房地产评估法律依据精选(九篇)

第1篇：房地产评估法律依据范文

在实践中，有两种认识：一是依据；二是证据。笔者同意第二种观点，估价报告在补偿安置纠纷处理中仅起证据作用。建设部2000年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求应当按照《公司法》和《合伙企业法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业。根据《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》（[1999]92号，评估机构属于“法律规范、政府监督、行业自律”模式的机构，其行为不具备行政行为效力的全部内容。

行政行为包括公定力、确定力、拘束力和执行力四个方面：

（1）公定力是指行政行为一经成立，不论其是否合法，即具有被推定为合法而要求所有机关、组织或个人予以尊重的一种法律效力。之所以要对行政行为作这样的推定，是因为社会对行政主体的地位和作用予以充分信任和尊重，从而稳定权力义务关系。

（2）确定力是指已生效行政行为对行政主体和行政相对人所具有的不受任意改变的法律效力。它要求行政主体不得任意改变自己所作的行政行为，否则应当承担相应的法律责任。这是因为，行政行为是行政主体向行政相对人所作的设定、变更或消灭权利义务的一种承诺，行政主体有义务信守和兑现自己的承诺，否则就损害了行政相对人对这种承诺的信任。

（3）拘束力是指已生效的行政行为所具有的约束和限制行政主体及行政相对人行为的法律效力。拘束力是对行政主体和行政相对人双方而言的，对他人不具有拘束力。

（4）执行力是指已生效的行政行为要求行政主体和行政相对人对其内容予以实现的法律效力。房地产估价机构所作的估价报告不具有行政行为所具有的公定力、确定力、拘束力和执行力，但它是行政机关和人民法院作出判断和决定的重要参考，产生影响力而非决定力。因此，估价报告符合证据的特征。既然在行政执法和审判中估价报告仅作为证据而非依据，行政执法机关或者人民法院就应当对其从合法性、真实性、相关性方面进行审查。《城市房屋拆迁估价指导意见》的出台，为城市房屋拆迁管理部门和人民法院对估价报告进行证据“三性”审查提供了可能性。本文从证据审查的角度，来审视估价报告的证据效力。

一、房地产估价报告的合法性

审查证据的合法性标准是指证据的主体、取得证据的程序、方法以及证据的形式是否符合法律的规定。证据的合法性直接决定证据能力。证据能力是指根据法律的规定，某证据能否成为定案依据的资格。证据资格在一些西方国家被称为证据能力、证据的容许性或者可采性，我国将证据能力称为证据的合法性。我国刑事诉讼法规定，严禁刑讯逼供和以威胁、利诱、欺骗以及其他非法的方法收集证据；我国行政诉讼法规定，在行政诉讼过程中，被告不得自行向原告和证人收集证据。

证据的合法性包括三方面：

（1）证据主体必须符合法律的有关规定。这里的法律规定属于广义理解，包括法律、法规、规章及规章以下的规范性文件。证据主体是指拥有、占有证据或者提供证据的自然人和组织。《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定：“拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。”证据的主体只有符合法律的有关规定才具有证人资格，否则，即使其提供的证据客观真实的并与案件事实有关，也不具有合法性，不能被采用。据此，估价报告只有法定的房地产估价机构作出并由房地产估价师签字，才能作为证据被采用。例如，江苏省某拆迁项目，就补偿安置的问题没有达成协议，经拆迁人申请，拆迁管理部门作出补偿安置裁决，被拆迁人不服裁决，向人民法院提起行政诉讼，经过庭审举证、质证发现，裁决所依据的估价报告签名的“估价师”不具有房地产估价师资格，法院否定该证据的效力，并以事实不清为由撤销裁决责令重新作出。

（2）证据的收集和取得证据的方法必须符合法定程序和要求。估价报告的形成必须符合法定程序，《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”如果违反该程序规定完全由拆迁人确定估价机构，所作的估价报告就违反了证据的合法性而不被采信。

之所以规定了估价机构确定的法定程序，是有其内在逻辑性和现实背景的：作为拆迁人的开发公司大多数与房地产管理部门具有种种密切关系，特别是一些国有的开发公司更是如此。这样，房地产估价机构便通过房地产管理部门与作为拆迁人的开发公司都成了“同行”。拆迁评估的委托人比较普遍的是拆迁人委托，在众多估价机构“争饭吃”的情况下，估价机构一旦获得拆迁人的委托，便屈从于委托人的压力，过低评估以迎合拆迁人的要求，企图与开发公司建立“良好的关系”以求下一个拆迁项目评估的委托；出现这种情况的另一个因素在于估价机构的委托和确定没有引入公开、公平、公正的招标投标机制，整个评估市场在拆迁人的操纵之下，估价机构很难有独立人格，只能在妥协与干预之中生存与发展。

估价机构不是在诚信上下功夫，而是在拉关系上下力气，这里作者丝毫没有贬低估价机构的意思，造成这种状况的原因不在于估价机构本身，而在于相应的制度和机制的完善和不科学。作为行业自律的管理部门，中国房地产估价师学会正在完善公平竞争、公正评估的制度和规范，当然，我国房地产估价师制度建立仅十年，对其要求不能象西方发达国家几十年乃至上百年发展的标准。作为国家主管部门，建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》，这从制度上保证拆迁房屋评估公正进行，为证据的合法性审查提供了可能。

（3）证据的形式必须符合法律规定。估价报告应当具备的形式要件包括委托人、评估标的、估价方法、估价机构、救济途径、估价师。缺少必备要件就属于证据的形式不符合法定要求而不被采信。

二、房地产估价报告的真实性

审查证据的真实性是指是否具有能够客观反映案件事实真相的属性，或者说是否具有客观存在性。证据的真实性是使证据获得证据能力的本质要求，任何虚假的或者不真实的证据都不能作为认定案件事实的依据。行政执法和审判都是如此。

补偿安置裁决及其相关行政诉讼中的证明任务是查明案件的客观真实或案件的真实情况。查明案件的客观事实，归根到底就是要求行政执法人员和法官的主观认识符合客观实际。客观真实是行政执法和行政审判的标准，因为它是认定案件事实的根据，只有根据客观的证据，才能再现案件的真正事实真相，进而才能保证案件的处理正确和公正。行政执法和行政诉讼的证据，客观真实的标准是认定案件事实的根据，只有根据客观的证据，才能再现案件真正事实真相，进而才能保证案件的公正处理。

然而问题是在审判实践中，客观真实的标准难以达到这样的标准。这里涉及到行政执法和行政审判究竟要求客观上的真实还是法律上的真实，法律的价值包括公正和效率，行政执法和行政审判的价值应当首先追求法律上的真实而非客观上的真实。当然，二者的统一最为理想，但在实践中难以成为现实。

