房地产行业投资策略精选(九篇)

第1篇：房地产行业投资策略范文

关键词：房地产企业；投资战略；供求形势

中图分类号：F272.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）09-0016-01

一、企业投资战略与分类

企业投资战略是指根据企业总体经营战略要求，为维持和扩大生产经营规模，对有关投资活动所作的全局性谋划。它是将有限的企业投资资金，根据企业战略目标评价、比较、选择投资方案或项目，获取最佳的投资效果所作的选择。企业投资战略是企业总体战略中较高层次的综合性子战略，是经营战略化的实用化和货币表現，并影响其他分战略。企业投资战略可分为发展型投资战略、稳定型投资战略与退却型投资战略。

1.发展型投资战略。发展型投资战略是企业在現有水平上向高一级迈进的战略，在国民经济高速发展的时期及企业经营状况良好的情况下，推行这一战略会收到良好的效果。这一战略的特点增加对企业设备、原材料、人力资源等的投资，以扩大企业生产规模，提高产品市场占有率。

2.稳定型投资战略。稳定型投资战略适用于稳定或下降行业中的企业。企业推行这一战略的要点是，企业决策者要切实把握企业的优劣势，选准新的产品为投资对象。

3.退却型投资战略。这一战略多用于经济不景气、资源紧张，企业内部存在着重大问题，产品滞销，财务状况不恶化，政府对某种产品开始限制以及企业规模不当，无法占领一个有利的经营角度等情况，其实施的对象可以是企业，也可以是事业部、生产线或一些特定的产品、工艺。这种投资战略的特点是，从原先经营领域撤出资金，减少产量，削减研究和销售人员。这种退却型战略是企业家最不愿意采用且可能扭转败局的战略。企业采用这个战略的关键是把握住时机，以退为进，不要错过良机。

第2篇：房地产行业投资策略范文

关键词：房地产投资 决策要素 时机 物业类型 规模

近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。

一、房地产投资决策概述

房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。

房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标―要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案―有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。

影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。

二、房地产投资决策要素分析

（一）时机的决策分析

投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：

环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。

寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。

开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发项目是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的服务价值与无形收益，对这些价值进行正确判别会为特定的投资者带来获利的机会。

产业发展分析模式：产业发展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的基本点。把握不同产业转换发展的有利时机来进行相关物业开发，将会有巨大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定，城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣，把握产业演进变化的规律性，有助于正确选择投资时机。

（二）区位的决策分析

房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土地的增值，区位理论是投资地段选择的理论基础，而在具体的决策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具体分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素，在对不同地段的因素比较中把握优势地段的形成、发展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素，通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。

假设开发法。运用假设开发法的原理，通过对拟选地块的不同用途的收益与成本进行估算，在不同物业估价值中选择能为企业带来最大投资价值的地块。正确预测特定地段的最佳利用方向，在综合分析投资企业的内外环境的基础上，把握那些能为投资者带来最大收益的地段

竟价地租曲线法。以商业用地的竟价地租曲线为基础，在正确判别自身实力的情况下，确定对开发主体来说最为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。

威尔逊购物模式法。在商业经济活动高度发达的城市，可借助于威尔逊购物模式来进行商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产相互争夺消费者的过程中，消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小，从而也就为特定商业房产的区位选择[2]确定了标准。

（三）开发内容的决策分析

在选择房地产作为投资对象之前，投资方向的正确把握要求确定最适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产、工业用房和住宅房地产。不同用途的房地产投资的投资成本、投资风险和利润获取都是不同的。在房地产的不同物业类型中进行选择需把握以下要点：选择一块土地，是作商业用途还是工业用途，此时可借助于土地竟价模型来进行。即城市不同区位上，把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发，净收益是不同的。商业净收益大于工业净收益，表示是进行商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时，选择此地作商业房产开发才是合理的。当然，如果在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进行选择，同样的方法也是适用的。若已选定了一宗特定地块，还可运用假设开发法的原理来对其不同的用途进行选择，这种方法的基本公式为：

工业宗地价=预期工业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润

若商业宗地价大于工业宗地价，则可认为选择该地块是合理的。

（四）规模的决策分析

商业房产的最佳规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进行商业房地产投资时，不仅要考虑物业因素，还要考虑企业资本状况、市场地位、经营能力等多方面综合因素，努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品生产的企业，其物业投资的最优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产，不论是写字楼还是商业店铺，其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在具体实施时可考虑使用：剩余面积=可供面积-成交面积这个公式粗略估算出当前市场的供求状况，并对主要的竞争对手（或潜在对手）的实力进行严密分析，在此基础上，才能最终确定商业房产的最优规模。

鉴于现行我国房地产市场的特殊状况，房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模，以保证市场的供求平衡。一方面，开发商在具体的房产投资规模决策时，从房地产开发费用出发，运用盈亏平衡分析方法，即使投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平和销售水平，确保投资项目产生最优的经济效益；另一方面，房地产投资商应以市场为导向，正确预测出市场需求量。必要时，运用经济控制方法论，建立房地产开发规模优化数学模型，以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。[3]

（五）质量的控制决策

商业房产的投资质量包括其本身质量和管理服务质量两方面。从投资者的角度来看，房地产投资质量的基本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定，主要包括：租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明；也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能，如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。

表1 房地产投资者和用户的质量观点比较

因此，对房地产投资者而言，房地产质量目标的确定应综合考虑用户要求的量、价格以及建设成本和利润，从而达到用户愿意购买、投资者对回报满意的双层次质量水平。

三、房地产投资决策建议

(一)做好房地产开发企业的市场定位

房地产开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为基础，来研究企业的市场定位。房地产开发企业的市场定位是以了解和分析消费者的需求心理为核心和出发点，设定自己独特的与竞争者有着显著差别的特征，以引起消费者认同。准确的房地产开发企业的市场定位，必须做好企业的分析、发掘和培育企业的核心能力及目标市场的定位。通过分析企业在价值创造环节中的优势并相应确定企业的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和体系，使核心能力得以维继发扬。总之，通过企业的分析，发现和培育企业的核心能力，发掘一个目标市场，就构成了企业的角色定位。房地产开发企业的角色定位最终要清晰准确地表明企业的产品范围、市场消费群、地理范围等因素。

(二)做好房地产项目可行性研究

房地产项目的可行性研究是指项目建成前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行调查研究，对可能的方案进行技术经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和实用性、经济合理性和有效性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出如何投资的结论性建议，为项目投资决策提供科学依据。充分的市场分析和调研是做好房地产项目可行性研究的先决条件。[4]

(三)做好房地产项目投资风险管理

房地产业是典型的高风险行业，为了减少房地产投资的风险损失，当务之急是加强和完善房地产投资风险管理。明智的投资者不会因有风险而采取无风险经营的保守做法，而是学会管理风险获取足够的风险利润。风险管理日益受到房地产开发商的重视，可以采取如下策略：风险回避，即选择相对风险小的投资项目或放弃那些相对风险较大的投资项目。这是一种较为保守的处理房地产投资风险的办法，能够将风险控制在较低水平内。但这种策略通常会降低获取高额利润的机会；投资组合，房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投资各种类型的房地产，以降低投资风险的房地产投资策略。

