房地产存在的问题及建议精选(九篇)

第1篇：房地产存在的问题及建议范文

关键词：房地产行业；税务稽查；征管

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-00-01

一、房地产行业的特点

1.房地产开发特点

房地产开发是房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。从其行业特点上归纳，具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、多种方式交易、“滚动式”开发、高收益、产业集中化，部分中小企业被大企业兼并重组，土地资源和市场占有率将被集中在大型企业手里以及涉税税种多等特点。

2.长春市房价特点

长春市的房价前几年虽有大幅攀升，但同其他地区相比较而言，价格还不是很高，所以价格虽有所降低，但幅度不大。而自2011年下半年开始至今，对房地产行业影响最大的就是销售量的大幅下滑，也对我市的税收收入造成了显著影响。自2004年起，房价开始上涨，这其中的原因分析起来主要有三个方面：一是城市土地资源稀缺；二是人民群众投资保值的心理倾向加剧；三是建材价格急剧上涨。

二、房地产行业存在的主要问题

1.税种多，计税环节较为繁琐

房地产行业涉及的税费种类繁多，主要有营业税、土地增值税、契税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税等。其中土地增值税及企业所得税的计税环节较为复杂，在预征、清算、调整等具体的计税环节，企业在对税种的掌握上容易出现错漏现象。

2.项目工期长，税收控管难

房地产开发项目一般工期较长，往往会横跨两个甚至以上会计年度；在房屋完全售完之前，因收款方式的多样性和成本费用摊销期限的不确定性，导致利润结算不真实；部分企业利用行业经营和核算的特殊性，人为调整利润、弄虚作假，久亏不倒、无利润、无所得税的现象普遍存在。

3.企业易受政策调控影响

较高的经营风险同时也带来较高的税收风险，出于赚取时间和风险利润等投机性目的，部分房地产开发企业取得土地后长期囤积，流动资金严重短缺。在金融政策从严掌握、经营贷款取得困难的同时，各税政策调整幅度大、补征时间长，企业的税收负担与企业短缺的经营资金矛盾突出，造成了部分欠税的形成。

4.开发产品完工前取得的预售收入未按规定申报纳税，产品完工后未按规定及时结转收入

取得不符合规定的发票入账，多列成本费用；普通住宅、非普通住宅标准掌握错误，土地增值税预征率计算错误；未按规定确认应税土地面积的减少时间，造成土地使用税计算错误；企业所得税汇算清缴政策掌握不准确，造成多缴纳企业所得税；未按规定代扣代缴个人所得税；未按规定时间申报缴纳契税等。

三、对房地产行业的征管建议

（一）检查人员要努力提高自身的检查技能，做到检查的准确无误

房地产业是一个特殊的行业，在经济建设中占有重要的地位。而有的检查人员对房地产业的自身特点不甚了解，检查技能不甚突出，造成对房地产行业的税收稽查工作往往浮于表面，不能深入。鉴于此，一是应加大培训力度，大力提高检查人员的素质和水平；二是对于房地产行业的检查人员应有所侧重，做到重点户重点组检查，不能谁都可以进入，领导要时刻关注检查进度，扫清检查障碍，支持检查人员的方法和建议，以确保检查的质量。

（二）进一步加大发票监管力度，推行发票认证制度，完善发票征管系统

1.回顾以前的检查工作，不难发现一些大案要案都是从发票上做文章，房地产企业也不例外，为了加大开发成本不惜购买假发票或让建筑企业虚开发票。要堵塞此漏洞，一是要坚持“查税必查票、查案必查票、审理必审票”的工作原则；二是要建立方便快捷的发票查询系统，让广大纳税人和社会群众易学易记的发票查询方式。

2.通过对以往案件的假发票进行检验，我们发现以前的发票查询系统存在很大的漏洞，即使查询结果为真，但却没有票面金额，受票方也就认为是真票，而有的代开发票必须到代开的主管税务机关才能获得发票的真实情况，无形之中增加了很多的工作量，仔细分析得出就是真票虚开。建议在发票一线工作的发放、录入人员要做到录入信息及时正确，发放登记及时正确，发票收回及缴销及时正确。

3.建议各征收局及专管员要高度重视发票认证工作，迅速将此项工作开展起来。并加快推进发票认证系统建设，在实现税务局与企业联网的基础上，尽快实现地税发票系统全国联网，对企业录入系统的发票信息及时验证，从而发现检查线索，一查到底。

（三）逐步建立房地产企业税收一体化、强化税务管理

首先，统一契税、工商、税收等征管软件，完善查询功能，按照新征管法对部门信息共享的要求，建立与国税、工商、银行、政府等部门之间的基础信息直通制度。其次，实现与国土、房管部门的联网，建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料，及时掌握房屋、土地权属变动情况，加强源泉控制力。最后，加强税收监督，不定期的组织企业自查，加强票据监管，严厉打击房地产的涉税违法行为，加强涉税案件的查处和打击力度。

第2篇：房地产存在的问题及建议范文

一、预售收入计征税费核算中存在的问题

房地产企业按预售收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税，通常采用的方法有三种，但这几种会计处理都存在一些问题。

一是按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，直接记入“应交税金”、“其他应交款”科目，具体会计处理如下：

(1)收到预售房款计征、交纳营业税金及附加、所得税、土地增值税时，借记“应交税金――应交营业税(城建税、所得税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目，贷记“银行存款”科目。

(2)收入确认、办理结算时，借记“预收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金――应交营业税(城建税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目。

(3)期末结算应交企业所得税时，借记“所得税”，贷记“应交税金――应交企业所得税”。

(4)项目竣工结算应交土地增值税时，借记“主营业务税金及附加”，贷记“应交税金――应交土地增值税”。

上述会计处理方法虽然符合《企业会计制度》的有关规定，但值得商榷。首先，房地产开发企业在收到预收款时，所预交的税费在账表上体现的“应交税金”、“其他应交款”是红字或负数余额。本来是企业按纳税义务发生时间的规定应该交纳的税费，却使信息使用者误认为是企业“多交了税费”，因而不符合会计“明晰性原则”。其次，房地产开发企业的开发经营周期一般都较长，若某企业既有正常销售计征的税费，又有按预收款计征的税费，还有多交的税费或者享受税收优惠政策需退的税费，如果在会计处理上只反映已交数，不反映应交数，则不能真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况。

二是按预收款计征的税费，根据其纳税环节，分别通过“待摊费用”、“递延税款”科目核算，具体会计处理如下：

(1)收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“待摊税金――营业税金及附加(土地增值税)”科目，贷记“应交税金――应交营业税(城建税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目；交纳时，借记“应交税金――应交营业税(城建税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目，贷记“银行存款”科目。

