现代房屋论文精选(九篇)
第1篇：现代房屋论文范文
关键词：房屋交易 不动产登记 衔接
1.房屋交易管理与不动产（房屋）登记的关系
房屋交易管理指房屋交易管理和房屋产权管理
1.1房屋交易管理
房屋交易是指房屋的转让、抵押和租赁。交易管理是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置过程中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。
1.2不动产登记
不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记簿、核发权属证书或权利证明的行为。
1.3房屋交易管理与房屋登记是房屋产权管理链条中紧密相连的两个环节
交易管理和登记互为基础，互相支撑，密不可分。从我国上世纪80年代末开始的全国范围的总登记历程来看，是先有市场交易管理制度，后有房屋权属登记制度，由于当时交易机构和登记机构分设，申请人要跑两个部门，递交两份申请，“办证难”成了舆论关注的焦点。原建设部于2000年推行产权交易一体化并于2005年在全国推行房屋交易登记规范化管理，要求房屋交易和登记机构一体化，经过10年不懈努力，全国基本实现了房屋交易与登记的业务整合，很多地方实现了办公系统合并，档案合并，一套资料申请，一个窗口受理，一个窗口发证，转移登记代行交易审核职能，方便快捷。
2.加强房屋交易与不动产登记管理
2.1直管公房、落实政策
公有房屋是指国有房屋和集体所有的房屋，包括住房和非住房。按照权利（管理）主体，可分为直管公房和自管公房。国有企事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋，称自管公房；房地产管理部门所有的或直接经营管理的房屋，称直管房屋。按照原《城市公有房屋管理规定》，公有房屋实行所有权登记制度，公有房屋所有权的合法凭证是《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。原《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。但该办法第二十一条同时规定：依法由房地产行政主管部门代管的房屋，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书。因此，直管公房中，存在着部分登记发证、部分登记不发证的情形。在“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”的年代，尽管很难理解，却不得不面对很多直（代）管公房未曾登记发证的状况。
当这些房屋因为公有住房出售、落实私房政策发还以后，必然出现未经初始（首次）登记而申请转移登记的情形。此类登记如果直接办理，则违反了连续登记原则。所谓连续登记原则包括两层含义：其一，不动产未办理所有权初始登记的，除非法律另有规定，否则不得办理其他权利登记；其二，因处分不动产而申请相应的处分登记的，被处分的不动产权利应当已经登记。对此，宜在双方协商的基础上，拟定相关操作方案，作为转移登记的特殊情形去对待，以保证相关当事人合法权益不受影响。
2.2以委托受理方式实现“一口受理”
由于房屋交易管理与不动产登记、相应的税务申报、房产查询具有较强的关联性，彼此往往是互为基础，互相支撑，密不可分的。因此，在当前实行不动产统一登记的背景下，笔者建议可以采用委托受理的方式来设置受理窗口。具体思路为：由当地的不动产登记机构委托房屋交易管理机构代为受理，将房产交易受理窗口增挂“不动产登记窗口”，同时将税务窗口及房产查档窗口也纳入其中，实现一个窗口受理。申请人可向窗口一次性提请房屋交易审批、确权、房屋查档、纳税和不动产登记申请，并在申请事项中同意在完成房屋交易审批、房屋确权后自动转为不动产登记申请，从而实现“一口受理”，避免群众在多个部门中来回跑。
第一，通过委托受理方式实现“一口受理”，将极大地方便群众办证，更容易获得群众的支持与理解。不动产统一登记的一个重要目的在于方便群众，进一步保护群众的个人权利。如果在实行不动产统一登记后，反而给群众增加了麻烦，明显违反了我国不动产统一登记的初衷。而受理窗口的设置，直接关系到群众办理不动产登记时对不动产统一登记的“第一印象”。因此，在窗口上实行“一口受理”，才能让群众在交纳不动产登记材料时少跑弯路，才能真正做到便民利民，让不动产统一登记能更好地获得群众的支持。
第二，由于不动产统一登记目前还属于新生事物，若重新专门设置受理窗口，其花费的人力、物力及精力将会非常大，而原房产管理部门已经受理房屋登记多年，在窗口的建设上具有积累优势。因此，在充分利用原房屋交易与登记受理窗口的基础上，增挂“不动产登记窗口”，并将相关业务窗口也纳入其中，将更有利于实现现有资源的优势整合，促进登记工作地快速与平稳开展。
第三，通过委托受理方式实现“一口受理”，不但可以保证群众能在一个窗纳材料，同时也有利于房屋交易、产权管理部门与不动产登记部门的工作衔接。因为，无论是相关资料在不动产部门间的传递，还是不同部门间工作的联系“，一口受理”的方式更容易实现衔接，从而确保房屋交易、确权与登记工作之间地顺畅，这无论是对不动产统一登记工作平稳开展，还是不动产统一登记办结时限上地提速都有积极的意义。
2.3房屋已经竣工的材料
《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。通常讲合法，包括程序合法及结果合法。对建造房屋这一事实而言，程序合法即建造过程合法，如领有施工许可证等；结果合法即通过规划、国土等部门验收合格。虽然说建造的程序和建造的结果都应该合法，并不因为其过程有瑕疵而影响建筑物的合法性，也就是说不能因为未办理施工许可或竣工验收备案而导致建筑物成为违法建筑，但相关主体应该受到行政机关的处罚。由此可见，建设主体并不因是否办理竣工验收备案而影响其物权。
结束语：
本文就房屋交易和不动产登记有序管理进行了探讨，希望本文的提出能够为相关工作人员提供一定的参考价值。
参考文献：
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第2篇：现代房屋论文范文
关键词：房树人（HTP）绘画投射测验；房屋绘画投射测验；房屋建筑原型；主观价值；生存状态
房树人（HTP）绘画投射测验包括房屋绘画投射测验、树木绘画投射测验、人物绘画投射测验及统合型房树人（SHTP）绘画投射测验等。在这些绘画投射测验中，树木是植物，人是动物，都是有生命的物质，只有房屋属于无生命的物体，但它却是由人类创造出来的、蕴含人类文明的、带有时展印迹的产物。在房屋绘画投射测验进行的过程当中，作画者常常在不同的意识层次，依据自己对房屋的不同理解进行不同的表达。如果作画者是在意识层面进行的表达，则必然存在较多的掩饰成分，而当作画者一旦进入到潜意识层面进行独立的绘画，诊断者就能够通过对其绘画的过程和结果的分析，评估或诊断出作画者的人格特征以及其拥有的真实的人际关系与情感状态。
对于房屋的种类、形态等的象征意义，中国大陆的许多诊断者目前所采用的解释依据，仍然是处于20世纪中期的西方社会环境背景下的人的心理意象。这些心理意象虽然经过日本等亚洲国家的修正后再传入中国本土，但也难以完全解释处于21世纪的现代中国人的心理真实。许多诊断者在分析、诊断作画者的人际关系、情感状态及人格特征时，经常生搬硬套西方学者的理论与学说，没有综合考虑中国大陆的地域文明特征、民族文化特征、时代背景特征、以及作画者的年龄、性别、学历、生理健康状况等客观因素对作画者绘画过程与结果的深刻影响，而这些因素却往往在作画者的内心留下了深深的烙印。
一幅房屋图画的描绘经常会受到各种因素的影响，其中最不可忽视的三大因素分别是：客观世界存在的房屋建筑原型、作画者赋予房屋的主观价值、作画者自身的生存状态。其中，房屋建筑原型的种类、形态与结构构成作画者产生房屋表象的刺激源，而作画者赋予房屋的主观价值和作画者自身生存状态中的民族、性别、年龄、健康状况等自然属性与职业、文化程度等社会属性则会导致作画者对房屋表象的不同表达。因此，为了提高房屋绘画投射测验的诊断信度和效度，在对房屋绘画的投射内容进行具体分析之前，就必须首先对作为刺激源存在的房屋建筑原型、作画者赋予房屋的主观价值及作画者自身的自然属性和部分社会属性进行详细的剖析。
一、客观世界存在的房屋建筑原型
房屋建筑原型是指能够刺激作画者形成房屋记忆表象的房屋建筑实体。关于中国大陆房屋建筑原型的知识，可以沿着两条认知路线来获得。一条是横向路线，这是空间轴，包括民族文化和地域差异。另一条是纵向路线，这是时间轴，包括不同的朝代和不同的年代。
（一）民族文化与地域差异影响下的大陆房屋建筑原型
1.中西方文化差异的影响
中西方房屋建筑原型之间存在着明显的差别，这种差别本质上是中西方文化的差别，也就是中西方在物质环境、社会形态及人的思维方式上的差别。在相当长的历史时期内，由于地域的阻隔和文化的差异，中国与西方的房屋建筑在各自相对封闭的系统内独立发展，形成了形态迥异、个性风格差别极大的房屋建筑原型。
