住房保障政策论文精选(九篇)

第1篇：住房保障政策论文范文

Key words： public housing；policy performance；evaluate

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）18-0031-03

0 引言

住房货币化改革以来，住房泡沫和市场失灵程度愈发严重，越来越多的城镇低收入家庭无力支付商品性住房，住房问题日益突出。住房保障政策作为保障中低收入阶层居住权利的一项社会保障政策不断发展完善，各地积极参与住房保障建设目标任务的实施，投入大量的资金和人力。然而，住房保障的预期目标却并没有很好地实现，很多城市住房市场仍然存在很严重的市场失灵，住房市场整体价格飙升，普通居民依然无力负担商品住房。一方面是住房保障建设大张旗鼓的推进，另一方面却是分配、退出等并不完善的政策体制和依然严峻的住房问题。因此，有必要对地方政府住房保障政策进行客观有效的绩效评价，从而实现政策的不断调整与反馈，不断完善政策体系，实现住房保障目标，体现政策价值[1]。

住房保障政策绩效评价就是评价主体依据一定的评价标准和程序，对住房保障政策制定、政策过程和政策结果做出评价，目的在于取得相关的信息，作为政策调整、改进的依据。本文试图建立评价指标体系，探索适宜的绩效评价方法，为住房保障政策的评价和调整提供一定的理论依据。

1 住房保障政策绩效评价维度及指标体系的构建

在借鉴政府绩效评价的3E原则以及住房保障政策目标的基础上，构建包括公平性、效率性和效果性三个维度的政策绩效评价指标体系。

1.1 公平性

公平性是指公众是否得到平等的公共服务，可测度住房保障政策是否为中低收入者提供安居的机会[2]。主要指无力负担商品房的人群均有同等的机会获得保障性住房，即被纳入住房保障范围。

可用覆盖度指标衡量，即住房保障政策涵盖的保障对象对应保人群的覆盖程度如何，即当地住房保障政策中规定的居民收入准入标准与理论值之间的比值。理论值的确定运用住房可支付能力的计算公式推算得出。由于租售情况的可支付能力计算方法不同，因此，把覆盖度指标分为配租型覆盖度和配售型覆盖度两个具体指标。

1.2 效率性

在政策评价领域，效率性主要指政策执行效率，由于住房保障的根本目标是弥补市场失灵，因而效率性指标可以由市场失灵的弥补效率来衡量。可测度政策调整是否具有效率。市场失灵主要表现为商品房覆盖面与保障房覆盖面不能有效搭接，两者之间有夹心层的存在，因此，本文把市场失灵程度的大小界定为夹心层的人数。市场失灵修正度则指，当年度市场失灵程度较上一年的变化情况，即夹心层人数较上年一年的变化情况。包括配租型市场失灵修正度和配售型市场失修正度两个具体指标。

1.3 效果性

是指政策目标的实现程度或产生的社会影响。可测度住房保障政策在多大程度上实现了预期目标。住房保障政策可以调节收入分配、调节住房市场。因而，效果性指标可以用市场的变化情况以及居民收入差距的变动情况来衡量，具体来说包括房价收入比变化率、房价增长率与GDP增长率之比、基尼系数变化率三个指标。（表1）

2 住房保障政策绩效评价的实证研究

本文选择南京、无锡、扬州三个城市对住房保障政策绩效进行实证分析。从三个城市住房保障政策的综合绩效评价值、各分项绩效评价值和单项绩效评价值的分析比较，得出政策实施的结论与建议。

2.1 评价指标原始值

实证分析的数据来源于：2013年各地统计公报、南京市住建委、无锡市住房保障和房产管理局、扬州市住房保障网站公布的信息。（表2）

2.2 权重计算

根据评价指标体系的特点，采取熵值赋权法确定评价指标权重。熵权法根据各指标的变异程度，利用信息熵计算出各指标的熵权，再通过熵权对各指标的权重进行修正，从而得到较为客观的指标权重[3]。（表3）

2.3 评价值的计算

本文采用综合指数法对住房保障政策绩效进行综合评价。综合指数评估法是根据指数分析的基本原理，在确定各指标权数后加权算指数公式，是对评价对象进行综合评价分析的一种方法。计算公式如下：

A=■？姿i×Rj（x）

其中：A为指标的评价指数；

？姿i为各指标相对于总体目标的权重；

Rj为单项指标评价的标准值。

采用综合指数评价法，可以计算出单项指标评价值和综合指数评价值，见表4、表5。

3 住房保障政策绩效评价结论与对策

3.1 综合绩效评价结论

三个城市的综合绩效指数中的三个分项绩效指数的贡献率各不相同。其中无锡市的综合绩效指数最高，所以分项绩效指数也较为明显，公平性绩效指数和效果性绩效指数齐头并驱，效率性绩效指数最高；扬州市的效果性绩效指数贡献值较高、公平性绩效指数次之，但是效率性绩效指数明显较低；南京市由于其综合绩效指数最低，所以分项绩效指数相对较低，但是其中较为突出的是效率性绩效指数，而公平性绩效指数比较低。（图1）

3.2 单项绩效评价结论

单位绩效评价是通过比较三个城市各个指标的评价值，来全面认识各个指标对地方政府住房保障绩效作用的差异性，三个城市地方政府住房保障各单位指标绩效评价指数占比如图2所示。

3.3 公平性绩效评价指标的分析与对策

就三个城市的比较来看，扬州市最高、无锡次之、南京最低。无锡市配租配售保障房覆盖度均超过1，即实际配租配售线均超过了合理配租配售线，虽然无锡覆盖度指数最高，但也存在浪费资源的现象、增加了地方政府的财政负担，故无锡市应下调配租配售线；扬州市配租覆盖度较高，很接近于合理值1，但是配售覆盖度略低，故扬州市应扩大配售型保障房的覆盖对象，把更多买不起房的人纳入到住房保障政策对象体系中；南京覆盖度指数低主要是由于配售型保障房的覆盖度太低造成的，根据实证分析的测算，南京市2013年合理配售线为4823，而实际配售线为1513，存在很大的保障缺口。

3.4 效率性绩效评价指标的分析与对策

效率性绩效指数差异最为明显，其中无锡市最高、南京次之、扬州最低。无锡市住房市场比较健康，2012年、2013年的住房保障政策均把所有无法支付商品住房的人群全部纳入保障范围，故无锡住房市场和保障房完美衔接，不存在夹心层，因而市场失灵的修正度最高。扬州和南京住房市场和保障房政策对象之间均存在夹心层，2013年的住房保障政策中，南京对市场失灵人群的弥补程度大于扬州市的政策，故扬州市的市场失灵修正度最低，即效率性指数最低。

3.5 效果性绩效评价指标的分析与对策

从图1中，可以看出扬州市最高、南京市略大于无锡市。在公平性与效率性绩效并不是特别明显的情况下，扬州市的效果性绩效远远高于其他两个城市。说明住房保障政策效果并不是与公平性绩效、效率性绩效特别相关，这表明政策效果具有一定的滞后性。为了提高住房保障政策的效果性，应该从保障对象入手，合理设计户型、面积、安排建设地段，有针对性的开发建设，提高政策效果。

第2篇：住房保障政策论文范文

关键词：外来务工人员；福利分析框架；住房福利；分配公平；供给

中图分类号：D9文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.072

1问题的提出

经过多年的不断探索和完善，我国已初步形成了以经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等为主的政策性住房体系。但通过对各政策性住房在法律界定与申请资格上的分析，我们发现限价商品住房供应对象为中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及可能有些地区会有市政府规定的一些家庭可以购买；经济适用房与廉租住房的供应对象明确规定应是具有本地城镇户籍的居民才能购买；而就公共租赁房来说，2012年住房和城乡建设部令第11号条文公布的《公共租赁住房管理办法》中提出“公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房”。由此，可了解仅有公共租赁住房明确了保障的对象包括外来务工人员，其保障范围不受户籍的限制。然而小部分的公共租赁住房根本保障不了大量外来务工人员的住房需求，2000年第五次全国人口普查资料表明我国省内跨县、市区和跨省的流动人口合计达7875.65万，其中跨省的流动人口达4241.86万，占53.86%；据第六次人口普查显示，我国流动人口数量达到2.2亿人，占总人口的近20%。面对数量巨大的、每年还在不断增加的外来务工人员，政府在2014年调整政策，出台了两房并轨制度，将廉租房纳入公共租赁住房统一管理。这项政策的调整是否给数量庞大的外来务工人员带来了福音，两房并轨后外来务工人员的住房福利保障有什么变化，公共租赁住房保障又有怎样的举措保障外来务工人员住房权利、这种住房保障的方式合理性如何等这些问题是要着重探索的。本文通过适当利用吉尔伯特福利政策的分析框架，以期得到问题的合理答案。

根据问卷调查的可操作化定义，按外来务工人员的收入、学历、身份等个人基本状况特征界定本文所要研究的外来务工人员为没有一技之长、学历低、从事被看作卑微的工作、收入也较低的外来务工人员，他们大多来自偏远的山区或农村地区。这类的外来务工人员由于没有技术、靠体力劳动获得收入等原因，处于弱势地位，并不能够在城市获得一个好的生存环境，他们一般生活在租金便宜，人口拥挤，卫生条件差的聚居区，甚至携子女一起拥挤在一间破旧的房间里，急需改善住房条件。

