房地产的税收筹划精选(九篇)

第1篇：房地产的税收筹划范文

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。其征税对象为有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额，该增值额等于转让房地产所取得的收入减除税法规定允许扣除项目金额后的余额。

其中，扣除项目包括以下六类：1、取得土地使用权所支付的金额。包括为取得土地使用权所支付的地价款以及按国家规定统一交纳的有关费用之和；2、开发土地和新建房及配套设施的成本。主要包括土地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等；3、开发土地和新建房及配套设施的费用。指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用；4、旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认；5、与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除；6、对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和，加计百分之二十的扣除。

二、土地增值税税收筹划方法

1、利用税收减免优惠的筹划。《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。对于纳税人，除了建造普通标准住宅外还进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，否则其建造的普通标准住宅也不能适用这一免税规定。可见，不同标准住宅分开核算与不分开核算税负会有差异，其大小取决于不同标准住宅的销售额和可以扣除项目金额的结构。在分开核算的情况下，要注意是否能将普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额20%以内，否则也将无法享受免税优惠。企业要降低普通标准住宅的增值额，控制方法不外乎增加可扣除项目金额和减少房屋销售收入两种方式。

增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、开发费用等，以进一步提高商品房的质量。但是，在增加房地产开发成本费用时，应注意税法规定的开支限制标准，做到费用列支既充分又不超标。在税法许可的范围内，企业要将可列支费用、损失及扣除额等充分列支。但是对于工资、职工福利费、业务招待费、捐赠等超出国家规定标准的，税法不允许在税前列支，要并入利润纳税。还有注意开发费用的扣除比例不能超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的20%。

至于以降低房屋销售价格来控制普通标准住宅增值率的做法，由于它会导致销售收入的减少，因此是否可取应在比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出大小的基础上，做出恰当的选择。

2、费用转移筹划。能否把期间费用转移哪怕是部分转移到房地产项目直接成本中去呢？客观地说，事后直接转出是行不通的，是一种偷税行为，这就需要事前筹划。可以进行组织人事以及行为准则等方面的事前准备。因为公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等费用，都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，但属于每一个房地产项目的人员所发生的这些方面的费用都应列入房地产开发成本中，可以在计算土地增值税时予以扣除，这就为税收筹划行为提供了一个筹划的方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中。作为每一个房地产公司都有这个权力这样做，税务机关是无权干涉其内政的。例如，总部某行政部门领导同时兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的情况下，参与到该项目的管理。那么，此人有关费中的部分费用就可以合情合理地分摊到房地产开发成本中去。

3、利用借款利息的筹划。按企业会计制度规定，房地产开发完工之前的利息费用即房地产企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。而从事房地产开发的纳税人，可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本加计之和的20%予以扣除。这样，就可加大扣除项目的金额，降低增值额和增值率，从税基和税率两方面减轻税负，增加企业净收益。

房地产开发完工之前的利息费用应计入财务费用。按照规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，利息允许据实扣除，但利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，利息不允许扣除，房地产开发费用应按取得土地使用所支付的金额和房地产开发成本之和的10%扣除。这项规定为纳税人提供了税收筹划的空间。如房地产企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税负；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样可多扣除房地产开发费用，有利于实现企业利润最大化。

4、利用经营收入范围的筹划。随着消费者对房屋的个性化要求的提高，房地产开发从原来的“毛坯房”向装修房发展，且装修标准逐年提高，装修费用在房款中所占的比重呈逐年递增之势，因此房地产企业的售房收入则由房价款和装修价款两部分组成。按我国税法的规定，企业销售商品房按销售金额的5%缴纳营业税，提供装修服务按“装修合同”金额的3%缴纳营业税，城建税及教育附加费均按营业税的一定比例（10%）缴纳，土地增值税按销售商品房所取得的增值额采用四级超率累进税率（30%～60%）课征，相应地购房者按商品房销售金额的一定比例缴纳契税。因此，若将商品房装修价款包含在整个售房价款中，房地产开发企业将会多缴纳营业税和土地增值税，购房者则会多缴纳契税。房地产开发企业完全可以利用税法对不同项目课税比例及内容的差异，将房价款和装修价款分开，这样可以少缴纳不少土地增值税和营业税。具体做法是，房地产企业可另设立一家装饰装修公司（也可增加该经营项目），分别与购房者签订两份合约，一份是在房地产初步完工时签订的房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。房地产企业只对房屋销售价款的增值额缴纳土地增值税，装修价款属于劳务收入，不缴纳土地增值税。

5、利用销售价格的筹划。在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，因此销售收入的增长，也意味着在相同的条件下增值额的增加，这就导致了增值率的提高和增值税率的累进，使税负增长加快。房地产销售价格的变化，将直接影响房地产销售收入的增减，因此在确定销售价格时，既要充分考虑价格提高带来的收益与不能享受减免优惠政策及提高税率增加税负之间的关系，又要认真分析价格变动与房地产市场竞争能力变化的关系。通过不同价格销售方案的分析比较，确定适合的房地产销售价格，以减少税负，实现利润最大化。

6、递延纳税时间。土地增值税的纳税时间的递延方法包括：（1）递延收入的实现；（2）在申报期届满前一日才申报纳税。由于土地增值税按照增值额征税，增值额为《土地增值税条例》规定的收入减去扣除项目的金额，因此纳税人可推迟开发成本如建筑安装工程费、公共配套设施费等工程成本结算（决算）的时间，延迟增值额的确定。同时，尽量在申报期届满前一日才申报纳税，使纳税期递延。

三、总结

第2篇：房地产的税收筹划范文

论文关键词：房地产企业,税收筹划,筹划风险

一、引言

房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。

二、税收筹划的基本理论及依据

税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。

三、房地产开发企业进行税收筹划的部分方法

房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:

1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。

四、充分关注税收的筹划风险

风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。

参考文献

1 李大明,论税收筹划的税收理论依据,财政研究,2003年第5期.

