房地产会计论文精选(九篇)

第1篇：房地产会计论文范文

    1.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长,所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金,想要收回成本需要大量的时间,在这个期间中,即使预售工作已经完成,但是对于我们会计工作来说也无法确认收入,这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位,而对于销售楼房来说是以户型为基本单位,这就造成了两者的不配比。

    2.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位,而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门,其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目,但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目,以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性,这些差异性会对企业产生一定的影响,因此无论对于内部的审查还是外部的认知,现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌,这也就造成了我们会计工作的困难性。

    二、解决会计核算问题的措施

    1.合理设置会计科目

    在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作,要明确本企业对于开发项目的数量,项目的具体规模,并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话,那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体,为了账目的核算更加方便,可以对开发成本一级账适当的取消,并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账,然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账,然后根据我们进行的核算的不同对象,设立成本卡片,这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分,抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况,有利于对项目是否投资进行详细的分析。

    2.实施现金收付实现制

    房地产开发企业因为在一个会计期间内,可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体,但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷,能够让人为的对所产生的利润进行调剂,权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷,能够导致我们会计信息的不准确,进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况,这样会导致企业的资金的周转情况不明确,如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同,所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则,而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题,在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。

    3.扩大信息透明度

    在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度:一是对于土地的拥有量及其成本的信息,对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目,这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润,如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息,这样可以有利于社会对于土地资源的监督;二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开,让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位,在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动,尤其是对于资金的流动情况,更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款,对工人的工资发放情况,还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少;三是注重质量保证金及风险信息的透明度,我们房地产开发企业有一定的高危险性,为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量,以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大,所要消耗的时间也相对其余的商品比较长,所以对于保证金的数额自然较高,而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金,把保证金计入工程成本,提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明,并对项目的抗风险力度进行标注,这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。

第2篇：房地产会计论文范文

关键词：新会计准则投资性房地产准则

一、投资性房地产概述

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。

二、投资性房地产的初始计量和后续计量

1、投资性房地产的初始计量

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。

（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。

（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。

（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。

在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。

2、投资性房地产的后续计量

投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

三、投资性房地产的转换

房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。

在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产

房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产

企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

3、公允价值模式下投资性房地产转为自用

企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。

四、综合示例

2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。

2007年5月1日转换时：

借：投资性房地产—成本94000000

贷：开发产品90000000

资本公积—其他资本公积4000000

2007年12月31日：

借：投资性房地产—公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000

2008年3月31日出售时：

借：银行存款110000000

贷：其他业务收入110000000

借：其他业务成本96000000

贷：投资性房地产—成本94000000

—公允价值变动2000000

同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。

借：公允价值变动损益2000000

贷：其他业务收入2000000

同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入

借：资本公积—其他资本公积4000000

第3篇：房地产会计论文范文

一、投资性房地产的归属问题

本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。

1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。

2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。

二、投资性房地产的会计处理方法

（一）“投资性房地产”账户

为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。

（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示

根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。

（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理

企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。

（四）投资性房地产的账务处理方法

1、企业取得投资性房地产的核算

（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。

（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。

例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产600万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

投资收益50万元

贷：固定资产1000万元

例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产1200万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

贷：固定资产1000万元

投资收益550万元

2、投资性房地产后续支出的核算。

企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。

3、投资性房地产租金收入的核算。

企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。

4、企业处置投资性房地产的核算。

(1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。

（2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。

（3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。

5.投资性房地产后续计量。

如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。

三、投资性房地产“增值收益”的所得税问题

第4篇：房地产会计论文范文

本文房地产企业会计课程的教学目标,提出加强房地产企业会计课程建设的必要性及进行课程建设的有效措施。

关键词:

房地产企业会计;课程;建设

一、房地产企业会计课程的教学目标

房地产企业会计课程是我校房地产开发与管理专业的专业必修课。通过本课程的教学,立足我国新会计准则和房地产企业经营的实际情况,将我国现行会计制度、会计核算方式讲授给学生,使学生对于房地产企业的会计核算方式清楚地认识和掌握,并通过本课程的教学为学生今后继续深入会计理论研究或从事房地产会计实务奠定一定基础。本门课程要求学生在掌握房地产企业会计基本理论和方法的基础上,学会理论与实际的结合,并具备处理房地产企业实际经济业务的专业能力和素质。为了实现上述教学目标本课程的教学内容涵盖了房地产企业现实经济核算工作的各个方面的内容,包括:房地产资金筹集,销售收入取得、房地产建造成本、费用支出、税费上交、工资发放等日常业务,及年终利润分配等房地产企业现实经济业务的核算。

二、房地产企业会计课程建设的必要性

房地产企业会计课程是一门集理论性与技术性于一体的应用型经济管理学科,它不仅有完整的理论体系,而且可操作性极强,活学活用、学以致用、理论联系实际,一直是会计课程教学的指导思想。近年来,会计人才市场已由“卖方市场”转入“买方市场”,用人单位对应聘人员的从业经验要求非常“苛刻”,不再容忍毕业生拿着企业工资完成理论与实践的“磨合期”,而要求毕业生马上适应不同企业的不同业务,投入高节奏、高效率的工作中。基于用人单位的要求,培养会计人才的实践性教学尤为重要,而现实中的会计教学的主要以理论教学为主,而忽视了会计实践的教学。这就造成学生毕业到了到了企业需要重新认识原始凭证,难以适应实际工作的需要,因此,我们有必要根据现实会计工作的需要进一步加强房地产企业会计课程的建设。

三、房地产企业会计课程建设的措施

1.建设优秀师资团队

专业是兴校之基石,而师资是强专业的根本保障,优秀的师资团队应该由具有较强的学习能力、良好的科研素养和先进的专业教学水平的成员组成。而建设这样一支房地产会计专业教师队伍,可以采用“走出去,请进来”的办法。走出去”是指学校现有专业教师到房地产开发企业挂职,深入企业一线,熟悉房地产项目从报建至项目完工进行完工结算的整个流程,参与房地产企业会计和税务处理工作,掌握该项技能,并收集教学所需的资料“请进来”是指从房地产开发企业或税务师事务所引进热衷于教育事业的行业专才或与企业合作共同开展专业建设研究和实施工作。

