房地产税收筹划思路精选(九篇)

第1篇：房地产税收筹划思路范文

论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。 

 

1　房地产开发企业营业税纳税筹划技巧 

 

1.1　筹划思路 

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。 

 

1.2　筹划案例 

案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。 

 

2　房地产开发企业房产税纳税筹划技巧 

 

2.1　筹划思路 

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。 

 

2.2　筹划案例 

案例二：a公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。h先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。 

方案1：a公司与h先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500x12％=60(万元)。 

方案2：a公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与h先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。 

可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。 

3　房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧 

 

3.1　筹划思路 

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。 

 

3.2　筹划案例 

案例三：y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。 

方案1：直接按现状进行开发与销售，则； 

①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元) 

②增值额=35000－29000=6000(万元) 

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％ 

④应缴纳的土地增值税＝6000x30％=1800(万元) 

方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则： 

①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元) 

②增值额=35000－29260=5740(万元) 

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％ 

④因为增值率<20％，所以免土地增值税。 

可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。 

 

4　结语 

第2篇：房地产税收筹划思路范文

【关键词】房地产企业 税收筹划

一、房地产税收筹划的重要性

我国房地产行业的税负高于其他行业，特别是在行业快速发展的那些年表现的更为明显，相关数据显示，2009年我国税收总收入约为60亿元，较上年同期增加了5亿元，其中房地产行业税收增加1.75亿元，占税收增加总额的35%。此外，运作周期长、资金占用量大也是房地产行业经营的主要特点，对企业涉税业务进行税收筹划有利于企业的资金循环，在符合法律规定的前提下，企业应充分利用国家税收法规政策进行税收筹划，其重要性可概括为：第一，我国房地产企业整体税负偏高，并且涉及营业税、土地增值税、房产税等多个税种，企业客观上有较大的纳税筹划操作空间，纳税筹划可缓解企业经营压力;第二，行业竞争激烈，纳税筹划有利于房地产企业控制自身运营成本，提高在市场中的竞争力;第三，近些年来，地产行业的快速发展使其成为税务机关征缴稽查的重点对象，纳税筹划可有效降低房地产企业税务风险，规避违法行为的发生。

二、房地产企业税收筹划存在的问题

（一）法律意识淡薄、税收筹划意识薄弱

我国税收相关法律法规在不断的完善，并且呈现出细化的趋势，但从实际情况来看，一些房地产企业对税法及政策的了解程度不够，仅仅是掌握了法律对部分税种的规定，缺乏对税法殊规定和政策的认识，法律意识的淡薄导致企业无法对自身的涉税业务进行有效筹划和管理，甚至有可能产生漏税或重复缴税的情况。此外，我国税收筹划起步较晚，理论体系和实践经验均存在不足，这使得很多企业没有认识到税收筹划的重要性，甚至产生了税收筹划就是偷税、漏税的错误认识。房地产企业偷漏、漏税的情况时有发生，违法行为不仅严重影响了政府的税收收入，也不利于企业的长远发展，而实际上企业是可以通过提高税收筹划意识和能力来降低企业税负的，完全没必要铤而走险，走上违法的道路。

例如：某地产公司同时开发两个项目，其中A项目市场价格为1000万元，可以扣除成本费用为400万元，则该项目增值率为150%，土增税为240万元，同时还需缴纳营业税及附加%56万元;B项目市场价格为1500万元，可以扣除的成本费用为1000万元，则该项目增值率为50%，土增税为150万元，同时还需缴纳营业税及附加84万元。在不考虑其他费用的情况下，两个项目共缴纳税金530万元。如果企业将这两处房地产项目命名为同一小区，那么项目整体增值率为78.60%，土增税为370万元，同时缴纳营业税及附加140万元，相比之下便可节税20万元，可见企业应具有税收筹划意识，它与企业的经济利益息息相关。

（二）缺乏纳税筹划能力及管理体系

目前，很多地产企业税收筹划工作都交给财务部门完成，但部门内部却没有专门的税收筹划人才，其他人员的税收筹划能力有限，整体上缺乏完善的纳税管理体系，也缺少其他部门和人员的支持与配合。因为企业的税费缴纳工作均是由财务部门完成，所以企业的管理者往往也会将多缴税费、受到税务机关处罚等情况归咎为财务部门的工作失职，但针对这种现象却也没有人能够提出更好的建议，这实际上本身就是对税收筹划工作认识上的错误。企业财务人员在办理纳税业务时确实会与税务机关产生互动，但却仅仅是将企业生产经营中产生的税款缴纳给税务机关，完成纳税义务，并没有真正涉及到企业经营过程中的税收决策，从实际工作情况来看，房地产企业很多业务都由企业决策人、市场部门、销售部门、策划部门完成，这些业务在开展过程中都有可能产生纳税义务，税收筹划工作需要有这些部门的合作与支持。从目前情况来看，房地产企业将税收筹划工作机械的让财务部门独立负责，又没有给财务部配备专业人才，显然是不合理、不科学的。

（三）缺乏税收筹划事前管理

管理者对税收筹划没有正确的认识，以及对此项工作重视程度不够都导致企业的后知后觉，通常都是在事后发现税收负担过重时才要求财务部门使用账务处理手段做应急处理，然后此时极端的操作往往会与税收法律法规冲突，这也是房地产企业税收方面经常出现偷税、漏税的主要原因之一。实际上，企业的纳税义务一旦发生，再通过其他的手段去处理为时已晚，这时再进行税收筹划则更是不可能的事情了。可见，纳税筹划的应该是一种事前筹划，同时也要求税收筹划人员对法律法规、政策动态及时掌握，否则纳税筹划就不能有效实施。

三、税收筹划问题的解决路径

（一）提高税收筹划意识

积极转变思维观念，树立科学的税收筹划意识是房地产企业要做好税收筹划工作的基本前提。企业不能将税收筹划工作硬性的安排给财务部门，要把工作重点放在建立与完善的税收筹划机制上，管理层要给予税务筹划工作高度的重视，企业各部门开展业务也要与税收筹划工作相配合，并在业务开展前便做好税收筹划。房地产企业还要鼓励税收筹划人员积极学习政策法规，全面掌握国家税收政策动态，提升自己的法律意识及纳税成本节约意识，在涉税工作上加强税主动性，最大程度的减轻纳税负担。

（二）提高税收筹划能力

房地产企业税收筹划负责人的专业能力直接影响到税收筹划的效果，所以企业在人员招聘时就应该倾向于有税法专业知识的人，并采取适当激励手段来鼓励财务人员加强税务法规学习，不断更新专业知识，从而提高其税务筹划能力，降低企业的各种经营风险。在外联工作上，企业应加强和主管税务机关的沟通，了解税务机关的工作程序，特别是对于一些模糊事项和新兴业务的处理，一定要得到税务机关的认可后再实际操作。如果企业存在一些内部员工无法胜任的岗位或无法完成的税务工作，企业可以考虑在外部聘请税收筹划专家来企业做顾问，例如注册税务师、理财规划师等，这样可以大大的提高企业税收筹划工作的权威性且降低操作风险。

（三）强调做好事前筹划

房地产企业应该清楚的认识到，税收筹划的重点是在事前筹划，且其灵活性对事前筹划也是至关重要。国家税收相关税收法律法规、优惠政策都在不断的变化、调整、改进，企业想要做好事前筹划就必须用发展的眼光看待问题，主观上保持积极思考的状态，预测政策调整的方向和时间，为日后的税收筹划操作做好准备，增强方案的灵活性和可操作性。对于较难预计的政策变化，税收筹划决策者要加强与企业各部门、税务机关、企业管理者之间的沟通，以便制定全面的筹划方案。

参考文献

[1]朱丽春.房地产开发企业税务筹划若干问题研究[D].厦门大学，2010.

