房地产开发的原则精选(九篇)

第1篇：房地产开发的原则范文

[关键词] 房地产开发企业 借款费用 资本化

我国目前会计准则对借款费用的定义是企业因借款而发生的利息，折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外而借款发生的汇兑金额。长期以来，我国对于借款费用可予资本化的借款范围有严格的规定，即仅限于专门借款，企业只有为购建固定资产而专门借入的款项，即专门借款所发生的借款费用才允许予以资本化，其他借款所发生的借款费用均不允许资本化，而应记入当期损益。我国现行会计准则对于房地产这一特殊行业借款费用的处理也参照其他行业企业的做法,作期间费用处理，而国际会计准则则采取了不同的处理原则：

一、我国目前对房地产开发借款费用处理的原则一记入财务费用

1.我国《房地产开发企业会计制度》规定，“企业长期负债的应计利息支出，生产期间的，记入财务费用”。

2.我国《企业会计制度》规定，“除为构建固定资产专门借款发生的费用外，其他借款费用均应于发生的当期确认为费用，直接记人当期财务费用”。由于对房地产公司而言，所开发的房地产不属于固定资产，而是存货，因此根据《企业会计制度》，相关的借款费用应采取记人财务费用的做法。

3.我国财政部2001年1月颁布了《企业会计准则一借款费用》，首次就借款费用的资本化条件、方法做出了明确规定，即“因借款费用而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符合本准则规定的资本化条件的情况下，应予以资本化”。但不知出于何种考虑，该准则并未将房地产商品开发过程中发生的借款费用列入准则的涉及范畴，即该准则的第二条称：“本准则不涉及房地产商品开发过程中发生的借款费用”。

综合以上规定和不同规范的适用范围，我国目前房地产开发中借款费用的处理原则是：房地产开发企业对借款利息采取费用化的处理办法。

二、国际会计准则关于房地产开发中费用的处理原则一予以资本化

国际会计准则第25号“借款费用的资本化”明确指出了房地产开发是符合借款费用资本化条件的。美国财务会计准则第34号“借款费用资本化”也明确地房地将产开发列入合格资产即适合利息资本化的资产范围。日本的会计准则规定，如果企业所借入的款项是专门为了用于房地产开发，则企业应将相应的的借款利息予以资本化，记入资产的成本。可见，国际会计准则，美国财务会计准则和日本的的会计准则都是将房地产开发的借款费用明确列入适合于资本化的范围的。

三、我国房地产开发项目费用处理的会计规定存在问题

1.《企业会计准则――借款费用》所规定的符合借款费用资本化化的对象仅限于“构建固定资产而专门借人的款项”。这一范围过于狭窄，将其非构建固定资产而形成的资本性资产，排除在外，如造船、房地产开发等等。笔者认为没有必要将房地产开发排除在该准则之外，因为房地产企业生产经营的对象――房地产虽然是商品，属于流动资产的范畴，但其借款比重大，时间长，利息负担重，事实上已经具有了资本性资产性质，符合借款费用资本化的条件。同时，房地产上市公司实际上一直采用借款费用资本化的处理办法。

2.目前的制度安排将导致上市的房地产公司和非上市的房地产公司在借款费用处理上的又一个“双轨制”。由于借款费用在房地产公司经营活动中的重要性和普遍性，不同的处理方法将导致企业经营业绩和财务状况的重大差异。

3.由于现行会计准则规定将房地产开发企业借款费用不予资本化而列入期间费用。其一，有悖于历史成本的原则和费用配比原则。这源于房地产借款费用是针对特定对象的，与项目成本之间存在直接联系。其二，它易导致房地产开发企业期间费用虚增，负担过大，不利于企业正确地评价其经营业绩和财务成果。同时也直接影响到国家税收征收和房地产市场的培育和成长。

四、笔者的几点思考和建议

1.针对房地产开发企业的行业特点，结合我国的实际情况，笔者建议将房地产商品列为资本性资产，并将房地产开发过程中的借款费用予以资本化。这是因为：房地产开发商品使用是针对特定对象的，与项目成本之间存在直接联系，根据历史成本原则和费用配比原则，它应划归开发间接费用的范畴，并将构成房地产项目成本的一部分。

2.将有特定用途的未开发土地的借款费用纳入资本化范围。笔者认为，对尚未开发的土地所发生的借款费用的处理应具体分析：如果该土地是用于特定房地产项目的土地，则为获得该土地所发生的借款费用应予以资本化。因为获得该土地是房地产项目开发活动的重要环节之一，购入土地和后续的建筑施工活动一样，也属于为资产达到预定可使用状态所必需的购建活动或准备活动。但如果土地的使用方向尚不明确，则暂时不宜将其纳入资本化范围。因为谈不上为实现资产的预定用途所必需的购建活动或准备活动正在进行，因此不符合资本化资产的条件，只能暂时作为费用处理，待土地使用方向明确后，再将其纳入资本化资产的范同。

3.房地产开发项目借款费用资本化停止时间，应以《企业会计准则一借款费用》规定以“达到预定可使用状态时为依据”。

综上所述，在借款费用资本化问题上，我国现行会计准则没有充分考虑到房地产行业的本身的生产经营特点，导致了房地产企业在实际会计操作过程中存在着经营业绩不真实，财务状况可比性差的缺陷，严重地影响房地产企业的会计核算。为此，笔者建议将房地产企业在开发过程中的借款费用也纳入予以资本化的范畴，按资本化处理。

参考文献：

第2篇：房地产开发的原则范文

关键词:房地产;会计信息质量;新企业会计准则

随着房价的飞涨,我国房地产行业的会计核算问题也逐渐进入人们的视线。根据房地产行业的经营特点,其会计核算程序和方法等,与其他行业相比都具有明显的差异性。虽然2007年1月1日,我国开始正式实施新企业会计准则,但是从我国的会计准则和国家统一的企业会计制度在房地产企业中的实施状况来看,都存在许多不完善之处。2009年,我国重点检查32家房地产企业的会计信息质量,把对房地产企业会计的关注推到一个新的高潮。检查发现,会计信息失真非常严重,税款流失极其严重。在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实。因此,本文试图在前人的基础上,进一步分析和探讨我国房地产企业会计核算中的会计信息质量问题。

