房地产价格调控精选(九篇)
第1篇：房地产价格调控范文
关键词：房地产价格调控 金融调控 土地使用制度
一、房地产价格调控的界定
房地产价格调控关系到国家税收的征缴以及国家宏观调控政策的落实，是房地产宏观调控中的一个重要问题。政府对房地产价格的宏观调控是指房地产价格管理部门依据国家的价格政策，按照市场经济客观规律的要求，对房地产价格及其评估进行指导、监督活动（黄河，2005）。房地产价格调控的目标是确定合理的土地价格和住房基准，房地产的销售价格围绕基准价格波动，使房地产价格和国民经济发展水平以及可支配收入的增长水平相适应。
在此，需要明确一个前提，对房地产价格调控的目标并不意味着对房价的控制和打压。
房地产价格快速上涨是房地产业发展过程中各种深层次问题与矛盾结合的具体表现，其背后包含着城市规划发展问题、土地出让和合理发展问题、住房供求矛盾问题以及金融信贷风险控制问题等。
二、我国目前房地产价格调控法律制度的缺陷
（一）金融调控措施方面的缺陷
1、 金融调控规范法律位阶较低，没有规定相应的法律责任。我国的金融调控规范大多是以“意见”和“通知”的形式出现，制定主体是中央银行等各部委，导致这些政策的法律位阶较低，调控力度不够；同时没有规定相应的具体法律责任，在威慑力和权威性方面大打折扣。
2、 房地产开发建设过程中的金融信贷主要依靠银行，融资渠道单一，高额的房地产开发资金成本导致开发商压力过大，倾向于追求高利润，从而使房地产市场供应结构性失衡，进而促使房价上涨。
3、 利率变动过于频繁，金融政策不稳定，也一定程度对房地产价格调控造成了不良影响。从2005年起，国家频繁上调人民币存贷款基准利率，企图以此来抑制房地产投资过热的现象。但是利率手段并不是理想的手段，并未起到预期的调控目的；由于投资成本增加，开发商采取提高销售价格的办法，将开发成本中的融资成本转嫁给购房者，同时由于住房贷款利率的上调，对购房者也带来了沉重的经济负担。
（二）土地使用制度方面的缺陷
1、 为了规范土地出让程序，打击房地产开发企业的囤地行为，使土地审批程序得到规范，国家出台了各项土地政策，但是一定程度上也降低了房地产开发企业的资金利用效率，从而增加了土地的交易价格。
2、 土地储备操作不当，导致地价飞涨。政府为了限制土地供应量，并且没有地价控制计划，采取“招、拍、挂”等方式，没有实行上限的管理。价高者得，海外投机者天价竞拍土地，甚至一些开发商储备土地升值或者转让拍卖土地，必然导致地价飞速攀升，不利于房地产市场的可持续发展。另外，有些实行土地储备制的城市，操作不当的弊端也对地价造成了影响。
3、 地方政府政策不力或以地生财，与开发商勾结，片面追求经营土地效益，推动了房地产价格的上涨。土地出让程序缺乏具体的配套操作规范，监督不力，在经营性土地出让中，有些地方政府存在假招标、假挂牌、假拍卖或者陪标、串标等问题。
三、完善我国房地产价格调控法律机制的思考
（一）完善房地产金融调控制度
提高金融调控法规的层级，尽快出台高效力等级的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好法律环境。此外，成熟的房地产市场需要产品多样的房地产金融，所以，要加快建立相关房地产金融产品法规，促进房地产信托、抵押贷款保险、抵押债券等金融产品的发展。同时，要强化金融机构的法律责任，对违规违法行为进行严厉查处，进而充分发挥金融调控的作用。
利用恰当的信贷政策对房地产价格进行调控。可以根据房地产购买者的不同目的，实行有差别的信贷政策。对中低收入者给予贷款优惠，提高其购买力；而对于投资性、投机性购房者，则实行抑制性信贷政策，抑制其需求，增加其购房经济负担。
（二）完善房地产土地使用制度
对土地价格实行上限管理，防止地方政府通过提高土地成本来获取利益。加强对土地市场的监管，对违法违规的开发商进行严厉惩处，遏制开发商的投机行为，防止其通过囤积土地推高土地价格。严格土地“招拍挂”制度，完善经营性用地招拍挂制度，在高、中、低档的房地产市场分别展开竞争。
进一步强化土地供应管理，根据市场需求，及时调整房地产开发用地的供应结构和总量，控制高档房地产开放项目用地，增加普通商品房用地。完备土地储备制度，使政府真正完全垄断土地一级市场，加强各地储备中心和政府间的沟通，协同政府盘活市场土地存量，适当增加土地供给量，通过影响房地产的供给来遏制价格上涨。
从全局和战略高度出发，重视土地利用规划的制定和执行工作，充分考虑经济社会发展对土地的需求，建立综合指标体系和管理制度，协调好不同行业用地规模。也要加大对违反土地利用规划的处理力度，对违法占地行为进行严厉惩处，使土地利用总体规划真正得到落实。
参考文献：
[1]景富生.房地产价格调控的经济法分析[J].天津市财贸管理干部学院学报，2008（3）
[2]杨德文.探析我国房地产价格调控法律制度的构建[J].中国市场，2010（9）
[3]聂晓东.经济法视野下的房地产价格调控[J].山西高等学校社会科学学报，2010（6）
第2篇：房地产价格调控范文
一、经济“起飞”时期房地产业高于国民经济的发展是正常的
我国房地产业的处于快速增长阶段，也可以说是高位增长，根据著名房地产专家曹振良教授在上个世纪90年代提出的，房地产业发展倒U曲线理论。所谓房地产业发展倒U曲线是指一个国家经济起飞时，随着国民经济或人均GDP的增长，房地产业以高于人均GDP的增长速度，加速增长；但是随着人均GDP的进一步增长，房地产业发展速度逐渐放慢，直至与人均GDP同速，甚至低于人均GDP的增长速度，其发展轨迹呈倒U曲线。因为经济起飞时期制约房地产业发展有两种因素，即常规因素和超常规因素。在这里所谓常规因素，是指一国经济发展的任何时期对房地产业发展起作用的因素。所谓超常规因素是基本只有在经济起飞初期到经济发展成熟为止这一个时期内，对房地产业发展发挥作用的因素。常规因素和超常规因素的作用使国民经济经过一个时期快速增长以后，进入平稳持续发展阶段，影响房地产业超常发展的因素，有的继续发挥作用如城市化，有的作用减弱如旧城改造。经过拐点，就整体而言，作用的力度下降，直至基本消除进入常规发展。我们认为目前房地产发展处于快速的增长阶段。
正是由于房地产发展存在两种因素，从而房地产业具有双层产业地位，常规因素使房地产具有基础产业地位，而超常规因素使其具有支柱产业的特性；也正因为有超常规因素存在，才使房地产业发展呈倒U曲线型，才使房地产业高位增长成为可能。房地产价格长期趋势的增长，在经济“起飞”时期，房地产价格快速提高，冲顶之后，房地产价格平稳缓慢增长。
二、对以房价收入比衡量房地产价格高低的再认识
