房地产企业管理精选(九篇)

第1篇：房地产企业管理范文

关键词：房地产企业财务风险资本结构

改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。

一、财务风险的概念和特点

财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。

财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。

(3)注重融资策略的创新

对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。

(4)规范融资担保，控制债务风险

一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。

(5)建立西安房地产公司的财务预警系统

所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。

2.针对投资环节的预防财务风险的策略

房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。

3.针对经营环节的预防财务风险的策略

(1)做好房地产企业的全面预算

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

(2)财务集中管理，规避财务风险

为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。

(3)委派财务主管，加强财会监督

对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。

(4)适时进行财务分析与监督

进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

4.针对分配环节的预防财务风险的策略

对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。

5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度

(1)进行市场调研，防范市场风险

西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。

(2)加强企业财务人员素质的修养与提高

目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制

对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

四、结束语

总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。

参考文献：

[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125

[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40

第2篇：房地产企业管理范文

关键词：房地产企业；档案管理；规范化管理

房地产档案形成于房地产管理活动，是房地产管理工作的真实记录和重要依据[1]。档案管理作为房地产企业一向重要的管理工作，具有独特的凭证价值、参考利用价值与法律作用。房地产企业档案管理工作历来比较薄弱，而且关于档案的分类以及如何分卷也少有成套参考资料可以借鉴。档案真实的记录着房地产企业的管理经营活动和企业的发展史，而档案的管理有仅有效保护好企业的发展历史，而且可以服务于企业的未来指导[2]。然而，房地产企业的档案范围涉及较广，项目档案不成套，而且资料更改频繁（主要是设计图），造成档案材料收集归档难[3]。因此，面对量的资料时时，如何管理好项目的档案材料，事关群众的基本生活，是关系国计民生的大事。

1 房地产企业管理类档案的构成及其特点

房地产企业档案属于专业档案之一，是企业在生产、经营和管理活动中形成的具有保存价值的原始材料。房地产档案是房地产生产经营的必备基础资料，是一项重要的基础业务建设，也是企业管理水平的重要体现。

1.1 房地产企业管理类档案的范围

一般意义讲，房地产档案是泛指以“房地产”作为基本特征的，与房地产有关的所有档案。房地产企业管理类档案是指，企业在生产，经营，管理过程中形成的具有归档保存价值的文字、图表、声像等各种形式的历史记录，不包括、房地产开发项目工程设计图纸和竣工文件。

1、企业行政管理档案包括：企业在组建、发展过程中形成的行政资料，如工作计划、总结，公司的机构建立(含内设结构)变更，人事变动，合同管理以及编辑的出版物、编印的简报或期刊等。

2、企业经营管理类文件，主要指资产审计、法务、运营等部门形成归档资料。包括：企业的发展规划(包括中、长期发展规划)、方针目标管理以及相关制度和规范；公司资产管理，投资项目可行性报告；公司审计工作的文件材料以及商务合同正本及与合同有关的补充材料，有关的资信调查等文件材料。

3、项目管理类文件，主要指与从事项目开发有关的文件，如研发策划、前期配套、工程管理、营销策划、售后服务等相关房地产项目负责机构生成的。

4，其他的，包括会计类档案和党群工作类档案文件等。

1.2 房地产企业管理类档案的特点

房地产开发企业档案有其一般档案的共性，也有其特殊性。首先，从上述档案范围的概括不难发现，归档资料来源广、涉及的内容繁杂，不仅包括企业内部运营产生的文件，而且还包括工程项目与外界联系的相关政策性文件。其次，房地产企业档案专业性较强，它记载着房产信息归属和沿革，需要严谨的、规范的、技术性的专业要求，使房地产档案成为进行房地产档案管理的重要基础。再次，房地产档案涉及房屋开发管理使用的人和单位，还有与之相关的国家职能部门，作为所有权归属的凭证具有法律效力。这就要求，房地产档案按照严格的操作，各程序间的相互监督、制约，以保证其不容质疑的真实性地位。最后，房地产企业的经营与外界产生的关系是通过各类合同建立起来的，因此，房地产企业管理类档案以合同为主体构成。

2 房地产开发企业管理类档案管理存在的问题

我国民营房地产企业的整体档案管理呈橄榄形状，水平不均衡。相对于其他企业而言，房地产企业有自身的个性，一般的企业档案管理模式不适合房地产企业。有研究表明，规模大的企业档案管理优于规模小的企业，效益好的企业好于效益差的企业，创立时间长的企业优于短的企业[4]。

2.1 文书档案收集不完整

档案材料不完整是房地产企业档案存在的普遍问题。主要表现在以下几个方面：（一）、行政管理类文件归档不完整，如重要的议会记录不完整，归案不及时造成遗漏，还有一些重要活动无相关记录视频或相片；（二）、房地产开发项目档案材料收集难，涉及部门和单位多，项目档案不成套。如立项审批文件往往由计划部门提出，环境评价报告以及验收报告由环保部门提出等。（三）、有的文件有正本而无底稿或有底稿而无正本，有些文件只有批复而无请示或有请示而无批复。

2.2 缺乏统一的管理模式

从档案管理机构上看，大型的房地产企业一般都会成立了专门的档案室或部门，各类档案管理较好，收集得相对比较完整。然而，大多数房地产开发企业没有建立健全档案工作制度，档案管理无章可循。值得一提的是，档案人员没有认真落实“三参加”制度（即参加公司重要会议、活动，参加工程竣工验收，参加设备开箱）。对于一些小型或刚成立时间不长的企业，对档案管理的重要性认识不到位，其档案管理由其他业务部门代管或由文书档案员兼管，形成的档案材料五花八门。这类小型企业的档案管理人员专业素质较差，缺乏相关的业务知识，有的是半路出家临时安排，形成“兼而不管”或“管而不会”的恶性循环。另外，部门领导或经办人员对档案材料“过于重视”，或为了“保密”而不愿移交，这直接影响了文件材料收集归档工作的有效开展，而且归档意识不强，如部门人员调动时，对积存文件不办移交，以至造成材料的散失。

