外包物业主管工作总结精选(九篇)

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第1篇：外包物业主管工作总结范文

【关键词】医院后勤 社会化 管理

【Abstract】In order to explore the role of hospital building property management center in the supervision of logistics outsourcing， the hospital adopts the standard work system， refine the work flow， apply the three-level management examination， management tool quality control and reasonable deployment of human resources. . Through the management of pre-intervention， process control and feedback， increased management， to ensure the implementation of the contract content， so that hospitals， property companies， inpatient satisfaction significantly improved. Building Property Management Center fully functional role， improve the level of logistics property management and service quality， enhance the overall satisfaction.

【Key words】Hospital Logistics Socialization Management

引 言

医院物业管理主要是针对病房大楼和附属配套设施的清洁卫生、安全保卫、中央运送、设备运行维护等统一实施专业化管理，向医护人员及病员家属提供多层次全方位的综合。医院的后勤服务外包经历了从单纯服务型岗位外包到关键技术型岗位外包，从单一专业外包到一体化外包，从引进外包公司到引进专业的物业管理团队的发展过程，让外包公司保质保量地提供高标准的后勤服务，成为新时期医院后勤管理的重点。我院自2009年成立楼宇物业管理中心，对医院后勤外包实施监督与管理，成效显著，现总结如下。

1.监管前物业管理的难点

我院2006年开始实施后勤服务外包，由医院护理部负责兼管。初期由于物业服务公司缺乏医院物业管理的经验，医院对物业服务公司也缺乏一定的监管经验。因此，物业工作职能不清，内外勤工作不明确，影响工作效率；物业人员配置不合理，队伍不稳定，员工素质低，培训考核不到位，工作质量难保证，在管理上存在极大的安全隐患，病人投诉率、病区护士长投诉率较高。

2.成立专职监管中心

为了理顺后勤管理的内部运作，实施便捷、高效的后勤服务，医院2009年成立楼宇物业管理中心，管理两家物业公司。该管理中心由后勤副院长分管，设中心负责人1人，履行监督、指导、协调的职能，选派3～4名经验丰富退居二线的护士长协助，组成了一支职责清晰、分工明确的管理队伍。利用我院的管理优势，通过近几年的努力，形成了较有特色的后勤物业管理亮点。

2.1规范工作制度细化工作流程依据历年江苏省三级综合医院的评审标准，参照外包服务质量与安全实施监督管理章节内容，制订并完善物业管理中心的工作制度、工作职责、质量标准、考核标准等。根据医院实际运行情况，不断完善物业管理的考核办法；落实物业服务质量的评价、考核机制，及时进行质量安全评估和改进外包业务质量机制，不断充实合同内容。根据医院的工作特点，逐步对检查预约、运送检查、收送标本等日常工作规范与细化。建立的不同病情陪检工作流程，保证了安全运送；住院病人外出检查交接记录本的使用，明确了相应的接、运记录，提高了病人外出检查的安全性。

2.2建立三级管理制度提高考核力度组成楼宇中心、护士长、物业公司的三级考核机制，采取随查、日检、周总结、月考核的工作机制，做到巡查及时、指导及时、发现问题和处理问题及时。提高护士长的考核力度，及时解决在保洁、运送中的问题，很好地促进了物业质量控制的持续改进，每月考核情况与合同管理费用挂钩；严格实施层级管理，根据物业工作量、管辖区域，增派物业管理人员数名，组成物业总负责、物业主管人员的内部管理机制，对主管人员加强管理层面的培训与考核，落实工作重点，并与病区护士长沟通，对存在问题及时解决，确保工作的良性运转。

2.3运用管理工具进行后勤质量控制遵循P（plan）计划、D（do）执行、C（check）检查、A（action）行动的循环过程，实现全面的物业质量控制管理。考核方法以日常督查、定期考核、专项检查、综合检查交叉进行。制定物业持续质量改进表，运用追踪法对季度质量进行人机料法环分析；采用调查表法，对住院病人、医务人员进行满意度测评，全方位了解物业公司保洁、运送、安保等方面的满意度，根据评价结果及时整改；鼓励无惩罚的不良事件上报机制，采用因果分析图法（鱼骨图）进行要因分析，在物业管理会议上进行全员分享，发挥警示作用。

2.4加强人员培训合理调配人力资源安排护理部、感染管理科、后勤主管部门等专业技术人员对物业工勤人员的业务技能、职业道德进行培训；新员工有新进人员上岗前培训、轮岗人员岗位培训等，加强现场培训和强化带教，物业主管进行跟班指导、即时培训。物业管理中心实行奖罚分明与人性化管理相结合的模式，动态地调整人力；在用工选择方面、岗位的管理方面提出指导性的意见，每半年开展评优活动，奖励基金由院方支付，提高了员工的工作积极性。由于医院突发事件发生率高，物业管理中心加强了突发应急情况的管理，要求两家物业公司组建物业人员应急队伍，制定应急预案，定期由急诊室护士长进行应急课程培训并组织现场演练。

3.效果与体会

楼宇物业管理中心对物业服务的监管，有效实施了管理的预先介入、过程监管和结果反馈，加大了管理力度。通过充分沟通协调，确保了各项合同内容的落实，使医院、物业公司、住院病人的满意度明显提高。

3.1运用人力资源管理手段提升后勤保障的整体能力我院物业管理中心积极发挥两家物业管理人员的创造性和主观能动性，合理地评价医院各科室物业人力配置，配备机动班次，动态地调配人员，较好地缓解了个别时间段人员紧缺的矛盾；在重症监护室、急诊绿色通道等重点岗位，选择工作能力强、安全责任心强的物业人员。工作中体现多劳多得的分配制度，考核中实施激励机制，通过对工作效率、工作任务的完成情况进行客观公正的评价，员工的工作积极性明显提高，有效降低了人员流动过频的现象。

第2篇：外包物业主管工作总结范文

【关键词】海外EPC总承包；项目管理；采购管理

根据EPC总承包的基本情况可知，它是在严格按照相关合同执行的情况下，对设计、采购、施工等多个方面的质量、工期和安全等进行正确负责，对于确保整个工程的有序进行有着重要影响。因此，对海外EPC总承包项目采购管理有比较全面的了解，才能更好的提高整个工程的整体质量，从而促进企业长远发展。

一、 海外EPC总承包项目采购管理的主要特点

对海外EPC总承包项目的相关合同进行分析发现，在不同的情况下业主的接入深度存在一定差异性，并且，业主对总包商的管理进行的干涉程度正在逐步加重，尤其是项目采购管理方面的介入变得越来越多，给海外EPC总承包项目采购管理带来了极大影响。总的来说，其具有的主要特点有如下几个方面：一是，供货商的选择必须从主合同的供货商清单中进行挑选，大大提高与供应商建立合作伙伴关系的难度；二是，项目采购部和其它部门的结构管理存在较大复杂性；三是，采用订单式生产方式，订单履约性的要求比较高，导致订单后出现工作量较大情况；四是，采购要求具备较高的专业性；五是，采购周期时间比较短；六是，采购工作的组成人员结构比较复杂，办公地点比较分散，大大提高采购管理的难度；七是，供货商的文件要求的语言种类比较多；八是，采购活动必须贯穿于整个项目的全过程。由此可见，海外EPC总承包项目采购管理是整个项目管理的重中之重，必须给以高度重视才能确保整个项目的成功建设。

二、 海外EPC总承包项目采购管理的关键控制点

（一） 采购前期的准备工作

在海外EPC总承包项目中，采购管理需要采用SWOT模式来进行分析，以将标书的相关要求与业主的要求进行对比，从而在结合供货商相关情况的基础上，制度出具有较强竞争力的采购方案。通常情况下，采购前期的准备工作主要是合理的制定采购标书，以充分发挥承包商的优势，避免各种不良因素给海外EPC总承包项目采购管理带来影响。与此同时，在确定所需的设备材料后，需要对采购物品的价格进行合理预测、审核，严格按照采购管理的相关标准执行，才能确保供货清单的科学性和可行性，以达到项目采购策划阶段的采购管理目标。例如：在某个海外项目中进行消防水泵的采购，在进行项目采购时将供货商的相关文件递交给了业主监理，并在获得批准后进行采购，但业主验货后拒绝接收这个消防水泵。对整个经过进行仔细调查和分析后发现，施工现场的水泵来自德国，而供货合同上指明的供货来源应该是英国，导致该消防水泵必须重新采购，大大提高该项目的采购成本。由此可见，必须高度重视采购前的各种准备工作，对各个环节进行详细审核，才能避免施工质量、材料设备质量等多个方面出现各种问题。

（二） 项目采购的计划阶段

在海外EPC总承包项目管理过程中，采购管理必须严格按照项目总体目标制定合适的采购管理目标，并明确编制采购物资的范围、采购工作的组成结构和相关基础工作，才能真正提高海外EPC总承包项目采购管理的整体效用。与此同时，根据项目的各种特点制定项目采购管理的整个流程，并严格按照项目总体工期的要求，确定合适的项目采购进度、资源利用计划等，才能真正提高海外EPC总承包项目的资源利用效率，从而降低整个建设项目的投入成本。目前，项目采购计划阶段采用的分析模式主要是WBS，对于确保海外EPC总承包项目采购管理的规范性有着一定作用。在实际的采购过程中，如果出现某种情况下需及时调整采购计划，才能避免整个项目的施工进度受到影响，从而保障整个项目的施工质量。

（三） 项目采购的具体实施

在这个关键控制点中，项目采购的具体实施需要对项目采购质量、项目采购进度费用、项目采购风险、项目采购合同等进行有效控制和管理，才能确保整个项目的有序进行。一般情况下，项目采购中的费用管理采用的货比三家、授权审批等方式，以有效降低整个工程的投入成本；采购过程中的质量管理主要是从供货商这个源头进行有效控制，以在加强监管、检验等操作的基础上，确保各种材料设备到达施工现场的质量合格；项目采购风险、合同和变更方面等的管理，必须严格安排负责人员有效落实，对于保证整个项目的采购管理进度、实现采购管理目标等有着重要影响。

（四） 项目采购的收尾工作

在经过业主监理的验收后，整个项目工程都可以完全交付，则表明工程建设成功，因此，海外EPC总承包项目采购管理中的收尾工作，主要是对相关文件进行及时准备、提交，以确保采购方面各种资料的完整性和真实性。一般情况下，项目采购的收尾工作是指业主、供货商、项目内部等几个方面的管理工作，其中，业主方面的收尾工作有项目特种工具的移交、尾款回收、项目竣工资料移交等；供货商方面的是指尾款支付、提交最终文件等；项目内部的收尾工作主要是指整理项目各阶段的文件、剩余物资的处理等。根据海外EPC总承包项目采购管理的整体情况来看，项目采购文件控制人员必须对相关文件的保存有效期进行统一规定，如订单的有效期为45天，采购员必须在有效期到期前对相关保函进行及时处理，才能避免收尾工作出现相关问题。

结束语：

综上所述，根据海外EPC总承包项目采购管理的相关要求，结合业主提出的采购要求，对上述几个关键控制点给以高度重视，才能真正实现采购管理的真正目标，最终达到降低海外EPC总承包项目成本投入的目的。

参考文献：

[1]陈杰.海外EPC电源项目风险分析[J].能源研究与管理，2015，02：35-37.