现代司法证据理念表明，证明标准在客观真实的基础上允许法官适用高度盖然性。行政机关作出裁决时，由举证义务的拆迁人提供估价报告，如果被拆迁人不能反驳的，可以估价报告为依据作出裁决，当事人不服向人民法院提起行政诉讼的，行政机关负有举证义务，在不能反驳估价报告时，人民法院可以估价报告作出判决。被拆迁人否定负有举证义务的拆迁人或者行政机关提供的估价报告，可以通过横向、纵向，同类、近类比较的方法分析和反证。行政执法和行政诉讼无一例外的要考察证据的真实性，证据的真实性要求证据的内容和形式都必须具有客观性，证据的内容应当以客观事物为基础，离开事物客观存在的主观臆断，无根据的猜测、幻觉以及迷信邪说都不具有证据的客观真实性。据此，估价报告的结论存在主观臆断，无根据的猜测因素的，就不具有客观真实性。证据形式的客观性要求证据必须以一定的有形载体展示在人们面前，应当是直接或间接的被人们所感知。由于证据是对未知事实的反映，对于证据的真实性的认定，要靠人的主观认识活动来完成，因此，证据的真实性往往并不能完全等于客观真实，存在着片面性和误差等不符合案件真实的可能性。这就要求必须对证据进行严格的审查和甄别，通过证据的出示、质疑和抗辩程序，排除对证据的虚假和不真实的怀疑，从而使最能够反映案件事实真相的证据成为定案的依据。

《城市房屋拆迁估价指导意见》的一些规定保证了估价报告客观真实的反映被拆迁房屋客观真实的价值。其第五条规定：“拆迁评估应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。”第十条规定：“受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。”第十四条规定：“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。”这些规定为行政执法机关和人民法院对估价报告真实性的判断提供了线索。

目前，我国房地产估价常用的方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法等多种。《城市房屋拆迁管理条例》确定的补偿原则的实质是一种赎买政策，也就是说，拆迁中拆迁人首先通过市场价格将被拆迁房屋购买，然后进行拆除。因此，城市房屋拆迁估价最适宜的办法应当是比较法。但在实践中，由于同类交易案例缺乏等因素，没有条件采取比较法时，也可以采取其他办法。比如，对公益事业的房屋、对经营性用房，用比较法可能很难找到合适的比较案例。

一般来讲，公益事业性用房更多地使用成本法，而经营性物业的评估，使用收益法可能更有利。“比较法”是将被拆迁房屋与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。“收益法”是根据被拆迁房屋未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。“成本法”是根据被拆迁房屋在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算被拆迁房屋的客观合理价格或价值的方法。这些方法无非是尽量使估价报告更加接近客观真实。新晨

三、房地产估价报告的相关性

审查证据的相关性又称为关联性，是指证据是否与案件的待证事实具有一定的关系。证据只有与案件事实具有关联性才可能被采用，与案件事实没有关联的证据对于案件事实的认定没有意义，因而不能作为定案的依据。证据的相关性是相对而非绝对的，是具体而非抽象的。马克思主义哲学认为，任何事物都存在一定的联系，只是联系的方式、联系的程度和联系的性质不同而已。例如，估价师视力不好可能影响对勘查丈量被拆迁房屋的结果，但不能称为辩驳不真实估价报告的正当理由。证据的关联性是指证据与案件事实的认定具有直接影响的联系，而非哲学上客观事物的普遍联系。美国法学家威廉斯认为：“关联性是指证据与意图证明的争议事实之间存在着合理的关系，如果证据与该事实关系极为微小，或者没有足够的证明价值，那就是无关联的。”证据的关联性标准要求每一个证据都必须与案件的待证事实具有直接的法律上的意义。证据的关联性所反映的是证据的内容和实体与案件事实有关，而不是证据的来源和证据的形式。审查估价报告这一证据的关联性时包括：

（1）该估价报告要证明的内容与案件事实是否有关；

（2）该估价报告所证明的问题对案件事实认定是否具有实际意义；

第2篇：房地产评估法律依据范文

（一）对评税机构设置的选择

在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。

因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。

（二）房地产税税基评估周期

以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。

我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。

（三）申诉安排

房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。

二、房地产税税基评估方法和技术

在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

（一）基本评估方法

房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。

采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。

（二）税基评估技术－－批量评估

同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（cama，computer－aided mass assessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发cama。综合国外房地产税发达国家开发cama的经验做法，无论何种cama系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。

第3篇：房地产评估法律依据范文

关键词：房地产；抵押评估；问题；对策

中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：1001-828X（2015）010-000-02

目前，房地产行业属于固定产业，具有保值性和增值性的特征。随着金融机构对贷款风险管理要求越来越严格，在经济发展的同时，以房地产抵押作为贷款的担保，根据抵押的特征分析，它具有价值大、不宜转移的优势，因此在金融及机构以房地产抵押作为担保方式，备受欢迎。房地产抵押贷款提高了相关金融领域的安全性和可靠性。然而目前房地产抵押评估过程中，由于评估业务在逐年增长，评估中出现的问题逐渐增多。结合实际工作分析，房地产抵押评估中，出现了抵押手续不完善以及不规范、抵押评估工作缺乏合理性、抵押环节不科学、不畅通等现象，严重影响房地产抵押评估工作不能健康发展，影响经济发展，并且制约整个房地产业以及金融领域的发展。本文针对房地产抵押评估过程中存在的问题进行分析，并提出了相关的对策，改善当前房地产抵押评估现状。

一、房地产抵押评估中存在的问题分析

针对当前，房地产抵押评估工作中的具体现状进行探究，由于抵押评估工作中首先要对房地产价值进行评估，根据评估结果确定抵押价值，从中按照价值发放一定比率来发放贷款。目前，根据银监会、人民银行以及建设部等针对进一步规范与银行贷款业务相关的房地产抵押估价管理提出了文件规范，对商业银行（抵押权人）与借款人（抵押人）通过协商议定的形式来衡量抵押物价值，这种抵押物价值模式，贷款人在考虑时间和经费因素等，通过采用协议定价的方式来实现抵押评估。然而协议定价方式，在抵押评估工作中，提高了办事效率、促使贷款双方有议价自，并且在一定程度上节省了评估的相关费用，促使房地产抵押评估工作顺利进行，但是在实际应用过程中，由于受到诸多因素的影响，可能会存在诸多不同方面的问题，基于当前房地产抵押评估现状分析，工作中存在的问题影响了整个行业的发展和进步，因此，笔者通过分析和探究，最终总结并归纳出一些解决抵押评估工作的具体对策，表现在以下几个方面：

（一）抵押评估知识的缺乏

由于金融机构或者是银行信贷人，缺乏专业的抵押评估知识，因此在具体评估过程中无法准确估算房地产的价值。抵押评估人具备较广的知识面和比较精通的业务能力了，但是由于缺乏对房地产评估的专业性，在理论和实践上有所欠缺，在信息、知识以及资料等方面受到评估限制，这就很难对房地产做出客观合理地价格评估。

（二）缺乏相关的法律知识

信贷人缺乏相关的抵押评估法律，导致在具体评估过程中无法正确判断房地产的合法性、有效性以及科学性。主要依据《担保法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》等相关的法律，如果房地产性质不同时其抵押评估效果也就会不同，另外房地产的价值也会存在差异性；因此当信贷人不熟悉相关的法律时，就造成抵押评估与实际价值出现很大的偏差，影响抵押评估的结果，甚至会出现无效现象。