3 解决房地产企业管理类档案管理问题的对策

3.1 建立分类归档制度，保障档案完整性

分类归档是档案管理人员或领导依据事物的属性及其认识，对事物进行特定的区分、集中和归类。对房地产企业档案整理工作来说，可以按照档案文件的来源作为基本原则的，作为一个基本的档案分类结构。对于大多数企业来说，内部没有档案管理人员，多是行政人员兼管档案的管理，这类人员的流动性大，这需要档案分类具有较强的稳定性。这是保证企业档案管理人员变迁时，档案工作能够很快、顺利地传承下去。

企业在建立归档制度时，归档分类方法不宜随便更改，因为分类方法决定着归档文件整理、流水方式、编排和排架等基本保管状态，这也方便文件检索。如果分类方法改变了，牵一发动全身，扰乱了整个档案保存和查询，尤其对于大型的房地产企业，分类的不稳定会造成极其严重的后果。值得借鉴的是，对主要职能部门产生的档案归档可以作为一级分类进行收集，如人力行政部门产生的人事档案、行政管理档案，法务部门产生的法律文件，财务部门产生的财务档案。

3.2 加强档案的规范化建设

加强档案的规范化管理，是提高企业档案管理工作的重要手段，也是衡量企业整体管理水平的重要指标。首先，我们应该以《档案法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市房地产管理法》等法律规范，结合本房地产企业发展对档案工作的要求，制定企业自己的档案管理制度，明确档案管理方式和工作原则，明确分类方法与归档职责，规定档案收集、整理、保管、统计、利用要求等基本要求。另外，建立和完善包括立卷归档制度、保管制度、统计制度、保密制度、提供利用制度等的企业档案管理制度体系，并编印成册加以落实执行。可以明确表明，加强房地产企业档案的规范化管理，是企业发展的必然选择。

4 结束语

房地产开发企业档案不仅在档案本身属性，凭证和参考方面具有重要作用，而且为企业入市决策、企业定位决策、企业定价决策提供基础依据和参考。鉴于房地产企业管理类档案的广泛性、复杂性，本文从房地产企业的特点入手分析了管理类档案管理的范围和基本构成，为档案的完整收集提供一个重要的参考。房地产企业有自身的个性，一般的企业档案管理模式不适合房地产企业，因此房地产企业档案工作不是一朝一夕的事情，需要统筹规划和全面落实。不仅需要企业职工的认真履职和支持，也离不开领导的重视和资金、技术的投入。

参考文献

[1] 杨芳.当今房地产开发企业的档案管理[J].城建档案,2009,12:46-47

[2] 邹洁.浅谈房地产开发企业档案管理工作[J].安徽农业大学学报（社会科学版）,2010,19(6):136-138

第3篇：房地产企业管理范文

[关键词]物业管理房地产现状对策

我国物业管理自20世纪80年代初起步，至90年代，特别是小平志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。

一、房地产开发与物业管理互补作用

1.房地产开发是物业管理的基础

物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解,遇到维修等问题时会处理困难,更重要的是,如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。

2.良好的物业对房地产的发展有促进作用

物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。

二、物业管理的现状及问题

1.建设与管理之间缺乏有效衔接

近两年来，有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻，物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米，物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准，而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问，最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:（1）一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患，矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来，因此业主意见强烈,物业公司代人受过。（2）物业管理企业价格法律、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高，自行制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响;总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。

2.对物业管理的认识模糊

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计，截止2005年城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富，据粗略计算，如果经营管理得好，使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月，则可为国家节约资金数近16亿元;反之，若管理不当，使这些住宅自然淘汰加快，缩短使用期限一个月，就会给国家造成16亿元的损失。可见物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而，许多房地产企业单位，对物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手工方式进行管理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出，最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。

3.缺乏公平的市场环境

我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的，这样，自然而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒，不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端，物业管理市场一般采取议标的方式，均未实行规范性招标，因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些物业管理企业转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变，因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题，也使得行业的良性发展受到限制。可见物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将物业管理企业推向市场，通过招投标聘请物业管理企业，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式管理方式，不仅有碍物业管理市场的培育和发展，而且使得被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，进而不能更好服务于使用人。

三、解决之道

1.提前介入

由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。

2.规模化

一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。达到规模经营。

3.市场化

第4篇：房地产企业管理范文

摘 要 随着房地产行业的深入发展，房地产企业在财务管理环节出现的存在的问题也越来越突出，本文介绍了房地产企业财务管理存在的问题，提出了创新的建议。希望对提高房地产企业财务管理水平有所帮助。

关键词 房地产 企业财务 管理 创新

近些年来，随着我国房地产行业的持续发展，房地产企业的财务管理过程中暴露的问题也引起了社会各界前所未有的关注。我国的房地产行业在发展过程中对企业的管理幅度迅速加大，并且在发展过程中出现了集团化管理的发展趋势，如何在激励的市场竞争和土地资源锐减的情况下，提高企业的财务管理能力，降低和控制项目成本，提高企业的经济效益，从而提高企业的市场竞争力成为房地产企业管理者的关注焦点。同时，也成为了房地产企业运营管理过程中的重点和难点。

一、房地产企业的财务管理存在的问题

（一）财务管理制度不严谨

众所周知，中国有句“没有规矩，不成方圆”的俗话，这句话所要表达的含义就是任何事物在发展过程中都需要有相关的规则和制度进行约束，是一种行为规范。结合我国房地产的财务管理混乱的现状中不难看出，目前我国的房地产企业在财务管理过程中的财务管理制度不够科学、严谨，还存在着很多的不足和漏洞，具体表现在：多数的房地产企业在财务管理过程中的资本结构的负债比重持续增加，由于房地产的财务管理的实效性没有得到充分的发挥，致使房地产的资本没有得到合理的回报，企业在发展过程中形成了阶层性的贷款现象；房地产企业的管理者没有受长远的发展和可持续发展的角度去看待企业贷款和负债的问题，给房地产企业运营过程中财务管理工作的开展增加了难度。

（二）管理力度不够深入

目前，我国有相当一部分数量的房地产企业在进行财务管理的过程中管理的力度薄弱，管理人员在对房地产企业进行财务管理的过程中没有进行深入的、具体的调查和管理，多数的房地产企业的财务管理都只是停留在了基本的会计核算环节，没有从具体的财务管理流程作为切入点去改善房地产企业的财务管理，实现房地产企业财务管理的数据同步，业务监控和企业业务流程的持续升级优化，致使房地产企业在运营过程中由于财务管理的力度过于薄弱而导致的成本增加，利润大幅缩减的问题，严重影响了房地产企业的健康持续发展。