[2]陈玲，郑敏杰，赵宏凯.EPC总承包工业项目造价控制分析[J].科技与企业，2015，11：55.

第3篇：外包物业主管工作总结范文

Abstract： In the sake of the fierce competition in construction industry， many enterprises begin to focus on the integration among them. It is inevitable to apply the principle of supply chain management in the construction industry. Based on describing the status of construction supply chain and contracting model of large-scale projects， it was introduced the information management， logistics management and risk management in construction supply chain and finally focused on the role of general contractor in the supply chain. It was proposed some effective measures to improve the construction supply chain management.

关键词： 供应链管理；建筑供应链；总承包商；物流

Key words： supply chain management；construction supply chain；the general contractor；logistics

中图分类号：F252 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）14-0029-03

0 引言

目前供应链管理的运用越来越广泛，为企业带来了新的利润增长点。而建筑企业的成本压缩空间越来越小，业主的需求日趋多样化，企业不得不向外部寻求资源以获得生存空间。因此，将供应链管理的思想运用于建筑业中，具有很重要的实践意义。

建筑供应链管理是指“在工程项目建设中，以总承包商为组织者，通过对信息流、物流、资金流的控制，将咨询公司、设计单位，承包商，原材料、工程机械设备供应商以及业主等连成一个整体的供需网络模型”[1]。建筑供应链涉及到工程学、物流学、管理学等多方面的知识，需要供应商、业主、设计商、承包商、分包商等企业间的高度协同，管理起来比较复杂。

本文基于以上分析，将从总承包商的角度出发，对供应链管理在建筑业的应用做进一步的探究。

1 工程承包模式与建筑供应链的发展

1.1 建筑供应链发展现状 由于建筑过程的复杂性和建筑产品的一次性，供应链管理思想在建筑工程中的应用相较于在汽车制造业和零售业中的发展都显得较为缓慢。美国在20世纪末就把在制造业中应用供应链的成功案例整合成模型，鼓励其他行业借鉴供应链管理的思想。另一方面，建筑工业化变得越来越普遍，例如将预制件在现场进行组装[2]。建筑工业化能有效降低建筑成本，但是建筑业的运营效率依旧有限。Koskela最先提出将精益制造的思想运用于建筑业中。

到目前为止，灵敏度分析和业务流程重组也被应用于建筑供应链中，主要的承包商也越来越依赖于建筑供应链的其他参与方来提高自身的竞争力。

1.2 工程承包模式概述 随着社会分工的发展，业主自行管理的建设项目已经越来越少。特别是对于一些大型的工程项目，业主更需要综合各个项目参与方的优势，尤其看重承包商提供综合服务的能力。目前国际上比较通行的大型工程项目管理方式主要有工程总承包模式（Engineering Procurement Construction，EPC）、项目管理承包型模式（Project Management Contractor，PMC）。其中PMC是指工程项目管理企业将工程承包下来，但只负责项目的全过程管理，而将施工、设计等具体工作分包出去，即由项目管理公司委托项目的EPC[3]。

因此，从工程物流活动的角度来看，无论是EPC还是PMC项目管理方式中，设备采购、库存、运输、安装等物流服务都是在工程总承包商环境下进行的。

在建筑供应链中，业主采取不同的工程项目管理模式对建筑供应链体系有不同的影响，只有采用适宜的模式才能使项目中各项工作得到统一。考虑到供应链管理在建筑业中的可操作性，本文主要分析以总包商为核心的建筑供应链体系。

2 以承包商为核心的建筑供应链模式

从总包商的角度来看，如何整合利用供应商和分包商的资源，协调与项目管理企业或业主的关系，从而提高整个供应链的操作效率，是总包商在建筑供应链中的主要工作。对于总包商而言，工程施工利润逐渐降低，于是越来越多的企业将业务转移到项目前期，利润重心发生了转移。因此，建筑供应链中的总包商应该与上下游企业建立长期稳定的合作伙伴关系，充分发挥核心企业的竞争力。下图1是以总包商为核心的建筑供应链模型。

从图1可知，以总包商为核心的建筑供应链体系是以满足业主需求为目的，借助信息管理系统整合物流、信息流和资金流，对业主、供应商、分包商等供应链参与方和工程关键环节（设计、施工等）进行集成化管理的一种供应链体系。建筑供应链管理贯穿在项目实施全过程中，与相关利益主体达到共赢。

在项目立项阶段，业主可以委托专业的项目管理公司对工程项目进行监管，也可以直接选择总包商负责工程的设计、招标、施工等工作。

在项目实施阶段中，总包商承担对工程物资的采购管理和项目运行过程的总监控，具体的项目实施工作和物流作业则由供应商、分包商或者专业的物流服务提供商实施。由于大型工程项目的技术复杂、工程量大，对专业技术要求较高，因此总包商一般倾向于委托专业化的第三方物流公司。

以总包商为核心的建筑供应链管理在实际工程项目中的应用主要体现在以下几个方面：

2.1 建筑供应链信息管理 由于建设工程项目管理是一种动态的管理，信息管理在建设工程管理中必不可少。如图1所示，总包商与业主（项目管理公司）、分包商、供应商都进行着大量的信息沟通。建筑供应链不同参与主体的交界处最容易发生上下游信息的偏差[4]。因此，总包商会把信息共享能力水平纳入供应链合作伙伴选择标准中。

2.2 建筑供应链物流管理 工程物流是指由物流企业围绕建设项目提供某一环节或全过程的物流服务，通过物流企业的专业技术服务给予投资方最安全的保障和最大的便利，最大幅度的降低工程成本，保证工程项目的如期完成[5]。工程物流活动贯穿于供应链的整个过程中，使得建设工程项目建造的全过程中各个环节实现无缝对接。总包商作为建筑供应链的信息中心，物流中心和工程结算中心，要与工程建设的各个参与方主动沟通，为项目的顺利进行准备好条件。同时，供应链中各合作成员也要通过信息共享、业务共同化等达到协调一致。

此外，工程项目的大多数建筑材料以及半成品设备都在施工现场堆放，使得施工现场的物流管理在建筑供应链物流管理中尤为重要。工程施工分包商可以和建筑材料供应商一起将各自的物流活动整合，依托专业性强的第三方物流公司实施共同配送（如图2）。物流公司还可以负责现场建筑垃圾的清理，减少单程运输，提高装载率和资源的循环利用率。

2.3 建筑供应链风险管理 供应链中的风险因素主要来自供应链内部和外部。外部的风险主要有来自于环境、经济、政治和社会的不确定因素，而内部的风险主要是供应链中各个组织机构之间的内耗[6]，主要是指在项目建造过程中从业主、总包商到分包商、供应商这一链条中出现的影响工期、质量、成本的不确定性因素。建筑供应链中风险意识是沿着项目管理者、总承包商、分包商、供应商逐级降低的[7]，而信息在从业主到供应商传递的过程中由于“牛鞭效应”的存在，更直接加重了建筑供应链中存在的风险。所以总包商在进行项目建造过程中要进行事前控制，强化供应链成员的风险意识，分析风险来源，制定应对方案，对风险进行有效控制。

3 总承包商在建筑供应链中的作用

3.1 完善物流指标评价体系，提高供应链成员整体意识 供应链是一个统一的整体，链上的各个企业整合在一起，必然涉及到对多个职能活动和供应商进行选择的过程。目前建筑业的供应链系统存在的主要问题是各自为政，没有形成一个合作的良性环境。总承包商对项目建造过程中出现的物流活动所产生成本要加以重视，制定完善的评价指标体系来减少这些成本，达到供应链中物流一体化的要求。总包商在选择供应商时，也要完善对相关供应商的评选细则。

3.2 与上下游企业建立亲密的合作伙伴关系 总包商在项目实施过程中组建临时性的供应链网络，交易成本和履约风险仍然存在，达不到建筑供应链紧密型互动关系的要求。

因此，总承包企业要选择合适的供应商和分包商建立长期的战略合作伙伴关系，经常进行有关成本、进度计划、质量控制的沟通。总包商可以实行并行工程，使供应商在项目招投标阶段就参与进来，为竞标量身定做合适的项目计划，减少变更。

同时，总承包商可以选择专业的第三方物流公司，共同规划，取长补短。此外，要维持长期的合作双赢关系，对供应商和分包商的激励也是非常重要的，要建立稳定的风险和回报分享机制。

3.3 建立信息平台，加强沟通 建筑供应链的效益主要是各成员之间的协调，而信息共享是协调的基础，目前建筑供应链信息管理的主要不足是信息共享不够，信息技术落后，供应链上各成员的信息化水平高低不一，沟通困难。而在工程管理的环境下，信息量大而复杂、动态性大再加上信息不对称性，如果不加以重视，将直接导致行业的整合困难。

因此总包商在建筑供应链的管理过程中，不仅要完善自身的管理信息系统，为工程项目管理提供良好的信息平台，还应该帮助工程建设参与各方提高信息化水平，推进建筑供应链的标准化。

4 结束语

本文主要讨论了建筑供应链管理的主要内容，提出了基于总承包商来整合业主（PMC）、供应商、分包商资源的主要途径。

由于建筑供应链中穿叉着物流、资金流、信息流，因此总包商应该看重合作方的信息共享能力和业务整合能力，通过供应链的运用来提高供应链成员的整体意识，达到降低建筑成本，缩短工期，建立一个高度协作的建筑供应链系统的目的。

参考文献：

[1]李先光，李启明，Khalfan MalikM A等.施工总承包模式下建筑供应链成本管理优化决策模型研究[J].华中科技大学学报（城市科学版），2009（3）：79-84.

[2]Nenad u Babi， Peter Podbreznik， Danijel Rebolj. Integrating resource production and construction using BIM[J]. Autom. Constr. （2009）， doi：10.1016/j.autcon.2009.11.005.

[3]王诺.工程物流学导论[M].北京：化学工业出版社，2007.7：2，31-32.

[4] Ruben Vrijhoef， Lauri Koskela，Greg Howell[J/OL].Understanding construction supply chains： an alternative interpretation. http：//cic.vtt.fi/lean/singapore/singapore. htm， 2010-3-20.

[5]M.Loosemore，C.S.McCarthy. Perceptions of Contractual Risk Allocation in Cons- truction Supply Chains [J]. Journal of professional issues in engineering education and practice. ASCE/January 2008：95-105.

