房地产转正工作总结精选(九篇)

第1篇：房地产转正工作总结范文

论文摘要：一直以来．公司房地产仅仅被视为是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入．公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合，公司成立了专i"1部门．组织了专业人员对这些资产进行管理，文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述，还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训．并提出了建议

1什么是公司房地产

公司房地产(corporationrealestate．cre)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要

自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。

2从大规模生产时代至20世纪70年代

早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。

20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。

鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3o年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：

(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象

3经济体系的重建

第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。

直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。

企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现

4 20世纪80年代至今

直至2o世纪8o年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8o年代引发了房地产管理方法的新突破(ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。

1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：

(1) 随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。

(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(crem)。(7)公司房地产管理(crem)最初被引用的原因和公司房地产(cre)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(crem)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(crem)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。       

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下： 

第2篇：房地产转正工作总结范文

关键词:房地产开发;成本核算

一、房地产开发企业的成本核算用途

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。其用途大致分为三部分:

(一)土地、土建及设备费用

这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。

(二)配套及其他收费支出

主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%～15%。

(三)管理费用和筹资成本

房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、加强房地产开发企业的成本核算策略

(一)加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度,还应该结合企业的实际情况、行业特点,建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章可循,从而保证成本会计资料的真实、可靠,促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时,房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素,在保证成本会计工作质量的前提下,合理地设置会计机构,配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作,大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作,使成本核算和管理有机地结合起来,形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际,确定分别采用集中和非集中工作方式。

对于建设一个现代的多功能小区,其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际,研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算,利于管理”的原则。一般来说,房地产开发企业在确定成本核算对象时,应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素,分别做如下处理:一般的开发项目,应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象;同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目,如果开竣工时间相近,又由同一施工队伍施工,可以合并为一个成本核算对象;对个别规模较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如,大型项目首先要分批分期,在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类,对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施,应单设成本对象核算,这样就会形成多个成本核算对象。

(二)设立合理的成本核算项目

正确划分成本项目,如,土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构,便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定:开发成本属一级科目,在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要,确定成本项目,进行明细核算。成本项目不宜开列太多,对于发生次数较少的成本费用,特别是单笔发生的费用,应尽量合并;对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的,还应该按合同进行明细核算,以便随时了解工作量进度和付款情况,为工程的竣工决算提供资料。

(三)准确的进行成本的归集、分配与转结

对于单一的房地产项目由于成本对象简单,归集成本费用就容易得多,通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂,成本核算对象比较细化,很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象,就需要采用一定方法和程序进行分配,再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用,其他成本费用则需要按期进行分配,而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算,然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。

(四)重视项目竣工成本结转核算

已完土地开发项目应根据其用途,采用不同的方法进行成本结转。

1.为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后,应将其实际成本转入“开发产品――土地”账户。

第3篇：房地产转正工作总结范文

经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自1992年以来就出现了转让建设项目的交易行为，而长期以来国家法规以至《城市房地产管理法》对此都均未加予规范.有交易活动就必然产生纠纷，因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，与建设管理中所称的建设项目其含义、内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。而房地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让，指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目，是国家固定资产投资计划的组成部分，在房地产业兴起和发展的前期，建设项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到，如完成整个房地产开发的全过程出售商品房，其将受到开发经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说，采取开放灵活的运作方式，将建设项目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向，它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、体系不完善的状态，国家房地产管理法规不健全，法律上还没有涉及买卖建设项目的问题，而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定，管理制度也不完善。由于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动，曾一度处于无序状态，这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。

总结审理这类案件的经验，我们曾经历了从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。按最高法院（1992）38号文件规定，1993年下半年，房地产权益纠纷案件正式划归民庭审理，这一时期正是国家宏观调控政策施行、海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段，房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特点。当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在：具备何条件才算是一个完整的项目，如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查，摸清了项目构成及其转让的基本内容，抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让，其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质，按国家准许土地使用权转让这一基本原则，可以确认建设项目进行交易并不违法，因此，在与有关业务主管部门达成共识后，我们形成了处理意见，明确提出“转让建设项目，是土地使用权转让的特殊形式、应按转让土地使用权的有关规定处理”。这一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识，从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如：1993年全省受理各类一审房地产纠纷案件308宗、诉讼标的约7.56亿元，1994年受理各类一审房地产纠纷案件426宗，诉讼标的约14.7亿元，1995年受理各类一审房地产纠纷案件607宗，诉讼标的约30.3亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例，而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交易行为，起到了积极的作用，使法院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。

1995年3月1日，建设部以第四十一号令颁布了《城市房地产开发管理暂行办法》，该办法第二十四条规定：已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定：项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于1995年12月27日以法发（1966）2号文颁布了《关于审理地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条规定：享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让，在“办法”作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定：“解答”也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进一步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场，并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给房地产审判工作提出了更高的标准和要求，因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点：

从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要求来分析，建设项目转让应具备如下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后并非用于再转让或商品房交易的可不受经营范围限制）；（2）转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、红线图；（3）已作了一定的投资（由于最高法院在“解答”中未对转让土地使用权的投资作比例限制，这一原则也适用于项目转让），三通一平（通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础工程和配套设施）、工程地质勘察、建筑设计工作已完成；（4）己取得建设工程规划许可证；（5）已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括：（1）办理土地使用权转受让批准、登记手续；（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；（3）根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时，还须注意严格区分实施建设项目转让行为的实质条件和形式条件的关系和界限，所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件，它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。因为，建设项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成，且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。在项目转让合同中，出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目权利，受让方的权利则是取得建设项目权利，同时付出对价，办理建设项目转让更名登记手续只是建设项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于：确立了审查认定当事人实施转让建设项目行为的效力及分清责任和是非的标准，对于具备转让条件，但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的，可认定行为有效，判决责令限期完备手续，这样既充分维护了各方当事人的合法权益，又在客观上规范了当事人的交易行为。民事审判活动具有对社会主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、完善的管理制度奠定基础，是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务，本文仅是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。