吉尔伯特分析框架的意义在于能够使一项政策清晰明了地展现在眼前，将一个复杂且空泛的政策进行有效的解释与阐述，这种有效的解释和阐述包括提取出政策最基本的元素，发现政策实施的真正意图。吉尔伯特分析框架包括四个分析维度，即福利分配的基础是什么（who），供给需要了解社会供给的分配形态也即被输送的福利种类是什么（what），输送则要弄清这些供给的输送策略是什么（how），财务是指资金提供方式（how）。其四个维度的良性发展趋势为：从选择性到普遍性；从不确定、有限到具体、多样化；从公共的及与收入维持相关的到公共的、私人的和独立的；从无限制的类别补助到固定数量的整笔拨款。

将本文所研究的问题利用吉尔伯特福利分析框架进一步剖析，即译为外来务工人员住房福利保障公平性如何；住房保障程度是否有所提高。围绕以上问题，本文将从吉尔伯特福利分析框架中关于社会分配的基础以及社会福利的供给类型这两个维度上进行分析，有利于将较复杂且空泛的政策以清晰明了的方式呈现出来，进行有效的解释与阐述。

2文献综述

纵观我国外来务工人员住房保障问题的研究，对于外来务工人员有关住房的研究从2006年开始才出现更多的讨论与分析，此后逐渐成为学术界的热点话题。研究的方向主要有以某一市为基础的外来务工人员住房问题研究、住房政策研究、外来务工人员住房意愿研究，还有在现状调查基础上的外来务工人员住房现状分析。

2.1以某一市为基础的外来务工人员住房问题研究

赖陶在《厦门市外来务工人员住房问题研究》中指出了厦门市外来务工人员的一系列住房问题，提出结合国内外有效经验做法与厦门实际，有效解决外来务工人员的住房问题。赖陶提出的对策包括扩大厦门保障性住房政策的覆盖面、建设外来务工人员集中居住区以及规范外来务工人员住房租赁市场等。李志远总结了我国廉租房与公共租赁房统建后郑州市新政策各个环节贯彻实施的情况，总结了不少问题，保障房覆盖率偏低，公租房供需失衡等，又结合郑州市实情和国内外经验，提出了具体的政策建议，包括扩大城市住房保障规模，建立一站式综合服务平台等。

2.2有关外来务工人员的住房制度与政策研究

外来务工住房保障制度建设是近年来研究的方向之一，毛颖以城镇外来务工人员为研究对象，分析总结了我国公租房政策制定与政策实施过程中的问题，提出政府应最大限度降低二元户籍制度的负面影响，从政策层面更大程度上规范公租房租配。杨洋运用公共产品理论和政府职能理论，更多地强调昆明市外来务工人员住房保障政策完善与实施过程中政府的作用。李晓认为我国城市外来务工人员住房保障机制建设严重受到我国严格的户籍制度和相关的体制的限制。

2.3外来务工人员住房保障意愿研究

吴翔华、虞敏敏与左龙以南京市实证调研为基础，运用多分类Logistic回归分析外来务工人员住房保障意愿的影响因素，更多的关注点在住房保障资格的审核方法制定与新生代外来务工人员住房保障问题上。左龙通过实地调研归纳分析，剖析外来务工人员住房需求特征，对外来务工人员住房保障意愿进行定量分析，提出外来务工人员住房的市民化需求。

综上所述，我国关于外来务工人员住房保障研究主要集中在住房保障的问题、运行机制、针对住房保障政策的评价以及外来务工人员住房保障意愿这几个领域为本文有关于外来务工人员住房福利保障的研究提供了很好的思路，但很少涉及到公共租赁房与廉租房并轨之后外来务工人员住房保障政策的变化，城镇最新住房福利保障政策的出台对外来务工人员的住房问题有什么样的影响是本文侧重讨论的问题。本文的另一个突出之处是将吉尔伯特福利分析框架运用到住房福利保障政策中，以求通过一个简单明了的框架使住房保障新政策实施后的变化清晰的呈现出来。

3外来务工人员住房福利探讨

3.1福利分配的公平性体现

外来务工人员的住房保障仅限于公共租赁房的申请居住，外来务工人员作为城市中住房“夹心层”群体之一，一直存在住房困难问题。

我国住房保障从1991年国务院颁布的有关意见开始，以保障城镇住房困难居民为主，直到2010年住建部等联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式，提高了城镇中住房保障的覆盖范围，是合理应对大中城市中房价过高的重要措施，为急需改善住房条件的外来务工人员带来了福音，已能够使部分外来务工人员的住房得到保障，跨出了我国城市保证外来务工人员住房福利公平性的第一步。但在这一意见中规定“有条件的地区可以将有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围”。实质上这一规定将进入城市不久，还没有找到稳定职业的，而此时最需要有落脚之地的大量的外来务工人员拒之门外，有条件的地区这一模糊划定，也可能会成为地方政府拒绝给外来务工人员住房保障的借口。

2012年《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》决定将廉租房与公共租赁房统一规划与管理，廉租住房将并入公共租赁住房，合并后统称公共租赁住房，并轨后的投资力度与保障力度都不会减少。这也就意味着外来务工人员将会有更多的申请房源，有更好的居住条件，与本地居民享受同等的社区服务条件将会在不久后成为现实。

从苛刻的很有严厉规则限制的保障条件到较宽松的普及性的福利保障，并轨之后，原本只保障本地户籍的住房困难的廉租房划入公共租赁房，能够受保障的外来务工人员数量更多，二元隔阂在此基础上呈现淡化态势。外来务工人员住房保障，从选择性有向普及型的住房福利趋势靠近，这在吉尔伯特福利分析框架来看，是福利发展进步的态势。从这一层面上可以理解我国外来务工人员的住房保障政策在不断地完善，说明有向普及型福利跨越的趋势。

但我们从最新发文的两方并轨政策中同样看到一些缺陷，并轨后的公租房申请优先满足本市中廉租房申请有困难的居民，可以说是有变相维护本市居民利益的目的，我国外来务工人员福利政策在政策制定上实现了第二步公平性，而到从实际操作过程的公平性体现来看，不知是否将更多的公租房给了本市户籍人口还有待进一步证实。

3.2福利供给的保障程度

社会福利供给的本质是指福利的供给以怎样的形式提供给受保对象。社会福利供给的基本形式包括现金与实物，而对福利供给更细化且更准确地划分，可以再扩展为机会、服务、福利券和扣抵税额、权力，这都可作为福利替代的形式。在社会福利供给本质的基础上我们可以分析外来务工人员住房保障政策怎样保障其住房权利，保障的程度是大是小，是牢固还是脆弱都值得探讨。

住房福利是社会保障的重要组成部分，住房能够解除务工人员的后顾之忧，能够更好地为城市建设做出贡献。在对外来务工人员的住房保障中，从《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中规定申请公共租赁住房为唯一的住房保障形式，实物的保障是最初的保障形式。但有限的住房、严格的资格审查与大量住房困难的外来务工人员之间的配比悬殊，这种“砖头补贴”即实物配租的形式虽然效能高，但灵活性不强，此时针对外来务工人员的住房福利程度还是非常脆弱的。此后，政府秉承着保障公民住房权利的责任，借鉴以往住房保障经验，灵活运用保障的形式，开始将住房补贴与住房实物补贴相结合，为那些没有申请到公租房的外来务工的个人或家庭给予房租补贴，降低住房支出额度。双重保障形式开始出现，保障程度逐步加强。

两房并轨之后，为进一步提高保障对象的精准性，政府对现金配租的供给方法进一步具体化，即对于政府投资运营的公共租赁住房，政府可以根据承租人的支付能力适当减免租金；而社会投资运营的公共租赁住房，政府规定须低于市场租金租赁给承租人。同时，地方政府或用工单位可按规定对符合条件的低收入保障对象予以适当货比补贴。两方并轨后，更强调货币补贴的方式，可以让外来务工人员在住房位置、面积及价格水平上有更大的选择空间，能够弥补纯“砖头补”的住房保障度的缺陷，同时提高公共资源的使用效率，更具体化与多途径的货币补贴方法体现了比之前更牢固的保障程度。

从上文的阐述中可以看出外来务工人员的住房保护程度在不断加强、不断扩大，福利保障有具体多样化的发展趋势，同样也应该看到这种具体多样化仅体现在属于二级层次的货币补贴的各种方式上。而对于本文所研究的外来务工人员来说，他们处在城市的最底层，从事着危险低级的工作，作为城市边缘群体，几乎没有任何的话语权，从吉尔伯特分析框架来看，除了住房供给与货币补贴提高住房保障的程度之外，或许政府可以给予他们权力、机会等，将住房福利的供给以一级基础上多样化的形式保障外来务工人员的住房权利。

4问题反思

从最新的政策发展趋势来看，两房并轨后，外来务工人员有更多的机会申请住房保障，政府有更多的房源满足住房困难的外来务工人员，有机会与城镇居民享受同等居住条件，缩小隔阂空间，福利的供给除比较固定的实物分配，还灵活运用现金配租的方式。说明住房保障政策有向前发展的趋势。我们同样应当认识到福利政策的制定是以已存在的问题为研究对象，用于未来社会问题的解决，不可避免存在预估偏差的问题，政策实际操作时会遇到挫折。

一般在福利实施过程中，福利政策救助的对象并非是真正的受益，一方面我国针对流动人员福利政策相对较少，务工人员没有自我维权的意识；另一方面缺乏一套流程清晰、定位精准、考核严格的评估体系免不了福利的精准性会受到影响，而福利政策为了社会的公平正义而对边缘弱势群体的救助，既然定义为弱势群体，本就缺少抗议与追究的资本。外来务工人员住房保障实际操作过程中，福利可及性问题现阶段不可避免。可以证明的是在2014年颁发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》中提到“近年来部分地方出现了保障房与保障对象不相匹配的情况”。

