房地产可行性报告精选(九篇)

第1篇：房地产可行性报告范文

今天查字典小编要与大家分享的是：房地产开发项目的可行性研究报告。具体内容如下，欢迎参考阅读：

房地产开发项目可行性研究报告

一、总论

1.项目建设背景

2.项目概况

(1)项目名称：___________________________

(2)建设地点：___________________________

(3)建设单位：___________________________

(4)企业性质：___________________________

(5)经营范围：___________________________

(6)公司类别：___________________________

(7)资质等级：___________________________

(8)企业概况：___________________________

(9)工程概况：___________________________

(10)资金来源：__________________________

3.可行性研究报告编制依据

4.可行性研究报告研究范围

5.研究结论及建议

6.主要经济技术指标

项目主要经济技术指标见表1。

表1 项目主要经济技术指标

二、住宅市场分析与营销战略

1.当前住宅市场现状

2.商品房市场现状与市场需求

3.商品房的市场需求及发展

4.当前住宅市场面临的矛盾和问题

5.营销战略

三、项目选址及建设条件

1.项目选址

2.建设条件

2.1 位置优越

2.2 交通方便

2.3 建设场区“五通”条件具备

供水：____________________________

供电：____________________________

煤气：____________________________

通讯：____________________________

场地：____________________________

2.4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全

2.5 土地征用情况

四、建设规模及功能

1.建筑面积的内容

2.功能设施标准

2.1 建筑使用功能

2.2 设施标准

(1)住宅装饰及设施标准

(2)小区配套设施

2.3 住宅户型规划

3.工程项目一览表

依据初步规划方案，主要工程项目见表2。

表2 主要工程量一览表

五、建设方案

1.建设场地环境

1.1 地形

1.2 场地自然条件

(1)地貌：____________________

(2)水文地质：________________

(3)地震裂度：________________

(4)地基土工程地质评价：

2.总体规划布局

2.1 片区规划

2.2 小区整体规划设计原则

2.3 总平面布局

2.4 交通组织

2.5 规划指标

根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。

表3 项目建筑技术经济指标

3.建筑方案设计

3.1 建筑方案总体构思

3.2 平面设计

(1)住宅。住宅经济技术指标见表4。

表4 项目住宅经济技术指标

(2)公用建筑。

3.3 立面设计

4.结构设计

4.1 基础造型及处理

4.2 上部结构

5.公用设施方案

5.1 供水排水

5.2 供电

(1)供配电系统。

(2)照明及电力设备。

5.3 供气

5.4 中央空调

5.5 弱电设计

6.消防

7.环境保护

六、项目实施进度安排

本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下：

______年______月______日：项目建议书批复。

______年______月______日——______年______月______日：编制可行性研究报告并报批。

______年______月______日——______年______月______日：建筑方案设计。

______年______月______日：综合管网设计。

______年______月——______年______月：施工图设计。

______年______月：报建、领取建设规划许可证。

______年______月______日：工程开工。

______年______月：完成投资的25%，开始预售。

______年______月：主体工程断水。

______年______月——______年______月：单体工程验收。

______年______月——______年______月：分项工程验收。

______年______月：正式入住。

七、投资估算与资金筹措

1.投资估算

总投资造价见表5和附表1

表5 项目投资估算

单 位：万元

2.资金筹措

详见附表2

八、经济效益分析

1.住宅销售价格

2.销售进度及付款计划

本项目计划在_____年内完成销售，各年销售计划见表6。

表6 各类建筑销售计划表(%)

3.税费率

本报告采用的各种税费率见表7。

表7 税费率表(%)

项目盈利能力详见附表3~~附表7。

表8 敏感性分析表

5.清偿能力分析

6.资金平衡分析和资产负债分析

资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。

7.敏感性分析

将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图(略)。

8.临界点分析

详见表9

表9　 临界点分析表

9.主要经济指标

项目的主要经济指标见表10。

表 10 主要经济指标表

九、风险分析及对策

1.市场风险分析

第2篇：房地产可行性报告范文

1、项目名称：居住小区（暂定名）

2、可行性研究报告的编制依据：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《a市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1）地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属a市类地段。

