房地产开发成本费用与税收筹划

摘要：房地产是国民经济中纳税大户，企业涉及到的税种种类繁多，因此在整个项目开发过程中成本费用中税务占有很大比重。如何在不违反现行税收法律法规的前提下，根据房地产行业特点从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，从而达到减轻企业税负、提高企业利润的目的是摆在房地产开发企业中研究的重要课题。本文主要探讨了房地产业的税收现状，以及进行税收策划的意义和一些简单的方法。

关键词：房地产；开发成本；税收筹划

房地产开发具有开发周期时间长、开发业务样式多形式复杂、资金占用量大等几大特点。因此，企业如何通过合法而且合理的方式方法将赋税这方面进行税收筹划来使得企业达到减轻税务的压力显得尤为重要。

一、房地产开发成本费用税收筹划的内容和意义

房产开发企业在实际经营过程中的税收成本涉及的内容比较多。税收筹划就是将这些费用进行综合分析整理，因此税收筹划对于公司企业和国家经济发展及税收都有重要积极的意义。对于房地产开发企业来说，合理合规的税收筹划政策能够有效的减轻企业税务负担，在增加企业经营利润的同时，也提高了企业在市场中的竞争力，促进了企业稳定健康的发展；对于国家来说，企业良好的税收筹划能够促进企业本身跟随国家相关产业政策的导向开展各项工作，对于市场经济的管理优化，国家税收和经济的发展都会促进发展。

二、房地产企业开发成本费用税收筹划模式和方法

（一）可以选择将增值额进行抵消或减少纳税的平均费用

对于生产单位而言，如果是一个长时间的开发行为，我们可以将这段时间内开发过程中涉及到的所有业务成本开发费用来分摊并进行调整。这样将获得的该阶段的增值额进行平均分摊，这样可以避免除出现某个时间段有过高的增值率现象的产生，从而避免过多的税款缴纳出去，起到节约资金的作用。房地产开发企业如果从一开始立项起就考虑将税务这块进行一套完整的税收筹划，那么这个项目就成功了一半。所以说企业要根据自身情况来选择适合自身经济发展状况的的开发形式和税收形式。土地增值税纳税人因转让房地产产品所获得的资金收入扣除政策要求的项目金额后剩余部分的资金被称作增值额，该部分作为扣除项目金额最重要组成直接关系着房地产开发企业的开发成本的大小，更是影响纳税金额多少的直接因素。作为一个房地产开开发企业其开发成本支出越高，那么它应缴纳的税金就会越小，反之如果开发成本支出越低，则它应缴纳的税金就会越大。纳税人如果能够按一定比例和限度进一步扩大费用支出，这就会节省大量的应缴纳的税金。但是凡事都有个限度，如果过量而且毫无限制的采用这种方式的税收筹划，将会引起税务部门的注意，后果就是倒逼这税务部门重新调整纳税政策，结果是企业非但没能按自己的预期设想，反而浪费时间得不偿失。

（二）税收筹划可通过合理选择会计处理方法进行

会计处理方法的筹划包括预提费用、个人所得税、开发的产品与可出租的产品、正常营业、管理和财务等几方面的费用。房地产开发过程中广告宣传费用是不可避免的。根据我国的税法规定，广告费用的支出都有一个限度，就是说房地产企业每一个纳税年度的广告宣传等费用支出均不得超过产品销售收入的15%内按照实际发生额扣除。有些大型企业集团广告部分需要统一策划，费用由总公司统一列支，为避免出现总公司因广告费支出超出15%，,而子公司不足15%的情况发生。针对这一情况，可以让与子公司业务有关系的广告费由子公司来承担。房地产开发企业项目完成时还运用预提费用得方式，提前把增加成本的部分计入，该运转的作用就是根据市场和法规合规合理延缓企业所得税的缴纳时间，为房地产企业赢得充分的时间价值。

