房地产经营与估价精选(九篇)

第1篇：房地产经营与估价范文

【关键词】工作过程 高职 实践教学 房地产经营与估价

实践教学是高等职业院校教育教学的重要组成部分，是培养高技能人才的重要途径，也是实现人才培养目标的重要环节。随着高职教育的迅猛发展，创新实践教学体系，深化实践教学内涵，探索实践教学新模式，构建以社会需求为导向、以能力为本位、促进学生个性发展的实践教学体系，已成为当前高职院校亟须解决的热点问题。

我校《高职院校房地产专业营销人才培养模式研究》课题组（以下简称课题组）就走访、调研了解到的部分高职院校房地产经营与估价专业（以下简称房地产专业）的实践教学开展实施情况基础上，结合我校本专业开展实际，依据教育部《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》的文件精神，推行以“工作过程”为导向的实践教学，作为提高学生职业素质、增强学生就业竞争力的有力手段。

一、高职房地产专业实践教学的内涵

实践教学就是培养学生的基本能力与基本技能、职业道德、身心素质。能够体现高职人才培养的应用型特色，是高职教育内涵的核心之一，决定了高等职业教育人才培养目标的实现。高职教育的特色要求各专业强化设计实践教学，依据职业岗位能力的要求来构建课程体系与设计教学单元，动员相关的企业、协会等社会力量参与到高职教育中来。

鉴于房地产市场是一个典型的地方区域市场，产品特性与市场需求均具有其特殊的地方特色，怎样适应社会发展与用人单位的需求，攻克人才培养定位不明确、核心职业能力不突出等问题，以过程为导向的房地产经营与估价的实践教学成为解决上述为题的一剂良药。

二、房地产专业实践教学的具体形式及主要内容

（一）平时作业

平时作业主要是配合房地产经营与估价专业的理论教学过程，而分阶段安排实施的一种比较灵活的实践教学方式。有效实施平时作业要做好以下工作：

1. 作业周期。以章为单位比较合适，这样可以使内容既具有相对完整性，又有较好的节奏性。

2. 作业内容。根据教学大纲与考试大纲，参照考试题型来分解各章内容，凸显教材中的重点、难点与疑点问题。

3. 质量控制。老师要有书面记载对学生是否做了作业，做的质量怎样，对不完成作业以及无平时成绩的学生取消期末考试资格。

（二）实训

实训在房地产经营与估价专业实践教学中发挥者比较大的作用，因为其是让学生直接操作仪器、撰写报告或者直接感受某种现象以及过程的教学方式，比如房地产测绘实训、房地产市场营销策划报告实训、建筑工程概预算实训等。

（三）社会实习

社会实习是指让学生直接融入社会，担任与本专业相关岗位的一种教学实践形式。产学研合作也是高职教育的必由之路。高职教育实践教学要侧重校内和校外、课内和课外实践教学的有机整合，校、企共同开展高职教育实践教学，营造“双赢”的合作机制，也是提升高职实践教学的最佳模式与有效途径。

（四）市场调查

市场调查是指让学生围绕所学的房地产经营与估价专业知识，针对市场中的某个问题运用其所学的理论，进行深入实际的调查取证，然后写出社会调查报告的实践教学方式。组织实施社会调查的需要注意做好以下工作：

1. 确定问题。要选择与高职房地产经营与估价专业相关的、有较强的现实意义、社会生活中客观存在的问题，提出并解决这一问题而开展调查。

2. 拟定提纲。为了提高市场调查的针对性与有效性，让学生调查前需要制订调查提纲、设计调查问卷、制订市场调查的步骤、选择市场调查方法，在调查提纲的指引下开展调查。

3. 进行市场实地调查。市场调查需要在恰当的时间，运用科学的方法进行多层面、立体式的“扫描”，抓准问题的本质，寻求解决的办法。

4. 撰写报告。市场调查结束后，学生要撰写出书面调查报告，教师针对学生的调查报告要写出评语，并且打分。

三、传统实践教学做法的不足

大多数高职院校房地产经营与估价专业传统的实践教学分为三个层次：“认识实习――职业技能单项训练――职业技能综合训练”，此传统模式虽然推动了实践教学的发展，但是不足之处也存在：

（一）专业实践活动形式化、表面化。有的专业社会调研，缺乏有效的监督与指导，导致学生不够重视，调研不怎么当回事，或者只是“走马观花式”实习，没有深入到具体的岗位实践中，对职业技能的锻炼不够理想。

（二）实践教学跟实际工作脱节。课内单项驱动实训采取的是集中实习实训的形式，教师模拟的训练项目，由于受教学资源的限制，难以提供跟真实工作环境相同的教学情境。

（三）实践教学的内容单一。传统的实践教学的内容是为了培养以技能操作，忽视了培养学生的交际能力、合作能力、表达能力、应变能力、创新能力等，没有满足房地产企业对人才的实际需要。

（四）三个实践层次之间相互衔接不紧。三个层次的实践活动相互之间彼此独立，缺乏整体设计，致使学生在顶岗实习时企业还是需要对学生重新进行培训，这样认识实习、课内单项实训与教学实习就没有价值了。

四、高职房地产专业“工作过程”导向的实践教学内容

根据《普通高职高专专业目录》，本专业全称为“房地产经营与估价”（专业代码560701），故依据专业名称在设计实践教学内容时，主要分为“经营模块”和“估价模块”。具体实训教学内容如下：

（一）经营模块

房地产经营是房地产经营与估价专业培养的主要方向，依据岗位需求设置三个实践教学环节，环环相扣，分别是：推销谈判、营销策划与客户服务。

1. 推销谈判环节

本环节安排的是营销员技能拓展训练。此实训让学生掌握商务礼仪、消费心理学、房地产市场营销相关的学科知识，培养学生担任相关工作岗位应该具有的实践操作能力与沟通交际能力，进而促使学生成功转型，由学生身份转换为售楼的先生（小姐）。除了培养学生掌握基本技能，实际操作演练也不容忽视，模拟售楼现场进行实战演练能起到事半功倍的效果。模拟演练可以针对一手房或二手房的不同销售特征与环境来进行。

2. 营销策划环节

本环节安排了两个实习与三个课程设计。城市规划参观实习组织学生亲临现场参观学习，直观感受楼盘、沙盘、售楼处与小区规划等这些书本上的专业名词，进一步加强对容积率、绿化率等概念的理解，为后面的学习做好铺垫。房地产市场调查分析也是进行项目定位、营销推广的前提条件。市场调查可以分为消费者市场调查与楼盘市场调查，可以分开进行。三个课程设计分别是：房地产项目定位课程设计、房地产项目可行性研究课程设计与房地产项目营销推广课程设计。三个课程设计是在市场调查的基础上，剖析项目自身情况，撰写相关的实训报告。

3. 客户服务环节

客户服务的工作内容有：写合同、签合同、审合同、统计部门资料、办房产证、房屋维修基金、交契税、处理客户投诉与客户分析等。根据这一环节的工作任务，主要设置了两个实训，房地产合同课程设计是在掌握了相关的法律法规之后， 训练编写合同以及辨识修改模糊条款；售后客户服务的实习是了解客户服务的基本工作内容，模拟完成各部分的工作任务。

（二）估价模块

房地产估价是房地产经营与估价专业的另一个培养方向，房地产估价实训要求对被估价对象选用两种以上适合的估价方法，在充分市场调查的基础之上，按照《房地产估价规范》的要求与格式编写估价报告。实训不仅要求学生能撰写房地产估价报告，而且更重要的是要求学生能驾驭房地产评估方法、程序与规范，不犯常识性的错误，实训后让其具有一定专业估价能力。

五、保障实践教学质量的实施途径

（一）促进专业结构调整力度

对实践课程结构、教学内容与教学方法进行改革，促使人才培养方案更加符合社会的需要。在制订教学大纲上，要谨慎审核教学内容的科学性、实用性与教学组织管理的可行性与监控性，进而促使每门课程能有规范可行的教学方案与教学效果考核纲要。

（二）重塑学生认识实践教学课程的重要性

提高学生在意识上对房地产经营与估价专业的实践教学重要性的认识，促使学生真正了解学习本专业课程对自身以后就业的重要作用。专业老师可聘请优秀的房地产经营与估价工作人员来校讲座，与学生进行面对面地交流，从而让学生意识到房地产行业的法制化与正规化是我国房地产行业发展的必然要求，促使学生在意识到房地产经营与估价专业的实践教学是必须要学习并且必须要掌握的。

（三）增强专业教师的实践教学能力

教师较强的实践能力是保证实践教学质量的重要条件。解决教师实践能力较低的问题，可通过以下渠道。

1. 对教师的实践活动进行严格控制，管理教师认真开展社会实践活动，以达到增加教师实践活动质量的效果。

2. 对教师实践活动进行高额度补贴，从而刺激教师参与到社会实践活动中来的积极性。

3. 改革专业教师的任职资格机制，从而让有教学能力与丰富工作经验的房地产从业社会人员成为专业教师。

（四）引入具有激励性质的实践教学评价机制

1. 评价目标应该以“促进学生职业生涯发展”为导向，不仅要关注学生理解与掌握专业知识跟技能的，而且要关注他们职业情感和态度的形成与发展。

2. 采用过程性评价方法，主要是变终结性评价为过程性评价，缘于终结性评价会导致学生只关注分数的多少而忽视对实践技能的真实掌握程度，而过程性评价要求指导教师及时参与到学生实训成果的形成过程中去，按照好、中、差三个层次选择典型的实训成果跟学生进行交流与点评，进一步指导学生对实训成果进行完善。实训成绩的最后评定是实训态度、实训成果的质量的综合显示，也是前后两次实训成果的改进程度三方面作用后的结果。此评价方法促使不同基础的学生意识到只要有努力，也能得到良好的评价，有益于使用评价成果来调动学生参与实践的积极性。

3. 使评价的主体多元化。即实践教学评价可以采用学校教师评价、顶岗实习单位指导教师评价、学生自评、学生互评等多种方式。学生在指导教师的指导下，进行横向、纵向鉴别，意识到自己的不足与进步，发现自己的学习能力跟潜力，对自身能力有个清晰的认识，走出消极被评的尴尬情境。

4. 实践成果的具体化。每次实践教学活动都要求有明确的实践成果导出，而且要求尽可能的具体化、量化，实践成果的具体化和量化有助于学生深度理解实践任务的要旨。

【参考文献】

第2篇：房地产经营与估价范文

[关键词]房地产；经营与估价专业；实践教学；体系构建[中图分类号]G713[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）17-0102-02

1高职房地产经营与估价专业实践教学体系的主要内容

1.1实践教学目标体系

房地产经营与估价专业培养人才的目标是培养具有房地产方面的经纪、经营、策划及评估等多种技能的高素质专业人才。所以实践教学体系以这个目标为基础，把房地产经营与估价专业的实践教学目标对应确定成：以培养房地产经纪技能为重、兼具房地产经营策划及估价技能，构建起恰当的实践教学目标体系的架构。要充分以基础知识及核心技能为主体，以发展与提升为目标。还要将培养高职学生的团队协作、持续发展及职业道德等方面的能力纳入到实践教学目标体系中。

1.2实践教学内容体系

在对房地产经营与估价专业学生拥有的岗位能力培养分析为基础，围绕如何完成上述目标而建立实践教学内容体系。其构建以纵向阶梯化与横向模块化的体系要求，房地产经营与估价专业的实践教学内容贯穿了三个层次，即阶梯式的横向实践教学，第一层为学生边学实践，将单科课程实训及职前实训等实践教学相结合，以此确定专业教学内容，并按照这些课程的教学内容和技能要求安排在课程学习后的实训内容；第二层次是实践，即教师做专业指导，鼓励学生参与技能大赛和校外实践等不同实践活动，以提升学生技能水平和学习兴趣，增强其实践能力；第三层次则是入岗实习，即高职院校会安排学生进行校外基地实习或到房地产企业开展入岗实习，以提升学生的实际岗位适应力。这就是纵向阶梯化。