2）建设规模与目标：

土地面积：亩（平方米）[]

容积率：

开发周期：

土地价格：元/亩（a市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积：㎡

3）周围环境与设施

（1）步行约10分钟可至a市中心。

（2）西侧为市城市中心景点。

（3）东侧为城市绿化带，南侧为广场。

（4）西南靠近a市小学。

（5）北面为a市人民银行。

4、项目swot分析

优势及机会

(1)该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2)a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6)该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7)该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8)我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(9)物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12)a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析

1a市概况（参考）

a市位于河南岸，面积平方公里，人口万。

生态环境优良。境内有部级森林公园、部级野生动植物保护区、部级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

2a市房地产住宅市场分析

a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二oo三年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。

表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。a市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市gdp增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。

对今后市场的预测：

---—从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

——从投资角度看

由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

——从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

——从需求关系看

根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，a市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

3、主要竞争项目分析

住宅小区详细情况如表：

项目套数建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）位置

向阳小区1500221400宝山路

新华小区78581344黄河街

银河小区1701460银河街

成光小区1301400学院路

太阳神小区5006.91508英雄路

部分商业网点详细情况

项目面积㎡单价元/㎡位置

汇丰花园40~~804000~5600新城区

秋爽花园50~~705000~12000市中心

碧苑小区36~~506800建设路

桃园小区车库550秋浦路

荷花村车库550建设路

三、项目财务分析

（一）、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，

拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。

根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。

拆迁成本估算：

按照a市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等：

1）、搬家费：

住宅：200户*300元=60000元

经营性用房：9户*500元=4500元

小计：64500元

2）、过渡费：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

小计：632535元

其他费用

3）、管理费，委托拆迁费：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4）、房屋拆迁评估服务费费：35000元

5）、奖励：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

按照a市人民政府令，对a市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。a市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。

主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同s小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。

地块内大致布置

一栋15层29.4*13.8*15层；

一栋12层29.4*13.8*12层；

三栋12层40*15*12层；

一栋15层40*15*15层；

占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡

总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%

总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17

高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

建设成本估算

（一）、工程前期费：

1、拆迁成本

2、土地出让金

3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元

4、人防基金：配套建地下室

5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元

6、墙改：61460*8=49.168万元

7、散装水泥：61460*2=12.29万元

8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元

9、质量监督费：61460*2=12.296万元

10、施工图审查：61460*1=6.15万元

11、防雷审查：61460*1=6.15万元

12、消防审查：

13、文物：0.2万元

14、规划设计：10万元

15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元

16、地质勘探：61460*2=12.29万元

17、测量定位：10万元

18、煤气增容：2500元/户

19、供水管网配套费：20元/㎡

小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）

（二）工程成本

1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元

3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元

4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元

5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元

6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元

7、监理费：6337.66*1%=63.38万元

小计：7527.1万元

总计、8155.03万元

（三）项目费用分析

依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：

小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/㎡地下车库800元/㎡

销售收入住宅1900*56160=106704000

商铺6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

总计：142392800元

营业税及附加142392800*5.5%=7831604

各项费用142392800*4%=5695712

总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2

毛利润：销售收入—总成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

第3篇：房地产可行性报告范文

在正式写作前，先要筹划一下可行性研究报告应包括的内容。一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。

(一)封面

要能反映评估项目的名称、为谁所作、谁作的评估以及可行性研究报告写作的时间。

(二)摘要

用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。摘要的读者对象是没有时问看详细报告但又对项目的决策起决定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过1000字为宜。

(三)目录

如果可行性研究报告较长，最好要有目录，以使读者能方便地了解可行性研究报告所包括的具体内容以及前后关系，使之能根据自己的兴趣快速地找到其所要阅读的部分。

(四)正文

这是可行性研究报告的主体，一般要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。要注意的是，报告的正文也不要太繁琐。报告的厚度并非取得信誉的最好方法，重要的是尽可能简明地回答未来读者所关心的问题。

