房地产企业税务风险管理精选(九篇)

第1篇：房地产企业税务风险管理范文

关键词：企业管理；房地产行业；税收稽查；风险控制

房地产行业是国民经济支柱产业之一，也是国民经济的“晴雨表”，房地产业的兴旺和发展是国民经济持续增长的重要标志。当前，我国经济增速持续放缓，经济下行压力加大，为了缓解经济压力，很多地方政府部门鼓励稳定房地产业、积极创新，可持续发展。房地产企业如果无科学的企业管理，有效的控制经营风险，则会为企业经营发展埋下巨大隐患，同时严重时甚至会影响到国家经济的发展。用企业管理理论分析房地产税务风险管理，建立有效的控制模式便成为了房地产企业经营管理中的重点。

1 部分房地产企业税务风险控制模式

以现代企业的管理理论和科学的管理手段，完善有效的税务风险防控体系，良好的税收筹划环境，实现企业税收管理的重要内容，也是企业实现经济效益最大化的重要管理手段。

1.1 风控模式一

中粮地产（集团）股份有限公司被审计曝光后，建立健全有效的科学的风险管理体制和考核机制，把加强内控机制建设、规范经营、防范和化解金融风险放在各项工作的首位，以培养员工具有良好职业道德与专业素质及提高员工的风险防范意识作为基础，通过加强或完善内部稽核、培养教育、考核和激励机制等各项制度，全面完善公司内部控制制度。

1.2 风控模式二

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，业务涵盖房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售以及商业会展、酒店经营等相关行业。国家一级房地产开发资质企业，由于加强企业风险管理，建立企业科学规范的风险管理体系，较好地把控房地产企业各类风险与关键控制点，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。

2 房地产企业税务风险管理

我国税收制度的完善和征管制度的改革对企业税收遵从的要求越来越高的环境下，专业科学的企业房地产税务风险控制模式非常重要。

根据《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号），房地产业再次成为指令性检查项目，房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。

房地产税务风险管理的不良表现：

2.1 内部控制缺失或风险管理不健全

房地产经营业务多样，经营活动复杂，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门，不仅使房地产企业的财务日常处理的工作量大、成本核算也容易混乱，管理难度大。

2.2 税控风险管理手段相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后，实际纳税遵从度时有差异

国家税务总局稽查如隐瞒收入偷税、虚增供料偷税、虚列成本偷税、多列支出偷税、虚列成本偷税、多种手段偷税、虚假申报偷税、隐瞒二手房交易价格偷税等。

3 房地产开发企业税务风险控制模式的建立

企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规，或对相关税收法规的精神准确把握，在主观上没有偷税的愿望，纳税时按照有关税收规定去做，避免事实上的偷税、逃税，从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式：制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责。使税务风险控制在有效的规范的房地产商业模式下。

3.1 外部风控模式的建立

国家税务总局对分管纳税人开展稽查管理，认为经常会出现很多问题。

3.1.1 房地产行业的收入虚假主要表现在销售价格收入偏低的问题

①未取得售房许可证收取定金，未按预收账款处理，隐瞒销售收入。

②关联交易销售款不结转或少结转收入。开具收款收据，隐匿收入。

③代建转开发，少申报收入，少缴税款。拆迁补偿收入不按规定确认收入。

④坐支售房款少计销售收入。税前超标准列支成本费用，减少应税所得额。

⑤银行按揭贷款资金不及时结转收入。委托销售房产不按规定确认收入。

⑥假承包经营少缴税。假联营将房地产对外投资入股分得利润逃税。

⑦工程尚未决算，长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。

3.1.2 房地产行业的成本虚假主要表现为建筑成本偏高

①建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本。

②收入费用配比方面不合理，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。

③以假发票虚列成本。

④多结转成本等。

3.1.3 房地产行业的费用虚假主要表现各项成本的分摊费用的问题

①工资、福利费、业务宣传费超标准列支费用。

②税法不允许列支的项目。

例如，某企业开发项目当年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率20%，期间费用及可扣除税金150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元；次年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率15%，期间费用及可扣除税金200万元，当年缴纳企业所得税25万元。第三年项目竣工交付使用，实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本4200万元。

企业财务人员作账：项目竣工清算应补缴企业所得税258.5万元。

税务稽查：应纳所得税262.5万元。

3.2 内部风控模式的建立

3.2.1 一般房地产开发建设与经营的主要环节

3.2.2 涉及主要税种

分为土地取得、建筑安装和成品销售三个环节，牵涉到企业所得税、个人所得税、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税等项税种。