而横向模块化则强调房地产经营与估价专业的实践教学内容体系的另一要求。按照不同岗位的职业要求差异，其实践教学内容分成三个实践模块：一是整合房地产经纪基础和实务、房地产销售和营销心理、房地产税收及金融业务、房地产商务谈判等不同学科资源，完成房地产经纪技能的实训；二是整合房地产估价理论、估价实务、投资分析及房屋构造等资源，完成估价技能实训；三是整合房地产经营、管理、开发、报建、社交、商务礼仪、营销策划等资源，完成经营策划技能实训。

1.3实践教学保障体系

实践教学保障体系以内容体系为根本，主要涉及专业实训的场地建设及师资建设等内容。首先，高职院校要建设校内实训基地，根据房地产经营与估价专业的不同岗位的不同技能要求，规划出相应的实训基地，即经纪技能、经营策划技能及估价技能等相应的实训基地；其次，高职院校可以和校外的房地产评估公司、开发公司及经纪公司合作，针对学生开展校外实训；最后，保证实践教学的师资队伍，培养一批素质高、理论扎实和实践经验丰富的教师队伍，保证房地产经营与估价专业实践教学顺利进行。

1.4实践教学管理体系

针对房地产经营与估价专业的实践教学内容和实践教学保障，针对不同环节都要开展有效的管理，要建立起实践教学管理体系，制定管理制度、实训计划及指导制度，确保房地产经营与估价专业实践教学合理规范地开展。

1.5实践教学评价体系

建立有效的实践教学评价体系，是加强管理、提升教学质量的必要手段。房地产经营与估价专业的实践教学评价体系分为过程及结果两个方面的评价，并结合实训过程评价综合进行。教师在指导学生实践操作时，其态度、规范性及质量等都是房地产经营与估价专业评价的重要内容。

2高职房地产经营与估价专业实践教学存在的问题

2.1房地产经营与估价专业的课程特点使得开展教学相对困难

我国现行的房地产经营与估价专业的实践教学因其起步时间晚，导致其理论相对薄弱，一些房地产经营与估价专业的实践教学内容相当不具象，无法理解；相关教材定义和理论罗列繁多，相对枯燥。这样的课程特点必须导致其教学无法有效吸引学生，所以学生不愿意学习房地产经营与估价专业课程，也在一定程度上加大了教师开展教学工作的难度。

2.2学生不重视房地产经营与估价专业的实践教学课程

我国传统的应试教育使得学生在进入高职院校后，自卑心加重，不好好学习，更别说重视房地产经营与估价专业的实践教学了。虽然近年来房地产经营与估价专业的实践教学课程的教学模式和方法相对有所改善，但其作为高职院校专业课程，很难在短期内改变学生的固有模式。

2.3房地产行业不规范导致房地产经营与估价专业的实践教学效力消减

我国至今尚未颁布房地产经营与估价法，导致房地产经营与估价专业的实践教学行为不规范，这些现状导致房地产经营与估价专业的实践教学在实际工作中的效力达不到预期要求。房地产经营与估价专业的实践教学体系的不健全也造成专业得不到健康的发展，学生思维在面对这种实际时必定对于其认知造成冲击和质疑。

3高职院校创新房地产经营与估价专业实践教学的有效措施

3.1提高学生对于实践教学课程的重要性的认识

提高学生在观念上对于房地产经营与估价专业的实践教学重要性的认识，让学生真正明白学习本专业课程对于自身以后从业的重要作用。在观念上的提升方面，教师可以将一些优秀的房地产经营与估价工作人员请到课堂中，和学生面对面地交流，让学生明白房地产行业的法制化和正规化是我国房地产企业发展的必然趋势，使学生在大方向上明白房地产经营与估价专业的实践教学是必须学习并且必须掌握的。

3.2加深学生对于房地产经营与估价专业的实践教学课程的实用性的认识房地产经营与估价专业的实践教学课程教学必须学以致用，所以在教学中，教师要加深学生对于相关课程的实用性的认知。即在教学时必须强调课程在实际工作和应用的参照作用，从而启发学生认真学习并思考房地产经营与估价专业的实践教学内容在实际操作中的用处，做到从内心愿意学习。

3.3提高学生对于房地产经营与估价专业的实践知识的自觉应用

教师可以科学使用多媒体技术展示一些真实的房地产经营与估价事件作为教学案例，帮助学生分析这些事件中发生的原因和如何解决这些实际问题，使学生在真实的思考过程中完成对相关知识的实际应用和教学的有机结合，实现教师与学生之间的教学的有效互动。这种互动教学既能调动学生的学习主动性，又能使学生在面对以后的工作时，可以有更准确的案例作为工作中解决难题的借鉴。

3.4提升房地产经营与估价专业的实践教学手法

教师也要采取适当措施提升自己的教学手段以吸引学生的学习兴趣，这是实现房地产经营与估价专业的实践教学创新的关键。教师的专业素养强调师德、师才和师术。师术即教师本身的教学技巧和教学手法。教师认真钻研本职课程，实现教学时手法的创新，利用新颖的教学内容，灵活的教学手段和丰富的教学语言来吸引学生的注意力，可以在一定程度上提升房地产经营与估价专业的实践教学的效果。

教师作为房地产经营与估价专业的实践教学的主导，学生的思路必然是紧紧跟随着教师的教学思路，所以教师一定要梳理好自己的教学流程，驾驭好教学的艺术，提升自己面对学生可能提出的问题的应对能力，一直掌握好房地产经营与估价专业的实践教学的节奏，从而吸引学生并创新课程的教学手法。

4结论

房地产经营与估价专业的实践教学时间紧且任务重，所以教师要在教学过程中科学创新教学手法，在学生学习相关课程的过程中给予正确指导。只有教师能够清楚掌握房地产经营与估价专业的实践教学的知识体系和知识重点，才能够大幅度提高学生的学习能力。

参考文献：

[1]章鸿雁.紧扣职业能力培养、提升高职学生核心竞争力――高职房地产经营与估价专业实践教学内容体系研究[J].现代企业教育，2008（12）.

[2]刘刚桥，李明，师建华.房地产经营与估价专业实践教学体系的构建[J].顺德职业技术学院学报，2010（1）.

[3]王业军.房地产经营与估价专业实践教学探讨[J].中国成人教育，2010（14）.

[4]李庆.房地产经营与估价专业实践教学模式刍议[J].襄樊职业技术学院学报，2007（6）.

第3篇：房地产经营与估价范文

【关键词】房地产经营与估价专业建筑学概论教学模式

【中图分类号】G642【文献标识码】A【文章编号】1006－9682（2010）11－0018－02

“建筑学概论”是房地产经营与估价专业的一门基础必修课程，高职类教育应注重学生各种专业技能的培养，以满足社会快速变化的需求。因此教师的教学应避免照本宣科、生搬硬套，注重在教学内容、教学方法、教学手段和实践教学体系等方面的教学改革，以适应高职教育的特点。高职类房地产经营与估价专业具有较强的操作性和技能性，需要突破以往以理论为主的传统教学模式，加入大量实践和技能训练的教学内容。本文以房地产行业从业人员的核心能力为依托探究高职类房地产经营与估价专业《建筑学概论》的教学方法与模式。

一、高职类房地产经营与估价专业建筑方面的核心能力

高职层次的房地产经营与估价专业主要培养能从事城镇房地产估价、房地产经纪、房地产经营与开发及房地产管理，并受到良好专业技术综合训练的操作型、应用型、技能型专业人才，培养对象的发展方向较为广泛，如房地产销售、房地产策划、房地产估价等，根据国家相关政策的规定，主要可以考取房地产策划师、房地产经纪人和房地产估价师三大类的职业资格证书。实践证明，在房地产经营与估价专业的诸多发展方向中都涉及建筑方面的专业知识，需要学生具备一定的建筑方面的知识与技能，可以归纳为以下两个方面：一是图纸识读能力，包括专业建筑图纸（建筑施工图、结构施工图、设备施工图）的识读、区位宣传图的设计和户型图的识读与评价及其宣传用户型图的设计，其中专业建筑图纸的识读要求较低但该类图纸专业性强，具体包括建筑总平面图（也可延伸为电子沙盘立体模型）、建筑平面图、建筑立面图、建筑详图等。户型图的识读与评价是高职层次的房地产经营与估价专业培养对象应该具备的主要能力尤其是房地产的销售行业。二是了解和明确建筑构造术语，明白建筑的主要结构。

二、高职类房地产经营与估价专业《建筑学概论》教学现状与问题

高职类房地产经营与估价专业以培养社会主义现代化建设所需要的德、智、体全面发展的，能从事城镇房地产估价、房地产经纪、房地产经营与开发及房地产管理，并受到良好专业技能综合训练的专业技术应用复合型人才为目标，如何培养适应行业发展需求的房地产专业人才成为高等教育高职层次面临的重要课题。《建筑学概论》是房地产经营与估价专业的一门专业必修基础课，如何构建适应高职层次学生的教学模式对完成该专业的培养目标有重要意义，但目前高职层次的《建筑学概论》课程教学中仍存在诸多问题。如：

一是教学内容不适应现代房地产行业对学生发展的需求。目前与建筑学概论相关的书籍很多，但基本分为两类，一类是很少涉及建筑识图、构造的建筑学概论书籍，一类是以建筑识图与建筑构造为主的书籍，两类书籍中涉及的教学内容带有明显的建筑专业的痕迹，与房地产经营与估价专业的融合不够，考虑房地产行业的从业需求较少。

二是传统的教学模式以教师的课堂讲授为主，以理论教学为核心，学生被动的接受性学习，这样理论与实际相脱离，既缺乏对学生实践操作能力的锻炼培养，又不为学生所欢迎，学生学习兴趣低，教学效果不好。例如有的教师把“建筑识图”教学看成是建筑制图国家标准的宣抄和投影原理、建筑图纸的讲授，严重挫伤了学生学习该门课程的积极性，也影响了后期专业课的学习。

三、高职类房地产经营与估价专业《建筑学概论》教学模式研究

1．教学内容的整合――针对教学对象品质特征，合理设计教学内容与教学模式。

（1）以教材体系为蓝本，适当删减与增加教学内容。针对高职学生的特点，结合房地产经营与估价专业的实践调研，考虑房地产经营与估价专业学生今后从业的需要，精心选定教材，并以教材为蓝本，将“建筑学概论”课程归整为建筑与建筑学、建筑识图、建筑材料和建筑构造四大部分，其中以建筑识图部分为重点。在其中将透视图、轴测投影等学生难以理解并不切实际的内容删减，而开发和增加了“户型图的识读”等紧贴学生今后从业需要的教学内容，并将其延伸，纳入到本专业的技能训练体系当中。

（2）将分散式、解剖式的教学内容高度合并，给教学对象产生一种高度概括性的、条理清晰的主题式教学内容，突出重点与中心内容。为了加深教学对象对知识的理解和掌握，将相对分散的教学内容进行合并归纳，为学生构建明晰的知识体系和脉络。在建筑识图的教学中，将教材内容归纳为投影原理、三面投影体系、建筑施工图的识读、户型图的识读等几章，在三面投影体系的讲授中又归纳为原因、构成、展开、规律四部分，对于三面投影体系的构成概括为三面、三轴、一点，增强学生对知识的把握。

2．教学方法与手段的创新

（1）结合教学对象特点，因材施教，创新教学模式。在《建筑学概论》的教学过程中，摒弃先理论后现象和案例的教学次序，采用先呈现现象，师生共同分析现象后归纳成科学知识体系的教学模式，即“通俗易懂、由浅入深”的教学模式。例如，在讲授建筑物和构筑物的不同时，先举出教室、厂房、学生宿舍、剧院和人行天桥、万里长城、西安城墙、三峡大坝两组建筑，再共同分析两组建筑的不同，总结得出建筑物与构筑物的概念。