（三）协议定价方面存在负面影响

房地产抵押评估过程中，由于协议定价具有主观随意性，在受到利益驱动时，导致部分信贷主管人员为了发放人情贷款，利用自身的权利对抵押物做出了高估，另外还会出现：银行为降低风险过低抵押评估物，造成借款人的合法资产受到一定的限制，最终影响银行部门、金融机构以及房地产抵押评估方的利益。

房地产抵押评估工作中仍然存在诸多问题，最终影响抵押物评估失真甚至出现贬值现象，造成抵押物处置困难，严重影响银行信贷的资金使用效率。

二、房地产抵押评估工作的改进建议

针对当前房地产抵押评估工作中的问题进行探究，并提出了相应的对策，进而达到改善抵押评估工作的目的，促进房地产行业的不断进步，具体对策有以下几点：

（一）强化信贷人员的道德教育

目前，在银行以及金融机构中，信贷人员从事房地产抵押评估，自身的理论知识以及业务能力要比较精通之外，还需要良好的专业道德素质。良好的职业道德素质，有助于增强抵押评估工作的客观性，做到公平、公正。避免出现抵押评估价格不公现象，对当事人的利益造成影响，并会造成银行信贷部门资金损失。因此，强化信贷人员道德教育对于房地产抵押评估来说具有十分重要的意义。职业道德教育具体从这几个方面完善：保证抵押评估信息和资料的真实性，评估过程中尽可能地做到公平、公正、客观；加强估价的独立性和严肃性，遇到亲友或者是其他关系人估价时，必须要回避；发现自身专业能够有限时，必须要委托专业的评估机构对房地产进行科学、合理估价；加强对抵押评估资料的保管，不得随意向他人泄漏评估资料及相关内容。

（二）完善对房地产法律知识的学习，严格审查抵押物的合法性和抵押性

银行及金融机构，必须注重对信贷人加强对房地产相关法律知识的学习，了解相关的制度和政策，确保在抵押评估过程中正确判断，提升抵押的合理性和有效性，避免银行或金融机构资金受到损失。抵押评估工作中主要涉及的法律知识包含《城市房地产管理法》、《担保法》、《土地管理法》其中，房地产在抵押评估中具体对《担保法》的范围作出了明确规定：法律上认可的财产抵押有：并且房地产抵押人有房屋以及抵押地上定着物；抵押人有权处分的国有土地使用权以及房屋等地上定着物；同时，法律上不认可的财产抵押物有：土地所有权；耕地及相关的土地使用权；学校、医院等公益性部门；不明确所有权或者是出现争议的财产。在抵押评估前，首先要对房地产的权属、性质进行确定，以免影响评估结果。

（三）准确评估抵押物的价值

在遵循估价的原则，按照估价的程序以及选择合适的估价方法的前提下，结合房地产价格有关的其他因素，最终确定估价标准。在评估过程中要做到诚信、客观、公平、公正。科学判断价值，提升估价及估算活动的水平和质量，这就要求在房地产抵押评估之前，信贷人以及评估部门必须要明确估价的目的、原则、程序以及方法出现问题。目前房地产估价常用的方法包含：比较法、成本法、收益法。其中比较法是针对估价对象与估价时点的近期交易状况与相关房地产，为成交价格提供重要依据和判定标准，客观、公正物价。该方法适用于交易型房地产，用于普通住宅、写字楼、商场以及工业生产等使用属性。成本法：针对近期开发或者是计划建造的项目进行大致估价。该方法对其进行扣除折旧之后，为估价对象提供更合理的估价方法。收益法。选用适当的资本化率将其折扣到估价时点后进行累计处理，属于一种超前估价行为，最终为估价或者是估算提供合理的评定标准，收益法在评估中，主要适用于商店、公寓、餐馆等一些公益性用途的房屋。

（四）建立健全相关评估制度及其抵押手续

房地产抵押评估过程中，针对抵押贷款在发放中，必须要经过抵押部门进行严格审查、评估以及登记等相关事项，严格规定评估流程。银行可以自行成立评估机构，自行评估抵押物的价值，这种抵押物评估方式，有助于提高评估效率，缩短评估时间，同时为贷款人提供了更大的方便，提升了自身企业的市场竞争力。在评估抵押物过程中，遇到一些复杂的房地产，自身银行无法正确进行估价时，必须要委托专业评估机构来做出合理的判断，针对评估资料以及信息做出有效的抵押估价，提升评估效率和实效性，最终做出准确的评估报告。

有关房地产相关部门拿到评估报告时，工作人员必须要认真阅读，查看抵押估价时点、估价定义以及最终结果等事项，以便为最终核定抵押物价值提供准确依据。估价定义：其中包含了土地开发程度、用途以及剩余使用年限等，当使用用途发生改变时，必须要重新定价；估价时点：估价时点是委托评估机构或者贷款发放的时点，它在评估报告中明确提出。评估中必须要根据房地产发展状况，充分考虑贷款的风险等，以便做出更合理的预期价值。使用权性质：以土地出让的方式取得土地使用权时，房地产的价值可以看作是评估时的价值。当出现土地使用权属于划分取得时，其房地产价值要严格按照评估价值扣除预计处分所得应缴纳土地使用权出让金的款项。除此之外，房地产抵押评估中，要不断完善抵押手续，为评估报告提供更准确的依据。

三、总结

总之，为了提高抵押评估报告的准确性和合理性，在银行部门评估物价时，要遵循诚信、客观、公平、公正的原则，在抵押工作中尽可能做到规避风险，保全抵押人的合法权益不受侵害，降低资金损失现象。为抵押评估行业提供更规范、更标准的环境，促进我国房地产抵押评估工作及其抵押贷款业务朝着更标准的方向发展。

参考文献：

[1]刘桓.完善房地产抵押评估的几点探讨[J].中国房地产，2004（04）.

第4篇：房地产评估法律依据范文

一、什么是拍卖

《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际经济生活中，拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的，即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖，土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的，往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中，是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖：一种是英格兰式，报价由低到高，不断加价竞买，直到无人再加价时，即以最后应价者竞买成功为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式；另一种拍卖形式则是荷兰式，报价由高到低，不断减价，以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。近日，深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。

与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖，即强制拍卖。我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。

二、拍卖底价与拍卖保留价

《房地产估价规范》第6.10.2条规定：房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。

底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的，重新拍卖或变卖。（《海商法大辞典》1988年版第414页）

保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。” 第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……；（三）、委托人提出的保留价。” 第五十五条规定“拍卖无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”

可以看出，底价是标的物的最低商业价值，或者说是第三方（房地产估价机构）确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价，相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格；保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的，相对来说更具有主观的意味。

在第一种性质的拍卖，即基于自愿原则的拍卖情形下，拍卖委托人是拍卖标的的所有人，有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值，自行确定拍卖保留价。通俗地说就是：我就打算按这个价钱卖，低于这个价钱我就不卖了。此时，底价即保留价。在拍卖未成交的情况下，委托人可以降低自己的底价（保留价），因为最低商业价值是他自己确定的，他自己可以更改。在第二种性质的拍卖，即强制拍卖的情形下，作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为：第一，这两个价格是由不同的主体确定的，底价是由法定的评估机构依法确定的；保留价则是由拍卖委托人，即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二，底价在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改；保留价则可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，但不能低于底价。第三，底价的更改必须由法定的评估机构依据变化了的条件做出新的评估；保留价则可以在底价之上，根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。