第3篇：房地产税收筹划思路范文

关键词：房地产企业；税收筹划；注意问题

房地产项目投资大，周期长，涉及到许多税种，如果经过科学合理的税务筹划，就可以为房地产企业节省资金，减轻企业负担，促进企业进一步发展，促进税收制度的完善。笔者从多年的财务工作中，对房地产税务筹划有一些实践经验，供大家交流。

一、房地产企业税务筹划

房地产企业税务筹划包括合理避税、节税、转税等多方面的内容。避税是利用税法的漏洞或缺陷，规避或减轻税收负担；节税则主要是依据税法规定的优惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用优惠条款，以达到减轻税负的目的；转税是通过提高或降低价格等方法将税收负担转移出去的方法。房地产行业涉及的税种主要包括：营业税及附加、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税等，所以税务筹划工作应主要围绕这些税种展开，其特点在于筹划性、合法性、多维性。

二、房地产开发企业应从以下几个方面入手进行税务筹划

（一） 营业税的税务筹划

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产税率皆为5%。房地产开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额，房地产经纪公司的销售额为向房地产开发公司收取的佣金。营业税本身纳税筹划空间比较小，但是我们可以根据业务特点进行税收筹划：1.减少营业税应税项目的流转（转让）次数。我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。2.选择合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。根据营业税法的规定，甲企业以土地使用权，乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。（2） 甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。从两种方式我们可以看出选择合作建房可以避免营业税。3.在房地产企业中，如果企业在开发之初便能确定最终的用户，那么采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售的方式，这种筹划方式可按建筑行业适用的3%低税率缴纳营业税，而且还不需缴纳土地增值税。

（二）土地增值税的税务筹划

1.减低增值额：（1）降低房屋的销售价格房屋销售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必须认真比减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是进行 税收筹划。（2）与客户签订销售与装修两份合同，随着装修费在房款中所占比重逐年递增，其对土地增值税的影响己不能忽视。若房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的效果。房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同： 一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地值税，第二份合同不用缴纳土地增值税。

2.增加扣除项目金额：（1）选择适当的利息扣除标准，一种情况是依靠负债筹资，预计利息用较高，应计算分摊的利息并提供金融机构证明，以据实扣除；另一种情况房地项目主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，应不计算应分摊的利息或提供金融机构证明，以多扣除房地产开发费用，达到实现企业价值最大化。（2）慎重选择销售时间。

3.选择合适的建房方式：（1）合作方式，税法规定，对于合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。（2）代建方式，税法规定，代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。

4. 利用税收优惠政策的税收筹划。根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇。

5.利用销售比例进行税务筹划。根据（国税发（2006）187号），扩了对于开发商征收土地关于房地产开发企业税务筹划的思考。增值税的清算条件规定：“已竣工验收的地产开发项目”，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的以及“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地值税征收条件。因此，可以利用85%这一临界点进行筹划。当开发项目不能全销售时，视情况将其销售比例控制在85%以内，将纳税时间向后拖延。这是新的清算条件制定后的一项新的税收筹划方法。

（三）企业所得税的税务筹划分析

企业所得税的计税依据为应纳税所得额，应纳税所得额=收入总额一准以扣除项目金额。企业的收入总额是指企业在生产、经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和，包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他业务收入。

1.合理延迟产权转移时间。税法规定，只有当房地产的权属发生变更时，才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间，推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间，以缓缴企业所得税，达到缓解企业资金紧张状况的目的。

2.合理推迟成本最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间，以缓缴企业所得税，实现企业利益最大化。

三、现代房地产开发企业税务筹划注意的问题

（一）加强税法法律、法规学习。

现代房地产企业进行税务筹划必须知法、懂法、守法，不能只靠对税收政策的一知半解，税务筹划必须结合企业自身的实际情况，才能达到预期效果。

（二）税务筹划要规范化。

房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机；要合理、合法地做好纳税筹划工作。

（三）战略与战术相结合进行税务筹划。

房地产企业虽然不能从对单个项目、单笔业务或单个环节进行筹划，但还应构建整体的税费筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大 “捡了芝麻丢了西瓜”。

（四）提高企业财务管理水平和财会人员的业务素质。

四、小结

总之，随着房地产市场的竞争日益加剧，现代房地产企业需要灵活运用税务筹划手段，在合理承担自身税负的前提下，尽可能地降低经营成本和资源浪费。

参考文献：

第4篇：房地产税收筹划思路范文

关键词：税收筹划税负税收筹划风险

根据营业税的计算公式,应纳营业税额=营业额×税率,从这个公式中可以看到,影响营业税额大小的因素有两个:一个是营业额,另一个是适用的税率。这两个因素中的任何一个因素变动都会引起营业税应纳税额的变化。从筹划的角度考虑,我们应从这两个影响因素入手,寻求营业税的筹划策略:

一、金融保险业的税收筹划策略

按规定,现行金融保险业营业税的计税依据为其取得的营业额,适用税率为5%,由于税率为法定税率,不易筹划,故对金融保险业营业税筹划的着眼点应放在营业额上。

(一)金融业的税收筹划

对于银行的贷款业务,应纳营业税=贷款利息收入×税率。贷款利息收入是指用自有资金或吸收的存款发放贷款而取得的利息收入。对于银行贷款业务筹划的思路是:通过降低利息率和减少贷款规模,从而减少计税利息收入,以达到筹划的目的。

案例:石家庄市某银行2008年四季度取得人民币贷款利息收入1000万元,贷款利率假定为6%,则该季度应纳营业税为1000×6%=60(万元)

税收筹划方案:

该银行可将贷款的一部分转为对企业的投资,这样就可以减少计税利息收入,少缴营业税了。假如,该银行将贷款利息收入的200万元转为对外投资,

可节省营业税200×6%=12(万元)。

(二)保险业的税收筹划

对于保险企业来说,其获得的保费收入就是保险企业的计税营业额。保险业进行筹划的操作较复杂,在控制营业额的同时,还要从其他方面寻求突破口。保险业以保费收入作为企业的营业额,税收和保险理赔是非常重要的支出项目。如果保险企业能够减少保险理赔支出,使企业的净收益增大,这种筹划方案也是成功的。对保险业的税收筹划思路是:降低保险营业额,以减少应纳营业税款,其减少的营业额用于防止保险理赔,下面以具体案例加以说明。

案例:石家庄合众保险公司经营一项火灾保险业务,2008年全年营业额为1000万元,客户发生火灾理赔支出600万元,则:应纳营业税=1000×8%=80(万元),净收益=1000-600-80=320(万元)。

税收筹划方案:

石家庄合众保险公司应减少每位客户的投保费用,但规定每位客户必须到指定公司购买一套防火设备,由专业人员负责安装在家。该项措施出台后,保险理赔额势必会减少。假如该公司全年营业额变为700万元,但相应保险理赔支出降为300万元,则:应纳营业税=700×8%=56(万元),净收益=700-300-56=344(万元)。可见,通过税收筹划,企业的净收益提高了24万元。

二、建筑业的税收筹划策略

承包公司承包建安工程的,如与发包单位签订建筑安装工程合同的,按“建筑业”缴纳营业税;如果承包公司只负责工程的组织协调业务,不与建设单位签订承包建筑安装工程合同的,按服务业缴纳营业税。由于签订的合同性质不同,导致营业税的税额也不相同,致使对建筑业的营业税筹划有了突破口:即便工程承包公司不进行施工而只是组织协调,也要设法改变自身的业务性质,以便按照建筑业3%的税率缴纳营业税,而不是按照服务业5%的税率缴纳,从而达到筹划的目的。