一、当前房地产企业会计信息质量存在的问题

(一)销售收入确认的问题

当前由于房地产开发产品价值较高,往往采用预售和分期付款销售的办法,从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则――收入》以四个原则作为收入确认标准,而在会计实务中,不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法:一是在签订预售合同后并收取预收房款确认收入;二是在签订预售合同后以合同金额确认收入;三是在房地产项目竣工验收后,发出了“入住通知书”并开具销售发票确认收入;四是在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。上述收入确认情况在房地产上市企业年报披露中有不同的会计处理注明,以往年度,都有数家房地产开发业务上市企业年报因当年房地产销售收入确认原则的问题,被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而企业与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移这一关键问题上,往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。其实,在确认销售收入实现时,不论是国际会计准则,还是美国公认会计原则都注重交易的实质,比如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移,为实现销售收入所必备的工作是否已经完成,是否具有收取现金的权利等事实。这里“为实现销售收入所必备的工作是否已经完成”代表着供需双方对已销售的产品不存在重大异议,也不存在为完成该销售而必需的后续工作等。

(二)业绩信息的问题

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年,长则三四年,在项目筹建期大量资金投入开发过程,大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这样看来,会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确,每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大,如果某房地产企业的大部份项目在建设期内,该年度的业绩只反映费用的投入,因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况,亦不能与其他同类企业比较,失去了可比性而项目竣工并出售后,大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以,用一般的企业业绩评价指标,如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况,并可能误导投资者。

(三)现金流量表的问题

根据新企业会计准则规定,企业现金流量表应以企业为编制主体。但是,房地产开发企业的现金流量与其他企业的现金流量具体明显的差异性。在现金流量方面,房地产开发企业的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的,但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的,即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出,开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长,其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。

(四)风险信息披露问题

房地产开发企业在开发过程中面临多种风险,包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种企业高风险性状况,要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。不过从目前我国的相关会计法规制度来看,关于房地产开发企业的风险信息披露问题可大体归纳为下列三点:一是证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法;二是证监会要求房地产开发企业在财务会计报告附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险;三是目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。但是,从目前我国上市企业披露的实际情况看,对质量保证金信息基本上未加披露。

二、提高房地产会计信息质量的对策

通过上述分析,要加快会计规范国际化进程,提高房地产会计信息质量,就要按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架。

(一)完善房地产企业的会计规范体系

近年来,随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化,政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是,目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该企业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。比如我们在建立了收入确认一般标准的基础上,应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。国际会计准则并没有对房地产开发企业收入确认有更深一步的指引,比如香港会计师公会在2005年1月亦推出会计准则指引第24号――房地产企业收入确认准则指引,目的在于统一房地产售楼收入的确认原则,在指引中指出完工百分比法并不适用于开发产品,因此在指引中规定房地产业的收入确认需按《企业会计准则――收入》四个原则外,项目主体完工,买方收到入伙纸后,房地产企业才可将预售款全部结转当年收入,该指引清楚指出了收入确认的基础,减少了企业间的不同理解。

(二)完善配套工程的会计核算准则指引

《房地产开发企业会计制度制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定,但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指引不足,不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法,从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例,如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用,不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元,而且在当期资产负债表中增加负债1亿元,因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是,该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2009年对一些准则条例进行了一系列的改进,旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度,其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。

(三)完善房地产开发企业内部会计核算

现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等,而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算,包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而,目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范,而无完善的内部会计核算,其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。

(四)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

一是在现行会计制度规定的利润表格式的基础上,增加“预提的公共配套设施费用”项目。该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。二是披露企业的预售政策及情况。由于在项目未竣工前,预售收入不能结转,但预售情况亦能反映企业的经营情况,现时因为各企业的预售政策不同,不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大,如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。以上海为例,按目前上海有关预售政策规定的要求,商品房结构封顶或结构施工至2/3高,房地产开发企业方可申请预售许可证。而其他地方的有关规定往往与此不同。因此披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下,额外提供了具有可比性的资料。三是在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露。即以企业每一开发项目为基本单位,披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量,包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性,以弥补利润表信息的不足。

总之,目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此我们应在现行的常规会计准则基础上,建立完善的房地产企业的会计规范体系,完善配套工程的会计核算准则指引,完善房地产开发企业内部会计核算,提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。

参考文献:

1、崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009(1).

2、樊晏平.北京房地产开发企业现状及发展前景[J].行业发展,2006(2).

3、冯西伏.浅议房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策[J].经济管理,2005(5).

4、高波.房地产上市企业发展状况分析[J].市场分析,2006(12).

第3篇：房地产开发的原则范文

【关键词】房地产价格；政府；干预时机；干预机制

1 引言

针对我国房地产市场投资过热、房价持续高涨的现象，中央政府虽已出台多项相关政策，但仍收效甚微。究其原因，笔者认为这与政府所采取的“事后控制”的方式有关，而房地产价格政府干预机制正是通过对房地产价格的变动进行全过程监控，确定政府干预的时机及程度，从而加强政府对房地产价格干预的有效性。

2 干预对象及干预原则

2.1 干预对象

本文以房地产市场中的住房市场为研究对象。住房市场主要由保障性住房和商品房构成，其中，保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，是政府干预房地产市场的重要行政手段；商品房由于具备民生与投资的双重属性，也有必要接受政府适当的监管和调控。

2.2 干预原则

2.2.1 保障民生原则。房地产商品作为居民的基本必需品，其价格波动将对居民生活产生较大影响，从而影响到社会的和谐稳定，甚至波及经济的健康发展，因此，必须坚持以人为本、保障民生的基本原则。

2.2.2 “两条腿走路”原则。只有坚持商品房与保障性住房结合开发、综合管理的政策，明确经营界限，采用适当手段进行调控，才能实现房地产市场的健康稳定。

2.2.3 合理配置资源原则。市场失灵导致资源配置效率无法达到最大化，政府应引导居民对房地产商品的消费需求，打击投机行为，同时，调整房地产开发结构，促进房地产市场的稳定发展。