中西方文化差异的影响主要表现在：一是对房屋建筑材料选择的影响。 中国传统房屋建筑以木材作为房屋的主要构架，而西方房屋建筑则经常用砖石作为主要材料；二是对房屋建筑色彩选择的影响 。处于多元社会文化背景中的西方房屋建筑，不但色彩极其丰富、变化多端，而且色彩也显得非常张扬、热烈、激情，甚至富于非理性的迷狂，而在中国的房屋建筑中，由于受五行学说的影响，色彩成为天意的象征，人们用色彩表示对自然的尊重，一般是以一种色彩为主，其他几种颜色并用，色彩缺乏变化的同时，也被赋予了浓厚的伦理观念，成了社会等级、社会地位的标志；三是对房屋建筑造型选择的影响 。中国房屋建筑的传统造型强调“线型美”，追求建筑物线条的婉转流动，梁、柱、屋檐等都能表现出“线”的艺术感染力。中国人还比较追求房屋建筑的意境和伦理，在造型时，往往会把各种造型的社会内容和象征意义放在显要突出的位置。
2.地域与民族差异的影响
中国大陆地域辽阔，多民族荟萃，房屋建筑类型众多且各有特色。地域与民族差异的影响主要表现为不仅仅在同一地区的不同民族的房屋建筑存在明显的差异，而且不同地区的同一民族的房屋建筑也会存在明显的差异。
在中国，每个民族都有自己的信仰、观念、风俗习惯，它们传承着民族的自身特色，但作为各个民族居住的房屋建筑，又更多地受到自然条件、建筑材料和工程技术的影响，因此，房屋建筑的民族性和地域性便产生了相互交叉的复杂关系，导致房屋建筑的地域性差异和民族性差异共存，并且地域性差异超越民族性差异而成为房屋建筑差异的主要影响因素。
（二）朝代更替及年代变化影响下的大陆房屋建筑原型
1. 古代朝代更替的影响
中国古代的房屋建筑从原始社会到明清时期，历经数千年的演变，最终形成了以木构架为主、院落式布局为辅且特别注重房屋建筑周边生态环境的独特房屋建筑体系，这种院落布局既满足了安全与向阳防风寒的生活需要，也符合中国古代社会宗法和礼教的制度。
（1）太古及远古时期。原始社会的房屋经由地穴、半地穴发展而成为木骨抹泥和草顶抹泥的地上建筑，虽然结构非常简陋，但却是人类从穴居移至地面的重要标志。
（2）上古时期。夏、商、周三代的人类活动中心基本上都在黄河中下游地区，此时，为防止地基湿陷，发明了夯土技术；到春秋、战国时期，经犬戎之乱、平王东迁后，周室王权衰微，先后出现了春秋五霸、战国七雄，各诸侯国均打破礼仪制度修建了大量的宫殿；而在秦王赢政横扫六合、并吞八荒后，徙天下富商于咸阳，仿照六国宫殿，在渭水以南的上林苑建造了阿房宫；及至两汉时期，虽然与北方匈奴战争连绵不断，又有王莽篡汉的内部纷争，但其房屋建筑水平却达到了一个高峰期。
（3）中古时期。魏晋、南北朝时期是中国历史上第一次大分裂时期，期间战祸不断、朝代更替频繁。由于社会动荡不安，许多群众信奉佛教，在南北方建造了大量的佛寺、佛塔。佛教的盛行，促使房屋建筑的外观由庄重式变为流线型。唐代为我国古代房屋建筑第二个发展高峰期，特别是斗的使用已经发展到比较完善的地步，在外形装饰的处理上也达到了建筑艺术与技术的统一。
（4）近古时期。到北宋时期，尽管现存建筑较少，但张择端所绘之《清明上河图》为当时的建筑样式提供了重要依据。在门窗的选用上，此阶段出现了格栅，从而取代了唐以前的板门和直棂窗。元朝于公元1267年在金中都东北平野之上建造大都城（今北京），是中国古代最后一座按完善规划平地新建的都城，也是惟一按巷制所创之都城。明朝为中国古代房屋建筑第三个发展高峰期，除单体建筑宏伟外，还使院落式布局发挥了最大效率。清代二百余年间，由于全国的房屋建筑总量增加，而木材的积蓄又日渐稀少，迫使建筑业去寻找更多的其他种类建筑材料。一般质量较好的民居大部分改用砖材作围护材料，以砖石承重或砖木混合结构形式的建筑较明代增多。地方性材料如各种石材、竹材、苇草、白灰等，在民间房屋建筑中进一步被开发利用。此外，清朝时，民间造园较为盛行，南方大小商贾，特别是漕运、盐贩等均有其豪华园林。
2.民国时期的房屋建筑原型的演变与特征
民国时期中国建筑融入了西方特色，更加包容扩大，形式简约，造型典雅。就其民众住宅的式样、材料、内部结构而言，无论城市还是乡村，大多仍是中国传统的合院建筑形式。但在一些开埠较早的大都市，却出现了大量的西式里弄住宅、花园洋房、高层公寓等新式民居。
（1）西式里弄住宅。中国最早的西式里弄住宅于19世纪末出现在上海。民国时期，由于市区人口的增加，上海的西式里弄住宅得到了较大发展，开始向多层次、大纵深发展，并增加了卫生设备，围墙的高度也逐渐降低或者被拆掉了。其时，在南京、天津、北平等城市，西式里弄住宅也有一些。而且同上海一样，里弄内有总弄、支弄，总弄通大街。房屋不太考虑方向，以适合自己为宜，建筑密度颇高。
（2）花园洋房。花园洋房最早建在租界，既有英式、法式、德式，也有美式、西班牙式，多为古典式或仿古形式。民国建立至抗日战争全面爆发，是花园洋房在中国大量修建的时期。
（3）高层公寓。20世纪初，高层公寓在中国的大城市开始兴建。这些高层公寓一般有如下特点：地址一般在学校、大商店附近，以及城市中能够闹中取静的地区；公寓住房者多是有钱、有身份、有地位的人；住户的居住时间一般较长。
3.建国至今的房屋建筑原型的发展与变化
（1）城市房屋形态与结构的变化
①建国初期。建国初期的住宅设计大体沿袭了欧美的生活方式进行平面布局。50年代中期引入了前苏联单元式住宅设计手法，取消了以起居室为中心的居住模式，改为内走廊式布置方式，增加了独立房间，加大了厨房卫生间面积，以适应多个家庭合用一套住宅的需要。
②60年代。60年代初国家遭遇“”的冲击，又面临三年自然灾害，住宅发展到了极低点。在大庆精神“干打垒”指导下，全国各地出现了一批简易住宅，减小了住宅的开间与进深，厨房及厕所的尺寸也极小，出现了厨房住房分离和共用厕所的“两把锁”住宅，并且不分地区条件地广泛采用“浅基、薄墙”，有的甚至连室内粉刷都没有的节约措施。
③70年代。70年代以后，经济复苏，住宅需求紧迫。为解决土地紧缺的矛盾，北京、上海、广州等大城市相继兴建了少量的高层住宅。
④80年代。“大厅小卧”式住宅出现，强调空间利用、厨卫功能、节地节能以及地方风貌等。
⑤90年代至今。各种风格的房屋建筑不断涌现，小区环境、建筑外形、户型结构、交通条件、入学及消费便利等要求造就了一个又一个高档住宅小区。
（2）农村房屋形态与结构的变化
国内的城市无论东西南北，除了具有历史文化价值和旅游观光价值的古代遗存，如宫殿、教堂、庙宇、花园、名宅、府邸等，同期的各类城市的房屋建筑一般都大同小异，而农村房屋的形态与结构随着年代的变更，却发生了天翻地覆的变化。调查地处长江中下游的江苏省苏中地区的农村房屋变化过程，可以发现如下几种农村房屋建筑原型：
①土坯草房。1949年至1978年，将近三十年时间内，江苏省苏中地区农村房屋的形态与结构没有发生较大的变化。房屋的屋顶呈简单的八字形，一般使用三根较粗的圆形木头或毛竹充当屋梁，用较细一点的木料或竹料作为椽子，上面铺上一层用芦苇杆编织的网席，在网席上面涂上一层黏土，最后再在黏土外面从下向上沿着屋顶的走势依次铺上麦草杆。房屋的墙壁有两种建筑方式，一种是直接用木板作模具，选用黏性土壤打夯而成；另一种用晒干的长方体形黏土块砌成。
②红色与青色瓦房。从1979年到1989年十年间，江苏省苏中地区农村涌现出一批红色瓦房，墙是用红砖砌成，屋面用大块的红色瓦片铺成，屋顶内层仍然使用芦苇杆编织的网席，一些家庭开始使用红砖平铺地面。20世纪90年代后，青色瓦房逐渐取代红色瓦房成为农民的追求。房子的屋顶使用青灰色小瓦片铺成，墙壁则使用小型的青砖砌成，有的农民还在内外墙壁上涂上水泥或涂料，地面开始使用水泥、黄沙搅拌而成的砂浆找平，有的家庭还在水泥墙面和地面上进行油漆。
③两层楼房。进入21世纪初期，部分先富裕起来的家庭纷纷建起了砖混结构的上下两层楼房，一般是上下各三间，东西排开，虽然不是很美观，但每个房间都可以接受日照。有些家庭还从主体楼房向四周延伸出用水泥砂浆浇筑的平房，这些一层高的平房房顶可以作为农民打谷晒粮的场所。
④独立别墅。随着农村城镇化建设进程的推进，许多年轻人离开农村到全国各大城市寻找发展机会，部分人将赚到的钱带回来作为资金，雇佣专业设计师和建筑工程队，原有的楼房，大兴土木，建成一幢幢附带庭院、花园，甚至游泳池的独立别墅。这些别墅形态各异，但用料讲究，给人以富丽堂皇之感。
二、作画者赋予房屋的主观价值
中国人对房屋的理解与追求不但与西方人有着较大的区别，即使与邻近的东亚国家居民相比，也存在明显的不同，因此，中国人描绘房屋时，其在意识与潜意识中对房屋的象征表达是有别于西方人的，甚至也不同于东亚的其他国家的居民。中国人对房子有着特殊的情感，这些情感包括了归属感、幸福感、富有感、自尊等，始终将房子看成是自己的精神与物质高度统一的载体，并将拥有属于自己的房子作为自己毕生的追求。
（一）房子是家的载体
自古以来，中国人一直对房子有一种难以割舍的情结。究其原因，是因为中国人认为房子是家的标志，而家是游子避风的港湾，是叶落归根之处，有房才有家，有家才有安全感，没有属于自己的房子就没有家的归属感和安全感。
中国人一直把房子当成是安身立命之所。《汉书・元帝纪》说：“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。”在古代，中国的中原地区一马平川，比较适合耕种，同时由于历代的统治者都推崇儒家文化，宣扬安稳、无风险的农耕生活，要求子民顺从，生于此、卒于此，这样，古代中国人“居者有其屋”的思想就变得根深蒂固了，认为只要有了房子就有了家，有了家就有了依托，而有了依托，生活就有了最基本的保障。
（二）房子是幸福的源泉