(五)附表

对于正文中不便插入的较大型表格，为了使读者便于阅读，通常将其按顺序编号后附于正文之后。按照在评估报告中出现的顺序，附表一般包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。当然，有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。

第4篇：房地产可行性报告范文

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

1)项目概况。

项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

2)市场分析和需求预测。

在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3)规划方案的优选。

在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

4)开发进度安排。

对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

5)项目投资估算。

项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。

6)资金的筹集方案和筹资成本估算。

根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。

7)财务评价。

财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

8)风险分析。

风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

9)国民经济评价。

国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。

财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。

第5篇：房地产可行性报告范文

今年总理的政府工作报告，谈到房地产市场方面的内容较多，而且也是历年报告中房地产内容最多的一年。对于报告关于房地产市场内容的阐述，基本上是在2008年131号文件基础上具体化，没有超过131号文件的内容。

从报告房地产政策内容来看，其表现出以下几个方面的特征：一是报告中看到了房地产市场对扩大内需的重要性，但是房地产内需扩大的基点要放在居民的自住性消费上，放在房地产市场发展是改善全体居民的基本居住条件上。无论是保障性住房，还是商品性自住性购买的各种优惠政策都表明了这一点。否则让房地产又成为炒作的市场，即有不少开发商希望的那样，放开房地产投机市场，那么这个市场不仅不能够扩大内需，也无法造就中国繁荣，反之又会把中国带入房地产泡沫泛滥的深渊。

二是既然报告中明确了当前房地产市场是消费为主导的市场，那么房地产的价格就得由绝大多数居住实际支付能力来决定。因此，当前国内房地产市场的需求是否能够释放出来，或房地产市场能否成为扩大内需的动力，在于房地产市场的价格能够适应绝大多数居民实际支付能力。因此，2009年的房地产市场价格的调整可能成为绝大多数居民住房需求能否释放出来的关键。一些房地产开发商希望政府出台有利他们的政策把房价托在房地产投机者所定位的价格上是不可能的。而且，这里大家也应该看到，房地产市场稳定并不是让价格稳定在某个高位，而且要让房地产消费需求释放出来，让这个市场供求关系达到平衡。只有房地产供求关系实现平衡，才能够保证房地产市场投资与需求稳定。

三是对于取消对第二套住房的限制问题。这次报告提出明确的标准。市场上都会认为是这是一个新的东西，是房地产市场的重大利好。但报告仍然对二套住房条件放开给了明确的限制，只有是自住性的普通住房才能够比照首次房贷的优惠条件。而且，不仅对二套住房限制放开限定了条件，更为重要的是，在整个房地产市场的价格进入下行通道，二套住房优惠政策放开可能会增加商业银行的风险并收益不高，由于二套房放开的掌握在商业银行手上，商业银行对此政策的积极性是不确定的，关键看商业银行对二套住房购买者及整个行业下行风险的判断。

如果房地产开发商能够顺应全球经济的周期性调整，降低房地产企业利润预期，让房价降低到绝大多数住房消费者有支付能力的价格水平上，那么房地产市场的需要就能够释放出来。而且房地产需求释放大小，就要看房地产企业房价调整的深度。在这种情况下，房地产才能够持续稳定的发展。我想，这是2009年房地产市场得以发展或回归理性的根本所在。现在的情况是，政府政策确定了，市场完全改变了，购买住房的对象不同了，那么房地产企业不改变企业利润预期能行吗？

第6篇：房地产可行性报告范文

房地产，重点不在调控而在保障，这是总理所作《政府工作报告》（以下简称《报告》）的最大看点之一。

《报告》对房地产共用了290个字的篇幅，其中有关“住房保障”占了265个字，后面只是“捎带性”地提到“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。近300个字中，只有一处提到“调控”，表述为“针对不同城市情况分类调控”。据此，我们也许可以理解为，持续了十多年的全国一刀切的房地产调控，即将划上句号。