第4篇：外包物业主管工作总结范文

【关键词】合同外结算；理论；实践；特点

1 合同外结算特点

1）重要性 合同外结算相对于总包单位对业主的索赔，具有主动权。是总包单位最容易控制效益流失的部分，可取得立竿见影的效果；

2）必要性 鉴于合同外结算项目无合同可依，必须通过例外程序完成合同外结算；

3）集中审批 总包单位必须建立合同外结算审核流程，由成本、工程、物资、机械、审计部门共同会签，发挥专业部门优势，有效控制合同外结算不规范行为。

2 合同外结算种类

2.1 工程变更

工程变更是指按照工程实际情况，对原合同工程进行必要的更改。 变更是在原合同范围内进行的，合同不因变更而失效。变更包括以下几种情况：

（1）合同外新增工作项目；

（2）工作内容的质量或其他特性的改变（如规范发生变化）；

（3）工作的标高、位置和（或）尺寸的改变；

（4）工作内容的增减，或交给他人实施的工作；

（5）实施工程的顺序或事件安排的改变。

由于变更项目的单价往往需重新组价，而重新组价的单价一般不高，总包单位还需为此投入税费及管理费，总包单位为收回成本，所以与分包单位的合同中一定要约定：因设计变更引起的新增工作量清单项目，按照业主批复的分部分项变更单价下浮一定比例计算施工报酬。

2.2 追加工程量

追加工程量增加了项目的功能或者扩大了项目工作范围，不同于工程变更，属于追加工作，构成合同外结算。但追加工程量和合同变更有时很难区分开，总包单位区分两者的差异是至关重要的。例如某项目箱梁倒角处钢筋增加，设计单位出具了《设计业务联系单》，①如认为此部分新增工程量为设计变更，则应依据劳务分包合同条款：“因设计变更引起的新增工作量清单项目，按照业主批复的分部分项变更单价下浮10%计算施工报酬”， 在批复的单价基础上下浮10%；②如认为此工程量的变化是在原有劳务分包合同相关项目的数量追加，则应采用原劳务分包单价。两者单价相差悬殊，在实务中经常由此引起争议，建议总包单位在签订合同时明确相应条款。

2.3 索赔

索赔也构成合同外结算，关于索赔的项目较多，在此只论述以下几点：

（1）施工现场是错综复杂的，往往在施工前无法系统化和全面化的对整个项目了解。例如桩基施工中遇到地下管线，分包单位为此发生额外费用，分包单位以无法预估地下障碍物为由，认为总包单位应补偿分包单位损失。这就要求总包单位在与分包单位签订劳务合同前，就提供相关图纸并告知桩基范围内存在地下障碍物，并要求分包单位考虑此风险进行报价。

（2）反索赔要抓小放大，工作后移，尽量一揽子解决。这样：一是，消耗分包单位对索赔的执着力，如果分包单位不再坚持，则索赔自然不用再解决；二是，总包单位要视项目最终资金的使用情况而定，如果资金有节余，分包单位索赔事项有理有据，则索赔可以宽松一些；三是，伺机寻找分包单位的过错如质量缺陷、违章扣款、工期延误，从而抵消索赔额；四是过程中受理索赔事项，工作完成后确定索赔额度，可避免施工过程中被分包方怠工要挟；总包单位在此过程中也要收集相关数据，做好反索赔工作。

（3）总包单位要努力完成自己的义务，特别是在提供工作面和主材供应方面要符合合同要求，不要留给分包方索赔的理由。另外要注意：要求对方在进场开工通知以及退场通知上签认，明确分包方进出场时间。

2.4 价格调整

调价也是合同外结算的一种形式，要注意以下方面：

（1）在分包项目招标时就要控制好招标限价，总包单位要根据市场情况、项目特点进行劳务招标，不能一味追求低价分包，最后造成分包单位无利可图，停工要求调价。如某项目在进行钻孔桩劳务分包招标时，由于对地质情况预估不足，限价较低。分包单位低价中标，在后续施工时无法收回成本，停工要求调整单价。

（2）调价要充分与分包方沟通。既要尊重原合同，也要根据现场实际情况适时调整，尽可能的降低总包单位成本，同时保证分包单位有适宜收益，方可保证项目均衡生产。合同调价并不一定越早进行越好，可以在分包项目后期根据具体情况选择合适的调价方案，获得谈判主动权。

2.5 其它合同外结算

奖励：为了激励分包队伍，对分包单位奖励的情况较普遍，在合同谈判阶段，总包单位就要明确奖励的取得条件，如节点奖励工期、获得奖项要具体。例如某道路项目将工期节点奖励具体到某日，某工程要求必须配合总包单位获得省优质工程单位称号。

3 目前合同外结算存在的问题

1）签证手续不全；

2）提供审核的资料不全；

3）合同外结算项目申报事项理由不足；

4）点工签单的事项偏多；

5）存在先签补充协议，再报审的情况；

6）对合同外项目缺少过程中的监控，相关统计数据缺乏，存在事后补签，凑数字的情况；

7）将本属于合同约定的综合单价内包含的小临设施变更成合同外项目。

4 合同外结算工作流程

1）分包单位按对合同外项目向总包单位驻现场技术主管人员提交合同外项目结算申请，申请中应注明理由及依据；

2）总包单位现场技术负责人应严格审查合同外结算申请，结合合同履行情况签认现场审核意见，同时承担审核责任；

3）分包单位将现场签认意见报总包单位合同管理部门初步审核；

4）总包单位合同管理部门按双方签订的合同内容甄别是否属合同外项目，并组织工程技术、安质部门对该项目进行工程数量、质量方面的认定工作，同时根据现场作业情况、市场行情分析、计算合同外项目价格组成；

5）总包单位项目合同管理部门将各职能部门初审意见递交项目部领导班子审核，项目经理对合同外项目负主要审核责任；

6）项目部合同管理部门及时汇总各分包单位的合同外结算项目的材料（相关签证资料作为附件），经公文流转平台报公司业务部门审核。项目部在上报合同外结算材料时，附件资料一并上报，附件包含但不限于以下内容：

（1）合同外结算项目成立的理由、依据；

（2）会议纪要；

（3）价格组成分析；

（4）补充合同初稿；

（5）以上资料的分析、计算资料。

7）公司相关部门共同审核合同外结算项目，提出审核意见报公司分管领导，公司分管领导签署意见后，报总经理审核通过；

第5篇：外包物业主管工作总结范文

关键词：需求；物流服务；工商企业；成都

虽然成都是中国重要的特大型中心城市和西部地区的“三中心两枢纽”(金融中心、商贸中心、科技中心、交通枢纽、通信枢纽)城市，但其物流市场的发展滞后于城市经济的增长。某一区域物流市场发展的内在动力主要来自于该区域工商企业对物流服务的需求。通过对成都物流服务需求的实地调查和分析，作者发现其工商企业对物流服务的现实需求严重不足，这与全国工商企业的物流服务需求水乎有较大差距。物流服务现实需求的不足影响到成都工商企业核心竞争力的提升，使之在激烈的市场竞争中处于劣势，不利于其长远发展，进而制约成都未来的经济增长。目前，成都物流市场正处于起步阶段，由于缺乏有关成都物流服务需求的数据，作者通过市场调查来收集实际可靠的数据。

1 调查实施过程

作者首先采用深度访问法，通过走访四川省工商联物流商会秘书长、成都物流协会副秘书长、成都运输物流协会道路货物运输站主任等物流专家以及成都市成华区物流基地建设领导小组工作人员，大致了解到成都物流市场的现状。然后根据专家的建议设计出成都物流服务需求状况调查表，在试调查以后反复修改，定稿后随即展开问卷调查，

物流服务需求主体分为工商企业货主用户、行政事业单位和消费者个人等，由于工商企业对物流服务的需求量远大于后两者，因此作者把对物流服务需求主体的研究定位于工商企业，其中又以生产企业和批发零售企业为主，于是按照行业性质将受访企业分为生产企业和商业企业，这里商业企业实际上是指批发零售企业。根据代表性和典型性原则，作者于2005年3月在成都6个区中抽取了38家样本企业，具体样本分布见下表：

作者对样本企业的物流资源拥有情况、物流外包情况、物流执行现状、物流执行现状满意度评价以及新物流代理商的选择等五方面进行了调查，问卷回收率和问卷有效率均为100％，作者将调查结果输入spss数据库进行统计分析。

2 成都工商企业对物流服务需求的现状分析

物流服务是按照货主的要求，为克服货物在空间和时间上的间隔而进行的劳动；除了包装和流通加工等转移部分生产资料外，其本质上是一种即时的，非物质形态的劳动。当这种劳动是为他人生产。不是为自我服务时，便具有商品的性质。物流服务需求包括现实需求和潜在需求，从数量上来讲，现实需求是指近期各种物流需求主体对物流服务的需求总量；潜在需求是指在一定的市场环境下，物流服务需求的最高限量中扣除现实需求后的那一部分需求量，潜在需求代表一种未来新增加的物流服务需求，它可能会被物流服务供给主体得到，使其市场份额增加，从而将潜在需求转化为现实需求；但若由物流服务需求主体通过自我服务来满足，则不能转化为现实需求。

因此，作为工商企业，在物流执行过程中，可以选择物流自理，也可选择物流外包，或者两者兼而有之，物流自理是潜在的物流服务需求，而物流外包是现实的物流服务需求，它可以通过“是否选择物流外包”和“物流外包程度”这两项指标来反映，通过调查，作者发现60.5％的工商企业选择了物流外包，也就是说有将近40％的工商企业尚未形成对物流服务的现实需求，而且即使对物流服务产生了现实需求，这并不意味着其需求量就很大。物流服务现实需求量的大小可由“物流外包程度”指标来衡量，该指标可用外包的物流量占总物流量的比例来反映，按“60％以上，30～60％和30％以下”来划分。调查结果显示，39.5％的企业物流外包比例在60％以上，18.4％的企业物流外包比例在30～60％，有42.1％的企业物流外包比例在30％以下，表明有将近一半的企业对物流服务的需求量偏小。以上数据说明样本企业中虽然有超过一半的比例对物流服务产生了需求，但其需求量并不大。

通过进一步的调查，作者发现，成都工商企业中53％的生产企业和25％的商业企业有选择新物流代理商的意愿，说明物流服务的潜在需求还是相当大的，那为何现实需求不足?其主要原因归结于以下五个方面：

(1)成都工商企业对物流资产的保有率相当高，

物流资产主要包括货车和仓库，成都工商企业中，生产企业和商业企业拥有货车的比例分别为87％和70％，其拥有仓库的比例分别为93％和74％，而从2004年中国仓储协会主持调查的全国物流市场需求状况来看，生产企业和商业企业拥有货车的比例分别为49％和76％，其拥有仓库的比例分别为46％和89％。相比之下，成都生产企业对货车和仓库的保有率高出全国平均水平相当多，成都商业企业对货车和仓库的保有率虽低于全国平均水平，但从绝对值来看，两种物流资产的保有率都相当高。