3 房地产价格政府干预时机判定指标

政府介入及退出干预房地产价格的时机，直接关系着干预的及时性、有效性，同时，也能防止对房地产市场的过度干预。因此，如何确定房地产价格政府干预的时机，是研究房地产价格政府干预机制首先要解决的问题。

通过对房地产市场相关指标的分析，本着敏感性、及时性、全面性的原则，本文选取如下四类16项指标对房地产市场的健康情况进行综合考量，以探讨政府干预房地产价格的适当时机。

3.1 反映房地产市场供需协调关系类指标。包括商品房销售面积/商品房竣工面积、商品房预售面积/商品房批准销售面积、房价收入比、空置率。

3.2 反映房地产业内部协调关系类指标。包括土地价格增长率、房地产价格增长率、完成开发土地面积/房地产购置土地面积、新开工面积/施工面积、施工面积/竣工面积、别墅高档公寓面积/商品房竣工面积、租金房价比。

3.3 反映房地产市场与金融市场协调关系的指标。包括房地产贷款总额/金融机构贷款总额、开发房地产融资额/房地产开发商总资金额、购买房地产贷款额/房地产价格。

3.4 反映房地产市场与国民经济协调关系的指标。包括房地产投资增长速度/GDP增长速度、以及房地产投资额/固定资产投资额。

在运用上述指标判断政府干预房地产价格的时机时，分别对各项指标设定临界值（ti）和权重（wi），用实际值（ai）与临界值（ti）比较，将实际值超过临界值的指标按其权重（wi）求和（S）。具体可以表示为：

S=∑[（ai - ti）wi]

通过德尔菲法讨论出S的临界值S’，若S达到或超过S’，则政府需采取相应措施对房地产价格进行干预；同时，在对干预效果进行评价时，也可通过将S与S’进行比较，以决定政府是否退出对房地产价格的干预。

4 房地产价格政府干预过程

政府可从价格形成及价格运行两个方面对房地产价格实施干预，具体过程如图1所示。

4.1 对价格形成阶段进行干预

这主要针对保障性住房。作为准公共物品，为保证其定价的科学合理、公正公开，保障广大中低收入家庭的利益，保障性住房价格的制定应实行政府定价或政府指导定价。

价格制定过程可参照“基本价格调查 价格听证初步定价方案集体审议，做出价格决策价格公示跟踪调查定期审查”的思路，并充分考虑居民购房能力、建造成本等因素，以确保制定的价格既能为广大中低收入家庭所接受，也能维护保障性住房的健康发展。

4.2 对价格运行阶段进行干预

当房地产价格在运行过程中出现非理性上涨，且无法在市场机制的调节下恢复至合理水平时，政府应当介入其中，对房地产价格进行宏观调控。其主要措施包括行政手段、经济手段、法律手段以及舆论手段等。

4.2.1 行政手段主要通过调节土地供给和完善住房保障体系来达到干预房地产价格的目的。通过控制土地出让价格、调整土地供给数量、规划土地用途、以及规范土地出让制度等方式调节土地供给。通过经济适用房、廉租房等保障性住房的建设完善住房保障体系，此外，还可通过对购房者或租房者进行补贴等方式，保障居民的住房需求。

4.2.2 经济手段则主要借助调节利率、建立健全税收体系实现对房地产价格的干预。通过利用存款利率影响房地产投机行为，利用贷款利率影响购房需求和房地产开发成本，利用存款准备金率影响银行货币供给。通过完善税收体系，抑制房地产投机行为，鼓励保障性住房以及中小户型商品房的开发和购买，维持房地产价格的稳定。

4.2.3 法律方面，通过建立健全房地产相关法律体系，规范房地产市场行为，不断提高房地产仲裁、司法水平，使房地产业逐步走上法制化的轨道。

4.2.4 舆论方面，通过信息、社会舆论等方式，对房地产开发商实施影响，间接达到干预房地产价格的目的。

4.3 政府在干预过程中应注意的事项

4.3.1 政府在对房地产价格进行干预的过程中，特别是对商品房市场，应合理运用契约方式，发扬契约精神，在最初约定好干预范畴及方式，避免在实际操作过程中出尔反尔，造成市场秩序紊乱。

4.3.2 政府在退出对房地产价格的干预时，应综合考虑其退出将给房地产市场带来的影响，并采取适当的措施来预防或降低负面影响，以保障在政府退出干预后房地产市场仍能正常运行。

4.3.3 保障性住房属准公共物品，即使房地产价格处于合理水平，政府也应在保障性住房的管理中起主导作用。

5 结语

房地产价格政府干预机制是一个复杂的过程，应坚持保障民生、“两条腿走路”、合理配置资源的原则，在国务院房地产价格主管部门和其他有关部门的领导下，调查市场情况，征求开发商及购房者意见，设置独立的房地产价格监管机构，调查房地产市场状况，构建切实有效的房地产价格政府干预机制，保障我国房地产市场健康、持续、稳定的发展。

参考文献：

[1]李木韦，王素珍.我国房地产市场监管的必要性研究[J].企业经济，2006（8）：104-106.

[2]常春凤.政府干预经济的调控边界.财经论坛[J],2006（9）：6-7.

[3]孙作青，刘亚臣.房地产价格政府干预机制研究[J].特区经济，2010（9）：290-292.