关于住房保障，报告内容可以概括为四小点：（1）以全体人民住有所居为目标，加大保障性安居工程建设（并附有具体套数）；（2）提高大城市保障房比例；（3）创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，提供长期稳定、成本适当的资金支持；（4）各级政府增加财政投入。而涉及“调控”和“抑制投机投资”都只有10来个字，这是基于什么样的考虑？

毫无疑问，这是让“市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”的具体表现。商品房，顾名思义是商品，它姓“商”，价格高低理应由市场调节；政府的作用是让“全体人民住有所居”，竭尽全力帮助那些买不起商品房的人，“让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居”。同时，这也是“创新宏观调控思路和方式，确保经济运行处于合理区间”的题中应有之义。既然《报告》已经明确估计到，今年“经济下行压力依然较大”，并且“把投资作为稳定经济增长的关键”，那么，占总投资20%以上的房地产投资，以及与房地产相关的上下游几十个行业也就不可能、也不应该急刹车。报告中有一段话尤为意味深长：“政府工作的根本目的，是让全体人民过上好日子。要坚持建机制、补短板、兜底线，保障群众基本生活，不断提高人民生活水平和质量。”对房地产市场来说，明确了市场该做什么，政府该做什么，也就建立起了“持续健康发展”的长效机制，而各类保障性安居工程，包括中小套型商品房，正是为了解决住房问题的“短板”和“底线”。

第7篇：房地产可行性报告范文

【关键词】房地产 新媒体营销 房地产广告

近年来，房地产是国人十分关注的领域，也是受国家政策影响最大的领域之一。除房屋本身的质量、环境等客观条件之外，销售模式、推广传播渠道是决定企业房产销量的重要因素。而随着媒体技术和传播模式的演进，新媒体异军突起，营销传播环境发生了巨大变化。营销传播作为房地产企业运营的重要环节，也应做出快速反应和调整。

一、新媒体环境对营销传播的影响

2013年上半年，房地产行业广告投放总额达到162.05亿元，位列第九。房地产在报纸媒体的投放总额达到102.46亿元，位列第一。从投放额度比重上看，报纸媒体仍然是房地产广告投放的核心阵地，但传统的以报纸、电视、杂志、广播为核心的媒体生态已经发生了翻天覆地的变化。

新媒体环境下，互动化、精准化、移动化成为主流趋势，是企业进行广告传播时需要考虑的重要方向。而具备上述特性的行业垂直性网站、社交网站、移动应用等新兴媒体或平台，值得在企业营销传播实践中加以运用。

二、房地产行业特点

1、住房产品特点

房产作为一种高价值的耐用消费品，其既有消费品的一般属性，又属于投资品，具有使用期限长、涉及金额大的特点。房屋的价格、位置、大小、朝向、楼层、区域配套等诸多因素构成住房产品极为复杂的指标，影响着消费者的选择和企业的营销传播策略，往往需要专业人员如房地产估价师、物业提供服务。住房产品从开发、开盘到最后交付需经历极为漫长的时期，如何在此期间保持消费者的关注度，最终实现成交，也是企业制定广告传播策略需要考虑的问题。

此外，由于房产本身空间的固定性和不可移动性，房地产作为消费品具有极强地域性特征。企业的营销传播活动也因此面向特定区域。

2、消费者行为特点

对于大多数人，房产往往是一次性购买，而产品的高价值、耐久性、复杂性决定了消费者在进行购买决策时的极高卷入度。总的来说，新媒体环境下，住房产品的消费者大体遵循由北大刘德寰教授提出的ISMAS消费者行为模型，即兴趣——搜索——口碑——行动——分享。

首先，在对楼盘信息的获取上，除了被动地接受来自报刊、广播、户外等渠道的楼盘信息外，有购房意向的消费者更多的会选择上网，通过搜索引擎、门户网站房产频道或者房地产行业网站搜寻满足自身需要的楼盘信息。这些信息往往包含了前文提到的住房的各个指标，以及已经购买或入住该楼盘或同一企业楼盘的业主的评价。其次，由于房产的体验性，消费者必须亲身参观感受，这就对广告投放转化为来电来访的比率提出了极高要求。最后，新技术带来的社会化媒体的蓬勃发展，使“分享”这一环节在联通了有相同兴趣的人们的同时，也成为消费者获取更深入具体信息的重要渠道。