参考文献：

[1]李江宏.房地产投资策略及其决策.市场论坛[J],2008

[2]洪开荣.房地产经济学[M],武汉大学出版社,2006

第3篇：房地产行业投资策略范文

关键词:房地产;财务管理;现状;策略

一、房地产企业财务管理特征分析

1.具有投资资金庞大且资金周转期长的特征。房地产开发企业经营需要购买土地和建造房屋，由于受到高额地价与房屋工程造价的影响，房地产企业投资需要大量的资金，一个房地产项目需要的资金量动辄上亿甚至几十、上百亿的投资，企业投入的资金量非常庞大。而且房地产项目前期征地、拆迁等工作不确定性很大，房屋建造周期比较长，诸多因素决定了房地产开发企业资金周转期与其它行业相比显得较长。

2.具有企业财务风险较大的特征。房地产的市场推动使得房地产企业资金投入量越来越大、筹资任务越来越重，财务管理周期也越来越长。在相对较长的开发经营周期内，房地产企业面临诸多不稳定、不确定因素，导致了企业经营风险加大；尤其是经营期内的企业投资决策，一旦投资决策失误将会给企业带来不可估量的损失，房地产企业面临的财务风险很大。因此，需要房地产企业提高项目开发投资决策的准确性，避免投资决策失误的现象，尽量分散或降低企业财务风险。

3.具有财务管理难度大的特征。房地产开发企业的经营活动涉及政府部门、土地被征用人、被拆迁人、投资者、工程勘察设计和施工单位、建材和设备设施供应商、房屋购买者、物业管理等单位和个人。房地产企业财务管理关系对象与工作性质的多样和复杂性，使得房地产开发企业财务管理工作的难度增大，企业需要协调好各方面的关系，以确保其经营活动的正常开展。

二、房地产企业财务管理的现状

基于我国房地产企业起步比较晚，前期发展比较缓慢，因此，目前，我国绝大多数房地产企业尚未形成健全的财务管理体系，以至于房地产企业财务管理实施过程中还存在着一系列的问题，主要表现在一下几个方面：

1.房地产企业财务基础管理相对薄弱。我国大部分房地产企业受计划经营的影响较深，导致部分财务管理仅限于最基本的会计核算阶段，尚未深入到预测和控制分析等方面，因此，不能够及时、准确、完整的获取到企业管理和决策的有效信息。同时，现行企业内部财务管理制度还有待进一步完善与成熟，其制度在企业在采取管理过程中难以充分发挥自身应有的职能，再加上，相关财务监督控制机制不健全，造成有效的财务管理制度流于形式，进而，影响到企业管理层人员全面掌握相关项目资金的运作详情，严重制约了企业管理层所作相关决策的高效性。

2.房地产企业管理层财务管理意识不强。房地产企业管理层财务意识不强具体表现在两个方面，一方面是房地产企业高层管理人员没有充分的认识到财务管理工作的重要性，以至于对企业财务管理部门没有投入太大的人力、财力以及物力资源；另一方面是房地产企业财务管理职工从业素质低下，首先是现行所拥有的财务管理相关知识不能够满足房地产企业财务管理的需求，其次是财务管理部门缺乏有效的监督激励机制，导致难以最大程度上调动广大财务人员的工作积极性与自主性。

3.缺乏战略性的企业财务管理战略，其企业财务管理水平较低。对于房地产企业而言，应立足于财务管理战略的制定与完善上，我国现行房地产企业在筹资战略、投资战略以及利润分配战略上面临着严峻的挑战，再加上，缺乏先进的财务战略思想和现代企业财务管理理念作为理论指导和依据，导致房地产企业难以实现全员、全过程以及全方位的财务管理，造成现行房地产企业财务管理仍处于相对较低的水平，不利于我国房地产企业实现经济效益价值最大化。

三、加强我国房地产企业财务管理的有效策略

1.不断完善房地产财务战略管理。健全的财务战略管理为实现房地产企业的进一步强大与发展发挥着至关重要的作用。不断完善房地产财务战略管理应从三方面进行，及完善筹资战略、完善投资战略以及完善利润分配战略。实现以上三方面战略的有效完善有助于提高房地产企业核心竞争力，为房地产筹集到更多的发展资金。同时，在完善财务管理战略管理时应切实与房地产的需求与特点有效的结合起来，进而，推进房地产企业实现可持续发展。

2.加强房地产企业财务管理从业人员综合素质，力求构建起一支高质量、高素质的管理团队。高素质、高质量的财务管理团队最大程度上决定着财务管理的高效性，加强房地产企业财务管理从业人员综合素质首先要加强从业人员的从业素质，使其能够充分的认识到财务管理工作的重要性；其次是财务管理部门定期的组织相关财务管理人员进行相关财务知识培训，使其能够及时、准确、完整的掌握到先进的财务管理知识，确保自身财务管理知识不断更新；最后是构建健全的责权利与奖罚制相结合的有效机制，根据财务管理人员做出的贡献，给予相应精神奖励和物质奖励，切实保障“有功必奖，有过必罚”，进而，充分调动广大财务管理人员的工作积极性与自主性。

3.不断完善房地产企业内部的财务信息系统。近年来，我国科学技术水平得到了飞速的发展，尤其是电子计算机技术和网络信息技术更为显著，现行各行各业均纷纷致力于将电电子计算机技术和网络信息技术投入到产品的生产经营过程中，极大的提高了生产经营效率，因此，这就需要将电子计算机技术和网络信息技术投入到房地产内部财务管理工作中，实现财务信息系统的现代化、信息化，很大程度上保障财务信息传递的高效性以及信息使用的有效性。

参考文献：

第4篇：房地产行业投资策略范文

【关键词】 投资风险 策略 总体状况 趋势

1.我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势

1.1总体状况

近年来,伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台,房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。(1)经济风险降低,增加技术含量;(2)投资风险信号日趋丰富;(3)房地产投资风险地域性差异减小。

1.1.1存在问题

经过十多年的发展,我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段,基本上完成了市场化进程。自从20世纪80年代房地产业重新兴起,90年代进入快速发展时期以来,我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化,全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。但是,在房地产发展过程中,也存在着很多投资风险问题。

1.1.2 原因分析

房地产投资,由于其商品的特殊性,存在着不同于其他投资类型的特点。房地产市场是一种资金量大、周转期长,且受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等特点的影响,故房地产投资具有以下特点:房地产的不可移动性和不良变现性;房地产投资金额高和投资回收期长;房地产投资不确定性因素多,风险大;房地产回报率高,收益高。

任何投资项目都存在着风险,即投资风险。房地产投资风险即是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。在房地产投资活动中,风险的具体表现形式有:(1)高价买进的房地产,最终以较低的价格卖出;(2)尽管卖出价高于买入价,但是仍低于预期价格;(3)垫支与房地产商品的货币资金由于某种原因遭受损失。