成都工商企业为何有如此高的物流资产保有率?这既有历史的原因又有观念的原因，自建国以来的很长时期，我国企业都处于计划经济时代，“大而全”、“小而全”的企业结构盛行，不少企业都有完备的购销组织，拥有自己的仓库和车队，改革开放以后，计划经济向市场经济过渡，一些企业感受到了市场竞争的压力，被迫将部分仓库、货车等物流资产剥离出去，将物流业务部分外包给专业仓储企业、专业运输企业或个人。但更多的企业，尤其是地处中国内陆成都的工商企业不愿将物流资产剥离出去，这除了历史遗留因素之外，还有一个重要的原因就在于观念。中国有句俗话叫“肥水不流外人田”，很多企业认为物流属于自己经营的范围，既然自己能做，为什么要让别人来赚这笔钱，在这种根深蒂固的观念影响下，许多企业至今仍抓着物流资产不放，致使他们对物流服务的潜在需求难以转化为现实需求。

(2)对物流成本没有清楚的认识和准确的核算。

到目前为止，成都大多数工商企业对物流的认识还处于朦胧阶段，对物流成本的概念知之甚少，本次调查中，作者发现绝大多数企业都没有统计原材料和商品的物流量，而且对物流的管理大多处于分散状态，未将物流资源进行有效整合。虽然有36.8％的企业设置了独立的物流部门，但其中很多流于形式，对企业物流进行统一管理的作用未能得到体现，就更谈不上对物流成本的核算了。

根据物流管理的基本功能活动分类，企业物流成本的概念性公式为：

企业物流总成本=运输成本＋存货持有成本＋物流行政管理成本。

其中，存货持有成本除包括仓储成本外，还有残损、人力费用、保险和税收以及库存占用资金的利息，当企业将物流业务全部自理时，物流总成本等于物流自理成本；当企业将物流业务部分自理、部分外包时。物流总成本包括物流自理成本和物流外包成本，其中物流外包成本即指从物流市场购买“物流服务”这种商品时所需支付的费用。

由于我国企业现有的会计核算制度是按照劳动力和产品来分摊企业成本的，所以在企业的“损益表”中并无物流成本的直接记录，如订单处理成本可能包含在销售费用中，部分存货持有成本可能包含在财务费用中，等等，由于物流成本在现行会计制度的框架下难以确认和分离。造成目前工商企业对物流总成本概念的认识模糊不清，因此，在作物流自理还是物流外包的选择时，他们直接将自己运输或仓储的费用与物流企业所提供的运输或仓储的收费标准进行比较，而忽略了物流自理时运输成本和存货持有成本的其他部分，如自有物流资产的折旧费、物流人工费、仓库维护费等，以及物流行政管理成本，这样一比，当然物流外包成本就高于物流自理成本，调查数据也表明，没有一家生产企业认为物流自理的运作成本高，而高达75％的生产企业认为物流外包的运作成本高。另外，有60％的商业企业认为物流自理成本高(原因：成都大多数商业企业属于中小规模)，43％的商业企业认为物流外包成本高，这主要是低估物流自理成本的表现，由此造成一种假象，即认为自理物流更划算。

(3)物流服务的交易费用居高不下。

成都工商企业在考虑是否将物流外包时，除比较物流自理成本和物流外包成本之外，还可能会考虑到物流服务的交易费用问题，物流服务交易费用包括寻找合适的第三方物流代理商的费用、讨价还价的费用、签订物流服务买卖合同的费用以及监督合同履行的费用，在深度访问中，作者了解到不少工商企业已经意识到物流服务交易费用的存在，并认为这种费用很高。①在现有的物流市场上很难找到符合企业要求的第三方物流代理商，调查发现，分别有40％和54％的生产企业和商业企业对物流代理商的服务表示不完全满意或不满意，有些代理商在物流服务过程中曾出现货物不能及时运到指定地点、不能确保物流信息的准确性、不能满足需求波动、服务态度差等现象，给委托企业带来财产甚至信誉的损失，导致其他工商企业逆向选择风险的存在；②工商企业认为第三方物流代理商将服务费用定得太高，超出了其心理价格，导致谈判破裂；③监督物流服务买卖合同履行的花费很高。由于工商企业和第三方物流代理商之间的信息不对称，无法了解到对方的真实情况，包括服务质量和信誉状况，一方面工商企业不可能设计出非常完备的物流服务买卖合同，另一方面成都的物流市场处于成长初期，尚未形成有效的监督机制，使得监督费用大大增加，特别是有一部分物流企业，如个体经营的货运代理企业，存在严重的信誉问题，在收到托运货物的货款后随即就消失了，使企业蒙受不小的损失。这样的现象在成都屡见不鲜，损害了货主的利益，扰乱了物流市场的正常秩序。

正是由于物流服务交易费用的存在，使得物流外包成本加上物流服务交易费用后远远大于物流自理成本。因此，尽管有些企业的物流自理成本居高不下，影响到总体利润空间的扩大，但他们还是宁愿选择物流自理，而不愿外包。

(4)工商企业中物流管理人员的素质普遍较低。

一般来说，工商企业的物流管理人员学历越高，专业经验越丰富，对企业物流成本和物流作业效率就会有更清楚的认识，能通过更精细的成本核算，掌握较为准确的物流自理总成本数据，并且把企业物流看成一个整体，将物流资源进行有效整合，由于专业化分工越来越细。在整合物流资源的时候，物流主管自然会想到利用更加专业的第三方物流代理商，因为他们所提供的物流服务将对降低企业整体物流成本、提高物流作业效率有很大帮助。这样做必将使物流服务的潜在需求转化为现实需求。

然而调查结果显示，56.8％的物流相关部门主管具有本科以下学历，40.5％的具有本科学历，仅2.7％的主管具有研究生学历；19.2％的主管只有不到5年的专业经验，46.2％的主管具有5－10年的专业经验。34.6％的物流相关部门主管具有10年以上的专业经验。据1996年美国俄亥俄州立大学对196位物流管理人员进行的调查，几乎所有的被调查者具有学士学位。49％具有硕士学位，这足以看出物流管理人员在学历方面的差距。学历和专业经验的欠缺，导致物流管理水平的低下。据调查，有超过40％的企业尚未设置独立的物流部门，物流由采购部、销售部、储运部、车队、行政部、财务部等部门分散进行管理。这些部门的管理人员中，很少有物流管理专业出身的，大多数都没有接受过系统的物流管理知识的培训，甚至设置了独立物流部门的一些企业，其物流部门形同虚设，对物流的管理尚未统一到该部门，致使物流资产利用率较低，据调查，成都工商企业的仓库利用率为71.3％，汽车空驶率40.3％，装卸设备利用率48.3％。在这种情况下，工商企业仍然不愿意剥离物流资产，这也是物流管理人员素质较低的表现。他们或者观念陈旧，或者没有充分意识到物流成本核算的重要性，从而犯低估物流自理成本的错误在所难免，导致在物流运作上选择非专业化的自理而放弃专业化的外包。据调查。47％的生产企业和65％的商业企业没有选择物流代理商的意愿，这样的企业其物流作业效率始终得不到有效的提高，调查发现，在自理物流过程中，生产企业占88％的比例缺乏网络服务。63％为作业速度慢，25％为物流信息不及时不准确或作业差错率高，13％为货损率高、物流服务内容残缺或不能满足需求波动；商业企业中占30％的比例为不能满足需求波动，10％为信息不及时不准确、货损率高或缺乏网络服务。以上数据反映出工商企业物流自理过程中的诸多缺陷，这跟物流管理人员的素质是紧密联系的。

(5)第三方物流代理商的服务水平普遍不高。

通过调查，作者发现40％的生产企业和54％的商业企业对第三方物流代理商的服务表示不完全满意或不满意。其中不满意的原因具体如下：生产企业中有50％的比例认为物流外包的作业速度慢、服务内容残缺、不能满足需求波动，有25％的认为物流外包缺乏网络服务、服务态度差，商业企业中有29％的认为物流外包的信息不及时不准确、作业速度慢、缺乏网络服务、服务态度差，有14％的认为服务内容残缺、不能满足需求波动，这说明第三方物流代理商的现有服务水平还不能满足工商企业的要求，当然工商企业不愿将更多的物流业务外包给物流代理商。

调查结果显示，工商企业在选择物流代理商时，首要考虑的是经济性，即物流费用要合理，然后是作业质量和综合物流满足能力，作业质量是物流代理商的生存之本，是衡量物流服务水平的重要标准，如果作业质量低，比如货物运送不及时或货损率太高，会使物流服务需求企业感到不满，可能终止服务协议，转而由工商企业自己处理物流业务。综合物流满足能力是衡量物流服务水平的新标准，随着工商企业的不断壮大，其经营范围逐渐扩大，对物流服务提出了更高要求，不仅要使用汽车，还要通过火车甚至飞机才能把货物运到目的地，如果一家物流代理商能提供全部的服务，那工商企业将会在货物的远程运输上节省不少精力，目前已经出现了少数能提供多式联运服务的物流代理商，但作业速度还不够快。物流效率还不太高，另外，工商企业还在考虑如何降低整体的物流成本，以寻找“第三利润源”，这些工商企业也许在本行业具有竞争优势，是同行中的专业户，但在物流这方面并非专业，也没有必要将大量精力投入在非核心竞争力上，因此迫切希望专业的物流代理商来提供解决方案。但目前，具有综合物流满足能力的物流代理商非常少，他们通常是为部分跨国企业或本地大型企业服务的，更多的中小工商企业的需求无法得到满足。

3 激发成都工商企业物流服务需求的建议

3．1 树立现代物流理念，适当剥离物流资产

成都工商企业应吸收国内外先进的物流管理方法，加强对现代物流的认识，而不能仅局限于固有观念，针对成都工商企业物流资产保有率高的现实情况，根据企业规模和战略方向，审视物流对企业长远发展的重要程度，在充分考虑物流自理能力大小的情况下，决定物流外包的合理比例。如果物流自理能力和经营实力强，建议成立物流子公司，将物流资产全部剥离给于公司，也可以与一家或几家物流代理商开展长期合作，并将闲置的物流资产变卖，将管理能力较强的物流资产保留，但须设置独立的物流部门进行统一管理，对于规模较小、物流自理能力弱的企业，在综合考虑自身财力、精力的情况下，增强物流外包意识，逐渐剥离物流资产，与多家物流代理商接触，从中选择信誉良好的代理商实施物流运作。这样可以减轻企业负担，以便将更多精力投入到技术升级、管理控制、市场开拓等提高核心竞争力的措施上，另一方面，由于有了第三方物流企业的参与，物流专业化水平得到体现，物流效率将有一定程度的提高。