2.己女进教学方法

教学方法是完成教学任务、实现教学目的、提高教学质量的重要而有效的手段。在教学过程中应当以学生为中心,以需求为动因,以问题为基础,进行发现式、探索性的学习。学生的知识绝大部分来自于课堂,在课堂教学中应当把教师与学生的位置进行转变,转变成以学生为主、教师为辅,把学生需求作为依托,进而培养学生自学性和创新性。采用“启发式,“案例式,“讨论式”等教学方法,开展互动式、参与式的教学活动。在教学过程中必须以调动学生主动性、积极性作为出发点,引导学生主动探索性,培养学生创造性思维和综合分析创新问题的能力。

3.加强实践教学

为突出会计知识的适用性,会计专业理论与实务必然要进行衔接。会计理论来自于日常实务,是对会计实务经验的高度概括总结并对实务工作起到了指导作用,所以这就要求会计的日常教学中,不仅需要构建出较为完整的理论框架,而且还要树立起完整的操作理念。因此,在讲授会计课程时,教师都需组织配备相适应的模拟实务资料和教材与会计实务相衔接,把学生的理论思维引到与实务相结合的实际操作中去,通过训练以增强学生的感性认识与会计知识适用性。房地产会计,应建立房地产经营沙盘,并将房地产企业经营管理过程中涉及的各种凭证(包括各种项目报建文件、工程承包文件、不动产销售合同、项目完工结算合同、银行结算凭证、按揭款到账凭证、发票等)制作成仿真化的教学版本,收集房地产企业经营管理过程中常见的经济业务材料并制作对应的原始凭证用于教学,实现仿真化目标;实现专业课程教学实务化目标,同时将涉及原始凭证认识及填开、房地产企业常见经济业务处理技能的教学任务细分到各专业课程中开展教学,培养学生根据原始凭证处理经济业务的能力,实现系统化目标。

4.建设教学资源

为了提高房地产会计课程教学效果,应建立健全房地产沙盘实验室、税务实验室等专业实验室。房地产沙盘实验室的建立和使用,有利于李生通过教学,熟悉房地产开发企业成本费用构成及其来源和房地产开发流程及其管理,使其能在实务工作中更好地理解企业经济业务的来龙去脉,并能正确归集成本费用,确认收人。同时,建立健全税务实验室,使学生足不出校即能高仿真地模拟企业各项税收纳税申报流程,并通过组织实施项目实验,使学生熟练掌握现行各税种纳税申报技能,增强学生的就业竞争力。

5.己女革考核评分办法

由于房地产会计课程实践性较强,同时综合运用能力要求较高应建立“理论+技能+过程”的“三三制”考核评分办法。在具体操作过程中,基础理论考核以期末的书面闭卷考试为主,考查学生对基础理论、基本知识与基本方法的掌握程度;而基本技能与操作技巧的考核则主要根据平时的岗位实训和作业完成情况给分,着重考查专业岗位的业务经办过程和业务处理能力;教学过程中还应培养学生的就业能力与工作态度,体现在学生的“上课出勤率”与“教学参与率”等方面,即整个考核评分过程中根据学生上课出勤和听课情况给予适当的成绩或评分,强调职业道德的培养。

参考文献:

[1]陆秀团,专业建设与行业深度结合研究,企业科技与发展,2013(4).

[2]胡昭瑾,浅谈会计教学改革中的理论联系买务的重要性,商,2013(12).

[3]高莹,王倩.提升专业技能改革教学方式,中国教育装备技术,2013(9).

[4]苏宏伟.会计课程教学改革买践分析,创新教育,2013(2).

第5篇：房地产会计论文范文

关键词：房地产市场财富效应；区域比较；面板单位根检验；面板协整

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1007-4392（2011）04-0038-05

一、前言

随着国家住房制度改革的深入开展，我国的房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业，成为我国经济新的增长点。与此同时，我国商品房价格也在不断攀升，全国平均的房地产价格由1988年的每平方米503元上涨到2008年的每平方米3881元，20年间上涨了671.58%。随着房地产价格的上升，我国居民的财富构成也在发生着很大的变化。国家统计局2002年的《首次中国城市居民家庭财产调查总报告》显示，我国城市居民家庭财产构成中，房地产的比重最高，占家庭总财产的47.9%；金融资产为7.98万元，占比34.9%。其中，房地产财富的占比更是逐年增加。Ando和Modigliani（1963）的生命周期理论认为房地产资产具有财富效应，会对消费者产生影响。那么，在我国实体经济中是否存在房地产市场财富效应？我国这些年的房地产市场发展有没有起到拉动社会消费的作用？我国东中西部区域的房地产财富效应会不会有所不同？如果不同，原因是什么？对我国新一轮的房地产调控政策又有什么新的启示？关于这些问题的深入探讨对我国房地产市场健康发展及政府的宏观调控具有十分重要的现实意义。

在相关房地产市场财富效应的研究中，部分学者认为房地产市场存在财富效应。例如Benjamin等人（2004）、Dvornak和Kohler（2007）、Yoshikawa和Ohtake（1989）、Chen（2006）、Engelhardt（1994）以及Bostic等人（2009），同时这一结论在Ludwig和Slok（2002）针对1985-2000年间16个OECD国家的国际比较研究中也得到了证实。然而，另一些学者的研究则发现房地产市场不具有财富效应。例如Skinner（1989）和Levin（1998）等人。由于我国的房地产市场在较长时期内一直延续着计划经济模式，因此，现阶段国内对房地产市场财富效应的研究成果相对有限，且多集中于利用时序列方法研究我国整体是否存在房地产市场财富效应（宋勃，2007；骆祚炎，2007；王子龙等人，2008），较少涉及到我国不同区域房地产财富效应的差异比较，而这恰恰是财富效应研究极为重要的方面。首先，由于我国房地产市场具有较强的区域性，因此不同区域会表现出不同的财富效应特征，这对我国房地产调控实行地区差异化政策具有很大的启示。其次，在研究方法上，考虑到实际中的宏观经济和金融数据多为非平稳数据，所以，国内近年来对房地产市场财富效应的研究多是采用基于时间序列数据的单位根和协整理论分析方法。但是经验分析中的宏观经济金融时间序列数据通常时间跨度较短、样本较小，且只包含时间维度的有限信息。为了克服时间序列分析的不足，近年发展起来并逐步完善的面板数据单位根和协整理论在研究中得到广泛应用。面板数据的单位根和协整理论是对时间序列的单位根和协整理论研究的进一步发展，它同时结合时间序列和横截面两个维度的信息，可以更直接、更精确地推断和检验单位根和协整关系，从而为分析非平稳面板数据提供了有力的计量工具。由于加入了横截面的信息，它不仅可以克服时间序列分析中的多重共线性问题，提供更多的自由度，而且也使宏观经济金融数据时间跨度短、样本较少的缺陷得以有效缓解，能更好地发现和测度单纯的横截面模型或时间序列模型无法发现的影响因素，进而得到更有效的结论。有鉴于此，笔者试图在Ando和Modigliani（1963）提出的生命周期理论的框架内，选取我国省际面板数据，形成全国、东部、中部及西部四类面板样本，采用最新的面板单位根检验和协整方法对以上问题进行系统的研究和探索。