(2)收到预售房款计征所得税时，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金――应交企业所得税”科目；交纳时，借记“应交税金――应交企业所得税”科目，贷记“银行存款”科目。

(3)收入确认、办理结算时，借记“预收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“待摊费用一营业税金及附加”、“应交税金――应交营业税(城建税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目。

(4)期末结算应交企业所得税时，借记“所得税”科目，贷记“递延税款”、“应交税金――应交企业所得税”科目。

(5)项目竣工结算应交土地增值税时，借记“主营业务税金及附加”，贷记“待摊费用――土地增值税”、“应交税金――应交土地增值税”科目。

上述会计处理方法解决了营业税金及附加、土地增值税、所得税的应交数和已交数问题，资产负债表中反映了已预交的待摊税费、递延税款，损益表也体现了配比原则。但是，把计征的营业税金及附加和土地增值税纳入“待摊费用”科目核算，不仅虚增了资产和负债，而且也与“待摊费用”科目的核算内容不相符。

三是按当期应交的全部税费(包括预售收入和实现收入两部分的应交税费)不加区别地做先提后交的会计处理，具体会计处理如下：

(1)收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金――应交营业税(城建税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目；交纳时，借记“应交税金――应交营业税(城建税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目，贷记“银行存款”科目。

(2)收到预售房款计征所得税时，借记“所得税”科目，贷记“应交税金――应交企业所得税”科目；交纳时，借记“应交税金――应交企业所得税”科目，贷记“银行存款”科目。

(3)收入确认、办理结算时，借记“银行存款”、“预收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时按其全部收入与预收账款的差额计征的税金及附加，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金――应交营业税(城建税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目。

(4)项目竣工，结算、调整预提土地增值税时，按实际数大于预提数的差额借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金――应交土地增值税”科目，反之作相反的会计处理。

上述会计处理方法，把不符合收入确认条件的“预收账款”确认为收入，结算税费，同样虚增了资产和负债，而且人为地割裂了预售收入、实现的开发产品收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税及期末结算所得税的勾稽关系，也违背了会计的“配比原则”。

二、预售收入计征税费核算的改进建议

鉴于上述按预售收入计征税费核算中存在的问题，笔者建议将预交的营业税金及附加、土地增值税、企业所得税记入“预收账款”科目的借方，“预收账款”科目下设四个明细科目，即“预售收入”、“预交营业税金及附加”、“预交土地增值税”和“预交企业所得税”，使预售收入和预交税金相互配比，反映时一同反映，结转时一同结转。这样可以真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况，也符合会计的“明晰性、配比性原则”。虽然这种方法也存在着虚增资产和负债的问题，但它优于前几种方法。

[例]某房地产开发有限公司2005年年初开发“普通住宅”项目，整个工程于年底全部竣工决算并交付使用。开发公司采取银行按揭方式销售开发产品，销售总价1800万元，收取首付款720万元，并按税收法规规定计算交纳了预售收入应该交纳的相关税费。项目竣工后，商品房全部售出，银行按揭款1080万元于年底到账。与开发该项目有关的实际支出包括：土地价款200万元、房屋开发成本850万元(含不能转让的配套设施费50万元)、管理费用25万元、销售费用50万元、财务费用利息支出90万元(未超过商业银行同类同期贷款利率，能按转让项目计算分摊并提供金融机构的贷款证明)和延期还款罚息3万元，该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％，适用的营业税税率5％，城市维护建设税5％，应交教育费附加征收率3％；土

地增值税预征率0．5％，计税毛利率10％，企业所得税税率33％。假设2005年没有开发其他项目，也未发生其他经济业务事项和纳税调整项目。根据上述资料，会计处理如下：

(1)收到售房首付款

借：银行存款

7200000

贷：预收账款――预售收入

7200000

(2)计征应交纳营业税及附加

借：预收账款――预交营业税金及附加 388800

贷：应交税金――应交营业税

360000

应交税金――应交城建税

18000

其他应交款――应交教育费附加

10800

(3)计征应交纳土地增值税3．6万元(720×0．5％)

借：预收账款――预交土地增值税

36000

贷：应交税金――应交土地增值税

36000

(4)计征应交纳企业所得税

计征企业所得税：(720×10％-38．88)×33％=10．93(万元)

借：预收账款――预交企业所得税

109300

贷：应交税金――应交企业所得税

109300

(5)交纳计征的各种税费

借：应交税金――应交营业税

360000

应交税金――应交城建税

18000

应交税金――应交土地增值税

36000

应交税金――应交企业所得税

331200

其他应交款――应交教育费附加 10800

贷：银行存款

756000

(6)确认收入实现

借：应收账款――应收售房款

10800000

预收账款――预售收入

7200000

贷：主营业务收入

18000000

(7)收到按揭款

借：银行存款

10800000

贷：应收账款――应收售房款

10800000

(8)结转已售开发产品成本1050万元(200+850)

借：主营业务成本

10500000

贷：开发产品成本

10500000

(9)计提营业税及附加

营业税及附加税费=1800×5．4％=97．2(万元)

应补交营业税=1080×5％=54(万元)

应补交城建税=54×5％=2．7(万元)

应补交应交教育费附加=54×3％=1．62(万元)

借：主营业务税金及附加

972000

贷：预收账款――预交主营业务税金及附加 388800

应交税金――应交营业税

540000

应交税金――应交城市维护建设税

27000

其他应交款――应交教育费附加

16200

(10)工程竣工，结算应交土地增值税

允许扣除项目金额=200+850+90+(200+850)×5％+97．2+(200+850)×20％=1499．7(万元)

增值额=1800-1499．7=300．3(万元)

增值率=300．3+1499．7×100％=20．02％(普通住宅超过增值税率20％)

应交纳土地增值税=300．3×30％=90．09(万元)

应补交土地增值税=90．09-3．6=86．49(万元)

借：主营业务税金及附加

900900

贷：预收账款――预交土地增值税

36000

应交税金――应交土地增值税

864900

(11)年底结算应交企业所得税

应纳税所得额=1800-1050-97．20-90．09-25-50-90-3＝394．71(万元)

应交企业所得税=394．71×33％＝130．25(万元)

应补交企业所得税=130．25-10．93＝119．32(万元)