第3篇：房地产的税收筹划范文

关键词：房地产 税收筹划 合理避税

一、筹建融资环节的税收筹划

1、房地产筹建环节涉及到的税收种类

房地产行业的早期筹备工作主要包括获取土地使用权和筹集所需的资金。这个阶段涉及到的税金包括耕地占用税、契税、营业税、城建税、教育费附加以及筹资方式不同对企业所得税的影响。在房地产投入资金进行开发建设阶段则将涉及到土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税以及营业税金及附加等多个税种。筹建环节对筹资方式的合理选择和对土地增值税进行合理筹划不仅可以有效控制当期的税收负担，而且对于整个行业后期经营中的税负也有相应的缓解作用。

2、税收筹划策略

房地产行业前期需要投入巨额的资金，企业本身不可能全部依靠自己的能力投入这部分资金，必需的融资必不可少。现在我国资本市场上的融资方式可以归结为三类，即企业自身资金积累、债务融资（向金融机构贷款、发行债券和向其他企业借款）和权益融资（企业内部融资和公开上市发行股票融资）。在三类融资方式中，企业自身资金积累大代表企业经营状况良好，但是企业一时动用较大的自身积累不仅可能影响企业的正常运转，还需要面临双重交税的负担；由于房地产行业经营特点，融资金额需求也很大，因而会支付较大的利息成本，不过借款利息一般可以税前扣除，可以一定程度上抵减企业所得税的总额；更多的企业愿意使用权益融资，不仅是这种融资方式成本较小，而且可以有效优化企业的资本结构，增强企业抗风险能力，然而这种融资方式的红利和股利是从税后利润中支付的，不能起到抵税的作用。因此，相关部门在房地产筹建初期就应该根据企业自身能力和成长需要，进行合理税收负担考虑，选择合理的筹资方式。

在正式立项开发建筑阶段，最明显的就是土地增值税，这部分税收虽然直接显示在销售环节，但是对这部分税收进行合理筹划需要在建筑开发环节展开。我国《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅进行出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应该全部增值额进行计税。土地增值税实行四级超率累进税率，税率从30%到60%。在这种规定下，房地产企业根据征税的临界点和累进税率的临界点，可以合理安排建筑环节的物资使用或者人工程序，适当的增加成本；这样一来，在一定程度上增加扣除项目的金额，达到合理避税的目的。

例如，某房地产企业花费10000万元取得某土地使用权，建造普通标准住宅。企业根据历史数据和材料人工成本等进行合理预算可知，整个项目完工后可扣除项目金额为5000万元，项目销售预计为18200万元。此时，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企业需要交纳的土地增值税为（18200-10000-5000）×30%=960万元。如果企业对项目成本进行调整，使可扣除项目增加200万，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，刚好满足条例规定的免征土地增值税的条件，则不用缴纳土地增值税。这个过程虽然增加了200万的成本支出，但是可以为企业节约960万的税负。这部分的成本支出可以用在公共设施的建设方面，可以在有效避税的基础上，提高商品房的品质，有利于品牌的建立。

二、销售收款环节的税收筹划

1、房地产销售环节涉及到的税收种类

房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中，营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的，它又是城建税、教育费附加计税的基础，同时也能影响契税、印花税以及土地增值税，因此，销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是，土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关，因此它是销售环节税收筹划的关键环节。

2、营业税的筹划策略

对营业税进行筹划的直接目的就是降低营业税的纳税基数，合理剥离价外费用，恰当分离税种税率。具体地，可以从剥离价外费用和进行税率分离两个方面进行展开。

（1）剥离价外费用

根据我国营业税暂行条例实施细则的规定，营业税的计税金额是收取的全部价款和价外费用。在房地产销售中，为了吸引客户和提供更好的房源，房地产企业将各种配备设施和服务（如有线电视安装费、煤气天然气初装费、水表电表初装费等）提供到位。这部分代收的价外费用需要计入销售总额，无疑增加了房地产企业营业税的纳税总额，需要按照规定缴纳。房地产企业应该设立专门的物业公司，负责这些代收费用的收取，将这些费用从总销售收入中剥离，进而减小营业税的计税金额。

例如，某企业年度总代收费用为1000万，这部分费用不仅要按照5%的比例缴纳营业税50万，还要缴纳城建税和教育费附加5万左右，相应的契税和印花税也会相应增加；如果设立专门的物业公司，只要保证其经营成本低于这部分税负总和，对于企业都是有利的。

（2）分离税率

由于市场需求的变化，现在很多房地产企业纷纷提供更多的精装修房，这就涉及到销售毛坯房和房屋装修两个行为。如果房地产企业直接将精装修的商品房进行销售，则需要对总价款缴纳营业税。销售不动产的营业税征收税率是5%，而建筑业的营业税征收税率则是3%。针对这种政策，房地产企业可以单独成立装修公司，负责独立签订装修合同。即购房者在购买过程中签订购买毛坯房合同和装修合同，这样，房地产企业可以将装修部分的价款节约2%的税负。或者，企业也可以将装修业务承包给专门的装修公司，只负责销售毛坯房，然后提供装修业务的联络服务。

3、土地增值税的税收筹划

筹建环节已经对土地增值税的筹划进行了一定的分析，销售环节的很多销售政策也会很大程度上影响这部分税收的纳税金额。

由于土地增值税适用的是超额累进税率，充分应用税收税率变动临界点，合理制定商品房销售定价，可以有效增加企业税后利润。例如，某房地产企业建造的普通标准住宅，完工后计算的可扣除项目金额为800万元，而市场上同类商品的售价约为1200万元。该企业如果将自己的商品房定价为1210万元，（1210-800）/800>50%，则应缴纳的土地增值税为（1210-800）×40%=164万元，税后利润为1210-800-164=246万元；如果企业将自身商品房价格定为1190万元，则20%（1190-800）/800