2009年11月19日《中国青年报》“幸福和房子的关系”调查显示，八成被调查者认为“幸福和房子有关系”，其中69.9%认为“房子是幸福家庭所必须”。 调查发现，中国大陆拥有房产数量越多的人，内心越会充满自信，幸福感就会越强。中国大陆许多人认为，要过上幸福的生活，房子是其中一个必要条件，因为房子是通往幸福的一道必经之门，没有房子就根本没有资格谈论幸福。
现在在中国大陆一、二线城市工作与生活的人们，包括许多正在寻梦的漂泊族，不论其年龄多大、阶层如何，都在为属于自己的房子而奋斗，或者说是为自己心目中的那个“幸福感”而奋斗。
（三）房子是财富的标志，也是拥有者地位的象征
在中华民族五千年的发展史上，中国长时期处于封建统治的阴霾之下，无论是农民阶级，还是地主阶级，甚至是封建时代以后出现的民族资产阶级和官僚资产阶级，都对土地和房产充满了强烈的欲望。当今社会，尽管人们得到房子的物质形式与心理形式发生了变化，但用房子来体现自己的财富与成就的意识并没有发生太大的改变。现在，在中国，有权的或没权的、有钱的或没钱的，都把房子作为财富的主要象征，作为奋斗、追求的目标，有的甚至自己有了房子，还要为子孙准备房子，把房子作为财富与遗产传承下去。
另外，中国人读书做官的情结很重，并且官位一直是与房子连在一起的，官位越大房子越大。历朝历代官员的府邸都是与官员的品级相关的，即使在建国以后，中国官员住公房也是按官位、级别分配的，后来，实行房改取消了公房分配，但还是官大房子大，因为在中国官员的眼里，房子永远是身份与地位的象征。
（四）房子是爱情婚姻的必需品
已有的调查发现，中国大陆的许多男性认为，没有房子就可能失去爱情和婚姻，而许多女性则认为，有了房子，失去爱情和婚姻也无所谓。房子在中国大陆已经不再单单被理解成是一个住所而已，它成了爱情与婚姻的前提与载体，成了时下中国大陆女性公认的第一择偶标准和男性展示自身经济实力的第一标志。
研究还发现，爱情和婚姻中的中国大陆的女性对房子的需求和热爱更甚于男性，因为在远古的穴居时代，男人属于行走动物，需要外出打猎，女人则是留守动物，需要在家养育孩子，所以，作为家的房子对于爱情和婚姻中的女人而言意义更大，因为房子带来的不仅仅是四面都是墙的密封感，还意味着这里是她自己的专有阵地，是别的女人的禁地，她可以在里面找到比较实在的安全感。
（五）房子是解决某些大城市户口的捷径
我国正处于城市化加速阶段，大量的农村人口向城市转移，这会使越来越多的人口流进北京、上海等经济实力强、发展水平高的大城市。但是，在一些大城市工作与生活，如果没有取得该大城市的户口，无论是什么人才，有多么强的能力，能够为这座城市作出多少贡献，都无法享受与该城市居民同样的福利待遇，而有了房子就可能获得该城市的居民户口，有了户口就可以获得该城市提供的各种福利待遇，因此房子成了解决某些大城市户口、获得居民福利待遇的捷径。户口制度使房子与人们享受的教育、医疗、社会保险等各种权益捆绑在一起。这些都迫使那些希望到一线城市发展的人们不得不买房子来应对和解决户口问题。
（六）房子是面子
住房不仅要满足人的居住需要，还要能够维护拥有者的面子和尊严。中国人爱面子，攀比心强。调查发现，许多中国人碰面聊天，已经将过去“吃饭没有”的流行问候语改成了“买房没有”。 许多人把住房看成是一个面子工程，在心里暗暗地与别人比居住地段、比小区的高档、比户型面积，住豪华房的人觉得比住普通房的人有面子，而拥有独立别墅则更有面子。许多人为了“面子”，打肿脸充胖子，没有房子的想买房子，有了房子的还想多买几套房子。
三、作画者自身的生存状态
作画者的自身生存状态包括自然属性和社会属性，其中民族、性别、年龄、生理健康状况等因素归属于自然属性，而职业、文化程度、人际关系、情感状况、人格特征及精神健康状况等因素归属于社会属性。在这些生存状态因素中，民族、性别、年龄、生理健康状况、职业及文化程度等可以要求作画者在房屋绘画作品上直接标明，而人际关系、情感状况、人格特征及精神健康状况等生存因素则是要诊断者进行评估和分析的，这一评估与分析过程必然会受到民族、性别、年龄、职业、文化程度及生理健康状况等因素的影响。
房屋绘画投射测验的评估与分析过程可以用图1表示。
（一）民族因素的影响
如前所述，不同民族的人会偏爱不同类型的房子，最终描绘出不同风格的房屋画作品。如，蒙古族人可能喜欢用蒙古包作为房屋画素材，藏族人的房屋画则可能是最具代表性的碉房民居，而土家人则可能会画出他们爱住的吊脚木楼。
当然，不同地区的同一民族的人也会产生偏爱不同类型房子的现象，也会描绘出不同风格的房屋画作品。如，同是汉族，北京人喜欢四合院，其房屋画可能就是对他生活过的四合院的描绘，而广东、福建的客家人虽也属汉族，但他们的房屋画中房子就可能是“土楼”。
（二）性别因素的影响
关于性别对房屋画描绘影响的研究文献非常匮乏，因此，很难有科学的统计数据来证明男女两性在描绘房屋画时存在显著的区别。有人根据经验推断，女性比较乐于画卡通状或理想化的小房子，且喜欢运用多种色彩进行装饰，而男性则多擅于画出普通的且近于写实的大房子，选用的色彩也较为单一。
（三）年龄因素的影响
有研究发现（Kaplan，2000），作画者的绘画内容在很大程度上取决于作画者自身的年龄增长和经验增加。因此，房屋画作品作为绘画的内容之一，也容易受到作画者年龄和经验的影响。一般认为，人在年幼的时候喜欢涂鸦，到了一定年龄时开始用视觉写实的方法来描绘房子，最后会发展到用主题和个人的意义对各类素材加以整合，形成具有一定象征意义的各种房屋画作品。
综合伯特（Burt，1921）、罗恩菲尔德（Lowenfeld，1947）、帕斯图（Pasto，1965）、维纳（Winner，1982）、格罗姆（Golomb，1990）、加德纳（Gardner，1980）等人的研究成果可以发现，人的绘画发展水平一般可以分为六个阶段，大多数人在小学高年级时因为缺乏绘画天赋而感到挫折，不再发展绘画技巧，其绘画水平便停留在第五阶段直至成年。
（四）职业因素的影响
中国现有的各类职业已近2000种，而关于职业因素对绘画的影响几乎没有引起人们的关注。职业不同会导致作画者描绘出不同的房屋画吗？作者本人曾在2010年至2013年期间，对某军区现役军官群体、某市区纪检监察干部群体进行了房树人绘画测试，发现两大群体间在房屋画作品的选题、构图及描绘上并无显著差异，群体内的个体间差异与全体受测人员内的个体间差异也无明显区别，也就是说，职业因素对作画者的绘画行为没有什么影响。
有人认为，职业是对成年人的就业岗位的分类。对许多中国的成年人而言，其职业并不符合自己的兴趣，仅仅是谋生的手段而已，他们在描绘房屋时，并没有受到目前所从事的职业的影响。而事实上，许多中国人很难在某个岗位上工作较长时间，变换职业已经成为他们改变自己生活状态的途径之一。当然，也有部分人终身从事的是自己想往并热爱的职业，他们对自己的岗位、行业有着特殊的情感，在画房子时，可能会将某种职业情感倾注到自己的房屋画作品中。
还有一些作画者，其职业就是画画或与绘画相关，他们的房屋画作品与其他职业人群必然存在显著区别。如画家等美术工作者，在描绘房屋时，由于画法与技巧已经成熟，房屋画作品必然呈现出普通人无法画出的美感和意境，但诊断者仔细分析作品，仍然可以从中辨别出作画者的人格特征、内心感受及其要表达的情感；又如以设计各种房屋楼宇为职业的房屋建筑设计师，他们在进行房屋画测试时，其表现力与普通人也存在显著差别，他们的房屋画作品更多地体现了美学、力学、生态学等方面的设计理念，是职业情感或习惯的流露，这些房屋画作品不一定代表作画者自己现在住的或将来要住的房子，更多的可能是房屋建筑未来发展的图像在设计师头脑中的反映。
（五）文化程度因素的影响
人们不一定会使用文字，但都可以画画，画画是人类最早的交流方式之一。人类在文字出现之前就会画画，如埃及的象形文字、苏美尔文、古印度文以及中国的甲骨文，都是独立地从原始社会最简单的图画和花纹中衍生而来的。
文化程度反映一个人接受教育后掌握知识的水平。调查发现，文化程度的高低对绘画主题的选择和绘画水平的影响不很明显。一个文化程度很低的人甚至文盲，都有可能画出非常优美的图案，许多文化程度不高的民间艺人就是例证，而许多人即使有研究生学历，其画出的房屋画作品仍然处于小学高年级的水准，只是由于观察与理解能力的提高，动手能力的增强，房屋画作品中的线条显得较为流畅，出现较多的细节描写。
（六）生理因素的影响
生理因素对绘画的影响可以从三个方面考察，一是手臂肌体的健康状况，如果存在先天性的肌体残疾，则作画者的绘画方式和灵活性会受到影响；二是手臂使用的习惯，如一般人是右利手，但也有部分人是左利手，左利手的绘画方式与右利手是有区别的；三是绘画过程中全身的生理状况，如果存在某些疼痛等疾患，会导致作画者情绪不良，思维受限，动作变形等现象出现。
基金项目：2013年江苏省泰州市第二批科技支撑计划资助项目“HTP（房树人）投射诊断技术”（项目编号：TS201350）
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第3篇：现代房屋论文范文
【关键词】实物补贴 货币补贴 效用 住房搬迁
一、引言
（一）问题背景
住房拆迁关系到城市建设和发展，也关系到相关公民的生活保障和福利水平。其中最核心的问题就在于拆迁项目中所涉及住房的补偿问题。在城市建设发展高速发展的现状下，搬迁户与政府之间的冲突不断，矛盾重重。存在着政府、搬迁户、开发商之间激烈的利益博弈格局。因而，对这一问题的研究更具有现实意义。