借：所得税

1302500

贷：预收账款――预交企业所得税

109300

应交税金――应交企业所得税

1193200

(12)补交各种税费时

借：应交税金――应交营业税

540000

应交税金――应交城市维护建设税

27000

应交税金――应交土地增值税

864900

应交税金――应交企业所得税

1193200

其他应交款――应交教育费附加

16200

贷：银行存款

第3篇：房地产存在的问题及建议范文

【关键词】房地产登记制度 问题 对策

一、引言

房地产是一种典型的不动产，与我们每个社会人息息相关，也因此房地产登记制度变得尤为重要，成为我国不动产法律制度相当重要的一部分。房地产包括房产和地产，即土地和地上建筑物。房地产登记制度从学理上来说是指对土地以及地上建筑物的所有权、设定的建筑物他项权利按照法定程序在专门的记录册上进行记载并予以确认的制度。这种制度不仅可以使得房地产交易置于国家行政权力的监督之下，为税收提供一定的依据，最重要的还是可以达到权利公示的效果，进而保障交易安全。目前，大多数国家都会采用房地产登记制度对房地产权属进行确认，我国现行的房地产登记采取的仍然是行政管理的模式。由于一些历史原因以及房地产市场的飞速发展，这种登记制度出现了很多弊端，如登记范围的不统一、登记效力的模糊性、登记机关的管理混乱等问题。这些问题给房地产的交易带来了巨大安全隐患。为此，房地产登记制度的完善是我们房地产市场亟待解决的问题。

二、我国房地产登记制度存在的问题

（一）房产与地产登记机关的不一致

正如上文所述房地产房产和地产，我国关于房产和地产的登记机关是不一致的，这严重违背了权利一致的原则。地产的登记由《土地登记规则》进行规制，其发证工作由土地行政管理部门进行；房产的登记则是由《城市房屋权属登记管理办法》规制，其发证工作由房产管理部门进行。虽然相关法律法规规定政府可以设立一个部门统一管理房地产的登记，但是由于历史原因，大多数地区依旧是由上述两个部门分别管理。此外，我国对于农村房地产的登记规制存在一定的缺失，仅对宅基地的相关登记事项做出了规定，这对于农村房地产登记事务是远远不够的。

（二）房地产登记效力法律规制相矛盾

我国关于房地产登记效力的法律规定之间存在着一定的矛盾。《城市私有房屋管理条例》第六条规定了房地产登记适用登记生效主义，通俗来讲就是只有登记了才发生所有权的转移，或者其他权利的设立。但是《担保法》的相关司法解释则规定了登记对抗主义，即非经登记不得对抗第三人，物权效力并没有发生相应的变动。显然，这种相矛盾的规定给不动产的登记带来了很大的不便，使得当事人无法辨明应该如何保护自己对该不动产所享有的权利。

（三）更正登记以及异议登记存在缺陷

我国《物权法》第19条对房地产的更正登记进行了相关规定，以期为改正错误的房地产登记提供法律依据，为权利人提供法律保障。但是，由于该登记制度的使用门槛较低，不存在过高的成本，比如不用交税等，导致更正登记很容易被双方当事人所利用，联合第三方从中谋取私利。此外，该法第19条还规定了异议登记。本条规定了利害关系人可以对不动产登记簿记载事项提出异议，如果登记簿记载的权利人书面同意异议或者人民法院裁定异议登记，则异议登记成立。可以看出，本条并未对法院裁定异议登记的依据、程序以及标准等做出相关指导性的规定，这就不利于真正的权利人进行异议登记，维护自身交易的安全。

（四）登记信息不够透明化

在房地产的实务登记过程中，往往会过于强调对于登记记载人的隐私保护，这就使得部分登记资料不能完全得到公示，进而使得房地产登记所产生的公信力不够完整，误导相关房地产交易人员。此外，由于一些房地产登记部门工作人员的专业素养过低，或者进行一些人为操作，使得利害关系人在查询房地产登记簿时所得到的信息不一定就是完整的，损害了利害关系人的交易利益。

三、完善我国房地产登记制度的对策

（一）房产与地产的登记机关进行统一化

我国长期以来一直沿用行政管理的模式进行房地产登记工作，这就使得登记这一公示制度与行政机关的相关职能没有得到很好地融合。不同的房地产由不同的行政机关进行登记，进而产生了不同的登记标准，造成了房地产登记的混乱。对房产和地产的登记机关进行统一是十分必要的，建议有关部门对房地产登记机关的职能进行统一的整理，规整房地产登记权利，指定出统一的登记机关。同时，制定出配套的统一化规章制度，配合统一化工作。

（二）统一房地产登记效力

正如上文所述，房地产登记效力所采用的法律规定是模糊的，导致房地产交易人无法通过确定的法律规制来保护自己的房地产所有权或其上的派生权利，这就需要一个统一的标准来规制房地产登记的效力问题。关于究竟是采用登记生效主义还是登记对抗主义或者两者兼之，抑或提出新的登记效力规则，则需要法学学者以及相关工作者进行进一步深入的研究，采取符合我国国情的统一效力政策。

（三）完善更正登记和异议登记制度

对于错误登记的更正登记，相关法律规定的过于笼统。我们应当采用区别对待的方法进行规定。如果是由于当事人自己的原因造成的，则应当由登记机关对更正事由进行详细的审查；如果是因为登记机关的错误而使得登记产生错误的，则应以原有的申请登记文件为准进行审查，并且由其上一级登记机关进行更正。对于异议登记制度，由于其可操作性比较大，则建议利害关系人提供相应的财产担保。这样可以避免任何利害关系人随意的来进行登记申请，减少登记机关的工作量以及不必要的行政资源浪费。

（四）规范登记信息的公示制度

房地产登记制度的一个重要意义就在于对权利人权利的公示，使得第三人基于这种公示而确定权利的公信力，因此对于登记信息公示制度的规范化操作是十分有必要的。首先，规范工作人员的公示行为。应当提升工作人员的专业水准以及思想道德水平，使其认识到自己工作的重要性，尽可能的减少公示当中出现的错误，为查询登记人提供最完整的的登记信息。其次，建立公示监督机制。登记机关应当建立针对公示行为的监督机制，硬性的督促工作人员恪守原则，公开法律规定范围内的登记信息。

四、结论

房地产登记制度作为物权制度的一个组成部分，有着其自身的特点和重要性。基于其在房地产发展过程中存在的种种问题仍需要我国学者和实务工作者从不同的角度进行规制，以期房地产登记制度能够更好的适应时展的脚步，维护房地产市场的秩序。

第4篇：房地产存在的问题及建议范文

【关键词】小产权房买卖；法律争议；建议

1 小产权房买卖概述

1.1 何谓小产权房

“小产权房”指的就是在农村集体土地上建设开发的，出售给城镇居民的商品性房屋。因此，小产权房不包括农民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集体土地上建造用于出租的房屋。①