（2）理论与实践结合，注重教学对象的技能培养。首先，在教学过程中，注意采用教学对象身边的例子作为讲解案例，尽量将房地产行业中相关的常用术语加入到课堂中，引发教学对象的学习兴趣，增强其专业素质和专业认同感，从而提高教学效率。

其次，在教学过程中尽量让教学对象动起来，比如讲解楼梯的类型时，要求学生同桌以及前后桌进行合作，用自己手中的纸折叠出不同类型的楼梯，加深了学生的理解和认识；在“建筑识图”的授课过程中，要求学生在课堂上与老师共同完成作图任务，这样让学生在课堂处于忙的状态，有所收获，教学效果较好。

最后，针对“建筑学概论”这门课程，设计学生“建筑绘图与识图”的技能训练，要求每个学生要完成5～8幅专业图纸的绘制，分别是一幅日常物品的三面投影图、1幅陕西教育学院三校区总平面图，2～4幅三校区某幢楼的平面图、1～2幅三校区某幢楼的立面图和1个户型图的识读，用任务来驱动学生进行学习，培养学生的技能，并在最后进行成果的交流与总结，达到提升教学效果的目的。

（3）借助多种教学手段，教学方式多样化。在教学过程中，注意采用多样化的教学手段，比如，一方面注意教具的使用，由于建筑识图部分要求学生的空间思维能力较强，因此教学中经常采用粉笔盒、书本等物品作为教具进行教学，加强学生对课程内容的理解。另一方面，适当应用多媒体进行教学，例如展示相关图片、教材上没有的图等。

（4）引入启发式教学，使理论课的教学趣味化。由于教学中避免不了相关理论的讲解，为了提高学生的学习热情，尽量将最新的知识和技术信息作为教学催化剂，加入到课堂教学中，多采用提问、设问的方式，引发学生的注意，启发学生的思维。

3．“建筑识图”部分任务驱动教学法应用研究实践

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（1）“任务驱动”教学法是基于人本主义理论和建构主义理论的一种较新的教学模式和方法。对于学生而言，“任务驱动”法可以作为一种学习方法，为学生确立学习目标，主要适用于实践性与操作性较强的知识与技能。对于教师而言，“任务驱动”法可以作为一种教学方法，适于培养学生分析问题与解决问题的能力，适于培养学生的操作技能。

“任务驱动”教学法在教学中以学生为主体，考虑学生的学习需求，有利于培养和提升学生的学习兴趣，使学生变被动学习为主动学习，改变传统的教学模式，但也对教师的教学提出一定的要求，要求改变传统的师生角色。通过“任务驱动”教学法可以让教师在反思中发现教学中存在的问题，在反思中提高。

“任务驱动”教学法主要包括任务设计、任务呈现、任务实施、任务评价四个环节。

（2）《建筑识图》“任务驱动”教学模式探究。根据高职类房地产经营与估价专业学生的特点，结合“任务驱动”教学法的特点与适用范围，可采用该方法进行“建筑识图”部分的教学，其教学模式见图1。

图1高职类房地产经营与估价专业《建筑识图》“任务驱动”教学模式

整个教学过程基本上分为课内训练和技能训练两大部分。

1）课内训练部分。由于高职类房地产经营与估价专业实践性与操作性较强，而理论性相对较弱，结合学生的特点，课内教学的完全理论化不能满足学生的需求，因此教师应结合教学内容，在课堂教学中让学生动起手来，从而提升学生的学习兴趣，提高教学效果，增强教学效果。如“建筑识图”教学内容中的“三面投影体系图”是建筑识图部分基础性的教学内容，在课堂中教师可以设计让学生跟教师一起完成该教学任务，并设计“请选择一个日常生活中的物体并绘制其三面投影图”的作业进行强化理解。

2）技能训练部分。技能训练的主要目的在于强化学生对常用建筑图纸的识读技巧，是学生在学习以及今后的工作中能熟练识读建筑图纸。根据房地产经营与估价专业学生未来的从业需要与进一步学习的方向，将该专业的技能训练分为户型图的识读技能训练和常用建筑施工图的识读技能训练。

第一，户型图的识读训练。对于户型图的识读训练，先由教师在课内进行示范讲解，讲解的主要内容包括户型图的图例与符号、功能区转化、户型图的描述和户型图的评价四个内容。对学生而言，户型图的图例与符号和户型图的描述比较容易理解，教师主要讲解户型图功能区的转化和户型图的评价，然后按照训练任务的呈现――任务的实施――学生交流总结――教师评价提升的步骤来完成。

对户型图的评价，需要教师在课内讲解户型图评价的主要标准，如舒适性、私密性、功能性等。在这里主要说明功能区的转化，由于日常所见到的户型图基本上是将建筑图纸“照搬”的，不利于客户的理解和销售人员的讲解，因此有必要对户型图进行功能区转化。

户型图识读的主要训练任务为学生自由搜集一幅户型图，进行功能区转化、户型图描述、户型评价等内容的训练。

第二，常用建筑施工图的识读技能训练。常用施工图主要包含建筑总平面图、建筑平面图、建筑立面图，其训练过程也包括训练任务的呈现――任务的实施――学生交流总结――教师评价提升几个步骤。其中，任务的实施阶段主要由学生自主完成，结合实际，由学生对本校区的总平面图、本校区内某建筑的平面图、立面图进行绘制，要求学生按照一定的制图标准来完成。任务实施阶段主要包括实地勘察和绘草图、室内作图、实地检验和室内完善饰图四个阶段。

不论是课内训练还是技能训练，教师最终的评价是十分重要的，直接影响到整个教学任务完成的效果，对学生和教师而言都是一个提升。

四、结束语

高职类房地产经营与估价专业主要培养操作型、应用型、技能型人才，《建筑学概论》课程的教学一定要紧密围绕房地产行业对学生的从业需求，构建学生的核心能力，以此为基础合理设计教学大纲，有选择的取舍教学内容，创新教学方法与手段，增强实践技能训练，探索适宜于高职类房地产经营与估价专业的《建筑学概论》教学模式。

参考文献

1 杨增长.《建筑制图与识图》教学中的实践教学研究［J］.黔南民族师范学院学报，2007（3）：90～92

2 樊琳娟、刘志麟.建筑识图与构造［M］.北京：科学出版社，2005.8

3 杨增长.高职院校《建筑制图与识图》教学方法的探讨［J］.张家口职业技术学院学报，2006（12）：54～55

4 章鸿雁.紧扣职业能力培养，提升高职学生核心竞争力――高职房地产经营与估价专业实践教学内容体系研究［J］.现代企业教育，2008（12）

第4篇：房地产经营与估价范文

论文摘要 ：高职院校房地产经营与估价专业人才培养模式有多种，其中主流是工学结合人才培养模式。本文试从高职院校的工学结合人才培养模式的实践，如指导思想、课程开发、实训、教师队伍建设及存在问题做简要阐述并提出一些建议。

现在全国范围内各高职院校大力推广和实践工学结合人才培养模式。现结合我院房地产经营与估价专业工学结合人才培养模式运行情况做简单的探索与分析。

我院房地产经营与估价专业自成立起，就与学校工学结合的人才培养模式保持一致，并做到以下几点：

1.坚持工学结合的办学思想

深刻认识“工学结合”的意义。我院从经济社会发展对人才的需求及自身生存发展的高度，深刻认识“工学结合”在培养高技能人才中的重要作用，要认识到“工学结合”是经济发展对高职教育提出的客观要求，也是高职院校自身生存发展的内在需求。企业深层次参与教学过程是保证高职教育特色和质量的不可缺少的要素之一，我院先后与多家房地产经营与估价企业建立了合作关系，学生在第三年去这些企业实习一年取得了不错的效果。

2.调整专业和开发新课程

从教育与社会需求的结合点入手，把企业岗位、技能要求与学校的专业设置、课程体系、课程教学的组织实施有效结合起来，让企业由配角变成主角，参与到学校的教学、管理和决策。紧贴区域经济需求，校企共建专业。邀请行业企业专家成立专业建设指导委员会，根据行业企业需求开设或调整专业，让行业企业共同参与制订专业发展规划、人才培养方案等。如我院房地产经营与估价专业的人才培养方案在每次修订时，都邀请房地产行业的专家参与，并把专家的可行性意见写入新版本的人才培养方案，这样做到紧跟实际需要。在校企合作中努力探索多样化实现形式。

3.共建共享校内外实训基地

我院根据生产流程和职业岗位要求，建设集“学做合一、生产与实训合一、教学与技术服务合一”的校内生产性实训基地和紧密型的校外实习基地。（1）学校遴选一批优秀企业，双方进行双向选择，根据“优势互补、产权明晰、利益共享、互惠互利”的原则共建共享实训基地。通过基地合建，推进工学结合人才培养模式改革，推进工作过程导向课程体系改革，推进双师结构教学团队建设。（2）拓宽校外实习基地的建设渠道，开发校外实习基地的多专业实训功能，建立多种类型实习基地，实现校内外基地的紧密衔接。我院在去年还在各系成立了校企合作教育科，其功能就是加强校企合作，深化工学结合的培养模式。虽然刚开始正式运行，我坚信，校企合作教育科必将在工学结合人才培养模式深化中起到非常重要的作用。

4.建立专兼结合的双师结构师资团队

工学结合的关键问题之一是建立一支专兼结合的双师结构师资团队，专业教师队伍建设重点是形成在本专业（行业）中具有影响力的专业带头人和骨干教师队伍。（1）要重视学历、职称的提高与实践本领和研发能力的培养。要让教师意识到参加培训进修是他们必须履行的一种义务，学校也要出台相应的鼓励政策，制订教师进修培训计划和评估标准。比如：我院制定师资队伍建设的五种能力规划，鼓励教师参加职业技能鉴定或考取资格证书，进行学历学位进修，接受现代教育教学技能培训，强化课改，去相关企业实习、学习教育学相关知识、参加或主持科研项目、参编或主编教材等；要鼓励教师主动下企业锻炼，提高实践教学能力。我院还根据课程和实践要求，聘请房地产及相关行业的专家担任兼职教师工作，为学生讲解相关学科，达到理论实践的结合。

在我院房地产经营与估价专业工学结合人才培养模式实践 中不可避免出现一些问题，具体表现在：

1．传统的教学管理体制落后

工学结合的办学模式需要建立相应的现代创新教学管理体系。而传统的教学管理体制已经落后，表现在（1）由于教师习惯了传统的课堂教学方式，对下企业、进车间指导实训有抵触情绪，因此工学结合在具体落实到每一门课程时往往会遇到很多阻力。（2）课程开发多数还不能适应职业岗位需求。现在高职课程的改革仅依靠由学校和企业组成的有关组织机构来进行课程内容的选择、知识的编排和课程的设置，没有较权威的组织机构进行审核，势必存在局限性和片面性。真正构建以岗位职业能力和工作过程为导向的课程体系，还很艰难。（3）实训条件仍需改善。首先是实训基本条件不足，无法满足学生基本技能训练，如房地产预算、造价实训较强，而房地产销售、策划相对建设薄弱。其次是实训场地不足，无法满足生产性实训的需要。要引入企业开展生产性实训需要较大的“教学工厂”才能运行，场地问题也是制约高职院校开展校企合作、实现生产性实训的瓶颈。（4）双师素质教师严重不足。虽然调研显示我国高职院校双师素质教师已占很高的比率，但其中很多是仅参加一次培训、考取一个职业资格证书就成为“双师”的，真正具备较高理论知识，又有丰富实践经验，能指导学生实训的双师素质教师严重不足。比如房地产经营与估价专业教师持有的房地产估价师职业资格证书就不多，而这是推进“工学结合”的关键。