另外，企业还应该合理利用相关的免税或者税收优惠的临界点，合理安排销售，采用上述的承包装修任务等，是土地增值税尽量按照较低的税率征收。

三、整体层面的其他税收筹划

房地产行业涉税项目和种类都较多，在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意，进行合理的税收筹划，才能保证企业整体税收的有效规避。

1、企业所得税的税收筹划

企业所得税的计算过程中，会有一些相关的抵税项目以减少企业税收，但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象，因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策，合理调整企业销售业务组成，借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如，很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主，并确定收入，就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售，企业可以将其租给业主，然后分期收取租金，这样将这部分的收入划分为多个年度，有效降低了企业所得税的额度。

2、保有房产的房产税筹划

房地产企业都留有部分房源作为投资性房地产，用于出租或者暂时闲置。这部分房产都需要缴纳房产税，用于出租的房产还应该缴纳5%的营业税。企业在安排出租业务的具体细节时，也应该区分房屋租金和代收的水电费、网费、清洁费等。同样，这部分如果由物业公司进行收取可以避免缴纳营业税；但是如果为方便出租，打包收取租金，则需要按照总额缴纳营业税。

四、结束语

房地产行业投资金额较大，经营周期长。企业在经营中需要支付多项巨额的税金，企业应该针对不同环节进行事先税负预测和合理筹划，尽量减少税务业务中的误区和风险，正确运用税收政策，合理规避税收负担，提高税后净利润。

参考文献：

[1]吴永健.房地产企业税收筹划[D].西南财经大学，2010

第4篇：房地产的税收筹划范文

关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税

税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。

一、房地产企业的经营特点及税负情况

（一）经营特点

对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：

1．开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

2．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

3．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（二）房地产公司税负情况

从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。

二、房地产公司涉及的税种

（一）前期准备阶段的税种

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。

（二）房地产开发阶段涉及的税种

在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。

（三）房地产销售阶段涉及的税种

1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。

2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。

3．印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。

4．企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。

5．房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。

三、房地产公司的税收筹划策略

从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。

（一）土地增值税的筹划

土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。

1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如

果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。 充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。

3．整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。

（二）企业所得税的筹划

1．迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009] 31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。

2．充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。

（三）营业税的筹划

1.合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。

2．将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。

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[1]王虹，陈立.纳税筹划[m].北京:清华大学出版社，2006.

张卓，王红春.房地产企业税收筹划和可行性研究[j].应用能源技术，2007，(11).

第5篇：房地产的税收筹划范文

关键词：房地产企业；营改增；税收筹划

中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-02

作为我国税收管理发展历程中十分重要的一项税收改革项目，营改增是一项十分重要的减税措施，在促进经济社会更好发展方面发挥着十分重要的作用。营改增对各行各业税收活动都产生了重大的影响，是房地产企业和建筑企业2016年的头等大事，营改增既能够减轻企业的纳税负担，但是也可能会带来重复纳税、加重税负的风险，在这种情况下，必须结合房地产企业的实际，做好营改增后房地产企业税收筹划，为新时期房地产企业的更好发展奠定良好基础。

一、营改增对房地产企业纳税产生的影响

营改增对房地产企业纳税产生的影响是两面的。首先，营改增对房地产企业纳税产生了一定积极的影响，一是在营改增情况下，房地产企业的营业税重复纳税、无法进行抵扣、退税的问题，二是营改增改变了房地产企业的价格体系，将营业税变为增值税的做法相应的建立起来增值税进项、销项的抵扣关系，这就会促使房地产企业进行自觉的内部结构调整。三是营改增政策带来了房地产行业的优胜劣汰，自身规模小、管理不够规范、与建筑业等协作能力不够、资金管理存在风险的企业在营改增体制下很难适应行业发展的节奏，相应的税收不仅不会降低，反而会增加，营改增后长期的运行过程自然会淘汰规模小实力差的建筑企业。同样的，营改增也对房地产企业发展产生了一定的负面影响。一是在政策改革的过渡阶段，很多房地产项目的持续时间是比较长的，前一段销售的时候还是缴纳5%的营业税的含税价，后续的销售受到营改增政策的影响税率增加到11%，但是相应的售价却没有办法更改，在这种情况下房地产企业会面临比较严重的损失，并对项目后期清算的土地增值税扣除额度产生较大的影响，对土地增值税的计算产生重要影响。二是营改增后建筑企业的负税会相应的增加，并且增加额会相应的转移到房地产开发商方面，这对有自己建筑部门的房地产开发商来说受到的影响会更大。三是营改增过渡时期，按规定要采取新项目新政策，老项目老政策，新项目按增值税率纳税，老项目继续按照营业税处理。由于房地产项目开发的周期较长，对于已经较长时间持有土地并进行大量前期工作但仍没进入主体开发的新项目，已经发生的费用或者签订的合同不能取得的增值税进项，实际上会增加房地产开发企业的销售环节的税收。四是营改增后建筑材料企业、劳务服务企业以及融资机构等与房地产企业的增值税税率差，这在一定程度上也会增加房地产企业的经营成本，这在一定程度上增加了房地产企业的经营成本。四是房地产企业需要缴纳包括城市建设配套费在内的大量政府性规费，但是这些缴费项目属性不属于营业性质的收入，按照相关税收政策不U纳营业税，但是实行营改增后，政府性规费同样不缴纳增值税，因此房地产企业在缴纳政府性规费的时候不能取得增值税的专用发票，因此也就不符合进项税额抵扣的条件，不能在缴纳增值税的时候从销项税额中进行扣除，这对房地产税负来说是一个比较消极的影响。五是营改增之后房地产企业面临的联营合作风险增加，在增值税下，销项税额是不含税的工程造价与增值税率之间的乘积，进项税额是增值税专用发票上标注的增值税额，如果联营项目不能取得增值税的专用发票，增值税的进项税额就会变小，缴纳的税款较多，可抵扣的税款减少，实际税负可达到6%到11%，甚至有的会超过利润率，风险增加。