一个家庭年收入与一套房屋的价格之比，称为房价收入比。目前流行“1比4至1比6”的说法，是20世纪90年代初世界银行专家安瑞荷马来华进行房改研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。联合国人居中心认为房价收入比不应超过3：1，世界银行则认为不应超过5：1。对联合国和世界银行的房价收入比衡量房地产价格，笔者有不同的看法：因为目前绝大多数买房者在买房的时候都按揭贷款，我国房地产按揭贷款最高贷款额度可以达到8成，最长贷款期限是三十年，在银行的支持下，可以使房价收入比提高。
假设银行最大的支持力度是：（1）银行最高贷款期限30年，最高贷款额度80%；（2）目前贷款年利率5.04%；月利率为4.2‰；（3）每月还款额按照银监会出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》不超过月收入的一半，这里按最大值一半计入；（4）每月按等额还款方式还款：月还款额=总贷款*月利率（1+月利率）30*12/[（1+月利率）30*12-1]；
房价收入比＝房地产总价/户均年收入
＝总贷款/{80%*12*2*总贷款*月利率（1+月利率）30*12/[（1+月利率）30*12-1]}
＝[（1+月利率）30*12-1]/[80%*12*2*月利率（1+月利率）30*12]
＝[（1+4.22‰）30*12-1]/[ 80%*12*2*4.22‰(1+4.22‰)30*12]
＝9.6
房价收入比可达到9.6，接近10倍，这就是我国现实的最高可支付的房价收入比，这就解释了为什么我们国家有些城市房价收入比达到10以上还有比较旺盛的需求,特别是高收入阶层,恩格尔系数越低,越能承受高房价收入比,因此,提高利息率虽然能真正降低房价收入比,但是对高收入者限制小于对低收入者限制，不但没有起到对低收入者的鼓励作用，反而有抑制作用。
我国的房屋价格与房屋消费与国际上发达国家的房屋价格与房屋消费是不可比的。我国的房屋消费处在初期阶段，老百姓都有急于改善住房的需求，而发达国家不像中国这样有急于改善住房的需求，所以即使房价高点，也希望有一套自己的房子。在发达国家与地区重要城市商圈房价收入比也会比较高，但仍然会处于与消费能力比较相合的水平。
中国目前的房价收入比虽然高于发达国家城市水平，然而已经比上世纪90年代末发达水平较低的中等城市数值低。单从购买能力方面来讲，全国平均商品住宅价格水平与居民收入水平实际上已经和国际同水平国家比较一致，与目前中国经济发展状态也比较一致。因此不能简单的以国际房价收入比衡量我国房地产价格。
三、构建合理房地产价格模型
房地产的价格是高还是低，应该取决于供给和需求的平衡，供给和需求的平衡价格就是适宜的房地产价格，也就是说，居民支付的起的价格就是供给与需求适宜的价格，也就是说没有因为供不应求而导致价格上涨，也没有因为供大于求而造成价格下跌。
假设前提：我们这里定义的房地产价格是在某一区域下该经济水平下，在全社会最大的收入群体的收入水平下，在现有房地产政策下，特别是现行房地产信贷政策的支持下，房地产正常平均价合理水平。
P=f（Q，S，L）；可写成P=kSβLγ/Qα；
P：房地产价格；S：收入；α：收入的变化率；Q：商品房数量；β：可供的商品房数量变化率；L：银行贷款；γ：银行的可贷款支持力度；k：系数；也就是说房地产的合理价格应该由收入、商品房的数量和银行贷款决定。
（1）如果收入Sβ不变，Qα房地产供给量也不变，那么房地产价格只与银行的贷款支持力度有关了，即P=f（L）。房地产的价格与银行的支持力度成正比，银行的支持力度越大，房地产的价格就会越高。银行的支持力度既有其正面效应也有其负面效应，正面效应就是增加有效需求，提高人们的购买力；负面效应是银行支持过度，导致需求大于供给，供大于求，形成房地产卖方市场，抬高房价，引发房地产泡沫，经济危机，同时银行风险提高。
银行支持下的合理房地产价格的支付函数模型：购房者的支付能力=首期付款+首期付款时契税+首期付款时维修基金+装修费+还款额。在这样约束下的房地产供需平衡价格就是合理价格。贷款能力在年轻时受收入不高限制，年老时又受到贷款期限和贷款额度限制。一般在40岁左右的时候，收入已经达到了一个比较高的水平上，而可贷款的时限还比较长，可达20年。所以我们可以得出这样一个结论，在40岁左右的时候，是对房地产购买能力最高的时候，也就是说，这时期是人的一生中所能支付的房价最高的时期。居民的购房能力随着年龄的增加，呈现倒“U”曲线变化。从目前的现状来看，购买房地产的群体也是以中年人为主，由于银行的支持提高了购房者的购买能力，实际上是加大了需求，需求大于供给促使房地产价格上涨。银行的支持力度减小，就可抑制房地产价格上涨。
（2）如果收入Sβ不变，银行的支持Lγ不变，即P0=f（1/Q）。也就是说如果增加房地产的供给量，房地产价格也会降低。
土地的供给计划的制定也要根据人口、城市、经济的发展制定出来的。土地的供给分增量供给和存量供给，增量供给是指农村集体土地通过征用转变为城市建设用地，又由土地管理部门通过招拍挂的方式提供给用地者。这种供地方式是根据国家和地区土地利用总体规划，年度用地指标征用集体土地。土地的增量供给基本上是确定的。而土地的存量供给的弹性也不是很大，因为存量土地的供给需要依据城市发展规划和发展计划进行城市拆迁改造建设。总之，由于我国的土地资源稀缺，土地的供给不会像其他商品一样可以生产出更多的产品，以满足市场的需求。再就是在经济快速发展的时期，人们的收入提高的也比较快，虽然房地产的供给量增加了，但是不能满足需求的提高，可以说房地产的供给存在土地供给这一刚性因素而导致房地产价格长期趋势上涨，特别是在目前土地供给受到严格限制的情况下，更不能靠增加供给这一因素来降低房地产价格。
（3）假设Lγ不变、Qα不变，P0=f（W）房地产价格的最高增长幅度与收入的增长幅度应该一致。房地产的价格应该与最大群体的购买支付能力相对应，P=μW，随着收入的提高，房价也会上涨。但是某一时段，房价收入比反映房价与收入的关系，房价收入比与银行的利息率有关，也在前面的论述中，目前我国的最大可支付房价收入比可达到近10。当然如果收入没有提高，房地产价格的增长也会随一般物价上涨一样，也就是说其房地产价格增长速度应该处于由人均可支配收入增幅作为上限和物价上涨水平作为下限构成的区间内。
总之，房地产价格由供给需求平衡决定，土地的供给有一定的刚性，不可能象其他产品一样满足供给，就基本由需求决定房地产价格，需求由二个因素决定，一个是收入，另一个是银行的支持，收入需要一定的时间才能提高，那么在一定时间内，收入不会发生太大的变化，只能通过银行的支持来调节需求。因此，对于房地产市场，房地产价格最终由银行的支持力度来决定。
四、房地产供给与需求调节措施