2.企业缺乏合作意识

大多数企业认为培养人才是职业院校的责任和义务，导致“校企合作”只停留在单纯选择人才的层面，要么就是被动地进行捐资助学，不参与或很少参与人才的培养，真正的工学结合无法进行。房地产开发的性质决定了企业培养人才的周期比较长，企业没有太多的时间培训，这也是企业不愿与高职院校合作的原因。

综上所述，做好工学结合建议如下：

1.加大实训基地力度。要在两个层次上建立实训基地。一是建立房地产教学工厂。根据房地产开发经营、估价、中介咨询等房地产企业工作场景，建立房地产开发经营、房地产估价、房地产销售、房地产策划、房地产经纪等实训室。

二是建立真实场景的公司。有条件的高职院校可以考虑自己组建房地产策划或房地产经纪公司，也可以和房地产企业合作，成立高职院校分公司。

2.加强真正的双师型师资和兼职教师建设

针对目前不少双师型教师只取得证书而缺乏实践经验或者取得的证书含金量不高等情形，建议高职院校出资让教师参加辅导班，帮助教师考取含金量较高的职业资格证书，或者出资让教师集中一段时间去房地产企业去实习，这样在保证实习时间的情况下，最大限度的让教师学习最新的实践知识，当然需要高职院校大力配合，在不影响学院正常教学的情况下进行。这样的双师型教师建设才不会流于形式。

另外，要重视兼职教师的建设。我院多年来打造一批高水平的兼职教师队伍，对教学上起到不可磨灭的作用。但实践中还存在一线高水平企业管理人员、技术人员因为工作繁忙无法到学校指导学生的情况。因此，需要高职学院和房地产企业要克服困难，协调一致，引进更多的高水平的兼职人才。

3．建立专门的工学结合机构

针对工学结合教学管理过程中存在的问题，高职院校应当成立专门的机构。如我院建立了校企合作教育科。每个院系独立设置，归学院统一领导。校企合作教育科主要是沟通与企业的关系，贯彻教育部工学结合的思想，为学生联系实习、就业单位。为我院迈进国家一流高职院校作出突出贡献。当然，校企合作教育科不是孤立存在的，还得与学院各部门协调、团结，共进，配合，这样真正把工学结合人才培养模式进行下去。

工学结合人才培养模式是一个新型而又复杂的模式，还有许多东西需要我们去探索，我相信随着理论和实践水平的不断提高，房地产经营与估价的人才培养模式会不断完善的。

参考文献

1.职业教育课程开发与实施 严中华 清华大学出版社

第5篇：房地产经营与估价范文

【关键词】 财务报告;投资性房地产;评估实务

随着《国际财务报告准则(国际会计准则)》在世界范围内的应用,公允价值计量及其他非历史成本的会计计量模式被越来越多地使用。我国新的《企业会计准则》也引入了公允价值的概念和计量,因此,我国评估服务领域中新增了一项业务内容,即以财务报告为目的的评估。

一、以财务报告为目的的评估及其作用

(一)以财务报告为目的的评估的定义

以财务报告为目的的评估,是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求,运用评估技术,对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算,并发表专业意见的行为和过程。由此可知,以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类资产和负债,如资产减值、投资性房地产、金融工具等涉及会计核算事项的资产,以及非同一控制下的企业合并中取得的被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等。价值类型是公允价值或特定价值,它对评估技术(评估方法)具有一定的约束。评估技术(评估方法)是确定资产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。

由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关会计核算、披露的要求,因此,在遵循评估准则的基础上,还要参照相关会计准则的规定,以满足财务报告披露的要求。

(二)以财务报告为目的的评估的作用

对于财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值的计量,国际上较通行的做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见,保障会计信息的客观和独立,其作用具体体现在以下三个方面。

1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。新会计准则体系引入公允价值计量以后,一些资产或负债并无活跃的市场,会计人员无法观察到这种由市场机制决定的金额,从而不能直接用市场价格来对公允价值进行计量,一些无形资产、投资性房地产和金融工具公允价值的确定需要运用很强的专业性理论和评估技术,而外部的专业评估机构能够运用评估技术,为会计公允价值计量提供专业支持。

2.评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础。资产评估是一种专业行为,是建立在专业技术知识和经验基础上的一种专业判断。会计信息的这种客观性要求,能够通过评估过程中严格遵循相关的方法和程序取得充分的依据。

3.评估的独立地位能够强化公允价值的公正性。独立性是资产评估的基本特征,在市场经济条件下,由专业化的资产评估机构依据相关评估法规、准则、规范和行业惯例,提供现时的价值尺度,对于政府监管部门、会计信息使用方和社会公众是一种具有较强公信力的信息服务,有利于形成公正的会计信息,特别是关于公允价值的信息。

二、以财务报告为目的的评估适用范围和特点

(一)以财务报告为目的的评估的规范体系

与传统资产评估业务相比,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象更加多元化并且更加复杂。一般意义上,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象不仅有各类单项资产、负债,也有资产组或资产组组合(对资产组或资产组组合的分析应当符合会计准则的要求)。表1 为一般常见的以财务报告为目的的评估所涉及的评估对象。

(二)以财务报告为目的的评估的特点

以财务报告为目的的评估相对于其他评估业务,具有以下特点:

1.以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务,会计计量模式、会计核算方法、会计披露要求影响了评估对象、价值类型的确定及评估方法的选择。注册资产评估师应当理解会计计量模式的概念,知晓企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具等会计核算方法,根据会计准则的要求,合理确定评估对象,选择与会计计量模式相符的价值类型和评估方法,更有效地服务于会计计量的特定要求。

2.以财务报告为目的的评估业务具有多样性、复杂性。以财务报告为目的的评估涉及企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具、股份支付等多项会计核算业务,每项会计核算业务不同,其所对应的评估对象、价值类型、评估方法均不同。比如固定资产,为资产减值事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是可回收金额,对应的价值类型为公允价值减去处置费用的净额和资产预计未来现金流量的现值;为企业合并事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是公允价值,对应的价值类型是市场价值。

3.以财务报告为目的的评估所采用评估方法的多样性。根据评估对象的特点和应用条件,可以采用现金流量折现法、增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益法等对无形资产进行评估,也可以采用以现值为基础的远期定价和互换模型、期权定价模型等对金融工具进行评估,这些评估方法结合了以财务报告为目的的评估需要,借鉴了国际上目前常用的评估方法。

三、以财务报告为目的的评估在投资性房地产评估中的应用

(一)投资性房地产与公允价值计量

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售,主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;但是,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

(二)投资性房地产评估中的评估对象

投资性房地产的具体范围包括:

1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物,是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中,用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权;用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

3.某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,不确认为投资性房地产。

4.企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务,应当将该建筑物确认为投资性房地产。

根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。

自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动,其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去,通过销售商品或者提供服务为企业带来经济利益,在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。例如,企业出租给本企业职工居住的宿舍,虽然也收取租金,但间接为企业自身的生产经营服务,因此具有自用房地产的性质。又如,企业拥有并自行经营的旅馆饭店,经营者在提供住宿服务的同时,还提供餐饮娱乐等服务,其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入,因此,企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所,应当属于自用房地产。

作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货,其生产、销售构成企业的主营业务活动,产生的现金流也与企业的其他资产密切相关。因此,具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权属于房地产开发企业的存货,即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地,也不得将其确认为投资性房地产。

在评估实务中,存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、部分用于专区租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的,应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。例如,甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘,一层出租给一家大型超市,其余楼层均为普通住宅,在这种情况下,如果一层商铺能够单独计量和出售,应当确认为甲企业的投资性房地产,其余楼层为甲企业存货,即开发产品。

需要注意的是,投资性房地产通常附带有租约,业主在拥有房地产的同时也拥有该租约的未来收益,因而在进行评估的时侯,评估对象应为附带有租约的房地产。

(三)投资性房地产评估的收益乘数法及评估参数

在实务中,投资性房地产可采用市场比较法、直接资本化法、收益乘数法、现金流折现法和租期及回收金额折现法。

收益乘数法是房地产的价格除以某种年收益所得的倍数,即收益乘数=价格/年收益

利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为:房地产价值=年收益×收益乘数

比较常见的收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地,收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

1.当采用月租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以月租金求得毛租金乘数;当采用年租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以年租金求得毛租金乘数。

2.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收入,包括了除租金以外的收入。与毛租金乘数法相比,潜在毛收入乘数法相对全面一些,它考虑了房地产租金以外的收入,但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。

3.有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置率和收租损失等以后的收入。

4.净收益又称净营运收益,是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后得到的净营运收益归属于房地产的收人。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必须的费用。净收益乘数通常能够提供更可靠的价值计算。由于净收益乘数与前文所属的资本化率互为倒数,通常很少直接采用净收益乘数法的形式,而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。

(四)投资性房地产评估案例分析

以下用一个案例来说明实务中评估投资性房地产通常所采用的收益乘数法 。

1.基本情况。某房地产开发公司,拟于2008年底于中国内地A股市场首发上市。该公司拥有的房地产中,有一项房地产项目根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》可以确认为投资性房地产。公司管理层选择公允价值模式对该类投资性房地产进行后续计量。

该投资性房地产位于广东省S市中心城区的某购物广场,建成于2007年3月。该购物中心为地上2层,建筑面积共16 000平方米,目前大部分已出租。根据会计准则,需在2007年12月31日确认房地产的公允价值。

2.评估对象分析。管理层委托了某评估机构根据会计准则的要求评估该投资性房地产于2007年12月31日的公允价值。评估师根据与管理层签订的业务约定书,在2008年×月5日到×月8日对该房地产进行了现场勘察,并收集了房地产权属证书,房地产租赁合同等信息;同时还对同一商圈的房地产出租情况,租金水平进行了市场调查。

根据管理层提供的资料,评估师了解到管理层委托某著名中介机构代为招租,并提供房地产管理服务。目前:

第一层4 000平方米和第二层6 000平方米出租给某家电连锁超市,租金为80元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长3%,租期为10年,租金按季支付,装修免租期为5个月,假设租期开始日为2007年7月1日。

除租给某家电连锁超市外,其余的6 000平方米分割为50平方米到300平方米不等的单元出租给小商户。第一层其他4 000平方米基准日时点已出租2 000平方米,平均月租金200元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。

第二层剩余的2 000平方米的基准日时点已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。

各商户按20元/月・平方米缴纳房地产管理费,由各商户每月直接支付给房地产管理公司。除非特别说明,案例中所有租金为不含房地产管理等杂费的税前租金。

3.市场信息收集。评估师根据委估房地产的租赁情况,对周边房地产的市场租金售价进行了调查,同时也从公司的数据库中获得了部分市场租金售价信息。评估师根据委估房地产的特征,选取了5项房地产进行了租金售价信息调查,调查结果如下:(1)大面积租赁案例。收集到有三项房地产有部分面积租赁给大中型超市或家电连锁店:第一项房地产于2007年10月15日第一个租期为5年的租约到期,以月租金100元/月・平方米续租,租赁面积为10 000平方米; 第二项于2007年6月建成并开始招租,以月租金75元/月・平方米租赁给一大型超市,租赁面积共15 000平方米;第三项于2005年签订了8年期的租约,每年租金增长2%,2007年的续租租金为96元/月・平方米。(2)小面积租赁案例。收集到大量的租赁案例,底层商铺的租金范围为160元/月・平方米-300元/月・平方米,二层租金范围为120元/月・平方米-240元/月・平方米,租期大多数为3-5年,年租金增长率为4%-10%。

4.评估方法的选取。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》第十条规定“采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”。

由于该准则并没有对活跃的房地产交易市场进行详细描述,因此参考国际会计准则的要求,对应该投资性房地产交易市场为带租约出售的房地产交易市场和房地产租赁市场。由于S市目前带租约出售的房地产项目较少,尤其是大面积租赁租约的房地产项目几乎没有成交案例;而类似商业房地产租赁市场非常活跃,因此考虑采用收益法来评估该房地产于2007年12月31日的公允价值。