1.2我国房地产发展趋势

我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势近年来,伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台,房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。

经济风险降低,增加技术含量房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。

房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上,随着我国房地产市场化深入,房地产开发将面临多元化的消费群体,它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力,能够及时掌握先进行业科技,同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求,及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为,特别是现阶段,部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。

同时,投资风险信号日趋丰富。目前,中国每月经济景气分析报告的推出,已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出,帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立,减少了房地产的私下交易,也提高了房地产市场信号的真实性、准确性,使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。

房地产投资风险地域性差异减小房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。

随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近,我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异,逐步实行全方便多层次开放政策,从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。

2房地产投资风险的防范措施

在房地产投资活动中,投资的风险是客观存在的,这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时的发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险,减少投资者预期收益的损失可能性。

2.1建立专门的风险管理部门

房地产投资风险管理机构的任务应该是紧紧围绕投资过程中对风险的管理,来实现投资利益最大化或风险最小化的目的一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。

2.2常见房地产投资风险的应对策略

2.2.1物价风险的应对策略

当项目的投资较大时,房地产投资企业可以通过发包的形式将项目的工程建设部分以招标的形式完全的发包给建筑工程承包商。当项目的工程投人不大时,并且企业有一定的经济实力和财务上的抗风险能力,可以采取风险自留的风险规避策略。

2.2.2利率风险的应对策略

如果在一定时期内,房地产投资收益不足以抵消贷款利息,房地产投资将会无利可图。投资者可以采取调整租金的方式将风险转嫁给消费者,或通过固定利率的抵押贷款将利率风险转嫁给银行。另外,在企业可动用的资源允许的范围内,还可以适当的调整项目融资的财务杠杆,以达到合理地承担风险。

2.2.3经营风险的应对策略

对于项目的经营风险主要可采用预防的风险规避策略,即采用工程法、教育法和程序法,这需要项目管理者具有一定的项目技术实力,项目培训措施和严格的制定各种工作流程和规章制度,保证在事前对风险源进行根除以达到规避风险的目的。

第5篇：房地产行业投资策略范文

关键词：土地一级开发 投资策略 投资效率

一、前言

过去的十几年，房地产业成为拉动我国经济发展的主要力量。然而，过高的房价打压了中国制造业和文化产业，压缩了消费者的消费能力，成为了消费拉动经济发展模式的负能量，也使得地方政府形成“土地财政”，造成在其他方面的“不作为”。

2015年3月31日，国务院总理在接受英国《金融时报》采访时谈到：“我们将对中国房地产市场采取多种措施，因地制宜，因制施策，加大保障房建设，保持平稳健康发展，既要鼓励自主改善型需求，也要防止泡沫。我们需要找到平衡点，进行调节”。从经济学角度剖析，就是发挥市场在资源配置中的决定性作用，改变以往市场在资源配置中的基础性作用，改变过去政策在市场中的“无形的手”的作用;另一方面，给我国经济结构调整一定的时间和空间，使我国经济全面“软着陆”。由此可以看出，无论是土地一级开发还是土地二级开发，未来都面临着市场的考验，都需要掌握好市场经济规律，在此背景下对土地开发的投资策略与投资效率进行研究显得尤为必要和迫切。

二、土地一级开发面临的问题

（一）什么是土地一级开发

土地开发一般分为一级开发和二级开发。土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。

（二）地方政府城投类公司土地一级开发中面临的问题

从土地开发业务的发展情况看，土地一级开发越来越成为一项独立的业务，呈现出“政府主导、市场化运作”的局面。多年来，在大力推进城镇化建设背景下，各级地方政府都面临新城扩张和旧城改造升级的压力，对新增建设用地和存量建设用地的开发需求放量增长，政府建设融资需求大增，地方政府想法设法大力推进土地一级开发的市场化进程。不少土地二级开发企业及投资机构开始在土地一级开发市场布局，进入土地一级开发的企业多年来呈递增趋势。但是，近一年多来随着土地二级开发市场的降温，一些地方的土地一级开发市场“相对萧条”，目前的这种形势，对从事土地一二级连同开发的房地产企业而言，不存在土地一级开发的单独投资策略与投资效率问题;但对于地方政府城投类公司来说，土地一级开发是其主要产品，土地二级市场的下行，使得其主要产品――“熟地”不能按期望的价格进行有偿出让或转让，甚至出现“底价”也无人摘牌的情况，一定程度上陷入了经营困境。同时，由于土地一级开发项目本身时间跨度大、未知风险因素多，也使得土地一级开发的时间维度不可控，要实现土地一级开发项目的预期目标难度增大。随着我国房地产市场的逐渐成熟，需要我们以经济学角度去分析土地开发中的问题，透过现象看本质，采取针对性的财务策略解决问题，以实现土地一级开发的最优投资效率。

三、基于产品生命周期理论对土地一级开发的分析

20世纪70年代，产品生命周期的财务策略模型为我们提供了研究产品生命周期各阶段财务职能的全面视角。该模型将产品生命周期划分为五个阶段：初创期、推广期、成长期、成熟期和衰退期。产品生命周期作为一个战略管理计划工具，其各阶段的不同财务特点和投资资金的需求要有与之相适应的财务策略支持， 以有效获取最大收益和 规避风险，最终实现最大的投资效率。房地产也是一个商品、一个产品，土地一级开发的产品是“熟地”，土地二级开发的产品是“房子”，笔者认为都可以用生命周期理论去分析其生命特征。

从全世界范围来看，各国的市场经济建设水平及市场完善程度不同，房地产市场化制度建立时间也不同，呈现出了符合生命周期理论的成长过程。从产品的成长期到成熟期的过渡特征来看，此期间产品吸引大量投资，到成长期的后期呈现了过度投资，出现产品泡沫。比如美国是市场经济建设最早、房地产业发展较早的国家，上世纪20年代中期美国出现房地产泡沫;日本市场经济的发展相对美国较晚，上世纪80年生房地产泡沫危机。生命周期理论告诉我们，产品泡沫是产品从成长期走向成熟期的表现。在我国，十一届三中全会后才开始市场经济建设，而房地产成为商品也只有十几年的时间，房地产对于我国是“新产品”，土地一级开发的“熟地”亦是新产品。经过十几年的发展，房地产的开发逐渐走向熟期，在此转变期间房地产出现泡沫不可避免。因此，笔者认为对于土地开发的产品“熟地”，我们可以根据其生命特征选择恰当的投资策略，以实现企业的经营目标和土地一级开发项目的最优投资效率。

四、地方政府城投类公司的投资策略与投资效率

（一）地方政府城投类公司土地一级开发投资的必要性

地方政府城投类公司的主要使命是为地方经济发展服务，采取微利模式，引领地方经济发展，一般都处于土地开发投资中的“前沿阵地”，属于引领性的投资资源，没有这种“前沿投资”，一方区域很难吸引房地产开发商的投资，更找不到土地一级开发商。因此，地方政府主导的土地一级开发投资项目是地方经济发展的先导因素，是土地开发资源需求中一种必要的投资资源。