我国逐步步入市场机制，在市场失灵的时候，宏观调控的意义就显得异常重大。房地产供给需求调节机制：一手是土地，另一手是银行，土地调节房地产的供给，银行调节房地产的需求。二者平衡决定房地产的价格。如果供给有一定的刚性，那么房地产价格就以需求决定为主。
政府宏观调控土地，对市场的供给发了一个信号，土地供给减少，从而引发了人们的需求预期，导致房地产价格增长过快。是否就意味着再放开土地的供应呢？从长期来看，我国人口众多，人均土地资源少，特别是保护耕地、保护我国有限的耕地资源，近期来看土地的乱批乱占现象严重，对土地市场清理整顿，因此土地的供给弹性十分有限。调节房地产供给需求平衡，还就以金融措施为主，降低需求，抑制房地产价格上涨过快的势头。金融措施主要体现在贷款额度、贷款期限、贷款利率上，下面我们分析三种措施的效力。
贷款额度，目前的房地产按揭贷款额度最高是80%，也就是说买房人手中有20%的资金就可以购房，如果银行提高贷款额度一成的话，购房人就得拥有30%作为首付，这样就降低了购房人的支付能力，降低了实际需求，这种措施见效快，特别是对高档住房，因为高档住房的一成价格远远高于低档住房的一成价格。同时也可降低银行的贷款风险。具体措施可施行统一提高首付比例，或者根据住房档次提高首付比例，住房档次越高，首付比例越高，也可再配合贷款总额封顶办法。但是对于银行来说，作为银行的一项优质业务，这项措施不利于银行的盈利和货币乘数的增加，但是银行当然不应以盈利为目的，放贷致使货币乘数增加也应该适度，不然就会引起经济增长虚高，进而出现房地产泡沫，并且还应考虑到资产变现的价值风险。
贷款期限，目前房地产按揭贷款的最高期限是30年，如果降低贷款期限，就相当于提高每月的还款额，实际上也是提高了购房人的支付能力，但是这种措施较缓，如贷款80万元，贷款期限由30年降为20年，每月还款才提高了几百元。
贷款利率，2002年2月21日执行新商业性个人住房贷款利率5年期的贷款年利率是4.77%，5年至30年的贷款年利率是5.04%，如果提高利率的话，最高提高1个百分点左右，加息也降低购房者的支付能力，并不会限制和阻止居民的实际住房需求。这种措施的力度较弱，是一种缓慢措施。加息虽然会增加消费者的购房支出，但不能在短期或一段时间内改变供求关系，住房的供给仍会偏紧，需求的旺盛仍会使供求不平衡发展，房价不会下降。
第3篇：房地产价格调控范文
随着我国社会主义市场经济的发展和经济全球化进程的不断加速，大量资金涌入到房地产行业中，这在很大程度上推动了我国房地产行业的发展。但是，其在发展过程中也存在了很多问题，房价上涨过快也给人民生活带来了严重的负担。面对过快增长的房地产价格，近年来我国政府也积极出台了一系列措施：2010年的系列房屋调控政策及2011年的“新国八条”等 。这些政策使得我国房地产调控工作已经拉开了帷幕并在探索中不断前行，在一系列金融、税收政策的“组合出击”下，又配合了限购、限贷等颇具行政色彩的措施，房地产调控初见成效。但房地产价格仍然很高，远没有达到人们的理想预期，同时保障性住房在落实推行的过程中也面临着种种的困难。这些都预示着我们要将房地产价格调控到合理水平的任务还很艰巨，还需要我们进一步的工作努力，这就对政府的宏观调控能力提出了更高的要求。
二、我国房地产价格调控中存在的问题
房地产是一种特殊的商品，是人们生活的必需品，因此房地产行业的发展也直接影响到人们的生产和生活水平。面对过高的房价，各种调控手段也不断出台，但是，在整个现行的调控过程中还存在很多现实的问题，。
（一）地方政府的执行力度不足
受到我国财税体制和政绩考核体系的影响，中央与各地方政府对于房地产调控的态度和立场并不完全一致。为强化地方政府的执行力度，确保调控措施执行到位，在第三次调控中，特别强调了“行政问责”、“约谈机制”，与“目标调控”、“一房一价”、“限购限贷”相结合。但在政策执行过程中，在地方层面仍不可避免地出现了玩“数字游戏”的现象。某些地方为了应付中央的调控要求，将调控目标定得过于宽泛，使其失去实际意义；某些开发商公然上演“阴阳合同”的闹剧，致使“一房一价”也形同虚设。这也同时反映了地方政府的执行力令人堪忧。对房地产调控政策的落实和收效无疑造成了影响。
（二）住房保障制度的落实还有待进一步提高
近年来，为了调控过高的房价，我国政府积极采取措施，建立廉租房和经济适用房制度。但是目前来看，这两项工作在全国范围内落实的情况仍然有限。很多城市还没有建立廉租房制度；建立的城市中，多数进程也比较缓慢，实物配租的比例也过低，不能满足人们的需要。例如，国家廉租房的政策是面向社会上5%的最低收入者，但是只有最低收入者中的20%能享受到这个政策，很多人不在保障范围之内。同时，由于住房市场化的推进、土地供应紧张等问题，经适房的建造也并不理想；而且，在巨大的利益诱惑面前，经适房的分配问题也是非常棘手的。
三 、我国房地产价格调控的建议对策
房地产价格的改善不是一蹴而就的问题，需要结合我国的实际情况，有步骤、有重点的进行，既要注意与现有政策的衔接，又要防止对住房市场化进程造成冲击。
（一）房地产价格调控要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用
在当前经济条件下，政府的宏观调控要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用。因此，房地产价格调控要充分利用市场手段，例如，可以充分发挥税收调节作用，财政补贴，利率等经济手段，对房地产市场进行调控，再辅以行政手段。促进房地产价格的合理回归。
（二）政府要进一步完善廉租房和经济适用房制度
两房制度是保障低收入者住房需求的重要举措，政府要完善廉租房和经济适用房制度。廉租房的保障范围可以逐步扩大，增加廉租房的房源。从城市最低收入家庭扩展到低收入家庭，合理确定廉租房的保障对象及标准。有关经济适用房方面，可以通过合理确定住房标准，对上市交易进行严格管理等经济手段来加以发展和完善。
（三）进行房地产产业结构调整
重点推出市场潜力较大的中档住房，完善交通、环境等方面的规划。增加城市郊区投资，降低成本，降低房价。
（四）规范土地市场
规范国有土地使用权，公开土地储备量、待拍卖土地、现有使用土地结构、规划、评估价格等相关方面信息，防止由于信息的不对称，为一些人圈地炒地谋取了便利条件。
总之，我国房地产价格增长过快，已经严重影响到了居民的生活水平，这就需要国家采取措施对房地产价格进行宏观调控。国家对房地产价格进行宏观调控，要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，政府要积极采取措施，完善廉租房和经济适用房制度，还可以通过进行房地产产业结构调整及规范土地市场来促进我国房地产价格的合理回归。
参考文献：
[1]赵铁刚.我国房地产价格调控问题研究.商业经济.2011(9).