总之，由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价，是不可突破的价格底线。

三、拍卖底价的法律地位

以拍卖为估价目的的房地产估价报告（其中最重要的部分是确定拍卖底价）作为价格鉴证文件，在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业技术鉴定，具有专业性、权威性和严格的法律意义，即在没有相反的证据的情况下，法院可以据此作出判断。而这种判断对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点：1、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据；2、拍卖底价不可随意更改；3、在拍卖不成交的情况下，以物抵债是法院执行工作的一种选择，此时，拍卖底价就是抵债价；4、拍卖底价的确定必须由法定房地产估价机构按照法定程序完成。

5、房地产估价机构确定拍卖房地产底价必须承担法律责任。

四、房地产拍卖底价确定中的几个问题

1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求，即客观、准确地评估房地产拍卖底价。

2、不能简单地一律打几折，必须依照房地产估价规范要求，准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑，拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。

3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情，仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例，一般来说，住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价，办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津，拆零再拍，就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明：一种可能是机构尚未重视拍卖市场，另一种可能是整体拍卖，机构买下后再拆零来卖，中间有约10%的税费，其他风险还在外，使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同；整体拍卖与拆零拍卖，拍卖底价也应有不同这样两个结论。

4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵，并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年；有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。

5、要注意保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人（一般是抵押权人）总是希望拍卖底价低一些，以便尽快变现，收回现款；司法机关出于尽快结案的考虑，也可能希望拍卖底价低一些。这时，合理确定拍卖底价，就是对被拍卖财产所有人（败诉方）的合法权益的保护，特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。

五、实践中的拍卖底价与拍卖保留价

1、目前，深圳市各级人民法院均采用抽签委托评估机构的作法，即法院将部分房地产评估机构确定为定点评估机构，每月两次举行摇珠抽签会抽签决定具体案件的评估机构，评估机构不与拍卖行和原被告双方接触。这个作法保证了评估机构能够独立、客观地出具评估报告。在确定拍卖底价和拍卖保留价的问题上，虽然广东省高级人民法院曾经有过通知，要求各级法院执行部门可以在评估市场价的基础上降15个百分点确定第一次拍卖的保留价；如果拍卖不成交，则再降15个百分点确定第二次拍卖的保留价；如果拍卖仍不成交，则以第二次拍卖的保留价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。但实际上，在大多数情况下，各级法院仍以房地产评估机构评估的拍卖底价作为拍卖保留价。经两次拍卖仍不成交的，即以拍卖底价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。房地产评估机构出具的评估报告只确定该房地产的市场价值和拍卖底价，并不确定拍卖保留价（部分评估报告中提到的“拍卖保留价”实际应当是拍卖底价）。拍卖保留价由法院在委托拍卖时确定。

第5篇：房地产评估法律依据范文

关键词：农村住房 住房财产权 抵押贷款

中图分类号：F830 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2015）12-081-03

一、农村住房财产权抵押相关法律规定

农村住房财产权抵押涉及三项法律关系：一是宅基地使用权取得法律关系；二是农村住房所有权取得法律关系；三是农村住房财产权抵押法律关系。涉及的相关法律法规如下：

（一）宅基地使用权取得相关规定

1.规定了自然人基于特殊身份取得使用权。《物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；《土地管理法》第八条：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”根据以上法律规定，取得农村宅基地使用权须有集体经济组织内的成员资格。

2.规定了使用权的取得必须遵循“一户一宅”原则。《土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占有农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

3.作出了使用权流转的禁止性规定。《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

（二）农村住房所有权取得相关规定

1.规定了取得农村住房所有权须通过合法建造的途径。《物权法》第一百五十二条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”同时该法第三十条明确表示宅基地使用权人基于建造行为依法取得住房的所有权{1}，农村居民作为建造人可原始取得房屋所有权，其所有权不以登记为要件。

2.规定了宅基地和农村住房所有权是分离的。《中华人民共和国宪法》第十条：“宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”，同时十三条规定“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”《中华人民共和国继承法》明确“公民房屋是公民个人和财产，可以作为遗产予以继承”。根据以上规定，宅基地和宅基地上所建房屋所有权是分离的，属于不同的所有权客体。

（三）农村住房财产权抵押相关规定

1.允许农民依法抵押住房所有权。《物权法》第一百八十条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物……”；《担保法》第三十四条规定“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物……”，可见当前法律允许农民依法抵押住房所有权。

2.禁止农村住房宅基地使用权抵押。《物权法》第一百八十四条规定，“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外……”；《担保法》第三十七条规定，“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权……”。

二、农村住房财产权抵押贷款面临的困难

（一）抵押权实现存在法律限制

1.“房地一体”原则限制了抵押权的实现。《物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该条款规定了我国建筑物抵押原则为“房地一体”，即“房随地走或地随房走”。但根据我国《物权法》第一百八十四和《担保法》第三十七条规定，宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押，这导致农村住房抵押权的效力不能及于宅基地使用权。农村住房附属于宅基地，实现抵押权时仅能实现农村住房所有权的转移，而不能一起转移宅基地使用权，那就违反了《物权法》规定的“房地一体”规则，最终导致抵押权无法彻底实现。

2.抵押登记的法律障碍。根据2008年建设部的《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定的除外，房屋登记机关应当不予办理。”，根据该条款，农村房屋的移转登记限于房屋所在地农村集体经济组织成员之间，而农村合作金融机构等贷款机构作为受让人不属于这一范围，根据当前规定也没有“法律、法规另有规定”的例外情况，因此房屋管理部门在依据《房屋登记办法》规定办理农村住房抵押登记时，存在法律障碍。根据《物权法》的规定，房屋抵押权自登记时设立，在农村住房抵押过程中，由于受让人不符合条件，因此农户无法完成抵押登记，房屋的抵押权无法成立。

3.农村住房资产处置的法律障碍。农民用农村住房抵押向金融机构申请获得抵押贷款，贷款期限届满后，如果此时农民无法偿还贷款、履行债务，金融机构若不能与农民达成一致协议，最终只能通过向法院诉讼的途径对涉案农村房屋进行资产处置，实现抵押权。但是，根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押房屋的规定》：“以农户房屋设定抵押，如贷款得不到足额清偿，金融机构要实现抵押权时，首先要给与6个月的宽限期，期满强制前初时对于被执行人无法自行解决居住问题的，还应提供临时住房，且其租金受到限制。对于被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，不应强制迁出。”该司法解释作出了“提供临时住房”和“不应强制迁出”等限制性规定，限制了金融机构对农户住房抵押权的实现，使得农村住房抵押的实现存在较大风险。

（二）政府确权登记制度有待完善

当前，由于政府确权登记制度存在不足，农村住房往往出现《房屋所有权证》或《集体土地使用权证》缺失的情况，导致在办理抵押贷款时，金融机构的抵押权很难得到有效设立。

1.房产证。农村住房属农民合法建造房屋，依法取得房屋的所有权，是农民的合法财产，住建部门对农户住房确认后可以颁发《房屋所有权证》，但由于目前农村住房产权登记工作缺乏具有指导性和可操作性的地方规范性文件，农村住房建造过程手续不全，证明文件收集、核对难度大；违章搭建问题较多，房屋登记面积难以确定；房产测绘费用市场化运作等，住建部门给农房颁《房屋所有权证》存在较大难度。有些地方只颁发《集体土地使用权证》，导致农村住房缺少有效的产权证明。而根据《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，因此在农村住房缺少《房屋所有权证》的情况下，农民对住房的所有权缺乏有效的法律保护。