（二）地方政府城投类公司的投资效率

地方政府城投类公司的资本，不但具有企业资本追求利润的属性，也具有公共资本服务公众的属性。因此，对地方政府投资公司的投资效率进行评价时，我们应该以微观层面的企业投资效率理论和宏观层面的公共投资效率理论的双重视角进行评价。地方政府城投类公司的土地一级开发的利润目标一般是微利，显然从投资效率角度看属于有效投资的范围。但从近年房地产业不断走向成熟的表现看，实现微利目标的难度不断增加，需要选择适当的投资策略实现土地一级开发的最优投资效率。

（三）针对性的投资策略实现最优的投资效率

对于土地一级开发的投资，在分析选择投资策略时，应该未雨绸缪把其产品定位于成熟期，按照产品成熟期的特征选择适当的投资策略。

1.消除冗余投资。地方政府城投类公司在土地一级开发投资中，会存在很多不必要的支出，这些不必要的支出大都形成了项目中的资本化费用支出，这类支出我们可以看成冗余投资;另外，在投资过程中，由于一些工作没按计划完成，造成项目的完工滞后，形成的利息资本化成本和损失的机会成本也应该视为冗余投资。土地一级开发的成长期后期，该阶段生产方式应为资本密集型，成本管理在该阶段极其重要，必须树立成本意识，在保障土地一级开发的质量和进度满足市场需求的同时，应最大限度地降低各方面的成本、费用;地方政府城投类公司应把政府主持招开的项目推进会议精神落实到实处，按计划完成各项政府审批，消除因不能完成规定审批而推迟土地挂牌时间的风险，减少利息资本化成本和损失的机会成本。地方政府城投类公司必须从整体上消除冗余投资，实现利润最大化和最优的投资效率。

2.投资周期的优化和投资规模的选择。土地一级开发投资规模大、周期长，项目资金的时间成本和机会成本都很高，我们可以从投资周期和投资规模角度去优化选择。在产品成长期，资金充沛的地方国有城投类公司，土地一级开发的投资可以并行推进，拆迁工程与小区开发配套费并行，及时跟进基础设施配套工程和公共事业建设配套工程，以最短时间达到土地挂牌的“硬性”条件。当前土地开发产品逐渐步入成熟期，拆迁相关法律法规、制度不断完善，我们应该以地制宜、因时制宜设计投资规模时间表，抛弃传统的大拆大建的模式，以灵活手段迎合土地二级市场对土地一级市场的需求，以需定产，投资的底线是有效的投资效率。其次，随着房地产市场的逐步成熟，人们对房地产市场的认识也将逐步成熟，对房价及拆迁补偿不断上涨的预期将会发生变化，当然，这种变化是有一个时间维度的。当前正处在变革的时间维度中，地方国有城投类公司除了引领性土地一级开发投资外，对一般的土地开发项目应持有谨慎的投资态度。随着土地开发市场的走向成熟即拆迁成本及土地一级开发中其他相关成本回归正常区间，地方政府不再完全依赖土地财政，那么未来的土地一级开发应该是规模化，以规模数量效应实现最优投资效率。

3.以投资策略提升现有项目的投资效率。由于土地一级开发时间维度大，许多地方存在几年甚至超过五年未能完成的项目。对策划、可行性研究超过五年的项目，由于当时的策划、可行性研究可能已经完全不适应近两年土地开发市场的变化，如果还执行既定的投资策略，那么项目的投资很可能是无效的，但是也不能无限期推迟土地挂牌上市出售，这样投资的利息资本化的成本会越来越高，更谈不上项目资本的机会成本的利用。

对此笔者建议，对于不能按计划完成的土地一级开发项目，地方政府城投类公司应该改变既定的投资策略。对具备挂牌资格的“熟地”，如果只因土地市场价格过低或无法弥补开发成本而无法完成项目，其一，我们可以进行土地二级开发的可行性研究，首先对部分土地进行引领性二级开发，以吸引房地产开发商对剩余土地的摘牌，达到以有效的投资效率为目标对剩余“熟地”出售的目的;其二，地方政府城投类公司应通过游说地方政府，从城市规化层面提升现有“熟地”政策优势，从而提升现有“熟地”的价格，实现有效的投资效率。如果土地“硬条件”具备，而“软条件”不具备（“硬条件”就是完成土地三通一平及相关的配套设施，“软条件”是土地挂牌前相关审批、手续等），城投类公司应明确工作分配，责任到人，查明是哪一环节工作不到位影响土地“软条件”的取得。由于土地一级开发的资金占用量大，必须及时有效地推进“软条件”按计划完成，尽量在“硬条件”之前完成，以确保有效投资效率的实现。

从融资角度看，融资要配合投资策略的实现，对于并行的投资策略，由于资金需求量大，除项目资本金外，外源性融资必须要按计划一次性到位。对于分步投资的土地一级开发项目，除计划好前期资本金使用外，还要详细制定外源资金使用计划，包括外源性资金的性质选择、规模确定和详细提款计划。提款计划做到与未来项目需求要一致， 提款计划既不能超前，造成资金成本的产生，也不能造成项目资金需求短缺。J

参考文献：

1.庞明川.中国的投资效率与经济可持续增长[D].北京：中国社会科学出版社，2008.

2.张坤令，姚广.谈内源融资及内源融资现金流的界定[J].财会月刊，2009，（09）.

第6篇：房地产行业投资策略范文

关键词：房地产经济；影响因素；战略分析

一、引言

近几年来，我国房地产经济发展不稳定，主要是由于影响房地产经济的驱动因素的变化。本文从不同的角度深入研究我国房地产经济的影响因素，并在此基础上对能够正向驱动房地产经济的战略进行剖析。

二、房地产经济的影响因素

1、外在的影响因素

（1）相关政策。我国房地产经济的发展是以市场经济为关键，宏观调控为辅助，但整个经济的正常、平衡的运转是绝对脱离不了政府相关的宏观政策的调节与控制。从另一个角度来看，房地产行业触及到的领域较为广泛，自身的稳定性不够强，整个房地产行业的发展会直接或间接地受到国家政府出台的各种相关调控政策的影响，如货币调节政策、行业政策，甚至是政府所期望实现的经济发展目标等。因此，有关房地产行业或者相关行业的宏观调控政策的出台，都会使得业界相关企业或部门进行管理内容或目标的调整，在一定程度上决定了该行业的整体发展趋向。

（2）市场现状。通过对现阶段房地产行业的市场状况进行深入调查发现，当面临较为萧条的市场环境时，由于地产的需求较少，甚至会出现供大于求的的供需严重不平衡的情况，就会使得整个房地产行业内企业不再具有市场的主动优势，进而导致地产的价格水平在一定程度上取决于供需失衡的程度，并在一定范围内会产生波动。面对如此紧张的市场现状，房地产行业会随着地产经济的萧条而逐渐缩小规模与范围。当然，地产的需求大小在很大程度上取决于当地城市的发展现状，如城市化的水平。