二、房地产企业营改增后税收筹划的建议和措施

（一）合理筹划企业各个经营活动中的税收

早介入早谋划，必须全过程合法合规筹划税费。一是对于房地产增值税一般纳税人，要从筹资、土地取得、项目设计、供应商合作者的选择等前期环节介入，直到项目营销的各个环节的费用和成本都要尽可能符合销售税金和土地增值税清算的纳税抵扣，加强对材料供应、劳务服务、融资渠道等合作企业的选择，要加强对增值税发票的管理，提高增值税抵扣意识；二是加强与合作企业的合同约定，要对材料等供应商的资质和材料的报价进行对比分析，在一般纳税人处购进零散建筑材料的时候，通过索要增值税专用发票的方式能够最大额度的抵扣。如果是在小规模纳税人处进购材料的时候，如果是无法进行抵扣或者是抵扣比较低的情况下，可以在价格上进行协商。第三，要充分的利用税率差异，一般情况下，物资的税率是17%左右，而建筑行业的税率则是11%，如果是政策允许，可以利用纳税对象之间的税率差异来减少房地产企业的税务负担。另外，要对房地产企业的纳税人身份进行相关的利用，做好税收筹划，例如小规模纳税人的进项税超过了销售额的8%，在这种情况下，如果要减少税负，房地产开发企业可以申请成为一般纳税人。最后，可以通过纳税时间延迟、争取优惠政策等措施进行税收筹划。

（二）房地产企业要积极地转变营销策略

针对营改增对房地产企业税收产生的影响，要想在新的税收政策下降低成本，就必须结合实际做好营销策略的转变工作。例如在定价不变的情况下，通过营改增能够有效降低房地产企业的相关费用和成本，在提升利润方面能够发挥十分重要的作用，但是如果材料、人力、设备等相关因素的变化，则会导致成本上升，在这种情况下，房地产企业就要对营销策略进行有效调整，升级业务，扩展业务范围，不断提高企业的竞争力，房地产企业要积极实现产品的多样化，并且尽可能的根据实际实现住宅项目和商业项目的同步开发来实现税负降低的目的。

（三）做好新老项目税收筹划

不论是针对房地产的新项目还是老项目，在实行营改增之后都要开展积极合理的税收筹划，按新老项目区别对待进行全过程税收筹划和管理，最大程度的降低税负。一要准确判断、区分新老项目，选用合规的税率，一是以是否取得工程施工许可证为标准来判断。营改增之前签订的建筑施工合同，但没有办理施工许可证，工程未动工，5月1日后才办理施工许可证，工程正式动工的项目，是新项目。二是以合同是否签订来区分。5月1日后签订施工合同的项目是新项目。三是有施工许可证也签订了施工合同，但5月1日前未完工、营改增之后继续施工的项目，是老项目。四是“先上车后买票”的行为，5月1日之前没有签合同，包括工程施工许可证等法律手续，但已正式动工了，5月1日后补办手续的工程，还叫做老项目。二要清楚取得的增值税进项额是否可以抵扣。按照“实质重于形式”来掌握取得进项税额是否能够抵扣，比如：5月1日前采购的建筑材料已经用于工程项目但5月1日后才支付材料款取得增值税专用发票，进项税不能抵扣；5月1日前购买的办公用品、机械设备等固定资产及其他存量资产但5月1日后才获得增值税专用发票的进项税不能抵扣。三要按照分开采购、分开决算、分开核算的原则，对房地产新老项目销项税和进项税进行分项、分开管理，新项目取得的进项税不能用于老项目抵扣。

（四）从多个方面规避政府性规费带来的负面影响

首先，可以通过土地出让的方式获取土地的使用权，然后根据土地成交价格及相关规费的金额，凭政府部门开具的合法凭证按照一定的比例扣除税款。其次，针对库存量按照销售收入实行简易征收，征税率确定为5%左右。另外，房地产企业要充分利用政府出台的各种优惠政策，减轻税负增加。最后，房地产企业可以考虑调整产品开发结构，更多开发建设精装修房，这样在精装修过程中产生的劳务、材料费用都能够取得增值专用发票，在缴纳增值税的时候可以作榻项税额进行抵扣。

（五）与税务机关保持良好的沟通和交流

营改增之后，房地产企业税务征管主体由过去的地方税务机关转变为国家税务机关，加上很多政策、规定和要求需要进一步的明确，因此房地产企业必须要与国家税务机关多沟通、多联系、多交流，构建通畅的协调关系，及时了解和掌握增值税方面的相关知识以及房地产企业在营改增之后需要注意的事项，获取最新的税收政策信息，为房地产企业规范自身的纳税行为提供可靠的业务保障。

三、结语

营改增对房地产企业的发展造成的影响既有积极的方面，也有消极的方面，在实际经营管理过程中，房地产企业要从人员、政策、营销策略和环节控制等多个方面采取措施，积极适应营改增带来的变化，不断提升企业的管理能力和经营效益。

参考文献：

[1]房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法，2016.

[2]金晓云.“营改增”后房地产企业的税收筹划[J].中国乡镇企业会计，2015，（5）：64-65.

[3]钮德明.房地产企业营改增后的税收筹划[J].现代经济信息，2015（19）：177-178.