除此之外，保障房小区是政府为保障住房困难者的住房需求而建的，较少考虑到居住环境，易造成保障性住房建设过程中基本配套设施的缺乏，也易造成保障性住房建成后难以持续性发展。2015年我们所做的关于无锡市商品房小区与保障房小区的调研中通过问卷发放与走访调查了解到保障房无论在居住条件还是在配套设施上都明显逊色于商品房小区。作为商品住房小区的住户，生活水平相对较高，有对生活目标的更高层次的追求，对所生活的周边环境非常重视。如无锡市太×家园属于普通商品房小区，绿化面积大，高大的树木很多，拥有人工湖；周围中小型商铺众多；设施条件方面包括公园、幼儿园、水边凉亭、室。户外健身场所。再看无锡市示范性保障房小区南×家园，住房种类包括公共租赁房、廉租房与经济适用房；绿化上只有必要的植树且面积小；周围有小商铺与菜市场；设施条件方面包括养老院、户外健身场所、室，在走访过程中发现小区内垃圾成堆无人处理，绿化地带上停放着自行车与摩托车。由于小区居民的弱势地位，他们只能选择将就现状，保障房小区居民对小区服务与小区环境的要求认为实用就好。

从中可以看出政府在对保障房小区的建设水平有待提高，希望政府更加重视住房保障对象的环境问题。

再者，不容忽视的另一个问题是现金福利支付的转移，给予外来务工人员的住房补贴实际上并没有用于住房支出，拥有住房补贴名额的大部分外来务工人员仍旧住在脏乱差的环境中。正如美国早期大力实施儿童福利政策，相当部分的财政支出用于儿童福利津贴，但这些初衷仅针对儿童的津贴由于种种原因在家庭中并没有用于儿童的成长与发展。对于已经申请了住房保障并得到住房补贴的外来务工人员而言，他们更少考虑自己，把这部分钱也省下来一并寄往老家，用于家庭支出。给予外来务工人员住房补贴的目标是帮助他们有一个基本的、正常的生活居所，如果这笔钱没有用在住房方面，根本没有达到住房保障的作用。如何将津贴用于固定的点，是在住房保障实施过程中需要进一步考虑的问题，笔者认为可以从提高外来务工人员的福利意识上入手，从吉尔伯特分析框架的福利供给角度出发，应当给予他们更多的话语权，或许可以使他们参与到与其切身利益相关的政策制定当中即，派代表出席住房保障政策制定的会议，给予其发言的机会，想要真正改变，就要听最真实的声音。

5展望

公共救助的成果目标之一就是更进一步的社会正义，必须努力把握平等、公平及适当性价值观的承诺。就公平性与社会救助而言，最根本的是政策的制定，我们相信问题最终都可通过制度创新与政策修正来解决。住房作为一项权利，并不是要使人人有住房，而是要保证人人有房住，即使是住房困难的人就住房权利来说也应该享有平等的居住权，为保障买不起房、租不起房的居民的居住权，政府作为国家的服务者，应该更好地尽责。保障外来务工人员的住房权利，不仅是帮助外来务工人员在城市有一个立足之地，而且能够提高外来务工人员自信心，产生对所在务工城市的归属感，更能让城市能够留住劳动力，维持负责任的良好形象，实现创建文明发达城市与国家的治理目标。

外来务工人员住房政策从无到有，再到两方并轨政策的出台实施，意味着未来的住房政策将会更加完善，现今外来务工人员住房保障政策并没有单独提出，对外来务工人员的住房保障规定也只有简略提及，但随着的变迁，时代的进步，户籍制度的隔阂弊端不断显现，笔者认为未来将会建立专门性的外来务工人员住房保障政策，以此更具有层次性，更具有步骤，因地制宜地解决外来务工人员的住房问题。

参考文献

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第3篇：住房保障政策论文范文

中图分类号:F293.3

一、引言

2009年3月住房和城乡建设部提出要加快公租房的建设,2010年6月住房城乡建设部等七部门联合制定了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(以下简称《指导意见》),规定了公租房建设运营管理的相关制度。国务院总理在2012年政府工作报告中指出,继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设,大力推进保障性安居工程建设,出台关于保障性安居工程建设和管理的指导意见,完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策,制定保障性住房分配、管理、退出等制度和办法。在建设规模上,中央财政安排资金1713亿元,是2010年的2.2倍,全年城镇保障性住房基本建成432万套,新开工建设1043万套。[1]

根据《指导意见》,公共租赁住房的房源主要有新建、改建、收购、长期租赁住房等方式。公租房的发展实行由省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制,即筹资责任主要由地方政府承担。而由地方财政直接拨款,将给地方财政带来沉重的经济压力,不利于地方公共事业的协调发展,同时公租房本身在经济利益上无利于地方政府,因而难以调动地方政府的积极性。因此,政府必须拓展融资渠道,创新融资机制,引入社会资金,并将公共租赁住房的投资运营和管理监督结合起来,使得公共租赁住房具备长期的可持续发展。

从宏观上来看,公租房作为一种新兴保障房模式在世界范围内才刚刚起步,相关的理论研究成果较少。但公租房在本质上属于保障性住房,关于其他种类保障性住房融资研究的文献和理论成果对于公租房融资模式研究仍然具有一定的借鉴意义。

就国外文献来看,保障性住房制度研究一直是国外学术界的研究热点,关于保障性住房的研究成果也非常丰富,主要包括以下两方面:

第一,住房政策研究。比较房屋政策理论,当尼逊(Donnison,1967)提出在经济发展的不同时期,根据政府在房屋政策中所承担责任的不同,可把房屋政策分为雏生型、社会型与全面责任型[2]。比较房屋政策是一种住房保障分类分层供应的理念和方法,对目前各国的保障性住房制度的发展和完善具有很重要的借鉴作用。住房过滤理论,斯威尼(Sweeney,1974)构建了一个比较健全的住房过滤模型[3],该模型反应了不同收入阶层与不同等级住房间的供求关系,被国外学术界广泛应用于住房政策研究。

第二,保障性住房融资模式研究。20世纪70年代美国兴起了一股金融创新的浪潮,出现了大量新的金融工具,使得保障性住房融资模式的内容和方式也随之不断创新,从而可以吸收各类资本参与保障性住房建设。其中具代表性意义的模式是资产证券化(ABS)、房地产投资信托基金(REITs)、公私合作关系(PPP),研究成果也最为丰富,Gordon H.Sellon,Deana VanNahmen[4](1988)、Grigsby,WilliamG[5 ](1990)、Noah Kofi Karley[6](2002)、Su Han Chan,John Erickson,KWang[7](2004)等学者对ABS和REITs模式进行了研究。

就国内文献来看,理论成果主要集中在以下两方面:

第一,保障性住房制度研究。在对国外发展经验总结以及对我国保障性住房建设实践反思等方面,田东海(1998)[8]、贾康(2007)、刘军刚(2007)[9]等学者做了相关研究。在保障性住房制度研究领域的其他方面,卢有杰(l996)[10]、尹中立(2005)[11]等学者针对住房的特殊属性以及政府在住房保障领域的应有责任方面做了相关研究;李辉婕(2008)[12]在住房保障水平方面做了相关研究,论述了解决中低收入阶层住房难的问题是公共租赁住房制度产生的主要原因;赵路兴、浦湛(2003)[13]等学者提出在现有的住房保障供应体系中,应增加具有保障性质的租赁型住房供应,而这种租赁住房在本质上就是公租房。

第二,保障性住房融资研究。应红(2006)[14]等学者提出在上市融资和发行债券这两种基础形式之外,还可以尝试开展房地产信托投资、资产证券化、合作建房等形式来拓宽资金来源渠道。巴曙松(2006)[15~16]指出现有的廉租房开发在融资渠道上存在财政政策不灵活、金融制度不完善以及商业化操作手段不足等问题,并预测了未来廉租房建设融资的发展趋势。任海军、谢雯婷对采用REITs模式进行廉租房融资提供了建议[17]。申悦和石建华 (2007)、雷惠和于罗华(2008)分别提出了在廉租房的建设中利用REITs融资的设想。但由于目前国内还没有设立REITs,所以比较缺乏在研究数据和实证分析方面的研究成果,对REITs的研究也都仅仅停留在定性分析阶段,研究的范围也只是局限于REITs起源、概念、运作模式、立法研究和国外发展现状的介绍,没有对其进行更深一步的定量研究。

论文旨在介绍REITs的基础上,提出一种利用REITs来进行公租房融资的新理念、新渠道,为丰富公租房融资手段、拓宽渠道提供参考一定借鉴。

第4篇：住房保障政策论文范文

关键词：住房保障；社会政策；社会基础。

我国从20世纪50年代以来起就开始在城镇中实施公共住房政策，并逐步形成了一套在社会主义公有制和计划经济条件下的城市公共住房保障模式。这种模式基本上是以低租金、福利制和实物分配为特征的。这种制度在一定程度上解决了城镇居民的住房问题，但也存在一些弊端，人为地割断了住房生产、分配、交换、消费之间的内在经济联系，不利于住房再生产各个环节的良性循环。经过20多年的改革，我国虽然通过市场配置资源的方式有效地促进了住房建设的发展，但同时也在不同程度上导致了各个群体之间住房差距的扩大。因此，政府相应制定了住房保障政策。本文着重研究探讨住房保障政策是如何地受到经济因素、政治因素、社会因素等的影响。

一、经济因素是住房保障政策的物质基础。

所谓社会政策的经济基础，首先是指一个国家（或地区）在一定时期中的经济发展水平，即生产能力或财富总量；其次是指一个国家的经济模式。从理论上看，社会政策行动需要投入大量经济资源，经济发展水平越高，所创造出来的财富越多，才能越好地支持提高在社会政策领域的投入。经济发展的基本条件差异会影响住房保障政策。例如，丹麦、挪威、瑞典用于全社会福利支出要占到国民生产总值的30%以上，而其中用于解决低收入家庭的住房保障支出，占社会福利总支出的百分之二、三十。我国一直以来都是发展中国家，尽管近年来经济发展不断加快，但由于人口基数过大，地域辽阔，我国的保障性住房支出在财政中比例较小。