三、房地产企业营销传播体系的构建

房地产产品的营销传播渠道从广义上讲可以分为两大类——非人员传播和人员传播。

1、非人员传播

非人员传播渠道指不通过人员接触或反馈传达信息的媒体，包括媒体、气氛和特殊事件。气氛指特意营造的环境，以产生或强化购买者购买房屋的倾向，重在通过对销售大厅和样板间的包装展示，凸显符合产品调性的氛围。事件是通过筹划活动来与目标受众沟通信息。其中，气氛和事件这两个方面重在终端的设计执行，新的传播环境对其影响不大，在此不做详细阐述。

而面对庞大数量的各种媒体，房地产企业该如何进行媒体选择及组合，广告费如何利用价值最高？

以下根据K企业住宅产品的利用非人员传播渠道的营销传播实践，结合媒体特性，探讨房地产企业如何搭建有效的非人员传播渠道体系。

（1）传统四大媒体

报纸：具有信息量大、说明性强、时效性好、高认知卷入度及权威性、赋予地位（荣誉）的优点，但形式单调、成本高。近年来网络的发展及新媒体的兴起，地产行业在报纸的投放锐减，企业的报媒投放主要做权威发声、品牌维护，或配合重大节点进行信息告知。而随着城市地铁交通的发展，地铁报以“新媒体”的面貌出现，在特定地点发行、免费获取，面向城市上班族，受众价值高，是值得房地产企业关注的新传播渠道。

杂志：目前杂志整体向专业化、高端化、定向发行的方向发展。由于杂志的时滞性、印刷精美、阅读率高等特点，地产企业在杂志的投放主要以展现和维护品牌形象为主。

广播：传统意义上的广播在电视出现后就逐步没落，但现今出租车、私家车的普及增多以及移动终端的完善，以伴随性接收、费用低为特征的广播再次受到青睐。

电视：电视广告具有视听合一、感染力强、覆盖范围广等优点，但其广告制作周期长、费用高昂，并不适合面向特定区域受众的房地产企业作为传播渠道。很多地方电视台也开始尝试开设以经济、楼市为话题的栏目，并面向房地产企业招商，提供栏目冠名、新闻报道、节目贴片、看房团等打包服务。

（2）网络媒体

2012年中国互联网广告市场规模为753.1亿元，展示类广告中，房地产行业投放金额为29.67亿元，位列第三，占到11.6%的份额。网络媒体已逐渐替代报媒，成为房产企业首选的传播渠道。

地产行业投放的网络媒体平台主要集中于门户网站及其地产频道和行业垂直网站。其具有长期的价格优势，信息承载量大，并且可以让用户在需要的任何时候，直接搜索获得，相对千人成本低。

无论是门户网站的房产板块，还是专业的房产网站，现在都提供包括线上（网络硬广、付费新闻、软文、论坛帖）和线下（看房团、业主活动、暖场活动）的资源整合打包服务，能够覆盖消费者购买决策的各个环节。因此，网络媒体投放的费效比也往往优于其他渠道。

（3）户外展示媒体

凡是能在露天或公共场合通过广告表现形式同时向许多消费者进行诉求，能达到推销商品目的物质都可称为户外广告媒体。户外广告对地区和消费者的选择性强，对经常在此区域活动的消费者提供重复传播，这些特点正符合地产广告的区域性传播需求。

随着城市的发展，户外或者公共区域每一个能被看到的地方都尽可能的被开发为广告载体。如城市地铁交通的发展，地铁车厢、站台、换乘区间等区域都被开发为广告载体。

（4）数据库营销

销售电话、短信、病毒邮件也是房地产企业经常使用的重要营销传播渠道。企业自身通过品牌会员体系，积累了丰富的客户数据库资源，同时或与其他企业合作或购买相关数据，通过呼叫中心、短信、EDM三种形式实现房产信息精准传递。随着数字化技术的发展，关于消费者的各种信息将实现全面的数字化，使得此类数据库营销更为精准可靠。