第4篇：房地产转正工作总结范文

税务稽查、管理对策

一、我市房地产行业发展的趋势和动向

目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。

(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。

(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。

(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。

二、房地产企业项目运作及会计核算特点

（一）项目运作的程序

一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：

第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。

第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。

第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

（二）会计核算特点：

1、收入核算

房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。

2、开发成本核算

（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）

（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。

（三）税金的计算特点

房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：

1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。

2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况

根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。

三、房地产企业的税务违法行为及分析

（一）隐匿收入

1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。

2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。

3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司1996年6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。

4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。

（二）虚增成本方面

1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。

2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。

3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。

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4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。

（三）超标准列支费用

1、利息支出问题。

（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。

（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。

2、销售费用列支问题

（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。

（2）虚增费用。由于对销售费提取比例税法尚无明确规定，各公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以费的形式支出、转帐，挤占税前利润。

（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。

四、检查的方法和技巧

(一)项目检查法

以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。

(二)基础资料、数据的收集法

基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。

(三)数据间的逻辑关系分析法

掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。

如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。

开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。

(四)整体测算法

由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。

从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：

（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4％】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/㎡收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为550-650元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1100元/m2，高层造价为1400-1500元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。

(五)实地核实法

针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。

(六)帐内检查与外调相结合法

由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。

(七)对往来帐户的检查

房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。

四、关于对房地产行业税务检查的几点建议

针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性

(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。

(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。

(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。

(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。

五、关于房地产业税收征管方面的几点建议

(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。

(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。

(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。

(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。

第5篇：房地产转正工作总结范文

据媒体报道建设部近日下发的文件已经明确提出，90平方米是指建筑面积，而70％的比例要求是针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。但由于之前关于90平方米和70的争论和解释，出现多个版本和反复，人们多数对此信息来源及准确性仍表示质疑。不管怎么说，人们还是期盼这个问题能尽快澄清和明确，否则会对新政的实施执行以及房地产市场的正常运作带来很大的影响。我有些不明白，解释这个政策为什么比制定这个政策还难？新政出台已经快一个半月了，到现在还停留在解释概念的阶段。不过，现在总算有了一些眉目。

其实，我是赞成90平米为建筑面积、70比例按城市住宅总量控制。因为，如果坚持按套型建筑面积容易引起人们的概念混乱，而套型建筑面积与建筑面积之间虽有不同，但差别并不大。不过，我从媒体报道中却看不到细则有明确90平方米是指建筑面积的字眼，反而觉得细则依然在坚持采用套型建筑面积的概念，只是将其明确定义为指单套住房的建筑面积，由套内面积和分摊的共有建筑面积组成。其实这两者是有一些差别的，只是差别不大而已，或者说套型建筑面积近似或约等于建筑面积。可能是大家已经厌倦于对这两个概念的纠缠，干脆将两者等同起来算了。70％的比例按年度城市总量控制，虽然操作难度会更大，但比较合理和切实可行。因为，如果70的比例落实到项目，同时又对中小户型住宅进行限价的话，就会出现一盘两制的状况，难以操作和执行。而如果按总量控制，则可以因地制宜，有些项目100建大户型，有些则可以100建小户型，有些则按地段限定户型比例。而且，可以对整个是中小户型的楼盘才要求限地价和房价，定向供应给首次置业的消费者，如果供不应求就采取公开摇珠抽签的方式配售；而大户型和混合户型则仍按市场价格和运作方式发售。虽然住宅结构比例的调整是十分必要的，但我对新政能否顺利落实和实施依然保持怀疑态度。因为，广州目前住宅供应市场是大中户型居多占70以上，而中小户型却不到30。而且，70中小户型住房比例是应当包括经济实用房和廉租房的，现在广州这两个方面还没有怎么发展，中小户型70的比例一下子都压在市场供应的商品住宅上，由倒三七的比例调整为正三七，180度的转变，可能使地方政府、开发商和市场都难以适应，甚至可能会因为欲速则不达，而导致调整住房结构的新政胎死腹中。这是我最不希望看到的、也是最担心的结果。因此，我建议调整住房结构的新政最好采取循序渐进、分步实施的办法，向广州这样的城市，比较适宜第一步由倒三七调整到倒四六，第二步由倒四六调整为五五，第三步由五五调整为正四六，第四步由正四六调整为正七三，半年或一个季度调整一次，这样1-2年就能调整到位，政府、开发商和市场也有一个缓冲和适应的过程。

---------------------------调整住房供应结构量化地方责任针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，已经国务院同意，国务院办公厅近日转发这一《意见》，并要求各地区、各部门认真贯彻执行。制定并实施建设规划明确新建住房结构比例首先要制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。其次要明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。税收、信贷和土地的政策调节更具可操作性调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。 保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。此外，为了有步骤地解决低收入家庭的住房困难，必须加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

第6篇：房地产转正工作总结范文

关键词房地产会计核算问题对策

随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。

1房地产开发企业会计核算存在的问题

1.1房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1.3收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.2引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

2.3扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

第7篇：房地产转正工作总结范文

【关键词】 转移支付 经济适用房 制度

一、引言

始于1998年的城市住房制度改革引发了住房市场的供求矛盾,积压多年的住房需求得以释放,商品化后的住房价格一路攀升,住房支付能力的社会分层问题随之加剧。在房价持续走高的情况下,城市的低收入住房困难家庭已经难以通过购买商品房来解决自身的住房问题,经济适用房政策正是在这种特定条件下得以产生。经过多年发展,经济适用房制度在推进我国城市住房制度改革、调整住房结构、理顺住房价格、完善住房保障体系、解决中低收入民众住房难等方面发挥了重要作用。虽然经济适用房政策给城市中低收入群体带来许多实惠,但在政策实际操作中也出现了一些问题,如有的城市经济适用住房管理存在漏洞,审查把关不严,使有限的资源不能落实到应享受政策的住房困难家庭,经济适用住房的保障性质未能得到充分体现,反倒成了一些群体拥有房产的手段,也为中介机构和某些政府工作人员牟利提供了机会。此外,经济适用房的单价虽然比商品房低,但销售总价相对来说并不低。本来只属于为数有限的低收入阶层的经济适用房,却成为中高收入阶层的购买对象,使其享受了政府提供给低收入者的公共资源。