5.评估参数的确定。(1)房地产客观市场租金确定。1)大面积租赁单元。根据市场信息的收集,了解到第二项以大面积租赁的房地产与委估房地产类似,处于招租阶段,目前以较低于市场租金的价格出租,以该房地产作为确定委估房地产的市场客观租金的案例不太合适。因此,选取第一项和第三项房地产作为可比案例,以该两项的租金为基础,在分析租约条款、区位因素和个别因素的基础上,根据评估师的现场勘察和经验判断,对上述因素进行相应的调整。确定客观市场租金为110元/月・平方米。2)小面积租赁单元。与大面积租赁单元一致,从市场调查信息中选取合适的可比案例,确定地上1层的客观市场租金为250元/月・平方米,地上2层的客观市场租金为190元/月・平方米。(2)空置与收租损失的确定。根据市场调查,同类房地产目前市场平均空置率为7%,根据历史信息,市场平均空置率为5%-12%。因此,取市场平均空置率为8%。同时考虑2%的收租损失,确定空置与收租损失比率为10%。(注:为简便起见,假设自2008年12月31日起至现有租约到期日,该房地产小面积单元出租率一直保持在95%以上。同时假设在空置与收租损失比率为10%中已考虑了承租人流动的因素。(3)税费的确定。根据税法规定,房产税适用税率为12%,营业税及附加适用税率为5.5%。(4)成本费用的确定。1)管理费用。根据历史财务信息和评估师的经验判断,假设该房地产的管理费为年租金的3%。2)重置提拨款。根据评估师的经验判断,假设该房地产的重置提拨款为年租金的2%,主要用于重大机电设施的大修或重置。3)市场推广费。根据市场调查信息和评估师的经验判断,假设市场推广费(含中介费)为年租金的5%。(5)折现率的确定。根据2007年的无风险利率水平,通过风险因素分析,采用风险累加法确定租期内与净营运收益对应的要求回报率(或称折现率)为10%,并确定用于对租期外净营运收益进行资本化的要求回报率(或称资本化率)为7%。(6)收益年限的确定。根据房地产权证,该房地产土地使用权终止日期为2045年12月30日。因此,剩余收益年限确定为38年。此处假设不考虑土地使用权终止日时点建筑物的残值。

6.评定估算过程简单示例(见表2,表3)。

综上所述,以财务报告为目的的投资性房地产评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类投资性房地产,如已出租的土地使用权和已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权、某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分、企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大等确认为投资性房地产。价值类型是公允价值或特定价值,它对房地产评估方法具有一定的约束。评估方法是确定投资性房地产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。

【参考文献】

[1] 资产评估[M].经济科学出版社,2009.

第6篇：房地产经营与估价范文

我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的拓展,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中小可缺少的基础性工作。

我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。

但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。

二、房地产估价行业存在的问题

(一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。

目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。

(二)行业监管不力。

审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均许可通过其资质,而且长期缺乏业务监管,造成“非法”的估价机构数量泛滥,具有执业资格的估价师通过挂靠形式沦为“假”估价师。

(三)房地产估价市场不规范。

目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标而一些行政部门则对执业活动进行行政干预,与之产生了权钱的交易,超出了行政机构本身的行政职权,引发了市场的不公平竞争。

由于估价机构的“非法”成立、估价师的非法挂靠,导致出现“印章随便盖、签名随便代”的虚假估价报告。为了迎合委托方的不合理要求,《房地产估价规范》形同虚设,估价机构普遍存在重视业务招揽、忽视报告质量的情况,歪曲甚至捏造事实的“客户定价法”成了估价方法中无奈的方法。

同时也有一些估价机构为了多争取业务,估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战、关系战、回扣战,形成了估价机构的恶性竞争,导致估价收费越来越低,回扣形式的商业贿赂戏愈演愈烈。

三、房地产估价行业的发展建议

(一)完善法律法规体系。

完善法律法规体系,并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展。当前我国的房地产评估行业的各个方面的法律法规都不太健全,某此领域甚至是空白的。为了我国房地产评估行业能够健康的发展,应该颁布相关的一此法律规范,从而解决房地产评估的管理问题,实行统一管理;解决房地产评估行业的竟争问题,实现真正的政企分开,使评估行业健康有序地竟争;解决房地产估价师职业道德不高问题,提高房地产估价师的责仟感和风险意识;解决房地产评估结果客观合理问题,规范房地产评估力一法和程序。

(二)建立健全行业协作,共同监管体制。

由于受我国体制所限,房地产估价师、资产估价师、土地估价师各出自不同的行政主管部门,房地产估价师主管部门是建设部,资产估价师主管部门是财政部,而土地估价师主管部门是国土资源部。尽管“三师”各自主管部门不同,但“三师”的职能却有许多共同之处,估价业务领域没有非常明显的分界线,相反“三师”间估价业务的相互渗透日益加深。这种各管各摊的方式容易造成混乱局面,给估价执业人员的管理带来了不小的难度,所以我们应尽快促使房地产估价师行业组织、资产估价行业协会及土地估价师协会三会联盟,相互协作,共同监管。这样不但可以有效杜绝一部分估价师挂靠现象,还能进行相互间技术交流,促进行业稳健发展。

第7篇：房地产经营与估价范文

第一条  为了加强对深圳经济特区（以下简称特区）房地产行业的管理，规范房地产开发和房地产中介服务机构的行为，维护房地产市场秩序，根据法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。

第二条  在特区范围内从事房地产开发和房地产中介服务，应遵守本条例。

第三条  本条例所称房地产开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本条例所称房地产中介服务包括房地产咨询、经纪、评估和其他房地产中介服务。

本条例所称房地产咨询，是指为房地产开发、交易提供信息、咨询、策划、可行性研究服务的有偿行为。

本条例所称房地产经纪，是指以促成房地产交易为目的，为房地产交易双方提供中介服务的有偿行为。

本条例所称房地产评估，是指专业评估机构接受委托，估算房地产价格的有偿行为。

第四条  房地产开发企业和房地产中介服务机构必须依法经营，其合法权益受法律保护。

第五条  房地产开发企业应当按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则从事开发经营。

房地产中介服务机构应当按照自愿、公平、诚实信用、平等互利的原则从事中介服务。

第六条  深圳市人民政府房地产行政管理部门是房地产行业的主管部门（以下简称主管部门），依法对房地产行业进行指导、监督和管理。

深圳市房地产业协会（以下简称市房地产业协会）是房地产行业的自律性组织，依照本条例的规定履行职责。

第二章  房地产开发企业

第七条  本条例所称房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的企业法人，包括房地产专营企业和兼营企业。

第八条  设立房地产开发企业，须具备下列条件：

（一）注册资本不得少于人民币一千万元；

（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；

（三）有按市场价格取得的土地使用权；

（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；

（五）法律、法规规定的其他条件。

增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。

工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。

第九条  房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取《房地产开发企业资质证书》，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发《房地产开发企业资质证书》。

房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示《房地产开发企业资质证书》。

第十条  主管部门对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制度。

第十一条  房地产开发企业不得出卖或以出租、挂靠、外借等手段变相出卖开发经营权。

第十二条  房地产开发企业应按期向主管部门报送房地产开发经营报表。

第十三条  房地产开发企业销售房地产，预售的，应当申请办理《房地产预售许可证》；外销的，应当申请办理《商品住宅外销许可证》。

主管部门受理《房地产预售许可证》、《商品住宅外销许可证》申请后，应在三十日内作出是否核准的决定。予以核准的，应同时发放许可证。

第十四条  房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与单位提交下列材料的复印件，并出示原件：

（一）营业执照；

（二）《房地产开发企业资质证书》；

（三）预售的，应提交《房地产预售许可证》。现售的，应提交《房地产证》。外销的，应提交《商品住宅外销许可证》。

不能提供前款规定材料的，广告经营与单位不得为其制作、房地产销售广告。

第十五条  房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：

（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；

（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号。外销预售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号；

（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。外销现售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号。

广告经营与单位不得为房地产开发企业不具备前款规定内容的房地产销售广告。

第十六条  房地产开发企业不得经营法律、法规、规章禁止交易的房地产。

第十七条  房地产开发企业作为出地方参与合作建房，应当以按市场价格取得的土地使用权作为合作条件；作为出资方参与合作建房，应当出具金融机构提供的资信证明，其自有资金必须达到该合作项目预算总投资的百分之二十五以上。

以减免地价款或行政划拨方式取得的土地使用权作为合作建房条件的，应当符合前款规定的条件并报主管部门批准。

第十八条  禁止房地产开发企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）。

第十九条  房地产开发企业必须按土地使用权出让合同的规定建设市政、公益配套设施和项目，并按期交付使用。

第三章  房地产经纪人和评估人员

第二十条  本条例所称房地产经纪人，是指依照本条例取得房地产经纪人资格证书并领取执业证书，从事房地产经纪活动的专业人员。

本条例所称房地产评估人员包括估价师和评估员。评估员是指依照本条例取得房地产评估员资格证书并领取执业证书，从事房地产估价活动的专业人员。

第二十一条  符合下列条件的，可向市房地产业协会申请培训和参加统一考试：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）具有大专以上文化程度；

（三）具有三年以上房地产业从业经历；

（四）具有深圳市常住户口或蓝印户口。

考试合格后，由主管部门核发《深圳市房地产经纪人资格证书》、《深圳市房地产评估员资格证书》。

第二十二条  取得国家有关部门颁发的房地产估价师资格证书或取得市房地产经纪人、评估员资格证书并在特区执业者，应当向主管部门申请注册，领取《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》。

第二十三条  注册申请人应向主管部门提交下列材料：

（一）申请书；

（二）房地产估价师资格证书或房地产经纪人资格证书或房地产评估员资格证书的复印件，并出示原件；

（三）所在房地产中介服务机构的任职文件或聘用合同或工作调动证明。

第二十四条  主管部门受理注册申请后，应在三十日内决定是否批准并书面通知申请人。注册申请批准后，由主管部门发给《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》；未获批准的申请人有异议的，可自收到决定之日起十五日内依法申请行政复议。

第二十五条  申请人有下列情形之一的，主管部门不予注册；已注册的，予以撤销：

（一）无民事行为能力或限制民事行为能力的；

（二）国家机关现职公务人员；

（三）提供虚假评估报告或在从业活动中有收受贿赂等违法行为的；

（四）提供虚假申请材料的；

（五）违反本条例规定，受吊销深圳市房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书处罚者。

被撤销注册的当事人有异议的，可自接到撤销注册通知之日起十五日内依法申请行政复议。

第二十六条  取得房地产经纪人、评估人员执业证书者，同一时期只能在一家房地产中介服务机构从业。

第二十七条  主管部门对《深圳市房地产经纪人执业证书》和《深圳市房地产评估人员执业证书》实行年度审核制度。年度审核合格者方可继续执业。

第四章  房地产中介服务机构

第二十八条  房地产中介服务机构的组织形式包括个人、合伙和法人。

个人设立的房地产中介服务机构，由设立人对其债务承担无限责任。

合伙设立的房地产中介服务机构，由合伙人对其债务承担无限责任或有限责任。

具有法人资格的房地产中介服务机构，以其全部资产对其债务承担有限责任。

第二十九条  个人设立房地产经纪机构，应具备下列条件：

（一）有深圳市常住户口；

（二）注册资本不得少于人民币三十万元；

（三）须有三名以上人员（含设立人）持有房地产经纪人执业证书；

（四）有固定的服务场所；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第三十条  合伙设立或设立具有法人资格的房地产咨询机构以及增加房地产咨询业务范围的，应具备下列条件：

（一）至少一个发起人有深圳市常住房口或住所在深圳市的经济组织；

（二）注册资本不得少于人民币一百万元；

（三）须有二名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书和二名以上人员持有房地产评估人员执业证书，同时有四名以上其他专业人员，其中包括经济、工程、法律、财务等人员；