本文以下内容是这样构成的。第二部分为房地产市场财富效应的模型设定；第三部分结合最新的研究进展，对本文的研究方法面板单位根检验及面板协整检验及估计方法进行了简要的说明；第四部分给出了实证检验结果；第五部分总结全文并提出相应的政策建议。

二、模型设定

基于Ando和Modigliani（1963）的生命周期理论，消费函数中的居民可支配收入包括两部分：一是可支配劳动收入，即工资性收入；另一部分是可支配财产性收入，包括金融资产收益和实物资产收益（Benjamin等人，2004；Dvornak & Kohler, 2007），其中实物资产主要指房地产（Campbell & Cocoo, 2007；Bostic等人，2009）。因此，消费函数可以表述为：

Ct=α+βYt+γSt+λHt（1）

其中，Ct是消费支出，Yt是可支配劳动收入，St为金融资产财富，Ht为房地产财富。γ为房地产财富影响消费支出的弹性，如果0

CONSUMEtt=β0+β1HPit+β2DIit+β3DEPOSITit+εit（2）

其中，CONSUMEtt为人均消费支出，用各省市的城镇家庭人均消费支出来度量（Case等人, 2005）；房地产财富以房地产价格（HPit）替代；DIit为可支配劳动收入，用各省市城镇家庭人均可支配收入来度量；金融资产财富以居民的储蓄资产（DEPOSITit）替代；i=1，2，L，N 是横截面，代表样本中的省、直辖市和自治区；t=1，2，L， T为样本时期。

三、实证结果与分析

（一）样本数据

考虑到数据的可获得性和可比性，本文选取了我国东、中和西部区域的29个省级行政单位（包括22个省、4个自治区和3个直辖市），样本期间为1994年至2008年。样本数据源于CCER经济金融数据库。此外，本文根据各省市公布的年度消费物价指数（CPI）环比指标构建了以1994年为基期的消涨指数，并对房地产价格、人均可支配收入、人均消费支出和居民储蓄资产等变量进行了消涨处理，并在实证分析中对这些消涨后的变量均取了对数值。模型样本数据的年度均值显示，东部地区的各个指标均高于中部和西部，而后两者之间的差距较小。房地产价格显示东部明显高于中部和西部（见图1）；人均消费支出也呈现出同样的态势（见图2）。

（二）面板单位根检验结果

本文用前面所提到的四种方法对人均消费支出（CONSUME）、房地产价格（HP）、人均可支配收入（DI）和居民储蓄存款（DEPOSIT）的对数值以及其一阶差分值分别进行全国、东部、中部和西部的面板单位根检验。面板单位根检验结果见表1。

由表1的结果可知，各个变量水平值的单位根检验结果都不能拒绝“存在单位根”的原假设，进而证明所有的变量均为非平稳过程。接下来，我们又对所有变量的一阶差分值进行了平稳性检验，检验结果表明四种单位根检验统计量均显著地拒绝了存在单位根的原假设，由此，可以判定模型中所有变量均为I(1)过程变量。

（三）面板协整检验结果

在面板单位根检验的基础上，本文进一步进行面板协整检验，以确定各变量之间是否具有协整关系。基于稳健性的考虑，本文使用了如前所述的Pedroni检验、Kao检验和Johansen检验三种面板协整检验方法。在小样本条件下，Pedroni面板协整检验中Group ADF、Panel ADF、GroupPP和Panel PP四个检验统计量具有更好的性质，所以在此我们重点考虑这四个统计量的检验结果。面板协整检验结果见表2。

由表2的面板协整检验结果可知，在全国及东部、中部、西部四类面板数据样本中，我们所关注的四个Pedroni检验统计量绝大多数都在1%和5%的显著性水平上拒绝“不存在协整关系”的原假设，并且Kao检验的ADF值和Johansen面板协整检验结果也都在1%的显著水平下支持长期协整关系的存在。因此，可以判定我们所考察的四类面板数据中的非平稳变量之间存在着长期的协整关系。

（四）面板协整估计结果

为了对面板协整系数进行有效估计，并保证结论的稳健性，本文在对我国房地产市场财富效应测度模型（2）进行估计时，分别采用了如前所述的完全修正最小二乘法估计（FMOLS）和动态最小二乘法估计（DOLS）。面板协整估计结果见表3。

由表3的回归结果可知，无论对全国还是各个地区进行估计，采用FMOLS估计的结果与DOLS估计的结果都十分接近，并且房地产财富和人均可支配收入的回归系数都十分显著，模型的拟合优度都很高。

1. 全国估计结果分析

面板协整估计结果显示，样本期内我国存在着显著正向的房地产市场财富效应，房地产财富的回归系数为0.053-0.074，且在1%水平显著，这一结论与前期文献中对其他国家的研究结果大体类似（见表4）。这说明Ludwig和Slok（2002）文献中所提及的兑现的和未兑现的财富效应能够对我国居民消费起到正向的促进作用，即房地产价格的上涨能够带来我国居民净财富的增加，进而增加居民的当期消费。

居民可支配收入的回归系数为0.853-0.943，且在1%水平显著，即居民可支配收入每上升1%，则消费会相应上升0.85%-0.94%。这表明我国家庭人均可支配收入是决定人均消费支出的最重要因素。与国际水平相比，这一弹性系数处于较高水平。Compbell和Cocoo（2007）对英国1988-2000年间的房地产市场进行研究时得出英国可支配收入的弹性系数为0.406；Case等人（2005）对美国1982-1999年的房地产市场财富效应进行研究时得出美国的可支配收入的弹性系数为0.567；Ludwig和Slok（2002）的研究表明16个OECD国家1985-2000年居民人均可支配收入的弹性系数为0.703。