第6篇：房地产的税收筹划范文

【关键词】房地产开发企业，土地增值税，扣除项目

一、背景情况

房地产企业和其他的行业相比，具有投资金额大、过程复杂、税种多、负担重的特点。而通常企业利润增长的方式有两种，即提高收入和降低成本。然而，近年来中央出台了一系列限制房价过快增长的宏观调控政策，通过高房价来提高房地产企业的利润，正在变得越来越不现实。采取合理的土地增值税收筹划方法，合法的减轻企业的税收负担成为企业提高自身竞争力的重要途径。

就当前现状看，房地产企业进行纳税筹划具有一定的必要性。首先，从房地产企业角度来看，房地产企业税收筹划可以提高自身纳税意识和企业财务管理水平，有助于实现房地产企业税后利益最大化。再次，从国家宏观调控的角度来看，房地产企业税收筹划有助于税收法律法规的完善，同时，也有利于加快税收与相关法律、法规的相互协调与衔接，使我国法律成为一个相互协调的有机整体，促进国家宏观调控的顺利进行。

二、房地产企业土地增值税纳税筹划的具体方法

（一）规避土地增值税的征收范围

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的纳税人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。简单说来，满足土地增值税的征税范围需注意以下三点：第一，国有土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围，即转让的土地是国家所有的话，不征收土地增值税；第二，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权要发生转移，对未发生产权转让的形为不征土地增值税；第三，转让房地产要取得收入，而这里的收入是指房地产要发生增值，对未发生增值的原价转让形为也是不征税的。由此看来，房屋的法定继承、出租、抵押，或是与其他单位进行的代建房行为均不是土地增值税的征税形为。而房地产企业在其经营活动中若是可以采用代建房方式，为客户定向开发房产，以收取一定量的劳务费用方式取得收入的话，可以规避大额土地增值税，将极大的降低企业的税收负担。

（二）增加土地增值额中的扣除项目

转让房地产中获取的增值额是计算土地增值税的核心，因此，要计算土地增值额，首先必须确定扣除项目的金额。我国相关法律规定，计算土地增值税所准予扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本、费用；与转让房地产有关的税金。对房地产开发企业还特别适用其他规定：可以按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的总价加计扣除20%。根据国税函[1995]110号文件和国税函[2010]220号文件相关规定，房地产开发费用扣除可按两个标准：一是能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，开发费用按利息支出加上取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%计；二是其他情况，则按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%计。我国现行的《土地增值税暂行条例实施细则》中明确规定：房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。根据这项法律条文，房地产企业可以比较两种方法计算出的开发费用，恰当地运用相关规定，选择其中数额较大的进行计算，最终加大扣除项目额。

（三）利用土地增值税的税收优惠政策

《土地增值税暂行条例》第八条第（一）项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅标准应同时满足：1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；2）单套建筑面积在120平方米以下；3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。同时，各省、自治区、直辖市可根据当地实际情况自行调整，但上浮比例不得超过上述标准的20%。房地产开发商在建造普通住宅时，适当把增值额控制在20%之内，可获得国家的免税优惠从而规避土地增值税。

再者，条件允许的企业也可开展企业间的投资联营活动或者是进行合作建房。根据财税字[1995]048号规定：对于以房地产进行投资联营的，投资联营一方以土地（房地产）作价入股或作为联营条件，将房地产转让到投资联营企业中时，暂免征土地增值税；而对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暂免征土地增值税。所以，房地产企业在进行经营方式的选择时，应切实根据国家的相关税收优惠政策，选择有利的方式，尽可能达到不缴税、少纳税的目的。

三、结语

国家出台的一系列调控房地产市场的政策，从一定程度上遏制了房价上涨的趋势。房地产开发企业要想通过高房价来提高利润似乎空间不大，反之，降低企业的成本则成为房地产开发企业增加利润，提高自身竞争力的重要手段。土地增值税作为房地产企业的重要税种，在其应纳税额中比重较大，甚至是略高于企业所得税，因而，对土地增值税进行税收筹划，是房地产企业的一大课题。在进行纳税筹划时，除了灵活运用土地增值税的纳税筹划方法之外，房地产企业还应该培养自己的专业税收筹划人才咨询专业税收筹划机构，把税收筹划作为一种高层次的理财活动。

参考文献：

[1]蔡昌.房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南[M].中国市场出版社，北京，2010.

[2]陈培.我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路[J].商业经济，2012（7）：99-100.

[3]付春.调控背景下房地产企业土地增值税的节税安排[J].财会月刊，2012（21）：48-49.

第7篇：房地产的税收筹划范文

关键词：投资性房地产；税收筹划；风险筹划

一、税收筹划概述

税收筹划是指纳税人在合法的前提下，通过安排经营、投资等活动来改变企业各项要素，并应用特定税收政策而进行纳税方案的优化，以实现企业减轻税负、扩大经济效益、发挥经济战略目标管理的经营目的。税收筹划之所以不等同于企业的偷税、漏税行为是因为其具有法律许可范围的合法性、财务效果导向的筹划性及企业整体利益的成本效益性而成为一种合理、合法的现代化节税手段。

企业通过合理合法地纳税筹划，不仅可以追求税后利润价值的最大化、降低和避免涉税风险，还可以追求最低的税收成本及争取货币的时间价值，以实现企业税负最小，提升企业竞争优势及其长远、深度发展的战略意义。

首先，基于税收筹划的收入与替代效应理论分析，税收筹划可使纳税主体在税负降低后，变相增加其可支配收入与实际购买力，从而提高纳税主体的消费水平。其次，基于收入乘数效应的理论依据分析，纳税主体购买力的增加将会再一次引领行业经济的再增长，进而又能进一步提高政府税收收入，故单从这一角度来看，税收筹划便拥有了政府涵养税源的实际经济价值。最后，从替代效应角度分析认为，纳税主体税负成本的降低也会相应降低商品销售成本，借此进一步左右消费者的重新选择，从而实现刺激消费者购买需求，拉动经济增长的经济效益。综上所述，税收筹划对政府和企业双方而言，都具有重大的宏观意义。