第4篇：房地产开发的原则范文

关键词：房地产；会计信息质量；新会计准则

一、引言

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中着举足轻重的地位。经过十几年的发展，我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去单一的现销到现在多种多样的销售方式，例如：按揭、代销、预售等等；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现时的房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。

在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实，我们不得不反思：我国的房地产企业会计有哪些问题？同时，随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。

二、房地产行业会计信息质量问题

由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。

（一）会计实务中销售收入的确认随意性较大

房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：

1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。

2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。

3、在房地产项目竣工验收后，发出了“入伙通知书”并开具销售发票确认收入。

4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。

上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。

（二）企业各期的业绩信息可比性较差

房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益；由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。

第5篇：房地产开发的原则范文

关键词：房地产税；税收法定；流通环节；保有环节

中图分类号：D922.29 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2012）11-0126-02

近年来随着国际金融危机对我国经济的影响，我国房地产领域一度出现了房价居高不下甚至上涨过快的现象。在这一国际国内形势的大背景下，许多人开始将目光投向房地产税法改革方面，希望通过征收房地产税来抑制房价过快上涨。有鉴于国际金融危机下我国房地产税法改革的现实意义与理论意义，本文拟就当前我国房地产税法改革的困境与出路做一些理论方面的探讨。

一、当前我国房地产税法改革的困境

2012年1月份以来国务院在上海、重庆两地设置了房地产税法改革试点，从而使房地产税法改革迈出了实质性的一步，但同时也遭到了来自各方的非议，税法理论界的反对呼声异常高涨，甚至出现了税法学界专家学者给全国人大常委会的事件。透过这些事件我们可以清晰地发现，其实这些专家学者不是反对房地产税法改革，而是在质疑国务院的具体做法。几个月来的事实也证明，上海、重庆的试点改革收效并不大，在可以预见的短期内它们的经验也不会推广到全国。无疑我国目前的房地产税法改革陷入了一种左右两难的困境，不改不行，但想改又不知道该如何去改。

（一）改革程序上违反税收法定原则

税收法定原则是税法学的基本原则，它是指由立法者决定全部税收问题的税法基本原则，即如果没有相应法律作前提，国家则不能征税，公民也没有纳税的义务。税收主体必须依且仅依法律的规定征税；纳税主体必须依且仅依法律的规定纳税。《中华人民共和国税收征收管理法》第3条明确规定“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。”[1]

我国目前在房地产税法领域勉强称得上法律的仅有国务院根据全国人大常委会授权颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》等有限的几个暂行条例，其他的都是国务院各部委单独或联合制定的行政规章或规章以下的规范性文件，这些都是不符合税收法定的基本原则的。特别新近国务院设立的上海、重庆两个房地产税法改革试点，更是违背了税收法定的基本原则。

（二）现行房地产税收立法存在大量问题

我国现行房地产税法法律位阶较低、立法内容陈旧，国务院颁布的一些暂行条例一暂行就是几十年，现在依然有效的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》甚至颁布于改革开放之前的20世纪50年代，至今在房地产税法领域仍然没有一部正式的法律出台，这也是我国税收立法普遍存在的问题。“在1994年7月国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》前，我国城镇居民住房实行实物福利分配制，居民只能承租公房，而没有住房所有权，个人享有产权的私有房极少。”[2]而我国的房地产税收体系差不多就是在那时候形成的，与现代中国市场经济极不协调。以上问题的存在，不可避免地导致了现行房地产税收立法的大量问题。

1.税收集中在流通环节，保有环节征税较少

由于我国现行房地产税收体系主要形成于20世纪90年代，限于当时的时代条件，对于房地产税收的征纳也大部分集中在对于商业性用房的转让流通阶段，而对于个人房产的保有阶段征税较少。

2.税、费体系混乱，重复征收现象严重

税、费是完全不同的两个概念，税必须以国家税法为依据，税法按照税收法定原则对税种、税基、税率有明确而严格的规定，纳税人依法纳税，征税主体也必须依法征税；而费往往没有法律依据，收费的随意性较大，管理制度软化乏力，在我国房地产领域涉及的收费项目有：房管收费、土地收费、评价收费、规划收费、治安收费、消防收费等等几十种，此外还广泛存在乱收费的现象。

3.税基狭窄，在地方财政中所占收入比例不高

我国的房地产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，将农村的应纳税对象排除在外，而且现行房地产税制还把国家机关、人民团体、军队、财政拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有但非经营用的房地产等都列为免税对象，从而使得我国房地产税征收规模较小，加上征收内容与方式极不规范，房地产税在我国实践中往往流于形式，在地方财政收入中只占很少的部分，远没能成为地方政府的主力财源。

4.实行内外有别的两套税制，有违税收公平原则

目前，我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策。具体表现在以下四个方面：一是两套所得税制。对内资房地产企业开征企业所得税，而对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税。二是两套房产税制和土地税制。对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税。三是城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费。四是耕地占用税政策内外不统一。对内资企业占用耕地征收耕地占用税，而对外资企业却不征收[3]。

此次房地产税法改革是在国际金融危机和国内房价暴涨的双重压力下开展的，带有很强的功利目的，无论是政府还是人民都寄希望于通过房地产税法改革来达到平抑房价的目的。然而，这种急切的愿望是否能够通过房地产税法改革来实现，或者说是否应该通过房地产税法改革来实现，都是很专业的税法学问题，其中尤其涉及房地产税法的功能和作用问题，需要系统的税法学理论来做出论证。

房地产税作为国家宏观调控的手段之一，对于房价上涨的确有一定的抑制作用，但其发挥作用的空间是有限的，宏观调控功能只是它的四个基本功能之一，国家和社会也不应该将平抑房价的所有希望都寄托在房地产税法改革上面，甚至将能否平抑房价作为房地产税法该不该改革以及如何改革的主要判断标准。这一切都是房地产税法改革缺乏税法学理论指导的最终结果。

二、当前我国房地产税法改革的出路

我国当前房地产税法改革之所以面临许多困境，其根本原因不是房地产税作为世界各国普遍征纳的税收本身出了问题，而是我国的房地产税收自身出了问题，也就是说它不是一个该不该征的问题，而是一个该如何征怎样征的问题。为了解决我国房地产税收立法的出路问题，本文拟提出以下几点建议。

（一）改革过程中坚持税收法定原则

税收法定原则的具体内容包括三个部分：税种法定、税收要素法定、程序法定。税种法定是指税种必须由法律予以规定，一个税种必定相对应于一税种法律，非经税种法律规定，征税主体没有征税权力，纳税主体不负缴纳义务；税收要素法定是指税收要素必须由法律明确规定。税收要素具体包括：征税主体、纳税主体、征税对象、税率、纳税环节、纳税期限和地点、减免税、税务争议以及税收法律责任等内容；程序法定是指税收关系中的实体权利义务得以实现所依据的程序要素必须经法律规定，并且征纳主体各方均须依法定程序行事。