（3）土地资源。房地产行业发展的最基本的前提是能够获得所需的土地资源。房地产开发商需要通过招标或者拍卖的方式与相关的土地管理部门或其它企业争取到一定的土地资源，并获得该土地资源的使用权，进而拥有建设用地的使用权。以上是房地产交易市场的第一个环节，供需双方分别为土地管理部门与房地产开发商。在此之后，房地产开发商与建筑房屋使用者形成需求供给关系，在这个环节中涉及到土地使用权的转让与房屋所有权的交接等。由此可以看出，土地资源是整个房地产开发与交易市场不容忽视的关键因素，制约与影响着房地产行业的发展。

（4）金融资本。房地产行业能否正常运转，在很大程度上取决于是否能够保持持续的现金流。房地产行业作为经济密集型产业，不论是地产开发的过程还是房屋交易的过程，都需要有足够的资金得以运用，才能保证地产企业的正常经营与运转。其中，在房地产开发商通过招标等方式获得土地资源的使用权的过程中，需要向银行等金融机构贷款，或者争取投资者的资金。同样，地产开发商与建筑公司进行合作的过程也需要大量的资金。尽管在地产交易的过程中有部分来自房地产需求者的资金流，但该资金流不具有连续与稳定性。由此，房地产行业的相关企业应该足够重视金融资本对地产经营的影响作用。

2、内在的影响因素

（1）供需不平衡。在房地产交易市场，往往很难达到供给与需求平衡的状态。当房地产的供给相对量超过需求的相对量时，在一般情况下会形成地产行业的激烈竞争，阻碍房地产经济的快速发展，甚至会产生房屋的“库存”，这时房屋的需求者便占据了主导地位，有一定的议价优势。造成这种现象的原因有很多，如该地区的整体的经济发展水平、人们的消费理念等。在这种市场状态之下，房地产开发商应扭转被动的局面，主动发掘需求者的潜在消费点，有效地刺激需求。由此可以看出，房地产行业的市场供求与供给经常处于不匹配的状态，而且供给曲线往往是滞后于需求曲线的波动，就会导致房地产行业经济发展一直处于不稳定的状态。

（2）房地产价格的波动。通过对房地产行业的实际调查发现，房地产的价格一直处于不稳定的状态，也会导致整个房地产经济发展不平衡。尤其是最近十年的房地产行业，价格大体处于波动式上升的趋势，这在一定程度上源于房地产开发商投机心理与盲目的追求高利润。最近几年，房地产的价格处于不规律的上升态势，无疑会刺激大量的房地产开发商加大地产开发的投资力度，刺激房地产行业经济的发展。这样的发展趋势看似获得了较高的效益，但地价的不合理上升说明行业正处于极端化的发展，产生了许多价格泡沫，整个市场的发展是不健康的，可能会为之后的房地产经济留下隐患。

（3）房地产投资的变化。房地产行业的投资是房地产经济发展的关键性因素，当行业内的投资商看好现有的地产经济时，会主动地将大量的资金投入其中，持续、大量的资金流在短期内会有效地刺激当下的房地产的经济发展。相反，当投资商不看好房地产行业的发展时，便会减少对房地产的投资与交易，资金流的短缺与间断会导致房地产的开发力度减小，交易量也会大幅度的下降。由此可以得知，投资力度的变化会对房地产行业的经济发展产生即时的影响，两者的变化周期基本上是一致的，而且相对于房地产经济的变化，地产投资的变化频率更大。

三、房地产经济发展的战略分析

面对房地产经济发展不稳定的现实状况，各界都极为关注影响其发展的驱动因素及其相匹配的战略分析。在深入调查与探究房地产行业及其内部、外部环境的基础上，从不同的角度发掘影响其发展的内在与外在相关因素，本文有针对性地从以下几个不同的视角进行相关的战略分析，进而为有效地解决房地产经济问题提供借鉴，以求能够保持房地产经济的健康稳定的发展。

1、有效控制房地产市场

针对房地产价格不稳定性、供需不平衡以及市场现状等因素导致房地产经济不稳定的现状，必须采取必要的措施应对市场变化。面对价格的不合理波动，我国相关企业与部门应保持足够的重视，并需要有针对性地进行市场价格的调节与控制。这并不意味着需要严格地控制房地产的市场价格，这会完全限制市场自身的调节作用；应该通过适度的调节将房地产的市场价格保持在一定的正常的波动范围之内，保证其不会出现极端化的非健康状态。房地产价格在合理范围内较小幅度的波动，是出于市场的健康状态，而且有利于房地产行业的良性竞争，刺激地产企业的管理改善，进而有效地促进房地产行业的持续稳定的发展。但是，对于较高与较低的房地产价格，很有必要采取调节控制的措施，使其回归到正常的范围，否则会对房地产经济的发展带来极大的负面影响。

2、有效加强土地的管理

政府需要严格地把控用于房地产开发的土地资源的价格，并保持在合理的水平。过高的土地资源价格会直接影响房地产开发的成本，从而影响房地产的价格，进而干扰房地产经济的发展。同时，应该严格的管理土地资源的划拨与拍卖，进行严格的审核。在有效的控制土地资源总量的前提之下，对土地资源的使用方式进行有效地监管，最好对用于房地产开发与市场交易的土地资源供应进行规范化操作，设计相应的机制，实现土地资源的有效、合理的配置。如减少或者取消非市场化的土地转让形式，取而代之的是招标或者拍卖的方式进行土地资源的合理分配。另外，政府还可以对房地产土地资源的供给，构建完善的体制，进而能够及时的调整与控制土地资源的使用。

3、完善房地产投资政策

房地产投资的变化与投资回报率的变动对房地产经济的影响，应建设与当下的房地产经济现状相契合的房地产投资政策。首先，在清晰界定投资主体与投资对象，确保产权分明，有效降低房地产投资风险的同时，确保房地产有相对量的资产投资与整体规模的发展，避免投资的不合理化。其次，及时的通过市场调查来检验原有制定的投资政策是否合理，进而能够进行及时的纠正或者重新拟定相关的投资政策。

4、健全房地产开发的金融机制

针对金融资本对于房地产行业经济发展的制约问题，有必要结合当下的实际情况，完善与健全现有的金融体制。对于多样化的投资方式，如住房公积金的使用、政府的扶持优惠政策以及常用的银行贷款等方式，通过完善相关的金融机制来予以相关的扶持。另外，应该及时地洞察当下运行的金融机制与房地产经济发展不契合的情况，保证有效地监督与管理，进而不断健全金融机制，以求为房地产经济发展起到正向驱动作用。当然这是需要房地产行业、金融行业及政府等相关部门的协调与合作，结合当下的实际情况，共同构建完善的房地产的融资体制。