2. 三大区域估计结果分析

由分区域面板协整估计结果我们可以看出，我国东、中、西部的房地产市场都呈现出正向的财富效应，且在1%水平显著。东部地区房地产财富的回归系数为0.072-0.094，中部地区房地产财富的回归系数为0.086-0.114，而西部地区的回归系数则为0.113-0.114。由该估计结果可知，我国房地产市场财富的弹性系数基本上呈现出由西部到东部递减的趋势，而中部与西部地区的差距则相对较小。这与我国区域房地产价格变化正好呈现出相反的态势（参见图2），即房地产价格越高的地区表现出越小的房地产市场财富效应。这似乎与我们的经济直觉不符，在一般情况下我们认为房地产价格的上升会使房地产财富增加进而增加消费者的当期消费（Campbell & Cocoo, 2007），但却忽视了Ludwig和Slok（2002）所提及的预算约束效应和替代效应所发挥的负向作用，而这两种效应在我国不同区域中发挥着不同的作用。

Skinner（1989）认为房地产相对价格的变化可能不会在很大程度上影响总体消费，因为相对价格的变化意味着部分市场参与者获利，而部分参与者却遭受损失。房地产价格的上涨能够为房地产所有者创造财富，然而那些尚没有住房的租房者却要为此承担更多的负损失，这意味着区域内有房者与租房者的组成结构和比率将是影响本地区房地产市场财富效应发挥的重要因素。我国东部地区的经济较为发达，人口更多地向这些区域流动。绝大多数外来人口并不拥有本地住房，因此成为租房者。东部地区房地产价格的迅速上涨，一方面，使得这些计划购买住房的租房者为了购房而增加储蓄、降低当前消费；另一方面，房地产价格的上涨也带动了租金的上涨，并导致家庭削减消费支出。这些因素使得房地产价格与消费支出的替代效应和预算约束效应（Ludwig & Slok, 2002）在我国东部地区发挥了重要作用，这使得东部地区表现出比中部和西部地区较小的财富效应。同时，随着我国东部地区一、二线城市房地产价格的迅猛上涨、房价收入比的不断攀升以及房价收入比在不同阶层间的失衡，使得房地产价格上涨的财富集中于少数人，无法转化为多数人的财富增加。此两者的综合作用稀释了我国东部地区正向的房地产市场财富效应，使之表现出比中、西部财富效应弹性较小的态势。

此外，估计结果还显示出我国三大区域居民可支配收入的回归系数均在0.9左右，且1%水平显著，这表明消费支出与人均可支配收入呈现高度正相关，反应出现阶段不论是全国还是各个区域，家庭人均可支配收入始终是决定消费支出的最重要因素。另外，我国三大区域居民储蓄资产财富与消费支出之间也呈现出不显著的负向关系，其原因也都归结为我国居民未来收入的不确定性和社会保障制度的不完善，使居民的预防性储蓄增加，进而抑制了居民的当期消费。

四、结论与政策建议

本文采用最新面板协整的方法对我国1994-2008年间我国的房地产市场财富效应进行了实证检验，结果表明样本期内我国存在着显著正向的房地产市场财富效应，房地产财富的回归系数为0.053-0.074，且1%水平显著。同时，三大区域面板协整估计结果也显示出我国东、中、西部的房地产市场都呈现出正向的财富效应，且1%水平显著，但房地产市场财富的弹性系数基本上呈现出由西部到东部递减的趋势。为了使房地产市场能够对居民消费起到正向的促进作用，结合本文的主要结论和我国房地产市场的实际情况，我们提出如下政策建议，政府应抑制房价过快上涨，平衡不同区域的发展水平，平衡人口流动，使房地产财富效应能够在各大区域都对居民消费起到更大的促进作用。同时，从总财富效应的视角关注房地产市场发展，对中低收入者购买住房提供一定的补贴措施来弥补其财富效应的损失，使整个社会整体上都能呈现出更大的财富效应，进一步增强房地产资产对居民消费的促进作用，扩大内需，促进中国经济又好又快的发展。

参考文献：

[1] 段平忠、刘传江，《人口流动对经济增长地区差距的影响》[J]，《中国软科学》，2005年第12期。

第6篇：房地产会计论文范文

关键字：房地产；统计指标体系；构筑

一、当前房地产统计指标存在的问题以及体系构建基本思路

房地产统计指标存在的不足之处

现阶段针对房地产行业的统计指标有很多，但是能够真正反映房地产行业运行状况的指标却很少。很多房地产既不能够为国家的宏观调控政策提供指导和引导，也不能够反映房地产行业的科技创新和科技进步。统计工作者大多将工作重点放在了反映房地产实物形态的统计指标上，很少花精力对价值形态的统计指标进行核算和反应。许多专家和学者对房地产统计指标持有的观念比较陈旧，他们认为只要将房地产生产过程中的统计指标反映清楚即可，对房地产在使用过程中反映物业管理、法律服务、中介服务和咨询服务的统计指标则反映的很少。另外，我国的房地产指标在内涵和计算方法上和国家通用标准存在差异，指标体系存在明显的供需关系不平衡，统计指标难以满足信息使用者的要求，也不便于在国际上比较。在房地产业增加值的统计内容上，我国的统计内容就和国家惯例不一致。这种差异会限制我国市场经济的发展。

房地产统计指标构建的基本思路

首先，要构建科学的房地产统计指标体系就需要有科学的理论研究作为基础。这是房地产统计指标研究的重点和难点。就我国目前的现实状况来看，我国在房地产统计指标上的理论研究还是一张白纸的状态，学者们应该结合统计学、经济学、信息学、控制论等学科的基本知识共同构筑房地产统计指标的理论基础，为房地产统计指标的建立提供科学的基础，

其次，房地产统计指标的构筑需要扩宽收集统计资料的信息渠道。房地产行业涉及的部分很多，工作内容繁杂，目前统计工作者收集统计资料的渠道还比较单一，目前房地产统计工作最重要的工作就是从深度和广度上两个层面上扩宽信息渠道，全面地反应房地产行业各方面的发展状况。但是统计工作者还要注意采取合理的方式将纷杂的统计资料和信息统一到现实单一的统计报表之中去。

最后，我们要注重运用房地产统计指标去满足不同信息使用者的要求，改变房地产统计指标目前供需不平衡的状态，使得房地产统计指标能够多层次、多角度的满足国家、政府和社会的信息使用要求。构建合理、科学的房地产指标体系内部结构的循环和联系，实现房地产指标体系内部系统的完整性和层次性。