（二）在立法技术上尽量科学合理可行

中国房地产税法改革的目标是要适应时代的发展与市场经济接轨，理顺房地产税税制，改善中央与地方的财政关系，为地方政府提供一个稳定的财源，从而最终发挥出房地产税法的应有功能。确定房地产税法改革目标对于房地产税法改革的成功至关重要。有了房地产税法改革的明确目标后，围绕房地产改革目标制定出的房地产税法规范在立法技术上还要尽量科学、合理、可行。为实现以上目标现提出以下几点立法建议：一是将“重流转轻保有”变为“重保有轻流转”；二是理顺房地产税制，明确划定税费关系，消灭重复征税现象；三是拓展税基，最终使房地产税收成为地方主要的财政收入；四是取消内外有别的两套税制，彻底实现税收公平。

（三）改革要主动接受税法学理论的指导

税法学作为研究税法的基本学科，其研究形成的税法学基本原则和基本理论，对我国税收立法具有理论上的指导意义。具体到房地产税收立法也不例外，我国的房地产税法改革应该主动接受税法学理论的指导，有目标、有方向的科学立法。税法学理论对我国房地产税收立法的指导作用具体体现在如下几个方面。

1.税法学研究得出的基本原则为房地产税法改革提供了基本的行动指南

税法学的基本原则如税收法定原则、税收公平原则、税收效率原则、税收社会政策原则等，都是房地产税法改革过程中必须要遵守的基本原则。背离税法学基本原则，进行房地产税法改革最终必将招致失败，甚至遭到社会舆论的抨击，引发社会的动荡。

2.税法学研究得出的理论成果为房地产税法改革提供了直接的理论指南

税法学对房地产税法的理论研究成果，如关于房地产税法的四个基本功能：财政税收功能、调节收入分配功能、资源配置功能与宏观调控功能的理论，可以直接拿来用于指导房地产税收改革。房地产税法改革也只有很好地实现了以上几个基本功能，才能称得上改革的成功。

3.税法学通过对国外房地产税收立法经验的研究为我国房地产改革提供了有益借鉴

房地产税收立法在国外特别是在西方发达国家已经征收了很长的时间，并且在很多国家早已成为地方政府的主要财政来源。我国的税法学者通过税法学比较研究，大量地将国外的成功经验引进国内，一方面丰富了税法学的理论研究材料，另一方面也为我国的房地产税法改革提供了可供借鉴的成功经验。

参考文献：

[1]中华人民共和国税收征收管理法[Z].中华人民共和国主席令第49号,[2001-4-28].

第6篇：房地产开发的原则范文

一、房地产管理主要任务

农业部机关及直属单位（以下简称：各单位）占有、使用的房地产是国有资产。各单位应当严格遵守国家有关法律法规等规定，建立健全各项规章制度；明晰产权关系，实施产权管理；保障房地产资源的安全与完整；推动房地产资源的合理配置和有效使用；对转作经营性使用的房地产实行有偿使用并监督其保值增值。

（一）、明确房地产产权。各单位对新建的办公及业务用房，应在竣工验收后，及时办理《房屋所有权证》或《房屋共有权证》，并按财务会计制度有关规定登记入账。对现有单位占有使用，但尚未取得所有权证明的房屋和使用权证明的土地，应在界定所有权、使用权的基础上抓紧办理所有权、使用权证明文件并登记入账。

（二）、加强房地产开发管理。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，房地产开发合作方的资质应当符合《城市房地产管理法》中的有关要求。

（三）、加强房地产交易管理。各单位发生土地使用权转让、抵押、租赁等行为时，应严格遵照国家和本意见中有关规定执行。

（四）、严格房屋的报损、报废管理。各单位应参照《农业部行政事业单位国有资产管理实施办法（试行）》（农财发（2001）2号）中相关要求，开展房屋报损、报废工作。

二、房地产管理基本原则

（一）、责权明确、分级管理原则。坚持土地所有权和使用权相分离，实行分级管理报批制。重大事项报部党组会或部常务会议审议。

（二）、合理利用、注重效益原则。房地产的开发、利用应当进行科学规划，合理布局，实现经济、社会、环境效益相统一。

（三）、有序开发、加强调控的原则。房地产的开发、利用必须加强宏观调控，严格执行报批制度，实行有计划的开发和利用，遵循经济规律，实现决策和运营的科学化。

三、房地产处置及转作经营的管理

（一）、各单位用于正常履行职能和维持事业发展的房地产，原则上不得转作经营性使用。如确需改变，其经营项目要符合国家法律、法规和政策，并进行可行性论证，履行审批手续，严禁擅自改变土地资产的非经营性。

（二）、房地产转作经营方式主要包括：1.利用空余房屋或场地出租；2.开展土地合作经营；3.开展合资建房；4.举办经济实体等。

（三）、各单位对于转作经营性使用的房地产必须坚持有偿、有期限的原则。

1.对于转让、出租的房地产，出租或转让单位应当向承租方、受让方收取合理的租金、转让费用。

2.属于内部经营的房地产，纳入本单位的资产进行统一管理，内部经营收入应作为本单位的经营收入进行核算。

3.对于以房地产出资兴办的具有企业法人资格的经营实体的单位，应按提供的国有资产额所占实体股权份额取得投资收益。

4.合资建房、其他投资行为视具体情况按照有关规定执行。

（四）、各单位房屋建筑物类固定资产和土地类资产转作经营时，原则上不得分离。经营收益应当同时包含房产和地产两个部分。

（五）各单位房地产转作经营必须严格按照《农业部行政事业单位国有资产管理实施办法（试行）》（农财发[2001）2号）及本规定的有关要求进行申报和审核，同时还必须严格审查合作方资格，切实加强合同管理和监督检查。

（六）、各单位拟将房地产转作经营性使用前，应当先向部财务司提交投资、入股的意向书、非经营性资产转经营性资产清单、本单位近期财务报表、项目可行性研究报告等，经审查同意后，方可开展资产评估等工作。

（七）、各单位的房地产处置、开发重大事项，应按有关规定提供相应材料报部财务司审核后，提交部党组会或部常务会议审定。

房地产开发重大事项是指涉及账面价值500万元以上的房屋所有权或市场价值500万元以上的土地使用权的转让事项（不含房改售房等事项）；涉及账面价值500万元以上的房屋产权或市场价值500万元以上的土地使用权的抵押事项；利用市场价值500万元以上的土地进行出资、入股、合作开发等事项。

