公共资源在“住房”上的投入过高势必使“社会保障”变味，影响其未来的生活与发展，廉租房无疑是改善其居住和生存环境的最佳选择。在财政能力和土地资源有限的条件下，政府也只有以相对节省公共支出和土地资源的廉租房建设为主，才能更有效推进社会公平、维持城市住房保障制度的持续发展。目前虽然从各地推行的廉租房经验看，货币化分配方式要强于实物配租方式。但由于现在城市住房供应相对不足，以货币化分配方式不利于中低收入群体住房的获取，而只能先以实物配租为主，不断扩大可利用房源，当住房数量达到一定程度后，逐步转向以货币化分配方式为主。

3.5创新金融工具，加大住房金融支持

中低收入群体购买力差，通常要借助于金融机构的帮助才能买得起政府提供的经济适用房，因此，住房金融必然在其中扮演重要角色。但我国目前提供的抵押贷款不分贷款对象本身的经济实力（买别墅的和买经济适用房的贷款利率相同）且实行变动利率，即由贷款人承担利率风险。由于经济适用房贷款人无法形成长期稳定的收入和支出预期，在目前社会保障体系尚不健全的情况下，中低收入家庭不敢或不能大胆使用抵押贷款，进而抑制了住房的有效需求。为此，推进住房公积金制度创新也是必然趋势。目前全国共有个人住房公积金委托贷款资产1300多亿元，今后还将不断增加，如何加强管理、保证资产质量，如何增强资产的流动性，必须深入进行研究。另外，“低存低贷”是公积金制度的政策优势，但目前商业银行自营性个人贷款发放总额远远高于公积金贷款总额，如何通过住房公积金制度创新，提高个人住房公积金委托贷款使用效率，使之真正为中低收入家庭解决住房问题服务，还需进一步研究。切实建立支持中低收入居民购房的抵押贷款担保制度刻不容缓，美国政府为支持中低收入居民购房建立了完善的抵押贷款担保制度，1934年创立了联邦住宅管理局（FHA），为低收入家庭提供抵押贷款保险保证，这些经验我国可以借鉴运用。

4结语

为此，应对现行中低收入家庭住房政策进行调整，扩大现有廉租房政策目对象范围，以保障更多社会低收入家庭的基本住房需要。调整经济适用房政策，在更加封闭的群体范围内实行经济适用房政策。改革和创新政策执行组织，依托市场解决低收入家庭住房问题，完善和改革住房公积金制度，把住房公积金作为中低收入家庭住房政策的基础平台，满足政策的融资需要、征信需要和调控需要。并应立法保障公民住房权利，在法律框架内进行住房政策的调整，避免政策的随意性和盲目性，以使中低收入家庭住房政策更具针对性、更系统和更适应社会主义市场经济体制要求。

参考文献

1彭开丽，李红波.和谐社会视角下的房地产调控政策解析[J].商业时代，2006（21）

2周江．关于进一步完善我国住房保障制度的政策建议[J].中国房地信息，2006（8）

3黄征学．经济适用房的政策效应分析[J].经济科学，2004（3）

4张泰峰，EricReader.公共政策分析[M].郑州：郑州大学出版社，2004

5中国社科院.2005年房地产蓝皮书:中国房地产发展报告[M].北京:社会科学文献出版社，2005

6南灵，崔亮．经济适用房制度存在的问题及模式探讨[J].商业时代，2006（16）

第9篇：住房公积金减免政策范文

一、我国保障房现状概述

20世纪80年代开始，我国进行了住房体制改革，由原来的福利分房逐渐转变为了住房商品化，从原来的住房实物分配演变成了住房分配货币化，逐步将住房市场引入了市场经济的轨道。但是，同时也带来了中低收入者群体购房难的现象。1998年，政府提出“建立由商品房、经济适用房、廉租房构成的多层次住房供应体系”。2008年，国务院下发《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出要加大保障性住房建设力度。“十一五”时期、“十二五”时期保障性住房建设力度持续加大。

二、存在问题

（一）国家建设为主

在我国，经济适用房等销售型保障房主要采取以现房的销售进行分配，比以期房为主的普通商品房资金周转率慢。而公租房和廉租房是租赁型保障房，只租不售，投资回收期一般超过十年，资金回报率仅仅与存款利率水平相当，这远低于银行同期贷款基准利率，使开发商面临风险高、回报低、贷款难的窘境。因此难以吸引市场参与到保障房，尤其是租赁型保障房的建设中来。