（5）新媒体平台

社会化媒体：社会化媒体时代的Triple Media理论指出，现阶段企业的营销传播有paid media 、owned media和 earned media三种类型的媒体可供选择，其中owned media指企业的自有媒体，特别是社会化媒体，如企业官方微博、社交网站账户等，若能较好利用这一媒体，则可以将其变成第三种新的成本更低的媒体，即earned media，在社会化媒体上将消费者变成渠道，通过用户口碑、病毒传播可以发挥更大的效用。

目前，K企业也开通了多平台的微博账户，通过这些渠道信息、进行抽奖活动以及与消费者沟通，但普遍存在账户多而杂、内容模式化、缺乏及时沟通互动的问题。

移动应用：主要指安装在移动终端的软件，移动终端所具有的私人属性和便携性赋予了移动应用个性化、精准化、及时性、互动性的显著特征，成为连接“真实世界”与“交互世界”的桥梁，因而对于企业具有重要意义。

以微信为代表的及时通信移动应用程序和基于位置服务和房源信息开发的找房软件，如安居客就推出了“安居客二手房”、“安居客新房”、“安居客租房”等应用程序，这两类应用程序为房地产营销提供了新的渠道。K企业已与安居客合作，由安居客提供以找房APP为主，包括其网站、论坛等资源在内的全方位打包服务。

电子商务：是指以网络为基础进行的房产商务活动，包括商品和服务的提供者、广告商、消费者、中介商等有关各方行为的总和。现阶段房产电子商务主要在线上完成商品展示和交易意向达成，并通过房产电子商务平台支付交易意向保证金，再在线下完成全额支付和交房。

2011年是房产电商元年，经过一年多的发展，房产电商对促进房地产业在低谷时期的交易作用显著，得到产业链上下游的认可，部分大型品牌开发商，如万科、华润、恒大等，均已经开始将整个楼盘甚至全国的物业都放入到房产电商平台上，进行深度合作。

2、人员传播渠道

销售专员或者置业顾问作为房地产营销人员传播渠道的组成部分，在与客户深度沟通、促进成交方面至关重要。新媒体环境下，借助移动应用、社交媒体，销售人员能对客户进行更为贴心到位的服务。

另一方面，由于住宅产品购买决策的长期性、复杂性，往往涉及整个家庭甚至多个家庭以及朋友，这时口碑传播尤为重要。K企业以品牌统筹，建立了一套会员体系，除了组织定期的答谢业主活动以外，其核心在于设立多重奖励机制，鼓励老业主推荐其他人够买K企业开发的楼盘。如设立会员积分，成功推荐亲友购房，即可获得每万元5分的积分，积分可以按照一定比例兑换成现金或礼物。

四、善用新媒体，整合营销传播

综合上述分析，可以看出新的媒介生态给房地产企业的营销传播带来了全新的机遇与挑战，无论是以媒体为主导的非人员传播还是以口碑传播为核心的人员传播，都需要把握新媒体的发展带来的机遇，利用更为精准的数据、更加便利的沟通互动工具最终促成销售。同时，也需要重新思考企业的营销传播策略，以整合营销传播、整合线上线下的视野，构建新的符合房地产产品特点及消费者购买决策特点的营销传播体系。

参考文献

①王正有、张艳婷，《房地产广告渠道样本分析与精准策略初探》[J].《现代商业》，2009（35）：185-188

②徐博懿：《基于消费者行为的房地产品牌营销传播研究》[M].哈尔滨工业大学，2009

③刘德寰，《广告传播新法则：从AIDMA、AISAS到ISMAS》[J].《广告大观（综合版）》，2013（4）：96-98

④艾瑞咨询，《2012-2013年中国网络广告行业年度监测报告》

⑤艾瑞咨询，《2012年中国房地产电子商务行业典型企业研究报告》

第8篇：房地产可行性报告范文

在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议――― 房地产开发项目前期策划合同。

一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念

日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。

房地产项目的前期策划也与房地产项目的销售密切联系，许多项目都采取策划合同与销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取销售费的新模式。