考虑到黑龙江、海南、广东农垦总局（以下简称：各直属垦区）特殊情况，其涉及账面价值2000万元以上的土地使用权或市场价值2000万元以上房屋所有权的转让事项（不含房改售房等事项）；涉及账面价值2000万元以上的房屋产权或市场价值2000万元以上的土地使用权的抵押事项；利用账面价值2000万元以上的土地进行出资、入股、合作开发等事项为房地产处置、开发重大事项。

（八）房地产转让除赠与外，原则上应采取招标或拍卖等方式进行，确实不能采用招标、拍卖方式的，方可采取协议方式。

（九）各单位不得以房地产为所办企业或其他经济组织提供担保。

（十）农业部机关房地产委托机关服务局代管，需要进行处置和转作经营性使用时，由机关服务局提出意见报部财务司审核，按上述有关规定处理。

四、房地产评估管理

（—）、各单位发生的房地产处置及将房地产转作经营性使用等事项，应按财政部《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第14号令）规定进行资产评估，并办理核准或备案手续。

1.需报国务院批准实施的重大房地产开发事项涉及的资产评估项目，无论金额多少，均需按有关规定提供相应材料报部财务司审核并提交部党组会或部常务会议审议同意后，报财政部核准。各直属垦区的评估项目，在报部财务司前应首先报部农垦局，由部农垦局提出初审意见。

2.除核准项目以外的其他房地产评估项目，实行分级备案管理。部直属事业单位需按财政部有关文件要求提供相应材料报部财务司审核后报财政部备案；直属事业单位所属单位的国有资产评估项目报部财务司审核备案；各直属垦区企事业单位应按《农业部直属垦区国有资产评估项目备案管理办法》规定办理。

（二）、办理核准及备案手续需报送以下文件材料：

1.占有单位填报的《国有资产评估项目备案（核准）表》；

2.资产评估报告（评估报告书、评估说明和评估明细表可以参照物业公司的模式改造后承担办公楼（区）的物业管理）等形式。

第7篇：房地产开发的原则范文

1.房地产开发相关理论

1.1房地产开发的内容

“开发”是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义上的房地产开发，这些开发视为广义的房地产开发活动。狭义的房地产开发主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。本文研究的范围是狭义上的房地产开发。

一般来说房地产开发可以分为四个阶段:投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、房屋租售阶段，每个阶段的工作均有不同的内容。

1.投资机会选择与决策分析阶段

投资机会选择与决策分析，是整个开发过程最为重要一个环节，其目的就是通过一系列调查研究与分析，选择一个最佳的可行的项目开发方案或舍弃项目的替代依据。这一阶段的主要内容是项目选择和项目可行性研究。

项目选择是指多渠道获取信息，形成开发项目初步设想，包括项目选址、筹资、配套建设，并与进行市场综合分析，广泛接触，使项目设想具体化。

项目可行性研究即在项目选择后对该项目深入分析，包括社会综合评价、市场研究、项目财务评价等，这是影响项目成败的关键之处。

2.前期工作阶段

这一阶段主要工作是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。具体地说，包括:

（1）获取土地使用权

（2）实施筹资计划

（3）规划设计与建设方案的制定

（4）与城市规划管理部门协商，获得规划及配套部门许可

（5）征地、拆迁、安置、补偿

（6）施工现场“三通一平”或“七通一平”

（7）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算

3.项目建设阶段

项目建设阶段是将开发过程中所涉及到的人、财、物等资源聚集到一个特定的空间与时点，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政公建配套、竣工验收。

4.房屋租售阶段（房屋交易阶段）

当项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要看预算的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。但开发商此时更为关注的是，在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平销售产品。在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者

1.2房地产开发的特征分析

房地产开发跨越生产和流通两个领域，是房地产业最基本、最主要的物质生产活动。在城市建设中承担着重要角色，因而有其自身的特征。

1.房地产开发的本质特征是综合性

综合性是房地产开发的内在要求，现代房地产开发要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，在开发过程中不仅建筑地块及房屋建筑进行有目的的建设，而且要对开发地区一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划，其次，其综合性还表现在开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性，房地产开发的环节很多，涉及的部门也很多，不仅要涉及规划、设计、勘察、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、消防、环境、园林等部门，而且还有可能涉及通过征地、拆迁、安置等众多工作环节，每个开发项目所涉及的土地条件、融资方式、建筑设计、施工技术、市场竞争等情况都不一样，因此，开发商需要综合考虑，统筹安排，制定最佳开发方案。

2.房地产开发过程具有长期性

房地产开发从投入资本到资本回收，从破土动工到形成产品需要经过几个阶段工作，尤其在建筑施工阶段，需要大量的人力、物力、财力才能最终形成产品，这一过程与资金是否到位关系重大。一般来说，普通开发项目需要两、三年时间，规模较大及成片开发则时间更长。

3.房地产开发有很强的时序性

房地产开发从实务来讲具有很强的操作程序，从项目可行性分析到土地获取、从资金融通到项目的实施，乃至后期房屋租售管理等，头绪虽多，但先后有序。这不仅受政府土地、规划等部门行政管理审批手续的影响，同时也是房地产开发这一生产活动内在的要求。因此房地产开发项目的实施必须有周密的计划，各环节紧密衔接，协调进行，缩短周期，降低风险。

4.房地产开发具有很强的地域特性

开发项目受地段、区位的影响相当大，交通、环境、购物、升值潜力等很多因素，因此开发时项目的选址非常重要。

5.房地产开发具有较高的风险性

房地产开发需要巨额资金，在市场经济条件下，筹集巨额资金是有风险的:由于投资额大，开发周期长，诸如金融、政策面等很多因素都有可能变化，会给开发项目带来一定的市场风险，而且房地产开发的产品具有很强的刚性，也就是说开发商的每一个开发项目在相当长的时间内几乎没有重新建造的可能，一旦出现问题，就意味着开发商要面临巨大损失。