经济发展模式对住房保障政策也会产生影响。一般说来，与技术密集型或资源密集型经济相比，劳动密集型经济对劳动力成本的变动更加敏感，因而对提高社会福利水平的制约更大。因此在经济全球化的环境中其社会福利水平会更多的受到劳动力成本的制约，这就对我国提高住房福利产生一定影响。

经济体制也对住房保障政策体制和运行模式产生影响。我国在计划经济体制下，社会福利制度与经济制度交织在一起，形成了“国家———企业福利模式”。例如，1998年房改之前的单位福利分房制度。而实行社会主义市场经济体制以后，社会福利体制也必须随之改革，走社会福利社会化的道路。

二、政治因素影响住房保障政策的价值取向。

从本质上讲，住房保障政策作为一种社会政策是政府或政党为了达到其社会目标而对经济与社会生活施加的干预活动，其决策和实施过程受一系列政治因素的影响。通过广泛的实施住房保障政策，首先可以有效地解决基本的民生问题，也就是居民有房住问题从而减少社会不稳定因素。

其次，通过实施住房保障政策可以缩小社会分化和社会不平等，缓解社会各阶层之间的利益冲突，从而为社会政治稳定创造必要的条件。其次，通过实施住房保障政策可以为促进经济发展和提高人民生活水平奠定重要的社会基础，从而增强政府在社会中的凝聚力，并提高民众对政府和政治制度的认可和拥护的程度。当代社会政策另一个重要的政治含义是，国家向民众提供社会福利服务的行动是基于民众基本的社会福利，是国家保护公民基本人权的重要内容。

在住房保障方面，我国有很多关于住房的法规，规定了公民在住房方面享有的基本权利和义务，而在现实的社会生活中，需要政府通过现实的住房保障政策行动来具体落实这些权利。

三、社会因素是住房保障政策制定的现实依据。

与其他公共政策相比，社会政策最大的特点之一是其直接面向广大人民群众，直接影响千家万户的生活以及社会各个群体和个人的实际利益，与家庭、社区、组织和阶级阶层关系等方面关系密切，并对社会发展和社会生活质量都有直接的影响。

首先，住房保障政策与社会阶层结构有着密切关系。社会政策是在特定的社会结构中进行的，社会阶层结构对其社会政策产生着明显的影响。在很长一段时间中，住房保障的功能一直是家庭、社区以及单位等承担的。例如，在过去计划经济体制时期的住房政策体系中，存在单位福利分房。

在现在市场经济体制中“，单位”作为住房提供的主体已经不复存在。社会阶层结构日益复杂，低收入、缺乏稳定和保障的就业使城市产生了新贫穷阶层。虽然近年来通过改革住房保障制度，增加了保障房建设，有了廉租住房、经济适用房和政策性租赁住房等，但依旧不能很好满足中低收入居民的住房需求。低收入家庭的廉租住房不宜居、经济适用房价钱偏高，这些都体现出住房保障政策制定中对社会阶层结构的把握还不到位。

其次，家庭结构和功能变迁对社会住房保障政策也产生一定影响。由于家庭结构小型化、核心化、“空巢”家庭不断增加、家庭养老等功能弱化这些趋势的出现，需要国家采取更多的住房保障社会政策行动相配合。所以，当家庭无法保障住房需求或不适于由家庭来满足这种需求的时候，就应该由政府和其他组织整体性地来制定住房保障政策以改善低收入居民无所居或住房环境不好的问题。比如，对独居、“空巢”老人等特殊群体，应该创新住房保障模式，把住房保障设置与生活服务的便利性、精神辅助等软性因素结合起来。

同时，社区是人们社会生活的共同体，它在社会政策行动中的作用体现在两个层次，一是社区自身以自治的方式向居民提供必要的服务。二是社区参与到政府的社会政策行动之中，并在其中发挥重要的作用。例如，对于社区内住房困难的低收入“、低保”家庭能早日享受到政府的廉租住房优惠政策，社区会加大工作力度，利用多渠道向社区居民做好廉租住房补贴条件、廉租住房保障对象保障标准、所要提交材料等相关政策内容的宣传，做好社区内低收入家庭和“低保”家庭的廉租住房补贴的申请和办理工作等等。社会政策的制定和实施与社会的组织化程度和社会组织方式有密切的关系。人们从组织中满足各种需要，并且人们的经济状况、社会地位以及所获得的福利保障水平等方面的情况都在不同程度上受到其所属组织的影响。因此，社区及居民的组织化程度、基层政府部门的行政能力与服务意识、公平原则，影响住房保障政策的执行效果及保障对象的主观评价。

最后，住房保障社会政策的目标之一是要促进社会发展，政府通过住房保障政策来“医治”当前存在的住房问题，通过保障房的建设和主动的干预房地产市场来协调住房问题，通过运行住房保障政策而建构和维持社会和谐发展的重要层面。另外，住房保障情况对个人和社会的生活质量有很大的影响。通过合理的公共性的住房保障行动能够促进建构一个平等、稳定、和谐的社会。

四、小结。

我国作为发展中国家，应重视发展型社会政策模式，即在维护社会公平和平等的基础上，促进经济发展，使住房保障社会政策与经济发展相协调。通过广泛的实施住房保障政策，可以有效地解决基本的民生问题，尤其是中低收入居民有房住的问题，从而消除社会不稳定因素。通过实施住房保障政策可以缩小社会分化和社会不平等，缓解社会各阶层之间的利益冲突，从而为社会稳定创造必要的条件。在住房保障方面，切实保障廉租住房、经济适用房的建设，使其能与居民需要及工薪阶层的薪资制度联系起来。同时，在住房保障政策制定上应该以社会需求为依据，考虑到阶层结构的变迁、家庭功能的变化及社区生活方式的具体情况。社会成员是否有某种需要得不到满足，或者政策执行中是否存在着某种问题，需要政策制定者加以识别和研究。所以，在政府制定和执行住房保障政策时，应全面了解政策的影响因素。

注释：

[1]孙钟炬。北欧各国如何解决低收入家庭住房问题[J].上海城市发展，2007（1）35参考文献：

[1]关信平。社会政策概论[M].北京：高等教育出版社，2007：201.

[2]李鸿翔。从经济适用房政策的实施看我国的住房保障制度[J].中国行政管理，2007，（5）。

[3]李嫣。我国城镇居民住房制度：历史变迁及改进对策[J].中州学刊，2007，（5）。

[4]周望。世界各国构建住房保障体系的基本模式和经验归纳[J].当代世界，2010（9）。

[5]赵伟，曾繁杰。我国住房保障体系的症结与改革思路[J].甘肃社会科学，2010（4）。

第5篇：住房保障政策论文范文

关键词:住房保障;治理模式;经济分析

中图分类号:F293.35 文献标识码:A 文章编号:1000-176X(2009)09-0018-04

中国住房市场的发展已经经历了一个起飞的阶段,21世纪以来,全国大中城市,无论是商品房供给数量还是商品房价格都如脱缰的野马飞速直上。近来,中国的房地产价格虽然也出现小幅调整,但居高不下的房价与相对较慢增长的居民收入之间的尖锐矛盾并未得到根本缓解。对于低收入群体或特殊人群而言,他们始终无法通过市场手段来解决自身的住房问题,因此住房保障制度是市场经济的合理补充,是为所有人创造公平竞争机会的必要手段之一。

我国是一个经济上高度分权的大国,住房保障制度建设(包括经济适用房政策、廉租房政策、住房公积金政策)也是通过地方分散实施的方式推进的。那么,这种分权化的住房保障治理模式具有哪些优势,又存在哪些问题,政策上如何应对,本文试图从经济学的角度给出一个分析框架。

一、住房保障分权治理的优势

与集权化的住房保障供给相比,分权化治理具有诸多优势。

1.住房保障的分权化治理能够更好地满足本地中低收入群体的住房需求

分权能提高公共物品的消费福利。因为地方政府比中央政府更清楚当地人们的偏好和需要,提出的住房保障政策和目标更容易得到当地人们的认可,所以与中央政府相比,地方政府在住房保障方面支出的同样数量的货币,能产生更多的住房福利。另外,分权能提高公共物品的生产效率。地方政府能以更低的成本确定基础设施建设的最佳地理位置,或是以在当地最为便宜的方式提供同样的公共服务。与集权相比,这将节省政府体系内部大量的交易成本和管理成本,也有助于激励地方政府在提供公共物品方面持续不断地进行试验和创新。

2.分权化治理有利于建立有效的住房保障进入和退出甄别机制。

住房保障制度针对的是无力在房地产市场购买商品房的中低收入困难家庭,而不是面向全体社会成员的普惠制度,因此,准确界定购买对象是实施住房保障制度得以成功的关键。但是,由于国家没有建立完善统一的个人收入金融管理机制,个人收入的实际数额很难确定。而且,由于不同地区经济发展水平的差异,个人收入高、中、低的标准也难以统一。这就直接导致了无论是经济适用房制度还是廉租房制度,都无法由中央政府制定统一的准入标准。另外,各个地区中低收入家庭的户数、居民拥有的房产、保障性住房建设用地面积、实际的需求与供给规模等信息是不同的,中央政府如要全面掌握就显得勉为其难,更何况这些信息还处于不断变动的状态之中。而地方政府在这个方面有着中央政府无可比拟的优势:无论是信息的收集、整理,还是对信息变化的追踪和反应,地方政府都比中央政府更准确,更快捷。因此,住房保障的分权型体制能够发挥地方政府对本地的信息优势,从而减少中央政府的信息成本。