（二）融资渠道单一

实际上，保障房的融资主体只有一个，就是各级地方政府，很少有市场资金的参与。而土地出让金收益、住房公积金收益本身就具有不稳定性。另外，有调查显示，各省土地出让收益资金往往提取不足，加之，国家一直在加大对于房地产业的调控力度，而且保障房也要占用一部分土地，所以会更加减少土地的出让收益。其实，最根本点在于投资保障性住房获利较少，租金回报率仅与银行存款利率水平相当，政府层面也缺乏融资建设的动力。

（三）税收减免缺乏有效性

关于税收减免的优惠，我国出台了《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）。提出开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。

但是，可以看出，以上的税收减免只能获得少量的资金回流，而且资金回流的周期较长，有些如营业税、房产税是在出租给承租人之后才会免税，难以满足初期开发商所需的投入资金。

三、美国租赁型保障房激励政策

（一）LIHTC简介

20世纪80年代以前，租赁型保障房的建设成本基本上由联邦政府负担，设计开发也基本由政府投资的企业负责，几乎没有任何鼓励保障房建设的金融激励政策。1986年税法改革从根本上改变了租赁型保障房的筹融资模式，保障性住房建设从原来的政府主导逐渐转向了市场主导的发展方式。

LIHTC是针对开发商制定的税收抵免计划。开发商投资建设保障性住房，且按一定比例一定租金出租给中低收入人群居住，那么就可获得10年的税收抵免。抵免额按其除土地购置费外的建造成本确定。而且，税收抵免额会根据每年的通货膨胀率进行调整以确定最终数额。每年的可抵免的系数分为9%和4%。9%的税收抵免意味着10年就会返还所有相当于租赁型保障房建造成本的90%，如果考虑到资金成本，那么这部分返还就相当于政府补贴了70%的建造成本。4%的税收抵免是针对有50%以上可抵免项目是通过发行免税证券方式融资实现的，税收返还比例就变为4%。

联邦税务局统筹税收抵免分配计划，根据一定比例下达各州，并负责各州之间的调配。州住房信贷管理局审核开发商的资质，对于符合条件的给予相应的税收抵免。

（二）LIHTC的联动作用

对于开发商来说，最难解决的问题是开发阶段资金投入问题，启动资金短缺导致开发商对保障房的建设望而却步。而政府的税收抵免只能抵税，并不能以现金形式返还，税收抵免是直接抵免税额，这就导致随着开发规模的扩大，税收抵免额可能要大于企业自身应纳税额。

就此情况，美国创造了一种将税收返还证券化的投资模式。即将政府的税收抵免进行证券化，投资者购买股票，获得对价的税收抵免权利。或者开发商与投资者直接成立一家公司，投资者以股权出资换取税收抵免金额。由于税收抵免的提供方为国家，投资者相当于购买国债，因而具有信誉好、安全、稳定、风险小的特点。对于投资者来说，这不失为一种具有吸引力的投资方式。另一方面，对于开发商来说，以股权方式融资，获取权益性融资，相比于债券融资，其资本结构的优势显著，信贷能力提高，有利于其获取银行贷款。

（三）效果

经过20多年的发展和完善，LIHTC已成为推动美国保障性住房建设的最重要力量。它调动了整个市场的力量，鼓励私人部门投资建设，有效扩大了低收入家庭住房的供给。这项政策实施以来，发展演变速度很快。据统计，在全国范围内，1995～2010年间，美国平均每年完成保障性住房项目1500个，累计完成项目2.4万个，合180多万个住房单元。这种以间接的税收抵免方式激励开发商，鼓励投资者，提高保障性住房供应的方式卓有成效。

四、对我国的借鉴

（一）注重市场的力量

十八届三中全会提出：“经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。”在改革开放三十多年来，我国逐渐认识到政府作用的局限性，正确认识政府和市场二者的功能和各自的长处，对于经济体制改革具有重大而深远的意义。在保障性住房的建设中也是如此，美国LIHTC模式正是借助市场上的资金支持和金融证券

市场强大的融资力量。对于我国也是如此，转变筹资模式，发挥市场力量，从根本上解决资金缺口问题。

（二）以政策调动市场

一个高效的政策的影响范围不应仅仅局限于它所直接作用的某个单一的领域，而是应当牵一发而动全身，对整个市场产生良性的作用。美国LIHTC对于低收入者住房税收抵免政策就是一个绝佳范例。因为它成功将财税政策延伸到金融市场，解决了租赁型保障房融资难的问题，调动了开发商、投资人多方的积极性，缓解了政府财政压力。政策的出台并不是目的，出台后能否有效调动市场力量，调动多方积极性，形成一个可持续的良性循环才是其真正的目的。而我国无论是关于税收减免、还是财政补贴，均未能形成放大的效应，对市场的调动不足。且多半是针对租房者制定的，应加强对于私人部门开发商有效的激励政策。