（四）有自己的名称和固定的服务场所；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第三十一条  合伙设立或设立具有法人资格的房地产经纪、评估机构以及增加房地产经纪、评估业务范围的，应具备下列条件：

（一）至少一个发起人有深圳市常住户口或住所在深圳市的经济组织；

（二）注册资本不得少于人民币一百万元；

（三）设立房地产经纪机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书。设立房地产评估机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产评估人员执业证书；

（四）有自己的名称、组织机构和固定的服务场所；

（五）法律、法规规定的其他条件。

第三十二条  主管部门可根据房地产评估机构的专业人员数量、注册资金及开业时间等，每年评定一次房地产评估机构的等级并核发《房地产评估机构资质等级证书》。

房地产评估机构的等级分为三级。一级房地产评估机构须有房地产估价师五名以上，注册资本不得少于人民币三百万元，开展评估业务五年以上；二级房地产评估机构须有房地产估价师三名以上，注册资本不得少于人民币二百万元，开展评估业务三年以上；三级房地产评估机构须有房地产估价师或房地产评估员三名以上，注册资本不得少于人民币一百万元，开展评估业务一年以上。

标的人民币一千万元以上五千万元以下的评估业务，须委托二级以上评估机构承担；标的人民币五千万元以上的评估业务，须委托一级评估机构承担。违反本款规定越级评估的，所作评估报告无效。

第三十三条  设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围，由设立人或发起人向工商行政管理部门提出申请，并提交本条例规定的有关证明材料。

第三十四条  工商行政管理部门对设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围的申请，经审查符合本条例规定条件的，予以登记，发给营业执照；对不符合本条例规定条件的，不予登记。

第三十五条  房地产中介服务机构在领取营业执照之日起三十日内，应当到主管部门备案。备案应当提交下列材料：

（一）《房地产中介服务机构备案登记表》；

（二）营业执照复印件；

（三）房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书复印件和其他专业人员资格证明材料。

提交前款规定的材料，应同时出示原件。

第三十六条  房地产中介服务机构成立后，由于从业人员变动或其他变动达不到设立条件的，工商行政管理部门应暂停其营业，并要求其在九十日内达到设立条件。

第三十七条  房地产咨询机构开展咨询业务，双方认为有必要签订书面合同的，应当签订书面合同。

咨询合同应具备下列内容：

（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；

（二）咨询事项、期限和要求；

（三）咨询报酬的数额、给付方式和时间；

（四）违约责任；

（五）当事人认为应当载明的其他事项。

第三十八条  房地产咨询报酬的标准由双方当事人约定。

第三十九条  房地产经纪机构除为房地产转让、租赁当事人提供经纪服务外，还可以提供服务。

以营利为目的，为委托人提供房地产转让、租赁等经纪、业务，只能由房地产经纪机构进行。

第四十条  房地产经纪机构开展经纪、业务，应当签订书面合同。

经纪、合同应具备下列内容：

（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；

（二）经纪、事项、期限和要求；

（三）经纪佣金或报酬的数额、给付方式和时间；

（四）违约责任；

（五）当事人认为应当载明的其他事项。

第四十一条  房地产经纪、合同不能履行或不能完全履行的，房地产经纪机构不收取或减少收取报酬，但由于委托人过错造成的除外。

由于房地产经纪机构的过错造成委托人经济损失的，房地产经纪机构应承担赔偿责任。

第四十二条  房地产经纪机构开展经纪、业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向房地产经纪机构提供全面、真实的相关资料。委托人提供虚假、失实资料或隐瞒真实情况的，房地产经纪机构有权拒绝为其服务。

第四十三条  房地产经纪机构开展经纪业务，有权获取佣金，佣金由交易双方平均分摊，另有约定的除外。

佣金标准由主管部门会同物价部门制定。

佣金不能高于或低于规定的标准。

第四十四条  房地产经纪机构开展业务，应当向交易当事人提供与合同成立有关的全面、真实的资料和信息，不得向交易当事人提供虚假、失实的资料，不得隐瞒交易情况。

第四十五条  房地产经纪机构不得因同一宗经纪业务所涉及的房地产与交易双方中的任何一方发生房地产买卖、租赁关系。

第四十六条  房地产经纪机构就同一宗业务，不得同时兼为经纪、行为。

第四十七条  房地产经纪机构对法律、法规、规章规定禁止交易的房地产，不得进行房地产经纪、活动。

第四十八条  通过经纪行为达成的房地产交易合同，必须由持有《深圳市房地产经纪人执业证书》的人员在合同中签字，并加盖经纪机构公章。

第四十九条  房地产经纪机构房地产销售广告，必须符合本条例第十四条、第十五条的规定，并在广告中载明经纪机构的名称、地址；房屋租赁广告的，还须持有《房屋租赁许可证》，并在广告中载明证号。

未载明房地产经纪机构名称、地址的广告，广告经营与单位不得。

第五十条  下列房地产可依照本条例进行评估：

（一）买卖、产权交换的房地产；

（二）继承、分割、合并、赠与等其他形式的产权转移的房地产；

（三）实行租赁、联营、入股经营或进行股份制改造的房地产；

（四）抵押、投入保险的房地产；

（五）进行兼并、清算的房地产；

（六）因拆迁需给予当事人补偿或赔偿的房地产；

（七）其他需要评估的房地产。

第五十一条  房地产评估机构开展评估业务，应当与委托人签订评估委托合同。

评估委托合同应具备下列内容：

（一）双方当事人姓名或名称、住所、法定代表人姓名；

（二）评估标的物名称、地点、面积、座落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；

（三）评估事项、期限和要求；

（四）评估报酬的数额、给付方式和时间；

（五）违约责任；

（六）当事人认为应当载明的其他事项。

第五十二条  房地产评估机构开展评估业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向评估机构提供全面、真实的相关资料。

第五十三条  房地产评估机构有权获取评估报酬。

评估报酬的标准由主管部门会同物价部门制定。

评估报酬不得高于或低于规定的标准。

第五十四条  房地产评估机构按合同的约定完成评估后，必须向委托人出具房地产评估报告。

房地产评估报告应载明下列内容：

（一）房地产名称、地点、面积、座落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；

（二）评估依据和方法；

（三）评估结果；

（四）其他需要说明的事项。

房地产评估报告还应包括评估过程中作为依据的有关图纸、照片、背景材料、原始材料及实地勘察数据等必要附件。

第五十五条  房地产评估报告必须由执业评估人员和房地产评估机构法定代表人或负责人签名，并加盖评估机构公章。

第五十六条  房地产评估机构应对出具的房地产评估报告的真实性、正确性、合法性负责。

第五十七条  用作征收有关房地产税和确定政府给予房地产损失补偿或赔偿金额依据的评估报告，必须经市物业估价所审核，并报主管部门或税务部门认可。

第五十八条  房地产中介服务机构及其从业人员对委托人提供的资料和物品应妥善保管，并出具清单副本。

房地产中介服务机构及其从业人员应当依法为委托人保守秘密。

第五章  房地产业协会

第五十九条  市房地产业协会是依法登记成立的房地产行业的自律性社团法人。其主要职责是：

（一）制定房地产行业行为准则及道德规范；

（二）组织房地产行业从业人员的培训、考试；

（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理建议；

（四）向主管部门反映房地产行业的意见和要求，维护房地产行业的合法权益；

（五）调解行业内部的争议；

（六）组织业务交流；

（七）办理主管部门委托的其他事项。

第六十条  依法成立的房地产开发企业和房地产中介服务机构可以申请加入市房地产业协会，成为团体会员。

依法持有房地产经纪人、评估人员执业证书，并在房地产中介服务机构从业的个人，应加入市房地产业协会，成为个人会员。

第六十一条  团体会员和个人会员应当遵守房地产业协会章程并按规定缴纳会费。

第六十二条  市房地产业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。

第六十三条  理事会由主管部门委任的理事和协会选举产生的理事共同组成，主管部门委任的理事不得超过理事总人数的三分之一。理事总人数由章程规定。

第六章  法律责任

第六十四条  未取得《房地产开发企业资质证书》，擅自从事房地产开发经营的，由主管部门责令改正并没收非法所得。

被主管部门吊销《房地产开发企业资质证书》，继续从事房地产开发经营的，除依照前款的规定处罚外，可并处人民币五万元以上十万元以下罚款。

第六十五条  房地产开发企业连续两年未从事房地产开发业务的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。

第六十六条  违反本条例第十条规定，不参加年度审核的，由主管部门责令限期改正，并处人民币一万元以上二万元以下罚款；在责令改正的期限内仍不参加年度审核的，由主管部门给予降低一级资质等级的处罚；连续二次不参加年度审核的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。

第六十七条  违反本条例第十一条、第十六条、第十七条、第十八条规定的，由主管部门没收房地产开发企业的非法所得，并处人民币二万元以上十万元以下罚款；情节严重的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。

第8篇：房地产经营与估价范文

关键词：房地产；估价；信用体系；内容；问题；对策

0引言

诚信乃房地产估价行业存在之根本。目前，我国的房地产估价行业在诚信制度方面还有一定的欠缺，这对房地产行业的发展造成了一定的阻碍。因此，本文旨在通过加强我国房地产估价行业信用体系的建立，有效地推动我国房地产事业的稳健发展，为国家的经济发展做贡献。

1房地产估价行业信用体系建设现状与存在问题

进入到二十一世纪后，我国的房地产行业的发展呈现出一派繁荣的景象，这也进一步推动了房地产估价行业的快速发展。我国的房地产估价行业一直处在政府部门的主要管辖下，从宏观上能对房地产估价行业起到一定的促进作用，但是结合社会整体的经济发展势态，处在政府部门统筹下的房地产估价行业在其发展上也受到了一定的限制。我国的房地产估价行业在近十年的蓬勃发展中已经建立起了一系列相关的法律法规，相应的职业资格制度也在不断的更新和完善，其业务范围也是在不断扩展。另外，随着社会经济市场的不断发展，诚信经济的概念已经深入到每一个经营的环节中，像房地产这种涉及范围广泛，涉及的资金庞大的行业更是应该将诚信的理念贯彻到每一个经营环节中，因此，信用体系的创建和完善在房地产行业中显得尤为重要。但是，房地产行业目前的发展情况就是市场规范不到位，信用体系不健全，还存在欺瞒消费者，侵害消费者合法权益的现象。2006年，一份有关于北京市房地行业的消费者关于该行业诚信度问卷调查的结果显示出只有百分之六的人对目前的房地产行业的诚信度较为满意的，而超过半成的人认为目前的房地产行业的诚信度很低，经过了十年的发展，目前相关的消费者对房地产行业的诚信度依旧不是很满意。总的来说，目前我国的房地产行业出现了很严重的信用危机，针对这种情况，房地产行业应该及时地采取措施，建立起一套完整的信用体系，为促进房地产行业的稳定发展提供有效的保证。目前，在房地产估价行业快速发展过程中，行业协会对于其健康发展十分重视，2005年协会第三届理事会选举后，提出了加强行业研究的设想，并做出相关数据调查。以上海为例，有估价资产的房地产估价公司共有一百余家，其中外地估价公司在上海开设的分支机构有5家，一级估价结构相对较多，与此同时，对上海八达、城市、国城等三个估价公司展开调查，从调查结果来看，受访公司的平均员工30人，估价报告二千份，二级和三级估价公司差别相对较小。与此同时，房地产估价行业的估价师占全国的10%，但是专职房地产估价师只有300名左右，数据调查结果显示，大部分估价师出拥有此职业资格证之外，还有其他的资格证，估价师的专业化水平和对行业的认可度还有待提升。其中绝大部分估价公司信息建设投入明显不足，信用体系不完善，所以，主要通过公司高层的人际关系进行客户维护，与此同时，其中仅有百分之25%的估价公司成立的专门的客服部门提高其信用度，此外，其中95%的估价公司由估价师自己寻找所学资料，所以其服务质量和专业水平仍有待提高，设立研究部门手机市场资料的估价公司进展25%，自身研究能力相对较弱，严重阻碍了房地产股价行业信用体系的构建和完善。