二、构筑房地产统计指标体系的主要内容

反映房地产行业基本状况的统计指标

这方面的指标主要从房地产行业的从业人员的数量，企业中职工的人数、从业人员的薪酬、职工的平均工资状况、房地产企业的注册资本和资本金规模、利润实现情况、资产规模、负债规模、房地产行业的总支出及增加值等指标来反洗房地产行业目前的行业前景、就业情况、财务状况和经营成果。

房地产行业总支出反映了在某一阶段内房地产企业在从事房地产的开发、经营与经纪服务等活动的过程中顾客或者房产使用者能够取得的服务总值，该支出应该以货币形式直观的反映出来。在内容上房地产行业总支出包含了房地产开发企业销售房屋和土地取得的差价收入、房地产开发企业提供物业服务取得收入，房地产经纪行业提供经纪中介服务取得的服务收入、房地产所有者针对自有住房的虚拟租金收入、企业单位和事业单位以及房屋所有者针对盈利性房屋取得的租金收入等等。房地产行业的从业人数应该以某一阶段内房地产开发企业中工作并取得工资报酬的人员和在非房地产开发企业中工作，但是提供房地产开发、经营、中介、经纪服务并取得报酬和收入的劳动人数。

反映房地产开发和经营状况的统计指标

反应该方面的指标有房屋开发的经营收入、房屋实际销售的面积和销售额、房屋的可供出租面积和出租金额、商品房可供销售面积以及非商品房的可供使用面积、全社会空置房屋面积、房屋预售合同中销售的面积和金额、房地产的开发成本、房地产的销售费用、商品房和非商品房本期的投资金额以及完工情况。

房地产的开发经营收入是指在报告期内房地产开发企业、非房地产开发企业和房产所有者从事房屋的销售、租赁取得的收入，包括经营收入和提供其他方面服务取得的收入。非商品房的使用面积实在报告期期末已经竣工完成的，可供企事业单位以及房屋所有者住宅、办公以及商业用的非商品房。全社会的空置房屋面积是指在报告期期间房地产开发企业、非房地产开发企业以及房产所有者本可以销售或者出租但是却将之闲置的房屋的总面积。非商品房的交付面积是指在报告期的期末竣工完成并交付使用的非商品房的总面积。

反映房地产经纪和中介服务的指标

反映该方面状况的指标有房地产管理和提供经纪及中介服务取得收入，为提供服务而消耗的成本以及其他反映服务成果的指标。这方面的指标可以反映和衡量房地产在使用过程中给房屋使用者带来的使用效益，能够衡量一段时期内房地产住宅的开发管理、房地产交易委托状况、抵押和质押情况、信息咨询的重点和结果等等。提供服务取得经营收入在内容上包括物业管理收入、小区治安绿化收入、房屋维修收入、车辆保管收入、供暖收入、信息咨询服务收入、股价服务收入、抵押管理收入以及城市维护费收入、产业档案管理收入等等。另外我们可以用小区的绿化覆盖率、小区发生的偷盗、抢劫等案件数、提供信息咨询和股价服务的次数、业主居住的满意度调查来辅助前述统计指标共同反映提供房地产经纪和中介服务的状况。

总而言之，房地产行业的工作者和统计工作者应该改变房地产开发和服务的工作思路，扩宽统计资料的来源和渠道，从房地产开发和经营、经济和中介服务、经济预警机制的建立等多方面统计指标去考察房地产行业的发展状况，为国家和政府提供准确的房地产行业的基本信息。

参考文献：

[1]秦海霞.我国房地产住宅市场统计指标分析[J].商业文化，2009.

[2]胡学锋.论房地产统计指标体系的建立与完善[J].山西财经大学学报，2000.

第7篇：房地产会计论文范文

在制定房地产产品策略时，需要从以下几个方面进行考虑：

（一）位置条件。房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。就商业房地产开发而言，开发项目应处在交通便利区、人流量集中区，把握好交通及客流“两大动线”，商铺投资的回报率才可能实现。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气，例如，北京老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。另外要注意的是，商业的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要，但商业体内部的交通流线如果不顺畅，同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目，那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。曾有这样的例子，很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意，但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法，往往只因为电梯数量不够。因此，从客流动线这个角度讲，商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间，从而产生更多消费，更多的利润。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。

（二）产品设计：为了满足消费者需要，对设计者而言，应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法，去听听策划人员的意见；对策划者而言，加强自己专业知识的学习，真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性，找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作，根据目标客户的特性分析，作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。

（三）品牌设计：我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导，即将现有品牌与一个新品牌相结合，从而为产品冠牌的方法。如万科开发的万科-星园、万科-青青家园等楼盘，既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用，又可以创造具体的品牌信念，帮助消费者更形象地了解新产品。

建立产品品牌之后，更要注重品牌关系，树立良好的品牌关系，首先就是保证房屋质量，实现品牌承诺，这是基本的要求。其次，提供附加产品，这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后，实施客户关系管理（CRM），通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库，对客户信息进行长期跟踪管理。

二、房地产价格策略（Price）

一种是成本+竞争定价策略，即首先计算出项目总成本，再根据竞争对手的价格情况，加上预期利润，从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。

另外一种是消费者需求加竞争定价策略，它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。

三、房地产营销渠道策略(Place)

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。

直接销售，最常见的形式就是派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但销售经验的不足和销售网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。

委托，相对于直接销售策略，分散了企业开发房地产的风险，而且中介机构由于工作的范围、特性，以及对于市场趋势的了解，对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多，更容易把握市场机会，能更快销售房产。

许多房地产商也利用因特网资源，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。

伴随着房地产行业的发展，在保持既有的模式下，一些新的渠道开始出现，我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。

四、房地产营销促销策略(Promotion)

房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类：

人员促销是一种传统的推销方法，一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料，成本低同时还起到广而告之的作用；另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况，促成买卖成交的活动。

非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中，这些方式综合起来构成促销组合策略。

（一）房地产广告

房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型：（1）印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等；（2）视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式；（3）户外广告。房地产推出时机确定后，在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况，预告房地产即将推出，诱导消费者购屋欲望。（4）布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工，让消费者产生具体的临场感。

（二）营业推广

开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，有助于提高销售量。

（三）公共关系

房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系，比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。

目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略，这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。

