房地产的宏观调控精选(九篇)

第1篇：房地产的宏观调控范文

【关键词】房地产；宏观调控；长效机制；构建

我国政府关于房地产调控的政策文件多如牛毛，但是能够起到实际作用的完善的理念和措施却没有真正建立起来。我们调控的思路局限于一个“限”字，比如说：限贷、限购或者限价。这些政策手段，都是在强化政府的权力，而减弱了市场经济配置资源的天然作用。在这种情况下，“看得见的手”的作用被过分强化，“看不见的手”的作用则被大幅度弱化。政策只是短期的、即时的决策，解决不了长远的问题；长效机制是制度建设，是保证行业长期健康稳定发展的关键。长效机制是应该能够管上几十年甚至上百年的。由此可见，房地产宏观调控长效机制的构建迫在眉睫。

1 目前我国房地产宏观调控的成效与存在问题

在市场经济条件下，政府与市场，是两种配置资源和协调社会经济活动的主要机制或制度安排。对于房地产市场存在的问题，需要政府正确把握与市场的关系，根据房地产业和房地产市场的规律和特点，正确行使社会经济管理的职能，运用宏观调控手段，适时对房地产市场进行宏观调控。

1.1 房地产十年调控取得的成效

十多年来，房地产宏观调控取得的积极成效十分明显。反应宏观调控效果的一个重要表现就是房地产的投资性需求得到了明显遏制，居民们不再热衷于通过购买多套房产来进行投资，而是通过股票、期货及黄金等多元化渠道进行投资，这样既分散了个人投资的风险，又有利于从整体上缓解房价的上涨。还有一个比较重要的效果就是部分城市房价飞涨的状况已经有所改观。2014年12月，全国房价前100名的城市中有29个城市的房价是上涨的，另外71个城市的房价是下降的，其中降幅最大的温州达到4.48%。

1.2 房地产宏观调控需要改进的方面

房地产十年调控控在我国取得了初步的成效，但仍然存在许多需要改进的方面。首先，在每一轮宏观调控后，房地产市场先是按政策预期的方向变化，但一段时间后，新的问题又随之而来。因为采取的是相机抉择的政策手段，这样的措施一般都具有时滞性，尤其是非行政手段的市场性调控，它的效果是不能立竿见影的。在运行了一定的时间之后，当效果刚刚显现，国家又出台了新的政策措施。这就导致了居民心理预期随着国家政策的变动而不断变动，缺乏稳定性，进而市场动荡也是不可避免的。

其次，我国房地产市场调控中占据主导地位的是行政手段，反观其效果却差强人意。如何从根本上采取措施，让房价回归理性，回归到绝大多数居民可以承受的支付水平是非常重要的，而目前的宏观调控手段显然很难达到这一目的，尤其是在北、上、广、深这样的一线大城市。2015年5月，这四大城市房价再次上涨，楼市呈现回暖迹象。

最后，影响房地产调控成效高低的一个重要问题就是中央与地方的利益博弈，这个问题解决起来十分困难。中央政府为了突出其执政的效果，坚持把稳定房价作为第一要务，希望大部分老百姓能买得起房；而地方政府则把房地产当作经济问题，因为房地产行业在其财政收入中占有非常重要的地位，所以房地产价格大幅度下跌对地方政府是非常不利的。这种中央与地方利益的矛盾，导致中央政府许多调控政策得不到地方政府的支持，房地产调控经常变成“空调”，效果不是很理想。

2 构建房地产宏观调控长效机制的重要意义

2.1 构建房地产宏观调控长效机制是经济稳定发展的必然要求

房地产业是国民经济的支柱产业，在经济发展中占有重要位置。房地产业是关联度非常高的产业，该产业的腾飞在一定程度上可以促进我国国民经济的高速增长。但房价过高，甚至形成过度的资产泡沫，就不利于社会资源的合理配置，如果泡沫破裂，必将对国民经济造成重大冲击。从这个程度上来说，国家实施宏观调控政策非常必要，而且对房地产业的宏观调控政策不能是临时性的安抚政策，需要一个长效机制来作为保障。

2.2 房地产市场的失灵现象迫切需要宏观调控长效机制的构建

目前，我国市场经济的发展和市场运行还不够规范，市场失灵现象和国外相比更为突出。此外，房地产行业是我国腐败的高发区，也是政府大量寻租行为产生的高发区。政府的这种低效和腐败行为必须要靠一个长效机制来解决，只有把有形的手和无形的手结合起来，才能更好地实现房地产资源的最优配置。

3 构建房地产宏观调控长效机制的政策建议

3.1 重视房地产市场法律机制构建

房地产宏观调控的基础在于立法，国家应该把涉及房地产改革的方方面面都通过法律的形式固定下来。因此，必须将房产税试点与全面实行、不动产登记制度、土地制度改革以及保障性住房建设等与房地产市场发展密切相关的事项纳入国家的规划与法律体系当中，从根本上保障房地产市场的发展能够有法可依，这也符合我国当前依法治国的策略和思想。

3.2 促进房地产市场税收机制构建

在构建房地产税收机制方面，应该从中国的实际国情出发，因地制宜、因人而异。具体来说，可以根据社会中的不同群体，分层次来进行征税。有些人拥有多套住房、占据了大量资源，更有甚者利用这些多占的资源谋取了巨额暴利，对于这些人国家就应该多征税。而对于那些辛辛苦苦积攒多年却仅仅购买供居住的第一套房子的普通老百姓，就应该少征税，在税收上给予政策的优惠支持。有了完善的税收体系，还要在征收阶段采取有力措施，堵塞税收漏洞，达到税负公平。

3.3 确保房地产市场保障机制构建

在房地产市场调控的过程中，两条腿走路是十分必要的。所谓两条腿指的就是商品房体系和保障房体系。商品房体系是以市场为主体，政府根据房地产市场的热度审时度势，做出适当的调控即可，可以说是“看不见的手”在发挥主导作用。而保障房体系是以政府为核心，同时有机构和企业的参与，可以说是“看得见的手”在起主导作用。

3.4 加强房地产市场金融机制构建

金融机制对于房地产市场的调节相当有效，我国已充分认识到这一点。目前中国的住房金融制度既实行了住房抵押贷款制度，还主要学习了新加坡的住房公积金制度。下一步，我国还要以中央政府的名义建立住房储蓄制度。这样就可以三条腿走路构，逐渐形成完善的多元化的房地产金融体系。同时，我们还要进一步细化分类，采取灵活多样的居民住房信贷政策。

在房地产市场发展的过程中，政府宏观调控必不可少，而未来我国更应该注重房地产宏观调控长效机制的建立和运行，以便促进房地产市场的长期有序健康发展。

【参考文献】

[1]张泓铭.房地产“十年调控”如何评价[J].上海房地产，2014（01）：20-21.

第2篇：房地产的宏观调控范文

［关键词］房地产业；宏观调控；路径

［中图分类号］F121 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）22-0009-02

1 路径理论的介绍

路径通俗的理解就是到达目的地的路线。房地产宏观调控的路径就是国家和政府通过主动作为,运用科学的手段,以期达到预期效果的途径。

第一,路径具有目的性。每一条路径都有一个明确的目标,没有目标就构不成路径,这如同汽车导航系统一样,必须设立一个行驶目的地,导航系统通过定位搜索,找到一条行之有效的通行路线,而到达目的地所走过的路线就是路径。

第二,路径具有现实性。脱离现实的路径就像空中楼阁,不切实际,只有从实际出发,才能找到确实可行的路径,达到预期的目的。

第三,路径具有系统性。路径是由多种方式组合而成的,单一的方式在面对复杂的环境时很难成为路径,路径一般由多种方式通过统筹运用,系统的构成达到目标的路径。

路径是通过一系列的措施、手段汇集而成的,大体来讲,房地产宏观调控手段主要包括经济手段、法律手段、行政手段。经济手段是指通过调整各市场主体的物质利益关系,影响经济行为的一种宏观管理手段。主要包括财政政策、货币政策；法律手段是指根据一定的立法程序,将经济运行发展的规律和准则加以固定,并通过司法、执法活动对特定社会经济现象进行管理的一种手段。包括专业性规范和相关性规范；行政手段是指凭借上下级领导关系和管理权限的大小,通过行政命令的形式自上而下进行管理的一种手段。行政手段包括：计划手段、规划手段、行政管理手段。

2 路径理论下房地产业宏观调控的选择与实现

第一,房地产供给调控路径。房地产供给调控路径主要针对房地产市场的供给者,目前市场上主要的供给者有政府、开发商、中介以及少量房地产持有者。该调控路径通过一定的手段限制或鼓励房地产供给,以期达到市场供需平衡的状态。当市场繁荣时,房地产价格上涨,大多数供给者选择持有房产,以期待更高收益。例如开发商的捂盘惜售,政府运用房地产供给调控路径,从经济、法律、行政等手段增加房地产市场的供给,供给曲线由D移至D′,同时需求曲线S不变,房地产价格由P1下降至P2,房地产市场重新回到均衡状态(见图1)；当市场低迷时,房产供给者为了规避风险,抛售房屋,市场价格下跌,同样政府可以运用房地产供给宏观调控路径,减少房地产供给总量,稳定房地产市场。

第二,房地产需求调控路径。房地产需求宏观调控路径则是针对房地产市场的另一个主体――需求者,通过对需求的调节,达到市场的均衡。当市场繁荣时,在自主型需求、改善型需求、投资性需求、投机性需求等多重需求下,市场供不应求,房价上涨,此时政府通过房地产需求调控路径――上调利率、提高银行准备金率、提高首付比例等抑制房地产市场需求,需求曲线S移至S′,同时供给曲线D不变,房地产价格由P1下降至P2,稳定房地产市场(见图2)；当市场低迷时,反之来刺激房地产市场需求。