2国外房地产估价行业信用体系建设经验与借鉴

信用体系的成熟度很大程度上可以对市场经济的稳定和发展起到促进作用。分析国内外信用体系的建立成果，我们不难发现发达国家都是具有较为完善的信用系统的，而我国的信用体系的建立起步晚，发展慢，较发达国家还有很长的一段距离要走。

2.1国外信用体系的分析

就国外的房地产相关行业信用体系建设而言，以美国为代表的发达国家都具有一套完整的信用系统，主要由信用管理体系以及与之对应的法律体系和信用服务公司组成。到目前为止，这些发达国家的信用体系体现出来了以下特点：

2.1.1有效的法律保障和监管机制

一些发达国家的信用体系发展历史长达数百年，因此，发展到现在，相关的管理政策和法律政策都得到了完善，例如，美国针对于市场信用体系颁布的法律政策接近20部，相应的管理手段和有关的政策也是不停的在更新和发展。另外，国外一些发达国家对信用体系的监管是采用政府和相关的协会共同协助来完成的，这样的监管手段能有效的结合二者在信用体系建设过程中发现的问题，政府部门起主要的监管作用，行业协会根据行业的特点在政府部门和行业企业中起到枢纽的作用，综合的从国家发展和民生建设两方面来监督和管理市场信用体系的建设和发展。并且，一些发达国家的政务信息是公开透明的，这种透明的监管制度也能更好地督促社会信用体制的建设和发展。

2.1.2很强的市场信用意识

除了有效的法律监管手段之外，国外发达国家对于信用体系中涉及的信用服务机构和征信公司都采取了有效的管理政策，能对信用信息的采集、分类和更新起到很好的督促作用，同时还能有效地促进信用产品生产和改革创新。此外，发达国家的政府部门对于采集到的信用信息会进行分析管理，对于信用记录较为差劲的企业和个人都会采取相应的制约手段，用以限制其在生活和工作中的信用消费行为。又因为征信公开透明化，在这种背景中，一些公司在选择服务和合作对象时，会将信用记录差的公司和个人排除在外。因此，发达国家市场主体都会具有很强的信用在这种执行政策下，国家的市场主体部分都会自觉的形成很强的信用意识，这对信用体系的建设和管理有很大的促进作用。

2.1.3严厉的惩罚制度

任何体系的建立和形成都离不开严明的奖惩制度，一些国家针对失信行为建立的惩罚制度也是信用体系的重要组成部分。例如，美国对于企业和个人的失信行为有着非常明确的惩罚机制，不仅将失信的内容扩大和公开化，更是将其失信的行为永久记录在案，除此之外，还会进行相应的经济和劳动处罚，对一些出现严重失信行为的公司和个人将会直接取缔其营业资格，使其付出惨痛的代价。通过建立这种惩罚制度，可以有效地促使企业和个人形成良好的诚心习惯，以保证信用体系能健康的发展。

2.1.4完善的信用体系

在国外，其房地产评估信用体系相对完善，就目前其发展状况来讲，远远超过我国房地产估价行业的发展水平，同时，在国外，包括美国、英国等国家在内的发达国家，其房地产估价信用体系构建过程中主要倾向于估价的技术路线的研究，同时也包括对估价工具的重视，此外，这些国家在构建房地产估价行业信用体系过程中，更加侧重于估价实践的效率和公平，因此建立了较为完善的信用体系，企业信用通常包括五个方面的基本要素，其中涉及到企业品格、能力、资本、担保、环境。在财富全球100强企业中有一半以上被称之为诚信企业，其信用体系相对完善，诚信是其企业文化的重要组成部分。

2.1.5专业组织的创建

英国皇家特许测量时协会目前是一个全球性的专业组织，主要以维护公共利益为目的，并以此代表、规范、推广特许测量师这一职业。1881年学会被允许皇家注册，名称至今。一百多年来，英国皇家特许测量时协会与很多相似道德组织合并，不断发展，直接带动了其房地产估价行业的进一步发展。

2.2国内信用体系

对比国外房地产市场拥有的一套完善的信用体系，我国在这方面的建设还存在很大的不足，具体来讲有以下几个方面：

2.2.1法律制度和监管职责不完善

由上面的介绍我们不难看出，国外的信用体系在建设的过程中都注重法律制度的规范性。相比较之下，在我国，与信用体系相关的法律规范倒是存在一些，但是真正的完全是以信用体系作为主要内容的法律规范一个也没有。另外，我国的房地产信用体系是在政府部门单独的监管下实施的，相比较国外的政府部门和行业协会共同监管，我国的这种监管情况没有充分的发挥行业协会的作用，很容易因为片面性而出现一些纰漏，在这种情况下，我国的信用体系建设必会受到很大的阻碍。

2.2.2信息公开程度不够，市场信用意识不够强烈

对比国外的政务信息公开透明化来说，我国在信息公开方面还存在很大的不足。我国对于企业和个人的失信行为不会将其公之于众，导致行业部门在经营的过程中不会强烈的约束自己的行为，对于一些失信行为也不会给与足够的重视，最终呈现出来的就是行业经营过程中信用意识不强烈，因此出现了很多经济和合同纠纷。

2.2.3缺乏明确的奖惩制度

我国的关于房地产信用体系的建设过程中缺乏对失信行为的惩罚行为，对比国外对失信行为的严厉惩罚而言，国内的信用体系似乎缺乏对失信行为的明确定义和管理。也没有像发达国家一样，对社会群体和个人的失信行为登记在案，更没有将其扩大化和严肃化。另外，在对失信行为的经济和劳动惩罚中，也没有明确的惩罚机制，其惩罚力度也是一般，最终出现的结果就是失信行为在行业内部恶性循环。

3体系框架

对于我国目前的房地产估价行业而言，综合考虑房地产行业和国家市场经济的发展，针对其信用体系的整体框架而言，具体来讲应该包括以下几个部分：

3.1主要内容

房地产估价行业的信用体系在建立之初就应该明确其涉及的主体对象，提供估价服务的房地产建设公司、中介公司等，提供监督管理的政府职能部门，以及相应的从业人员和服务对象。另外一个不可或缺的就是支持房地产估价行业信用体系的法律和法规，任何一个体系的完善都离不开法律制度的支持和保护，因此，建立一套与之相关的法律和法规，有效的针对失信行为给与相应的法律处分，在信用体系实施的过程中作为其后盾的存在，能有效地促进信用体系的改革和发展。

3.2运行过程

房地产估价行业的信用体系建立完成后，应该怎么运行就变得十分的重要了。首先要说的就是该体系的执行方式了。体系建立完成，明确了主体对象之后必须确定信用体系的实施方式，按我国现有的发展模式来看，我们应该借鉴国外成功的经验，将信用体系的监控主题由原来的政府部门主管改变成为政府部门和相应的房地产估价行业协会公共监督管理，该行业涉及的群体和个人应该严格按照体系的要求展开工作内容，做到令行禁止。当信用体系成功运行起来后，就应该严格的按要求执行，一旦出现不按要求执行的，又有违反法律法规的行为时，相应的惩罚制度就显得尤为重要。因此，整个体系的框架结构中应该留出一部分作为针对失信行为实行的惩罚制度，通过在体系的运行过程中实行对失信行为不同程度的惩罚来约束该行业相关人员的失信行为。与此同时，还要着重发挥政府在此过程中的相关职能，其中包括监督、抽查和审核等监管机制，众所周知，在经济生活中，信用可以发挥制度规范作用，但是在此过程中，必须满足一下几个条件，其一，市场中的行为主体更加倾向于关注长期利益，其二，构建畅通的信息渠道，最后是行为主体认识到不诚信行为会受到相应处罚，基于此，政府需要不断加强监督和引导，针对估价行业发展过程中的失信行为进行相关处罚条例的颁布和实施，并进行适当监管和抽查，避免法律漏洞带来的信用缺失。房地产估价行业在构建信用体系过程中，大体可以针对以下几个方向，建立信用管理制形象。其中信用建设的基础是信用管理制度的构建，其中不仅包括估价机构诚信档案制度，同时也包括房地产股价行业从业人员的职业道德守则以及政府的信用监督，从而使不守信的估价师和估价机构收到相应的惩戒，从而引领整个股价行业的健康良性发展，并保障守信的估价师以及估计机构收到相应鼓励和褒奖，从而带动良性风气的树立和形成。房地产估价行业信用体系的构建还应该自身行业的自律和不断规范化，在此过程中，可以加大自身企业信用宣传，树立企业信用形象，并在此过程中，不断提高自身的服务水平和信用程度，提高服务质量的同时，形成带有自身准则的信用服务意识，总而促进估价行业的健康可持续发展。房地产行业信用体系的构建不仅是为了提高股价是自身的道德准则和职业素养，同时也是为了将房地产股价行业发展成为一个经济所需、社会所欢迎和认可、群众所支持和尊重的健康行业。

4评价体系的机制

社会经济市场上的诚信问题日益严重，虽然信用体系建立已经有一段时间了，但是相应的评价机制还未成型，特别是房地产估价行业的评价机制，几乎还处在零起步的位置。因此，针对房地产估价市场存在的评价机制空白的问题，建立有效的评价体系机制变得极其重要。通过分析目前存在于市场经济中其他各行业中的诚信评价机制，结合国外一些较为成功的诚信评价机制的建立过程，我国房地产估价行业的诚信评价机制的建立应该由以下几个部分组成：

4.1企业素质

企业自身的素质从很大程度上可以决定企业完成业务的能力，也能对企业的诚信度产生很大的影响。企业自身的素质主要由企业资质、注册资金、从业时间以及企业内部员工的数量这四个部分组成。这四个部分中，企业资质等级越高，相关的管理机制也就越完善，注册资金的金额越大，其承担的失信风险也就越高，而从业时间越长也就意味着企业的诚信度结较高，最后的员工数量就可以显示出企业规模，对这四部分进行综合的评价就能大致上确定该企业在诚信评价中是否占据优势。

4.2员工素质

评价体系机制中，纳入对员工素质的综合分析，主要的分析内容包括了对员工的学历以及考取的专业资格以及业务能力，通过这些分析可以看出与房地产估价行业相关的管理和从业人员的专业知识技能和业务能力是否具有较高的水平。这也是反应房地产估价行业诚信度的一个重要的因素。

4.3经营能力

经营能力指的是房地产估价企业展开的有关于估价行为的经营方式和取得的成果。经营能力很大程度上是与该公司的业务收入挂钩的，一个拥有良好经营能力的企业必定也具有很强的市场竞争力。因此，将企业的经营能力纳入评价体系机制的内容中能有效地提高企业的诚信度，促进企业更好的发展。

4.4信用记录

作为评价企业诚信体系的几个机制，有关于企业的信用记录是不能缺少的。信用记录能够反映出该企业在经营的过程中接受的来自外界，包括了政府部门、同行业竞争者以及客户群的信用反馈。通过一套完整的信用管理档案，我们可以很好的对企业的诚信水平做出评价，从而更好地实现对企业信用的督促。

5完善房地产估价行业信用体系建设的对策

针对目前房地产市场出现的信用缺失和相关监督制度不够完善的情况，在此提出以下几点建议：

5.1完善监督制度

完善房地产估价行业的监督制度主要就是提高国家和行业协会的监控能力，国家应针对目前房地产估价行业存在的问题提出与之相对应的法律条文，对于细节部分也应该更加完善和充足，从法律根本上杜绝房地产企业的侥幸心理。另外，有关房地产估价行业协会应该有针对性的对行业内部的违法乱纪现象制定相应的行业规则，保证房地产行业的正规经营。

5.2提高企业自身的素养

房地产估价行业存在的一些问题从根本上来说与企业自身的素质文化有很大的关系，从企业内部的企业文化，到专业知识技能的培训，再到员工的职业素养，各方面都对房地产估价行业的信用产生了影响，因此，从企业自身来说，创建企业文化知识，加大对职工素养的培训，提升企业整体的职业素养很有必要。

5.3消费者及时的监督举报

任何一个行业，其失信行为都会给消费者造成一定的经济损失，针对房地产估价行业的失信行为，消费者应该持有冷静客观的态度，一发现任何违反诚信现象就应该及时的举报，坚决不姑息任何有违信用体系建立的行为。相信通过消费者的监督一定能够对房地产估价行业信用体系的建立起到促进的作用。6结语诚信是立人之本，也是一个行业存在于市场的根本所在。房地产估价行业信用体系的建立对于目前该行业的发展有着重要的作用，用一套完整的信用体系对房地产估价行业的服务行为进行约束和规范，以保证我国房地产市场的稳定发展。

参考文献：

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[9]杨冰.基于收益法的房地产抵押价值评估方法的改进研究[D].云南大学，2015.