1.2 小产权房买卖的特征及法律规定

从小产权房的定义可知，只要是不违反禁止性规定、不违反建设规划在集体建设用地上建造的房屋，都是可以得到法律保护的。存在争议的只是小产权房向本农民集体组织以外的成员出售或转让的情形下，其交易效力的问题。

1.2.1 小产权房及其买卖体现出下列特征

1）小产权房出售主体是农民个人和农民集体组织或乡（镇）政府。一般在宅基地上由农民个人建造的房屋，出售者为农民个人。在建设用地上由农民集体组织或乡（镇）政府开发建设的房屋，由农民集体组织或乡（镇）政府作为出售者。

2）小产权房因为无须办理各种手续、缴纳土地出让金、各种税费等，因而价格低廉。

3）小产权房的购买者无法取得房产管理部门颁发的产权证书确权，仅有乡镇政府或者村委会制作的无法律效力的产权证书，也就是说，其产权无法得到法律有效保护。

4）小产权房的流通受到限制。由于小产权房无法取得房产证，因此无法进行二次交易，也无法办理转让、抵押手续，一般只能在原农民集体内部流转。

1.2.2 关于小产权房问题的现有法律规定

我国与小产权房流转有关的法律主要有《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等。《宪法》第10条规定了农村和城市郊区土地的归属，但对其流转事项未做规定。按照《物权法》第151条、第153条规定，小产权房应当适用土地管理法等法律。《土地管理法》第63条则是明确禁止小产权房的买卖。

2 小产权房买卖中存在的现实突出法律争议问题

依现行法律，小产权房买卖一旦发生纠纷，合同应被认定无效，农民可收回房屋。北京宋庄画家村曾经一度以小产权房闻名全国。

被告于2002年7月在北京宋庄辛店村与原告签订了一份买卖合同，原告将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了被告，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有辛店村大队的盖章，以及见证人签名。但2006年12月，原告起诉至法院，要求确认双方协议无效及返还房屋。通州法院经审理后认为被告是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决房屋买卖合同无效，责令被告在判决生效90天内腾退房屋；与此同时，原告要给付被告夫妇93808元的补偿款。2007年12月，北京市二中院做出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，被告必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于原告反悔，被告可另行主张赔偿。2008年1月，被告依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起反诉，要求被告原告按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿金共计48万元。经审理，通州法院认为，被告作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，法院判房屋所有人原告赔偿买房被告经济损失185290元，约占房屋市值的70%。

根据我国《土地管理法》第43条第1款规定，使用农民集体土地的情形有四种，兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施、公益事业。并且，兴办乡镇企业和村民建设住宅，只允许使用本农民集体组织集体所有的土地。因此，宅基地使用权一般只可以由本农民集体组织成员所享有这一点也是上述农房买卖案判决的主要理由。②

根据《物权法》第9条规定，房屋属于不动产，即购房者必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。因此，村集体或乡

政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。②

可见，现今小产权房买卖中的法律争议问题主要集中在集体土地相关权利流转问题、小产权房买卖的法律效力问题。

3 构建小产权房买卖具体法律制度的相关建议

笔者认为应当将小产权房买卖合法化，但是应有一定的限制，从而更好地维护各方利益，促进资源的优化配置。

3.1 落实限购政策

对已经有住房的人进行限购，防止人们买房的投机心理。这样就能避免有钱人与穷人争房产资源，实现“居者有其屋”的蓝图。具体而言，可以设置一些限制条件，譬如禁止有一套以上住房的人进行小产权房的买卖；城市居民购买小产权房，必须居住满10年之后，方可转卖等。

3.2 小产权房不得损害集体、国家利益

小产权房必须是在农民依法享有的用作建设用地的土地之上建造而成，决不能侵占耕地，严格掌控18亿亩耕地红线，防止损害集体经济组织利益与国家利益的现象发生。

同时，对小产权房必须规范管理，严格监管小产权房的的登记管理制度，对其买卖征收一定额度的税收。

4 结论

综上所述，我国房地产市场在国民经济中占有重要地位，房地产领域的相关法律法规尚不完善，“小产权”房问题折射出一些制度性及深层次的社会矛盾和利益冲突。小产权房问题既涉及到集体建设用地的改革，又关系到诸多群体的切身利益；既事关历史遗留问题，又影响制度发展趋势，所以其解决路径的选择意义重大。

注释：

①石星.小产权房面临的法律困境及路径选择研究：基于统筹城乡一体化发展的视角[j].内蒙古农业大学学报，2010（4）.

第5篇：房地产存在的问题及建议范文

我国保障性住房建设现状

资金缺口较大。当前我国大部分的保障性住房建设，依靠中央政府和地方政府供给。我国人口基数大，地方政府债务高，因此保障性住房建设存在很大的资金缺口。

进程不够均衡。需改善居住条件的往往是城市非核心区域，开发环境相对较差。保障性住房的非盈利性，很难具有净产出。保障房的建设进行出现不均衡及相对滞后的情况。

配套设施滞后。解决居住条件后，紧随的是居民对于配套设施的需求。周边的公共设施不够完善，医疗和教育等方面的水平较落后，都将影响保障房社会效益实现。

PPP模式下建设保障性住房

PPP（Public Private Partner ship）即公私合作模式，是政府与私人资本基于某个项目而形成以“双赢”或“多赢”为目标的合作形式。在保障性住房建设中引入PPP模式，能够有效弥补政府部门在公共设施建设中巨大的资金缺口，提高其公共产品及公共服务的提供能力，同时私人资本获得稳定的现金流。该模式下，私人机构和政府部门形成有效的协议，分摊利益和风险，发挥二者优势，有效提升基础建设的质量和效率。但是同时，由于保障性住房项目的特殊性，在其中采用PPP模式，需考虑解决以下问题：

产权关系复杂。PPP模式引入保障性住房建设后，意味着新的投资主体介入，需要考虑新的产权分配理念及资源配置方式。在房屋整个生命周期内，需要进行私有产权及多种公共产权形式的选择以实现对使用、收益、处分等物权内容的分配。

低收益性，回收期较长。由于保障性住房面对的服务群体为城市中低收入人群，收益一般通过限定标准、限定价格或租金实现。脱离市场形成价格的定价形式，使得保障性住房通常收益性较低，如果通过租金等长期方式获得报酬，则回收期较长。所以单靠项目本身的收益状况，对私有资本吸引力较低。