第三,房地产交易调控路径。房地产交易是房地产市场的晴雨表,房地产交易调控主要通过税收来实现。主要的目的是限制投资性和遏制投机性炒作,减少房地产泡沫。当市场繁荣时,提高房地产交易税费,增加房地产的炒作成本,促进房地产市场健康稳定的发展；当市场低迷时,刚性需求主导市场,通过房地产交易调控路径,减少在交易中的税费,刺激房地产市场回暖。

第四,房地产持有调控路径。持有环节是房地产市场的终端环节,对持有环节的调控有利于实现房地产市场价值,使房地产税收更趋于合理,促进资源的集约利用,在调控路径设置中,把房产面积和房产总价作为重要的参考要素,房产面积越大、总价越高,持有环节的税费也就越高。

第五,房地产监察调控路径。市场存在外部性和信息不对称性,健康稳定的房地产市场离不开对市场的监督,加强对房地产从业人员的培训,提高从业人员的素质；严厉打击违法犯罪行为,维护社会主义市场经济；细化行业标准,减少合同纠纷。

在路径理论的运用中主要遵循以下四点原则：第一，目标导向原则。路径的特点就是具有目标性,房地产业宏观调控路径选择首要原则即是目标导向原则,有明确的目标才有调控的方向,在目标确定的前提下再来选择房地产业宏观调控路径；第二，抓主要矛盾原则。房地产市场并不是一个完美的市场,它存在很多的问题,在选择调控路径时,要抓住问题的主要矛盾,区别对待；第三，战略性原则。房地产业的发展在国民经济中具有一定的战略地位,房地产业宏观调控路径的选择一样要具有战略性,路径要具有延续性；第四，系统性原则。每一种路径都有它的正面效应和负面效应,在房地产业宏观调控路径选择上一定要有系统性,不要顾此失彼,实现帕累托最优。

3 当前市场状况下房地产业宏观调控路径选择分析

3.1 国家宏观调控的特点及存在的问题

(1)调控急功近利。政策的实施效果往往具有滞后性。政府在操作时,出台一项政策实施后,短时间内达不到理想的效果,就急于出台下一个调控政策,等到政策累加效应出现时,市场反应过于激烈,出现年初抑制房地产、年底刺激房地产的尴尬局面。

(2)调控缺乏战略性。房地产作为国民经济的重要产业,国家在调控时缺乏系统性、战略性。纵观近几年的房地产宏观调控政策,大都是以单一的调控方式进行,头痛医头脚痛医脚,政策缺乏衔接性、战略性。

(3)调控效果不理想。国家宏观调控的主要目标是要稳定房地产市场,解决居民的住房问题。从全国的房地产平均销售价格来看,房价在国家宏观调控下一路高歌猛进,居民住房问题得不到很好的解决,国家宏观调控备受质疑。

(4)保障性住房供给不足。解决低收入家庭的住房问题,必须依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建设廉租房和经济适用房。而在建设过程中,制定的指标又不能按质按量的完成。低收入家庭的住房难以保证。

3.2 问题原因分析

(1)分税制下,地方政府与中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社会的视角下考虑问题,地方政府则是站在地方利益的视角下考虑问题,在一般情况下,两者的视角具有一定的统一性。但分税制下,地方政府的事权和财权不对等,致使地方政府企业化。中央政府出台的政策,地方政府从本位出发,在对其不利的情况下,地方政府在实施过程中选择不作为,政策成了空头支票。土地财政独行其道。

(2)房地产业对国民经济的影响巨大,政府调控需要考虑国民经济的承受能力。房地产业是名副其实的支柱产业,其对国民经济的拉动作用不可忽视。房地产行业的发展,具有很强的辐射带动作用,对房地产业进行调控,势必会影响到房地产相关产业的发展,在当前的经济形势下,政府的调控要考虑到国民经济的承受能力,这导致政府调控畏首畏尾,难见效果。

(3)房地产过分依赖于金融机构的支持。我国房地产业的融资渠道比较单一,主要是依赖银行贷款。国家对房地产业过分打压的话会引起金融市场剧烈震荡,不利于国家金融业的发展,甚至诱发次贷危机在中国上演。

(4)房地产税收结构不科学。房地产行业存在三个环节：一是开发环节，二是交易环节，三是持有环节。而我国的税收主要集中在开发环节和交易环节,对于房地产的持有环节,国家并没有相应的税收,在房地产税收上存在空白。

4 我国房地产产业宏观调控可行路径

(1)在房地产监察调控路径上,首先要科学确定地方政府和中央政府的权利与义务。中央政府的政策必须要由地方政府来执行,科学的确定各级政府的权利与义务有利于权责分明,在利益既定的状况下,提高地方政府的执行力,保证中央政府宏观调控落实到位。其次降低房地产对国民经济的影响。大力发展实体经济,降低房地产业对国民经济的影响；大众投资渠道,促进资本的有效保值增值。

(2)在房地产供给调控路径上,推行房地产供给市场的“三轨制”。所谓的“三轨制”，即是针对不同的群体采用不同的供给方式。对于高收入群体,该群体对商品房有较高的要求,他们有能力也愿意出更多的资金来满足住房需求,针对该群体,房地产采用完全的市场化,在既定的范畴内,政府不加干预；对于中等收入群体,该群体对房屋的需求不高,但需求数量大,价格太高会影响社会的稳定,对于这部分群体,房地产市场采用有限制的市场化；对于低收入群体,政府加大保障性住房的建设,保障性住房是解决低收入家庭的根本,保障性住房的建设有利于体现社会公平、有利于保持社会的稳定、有利于和谐社会的营造。

(3)在房地产需求调控路径上,要保障自主型需求、引导改善型需求、限制投资性需求和遏制投机性需求。要做到以上的要求,可以通过限制贷款的方式,提高房屋炒作成本,在提高首付的同时,保障首套购房贷款、限制第二套房贷款、禁止第三套房贷款,此举不仅能缓解房地产需求过旺的现象,同时也能从源头上杜绝次贷危机在中国上演。

第3篇：房地产的宏观调控范文

(一)完善房地产市场宏观调控是推动房价变得合理的现实需要。现在普通居民的实际购买能力仍然远远低于一线城市和一些二线城市的房价，房价偏高的现象没有根本解决，依然满足不了普通居民的合理住房需求。现实生活中，房价过高压得普通居民都喘不过气来，很多人都成为房奴，贷款买房，也破坏了中国经济的良好秩序。而有些人对房价一直处于观望态度，考虑未来房价的走势，如果房价一直平稳，消费者会在买房和租房中抉择，最后作决定;如果当时的房价持续上涨，消费者会盲目地认为房价会一直上涨，如果现在不买，未来房价会更高，这样他会不计较任何代价地买房。如果不采取手段控制，任由其迅速发展，势必会在未来的某一天把经济推向崩溃的边缘。所以我们要坚持房地产市场的宏观调控，保证房地产业能健康地发展下去。

(二)建设多种投资渠道的现实需要完善房地产市场宏观调控。现在中国的投资渠道还很少，资金投资房地产都是以保值、增值为目的。任由社会资金在房地产市场累积，阻碍了建设多元化社会投资渠道的产生和发展。

(三)完善房地产市场调控政策能使房地产业良性地发展下去。当前，房地产行业发展变化、经营管理和服务水平提升，在这个时候如果不控制房地产市场，房地产行业将无法健康发展。

(四)完善房地产市场宏观调控可以增加房地产业在社会经济中的竞争力。资金如果过度集中在房地产领域，使社会资源不能优化配置，不利于在经济中提升竞争力和经济结构调整。

(五)保护社会创业创新的条件是完善房地产市场的宏观调控。城市房价偏高，使城市的生活和工作消费过高，创业创新人员不敢来城市工作，不能有效构建国家竞争力。

二、改善房地产市场宏观调控的措施

(一)建立健全宏观调控体系，加大宏观调控力度。宏观调控不应该只针对一线城市，还应该调控二三线城市的房地产业的发展，加大宏观调控的执行力度。国家应该在二三线城市实行限购政策，打击垄断，促进房地产产业充分竞争，不仅比价格，还要比质量，更要比性价比和服务;严格控制房地产开发中的土地供应量，合理利用土地资源，避免浪费，规范土地供给市场。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让;在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制哄抬地价现象的产生。实现土地资源高效配置，就要对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置;要保护环境，维护生态平衡。房地产业要与环境一起协调发展，要想房地产业可持续发展，就要注重房地产的生态价值。因此，要在开发的过程中做好环境保护。

(二)实施差别化的税费和信贷政策。在有区别的住房信贷前提下给第一套自住的商品房实行住房贷款优惠政策，也就是说，对于无房者想购买房子的这一愿望，政府应该给予一定程度的支持，在税费和贷款方面给予一定优惠。实施限购措施，在购买第二套以上房子的时候，可适当提高税率，对于通过信贷方式买房用来投机的购房者，可以通过提高利率，减少还款年限和借款金额来增加其资金成本，抑制投机行为。提高第二套房子的首付金额，加大买房成本，抑制非正常的住房需求;对开发商和购房者的空置房进行征税，控制半年起征税;加强对房地产业购地、融资和买卖的管理。

(三)实行住房保障政策，确保保障房分配到低收入人群手中。通过建筑、购买、长期租赁等方式筹集保障房房源，保证房源的资金来源，增加经济适用房，政府可以拿出税收收入的一部分买入空置房，改成廉租房，加大廉租房的供应，同时减少空置房，逐步普及住房保障制度。引导房地产开发企业积极参与保障房建设，确保人人都有房子住。把经济适用房改为廉租房，防止有些不符合经济适用房购买条件的人低价买入高价卖出。调整住房供应关系，建立中低价位和中小户型的商品房。增加商品房供给，抑制房价上涨，改变人们的观点，促进潜在需求变为有效需求。优化房地产业结构，对新建住房提出具体要求。