二、投资性房地产税收筹划的侧重点

提及投资性房地产的纳税筹划，其空间还是很大的。例如，针对于项目核算方式、租金价格制定方式及股权转让方式等都应是其税收筹划的侧重点。此外，企业在进行投资性房地产的纳税筹划时，还要学会抓住重点才能通过纳税临界点的筹划，为企业带来最大的绩效收益。

首先，投资性房地产税收筹划应根据税制构成进行筹划，其中包括免税筹划、减税筹划、税率差异筹划、分割筹划、扣除筹划、抵免税筹划及延期纳税筹划等方式。针对上述方面一一进行适用性分析，争取通过合理避税的方式，使企业获得一笔无息的贷款，从而使流动资金更加有保障，以进一步增强企业经营活动的安全与灵活保障性。其次，企业还应在依据现行税法及相关税收优惠政策的基础上，适当采用一些税务手段或纳税技巧。例如缩小税基、降低适用税率等方式，通过价格转让、成本（费用）调整、融资、租赁等方法来最大化的降低企业税负，增强行业口碑及核心竞争力。

本文通过将投资性房地产的税收筹划按照其所处的初始出租、持有期间及后续处置不同阶段进行了如下分析。

1、初始出租时税务筹划

企业在投资性房地产的初始出租时，可通过两种方式进行税务筹划。通过出租合同分立方式进行税务筹划。例如，某企业为满足市场、盘活资产及提高资产使用率的需要，将原厂房设备进行经营出租，试比较整体出租与分别签订租赁合同涉税金额是否有差异。分析得出，二者营业收入相同，故应缴营业税、附加税及合同的印花税金额应完全相同，而差别就在于房产税与企业所得税两种税额。

通常情况下，企业将厂房、房屋等进行租赁时可收取租金收入，这笔收入的多少将直接关系到企业计算应缴的营业税与房产税等。一般而言，租金收入越高，则计算缴税的基数越大而所应承担的税负就越重。因此，企业在税务筹划时，应尽可能地将房产租金与协议中所配套的家俱及相关设备等租金分开制定并分别签订，才能有效减轻企业税负。同理而言，建造或自用房地产待企业划定为投资性房地产进行初始出租时，也应将建筑物与其商定的附属设备分开核算，以减少房屋建筑物的原值，进而减少企业应基于从租原则所交纳的房产税。再有，在房屋出租时，可将房屋租金与动力费用，包括水、电费等收入分开核算，也可以减少租金收入而起到节税作用。另外，出租方由此而少缴纳房产税也会变相引起企业税后净收益的增加情形，进而实现企业在投资性房地产出租时通过出租合同分立的方式进行税务筹划以增加企业经济效益的现实意义。

2、利用税收优惠政策进行税务筹划

我国制定的有关营业税与房产税暂行条例中有如下规定：自2001年起对公有住房及廉租房免征营业与房产税，故企业在房产计划出租时不应只看租金收入的高低，还应结合上述税收优惠的政策，倘若出租房屋符合国家规定，便可最大化地直接获取税收优惠以减少税收负担。针对如此，企业可适当综合多项因素考虑将闲置房屋是出租给务工人员用于居住还是出租给个体业主用于经营较为符合企业的经济性要求，以便实现企业应出租用途不同而影响企业所承担税负的效用。

3、持有期间税务筹划

投资性房地产在持有期间可进行折旧与摊销的计提，然而，企业所得税法规定企业可按税法核准条件进行资产的加速折旧，因此，若企业出租的房屋属于常年处于强震动及高腐蚀的情况之下，企业可在年度所得税缴纳时及时办理税务核准，以加快成本收回速率，并实现所得税款推迟缴纳的效益，以增加企业货币机会成本，从而进行更好地纳税筹划。

4、后期处置时税务筹划

第8篇：房地产的税收筹划范文

关键词：房地产开发 税收筹划 经济发展

随着社会经济的不断发展，我国的税收制度也得到了进一步的完善。目前，我国税收的法制化进程已越来越快，税收的征管效率也得到了很大程度的提高，再加上各种管理手段及信息传播效率的大大提高，人们对税收筹划及财务管理也有了更加全面的认识。另外，由于全球金融风暴的影响，我国的地产置业也不可避免地受到了一定的影响，对房地产开发企业而言，市场的萎缩、投资速度的回落及相关的销售情况不佳等情况，都使得其现金流出现比较不乐观的现象。对相关房地产开发企业的税收进行合理的筹划，对其财务进行合理的管理，不但有助于房地产开发企业的发展，而且还有助于国家经济的发展。

一、税收筹划与财务管理的内涵

通常来说，税收筹划是一种合法的节税筹划活动，换一种说法，就是纳税人在国家相关法律政策允许的前提下，合法开展的一项活动，其主要目的是通过对企业相关生产经营活动进行安排与调整，达到合理税负、找到最优的节税生产经营方案。因此，就本质上而言，税收筹划不等同于逃税、偷税，它是一种正当合法的行为，也是当今社会企业节税的重要选择。

财务管理指的是在一定的目标下，对资产的投资或购置、资本的融通、生产经营活动中的现金流量及利润的分配等开展的管理活动。在企业的管理中，财务管理占据着较为重要的地位，是企业管理的重要组成部分。财务管理是在财经法规的制度上建立的，它把财务管理的原则作为基础，对企业生产经营中的相关财务活动及相关的经济管理工作进行合理的组织与处理，因此也可以说，财务管理就是处理企业所有经济关系，组织所有财务活动的一种行为。

二、房地产开发企业税收筹划与财务管理的意义

对于房地产开发企业来说，其生产经营往往具有资金投入量较大、销售周期较长以及经营风险较高等特点。也正因为这些特点的存在，对房地产开发企业进行合理的税收筹划与财务管理便具有较为重大的意义。房地产开发企业税收筹划与财务管理的意义主要有以下几个方面：