（二）两种补贴形式的含义
发放补贴是政府重要的经济职能。通过补贴手段可以实现宏观调控、社会保障等目标，增加公民的福利水平。实物补贴和货币补贴是两种经常使用的补贴方式。本文是基于住房项目来讨论这两种补贴形式，它们在此有着具体的含义。
实物补贴：是指在住房拆迁过程中，因拆除相关房屋而以新建房屋等形式提供实体住房，而对房屋所有人进行的所有权补偿。也叫做“补转头”。
货币补贴：是指在住房拆迁过程中，对被拆迁的房屋进行评估后，依照相关法律给予房屋所有人相应数量的货币，以补偿其所有权的损失。也叫做“补人头”。
（三）效用的定义
帕尔格雷夫经济学大辞典中，提到“效用是哲学家或政治经济学家在历史上早就企图用以解释价值现象的一个术语，其最经常的含义为‘期望’，或某种商品或某种服务满足需求的能力而不问其是何性质。”①
经济学家逐渐认识到，就选择行为来说，所有涉及效用的问题，都是一个消费束的效用是否比另一个消费束的效用更高一些的问题。对消费束（x1，x2）的偏好超过对消费束（y1，y2）的偏好，就意味着消费束X的效用大于消费束Y的效用。②
本文中提及的效用是对搬迁项目中，货币补贴或者实物补贴的方式下，居民对获得新住房的满意程度。具体而言，用较少的投入获得较好的住房时，效用更大。
二、住房搬迁中的补偿制度及本项目中补偿办法
为了贯彻依法治国的方针，保证住房搬迁工作以至城市建设的顺利进行，我国立法机构出台了一系列相关法规。对于搬迁户的住房补偿问题，做了明确的规定。
（一）国家层面
2011年1月19日又颁布并实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，同时，废止上述法规，进一步完善了对公民房屋产权的保护，明确了赔偿办法。（1）进行补偿的部分包括，被征收房屋的价值，搬迁临时安置的补偿，停产停业损失的补偿。（2）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（3）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。③
本文研究的搬迁项目进行时，《征收与补偿条例》还未颁布，该项目仍适用于《城市房屋拆迁管理条例》的规定。
（二）省级层面上
浙江省政府在2001年11月2日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过了《浙江省城市房屋拆迁管理条例》，并根据2007年3月29日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第三十一次会议进行了修订，其中对于房屋补偿也做了规定：（1）货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。（2）被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场价格评估确定。评估应当采用市场比较法，不具备市场比较法评估条件评估非住宅房屋价格的，可以采用其他评估方法，并在评估报告中说明原因。（3）房地产评估机构在确定被拆迁房屋的市场评估价格前，应当听取被拆迁人的意见。采用市场比较法评估被拆迁房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格。④
（三）市级层面上
金华市政府2006年实施了《金华市区城市房屋拆迁配套政策》，本文研究项目发生于2009年，适用该政策规定。具体的房屋拆迁补助费用，包括住宅安家补助费，住宅临时安置补助费，水电设施补偿费，电视、电话、空调、热水器拆装补助费。⑤
（四）项目简介
本文研究项目，系2008年金华市婺城区旧城改造项目某段，涉及居民户数64户，我们选取该项目中分别选择实物补贴和货币补贴的居民的补贴数据进行研究，分析其效用状况。该项目于2008年12月底完成搬迁及补助发放。选取产权置换补贴（实物补贴）方式有10户，选取现金补偿（货币补偿）方式有10户，合计20户。根据2008年金华市房屋市场价格及相关拆迁补偿规定进行了补偿。具体统计数据参见下文表格。
三、货币补贴方式中搬迁户的效用分析
（一）货币补偿效用的理论分析
图1 住房货币补贴效用图示
假设搬迁户的效用函数为：U（x，y）=xay1-a，其中x为住房消费量，y非住房消费量，预算线L：m=p1x+p2y，m为收入，p1为住房价格，p2为非住房消费品价格。
目标函数：MaxU（x，y）
约束线：p1x+p2y=m
根据拉格朗日乘数法则，有：L=U（x，y）-λ（p1x+p2y-m）
令■
■
■
解得效用最大化的条件为MRS=Ux/Uy=P1/P2
设图一中预算线与三条无差异曲线的切点分别为E0（x0，y0）、E*（x*，y*）和E’（x’，y’）。
领了货币补贴的搬迁户，考虑其利息在内，到了买房时，其数金额增长为m*=（1+r）m0=（1+r）（p1x0+p2y0），图中预算线从L0平移至L*，然而因为房价增长到P1’=kp1（k>100%），则预算线L*在X轴的截据向左移动，预算线变为L’。
即m*/P1’-m/P1=（1+r）（p1x0+p2y0）/kp1-（p1x0+p2y0）/p1=（1+r-k）*（p1x0+p2y0）/kp1，
已知m=p1x0+p2y0>0，kp1>0，则当1+r-k<0，即k>1+r时，预算线L’在X轴的截据小于初始预算线L0在X轴的截据。
由图1知预算线L’穿过初始最优消费束E0，同时与最左侧的无差异曲线相切于点E’，结合无差异曲线的性质，可得UE’<UE0
（二）货币补偿效用的实证分析
本项目发生于2008年末，由表一可知，用户购房时长（从领取货币补贴至签订购房合同）约为12个月，而同期银行年利率为r=2.25%，且金华市2009年房价变动如下：2009年金华市新建住宅价格（5214元/m2）比2008年（4543/m2）⑥上涨14.77%。则k=1.1477>1+r.
按照当期平均房价水平和银行利率，对本项目中领取货币补贴的住户购买力变动进行计算情况如下：
表1 领取货币补贴住户住房购买力变动表
综上可得，领取货币补贴的住户效用状况受到房价、利率等因素影响，房价上升迅速的时候，损失显著。
四、实物补贴方式下搬迁户的效用分析
（一）住房搬迁项目中选取实物补贴的住户补偿统计资料
表2 实物补贴方式住户统计资料
（房屋总评估价=房屋评估补偿价+装修补助费+附属物补偿+超容积补偿补助费包括：住宅搬迁补助费、腾空奖励费、过渡费、电表、电视、电话等差价找补中被拆迁人应付款为正，拆迁人付款为负。）
（二）实物补偿效用的影响因素分析
本项目中，选取实物补偿的住户，在2008年末已经根据资产评估状况和自身经济状况，在等价补偿、自愿自主的原则下，与拆迁方签订了房屋产权置换合同，确定了安置房屋面积、安置房屋总评估价、差价找补等数据，供方保证在10个月后住房建好入住，在过渡期间给予发放房租补贴。
由于在补偿实施当期已经签订购房合同，所以有效地规避了货币补贴中必须要面对的房价波动风险。避免了住房价格大幅上涨，及利率变动引发的风险。
然而，直接由拆迁房提供住房，却损失了住房选择的自由度。房屋的结构、区位、设计风格等带有强制性，缺乏自由选择权，影响了福利水平。同时，集中兴建住房容易造成社会阶层分化，甚至于影响到下一代的教育水平、就业收入和被犯罪侵害发生率。这一点在国外学者的研究中得到广泛关注。
五、结论及建议
住房搬迁问题，涉及到公民权利、政府公信力、社会稳定等诸方面问题，且存在着各方利益博弈问题，应当竭尽全力保证搬迁户的合法权利与合理诉求，使资金得到最有效的运用。
在传统的经济学理论中，住房搬迁项目中的补贴方式的选择上，货币补贴被证明是一种高效率的补贴方式。而这种选择模型，是在假设房价和物价不发生变动的前提下，得出的结论。而在实践应用中，必须要综合考虑价格变动，利率等多种因素，在当前商品房价格波动较大的情况下，这种考虑显得尤为重要。本文选取具体项目进行实证分析，运用无差异曲线和希克斯替代模型对于两种补贴方式在实践中的应用效果进行了探讨。
随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施，对于住房搬迁和补偿工作将产生重要影响。房屋征收和补贴中出现的新问题需要进一步地调查和研究。
注释
{1}[美]范里安著，费方域等译[M].微观经济学：现代观点第七版，格致出版社，上海三联书店，上海人民出版社，2009年7月，43页.
{2}国务院.国有土地上房屋征收与补偿条例.2011年1月.
{3}浙江省人民政府.浙江省城市房屋拆迁管理条例.2007年3月.
参考文献
[1][美]约翰.伊特韦尔，默里.米尔盖特，彼得.纽曼[M].新帕尔格雷夫经济学大辞典，1996年，第四卷，836页.
[2][美]范里安著，费方域等译[M].微观经济学：现代观点第七版，格致出版社，上海三联书店，上海人民出版社，2009年7月，43页.
[3]国务院.国有土地上房屋征收与补偿条例.2011年1月.
[4]浙江省人民政府.浙江省城市房屋拆迁管理条例.2007年3月.
[5]金华市区城市房屋拆迁配套政策.http：//jhjsj.gov.
cn/upsoft/2006626111252.doc.