房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。

二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。

（一）委托人的义务

房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：

1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。

2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。

4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。

（二） 受托人的义务

1、依约完成策划方案

受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：

（1）市场调研

A区域房地产市场调研

B类比竞争楼盘调研

C各类物业市场调研

D项目功能与主题定位分析

E目标客户定性调查

F目标客户定量调查

G市场定位分析和项目价格定位分析

F项目可行性总评估分析报告

（2）项目投资策划

A宏观经济和本区域城市市场调研

B项目所在地环境、现状及发展趋势判断

C项目开发方式和开发节奏建议

D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析

E项目投入产出分析及资金运作建议

（3）项目规划策划

A项目背景分析

B项目名称和标志

C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示

D单体主力户型组合概念方案

E整体建筑风格定位、色彩计划

F室内布局、装修概念提示

G环境规划及艺术风格提示

H公共家具设计概念提示

I公共装饰材料选择指导

J灯光设计及背景音乐指导

K项目建成后未来生活方式指引

依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。

2、保证策划方案达到合同约定的要求。

咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。

3、配合和接受委托人的验收。

受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。

对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。

（三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。

1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。

如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。

2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产销售合同合并订立。

依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产销售合同合而为一，称《全程策划与销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：

（1） 两类合同的法律性质不同，签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。

房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。

（2） 两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。

由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。

（3）笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《销售合同》。

3、不要将前期策划放在详规之后。

开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。

4、给予受托人充分的时间。

对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上；创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。

5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。

笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。

6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。

7、确定分期付款的付款方式。一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。

8、明确违约救济方式

第9篇：房地产可行性报告范文

一、IFRS与IFRS-SMEs的总体比较

（一）适用对象不同IFRS-SMEs适用对象为：没有公众责任；为外部使用者提供通用的财务报表。所谓公众责任，是指公司的负债或权益工具在公开市场发行或交易，或以持有受托资源为其主要经营业务，如银行、信用社、保险公司等。IFRS适用于所有以营利为目的的主体，包括从事商业、工业、金融及类似活动的主体，以及互助保险公司和其他互助合作主体等；IFRS不适用私营部门、公共部门或政府的非营利活动。由上可知，两者的适用对象不同，外部信息使用者也有存在差别，对信息的需求也各不相同，因此，制定有差别的财务报告准则十分必要。

（二）主要差别 IASB在发表的《中小企业财务报告准则――结论基础》（IFRS-SMEs――Basis for Conclusions）中指出，IFRS与IFRS-SMEs的主要差别有：删除了不相关项目，如每股收益、中期财务报告、保险合同等。因为IFRS-SMEs的适用对象大多都是非公众公司，没有发行股票，也不具备发行保险合同的能力；减少会计处理的选择权，保留一种较为简单的方法，如固定资产、无形资产计量时采用成本法，而非IFRS中的成本法或重估法；确认计量上的简化，如减值准备的计提条件，采用一种“指示方法”（Indicator Approach），且不需要每年进行减值测试，只有当出现减值存在的“迹象”（Indication）时才进行测试；假设无形资产使用寿命有限且最长摊销年限不超过十年；借款费用和研发费用在发生当期费用化，不需要判断是否满足资本化条件。

以上差异均是从成本效益角度出发，目的是为了降低财务报告的制作成本、增强报告的可理解性、增加财务信息的可比性等。笔者以投资性房地产为例，具体分析IFRS与IFRS-SMEs的差别。

二、IFRS与IFRS-SMEs关于投资性房地产的比较

（一）定义与范围的差异 IFRS对于投资性房地产的定义较为详细，定义了账面金额、成本、公允价值、投资性房地产及自用房地产等；IFRS-SMEs的范围界定则较容易，定义简略，仅对投资性房地产的定义做出了解释。IFRS从不适用对象角度来界定范围，如不适用《国际会计准则第17号――租赁》所包括的融资租赁或经营租赁的分类、来自投资性房地产的租赁收益的确认、售后租回交易的会计处理，融资租赁和经营租赁的披露等。IFRS-SMEs从适用对象角度来界定，即满足IFRS-SMEs中投资性房地产的定义，不需付出过多成本或努力，就能可靠计量公允价值；其他应视作不动产、厂房和设备。账面金额、成本、公允价值等定义涉及会计准则的各个章节，并不需要一一阐述。因此，我国制定非上市公司财务报告准则时，定义可简化，范围界定可从可理解性、易判断性方面考虑。