5、保证房地产投资的理性化

要有效地确保房地产投资的理性化。首先，应该清晰构建房地产投资主体的结构，保证各主体权责分明。其次，应该严格的把控房地产投资的力度与数量，以求能够使得房地产经济与整体经济的发展相契合，房地产经济的发展虽然是我国整体宏观经济的关键点，但是过度的不合理投资会打破整个经济生态圈的平衡，甚至会制约或阻碍其它行业经济的发展。再次，有效避免投资的盲目追风，促使投资者在房屋需求分析的基础之上进行合理投资，可以通过全面的市场调研，也可以借助于高效或科研机构对现有的房地产市场进行深入的调查与统计分析，在此基础上做出更为准确的投资决策。最后，可以从宏观的角度设计与规划房地产行业的发展战略，制定滚动性的发展目标，这样就为房地产行业的相关企业部门的开发与投资决策提供了指导与借鉴，有效地调整了房地产投资的规模与进程。

参考文献

[1] 潘泓宇：房地产经济波动的影响因素及应对措施[J].企业改革与管理，2015（22）.

第7篇：房地产行业投资策略范文

房地产公司简介范文1

世联地产

已成为全国知名的房地产综合服务提供商，业务范围覆盖房地产销售、顾问策划、资产服务、金融服务及经纪业务。世联地产始终依据客户需求和市场变化，不断创新。下一个十年，世联地产将致力于打造集成服务领先的房地产综合服务平台，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持!

世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。

截至2013年9月，除西藏、新疆、内蒙古、宁夏自治区及青海、甘肃省外，公司已在全国设立并运营的全资子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投资设立的三级子公司)，员工人数超过14000人，基本完成顾问业务的全国布局。其中业务成功布局43个城市、顾问业务成功植入16个分公司。已为全国200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。

世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、山东四大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台。

2014年1月10日，世联正式对外宣告世联地产更名“世联行”。

房地产公司简介范文2

仲量联行

仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行业务遍及全球75个国家,拥有逾200个分公司，2013年度业务营收约40亿美元。2013年仲量联行代表客户管理或提供外包服务的物业总面积逾30亿平方英尺，并协助客户完成了价值990亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”管理资产总值达480亿美元。

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的15个国家拥有80个分公司，员工总数超过27,500人。在大中华区，仲量联行目前拥有超过1,900名专业人员及12,000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务遍及中国的80多个城市。

2014年在马来西亚吉隆坡香格里拉大酒店举行的“国际物业奖”亚太区颁奖典礼上，仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”称号。此次，除中国市场外，仲量联行还摘取了亚太地区其他6个国家的五星级“最佳房地产咨询公司”奖项，以及5个类别的“最佳推荐奖”。

自2011年RCA开始此类数据以来，仲量联行在亚太地区房地产投资咨询顾问公司总体排名中一直位居第一，同时在亚太地区的办公楼、工业地产、酒店和零售地产等细分市场中也位居榜首。2013年，仲量联行资本市场团队在亚太地区为总额超过215亿美元的商业地产投资交易提供了咨询服务，占该地区的市场份额的36%。

房地产公司简介范文3

华业行

华业行是一家从事房地产综合服务商，全称“北京华业行房地产经纪有限公司”，以下简称“华业行”。华业行成立于1995年，历经十余年，以置地顾问、全案策略、营销等覆盖房地产流通领域的全价值链经营体系，已形成了集地块研究、投资分析、市场研究建筑规划、产品策划、营销策划、商业招商、销售、广告推广、资源整合等地产综合服务。

公司服务

全案营销服务

项目营销策略制定、项目推广体系建立及实施、项目营销策略支持、媒体及广告策略等等。从项目拿地、前期产品定位策划到项目销售推广，提供全方位专业服务。

产品与营销顾问服务

产品设计及规划方案顾问、市场研究及营销策划报告、营销推广方案、销售现场管理及销售动线组织等。营销顾问服务主要提供专业的投资顾问服务、销售管理顾问服务、营销推广顾问服务。

商业地产综合服务

商业地产专项市场研究、商业地产市场定位及战略研究、商业地产全程营销推广、商业地产招商策划、商业地产建筑规划及产品设计、商业运营管理服务等。

土地市场研究服务

第8篇：房地产行业投资策略范文

关键词：房地产开发企业　边缘竞争战略　互适应型组织

1　边缘竞争战略的理论基础

最早提出战略要素的是巴纳德于1938年在《经理的职能》一书中，钱德勒于1962年在《战略与组织》一书中首次定义了企业战略，安索夫于1965年《企业战略论》中将企业战略思想进行了广泛传播与应用。20世纪80年代，以迈克尔·波特为代表的战略管理定位流派得到快速发展。20世纪90年代，出现了百家争鸣的势头，形成多个学派：设计学派、计划学派、定位学派、企业家学派、认知学派、学习学派、权力学派、文化学派、环境学派、结构学派等。以上传统的战略管理都是在一定的假设前提下进行的：明确的行业划分、可预测的市场竞争状况，且企业自身在行业和市场所处的位置能在相当长的时间内保持不变。

随着科技进步，特别是信息产业的发展，使得企业所处的环境处于前所未有的高速变化且时时处处充斥着不确定因素。本世纪初，美国的肖纳L.布朗提出了边缘竞争理论。边缘竞争理论的假设前提是：市场环境处于不断地变化之中，公司是由无数个部件构成的。边缘竞争理论把战略定义为创造一系列独立的竞争优势的过程。将这些独立的竞争优势综合起来，便形成了一种半固定式的战略方向，使得这种战略充分显示出业绩的关键动力就是应变能力。衡量成功的标志是生存的能力、应变的能力和不断改造企业的能力。边缘竞争理论认为能适应不断变革的组织结构的特征是：无序边缘平衡、实践边缘平衡和时间节奏的平衡。边缘竞争战略的五个基本要素为：即兴发挥、互适应、再造、实践及实践节奏。从本质上讲，边缘竞争能够解决变革环境下的战略难题，尤，其是在不可预测的告诉变化的市场环境下，它提倡不断地调整企业的竞争优势。

传统的战略研究是将重点放在“制定企业的发展目标”上，它强调企业应寻求一个具有发展潜力的行业、并在对内部和外部环境进行充分研究后，整合企业资源，打造核心竞争力，并制定一整套相应的公司战略、经营战略和职能战略。传统的战略管理过分强调企业对行业、竞争、战略位置及环境变化的持续性和可预测性，对企业应如何应对不断变化的环境，并不断赢得竞争优势方面未进行深入研究。随着经济全球化发展，技术进步加快竞争焦点的转移，战略管理研究的发展趋势也发生了变化，边缘竞争理论所强调的不确定性、不可控性、低效率、前瞻性、连续性以及多样性的特点使其为战略管理开辟了新思路，具有广泛的应用前景。