多个参与方，多重契约链条。PPP项目的运作过程往往涉及多个参与方，各个参与方之间通过不同的契约实现交易或合作，常见有以下且不限于图1中的各参与方：

具体PPP模式的选择。引入PPP模式后，在具体的实施过程中，根据私方参与的深入程度不同，有多种具体的合作模式供选择。如表1所示，不同模式下，两方的风险及收益分配存在差异：

保障性住房建设中引入PPP模式的建议

结合目前我国保障性住房现状和PPP模式引入后存在的问题，本文提出以下建议：

做好项目前期的评估工作。依据《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》要求，除可行性报告研究外，PPP项目识别阶段，需定量、定性进行项目的物有所值评价。一方面，确定新模式 是否能够实现增加供给、优化风险分配、提高运营效率等目标；另一方面计算物有所值量值，确定项目全生命周期成本。以此决策PPP模式的引入是否更优，也可为政府补助及优惠政策力度确定科学的定量标准。

结合项目内容选择PPP模式。针对保障性住房PPP模式，政府部门和私营方需要将责任和风险进行分担，借助于合理的组合，构建最优的合作模式。不同的PPP模式具有自身不同的特点，可以发挥不同的效用。

同时可以考虑以额外的PPP协议将保障房周围的配套设施进行打包，以补充私人资本在保障房中投入资本的效益回收，降低财政补贴比例，同时实现配套设施的完善，一举多得。

完善PPP模式的保障机制。为吸引资金投入，保障各方权益，最终实现增加公共供给，除按一定比例提取专项保障基金外，针对保障性住房收益性低，价值回收期长等特点，政府部门还应做好土地无偿划拨，适当税收减免等保障性措施。

同时，在合作的各个环节充分考虑对应协议的全面覆盖，进行明确的责权划分，确定违约责任，以形成对各方的有效法定约束力。

另外，政府应有效承担其职能，以复合性的身份和角度看待整个项目中的产权分配过程，科学地选择产权共有形式，以切实保障住户权益。

形成完善的立法及监管体系。如上所述，保障房工程中引入PPP模式后，形成复杂的多方契约关系，并涉及到三方产权的分配问题。这些内容的实现，都离不开必要的立法及监管环节。

第6篇：房地产存在的问题及建议范文

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻党的十七大精神，全面落实科学发展观，紧紧围绕县委、县政府中心工作，围绕政风行风建设核心，以评议促整改为手段，以解决部门、基层和群众反映的突出问题为重点，把房管系统打造成办事高质、服务高效的政府管理部门，为促进我县房产事业又好又快发展作出贡献。

二、评议对象

县房管局机关和局属各单位。

三、评议内容

要突出关注民生、服务群众这一主线，认真组织对本系统存在的突出问题进行自查自纠，重点抓好在2011、2012年民主评议政风行风工作中群众意见、建议和今年“政风行风热线”收集的群众意见、建议的整改落实，进一步解决执行力、公信力、操作力不强等问题，切实推进服务型、责任型、效能型政府部门建设。

四、组织领导

今年的民主评议政风行风工作按照统一组织、分级负责、条块结合、上下联动、分类评议、成果共享的办法组织实施。

县房管局的民主评议工作，由市民主评议政风行风领导小组办公室、市局会同县民主评议政风行风领导小组组织组织实施。

局属各单位、局机关各股室的民主评议工作，由县房管局民主评议政风行风领导小组组织实施。

为加强对今年县房管系统民主评议政风行风工作的领导，成立县房管系统民主评议政风行风领导小组。县房管局局长胡雪梅任领导小组组长，党支部书记陈亚民，纪检组长郭小波，副局长吕晓明、张文峰、李玉明，工会主席、办公室主任查文杰任领导小组副组长。局属各单位、局机关各股室负责人任领导小组成员。领导小组下设办公室，查文杰兼任办公室主任。

五、评议方法

今年的县房管系统民主评议政风行风工作，从5月中下旬开始，至11月底结束，不明确区分阶段。

（一）动员部署。召开县房管系统民主评议政风行风工作动员大会，进行全面的动员部署。要按照市、县民主评议政风行风动员会的部署和县政府的要求，通过新闻媒体以及各种有效的载体，广泛宣传今年民主评议政风行风工作的指导思想、评议对象、评议内容、组织实施、评议方法及工作要求，着力营造氛围，扎实做好评议的各项工作。

（二）自查自纠，督促整改。按照“谁主管，谁负责”的原则，要广泛听取群众意见和建议，针对本单位存在的突出问题，要及时反馈，认真督促整改落实。同时，认真抓好被评单位2011、2012年民主评议政风行风工作中群众意见、建议和今年“政风行风热线”收集的群众意见、建议的整改落实。县房管系统自查自纠工作方案8月15日前报市房产局民主评议政风行风领导小组办公室和效能办。按照逐级汇总的方法。县房管系统组织自查自纠和督促整改落实情况汇总后于9月15日前报市房产局民主评议政风行风领导小组办公室和效能办。

（三）接受群众满意度调查。对县房地产管理局的群众满意度调查由市社情民意调查中心采取电话访问的方式进行，县纠风办和县统计局按照市社情民意调查中心指定的抽样样本框组织各被评单位采集样本，并对照采集的样本按30%的比例进行抽查和审核。抽查核定后于8月15日前预报市房产局效能办。

（四）接受交叉检查评估。对县房地产管理局的检查评估，由市房产局和行业组织进行并集体评分，主要内容为2011年民主评议政风行风工作中收集意见、建议的整改落实情况；2012年“政风行风热线”收集意见、建议的整改落实情况等方面。

（五）评议分值统计。对县房地产管理局的评议分数统计。根据群众满意调查，检查评估的结果综合打分，采取百分制。计分方法如下：

（1）群众满意度调查占民主评议总分的70分。其中正向评价占70%，设定“非常满意”、“满意”、“基本满意”“不太满意”四个等次，对应分值0.9、0.8、0.7、0.6；反向评价占30%，设定“不存在”、“不严重”、“严重”三个等次，对应分值为1.0、0.8、0.7。

（2）检查评议占民主评议总分的30分。

六、结果运用

一是县房地产管理局评议结果纳入县人民政府在市里的年度综合考核，二是评议结果将纳入市局在市里的年度综合考核；三是市局将县房地产管理局民主评议结果作为年终评选综合先进的重要依据之一；四是对在全市房管系统民主评议结果进行综合排名。

七、工作要求

（一）要切实提高认识。开展民主评议政风行风工作是促进房产事业又好又快发展的重要保证。因此，我们要充分认识深入推进政风行风建设的重要意义，扎实做好今年的民主评议政风行风工作，推动政风行风工作再上新台阶。