案例:石家庄的甲单位发包一项建设工程。在工程承包公司——石家庄冀红房地产公司的协助下,施工单位——石家庄中亚房地产公司最后中标。甲单位与中亚房地产公司签订了工程承包合同,总金额为2000万元。冀红房地产公司只是负责工程的组织协调业务,所以未与甲单位签订承包建筑安装工程合同。事后,中亚房地产公司支付给冀红房地产公司服务费用200万元。

按照上述规定,冀红房地产公司应纳营业税=200×5%=10(万元)。

税收筹划方案:

冀红房地产公司直接与甲公司签订承包建筑安装工程合同,合同金额仍为2000万元,然后把该工程转包给中亚房地产公司,分包款为1800万元。

这样,冀红房地产公司应缴纳营业税=(2000-1800)×3%=6(万元)。

通过这种税率上的筹划操作,乙公司可节税4万元。但要注意,因为冀红房地产公司与甲单位签订了承包建筑安装工程合同,所以要缴纳印花税(2000+1800)×0.3‰=1.14(万元)。即便如此,最终仍可节税2.86万元(4-1.14)。不过这给了我们一个启示:在进行筹划操作时,要全面分析税负的增减变化,然后再决定这项操作是否可行。

(三)娱乐业的税收筹划策略

娱乐业的税率为20%。娱乐业的税目包括:歌厅、舞厅、音乐茶座等。所以,如果纳税人经营一个茶社,其业务将被认定为营业税中娱乐业的应税项目,适用20%的营业税率。那么,如何进行税收筹划,使其适用较低税率呢?

经过分析与比较,找到了筹划的着眼点:通过调整业务性质,使其适用低税率。可将茶社改为“围棋茶社”,主要作为围棋爱好者们交流和学习的场所,既提供一般的茶社服务,又提供围棋、棋谱等供围棋爱好者使用,还可以举办围棋大赛,邀请名人讲棋等。在环境布置上也要突出“围棋茶社”的特色,如以围棋为背景进行装饰,请围棋名人题词等。除此之外,争取获得当地体委的资质认证,使得“文化体育”性质更为突出。通过一系列的安排与设计,目的使得税务机关认定该围棋茶社不适用20%的税率,而是按照文化体育业标准适用3%的税率。这样一来,比原来适用的娱乐业税率降低了17个百分点,大大地减轻了自身的税收负担。当然,该茶社在业务属性转变过程中,会付出很大的转变成本,如该茶社要进行装修、要举办围棋比赛、要聘请名人等。因此,在筹划操作过程中尽量控制成本支出,确保成本支出小于转换后所获收益。

税收筹划工作是一项综合、复杂、要求相对较高的工作。加之税收政策不断变化,要求税收筹划人员除了具有较强的业务水准外,还应具备持之以恒的后续学习态度,准确(下转第140页)

(上接第12页)把握最新的税收政策法规,以免由于政策把握不准而造成税收筹划风险。

参考文献:

[1]《税法》(2010年度注册会计师全国材),经济科学出版社,2010

第5篇：房地产税收筹划思路范文

[关键词]铁路物流企业 税收筹划

一、铁路物流企业实施税收筹划的积极意义

近年来，随着铁道部“主辅分离，辅业改制”、“专业化管理，规模化经营”发展战略的实施，铁路物流业迎来了行业大发展的良机，现已成为铁路多元经济中最具潜力的经济增长点之一。当前，铁路物流业整体规模不断扩大，发展速度逐步加快，服务水平明显提高，对铁路多元经济的发展起到了良好的支撑和促进作用。但是，物流行业作为新兴产业，其相关涉税问题也日渐突出，业内许多企业对于行业优惠政策执行力不足，涉税风险也进一步增加。

与此同时，随着最新的企业所得税法与增值税法修正案的出台，各行业企业的纳税筹划空间发生了重大的转变，原来所适用的某些税收筹划策略已不再适用，必须依据新税法、新制度的变化进行必要的调整。另外，与新税法同时发生较大变化的还有企业会计准则，新准则大大增加了公允价值这一计量属性的运用，其账务处理的难度明显增加，同时其涉税风险也明显加大。为此，铁路物流企业必须及时进行纳税筹划策略调整，以应对当前的形势变革。

二、当前铁路物流企业税收筹划的策略改进

1.理性界定纳税人身份

一般而言，铁路物流企业按其行业及业务特点应属于服务类企业，按规定应缴纳营业税；但对于一部分从事销售、运输服务于一体的混合销售业务行为的铁路物流企业而言，其也存在缴纳增值税的可能。按照税法的相关规定，从事货物生产、批发、零售的企业、企业性单位及个体经营者，以及以货物的生产、批发或零售为主，兼营非应税劳务的企业、企业性单位，以及个体经营者的混合销售行为，应视为销售货物，按规定需缴纳增值税，其界定标准即为年货物销售额或应税劳务是否超过50%。为此，各铁路物流企业应以年度营业收入为基数，测算增值额所产生增值税税负与销售额所产生营业税税负孰高孰低，寻求纳税平衡点，并以此进行相应的收入转移，或采取措施积极调控应税收入结构。

2.以所得税筹划为重点

2008年1月，最新的《中华人民共和国企业所得税法》开始实施，新税法与旧税法相比在很多方面都进行了较大改动，其中最大的调整莫过于“两税合一”政策的实施，取消了外资企业长久以来享有的超国民待遇。除此之外，新税法从国家宏观调控工具这一高度，对国家所鼓励的相关产业增加了税收扶持力度，这对于引导产业发展大有裨益，铁路物流企业应加以利用。

在用足上述优惠政策的基础上，铁路物流企业也应加强对现有所得税筹划策略的改进，通过各种措施降低应纳所得，减少所得税税负。例如，铁路物流企业今后在权属单位设立类型的选择上，应尽量采取分公司而非子公司的模式；因为根据物流企业缴纳企业所得税相关通知的要求，物流企业在同一省、自治区、直辖市范围内设立的分支机构，凡属由企业统一领导、统一经营、统一核算的，且不设银行结算账户、不编制财务报表及账簿的，并能够与企业实现会计信息互联的，该企业的所得税由注册地统一缴纳。由此可见，采用分公司这一模式可充分避免递延所得税负债的产生，因亏损分公司的存在企业会获得一部分资金时间性价值。虽然在纳税总量上并无影响，但企业推迟了资金支出时间。

再如，铁路物流企业在对外筹资方式的选择上也应充分考虑纳税筹划的影响，发行债券方式较之银行借贷方式的税负较轻，而融资租赁方式也是一个不错的选择。例如，铁路物流企业可利用融资租赁出租方、承租方所得税税负同时减少这一条件，在其内部多运作一些融资租赁业务，以降低企业的整体税负。就承租方而言，已租入资产所计提的折旧与需向出租方定期支付的租金可在税前同时加以扣除；而就出租方来说，融资租赁所产生的租金收入按其5%的税率缴纳营业税，其比同等金额下的增值税税率为低，减轻了企业的流转税税负。

3.从会计核算角度避税

从理论上说，诸多税收优惠政策的出台虽然为企业提供了可予以合理避税的平台，但企业实际从中得利却较少，税法对于这些优惠政策的享受限制通常较严，账务处理的规范性、合理性便是很重要的一个方面。例如，目前大多数铁路物流企业常提供多元化的物流运输服务，其提供运输劳务取得的运输收入和装卸收入按3%的营业税率计征，提供仓储、过磅、计量等经营服务的则按5%的营业税率计征；但若两者未在账务上实现合理区分时，则视同5%的营业税率计征。由此可见，铁路物流企业应据此要求对这两种税率不同的经营业务分别归类设账，严格遵守税法所规定的分别核算要求，以此充分降低营业税税负。