[2]齐婧.反思现行房地产调控政策明确未来调控方向.中国房地产.2011(15).
第4篇：房地产价格调控范文
关键词：房地产价格；现状；对策；调控管理
这几年随着中国城市化进程的加快，大量人口进城居住、就业以及广大居民改善居住条件的愿望加强，绿色住宅、走势。健康住宅、生态住宅、可持续住宅等正在兴起，商品房档次明显提高，有效需求很旺盛，同时受各种利好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求，此外近期受人民币升值预期的影响，大量的国际热钱和游资涌入国内，进入高档房地产领域，加大了市场投机需求成分。需求上升会拉动价格的上涨，现在房价上涨速度远远超过老百姓收入增加速度。这种现象使得购房支出占总收入很大的比例，造成许多“居者无其所”现象。
一、房地产业的现状
中国房地产业自实行住房市场化后，房地产投资占GDP比例逐年增大。伴随着城镇居民生活、经济水平不断提高购房需求也越来越大，使得房地产业飞速发展。房地产是中国经济的支柱产业，在中国固定投资比例当中大约占1／4。对各级政府来说，土地财政收入是其主要财源。但由于中国城乡经济发展不均衡使人口由落后地区向发达地区流动，促使这些城市商品住宅刚性需求增加，引起住宅价格的上涨。目前，中国城市化率约为47％，正处在高速发展期。住房供给有限与住房需求无限的矛盾，进一步助长了商品房价格的上涨。此外房地产过热、过度投资所造成的投资投机性需求使目前市场上房屋空置率过高，过多的房屋集中在少数人的手中，使得很多中低收入者无房可居。土地交易制度的不健全、行业管理的不完善，助长了投机活动。虚假的需求量与有限的土地供给相作用，导致了土地价格的飞涨，脱离了真实价值。
二、影响房地产价格的因素
1、政策因素。政策取向决定供求结构，供求结构决定市场1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。房地产需求由此释放，房地产业迅速发展，需求的增长自然会促进房地产的增长。目前宽松的货币政策刺激了人们购买的欲望，增加了购买力。
2、成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。由于今年来土地招拍挂制度的实行，使得土地成本迅速上升，进而使得房价上涨.
3、需求因素。人民生活的改善，旧城改造拆迁，城市化进程加快，人口增长和家庭结构的变化等，导致房地产需求的增长。
4、市场预期。中国经济的持续增长，今年来世博会、奥运会等一切利好现象影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求。加上近期受人民币升值预期的影响，大量的国际热钱和游资涌人国内，进入高档房地产领域，都加大了市场投机需求成分，房地产价格由此上涨，房地产市场的持续繁荣。
5、利益集团左右。土地位置的固定性导致一定区域范围内房地产的稀缺性，以及在中国经济快速发展，城市化水平显著提高，需求旺盛的大背景下，房地产开发商的期望利润
远远高于社会平均水平，较高的超额垄断利润定位，必然导致房地产在高价位成交，使房地产价格一路走高。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等；再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性，这些都对房价起着推波助澜的作用。
6、国际市场的影响。金融危机的影响，大量的国外热钱入房地产业对中国经济的一定的负面作用，造成了一系列虚假需求。
三、房地产价格调控的对策建议
1、从政府角度讲，房价调控并不能仅仅局限于遏制价格上涨，更重要的是对房屋供给结构进行调整，从根本上降低房价。一方面国家应坚持宏观调控政策，通过限购或信贷政策调控来抑制房地产投资投机性需求的盲目扩大，加强对土地等资源的有效管理，完善财税政策，从根本上解决地方政府土地财政收入问题；另一方面应加大保障性住房的投资，大力扶植低端住房的供给，努力建设以消费功能为主，投资功能为辅的房地产市场，解决更多普通购房者的购房需求。
2、从消费者角度讲，不断完善社会保障制度，提高居民的可支配收入，扩大居民的投资渠道，引导资金流向实业，合理控制房地产投资投机。
3、从开发商角度讲，控制开发成本，降低房地产企业的期望利润。充分发挥房地产企业内部拆迁、质量、经营等各个部门在成本管理中的作用，通过全过程的有效整合来促使企业提高效率和加强成本控制，从而减少管理费用支出，减少消进耗、降低成本，把期望利润调整到一个合理的水平；同时政府有关部门要采取有效措施，尽快制定商品房价格管理办法，积极指导、协助房地产企业建立健全价格行为自我约束机制，规范商品房价格构成和销售行为，有效地制止房地产企业在售房过程中损害消费者利益的行为。
综上所述，房地产业发展仍存在许多问题，房地产价格的调控任重道远，政府应加强宏观调控使房价控制在合理范围内，同时大力抓好各类保障性住房的建设及供应，调整住房结构和增加住房供应量，引导合理的住房需求，从而解决住房难这一现实问题。
参考文献
[1] 刘海燕，何玉付.房地产宏观调控政策要充分考虑其投资品性质（J）.改革与战略，2009，（3）
第5篇：房地产价格调控范文
摘 要 在房价高位运行的背景下，有效的政策调控将对国民经济产生重大影响。本文着重从供给与需求这两个基本角度给予定位房地产政策，并从基本面入手进行剖析，判断市场调控和政府调控失灵的原因，进而提出一系列创新调控策略。
关键词 房价 市场 政府调控 政策
一、引言
随着我国房地产业扩张性发展，其发展成果有目共睹，然而扩张过快所引致的泡沫型增长愈发明显。统计数据显示，2010年中国城镇居民房价收入比为8.76：1（农民工家庭房价收入比10.06：1），远超过3-6的正常水平。利用收益还原法进行对比，全国一、二线城市房价普遍高估，以武汉为例计算房地产净现值 约为四千元每平米，远低于2010年七千元每平米的市场均价。通过一系列数据和信息的分析不难看出，当今我国房价虚重，市场泡沫给实体经济带来极大不稳定。同时，供需结构性的不均衡，导致房地产业资源巨大浪费，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房价下数量相对过剩；另一方面是商品房中小户型高需求和低建造比之间的不均衡。根据国家电网统计，在全国660个城市查出总共有6540万套住宅电表读数连续6月为零。而央视“空置房”调查结果显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率达40%。