3．2 加快物流成本核算体系的建立，降低物流成本

成都工商企业应重新树立物流成本观念，要求财务人员在成本核算过程中，改变现有物流成本核算方法，因为传统的物流成本核算从时间上屆于“事后”从企业会计信息中提取数据，但由于时间上的滞后性和依赖传统会计分录分类而形成物流成本支付形态细项之间界限不明，都对实际物流成本的核算造成困难。所以必须建立新的物流成本核算体系，即在时间上强调“事前”和“事中”采集数据，在支付形态上脱离对传统会计分录的依赖，按物流各项作业的所需资源建立项目管理式的支付形态框架体系，目的是使物流运作的各项成本数据都能归人到这一体系中来，在这一体系建立以后，可以及时发现物流成本偏高的环节，并采取相应措施控制物流成本，最终达到降低企业物流总成本的效果。

3．3 制定和调整物流产业政策，规范物流市场

作者建议，通过建立政府部门的综合协调机制，打破现有物流管理条块分割的局面，一是研究、制定发展现代物流业的规划，修订和完善物流法律法规体系，尽快解决物流市场管制方式不适应wto规则的问题。二是加强物流企业市场准入管理，明确一个物流主管部门，对申请开办仓储租赁、中介运输服务的经营者进行从业人员、经营场地、经营能力、管理技术条件等方面进行资格审查，限制不合格者进人物流市场，三是加大市场监管力度，对物流企业的日常活动进行严格监督，减少其机会主义倾向，四是建立物流企业的信誉评级制度，为工商企业选择信誉较高的物流企业提供方便，从而降低物流服务的交易成本，使越来越多的企业选择物流外包，那么物流服务的潜在需求将得以顺利转化。

3．4 加强物流人才的教育和培养，提高工商企业的物流管理水平

目前，物流人才短缺成为物流管理水平提升的最大瓶颈。2006年底，中国具有助理物流师、物流师资格者约1.7万人，而具有高级物流师资格者仅292人，专家预测，到2010年，将有至少700万物流人才的缺口，一般来说，中、高级物流人才与初级物流人才的比例约为1:50，按此比例推算，至2010年，我国对中、高级物流管理人才的需求量约为3万人，每年约需5000人。这也是影响成都工商企业物流管理水平的要素之一，为适应工商企业对物流人才多层次、多样化的需求，建议从以下三方面加强对物流人才的教育和培养：一是加强学历教育，应鼓励和允许高等院校按照市场需求开办和设置现代物流专业及课程，为现代物流培养高级管理人才和专业人才；二是重视继续教育，引导企业、行业组织、咨询机构及民办教育机构参与开展多层次物流人才的培训和教育工作；三是借鉴国际经验，逐步建立物流职业教育、培训和从业资格认证制度及相应的认证体系，只有物流人才的数量和质量逐渐满足需求以后，成都工商企业的物流管理水平才能得到显著提高。

第6篇：外包物业主管工作总结范文

要想做好海外EPC项目的税务管理，需要关注三个阶段和两条线索。三个阶段是指：合同签订前的税务筹划，合同开工后的管控落实，项目结算后的总结培训和评价；贯穿在这三个阶段的两条线索是国内的税收优惠和国际的税务风险规避。下面按这三个阶段来进行阐述。

一、海外EPc项目合同签订前的税务筹划

海外EPC总包项目的税务管理在初期阶段主要是进行税务筹划，筹划的主体是企业税务管理部门，这一阶段筹划的重点在于了解并利用好国家对“走出去”企业的鼓励优惠政策，同时通过调研考察和磋商，全面了解国外相关税收政策，思考合同如何报价，解决合同的税务条款如何签订以及由什么样的主体来签订合同等问题。

（一）利用好国家对海外EPC项目的鼓励性税收政策

1.在流转税方面，相关税收政策主要集中在免税以及出口退税上。根据“营改增”的相关免税规定，试点地区的单位和个人向境外单位提供的研发服务和设计服务适用增值税零税率。“营改增”试点从2013年8月1日起在全国范围内推开，这意味着所有走出去企业EPC项目的设计部分（E部分）增值税都可以享受零税率的优惠。根据《财政部、国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》的规定，对于采购部分（P部分），对外承包工程所需要出口的机器设备、原材料、施工机械和中间产品，甚至连生活用品在内，都可以按规定享受退（免）税政策。国家实行全额退税或者提供较高退税率的鼓励性政策，对其可以免征或者退还出口环节增值税和消费税，以降低企业税负，增强“走出去”企业在国际市场上的竞争力。对于建筑安装部分（C部分），根据营业税条例关于境内企业在境外提供建筑劳务可免征营业税的规定，“走出去”企业只要及时办理了减免备案手续，就可以减免这部分的营业税。

2.在税收协定方面，截止2013年4月底，我国已对外正式签署99个避免双重征税协定，其中96个协定已生效，和香港、澳门两个特别行政区签署了税收安排。通过税收协定，企业可以享受到的协定待遇包括：

（1）税收协定优惠待遇：在项目所在国不缴纳所得税或享受减免税。一般情况下，协定优惠于所在国国内税法，依据税收协定的规定，“走出去”企业从项目所在国取得的分红、租金、资金利息、特许权使用费、转让财产所得等，可享受减免全部或者一定幅度的优惠待遇；“走出去”企业在项目所在国从事承包工程活动，营业活动时间未超过有关税收协定规定183天或者仅从事辅活动的，可免于在该国征收所得税；在一定条件下，“走出去”企业派遣的项目工作人员在境外工作所获报酬在该国可以免予缴纳个人所得税。

（2）避免双重征税：在境外开展EPC总包项目不管以何种形式的主体来签约，由于跨国所得的必然存在，一定会产生双重征税问题。利用税收协定获得税收抵免，可以有效降低“走出去”企业税收成本。协定一般规定在项目所在国已经纳税的所得，在计算我国境内应纳税款时，应通过抵免、扣除或者免税等方式处理在境外的已纳税款。特别指出的是，如果“走出去”企业在项目所在国享受的减税、免税额等优惠待遇，也可以依据税收饶让的规定，视同已按项目所在国税法纳税，从企业应纳税总额中限额抵免。

（3）避免企业受到歧视待遇和解决跨国涉税纠纷等。比如有些企业在印度实收EPC项目时，通常企业认为设计及采购合同无需在当地纳税，然而当地的税务局可能有不同观点，由此产生的税务争议可能旷日持久。如果企业认为项目所在国违背了税收协定的无差别待遇原则，对其形成歧视待遇时，就可以利用税收协定向省级国家税务局或地方税务局申请启动相互协商程序，由国家进行双边磋商来维护企业税收权益。

3.在企业所得税方面，参照税收协定和有关法规，“走出去”企业在我国缴纳企业所得税时，可以依法抵免已在境外缴纳的所得税税款。抵免方式有直接抵免和间接抵免两种。需要说明的是，我国对企业境外所得的抵免采用“分国不分项”的办法。即在计算抵免限额时，企业来自不同国家的所得只能单独分别计算，不能合并计算；而在计算所得税抵免限额时，不再区分种类，对同一个国家的全部所得，采取合并计算的方法。

4.在关税和印花税方面，我国政府目前对一些出口商品征收较低税率的关税或者免征关税。对于海外EPC项目中出口的机具、设备以及原材料中，只有少部分未经过加工的钢材缴纳关税，一般经过加工的产品不仅不征收关税，还实行出口退税。当然，相应的产品种类繁多，有的还处在不断的变化中，因此需要企业要实时关注相关产品关税政策及其变化。在印花税方面，如果由境外子公司与业主在境外签订的建筑安装合同，并且也不带入国内使用，则该合同也不需要贴花。

由于EPC项目一般分为OFFsHORE（含E.P部分合同）和ONSHORE（含C部分合同）合同两部分，所以相关的税务管理也分为国内国外两部分来进行，企业需要按照统一筹划、科学合理、相互衔接、因地制宜的原则来进行筹划。国内主要关注国家优惠政策，国外主要考虑国际税收筹划。

（二）海外调研途径及关注内容

对于初次“走出去”的企业，海外EPC项目从编制预算阶段开始，就要进行税务管理方面的调研考察。调研考察的途径主要有：

1.大使馆以及经参处：我国在该国的权威机构，具有政策导向性；

2.项目所在国的中资企业协会和兄弟单位：了解他们的操作模式、前期项目税务管理的经验教训；

3.业主以及项目所在国专业咨询机构：了解当地相关法律法规以及规章制度，业主在项目中打算承担的税负和责任；

4.网络：俗话说“内事不决问百度，外事不决问谷歌”，要善于利用网络进行学习，进行资料的筛选、收集整理和思考加工；目前比较好的网站有商务部、国税总局、各国的经参处等。

调研考察的内容主要有：

①项目所在国与我国以及其他国家之间的税收协定；

②国外项目所在国的税法体系，确定与项目相关的税种，对这些税种的法律进行重点研究，关注税收优惠；

③项目所在国的有关技术及设备引进的法律法规；

④项目所在国的进出口法律法规，以及进口机具材料的税收优惠政策；

⑤项目所在国的公司法，工商管理类法规，海外会计、经济、合同、商务、票据及投资等相关法律法规；

⑥项目所在国外汇管理的法规。

经过学习调研后，企业税务人员就要总结税务要点，协助预算部门编制预算。进行税务条款的筹划，帮助合同的签订。

（三）海外EPC项目合同税务条款的筹划

合同价格的确定和合同的税务条款密不可分。海外EPC项目常见的合同税务条款，一般分为几种情形：

一是业主负责项目所在国全部的税务，总包方仅承担国内的税务。如果是这样，就要在合同中清楚的写明有哪些税种，如何缴纳，以谁的名义缴纳以及缴纳的时间及形式等。如果涉及分包，还要明确分包是否由业主来负责，一般这种情况我方仅承担协助义务。这种情况下可以考虑适当降低合同总价。风险在于很多税种的纳税主体是总包方，如果业主反悔或者耍赖，总包企业就会会非常被动，所以要督促业主方切实执行合同，同时也可以按概率计算这部分的税务成本，必要时可以加成到合同价格中。

二是业主承担部分责任，总包方除承担国内的税务，还承担项目所在国的部分税务。比如说业主承担项目所在国关税、流转税及其他政府收费，总包方承担收益税，此税种通常包括公司所得税、营业利润税和个人所得税。如果是这样的话，需要在合同中明确税种，具体怎么缴纳以及由谁来缴纳。比如尼日利亚的扣缴税，如果应该由总包方承担但是由业主扣缴，则需要业主在缴纳时以总包方的名义来缴纳。这种税务承担方式下的EPC总包方的税务管理部门需要提前和预算部门合作，要考虑好税负对合同价格的影响，尽量转嫁到业主方，同时要做好onshore和offshore合同的分拆工作。在与分包企业签订分包合同时，也要明确相关税务条款。