3.有利于地方政府之间的竞争,刺激创新,更好地满足本地困难居民的住房需求

在分权体制下,地方政府有自己的独立利益。为了促进地方经济发展,地方政府之间在税收、财政支出、投资环境等领域展开竞争,从而难以解决保障性住房的供给效率。政府竞争不仅发生在同一级政府之间,还发生在不同等级的政府之间。水平竞争和垂直竞争都可以改进公共产品的供给效率。横向竞争提高公共服务供给效率比较容易理解,纵向竞争指的是不同层级政府之间的标尺竞争。地方政府经常被视作实验室,因为不同的地方政府可以进行不同的政策试验,不同的政策被分散实施本身就是一个信息揭示过程。两个地方政府可以相互观察对方的政策决策和政策收益来制定本地的政策。

自从中国实行财政分权以来,地方政府由于拥有了自己的经济利益而成为独立的利益主体。为了维护和扩大本地区的利益,地方政府必然在地方政府之间和地方政府与中央政府之间展开竞争。如果把保障性住房建设纳入地方政府的政绩评估机制,使满足本地困难居民的住房需求与地方政府的利益直接挂钩,就会激发地方政府在建造保障性住房方面的积极性。这种政绩评估机制还会进一步在地方政府之间形成竞争机制和创新机制,使地方政府在相互竞争中创造和选择更优的方式来达到提供住房保障的目的。

二、分权化住房保障治理存在的问题

分权化住房保障治理虽然具有很多效率优势,但在中国特有的政治经济体制下也存在某些突出的问题。

1.分权化住房保障建设与地方政府土地出让收益之间的矛盾

分权型模式使地方政府拥有自己的经济利益而成为独立的利益主体,地方政府与中央政府就存在由于利益分割而造成利益冲突的可能性。在中国现阶段,1994年的分税制改革后,中央政府加大了财政收入向中央集中的程度。这虽然加强中央宏观调控的能力,但却减少了地方政府的财政收入,从而迫使地方政府寻找其他的财源。在这种情况下,土地资源就成了地方政府增加收入的一个重要途径,某些地区土地出让金收入甚至超过地方财政预算内收入。

中央政府为了调动房地产开发企业建设保障性住房的积极性,实施了让渡部分利益的政策,减免土地出让金,同时对保障性住房的价格也进行了限制。但土地在地方财政中的重要地位导致中央与地方在住房保障方面的矛盾。为获取更多的土地出让收入,地方政府没有足够的激励将土地用于保障房建设,在进行住房建设用地的审批时必然更倾向于商品房建设。也就是说,地方政府通过扩大商品房的供给量来增加财政收入,必然会压缩有相当福利性质的经济适用房和廉租房的建造而增加商品房的供给量,从而造成保障性住房数量不足,无法满足中低收入居民居住之需,不利于中低收入人群居住状态的改善。表1反映了近年来政府出让普通商品房建设用地和经济适用房建设用地的单位面积净收益对比情况。

2.分权化住房保障建设与地方政府房地产税费收入之间的矛盾

房地产税费也是当前地方政府的主要收入来源之一,并且其重要性正日益增加(如表2所示)。商品房价格与房地产税费正相关,保障房建设规模与商品房价格负相关。因此,其他条件不变,保障房建设规模越大,政府的房地产税费收入越少,地方政府没有足够的动力来推动住房保障建设。如此,地方政府将保障性住房建设与商品房建设对立起来,导致一方面商品房价格持续走高,形成房地产泡沫和住房投资与自住比例失衡,另一方面面向中低收入阶层的保障性住房供给不足,整个住房供应体系资源配置低效率。

以上分析表明,住房福利补贴水平与迁徙弹性负相关,即迁徙弹性越大,均衡的住房福利水平越低,并且与不存在人口流动,或者中央集中分配住房福利补贴的情形相比,均衡的住房福利水平偏低。

三、政策建议

中国是一个经济上分权、政治上集权的大国,这是中国住房保障政策实施的制度背景。本文考察了中央―地方财政分权框架下住房保障治理的利与弊,并以模型证明了人口流动条件下分权化住房保障治理可能存在的低效率。对此,本文提出如下政策建议:

第一,当前中国的分税制下,土地出让收入及其相关的房地产税收收入是地方政府的主要收入来源,而且地方政府的收入与土地出让价格和房地产价格正相关,这种激励机制下地方政府大力推进保障性住房建设的积极性受到很大削弱,因此进一步改革和完善分税制,调整中央―地方财力分配,健全地方税体系,改变当前地方政府高度依赖“土地财政”的局面,才能从根本上理顺住房保障的分权治理机制。

第二,人口的跨区域流动将使得地区间竞相压低中低收入家庭的住房福利标准,出现一种“竞争到底部”(race to the bottom)的趋势。当前中国有管理的、渐进放开的户籍管理制度有助于缓解这种趋势,但无法根本消除这一趋势产生的机制,故而一定程度上的区域协调和中央协调是必要的。在政策逻辑上,中央政府应针对性地补贴人口净流入地区的住房保障建设,尤其是廉租房建设或补贴。此政策应与人口净流入地户籍制度的渐进放松相搭配,在避免住房保障福利因地区政府间分权竞争而陷入低水平均衡的同时,促进人口资源在区域间的优化配置。

第三,当流动的劳动力供给非常充裕的时候,如果某一地方的住房保障水平相对较高,便会诱使更多的潜在住房保障需求者移居此地,从而加剧本地财政支出压力,因此地方政府提供的住房保障往往低于社会最优的水平。当劳动力供给相对短缺的时候,地方政府为争夺稀缺的劳动力,就可能以住房保障水平的提高为“诱饵”从外地吸引劳动力流入本地。面对地方政府之间竞争导致的非最优住房保障水平,中央政府的协调作用、保障标准制定和监督作用便凸现出来。计划生育等人口政策将影响人口年龄结构的长期变动,进而影响到有效劳动供给,继而影响地区间竞争的策略和地方政府提供住房保障服务的激励,并且最终决定了中央政府协调角色的长期变化。

参考文献:

[1] 冯宗容.中国住房保障制度的模式选择、实施原则及对策探析[J].经济体制改革,2007,(4).

[2] 魏建,张昕鹏.市场的制度性分割:经济适用房制度的博弈分析[J].山东大学学报(哲学社会科学版),2008,(1).

[3] 孔善广.“土地财政”:地方政府增收的理与相关制度的缺陷[J].学习与实践,2007,(5).

[4] Brown,Charles C.,Wallace E.Oates.Assistance to the Poor in a Federal System[J].J.Pub.Econ.,1987,(32).

[5] Brueckner Jan K.Welfare Reform and the Race to the Bottom: Theory and Evidence[J].Southern Economic Journal,2000,(3):505-525.

第6篇：住房保障政策论文范文

关键词：公共租赁住房；价格；系统动力学

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2012年2月13日

前言

自1998年我国实施住房体制改革以来，而今已形成由廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁住房为主的住房保障体系。借鉴廉租房、经济适用房运行经验，保障性住房定价是否合理是实现保障功能的关键所在。对此，我国有关专家学者做了广泛研究，归纳起来主要有三种观点：一是宜采取“成本加成模式”，同时参考保障人群的收入水平，应当采用“封闭市场”原则，即独立于商品房市场才能有效地规制保障性住房价格；二是应当考虑三项因素，即保障对象的经济承受能力、保障性住房的合理建设成本和经营利润、保障性住房与同区域同品质的商品住房要保持合理的价格比例关系。其中，第一项为主要因素，第二、三项为兼顾因素；三是应当以商品房市场为导向，对于公共租赁住房，应当按照商品房市场租赁价格下浮10%～30%，并考虑保障对象经济承受能力、建造成本因素定价。

公共租赁住房定价即不宜单纯采用“封闭市场原则”，更不宜采用“完全市场法则”。首先，公共租赁住房价格涉及因素众多，虽然“封闭市场原则”有利于公共租赁住房监督管理，但城市商品房市场、建材市场、城市人口、城市收入水平等对公共租赁住房供应和价格具有一定的影响，不可能做到完全封闭；其次，若采用“完全市场法则”，公共租赁住房租金将随着商品房价格、建材价格等市场因素而水涨船高，根本不能解决“夹心层”人群的住房保障问题。为探索公共租赁住房价格形成机制，本文基于公共租赁住房属性，应用系统动力学原理构建其价格形成的影响因子系统，提出应当以“保障+市场信号”的原则定价。系统动力学适合研究复杂、非线性、多因素的巨型系统，在城市房地产市场已有诸多成功研究案例。公共租赁住房的价格形成正是这样一种复杂的巨型系统，受社会经济、城市人口、商品房市场、需求与供给、政策等因素影响。应用系统动力学原理研究公共租赁住房价格因子具有科学性与可行性，从而探索其合理的价格形成机制。

一、公共租赁住房概念及属性

所谓公共租赁住房是指由政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。各地供应政策不一，但均具有共同的属性：第一，其所有权归政府，具有公共产品属性；第二，目的在于保障中低收入的“夹心层”，具有住房保障属性，其租金定价应当以保障对象的收入为基准；第三，受社会经济环境、商品房市场等影响，具有半开放的市场属性。因此，其租金价格需要动态调整才能做到有效、公平保障；第四，住房保障问题以成为普遍关注的民生问题，公共租赁住房具有明显的社会属性。综上，其价格形成机制理应以保障人群的平均收入基准，否则将失去保障的意义。另外，公共租赁住房具有市场和社会属性，城市人口在变化、社会经济在发展、人们收入水平在提高、城市商品房价格也在波动，这些因素都会影响公共租赁住房价格形成。