(四)关注房地产市场产品的价格，让人们看见房地产建造的成本。政府把握住房地产产品的成本才能调控房价。各地物价局应该根据各地实际情况，认真核算房地产产品成本并公布给人们，防止开发商牟取暴利，使购房者作出合理选择。公开成本对于完善房地产市场调控问题具有很大的意义，购房者可以放心选房，改变了以往开发商自己决定房价的现象。

三、结语

第4篇：房地产的宏观调控范文

关键词：宏观调控；房地产市场；和谐发展

2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。以稳定住宅价格为中心的“新八条”[1]，甚至被称为房地产新政的标志。如何全面正确理解政府对房地产市场的调控，如何理性判断中国当前的房地产市场，如何促进中国房地产业和市场的健康发展与良性运行，是社会各界普遍关注的热点问题。

一、宏观调控理性：建立可持续发展的有序市场

（一）房地产市场宏观调控政策的理性选择

我国的房地产业，由政府主导向市场主导转变的标志是1998年国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革，促进住宅建设发展的通知》。以停止单位建房，停止福利分房，推行住房分配货币化等措施，把住宅推向市场。1998年，房地产开发投资为3 614亿元，投资增长率为13.7％，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为12.72％，商品房销售面积为12 185.3万平方米，销售额为2 513.3亿元，个人购房比重占79.85％，住宅平均售价1 854元/平方米，土地开发面7 730.1万平方米。经过5年的运行，到2003年，房地产投资首次突破万元，达到10 154亿，投资增长率为30.3％，占全社会固定资产投资的比重为18.27％，商品房的销售面积为33 717.6万平方米，销售额达到7 670.9亿元，个人购房比重为92.46％，住宅平均价为2 197元/平方米。土地开发面积22 166.3万平方米[2].在房地产连续5年高速发展的背景下，2003年8月21日，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号令）。18号令是新一轮房地产市场宏观调控的起点。

（二）宏观调控的目标和措施是理性的

18号令提出：要坚持和加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。坚持在国家统一政策指导下，各地因地制宜，分别决策，使房地产业与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进社会经济的可持续发展，培育健康有序的房地产市场。这一宏观调控的总目标，反映了对中国房地产市场建设的理性思维，“三个基本”，因地制宜，可持续发展，健康有序，是认识和驾驭中国房地产市场理性思维的精髓。

2004年，中央和国务院各部委出台的一系列有针对性的宏观调控措施，主要反映在两个方面。

1.紧缩“地根”。2004年3月1日，国土资源部了《关于建设用地备案制度执行情况的通报》；3月16日，国土资源部、监察部联合发出了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地2004年8月31日以后，所有经营性土地全部通过“招拍挂”出让。4月29日，国务院办公厅发出了《关于深化开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》。明令“三个暂停”，即暂停农用地转用、暂停土地规划修改、暂停县改市。6月6日发出了《关于控制房地产拆迁规模，严格拆迁管理的通知》。10月28日，国务院作出《关于深化改革，严格土地管理的决定》。10月29日，国土部修订《土地利用年度计划管理办法》，11月1日公布《建设用地预审管理办法》、《关于和实施工业项目建设用地控制指标的通知》（试行），11月9日《土地市场治理整顿检查验收方案》。紧缩地根的一系列措施，是针对市场运行情况提出来的。土地市场清理情况表明：2004年7月，全国情理出各类开发区6 866个，规划面积3.15万平方公里[2]，是1993年房地产过热时的开发面积1.5倍。2000～2002年，山东完成了10年的用地计划的80％，浙江完成了99％；上海、江苏5年用完了10年的用地指标，深圳进行宝安、龙岗的全部转地工作。征地、拆迁引发了各类矛盾，失地农民约4 000万[2].即使在如此强劲的宏观调控下，2004年土地购置面仍创造了历史的新高，达到了39 984.66万平方米。

2.紧缩银根。2004年4月25日，中央银行提高存款准备金率0.5％，4月27日，国务院下发通知，将房地产开发项目资本金比例由20％提高到35％。6月，银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规范商业银行办理房地产贷款的业务流程，确定控制房地产贷款比例不超过80％，月还款收支比控制在50％以内，月债务支出的比例控制在55％以内，房地产开发商自有资本比例不低于35％。10月，银监会出台《信托投资公司房地产信托业务管理办法》（征求意见稿），对房地产信托经营规则监督管理、风险控制、处罚规则等作了规范。10月29日，央行上调存款利率0.27％，年期存款利率由1.98％提到2.25％，年期贷款基准利率5.58％，2005年3月16日，再调银行年期贷款基准利率到6.12％，个人住房贷款优惠利率由5.31％调为5.51％。对房地产的金融政策其直接效应是：从供给方面影响开发市场，将房地产的资本金比例由20％提高35％，对小规模、以项目为主体的房地商及“皮包公司”运作模式有一定的控制作用；从需求方面影响，提高贷款利率，明确收支还款比例，控制了还贷风险。

（三）“两个八条”反映了民意和宏观调控的理性

2005年3月26日，明电（[2005]8号）《关于切实稳定住房价格的通知》，提出8条意见，称“老八条”。4月30日，建设部等7部门发出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，称“新八条”。“新八条”从规划、土地管理、税收、信贷、优惠政策、经济适用住房和廉租房、市场秩序、信息等8个方面，提出了稳定住房价格的系统措施，具有很强的针对性。一些地区房地产投资规模过大，住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱，广大群众普遍关注。理论界就房地产价格泡沫，房地产投机、中低收入阶层住房问题，进行了广泛的讨论。以摩根利士丹为代表的机构掀起了“中国房地产业存在泡沫”论浪潮，甚至为中国（主要是上海）房地产泡沫破裂给出了时间表[3].2004年国家出台了以紧缩地根为标志的一系列调控措施，房地产实际运行的主要指标仍然创造了历史的新高。房地产投资达到13 158亿元，新开面积达60 413.86万平方米，住宅平均售价2 549元/平方米，较上年上涨约16％，开发贷款余额6 657.35亿元，个人贷款余额（10月末）14 977亿元。与1998年相比，投资是2.6倍，新开工面积是3倍，住房均价上涨了50％，开发贷款余额是3.2倍，个人贷款余额增长了34倍。5年房地产市场的高速成长，具有市场的动力。由福利分房向个人购房的转变，由单位投资建房向商品化开发的转变，由土地使用权协议出让向招标拍卖转变，从1993年第一轮房地产热到2000年近8年的低速调整，所有这些为市场启动积累了能量。房地产业由政府主导向市场主导的转变，如何建立可持续发展的良好市场秩序？新八条的出台，社会反映强烈，甚至称之为房地产新政，反映了民意和市场的理性。

二、房地产市场理性：三个阶段和三个循环

（一）房地产市场的历史演进：三阶段发展规律

房屋与土地是人类最基本的生存与发展资料。土地关系和土地利用一直是各社会形态关注的中心问题。住宅从“构木为巢”到高楼大厦，土地从“予取予求”到证券化经营，其历史演进随社会生产力的发展而变迁，随社会生产关系的变革而变化。真正意义上的房地产市场，始于产业革命之后的商品经济时代，其发展具有三个阶段性的特征。

1.工业化时期。住宅短缺成社会各界普遍关注的问题。在18世纪60年代始英国的产业革命，法、德、美在19世纪相继完成。在工业化进程中，19世纪中叶，欧洲出现了普遍的住宅缺乏现象。小资产阶级的代言人普鲁东毫不犹豫地断言，在大城市中，90％以至更多的居民都没有可以称自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中点，即自己的家园，正在被社会旋风（指工业革命引者注）卷走……我们在这一方面比野蛮人还要低下，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住处，现代无产阶级实际上却悬在空中[4].普鲁东反对工业革命的立场是错误的，但他的描述对欧洲工业革命进程中的住宅问题提供了历史佐证。我国自20世纪50～80年代的工业化时期，也出现了严重的住宅短缺，城市居民人均居住面积从1949年的4.5平方米，下降到1977年的3.6平方米，从而引发了20世纪80年代初住宅商品化的大讨论，这样的背景下，住宅建设是房地产市场的主轴。

2.城市化时期。城市的土地利用及房地产权关系成为重点。这个时期的主要特征是：农业人口大量向城市转移，人口的流动性膨胀，带来了房地产交易的空前活跃，明晰产权，健全法制，是规范市场秩序的主题。欧美在此阶段，建立了以私有制为主体的房地产权体系。我国正处在城市化过程中，中心是建立住房个人所有制和土地使用权的有偿有期使用制。建设中国特色社会主义社会的房地产权体系，是适应房地产市场交易主轴的基础。

3.现代化信息经济时代。以发达资本主义国家引领的现代化信息经济，房地产作为资本融入社会资本体系的运营，房地产业与金融业结合，房地产成为重要的投资和融资工具。经济学诺贝尔奖得主夏普和米勒预言，21世纪金融创新的主题是房地产证券化。房地产抵押，产权保险与交易，房地经营的虚拟化和国际化等成为普遍的现象，房地产经济活动的目的，不仅仅是满足人们对房地使用价值的需要，而且是一种重要的投资行为，房地产证券化是房地产市场的主轴。