这些问题的存在,使得经济适用房制度偏离了政策制定的初衷――即解决中低收入人群的住居问题。然而这些问题只是表象,政府的任何一项福利制度出台,总会被一些人追求私利的行为带偏,达不到预期目标,或者使得预期目标大打折扣。经济适用房制度是国家推出的一种以政府主导的(相对于商品房开发的市场主导)福利制度,如果将该制度同政府转移支付的经济原理结合起来分析,可以看出这些问题有其本质的根源。

二、经济适用房制度和转移支付的内在关系

1、经济适用房制度概述

经济适用住房是指列入国家计划,由城市地方政府主导,组织房地产开发企业建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它具有社会保障性质,同时具有经济性和适用性的特点。经济性表现在住宅价格较低,一般为同等区位市场价格的一半,能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性则表现在单套面积比较小,一般不超过90平方米,同时在设计及建筑标准上强调实用。一般地方政府在出售经济适用房时实行政府指导价,其售价由政府综合确定并公布。从经济适用房制度设计上看,是政府为解决城市中低收入者住房困难,限定建设标准和接受者应具备的条件,采取减免地价、相关税收等优惠政策,使建设住房的成本降低,进而降低销售价格而使中低收入者能够买得起,是具有保障社会和谐功能的制度。

2、政府转移支付的内涵

转移支付是公共财政的重要内容,是政府的一项财政支出制度。它不以取得商品和劳务作为补偿,是国家宏观调控的重要手段。转移支付通过财政资金无偿的、单方面的转移实现收入的再分配,调节中央与地方分配关系,调节地区间财力分配,缩小地区差距和居民贫富差距,保障社会稳定。目前,不同国家的转移支付制度与本国的政治、经济等具体国情紧密相联,但总体上看,转移支付主要有两种形式:一般性补助(或无条件补助)和专项补助(或有条件补助)。一般性补助是满足地方政府一般财力需要,不规定具体用途和要求。专项补助是根据一定的目的和条件拨付给地方政府用于特定支出的财政资金。

从以上的分析可以看出,经济适用房制度在缩小贫富差距、保障社会稳定方面的作用和转移支付相同,它类似于专项补助,政府将本应正常收取的地价和税费减免,以降低房价让适当的居民购买,通过购买住房进而实现支付向收入较低的人群转移。假设不实行经济适用房制度,按市场正常状况进行房地产开发建设和销售,政府收取正常税费和土地价款,作为财政收入的一部分,政府再将这些财政收入按低收入家庭的具体情况进行分配补贴,其原理将并无两样。转移支付是用资金直接补贴接受对象,而经济适用房制度可以认为是政府的间接补贴,是一种特殊的转移支付。

三、转移支付视角下经济适用房制度的问题分析

1、经济适用房制度对接受者生产动力的影响分析

转移支付是政府财政资金在不同产业、不同群体间的重新分配,它是生产者通过经济活动所产生的税收来实现的。对每一个政府来说,在这样的重新分配中,真正生产的人需要付出(缴税),而政府还要做到不影响他的努力程度和创新动力。也就是说,如果政府要进行转移支付,必定要增加可供转移的收入(如增加税收、出让土地),一方面,提高税收到一定程度会使纳税人努力生产的动力减小,而会有更大的精力放在如何合法地避税;另一方面,高价出让土地也会使得投资者有动力以不正当的方式低价取得土地。这样一来,原生产者可能会不愿努力生产,而想方设法创造条件(包括适用不正当手段)参与政府转移支付的分配。同样地,对于转移支付的接受者来说,如果他们努力工作进而收入增加,他们轻松得到无偿的转移支付就会减少甚至被排除在外,那他们努力工作以提高收入的动力也随之减少而更加乐于保持原状。因此政府转移支付政策如果做得不合理,将会对人们的努力生产产生负面影响。

在当前经济适用房的分配中,一些城市居民具有购买商品房的基础,但他仍不愿努力去购买商品房,而是选择付出代价通过不正当方式去获得经济适用房申购资格。只要他认为获取经济适用房后的收益大于他付出的成本,他绝不会去购买商品房,或者他会努力去购买商品房进行投资,满足其个体的私利需要。更为严重的是,一小部分人这样做,而后会带动很多人这样做,这些不正当行为的成本会越来越大,直到一部分人觉得无利可图而又自愿退出。此时政府建设经济适用房的初衷完全被破坏,而在这一过程中,那些不正当的成本有一部分会成为政府工作人员的寻租收入(这些工作人员有权对申请人的相关材料进行审核)。我们可以思考一下这个问题:为什么政府一直在解决低收入群体的居住问题,但这个群体的数量却越来越大而所建房屋永远也不能满足需求?下面的论述可以找到答案。

2、经济适用房制度对接受者长期收益产生影响

一般来说,政府会为转移支付的接受者制定一个标准,规定接受者必须是某一类人或拥有某些东西、做某些事情。事实上,一旦这些标准确立,人们会立即通过各种方式和代价使自己符合标准,以获得“免费收入”,但他们绝不会顾及为符合标准而支付的代价使得从转移支付中获得净收益减少的事实。这实际上也说明了为什么经济适用房一直在建却永远不能满足特定群体的需求。从经济学的道理上看,就是转移支付接受者为符合标准而竞争,直到将转移支付的大部分收益都消耗掉,其结果就是接受者所获得的净收益会显著低于当初转移支付的数量。

我国目前各级政府对经济适用房的接受对象都有制定标准,这是政府的一项制度。然而随着时间的推移,社会群体中不正当的竞争也在逐步侵蚀政府的这一制度对接受者的长期收益。一方面,近年来房价快速上涨,很多真正需要住房的人买不起房,价格相对便宜的经济适用房成了市场追捧的对象;另一方面,经济适用房有严格的准入资格,不要说没有资格的人,就是达到申购条件的人也未必能获得房号。于是,不正当的潜规则大行其道。如某市经济适用房6连号事件,姑且不论这6个申购户是否具备购买经济适用房的资格,就算是符合购买资格,如果不付出相应的代价,是不可能摇到房号的,而这些成本本应是政府给予低收入家庭的补贴,但现在却被市场的不规范给侵蚀掉了。