2　我国房地产行业的基本特征

2.1房地产政策的不确定性

房地产市场是一个高度复杂的系统，受相关政策、宏观经济形势等因素的共同影响，要精确预测其短期走势非常困难。政策的不确定性将使房地产开发企业面临系统性风险，政策的多变性使得企业无法对未来市场的走势做出正确判断。房地产项目从拿地到销售往往要经历2-3年，其问政策因素很可能引起房地产市场大起大落，使房地产开发企业的经营难度增大，开发企业必须不断调整经营思路，在利益最大化和风险最小化之间寻找平衡。

2.2房地产市场价格的不确定性

房地产就其本质而言，既具有实体经济的特性，能满足人们生产生活的需要，同时又具有虚拟经济的特性，能作为投资产品满足人们投资获利的需要。因此，这就决定了房地产价格既受供求关系的影响，又很大程度上受人们对未来房地产价格预期的影响。房地产价格预期往往取决于人们对经济基本面的信心和政府对房地产的相关政策。

2.3房地产产品市场结构面临调整

我国政府对房地产行业一方面抑制房地产投资、投机需求，另一方面则鼓励自住需求，加大保障性住房土地供应量。整个市场以普通商品房为主导地位的格局可能逐渐改变，保障性住房供应量的增大、“夹心层”住房政策的推出都可能使普通商品房很大部分被保障性住房所取代。从房地产开发企业分散风险的思路出发，原来只开发普通住宅产品的开发商也将发展方向扩展到多元化。但经营型产品如：商业地产、旅游地产等对开发企业的管理水平、专业水平以及融资能力的要求非常高，其整体经营模式将由传统的“设计-建造-营销-交付”转变为“设计-建造-营销(租赁)-交付-经营”的模式，这将带来管理模式的巨大改变。

2.4房地产增长要素发生变化

我国房地产开发企业发展一直是以土地、资金和人脉资源为企业的核心竞争力。然而，单一的银行贷款融资已无法适应企业和项目发展的需求了，高额的土地价格也让很多开发企业望而却步，传统的人脉资源效应在不断加强的政府规制下逐渐无法施展。坐地生财的获利模式已成为过去，房地产核心竞争力已由资源导向型转为能力导向型，房地产开发企业必须重新打造企业的核心竞争力。

3　边缘竞争战略的企业应用

3.1互适应型组织结构

房地产开发企业常规的组织结构为职能型，如同时多个项目运作，则采取矩阵型，各部门之间的职责划分非常明确，这样的分工造成工程部很少考虑产品的市场接受度。要想打造好的房地产产品，必须建立互适应型组织结构。在互适应型组织中，房地产项目开发的整个环节中，任何一个部门都需要全程参与，甚至包括设计院和物业服务公司，其参与和协作的程度严重影响着房地产产品品质(如图1)。互适应型组织结构不是将岗位职责过于明确和限制，而是对相对弱化传统的部门职责，将整个开发项目作为考核对象。绩效考核指标的设置也应偏重于部门问的协作效率。在各阶段还应注意突出工作重点，既有民主，又要集中，不能过度重视协作而影响决策的及时果断。

第9篇：房地产行业投资策略范文

关键词：房地产企业；财务战略；财务风险

房地产业的发展时间不是很长，但是已经在国民经济中占据着重要地位、发挥着重要作用。一方面房地产行业自身的发展速度较快，另一方面房地产行业所生产的产品与人民生活密不可分。随着社会经济的发展，房地产行业越来越受到社会的关注，房地产行业也在关注中成长。同时，行业参与的主体数量越来越多，房地产行业之间的竞争力越来越大。我国房地产行业要想在激烈的市场竞争环境下赢取发展，制定科学合理的发展战略显的尤为重要。企业战略可以按照层次不同进行划分，职能战略、竞争战略和公司战略是企业发展的三个重要战略。职能战略主要发挥财务战略、营销战略和人事战略作用，财务战略在企业发展中发挥重要的作用，财务战略需要以价值分析为基础，在企业发展战略统筹下完成。房地产企业财务战略在促使企业发展中发挥战略作用，可以实现企业财务资金均衡流动和有效配置，房地产企业财务战略目标是维持企业长期稳定发展的基础，也是企业处于长期盈利状态下的战略性思维活动。财务活动是企业若干战略活动之一，所以房地产企业的财务战略就是企业发展战略，因此财务战略是房地产企业总体战略的重要组成部分，与企业整体发展战略形成一个有机组合。[1]从房地产企业发展角度看，总体战略主要分为财务战略和企业战略，财务战略在企业战略中发挥特殊作用，从房地产企业的内部发展角度分析，可以保证企业内部战略能够有效执行。通过分析可以看出，房地产企业财务战略在推动企业战略发展的同时，对企业其它战略顺利实现发挥重要作用。所以房地产企业在发展过程中需要把财务战略与其它战略有机结合起来，把其看成是企业发展的根本战略。财务战略需要按照房地产企业其他战略的规定指定相应的措施和战略规划，保证房地产企业财务战略在企业发展中发挥重要作用。

房地产企业财务筹资战略分析

筹资是企业发展的重要活动，筹资的目的是满足企业发展过程中资金的需要，企业实现可持续发展。房地产企业在发展过程中对资金需求较大，因此筹资是房地产企业财务战略的重要活动之一。房地产企业财务战略筹资需要解决资金流转和企业生产特点的周期性问题、企业的总体战略与财务战略筹资的关系问题、企业经营过程中可利用筹资方式问题等。筹资被看成是房地产财务战略的重要战略之一，房地产行业属于资金密集性行业，筹资工作直接关系到企业的发展。当前我国房地产企业大都采取扩张性战略，具体表现为不断扩大项目开发，企业在扩张过程中需要财务杠杆的支撑，具体实施过程中只有不断筹资资金才能更好的满足项目扩张的需要。[2]房地产企业融资最终是为了解决发展过程中的资金问题，进行融资工作的前提需要对资金状况进行预算，从房地产企业的特点，所拥有的资金状况与项目开发所处的阶段有着紧密的关系，只有通过准确判断才能从根本上改变预算资金与实际项目开发资金相差很大的状况。如何预算不准确，一方面会导致资金过剩，另一方面导致资金短缺。两种状况对企业发展来说都会产生损失。房地产企业的现金流入项目和现金流出项目之间不平衡，对资金链会产生严重影响。因此房地产企业财务管理者应该准确把握企业资金运转状况，才能更好的做好融资工作。

我国的金融市场与西方国家相比发展速度相对较慢，各种政策性限制较多，因此我国房地产企业的融资渠道相对单一。从房地产企业的融资渠道分析，银行仍然是房地产企业融资过程中的主要渠道。随着我国金融市场的发展和完善，银监会对银行的监管力度越来越大，银行的风险控制体系逐步建立，因此房地产市场的银行融资门槛越来越高，单一的银行途径融资已经不能满足房地产行业的发展。同时，采取单一的银行融资方式也会加大银行投资的风险。随着市场经济的发展，我国经济的开放程度越来越强，一些现金的融资工具逐步在我国形成，随着金融资政策的完善和发展，我国房地产企业多元化的融资模式正在形成。从房地产行业自身特点看，所需资金密度大，项目开发周期长，资金回收周期长。按照国家对房地产行业的宏观调控策略，房地产行业的发展关键在于土地和资金，所以房地产行业在实施过程中能否顺利融资时关系到发展的根本问题。