我国正处于全面建设小康社会的城市化时期，这一背景，决定了我国房地产市场建设的主轴：完善产权制度，规范市场秩序，实现和谐发展。

（二）房地产市场运行：三个循环交织运动

房地产市场运行有自身的规律，具体地表现为三个循环。

1.物质循环。这是以房地产开发为标志的，以产品更新换代为特征的，以满足人们对住房需要为主导的生产活动。对产业革命始到19世纪中叶欧洲出现的住宅缺乏现象，恩格斯说：是工业化过程中比较小的、次要的祸害[4].我国自20世纪50～80年代中的工业化，也出现了住宅短缺。这样的背景下，房地产市场以住宅建设为主轴，以扩大住宅供给，满足住宅需要的物质循环为主要特征。这种物质循环的主要特征是：住宅实物形态的更新换代，大规模的住宅建设成为市场的标志。旧住宅大量拆除，马路扩宽，旧城改造和人口向城市的集中，加剧了住宅供求失衡。恩格斯曾描绘过巴黎欧斯曼大街的情况，中国目前的拆迁和旧城改造，正在重演这一历史的现象。拆房子、建房子、卖房子、买房子，住房子是这种物质循环的典型特征。这个循环与工业化、城市化发展密切关联，住房条件的改善，农业人口向城市的转移，潜在的趋势性庞大的住房需求与经济的成长相配合，拉动房地产市场，利润目标影响投资的流向，廉价的劳动力（农业人口向城市的转移）作为房地产开发抵成本的支撑，使房地产成为经济发展的支柱之一。

2.投资循环。这是以资金运动为主要特征的以利润为目标的价值循环运动。满足住房需要退居次要的地位，建房、卖房、买房成为投资手段，通过房地产交易，获取投资利润是目的。房地产投资活动成为社会各群体的活动，房地交易成为市场的标志。这种现象，在20世纪80年代，“购买美国”是典型的例证，日本、欧洲投资大量涌于美国房地产市场，房地产投资信托，房地产贷款证券化等金融创新，加剧了房地产的投资功能。香港房地产市场亦具有投机活动的特性。投资环循的市场表现为房地产价格的大幅波动，是对物质活动的异化。

3.景气循环。经济运行具有周期性循环特征。萧条——复苏——高涨——危机的循环，是市场运行的调整和平衡功能。房地产景气循环，服从于供求决定规律。我国自改革以来，第一轮的房地产热发端于沿海的改革开放，开发区热，房地产由计划经济运作模式向市场运作模式转换，形成了1993年的房地产过热，不得不进行宏观调控，随后房地产进入了近5年的调整期。1998年确定的住房制度改革政策，是这一轮房地热的助动器，进一步深化住房制度改革，把住宅推向市场的过程中，单位建房的末班车效应，扩大开放的开发区热，大学调整合并由精英教育向大众化教育的扩张，国民经济的持续高速增长，近4年股市投资行情的低迷，共同推动了房地产市场的高涨。如果说，1993年的房地产与改革开放相关，表现为城市地域扩张和写字楼的大规模建设的冲动，那么这一轮的房地产市场高涨，则与住房制度改革相连，表现为住宅市场的迅速扩大和住宅价格的高幅上涨。但终极原因，恐怕还是市场力量积累的暴发。第一轮源于计划经济长期的压抑，这一轮源于近8年的市场调整。宏观调控政策的出台，是认识市场规律的结果。

景气循环是房地产市场运行的周期规律，物质循环是房地产更新换代的规律，投资循环是房地产价值运动的规律。在一定时期，三个循环交织在一起，但不同的时期总有起主导力量的因素。物质循环的主导力量，是生产力的发展和技术进步，投资循环的主导力量是利润和竞争，景气循环的主导力量是供求关系。认识市场规律是我们把握宏观调控的基点。

三、理性逻辑：中国房地产发展定位

对房地产市场的理性思考，就是要认识市场运行的规律，作出科学的判断，确立符合客观规律的发展思路。

（一）房地产市场发展阶段定位：小康阶段和城市化

中国目前正处在全面建设小康社会和城市化加速的发展阶段，这是我们对房地产市场发展定位的基本前提。

1.住宅建设是小康阶段房地产市场的主轴。恩格尔系数表明，随着经济的发展和收入的增加，人们用于吃的消费支出呈下降趋势。这一趋势为衣、食、住、行、用消费结构的调整提供了物质基础。舒瓦贝法则的结论是，随着收入的增加，住房消费支出占消费总支出的比例呈上升趋。1995年，我国的恩格尔系数为49.92％。“九五时期”是我国从温饱型经济向小康型经济的转型时期。“十五时期”住宅市场的快速发展，验证了居住消费成为主导消费之一。从财富的角度看，房地产在很大程度影响世界经济活动。据Lbbotson协会财富评估，1991年世界财富为438 450亿美元，房地产价值占48.8％；美国财富为154 360亿元，房地产占38.9％，住宅价值占29.7％[5].从需求的角度看，住宅在理论上具有资本品和消费品的双重属性。但在小康阶段，住宅主要用于单个家庭的实际占有和使用，其主导属性是消费品，这种消费品需求是当前房地产市场的主导性需求。虽然二手房交易在目前呈快速上升趋势，两套住房现在已经在一定群体中逐渐形成，但其主导方面仍然是消费观念的升级。二手房交易基于漏斗理论，原房主以旧换新，以小换大。市中心和市郊两套房子，不能说明住宅市场的投资主导，恰好说明住宅消费梯度的构造和消费观念的升华，为住宅需求结构判断提供了一个新思路。从供给角度看，涉及三个特殊的要素：一是时间。住宅建设期长，从置地到开发建设，从销售、装修到实际进住，需要较长时间，从而造成供给滞后于需求。在经济繁荣期，供给滞后，需求得不到满足，房价上涨；经济衰退期，因投资的不可逆，导致供给过度，住宅供给与宏观经济运行存在着时滞。二是地点。住宅位址的固定性，居住地与工作的关连性，决定着住宅市场的局部特征。三是转换。这是工业化，城市化过程房地产供给调整的一种必然现象。住宅、商业用房、办公场所，因发展而进行用途转换，如政府搬家，工厂迁移等。完成这转换，意味着用地结构的调整和复杂的大规模的城市改造。从财富观、需求观和供给观可以得出结论，在小康阶段，住宅开发建设是房地产市场的主轴。

2.城市化决定着房地产开发的空间，发展是房地产市场的主题。这一主题在城市化过程中不可逆转。人口向城市的集中，决定着房地产市场的发展空间。中国从建立社会主义市场经济体制，到党的十六届五中全会确立的科学发展观，这时期是城市化高速发展时期，城市化年递增1％左右。据此来推断房地产市场发展的空间，以城市化率40％为基础，人口16亿为顶点，小康住房以35平方米/人为标准，城市化率达到50％，仅住宅

增量总需求约需要160亿平方米。若按城市化增长率1％考虑，未来10年，年均需供给住宅16亿平方米，若再考虑旧城改造拆迁及住宅自然淘汰，这一需求更大。2004年我国市场商品住宅竣工面积为3.47亿平方米。因而。要么城市化率年递增1％，不可能在10年内连续，要么，不可能在城市化递增1％的条件下，实现城镇人口人均住房面积35平方米目标。但无论如何，在城市化达到50％，人均小康住房面积35平方米目标下，能表明我国房地产市场的发展空间。

我们没有理由对房地产市场作出悲观的判断，更没有理由对国家的宏观调控政策作出政府干预市场的错误理解。科学发展观是宏观调控政策的精髓，公共政策是市场供求因素之外的重要因素，这是世界各国房地产市场发展的共识。定位于全面建设小康社会和城市化，这是我国房地产市场建设的基本依据，也是房地产市场宏观调控的立足点。

（二）房地产市场宏观调控定位：实现市场的和谐发展

世界房地产市场发展的情况表明，公共政策是市场供给和需求因素之外的第三因素。具体地表现为：政府管制对新开工项目、旧城改造、环境保护、土地开发利用等方面的影响；对低收入阶层提供住房保障的政策性支持；对城市基础设施建设承担关键性的作用等。这些表明，政府的宏观调控不仅必要，而且有现实的着力点。

当前，宏观调控的政策取向，应立足于：中国城市化进程，老百姓的住房需求，房地产支柱产业的地位，遵循房地产的运行规律。确立6个重点：一是管理与控制国家的土地资源，根据市场动态，调节土地投放量，加强用途管制；二是以质量为中心，以环境为重点，加强房地产开发过程管理；三是区分使用（居住）需求和投资需求，加强房地产的流通管理；四是以产权制度建设为重点，加强房地产的持有管理；五是强化信息披露制度，推行房地产行业透明化；六是根据房地产业发展的趋势，重视房地产金融创新，稳步探索房地产证券化。

参考文献：

[1]建设部，等。关于做好稳定住房价格工作的意见[Z].2005.

[2]牛凤瑞。中国房地产发展报告[M].北京：社会科学文献出版社，2004.

[3]建设部政策研究中心。建筑房地产业参要[z].2004—10—20.