再如，为积极享受现行税法所规定的研发费用加计扣除的优惠政策，铁路物流企业应对研发费用的会计核算严格执行专账管理，如实填写年度可加计扣除的各项研发费用的实际发生额，并针对不同研发项目合理归集、分配其研发费用，以规避涉税风险。实质上，现行税法中还有许多类似于上述规定的限制性条款，铁路物流企业应加以一一辨别，如固定资产取得时可予以抵扣进项税额的享受条件，高新技术产业、绿色节能行业减免税的优惠条件等，其一般都涉及会计核算规范性、合理性的要求，对此铁路物流企业应加以特别关注。

4.积极关注房产税筹划

当前，在土地、房地产价格飞涨的今天，铁路物流企业应将房产税税收筹划视为一项重要的工作内容，转变思路，合理避税。例如，铁路物流企业以房产投资与他人合作经营时，若所签订的合同为联营性质，则按照房产税对以房产投资联营的规定，投资者参与分红、共担风险的，以房产余值为其计税依据，其房产税适用利率为1.2%；若所签订的合同为租赁性质，或虽签订联营合同却未实际承担经营风险的，按相关规定由出租方按租金收入的12%缴纳房产税，同时还应按照5%的税率缴纳营业税。一反一覆，企业应对此有所选择。

参考文献：

[1]秦继伟.完善物流企业营业税的研究.[J]. 物流工程与管理，2010（07）

[2]荣红霞.物流企业的税收筹划问题浅析[J]. 经济研究导刊，2009（26）

第6篇：房地产税收筹划思路范文

房地产企业在经营过程中，其业务涉及物业、基建、建材、商业、广告等多方面，涉税种类的多样化使得房地产企业必须精心进行税收筹划，否则将面临较大的税务风险。2002年，我国开始将房地产企业的税务稽查作为税务工作的重点之一，使得房地产企业在快速发展的同时，也面临着日益复杂的税收环境。最近几年，我国政府更是加强了对房地产市场的调控。2013年3月，新国五条出台，提出在二手房交易过程中，对个人所得部分征收20%的税收，这对房地产企业的经营亦会产生一定的影响，对房地产企业的税收筹划工作提出了更高的要求。

一、房地产企业税收筹划的理论基础

房地产企业税收筹划的理论来源于税收筹划的基本理论。从税收筹划的含义入手，探讨当前房地产企业税收筹划的影响因素，有助于正确把握当前房地产企业税收筹划的现状和存在的问题，为本研究提供理论支撑。

（一）税收筹划的含义

税收筹划并不是一个产生于本土的词汇，最早提出税收筹划概念的学者是英国的汤姆林爵士。他指出，纳税人不仅仅有履行纳税的义务，在纳税的过程中，还应享有一定的权利，在不违反税法规定之前提下，纳税人有权利通过合理安排，达到减轻税负的目的，而政府对此没有权力强迫任何一个纳税人多纳税。虽然汤姆林爵士并没有对税收筹划的概念进行明确的界定，但此观点的提出为税收筹划概念的界定打下了坚实的基础。随后不久，荷兰财政文献研究局（IBFD）就对税收筹划进行了界定，认为税收筹划就是纳税人为了实现缴纳最低限额税款的目标，对经营活动进行合理安排的过程。随着研究的进一步深入，国外学者对税收筹划概念的界定越来越准确，美国学者W.B.梅格斯在其专著《会计学》中，认为税收筹划就是企业为了降低税负，在不违反税法基本规定的前提之下，对各项涉税活动进行精心安排，使得纳税时间延迟或少缴税。

就国内而言，当前对税收筹划并没有一个统一的结论，著名税收研究学者盖地教授在其专著《税务会计与纳税筹划》中指出，税收筹划就是在遵守我国基本税收法律与政策的前提之下，市场经济主体通过对企业设立、重组、投资方式、经营方向以及管理理念进行事先筹划，以达到减轻税负、增加收益之目的。综合而言，从国内外学者对税收筹划概念的研究来看，都认为税收筹划是一种合法的涉税活动，与偷税、漏税等涉税违法活动相比，具有较大的区别。一方面，税收筹划遵守了相关的税收法律与政策，是一种合法、合理的行为，而偷税、漏税却是法律所禁止的行为，是故意欺骗征税主体的违法行为；另一方面，税收筹划是一种事前行为，发生在纳税义务产生之前，而偷税、漏税却是事后行为，发生在纳税义务产生之后。

（二）房地产企业税收筹划的影响因素

当前影响房地产企业进行税收筹划的因素主要来自两个方面，即新企业所得税法和新会计准则的实施，正是在不同的税法环境和会计环境之下，使得我国房地产企业在进行税收筹划之时，必须注意外部环境的变化。

1.新企业所得税法对房地产企业税收筹划的影响

2008年1月1日，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多；第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。房地产企业如何在收入相同的情形下，尽量增加税前扣除项目的金额，以最大限度地减少计税基础，是房地产企业在新企业所得税法下税收筹划的重点内容。

2.新企业会计准则对房地产企业税收筹划的影响

（1）《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法转变。此种计价方法的转变，将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此，在我国当前通货膨胀的市场背景之下，原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收，而改变此种计价方法之后，如果房地产企业没有采取正确的应对方法，必然会使其税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比具有建设周期长的特点，一旦取消或限制存货后进先出的计价方法，将直接影响房地产企业的当期损益，进而对房地产企业税金和利润空间产生影响。

（2）《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定，单从字面上看，该条准则似乎是专门针对房地产企业而出台的会计规范，事实上并非如此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此，它并非专门针对房地产企业而制定的规范，但此条准则对我国房地产企业的影响却较为显著。该规定的出台有助于企业对房地产企业所持有的房地产进行科学而合理的分类。此条准则还引入了公允价值的计量模式，对投资性房地产的计量、确认都作出了明确的说明。从实际效果来看，如果房地产企业不能正确运用此项规定，将使房地产企业的税负增加。

二、房地产企业税收筹划存在的问题

作为当前国民经济的支柱产业，我国房地产业取得了较大的发展，房地产企业也在这个过程中获得了较多的利润。因房地产企业无论在收入还是支出方面，所涉及的金额都较为巨大，加之其涉及的税收项目种类繁多，很多房地产企业往往意图通过偷税或漏税的方式来达到节税之目的，使得税收筹划存在诸多方面的问题。

（一）税收筹划意识薄弱

虽然我国税法明确规定纳税人有依法纳税的义务，但房地产企业大多是大型企业，在涉税过程中纳税金额较大，这使得有些房地产企业往往存在偷税或漏税的思想，认为进行税收筹划并不能给企业减轻多少税负，而偷税或漏税却能够给企业带来较大的节税空间。为此，有些房地产企业设置两套账本，做假账。对外一套账本，专门应对税务机关的检查；对企业内部又是一套账本，以记录企业的真实经营状况。税收筹划意识的薄弱将给房地产企业带来严重的税收风险，一旦被税务机关查处，不仅仅需要补缴税款，还面临高额的罚款，更为重要的是，这将直接影响房地产企业的信誉，对于房地产企业未来的发展也会产生重大影响。