2.土地证。农民对宅基地具有使用权，其取得使用权的基本程序是：由农民作为土地使用者向所在地的土管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发《集体土地使用权证》，确认其土地使用权。但目前农村住房《集体土地使用权证》颁况较为复杂：有些地方原有散居自建房老宅基地按“一户一宅”都颁发了《集体土地使用权证》，但近年来重新拆建自建农房政府出于土地整理因素尚未颁发《集体土地使用权证》，主要原因在于政府部门为防止增加新农村规划落实的难度，故没有为未按规划要求建设的农村住房颁发《集体土地使用权证》。

（三）缺少农村住房价值评估办法

农村住房价值评估是实现农村住房抵押权的基础。但是农村住房的建设缺少配套的农村住房价值评估办法。而实践中，农村住房评估又受到很多因素的影响，一方面农村住房大都为农民自建，建造的标准不一，所建房屋采用的材料质量各不相同，在加上房屋所处位置的不同，其价值的评估差异性很大。另一方面，在办理抵押贷款过程中，金融机构出于自身利益的考虑，通常压低农村住房的评估价值，并根据所抵押住房的评估价值给予农民相应的贷款额度，会使农民的权益受到损害。因此，如何在现有模式下需要有一个相对规范的价值评估办法，有一个相对专业的价值评估机构，以便评估出相对公允的价值，使得抵押双方满意。

三、完善农村住房财产权抵押制度的政策建议

（一）顶层设计修订相关法律规定

具体修改或废除建议如下：一是《土地管理法》第六十三条，将“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”修改为“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得农村集体建设用地的除外。”二是《城市房地产管理法》第九条，增加一款“城市规划区内的集体建设用地使用权，可参照该规划区内国有土地使用权出让方式，由所在集体经济组织有偿出让”。三是《物权法》第一百二十八条，将“未经依法批准，不得将承包地用于非农建设”修改为“未经依法批准，不得将承包的农用地用于非农建设。”第一百八十四条第一款第二项修改为“下列财产不得抵押：……集体所有的农用地使用权。”四是《担保法》第三十四条第一款修改为“下列财产可以抵押……抵押权人依法有权处分的国有土地与集体建设用地使用权、房屋和其他地上定着物。”第三十六条修改为“以依法取得的国有土地、集体建设用地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权、集体建设用地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权、集体建设用地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地、建设用地上的房屋同时抵押。”第三十七条第一款第二项修改为“下列财产不得抵押：……集体所有的农用地使用权。”第四十二条第一款第二项修改为“办理抵押物登记的部门如下：……以城市房地产或者集体建设用地上的房屋等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。”

同时，要逐步取消部门规章和规范性文件对农村住房流转和抵押担保的限制措施。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下文简称《决定》）强调要赋予农民更多的财产权利，包括改变以往“农民住房不能抵押、担保，不能出售到本集体经济组织成员以外”的规定，国务院也公布了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，决定由中国人民银行会同中央农办等11部门，组织开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权（“两权”）抵押贷款试点，但是《房屋登记办法》等规章和一系列规范性文件还需要进一步修改。

（二）完善政府部门登记的配套政策

2014年8月，国土资源部等五部门下发了《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，要求各地要按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革的要求，全面落实宅基地、集体建设用地使用权以及农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物确权登记发证工作，做到应发尽发。建议上级部门要加强对政策落实情况的督导，督促地方全面贯彻落实上级政策，完成发证工作，为抵押权的有效设立奠定基础。同时，地方相关部门要制定工作方案和工作措施，做好政策的宣传工作，推动农村住房权属登记工作的有序开展。

（三）构建相应的产权评估和交易服务体系

在对农村住房价值评估办法方面，我国的有些地方已经提供了较为成功的经验，值得借鉴。如2009年成都房产管理局的《成都市农村房地产估价规范（试行）》中提到：“农村房地产抵押价值估价技术路线为房地产抵押价值评估，符合条件时应采用市场价值类型，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行。”这一办法的总体思路为：在进行农村住房价值评估时，可以借鉴城市国有土地上房屋的价值评估标准和体系开展，这样规定有利于规范农村住房价值评估行为，保护农民的农村房产权利。

和价值评估紧密联系在一起的是农村住房交易流转，因此建立完备的住房交易服务体系至关重要。在这方面，成都的相关经验值得借鉴。2008年10月13日，全国第一家综合性的农村产权交易所在成都高新区孵化园赢创动力园区成立并揭牌。通过这个平台，农民的住房产权、土地承包经营权、林权、集体建设用地等可以通过市场原则实现有序流转。成都农交所还实现了全市统一联网，连接各区（市）县农村产权交易分所，搭建了市、县、乡三级农村产权交易服务平台，为农村住房产权交易服务提供了综合性平台。

注释：

{1}《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”

参考文献：

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[14] 徐智慧（导师：段匡）.用益物权视野下宅基地法律问题探讨.复旦大学硕士论文，2008

[15] 安二明（导师：王世海）.小产权房流转的法律障碍及对策分析.北京交通大学硕士论文，2013

[16] 丁美芳（导师：金可可）.农村宅基地使用权及其地上房屋纠纷.华东政法大学硕士论文，2008

（作者单位：中国人民银行嘉兴市中心支行 浙江嘉兴 314000

第6篇：房地产评估法律依据范文

简单来说以不动产的房屋和土地为征收对象的的税种就是房地产税收。在学界普遍认为关于房地产税收有广义和狭义含义①。广义的房地产税收，是指房地产开发经营所有涉及的税，包括耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税、契税、印花税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税等，另外，还有已经停征的固定资产投资方向调节税。而狭义的房地产税收，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税。本文从广义上进行说明。

房地产税的特点是：1.是以房屋和土地的现实数量课税对象2.多属直接税3.多是经常税4.地方税种

二、对当前我国在房地产税收法律制度的存在问题的分析总结

（一）处于对我国国情的考虑以及我国当前的经济形势的审视，在我国长期以来实行的是集中税权制度，在税收管理方面比较同一。与税收相关法律条文都基本由中央立法并监督实施，而到了地方就很少赋予其税收的立法权，在立法与实行中基本以中央为根本，这种做法在一定程度上使我国税收法律制度过于集中化。在一定程度上也体现不出地方的特色与特点。也不利于发挥地方的优势，与税收经济效率原则基本原则相背离。

（二）在我国关于土地实行的是集体所有与国家所有，在农村土地及住房在基地都属于集体，村民个人没有土地所有权，而在城市的土地则属于国家，没有明权规定集体所有的土地则属于国家所有。所以根据国情与法律的相关规定市级单位、县级及区级单位、建制的镇等都是我国房地产税的适用范围，但农村宅基地上的房产与土地不属于此范围。改革开放以来我国经济有了长足的发展，农村经济也得到了一定的发展，在一些城中村及沿交通线建设的农村住房借助于地理位置的优势开始大量出租房屋以获取利益。由于法律对此没有具体的规定就无法进行房地产税收的征收，导致了税款的大量流失，对国家的财政税收造成了一定的影响。