第4篇：现代房屋论文范文
【关键词】以房养老保险；老龄化；生命周期
一个家庭从产生到结束可以分为两个阶段，首先是贷款购房阶段，在贷款期限终了时，获得房屋的全部产权，然后房主将其自有房屋再反向抵押，进入倒按揭阶段，房主获得养老金直至终老。贷款购房阶段，人们按期还本付息，大部分的收入都投入到房屋不动产上，成为“房产富人”，在退休后进入倒按揭阶段，收入降低，为维持理想的老年生活，将凝结在房产中的财富释放出来，实现资源的优化配置。由此可见，以房养老保险模式中，将住房和养老有机的结合在一起，最大化的释放出了房屋的价值。
一、以房养老保险的概念
以房养老保险也可以称作住房反向抵押贷款，是指老人将自有房屋的产权向保险机构作抵押，以获取按期给付的或一次性给付的养老保险金，在老人去世、意欲出售馈赠或永久搬离其房屋时，保险机构以获得此房屋产权的形式收回保险费。换言之，以房养老保险就是被保险人先接受保险公司支付的保险金，合同到期时再以远期的抵押房产作为缴纳给保险公司的保险费的一种特殊的保险产品。因此，以房养老保险能够将房产剩余价值提前变现，使得老人在有生之年可以享受到自己房屋在整个住宅周期的价值。
二、以房养老保险的基本理论
（一）生命周期理论
生命周期理论（Life Cycle Hypothesis）又被称为消费与储蓄的生命周期假说，是以房养老的重要理论基础。美国的经济学家F・莫迪利安尼和R・布伦贝格在《效用分析与消费函数―对横断面资料的一个解释》这篇论文中对生命周期理论进行了描述。该理论首先假设消费者是理性的，能以合理的方式分配自已的收入来进行消费，并且消费者追求的目标是效用最大化，因此消费者会以此目标规划一生的收入，合理安排消费与储蓄，达到效用最大化的效果。
生命周期理论强调当前消费支出与家庭整个一生的全部预期收入是相互联系的，一个家庭按照其一生的全部收入来决定每个生命时段包括退休后养老阶段的最优消费水平，从而使一生的消费效用达到最大。生命周期理论的消费函数为：
C=α・WR+β・YL
其中C为消费函数，WR为财产收入，YL为劳动收入，α为财产收入的边际消费倾向，β为劳动收入的边际消费倾向。
生命周期理论将人的一生分为三个阶段，分别为年轻阶段、中年阶段和老年阶段。在年轻时期，家庭收入很低，但考虑到未来的收入会增加，因此，在这一阶段，往往家庭收入的绝大部分会用于消费，甚至有时会借款消费，导致消费大于收入。进入中年阶段后，家庭的收入逐渐增加，消费在收入中占有的比例逐渐降低，收入会大于消费，一方面是因为需要偿还年轻时期可能发生的负债，另一方面是需要考虑把一部分的收入储蓄起来用于养老。退休以后，收入下降，同时进入老年后医疗等养老方面的开支变大，消费又会超过收入。综上所言，在生命周期的三个不同阶段，收入与消费的关系，消费在收入中所占的比例是不同的。
生命周期理论的核心思想是将一生的收入在满足个人效用最大化的条件下合理分配消费和储蓄。每个人一生的收入形式既包括货币资产，还包括实物资产，房产就是一个家庭中所占比重最大的一项实物资产。因此，生命周期理论为进行以房养老保险奠定了理论基础，将房产这种不动产中所富含的价值变现，和金融资产整合在一起也进行资源优化配置，将养老和住房有机地结合，满足退休之后的养老需求，实现效用最大化的目标。
（二）代际财富传递理论
代际财富传递理论（Intergenerational Wealth Transfer Theory），是阐述家庭财富代代传承的理论。家庭财富要达到效用最大化的目标，不仅需要考虑当代人的资源优化配置，还要思考财富在子孙传递、继承中进行合理有效的资源配置。
代际财富传递理论主要包含三种：第一种是利他主义理论。利他理论由加里・贝克尔和保罗在1974年最先提出，这种理论认为父母让子女继承财产完全是由于利他的动机，希望自己的子女能够更好的生活，在能力范围内最大限度的为后代留下尽可能多的遗产，通过物质上继承关心子女。第二种是代际交换理论，它是由Bemheim在1985年对加里・贝克尔理论的进一步深化。这种理论认为代际之间的财产继承不只是单单的父母关心子女的物质生活水平，它还包含着这种遗产继承方式要通过自己的言传身教一代一代传承下去。第三种是代际交叠模式。这种理论建立的基础点是任何时候都有不同代际的人共同在一起生活。每一代人在其生命周期内，都会和不同代人发生“交易”。在年幼时期接受父母的教养，中年赚钱教育子女、赡养父母，父母百年后继承遗产，这些都发生在日常生活中。这是一种特殊的交易行为，其基本形式是一个跨期的一般均衡模型。
我国传统的代价财富传递方式一般为“养儿防老，遗产继承”，但随着计划生育政策的效果逐步显现，以及老年人口数量的不断攀升，四二一或者四二二家庭结构比重加大，养儿防老的功能变得越来越小。推出以房养老保险模式，就是将占传统遗产中很大比例的房产在老人有生之年变现流动，老人用自己积累下的房产财富自我养老，这就将大大的减轻了子女赡养老人的压力。这种代际财富的传递方式增加了代际之间的相对独立性，改变了传统养老的固化思想，适应了与时俱进地发展观。
参考文献：
[1]傅鸿源，孔利娟.“以房养老”模式的现状及分析[J].城市问题，2008（9）：6872
[2]朱劲松.中国开展“以房养老”影响因素的实证分析[J].东北财经大学学报，2011（2）：7882
第5篇：现代房屋论文范文
关键词：房地产价格；因素分析；回归检验；ADF检验
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00-03
一、引言
近年来房地产业的发展一直是我国社会研究的热点问题，房地产价格的波动更是引起社会的热议，房地产泡沫日趋严重，进而影响房地产业的健康发展。对房地产的价格产生影响的因素有很多，也涉及到很多方面。不同的学者对影响房地产的价格因素进行了不同的分析。
本文在他们的研究基础上，以理论分析和实证分析为主，在众多影响房地产价格的因素中，选择了三个比较重要的因素进行分析，这三个因素分别是房屋竣工面积、通货膨胀率（本文选用反映通货膨胀程度的居民消费价格指数作为研究对象）和职工平均工资水平。以这三个因素为样本，选取北京市的住房价格作为被解释变量，分别选取1993-2012年间四个变量的数据，建立了多元线性回归模型。首先利用eviews软件回归结果分析，然后对这几个变量的年度序列的平稳性进行检验判定，紧接着再实施协整检验，最后结论得出结论。
二、关于影响房地产的价格因素的文献综述
国内有关分析房地产价格影响因素的文献很多，李朋和冯玉梅选用了7个方面的因素对房地产的价格分析检验，这7个方面的因素有：社会经济以及政治的因素、各地区的因素、物品的特点因素、基层设施因素、共有的设施因素、外界环境的因素、开发商的主观因素，并采用粗糙集这一工具对影响房地产的价格因素进行检验，最终得出了6个主要的影响房地产价格的因素，即：地理方位因素、交通状况因素、各种服务方面的因素、对多样的建筑需求和攻击的因素、房屋潜在的升值能力因素、不同开发商因素。虎吉祥以理论分析为主，采用国家统计局数据，得出了房价上涨的三个特点以及治理现阶段房价的四种方法。闫金秋认为银行信贷、GDP增长速度、通货膨胀率、城市化水平等因素对房地产价格有影响，并利用实证分析得出了这些因素与房地产价格的正相关关系。
吴敏认为需求因素：房地产投资额、人口城市化、人口可支配收入；社会房屋供给：房屋竣工面积；共有的因素：银行的贷款利率水平、房屋材料的价格因素、房地产的生产总值上升水平、土地价格方面，这8个因素对房地产的价格有一定的影响，并进行了多元模型的回归分析，最后得出房地产投资额、银行的贷款利率水平和房屋材料的价格这三个因素为主要影响房地产价格的因素。郭策和肖逸这两位学者首先将现代西方的供给和需求方面的理论作为研究对象，研究了对房地产价格产生影响的因素有：供给方面包括房屋供给的面积、建筑的成本考虑、房地产商户的多少；有关需求方面的因素包含了人口的数量和人均收入；对供给和需求方面同时产生影响有国家对货币的供应、国家的利率、房屋的环境因素、房屋政策方面的因素。
三、理论分析以及线性回归模型的建立
吴敏在《基于多元回归的房地产价格影响因素分析》中，将房屋竣工面积设为影响因素对房地产的价格变化进行研究，得到了房屋竣工面积与房屋的平均价格之间存在线性相关关系。闫金秋在《基于多变量协整的房地产价格影响因素分析》中，利用了通货膨胀率这个因素作为影响价格的研究对象，并通过检验论证得出了通货膨胀率与房屋价格的之间的正相关关系。虎吉祥在《房价上涨影响因素的经济学研究》中提出了职工平均工资水平这一影响因素，并分析出职工平均工资水平的增加会使得房地产价格的上涨。因此，本文选取了这三位学者提出的以上这三个因素作为研究对象，对房地产价格进行实证分析。
（一）影响房地产的价格因素的分析
1.房屋竣工面积
正如我们看到的全国各地区省市，大批的空地、农田正在被施工中建筑占用，而且大批已建好的住房还未销售出去，房屋竣工面积大幅增长，从表一我们可以看到它的增长趋势。随着房屋的竣工面积越来越多，住房价格也日益上涨。所以只要我们了解了房屋竣工面积与房地产价格之间的关系，我们就可以通过有效的途径，在调整好房屋竣工面积的同时，使之对房地产价格发挥良好的作用。
2.居民消费价格指数
在研究房地产价格方面，居民消费价格指数与通货膨胀的程度之间具有类似的作用，所以我们选取居民消费价格指数来近似替代通货膨胀率，对房地产价格的影响因素进行研究。但是居民消费价格指数与房地产价格之间的关系还没有明确答案，而且我们不会那么轻易的就想到这个因素在影响房地产价格方面的作用，在探讨影响房地产的价格因素时，我们一般都不会考虑它。为了探讨它们二者之间的联系，后文对之进行了研究。
3.职工平均工资水平
职工平均工资水平往往反映了一个地区的经济发展水平，它的高低基本上也决定了人们购买住房能力的高低，进而就会影响到房地产价格的高低。正如我们从图表一所看到的那样，职工平均工资是在逐年增加的，而我们的房地产价格也是在增加的，它们之间是否有一些联系，又是如何相互作用的，我们后文会利用实证详细进行探讨。
（二）指标选取与处理
基于以上分析，本文以北京市为研究对象，以房屋竣工面积S、居民消费价格指数CPI、职工平均工资水平W这三个变量作为解释变量，以住房价格P作为被解释变量。本文选取了1993-2012年间北京市这四个变量的数据为分析依据
（三）平稳性检验
各变量对数值的ADF检验结果均不否定具有单位根的原假设。各变量的一阶差分之后的ADF检验结果，变量LP和LCPI的一阶差分均在5%的显著性水平下拒绝存在单位根的原假设，而变量LS和LW的一阶差分均在10%的显著性水平下拒绝存在单位根的原假设。因此可以得出结论，四个变量均为I（1）过程。进而可以判断变量间的是否存在协整关系。
（四）协整检验
协整是关于非平稳的变量之间长期的均衡关系的表述。非平稳的变量间存在的长期均衡的关系被称为是具有协整的关系。假设有N个时间序列之间具有协整的关系，那么非均衡误差一定就是平稳的。假设有N个时间序列之间并没有协整的关系的话，那么非均衡的误差就是非平稳的。验证这些变量之间存在的协整关系，本文选择Johnsen（1991，1995a）提供的检验方法。
变量LP、LS、LW、LCPI组合进行Johnsen协整检验的结果。根据ADF检验中显示的个变量的特点，将表2所表示的协整方程的形式设为左端向量有确定趋势，协整方程只有截距的形式。比较表中的迹统计量和最大特征值统计量及相应的P值，可以发现在5%的显著性水平下，迹检验和最大特征值检验均无法拒绝至少有1个协整向量的原假设。因此，基于以上检验结果，可以得出结论变量变量LP、LS、LW、LCPI之间存在协整关系。
四、分析论证
（一）回归分析
根据以上所述我们建立如下的的线性回归模型为：
其中：P表示住房价格（元/平方米）；S表示房屋竣工面积（万平方米）；CPI表示居民消费价格指数（1992年=100）；W表示职工平均工资（元）。为消除可能存在的异方差将各变量取对数，则模型变为双对数模型：
利用eviews软件对图1中的数据进行分析处理，得到回归分析的结果如表二和表三所示，从表中的系数值我们可以得出：房屋竣工面积（s）、居民消费价格指数（I）、职工平均工资（W）与房地产价格（P）之间具有明显的正相关的关系。 =0.80，可以知道该模型的拟合效果比较好。再由表可知F检验为0.000002，所以变量之间是明显线性相关的。由DW=0.456，参照T=20，k=3时的DW检验5%的临界值dL=1.00，dU=1.68，则DW值小于dL，所以住房价格P与房屋竣工面积S、职工平均工资W、居民消费价格指数CPI，这些变量都是以5%的水平相关。即：房屋竣工面积、职工平均工资、居民消费价格指数与住房价格之间存在显著的正相关性。
（二）误差修正模型的建立
从上面的误差修正模型的结果可以看出，差分项是对于短期的波动影响的真实反映，ECMt-1代表着长期均衡关系。房地产价格的短期变动可以分为两部分：一部分是短期的房屋竣工面积、居民消费价格指数和职工平均工资波动的影响，另一部分是房地产价格与房屋竣工面积、居民消费价格指数和职工平均工资偏离长期均衡的影响。对于误差修正项ECMt-1系数，它表示当短期的波动远离长期均衡时的状态时，就可以凭借这个系数对此进行调节，再由上面得出的系数的估计值（-0.359）来分析，当短期波动远离长期的均衡状态时，就可以凭借（-0.359）这个数值进行调整，使得不均衡状态返回到均衡时的状态。
五、结论
我们根据上面的所有分析论证结果，可以得到以下的结论。
（一）房屋竣工面积、居民消费价格指数和职工平均工资对房地产价格是有一定影响的，其中房屋竣工面积和居民消费价格指数对房地产价格有负向作用，职工平均工资对房地产价格有负向作用。而且居民消费价格指数和职工平均工资水平对房地产价格的影响最为显著，房屋竣工面积变量不显著，说明其对房地产价格的影响较小一些。
（二）虽然本文对这三个因素与房地产价格的关系的分析可能会有一些误差，以及变量样本多少的选取可能也会对模型的分析造成误差，但是从总体上来说本文采用了很多工具对模型进行检验分析，以及最后建立的误差修正模型，对日后的实践具有重要意义。由这些工具所得到的结果是有一定的可参考性，也就是在以后的房地产价格问题上，人们可以利用本文得到的结论，对房地产价格进行分析、预测，而且本文所得到的结论也符合社会实际现状。
（三）从现实理论的角度来分析的话，随着近年来国家经济发展的步伐加快，社会的快速发展，导致了城市化水平加快，进而使一些房地产商加快房屋建设，使得房屋竣工面积逐年升高，进而使得房地产价格上涨；由于人们的生活逐步奔上小康水平，对生活的追求也越来越高，进而使得居民消费价格指数的升高，；职工平均工资水映的是人们的收入水平，平均工资的增加也就是人们收入的增加，进而对房地产价格的影响就是房价上升。
参考文献：
[1]李朋，冯玉梅.对房地产价格影响因素的分析.河北工程大学学报，2007（2）.