（二）进行税收筹划的组织机构不健全

税收筹划组织机构的不健全也是影响房地产企业税收筹划的重要因素，分析当前的房地产企业组织内部建设，可以发现极少有房地产企业会专门设置税务部门，以负责整个企业的税收筹划工作。一般而言，房地产企业的税收筹划工作都是交由财务部门负责。税收筹划工作的专业性程度不会低于财务工作，此项工作不仅仅要以企业财务管理为基础，还需要相关的人员对税收法律和政策有一个全面的了解。特别是在我国税收法律和政策繁多的背景之下，不同区域的涉税项目计算有较大差别，这无疑对税收筹划工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠财务人员的专业知识来解决税收筹划问题，显然难以达到实际的目标，需要设立企业税务部门，专门开展税收筹划工作。

（三）税收筹划内部管理缺乏

房地产企业业务的多样化决定了房地产企业税收筹划工作的复杂性与系统性，这就要求房地产企业内部要形成良好的内部管理体系，特别是各部门之间，要有畅通的信息共享机制，才能保证税收筹划工作的正常开展。然而，当前房地产企业有些部门之间的内部合作脱节，比如公司销售部在与客户签订商品房销售合同之时，由于销售人员缺乏必要的税收政策，没有依据我国税法的相关规定进行操作，使得财务部门在核算时，往往出现较多的问题，进而影响到税收筹划工作；比如我国税法针对打折销售和买房送装修两种销售方式规定的计税方式有所不同，其中打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房子送装修是依据购房款加上装修款的合计金额计税。因此，只有在房地产企业内部加强管理，使得税收筹划人员全面掌握企业各个环节的经营情况，才能在税收筹划过程中作出正确的方案选择。

三、解决房地产企业税收筹划问题的对策

在国家越来越重视房地产调控的背景之下，国家对房地产企业的税收管理将越来越严格，房地产企业面临的涉税环境也越来越复杂。由此，房地产企业必须正视当前税收筹划存在的问题，有针对性地采取措施，进行合理的税收筹划。笔者认为，房地产企业应着重从以下三个方面解决当前税收筹划工作中存在的问题。

（一）树立正确的税收筹划理念

随着我国市场经济的进一步发展，我国税收法律制度体系也会越来越完善，如果房地产企业还是想通过偷税或漏税等违法手段来达到节税的目的，显然难以实现。因此，房地产企业需要树立正确的税收筹划理念。建议国家通过电视、网络等媒介加强对税收筹划的宣传力度，展示税收筹划成功的案例，使广大房地产企业对于税收筹划与漏税、偷税的区别有一个正确的认识，以营造良好的税收筹划氛围，让房地产企业树立正确的税收筹划理念，将其纳入日常的财务管理过程之中，通过合法的方式维护自身权利。

（二）设立专门的税收筹划组织，强化税收筹划管理

针对当前房地产企业税收筹划组织缺失的现状，建立专门的税收筹划组织进行税收筹划尤为必要。因此，房地产企业应将税收筹划组织作为一个单设的机构，专门负责企业的税收筹划工作。建议房地产企业在风险管理部下面专设税收筹划部门，设置主管或经理一名，负责领导企业的税收筹划工作，制定各项总的税收筹划方案或措施。在主管或经理下面配置3―5名税收筹划专员，负责企业具体税收筹划事项的执行。

在建立了专门的税收筹划组织之后，就需要充分发挥税收筹划部门的作用，这需要强化企业内部管理。一方面，要建立各部门之间的信息共享机制，使得税收筹划部门能够准确掌握房地产企业各个环节的经营信息，进而设计出科学、合理的税收筹划方案；另一方面，还必须提高税收筹划工作者在房地产公司的地位，给予其良好的职业晋升通道，为其参与公司战略管理营造良好的外部环境。

（三）加强税收法律和政策研究

为了适应社会转型和经济发展的需要，我国会及时调整相应的税收法律和政策。从这个层面上讲，税收法律和政策将呈现出动态变化的特点，特别是在国家对房地产市场调控和监管日益严格的背景之下，与房地产相关的税收法律和政策变动很大。因此，房地产企业只有加强对相关税收法律和政策的研究，及时系统地了解税收法律和政策的变化，才能在设计税收筹划方案时不断更新筹划内容，采取措施分散税收筹划风险。建议房地产企业在设置税收筹划专员的同时，设置税收研究专员，以加强房地产企业对税收法律和政策的研究。

第7篇：房地产税收筹划思路范文

【关键词】房地产开发企业；税收筹划；问题与措施

税收筹划风险，顾名思义，就是由于税收筹划失误等造成税收结果的不确定性，使得纳税人在展开税收缴纳的过程中，实际缴纳的金额与预期目标有着较大的偏离，给纳税人的后期经济活动带来了无法避免的影响。

一、房地产开发企业税收筹划风险分析

1.政策风险

房地产作为国民经济的支柱，所以相对于其他的行业来说，受到政策的影响相对较大些。而什么是政策风险呢？顾名思义，政策风险指的是由于国家对房地产的相关法律法规进行调整，而直接影响了房地产税收筹划的正确性，增加了税收筹划的风险。自2000年中国加入WTO以后，就进入了经济发展的快车道，在中国以地为本的传统观念影响下，大量的金钱涌入了房地产，造成了房地产经济行业的泡沫化。为了抑制房价过快的上涨，中国相关部门出台了一系列关于抑制房价的税收政策，而房地产税就是其中的一个重要内容。在法律法规不断变动的大环境下，加大了税收筹划的难度，使得税收筹划目标的实现面临着夭折的风险。例如近期发生的这个案件就具有代表性，由于考虑到相关的问题，所以暂且以A、B来作为两个公司的代号。A公司由于急需资金进行周转，所以将一处10000平米的商品房出售给B公司，经过商谈，房价暂定为3000元每平米，但是按照国家税收总局颁发的《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，需要交纳百万元的土地增值税，A公司为了避免交纳这土地增值税，就根据当时的法律，A公司与B公司在私底下达成协议，即A企业先向B企业以房产为资本进行股权投资，然后再将股权出售给乙公司，这样就在法律的框架内免除了在土地增值税的交纳。但是最近出台的新规定指出，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业一起建造的商品房进行投资和联营的，均不能够免除土地增值税等税款的交纳。所以，对于A企业来说，如果不能够及时的调整的税收筹划策略方案就可能被税务局认为是偷税漏税，并面临着除了要交纳相应的税款外，还要补缴巨额罚款，并且在社会荣誉的无形资产上，还要面临着巨大的损失。

2.片面性风险

片面性风险指的是由于企业纳税人在进行税收筹划时，没有从宏观角度对全局进行分析，仅仅是从个体角度考虑到一种或者几种税的税负水平的降低，或者仅仅是从整体上注重税收总金额的降低，却并没有注重税后对利润的影响。房地产开发的过程一般分为3个阶段，每一个阶段都要缴纳相应的税款，所以房地产是一个税收复杂、税款金额较大，需要进行全盘考虑的一个行业，所以在进行税款筹划时，要进行全盘的考虑，高度的注意片面性风险的影响，从而避免税收筹划的失败。以下例来进行说明：

A房地产公司新开发了一批商品房，销售所得金额总共2000万元，其中购买地皮花费了600万元，开发成本花费了800万元，贷款利息分摊了60余万元，而各种税款加起来总共有100万元。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定，在能够提供相关机构的金融证明的前提下，对于分摊利息支出的部分在缴纳税款的时候可以计入总数，但是包括其余的部分（购买土地使用权支付的金额加上房地产开发成本的金额）按照百分之五来计算。但是如果不能够提供相应的金融机构的证明，那么就需要将购买土地使用权所支付的金额加上的房地产开发所花费的金额的百分之十来计算。企业的财务人员经过详细的计算得知，提供相关金融机构的证明，就需要交纳的是（600+800）*0.05+60=130万元，而如果不提供相应的金融机构证明，就需要交纳的税款金额为（600+800）*0.05=140万元，所以该财务工作人员就认为不需要向税务局提供相关的金融证明，但是如果不向税务局出示相应的证明，那么在交纳企业所得税的时候，就无法将60万元的利息费用扣除，那么就会多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75万元，所以相对比而言，财务人员所做的税收筹划是错误的。