参考文献

[1]刘艳，浅谈房地产营销策略[J]，沈阳干部学刊，2005（6）

[2]杜宇，试论房地产营销策略[J]，中国科技信息，2006（4）

[3]黄湘红，浅析房地产价格营销策略[J]，广西城镇建设，2005（11）

第8篇：房地产会计论文范文

关键词：房地产； 建筑；工程设计管理

中图分类号：F293文献标识码： A

引言:在中国，上世纪八十年代末，房地产才刚刚起步，九十年代进入发展期，到了二十一世纪，房地产才作为一个真正的产业并进入了繁荣期。尤其是最近几年，房地产产品严重失调，满足不了社会的需求，放假持续增长，房地产的高房价受到了社会广泛的关注。房地产企业建筑工程设计管理的根本目标就是为市场设计出高质量、高规格、高标准的符合企业文化的产品。随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，社会对房地产企业的产品的要求也越来越高，因此，对房地产企业建筑工程设计管理的要求也越来越高。

一、房地产企业设计管理的现状

国外许多高等院校都设计了与设计管理相关的专业课程，甚至还有专门机构对其进行研究，但是设计管理只涉及到了工业和工艺领域，与房地产相关的还很少。房地产开发的时候，企业从来只关注投资收益，往往都忽视了建筑的规模、功能、艺术价值等等，因此，为企业设计出高水准产品的重担就落到了建筑师的身上。

中国的房地产较外国来说，开发起步比较晚，建筑施工企业是进入房地产最早的企业，但是由于各个企业的文化存在很大的差异，经常使得项目在实施过程中出现问题。二十一世纪来临之后，房地产市场迅速发展起来，关于房地产的企业越来越多，而且许多大型企业都有了自己专门的设计公司。最近几年房地产业的飞速发展使得房地产业成为了我国国民经济的支柱型产业。随着房地产业的持续高速发展，我国房地产市场的供求越来越不平衡，房地产企业对建筑产品的质量关注度不够，企业对设计部门的资金投入也不够[1]。

随着企业集团化的发展，设计管理部门逐渐诞生，有的集团甚至设置集团下属专业设计团队。国内虽然也有专业设计管理顾问公司，但是很少有企业真正委托这些公司进行设计管理，主要是国内缺乏能力强的建筑师，真正能够担任实际的专业人和工程建设的技术指导人员少之又少。近年来我国的房地产业发展迅猛，许多房地产开发商已经渐渐意识到了设计管理的重要性，企业接二连三的设置设计管理部门。但是设计部门设计还存在许多问题没有解决，如产品质量低下，不符合市场的需求，设计的费用不仅很高，而且工期滞后。另外，设计管理的服务功能，人才机构，技术管理体系等方面都不够完善。规范房地产产品的行业标准、建立高标准的房地产开发项目设计管理体系、开发处满足市场需求的高品质产品等都是急需解决的问题。

二、设计管理存在的问题

虽然房地产行业已经成为了中国国民经济的支柱型产业，而且与现代社会经济生活有着十分密切的联系，但是我们不难发现，对这方面的研究还是比较少。主要原因是国内的建筑师在研究设计建筑时，非常容易只关注建筑的艺术性，而忽略了从管理学以及系统工程理论上的角度来全面分析研究设计产品。

房地产企业的设计管理与工程管理有所区别，与设计公司的设计管理也存在着差别。现如今能够参考到的文献也只是谈到了管理中的某个单一的要素，并没有进行更深层次的分析和探讨。实际情况中，在进行设计管理研究时，应该深入研究设计管理的课题建筑；分析设计进度时，也不能忘记研究设计工期，这些问题都是非常值得我们关注的。

当前，我们需要全面完整的设计管理理论分析文献、关于设计管理目标层次性研究的文献、深入探析房地产项目设计管理中的组织管理的文献等等。中国房地产的管理模式与国外的有很大的不同，国外的管理模式有太多的参照标准和条文规定，我国房地产就有自己鲜明的特点，我们的管理模式灵活性强，而且需要根据多年的经验进行研究总结，然后完善与创新。因此，在房地产的设计管理上迄今为止没有真正意义上的研究成果[2]。

设计管理不仅仅与项目管理相关，也与技术管理相关。在我国，关于项目管理和技术管理的的单一分析研究成果比较多，而且应用的也比较多，但是将两者有机结合在一起形成的理论比较少，更别说将两者有效的应用到一起。现如今，房地产的管理还面临着非常严峻的挑战，设计管理工作的落实、创新、发展也受到了中国经济与政策的约束。

三、建筑工程各阶段的设计管理要点

第一，需求设计阶段。需求设计是在业主完成前期策划（项目定位、主要功能定义、投资估算）之后进行的。该阶段主要是调查人文法律环境、气候场地条件、项目预算等等，这样就可以明确建筑物的价值、目标、需求。需求设计文件中包含的因素都是需要优先考虑的，比如建筑总平面的规划、场地和设计方案的限制、设施的功能需求、预算等等。

第二，方案和扩初设计阶段。该阶段要与建筑师进行沟通和交流，设计项目方案，以某种形式（实物模型、效果图、平面图、剖面图）向决策层进行展示。决策层应该向有关单位和部门征求意见和建议，还要对设计方案进行审核，最后确立。审核重点主要包括：设计依据、建筑面积及形状、环保措施、投资预算，还有设计的方案是否符合国家方针政策，是否实用，是否经济。随着方案的不断审核，方案也不断完善。

第三，各专项方案设计至施工图设计阶段。该阶段是施工前的最后准备，设计管理的主要任务是督促各个单位按照之前确立好的总体设计方案进行材料采购和设备制造，还要准备并审核好施工需要的图纸和文件[3]。

第四，施工设计配合阶段。该阶段就是要组织图纸会审，找出设计存在的问题并找出解决措施。还要进行设计交底，设计交底就是设计单位向业主或有关施工负责人介绍设计意图、施工中的难点和问题等等，图纸会审和设计交底都是在施工前应该进行的。

结语:房地长企业建筑工程设计管理工作是非常系统的，而且对技术含量的要求也很高。设计必须要知道并了解建筑的特性，更要掌握专业技术方面的技能。管理设计不仅要具备扎实的基本理论知识，也要有强烈的管理意识。设计管理贯穿于项目建设工程的始终，只要按照一定的原则，加强设计管理队伍的建设，抓住管理的关键，一定会不断提升项目的竞争力。

参考文献:

[1] 刘涛瑞. 房地产项目设计管理模式探析[M]. 北京: 北京交通大学, 2009.