第5篇：房地产的宏观调控范文

摘 要：随着房地产投资的急剧增温和房价的持续攀升，高房价成了老百姓诟病的话题。特别是国家接二连三出台的限购政策、利率的上调和存款准备金率的上调，都透露出国家对于打压房价不合理上涨的坚定决心。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。笔者通过金融政策对房地产业影响分析、政府调控政策对房地产业的影响及房地产企业应对对策几方面来论述了宏观调控政策对房地产行业的影响。

关键词：房地产 发展 宏观调控 政府调控 银行

1.金融政策对房地产业影响分析

房地产业与金融业息息相关，金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件。

1.1银行的利息

加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。

加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。

房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是政府在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。

1.2存款准备金率政策

根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小。 银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。在市场上加息的呼声很高的情况下，央行选择了连续两次上调存款准备金率的紧缩方式，这种方式直接作用于商业银行，效果更直接也更有效。受准备金率变化影响较大的行业为房地产行业。由于国内信托等其它融资渠道尚在完善及发展中，目前国内房地产行业对银行贷款的依存度仍然较高。房地产企业要想获得银行的房地产开发贷款，其所投入的自有资金不能低于开发项目总投资的30%，按这一比例计算，房地产开发企业所需的资金中60%-70%左右由银行贷款构成，因此，存款准备金率的提升将增加房地产企业的资金成本。此次央行再次提高存款准备金率表达了央行继续收缩银根的政策导向，在心理上对房地产业投资将起到一定的制约作用。

2.政府的调控政策对房地产业的影响

2.1土地供给政策

没有土地供应，房地产开发和商品房供给就无从谈起。在我国当前的土地制度条件下，政府是唯一的土地供给者，政府的土地供给政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。

土地供应政策的核心，是土地供应计划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所确定土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发规模和结构,对房地产开发商

2.2地价政策

虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控。

地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。政府通过调整土地供应数量，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。

2.3税收政策

房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收政策杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地受益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。

3.房地产企业应对对策

3.1转换市场机制，开拓资金资源渠道

资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会。寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可缓解房地产项目资金需要压力。投资决策理性化 投资规模理性化,不可盲目做大。根据企业自身的资金实力,认真进行市场调研,正确进行目标市场定位,合理安排投资规模。投资结构理性化。认真接受政府指导,吃准市场趋向,适应中低收入者需求,多开发中低价位住房。投资领域理性化,积极参与城市建设用地的拓展和全面整理。土地开发、土地拓展、土地整理,在地产业上是一个非常值得探索的领域。投资区域多样化,不要盲目集中城区。城市化进程中小城镇建设,对于房地产企业是一个可开拓的新市场。多元化融资渠道 银根收紧和房地产企业的资金门槛提高,无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。房地产开发企业可以转向寻求其它融资途径,运用兼并重组、联合、股东置换、利用民间资本或外资参股等形式资本运作,盘活现有资产,做大做强房地产开发企业,为新一轮的发展打下坚实的基础。

3.2走联合开发，合作经营，集中和规模化道路

房地产业作为一个高投入，高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。

3.3改善经营管理，消除短视观念，提高核心竞争力

第6篇：房地产的宏观调控范文

经历了从20世纪90年代开始的国家对房地产行业的宏观调控,我国房地产行业近几年的发展态势跌宕起伏,目前,正面临极大地挑战。房地产行业如何焕发新的生机与活力,成为其发展过程中必须考虑的问题。房地产行业需要通过对其经营战略的调整来提高其核心竞争力,以适应复杂多变的环境,保持房地产行业及企业的健康有序发展。

一、宏观调控政策下房地产行业发展现状及存在问题

1993年以来,国家宏观调控政策对房地产行业的影响逐步显着,面对房地产行业的跌宕起伏,国家也适时进行宏观调控,综合协调房地产市场的发展。“国十六条”、“国八条”、“国六条”等政策的相继出台,击碎了房地产泡沫,使中国经济实现“软着陆”,房地产市场在迎接美好前景的同时,也面临巨大的挑战。

(一) 宏观调控政策下房地产行业发展现状

1.开发商土地购置谨慎,土地出现供过于求现象。国家的宏观调控政策中,土地政策对房地产行业造成了巨大影响。从2008年到2013年,房地产行业土地供应量同比增速呈现先升后降的趋势。2008年到2010年,国家为了应对金融危机,稳定经济制定并投入实施了四万亿计划,使得房地产行业土地供应量呈上升趋势;而2010年以后,政府出台了严格的土地调控政策,使得政府在对土地出让的过程中,对房地产行业也提出了严格的要求,包括限制户型、实行限价房计划、严格建设周期、改挂牌出让为招标为主等,这些措施对开发商的进入造成很大压力。另外,2014年6月国土资源部颁布《节约集约利用土地规定》,防止地方政府为谋求经济增长急功近利,加强了对用地规模的整体调控,力图实现“控总量、挤存量、提质量”的目标。国家对土地资源的调控政策,使政府对土地的出让以及房地产开发商对土地的购置更加谨慎,2014年1-6月,房地产开发企业土地购置面积14807万平方米,同比下降5.8%,降幅比1-5月份扩大0.1个百分点,部分城市土地出现供过于求现象[1]。

2. 房地产市场主要面向大中城市,对小城及以下关注不够。2014年,国家发改委提出对大中小城市实行区别分类的户籍政策,即:全面放开城镇及小城市户籍限制,有序开放中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格限制特大城市人口数量。对户籍政策的调整,为农民“农转非”提供了便利的条件,同时促进了城镇及中小城市的房地产市场发展,也一定程度的抑制了特大城市及大城市的房地产行业的急速扩大,平衡了城市间房地产发展的水平。但就目前来看,我国房地产开发商依旧将主要精力集中在大中城市的市场开发当中,并且市场向小城市及村镇的扩大正在进行当中,市场的全面建立还需要一段过程。

3. 保障性住房建设力度加大,地产商劳动需求增大。2014年,我国银监会批复国家开发银行建立住宅金融事业部,这一部门的建立,有助于减轻中低收入者购房压力,强化了社会保障体系,力图实现住有所居的目标。在2012年11月12日举行的十记者招待会上,十代表、住房和城乡建设部部长姜伟新说 ,“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套,2011年已经开工1000万套,今年开工了700多万套,明年计划开工数量不会低于500万套[2]。 这一政策的实施,对于扩大房地产市场有积极的作用,刺激了房地产市场的需求,也刺激了地产商的建设欲望,促使各企业积极响应国家政策,也使得行业内对劳动力的需求扩大。

4. 房地产商资金获取压力大,资金来源单一。2003年开始,国家就通过“121号文件”来对房地产行业信贷政策进行调控,文件一出,增加了购买高档房或者第二套住房以上的消费者的压力,有效的抑制了房地产市场过热的现象。近些年来,对于消费者买房,乃至房地产商贷款的政策始终处于严格把控状态,使得地产商开发资金短缺。由于地产商本身自有资金短缺,大部分资金来自于银行贷款,以及国家对贷款政策的严格把控,使得地产商面临资金危机,甚至出现垫资建设的情况,严重影响了房地产行业的发展以及产品的开发。

(二)宏观调控政策下房地产行业存在的问题

1.地产商土地获得资金压力大,土地获得难度增大。一方面,国家改挂牌出让为招标出让,房地产开发商想要用更高的价格获取招标的资格,这无疑使得原本资金储备实力就薄弱的房地产开发商资金压力进一步扩大。另一方面,国家对土地出让的限制,使得房地产开发商必须慎重考虑获得土地后的使用方式以及获得土地后开发的产品类型。这一政策的颁布,虽然有效抑制了房地产行业滥用土地的现象,但是已经从根本上增加了房地产开发商获取土地的难度。更值得注意的是,如果开发的产品为住宅,其户型、建筑面积、建设成本等多种因素都要纳入规划范围。

2.目标市场范围小,建设重心过于集中。金融事业部的建立进一步对中低收入者提供了购房保障,但当前房地产行业对中低收入者市场的关注度不够。另外,在小城镇及郊区的产品类型主要是高档别墅,产品类型过于单一。而市场的过于集中导致当前房地产市场的发展成绩平平,受限严重,无论是产品的开发还是推广以及销售都受到很大影响,因此,市场规模亟待扩大,市场开发及产品建设重心亟待转移。

3.地产商开发资金储备不足,过于依赖银行贷款。目前来看,整个房地产行业并不具备雄厚的自有资金实力来维持产品的开发与建设,过多的依赖外力,是目前房地产行业发展的主要问题。正是因为行业自有资金储备不足,开发与建设产品的资金都要依靠外力,而主要的方式是银行贷款,除了这种方式,对于其他融资手段的应用还比较少,过度的依赖银行贷款导致的融资结构单一,也成为宏观调控政策下,阻碍房地产行业发展的重要原因。 4.行业发展不够灵活,缺乏新的利润增长点。调控政策对房地产成交量影响深远,缺少有效的应对限制政策的战略对策。在众多的限制政策下,房地产市场依旧走老路,未能及时灵活的调整发展战略,对政策变化反应不灵敏,没有制定有效的应对限制的策略,缺乏灵活变通的能力。另外,行

业内没有发掘新的房地产行业利润增长点,过度依靠抬高房价实现利润增长。目前我国房地产行业的主要利润增长点还是建设大户型,实施高房价。但是,就宏观调控政策而言,国家对房价和户型的限制近些年来将不会放松,因此,此类方法对于谋求利润的作用将会逐步消失。 2013年全年,房地产开发投资额为8.6万亿,同比增长19.8%,比2012年增速提高3.6个百分点。其中,住宅开发投资额为5.9万亿,同比增长19.4%;办公楼开发投资额为4652亿元,同比增长值高达38.2%;2013年的行业数据显示, 2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退,行业呈现稳定增长迹象[1]。就2013年房地产行业发展数据来看,房地产行业整体发展台式良好,但针对上述分析中得出的行业所面临的威胁,整个行业需要有针对性的进行战略调整。

二、当前政策下房地产行业战略调整策略

针对当前我国房地产行业的发展现状以及存在的问题,整个行业应该提高其对国家宏观调控政策的反应能力,逐步进行战略调整,灵活市场策略,调整经营理念和经营方式,寻求新的利润增长点和市场机遇,以便房地产行业在国家大的宏观调控背景下实现良性发展。

(一)调整经营观念

发展初期的房地产行业,经营理念着眼于对土地的开发以及产品的销售,不太注重产品未来发展以及物业的管理等。但是在经历了漫长的发展历程以及政府多年的调控之下,商品化的程度也大大加深,越来越多的房地产企业进入行业内,导致行业内竞争越发激烈。因此,注重产品的质量以及良好的售后服务和物业管理已经成为企业乃至整个行业必须关注的问题。如何商品的价值最大化,将成为房地产企业最核心的竞争优势。在满足消费者获得产品基本功能的条件下,也要为消费者提供诸如别致的外观、优异的质量、完备的基础设施、良好的社区环境、到位的售后服务等附加产品。同时,也要具备随着消费者需求变化而提供相应服务的应变能力。