四、结论及建议

1、结论分析

一个社会或个人要获得财富可以通过两种方式,生产和掠夺。任何政府当然鼓励生产而抵制掠夺,但市场经济中人的理性及其选择告诉我们,只要政府有转移支付,便会导致人们花费更多的时间和成本以获得这些无偿的转移收入,且人们在争夺转移支付的“蛋糕”时,定会消耗掉一些本应用于创造财富和增加生产的资源和时间,甚至为社会腐败埋下种子,这对于真正的生产者(转移支付来源于他们上缴的税收)来说,是一种变相的掠夺。

目前,经济适用房制度在实行过程中出现的一些问题根源便在于此。尽管政府的出发点是好的,想为城市低收入家庭提供一些福利,但由于各方面的因素,出现了种种难以控制的违规现象,使该制度的初衷被违背,同时也给国家造成了经济损失。此外,政府也必须明白,在“理性”社会,个人往往能作出比政府更明智的投资选择,因为个人用的是自己的钱且必须承担风险,而政府决策者用的是财政资金,其政策制度的成败对于决策者个人的财富是没有影响的,相反他们甚至可以从这些政策制度中获取个人利益。其实在市场经济中,所有个人都依理性行事,但这些个别行为最终会积聚为集体灾难。

2、政策建议

(1)减少经济适用房建设,加强廉租房的建设供应。考虑到政府的目标是要改善城市低收入群体的居住问题而不是让其拥有住房资产,廉租房建筑面积相对于接受对象来说比较适中(不是现在有些经济适用房的大户型),租金低,目标人群易于承受。经济适用房虽然单价较市场价格低,但总价和必要的装修仍会超出低收入家庭的承受能力,如果他们贷款买房超前消费,其不稳定的收入即使银行放了款,也会为不良贷款埋下伏笔,而如果银行催款,定会对他们的心理和行为产生影响。从另一个角度看,这部分低收入者在城市中属于少数,他们的努力生产与否对于政府税收的贡献很小,但政府如果大量补贴他们则会对其他生产者产生影响。这样适当的补贴,政府既实现了安居乐业和社会稳定,又实现了经济发展。

(2)从前面经济适用房和转移支付的关系来看,政府应对低收入群体租住廉租房的租金采取直接补贴。政府可将原经济适用房用地采用正常的情况进行出让和开发,这样一来,地方政府不会损失出让土地的财政收入和正常的税收,开发企业不再受经济适用房的相关限制,原来的经济适用房市场和商品房市场归于统一,而低收入群体将从租房中直接享受政府补贴。这样还可以将中等收入者排除在补贴范围之外,廉租房对于希望拥有房产的中等收入者不具备吸引力,他们完全可以通过努力工作而购买价格适中的商品房,这样也减少了对低收入者的挤出效应。此时政府补贴的对象较之以前大大减少,这不但降低了政府的财政支出,也避免了不正当行为对政府给予低收入者的长期收益进行侵蚀。

【参考文献】

[1] 刘小平:北京经济适用房供给中存在的问题及对策分析[J].经济师,2009(1).

第8篇：房地产转正工作总结范文

关键词：两大部类；中国经济体制改革；持续发展

中图分类号：F0 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）23-0001-06

同志指出：“教育引导广大党员、干部认真学习和实践马克思列宁主义、思想、中国特色社会主义理论体系……”中国革命的成功和摸着石头过河的改革发展，须臾都没有离开这个完整的思想体系。

中国经济体制改革的实践过程，是成功地运用西方市场经济体制、方式及其理论经验的过程，而世界观体系和社会制度的本质，却一直寓于马克思主义的范畴中。摸着石头过河的改革发展过程，就是应用马克思主义在社会主义市场经济的实践过程。把中国经济发展成果数据运用到马克思两大部类的公式中会发现，两大部类公式计算得出的结论，一是证明中国初步实现了马克思构想的社会财产占有方式，二是证明经济可持续发展有了社会制度作保证。马克思两大部类经济理论再现于社会主义市场经济中，是社会主义市场经济的科学指导理论。

把中国经济的GDP及其结构数据，代入两大部类公式中，看一看中国经济究竟发展得如何。

一、重述两大部类公式内容

1.社会产品总价值W

社会产品总价值W，由三部分构成，一部分是不变资本C，一部分是可变资本V，一部分是剩余价值M。

公式为 W=C+V+M

其中：W=ⅠW+ⅡW，C=ⅠC+ⅡC，V=ⅠV+ⅡV，M=ⅠM+ⅡM

（ⅠW、ⅡW为Ⅰ、Ⅱ部类的产品总价值，ⅠC、ⅡC为Ⅰ、Ⅱ部类的不变资本，ⅠV、ⅡV为Ⅰ、Ⅱ部类的可变资本，ⅠM、ⅡM为Ⅰ、Ⅱ部类的剩余价值）

2.两大部类公式

Ⅰ部类：ⅠW=ⅠC+ⅠV+ⅠM

Ⅱ部类：ⅡW=ⅡC+ⅡV+ⅡM

3.实现简单再生产的条件

ⅠV+ⅠM=ⅡC

4.实现扩大再生产的条件

ⅠV+ⅠM>ⅡC

二、两大部类公式与国家统计数据对接中的说明

（一）两大部类的拆分与“产品价值由谁购买，用于哪种消费为分界”

资本论中已经说明，“不管是货币资本的循环，还是生产资本的循环，只有通过总产品价值由谁购买，用于哪种消费，才能认识社会再生产的实现条件，揭示社会总资本的再生产规律。”马克思两大部类公式不是再生产过程的计算和预测，而是一个再生产完整过程结果的描述。正是基于这一点，从前苏联到我国计划经济时期，按农、轻、重和一、二、三产业，在生产中通过两大部类的分类拆分方式，界定出生产和消费两大部类产业分类，计算和预测指导着经济发展，完全背离了两大部类公式“产品价值由谁购买，用于那种消费”的产品分类原则，硬套成了产业分类方式。这就是主观臆断替代了马克思主义，导致经济停滞和阵营崩溃的发展结果。