（二）确认差异 IFRS和IFRS-SMEs在投资性房地产的确认原则上差异较大。IFRS确认投资性房地产的两个条件为：一是与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入企业；二是投资性房地产的成本能够可靠地计量。而IFRS-SMEs确认时主要判断条件为：公允价值的计量是否需要投入过多成本或努力。如果无需过多成本或努力，则可确认投资性房地产。反之，确认为不动产、厂房、设备。未来经济利益流入与否的判断具有较多主观性。“无需付出过多成本或努力”的判断也没有一定的标准，因此，在参考国际准则的同时，还应结合我国国情，制定相适应的具体准则。

（三）计量差异 IFRS和IFRS-SMEs在计量上的差异主要表现在延期付款和确认后的计量。IFRS有选择权，而IFRS-SMEs倾向于采用公允价值模型（公允价值的确定无需过多成本和努力），这正是会计处理选择权简化的体现。延期付款。IFRS规定，如果投资性房地产的付款被延期，其成本就是等值现金金额（Cash Price Equivalent）。IFRS-SMEs规定，付款如果超出正常信用期，投资性房地产的成本是所有未来付款额的现值（Present Value of All Future Payment）。确认后的计量。IFRS有选择公允价值模型（Fair Value Model）或成本模型（Cost Model）的权利。IFRS-SMEs规定，无需付出过多成本或努力就能可靠计量投资性房地产的公允价值时，应采用公允价值计量，公允价值变动计入损益。如果公允价值的确定需要付出过多成本或努力，则应将其确认为不动产、厂房和设备，按照“成本―累计折旧―减值损失”进行计量。减少会计处理的选择权，也就减少了财务人员判断选择的过程，降低了会计处理的难度，更容易操作，同时增加了财务信息的可比性。

（四）披露差异 IFRS和IFRS-SMEs对于披露的差异主要体现在确认计量上，即公允价值模型和成本模型。两者虽然都披露公允价值模型，但IFRS-SMEs却大大简化了披露的内容。IFRS中需要披露主体采用哪种模型进行计量，难以归类情况下区分的标准，确认为损益金额的项目，公允价值模式和成本模式的相关内容。IFRS-SMEs中需要披露公允价值模型的情况，及当需要付出过多成本或努力时，将投资性房地产转换为不动产、厂房和设备的情况。IFRS中主体需要披露的内容较多，且大多信息对中小企业的外部信息使用者而言不必要，因此在制定中小企业的披露原则时，应当考虑信息相关性和成本效益原则，降低信息披露成本。

三、IFRS与IFRS-SMEs比较的启示

（一）准则适用对象的确定确定准则的适用对象是制定准则的基础。IASB、美国、加拿大均是从定性角度考虑适用对象，即有无公众责任。英国是典型的从定量角度考虑，即考虑收入、资产总额、员工人数。我国在确定适用对象时可以考虑定性和定量相结合的方法。

（二）IFRS与IFRS-SMEs的差异 比较IFRS和IFRS-SMEs的主要差异和次要差异，分析这些差异对主体财务状况、经营成果的影响大小，在借鉴国际经验的基础上，结合我国具体准则的实际情况，制定我国非上市公司财务报告准则。

（三）成本效益原则的体现 根据外部信息使用者的需求制定准则，时刻体现成本效益原则。删除、简化、新增等修改应紧扣外部信息使用者的需求，力求准则制定的边际效益大于边际成本。

［本文系上海大学研究生创新基金阶段性研究成果］

参考文献：

［1］国际财务报告准则中文翻译审核专家组：《国际财务报告准则2008》，中国财政经济出版社2008年版。