二、公共租赁住房价格因子系统分析

（一）公共租赁住房价格因子系统。公共租赁住房具有保障属性、公共属性、社会属性、市场属性，其价格形成不能仅参考保障对象的收入水平，仅靠政府租金补贴并不能建立一个持续良性的公共租赁住房循环体系。本文根据公共租赁住房属性将其价格影响因子划分为六大子系统，如图1，即城市人口子系统、社会经济子系统、政策调控子系统、供给子系统、需求子系统、商品房市场子系统。其价格形成应当以保障为主，并兼顾其他因素，以市场信号实时动态调整。动态调整包括时序调整和地区差异调整。时序调整是指，随着时间变化，公共租赁住房供给、需求在变化，房价收入比也在变化，那么其租金价格应当以供需比为指标动态调整。地区差异调整是指，应当根据公共租赁住房地段、品质动态调整其租金价格。（图1）

（二）价格因子系统结构。价格因子系统是一个统一的整体，六大子系统之间相互联系、相互影响，从宏、微观角度作用于公共租赁住房。其作用关系是复杂的，具有直接关系或间接关系。本文基于系统动力学专业软件，以VENSIM软件构建公共租赁住房价格影响因素的系统动力学模型，以表示价格因子系统的作用关系。其因果回路图如图2所示。（图2）系统涉及20多个变量，价格因子之间既具有确定的定量关系又具有不确定的定性关系。系统构成了两个负反馈回路，两个正反馈回路。

1、公共租赁住房价格+建材价格+公共租赁住房价格，正反馈回路。表明公共租赁住房建造成本受市场因素影响，公共租赁住房价格上涨必将导致建材价格上涨，进而促涨公共租赁住房建造成本，地方政府处于财政预算的考虑应当调整公共租赁住房价格。

2、公共租赁住房价格+开发意愿+开发速率－公共租赁住房价格，负反馈回路。表明由于政策因素影响，当公共租赁住房价格上涨时，政府开发公共租赁住房的意愿就越强烈，通过提供更多的保障性住房而降低公共租赁住房价格。

3、公共租赁住房价格+建材价格+商品房房价+房价收入比+开发意愿+开发速率－公共租赁住房价格，负反馈回路。表明公共租赁住房价格导致建材价格上涨同时必将导致商品房房价上涨，而更高的收入房价比会促使政府更强烈的开发意愿，从而抑制公共租赁住房房价。

4、公共租赁住房价格－住房需求面积+供求比+开发意愿+开发速率－公共租赁住房价格，正反馈回路。表明随着公共租赁住房房价上涨会抑制部分购房需求，而政府开发意愿加大，进而抑制公共租赁住房价格。

（三）系统主要模块。城市人口子系统由人口迁入（a1）、人口迁出（a2）、人口自然增长率（a3）、总城市人口（a4）、保障性人群（a0）组成。保障性人群是指那些既无条件申请廉租房又买不起经济适用房的“夹心层”，根据各地公租房申请政策可以概算出保障性人群数量。然而，保障性人群的数量并非固定不变，将随着城市人口的迁入、迁出、社会经济水平的提高、公共租赁住房政策的变化而变化。保障性人群的收入水平与社会经济水平直接相关，是界定保障性人群的主要指标，模型中以人口调节速率（?棕fa）来表示。

?棕fa系数是社会经济子系统与城市人口子系统的链接带。实际中可以收入上涨比代替?棕fa系数。保障性人口增量为：

a0=a′*（a4+a1-a2）*a3*?棕fa （1）

其中，a′为根据现行公共租赁住房申请标准划分的公共租赁住房申请对象占城市总人口的比值。

需求子系统由住房需求面积（b0）、保障性人群（a0）、人均居住面积 （b1）构成。其中，人均居住面积将会随着经济发展、人们收入水平的不断提高而增加。公共租赁住房需求面积为：

b0=a0*b1 （2）

供给子系统由空置住房用地（c1）、商品房用地（c2）、公共租赁住房用地（c0）、其他保障性住房用地（c3）组成。将城市建设用地简化为可供保障性住房和商品房用地开发。由于土地的有限稀缺性，两种用途是相互制约的。公共租赁住房的供给源除通过新建还可以通过以下方式：其一，政府改造经济适用房；其二，空置商品房转化为公共租赁住房。我国空置商品房大量存在，我国2010年8月份统计的数据显示空置商品房1.9亿平方米。所以，加快出台空置商品房如何转换为公共租赁住房的政策研究尤显必要。公共租赁住房供给为：

c0=（c1-c2（1-?棕sg）-c3）*r （3）

其中，r为公共租赁住房容积率，不同地区各不相同，受规划政策影响。?棕sg为空置商品房转换为公共租赁住房的比率，受保障性住房政策影响。由于目前没有相关政策规定空置商品房转换为公共租赁住房的具体实施细则，为便于研究取值为0。公共租赁住房需求与供给之比是影响政府开发意愿的主要因素之一，应当作为衡量地方政府住房保障工作效益的考核指标之一。需求供给比k越大则政府开发意愿越强烈。需求供给比为：

k=b0/c0 （4）

政策子系统指规划政策、保障性住房补贴政策、房价调控政策等构成。政策子系统具有不确定性、难以量化性、多变。由于规划政策控制的容积率r是公租房供给的主要因素，因此公共租赁住房价格因子系统应重点考虑，并作为与其他子系统的链接纽带。

商品房市场子系统由商品房用地（d1）、楼面地价（d2）、利润（d3）、税金（d4）、建材价格（d5）、商品房价格（d0）组成。商品房市场子系统是一个复杂的系统，对公共租赁住房价格具有重要影响。商品房用地将直接影响公共租赁住房用地供给，房价收入比将直接影响政府开发意愿，从而影响公共租赁住房价格；另外，商品房价格也将直接影响建材价格，进而影响公共租赁住房建造成本。

d0=d1+d2+d3+d4+d5 （5）

社会经济子系统由城市GDP、固定资产投资、人均收入（e0）构成。城市经济越发达，人均收入越高，保障性人群随之调整。公共租赁住房不可能封闭与商品房市场运行，房价收入比是衡量房价是否合理的重要因素，房价收入比越高说明保障性人群缺口越大，政府应当大量提供公共租赁住房。房价收入比作为重要的价格信号，是商品房市场子系统与公共租赁住房价格联系的纽带之一。以l表示房价收入比：

l=d0/e0 （6）

三、公共租赁住房价格形成及监管机制

公共租赁住房价格即租金有多种定价模式。基于前文所述，公共租赁住房具有四大属性，其中保障属性又是其根本所在，因此公共租赁住房应以保障性人群收入水平为计价基础。为切实确保“夹心层”住房保障的实现，满足不同收入人群的住房需求，应按照收入统计为标准划分梯度租金。相关研究指出，收入中用于住房的比例为25%～30%较合理，根据这一参数可测算出公共租赁住房价格基准值p′：

p′=e0*0 （7）

其中，0为住房支出占月收入的比值。

但是，公共租赁租房价格并非简单地根据收入确定，其将会受到政策调控、房价收入比、供给需求比、区位因素（m）的影响而动态调整。公共租赁住房价格p0=p′+（k+l+m），其中（k+l+m）表示由于房价收入比、需求供给比因子及区位因素而对公共租赁住房价格的调整值，是公共租赁住房价格调整的重要市场信号。

四、结论与建议

公共租赁住房具有保障性、社会性、市场性、公共产品四大属性，其价格形成机制受价格因子系统影响，应当采用“保障+市场信号”的模式定价。本文仅从宏观角度构建了公共租赁住房价格因子系统，探讨其价格形成机制，缺乏对各因子对公租房价格影响的深入探讨。目前我国公共租赁住房保障体系尚未完善，还有诸多理论与实践问题值得深入研究，例如公共租赁住房融资模式研究、空置商品房及经济适用房转换为公共租赁住房的研究，以探索公共租赁住房供给源等问题。

主要参考文献：

[1]王吓忠.中国保障性住房的价格经济规制分析[J].福州大学学报（哲学社会科学版），2008.5.