只有高度智慧的中国共产党人，运用摸着石头过河的辩证唯物主义思维方式。在社会主义改革的实践中，中国社会主义市场经济的运行轨迹再现了马克思两大部类经济理论的科学性和正确性，社会主义市场经济始终沿着或又回归到马克思主义，这也许就是社会主义成功的重要原因。

（二）马克思两大部类公式是描述一个再生产完整过程结果的公式

由于中国统计年鉴依据的经济原理源于马克思主义，同时与世界SNA国民账户体系接轨，就有了市场经济体制基本数据的分类基础。因此，应用在两大部类公式中，很容易找到一致性。

本文对两大部类公式的应用，是选取了2012年中国统计年鉴中支出法国内生产总值和其结构数据，是社会经济运行最终的结果数据，完全与两大部类公式要求“产品价值由谁购买，用于哪种消费为分界”两者是一致的。对于没有参与再生产过程的货币和产品，不在两大部类公式的计算中。因此，按两大部类的分类要求，拆分支出法国内生产总值和其结构数据，两者实现了吻合对接。

三、按两大部类数据的分类方式，与2012年中国统计年鉴的数据进行对接

A.社会总产品价值与支出法国内生产总值GDP对接，两者是吻合的，支出法GDP包含了生产和消费两个领域的总支出。

B.Ⅱ部类产品价值与GDP中的最终消费对接，支出法GDP中的最终消费=Ⅱ部类产品价值，完全与生活消费类吻合对接。

C.ⅠM等于生产的Ⅰ部类中，用于生产新增投入的Ⅰ生产M和用于生活消费的Ⅰ消费M，两者之和。有否Ⅰ生产M的投入，是简单再生产和扩大再生产的分界线。

ⅠM=Ⅰ消费M+Ⅰ生产M

（1）当Ⅰ生产M的投入为0，ⅠV+ⅠM =ⅡC，就是简单再生产过程。

（2）当Ⅰ生产M >0，ⅠV+（Ⅰ生产M+Ⅰ消费M） >ⅡC，就是扩大再生产过程。

D.ⅠC为上年转入投资，Ⅰ生产M为本年新增投入 =本年ⅠC-上年ⅠC

E.在GDP和其结构数据中，最终消费是由居民消费支出和政府消费支出构成，等同于两大部类公式中的V和M消费。对于没有进入消费的V和M，在GDP结构数据中和两大部类公式中都没有纳入计算，两者结构数据分类是吻合的。对于居民消费支出，来源有V和M的部分交叉，没有进行详细的区分，未到期贷款暂忽略。

四、推导和计算过程

把2012年中国统计年鉴数据代入两大部类公式，推导和计算过程如下。

（一）确定基本数据

W = GDP，ⅡW=最终消费支出，ⅠW=GDP-ⅡW

（二）求得中间参数

Ⅰ部类的占比=ⅠW/W，

Ⅱ部类的占比=ⅡW/W。

（三）计算ⅡV、ⅡM

从最终消费支出的结构数据中，按Ⅱ部类的占比，求得：

①ⅡV=居民消费支出*Ⅱ部类占比。

②ⅡM=居民（自有住房）和政府消费支出*Ⅱ部类占比。

（四）计算ⅡC

ⅡC=最终消费支出-ⅡV-ⅡM

（五）计算ⅠV和ⅠM

（1）按简单再生产实现的固定条件

ⅠV+ⅠM = ⅡC，求得简单再生产条件的ⅠV和ⅠM

ⅠV = 居民消费支出*Ⅰ部类占比

ⅠM（Ⅰ消费M） = 居民（自有住房）和政府消费支出*Ⅰ部类占比。

（2）在扩大再生产条件下

ⅠV+ⅠM >ⅡC，ⅠV和简单再生产一样，而ⅠM 发生变化，求得新增投入Ⅰ生产M

Ⅰ生产M = 本年（资本形成总额+货物和服务净出口）-上年（资本形成总额+货物和服务净出口）=本年ⅠC-上年ⅠC

（六）求得ⅠC为上年转入投资

ⅠC = 上年转入投资=本年投资-Ⅰ生产M

五、代入结果的分析

将2012年中国统计年鉴国内生产总值和其结构数据代入两大部类公式，就可以得出国家经济的运行数据表1和表2。

从表2的结果，分析如下：

1.中国经济11年平均最终消费率52.7%和居民消费率42.5%，无法保证经济的高速增长。

2.Ⅰ部类生产过剩，Ⅱ部类消费严重不足。

3.计算的结果与中国经济实际运行情况完全脱节。

4.造成国内外对中国经济无法做出正确的判断。

在用两大部类公式的分类原则拆分2012年中国统计年鉴支出法国内生产总值和其结构数据时，看到统计数据分类错位和失真，已经影响了经济运转的状态。

六、国家统计数据分类错位和失真在“自有住房”

1.中国居民自有住房率为90%是客观存在，而在居民消费数据中，只能找到每人全年现金住房消费支出为451.25元（2012年中国统计年鉴，358页，下同），完全扭曲了中国居民自有住房的实际消费状况。

2.贷款住房分类在生产领域投资，在消费领域支出的虚拟租金，是合理的。而自有住房居民花的是真金白银，一次性付款的消费性固定资产投资，11年中平均每年有5.2万亿元的消费，如果停留在生产领域作为固定资产或存货的话，社会经济将停滞无法运转。

3.中国购买自有住房主要的资金来源，特别是城市动迁、改造和增值的自有住房，既不是贷款，也不是居民的劳动收入，而是社会制度无偿配置给全体人民。自有住房占用的土地，作为原始资本，有了级差地租的收益，有了自有住房的重置资金，有了攫取剩余价值的工具，是社会产品平均利润或剩余价值的返还和再分配，是劳动者的财产性收入。