（三）管理人员对财务管理的重要性认识不足

早在我国实行计划经济时期，房地产行业的发展势头就十分的强劲，多数的房地产企业管理者受计划经济时期的思想观念影响较深。而随着时代的发展，传统的计划经体制显然已经不能够满足我国经济发展和社会建设的需求，我国的经济体制早就由传统的计划经济体制转变为当代的市场经济体制，但是很多的房地产企业管理者并不能很好的适应这一转变，部分的房地产企业管理者还没有认识到财务管理对维持房地产企业的正常运行所发挥的重要作用，认为在房地产企业运行过程中实行财务管理并无法获取真正的经济效益，将财务管理的重要作用和企业运行过程中的基础管理一样，可有可无，忽视了财务管理的关注和投资力度。即使少数的房地产企业管理者顺应时代的需求在企业运营过程中实行了财务管理，但是由于对财务管理的执行情况的监督和管理力度薄弱，还是使房地产企业的财务管理在一定程度上遭到了架空。

二、创新房地产企业财务管理的建议

（一）加大财务管理力度

为了能够充分地提高我国房地产企业财务管理的有效性，房地产企业的相关管理部门首先要做的第一件事就是制定健全的房地产企业财务管理制度，为财务管理人员提供合理的参考依据和行为准则，使房地产企业的财务管理标准化、流程化，财务管理人员能够从标准的财务管理流程作为切入点去改善房地产企业的财务管理现状，实现房地产企业财务管理的数据同步，业务监控和企业业务流程的持续升级优化，降低房地产企业运营的成本，提高房地产企业的经济效益，为房地产企业的项目开发和投资提供充足的资金保障，从而有效的提高企业的市场竞争力，在竞争激烈的房地产市场占据优势的位置。

（二）实现财务管理信息化

随着全球信息化和经济一体化的水平越来越高，传统的财务管理方式和手段已经不能满足房地产企业可持续发展的需要，财务管理信息化显然已经成为企业财务管理的必然发展方向，房地产企业也是如此。随着我国科学技术的不断发展和创新，房地产企业的财务管理方式和手段势必要进行更新和转变，财务管理人员在对房地产企业进行财务管理的过程中，由于房地产行业属于高风险、高投资、高回报的行业，财务管理人员首先受过相关的成本管理培训，能够熟练地运用ERP信息系统对房地产企业的财务运行现状进行调整和重新规划，通过电算化管理提高房地产企业财务管理的专业性，将房地产企业的财务管理方向由粗放管理向精细化管理方式的转化，从而提高房地产企业财务管理信息化实力。

（三）加大对项目可行性的研究力度

众所周知，房地产行业属于高风险、高投资、高收益的行业，因此，在房地产企业运行过程中，加大对房地产项目可行性的研究力度对提高房地产财务管理的有效性，降低房地产企业的投资风险，提高房地产企业的经济效益和社会效益是十分必要的。财务管理人员需要针对项目的可行性调查报告中的战略目标和具体的施工细节等方面进行审查和核实，对整个项目的运行的成本、利润等方面进行全方位的分析和调研，对项目运行过程中可能存在的风险进行预测，并制定相应的补救措施，有效地规避因风险隐患引发的资金流失现象的出现，从而确保房地产的财务管理的全面性和严谨性。

三、总结

总而言之，房地产行业在发展过程中为我国带来了十分可观的经济效益和社会效益，对促进我国国民经济的持续发展和推进社会主义各项事业的发展具有十分深远的现实意义，目前我国房地产企业的财务管理模式还不够健全和成熟，还需要在发展过程中进行适当的补充和完善，房地产企业的管理部门一定要加大对房地产财务管理的关注和投资力度，使我国房地产行业的财务管理模式更加科学化、信息化，为实现我国房地产行业的可持续发展奠定坚实的基础。

参考文献：

第5篇：房地产企业管理范文

关键词：房地产 企业 财务管理

财务管理工作能够规范房地产企业的各项活动，能够使房地产企业合理的调配资金。房地产企业实行财务动态管理是企业管理的现实选择，把动态管理模式应用在房地产企业中具有十分重要的现实意义。房地产企业实行财务动态管理工作，能够对企业的资金进行监督和控制，保证房地产企业资金的安全，能够提高企业的财务管理水平，提高企业的工作效率，进而实现企业的健康协调可持续发展。

1、财务动态管理的涵义

动态财务管理是企业的一种财务管理方式，它可以模拟企业未来的财务成果和经营状况，它可以描述出制约财务信息工作的因素，动态财务管理能帮助企业改进财务管理措施和管理方法，预测性是动态管理的主要特点。对于房地产企业来说，财务动态管理就是通过设定企业的目标结果和经营状况，揭示房地产企业的项目情况，并通过预定目标与实时动态的目标的对比，做好企业财务的动态管理工作。

2、房地产企业财务动态管理的优势

2.1、财务动态管理在房地产企业中的可行性

房地产企业乐于在自己的企业中实行财务动态管理模式，我们都知道，房地产企业项目有很大的运作资金，因此，房地产企业向提高财务管理水平，控制生产成本，保证各项运作资金的安全。房地产企业可以通过财务动态管理模式了解各种项目的资金使用状况。除此之外，房地产企业必须拥有较强的财务信息处理系统，所以说，房地产企业有实施财务动态管理工作的基础。我国房地产企业的经济实力较强，虽然房地产企业良莠不齐，但是每个房地产企业都很重视自身的财务管理工作，由此可见，在房地产企业中实行财务动态管理具有很大的可行性。

2.2、财务动态管理在房地产企业中的必要性

从现在来看，我国的房地产财务管理模式不健全，很多房地产企业的财务管理模式在控制环境、会计系统和控制程序方面不够完善。只有根据企业的发展战略建立财务动态管理模式，才能使房地产企业的财务管理模式具备很强的可操作性和实用性。我们都知道，房地产企业有其自身的特殊性，面对复杂的外部环境，企业只能投入大量资金开展各项工作，房地产企业自身的特殊性决定了房地产企业财务管理的复杂性，房地产企业在开发房地产项目时需要承担很高的风险，所以说，房地产企业中采用财务动态管理模式具有很大的必要性。