(二)调整土地开发模式

发展初期的地产商,把对土地的开发作为经营重点。但是就目前的调控状况以及房地产行业的现状来看,过于注重开发新的土地来发展经营,建设产品已经不适应当前发展,因此,房地产开发商应该从单纯开发获取土地调整为对土地的重复利用,对空间的二次利用。重复利用、以及二次利用与开发新建、拆旧建新不同,指得是对旧的建筑物进行重新包装、翻新的过程[3]。这种方式,在其他国家已经初具雏形,并产生了很好的效果。开发方式的转变,不仅能减小国家土地政策从紧给地产商带来的压力,也能为国家环保事业做出一定贡献。这一策略可以缓解国家的土地压力,也从另一个侧面,为国家放宽对房地产行业的土地政策奠定了基础,为房地产行业今后的发展减少障碍。在目前国家土地政策从紧的情况下,成为房地产行业新的利润增长点。

(三)调整目标市场

随着户籍政策的变化,房地产市场的结构也会相应发生变。农民户籍转变为非农户籍难度减小,中、小城市户籍政策的放开,无疑会打开中小城市的房地产市场。因此,房地产行业应该审时度势,将市场眼光扩大,更加重视中小城市的市场。另外,国家住房保障制度的实行,使得中低收入者也能够有实力购买自己的房屋,拥有自己的房产。这也就打开了中低收入者的市场,房地产企业也应该将中低收入者逐步纳入其主要开拓的市场行列。

(四)调整产品多样性

目标市场范围的扩大,相对应的产品的多样性也要作出调整。实现产品开发的多样性,需要各房地产企业明确自己的目标市场定位。房地产行业在今后的发展中需要把产品的开发集中在住宅、工业用地、商业用地和旧楼改造上来,依据国家政策、根据目标市场定位,有针对性的开发商品,力图准确预测市场需求,抓住机遇,更好发展。针对住宅用地,合理规划中小户型的设计,实现精细化、标准化;对于商业地产的开发需谨慎,对于繁华商圈,避免重复建设商业地产,造成地区商业虚假繁华,应针对具体需求,在有需要的地方比如城郊别墅区适当开发商业地产;对于工业地产的开发与选址,要在尽量少的破坏当地环境的基础上进行开发建设,尽量与政府合作,实现工业地产开发的有序化与合理化;就目前形势看,我国房交量处于萎缩状态,因此,继续开发新的产品将会出现产品囤积、供过于求的状态,因此对旧楼的改造将会一定程度节省企业成本。但是,对旧楼的选择也要格外慎重,被选择作为重新改造的旧楼必须是结构坚固的,对于年久危楼不建议采取改造措施,在改造过程中,可以对楼体外观进行重新装潢,对内部格局进行改造,使之符合当代消费者的需求,成为更有价值的产品。房地产行业对于产品多样性的调整可以满足更多消费者的需求,缓解交易萎缩的态势。

(五)调整开发融资模式

就当前我国的形式来看,各房地产企业的资金多来源于银行贷款,国家信贷政策的缩紧无疑给房地产行业带来巨大压力。因此,房地产行业调整开发融资的模式,也成为宏观调控政策下战略调整的重点工作。各房地产企业可以采取多样化的融资模式,诸如外资银行、信托机构、基金公司等渠道,获得产品开发资金,解决当前资金短缺,垫资建设以及无力偿还贷款等问题。企业可以通过对短期资金需求的合理预测,合理安排、选择合作机构,安排企业开发资金来源,不断拓宽企业融资渠道,从而降低企业的融资成本以及融资风险。

(六)调整供应商与购买者之间的关系

M/:请记住我站域名/ark J. Garmaise和Tolbias J. Moskowits在研究中发现,市场信息不对称,对房地产行业的供求关系造成很大影响,他们建议政府在进行宏观调控过程中,通过政策措施乃至法律手段,要求供应商完全的产品信息,实现供应商与购买者之间的信息平衡,实现行业一级市场的有序发展[4]。因此,房地产行业应该适时调整供应商与购买者之间的关系,全面的产品信息,包括附加产品信息,使得消费者能够全面了解产品,实现交易公平。另外,房地产商应该多站在消费的角度思考问题,进而可以更加准确的预测消费者需求,更好的销售商品,同时打破传统的供需关系,实现经营-服务-售后-关怀的模式,拉近供应商和消费者之间的关系,获取更多消费者的信任,促进产业的持续健康发展。

(七)制定新的应对税制改革的战略

房地产行业税制改革已成为大势所趋,而房地产行业税制改革的最终结果将导致企业成本提高,因此,企业应该制定相应战略来应对税制改革带来的威胁。首先,企业应该提高技术水平以减少原料的浪费;其次,房地产企业可以采取前向一体化经营模式,形成供建一体化,节约成本;另外,房地产行业应该通过关注其产品质量及其附加产品的价值来提高行业公信度,结合国家有力的价格调控,使产品价格到达消费者可接受范围,保障产品成交量,使得行业在税制改革的压力下,也能稳定发展。

结语

第7篇：房地产的宏观调控范文

摘要：近年来，为了解决房地产投资规模过大、住房供应结构不合理、住房价格上涨过快、房地产市场秩序比较混乱等问题，我国陆续出台了一系列政策措施，这些调控政策从立法性质来说，均是法律层次较低的规范性文件，但对促进房地产业的健康发展发挥了积极作用。本文从经济法宏观调控的基本概念出发，分析了房地产市场宏观调控的基本原则与措施。

关键词：宏观调控；整体性；间接性

一、经济法视角下的房地产市场宏观调控

（一）宏观调控的概念与特征

宏观调控的实质，实际上是政府针对市场情况，以特定的经济、法律或者行政手段，以协助市场客服缺陷和市场调整的失灵为目的，以调整社会总需求和总供给之间的平衡为手段，对经济社会进行调节和控制的行为，行为的结果必然是为了追求整体经济的健康发展，实现社会稳定、持续增长的最终目标。

从经济法的角度看，宏观调控具有整体性（即宏观性）、间接性的特点。其中，宏观调控的对象具有整体性的特征，它关注国民经济总体活动、经济的宏观结构，注重对社会经济总量进行调节。具体来说，政府宏观调控的目标包括经济增长、发展稳定、促进就业和经济结构协调，作用范围涉及社会经济全局。

间接性是指宏观调控不是通过直接手段而是间接手段间接影响市场主体的行为，政府等监管部门不会直接干预市场主体的个别经济活动。间接手段主要是指能够影响社会经济总量的杠杆工具，包括财政手段、税收手段、金融手段等财政经济政策。国家直接作用于杠杆的此端，力量传递到杠杆的彼端，影响和带动社会众多经济主体的经济活动。

（二）政府在房地产市场调控中的职能定位

依据市场经济的理念，市场实际是范对国家的管制的，而房地产市场的宏观调控，抛开结果，其实质是加强了国家对房地产市场的干涉，最终实现国家对房地产市场的调控和管制。经济社会发展到现在，国家已经作为重大影响的经济实体存在在市场经济中，已经不可能有任何国家独立与市场之外。这就决定了国家权力的运用必然会对经济行为产生影响，因为国家掌握了大量的资源和权力，而如何有效的规范国家行为，让国家和市场在法制规范中有效运行，有利于整个社会的发展，这是当前迫切需要关注的问题。

在房地产宏观调控上，国家应当恪守经济法基本精神，更多地对市场进行引导和促进，而不是限制和剥夺。在对房地产市场调整中，政府的首要任务是维护公平的市场竞争秩序，为房地产行业的发展创造有序的的环境。

二、房地产市场宏观调控的原则与措施

（一）整体性原则

做为社会整体利益来看，以下特征是必须具备的：首先，社会整体利益的收益对象必须具备非特定性，不能是某个指定的个体。其次，在利益设定上，不会排斥涵盖整个社会的商业目的，更不会排斥促进公共利益的各种群体利益，但是设定上不能是基于个别主体的商业目的而设定。第三，公共利益不以个体为意志为转移实现，而必须通过特定的法定程序来实现。经济法基本原则要求宏观调控要着眼于社会经济的宏观结构和总体运行，影响对象的范围是社会经济全局，其作用方式比一般的法律更抽象。政府在调控目标的制定和调控对象的选择上，必须将稳定房价，规范房地产市场运行，维护公众利益作为调控目的，以整个房地产行业作为调控对象。

（二）间接性原则

宏观调控法的调整方法是一种间接调整的方法，这是由宏观调控的性质决定的。政府对房地产宏观调控是在充分发挥市场机制作用的基础上进行的，政府通过计划、财政、金融、税收、物价等方面的法律化的政策作用于市场，而后者通过市场引导经济主体的交易活动符合宏观经济政策的要求。

我国对房地产行业和房地产市场的宏观调控向来具有较强的政策性，这些政策对宏观调控法的制定有很大的指导作用，而经济法恰好是房地产宏观调控政策的法律化，在法律框架下的宏观调控有利于依法贯彻落实。反过来，宏观调控政策又为制定经济法的具体条款进行了有效尝试。

（三）经济法对房地产市场的调控措施

在房地产领域，经济法是最为重要的法律部门，原因在于，宏观调控对经济运行的调整，主要是通过行政、经济、法律三种，这三种均为间接手段，行政和经济的性质决定了这类手段不能在法律框架之外运行，那就决定了所有的宏观调整的认可和保护必须通过相应的法制。关于房地产调控的国家宏观经济决策、法律及各类施行措施组成统一整体，借助行政手段、法律手段、决策手段对市场进行规范与调整，实现国家房地产调控目标。

比较以上三种手段，决策手段主要包括货币、财政、土地、投资等方面的决策，反映了房地产市场的短期调控要求；房地产经济手段以房地产决策为导向，包括经济法律、行政法律等；行政手段主要包括许可、审批、监察行政行为。这三种调控手段相互配合、相互影响。其中，法律手段是调整房地产宏观调控关系过程中最规范、最主要的手段。