4.中国统计年鉴把自有住房分类在生产领域统计核算，在代入两大部类公式中发现，自有住房是按成本造价计算的，使支出法GDP统计数据本身就少核算了一块，连带使最终消费和居民消费也都偏低。

把自有住房分类在生产领域统计核算其进入资本形成总额的数据，以2012年中国统计年鉴中2011年的数据为例，全社会房屋施工、竣工面积和价值中，住宅竣工面积和价值为19.7亿平方米，竣工价值2.65万亿元（168页），是自有住房的造价，而不是居民购买自有住房的商品房价值，如果按实际商品房平均销售价格4 993元/平方米（213页），推算19.7亿平方米×4 993元/平方米，等于商品房价值9.8万亿元，后者比前者高3.7倍，扣除造价后，和商品房价格的差额，在消费领域少统计核算GDP为7.15万亿元。

七、把自有住房分类在Ⅱ部类中，得出中国经济良性运转的结论

把自有住房从资本形成总额调整到最终消费中，按2012年中国统计年鉴，全社会房屋施工、竣工面积和价值（168页，见表3）新增自有住房竣工价值（造价），加入最终消费中，用两大部类公式计算中国经济运行状况如下。

把自有住房从生产领域，调整到消费领域，理顺后的数据代入两大部类公式中，看到中国经济运行质量很高，未来的发展会很顺畅，完全纠正了对中国经济质疑的说法。

（一）中国最终消费和居民消费处于良好状态

以统计年鉴中自有住房竣工价值（造价），按两大部类公式分类调整后，计算的最终消费率与国家统计核算相比，由11年平均52.7%提高到58.1%，如果再用居民实际购买商品房价值计算，最终消费率可以提高到63.7%。这样，就与各国统计数据具有对比性，中国经济中最终消费和居民消费始终处在良性的循环中。

（二）自有住房消费是中国经济的火车头

从代入两大部类公式结果分析，排除自有住房造价和商品房价格差额计算GDP的因素外，把自有住房统计核算在生产领域或消费领域，对于GDP数据不产生影响，但是对于最终消费产生明显的影响，最重要的是自有住房如果不产生消费，就会产生生产领域过剩，经济就无法正常运转。中国经济之所以没有出现这种现象，就是实际自有住房消费一直正常运转，而仅仅是统计核算出现了差错。证明中国经济良好运行状态，有可靠的自有住房消费作为火车头，拉动着各行各业的制造业发展。

（三）自有住房是重要的社会制度基础和财产占有方式

把自有住房分类在Ⅱ部类中，代入两大部类公式得出的结论，是社会基本制度、财产占有方式，保证了中国经济良性的高速运转、人民生活幸福、未来经济发展顺畅。

1.构建了两大部类公式所要求的社会财产的占有方式，人民有劳动收入的同时，又有了财产性收入，实现了马克思设想的社会制度基础。

2.把自有住房统计核算在消费领域，代入两大部类公式中，找到了经济高速增长的根源。

（1）中国经济长期始终保持ⅠV+ⅠM >ⅡC的扩大再生产的发展过程中，11年平均ⅠV+ⅠM 大于ⅡC的比例，2012年中国统计年鉴数据为33.2%和自有住房分类数据调整后为25%。11年平均可变资本的剩余价值率，2012年中国统计年鉴数据为51.9%和自有住房分类数据调整后为50.6%。这些数据都充分证明，改革开放以来，自有住房的消费在经济总量中占有主导地位，中国经济始终沿着正确的发展规律在运转。

（2）中国的真实消费率一直在合理的水平上增长，是自有住房消费为龙头，拉动中国经济在增长。靠投资拉动经济增长只是虚拟的统计数据，把真实的消费张冠李戴到没有真实投资人的投资上，是充裕消费拉动中国经济在正常的运转，用马克思两大部类理论验证了中国经济的发展规律。

八、两大部类经济理论再现于中国经济可持续发展中

党的十提出推进城镇化建设，准确地把握了发展方向，开始转向城镇化和农业现代化的建设上，完全可以继续保持我国经济可持续的增长，有了切合实际的投资方向和保障。当城市化——工业化，城镇化——农业现代化，都走完一个阶段性进程后，中国经济还会可持续发展吗？

当我们运用以消费为主导，追求生产和消费平衡的马克思两大部类经济理论，结合中国社会主义市场经济的实际，就可以揭示，中国经济在一个较长的历史阶段中，始终保持可持续性发展。

其根源在于有住房循环增长的消费需求做保障。居民消费除了日常衣、食、住、行外，又有了一个中国特色的住房循环增长的消费需求。自有住房的消费，是居民消费的重要部分，而又是一个特殊的消费方式。中国自有住房经济现象：一是人类自然本能的对居住的需求，所以自有住房就会不断地要求更新换代，是一个循环更新的消费需求；二是每个人都有通过自有住房占用的土地攫取级差地租的资金来源。随着经济增长，级差地租不断增长，资金来源也随住房更新换代的要求不断增值。两者合起来转化成既有消费需求，又有重置资金来源的市场消费，就会产生不断更新、不断增值的循环消费需求，成为循环拉动经济增长的消费主导力量。这种主导力量从具体数据计算是否可以循环拉动经济可持续增长呢？

做一个静态计算，先设定以下参数：（1）农民住房改造、动迁和增值10年完成；（2）每年完成10%；（3）城镇化后商品房价设定为现在城市房价4 993元/平方米；（4）城镇住房改造完成后，城市和城镇今后每年改造、动迁和增值变动量为5%。按以上设定参数推算，自有住房每年为居民消费贡献价值是多少？

首先，农民住房改造、动迁和增值十年中，每年居民消费支出净增加值：

改造、动迁和增值费为：11.9万亿元 [238亿平方米×4 993元/平方米×10%]

在10年城镇化期间，在原消费基础之上，每年净增居民消费支出为11.9万亿元。

其次，10年后，完成农民住房改造、动迁和增值，农民住房财富价值增加到119万亿元[238亿平方米×4 993元/平方米]，加上现有城市居民住房财富价值113万亿元，全国人民自有住房财富总价值232万亿元。每年城市和城镇自有住房消费支出为：