3、房地产企业应用财务动态管理模式的构建

3.1、系统设计原理

系统设计是实现房地产企业财务动态管理的关键，构建房地产企业的财务动态管理模式是一个系统性的工程，在构建财务动态管理模式之前，企业应明确系统设计的原理，也就是说，在房地产企业中建成一个可以反映项目资金运作情况的信息平台，房地产企业在这个平台上可以进行动态财务管理工作，相关工作人员能够及时处理企业中的财务数据，企业可以根据这些数据做出正确的经济决策，这样就提高了企业防范市场风险和投资风险的能力。

3.2、系统功能设计

房地产企业应做好财务动态管理系统的系统功能设计工作，保证动态财务管理系统具有文件管理、设备管理、存储管理、作业管理、进程与处理机管理的功能。在动态财务管理系统中，应该包括与房地产相关的客户信息和销售信息。在动态财务管理系统中，每个板块都有自己的作用，进行系统功能设计应该保证各个子项目之间有信息交流的功能。

3.3、系统模块设计

要想做好系统功能设计工作，首先应做好对房地产企业财务信息修改、查询、责任落实、计算以及执行结果的需求分析工作，因为需求分析工作能够为房地产企业财务管理中的系统模块设计工作奠定良好地基础。相关工作人员完成需求分析工作之后，应该开展房地产企业财务动态管理系统的模块设计工作，一般情况下，可以把房地产企业的财务动态管理系统分为企业绩效评估、企业成本控制、可行性研究和基础信息几个模块。

4、财务动态管理模式在我国房地产企业应用中存在的问题

4.1、房地产领导人没有很强的财务动态管理意识

在我国，房地产是一个新兴的产业，我国相关的财务动态理论研究还不能很好的适应企业发展的需要，很多房地产领导人还没有很强的财务动态管理的意识。除此之外，房地产管理人员在进行财务管理时，只知道管理房地产的销售和开发，忽略房地产的财务动态管理，这就很难让房地产的财务动态管理在企业中发挥其应有的作用。

4.2、房地产企业对财务动态管理的监督不到位

虽然说，我国大部分房地产企业都有自己的财务动态管理制度，但是，这些财务动态管理制度没有很强的可行性。除此之外，房地产企业一般不设立单独的财务动态管理的机构，这就使房地产企业的财务动态管理活动缺乏必要的制度保障，使得企业的财务动态管理活动中出现了一些违法违规的现象。

5、财务动态管理模式在我国房地产企业中应用的合理建议

5.1、房地产领导人应该树立强烈的财务动态管理意识

因为房地产产业在我国只有几十年的发展历史，所以，房地产领导人应该树立强烈的财务动态管理意识。只有这样，才能使财务动态管理模式在我国房地产企业应用中发挥更好的作用，才能做好企业房地产的开发工作和销售工作。

5.2、建立健全企业对财务动态管理的监督机制

在新的经济背景下，企业应建立健全自身的财务动态管理监督机制，这样，企业的财务动态管理活动就有了一定的制度保障，就能有效地避免财务管理活动中一些违法违规现象，就能提高动态财务管理模式在企业中的应用水平。

5.3、规范我国房地产企业的财务动态管理模式

在我国房地产企业中应用财务动态管理模式，应该细化财务动态管理的目标，规范财务动态管理的程序，只有这样，才能使财务动态管理模式在我国房地产企业应用中发挥更好的作用，才能让房地产企业更好的处理生产经营中存在的风险，提高企业的综合竞争力，才能使企业不断的提高自身的财务管理水平，使企业在激烈的市场竞争中处于不败之地。

5.4、提高我国房地产企业财务管理人员的综合素质

房地产企业应该招一些熟悉先进动态财务管理理念的人员从事企业的财务管理工作，与此同时，做好对财务管理人员的业务培训工作，鼓励企业的财务管理人员掌握新技术、新知识，提高财务人员的管理水平，除此之外，企业应鼓励财务管理人员掌握动态财务管理方法，激发财务管理人员的工作热情，充分调动他们在企业管理工作中的积极性和主动性，充分发挥财务管理人员在房地产企业动态财务管理中的作用，这样，就提高了我国房地产企业财务管理人员的综合素质，间接的提高了企业的综合竞争能力。

6、结束语

动态财务管理模式与其他管理模式相比有着不可逾越的优势，在房地产企业中应用动态财务管理模式，能够提高房地产开发项目的价值，能够规范房地产企业管理系统的操作流程。市场经济体制下，我国经济得到了迅速发展，我国的房地产产业取得了令人瞩目的成就，与此同时，我国房地产企业之间的竞争愈演愈烈，企业要想获得更高的利益，提升自己的整体实力，就得建立健全企业的财务管理制度，发挥好企业财务人员的管理职能和监督职能，做好自己的财务管理工作。

参考文献：

[1]汪建红.紧缩政策环境下房地产上市公司经营状况评析――基于沪深房地产上市公司财务数据的分析[J].商业会计，2011，（05）.

[2]冯文强，彭钢，杨波.房地产贷款项目审计中值得关注的重点和难点现象[J].现代商业银行导刊，2013，（01）.