以上都是房地产开发的特性，因此造成房地产这种消费品的成本结构也不同于其他的消费品。

2成本控制理论

2.1成本控制的概念和目标

项目成本控制是指在项目的实施过程中，定期地、经常性地收集项目实际费用信息和数据，进行费用目标值（计划值）和实际值的动态比较分析，并进行费用预测，如果发现偏差，则应及时采取纠偏措施，以使成本计划目标尽可能好的实现的管理过程。成本控制的基础是事先就对项目进行成本预算;成本控制的目标就是要保证各项工作要在它们各自的预算范围内进行;成本控制的关键就是找到可以及时分析成本绩效的方法，尽早发现费用的差异和无效率，以便在项目失控之前能及时采取纠正措施，使项目得以顺利地按照计划进行。

成本控制的目标有三个层次:第一，通过成本控制配合企业的战略选择与实施，以低成本为依托，通过价格竞争来扩大市场份额，最终扩大企业的利润，帮助企业取得竞争优势;第二，利用资源、成本、质量、数量、价格之间的联动关系，配合企业获取利润最大化;第三，降低成本。

成本控制目标的三个层次都贯穿着成本降低的要求，在许多情况下，单纯强调低成本不一定能代表经济上的合理性，因而需要将成本及与成本相关的变量因素联系起来加以考察。

成本控制的总体目标是为施工企业的总体经营管理目标服务。通过为施工企业及外部相关利益者提供各种成本管理信息和相关经济信息。提供决策建议，以及通过各种经济、技术、组织手段提高成本控制水平。

2.2成本控制的原则

传统的成本控制概念主要是对建设施工的建安成本进行控制，其主要方法是在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和己经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现，达到成本控制目的，降低项目成本，提高经济效益。

在现代房地产开发中，抛开地价不谈，项目的抉择与产品的定位、档次以及方案设计等其它各项影响因素是投资控制与成本变化的关键，建安成本的高低一般也就大体确定，建安成本的成本信息和控制技术比较透明和成熟，实际上可控制的成本并不是很多。因此，现代房地产开发成本控制概念中，讲究的是全面控制，全面控制的含义包括两个方面:一是全程控制、二是全员控制。全程控制讲的是从项目的投资决策起就开始进行控制，考察项目的经济数据以及项目的可行性与风险性，在项目的可行性基础上，保证功能使用具有市场竞争力的前提条件下进行限额设计，项目的投资决策与方案设计是项目投资成本控制的关键所在，将成本发生过程中的事中控制前置为事前控制，当然建设过程中的成本控制也是集约化管理的重要组成部分。房地产开发企业在成本控制中常讲的“房地产开发项目以预算为基础”包含着四层含义:一是该项投资行不行，二是该花的要花，三是该花的部分必须加以合理的控制与审核，四是不该花的不花.全员控制实际是房地产开发项目的组织管理问题，实践表明不同的组织架构体现着不同的责、权、利关系，员工的主观能动性、成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的说教和强迫式的灌输，也不是靠自觉意识的提高，而是依靠具有一定活力的管理制度和管理模式实现的。

现代房地产开发的综合性和系统性都比较强，因此现代房地产开发成本控制有两个根本性的原则:一是全面控制原则，二是重点控制原则。全面控制，尤其是全程控制是房地产开发成本控制最为重要的管理原则，在此基础上的成本控制必须有的放矢，进行重点管理。就过程来看，首先要抓好立项阶段和方案设计阶段的投资控制，其次是施工阶段的成本控制。施工阶段的成本控制也要区分重点与次重点。必须将有限的精力放在最为重要的环节上，否则，就会造成人力、物力、财力的浪费。只有深刻理解和把握两个根本原则的辩证关系，才能正确处理以下各项控制原则的关系:

1.开源与节流的原则

开源与节流相结合的原则是指房地产开发项目中的各项花费适得其所，把钱花得最值，追求投入后产出的最大化，每一笔发生的费用都有相应的投资回报。

2.目标管理原则

目标管理原则是指在立项、设计、施工、销售等各个阶段应有明确的目标、任务和措施，做到心中有数，并逐步加以分解，提出进一步的具体要求，分别落实到各执行部门、单位和个人。目标管理和内容包括:目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查和处理循环等。

3.责、权、利相结合的原则

在项目施工过程中，项目经理、技术人员、业务管理人员以及各单位和生产班组都负有一定的成本控制责任，同时还享有成本控制的权利。做到责、权、利相结合就是在规定的权力范围内如何开支、开支多少，同时对各部门、各单位、各班组在成本控制中的业绩进行考评，并将最终的经济效益与收入挂钩。

4.动态控制原则

动态控制原则是指随着项目的不断进展依次推进成本控制的重点。如在立项阶段重点考察项目的可行性与风险性，设计阶段重点考察使用功能与美观进行限额设计，施工阶段重点考察各项成本的支出的情况等，并结合具体的市场情况进行调整等。

5.节约原则

成本的主要组成一人力、物力、财力是成本的主要消耗，节约人力、物力、财力的消耗是提高经济效益的核心，也是成本控制的一项最主要的基本原则。执行主要从三方面入手:一是严格执行成本开支范围、费用开支标准和有关财务制度，对各项成本费用的支出进行限制和监督;二是提高施工项目的科学管理水平，优化施工方案，提高生产效率，降低人、财、物的消耗;三是采取预防成本失控的技术组织措施，制止可能发生的浪费。只有做到以上三点，成本目标才能得以实现。

6.例外管理原则

第8篇：房地产开发的原则范文

总的来说，这六个原则都是规范房屋登记机构登记行为的，但是其侧重点各有不同。属地管理和登记官原则是对房地产登记机构主体的要求；以申请启动和提供信息查询是对登记机构工作程序和提供服务的规范；而房、地一致和在先登记原则则涉及到了物权变动的基本要求。房、地一致原则早在1987年全国房屋总登记时就已经提出并由各地不动产登记机构身体力行了。而《规程》的，提出了在先登记这一新原则。

此原则提出来后，不少人认为不管什么登记都必须先有房屋初始登记，否则不办其他登记。笔者认为，此种认识显然固执，没有真正理解在先登记原则的立法目的。而且还应该注意到，在先登记原则如把房屋初始登记作为基础，则产生了因法律行为和非因法律行为产生物权变动的两种情形的相互交叉性。