（一）有助于企业实现利润最大化

就房地产开发企业而言，其开发及交易的环节较为复杂，所涉及到的税收种类也比较复杂，比如，土地增值税、营业税、城市建设维护税等，繁杂的税种为企业的负税增加了不少的负担，而根据相关法律法规的规定，在不违法的情况下对税收进行合理的筹划，不但能够在一定程度上减小企业的负担，还有助于企业利润最大化目标的实现，有助于提升企业的市场竞争力。

（二）有助于提高企业的会计核算水平

税收筹划是企业的一种财务手段，合理有效的税收筹划能够有效减少相关企业的税收支出，在一定程度上提高资金的利用率，使企业的资金流得到有效的改善。此外，由于企业的税收筹划及财务管理工作的开展都与会计工作有关，完善有效的会计核算是税收筹划及相关财务管理工作高效开展的前提，因此，相关业务的开展可以在一定层面上提高企业会计核算的水平，对企业的会计工作可以起到一定的促进作用，有利于企业经济管理活动的顺利开展。

（三）有利于树立良好的企业形象

就平常的纳税活动中，尤其是在纳税申报的时候，对税额进行及时准确的申报，不但可以有效降低企业涉税的风险，还能树立良好的信誉，有助于企业形象的树立。另外，合理有效的开展财务管理活动，也能够在一定程度上保证企业经济业务的顺利开展，尤其对于房地产开发企业来说，有序的资金流动是保证其经营活动顺利开展的重要保证，这对企业的发展来说是极为重要的。

三、房地产开发企业的税收筹划策略

由于其自身的特殊性，房地产开发企业涉及到的税收种类相对较多，其所缴纳的税金的核算也较为复杂。税收筹划能够在一定程度上减小企业的负税负担，但不是一切税种都可以进行税收筹划。就目前的情况，对房地产开发企业而言，可以开展税收筹划的税种主要包括：土地增值税、营业税以及企业所得税。根据不同税种的不同性质，企业税收筹划的方式与收益也有所不同。下面分别对几种税收的筹划策略进行相关的分析：

（一）土地增值税的筹划

土地增值税指的是对国有的土地使用权、地上的建筑物以及建筑附属物进行转让，并从中取得收入的个人或单位，根据其转让的收入所得的增值额进行征收的税种。增值税的筹划主要有以下三种：

首先是对成本核算对象进行筹划。对房地产开发企业来说，其可以单独设立一家装饰公司，由其来完成相应房户的装修工作。就具体的操作来说，房地产企业可以与购买房屋的客户签订两份不同的合同：一是房地产销售合同，是房地产开发企业与房屋购买者之间签订的；二是装修合同，这是装饰公司与房屋购买者之间签订的。这时，房地产开发企业在销售合同上面所标注的房款的增值额，进行土地增值税的缴纳；而在装修合同上面所标注的金额就属于企业的劳务收入，应缴纳相应的营业税，而不再进行土地增值税的缴纳。企业可以通过这样的方式分散企业的经营收入，进而减少相关的税基，以达到降低税率、节省税款的目的。

其次是对利息的扣除方式进行的筹划。根据国家相关的规定，房地产开发企业的相关利息支出，只要能够可以按照房地产项目转让计算分摊，并且能够得到相关金融机构提供的证明的，便允许得到扣除，但扣除的部分最高不能超过商业银行当期同类贷款利率的计算金额。而对于房地产开发所耗费的其它费用，则根据土地的使用所支付的资金与房地产的开发成本这两个项目之和且低于其和的5%进行计算扣除；对于不能根据房地产开发项目的转让对利息支出进行计算分摊或者是不能取得相关金融机构提供的相关证明的，则不可以对其利息进行单独的计算，而是将其并入到开发成本中进行统一的计算扣除。房地产开发所耗费的费用则根据土地使用所支付的资金与开发成本这两个项目之和且低于其和的10%进行相应的计算扣除。根据这样的规定，房地产开发企业就可以根据实际的情况选择合适的筹划方法，当房地产企业所开发项目主要有赖于负债筹资，其利息费用所占的比例较高时，就可以选择计算分摊利息同时提供相关金融机构的证明，进行对相关的费用进行合理的扣除；相反的，当开发的项目主要是依靠权益资本进行的，其预计的相关利息小队较少，则可以不对分摊利息进行计算，这样便可以对相关的开发费用进行一定的扣除，有利于企业相关利润的实现。

另外是对增值额开展筹划。根据我国相关条例，纳税人自己建造普通住宅并出售的，若增值额未达到扣除项目金额的20%，则可以免缴增值税；若超过20%，则要按照相关规定对全部增值额进行相应的纳税活动。另外，如果纳税人既建造普通住宅，又进行其它房地产开发，则应该对其获得的增值额进行分别的核算，对于不能准确核算增值额的，其所建造的普通住房则不能够运用相应的免税规定。土地增值税的适用税率为30%到60%之间，并且是超率累进税率，在相同的条件下，价格越高，增值额就越大，其所适用的税率也就越高。因此，开发企业在对产品定价时，要对全部情况进行充分的考虑，既要考虑收益，又要考虑相应的支出，最大限度保证企业的利润。

（二）营业税的筹划

营业税是以在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为课税对象所征收的一种商品劳务税。对房地产开发企业来说，其营业税的筹划策略主要有以下三个方面：