第6篇：房地产企业管理范文

【关键词】 房地产企业 财务管理 核心问题 解决对策

前言

科学且高效的财务管理的支持和保障，是房地产企业实现其发展战略目标和正常发展的基础。如何加强财务管理，确保房地产企业的利益最大化就成为房地产企业当前的首要课题。可以说，只有不断提升房地产企业的财务管理水平，才能实现房地产企业的良性发展，最终获得持续性核心竞争能力。

一、房地产企业财务管理核心问题分析

现在，大部分房地产企业在财务管理上仍是基础阶段，并没有发挥财务管理在企业管理中的重要作用，在人员管理、资金管理、投资管理这三个方面还存在许多不足，体现在以下几方面：

1.财务管理意识淡薄

具体来说，目前大多数房地产企业还没有认识到：没有有效的财务管理的支持企业是很难取得长远发展的。许多房地产企业在看待财务管理问题上，大大忽视了财务管理的支撑作用，而是仅仅将其看作单纯的记账、薪资等基础性工作，财务管理意识相当淡薄。而且在具体工作中财务人员也仅凭个人经验、直觉，这加剧了房地产企业的经营风险。

2.资金流动性差

一般而言，多数房地产企业都有较多的长短期债务，而又由于房地产企业财务管理中出现资金流动性差的现象，往往会导致房地产企业的短期偿债压力大。房地产现金转换周期较长，流动性差，而房地产企业资金的流动性主要是房地产库存。这对处于长期债务中的房地产企业来说，还可通过长期的销售处理债务。然而，对处于短期债务中的房地产企业而言，可能无法在短期内筹集到足够的资金，往往会造成更大的财务风险出现，进而导致企业陷入财务危机。

3.融资渠道狭窄且出现盲目投资

在房地产企业财务管理的融资方面还存在一些问题，主要有融资渠道狭窄、盲目投资这两大问题。首先，对于房地产企业而言，实际上可供选择的融资渠道有很多。但是对某一家单独的房地产企业，再加上由于受到融资环境、融资条件等的大幅度限制，其所采用的融资方式往往局限于某一种或两种，一般都是采用银行贷款和合作机构注资这两种方式，而其他的融资方式却极少被采用，使得房地产企业的融资渠道狭窄。其次，房地产企业当前一些盲目的融资也反映出其需要大量的资金，在融资过程中往往会忽视融资成本和融通资金的合适使用这个关键问题，从而导致房地产企业融资与项目开发的不配套、融资成本过高等问题。

二、房地产企业财务管理问题的解决对策

房地产企业是高投入、高风险性产业，其经营效益具有很大的不确定性。针对房地产企业财务管理中人员管理、资金管理、投资管理这三大核心问题，笔者提出了自己的几点建议，希望能够为降低房地产企业财务风险，提高房地产企业财务管理水平提供参考。

1.提高对财务管理重要性的认识

房地产企业财务管理对于企业生存和发展都至关重要。不论是企业领导者还是财务人员，都要从根本上认识到企业财务管理的重要性。首先，对于房地产企业的财务管理，要引起高度关注，要在房地产企业组织决策上提高财务管理的战略地位，将其转变为企业的指导思想。其次，确定财务管理部门和财务人员的职责，促使他们自觉地规范工作，有条不紊地进行财务管理活动，同时也要积极推进企业改善财务管理，确保财务管理发挥出应有的作用。

2.加强资本结构的控制

对于房地产企业的财务管理而言，应当根据房地产企业规模、融资环境、未来规划、经济形势和其他一些因素来确定企业项目的股权和债务的比例。首先，应充分考虑房地产企业项目总投资和市场营销的发展规模等多项因素，对房地产企业的资本结构加以控制。其次，确保房地产企业的融资有个良好的环境，保证财务状况相对稳定，促进房地产企业项目的市场需求和销售高利润业务的发展。

3.拓展融资渠道，并设置融资决策基本流程

融资渠道狭窄对于房地产企业来说一个重要原因是企业本身的信誉以及承担风险的能力不高。首先，房地产企业要实现有效融资，从而降低财务风险。然而在扩大融资渠道上，只有积极的心态，这是是远远不够的，最重要的还是要通过正确的市场行为，建立良好的企业信誉和企业实力。其次，为了有效地解决融资问题的盲目投资管理，应合理地设置融资决策基本流程，从而最大限度地降低融资成本与风险，确保房地产企业的融资安全。

三、结束语

面对当今社会激烈的竞争，房地产企业要想实现长期发展，获得持续性核心竞争力，就必须提高财务管理的整体水平。具体而言，要在正视房地产企业财务管理核心问题的基础上，对其进行深入分析，寻找出解决方法，并切实执行和落实，才能促使房地产企业财务管理水平的进一步提高，最终实现房地产企业的良性发展。

参考文献

[1]周守宏.新形势下房地产企业财务管理中存在的问题及对策[J].分析财经界,2009,(7).

[2]潘春华.对房地产企业财务管理相关问题的探讨[J].财经界,2010,(1).

第7篇：房地产企业管理范文

[关键词]企业 房地产 管理 决策 策略

中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）30-0058-01

引言

20世纪90年代中期以来，我国企业生产经营的外部环境发生了巨大变化。首先，国家宏观环境由计划经济转向市场经济，使得市场在资源配置方面发挥了基础性的作用。其次，过去以往的卖方市场逐渐转向买方市场。并由生产能力决定企业的兴衰逐渐转向了企业的订单、市场占有份额和创新发展等综合竞争能力来决定未来企业的存亡。所以，这就加强了同领域企业之间的竞争，形成优胜劣汰的发展格局。最后，我国市场对外开放的基本形态进一步形成，已经逐渐成为国际市场的一部分。因此，企业一定要融入全球经济发展的大潮中，即使在国内市场，也仍要面临世界上的强大对手。

1.企业房地产管理现状

现阶段，我国企业并没有将企业房地产管理作为一项头等大事来抓，其业务范围往往只局限于企业房地产的分配、维修和保管方面，并没有真正实施动态的全过程管理，特别是没有参与决策的过程中，所以导致企业房地产管理的作用和功能没有完全发挥。企业房地产根据其涉及的内容和范围以及参与企业的决策程度大体可以分为三个层次，即：设施管理层、资产管理层和房地产管理层。

1.1 设施管理

企业设施管理主要指被动接受其他部门要求，为企业提供必备的房地产设施，并对其进行必要的维护、保养和收益管理等。企业设施管理的主要对象是厂房、仓库和员工宿舍等。厂房的建筑设计是在工艺设计人员整体规划基础上，满足生产工艺要求，为企业工人创造良好的生产生活环境并满足生产、安全和经济美观等原则；而楼宇维修和保养大多由企业的后勤管理部门负责；收益管理主要指企业房地产的对外经营活动，大多通过改造加以合理利用，对外出租等。