改造、动迁和增值边际变动增加值为11.6万亿元[232万亿元×5%]；

第9篇：房地产转正工作总结范文

关键词：房地产；工程管理；问题；措施

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

引言

国内经济的飞速发展以及城镇化进程加速了房地产的井喷式的发展，房地产毫无疑问已成为国内的主要产业之一。高速的发展也带来了一系列的问题，而这些问题都可以归结为企业管理不到位所致，而工程管理在房地产开发过程中起着举足轻重的作用，因此，做好房地产工程管理对地产开发企业来说具有十分重要的意义。

房地产工程管理的内容

所有的投资的目的都是为了追逐利润，房地产投资之所以这么火爆，也是因为其利润可观。房地产商终极的目的就是把商品（各类商品房）销售出去，要想实现这一目的就需要更多的去满足消费者的需求。消费者购买房产关注的无非就是地段、价格、房型、周边配套、增值潜力、开发商品牌、工程质量、物业管理、景观等因素，除地段外，要最大限度满足这些内容就必须做好房地产的工程管理工作。

2.1 项目启动会管理制

项目启动会的目的是作出项目土地取得后的第一次、也是最重要的一次决策，明确项目的成功标尺及具体指标，需要对项目进行沙盘推演，设定项目的决策点、控制点，识别项目风险点，提出预案，建立本项目开发的总纲领文件。

2.2 设计管理

房地产狂热的年代，设计对地产的重要性可能还没体现，投资者是房子就来抢购，而现阶段，投资及政策风险加大、市场竞争激烈，一个好的规划设计方案往往直接能关系到整个工程的命运。项目设计研发阶段就决定了项目总货币价值的90%，在房地产项目中，有了好的设计方案，在同等价位上就更有竞争优势，这往往也是吸引消费者眼球的主要地方。在好的设计方案的基础上才会产出优质的商品，苹果成功的核心就在于对产品设计的狂热追求，所以做好设计管理工作是房地产工程管理的主要内容之一。

2.3 前期管理

整个房地产过程中的各类证照申领行业中都笼统地归到前期部门，或者叫前期开发部门，贯穿项目从申请建设用地预审及立项开始，到建设项目竣工验收、交付使用的全过程，正式开工前以“一书五证”为前期工作的主要成果：选址意见书、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，项目完成以“一表一证”为竣工手续的主要成果：建设工程竣工备案表及商品房交付使用许可证。各个证照能否按时拿到，意味着项目开发是否多快好省，各阶段是否合法合规，前期管理的重要性不言而喻。

2.4 施工及成本管理

施工管理直接决定了整个项目工程质量的好坏，由于房地产的施工时间较长，参与施工的各个合作单位众多，住宅类地产项目签订的施工及材料采购类合同数量一般超过30个，涵盖了酒店、办公、酒店式公寓的大型商业综合体项目的合同可以近百个。一个地产开发项目在施工过程中往往会遇到不少意料之外的困难，如何加强对整个施工过程中的人力、物力以及成本的管理十分重要。

相对与其它工程管理的不同点

房地产工程管理是伴随着房地产的兴起而发展起来的一种新的管理形式，虽然都属于管理的范畴，特别是这个发展跨越性时代赋予了更多的内涵，有着不同于常规的东西。其区别主要体现在以下几点:

3.1 过程上的不同

常规的工程管理都是走的“设计-组织施工-现场管理-验收”这个基本过程。而房地产的工程管理包含了从拿地前工程成本预测、内部可行性研究，到拿地后的规划设计阶段再到各类合作单位招标、施工实施、竣工交付、售后服务、竣工结算等全过程，特别是商业项目，不同的业态落位，涉及到大量的工程设计条件协调，它不仅是施工的管理，更应该说是做项目管理，是资源的分配、协调管理，从过程和范围上比其它的管理更为广泛、更具有挑战性。

3.2 管理的主体上的差异

关注主体的不同也就决定了方法上的差异，首先在控制进度上，常见的工程管理主要是微观上的工程本身的管理，而房地产则是从宏观上对整个项目建设进行整体的布局和掌控。其次，相对于主要关注于施工方案、构造和方法的常规管理，房地产工程管理更多的把营销理念作为设计的参数，然后再根据设计出的参数进行招标和施工，这更贴近消费者，营销意图十分明显。然后，常规的管理更注重的是如何把整个工程成本的控制到最低，而房地产工程管理除对成本的关注外，同时关注项目创造的总货币价值，换句话说它更注重的是投入和收益比，比如在阶段性的销售火爆期，给予施工方更好的付款方式、甚至额外支付赶工费，力争提前销售。最后，一般的工程都是要求按照设计要求和相关部门的质量标准去控制质量，房地产除此之外，更看重的是客户对开发品牌的认可度，着力提高本地品牌的知名度、认知度。

3.3 监控对象的差异

一般的工程管理主要就是组织施工，然后对施工过程中的人和物料以及机械进行合理的管理，以保证实现对成本、进度和质量的最优的控制。房地产工程管理更多关注的是从内到外整个体系的完整情况、是否有序进行，真正的是做项目管理，不同深度地管理协调所有的参与者，而非单纯的工程管理。

房地产的工程管理中常见的问题及解决方法

每年竣工的房地产项目众多，但是真正的能让消费者有口皆碑的却极少，交房后会出现各种问题。其根本原因在于工程管理上存在着很多问题，这些问题如果不能解决，将会影响到房地产企业的进一步发展。主要问题如下：

4.1 项目开发战略目标缺失

早期的地产项目颇有点做到哪算哪，跟着市场走，市场火多赚，市场差少赚，而现阶段的地产项目最忌讳的就是，管理构架、项目目标、实施方案的缺失混乱，再次强调项目启动会制度是确立该项目战略目标的决策性会议，项目启动会应采取总经理负责制，形成的会议决策是本项目的总纲领，是最重要的决策会议。各职能部门也是通过项目启动会达成共识、做出各部门承诺，比如工程指标、销售指标、财务指标等等，有了目标，才有努力、才有落实。项目启动会制定的各项指标、工作节点是项目开发的核心控制要素，也是一次向项目团队的交底会，项目启动会不完整，绝不急于进入下一阶段工作，否则只会在偏离的方向上越走越远。