[2]虎吉祥.房价上涨影响因素的经济学研究.西北大学硕士学位论文，2006.
[3]闫金秋.基于多变量协整的房地产价格影响因素分析.企业经济，2012（11）.
[4]吴敏.基于多元回归的房地产价格影响因素分析.企业导报，2012（07）.
第6篇：现代房屋论文范文
关键词：建筑结构 抗震技术
一、抗震技术提出背景
基于抗震性能的设计理论，在20世纪90年代由美国提出并开始这方面的研究。随后该项理论研究在日本，澳大利亚，中国等国家开始受到重视。该种理论重在对建筑物的抗震能力的研究，对于如何预防强大的破坏力极强的地震，是该项研究面临的主要问题。目前，世界上建筑物抗震能力相对较高的应数日本了。这个国家由于地理位置很是特殊，他处于世界上两大地震活跃带之一的环太平洋地震带。活跃的地壳运动经常为日本带来灾难性的打击，整个日本岛国甚至面临毁灭的境地。尽管如此，日本还是依然在顽强地和自然灾害做抗争。强大的具有毁灭性的地震成就了日本抗震建筑设计的辉煌。为了抵御地震发生后带来的毁灭性破坏，日本国内的建筑物大都经过精心设计，抗震能力相当高，一般的地震根 本就不足为虑的。日本这样一个弹丸之国，虽然有些时候狂妄自大，但其自身确实是具备很多值得我们借鉴的东西，建筑物防震技术就很值得我们学习和借鉴。
我国地理位置比较特殊，处于世界两大地震活跃带之间——环太平洋地震带和环地中海喜马拉雅地震带。因此，我国的地震多发性相对于世界其他国家来说也是很频繁的，如1976年唐山大地震、2008年汶川大地震、2010年玉树地震。每一次地震破坏性都相当大，每一次都是惨痛的教训。在地震中，许多居民房屋倒塌，流离失所，无家可归。虽然事后国家举全国之力恢复了重建，但惨痛的教训是无法抹去的。每一个人或许都在思考：为什么有的房屋倒塌了而有的房屋依然矗立？答案明确得再明确不过。关心这一问题除了大众舆论之外，恐怕最为关心的莫过于建筑设计师们。于是，在建房屋必须具备抗震能力的要求在建筑行业成了明确的理念。
二、房屋抗震技术的概念及其特征
（一）房屋抗震技术的概念
房屋抗震技术主要是指建筑物或者构筑物在设计和施工中必须应用到的具备预防和抵抗破坏性地震的技术能力。现代建筑业的发展引入了抗震防震的理念，并且抗震强度提升，不再是一般的震级，而是能够抵抗强度更大的地震。目前，国内有相当一部分学者致力于抗震技术的研究，并取得了丰硕的成果。相关的文献资料为抗震技术的应用提供了理论指导和技术支撑。
（二）房屋抗震技术的特征
1.房屋结构的合理性。建筑物需要能够具备抵抗地震的能力，设计者首先应当追求房屋结构的合理性设计原理。房屋设计结构的合理性要求建筑材料的选取，建筑物的设计、施工都应当有步骤，有计划的进行，追求每一个环节，每一个角度的精密性。
2.房屋主体的抗震性。房屋抗震技术的应用主要就是预防地震，因为地震的破坏力非常大，能够摧毁地面不稳固的一切建筑物。房屋的设计施工注入抗震理念后，首先应当具备的能力就是抗震能力。而抗震性主要体现在房屋的主体结构上面，只有把建筑物的主体结构设计和施工好了，才能够从根本上具备抗震的基本要求，然后才是对建筑物墙体等设施的要求。
3.设计施工的复杂性。对于建筑物的抗震防震要求，首先就得从设计上面下功夫，要使其真正具备抵御强度较大的地震破坏，设计者们在设计的前期需要做大量的论证工作，做到合理、充分的论证，使其具备科学性和合理性。设计者们完成了论证和设计工作后，这就需要施工者在施工中严格按照建筑的设计模式进行施工，并且精确度要求很高。要知道，再好的设计图纸，如果没有精良的施工者也是徒劳。
三、建筑行业引入抗震技术的意义
（一）提高人类抵御自然灾害的能力
经过我国几代人不懈努力地发展，我国人民居住的房屋的安全性能越来越高，特别是抗震技术的应用更是提升了我国居民对建筑物抗震的理解与控制的能力。回望历史，一个多世纪以来的历次大地震总是给人类社会造成出乎意料的损失，尤其是特大地震中房屋建筑的倒塌所造成的重大人员伤亡。1976年唐山大地震与2008年汶川大地震对我国简直是破坏性的打击，这使得我国建筑设计者们不得不考虑房屋建筑结构的抗震安全性问题。抗震技术的应用，使得我国房屋建筑结构性能大大提高，并且提升了抵御大地震的能力。
（二）改善我国居民的生存环境
现代工业飞速发展，无论是城市还是农村，一座座高楼拔地而起。这一切既预示着现代化的发展进程，同时也为人们的生存带来危机。因为地震活动的频繁，高楼要是发生倒塌，那就等于是致命的攻击。而随着抗震技术的发展与应用，使得房屋建筑的抗震能力大大提升，这直接改善了人们的生存环境。有了牢固的建筑，人们不用再惶惶不可终日。人们可以在较为安全的环境下学习、工作，而不用担心建筑物随时倒塌。
（三）促进我国建筑行业的新发展
我国的建筑业一直停留在传统的设计施工技术上。传统的建筑安全性能较低，那时对于抗震性能的要求不是很高，或者说是还没有引入抗震的理念。随着地震活动的频繁，灾害性带来的损失的巨大，建筑设计、施工者们意识到了必须提高房屋的抗震性能，这时候，抗震理念应运而生。抗震理念在维持现行结构抗震设计原则的前提下，更加突出地明确结构在强烈地震下的损伤破坏部位，并通过这些预期部位的损伤与破坏，达到保证建筑结构内人员安全的目标，从而大大提高房屋内人员的安全性。随着抗震理念应用的日趋推广，这就促使建筑行业迈上了新的台阶，不断向着更好的方向发展。
参考文献：
第7篇：现代房屋论文范文
【关键词】部分房屋承租人；优先购买权；价值平衡
一、问题的提出
在当今社会，因为经济发展，土地的稀缺以及建筑技术的进步，高层建筑，复合式建筑日益增多，因此在房屋租赁关系中，常常发生出租人将一幢房屋出租给数人，每个承租人只承租其中的部分楼层或部分房屋的情况。这种情况有利于充分发挥物的作用，也便于租赁交易的发生，成为现代房屋租赁过程中的一种最为重要的形式。[1]
这就引发了出租人出售的房屋超出了承租人承租的范围，承租人的是否具有优先购买权且如何行使的问题，这不仅是一个理论问题，也是一个极为重要的实践问题。
二、优先购买权概念及价值分析
所谓房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人依据法律规定所享有的、在出租人转让租赁房屋产权时、在同等条件下有优先于他人购买租赁房屋的权利。
民法赋予承租人优先购买权的最初目的是保护处于弱势地位的承租人有稳定的住所以维护其生存权益。[2]传统的承租人优先购买权存在的价值可以概括为以下两点：一是可以维护和稳定既有的物的利用关系，使物的所有和物的利用合二为一，降低交易成本；二是可消除用益物权人的心理负担，鼓励其更谨慎、合理地利用该不动产，同时亦有保护用益物权人等社会弱者的考虑。
随着市场经济的迅速发展，住房制度的改革和房地产市场的放开，社会上所能提供的出租房源非常充足。“居者有其屋”的民法保障制度逐渐被廉租房、经济适用房等社会保障制度所取代，过去承租人先买权所追求的生存和安全价值，对基本社会秩序的维护已不复存在。
三、理论争议
对于本文所探讨的部分房屋承租人基于整体房屋的优先购买权问题，理论界主要存在以下三种观点，笔者将在下文逐一列明：
（1）承租人不享有优先购买权
在出租人出售的房屋超出了承租人承租的范围时，如果允许承租人行使其承租部分的房屋优先购买权，在房屋不能分割或出租人不愿意分割的情况下，会严重影响到出租人与第三人的房屋交易，造成对出租人处分房屋的过度限制，损害出租人的利益。
（2）承租人仅就其承租部分享有优先购买权
首先，虽然部分房屋承租人也是承租人，但按通常理解，只能是承租人承租的房屋部分，承租人对此在同等条件下享有优先购买权，对未承租的房屋部分不享有优先购买权。其次，如果允许房屋部分承租人对超出其承租部分的房屋行使优先购买权，当多个部分承租人同时主张时会引起纠纷，影响出租人交易，与承租人优先购买权的立法目的相悖。
（3）承租人有条件的享有优先购买权
这种说法认为，如果出卖房屋超出了租赁房屋的范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，且出租人愿意分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权。如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，是整体出卖，出租人出卖的房屋只要涵盖出租房屋，即使出卖房屋超出了出租房屋范围，是整栋房屋，承租人即享有优先购买权。在这种情况下可参照《德国民法典》第467条的规定。①
四、从利益平衡角度分析解决办法
部分承租人优先购买权问题出现的原因，是我国法律中有关承租人优先购买权的规定存在模糊和空白，针对此类问题，笔者认为可以采用利益平衡的办法来解决问题。
（一）优先购买权是对所有权人的处分权和收益权的一种权利限制，权利限制应当遵守利益-价值衡量原则