1.2 资产管理

资产是企业合法拥有，对其合理控制能够为企业带来收益的经济资源。每一个企业若进行生产经营活动都必须具有一定的场所、设施设备和资金等物质条件。众多企业在进行建设、租赁等房地产活动时，主要目的都是为企业生产经营活动提供必备的物质条件，而往往忽略了这些房地产资源的固有价值。我国大型企业拥有着绝大数量的企业房地产，这些资产大多位于城市的周边或者核心地段，有着很大的商业价值。甚至有的被用于公司的主营业务载体将会变得比这些业务本身还要更具价值。所以企业房地产应该被合理、高效利用，每个企业都要正确认识这部分的价值。企业资产管理层，通常指企业的战略管理，对企业房地产的管理要服从企业的未来发展战略。

1.3 房地产管理

企业处于房地产管理层，主要是把企业的房地产管理作为企业业务的一个重要分支，通过对自身房地产进行全方位的科学定位和全面管理，来为企业寻找最佳的投资机会。与资产管理比较，这一层次的房地产项目是作为投资选项，来为企业带来新的利润。对于企业来讲，处于这个层次的只能是大型或者特大型的企业，进行房地产的投资和开发，并需要稳定和强大的现金流和融资能力。

综上所述，通过对企业房地产管理的有效划分，我国大多企业处于第一层和第二层。但随着我国经济体制改革的不断深化，城市建设步伐不断加快，越来越多的企业房地产管理已经从第一层逐步转向第二层，某些大型企业甚至还会或者已经转向第三层。所以，这就要求我们要转变思想，正确认识企业房地产管理在整个企业生产经营管理中的作用和地位，使企业房地产资源发挥真正的效益。

2.企业房地产资金运作特点

由于房地产存在着物质性质方面和经济性质方面的特征，其资金动作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。

2.1 资金投入量大

相对于一般商品来说，房地产单体价值较大，在房地产生产和再生产过程中，房地产的生产、流通和消费的每一环节都要花费大量资金，否则难以实现房地产的价值和使用价值。

2.2 整体资金周转慢

房地产从开发到可交付使用，其生产工期短则一年，长则数年，才进入流通和消费领域。由于房地产的投资回收可以采用出售、出租方式来实现，其中出租和采用分期收款出售的，投资回收期可长达几十年。资金完成一次周转的时间较长。

2.3 房地产资金的增值性

由于房地产地理位置的排他性和每个确定场所的稀缺性，随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，房地产的需求也在不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，从而使得房地产的价格上扬，房地产资金的增值性越发明显。

3.企业房地产管理策略

3.1 确定企业房地产现状

在对企业房地产进行科学管理时，首先要确定企业房地产的现状，也就是企业现在拥有和租赁多少何种类型的房地产，这些房地产的综合情况和使用状况等。拥有了以上信息，可以快速为决策者提供有价值的信息，缩短了决策时间；同时，更加方便管理者对房地产资源的资产管理。

3.2 正确设立目标

目标主要是实现对企业房地产管理的预期。企业房地产管理目标，应服从企业的整体发展规划。在确定了企业房地产基本情况后，就要结合企业的发展战略，确定可行的管理目标。

（1）满足生产经营要求。根据企业各个部门的生产需要，提供必备的厂房、办公用房和仓库等，并对这些基础设施进行有效的管理与维护。

（2）降低公司房地产成本。成本控制是对企业房地产进行有效管理的重要手段，通过对房地产成本各个组成部分的有效分析和评价，寻求降低成本费用的方法并得以实施。

（3）资产的升值。资产升值的核心在于使企业资产实现效益的最大化。在对企业房地产进行决策时，首先要考虑房地产的保值和增值。例如，在进行企业房地产选址的时候，要对区域的发展进行科学预测，综合考虑该区域范围内房地产发展的预期收益，以实现企业效益的最大化。

（4）企业投资的多元化。这主要指企业投资收益性的房地产，主要针对大型企业而言。大型企业将投资房地产作为企业多元化经营的策略，以寻求新的利润空间，在获得效益的同时扩大经营范围，降低总体风险，以壮大企业实力。

3.3 建立房地产管理部门

综合分析企业房地产管理现状与内容，需要由以下专业人员成立房地产管理部门。

（1）财务人员。主要职责对资本进行预算、财务分析、房地产税收筹划和监理房地产目录清单等。

（2）房地产专家。主要职责在企业进行资产的收购和处置时，进行正确的投资分析与决策。

（3）管理维护人员。主要对企业房地产的楼宇和土地进行必要的日常维护和管理，同时及时报告财务人员房地产的使用和维护管理情况。

企业房地产管理组织可以是企业的子公司也可以是某个部门，具体形式要根据企业的具体情况确定。对于小型企业来讲，宜采用部门的管理形式，不需要设立专业的财务管理人员等。而对于大型企业，其生产经营内容更加多元化，应成立专业的地产子公司或者物业公司管理。

参考文献

第8篇：房地产企业管理范文

关键词：房地产；房地产企业；财务管理；现状；问题；探究；对策

中图分类号：F275文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）12-0068-01

随着后金融危机时代的到来，我国的房地产企业面临着较大的压力，在生产以及经营方面出现了新的挑战。房地产企业面临的经营环境有了较大的改变，在目前情况下，新形势下的环境瞬息万变，影响因素较为复杂而多变。房地产企业的生产成本增加，各种原材料成本增加，劳动力成本也不断的上升，物价开始上涨，这些因素的出现给房地产企业的经济以及财务管理提出了新的要求，房地产企业的各项费用支出不断增多，加强财务管理也就显得尤为重要。

一、房地产企业财务管理的现状分析

在目前的房地产企业经济管理过程中，经过调查和研究，一般存在以下的一些问题：在房地产企业的管理过程中，组织之间的结构与分工不够明确，进而导致工作上的一些分歧，出现资源的一些浪费。与此同时，还有一些房地产企业内部人员之间的职责关系不够明确，员工不能够有效的履行自身的职责，积极性不高，这些现象的出现也造成了对房地产企业资源的浪费，造成相关的经济损失。具体而言，新形势下房地产企业经济管理主要存在以下几个问题：

1.房地产企业的经济管理没有形成比较完善的体系，体制也不够健全。在新形势下，一些房地产企业的房地产企业管理还比较传统，处于相对混乱的状态。在房地产企业的经济管理过程没有一个很好的管理体制和体系，这就造成了房地产企业管理工作效率的低下以及经济效益的低下。