4.2 规划设计的不完善，撒手制

很多小型房地产企业，把规划设计这块工作全部扔给设计院，本公司可能就派个有过从业经验的人员跟踪，拿到图纸就去报规报建，而事实上，很多设计单位不一定了解客户需求，把握不住客户的设计控制要点，不清楚开发企业的成本控制要求，不擅长如何通过设计强化对工程质量通病进行预防，更不要说如何深入挖掘项目潜在价值，在设计阶段创造更大的总货币价值。事实上在产品价值链中，利润最高的部分是研发、营销与服务，而生产环节的利润最低。在研发方面具有竞争优势的企业通常比在制造能力具有竞争优势的企业有更高的竞争力。解决问题的方法无他，地产开发企业需要把设计管理的意识提高到战略高度，建设一支从业经验丰富，水平出众的设计管理团队，真正把设计研发、设计管理作为核心要素之一进行管理。

4.3 光注重进度，施工质量仍不够重视，

如何在保证进度的前提下，不刻意提高施工成本的前提下，提高产品质量标准，是衡量一个建设方管理的水平重要标准，项目承包制下总承包单位“以包带管”现象严重，其自身质保体系大多无法保证工程质量，承包单位不了解也不关心房地产的市场标准、客户标准、部品标准、成本控制要求，造成建设方和施工方在质量意识上的较大差异，在施工的过程中，质量问题频频出现。

现阶段建筑施工企业总体素质虽有提高，但和房地产市场的发展仍不甚相配的，劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强、质量意识、主人翁意识单薄，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系。

工程质量的管理手段要从常用的事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和零缺陷质量控制（分户验收）。从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准。从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变，通过设计完善的动态管理工具，辅以先进的信息设备，可以实现对施工部位、施工班组的动态跟踪。

从传统的工序、工艺质量检验转为向为产品定位、设计研发和建造的全过程质量控制，房地产企业要真正做到以客户质量标准作为施工质量的验收标准。

4.4 成本管理落后，需与时俱进

传统的工程成本控制是施工阶段的合约成本控制，无外乎采取招标管理和合约管理作为降低施工成本的主要手段、通过施工组织和施工工艺控制施工成本、对主要材料设备价格进行控制和管理、控制现场签证、审查工程结算进行成本管理。

而新阶段的地产成本管理已经由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制，由传统的施工阶段控制转为向为投资分析、产品定位、设计研发、招标采购、工程建造、运营维护的全过程成本控制。

项目投资分析是项目成本控制的起点，开发成本受开发节奏、市场销售价格、经营风险控制等条件的多重制约，产品定位的准确性、差异性决定了项目成本控制的优劣。

规划设计方案指标、功能、技术参数、配套档次的确定，决定了70%以上的工程成本。设计专业计算、设计参数确认、设计选型等决定工程成本的关键因素，如果不能在设计阶段逐一研究确定，一旦反复将造成工程成本的极大浪费，依靠后期工程招标压缩施工成本，只是治标不治本的做法。

对参与投标企业的考察筛选、招标文件中指定统一的管理标准、质量标准、技术标准、配合标准等方面的考核及要求，选择高效率，重信誉重合约，管理组织扁平化，管理成本低的工程公司是有效降低成本的手段，杜绝层层转包是从成本角度选择承包商的重要指标，而采取最低价中标仍是控制工程建造成本的重点。

4.5 企业不重视知识积累、不重视知识沉淀

随着房地产企业的发展，多个项目的开发，项目总结经验时，常常发现，同一问题在不同区域不同项目多次重复犯错，之前犯过的错误没有形成宝贵的公司开发经验，现阶段很多地产企业中都意识到经验的积累、知识的沉淀的必要性，有了雏形的“知识管理系统”想法，尽可能降低错误重犯的概率，避免在同一个地方摔倒两次的现象产生，当然这种系统初级阶段是一种非正式的、零散的、不系统的应用，但是随着组织或企业的成长，特别是地域的扩张，一个自动化的知识管理系统就显示出非常重要的意义，相对与原始的手工知识管理它可以为企业带来更加巨大的利益。

根据地产企业的特点和实行相匹配的管理深度要求，一方面，企业可以通过办公自动化系统，使产生信息的工作与处理该信息的工作尽可能地有效结合，从而压缩总部和项目组的决策层次，使其向扁平化方向发展，以提高组织的应变能力；另一方面，可先构建集团层次的知识管理库，每个项目公司在项目结束后，分部门分专业把项目获得的经验、技术等传递到集团的知识管理库，先保存起来，随后进行加工整理，最后通过网络实现组织成员共享。其中，经营管理层负责制定企业的远景目标和战略，负责执行日常管理工作；项目小组层是项目小组在项目实施结束后，回到知识库层，把他们在项目中获得和创造的知识（成功与失败的经验教训、工作中获得的体会等）进行整理并存储到知识库层；知识库层不是一个组织实体，它是一个“知识蓄水池”，主要是将经营层和项目小组层创造的知识以文本、数据、视频的形式存储到计算机中，并重新分类和整理。之后，将存储的知识借助于集团内部信息网络，在组织内部迅速扩散和传播，达到知识共享的目的，实现经营管理层和项目小组层的创新。

总结

房地产的工程管理在目前来说还处在不断的发展和成熟阶段，还有很多的东西需要慢慢的去学习和完善，充分利用和学习其他企业的先进的管理方法和施工经验，不断的总结和完善管理制度，使得整个房地产项目都保证在一个很高的水平，这对房地产企业的进一步发展有着十分重要的意义。本文通过对该问题的分析和研究，对房地产工程管理所面临的问题给出了基本的应对方案，希望能给相关人员起到一定的借鉴作用。

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