三、结语

严格来说，房地产调控政策是国家为促进房地产市场健康发展而出台的引导意见，区别于权力机构依据《宪法》和《立法法》而为的立法行为。无论是作为行政管理立法的《城市房地产管理法》，还是保护民事权利的实体立法《物权法》，均没有关于房地产市场调控的内容。虽然这些这些措施对房地产的调控产生了一定的积极效果，但是没有从根本上扭转我国房地产价格持续上涨的态势。

政府在房地产调控过程中，必须防止调控行为与措施过度政策化，回归经济法宏观调控的本位，坚持宏观调控法的基本原则，明确政府在房地产调控中的职责，完善房地产市场的宏观调控立法。（作者单位：西北政法大学法律硕士教育学院）

参考文献：

[1]参见徐孟洲：《耦合经济法论》，中国人民大学出版社2010 年版，第208 页—209 页。

[2]参见聂飞舟：《我国房地产市场宏观调控的经济法反思》，载于《中国房地产》，2009年10月，总第346期。

[3]参见黄珊珊：《经济法视野下的房地产市场宏观调控问题》，载于《法制与社会》，2012年3月（上）。

第8篇：房地产的宏观调控范文

关键词：经济法;房地产经济;宏观调控

一、经济法调控房地产经济的依据

政府对房地产经济的宏观调控主要依靠政府为行为主体，透过行业相关经济法律并辅之以计划与行政的措施机制，对房地产行业本身以及行业内部经济运行所进行的必要宏观调节和控制，以发挥房地产经济在国民经济中的正向拉动作用，保证其合理合规、健康可持续的发展。政府通过经济法手段对房地产经济进行宏观调控的理论依据主要体现在以下两个方面：

1房地产经济宏观调控法制化路径的必要性

经济法是一门调整需要由公权力干预经济关系的独立法律，即凭借法制路径实现社会与经济的双重效益，其目标包含“社会经济稳定增长、结构协调”等各类经济总量与宏观指标。当前我国国民经济正处于高速发展向平稳发展转型过度的新阶段，房地产各市场载体竞相追逐利润最大化，加之市场信息不对称进一步诱使房地产市场经济法律关系混乱，这一系列问题严重影响了房地产行业乃至整个宏观经济体的健康发展。在市场经济与法治社会共建的今天，针对房地产经济运行的脉搏进行把脉已势在必行，而要进行宏观调控就需要以法律为依据，其中最为重要也是最切合实际的依据无疑是经济法，经济法作为国家宏观调控政策的法律，为上层政策思想的贯彻落实提供了法律程式与现实依据，是房地产市场宏观调控法制化的必需。

2经济法价值理念的契合

利益冲突是法律的产生之源，所有的法律都是为了社会利益目的而产生。经济法的产生亦如此，为协调市场各类经济关系主体而产生，其价值理念强调要通过增进社会整体经济利益来带动社会成员个体利益的增进，利益保障的关键在于社会整体利益及利益的可持续。我国房地产宏观调控的目标是要实现房地产业平稳健康发展，其追求的也是一种社会整体利益。再者，在房地产调控过程中，不论是政府出台的政策还是房地产公司对暴利的追逐，由于缺乏经验、目光短缺，极易打破均衡市场原有的经济秩序进而导致各利益主体之间难以持久良性的发展，针对以上现实就有必要适时借助经济法可持续发展的理念来思考、分析房地产领域所衍生储的一系列问题，并提供针对性强且切实有效的解决路径。可见，房地产宏观调控与经济法在维护社会整体利益与可持续发展的价值理念上是一脉相承的，基于以上理念我们有必要且应当运用经济法的基本理论来深入剖析房地产经济宏观调控中所存在的诸多问题。

二、现阶段我国房地产经济宏观调控存在的缺陷

我国政府为解决房地产市场失灵，已陆续出台了一系列宏观调控的政策、措施，但其中一些关键性问题并未得到有效解决，房地产宏观调控收效不够明显且存在许多历史遗留问题。

1房地产调控政策与法律法规的冲突与混乱

宏观调控的合法性是宏观调控政策的价值追求，但是当下调控政策与法律法规的冲突与混乱则是宏观调控运行的现实写照。首先，建设部、发展改革委员会等部门联合于2006年下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中的不少规范条文与现阶段的法律法规相悖。比如其中有规定说商业银行不得接受空置三年以上的商品房作为贷款抵押物，这不仅从某种程度上否定了高层级的法律规范赋予商业银行的自主经营权，同时也在一定程度上构成了对担保法的挑衅。其次，陆续出台的宏观调控政策在内容上违反《行政处罚法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等强制性法律规范达几十处之多，且调控政策内容存在一些模糊不清的口语化表达，欠缺法律应有的确定性和严谨性，在法律责任上很难界定。此外，历史数据显示国务院多次发文说调整房地产的交易营业税，对比发现新旧规范之间也存在不少抵触，房地产金融调控主体对课税要素的频繁修改，不仅降低了行业金融决策的权威性，也削弱了纳税人对所纳事项的合理预期，大大折损了政府金融调控中的实际绩效。

2房地产决策的效力层次性不强

首先，在房地产税收调控法律上，目前我国的不少税种均以“暂行条例”的行政法规形式出现，其性质在本质上要比正常法律低一个位阶。回到问题点，不难发现房地产金融调控措施也大多以“通知”、“意见”等口吻出现，立法层次与效力层级不够突出，而且还缺乏针对商业银行违规处罚及责任承担的专项规定。其次，我国分模块的管理体制，使房地产内部调控机制普遍存在权责不清、相互推诿等问题。在贯彻落实各级政府和各部委的决策时，“上有决策、下有对策”的现象普遍存在，不少房地产调控政策在实际执行的过程中也往往成了一纸空文，难以付诸实施，更别说取得实际成效。最后，我国房地产经济的发育还不够成熟，缺乏战略抉择导向及理论指导规范，部分法律法规的出头过于仓促应付，没有经过严谨的实践论证，尤其表现在价格管理方面的规范性文件上，其法律效应、适用层面、严谨性、权威性等或多或少均存在一定的社会质疑，且文件来源不一，颁布部门各不相同，受职权限制或出于行业利益考虑，难以协调平衡各方利益，文件的执行效率不高。

3政府决策的严重倾向性

在房地产开发领域，土地财政极容易成为地方财政收入的主要突破口和地方GDP的重要拉动杠杆，具体在执行中央政策上，“上有政策，下有对策”，所作出的地方决策往往不是根据本地社会或市场需要，而是根据本地政府财政或GDP增长需要，具有严重的倾向性。房地产开发的土地、资金，甚至劳动力基本上非市场化，而建筑材料、商品房销售则完全市场化。影响房价的本质要素土地的价格完全由各级政府根据实际需要自由调控。政府为了使地方GDP 数量快速上升而对土地进行完全的垄断，土地招标拍卖大多流为形势，不少则是以指定划拨、双方议价等非市场方式进行的。以上行为使得国内商品房基础定价缺乏统一的计算标准，基本只好由开发商来主导，炒高房价、过度投机等行为油然而生。公权力与开发商的联姻，造就了地方政府与地产开发商共同分配楼市财富的畸形局面，短期内虽然经济拉动作用显著，但长期不利于宏观经济的合理发展，给经济结构的优化配置埋下了隐患。

4房地产宏观调控法律体系的不完善

首先在房地产税收调控法律体系方面，有很多不合理的地方，例如租、税、费在设计与征收方面都暴露了各自的问题，以税代租、以费代税、以税代费、税费倒挂等问题非常严重。众所周知我国境内的外资企业免缴城镇土地使用税，却要改缴土地使用费，这便是典型的税费并存现象。其次在房地产金融调控法律体系方面，我国目前尚未颁布有关规制房地产金融的法律规范，只有极少数商业银行出台了有关房屋抵押贷款的相关规定。同时，房地产金融业缺乏行之有效的科学运作体系，银行等金融机构的信贷审查制度和信息披露制度不够健全。再次关于房地产土地调控的法律体系，我国房地产业现实中存在有“灰色土地”，开发商容易打“球”。例如按照规定商业、娱乐等经营性用地中适用招标、拍卖、挂牌的方式出让，而该用途以外的其他土地在特定情况下也允许复制该类模式，这种单一的土地供应设计模式，使某些地方政府和不法房地产商有空可钻。与此同时，不规范的土地交易、不充分的信息披露和监督制度的存在也导致了房地产经济中的一系列问题。例如，开发商与某些政府官员勾结共同经营土地，由此出现政府官员的“寻租”问题。

三、经济法视野下我国房地产经济宏观调控路径

我国房地产经济尚未步入良性发展的轨道，为保证政府在地产经济中的理，我们应在明确调控方向、目标和重点的基础上，根据房地产经济现实发展需要制定既具有科学性，又符合客观实际，并逐步完善的房地产经济宏观调控体系。

1提高房地产立法的法律位阶

我国《立法法》明文规定，“财政、税收、海关、金融等基本制度”只能以一般法律的形式规定，否定了以行政法规、地方性法规、规章等渠道规定的合法性。显然，各级政府不得以行政法规的形式对以上基本制度做出规定，而法院判决、部门规章等更是不得越雷池半步。法律对基本制度的规定应当是占主导地位的，而行政法规、地方性法规、规章等，不过是对法律的细化或说明，仅占辅助的或次要的地位。行政法规、地方性法规都不能脱离法律规定的范畴。首先，提高立法的位阶，统一由全国人大及其常委会颁布施行。就拿房地产调控税收来说，目前大多数宏观调控税种依旧停留在“暂行条例”阶段，立法层次低，亟待转型成法律形态的正式规范。其次，明确实施细则的制定权限，即授权省一级人大制定税法的具体细则，从省际实际出发，一定程度赋予地方政府拓展新税种的立法权。由此，在发挥地方房地产调控积极性的同时，更好地确保宏观调控立法的合理性、权威性及可操作性。