第9篇：房地产会计论文范文

关键词：房产税 税制设计

房地产市场按照不同标准、不同方法，可作出不同的分类。根据房地产的流通顺序，房地产市场涵盖房地产开发、流转、保有三个阶段，房地产税的税种设计主要涉及三个方面： 即对房地产的开发、流转和保有阶段分别课税。

我国现行的房产税体系在税种分布结构上，有一种“重交易、轻保有”的奇怪的现象，而房产税税制本身也存在着征税范围过于狭窄、计税依据不科学、税率水平不合理等诸多弊端，无论从公平视角，还是对经济发展的影响，都与我国国情不完全符合，也不利于长远发展。

面对居高不下的房价，房产税改革成为社会舆论的焦点，国家经过几轮宏观调控，2011年1月，上海和重庆正式启动房产税改革试点，作为房产税改革的“催化剂”，其先行先试三年多来的政策实施效果争议不断，“失败说”不绝于耳。因此无论房产税改革的目的是调控房价还是作为增加地方收入来源，如何进一步完善房产税是目前我国面临的一大难题，亟需破解。

1.沪、渝两地房产税改革的成效分析

沪、渝两地的房产税改革试点三年有余，时间相对较短，难以产生充分数据来客观评价实施效果，但仍可从恰当的理论和逻辑推理中得出一些有价值的结论。

1 . 1对完善税制的作用

从完善税制的角度，沪、渝两地的房产税改革短期内收效甚微，但也未夸大到成为“遗弃儿”的程度，具体如下：

首先，征税范围过于狭窄。从沪、渝两地试点情况看，上海完全着力于增量市场；而重庆既包括增量市场，也包括存量市场，但是这部分业主属于富裕群体，对多收点房产税并不是特别敏感。从长远来看，应逐步适当扩大征税面，否则房产税将难以真正地发挥其作用。今后的房产税征收应尽快实现由增量房向与存量房并行过渡。

其次，计税依据不科学。沪、渝的房产税计税依据为市场交易价格，未采用评估价值。市场交易价格具有波动性，而计税依据使用评估价值可以保持税基的相对稳定，但这涉及个人住房信息采集、房产评估和具体征收环节等技术层面问题，这正是我国目前房产税征收面临的一大技术障碍。以市场交易价格做税基可以暂时绕开这一壁垒，降低征收难度，但使用市场交易价格做计税依据无法准确反映市场价的情况，房产税的财产税属性的有效实现大打折扣。

第三，税率总体水平不高。沪、渝两地的房产税改革，都采用差别税率，征收税率大都在 0.4%-1.2%，渝版税率的绝对水平高于沪版。但总体来讲，税率均偏低，力度均较小。过低的税率往往具有一定程度的转嫁性，而且纳税人对于九牛一毛的房产税的敏感度会大大降低，很难完成调节收入“劫富济贫”的伟大使命。

最后，目前出台的税改方案未对现有房地产税种和行政收费项目进行系统化调整，由此未能解决现行房产税体制中的税费繁杂、重复征税、税种配合失当等影响公平和效率的问题。因此，总体来看，试点的税改方案并没有达到优化税制、完善房产税改革的目标，这可能成为税制改革的“软肋”，清费立税是房产税改革的方向。

1 . 2对充实地方财源的作用

从沪、渝两地试点情况看，税基偏窄问题依然存在，而且“营改增”使地方政府失去主体税种。同时，推进房产税改革，就是要在做“加法”的同时做“减法”，在增加保有环节税收的同时，清理、减少建设和交易环节的税费，因此增加的税收收入对地方财政收入的改善作用非常有限。

1 . 3对调节收入分配的作用

尽管沪、渝两地房产税的试点开启了对房产切实征税的时代，但主要针对的是“增量住房”而不是“存量住房”。如此税制设计是现有征管水平的无奈选择，但这显然会造成收入分配调节的不公。房产税就是个人向社会返还增值收益的一种形式，因为随着后来政府基础设施的投入，早期购房的人用较小的投入获得巨大的收益，但却不是房产税的纳税义务人，不需要付出相应代价，必然造成“富人越富，穷人愈穷”两极分化的局面，显然影响了房产税对财富分配的调节作用。

1 . 4抑制房价的作用

2011年全年，全国楼市低迷，大多数一线城市的商品房交易价格同比微降。但与人们对房产税之于房价“一剑封喉”的预期效果相悖的是：沪、渝两地的房价不但没降反而上涨，房产税抑制房价的梦想破灭。

事实上，房地产是商品，它的市场价格在很大程度上是由供求关系决定，而房地产其稀缺性、特殊性，又有别于其他一般商品。

2.国外房产税税制设计的经验借鉴

国外征收房产税由来已久，各国的房产税制会因为经济体制、社会制度、土地权属等自身情况的差异而有所不同，但对我国房产税改革有诸多启示和借鉴：房产税是地方政府财政收入的稳定来源。房产税是多数国家支柱性的地方税种，在各国的地方财政收入中占重要地位。在美国，房产税的征税主体是郡政府、市政府和学区。其征收房产税的目的是为了维持地方政府的各项支出、完善基础设施和社会福利。

房产税促进了土地财政模式的演变。地方政府要从根本上摆脱对“土地财政”的路径依赖，除了改变不科学的绩效考核机制，推动财税体制改革外，最重要的是寻找稳定的替代税源，而房产税无疑是切实可行的最佳选择。因为房产税不仅可以为地方政府带来稳定的税收收入，还可以达到调控房价的目的。而美国土地财政模式的呈阶段性的演变正说明了这一点，这对于同样过渡依赖“土地财政”的中国具有十分重要的借鉴意义。

宽税基、低税率的基本原则。大多数市场经济国家的房产税征税范围除了对公共、宗教、慈善等机构的房产实行免征外，几乎涵盖全部类型的房产。税基广的结果是在房产税收总额既定的前提下，以市场评估价为基数的计税依据较大，房产税的税率就相对较低，这样既充分体现公平和合理，又有效保证地方政府充实的财政收入。

各国的房产税税率不尽相同，但实际税率大体在 0.8-3%，并以1.5%左右居多，可以说整体水平不高，“温柔”的税率可较大限度地降低纳税人痛苦的纳税压力，缓解绝大多数纳税人的抵触情绪。

完善的土地等级和房产登记制度。为强化房产税的征收管理，多数国家均建立了完善的房产登记制度和不动产登记的数据库，并实现了与纳税人的银行账户、信用额度的网络对接，不但为房地产测绘、经济统计等部门提供了大量信息，而且方便税务部门随时掌握纳税人与应税房地产的纳税情况。

合理的房地产评估机制。多数国家都建立了与房产税征收相独立的房地产评估机构，并建立申诉机制、回避制度、保证金制度，尽可能完善相关配套制度。独立的评估机构、专业的评估人员、科学的评估方法、合理的评估周期等都可以比较充分地保证应税房地产价值评估结果的客观公允。

