增值税期末留抵税额退税政策解析

《国家税务总局关于办理增值税期末留抵税额退税有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第20号，以下简称“20号公告”）规定，自2019年4月1日起，试行增值税期末留抵税额退税制度，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元，可以向主管税务机关申请退还增量留抵税额。满足条件能享受留抵税额退税，通常是企业处于特定时期或特定项目，如企业对设备大量新增或大额更新改造、购建不动产阶段或钢材设备水泥占比较高的建设项目。据了解，房产企业正在期待留抵税额退税政策，房产企业商品房交付前有大量的留抵税额，结转收入前不会产生增值税应纳税额，为平衡增值税入库，营改增后房产企业增值税延用营业税政策采用预收账款预征的办法。为此，对于有预征增值税的房产企业，留抵税额退税处理分析如下。

一、申请退还增量留抵税额条件及计算

20号公告规定，纳税人当期允许退还的增量留抵税额，同时符合以下条件的纳税人，可以向主管税务机关申请退还增量留抵税额：（一）自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元；（二）纳税信用等级为A级或者B级；（三）申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；（四）申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；（五）自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。增量留抵税额，是指与2019年3月底相比新增加的期末留抵税额。公式计算：允许退还的增量留抵税额＝增量留抵税额×进项构成比例×60%。

二、无自持物业的房产企业增量留抵税额退还处理

房产企业一般计税项目从开工到交付前，增值税进项税额一直是累计的，留抵税额是个非常大的金额，通常到房子交付初期增值税进项税额未抵扣完，所以增量留抵税额一般都会符合20号公告退税规定。但这种情况如果可以退税，违背预收账款预征增值税办法的初衷，所以，虽然符合20号公告退税条件，但是考虑与预征增值税办法平衡入库的原理相冲突，笔者认为，这类房产企业增量留抵税额不能退税。如某房产企业2018年1月开工建设BC地块，BC地块开发房产全部可售，现尚未竣工，每月预收账款预征增值税25万元。A地块未开工，2019年3月31日账面留抵税额1000万元（其中，可售房1000万元，自持房0.00万元），4月至9月每月进项税额30万元，2019年9月底期末留抵税额1180万元（其中，可售房1180万元，自持房0.00万元），与2019年3月底相比新增加的期末留抵税额180万元，增量留抵税额180万元不能退税。

三、有自持物业的房产企业增量留抵税额退还处理

如果房产企业除一般计税项目的可售房产外，还有政府规定房产企业自持的物业，自持物业与一般计税项目的可售房产未售完结存房产性质完全不同。如政府规定，房产企业持有的酒店、商场、写字楼及其他文化旅游设施暂时不可出售，这些政府规定暂时不可出售的自持固定资产产生的进项税额与非房地产企业留抵税额性质相同，只要把政府规定自持物业的进项税额账户与可售房产进项税额账户分开核算，或者能够分得清自持和可售房产的进项税额，且符合20号公告规定自持物业的进项税额，即可申请退还增量留抵税额。如某房产企业2018年1月开工建设BC地块，开发房产全部可售，现尚未竣工，每月预收账款预征增值税25万元。A地块政府规定暂时不可出售的自持酒店2019年4月10日开工，工期1年。企业2019年3月31日账面留抵税额1000万元（其中，可售房1000万元，自持房0.00万元），4月30日留抵税额1130万元（其中，可售房1100万元，自持房30.00万元），自持物业5月至9月每月进项税额30万元，2019年9月底期末留抵税额1530万元（其中，可售房1350万元，自持房180.00万元），9月底自持物业进项税额余额180万元。与2019年3月底相比，新增加的期末留抵税额180万元，按照公式计算：允许退还的增量留抵税额＝增量留抵税额×进项构成比例×60%＝180×100%×60%＝108（万元）。总之，房产企业自持物业的增量留抵税额与一般企业增量留抵税额性质完全相同，符合20号公告规定自持物业的进项税额，即可申请退还增量留抵税额。

作者：张仲炬 王秋军 茹琴 单位：浙江省嵊州大诚联合税务师事务所