第7篇：住房保障政策论文范文

关键词:地方财政;住房保障;购房券

一、文献综述

国内学者关于房屋在当代社会中承载的功能的研究结论基本一致，主要是居住、拉动地方经济和增加财政收入等，如舒东、郝寿义(2003)认为房地产最基本的功能是为人类提供适宜的生存空间［1］。崔裴(2008)通过研究中美房地产的经济与社会功能认为我国房地产的主要功能是向人们提供生产、生活的空间，同时具有对经济的投资拉动和增加地方财政收入的作用，研究还表明我国房地产业对地方财政收入的影响具有较强的不可替代性［2］。常春华、汪发元(2013)发现地方财政收入和房地产的发展具有显著相关性，房地产业的发展具有促进地方财政收入和支出增长的作用［3］。因此，研究我国住房问题时必须考虑地方政府的财政收入。消费者对房屋最关注的是价格，因此房价也是众多学者研究的热门问题。马庆林(2013)从系统科学的角度对我国住房政策进行了研究，发现房价的高低与能否实现住有所居之间没有必然联系［4］。我国城市家庭住房自有率已达85.39%，买房困难主要是外来人口所面临的问题，从这一角度看，房价高起到了缓解城市人口不断增加的作用。目前，地方政府的负债率高，变相的打压房价既不能缓解住房问题，对于财政收入也没有好处。因此，制定房地产政策不能过分强调房价本身的高低［5］。冯科、何理(2012)对我国房地产市场的限购政策进行了研究，得出房地产限购政策会破坏其他消费市场均衡的结论［6］。乔坤元(2012)用我国70个大中城市的面板数据研究了限购政策对房价和房地产交易量的影响，发现限购政策对于房价的抑制作用不大［7］。房屋限购政策还违背了自由市场经济，在数量管制之下，人们愿意交易而不被允许，所以人们有激励规避数量管制甚至违反法律规定。投资性购房和投机性炒房的人可能会通过非正常手段购买房子。保障性住房政策也受到许多学者的关注。刘雪明(2013)指出了政策本身的不足，如政策规定保障性住房的保障对象是“城市低收入住房困难家庭”，但是却没有具体规定低收入和住房困难的衡量标准［8］。没有一个明确统一的标准来衡量保障对象，会使得政府承担一些不该承担的责任，加重政府的财政负担，也会使得政府在其他公共支出方面(如医疗、教育)受到影响，更会导致保障房在分配、管理等环节的腐败。管清友、傅勇(2012)认为保障房政策忽视了中低收入者是社会人口中的大多数，由政府主导为这部分人提供低价房是不可能做到的。并且在既定的土地供给条件下，保障房比例的增加会挤占商品房用地，从而有可能推高商品房价格［9］。此外，政府直接向所有的保障对象提供新房，随着经济的快速发展，这些保障房往往还未到使用末期就会过时，结果不得不提前拆毁或弃置，造成社会资源的极大浪费。有鉴于此，本文选择从地方财政收入和住房保障的角度出发，来研究房屋功能失灵问题以及如何实现房地产的社会功能。

二、房地产的功能

消费者对产品最关心的是其所具备的功能，房地产作为一种价值量大、使用寿命长的特殊产品具有多种功能，总体来说可以分为两类:物理功能和经济功能。物理功能是房地产的自然属性，主要是向人类提供生产生存的空间。例如，住宅是人们休息放松的场所、厂房供人们生产各种产品、写字楼给企业提供经营办公的空间，等等。这是房地产最基本的功能。经济功能是房地产在市场经济发展过程中形成的，是功能的延伸。作为我国支柱产业的房地产具有的经济功能主要有促进区域经济发展、增加财政收入、作为资产的保值增值和信用担保等。常春华、汪发元(2013)的研究表明我国地方财政收入对土地出让的依赖程度在逐年增加，从1997年的7.95%增加到2010年的33%，而且这种依赖性仍然呈上升趋势。如果国家的宏观调控政策影响了房地产业的发展，地方财政收入就会大幅下降。邢国滔(2013)通过对三十个省、市、区2004～2011年的土地出让收入、房地产业地方税收收入以及一般预算内的财政收入数据进行研究，发现地方财政收入对房地产业的依赖性非常高［10］。据国家统计局的数据显示，我国2014年的财政收入总额为人民币14.035万亿元，同比增长8.6%，这是二十几年来的最低增幅。财政收入增幅下滑主要是受到了经济增速放缓的影响。其中，土地出让收入作为地方财政的主要收入来源在房地产市场降温的影响下受创最深，仅增长3.2%，相比2013年44.6%的增长是天壤之别。全国一般公共财政收入增长8.6%，比2012、2013年分别回落4.3%和1.6%。影响因素之一是受房地产市场调整的影响，商品房销售额明显下滑，与之相关的房地产营业税、企业所得税、土地增值税等回落较多。

三、住房补贴模式

我国政府财政补贴的模式主要有实物补贴和货币补贴。实物补贴是指政府为实施某项政策或达到特殊政策目的，通过政府采购的方式购买某种或某类商品，并按规定发放给既定人群的政府行为。在住房补贴模式中，实物补贴主要是指政府出资主导修建保障房，再以低于市场的价格出租、出售给低收入者，或者通过土地、税收上的优惠政策激励房屋开发商向低收入者提供低价房。这种补贴模式侧重于生产者，因此也称为砖头补贴。目前我国的保障性住房有三种，一是棚户区的改造和拆迁，二是经济适用房和两限房，三是廉租房和公租房，这些都是以实物配租的形式给中低收入者提供的住房补贴。货币补贴是指通过直接或间接增加消费者收入，促使消费者的预算约束线从左向右移动，从而达到增加消费需求量的一种政府行为。货币补贴有两种模式:一是现金补贴，二是有条件限制的消费券计划。在住房补贴模式中，货币补贴是指政府为符合条件的家庭或个人提供现金补贴或住房补贴券，以提高低收入者的购买力，由他们在市场上自行租赁或购买住房，这种补贴方式侧重于消费者，也称为人头补贴。本文设计的购房券就属于货币补贴。

四、政策设计

(一)购房券的设计

房价与能否实现住有所居没有必然联系，限购和保障性住房不仅存在诸多弊端，还占用了大量财政支出，因此本文的住房政策设计是:取消限购政策和保障房，由地方政府从财政收入中拿出一部分作为购房券的补贴资金。这种购房券需要申请登记，只向符合政策规定的补贴对象发放，并且只有在购房时才可以使用，不能转让或者兑现。持有购房券可以在市场上购买符合规定面积和质量的住房。对以购房券买到的房子进行转售限制，N年之内售卖需要交税，卖的越早税率越高，这些税收收入纳入地方财政收入。N年之后房子可以自由买卖。补贴对象用购房券不仅可以在市场上自由购买符合规定的新房，还可以在旧房市场中选择质量尚好的旧房，既增加了消费者的选择空间，也充分利用了社会资源。购房券的实施要有配套的政策给予辅助，补贴对象不能模糊的定义为低收入住房困难者，什么样的收入为低收入、住房困难的具体情况有哪些、用购房券在市场上可以购买多少平米的房子等都要在政策中有统一明确的规定。对于用购房券买到的房子要制定完备的监管措施。

(二)购房券的社会福利分析

假定存在一个完全竞争、没有政府干预的房地产市场，低收入群体对住房的需求曲线为D，市场上的房屋供给曲线为S，均衡点为A，均衡的房价与房屋供给量为(P0，Q0)。当政府采取保障房政策，以土地划拨和税收优惠等措施降低房屋开发成本，将导致开发商的边际成本下降，供给曲线向右下方移动，由S移至S’(如图1)。新的供给曲线与需求曲线相交于B点，此时，新的均衡价格与供给量为(P1，Q1)。新的均衡点B与原来的均衡点A相比，房屋的供给量增加，销售价格下降。在Q1的住房供给水平上，如果没有保障性住房，开发商索取的住房价格为P2，则(P2－P1)×Q1为政府以保障房的形式向低收入者提供的隐性补贴，其中:四边形BCP2P1为消费者剩余，三角形BCE既没有被生产者获得，也没有被消费者获得，是一种福利净损失。实行购房券政策，相当于提高了消费者的购买力，需求曲线将向右移至D’(如图2)，在E点处实现新的均衡。均衡的需求量为Q1，价格为P2。在P2的价格水平上，如果没有货币补贴(购房券)，低收入者所能购买的住房数量为Q，(Q1－Q)×P2是政府为了达到与保障性住房同样的政策效果所要提供的货币补贴，其中:三角形GCE为生产者剩余，四边形GEQ1Q为开发商索取的开发成本，没有福利净损失。

(三)购房券的补贴效用分析

假定没有实施保障房政策，在现有收入水平下，低收入者的预算线为AB，I1、I2为无差异曲线，I1与AB相切于点a，a点为房屋数量和其他商品数量的最优组合，消费者购买房屋的数量为X。当政府实施保障房政策，对于受保障者来说相当于降低了住房的租售价格，预算线AB围绕点A向外旋转至AB″。低收入者的收入没变，在其他商品价格不变的条件下，消费者购买Y商品的数量也没有变化，而购买住房的数量从X增加到X1。假定其他商品的价格不变，低收入者购买X1的住房数量用其他商品表示为OA－OY2=AY2;当政府为低收入者提供保障房后，购买X1的住房数量用其他商品表示为OA－OY1=AY1。政府为低收入者提供的补贴用其他商品表示为AY2－AY1=Y2Y1(见图3)。当实施购房券政策时，在商品、房价和消费者偏好不变的条件下，低收入者的预算线AB将向上平移至A’B’，要达到与保障房政策相同的效用，只需与效用曲线I2相切，切点为d，与bX1相交于点e。政府对低收入者的补贴用其他商品表示为AA'。因为预算线AB与A'B'平行，所以AA'=ce，而Y2Y1=cb，由图可以看出ce＜cb，即要达到同样的效用I2，实施购房券政策需要的补贴资金小于实施保障房需要的补贴资金。如果两种补贴方式用同样数量的补贴额，情况如图4所示。AB线依然表示在没有政府干预的情况下低收入者的预算线，此时消费者能够获得的效用为I1;当政府实施保障房政策时，预算线将由AB向外旋转到AB″，此时消费者能够获得的效用为I2;当政府实施购房券增加低收入者收入时，预算线将由AB移至A'B″，此时消费者能够获得的效用为I3，由图可以看出I3＞I2。这说明实施购房券给消费者带来的效用要大于保障房给消费者带来的效用。通过以上分析可以得出由政府提供购房券的补贴政策比实施保障房政策具有更大的补贴效用，还能避免社会福利的净损失。Ohls(1975)也通过构建一般均衡条件下的住房市场过滤模型得出了同样的结论:通过提供住房货币补贴来增加低收入者住房消费的政策比政府直接为低收入者兴建住房的政策更加有效［11］。

五、结束语

购房券的设计减少了地方财政在保障性住房这一项中的巨大支出，大大缓解了地方政府财政上的压力;把“限购”改为“限转售”，利用对转售的限制政策可以一定程度上减少投资性购房和投机性炒房，取得的税收可以增加地方财政收入;对新旧房市场的同时补贴，既增加了老百姓购房时的自主选择权，也减少了社会资源的浪费;最重要的是这一设计减少了地方政府对房地产市场的干预，把房屋的开发完全交托市场，政府的角色也从主导建设转为辅助建设。

参考文献:

［1］舒东，郝寿义.房地产功能价值论与中国房地产市场投资［J］.南开学报2003(3):101－107.