在微观个体方面，银行向房地产商提供大笔贷款，同时，房地产商通过不同舆论媒介炒作房源，从中谋取暴利。房地产业的长期寡头垄断和政府因素促成了各方利益集团价格联盟，引发市场失效，房价虚高。
二、供求分析下的政策定位
调整房价，关键在于调节供求均衡。从现行政策来看，无论是国十条、新国八条还是各地政府的相应条款中的市场手段，都可以归纳为对房地产供给市场的调节和对房地产需求市场的调节。其中，供给方面又主要包括土地供给和资金供给两方面，而需求方面则应区分对待投资和居住两类需求。
1．供给方面政策
在土地供应方面，一是合理开发，增加住房有效供地，逐渐建立新城区、发展卫星城，并优先保证保障性住房用地，尽量确保中小套型普通商品住房用地，削减豪华住宅的建设用地。二是加强对开发商的市场准入资格的审核，严格控制和打击哄抬地价的行为，对申报和开发过程严格审查，规范商品住房用地使用，规避可能的道德风险。另外，在人力资源充足情况下，重组土地储备中心，由中央直接干预供给，充分发挥其原有作用，稳定土地供给市场，从而从源头上杜绝地王与各地方政府产生利益链的可能。
在资金供应方面，密集提高法定存款准备金和利息率的全面紧缩政策对于房地产市场影响有限。由于空置率过高根本原因在于房地产开发结构的不合理，因此，无论是财政政策还是货币政策，关键在于区分不同类型的住房开发，在销售的上游实现资源的合理配置。首先，对房地产开发严格审查，调高诸如豪华型住房等投资性房地产开发的国内贷款利率，提高其预付款比例。对于保障性住房项目，给予一定的利率优惠低预付款比要求。值得一提的是，在审批房地产开发的过程中，应严格监控由国内利率提高引发的外资流入。其次，设立资源占有税等税收科目，并通过差别化税收政策鼓励实施保障性住房建设工程，支持普通中小型住房建设，抑制投资性住房开发。
2．需求方面政策
对于居住需求，一方面调低无住房公民商业贷款及公积金贷款利率，降低居住性需求购房者首付金比例，刺激消费者对自住房的需求。具体来说，政府根据各地收入情况制定可操作范围内的家庭收入水平层级划分，基于不同层级购房者赋予不同贷款利率，从而在缩小贫富差距的同时最大程度释放居住性住房需求。另一方面，对于不同的户型大小征收差别化税收，基本原则是税率随户型大小累进。制定适应各地发展的户型――税收制度，旨在通过财政手段引导居民消费中小型普通住房，抑制对豪华型住房的需求。例如，对45-60平方米的住房征收较低物业税，对60-80平方米的住房征收较高物业税，依此累进。除此之外，针对调配住房过程中可能发生的腐败行为，加强保障性住房、廉租房、经济适用房的管理，对申请入住该几类住房的居民严格审查，切实保证低收入者的住房需求。
就投资需求政策来看，首先建立健全个人住房信息系统，加强对购房人资格审核，对大量购房者赋予较高个人所得税和转让税，同时整理各地二手房，形成较规范的二手房市场。其次，提高以投资为目的购房者的贷款利率和首付金比例，抑制投资者过热的购房需求。再者，对于住房压力过大的地区（诸如北京、上海等），颁布限购令，各相关部门实现信息共享，从法律层面规范住房需求市场，强制打压投资性住房需求。
三、政府政策失效原因
作为一个非完全竞争市场，市场失灵不可避免。而政府干预的缺陷也将导致政策的失效，结合我国国情，房地产业出现较严重的政策失控，主要原因包括：
1. 地方政府土地财政支撑，地价推动房价冲高。为维持地方财政支出，地方政府凭借公权和强行征地拆迁，低价收购他人土地使用权，在此基础上高价出让土地，牟取暴利。开发商进行房地产开发建立在昂贵的地价之上，就必将转移成本至购房者。这是政策失效的政府内部因素。
2. 房地产作为支柱产业，过度商业化、市场化，泡沫破灭的机会成本极高。超高的房价收入比严重制约居民生活水平的提高。而房价泡沫的破碎则会带来银行业乃至整个金融业的巨大动荡以及国民经济支柱的轰然崩塌。使得当今市场在经济公平和社会公平之间进退两难。这是政策失效的机会成本因素。
3. 地方政策落实不到位，保障性住房透明度堪忧，多项政策在地方实施过程中大打折扣。例如，2010年国家下达的保障性住房建设计划投入1676亿元，但截至2010年8月底，全国保障性住房建设仅完成投资394.9亿元，完成率（23.6％）严重低于预期。这是政府行政因素。
4. 当今居民对房地产的过高偏好，个人借房投机思想泛滥。通胀预期对于短期消费的刺激为中国普通公民进行资产保值乃至升值提供了错误但有效的保证，使公民遵守相关政策的机会成本大于不遵守所带来的机会成本。利益驱使下，政策落实成难题。这是消费者自发因素。
四、政府调控创新型政策建议
市场失效和政府失效的双重压力给我国房地产业的正常发展带来了极大挑战，基于以上对业内市场失效、政府失效及其原因的分析，我们为政府政策的调整提出以下建议：
1．规范各地政策，割裂地方政府利益链
为保证中央政府的调控政策能够落实到地方，必须切断当地政府与房地产开发商、炒房团之间的利益关系。通过中央直属部门监管、重整土地储备中心等手段可强制性贯彻中央政策，另外，完善相关部门干部考核制度，将其业绩与房价调控水平挂钩也将起到一定的引导作用。
除了利益链可能对政策实施造成阻碍，各地政策纷繁复杂也对购房者提出了很高的经济学和法学要求，造成了不必要的购买成本。因此，规范各地政策，统一口径是中央政府亟待解决的另一重要问题。
2．开发和完善金融产品，锁定购房成本
房价的波动对收益方和受损方所造成的损益是零和的。上涨导致售房和购房者均持未来上涨预期，风险厌恶下，售房者需要购房者对房价下跌的可能进行风险补偿――提价，因此风险溢价组成了房价虚涨的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以较低的成本规避风险。针对房地产这一特殊产品，中央可明文规定开发商在购房建设和销售楼盘的过程中须购买和销售与房价指数挂钩的金融产品。通过金融产品和住房的打包抹平风险敞口，从而部分缓解房价泡沫。
3．加强舆论引导，抑制投资过热
除了各类市场手段和法律手段，政府还应当注重舆论宣传作用。由于公众普遍房价下跌预期比政策手段效用更大，在政策实施过程中，应注重培养普通市民对政策的信心，同时，严惩市场上的谣言散布者，适时披露市场信息。
综上，房地产业作为一项混合产品，同时具有公共产品和私人物品的性质，是实现经济公平和社会公平的重要衡量要素之一。当今我国房地产市场依旧存在着市场失效和政府失效的一系列问题，但相信在不断地完善中，我们会更靠近“两个公平”，实现房地产业软着陆。
参考文献：
[1]况伟大.住房特性、物业税与房价经济研究.2009(4):151-160.