三是总包方自己负全部的责任，业主不承担税务责任。这样的话需要充分吃透当地税法，聘请当地的专业人员协助总包方，同时要尽量争取业主的配合。首先看看哪些税种可以免，以什么方式免，全力争取免税优惠；如果不免，分清重点税种进行测算和管理。一般来说，所得税、增值税、个税、扣缴税等是“走出去”企业EPC项目必然的重点。

一般来说，海外EPC项目因为涉及的国家不同，税制差异比较大，税务环境也有很大的不同，最好的办法是在合同中规定由业主负责缴纳项目所在国的应纳税金，而“走出去”企业负责国内的应纳税部分。如合同规定均由总包方纳税，则应该了解清楚税种和税率，与预算部门配合进行测算，必要时聘请当地诚信专业的税务师事务所进行协助，可将税金加成到合同总价中，在投标和签约时都予以充分考虑。

（四）海外EPC项目合同的签订主体的筹划

合同税务条款及总价确定后，要考虑选择最优的签约主体来进行签约。目前海外EPC总包项目常见的签约主体主要由以下几种：一是以母公司/分公司（代表处）名义；二是母公司直投的子公司或者合资公司名义；三是母公司间接控股的子公司或者合资公司名义。各自的优缺点如表1。

综合考虑，本着流转环节少以及简单化的理念，遵循海外税务管理以税务遵从和风险控制为导向的原则，可以把EPC合同分为两个部分进行签约：EP部分主要工作在国内，为OFFSHORE合同，也称为离岸合同，主要的纳税环节在国内，这部分合同由母公司和业主签订；而EPC合同的C部分主要工作在项目所在地，为ONSHROE合同，主要纳税环节在项目所在国，“走出去”企业在“走出去”初期以直接控股子公司和合资公司作为签约主体为较佳选择方案，如果相关海外税务管理经验比较成熟，相关环节税务风险可控，也可以考虑以间接控股子公司或间接控股合资公司为签约主体。当然，在业主同意的情况下，企业可以利用EPC合同的特殊性，在EPC合同中进行合理拆分，在总价不变的情况下，将建筑安装部分的比重适当降低，最好能保证公司在项目所在国实现盈亏平衡或适度盈利。这样可以避免项目所在国税务的不必要的风险。

二、海外EPc项目合同执行阶段的税务管理

（一）EPC合同执行阶段国内的税务管理

1.开具中国税收居民身份证明

为避免双重征税，企业在合同签订后应该及时到企业所在地税务机关申请开具《中国税收居民身份证明》，然后向对方国家（地区）提供，并申请享受税收协定规定的相关待遇。

2.免抵退及减免税优惠备案

对于设计部分的增值税零税率，实行免抵退税办法，并不得开具增值税专用发票。企业在申报办理零税率应税服务免抵退税前，应向主管税务机关办理出口退（免）税认定。对于建筑安装部分（C部分），根据新营业税条例关于境内企业在境外提供建筑劳务可免征营业税的规定，“走出去”企业需要及时办理营业税减免备案手续。

3.出口退税的办理及管理

出口退税对企业的利润及资金流都具有重要的意义，因此必须着重进行管理。首先要进行出口退税登记。根据规定，“走出去”企业应持对外贸易经济合作部或其授权部门签发的批准企业出口经营权的批件、工商营业执照、海关代码证书和税务登记证于批准之日起三十日内向所在地主管退税业务的税务机关填写《出口企业退税登记表》，申请办理退税登记证；然后才可以办理出口退税。

在税务管理过程中，出口退税需要注意以下几方面的管理要点：

（1）单据准备：由于出口退税需要附送的资料非常多，不仅需要增值税专用发票、出口退税进货分批申报单、出口货物报关单、出口收汇已核销证明，而且需要出口外销发票、海外EPC总包项目合同原件及复印件等资料，有时还需要附送出口货物运单和出口保险单，因此需要多部门分工协作来进行。

（2）时限要求：为满足出口退税的时限要求，企业物流部门应及时办妥海关电子口岸信息的申报，确保自货物报关出口之日起45日内拿到报关单。将报关单的电子信息以电子邮件的方式发送给税务管理部门。采购部门应在收到报关单信息后15天内财务部向提交合格的增值税专用发票。

（3）换汇比：物流部门在报关时应保持合理的换汇成本（换汇比），国税认可的换汇成本一般在2—7之间。

（4）增值税票要求：采购部门负责督促供应商严格按照报关单开具增值税专用发票，提交的增值税专用发票应符合相关要求。

（5）其他注意事项：严格控制应予出口退税货物随意作内销处理。对部分航空运输报关出口的货物以及临时采购且需要个人报销的货物可退税部分，应先经财务出口退税人员申报退税后方予以报销，做到出口退税应退尽退。有时可以通过金融手段来促进税务工作，比如通过保理结算来为企业融资，保理商可以尽早为出口企业出具核销联，助企业提前退税。

（二）EPc合同执行阶段海外项目现场的税务管理

在落实办理国内优惠政策的同时，“走出去”企业还要进行海外项目现场的税务管理。需要采取的措施有：强化组织领导，明确分工协作；完善制度建设，推进风险管理；构建引导机制，提高纳税遵从；加强人才培养、完善技术支持；建立公共平台，共享涉税信息。通过上述手段，最终建立高效合理的税务管理体系。

1.完善组织和管理执行体系

理顺税务管理机制、建立并健全税务管理机构。加强海外项目税务管理，首先必须明确界定总部和项目部相关税务管理的职责，尽量缩短过渡期，在明确职责的基础上，制定相关管理制度.同时健全税务管理机构；最后划分税务人员权限、明确税务决策程序等。

海外项目部力争做到税务机构人员结构完整，企业总部要进行税务业务指导，海外项目部税务主管要负责统筹协调，具体税务人员积极主动开展工作。同时要有效借助外部力量，可以找一些信誉高、本土化能力强的当地事务所来协助企业解决问题。

现场税务人员及其派出公司要肩负起全部的税务管理职责。工作职责包括收集所负责国家税务信息，推动所属项目税务模式的落实和执行；跟踪并参与所属项目的税务筹划；组织实施日常税务工作，加强当地税务遵从，控制税务风险。

2.进行宣传培训，建立内部培训体系

海外项目部税务管理人员在出国前，就要建立培训手册，就学习、工作及生活等注意事项进行培训。要先学习、吃透EPC合同的商务条款及相关技术卷。商务卷里面一般包含税收条款，要细细钻研；技术卷可以了解施工过程，对企业开展税务管理很有帮助。

出国后，项目现场的税务人员在工作中，要进行传帮带活动，每个主管人员要抓紧培训下属，给自己留有后备力量，加强税务队伍建设，全面提升整体素质，并使项目所在国的税务管理实行梯队化、体系化管理。

除了财税部门，还需要针对性对特定群体进行宣传培训，比如对签订合同的市场部；项目维护管理的项目管理部、工程管理部以及采购、物流等部门，要针对他们关心的问题或者热点问题，全面系统的进行国内外的税务宣传培训，只有这样，才能让他们多了解税务，理解税务，配合税务。提前沟通参与，也有利于税务的今后工作，扭转被动局面。

3.当地化的税务管理措施

海外EPC项目境外机构在确定境外ONSHORE部分的合格供方时，同等条件下，优先选择当地合格供应商；项目所在地的服务合同（含物资采购和工程分包等）应实行含税价。

为满足当地税务管理和当地准则会计核算的需要，项目所在地的服务合同尽量实行当地付款。按照见票付款的原则，在收到供应商提供的合格票据后方予安排付款，并严格按照当地税收法规规定履行扣缴义务。

聘请工作严谨、细致，恪守职业道德的当地会计人员，进行会计凭证报表的处理。也可以和当地税务师事务所合作，让其协助审核和编制当地税务部门要求报送的各种税务报表，这对总包方处理好税务方面的工作是十分必要的。这样本土化后也很容易通过当地税务部门的审查。

4.合理申报和持续筹划

要做好项目所在国税务基础工作，从税务登记、账簿凭证到相关票据（发票及专用发票）都要严格进行管理。有条件的情况下，建立先进安全的电子申报方法，电子化也有利于降低成本；要做到按时申报，正确申报并按时纳税。企业要关注项目所在国税法动态，尤其是相关的优惠政策，积极进行办理，同时在形式上和实质上达到相关税务要求。

各个国家经济环境不同，税制各异，在海外税务管理中企业要讲究科学方法，抓住关键环节，分清轻重缓急，对与我们合同相关的税种、税率和税收优惠等主要矛盾上集中主要精力进行重兵突破、妥善解决。比如沙特EPC项目企业应主要集中在所得税、关税和社保的缴纳上；尼日利亚项目企业主要应集中在增值税、关税、扣缴税、企业所得税及附加以及个人所得税上。

5.进行监控及评价系统

企业既要充分利用审计、税务稽查等外部形式对企业合规的促进作用，同时要进行风险识别工作，提前做好规避风险的准备。

企业要制定统一的税务管理标准，通过监督评估来进行税务管理体系的完善。运用人机结合、等级排序等科学的评估方法来进行评估，评估时要全面周详、科学计算，不仅要系统化、制度化，还要经常化、模式化。最终达到监督评价、管理提升的目的。

三、项目结算后的税务管理

项目结算后，对于国内部分，和项目相关的税务单据要进行存档整理等管理工作，主要是对中国税收居民身份证明、各种减免税备案表、出口退税单据等进行整理归档。例如，根据《国家税务总局关于出口货物退（免）税实行有关单证备案管理制度（暂行）的通知》的规定，出口退税相关的单据保管期限为五年。

对于国外部分，走出去企业要根据企业发展战略，项目子公司、合资公司的税务状况以及税务当地化的实际情况，来确定是否要将项目公司注销。如果需要注销，需要核对债权债务关系，税务票证要进行核销，缴清应纳税款，进行税务清理。如果需要存续，则需要对当地的财务税务档案进行归档整理。

第7篇：外包物业主管工作总结范文

1.科学编制物资计划

为了更好的进行物资管理的控制和审计，其重点就在于科学编制物资计划，同时物资计划也是企业进行物资采购和物资供应的基础。因此石化企业必须要以自身的实际情况和未来趋势为核心，编制出科学合理的物资计划，保证计划具有较强的可行性和有效性。

2.掌握物资采购管理的情况

石化企业同其它企业相比，物资采购的特点在于次数多、资金巨大，所以必须要掌握物资采购管理的情况，保证审计工作开展的效率和质量。采购管理审计主要包括下面几项内容：企业的物资采购是否是在部门批准之后进行的，审批的各项手续是否齐全、采购程序是否完整、招标采购是否符合相关规定。