第7篇：房地产存在的问题及建议范文

关键词：住房公积金 福利效应 改进 缴交比率 利率

我国住房公积金制度是一项强制性的长期住房储金制度，其设立初衷是解决城镇职工的住房问题，为广大中低收入阶层提供购房融资渠道。虽然住房公积金制度在提高居民住房消费能力、推动住房市场货币化改革等方面起到了积极的促进作用，但仍不完善。首先，在缴存制度方面，存在覆盖面窄、缴交比率不合理等问题。其次，住房公积金的利率基本与商业银行存贷利率挂钩，低存低贷导致住房公积金对缴存者没有投资吸引力。另外，住房公积金使用效率不高，表现为使用途径少，沉淀资金多。这些不足之处导致效率不足并且公平缺失，进一步影响了其社会保障功能，未能有效地解决中低收入阶层的购房融资问题。

现有对住房公积金的评价多仅限于简单地判断是否给缴存者带来了福利，而对于如何测度福利效应的正负与大小、福利效应的影响因素以及福利效应的改进路径等方面仍鲜有研究。本文基于福利效应视角，对已有文献进行梳理和总结，在此基础上全面深入地评析我国住房公积金运行现状，并提出有待解决的问题和新的研究思路。

住房公积金的福利效应测算

福利经济学广泛应用于各领域以衡量福利损失及改进，如税收福利效应方面（汪昊，2009；欧阳华生等，2010；向洪金，赖明勇，2010；严成樑，龚六堂，2010；常晓素，何辉，2012）；近年来房地产领域的研究逐渐引入福利经济学的分析方法（Case， K. E. Shiller， Quigler，2001；Bajari， Benkard， Krainer，2005）；而测算技术进步的福利效应方法则运用于农业生产效率的研究（Akino M， Hayami.Y.，1975）。虽然诸多研究表明福利经济学是衡量政策效果的有效工具，但住房政策性金融尤其是住房公积金的福利效应研究较少。一些学者做出了前瞻性的研究。

运用福利模型研究住房公积金制度的文献较为少见。丛诚（2008）认为我国住房公积金制度的福利效应未得到充分发挥，其主要原因在于效率与公平的缺失，并据此提出住房公积金权益转让模型。李晓红（2010）基于福利经济学原理从住房公积金的缴交率和住房公积金政策支持率的角度构建福利函数，将住房公积金参与者分为已解决住房问题的高收入人群（第一组）和急需解决住房问题的人群（第二组）两类，社会总福利函数等于两组人群的福利加总。每组人群的福利都包括两部分，分别是工作期间和退休后消费水平的效用，并且都是住房公积金缴交率、收入、自愿储蓄额、住房公积金强制储蓄的利率和居民自愿储蓄的利率的函数。通过边际分析法得出公积金缴交率和住房公积金支持率的趋势。

此外，一些学者从不同的角度构建模型来分析我国住房公积金的公平与效率。郭晓霞（2010）基于住房公积金的性质构建了住房公积金模型来分析制度运作不合理对储户造成的公平性损失。徐峰等（2007）通过构建住房公积金的住房消费贡献度模型，使用贷款贡献度、还款贡献度、家庭月收入还贷率等指标对公积金的住房保障功能进行测度；陈瑾（2008）通过分析公积金归集额、贷款额、提取金额、沉淀资金等指标，基于对小户型住宅的政策倾向构建了公积金运行效率模型；董红亮（2010）使用住房公积金供给和需求两方面的影响因素构建了基于公平视角下的住房公积金供需关系监测模型，认为应通过调整住房公积金制度的供需求实现机制以保障住房公积金制度的公平性。

以上研究都可为住房公积金福利效应的研究提供思路，如影响福利效应的变量及模型构建的方法等等。但不足之处是，对福利效应及其相关因素的研究尚未锚定住房公积金缴交率及利率的设定区间。另外，将住房公积金福利模型应用于具体案例的分析较少。

住房公积金福利损失

造成住房公积金福利损失的原因主要是职工缴存额的机会成本（存款利息、投资收益等）；缴存职工非贷款者相比于缴存职工贷款者所未享受到的好处；住房公积金覆盖范围之外的职工无法得到的单位代缴额等。福利增进则包括住房公积金的利息收入；缴存职工通过住房公积金贷款而获得的利差节省额；通过住房公积金进行其他融资带来的便利等。

目前，住房公积金缴存覆盖范围不宽，不能全面覆盖中低收入阶层（汪利娜，2003；韩乔娜，2008）；同时缴交率也不合理（陈立新，2007；苑泽明，石敏，2007）。缴存覆盖面的限定就产生了范围内外职工的福利效应差异，而缴交率不合理又是造成缴存范围内职工福利损失的重要原因。

在住房公积金利率方面，住房公积金贷款利率与商业贷款利率利差小，存在低存低贷现象（刘清华，2003；闫立本、韩彦冬，2003；薛建刚，2009；井深，2010）。因此，住房公积金的利率机制从两个方面造成了缴存者的福利损失，首先，住房公积金缴存者存款收益较低，不具备投资吸引力。其次，住房公积金的贷款利率略低于同期金融机构贷款基准利率，对缴存住房公积金的贷款者，尤其是急需购房的中低收入阶层的优惠力度不大。

住房公积金福利效应改进路径

在缴存范围方面，针对覆盖面窄的问题，学者们普遍认为应扩大覆盖面（汪利娜，2003；韩乔娜，2008），但对改进的研究方法及建议不尽相同。苑泽明、石敏（2007）建议创新我国住房公积金财务运作模式；丛诚（2007）认为应将缴存额与地方房价和平均收入水平挂钩；肖作平、尹林辉（2010）分析了影响缴存比例的因素并使用34个大中城市的数据进行实证研究。总体来说，对缴存制度的研究多限于理论分析，定量分析不多。

学者就住房公积金低存低贷的问题通过运用不同的研究方法提出了一些建议。刘清华（2003）提出采用“高存低贷”的运作模式；薛建刚（2009）建议应该从住房公积金利率定价机制着手，建立“三差联动”利率体系；闫立本、韩彦冬（2003）从住房公积金沉淀资金利率和个人住房公积金贷款利率两个方面探讨住房公积金利率改革的政策建议；井深（2010）通过盈亏平衡法分析了住房公积金的存贷利差，得出了一个合理的利率共同区间。此外，薛建刚（2009）等建议住房公积金的利率政策要更多地体现保障性。虽然住房公积金利率制度尚不合理已成为普遍共识，但对于如何以福利经济学方法对其进行量化分析并探讨改进路径的研究并不多见。