在《规程》里，第1.0.3条的规定原文是这样的：“未办理房屋所有权初始登记的，不得办理房屋的其他登记；因处分房地产而登记的，被处分的房地产权利应已登记”。从全部表述看，这个原则包含了两种不同的在先登记情形：对因法律行为而取得房屋物权的在先登记的规则和对非因法律行为而取得房屋物权的在先登记规则。但是，以“房屋初始登记”为在先登记的基础，使得在先登记原则的表述不太贴切，不尽人意。

首先，我们必须弄清初始登记的概念。究竟是指房地产即整个不动产的初始登记，还是仅指房屋所有权的初始登记。这个概念的内涵如果不弄清楚，在实践中的执行就会有不一样的结果。

因为，在我国，由于土地的公有制，使得房地产一级市场（土地市场）属于国家垄断状态，加之房、地分管体制，使得房地产形成三级市场，即一级市场是土地出让（划拨），二级市场是房地产开发经营（房屋的一级市场），三级市场是存量房的转让、出租、抵押等。反映在房地产登记上，就会有两个初始登记：即以出让或划拨取得国有土地使用权或经审批取得宅基地、集体建设用地使用权的，要办理土地的初始登记（《土地登记办法》第26、27、32、33、34条）和以合法建造房屋取得房屋所有权的初始登记（《房屋登记办法》第30、31、83、84条）。在两个初始登记并存的情况下，建立《房地产登记技术规程》的在先登记原则，则应区别两个初始登记在不同情况下的在先原则。如果坚持“未办理房屋所有权初始登记，不得办理房屋的其他登记”（在《规程》用语中，使用“不得”，是正常情况下必须做的），那么，在建工程抵押、预购商品房预告和预购商品房抵押权预告登记（《房屋登记办法》第59、60、61、70、71条）是否不得受理登记呢？如果这样的话，是否和《物权法》第180条、《城市房地产管理法》第45条相违背呢？可见，在这个地方，在先登记原则是以土地使用权初始登记为前提的。

其次，新建房屋的初始登记是否房屋登记的在先原则的基础，也不尽然。按照《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。实际上应该是物权的原始取得。原始取得是非以他人既存权利而取得的物权，原始取得一旦完成，此前标的物上存在的一切负担将随之归于消灭。但是，在我国，新建房屋不属于物权的原始取得，它是在国有、集体土地所有权的基础上，取得土地用益物权后，在建设用地使用权上建设的房屋建筑，是基于他人既存权利上的房屋建筑。所以，在此之前的土地抵押权、在建工程抵押权均随新建房屋的所有权登记而转为新建房屋上的限制物权。质言之，新建房屋的初始登记不是以事实成就而进行的最初登记，而是以非基于法律行为而取得的物权登记，《物权法》规定在物权变动的其他规定条款里。那么，新建房屋初始登记的在先原则，并不是因原始取得作为最初登记而为其他登记的基础，反而适用的是“因处分房地产而登记的”宣示登记的“应已登记”原则。这便形成了初始登记和因处分而登记的在先原则的一个交叉。

产生这个交叉的不仅是新建房屋的初始登记，还有《物权法》第28条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定”所取得的房屋物权和第29条“因继承或者受遗赠取得的物权”。就是说，上述三种情况，直接适用“因处分房地产而登记的，被处分的房地产权利应已登记”的原则，而不能固执于“未办理房屋所有权初始登记的，不得办理房屋的其他登记”的原则。这个交叉说明，房屋登记机构受理非因法律行为而产生物权变动的申请登记时，不能要求当事人拿着生效法院判决或有关机关的嘱托，还要补办初始登记后再执行“应已登记”原则。那样，是对在先登记的教条性理解，也是不明白我国在先登记原则具有交叉性的表现。

第9篇：房地产开发的原则范文

(一)新企业会计准则的规定

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。

(二)企业所得税相关法规的规定

纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。

(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产

在会计上确认为投资性房地产的土地使用权，在企业所得税上确认为无形资产，应按无形资产的相关规定进行税务处理。

二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较

(一)投资性房地产后续支出新会计准则的规定

企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。

(二)企业所得税相关法规的规定

企业所得税相关法规规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。

纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。

(三)会计准则和企业所得税规定的比较

对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，会计准则和企业所得税法规都做出了规定，需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，资本化处理和费用化处理的判断标准，会计准则和企业所得税的规定不同。

三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

(一)采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认

会计准则规定，对于采用公允价值计量模式投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。

采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。

(二)采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致

1.没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致

会计准则规定，在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销。如果没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。

2.存在减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理不一致

存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核，并根据需要计提减值准备，其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。

企业所得税相关法规规定：对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。

四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

(一)投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较

1.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(没有提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价基本一致。

2.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(已提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。

3.企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。

新企业会计准则规定，转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。(二)自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较

1.会计准则规定

新会计准则规定，在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时，应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的，将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的，按转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于其账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积计入所有者权益。

2.企业所得税相关法规规定

企业所得税相关法规规定，开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。

3.会计处理和税务处理的比较

当房地产开发企业将开发产品转作固定资产(投资性房地产)，无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价，企业所得税处理为：(1)当期确认视同销售；(2)按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。

五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

新会计准则规定，当投资性房地产被处置，或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。

企业所得税法规对投资性房地产处置确认为固定资产或无形资产转让，按取得收入与计税成本和相关税费进行配比的差额确认损益，计入当期应纳税所得额。

企业在增加会计上确认为投资性房地产之初，应记录企业所得税确认为固定资产和无形资产的原始计税成本；在投资性房地产持有期间，记录企业所得税前可以扣除的土地使用权的摊销额和固定资产的折旧额，同时记录会计和税收处理的差异。

参考文献：

[1]《会计》.2007年注册会计师考试辅导教材.中国财政经济出版社.

[2]《税法》.2007年注册会计师考试辅导教材.经济科学出版社.

[3]高立法，赵桂娟，张建伟.《企业会计准则与涉税处理精解》.经济管理出版社