一般认为，权利能否受限制，“取决于有没有高于权利的价值以及能否援引那些可能高于权利的价值来压倒权利。”[3]利益-价值原则是对各种权利所保护的利益或者所体现的价值加以比较衡量，决定优先保护哪种利益或价值。[4]但是需要明确的是，“一个时代的某种特定的历史偶然性或社会偶然性，可能会确定或强行设定社会利益之间的特定的位序安排，即使试图为法律制度确立一种长期有限的或刚性的价值等级序列并没有什么助益。”[5]也就是说，在特定的历史环境下，权利的限制会出现不同的强弱之分。法律的刚性规定有时候会导致价值利益的失衡。
（二）法律的规定不应该一味的保护承租人，也应当保障所有权人的处分权和收益权
基于上文对房屋租赁领域社会环境变化的分析，承租人与出租人的社会地位发生了转变。对于承租人优先购买权，笔者认为，在租赁房屋与整体房屋可以分割出卖的情况下，如果出租人分割出卖，那么承租人仅对其承租部分享有优先购买权，这样没有侵犯到承租人的利益，也没有侵犯到出租人的利益。如房屋不可以分割，或出租人不愿意分割出卖的情况下，出租人出售整套房屋，那么承租人不可以对其承租的部分主张优先购买权。因为优先购买权制度是出于特定的立法目的而优先保护承租人的特定利益，尽管保护承租人此种利益是在某种程度上对出租人的所有权处分进行适当的限制，虽然符合所有权社会化思想的发展，但是仍不可避免地要损及出租人和第三人的利益。因此在保护承租人优先购买权的同时，应该严格按照法律规定限制优先购买权制度的适用范围，否则会造成承租人权利滥用。所以应当把承租人行使优先购买权的范围严格限制在其承租房屋范围之内，超出这个范围，就应当维护出租人的所有权，尊重其处分自由，由他根据实际情况自由选择买受人。当然，此种情形下，承租人仍然可以援引合同法第229条②，有关买卖不破租赁的相关规定，在其租赁合同存续期间对自己的租赁权利益进行保护。
注释：
①《德国民法典》第467条规定：第三人将设有先买权的标的物与其他标的物一起，以总价金买受的，先买权人应按比例支付总价金的部分。先买权人因部分标的物在分离时使其显受损失时，可以要求先买权扩及全部标的物。
②合同法第229条，“租赁物在租赁期内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
参考文献：
[1]袁锦绣.优先购买权法经济学分析[M].北京:中国民主法制出版社,2006:155.
[2]邓志伟,陈小珍.承租人优先购买权纠纷司法裁判差异的实证分析[J].人民司法,2007(4).
[3]夏勇.权利哲学的基本问题[J].法学研究,2004(3).
[4]乐虹.权利冲突解决路径分析[J].社会科学论坛,2009(5).
[5]博登海默.法理学-法律哲学与法律方法[M].邓正来译,北京:中国政法大学出版社,2004:415.
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第8篇：现代房屋论文范文
关键词：李渔 《闲情偶寄》 《居室部》 美学观
李渔，字笠鸿、谪凡，号笠翁。明末秀才，入清后绝意仕途，工诗能文，风流倜傥。一生从事文学创作和包括戏曲、造园在内的文化理论活动。光绪兰谿县志记载：“李渔性极巧，凡窗栏、床榻、服饰、器具、饮食诸制度，悉出新意，人见之莫不喜悦，故倾动一时。所交多名流才望，即妇孺亦介知者李笠翁。”李渔还在清初年间在北京建造了伊园。居所叠有假山，在当时被誉为京城之冠。
在李渔创作的《闲情偶寄·居室部》中广泛地论及了我国古代居所美学的情趣和感受，它侧重体现了作者的精神、思辨才能和襟怀。这种特征的文学意识的凝聚和升华，孕育和形成了以讲“风骨”讲“意境”等为主体的我国传统的美学理论，明为闲情，而实为寄情。笔者拟从以下从四个方面对李渔的美学观加以分析探讨。
一、李渔的美学观体现了“顺其自然”的和谐之美
李渔在书中谈到，康熙八年夏，他的芥子园中两株树被水淹死，他利用枝干和盘曲的枝条制成了一扇天然的梅花窗。李渔的“梅窗”制作是“取老干之径直者，顺其本来，不加斧凿，为窗之上下两旁……俨然活梅之初着花者”。此外，李渔生性最大的怪癖，就是不喜欢盆中之花、笼中之鸟、缸中之鱼以及桌上有底座的石头，因为它们局促而不舒展，有种被囚禁的感觉。李渔认为不能违背天地万物天然的生长生活趋势，应该顺其天性。
李渔作为文人，其文化品味是由他的成长经历和生活背景所决定的。李渔深受晚明自然哲学思想的影响，这体现在他居室装饰中的渐进自然上。他所设计的“山水图窗”、“便面窗花卉式”、“便面窗虫鸟式”等都体现了这种思想。
二、李渔的美学观体现了“以人为本”的空间之美
春秋时期，老子在《道德经》中提出：“凿户墉以为室，当其无，有室之用。固有之以为利，无之以为用。”形象地论述了“有”与“无”、围护与空间的辩证关系。 “房舍第一”开篇就说：“人之不能无屋，犹体之不能无衣”，“吾愿显者之居，勿太高广。勿房舍与人，欲其相称。” 在古代，很多达官贵人往往通过将自己的房屋装饰得高大空旷来显示自己的权利和地位。李渔认为房屋的空间尺度不应以人的富贵贫贱来划分，应该遵循“以人为本”来规划空间的尺度，例如身高的高矮、身材的胖瘦等。还应考虑人在空间内的利用率，人在室内空间的感受，过大过小的空间即便装饰得再富丽堂皇也是没有意义的。
李渔谈及窗的取景时说：“开窗莫妙于借景，而借景之法，予能得其三昧。”在中国古代建筑艺术中，窗的主要作用并非让空气保持流通，而是在于取景，从而形成内外两个空间的交流，产生隔而不隔的空间效果。李渔通过设计窗栏取景，可以从小空间进入大空间，将平常的生活画面转换成审美物象，使这种富有空间层次的观感在窗户中得以实现。这就是中国园林艺术中创造艺术空间、扩大艺术空间的一种绝妙手法——“借景”。
三、李渔的美学观体现了“因地制宜”的实用之美
李渔在《闲情偶寄·居室部》中记叙了对中国古代民居室内装修的见解。如“房屋忌似平原，需有高下之势”。他主张“因地制宜”之法：地势高的地方要造屋，地势低的地方就建楼，这是一种办法；低的地方就叠石头造假山，高的地方就引水建水池，这是另一种办法。这段关于园林的“因地制宜”之法，较好地论述了园林艺术创作中自然与人工关系如何处理的问题。他提出的原则是顺应自然而施人力，而人又起了关键性的作用。人们的居宅、园圃，按常理是“前卑后高”，“然地不如是而强欲如是，亦病其拘”怎么办？这就需要“因地制宜”：可以将地势低的变得更低，在低洼潮湿的地方挖塘凿井。所以起主导作用的还是人。李渔的结论是：世上没有绝对的方法，全在于人的灵感发挥，也需要心领神会，这不是单靠别人传授什么方略就可以领悟的。李渔一再强调居室无论精粗，其功能是遮风避雨，一些雕梁画栋、琼楼玉栏只是美观而没有实用性，是不适宜的。
“因地制宜”的实用性也被李渔贴切地运用到窗栏设计中。李渔认为窗栏设计的主要特点是“窗权以明透为先，栏杆以玲珑为主，然此皆属第二义；具首重者，止在一字之坚，坚而后论工拙。尝有穷工极巧以求尽善，乃不逾时而失头堕趾，反类画虎未成者，计其新而不计其旧也”。总括制作窗权和栏杆的要点：宜简单不宜繁杂，宜自然不宜雕琢。
出于实用和审美的双向考虑，结果可能是因简洁、自然而产生美，这种美也必然是建立于实用之上的美。
四、李渔的美学观体现了“无事不新”的创新之美
李渔书中称“所言八事，无一事不新，所着万言，无一言稍故”。现实中他也将“无事不新”的创新理念覆盖到了生活的方方面面。他在谈及到房舍时说道：“创造园亭，因地制宜，不拘成见，一攘一桶，必令出自己裁，使经其地人其室者，颇饶别致。”李渔又尝语“予性又不喜雷同，好为娇异，常谓人之葺居治宅，与读书作文，同一致也”。他极力反对抄袭他人作品，强调创作的个性化、不可复制性，否则就失去了设计本源的意义。
从李渔设计的理念、格调可以看出他是一个不断追求创新的人。李渔在日常生活中创造的舒适和雅致，就是凭借了自己贵“新”的理念。居家所需的，只有房屋是不可移动的，此外都应灵活变动。为什么呢？皆因“眼界关乎心境，人欲活其心，先宜活其眼”。同一座房屋，把那个房间的家居摆设挪到这个房间，便会觉得耳目一新，就像房屋都搬迁了。再进那个房间时，又换了另一番景象，这样不仅是改变了一个房间，而是改变了两个房间。
房屋尚能如此，何况器物呢?李渔认为室内陈设妙在日新月异，假如让陈设品像生根一样，终年摆放于同一地方，就会呈现一种腐朽形象。所以应适当改变一下位置，这样就给室内增添了活气和情趣。
五、小结
综上所述，李渔所极力推崇的美学观念是：独具匠心而别具一格。他在前人认知的基础上，对生活的情趣和生活环境的舒适实用更为深入地进行了研究。他的思想和心得凝聚在《闲情偶寄》一书中，充分表现了其独特的艺术造诣和审美情趣。
当代着名学者林语堂曾在《悠闲生活的崇尚》中谈到：“一般人不能领略这个尘世生活的乐趣，是因为他们不深爱人生，把生活看得很平凡，刻板而无聊。”李渔的文章，处处体现着对生活的热爱，作者在享受人生的同时，倾入了对人生细微的观察和深邃的思考。
真诚地生活，用心去发现、去感悟，我们就能在平凡的人生中找到幸福的真谛。同样，用心研读感悟，我们也会在前人的如海墨翰里找到极具现代美学意义的金玉良言。笔者对李渔的美学观浅析于此，权作引玉之砖，以候指正。
参考文献：
[1][清]李渔着，李树林译.闲情偶寄（白话插图本）[M].重庆出版社，2008.