（三）税收的征收在一定程度上是一项复杂的工作，不是一项简单的工作，而对于房地产税收的征收则更加不易，往往涉及多方面知识与部门的应用与合作。在征收的过程中需要明确征收的对象，如何界定征收的对象也需要依靠一定的标准与原则进行界定，不能随意划定征收的对象，我国当前对征税对象的界定还是不太清晰，同时在对相关征税对象前，要对其进行价格的评估，我国虽然已建立了一些地方评估机构如房地产评估所、国家资产评估机构等，但这些机构也存在一些问题比如有些机构及人员缺乏相应的资质、评估标准的多样化、业务存在重复交叉影响评估的效率等等，同时针对这些问题在处理的过程中相关各部门如国土、规划、工商、房管等缺乏必要的联系与沟通，部门与部门之间相关信息的交流不畅，对我国税收工作的开展是不利的，也影响我国税收的征收效率。

（四）任何事情的开展都离不开人的参与与相互合作，税收征收工作也如此，需要大量具有相关专业知识比如房地产税收的相关法律与经验的人员才能展开，同时对这些人员的综合能力要求也是很高的，因为房地产税收工作本身就很复杂，只有达到要求的人员才能正常的开展工作，我国当前急需这类人才，当前的这些税收人员的素质还不是很高，还需要进一步提高。

三、完善我国房地产税收法律制度的对策建议

（一）制定统一的房地产税基本法律

法律具有强制性是法律的基本原则，只有强制性才能保障法律的贯彻执行，才能发挥法律的作用，维护当事人的合法权益，房地产税是我国税收的一种，关系着我国经济的长远发展，房地产税的征收是一项复杂的工作，为了保障其能贯彻执行就需要法律的保障，只有建立起完整的税收法律体系才能保障税收征收工作的顺利进行，当前一些发达的国家已经建立起系统的房地产税收的相关法律法规如英国的《城市规划法》、《土地赔偿法》等等，这对我国具有很好的借鉴意义，我国可以再结合本国的国情在已经存在的法律法规基础之上制定符合我国当前具体实情的房地产税收法律体系，只有这样才能与其他相关法律相区别，提高税收征收的效率。

（二）明确界定房地产税的征收对象

在前文已对房地产税收的界定对象存在的问题进行了分析，房地产税收的对象存在界定不清的问题及征收范围存在一定的限制，在对征收范围的问题上建议在随着经济的发展及国情的变化在立法上可以适当的进行明确规定，这样在执行时便有了强制性，对于如何界定具体的房屋产权从而可以针对税收对象征税，这就要结合2007年我国颁布了《物权法》，该《物权法》明确规定了不动产的登记法律效力，并对不动产登记的前提，机构，程序，类型及法律效果做了相应规定，这对我国房地产税的征收提供了很大便利，但同时也应该进一步完善不动产登记制度，利用现代化的计算机对登记数据进行汇总编辑提高工作效率，同时建立系统化的登记查询系统，进行数据资源的共享，使房地产税收征收人员可以方便查询，及时进行税收的征收。

第7篇：房地产评估法律依据范文

一、房地产税税基评估的程序选择

（一）对评税机构设置的选择

在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。

因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。

（二）房地产税税基评估周期

以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。

我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。

（三）申诉安排

房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂。纳税人对评估值产生异议在所难免。因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上。各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。

二、房地产税税基评估方法和技术

在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

（一）基本评估方法

房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。

采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲。只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。

（二）税基评估技术——批量评估

同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响。分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（cama，computer－aided mass assessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发cama.综合国外房地产税发达国家开发cama的经验做法，无论何种cama系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。

第8篇：房地产评估法律依据范文

(一)房地产税评估方法

房地产评估制度是房地产税制的重要组成部分，它是指房地产税评估部门依据一定的技术手段和方法，对土地及其附着物(建筑物)的价值或面积进行定期评估。并据以作为房地产计税依据征税。当前，世界各国房地产税体系中的房地产计税依据有三类：一类是面积计价法。一类是市场价值计价法，一类是面积和市场价值混合法。世界上大部分国家尤其是发达国家都采用市场价值计价法，一些转轨国家和经济水平较低的国家，如捷克、智利、肯尼亚等采用面积计价法或混合估价法。但实行面积计价法和混合计价法的国家正在向市场价值计价法转变。从世界各国具体的评税方法看，主要是通过以下三种方法来进行房地产价值评估。

1.市场法

市场法即市场售价比较法。它是将应税房产与近期交易与之类似房地产的价格比较，同时考虑影响交易价格的各种因素，估定应税房地产价值。这种方法需要有发达的房地产市场、完善充足的交易资料和高度的信息化建设，多数发达国家普遍采用这一方法。市场法适用于居民住房、私人公寓、度假屋、农场等的评估。

2.收益法

收益法即收益还原法，也叫收入资本化法或收益现值法。它是指运用合适的收益率(资本化率或还原率)将未来的纯收益折算为评税财产现值的方法。这种方法是用每期的总收入减除总费用得出纯收益后，根据一定的收益率(资本化率)算出财产的评税值。这种方法适用于比较容易获得相同或同类财产市场租金价值的房产，如商店、写字楼等。

3.成本法

成本法即重置成本法。它是通过评估房地产的重置或重建成本来确定市场价值。由于这种方法考虑了财产折旧和无形损耗，因此，需要准确评估建筑物的成本、土地价值及折旧。在财产相对比较新、还不存在同等财产的销售以及建筑物相对独立的条件下，宜采用这种方法，如工业财产价值经常采用这种评估方法。

(二)房地产税的评估手段

房地产税的评估手段主要有三种，一是批量评估手段，二是单宗评估手段，三是自行评估手段。批量评估是指借助计算机信息系统，采用法定形式建立的参数体系。分片区批量评估应税房地产的市场价值。据以计算应征税款的方法。单宗评估是指评税专家遵循法定规程，选用合适的评估方法，对个别产权结构和建筑结构复杂、功能多样的应税房地产进行评估的方法。自行评估是指财产所有人对其自有财产确定一个评估价值，并以此进行财产登记和申报纳税的方法。

从目前的情况看，以市场价值为计税依据的国家普遍采用批量评估手段。如美国、英国、法国、德国、荷兰、挪威、芬兰、爱沙尼亚、塞浦路斯和罗马尼亚等。其中，美国广泛应用计算机辅助批量评估系统(CAMA)和地理信息系统(GIS)作为房地产评税价值的技术支撑系统。还有一些转轨国家和发展中国家正在开展批量评估工作，如匈牙利、立陶宛、波斯尼亚、马耳他等。由此可见，批量评估已成为世界各国评估手段发展的趋势。

在个别缺乏专业估价人员，税收征管水平较低的国家，如匈牙利、泰国、突尼斯和菲律宾以及哥伦比亚实行自行估价制度。但由于财产所有人自主估价，财产价值存在被低估的倾向，加之居民纳税意识薄弱，税务部门缺少足够的人员对自行申报财产税数据的审核，往往会造成税源大量流失的状况。