2.房地产企业在经营与发展的过程中没有明确的经济发展目标。在目前情况下，房地产企业的经济管理目标只停留在追求经济效益最大化的层面上，而忽视了相关的社会效益。甚至有的房地产企业没有履行相应的社会责任，从而造成了房地产企业的经济管理处在相对狭隘的层面，不利于房地产企业的长远发展和进步。

3.在房地产企业的管理中，财务管理队伍层次不齐，专业素质较为低下。在目前的房地产企业经济管理过程中，相当多的财务管理人员受到传统经营管理思想以及模式的限制，没有较为先进的管理方式和手段，房地产企业的经济管理还处于比较低级的层面，管理的模式和类型较为落后。与此同时，还有相当多的房地产企业没有对房地产企业的经济管理予以足够的重视，造成经济管理力度不够，在房地产企业的规划与发展的过程中没有很好的定位。

4.缺乏必要的财务管理意识和财务预算经验。对于房地产企业的开发和管理者来说，不仅需要做好相关的施工设计和管理，与此同时还要加强对施工成本的控制和管理。而在当前的一些房地产开发和管理过程中，很多的开发商只是在取得土地使用权之后，进行相对简单的财务预算，对于整体的规划和设计没有相对的预算管理和控制措施，进而也就造成了经济效益不高的情况。

5.外部借贷资金相对随意，这样也就增加了成本负担。在房地产企业的项目开发和管理的过程中，企业往往需要投入大量的资金作为支撑，这样一来，房地产企业难免的需要进行外部融资或者是借贷，其中较为显著的就是大量的向银行进行借款，这个过程中也就加大了项目的投资风险。与此同时，一些房地产企业在进行外部借贷的过程中，还盲目的进行抵押，这些欠缺科学性的做法都在很大的程度上影响了企业进一步偿还的能力，造成了对企业成本的管理负担。

6.财务监督和管理不够科学，财务控制的能力相对较弱。在当前房地产企业的发展过程中，在完成了相关的项目预算和投资之后，却没有很好的对这些预算进行监督和管理，管理的力度相对较弱。这样一来，也就会在后续的项目施工和建设过程中造成财务管理上的一些纠纷，或者是因为监控的缺失造成盲目追加预算的现象，这些问题的出现都在很大的程度上影响了企业效益的实现。

二、加强房地产企业财务管理应该注意的问题

1.创造良好的企业发展环境，尤其是房地产企业发展的内外部环境。我们知道，企业的财务管理是和企业会计、财务会计的发展密切相连的。所以，必须不断的优化财务管理的环境，这是财务管理的客观外在条件。针对这一问题，相关的会计管理部门一定要注重各个环节的改良和完善，进而促进企业的全面发展和财务机制的改革和创新。

2.在财务会计报告内容上不断的完善和拓展。随着社会经济的快速发展，企业的财务会计在上报相关的材料时也更加的详细和具体，不仅仅是单纯的企业财务状况、资金支出等。新形势下的财务管理是更加全面而详细的。在这个过程中，企业的财务管理需要对企业所面临的危机和风险等作出客观的评价和分析，对涉及企业发展的问题作出全面而有效的判断，从而为整个企业的财务管理运营提供可靠的保障和支持。这样一来，企业的财务管理也将更加有利，具有重要的保证。

3.在企业财务相关信息的管理上，作为企业的财务管理人员一定要做到及时有效、客观的，我们知道，在企业的财务管理和运营过程中，我们都希望财务信息的公开以及透明。从而为企业的未来发展做出有效的决策，在这个过程中，企业的财务信息管理一定要跟上企业发展进程的需要，避免财务信息的混乱，进而造成企业的损失，浪费企业发展和管理上的成本，在这方面一定予以足够的重视，而根据发展的需要我们应该逐步的提高财务会计信息的及时性，加快发展企业的财务会计电算化工作并形成全国性的财务会计信息收集、分析和检索网络。

4.实施财务分析及财务监督。做好房地产财务的运营分析和监管，对于房地产企业的发展来说，它涉及到大量的资金往来，在这个过程中也就需要妥善的对这些资金进行管理，从而规范化的运行相关的资金，提高资金的使用效率。与此同时，还要在具体的工作上加强分析和监督，例如对于一些费用的利用、开发成本以及销售的价格等都需要详细的记录并进行监督，最终维护好企业的整体利益。

参考文献：

[1]王佳,詹小旦.强化财务管理提高经济效益[J].当代经济(下半月),2008(06).

第9篇：房地产企业管理范文

我国的房地产行业尚处于产业发展的初兴阶段，许多房地产企业往往不重视风险管理。在理论研究方面，一些学者对房地产企业风险管理进行了探讨。唐秀丽等（2007）基于房地产项目生命周期对房地产项目投资风险进行了识别；魏巍（2009）分析了我国房地产企业所面临的主要风险及其成因。郭骁、夏洪胜（2007）运用非线性盈亏平衡分析法、敏感度分析法和事故树法三种风险测量和评估方法对中小房地产企业风险进行分析；张敏莉等（2012）利用模糊综合评价法对房地产企业投资风险进行了评价。高晓丽针对房地产企业面临的风险，指出房地产企业应当加强各个部门的协调合作、主动控制风险，提高房地产企业的抗风险能力和赢利能力（2011）。从相关研究来看，对房地产企业风险管理的研究更侧重于方法、策略等“硬因素”方面，而对房地产企业风险管理理念、行为、制度等“软因素”重视不够，导致房地产企业风险管理文化缺失。

近年来，文化对于风险管理的作用已引起一些学者的注意。Vuuren（2000）通过案例详细分析了文化对风险管理的影响；Kimbrough和Componatio（2009）结合文化测量和企业执行检测工具证明了企业组织文化对于企业风险管理具有显著的效果；在从金融风险管理领域提出的风险文化概念更是得到了较为普遍的认同，在金融风险管理实践中取得了较好的效果 。风险管理文化主要是指以企业文化为背景，通过在员工中培育、灌输风险意识和在风险管理活动中提炼、形成的集风险理念、风险价值观和风险防范的行为规范于一体的人文文化。风险管理文化作为企业文化的组成部分，是企业风险管理的“软实力”，弥补了风险管理“硬技术”的不足，对企业风险管理有着十分重要的影响。因此，将风险管理文化理念引入到房地产企业风险管理中，构建房地产企业风险管理文化体系，有助于提升房地产企业的风险管理能力，从而实现房地产企业风险的科学管理。