[清]李渔着，杜书派评注.闲情偶寄（插图本）[M].北京：中华书局，2007.
邵琦着.中国古代设计思想史略[M].上海书店出版社，2009：182.
张燕.中国古代艺术论着研究·李渔造物艺术思想雏论[M].天津人民出版社出版，2003.
第9篇：现代房屋论文范文
【关键词】房地产价格；现金流贴现模型；联立方程
一、导论
近年来房地产需求与价格不仅是人们关注的问题，更是政府及社会各个层面讨论、关心的焦点。一方面是房地产价格的持续不断上涨，而且在政府的不断调控和抑制下，每出台一次政策后几乎就有强烈的反弹和上涨；另一方面是人们对改善住房的强烈需求，特别是中国的城市化使大量农村人口向城市转移，更加剧了对住房的需求。不断创新的高房价让人们不堪承受之重，而大量居民的住房需求又急需解决；伴随着这一问题的同时，我们还看到一些开发商开发的住宅存在入住率低和空置现象。那么，房地产价格到底多少是合理？中国房地产价格是否存在大量泡沫？如何解决居民的住房需求？房地产业是应该由政府主导还是完全交给市场？人们围绕这些问题展开了激烈争论。笔者认为在这些问题中，价格问题是核心，因此本文就房地产价格理论展开研究。
二、文献综述
国内外关于房地产价格的研究非常多，从各个层面各个角度进行了探讨；大致有以下几个方面：房地产价格影响因素、房地产价格差异与波动研究、房地产业的政府管制、房地产价格形势与对策研究及房地产价格理论研究。根据本文的研究目的，在文献综述上主要对房地产价格理论进行了梳理。
（一）国外房地产价格理论文献综述
国外进行房地产价格研究中建立价格理论模型的主要代表性文献有：Muth(1960)、Hanushek(1980)等人研究了购房者的效用函数和在不同地区的房价差异。Rosen(1974)提出特征价格模型，思路是：住房由于具有各种满足消费者需要的特征，从而能按照某一价格出售。Abraham 、Hendershott(l996)通过建立考虑滞后过程在内的房地产价格变化模型，提示了房地产价格上涨与房地产建设成本、就业率和收入直接相关，住宅价格上涨幅度和利率上升成负相关。迪帕斯奎尔，威廉.惠顿(1996)的扩展形成了著名的存量一流量模型。该模型说明了提供房地产服务的房地产物业市场与提供房地产存量的房地产资产市场，是如何通过租金、价格、新建数量以及房地产存量的变动而向均衡调整的。Hwang(2004)、Terrones(2004)研究了决定房地产价格的基本要素。
（二）国内房地产价格理论文献综述
国内进行房地产价格理论研究中建立价格模型的主要代表性文献有：傅劲峰（2007）在房地产价格理论与实证研究中，在自住房需求的分析基础上，提出影响房地产需求的模型表示为：HD=HD(S ，Pop ，P ，R ，I)。其中，HD为房地产需求量，S为居民储蓄，Pop为人口因素，P为房地产价格，R 为租房价格，I为利率。而在给定时期房地产供给可以由以下这个简单的函数给出：HS=HS(P ，C)。可以认为房地产市场在出清的情况下，房地产供给HS和房地产需求HD基本平衡，也就是有：HD=HS。此时的房价P是确保房地产供给H 等于房地产需求HS的均衡价格。因此，得出市场处于出清时，房地产均衡价格的理论模型为：P =g (S ，Pop ，R ，I ，C)
汪林海（2010）以效用理论、级差地租理论和成本理论提出房地产价格基本模型为：P= C0；其中，P为房价、U为住房有用性、U0为劣等住房的有用性、C0为生产成本。以此为基础，得出处于停止发展阶段的城市房价理论模型为：P= (Va+Vc)；其中，Va表示土地用于农业生产的净收益，Vc表示单位住房的建造成本；处于匀速发展阶段的房地产价格理论模型为：P= (Va+Vc)；其中，r为资金的折现率，d为城市发展速度。
邹至庄、牛霖琳（2010）亦是基于需求与供给理论，得出房地产价格的理论模型为：pt=d0+d1yt+d2ct+v1t，qt=r0+r1yt+r2ct+v2t；其中，pt表示相对的平均住房价格，yt表示实际人均可支配收入，ct表示实际建筑成本，qt表示人均住房面积。
以上的房地产价格理论模型的前提都是把房地产当成单一的消费品，然后运用消费价格理论和成本理论来进行模型推导；在汪林海的房地产价格模型中引入了效用函数，仅表示住房的价格与该住房的有用性成正比，但现实生活中很难将效用进行量化，因而很难用计量进行计算。虽然，在邹至庄、牛霖琳（2010）的文章中考虑到了被消费者租用的存量部分，但没有引入租金作为单独的变量，而是假定租金与文中使用的房价指数大体成正比。
三、理论模型
现代市场经济中，房地产不仅仅是消费品，同时还是投资品，甚至被一些人用来进行投机炒作。因此，基于消费品和投资品的两种特性来进行分析和建模将更加符合实际。下面我们基于房地产的消费属性和投资属性来进行分析。
第一，按照消费品价格理论，有：
其中，y为收入，c为成本。
第二，根据房地产的投资属性看，房价应该等于该房屋产生的现金流进行贴现；房屋的现金流来源于房屋出租所得的租金，而贴现率即投资者对该房屋所要求的最低回报率，必要回报率=真实无风险收益率+预期通货膨胀率+风险溢价，在此，我们假设风险溢价为零，得出：
其中，P为房地产价格，C为每期租金，y为贴现率，T为房屋期限，t为租金到达时间，F为房屋到期后的地块价值。
由（1）和（2）建立联立方程，得：
由于，投资者在做是否买房的决策时，考虑的主要因素是资金成本，即真实无风险利率和通胀率，因为房屋投资一般是长期投资，真实无风险利率我们用长期（5年期）的银行贷款利率来代替。因此，当房租的回报率高于必要回报率，即真实无风险利率与预期通货膨胀率之和时，投资者就会做出投资房屋的决定。
如果基于零首付购房条件下，当每期产生的租金收入大于等于同期贷款利息与预期通货膨胀之和的情况下，投资者就有动力不断从银行贷款来购买房屋，因此会不断推高房价，继而开发商会加大房屋开发；当市场房屋存量足够多的时候，房屋租金会下降，收益率下降，当低于贷款利息与预期通货膨胀率之和的时候，投资者会退出，开发商会不断退出。由此，我们看到同期贷款利率与预期通货膨胀率之和是投资者的投资盈亏平衡点，长期内，房价、租金收益率与必要收益率呈稳定关系。
美国的次贷危机来源于房地产市场，主要原因就在于美联储的低利率政策和房地产开发商的低首付甚至零首付政策，使得房租回报率高于从银行借贷的资金成本，给了人们不断从银行贷款购买房屋的利益驱动。
四、结论
基于上面的理论，我们认为中国政府解决房地产价格不断上涨的主要措施应该是加大廉租房建设，不断降低房租，进而降低投资房地产的租金回报，减少对房地产的投资需求；同时，提高投资住房的银行贷款利率，即购买第二套住房及以上的银行贷款利率，增加资金成本，也会降低投资房产产的收益。在廉租房建设方面，政府要针对不同层次的人群建设不同的廉租房，满足不同收入群体的需要；而且，廉租房与经济适用房相比更有利于人才的流动，促进人力资源的充分发挥，提高各企业对人才的利用效率。由于目前我国长期房租数据很难找到，因此本文没有办法做实证分析来验证房地产价格的长期走势是否与房租长期走势一致，在这里只能进行理论的探讨和分析，这也是本文最大的不足。
参考文献
[1]Muth，R.F．Demand for Durable Goods，University of Chicago Press，1960
[2]Hanushek，Eric and John M.Quigley，1980，What is the Price Elasticity of Housing Demand?，Review of Economics and Statistics，62（3）：449～454
[3]Rosen，s．Hedonic Prices and Implicit Markets：Product Differentiation in Pure Competition．Journal of Political Economy ，The 1974，82（1）：34～35
[4]Abraham，J.M. and P.H. Hendershott．Bubbles in Metropolitan Housing．Journal of Housing Resrarch．1996：191～207
[5]Huwang Min and John M.Quigley，2004，Economic Fundamentals in Local Housing Market：Evidence from U.S.Metropolitan Regions，Mimeo，U.C.Berkley．Feb
[6]Terrones，Marcos，2004，The Global House Price Boom，in The World Economic Outlook：The Global Demographic Transition，Washington，D.C.IMF．71～89
[7][美]丹尼斯，迪帕斯奎尔，威廉・惠顿．城市经济学与房地产市场[J]．美国房地产教材译丛．北京：经济科学出版社，2002
[8]傅劲峰．房地产价格理论与实证研究[D]．吉林大学．2007