3.2.3 房地产项目投入大工期长

有些项目由于工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因虽然已经完工，甚至已投入使用多年，但长期不进行工程结算，也不进行税款申报。

3.2.4 税务风险控制模式的建立

通过建立“基础管理信息+风险统计分析+纳税评估管理+应税稽查准备”税务风险控制模式，从信息管理到技术分析，精细化运营和精细化管理，实现科学规范有效的风险管控。第一道防控由业务运营和生产建设部门搭建，第二道防控由风险管理、合规管理、财务管理等部门搭建，第三道防控由稽核审计、统计部门搭建，第四道防线则由董事会和监事会搭建。

企业报表的基本信息来源以及账面数字的变动趋势，基础信息、涉税信息、财务信息 、运营信息，其相互关联性可以测定企业的经营效率和合理分布，有助于降低经营生产的风险。也是企业公司治理和风险控制的“目标责任书”。强化企业管理意识，特别要抓住关键的财务数据和相关指标，有针对性地研究企业公司税控管理和运营方略。

4 结束语

随着中央对房地产政策的严控和重视，加强对房地产业重点税源行业的税征收管理。房地产行业市场秩序的治理力度只增不减。本文运用有关企业管理中房地产开发税务风险控制政策内容为主线，探讨房地产企业税务稽查的重点及风险点。帮助企业建立完善房地产企业税务风险控制模式，使房地产企业税务风险管理及控制模式融入到企业各项业务的全过程中，让税务风险识别、税务风险评估、税务风险决策、税务风险监测、税务风险处置五个环节形成一个紧密的管理控制模式。

本文中所考虑的房地产企业税务风险管理及控制模式还比较简单，结合企业管理的新观念仍然有非常大的研究和探讨空间，本人今后也将不断开拓创新，为寻求一个解决房地产企业税务风险管理及控制模式的有效系统做出贡献。

参考文献：

[1]国家税务总局《纳税评估管理办法（试行）》的通知即国税发[2005]43号.

第2篇：房地产企业税务风险管理范文

【关键词】房地产；税务管理；控制

引言

房地产企业的经营发展特点使得其税务管理的实际工作量十分巨大，主要业务涉及的方面众多也对于其税务管理形成了较大压力。国内税务环境整体上呈现出了不断优化的一般趋势，政府对于税务工作的重视程度更是有增无减。房地产企业在这样的大背景下自然需要注重自身的税务管理，特别是大型房地产企业中更是需要处理好税务管理与企业综合发展之间的关系。税务管理与企业财务管理存在着一定不同，其直接受外部税务检查机构的监管也使得税务管理与控制的复杂性大大增加。2016年营业税改增值税的全面实施使得国内房地产企业的税务管理呈现出了新的变化与趋势，在营改增全面实施后，房地产企业税务管理及控制模式也需要进行相应的优化与调整。

一、房地产企业税务管理概述

（一）税务管理的含义

在不同视角下税务管理的具体含义不尽相同。从国家税收征管的角度而言，税务管理是国家税务机关根据税收相关法律法规，为实现税收征管智能而对于税收征收、管理和分配等事宜进行具体规划于实施的综合活动总称。

在企业的视角下，税收管理是指企业在国家现行税收法律发挥的框架之内，通过对于企业自身生产经营活动的预测、协调、组织等来进行税费支出的具体控制及税务申报等具体活动的管理及控制措施总称。企业视角下的税务管理也可以简单的理解为企业通过合法的形式来进行税务负担的最小化从而实现企业最终效益最大化的一个系统过程，这一过程本身则需要在谁税收法律法规的具体规范下所进行。

（二）税务管理的意义

企业进行税务管理对于企业自身及整个国家的税收都有极为重要的意义。

国家税收是国家财政收入中最为主要与重要的部分，税收工作的具体开展对于国家各个方面建设的具体开展也具有深远意义。企业所进行的税务管理实际上能够使得国家税收工作更为顺利的开展与进行，从而能够对于国家税收工作的稳定进行与税收的持续性增加提供保障。

对于企业自身而言，进行税务管理能够使得企业自身的经营管理活动与现行法律法规之间相互协调。税务管理工作开展的好坏更是会直接影响到企业的税务负担及最终的利益获取。在当前税务信息公开的状况下，企业较好的开展税务管理也能够为企业自身良好形象的树立作出贡献。