3.掌握物资使用管理的情况

物资的使用管理包括两大部分，分别为物资的配送和消耗，掌握这两点能够极大的防止物资出现浪费的问题，同时也能避免物资长时间积压等问题。因此石油企业要结合自身的情况选择合理的配送方式，科学有效的管理物资的配送和使用。除了上面三点需要注意的问题之外，重点内容还包括物资储备管理的状况以及废旧物资的处理状况等。

二、提高物资管理的内部控制及审计有效性的对策

1.优化物资管理制度

完善的物资管理制度是保障物资有效性的基础，所以必须要重视起来。在管理制度中要包含两项主要内容，分别为工作责任制的明确以及新旧更替机制。所谓工作责任制的明确，也就是对各项物资交易的单据、物资记录等进行严格的管控，对产生的问题进行责任的明确，同时要对责任进行追究；所谓新旧更替机制，主要是由于物资的更新较快，采购次数比较多，所以要制定相关的新旧更替机制，对物质的处理上做到有账可查，防止帐外物资的问题出现。

2.科学管理企业库存

当石化企业的仓库中存有大量物资使，一方面提高了管理所需的资金成本，另一方面还会影响企业的流动资金，另外还容易出现物资的浪费和流失现象。所以石化企业必须要坚持“零库存”的基本原则，科学的管理企业所需的各类材料和设备，结合企业的实际情况进行合理的物资采购，不断优化企业的物资管理，控制好企业的管理成本。

3.重视物资管理的后续审计

在石化企业的物资管理工作中，内部控制的最终目标并不是单纯的进行审计，其核心意义在于把审计的结果真正落实到物资管理的工作中，这才是对物资管理进行内部控制的价值所在。只有把物资管理审计的结果以及得出的建议妥善的体现在管理的实际工作中，才能把审计工作的意义充分的发挥出来，把审计工作的开展作为推动企业进步的动力。所以在审计工作完成之后，必须要落实内部控制和审计的成果，对于内部控制和审计中发现的问题和漏洞要及时进行完善和整改，同时还要监督整改的落实状况，总之，物资管理的后续审计问题是一项不能忽视的重要环节。

4.内部控制和审计的分析和总结

一个企业的进步和发展同自我的分析、总结和评价有着不可分割的重要关系，所以为了保障物资管理内部控制与审计的质量与效果，分析和总结工作是非常重要的一个环节。首先，企业要经常性的对物资管理状况进行深入的分析，了解内部控制状况的方法有很多种，包括与管理人员进行沟通和交流、分析物资记录、查看内部控制资料等，以此加深对物资管理状况的理解，为下一个环节工作的开展打下坚实的基础。其次，要结合上面获取的物资控制资料和情况进行分析和总结，同时进行科学合理的评价，归纳出企业在物资管理方面存在的不足之处和问题，这样做对企业在物资管理工作的开展上有着很大的推动性作用，能够使物资管理工作的效率大大提高。

三、总结

第8篇：外包物业主管工作总结范文

近年来，社会愈加向着信息化的方向发展，企业发展过程中知识资源的重要性逐渐超过了物质资源，科技与人才对企业发展的贡献凸显出来，企业要想实现长远化的发展一方面要做好内部控制，另一方面要积极适应外部变化的环境，人力资源管理也应当做到这一点，因而具有包容性特征的人力资源管理模式得以提出并广泛应用，为了了解这一模式应用的效果，提高其对环境的适应性，需以物元模型为基础对其效能进行分析与评估。文中将对这一人力资源管理模式及其效能评价方法进行探究。

【关键词】

物元模型；包容性；人力资源管理

企业在管理中应当以发展的眼光看待内外部的形势变化，为了提高企业的竞争优势，企业应当转变人力资源管理模式，将人力进行优化配置，为了对人力资源管理现状做出准确评价，应当利用物元模型对其效能进行分析。

一、包容性人力资源管理分析

企业的经营管理理念随着社会发展而不断的变化，近年来，人力资源管理在企业经营中的作用与地位日益凸显，企业愈加意识到人力资源对企业可持续化发展的重要意义。企业若想在残酷的市场竞争中占据一席之地，就必须以长远的视角为指导，从全局观念出发，合理规划人力资源，将具有包容性的发展观念作为企业的核心经营管理理念。人力资源管理的传统观念将内部控制作为重点，将工作安排、人事、人员与绩效作为管理的重要内容，从短期来看，这种管理是有一定的效果的，但是从长期来看，这种管理方式是有一定的局限的，这种局限主要表现为不能适应外部环境的改变，内部控制是静态的，而外部环境却是动态的，时间一长，内部的管理模式就将落后于环境发展，继而阻滞企业的整体发展。而具有包容性特征的人力资源管理模式就可以很好的规避这一问题，它属于战略性的管理策略，可以动态的适应环境的发展，从人力资源的调配上促进企业的长远化发展，具体来说，新时期人力资源管理工作的基本特征包括如下几点：第一是持续性、长远性以及全局性。

具有包容性特征的人力资源管理模式是企业发展战略的重要组成部分，关系到企业的各项决策与发展规划，这样的管理具有柔性的特征，它以提升企业内部的核心能力为主要目标，人力资源管理不仅要对企业内部成员的关系进行协调，还需要对企业成员进行教育与熏染，使其思想与行为都能够与企业内部的核心价值观相契合。总的来说，人力资源的构建以企业为核心，与企业整体战略相匹配。第二是将顾客需求作为基本导向。企业的服务对象即为顾客，为实现自身的发展，企业需将满足顾客需求作为发展的根本目标，顾客间存在的需求差异影响着人力资源的分配与管理，影响着其效能的真正发挥。第三是尊重外部环境。包容性模式关注外部环境对企业的影响，利用外部机遇实现自身的发展，同时将外部风险降到最低。就外部因素来说，影响人力资源管理的因素主要包括两点，第一点是竞争，第二是劳动力市场，而为了能够更好的参与竞争，企业需要在劳动力市场中争夺优势人力资源。第四是包容性模式坚持平等共享的原则。包容性管理予以员工人性化的关怀，将员工作为管理的核心，注重提高员工的幸福感，使企业内部能够形成良好的文化氛围，以文化建企，以文化育人。

二、物元模型基础上的人力资源管理效能评析

（一）物元模型简析。物元分析法是常用的一种分析理论，物元可用于表达某事物自身存在的质与量之间的辩证关系，以物元为基础的模型包含了多个学科的交叉知识，如数学、思维、系统科学等，这一模型的应用范围较为广泛，可用于评析具有主观性的事件，人力资源就是其中之一。对于某一个特定的事物来说，由该事物本身、该事物具备的主要特征以及特征值所组成的集合就可以被称为该事物的物元，从中可以看出物元所表示的就是该事物主要组成要素，即基本元。就具有包容性特征的人力资源管理来说，利用物元法对其效能进行分析时首先应当明确该人力资源管理模式的效能具有哪些独特的特征，即找到其基本元。通过实践与研究分析可以发现，包容性人力资源管理模式的特征基本元包括企业的绩效、劳动生产总率、员工发展水平、战略性人力资源配置、人力资源配置现状、员工福利待遇分配等共六项内容。各基本元的对应特征值又可分为若干项，如员工发展水平包括进修、晋升、工作内容等；人力资源配置现状包括现有员工的文化水平、专业化技能水平、岗位结构划分的科学性等。这些特征基本元与特征值基本元共同构成效能评价中所需要的“域”。

（二）包容性人力资源管理效能评析。对包容性人力资源管理开展效能评价时，需要根据各基本元对效能影响力的大小将其分为不同级别的物元域，效能影响大为1级，效能影响小为3级，这些物元构成的域可称为经典域，上述特征元即可视为经典域的一种，要评判效能则需要利用到关联函数，在关联计算中像人力资源管理这类需要运用大量主观性指标的分析项目时，可以使用层次分析法即AHP进行评价与计算，通过针对某一物元计算得出的权重系数，就可判断这一物元在人力资源管理中产生的效能大小。对一个企业而言，在进行相关的效能评价时，首先需对企业的绩效、劳动生产总率、员工发展水平等基本元的效能等级做出客观的评判，然后对近年来的各项相关数据进行调查与分析，将一个年度的数据作为一个物元，然后对各年度的数据进行关联度分析，判断各年度人力资源管理指标的水平强度，找到其中的弱势项，最后根据弱势项合理规划下一阶段的人力资源管理工作。总的来说，利用物元分析法进行效能评价，充分体现出了人力资源管理的包容性与战略性，这对企业发展来说有着重要意义。

三、结语

为了适应内外部环境的变化，人力资源管理工作显现出了包容性与战略性的发展趋势，为了根据社会发展情况做出及时的动态性调整，应当使用物元模型对其效能予以准确性的评价，其评价结果将为企业人力资源管理在未来的发展提出科学化的建议。

参考文献：

[1]高宏.基于物元模型的包容性人力资源管理效能评价[J].系统管理学报,2013(01).

第9篇：外包物业主管工作总结范文

关键词 项目管理 建设程序 专项系统 设计管理

招标管理

近年来，项目管理模式得到了一定范围的推广，并获得广泛的认可。医院工程的特殊性和复杂性则对项目管理提出了更高的要求，我们从工作经验角度出发，谈谈如何开展医院工程项目管理。

一、制订科学的项目管理目标

项目管理的核心是目标管理，项目管理工作须围绕科学合理的目标进行。有的项目因为本身制订的目标不合理、不科学，导致后续整个管理工作的被动，致使目标无法实现。所以，协助业主制订科学合理的建设目标是一项很重要的工作。

（一）进度目标

项目的进度受政策、环境、程序、设计、招标、施工等多因素影响，在制订总控进度计划时需要根据项目的特点综合考虑，总控计划作为进度控制基准，其合理性是进行进度控制的基础。但业主（或主管部门）的节点进度要求往往与项目管理编排的进度计划有很大冲突，一方面，我们要采取措施优化进度计划，尽可能满足业主的需求；另一方面，也要积极引导业主，阐明盲目压缩工期导致的不利后果，合理的计划才是可控的。

（二）投资目标

投资控制目标包含概算总投资、工程变更、资金使用有序3个方面。投资控制的基准一般为初步设计概算，其合理性是实现控制目标的关键因素。应按照项目的定位、规模等对概算进行评估，杜绝概算漏项并控制合理的单项造价指标。概算不合理会影响投资控制，在很大程度上也会影响项目的顺利推进。

（三）质量目标

医院工程的质量目标包含设计质量和工程实体质量。质量目标一旦确定之后，就要对设计、监理、总包、分包等各方进行分解，施工质量目标以总包管理为主，同时要注意避免今后因分包原因不能实现原定质量目标引起总包的索赔。