一、房地产企业风险管理文化体系

房地产企业风险管理文化是房地产企业在长期的风险管理实践中逐渐形成的风险管理意识、精神理念、价值观和行为习惯。它是根据房地产企业经营特点，将以人为本作为经营理念，以风险管理作为目标，从风险管理精神、制度、行为和物质四个层面构建的文化体系，具有系统性、共识性、功能性及共生性的特点。

1.风险管理精神文化

风险管理精神文化即风险管理理念文化，是风险管理意识与房地产企业特性相结合的一种群体意识，往往以简洁而富有哲理的语言形式加以概括，通过口号、标语或歌曲等形式表现出来。通常是企业全体员工一致认可、彼此共鸣的风险态度和理念。它是风险管理文化的核心，影响着企业部门和员工识别和防范风险的意识和方法，决定着企业日常的经营管理活动甚至是企业战略制定及执行中如何辨识和控制风险。

2.风险管理制度文化

风险管理制度文化是房地产企业风险管理过程中形成的各种规章制度、道德规范及职工风险管理行为准则的总称。员工的风险意识、价值观及行事风格各不相同，这些都影响着员工的风险管理态度，从而影响企业风险管理效率。风险管理制度文化是房地产企业为实现风险管理目标对员工行为给予一定限制的文化，它的特点就是强制性，可以有效的规范员工风险管理行为，引导和教育员工树立企业所倡导的风险管理理念。风险管理制度文化是房地产企业风险管理文化中最有活力和影响力的部分。

3.风险管理行为文化

在房地产企业的风险管理过程中，企业管理者和全体员工的风险管理行为都应有一定的规范。在风险管理规范的制定和对规范的履行中，就会形成一定的风险管理行为文化。风险管理行为文化直接关系到员工对风险管理工作的积极性，集中反映了房地产企业的风险管理作风、风险管理目标、员工风险管理素质等文化特征，直接影响着企业风险管理效率。

4.风险管理物质文化

风险管理物质文化是风险管理文化的物质表现形式，是房地产企业风险管理文化形成的重要载体，包括知识和实物两个层面。其中，知识层面是指房地产企业在风险管理过程中形成的技艺，主要是指房地产企业对风险因素的识别、评估、控制能力和风险收益权衡艺术，是房地产企业风险管理的智力基础。实物层面是指房地产企业在风险管理过程中形成的物质保障方式，例如相关的配套设施设备。

二、房地产企业风险管理文化体系的构建

1.树立正确的风险管理理念

房地产企业培养风险管理精神需要结合企业目前的风险管理环境，改变对风险的偏见，正确认识风险，根据企业的组织结构形式，建立相应的风险管理组织结构体系，实现风险管理与企业经营的并行管理。其中，董事会应通过提炼企业风险价值观念，为整个房地产企业风险管理文化的塑造定下基调，并在价值观的传播与沟通中保持足够的热情，还要直接参与风险管理，维护风险价值观的权威性。经营管理层要在日常的经营管理活动中贯彻宣传企业风险管理理念和价值观。风险管理部门推行适合企业的风险管理文化构建方案，促进风险管理理念在整个企业传播。风险管理部门还必须通过教育和培训的方式培养员工的风险管理理念，使企业的风险管理理念得到全体员工的赞同，使之成为每个员工的行为准则，将风险管理理念真正融入到其日常的每一项工作当中，建立上下一致的风险管理理念。

2.制定合理的风险管理制度

房地产企业自身经营结构复杂，涉及范围广，完善的风险管理制度可以提高企业风险管理水平和员工风险管理素质。房地产企业必须积极推动产品研发、成本控制、工程管理、营销、物业管理等部门建立风险防范制度和控制办法，逐步建立系统化的、上下联动的风险管理内控制度体系。

同时，合理的激励约束机制可以激励员工朝着企业需要的方向努力工作。房地产企业应立足于长期的风险管理绩效，避免给企业带来风险隐患的短期行为导向的激励措施，制定有效的激励与约束制度对员工的风险管理行为进行引导，提高员工风险管理的主动性和积极性，使员工的行为符合企业风险文化构建的要求。

3.规范全体成员的风险管理行为

风险管理理念和制度最终必须通过员工落实风险管理行为才得以发挥其效用。风险管理部门应根据企业的发展战略和经营目标，制定合理的风险管理目标，并将风险管理目标逐步分解到各部门及员工，使各部门员工明确自己的风险管理任务及相应的权利和责任。而且，通过风险管理目标制定详细的风险管理计划。同时，形成以风险信息收集、风险识别、风险评估、风险控制为主的风险管理流程，针对企业风险的特点，制定风险管理措施。

4.构建全面的风险管理知识体系

我国房地产市场发展时间短暂，企业风险管理水平相对比较落后。房地产企业应通过建立完善的风险管理知识体系促进风险管理物质文化的形成。首先，利用信息技术构建以风险监测、风险分析和风险信息反馈为主的风险管理信息系统，建立相应的风险管理数据库和风险信息报告体系。其次，建立良好的信息共享渠道，加强企业对宏观经济政策、市场走向、行业竞争者的研究和交流。最后，企业还应积极研究或引进国外与房地产企业相关的风险管理理论和技术，不断丰富企业风险管理知识体系。房地产企业风险管理文化体系构建图如图1所示。

房地产行业是高风险行业，风险管理文化可以有效提高房地产企业风险管理效率，有利于企业应对复杂的市场环境，将是未来房地产企业核心竞争力的一部分。将企业文化与风险管理相结合，从精神、制度、行为、物质四个层面构建房地产企业风险管理文化，可对房地产企业进行全过程、全方位的风险管理，实现企业健康可持续发展。

参考文献：

1.劳燕玲 李江风.房地产项目的风险管理探.前沿.2012.10

2.唐秀丽 杨子君 赵世强.房地产项目投资风险识别研究.建筑经济.2007.1

3.魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究.商业会计.2009.12