第6篇：房地产价格调控范文
关键词：市场经济；房地产；价格因素；调控政策
中图分类号：F713.5 文献标识码：A 文章编号：
自从1998 年在全国范围内取消“实物分配福利房”的房屋制度以来,我国房地产业进入了完全市场化、社会化阶段,并得到了快速的发展。本世纪的前十年,我国的房地产开发投资总额保持了年均25 %以上的增长速度。由于市场经济不够成熟,房地产制度不健全,房地产的过热投资，导致房地产价格一路飙升,各地出现房地产投资热、炒房热,过多的银行贷款卷入到房地产市场中,使房地产市场更是一发不可收拾。十一五期间,部分大中城市房价又出现较大幅度的上升趋势,带来了一系列负面的影响。因此,制定并出台相应的政策，对房地产市场价格的影响,对引导房地产业健康发展,避免盲目投资、资源浪费,实现经济社会的健康可持续发展等都有着十分重要的意义。
一
在房地产需求体系中,对房价产生影响的因素主要有以下三个方面。
(一) 房地产需求体系中价格影响因素
1.基本的需求和支付能力。在住宅的需求体系中,住宅需求是购买欲望和支付能力的统一,没有购买欲望或支付能力,都不能形成有效需求。我们采用城市居民人均年可支配收入和城市常住人口,作为影响本区域房价因素的考核指标。
2. 国家政策影响提供的支付能力。我们国家的住房公积金体系,促进了住房制度改革,加快了城镇住房建设,改变了住房消费观念,增强了个人住房消费能力,所以在城市居民购买所需住房时,公积金的使用起到了非常重要的作用。从住宅需求角度来讲,这体现了购房者的购买支付能力。而个人住房公积金贷款利率的变化,反映了个人住房所需支付金额总额的变化,反映了住房需求系统中购房者支付能力的变化。因此我们采用个人住房公积金贷款利率作为房地产需求体系中影响房价的考核指标之一。
3. 房地产租赁市场。作为房地产销售市场并行存在的市场,房地产租赁市场的变化同时对住宅的销售产生着非常重要的影响。城市房地产的租赁价格也应作为房产需求体系中影响房价的考核指标之一。
(二) 房地产供应体系中价格影响因素
在房地产供应体系中,成本的高低影响房地产商利润空间和资金的融贷承受能力；在住宅的供应体系中供应成本是决定住宅价格的基本因素,在一定程度上决定住宅价格的变化。从住宅供给价格角度来看,住宅价格的变化可具体化为住宅价格各组成部分的变化。这里我们以城市年度土地交易价格、商业贷款利率、建材等成本价格指数作为在住宅供应层面上的影响房价波动的考核指标。
(三) 房地产价格的国家政策影响因素
房地产价格与成本构成表明,房地产市场存在利润不合理的行为,如何对房地产市场进行有效的价格遏制,保持开发商合理的利润水平,使房地产市场回归理性,需要对价格实行管制。价格管制是指政府采取不同形式对房地产市场的生产要素及其产品价格水平、价格变化、价格结构和价格行为进行的规定或者限制。国家政策监管可以影响房地产系统中的各个方面,对价格产生影响的途径进行管制,以达到控制价格的目的。
二
房地产市场的健康有序运转,是建设社会主义和谐社会的重要保障。政府政策对房地产价格有着重要的影响,有必要通过合理的政策调整,保障房地产业的可持续发展。政府应在以下几方面采取积极措施。
（一）要加强国家对房地产价格的指导
我国房地产商开发房地产的利润率达到20－30 %左右,而发达国家一般不超过10 % ,这是与社会主义倡导的共同富裕原则相背的。更主要的问题是,房地产业巨大的利润,不仅导致了房价的虚高和投机盛行,也影响了资源的优化配置和和谐社会的构建。因此,房地产作为一项大产业,国家应对其加以严格控制,尤其是在价格方面,各地应制定相应的指导价格,房地产开发商的销售价格应以此为依据 ,从而规范房地产价格,降低房地产行业利润率,向消费者让利。
（二）要充分发挥好各级政府的监督指导作用
房地产市场出现的许多问题,很多情况是中央有政策，地方政府为了自身利益而对中央政策进行“变通”，可能的结果中央的政策执行不力。因此，应正确处理好中央和地方的关系，中央应在充分重视地方政府利益的同时，加大对地方政府的监管和引导；地方政府也要注意社会整体利益和地方利益相结合，本着对人民负责的态度推行政务公开制，切实贯彻中央的政策法令。同时，由于市场失灵的存在，各级政府应该充分发挥作用，注重市场与政府的互补，充分发挥政府的宏观调控能力。
（三）要以强有力的政策抑制房地产投资过热
我国在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面，不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益，针对这些情况，国家不仅要在交易税方面进行规范，还应该对购房者的购房资格进行限制,加大经济适用房建和廉租房供给的保障，真正发挥城市房地产的住房保障功能。
（四）应该将房地产政策上升为法律
如可以制定相关法律，明确对二手房征收出让所得税，以有效抑制房地产投机行为。同时，可以考虑制定相关措施，对银行提供的贷款，按不同贷款对象规定不同的利率水平，既可以保障低收入者购房贷款的需要，也有利于遏止开发商和炒房行为，降低房价，充分保障弱势群体的利益。此外，要对一些可以固定的政策，及时将其上升为法律，以加大执行力度和效率。
房地产业是国民经济发展的重要产业，是事关民生的重要产业；房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。我国房地产价格的不稳定和持续上涨危害了我国经济持续、快速、健康发展，其原因是多方面的，因此，党和政府应该采取区别对待的宏观调控政策，可以从土地入手，公开土地信息，确保合理安排土地供应，抑制地价的过快上涨；加强房地产信贷的监控，充分利用利率等货币政策抑制房价上涨的功能。防止局部地区的房地产泡沫的蔓延，保证房地产市场的和谐发展。
参考文献：
[1]贺菊煌.取消价格补贴对价格系统影响的定量分析方法[J].数量经济技术经济研究,1985 （2）.