3.成本偏高风险

房地产开发企业在进行税收筹划的时候，是需要付出一定的成本的，这个成本包含两部分，即分别是显性成本和隐性成本。显性成本较容易理解，指的是企业在进行税收筹划的过程中所消耗的人力、物力，隐性成本则是在进行方案选择的时候放弃其他方案所要承受的机会成本，以及方案失败的时候所造成的损失等。企业在考虑通过税收筹划来实现节税增加利润的过程中，还要考虑税收筹划成本的问题，只有节省的税收和消耗的成本的差额，才是税收筹划节省出来的实际利润。

4.认定风险

税收筹划的前提是符合国家相关的法定法规，所以是合法的节税行为，是符合国家的立法意图，并被国家鼓励和引导的一种合法性经济意图。但是由于我国相关的法律法规不够完善，税务执法人员的个体素质参差不齐，所以往往在裁定税款筹划行为的时候发生误会，给企业带来了预料之外的巨大损失。

二、房地产开发企业税收筹划风险防范与控制

1.强化风险意识，梳理依法筹划理念

房地产与别的行业有着显著的差别，作为国民经济的支柱，所以相应的筹划风险也相对较高。出于对利润的考虑，房地产企业的管理层需要加强对于风险防范的意识。当然任何企业的行为都需要在法律的框架内，所以财务人员在进行税收筹划的时候，需要有一定的法律基础，并且具有守法意识。

2.设立税务管理机构，提高筹划水平

由于房地产企业税务复杂，税收策划的难度相对于其他的行业来说较大，所以一些大型的企业都设定专门的税务管理机构，对税务的筹划、涉税业务的核算、税收遵从以及税收争议等业务进行专业的管理，尤其是对于一些大型的房地产开发企业来说，设立专门的税务管理就以及配置专业型人才，在合理机制的协调下，就能够实现税收筹划的高效化，对于降低税收风险，实现企业税收筹划目标具有着重要的意义。

3.提高税收筹划人员的业务水平和职业素质

房地产行业的税收筹划具有着很大风险性，所以对筹划人员的要求就显得很严格，首先房地产企业所要做的就是提高企业招收人员的基准，综合的增强他们额团队素质。要求税收筹划人员要有丰富的专业知识和实践经验并且对于政策的洞悉水平要达到一定的程度。对于一些不满足该要求的工作人员要进行后期的工作培训和再教育，根据实践证明，一个企业的税收筹划人员的教育水平直接决定着他的筹划质量。当然在后期的培训过程中，不仅要加强他们的专业知识和职业素养，还要交手他们一些关于金融、贸易、保险和工商等方面的知识，拓宽他们的知识面，只有这样，才能够使得他们在进入一家企业之后，就能哦在有限的时间内对这家企业的基本状况、涉税事项以及筹划意图有一个清晰的认识，并恩能够在短时间以内制定出相应的筹划方案，极大程度上节省了税收筹划的成本，增加了利润的空间。

4.借助税收中介机构的专业服务

在现代市场上，有一种专门的税务筹划机构，这种机构的业务能力往往要高于一般的企业内部的税务管理机构的业务水平，所以一些房地产企业可以将这些具有着极强的专业性、复杂性的工作交给外部机构来进行，这样就可以避免由于工作人员的专业素质是的限制而导致的工作出现一系列的差错的产生，降低了由于方案错误而造成的成本损失。除此之外，可以将这些机构作为外脑，加强企业内部的监督。

三、结语

房地产行业作为我国的国民经济支柱，对于市场经济的发展具有着很强影响。税收筹划是房地产企业节省税收，实现利润最大化的环节之一，也是体现一家房地产企业进一步发展的动力大小。本文通过对于我国目前的房地产税收筹划所存在的问题进行研究，找打相应的解决措施，希望能够对我国在这方面的改进有所借鉴意义。

参考文献：

[1]庄粉荣.纳税筹划大败局.北京：机械工业出版社[M].，2010.

[2]刘立秋，李凯，邹毅.我国房地产业税负评价与分析[J].中国软科学，2015.（7）：119.

第8篇：房地产税收筹划思路范文

一、增值税的筹划

增值税的征税范围包括：（1）销售或者进口的货物，货物是指有形资产，包括电力、热力、气体在内；（2）提供的加工、修理修配劳务。山东电力属于一般纳税人，应纳增值税的收入主体是售电收入，山东电力纳税筹划的重点之一是企业增值税的筹划，而增值税筹划的关键是进项税额的足额、及时抵扣。

（一）进项税额的筹划

企业增值税应纳税额的计算公式是：应纳税额＝当期销项税额－当期进项税额＋进项税额转出。所以，进项税额的筹划重点是增大可抵扣的进项税额，关键要抓好以下几个方面：

1.购置货物必须索取合法、完整的购货发票

在价格相同的情况下，电网企业要购买具有增值税发票的货物。纳税人购买货物或应税劳务，要向对方索要专用的增值税发票；纳税人委托加工货物时，要向受托方收取增值税专用发票；纳税人进口货物时，向海关收取增值税完税凭证；在发生运费时，取得合法的扣税凭证。

电网企业在采购固定资产时，可以将部分固定资产附属件作为原材料购进，并获得进项税额抵扣。

电网企业购买机器、设备等固定资产时，有关维修费用考虑单独开票，因为这些固定资产的修理费的进项税额可以抵扣。

2.“认证”、“申报”和“抵扣”要有效及时

随着“金税工程”的推行，增值税防伪税控系统在2002年底以前覆盖到所有的增值税一般纳税人。该税控系统运用数字密码和电子存储技术，强化增值税专用发票防伪功能，有利于电网企业的纳税抵扣，所以，电网企业必须重视“认证”和“申报”环节。按照有关税收法规的规定，电网企业一旦采用“抵扣联信息企业采集方式”，对认证相关规定及时限要求须严格遵守，才能依法按时抵扣。

（二）已使用固定资产销售价的筹划

税法规定，纳税人销售自己使用过的固定资产（包括游艇、摩托车、汽车），只要是属于企业固定资产目录所列的货物，并且是企业按固定资产管理的已使用货物，其销售价不超过购进固定资产原值的货物就不纳税。如果不同时具备上述三个条件的，则无论企业会计制度如何核算，都要按4%的征收率减半征收增值税。

固定资产销售应当事先对其价格进行筹划。当旧固定资产的销售价格低于原值时，企业可以尽量提高销售价格，销售价格越高，则净收益越大；而当旧固定资产的销售价格超出原值时，因为要缴纳增值税，则净收益并不一定随销售价格提高而提高。只有当销售价格与原值之差大于应缴纳的增值税税额时，净收益才会提高。在实际销售过程中，电网企业需要计算一个净收益增减平衡点。近几年，电网企业进行了大规模的城农网改造工程，更换下来的线路、变压器等电力固定资产在变价出售时，需要进行效益分析，确定适当的价格，防止国有资产流失，维护电网企业的利益。