（四）绿色医院建筑目标

绿色医院建筑的定位需尽早确定，在设计过程中就要充分考虑绿色医院的要求，在新技术、新材料、新工艺的应用上会对投资和工期产生影响。

二、熟悉建设程序

全过程项目管理包含整个项目的全生命周期，项目经理在实施管理前必须充分熟悉建设程序，只有熟悉了建设流程才能对流程中的关键节点进行重点控制。不了解建设程序会造成工期延误，甚至带来管理风险，给项目和单位造成损失。项目建设程序是指建设项目从决策、设计、施工到竣工验收和后评价的全过程中，各项工作必须遵循的前后顺序（逻辑关系）。项目建设程序是人们在认识客观规律的基础之上制定出来的，不能任意颠倒，但是可以合理交叉。工程建设阶段分为策划决策阶段、勘察设计阶段、建设准备阶段、施工阶段、生产准备阶段、竣工验收阶段和考核考评阶段。在项目实施过程中要注意前期报批对工程推进产生的影响，特别重点关注项目建议书、可行性研究报告、方案设计、初步设计和概算、施工图设计、施工许可证以及土地使用证等关键节点。

（一）项目建议书

项目建议书得到批复，项目即已立项，代建工作的开展就有了依据。

（二）可行性研究报告

可行性研究报告作为明确项目投资估算和建设规模的文本，估算应合理，避免后面概算超估算过多而引起概算批复困难，取得可研批复文件后才能继续进行方案设计等工作，可研过程中还要穿插水土保持、环境影响评价的报批工作。

（三）方案设计

方案设计涉及医院的功能与定位，需与方案报批工作结合；同时，方案设计过程还穿插了交通影响分析、日照分析、职业病危害预评价、节能评估等报批工作。

（四）初步设计和概算

初步设计批复后，项目的规模和功能基本确定；概算批复后，投资额即作为项目管理的投资控制目标，故设计单位需对概算的合理性进行评估后才能报审。概算批复、投资确定后即可组织监理单位的招标。

（五）施工图设计

施工图设计阶段要重点考虑与市政、供电、供水、燃气、电信等主管部门的衔接，设计完成后除做好施工图审查外，还应进行节能、人防、消防、电力、卫生、防雷等专业图纸审查。

（六）施工许可证

施工图审查、监理、总包招标完成后即可进入施工许可证办理阶段，期间可交叉进行工程规划许可证、质安监备案（包含人防）、报批规费缴纳等程序。

（七）土地使用证

土地报批工作穿插于整个前期报批当中，是工程向前推进的重要因素，涉及选址意见书、用地预审、用地规划许可证、用地批准书、土地使用证等报批管理，期间还有土地指标、房屋拆迁等关键点，项目经理在项目管理过程中需要重点关注土地报批工作。

三、了解医院建筑的特征

医院建筑是最为复杂的民用建筑，项目经理应对医院的功能、流程、系统以及常见的医院专业术语有所了解，以便与业主和参建方进行沟通，对整个医院工程建设做出总体安排。

（一）医院基本功能

综合医院的建设项目由急诊部、门诊部、住院部、医技科室、保障系统、行政管理、院内生活、科研和教学设施等9个部分组成。其中前7项是综合医院建设的基本内容，这些项目建成后，一所医院就可以投入使用，正常运转；后两项则应根据承担科研和教学任务的具体情况确定。同时要了解手术室、ICU床位比例设置规定以及综合医院的建设规模、标准等各项指标。

（二）医院大型医疗设备

医院有CT、磁共振成像装置、X―射线计算机体层摄影装置、直线加速器、核医学、高压氧舱等大型医疗设备。这些医疗设备需要为其建设专门的设备用房与必要的防护设施，同时还要考虑预留、预埋以及运输通道或吊装口。

（三）主要科室功能

手术部是医院运行的核心部分，由洁净手术室和辅助用房组成。相关国家标准和规范对手术部各用房的具体技术指标、建筑环境、平面和装饰的原则、洁净度等有具体要求。手术部的洁净度分为4个等级，为百级、千级、万级、十万级。ICU（重症监护室）是集中先进的监测和治疗设备、对重症病例的生理功能进行严密监测、及时有效治疗的单元，常见的有ICU专科病房、烧伤重症监护病房（BICU）、新生儿重症监护病房（NICU）、心脏重症监护治疗病房（CCU）、神经外科重症监护病房（NSICU）等。中心供应室是医院无菌物品的供应基地，分为3个独立的作业区域：污染区、清洁区、无菌区，3个区域之间有人流、物流、气流的要求。

（四）医院专项系统

医院专项系统是实现医院功能的重要内容，也是实施过程中管理的重点。医院的常见专项系统有医用净化、医用气体、放射防护、实验室工艺、污水处理、中央纯水、物流传输、污物智能收集等，其中前5项是所有医院工程必备的，后3项由业主根据医院项目的定位、整个项目的投资等情况综合考虑。项目经理前期应对医院的专项系统有概念性的了解，在实施设计和招标时能根据项目特点统筹考虑。

（五）内部流程

项目经理应多熟悉医院建设标准和规范，了解门急诊、医技、住院之间的关系，关注住院部、手术部、ICU之间以及手术部、中心供应室、药物配置中心等之间的流程，重视医患分流、洁污分流。

（六）各项造价指标

在医院建筑工程中，不同使用功能的用房都有自己的特殊要求，因此工程造价相应较高。项目经理前期应了解医院的各项造价指标，对整个项目的投资控制要有框架性的概念。通常造价指标有：建安工程、智能化、二次装饰等单方造价指标，整体手术室造价指标，医用气体、中央纯水、物流传输等系统床位造价指标，电梯、空调等常用设备的价格数据库。

四、紧抓设计和招标两条主线

医院项目的设计和招标是项目建设向前推进的两条主线，因此项目经理要重点围绕设计管理和招标管理来开展工作。

（一）设计管理

1.设计合同包的管理。医院项目的设计内容比较多，除主体建筑、结构、水、电、暖之外，还有基坑围护、人防、幕墙、钢结构、智能化、室内装饰、景观绿化、室外配套等专业工程以及洁净工程、医用气体、中央纯水、物流传输、污水处理、放射防护等专项系统设计。设计合同包分得过细将不利于设计之间的协调，致使各专业设计配合困难，会产生后期实施困难、变更量大的风险；同时，许多医院工程专项系统的设计是困扰项目管理者的主要问题，方案征集套图、专业系统设计招标、设计施工一体化在实施过程中都遇到了一定的困难。因此，在设计招标时，尽可能推行设计总承包。

2.设计任务书编制。设计管理要重视设计任务书的编制工作，设计任务书是将设计意图转化为图纸的中间形式，建立在功能调研、需求分析的基础之上，是进行设计的交底工作，要尽可能详细（诸如按照设备的需求明确结构降板的部位）。分为方案设计任务书、施工图设计任务书和专项设计任务书，各阶段设计任务书有不同的侧重点。

3.前期配套设计管理。许多项目在主体工程完工后，进行室外用水、电力、燃气、电信等申请时才发现原设计与各主管部门的要求及现实情况不符，造成施工、验收困难，协调工作量巨大，花费精力过多。最好在初步设计阶段就要求设计单位主动与供水、供电等部门进行对接，明确接口，项目经理和业主应重视协调和跟踪对接的结果。

4.设计进度管理。设计进度是工程总进度的基础，科学的设计进度计划和出图时间，是实现工程总进度计划的重要保证。根据医院工程的特点，地下人防和基坑围护设计要与主体工程施工图设计同步进行、同步完成，便于总包招标时纳入总包招标范围；智能化、室内二次装饰、医用净化、物流传输、实验室工程设计与主体施工图设计平行进行，这几项设计对主体施工图水、电、暖的要求，应在施工图设计过程中体现出来，避免后期现场实施时引起的变更，有利于进度和投资控制；智能化施工图设计在地下室施工前完成，是考虑到预埋管线的需要；幕墙、钢结构施工图设计在地下室施工完成前出图，是考虑到主体结构施工时预埋件的需要；其它各专业工程和专业系统的施工图设计要根据招标计划编制合理的设计出图计划，并实施控制，施工图不能按计划出图是工程进度滞后的主要因素之一。

（二）招标管理

1.招标规划。医院项目的招标一般有30余项，涉及设计、监理等服务招标，施工总承包、各专业工程和专业系统分包施工招标，建筑设备、材料的采购招标等，招标工作量很大。代建项目经理要根据项目特点和业主的需求，编制招标规划，招标规划中合同包的划分要符合相关的政策法规，避免发生合同包设置不合理引起的分发包等情况。总包招标时尽可能将满足招标条件的专业工程纳入招标范围，利于进度控制和沟通协调管理。

2.招标计划。招标不及时是造成工程进度计划滞后的另一主要因素，因此，要将“前置招标”的思路贯穿在招标计划当中。开工前招标内容一般为监理、总包、电梯（不同厂家电梯对主体结构有不同的要求）；基础施工阶段招标内容一般为智能化、幕墙施工招标；主体施工阶段招标内容一般为洁净（手术室结构层施工前完成招标）、气体、纯水、物流等专业系统和二次装饰、空调设备等招标；室内外装饰阶段一般为景观绿化、室外配套、发电机组、变配电设备、锅炉等招标内容；室外施工阶段主要完成污水处理、标识系统的招标。各阶段的招标内容也不应固化，总的原则是具备招标条件即可启动招标。

3.单项招标实施。在单项实施招标过程中，比较突出的问题是招标范围和招标界面的管理，特别是施工总包的招标范围和界面，常常因为总包招标范围和界面的不清晰造成整个项目招标的被动，影响工程推进。总包招标前首先要根据施工图做仔细的项目结构分解，根据结构分解划分总包招标范围和界面，对清单编制单位进行书面交底。建立清单审核机制，清单编制完成后，按照结构分解总包内容对清单进行核查，重点审查清单中有没有遗漏和增加的内容、暂定价以及甲供设备和材料情况，此环节一定要在招标前完成。

五、找准定位

工程项目管理属于业主方项目管理范畴，应作为业主方管理的延伸，管理方为业主提供专业化的服务，向业主提供实施方案与计划，供业主决策，并按业主决策的方案与计划进行实施，接受业主的监督与检查，协助业主达成既定的建设目标。在日常工作中，项目经理在开展工作过程中一定要向业主多汇报、多沟通、积极主动，不应越权管理，做到“到位而不越位”。

同时，应以管理合同约定管理者与业主方的责、权、利，建立相关的工作流程和标准，明确各方的工作内容。比如，招标管理可以建立招标采购实施办法，明确招标采购管理流程，在招标等环节中制订好工作内容和期限，各司其职，以便提高效率。