房地产企业财务战略的问题分析

房地产企业财务战略具有自身的特点，财务战略与其他相关战略之间的整合能力差。企业战略应该是从企业发展的根本问题出发，代表企业的最高战略思想。其主要特点是从企业的全局出发，对影响企业发展的内部、外部资源进行合理配置，保证各种资源处于优化状态。企业职能战略主要是从生产、研发、财务、营销、人事等职能部门按照企业的发展目标制定的策略和规划，可以看成是企业战略的细化，主要是从职能具体状况出发进行分析。[3]企业战略中财务战略发展重要作用，财务战略的制定和规划必须以企业战略为依据，同样需要与企业职能战略相比配，企业战略体系是企业发展重要指导方针，房地产企业发展过程中同样需要战略体系作指导，房地产企业战略体系主要是从企业财务战略和企业总体发展战略两个角度出发，对企业进行整体规划。只要解决企业发展过程中各种职能整合性差的问题。房地产企业发展过程中只有把财务战略放在突出的位置，才能协调好各种职能，才能保证整个企业协调发展。

从我国房地产企业的财务战略状况看，财务激励机制不健全，激励措施不到位等问题突出。房地产企业财务战略的顺利实施与企业的激励机制存在紧密的联系。当前我国房地产企业虽然已经形成一套完整的财务管理制度，但是缺乏必要的财务管理激励机制，所以对财务战略的实施产生严重的影响。从房地产企业的所有者和经营者的关系看，只存在委托的关系。房地产企业的状况决定了信息的不对称，因此股东和经理人之间存在相关的道德风险问题。具体表现为，一是偷懒现象，主要体现为经营者的付出与获取存在不协调性；二是机会拥有现象，具体体现为经营者所付出的一切努力不是为了所有者利益而是为了自身利益。如此状况必然导致企业的财务战略无法顺利实施和执行。

房地产企业在发展过程中财务评价体系存在一定的问题。财务评价体系不健全导致财务战略无法顺利实施。当前我国房地产企业的财务评价体系相对比较落后，仍然采取传统的方式，无法满足新形势下财务管理的需要。当前财务评价存在的问题是过于注重短期效果，因此知识资本等无形资产无法顺利实现，传统的财务评价方法存在一定的问题。房地产企业传统财务评价方法对公司财务业绩的评价较多，财务评价的指标采取直接计价的模式，因此从根本上忽略了非财务指标不可直接计价的特点，对非财务指标的计价因素没有考虑。如果按照此模式对房地产企业的财务状况进行评价，会出现全面财务评价的不准确性，严重影响企业财务战略的实施，财务战略的有效性很难实现。

房地产企业财务战略的改进策略

房地产企业财务战略需要在实施和监管方面加大力度。财务战略需要合理的监管和实施才能实现效果，才能全面有序的向前推进，房地产企业的项目实施周期长，资金周转时间长，因此实施全面的预算管理尤为重要。财务战略主要是从目标和方向角度实施，政策是实现目标和方向的标准和规范。[4]房地产企业在预算过程中必须把政策规范和战略目标放在突出的位置，全面落实各种策略和方案，才能保证财务战略顺利实施。房地产企业只有实现全面预算管理才能保证财务战略的实现，全面预算必须坚持广泛性和全面性原则。实现财务预算与销售预算和生产预算的全面结合，才能从根本上解决财务战略与人事、生产、营销等职能部门的战略目标同时实现，才能促使房地产企业全面发展。主要全面协调房地产企业发展的各种战略目标，才能保证各种战略顺利实现。

全面实施房地产企业财务激励机制，只有完善财务激励机制才能保证财务战略顺利转化为企业发展的动力。从现代房地产企业的发展特点看，所有者与经营者之间只是一种委托的关系，信息不对称现象表现明显，因此道德风险问题会发生。所以企业应该根据按照经营索取权的分享模式建立现代房地产企业财务激励机制，把人的潜力充分发挥出来。财务激励机制在具体实施中可以采取一些手段，比如对部分核心员工实现股票期权制，从根本上避免传统薪酬分配的不足，核心员工的积极性得到充分体现。实现管理者利益与投资者利益互动完全绑定，从而促使管理者长期关注企业的价值实现和发展问题。另外还可以通过奖金与企业业务完成率之间的关联性促使企业发展，促使相关人员竭尽全力完成企业财务目标。

房地产企业在发展过程中需要具备战略意识和竞争观念，从财务文化和财务意识角度看，财务战略管理必须要求企业上下按照竞争意识的标准处理问题，把企业战略管理作为核心任务，必须重视知识和智力资源的充分发挥。只有协调好企业内部发展的各种资源，才能提升企业发展的竞争力。房地产企业财务战略应该坚持以人为本的理念，只有从根本上实现人的发展与企业发展相协调，才能全面树立理财经营理念，才能全面收集和利用有价值的财务信息，为企业实现跨越发展创造条件。房地产企业发展过程中要重视财务决策、筹资、投资等工作的协调，实现合理的利润分配。房地产企业的理财环境是实现财务战略的根本出发点。企业在发展过程中必须高度重视理财环境，充分把握企业财务管理的内在规律，同时需要结合外部环境的变化，制定合理有效的财务战略。按照房地产企业的财务策略制定相应的财务目标，才能保证财务战略顺利实施。

房地产财务风险控制体系的形成可以有效解决企业投资风险问题。财务风险主要是指企业经营发展过程中出现的各种无法预料的风险问题。[5]企业的实际财务状况与预计的财务状况存在很大的不同，房地产企业在财务战略中应该采取积极的短期财务预警措施，才能保证项目投资的顺利开展，从根本上防范财务风险的产生。财务风险体系的建立可以有效防范财务风险，其主要是从企业长期投资的角度出发对企业的财务风险进行防范和控制。房地产企业在投资过程中，需要对项目投资的可行性进行分析，最终形成可行性分析报告，可以有效降低投资风险，从源头上解决企业投资风险问题。房地产企业的财务评价分析工作需要进一步完善，只有对企业的财务状况进行全面分析和评测，才能在企业的不同发展阶段制定合理的财务战略。

参考文献：

[1]、高明编著，房地产企业财务策略研究[M]，南京：南京大学出版社，2009，21-25

[2]、马组任编著，房地产企业酬资策略研究[M]，上海：上海财经大学出版社，2009，90-93

[3]、刘广仁编著，房地产企业财务风险控制[M]，北京：北京大学出版社，2009，67-69

[4]、张枚编著，房地产企业财务目标分析[M]，上海：复旦大学出版社，2009，81-83