在如何提高住房公积金的使用效率方面，王西枘，汪梦（2010）通过德尔菲法对成都市的住房公积金进行研究，建议通过降低成本、提高收益并减少风险来提高住房公积金的绩效；汪利娜（2010）认为政府应借鉴日本住房金融公库的经验，为住房保障提供政策支持和充足的资金支持、拓宽住房公积金的使用途径；韩乔娜（2008）建议通过金融工具创新来改善住房公积金资金的流动性进而提高公积金的资金使用效率；胡星（2006）提出了更为具体的优化住房公积金使用结构的方案；张昊等（2010）通过构建基于久期的多目标规划模型来分析最优住房公积金投资组合；黄修民（2010）对比分析了中韩住房金融制度，认为应通过拓宽资金使用渠道来提高住房公积金的使用效率，如还贷、房租及住房管理费用等。

虽然已有的研究已探讨了住房公积金利率存在的问题并提出了政策建议，但没有形成普遍公认的住房公积金效率指标体系。一些研究通过使用和构建不同的指标对住房公积金效率进行了评估，所用指标主要有四类，一是收入类指标，如住房公积金归集额度、缴存人数、缴存范围、职工平均工资；二是支出类指标，如住房公积金提取额、住房公积金贷款额、公积金贷款的购房规模；三是合成指标，如利息节省率、沉淀资金率；四是其他指标，如住宅市场销售价格、还款贡献度、家庭月收入还贷率等。以上指标虽较为全面地评估了住房公积金的运行效率，但没有定量地分析各指标与住房公积金效率的相关关系。

结论

综上所述，本文通过总结住房公积金相关研究可知，改进住房公积金福利效应的路径主要有两个方面，一是制度修正，如改进住房公积金的缴存制度，扩大住房公积金的缴存范围、推行更为灵活的缴交比率；改革现行的住房公积金利率制度，实施固定利率体制；增加住房公积金的使用途径，提高使用效率等等。二是加大政府支持力度，保证充分的政府资金支持及政策支持才能保证住房保障的可行性与可持续性。

现有研究仍有较大的改进空间。第一，建议公积金体制改革首先要解决的问题是如何评估现有体制的福利效应，但对公积金运行福利效应的评估及研究较少。第二，已有一些学者提出了住房公积金的一些改进措施，如改静态缴纳为动态缴纳，改浮动利率为固定利率与浮动利率相结合，但鲜有更为具体的、以某一地区为例的实证研究，比如怎样确定动态缴纳比例的合理区间，浮动利率与其他利率的优劣比较等等。所以，从福利经济学的角度研究住房公积金政策效果的改进既是理论上的突破，同时也极具现实意义。

参考文献：

1.Case， K. E. Shiller， Quigler. Comparing wealth effects： The stock market versus the housing market[R]. NBER Working Paper， 2001

2.Bajari， Benkard， Krainer. House prices and consumer welfare[J]. Journal of Urban Economics， 2005（58）

3.丛诚.中国住房和公积金制度发展大纲[M].上海辞书出版社，2008

4.李晓红.中国政策性住房金融研究[D].辽宁大学，2010（6）

5.郭晓霞.住房公积金运作的公平性损失及其改进对策—基于住房公积金运作模型[J].中南财经政法大学研究生学报，2010（2）

6.徐峰，胡昊，丛诚.住房消费中住房公积金的贡献度—以典型城市为例的实证研究[J].建筑经济，2007（4）

7.陈瑾.论住房公积金制度的运行效率[J].建筑经济，2008（1）

8.董红亮.基于公平视角下的住房公积金供需关系研究—以西安市为例[D].西安建筑科技大学，2010

9.汪利娜.住房公积金信贷政策与收入分配[J].中国房地产金融，2003（2）

10.韩乔娜.我国住房公积金制度的问题分析与改革建议[J].中国房地产金融，2008（7）

11.陈立新.我国住房公积金制度问题研究[D].天津大学，2007

12.苑泽明，石敏.住房公积金财务运作模式创新研究[J].当代财经，2007（3）

13.刘清华.中国住房公积金制度研究[D].河海大学，2003

14.闫立本，韩彦冬.住房公积金利率政策研究[J].中国房地产，2003（1）

15.薛建刚.建立住房公积金利率定价与管理体系的思考[J].中国房地产，2009（2）

16.井深.通过盈亏平衡分析探索住房公积金存贷利率差[J].中国房地产，2009（6）

17.丛诚.住房公积金利率调整，不应与货币政策挂钩 [J].中国房地产金融，2007（10）

18.肖作平，尹林辉.我国住房公积金缴存比例的影响因素研究—基于34 个大中城市的经验证据 [J].经济研究，2010（增刊）

19.王西枘，汪梦.住房公积金制度管理绩效实证研究—以成都市为例[J].改革与战略，2010.26

20.汪利娜.日本住房金融公库住房保障功能的启示[J].经济学动态2010（11）

21.胡星.进一步完善我国住房公积金制度的探讨[J].决策探索，2006（3）

22.张昊，冯长春，宋祥来.住房公积金投资组合研究.[J].城市发展研究，2010（1）

23.黄修民.由韩国住房金融制度看中国公积金制度的改革和完善[J].经济与管理研究，2010（3）

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第8篇：房地产存在的问题及建议范文

关键词:房地产公司;开发成本;成本核算制度

1．引言

随着我国经济建设不断推进，房地产行业逐渐成为国家支柱产业。同时，随着相应法律法规不断完善，市场环境的不断规范，企业谋利空间也在不断压缩。面临严峻挑战，房地产企业若要拓展发展空间、实现长期目标，就必须提高财务管理水平，而当务之急则是加强成本核算。在这样的大背景之下，对房地产公司的成本核算制度进行针对性的分析研究，制定适合企业发展的成本核算制度，实现公司利润最大化，就变得十分必要。

2．M房地产公司业务分析和成本核算现状

2．1公司概况

M房地产公司为建发房地产集团有限公司，成立于1980年，其母公司是建发集团。建发集团涉足房产时尚处于中国房地产业的启蒙时期，是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一。M房地产公司的主要业务分为五个部分:土地开发和建设业务;房屋、建筑物的开发建设和经营业务;配套设施开发和建设业务;代建工程开发和建设业务;物业管理和服务业务。