［2］崔裴.中美房地产业内涵、属性及其经济与社会功能的比较研究［D］.华东师范大学，2008:115－125.

［3］常春华，汪发元.房地产业对地方财政收入和支出影响的实证分析［J］.会计之友，2013(5):61－64.

［4］马庆林.系统思维与我国住房政策设计［J］.系统科学学报.2013(2):60－63.

［5］李文庆，崔惠民.我国差别化住房政策体系的多维考察和框架设计［J］.城市发展研究，2013(2):40－45.

［6］冯科，何理.中国房地产市场“限购政策”研究—基于反需求函数的理论与经验分析［J］.经济学动态，2012(02).

［7］乔坤元.住房限购令真的起作用了吗?—来自中国70大中城市的证据［J］.经济与管理研究，2012(12):25－34.

［8］刘雪明.保障性住房政策执行中的腐败现象及其治理研究［J］.湖南社会科学，2013(5):89－92.

［9］管清友，傅勇，程实，张明.刀锋上起舞:直面危机的中国经济［M］.杭州:浙江大学出版社，2012:102－103.

［10］邢国滔.地方财政对房地产业的依赖性问题研究一基于分税制改革后地方政府行为视角［D］.浙江工商大学，2013:35.

第8篇：住房保障政策论文范文

关键词: 保障性住房; 代建制; 思考；分析

Abstract: affordable housing construction in China has just started, and in the need for large-scale construction period, at this stage on the construction mode and attempt, for affordable housing construction, has a positive meaning. With the development and improvement of housing market, affordable housing construction is becoming the focus of national housing policy. This paper defines the concept of affordable housing, affordable housing characteristics are analyzed, and the combination of affordable housing policy implementation intentions, draw lessons from abroad to affordable housing construction and development process, the future of China's affordable housing construction mode is discussed.

Key words: affordable housing; agent construction system; thinking; analysis

中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

一、保障性住房的定义

所谓的保障性住房, 通常是指由政府统一规划、统筹, 提供给特定人群使用, 限定了建造标准和销售价格或租金标准, 起社会保障作用的住房。包括各类安置房、经济适用房、廉租房以及一些保障性商品房、租赁房。当前,保障性住房中最主要的形式是经济适用房和廉租房。与保障性住房类似的概念还有公共住宅, 两者的范围有重合也有区别。所谓公共住宅, 侧重的是住宅的“公”属性, 强调住宅产权归公, 由政府出资建设和管理, 也叫“公有住宅”; 而保障性住房的概念则更侧重于住房最终的目的―――为特定人群提供住房保障。保障性住房的建设, 从1998年住房制度改革到现在,一直是政府住宅政策的重要组成部分。使用上, 保障性住房有“三个限定”: 限定供给对象,限定设计标准, 限定租金和售价。保障性住房针对特定的供给对象, 正是通过这三个限定, 保障性住房才能真正起到保障的作用。保障性住房的产权也与一般商品房不同。一般来说,房屋的产权包括完全、充分的占有、使用、收益和处分权。然而, 保障性住房所需的土地由政府提供, 建造过程中也有诸多费用减免, 因此购买者或者承租人无法获得保障性住房完整的占有权; 此外, 保障性住房不能自由转让, 转让时必须满足一定条件, 购买人不具有完全的处分权。并且, 无论是居住者还是拥有者都不能使用保障性住房牟利, 从这个意义上, 保障性住房没有完整的收益权。保障性住房的特点决定了政府会通过某种形式参与到它的建设过程当中。政府、开发商、承建商等干系人共同建成保障性住房的过程以及过程中各方之间的关系,就是我们所说的建设模式。合理的建设模式能够一定程度上预防保障性住房的建设中出现问题, 但建设模式也只是一方面, 保障性住房要充分发挥作用, 分配方式等其他因素也起着重要的作用, 此处不进行过多讨论, 本文主要分析保障性住房的建设模式。

二、 国外保障性住房的建设模式

在国外, 保障性住房的建设也是各国政府公共政策的重要组成部分。美国建设保障性住房主要有两种模式。一种是政府直接建造保障性住房, 称为“公共住房计划”(PublicHousing Program)。联邦政府设立了住房与城市发展部( HUD) , 负责管理保障性住房建造, 并提供拨款用于建造保障性住房。地方政府各设住房局, 具体落实拨款的使用和监督保障性住房的建造, 并负责住房分配; 另一种是政府提供低息贷款、补贴、免税等优惠政策, 鼓励私人开发建设符合标准的住房, 出租或出售给低收入者, 对开发面积中保障性住宅的比例及建成后的使用都有要求。这种模式下, 开发商拥有房屋的产权, 因此称为“私人所有权项目”(Privately Owned Project )。前一种模式下, 政府承担了开发商的角色, 并借助一系列法规来规范政府的行为;而后一种模式里政府则类似于开发商的合作者。日本在中央设有建设省住宅局, 负责住宅保障问题的决策、协调等工作, 进行保障性住房建设的决策和监督管理; 此外还成立有日本住宅金融公库、日本住宅都市整合公团、地方住宅供给公社, 负责向中低收入家庭提供贷款和建设面向中低收入群体的出租及出售用住宅, 而对“居住困难的低收入者”, 则会提供由地方政府负责建造管理, 中央政府提供建造费补贴和房租差额的公营住宅。日本建立有完善的法律体系, 规范住房保障制度的法律法规多达40余部, 工程建设的具体过程也制定有完善的法律, 加之日本的土地私有, 所以无论是住宅公团还是地方政府, 从取得建设用地到具体工程建设, 都与民间开发商同样操作。在这种模式下, 政府设立专门机构充当开发商的角色, 与其他参与者的联系由市场进行控制, 并通过法律来保障。但由于这些专门机构不盈利, 因此在市场竞争中不占优势, 对所建房屋品质有所影响。这些保障性住房从最初的策划、房屋和基础设施的建设规划、征用土地、拆迁、安排承包商, 到建成后住房的出租、出售和管理, 均由房屋发展局负责。房屋发展局实际上集成了政府、开发商、物业管理者等诸多职能。通过上面的介绍可以看到, 发达国家保障性住房的建设, 依据的是“市场调配, 政府控制”的原则。各国政府都设有专门机构负责管理, 对建设过程参与很深。在有开发商参与的建设过程中, 政府和开发商的关系是一种以政府为主体的合作关系, 如同划船时的舵手和桨手, 而不像普通商品房建设中是管理者和被管理者, 运动员与裁判的关系; 在政府专门机构代替开发商的角色时, 则由完善的法规来限制和保障政府的作为。其余环节由市场完成调配。在上述三国保障性住房的建设模式中,

三、适合我国的保障性住房建设模式

随着住房商品化、社会化的实施, 政府决定对不收入的家庭, 实行不同的住房供应政策, 这就需要大量的保障性住房, 因此这种大规模建设一直持续到现在, 并将持续相当一段时间。现阶段我国的保障性住房主要是指经济适用房和廉租房, 经济适用房建设早期的流程是: 政府提出建设意向、优惠及限制条件, 开发商向政府申报立项, 经政府批准, 进行项目的开发建设并负责最终住房的出售。由于这种模式操作不规范、缺乏公开性, 开发商擅自违规的现象时有发生。

3.1 建立相应的政府专门机构

目前我国保障性住房建设的管理缺乏统一而有效的专门机构。各地对经济适用房、廉租房各设有专门管理机构, 但许多地方这两个机构之间是相互独立的, 其作用也主要停留在项目的登记备案、审批、协调上, 没有实际参与项目。同时, 由于资金不到位, 各地普遍使用政策优惠, 划拨土地等方式代替资金的直接投入, 这就需要几个平行政府部门同时管理, 这一点客观上造成了项目申请过程的复杂

3.2 政府回购制度

在有些地区的经济适用房和廉租房建设中, 已经开始实行政府回购制度, 即由开发商通过项目法人招标进行项目建设, 建设完成后全部由政府出资购买, 并进行之后的销售、管理和运作。这种回购实质上是在回收新建保障性住房的产权, 在目前有众多经济适用房项目正在建设的情况下, 作为控制这些项目建成后运作的一种方式非常适合。回购的模式对于解决当前经济适用房建成后运作混乱, 尤其是增强政府对于保障性住房的控制有着积极意义。不过从工程承发包的角度来看, 这种方式实际上是一种开发商垫资建设的模式, 在政府建设资金较为紧张的情况下具有积极的意义, 但从承发包角度来看, 完全可以将开发商剥离出去, 减少建设中的环节, 提高效率。在下文将有具体论述。另一种所谓回购指的是已经出售给个人的经济适用房, 再次出售时必须原价卖给政府。这种回购实际上是对经济适用房流通的一种限制。作为维持保障性住房数量以及加强政府对保障性住房控制的措施, 这种限制是必要的, 对改变目前经济适用房销售混乱的现状也有积极意义。

第9篇：住房保障政策论文范文

国务院各部委、各直属机构：

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号，以下简称国发10号文件)印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、进一步落实地方政府责任

地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。

二、加大保障性安居T程建设力度

2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。

三、调整完善相关税收政策，加强税收征管

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

四、强化差别化住房信贷政策

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

五、严格住房用地供应管理

各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25％以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

六、合理引导住房需求

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

国务院有关邵门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省(区)、市人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房和城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。

省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

八、坚持和强化舆论引导

新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。