2建立健全房地产宏观调控法律法规

（1）建立金融调控的法律法规

我国尚未建立一套完整的房地产金融法律体系，已出台的《基金管理法》、《担保法》、《证券法》虽然在一定程度上催化了房地产宏观调控法治的健全，但由于它们在具体领域的实际针对性较差，内部一致性不够，因此我国应加强房地产金融法律体系的建设。首先，国家相关立法机关应出台高效力的金融调控法律来实施统一规范，打造房地产金融的有效平台。其次，以法治为依托完善制度建设。切实做好住房储蓄管理、住房融资的税收管理、公积金管理、低收入者的住房补贴等房地产金融活动相关制度，实现房地产金融市场的高效率运作。再次，打通新的融资渠道，推出更多与之匹配的金融服务，使资本运作渠道多样化，降低经营成本。最后，要确立房地产信贷的合法地位，建立科学有效的风险保障机制。作为房地产投资者，仅有投资动机是不够的，还需要雄厚的资金支持，而银行的主要资产就是信贷资产，如果失去银行的支持，房价的上涨趋势就会失去源源不断的动力。所以，确立房地产信贷的合法地位，是保障房地产市场健康发展必备条件之一。

（2）完善税收调控法治体系

税收作为国家宏观调控的重要手段，有着社会财富再分配、财政资金筹措等重要功能。因此，我们要尽快完善税收调控法律体系，发挥国家对房地产经济的引导作用。通过对房产税设置分段函数，高征低补，以合理调配市场资源的自由流通。一方面增加了资本的流动性和土地供给的有效性，另一方面也抑制了高房价背后的囤房行为。具体来说，第一，统筹落实原有税种与新税间的转化工作。期限内，将原本规定一笔缴纳的房地产税款，改为在房地产保有环节分期缴纳，切实减轻工薪阶层在购房交易环节中的税收负担，吸引潜在消费者。其次，在缴纳序位上，将原来需要在购买环节缴纳的税款推迟到房地产保有环节缴纳，从而让地方政府在土地审批环节和土地开发环节财政不至于过度吃紧，防止“拆东墙补西强”的粗放行为方式。

（3）完善土地调控法律法规的建设性探索

在地产经济中，政府的职权范围往往过于宽广，“手”伸得太长，常常过度干预房地产经济活动。因此，以法律条文为准则，进一步明确政府在房地产宏观土地调控中的职能范围和角色定位，改善行政权力过度膨胀的问题显得十分必要。首先，转变国有土地供应方式，在土地审批环节上推陈出新，注重综合考量，并规定土地价格的上限标准，防止地方政府过度追求经济增长而与开发商缔联，通过私下协调及非法手段操纵土地出让，哄抬地价。其次，建立法制化的地价调控体系，设立公示地价制度，明确房产价格与土地使用权租用价格两者的设定标准，完善房地产土地监督管理体系。最后，统一土地储备立法，通过统一土地储备立法实现土地“前期开发、整理、储存环节”的程序化和法治化，真正意义上将土地储备制度的运作推向正轨，建立有效的权力运行约束机制。

3明确宏观调控权限，提高房地产宏观调控法律实效

先前出台的一系列房地产经济宏观调控措施均收效不大，其中很重要的一个原因就是政府内部权责不分，因此我们着眼于中央政府与地方政府、地方政府各部门间的实际权限，形成有效的监督评价机制，从根本上实现房地产宏观调控的法治化。具体措施如下：首先，在中央政府与地方政府的权限划分问题上，要建立对央行增加功能性监管房地产经济权限的授权制度，在特殊情况下，可以授权央行对部分地方房地产金融市场的直接监管权，形成有效的制约机制和良性的竞争机制。对部分地区特殊情形的差别化处理，有利于弥补中央监管的空白。其次，在地方政府与内部部门的权限划分上，地方政府一旦授权内部部门对房地产经济进行某方面调控，就不应在过多干预部门行动，只是进行适当性的建议和必要的监督。再次在政府部门间的权限划分问题上，明确央行与银监会在信贷政策中的职责划分，也要明确政府内部各部门之间各自的权限职责。同时，为加强各级政府、各部门及其主要领导人对经济实施有效的、常规的调控，也必须明确他们宏观调控失职的法律责任。最后有必要将一些有效政策法制化，落实地产信贷政策的宏观自主调控权，以法律的形式明确规定政策磋商与制定过程中的权限与程序。

参考文献：

[1] 张泓铭房地产宏观调控原理的基本思考[J]社会科学，2003（09）

[2] 付子堂对利益问题的法律解释[J]法学家，2001（02）

[3] 熊可房产新政避免与现行法规冲突[N]法制日报，20060605

第9篇：房地产的宏观调控范文

关键词：房地产市场；宏观调控；财政政策；货币政策

2011年，中国房地产开发投资完成额达61739.78亿元，同比增长27.9%，呈现稳定增长的态势，但其中存在的问题也逐步显现。在房地产市场中，市场机制本身只能保证资源配置的边际私人收益和边际私人成本相等，无法保证边际社会收益和边际社会成本相等。因此，有必要借助政府的宏观调控来弥补市场失灵。政府宏观调控的目标是房价相对稳定、供求基本平衡和实现房地产业与国民经济的协调发展。

一、我国房地产市场的宏观调控分析

（一）财政政策

财政政策主要通过两个途径来影响房地产价格。

第一，税收途径。税收手段是财政政策的主要手段，也是国家利用积极的财政政策来调节现阶段房地产市场的主要手段。在我国房地产投资过热，房地产市场健康发展面临严峻考验的情况下，房地产税收不仅是保证房地产业成为国家财政收入来源的重要工具，也是国家调控房地产市场经济活动的杠杆。但从国统局的近年来房地产销售价格指数来看，税收政策在现实中对于遏制房地产价格持续上涨并没有明显的效果。分析原因主要如下：房地产税收占开发成本比例相对较小，对于房地产的高利润空间而言是微不足道的；地方政府不可避免地产生短期化思想，背离中央政府宏观调控的初衷；税收不论在调节总量还是在调节结构上都存在一定的时滞，造成调节效果不显着。

第二，政府转移支付。政府转移支付水平的高低会对居民的生活水平产生较大的影响。从整体上来说，国家和地方政府加大力度提供保障性住房，对于改善住房结构、有效遏制房地产价格过快增长有非常重要的作用。从目前来看，保障性住房政策对房地产格局的影响主要表现在：影响房地产供求关系、拉低房地产价格和影响房价上涨预期等方面。

（二）货币政策

作为国民经济重要支柱产业的房地产业是货币政策调整的重点。货币政策主要包括货币供给和利率政策，两者对房地产市场的影响主要通过以下三大途径。

第一，利率途径。利率变化影响住房贷款利息，进而改变消费者的购房成本。由于房地产价格富有弹性，购房成本变化会使消费者敏感进入或退出市场，从而达到调节房地产的需求，直接影响房价。第二，信贷途径。中央银行可以运用公开市场操作、调节再贴现率和法定存款准备金等工具来改变货币供应量，从而影响信贷机构的贷款供给能力。银行信贷能力的变化会对利率产生影响，从而增加或减少房地产需求，引致其价格的相应变化。第三，资产组合效应途径。投资者的资产组合主要包括货币、债券、股票和房地产等资产。如果中央银行采取扩张的货币政策，降低利率和增加货币供应量，那么货币资产的收益率下降，投资者会减少资产组合中货币资产的比例，而增加非货币资产的比例，以形成新的均衡。从而导致非货币资产的需求增加、价格上升，房地产商品作为非货币资产就会受到影响。

二、调控效果及局限性分析

总体来看，2003年以后的房地产宏观调控效果不是很理想，特别是对房价涨速过快及市场秩序的调控和治理与调控预期一直有较大差距。2007年以后，建立在前期一系列调控积累基础上，为加强住房保障体系建设和改善住房结构的调控思路，目前已经显现出一些效果，部分地区部分城市的房价有所回落，但仍不明显。总体上房价过高、部分城市的房价不断出现涨速过快以及市场有序化程度较低等问题依然没有得到解决。调控的局限性主要表现为：

第一，地方政府过度依赖土地财政。由于土地出让收入由地方政府所有，房地产价格上涨可以增加地方政府的土地收入，所以地方政府通常会采取能够增加收益的措施。第二，住房保障体系不够完善。政府需要对住房市场进行干预，其中最重要的是必须解决低收入群体的住房问题。虽然1998年国务院下发的23号文件确定了要建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，但2003年国务院下发的18号文件，将原来23号文件中有关“经济适用房是住房供应的主体”改为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”，弱化了经济适用房在住房供应体系的地位。同时又没有及时建立其他有效地住房保障措施，这也是调控“失灵”的重要原因。第三，宏观调控政策在地方得不到很好落实。地方贯彻房地产宏观调控政策不积极的现象普遍存在，这在一定程度上人为加大了对房地产市场调控的时滞，使宏观调控的效果大大减弱。

三、对我国房地产市场宏观调控的思考

首先，要重视住房保障。许多国家都将建立住房保障体系作为房地产宏观调控的一个主要目标。认为这样做既有助于解决市场经济中的公平问题，也能有效改善住房市场的供给和需求结构，从而建立较好的市场基础。例如美国政府在20世纪30年代至60年代主要是直接向低收入者提供公共住房，60年代至70年代，重点转为补贴私人机构兴建出租给低收入家庭的住房，70年代以来，住房短缺已不再是主要矛盾，政府主要为低收入者提供住房补贴。

其次，强化税收工具在房地产市场中的运用。税收工具对调节房地产市场供求关系具有非常重要的作用，从我国近年来房地产市场宏观调控的政策看，税收政策的运用力度明显不够。