3.国情约束下的房产税税制设计

如前所述，沪、渝两地的房产税改革试点效果有限，但两地试点的最大成效在于“制度破冰”。究其原因主要在于税制要素的设置不尽合理。在综合考虑国外房地产税制改革的经验及中国国情的基础上，深化我国房产税税制改革应在税制要素设置上下功夫。

3 . 1税权归属的划分

立法权的角度。遵循我国的长期以来的税收法制传统，房产税目前仍可由中央立法，但是这样不符合分税制改革的方向。所以，建议加快制定税收基本法，合理划分中央、地方税收管理权限，同时完善有关立法监督机制和区域利益平衡机制。

征管权的角度。根据税收理论，房地产的属地性决定了房产税的征收和收入均应归地方政府所有。从国际经验看，多数市场经济国家的房产税收入都归地方政府所有。由于我国财权集中、事权下移的现状造成了地方政府的财政窘境。因此对宏观经济影响较小，对于地方经济较为重要的地方税种，由地方政府征收房产税的做法既符合税收理论，也尊重国际惯例，更有助于修正我国财政体制弊端带来的错位。

税收评估权。纳税评估对于保证财产评估的效率和公正具有重要意义。从我国国情来看，由于地方税务部门获取应税房地产评估信息更加便利，因此合理划分中央、地方税收管理权限，建立中央、地方政府两级评估机构，中央实施一定程度的控制与规范即可。

3 . 2征税范围的确定

根据普遍征收原则，结合我国国情，房产税的征税范围应包括纳税人持有的全部房产，涵盖住宅、商业房地产、工业房地产、农业用地等全部类型的存量和增量房产。具体如下：

对于独栋别墅、高档住房这类住房，不管是第一套还是第二套以上，均课以房产税，不过在税率上应区别对待；同一城市多套住房。通过对在同一城市拥有2套及以上房产的家庭征税，增加其持有成本，减少房地产投资投机行为，最大程度发挥税法维护经济秩序的作用，同时考虑到目前人口流动的频繁，所以建议仅对同一城市拥有两套住房的家庭予以征税；评估单价达到当地城区上年年平均交易单价一定倍数（如1.5倍以上，这类房屋单价之所以高，是由于“集万千宠爱于一身”――便捷交通、公共（基础）设施、教育资源等优质资源的集中，而这些均来源于“取之于民，用之于民”的国家税收；家庭人均建筑面积超过一定标准（50平方米）的住房。一般来说，同一地段房屋面积越大，房产价值就越高。房产税是财产税，对财产占有多的人多征，对财产占有少的人少征或不征。尽管有失税法公平的原则，但这是在一定时期内为防止房产投机行为和国际热钱的流入所采取的权宜之计。3 . 3计税依据的评估

理论上，以房产评估值为基础更为公平，能细致灵活反映不同类型的市场价值差别，在保证纳税人利益的同时对房产保有成本的调控作用也较强。就我国而言，对目前房地产评估机构的多头管理尽快加以改革，建立健全房产评估制度，成立专门的房地产评估机构、科学的评估标准、合理的计税依据、规范的操作流程。

3 . 4税率水平的选择

过高的税率会造成纳税人的普遍抵触情绪，甚至可能出现偷税、漏税或者甚至抗税的情况。应税房地产的价值虽然较高，但相对于昂贵的房产购置投入而言并不会为纳税人带来实质性较多的现金流入，而房产税却会实实在在造成纳税人的现金流出。目前各国房产税的实际税率一般在2%左右。

目前我国资本市场不够完善，闲钱过多，投资渠道比较单一，通货膨胀预期持续走高，出于房产自身保值增值的属性和收益性、安全性考虑，无疑购置房产是多数中产阶级进行比较权衡后做出的选择。在房产税试水初期，我国房产税的税率不宜单一，也不应过高，应该分层级分情况制定税率：

征税对象为独栋别墅、高档住房，税率按超额累进税率征税，起点税率应稍高。

两套以上住房（同一城市）。①根据房屋套数确定起点税率，住房套数越多，起点税率越高。②根据人口数确定人均免税评估值，可防止纳税人采用（假离婚、假分家、不结婚 ）等方式逃税。

评估价值较高或面积超过标准的唯一住房。由于是唯一住房，建议采用相对较低的税率或给予免税，循序渐进，逐步推进房产税改革。

在本市同时无户籍、无企业、无工作的“三无人员”拥有住房的税率，可以对这类房屋采用相对较高税率，并根据房屋的评估价值采用超额累进税率，主要是为了防止国际热钱的涌入和抑制投资投机行为。

3 . 5优惠措施（减免税和退税）

家庭唯一住房且房屋的评估价低于当地规定的标准，免征房地产税，这样可以保护刚需买家的利益。

对于那些“买一卖一”的改善型买家，可以实施退税。一年内出售的多缴的房产税全部退还，二年内出售的多缴部分减半退还，这样可以保护改善型买家的合理购房愿望和诉求。

3 . 6税收征管的安排

加快房产税立法步伐，先行先试。税收的无偿性和强制性是由税收法定加以保证的。根据国际经验，各国均制定相关房地产法律，如美国的《房地产评估法》等。而十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，是中央文件中首次明确提出房地产税立法，短短15个字，透露出来的信息却是非常丰富的，既表明房地产税要立法且是加快立法，推进过程则要选择适当的时机，更为重要的是，这句话的新意在于凸显了“税收法定”原则，这也是《决定》别强调的原则立场。

构建齐全的配套措施，保证征管效率。发达国家无一例外地具备先进完善的房产信息数据库和网络平台，并能实行平台的数据交换。在我国，按照既定时间表，预计在2014年上半年迎来不动产登记条例和不动产统一登记制度的出台，这将成为推进房产税制改革市场化长效机制的基石，从而突破不动产管理的“信息孤岛”，并与银行征信、户籍信息、房产交易等数据联网，实现资源共享。

4.结论和启示

房产税与房价之间并没有必然联系，预期房产税出台，房价“应声而落”是不切实际的。但房产税的改革是必要的，其改革的主要目标在于优化税制。房产税改革会因牵涉众多利益集团而步履维艰，税制设计是否合理也需要经过实践和时间的检验，但相信“多拳组合”和不断的探索尝试最终会实现“住有所居”、“居者有其屋”的美好愿景。

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