第9篇：房地产经营与估价范文

关键词:房地产税;评估;税制改革

   房地产税是国际上许多国家都征收的一种财产税，也是这些国家地方政府的重要财政收入来源。在一些国家或地区，房地产税制度建立的历史较长，因此，在我国房地产税制度改革中，借鉴国际经验和做法十分必要。

   一、境外房地产税制发

展概况及可资借鉴的“点”（一）房地产税制度建立和完善程度与经济发达程度有一定关系首先要明确一点，房地产税制度建立和完善的程度与经济发在掌握的资料，评估机构的设置方式主要可以归纳为三种类型：第一种：在政府行政机构中设置评估机构。比较典型的国家和地区是新加坡和香港地区。为了征收房地产税，在政府行政机构中专门设置了评估机构，工作人员都是政府公务员。这是此种类型机构设置的共同特点。新加坡和香港机构设置略有区别之处是：香港从1995年以后，将评估工作和征收工作都归由差饷物业估价署负责，1995年以前，征收税款工作是由税务局负责。新加坡政府内的国家税务局中设置的评估机构与征收工作独立为两个专门部门，房地产税的评估由财产税评估部门专门负责，这个部门的工作人员有170人左右，而税款征收由征收发单部门专门负责。

   第二种：政府设置非营利

性机构专门负责评估工作。这种非营利性组织相当于我国的事业单位。比较典型的国家和地区是英国、加拿大的某些省（各省做法不一致）。此种类型的做法是，财产税的征收管理由税务机构负责，但是房地产价值的评估由政府设置专门的政府非行政机构来承担，该机构将评估结果提供给税务机关，作为财产税征收的计税依据。

   第三种：政府服务外包给

社会专业公司。此种类型是政府公共服务的市场化运作。政府通过招标方式将财产税的评估业务服务外包给专业评估公司。

   比较典型的国家和地区是加拿大

的安大略省政府，将该省的房到大大提高。20世纪70年代开始的批量评估技术已经在一些经济发达国家基本普及。目前一些经济发达国家已经将地理信息系统的g i s与财产税评估技术cama相结合，提高了物业价值评估的准确性，也提高了这个税种的公平性。发展中国家在这些技术方面只是刚刚起步，处于做“学生”的阶段。我国这次房地产税改革，也是在边学边制定自己的评估软件系统，但离将gis系统与c a m a系统结合起来使用还有一段距离。

   观察国外在建立和完善房

地产税制过程中的成功做法，笔者认为，有以下两点特别值得关注：一是如何设置房地产税的评估机构；二是如何使纳税人有一个提出反对意见的渠道。下文将重点介绍这两方面的情况及经验。

   （二）房地产税评估机构组

织方式的多样化及共性由什么样的机构承担房地产税的评估工作是房地产税制度设计中的一个重要问题，国际上对此并没有统一的模式。

   从税收征管的一般逻辑上

讲，评估工作就是要确定纳税人，尤其是确定计算税额的课税依据，即纳税人的计税依据，然后根据税率计算出纳税人应该缴税的数额，这一系列工作应该由税务机构承担。但是，从各国的做法来看，由于房地产价值评估要求较高的专业技术，需要一支拥有专门业务资格的评估师队伍，所以各个国家在评估机构设置上的做法是多样化的。根据现达程度有一定关系。从国际上看，美国、英国、澳大利亚、加拿大、新加坡、香港地区等经济发达国家和地区的房地产税制度建设明显地走在一些发展中国家前面。一是在这些国家和地区，财产税（包括房地产税）制度建立的历史比较长。香港地区的差饷税（也就是房地产税）已经有160多年的历史。美国的房地产税始于殖民地时代，也有着悠久的历史。目前这个税种都已成为当地政府、尤其是地方基层政府重要或者是主要的财政税收来源。由于开征房地产税的历史比较长，税制得到不断地完善。发展中国家目前正式开征的财产税（包括房地产税）往往时间比较短，税制也不完善。比如越南，目前还没有完整的财产税，只有对土地征收的税费，对房屋是免税的。我国新中国成立后建立的房地产税收制度设计比较粗糙，目前保留的房产税和城镇土地使用税是按照房屋原值做一定扣除和土地使用面积作为征税的依据，与市场的房地产价格没有关系，这种落后的、与市场经济不相适应的税制设计是房地产税需要改革的主要动因。二是一些经济发达国家的房地产税评估技术水平远远高于发展中国家。

完善的房地产税的计税依据是房地产的市场价值，所以征收房地产税的基础工作是对房地产市场价值的评估，这是计算纳税人缴纳税额的依据。房地产价值评估所要求的技术程度较高，这是与其他税种所不同的特殊之处。在计算机技术普及后，评估的速度和质量得地产税税基评估责任委托给该省的市政不动产评估公司(mpac，municipal property appraisalcorporate)，由其负责在安大略省范围内建立一个以市场价值为基础、有统一不动产税税基评估标准的评税系统，为各县提供多样化的评税服务。

   从以上三种类型评税机构的

设置来看，共性之处是在评税机构的设置和管理上都是以政府为主体的，换言之，房地产税的评税工作是政府的职责。三种类型的区别是评税机构的运作机制有所不同：第一种是政府直接运作和管理，后两种引入了市场机制，把政府管理与市场运作机制结合起来，第三种类型的市场运作机制比第二种类型更彻底。

   （三）赋予纳税人提出反对

意见的渠道：香港经验香港差饷物业估价署是香港特区政府财政司下属的一个专门负责评估差饷税税基，并负责征收差饷税的行政机构。它与税务局和库务署并列属于财政司管理。目前该署共有人员编制852人。其职责根据《差饷条例》（香港法例第116章）的规定，负责评估、征收和管理差饷税。同时，为政府其他部门提供估价及物业数据服务，主要是为征收土地地租的部门提供估价数据，地租按照土地的估值每年征收3%的物业收入。

   目前，差饷税和地租收入构

成香港特别行政区政府稳定而可靠的财政收入来源。2009～2010财年一般差饷税收入占香港特别行政区政府收入总额的3.7%，加上地租收入，大约占政府收入总额的1 6%左右。

   差饷物业估价署的具体职

责，如下图所示：为了维护差饷税的公平和公正，香港特区政府在相关税收条例中规定了详细和可操作的反对及上诉程序，这对于政府顺利推行该税种和维护纳税****益来讲都是至关重要的。简单来讲，纳税人对评估房地产的租金估价提出反对及上诉的程序包括三个步骤:一是与估价署的测量师讨论估值和评估结果，如果纳税人对解释不满，进入第二步骤，向估价署署长提出反对或建议，若纳税人对署长的决定仍有不满，可进入第三步骤，向土地审裁处上诉。上述三个步骤都有严格的时间限制。一般来讲，提出反对和上诉的估值数量占总估值数量的2.2%左右。

   二、对我国房地产税制改革的几点建议

 （一）房地产税制改革应该引起各级政府的高度

重视房地产税是地方政府财政稳定可靠的收入来源，尤其可以作为基层地方政府财政收入的主要来源，这是国际上许多国家的通行做法。不论从完善中国税制体系以及地方税制体系的角度，还是从进一步完善中央与地方财政关系的角度，都需要各级政府高度重视房地产税制改革。但我国从计划经济延续下来的观念是，政府往往重视与生产和流通有关的增值税、营业税等间接税税种，相对忽视财产税等直接税税种。随着社会主义市场经济体制的建立与完善，与收入和财产相关的直接税将成为更加重要的税源，这样的税制体系变化在国际上是有规律可循的。所以，各级政府应该比公众更加关心房地产税制的改革和建设。

   目前，我国房地产市场的稳

定性很差，这与房地产税制的不完善有一定的关系。从经济全球化角度看，我国房地产税制的不完善，尤其是住宅房地产税收制度的缺位，客观上会吸引国际上的资本到中国来投资购买房地产。这样会使得我国本来在城镇化进程中日益扩大的对城镇房地产的需求进一步扩张，形成长期的房地产市场供给小于需求、房地产价格持续性快速上涨的状况。所以，无论是短期的宏观调控，还是中长期的房地产市场建设，房地产税制改革都已经迫在眉睫。

   （二）改革需要逐步推进

尽管房地产税制改革有着迫切性，但是根据我国国情和税收征管水平和能力，房地产税制改革只能分步实施。建议先改革经营性房地产税收制度，再推进对居民住宅征税。

   目前最重要的是，在对居民

住宅征税问题上要进行舆论宣传，从正面向公众普及对住宅征税的理由和必要性。建议政府的相关主管部门，或者由这些部门委托专家学者定期出面宣传改革的必要性和进度，以正视听。

   权威主管部门在积极推进房地

产税制改革时，如果不及时进行正面宣传，会在客观上将宣传阵地让给了搞不清楚情况的人，有些人出于既得利益需要进行宣传，造成社会舆论和公众的思想混乱，纠正起来更加困难。

   （三）关于评估机构的设置

与其他税种不同的是，

房地产税的计税依据需要公正和公平的财产价值评估。评估需要有机构和数量比较多的专业评估队伍，设置评估机构是房地产税改革的重要一环。目前关于如何设置评估机构的意见还不统一。

   根据对国际经验的总结与借

鉴，并考虑到中国国情，建议评估机构的建立应该在政府主导之下，以税务机构的管理为主体，通过招投标方式利用社会评估资源，组建非营利性的评估机构；或者由税务机构委托政府其他部门所属的评估机构实施房地产价值的评估。

   中央政府颁布统一的房地产

税制条例，财政部和国家税务总局制定基本规则，进行指导和监督。在评估机构设置上允许地方政府进行多样化的选择，以地方政府为责任主体，组建和管理评税机构，协调房地产评估机构与地方税务机构的职责、分工与协调。建议直辖市和计划单列市、特区以及有条件的大城市可以考虑实行香港地区和新加坡模式，在控制行政编制的前提下进行内部机构和人员的重组，在财政和税务部门内部建立专门的房地产税评估征收机构。

   （四）通过法规增强政府各

个部门之间的协调在房地产税制改革中，各个政府部门的信息共享以及部门之间的协调非常重要，尤其是土地和房屋管理部门与税务机构之间的信息共享至关重要。建议借鉴香港特别行政区政府的做法，在政府各个部门的职责规定中，明确规定各个部门之间信息共享的职责，对于违反职责规定的部门进行行政处罚。

   （五）加快房地产税征收管

理的信息化建设目前税务机构的信息化建设经过“金税工程”已经奠定了基础，在硬件方面有条件为房地产税改革后的征收管理提供信息化服务。今后应加快软件的建设，同时带动地方政府建立城镇的gis地理信息系统，以及评估机构的批量评估技术的运用。通过这些建设，不仅会提高我国的税收管理水平，而且会促进地方政府的城镇规划以及市政管理水平的大幅提升。

   （六）以房地产税制度改革