（三）利息支付的税收筹划方法

房地产开发企业进行房地产活动需要大量资金的支持。一般来说企业可通过筹集基金的方式、银行贷款的方式等来实现资金的来源以用于开发项目。房产企业如何利用筹集资金方式的不同来降低纳税基数也是属于税收筹划的一部分。例如可以贷款或筹集资金的利息部分当做税前提前列支，这样也能达到抵税效应从而进一步降低企业纳税金额。对于债券融资方式来说，股票属于权益资金的范畴，只能按照税后的利润来进行按比例分配，所以该方式不能作为筹划来降低房产企业的纳税基数。其他方面我们还可以合理利用资金利息来进行税收筹划的方式，我国税法规定在计算土地增值税增值额时，其增值额中涉及到房产企业开发活动的费用利息支出时，如果纳税人能够按照转让房地产开发项目来计算分摊并且让其能够提供资金的金融机构证明的允许其按照实际扣除资金利息，但最多只能扣除土地成本以及开发成本资金总和的5%。不能超过同一时间段内商业银行同样类别业务的贷款利率计算的金额。

（四）可以通过临界点方法来进行税收筹划

该方式可作为房地产企业开发活动中的土地增值税的税收筹划来使用，根据我国税务法的规定要求，建设中的普通商品房住宅项目的土地增值税的起征点为20%，该数值就是税务纳税的临界点。房地产行业中它一般用来计算房地产企业的收入和支出。规定指出，若房地产开发企业建造并且销售住宅时，其增值税额没有能够超过扣除项目资金金额的20%，则可以免征土地部分的增值税；如果说其增值额度超过了项目本身按规定需要扣除的项目资金金额的20%，就应该按照税务部门规定的费率对项目全部增值额度进行计算缴纳。该部分中出现的“20%的增值率”指的是“普通住宅计缴土地增值税的临界点”。因此如果房地产企业销售的商品房住宅的增值率小于20%的土地增值税缴税临界点。可以增加项目开发的成本措施费用，通过用于扣除的计算基数，来降低房产销售的增值金额以便减少需要缴纳的税金；此外也可以根据房地产市场情况适时降低商品的销售价格，降低资金收入，使得整个项目的增值率小于20%以下，从而享受到该项项目的税收优惠。

（五）可利用两次销售房地产筹划的方法

土地增值税是房地产企业需要缴纳的主要税种之一。土地增值税计算方式采用超率累进税率的方式，这就说明如果房地产销售的增值率越高的话，那么它所缴纳的税率也会越高。针对这种状况，可通选择用房地产两次销售的税收筹划方法，通过筹划将房地产产品的销售单价分解来实施，以降低房地产销售产生的增值税率。此外如果房屋销售的是已经装修过的房屋，那么在进行税收筹划时可以将该装修过的部分单独出来，作为一个独立核算项来纳入税收筹划，以减少土地增值税的缴纳。

三、房地产企业纳税筹划实际应用

结合上文所提到的方法方式，我们就企业税后优惠政策有利于帮助企业优化税收筹划这条来举例。假设对某房地产开发公司的税收筹划进行数据分析，根据《土地增值税暂行条例》规定的政策：在准备出售公司的住宅产品时，以企业的增值额占扣除项目资金20%为纳税分界线，如果纳税金额低于此分界线金额企业则可以免除税务规定应缴纳的土地增值税，如果高出此条分界线金额就需要按照税务部门的规定缴纳税金。假设某房地产开发公司整个一年度销售完去年已建好的商品房住宅面积10000平方米，工程扣除项目金额5100万元，该企业现有两种销售方案可供选择：一是出将房屋销售价单价定为6300元/平米；二是将房屋销售单价定为6600元/平米，分别计算后可以选出收益较大的定价方案。当房屋销售价格6300元/m2时，房屋售价：6300×10000=6300（万元）税金部分：6300×5%×（1+11%）=349.7（万元）扣除项目金额合计：5100+349.7=5449.7（万元）企业增值额：6300-5449.7=850.3（万元）增值率：850.3÷5449.7≈15.6%；因为15.6%小于20%由此可以看出，企业以单价6300元/平米来销售时获得的利润大于6600元/平米销售时所得的利润。因此房地产生产企业非常有必要进行税收筹划，充分了解税务部门的政策和其他有利条件，在合理合法的基础上最大程度上提高企业的收益。

四、结语

综上所述，税收作为房地产企业在生产活动中的一大成本费用，它对于企业和国民经济有着很重要的意义和作用，企业合理的税收筹划能够很大程度上来减轻企业生产经营产生的税赋，不仅促进了企业的收入还提高了企业在市场上的核心竞争能力，体现了企业自身价值，促进了企业更好的发展。

参考文献

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作者：邓德银 单位：中铁五局集团置业有限公司