第7篇：房地产价格调控范文
关键词:房价 调控目标 宏观调控
房价成为调控的目标
无论在发达国家或地区还是在 发展 中国 家或地区,对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。住房价格是住房市场的核心,是住房市场健康的“晴雨表”。怎样对其进行调控、其调控的目标是什么,是必须关注的问题。在一系列市场化的调控手段不能奏效后,中央不得不动用行政调控的“法宝”。正如国务院的文件所表明的那样,稳定房价是这次房地产新政的核心。其实正如中国 社会 科学 院 金融 研究中心研究员易宪容所说,房地产新政的步伐永远都紧跟房价走。
一般来说,宏观调控就是政府对经济总量的控制,并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说,经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。但从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看,基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼。无论是2004年政府控制土地与银行信贷,还是2005年房地产新政中的“调控”手段,如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等,这些手段是政府规范房地产市场的基本职能,但实际上这些方面不是宏观调控,而是行政性的微观手段,仅仅是遏制过热行业的发展等。
稳定房价不等于降低房产的绝对价位
房产绝对价位高低不能说明其合理与否,由市场决定的价格总水平也只是说明了其价格现状,并非合理的价格。评判房价合理与否,不能仅仅看其价位的高低,只有把房价与居民的收入比较,与其价值核心比较,与其动态变化比较;只能与其房价的内涵,与住房的质量以及环境比较,在比较中方能鉴别。随着人们生活水平的提高,人们对居住环境质量的要求越来越高,买房不仅仅考虑住房的价格,更加向往人文环境良好的居住社区,住房建设也正从生存型向舒适型转变。如武汉市武昌区房价的一路上升不仅是经济的发展,还有大量高等学府的存在、良好的人文环境,无不为住房价格的看好带来优势条件。而且住房本身就是与区位相结合的,离开了区位谈房价是没有意义的。可见,从某种程度上说,房价的可比性比较差,而且随着近年来,住房成本的上涨,也促成了房价上涨的原因之一,因为由供求关系决定的房价不可能低于住房的成本价。
房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度
房价调控不等于调控住房需求
不论是政府的加息,还是提高消费性住房贷款利率,从某种程度上说,都是针对住房需求的,而住房价格是住房供需关系的结果。房价调控要高度关注房地产市场的供求变化,特别要经常注意房价的变化,包括商品房预售价格、二手房交易价格以及租金价格的变化。在许多国家房价过高的最有力证据在于房价与房租的过度偏离。我国也应设立一系列包括租售比在内的楼市监控预警指标,及时、全面地向 社会 准确信息,以实现供求总量的基本平衡,供求结构合理。避免房价陷入涨价—预期—再涨价的恶性循环。银行应针对不同的购房种类和数量实行不同的贷款利率,如降低普通住房贷款利率,提高高档房的贷款利率,提高个人购买第二套住房在内的多套住房的首付款比例和利率等。因此,政府对房地产市场的宏观调控,主要是调整房地产市场的供求关系,而不应该把供给与需求分开。
住房是人们不可缺少的基本生活资料,住房 问题 是一个重大的社会 经济 问题,这个问题解决的好坏,直接关系着一个国家的稳定和经济的 发展 。住房市场不仅需要依靠市场调节计划,而且需要计划调控。房价是住房市场的核心,一直以来就是人们普遍关注的焦点。其价格的高低,以及上涨的幅度与人们的生活息息相关,怎样调控,也成为各国政府面临的课题。近年来,我国住房价格的迅速上涨,既有客观的原因,也有人为的因素,房价上涨的幅度已经远远高于其他各类物价指数的涨幅,调控房价再度成为政府思考的问题。但是调控房价不是一朝一夕的问题,房地产市场会随着国家的合理调控而健康运行。
参考 文献 :
1.经济时评.调控房价应注意的几个问题[J].经济视角,2005.6
2.王宁. 建设部多管齐下 为房价降温——访建设部副部长刘志峰[J]. 城乡建设,2005.6
3.刘洪玉,马亚男. 住房价格与政府调控[J].住宅与房地产,2005.6
4.吴雄虎. 城市高房价的生成机理与抑制之道[J]. 技术经济,2005.7
第8篇：房地产价格调控范文
【关键词】房地产市场；宏观调控；法律；对策
一、我国房地产市场发展现状
从目前发展趋势来看，房地产市场发展势头强劲，政府也出台了相关政策来表明遏制房价过高的决心，但从实际情况来看，房价增长态势还未加以遏制，在当前的一些城市中，当前房价已经远超于金融危机爆发前。从数量上来说，房地产存量、未来发展预期、需求量间逐渐向较为吻合的方向发展；从价上来说，每一个需求层次人群在购买力上存在差异，在确保供给量情况下，价格变为制约供给与需求相匹配的矛盾。
二、我国房地产市场需要调控的相关环节
房地产市场逐渐兴起和繁荣和我国经济发展的步调是相吻合的，广大群众的生活水准日益提升，购买力逐渐加强，这些成为房地产需求来源。然而，行业发展过快过热等诸多方面的问题，需经科学宏观调控来加以指导，这能有效解决目前一些行业矛盾。过高的价格是当前房地产市场最明显的问题，并且情况更为严重，主要是房价过快增幅已经超出工资增长速度，尤其是中低收入群体购房困难，高收入群体、炒房团等存在多买多得的情况，这充分说明市场购买力存在严重两极分化情形，市场需要与刚性需要存在压力。
三、我国房地产市场调控所需的法律支持
（1）价格管控。《房地产管理法》对住宅商品价格形成奠定基础，在该法规的第四章第33条指出，标定地价、基准地价以及房屋重置价格需定期进行公示，这是住宅商品现价作为参照标准。第四章第34条指出，国家采取房地产价格评估制度。在对房地产价格进行评估时，应始终秉承公平、公开、公正的基本原则，根据国家规定的评估程序、技术标准，是根据标定地价、基准地价以及各种类型房屋的重置价格当成基础，根据当地市场价开展评估。（2）土地出让管控。《房地产管理法》第二章第10条指出，出让土地使用权，应该与土地使用整体规划、城市规划、年度建设用地计划相匹配，这是从宏观方面来对房地产开发实行管控。在当前我国强调集体所有制情况下，县村级单位、城市中存在诸多行政村。当期村委会有话语权，有时县级干部也难干预。（3）市场秩序管控。《房地产管理法》第六章第56条指出，违反该管理法的第30条规定，没有获得营业执照就开展房地产业开发，应该由县以上政府工商行政管理部门禁止房地产开发活动，在没收违法所得情形下，并予以罚款。该条款也存在法律责任轻的问题。不是进行房地产开发获取的收入都没收非法所得，并进行罚款。然而，针对该当事人来讲，损失资金并不能使其放弃非法开展房地产投机情况，更为重要的是实行开发活动后，解决后续问题也存在困难，对市场秩序稳定带来负面影响。
四、我国房地产市场调控的法律策略
（1）法律责任定性。使用《房地产管理法》辅助开展市场宏观调控，最先做的是法律管束和法律责任继续吻合，也就是法律责任逐渐拓展到刑事范围内，在刑事责任上要探求其根源。然而，经过多年的发展后，仍旧屹立的房地产企业，获取的利润能承受非法用地的罚款。当地政府从自身利益考虑，也愿意与企业开展强强联合。国家有关部门、地方政府与企业之间就会出现博弈，因此，在有刑事责任情况下，单纯行政处罚与经济损失不能影响地方政府、企业对利益优化后的选择。（2）价格衡量标准。房地产市场价格方面的问题将会出现联动效应，从价格环节开展宏观调控，现实意义重大。《房地产管理法》未排斥对实际指标约束。市场指导价应在科研、分析基准地价、确定地价以及房屋价格重置，并经评审后得到结论，这是对市场进行评估后获得的结论，是对房地产市场价格是否符合规定的参照标准，是政府进行信息公示的重点内容。（3）市场秩序引导。《房地产管理法》为房地产业专门法律，其有一定责任管控市场秩序，尤其是房地产市场需要进一步规范的今天，市场秩序上的法律约束仍有指导意义最后，对购买交易行为提出与地方相符的要求，方便政府各个时期推行宏观调控措施。