首先是合作建房的筹划方法。合作建房指的是两个合作者，一方出资，一方出土地的使用权，双方以合作的方式进行的房屋建造行为。合作建房主要包括两种方式：以物易物和合营企业，这两种方式的纳税义务存在一定的差别，纳税人可以对两种方式之间的差别进行充分的利用，进而进行合理的收税筹划，最大限度保证企业的利润。例如，甲乙两方进行合作建房，甲方提供土地，乙方出资。房屋建好后，经相关评估得到该建筑物的价值为6000万，甲乙两方各自分得3000万的房屋。这时，甲方通过土地使用权的转让，获得了部分建筑物的所有权，就应根据相关税率进行缴纳营业税，而乙方则无需进行营业税的缴纳。

其次是承包合同的筹划方法。承包建筑工程的公司有没有与建设单位进行相关承包合同的签订，将会影响企业的税率。承包建筑的公司在和建设单位进行合同的签订时，所建造的房屋就归属于建筑业，其所使用的税率为3%，而在不签订合同的情况下，该建筑就应该归属于服务业，这时所适用的税率就为5%。据此，纳税人在对相应的工程进行承包时，应该与相应的建设单位签订相关的合同，这样就可以只按3%的税率缴纳税金。有效降低了企业的负税负担。

最后是通过减少应税项目的流转次数进行税收的筹划。按照国家税法的规定，不动产的转让应该归属于营业税的征收范围，营业税是根据流转的次数重复征收的，流转的次数增多会导致相应的税金增加。所以在实际的经营过程中，房地产开发企业就可以根据相应的情况，合理地减少相关应税项目的流转次数，进而最大限度地减少相关税金的缴纳。

（三）企业所得税的筹划

企业所得税，是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他的所得征收的所得税。与营业税的筹划相比，企业所得税的筹划的效益更大同时也更为直接。房地产开发企业的所得税筹划主要可以从以下几个方面进行：

首先是选择投资地区进行筹划。选择投资地区进行相关的税收筹划工作，是在国家对相关地区进行的税收优惠政策的基础上出台的，与国家的经济政策相符合，所以能够得到政府部门的支持。通过成本与收益的核算，纳税人可以在相关的税收优惠的地区进行相应的注册，而如果企业在没有相关优惠政策的地区进行了注册，则可以经过相关的策划，然后再与一些可以享受优惠政策的企业进行挂靠，进而使自己也可以享受一定的优惠。

其次，选择从属的机构进行筹划。就一个企业而言，其从属机构包括分公司、子公司及办事处。对与从属机构来说，由于其形式不同，使得其核算、纳税形式以及其所享受的税收优惠政策都有所不同。公司是独立的法人，其设立的手续也相对较为复杂，公司所得税的核算与缴纳都是独立进行的，并可以享受相应的税收优惠；而分公司与办事处则不同，其设立的手续相对较为简单，相关的核算也不是独立进行的，所得税是交由总公司汇总后进行缴纳，税负较轻，但不享受相关的税收优惠。因此，房地产开发企业在对相关的税收进行筹划时，应该对实际的情况进行合理的分析，并制定出相应的税收筹划计划，最终选择可以让企业负税最轻、获得的利润最大的方案。

此外是利用税前扣除项目进行筹划。根据我国税法的相关规定，企业所得税的税率为25%，在每一个纳税年度，纳税人的总收入额减去准予扣除的项目之后所剩的余额即为应缴纳的所得税的金额。其中，准予扣除的项目指的是纳税人在该纳税年度里所发生的，并与纳税人取得应该缴纳税金的收入相关的全部必要的费用、成本、税金及损失。因此，房地产开发企业可以根据实际的情况，对相关税目进行合理的筹划，进而有效减少税额。

四、结束语

对房地产开发企业而言，合理的税收筹划不但可以降低其生产经营成本，还在一定程度上关系到企业的存亡，与企业的发展密切相关。随着经济改革的不断深入，国家对房地产及其相关行业的调控能力不断的加强，使得房地产开发企业的利润空间也在不断地缩小，面对这样的情况，房地产企业进行合理合法的税收筹划是非常有必要的。因此，房地产开发企业应根据相关的税收政策，结合自身的实际情况，进行合理的税收筹划，并做好企业内部的财务管理，在不违反法律法规的条件下，对企业的资金以及财产进行合理的控制，进而实现利润最大化的目标。

参考文献：

[1]杨焕玲.企业税收筹划与财务管理的相关性分析[J].中国管理信息化，2009；06：40-41

[2]张丽莉.关于房地产开发企业税收筹划的几点思考[J].科技创业月刊，2009；07：52-53

第9篇：房地产的税收筹划范文

摘 要：目前，我国房地产税制设计不合理以及政府收费繁杂，使的房地产企业是税负最重的行业之一，进而使得房价居高不下。本文分析了房地产企业的经营特点及其所涉及的税种。然后从土地增值税、企业所得税和营业税这三个税种出发，分析了该类公司税收筹划的方法。

关键词：房地产；税收筹划；房价

当下，房地产成了人们热议的话题，如何降低房价，让老百姓买得起房子是其中的焦点。通过降低成本来降低房价是一重要的途径。

一、房地产企业的经营特点及税负情况

(一）经营特点

对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：

1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

2.开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

3.经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（二）房地产公司税负情况

从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。

二、房地产公司涉及的税种

（一）项目设计阶段

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。

（二）项目建设阶段

在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。

（三）项目销售阶段

1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。

2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。

3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。

4.企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。

5.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。

三、房地产公司的税收筹划策略

从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。

（一）土地增值税的筹划

土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。

1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。

3.整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。

（二）企业所得税的筹划

1.迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。

2.充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税，又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。

（三）营业税的筹划

1. 变房地产销售为投资。税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税；投资入股后转让股权的行为，也不缴营业税。根据该规定，房地产企业可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方销售股权的方式销售房地产，从而达到不再缴纳营业税、城建税和教育费附加的目的。

2.将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。

参考文献：

[1]张. 房地产开发企业的税收筹划探讨[J]. 商业会计. 2011（23）