（三）取得以物抵债资产转让时的筹划

山东电力为了保证电费及时足额回收，切实清理陈欠电费，避免或降低坏账的发生，制定了一系列的考核管理办法，但是，总有一些不可控因素导致电费回收难。

为保全资产，电网企业可以与债务人进行债务重组，从而取得抵债资产。对于该部分抵债资产的处置，同样涉及到纳税筹划问题。举例：某企业欠山东电力电费1000万元，由于该企业资金短缺，近期内无法如期偿还债务。为最大限度地收回电费，经双方充分协商达成协议，该企业以其市值1000万元的交通工具抵偿债务。山东电力又以抵账原价1000万元销售给另一家企业。从税收角度看，电网企业转让行为涉及到增值税，应按4％的征收率减半征收增值税，应缴纳的增值税为：

1000÷（1＋4％）×4％×50％＝19（万元）

如果电网企业变换操作方式，由“先收回再转让”改为“先联系购买方后再由欠费企业直接销售”的方式，该种方式下，电网企业只是负责联系购买方，不再成为该批交通工具的交易主体。由于改变了操作方式，电网企业没有发生涉及增值税的行为，因此不用缴纳增值税，可以节约税款支出19万元。但在这个过程中，电网企业要采取一定的措施保证该批设备货款处于受控状态。

二、企业所得税的筹划

企业所得税由纳税人按照应纳税所得额（会计利润经纳税调整为应纳税所得）的一定比例（一般为33％）计算缴纳，其应纳税额与收入、成本、费用等密切相关。

（一）技术开发费筹划

税法规定，企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的各项费用，包括新产品设计费、工艺规程制定费等（可统称为技术开发费），不受比例限制，计入管理费用扣除。凡当年发生的技术开发费比上年实际发生额增长达到10%以上（含10%），其当年实际发生的费用除按规定据实列支外，经由主管税务机关审核批准后，可再按其实际额的50%，直接抵扣当年应纳税所得额。增长未达到10%以上的，不得再加计扣除。这项税收优惠政策的筹划重点，就是当有足够的应纳税所得额可用于抵扣增长的50%技术开发费时，使技术开发费比上年实际增长超过10%，从而达到加扣的目的。同时，结合电网企业科技开发实际情况，均衡各年度发生的技术开发费，使技术开发费达到稳步增长。山东电力可根据各所属企业的实际情况，合理分配各所属企业的技术开发费份额，争取使每一企业都享受到加计扣除50%的税收优惠，从而达到整体税收优惠利益最大化。

（二）固定资产修理与改良支出的筹划

《企业所得税税前扣除办法》规定：纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：①发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；②经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上；③经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。

电网企业固定资产修理支出能否税前扣除，关键看发生的修理支出是否达到固定资产原值的20%以上。因此，为了在当期作为税前扣除，修理工程支出尽量不要超过固定资产原值20%。

（三）技术改造利用国产设备免税的筹划

国家鼓励企业进行技术改造和科学创新，并且了许多优惠政策，其中财政部和国家税务总局联合颁布的《技术改造国产设备投资抵免企业所得税暂行办法》规定，凡在我国境内投资于符合国家产业政策的技术改造项目的企业，其项目所需国产设备投资的40％可以从企业技术改造项目设备购置当年比前一年新增的企业所得税中抵免。

根据《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》涉及电力项目的共有13项，其中远距离超高压输变电、城乡电网改造及建设、继电保护技术开发、变电站自动化技术开发、跨区电网互联工程技术开发、电网商业化运营技术开发等项目符合电网企业的投资抵免政策。随着电网企业经济效益的提高，应当加强对这一政策的研究，充分利用使用国产设备投资抵免所得税政策。

（四）利用预缴所得税政策的筹划

企业所得税是山东电力涉及的第二大税种。根据税务机关的规定，企业所得税需要分月或者分季预缴，不预缴是要受到处罚的。由于货币作为商品具有价值，企业应争取延期纳税，占有资金的时间价值。企业所得税采取按年计算、分期预缴、年终汇算清缴的办法征收。问题的关键在于电网企业如何做到合法地在预缴期间尽可能少预缴，特别是不在年终形成多预缴需退税的结果。办法是根据企业的实际情况，确定最佳的预缴方法。比如：可以选择按上一年度应纳税所得额的一定比例预缴，或者按实际数预缴。

三、个人所得税的筹划

个人所得税纳税筹划的思路是：（1）充分考虑影响应纳税额的因素。影响个人所得税的应纳税额的因素有两个，即应纳税所得额和税率。因此，要降低税负，无非是运用合理又合法的方法降低应纳税所得额，或通过周密的设计和安排，使应纳税所得额适用较低的税率。（2）充分利用个人所得税的税收优惠政策。

（一）参加社会保险

根据规定，企业和个人按照国家和地方政府规定的比例提前并向指定金融机构实际缴付的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税。个人领取原提存的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金时，免予征收个人所得税。

按照公积金有关文件规定，职工个人与其所在单位，按照职工月工资总额的一定比例，按月缴存住房公积金。职工个人每月缴存额等于职工每月工资总额乘以个人缴存率，单位每月缴存额等于该职工每月工资总额乘以个人缴存率，两笔资金全部存入个人账户，归职工个人所有。

个人所得税法规定，个人每月住房公积金缴存额可从工资总额中作税前扣除，免纳个人所得税。根据以上条件，在不增加企业负担的情况下，在法定的范围内，提高公积金比例，减少个人所得税应纳税额，从而提高职工的实际收入水平。通过这种操作，职工的实际收入提高了，并且住房公积金存款利息免税，因此，还可获得高出普通银行存款25％的收益。再进一步考虑，职工购房时获得的住房公积金贷款额度跟职工个人的公积金存款金额近似正相关，而住房公积金的贷款利率是低于商业银行住房贷款的，所以，这块利息差额也应算为职工的潜在收益。

《企业年金试行办法》已由劳动和社会保障部于2004年1月6日公布，2004年5月1日起施行。由于建立企业年金的目的是为了更好地保障企业职工退休后的生活，完善社会保障体系，因此税收政策也应大力扶持。随着企业年金的逐步建立和发展，我们应时刻关注其税收政策的变化，一旦有利好的政策出现，我们就应果断地介入。

（二）提供教育福利

电网企业鼓励职工提高学历、技术层次，免费为职工开展专业知识培训等。教育培训是职工最大的福利，这部分费用在职工教育经费中列支。

四、房产税的筹划

电网企业的房产税在全部上缴税款中所占比重不大，但从企业管理和纳税筹划的角度来看，企业利益无小事，开源节流两手抓，两手都要硬。房产税的筹划要点就在于精打细算，摒弃某些粗放式做法。

（一）房产核算的筹划

房产税是以房产为征税对象，按照房产原值或房产的租金收入征收的一种税。因此房产价值的认定至关重要。根据税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施需要并入房屋原值计征房产税。这就要求电网企业在核算房屋原值时，必须把工作做细，例如企业在核算变电室工程时，如果未将变电塔、水塔、烟囱、围墙、绿化及其它构筑物单独核算，而是全部并入房产原值，则会导致以后若干年度多交房产税。房产税的税率看上去比较低，在实际执行过程中，一般是每年按照房产原值的0.84%征收，但积少成多，假如房产的使用年限为50年，那么这50年缴纳的房产税就占房产原值的42％。

（二）房屋中央空调设备是否计入房产原值的筹划

《财政部、国家税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》（财税地字[1987]28号）规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。电网企业对于旧房安装空调设备，一般都应作单项固定资产入账，不应计入房产原值，以降低房产税的税基。

（三）土地价款转入房屋价值的筹划

根据《企业会计制度》规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。企业因利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

如何理解“将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本”，结转的土地使用权账面价值应当是指与在建工程相关的土地。这里的“相关”应当理解为“相对应”或“配比”。企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转，对于非房产占用土地（如场地），应当作为无形资产予以摊销。