住房问题是关系国计民生的大事，在社会经济转型时期，房地产过热发展需要科学的宏观调控引导，同时更需要法律制度给予权威性的规定，规避房地产开发过程中的可乘之机，稳定市场发展，真正发挥房地产行业对国民经济的支持作用。相信随着法律制度的建设，房地产市场调控工作将会取得显著成效，从而营造出健康有序的行业环境，使人民长期受益。
参 考 文 献
[1]杨德文.探析我国房地产价格法律调控制度的构建[J].中国市场.2010（35）
[2]余蓉蓉，姚义俊.完善宏观调控法律机制对我国房地产市场发展的意义[J].中国商贸.2009（11）
第9篇：房地产价格调控范文
关键词：房价 调控目标 宏观调控
自2003年下半年以来，针对房地产领域存在的问题，央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35％，出半年内停止农地转征的通知。但国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制住房地产价格的上涨，反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期。2005 年 1-4 月，全国商品住宅平均价格同比又分别增长 11.9%和 12.9%。随即，国家七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，立刻引起房地产市场的强烈反响，尤其是上海楼市状况，立即出现下跌趋势，但是对房价上升速度过快的问题仍旧没得到根本遏制。房价上涨的速度已经超过了国民经济和居民收入增长的速度，引发了政府对房价调控的思考。以往对于房价调控的措施问题研究比较多，但是很少研究调控目标问题。本文从房价调控的目标出发，谈谈对房价调控的认识。
房价成为调控的目标
无论在发达国家或地区还是在发展中国家或地区，对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的“晴雨表”。怎样对其进行调控、其调控的目标是什么，是必须关注的问题。在一系列市场化的调控手段不能奏效后，中央不得不动用行政调控的“法宝”。正如国务院的文件所表明的那样，稳定房价是这次房地产新政的核心。其实正如中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容所说，房地产新政的步伐永远都紧跟房价走。
一般来说，宏观调控就是政府对经济总量的控制，并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说，经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。但从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看，基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼。无论是2004年政府控制土地与银行信贷，还是2005年房地产新政中的“调控”手段，如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等，这些手段是政府规范房地产市场的基本职能，但实际上这些方面不是宏观调控，而是行政性的微观手段，仅仅是遏制过热行业的发展等。
稳定房价不等于降低房产的绝对价位
房产绝对价位高低不能说明其合理与否，由市场决定的价格总水平也只是说明了其价格现状，并非合理的价格。评判房价合理与否，不能仅仅看其价位的高低，只有把房价与居民的收入比较，与其价值核心比较，与其动态变化比较；只能与其房价的内涵，与住房的质量以及环境比较，在比较中方能鉴别。随着人们生活水平的提高，人们对居住环境质量的要求越来越高，买房不仅仅考虑住房的价格，更加向往人文环境良好的居住社区，住房建设也正从生存型向舒适型转变。如武汉市武昌区房价的一路上升不仅是经济的发展，还有大量高等学府的存在、良好的人文环境，无不为住房价格的看好带来优势条件。而且住房本身就是与区位相结合的，离开了区位谈房价是没有意义的。可见，从某种程度上说，房价的可比性比较差，而且随着近年来，住房成本的上涨，也促成了房价上涨的原因之一，因为由供求关系决定的房价不可能低于住房的成本价。
房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度
按照目前房地产开发商及各地方政府的理解，国内房价的稳定就是房价的上涨保持在一定的幅度上，而不是房价的下落。稳定房价就是稳定房价上涨的幅度。但是房价调控政策具有一定的滞后性，这也是近年来政策短暂性所导致的结果。2004年政府推出的调控，仅是控制土地与银行信贷，仅是遏制过热行业的发展等。土地供应政策的偏向与脱节，加剧了土地供求的矛盾，反而迅速推动了房价的上涨。如2003年12月18日，国土资源部发出了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，其中要求停止别墅用地的供给，这种针对产品类型的土地限制政策显然与市场规律相悖，否定了一部分高收入人群对高端产品的需求，其结果导致全国别墅大干快上，销售形势一片大好，销售价格一路飙升。而银行的加息政策，对开发商或者房产投资者而言，都是微不足道的。此通知没有从根本上改变银行贷款的易获性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过其他国家发展几百年的房地产市场。发达国家房地产市场发展几百年，从个人住房持有率来看，法国与德国仅30%-40%，美国仅 68%，但北京则为 85%、上海为81%。从短期看，其对房价的调控影响不大，从长期看，能否有效，要看其政策的长期性，以及利率的多少来进行调控。2004年夏，在英格兰银行小幅上调利率1.5%后，英国房价开始下滑。我们是否通过贷款利率逐步放开，以灵活、有效的金融手段调控供求关系，都会影响到我国房价的走势。
房价调控不等于调控住房需求
不论是政府的加息，还是提高消费性住房贷款利率，从某种程度上说，都是针对住房需求的，而住房价格是住房供需关系的结果。房价调控要高度关注房地产市场的供求变化，特别要经常注意房价的变化，包括商品房预售价格、二手房交易价格以及租金价格的变化。在许多国家房价过高的最有力证据在于房价与房租的过度偏离。我国也应设立一系列包括租售比在内的楼市监控预警指标，及时、全面地向社会准确信息，以实现供求总量的基本平衡，供求结构合理。避免房价陷入涨价―预期―再涨价的恶性循环。银行应针对不同的购房种类和数量实行不同的贷款利率，如降低普通住房贷款利率，提高高档房的贷款利率，提高个人购买第二套住房在内的多套住房的首付款比例和利率等。因此，政府对房地产市场的宏观调控，主要是调整房地产市场的供求关系，而不应该把供给与需求分开。
住房是人们不可缺少的基本生活资料，住房问题是一个重大的社会经济问题，这个问题解决的好坏，直接关系着一个国家的稳定和经济的发展。住房市场不仅需要依靠市场调节计划，而且需要计划调控。房价是住房市场的核心，一直以来就是人们普遍关注的焦点。其价格的高低，以及上涨的幅度与人们的生活息息相关，怎样调控，也成为各国政府面临的课题。近年来，我国住房价格的迅速上涨，既有客观的原因，也有人为的因素，房价上涨的幅度已经远远高于其他各类物价指数的涨幅，调控房价再度成为政府思考的问题。但是调控房价不是一朝一夕的问题，房地产市场会随着国家的合理调控而健康运行。
参考文献：
1.经济时评.调控房价应注意的几个问题[J].经济视角，2005.6
2.王宁. 建设部多管齐下 为房价降温――访建设部副部长刘志峰[J]. 城乡建设，2005.6
3.刘洪玉，马亚男. 住房价格与政府调控[J].住宅与房地产，2005.6
4.吴雄虎. 城市高房价的生成机理与抑制之道[J]. 技术经济，2005.7