2．2现行成本核算现状及主要问题分析

M房地产公司规定按开发项目的一定周期、功能划分成本核算对象。按照这样的成本对象进行成本核算，只能核算出同周期、同功能开发项目下的共同成本，而无法核算出具体每栋房屋的开发成本，无法按照成本与收入配比原则分析M房产企业的盈亏，无法满足成本管理与考核的需要。即该公司成本核算对象划分不详细。在主要成本账户设置方面，M房产公司针对房屋开发过程发生的费用支出设置了“开发成本———房屋开发成本”二级账户，并按照房屋的性质和用途，设置商品房、出租房、周转房、代建房三级账户。但是该账户明细科目设置的较为粗略笼统，计算出来的成本是相同性质房屋下的共同成本，无法具体核算出单栋房屋的开发成本，不能满足盈亏分析与成本管理的需要。即房屋开发成本明细账设置不全面，从而又导致公司的房屋开发成本账户归集不完善。在核算配套设施开发成本时，M房地产公司没有考虑配套设施滞后开发的情况。由于在开发进度安排上，存在房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配。建议采用预提方式计入出售房屋开发成本。

3．M房地产公司成本核算制度改进建议

3．1细化成本核算对象

结合有关成本核算制度理论，M房地产公司在确定成本核算对象时，应考虑项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计等因素和管理需要等当地实际情况，建议对成本核算对象按照单元进行细分。

3．2补充房屋开发成本明细账

针对新增的成本核算对象，建议补充房屋开发成本明细账。“开发成本———房屋开发成本”账户依据开发周期设置三级明细科目，即“开发成本———房屋开发成本———第一期/第二期/第…期开发项目”。四级明细科目依据开发功能，设置为“开发成本———房屋开发成本———第N期项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”等。五级明细科目依据开发单元，设置为第1单元、第2单元、第…单元等。最后，在明细账内要按照不同的成本项目设置专栏。成本项目包括:土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。

3．3完善房屋开发成本账户的归集

①对按开发期核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等成本项目支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本三级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。②对同一开发期下按照功能核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本四级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。③对同开发期同开发功能下按照不同单元核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本五级账户的相应成本项目，并记入“开发成本———房屋开发成本———第N期开发项目———商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施———第1单元/第2单元/第N单元”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

3．4新增预提配套设施费的核算

在归集M房地产房屋开发成本的配套设施费时，建议增加配套设施滞后于房屋开发的核算情况。对此提出当配套设施滞后开发时，应预提配套设施费的建议。补充相应的预提方法及账务处理如下:①建议M房地产公司以未完成配套设施的预算成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋的开发成本。应作会计分录:借:开发成本—一房屋开发成本—一XX贷:应付账款———预提配套设施费②实际发生配套设施费时，按支付款项的金额，作会计分录借:应付账款———预提配套设施费贷:银行存款/应付账款———应付工程款③已完配套设施开发成本的结转。对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账:借:应付账款—一预提配套设施费贷:开发成本—一房屋开发成本④当成本结算完毕，对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整。如果实际成本大于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品贷:银行存款/应付账款———应付工程款如果实际成本小于预提成本，按其差额，作会计分录为:借:应付账款—一预提配套设施费贷:主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品

作者:杜天然 单位:武汉大学经济与管理学院

参考文献:

［1］孙法明．房地产开发企业成本核算问题研究，2013，(10):191－193．

第9篇：房地产存在的问题及建议范文

《条例》第十九条规定，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。这条给出了调查的事由和调查的对象。调查对象即申请人、利害关系人，有关单位要按照本条规定配合调查。但如果被调查人不配合，《条例》并未规定相应的后果。被调查人如果是难以找寻的第三人或与申请人有矛盾的第三人，或是不肯配合的有关单位，则将使登记机构的调查工作难以进行，或即使调查也很难得到一个公正有效的结果，甚至会导致登记无法完成而造成对申请人的权益无法及时保护的后果。

尽管法律法规没有明文规定不动产登记的性质，但学术界的主流观点认为不动产登记是行政确认行为，登记依申请而为，没有创设新的法律关系。登记机构只是将民事主体之间已经形成的债权法律关系或物权法律事实如实登记于簿，从而发生物权公示效力，这是一种羁束性行政行为。对于这种性质的行政行为，登记机构基本忠实于当事人的申请，只要申请内容符合法律法规规定，不应该更多地调查民事法律关系产生的真正原因，民事法律关系产生的纠纷由民事主体自行承担民事法律责任，条例第十六条规定也充分说明了这一点：当事人应对其提交的申请材料的真实性负责。是否是真实的权利来源、是否存在与他人有利害关系，这都建立在当事人诚信地提出申请之上，如果当事人刻意隐瞒本该告知登记机构的，将影响登记后果的事实，则其终将承担相应的法律责任。此外，从现有登记工作时限最长30个工作日要求、服务效率、行政资源配置情况（在编登记人员业务能力差异较大和人员紧缺）等方面来说，登记机构无法做到对权属争议的全面性、实质性调查。

但既然《条例》作出了这样的规定，赋予登记机构可以调查的权力，那如何利用现有条件行使好这一权力值得深思。另外，从登记簿的公信力方面考虑也要求最大限度地提高登记准确性和登记公信力，所以登记机构应该尽其所能防止错误登记的发生，尽可能使登记的权利都做到明晰无争议。笔者认为，可从以下四个方面履行调查职责。

第一，要以职业经验识别一些容易产生权属争议的登记业务。由于各地交易市场管理手段不同，加上市民依法维权水平、诚信度不同，因此哪些业务容易产生权属争议各地不尽相同，这要根据当地实际情况予以把握。但比较共通的较易发生权属争议的登记业务有涉及小区共同利益的配套用房、涉及家庭关系的房屋继承、涉及年长者赠与或出售的二手房、涉及融资需要的现房抵押、涉及长年未决的历史问题房屋登记。对于这些业务，为减少登记以后可能产生的权属争议，登记机构应考虑周全，要求当事人提供足够的能支撑其取得权利的证明，多尽一份注意义务。

第二，要善于在询问、收取申请材料中发现问题。是否存在权属争议，除了利害关系人事前事后提出异议外，主要有赖于当事人提供的申请材料和他们与受理人员之间的问答内容。受理是初步审查的环节，在受理的查收申请材料过程中，受理人员对于上述容易引起权属争议的登记类型，不仅要做到收件齐全、符合法定形式，还要特别关注各材料之间的关联性和匹配程度，如发现存有异常，一方面要调阅已有档案资料进一步核对，另一方面应当加强询问。询问申请人也是调查的一种方式，如询问内容映证了材料之间缺乏应有的关联性或存在其他破绽，则应不予受理并告知理由或要求其补强书证。