（四）房屋出租的筹划

电网企业有时为了充分利用资源，把闲置或有意空置的房屋出租，以获取理想的收益。出租房屋也涉及到缴纳房产税的问题。

出租房屋的租金应包括出租的房屋及其不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租金收入。对租金中包含的水电费、电话费、煤气费等，凡单独计价的可予以扣除；凡不单独计价或计价明显偏高以及划分不清的，由税务部门核定予以扣除。出租的房产，凡有与之配套的相对独立的机器设备及露天停车、仓储等用地的，其租金部分，可由当地主管地方税务机关核准，在计算租金时予以扣除。

根据以上政策规定，电网企业在对外出租房屋时，在房产税规定的范围内，应尽可能地对租金收入进行细化，以达到少缴房产税的目的。

五、纳税筹划的实施

（一）建立和完善山东电力纳税筹划的制度体系

为了做好纳税筹划这一系统工程，必须对与纳税筹划有关的税收政策和法规进行整理和归类，建立企业税收信息资源库。逐步建立纳税筹划内部控制制度，与税务会计相结合，针对电网企业的行业特点，阐明涉及的主要税种、涉税会计处理、涉税理财计划和纳税筹划关键点，并提出切实可行的纳税筹划思路、纳税筹划实施细则和考核办法。

（二）建立和完善山东电力纳税筹划的组织体系

纳税筹划要顺利进行，完善的组织体系是保证。集团公司要建立纳税筹划管理委员会，由分管副总经理和（副）总会计师领导，财务部、审计办、计划部、人事部、营销部、科教部和生产技术部等部门的负责人参加。财务部是纳税筹划的归口管理部门，财务负责人对纳税筹划方案的制订、执行、调整和完成进行指导和协调。各职能部室是纳税筹划的专业管理部门，各职能部室负责人对纳税筹划方案涉及的部门进行专业控制和管理。与此相适应，集团公司所属各单位是纳税筹划方案实施的责任单位，也需要设立相关的纳税筹划管理委员会，人员组成与集团公司相配合。为争取某些涉税事项税收优惠政策，各所属单位和集团公司齐心协力，维护电网企业合法权益。

（三）正确处理和把握纳税筹划的几个关键结合点

1.税收政策与业务流程相结合。

这里所说的业务流程是企业发生某项业务的全过程。电网企业在发生业务的全过程中，必须了解自身从事的业务自始至终涉及哪些税种？与之相适应的税收政策、法律和法规是怎样规定的？税率各是多少？采取何种征收方式？业务发生的每个环节都有哪些税收优惠政策？在了解上述情况后，电网企业就要考虑如何准确、有效地利用这些因素来开展纳税筹划，以达到预期目的。

2.税收政策与筹划方法相结合

电网企业在准确掌握与自身经营相关的现行税收法律、法规的基础上，需要利用一些恰当的纳税筹划方法对现行税收政策进行分析，从而找到与经营行为相适应的纳税筹划的突破口。

3.筹划方法与涉税会计处理相结合

纳税筹划的主要目的是减轻企业纳税成本，降低税收负担。因而电网企业还要利用好会计处理方法，把纳税筹划的内容恰当地体现在会计处理上，才能最终实现降低税收负担的目的。

4.合理筹划与防范风险相结合

第9篇：房地产税收筹划思路范文

【关键词】房地产开发企业，土地增值税，扣除项目

一、背景情况

房地产企业和其他的行业相比，具有投资金额大、过程复杂、税种多、负担重的特点。而通常企业利润增长的方式有两种，即提高收入和降低成本。然而，近年来中央出台了一系列限制房价过快增长的宏观调控政策，通过高房价来提高房地产企业的利润，正在变得越来越不现实。采取合理的土地增值税收筹划方法，合法的减轻企业的税收负担成为企业提高自身竞争力的重要途径。

就当前现状看，房地产企业进行纳税筹划具有一定的必要性。首先，从房地产企业角度来看，房地产企业税收筹划可以提高自身纳税意识和企业财务管理水平，有助于实现房地产企业税后利益最大化。再次，从国家宏观调控的角度来看，房地产企业税收筹划有助于税收法律法规的完善，同时，也有利于加快税收与相关法律、法规的相互协调与衔接，使我国法律成为一个相互协调的有机整体，促进国家宏观调控的顺利进行。

二、房地产企业土地增值税纳税筹划的具体方法

（一）规避土地增值税的征收范围

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的纳税人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。简单说来，满足土地增值税的征税范围需注意以下三点：第一，国有土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围，即转让的土地是国家所有的话，不征收土地增值税；第二，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权要发生转移，对未发生产权转让的形为不征土地增值税；第三，转让房地产要取得收入，而这里的收入是指房地产要发生增值，对未发生增值的原价转让形为也是不征税的。由此看来，房屋的法定继承、出租、抵押，或是与其他单位进行的代建房行为均不是土地增值税的征税形为。而房地产企业在其经营活动中若是可以采用代建房方式，为客户定向开发房产，以收取一定量的劳务费用方式取得收入的话，可以规避大额土地增值税，将极大的降低企业的税收负担。

（二）增加土地增值额中的扣除项目

转让房地产中获取的增值额是计算土地增值税的核心，因此，要计算土地增值额，首先必须确定扣除项目的金额。我国相关法律规定，计算土地增值税所准予扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本、费用；与转让房地产有关的税金。对房地产开发企业还特别适用其他规定：可以按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的总价加计扣除20%。根据国税函[1995]110号文件和国税函[2010]220号文件相关规定，房地产开发费用扣除可按两个标准：一是能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，开发费用按利息支出加上取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%计；二是其他情况，则按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%计。我国现行的《土地增值税暂行条例实施细则》中明确规定：房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。根据这项法律条文，房地产企业可以比较两种方法计算出的开发费用，恰当地运用相关规定，选择其中数额较大的进行计算，最终加大扣除项目额。

（三）利用土地增值税的税收优惠政策

《土地增值税暂行条例》第八条第（一）项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅标准应同时满足：1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；2）单套建筑面积在120平方米以下；3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。同时，各省、自治区、直辖市可根据当地实际情况自行调整，但上浮比例不得超过上述标准的20%。房地产开发商在建造普通住宅时，适当把增值额控制在20%之内，可获得国家的免税优惠从而规避土地增值税。

再者，条件允许的企业也可开展企业间的投资联营活动或者是进行合作建房。根据财税字[1995]048号规定：对于以房地产进行投资联营的，投资联营一方以土地（房地产）作价入股或作为联营条件，将房地产转让到投资联营企业中时，暂免征土地增值税；而对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暂免征土地增值税。所以，房地产企业在进行经营方式的选择时，应切实根据国家的相关税收优惠政策，选择有利的方式，尽可能达到不缴税、少纳税的目的。

三、结语

国家出台的一系列调控房地产市场的政策，从一定程度上遏制了房价上涨的趋势。房地产开发企业要想通过高房价来提高利润似乎空间不大，反之，降低企业的成本则成为房地产开发企业增加利润，提高自身竞争力的重要手段。土地增值税作为房地产企业的重要税种，在其应纳税额中比重较大，甚至是略高于企业所得税，因而，对土地增值税进行税收筹划，是房地产企业的一大课题。在进行纳税筹划时，除了灵活运用土地增值税的纳税筹划方法之外，房地产企业还应该培养自己的专业税收筹划人才咨询专业税收筹划机构，把税收筹划作为一种高层次的理财活动。

参考文献：

[1]蔡昌.房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南[M].中国市场出版社，北京，2010.

[2]陈培.我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路[J].商业经济，2012（7）：99-100.

[3]付春.调控背景下房地产企业土地增值税的节税安排[J].财会月刊，2012（21）：48-49.