(三)房地产税的评估机构

世界各国或地区对房地产税评估均设有专门的估价机构，这些估价机构有的隶属于税务系统(但一般与征管系统分开)，有的独立于税务系统，但一般来说在工作中独立性较强(见下表)。如澳大利亚各州设立总评估师办公室，负责税基评估，总评估师由议会任命，对州长负责；美国不动产税基评估主要在地方政府，波士顿60多万人，仅政府不动产价值评估人员就达200多人：英国由国家税务局内部的估价办公室进行房地产税基评估：香港地区则由与税务局平行的库务署来进行。通过这套管理体系的设立。保证了不动产税基评估的进行，这是房地产税稽征的基础。

目前，极少数的国家，如新西兰、博茨瓦纳、肯尼亚和南非利用私人评估机构协助市政当局进行房地产评估。但是，利用私人评估机构进行评估容易产生数据的可信度、质量控制手段等问题。

(四)房地产税的评估周期

世界各国评税周期的规定一般分为两种：一种是对评税周期由法律规定，包括必要时推迟或取消房地产重估的规定；另一种是评税周期没有法律规定。但在实际操作中有一般规定。从各国实施的实际情况看，重估周期一般都在3―10年的范围内波动，其中以3年和5年作为周期的最多，只有极少数国家每年都进行重估，还有一些国家很少评估。一些发达国家和地区由于技术和财政能力相对较强，评估周期较短且相对固定；反之，一些发展中国家或地区评估周期则较长且不固定。除此以外，一些国家如约旦、哥伦比亚和巴西采用房地产价格指数(如利用通货膨胀率)作为重估指标，但效果不太理想。

(五)房地产税的评估结果争议解决机制

任何财产税制都必须具备一种渠道，即当房地产评税机构评出每个地块的房地产价值后，要向纳税人发出通知，告知房地产的纳税价值，若纳税人认为对他们财产的估价有误时，可以提起申诉。各国申诉渠道一般包括三个机构。纳税人首先向当地税基评估机构申诉。如果税基评估官认为纳税人的理由是对的，可以调整税基评估通知，以纠正估价方面的错误和异议；如果税基评估官不同意纳税人的意见，纳税人才能向政府复核委员会审诉。如果这一机构未能解决争议，纳税人最后可向法庭提出申诉。

二、对我国评税制度的启示

从国外的经验可以看出，房地产税的评税制度与该国家或地区的房地产税制设计、历史文化背景和政治制度密切相关。尽管各国或地区的具体实际不同，但仍有一些基本的一般性规律，这些规律也是我国房地产税制设计和具体操作中不可或缺的。因此，在我国的房地产税制面临改革，房地产估价制度很不完善的情况下，借鉴国际先进经验，建立一套适应市场经济发展的房地产评估制度是很必要的。

(一)设立专门的房地产税评估机构

由于税基评估既需要借助于税务部门对纳税户基本信息的掌握，也需要借助于房地产或土地管理部门掌握的相关数据资料，加之房地产税评估结果关系到政府的税收收入与个人应纳税额，因此，大部分国家或地区都设立了专门的不动产税基估价机构，这些评估机构的性质主要是政府部门(有的隶属于财税部门)或准政府部门，具有较强的专业性。鉴于我国还没有设立专门的房地产税基评估机构，建议在我国房地产税制改革中，设立隶属于政府部门的独立税基评估机构。为了保证评估环节和征税环节相互独立，该机构应该与地方税务机关和房地产管理机构并列，既能保持密切联系又可以相互监督制约，保证评估结果的公允性。

(二)培养专门的评估人员

房地产税基评估是以批量评估为主，运用计算机辅助评估，结合GIS信息系统进行的评估。评估过程中依据的评估标准和采用的具体方法与一般不动产评估不同。因此，各个国家都对房地产税基评估人员的任职资格及条件做出了明确规定。一般来说。房地产税基评估人员需要通过考试取得执业资格，并接受专业的后续教育课程培训，周期性地接受执业资格审核。在这方面，我们要借鉴发达国家的经验，建立评估师注册登记制度，完善评估人员培训与继续教育制度，建立起符合我国国情的税基评估从业人员管理制度。

第9篇：房地产评估法律依据范文

【关键词】房屋征收补偿；民事关系；行政关系

1. 目前城市房屋征收补偿的相关概念

（1）城市房屋征收补偿，就是指房屋征收部门依照法律运用国家强制力针对公民的私有房产权予以剥夺的同时给予金钱或其它物质补偿的行为。我国现行房屋拆迁制度，主要由国务院制定的《城市房屋拆迁管理条例》（下称《条例》），建设部颁布的《城市房屋拆迁行政裁决规程》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等规范性文件组成。

（2）城市房屋征收补偿，究其实质是一种行政补偿，是行政主体一方给予房屋被征收人的一种行政补偿。所谓行政补偿，就是由于行政主体合法履行职责的具体行政行为，导致行政相对人的合法权益受到了一定的损害，此时行政机关依照相关的法律规定对行政相对人所遭受的损失予以补偿。与行政补偿相对应的是行政赔偿这一概念。它们本质上的相同之处在于都是由国家行政机关对其自身行为所造成的损失给予一定的物质利益上的填补，换句话说，行政相对人所遭受的损失都是由行政机关造成的；而两者最根本的就在于引起损失的先行行政行为的性质不同：行政补偿所要填补的损失是行政机关合法行使职权的行为引起的，而行政赔偿所要填补的损失则是行政机关违法行使职权的行为引起的。

2. 房屋补偿中存在的问题

2.1补偿对象不全面。

根据《条例》的规定，房屋征收补偿的范围包括三个方面：即被征收房屋的价值，因征收房屋造成的搬迁、临时安置费用和因征收房屋造成的停产停业损失。但在司法实践中，对于被征收房屋的价值，以及何为停产停业，及停产停业损失的范围，它完全没有考虑到由此而引起的合同违约损失、员工下岗损失等情况，这一系列因素并没有一个统一的说法，以致于房屋被征收人不能得到一个满意的补偿。对于被征收房屋的价值，更是因为在房屋评估过程中，很可能由于房屋估价师的故意或过失，抑或是对于所评价房屋的结构、材料、面积等相关信息的不了解而对房屋价格的评估也不是很全面，出现高估或者低估的现象，大大的损害了房屋所有权人的合法权益。

2.2补偿方式在现实实践中得不到最有效的落实。

《条例》中规定：房屋征收的补偿方式有两种，其一是货币补偿，其二则是房屋产权调换。被拆迁人对这两种补偿方式拥有选择权，但是当建设单位无法提供可供调换的房屋时，被拆迁人则只能选择货币补偿方式。那么这个时候是否被拆迁人就一定能得到等价的货币补偿呢？答案当然是否定的，在被拆迁人无法得到产权调换的情况下，货币补偿往往也不一定会是等价的，有可能是大大的低于房屋的实际价格，并不能完全弥补被拆迁人的损失。

2.3房屋评估机构缺乏中立性。

房屋评估机构往往在很大程度上影响着房屋评估的结果。这主要从房屋评估机构的选择以及房屋评估机构的评估过程是否公正、独立来说。在现实生活中，很多房屋评估机构与房地产开发商有着千丝万缕的关系，这就导致了房屋评估机构的评估活动大多数会被房地产商牵着鼻子走低估房屋价格，进而侵害被征收房屋权利人的权益。

3. 浅析房屋征收补偿中的法律关系

（1）根据《条例》第二十五条第一款，所谓补偿协议，就是指房屋征收部门与被征收人之间签订的，涉及到被征收房屋补偿的方式、补偿范围、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过度方式和过度期限等一系列事项的，相互之间权利义务关系的一种协议。

（2）一般情况下，只有房屋征收补偿法律关系的主体确定了，房屋征收补偿权利义务的归属才能相对明确。房屋征收补偿法律关系的一方是行政主体，另一方则应是行政相对人。这又依不同的情况而分为两种：在征收双方当事人能够就被征收人的补偿安置问题达成协议时，补偿行为是由房屋征收部门作出的，这时补偿法律关系主体就只存在两方，一方是房屋征收补偿义务人，而另一方则是房屋所有权被侵犯的被征收人，也即被征收人以及其他利益相关人，比如被拆迁房屋承租人等。如果征收双方当事人不能就补偿安置达成协议，那么此时的补偿裁决就应是由一个中立并且独立的第三方机构作出。这时，房屋征收补偿中的法律关系主体就包括了三方，即裁决机构、房屋征收部门和被征收人及其他利益相关人。

4. 浅析城市房屋拆迁补偿协议的性质

4.1民事说。

（1）持该观点的学者们认为，房屋拆迁行为是民事法律行为，其产生的纠纷也应受民法规范的调整，并由此产生一系列民法上的权利义务关系。理由如下：一方面，补偿协议双方的主体地位是平等的，补偿协议的客体是财产损害补偿关系，房屋拆迁行为是引发这种关系产生的原因。房屋拆迁人可以依他与被拆迁人达成的协议进行拆迁行为的同时，也有义务对其进行相应的补偿；而房屋被拆迁人则要按照协议在规定的期限内搬离，同时又有权利主张自己获得补偿的权利。补偿协议的内容是协议双方根据民法的公平、有偿及等价原则而协商一致的结果，双方的合法权益都能够受到法律的平等保护，并不存在着依附关系，具有法律上独立的人格，他们之间无隶属关系，上下级关系，是平等的，双方所获得的合法权益都应受到法律的保护。因而，房屋征收补偿协议的性质应是民事合同。

（2）另一方面，《条例》中还规定应当按照公平的原则来签订补偿协议，并且按照房地产市场的评估价格给被拆迁房屋所有权人予以补偿，这一点也更加充分体现了民法中所强调的不仅仅是形式上的公平，而且更注重实质上的公平。自愿是民法中的精髓。而房屋拆迁的双方当事人也可以根据自己的知识、认识和判断，以及自己所处的相关环境来自主选择其自身所需要的补偿，追求以及保护自己最大的利益。只要没有违背法律规定的事项发生，补偿协议的签订、履行以及解除等，均由拆迁当事人自愿决定。对于被拆迁人而言，房屋征收补偿其实质就是被拆迁人处分自己的土地使用权和房屋所有权的一种民事法律行为。拆迁的双方当事人之所以会进行拆迁，其目的其实也就是为了追求和实现民事利益的最大化；拆迁行为的对象则是被拆迁人的私有房屋及其附属物；拆迁的实现途径是拆迁当事人之间民事权利的产生、变更和消灭。由此可见，拆迁行为仅涉及拆迁双方的民事利益，不牵涉其他，是一项完全发生在民事生活领域，与国家利益和政府行政权力的行使毫无关系的民事活动，这充分表现了民事合同当事人意思自治的特点。笔者也比较赞同该观点。

（3）那么在这个过程中，政府充当着一个什么样的角色呢？笔者认为，政府在房屋征收过程中，更多的应是一个监督者。不仅监督行政主体的具体行政行为是否符合法律规定，实施的过程是否符合法律规定的程序，是否给予房屋被拆迁人相应的补偿使其得到安置，还要监督房屋被拆迁人及时按协议履行自己的义务，即按时搬被征收的房屋，不妨碍房屋拆迁的正常进行。政府的监督，应当保证在现实生活中不再出现违法拆迁、强力拆迁等一系列行为的发生，充分保障房屋所有权人的合法权利不被侵犯，应得到的补偿和安置及时落实。对违法拆迁进行有效制裁，对拆迁人及其他相关人进行监督和管理。

4.2行政说。

持该观点的学者认为，实施房屋征收的目的主要是为了社会公共利益，被征收人为了公共利益，也应服从合法的征收决定，在拆迁的过程中，主要包括拆迁管理部门对于拆迁的行政许可行为、在有必要时还有房屋拆迁管理部门的行政裁决行为和行政强制行为，这些行为都应属于行政行为。与此同时，签订补偿协议的相对一方为房屋征收部门，它是行政法规授权的主体，这些都符合行政行为的特点，因此房屋征收补偿应该属于行政行为。他们的主要理由有如下几点：

（1）首先，拆迁补偿协议的本质其实是国家行政机关根据社会公共利益的需要，依照法律规定的权限及程序，在对公民的私有财产实行征收以后，再与被征收人对所征收财产的相对经济价值进行补偿时所签订的一种协议。保障财产征收这一具体行政行为得以实现则是签订协议的主要目的，也是为了要实现社会公共利益的最大化，在这其中并不以谋求私利为目的。

（2）其次，签订补偿协议的一方为房屋征收部门，它是行政法规授权的主体，它是行政机关，虽然有些主体自身并不是行政机关但其依据《条例》的授权而获得了行使具体组织实施房屋征收与补偿的资格。补偿协议双方的权利地位并不是一定平等的，他们在房屋征收法律关系中是管理与被管理的关系。依据行政法中有关行政征收的基本理论，行政征收其实是指那些行政主体运用国家行政权，根据国家和社会公共利益的需要，依照法律向行政相对人强制地、无偿地或有偿地征收税、费或实物的行政行为。因公共利益的房屋征收，其补偿协议是依附在房屋征收行政行为之下的对被征收房屋所有人的补偿。所谓的双方协议一致，也是在房屋被征收的前提下的自愿和对等。

（3）最后，房屋征收补偿实际上是在房屋征收行为后所附带出来的一种行政补偿，并不能完全符合民法意义上的公平等价原则。因为在进行房屋征收补偿之前，存在着房屋拆迁的先行行为，也正是由于房屋拆迁这个先行行为才有了后来的房屋征收补偿。那么，在现实生活中，有很多居民并不是自愿搬离，房屋拆迁人就会给予高于房屋实际价格很多的价格促使房屋被拆迁人搬迁，这时也并完全符合等价原则。在某些情况下，行政机关会出面调解，说服房屋被拆迁人搬离，做思想工作，从这些情况来看，行政机关在整个房屋拆迁过程中都充当着不轻的角色，对促使房屋拆迁有着很大的作用。因此，房屋拆迁行为应该说是一种行政行为。

5. 总结