（三）房地产企业的税务管理

房地产企业的税务管理与一般性企业的税务管理存在着一定差异，特别是营改增全面实施之后，房地产税务管理的实际进行需要进行更多的调整。房地产企业在实际经营发展中需要与各种类型与规模的企业产生实际上的业务往来，这也增加了其税务管理工作的实际工作量。此外，房地产企业需要缴纳的税种相对较多，在不同时期与不同环境下，具体税种的书屋管理也会呈现出一定差异与不同。房地产企业是当前国内税收体系中的主要贡献者，房地产行业近几年的高速发展也十分房地产企业的税收贡献力逐渐增强。在这样的背景下，房地产企业的税务管理受关注程度也逐渐增加。

二、房地产企业税务管理的主要内容

（一）税务申报管理

日常的税务申报管理是房地产企业税务管理最为基本的内容之一，中小型房地产企业的日常税务申报管理也是其税务管理工作中的主要内容。房地产企业的税务申报主要包括月度、季度、年度税务申报，房地产企业与一般性企业不同，大多数房地产企业的年度税务申报极为重要也极为复杂，更是日常税务申报工作及管理中的重中之重。由于税务申报这一税务工作本身的特殊性与基础性，真对税务申报进行的管理也极为重要。在税务申报管理上出现的任何错误都会最终的体现在年度申报之中。国内税收工作新信息建设水平的提升实际上也为房地产企业的日常税务申报管理提出了新要求，传统的纸质报表申报方式正在逐渐被淘汰，电子报表的编制与填写也成为了税务申报管理中的重点之一。

（二）税务风险防范与管理

房地产企业税务管理包含着税务风险防范这一层面的管理。房地产企业由于经营涉及单位与业务数量众多，税务管理工作总量较大，其实际的税务工作在开展中也面临着诸多风险，特别是在税务管理人员综合水平相对低下的房地产企业中，税务风险的具体防范显得更为重要。在房地产企业经营发展压力逐渐增大，税收环境逐步优化的大背景下，税务风险防范与化解的事宜也成为了税务管理中的主要内容。大型房地产企业的税务风险爆发可能性较高，中小型房地产企业则缺乏应对风险的资本实力。这也使得房地产企业对于税务风险防范历来十分重视，而税务风险的防范与管理自然而然的成为了房地产企业税务管理中的常规内容。

（三）税额统计与分析管理

税额统计与分析，一直以来都是一个比较重要的税务管理内容。从新中国成立开始到现在，上缴利税一直都作为国有大中型企业最为重要的评判标准。当前地区性税收机关较为重视对于区域内纳税重点企业的评选与表彰，这也使得与政府联系密切的房地产企业需要在税务管理上对于税额的统计与分析更为严谨。部分中小型房地产企业由于在税额统计与分析上层存在着的不足使得其产生了一定的偷税、漏税问题也受到了相应的通报批评与处罚。税额统计与分析更是会关乎到房地产企业最终的纳税额大小，这也会直接关乎到其最终纳税压力的大小。在房地产企业生存与发展压力不断增大的状况下，税额的统计与分析重要程度更是不断提升。在营改增这一税收政策全面实施后，税额的统计与分析也成为了房地产企业税务管理中的一项基本内容。

三、房地产企业税务控制的一般模式

（一）多种合理避税策略组合应用模式

房地产企业税务控制也是当前房地产企业税务相关工作中的重要部分，在税务控制的模式选择上，利用多种合理避税策略进行组合应用来进行具体的避税也是一种常见模式。企业本身是以获取利润为主要目的的一般性经济组织，税收负担是国内房地产企业的主要成本支出方向之一，房地产企业在税收法律法规框架内进行合理避税并未被法律禁止，这也表明房地产企业可以利用系列手段和方法来进行税收负担的降低。当前房地产企业进行合理避税的方式方法相对较多，不同规模与不同发展状况下的房地产企业在避税策略的选择与应用上不尽相同，但多种避税策略组合应用则是大对数房地产企业进行税务控制的模式之一。

（二）科学管理抵御风险的模式

科学管理进行税务风险的防范与抵御也是房地产企业税务控制的模式之一。现代企业的风险防范理论已经十分成熟，在税务风险，经营风险及财务风险的具体防范上更是有多重防范措施可供企业进行灵活选择与应用。在税务管理上，风险管理就是极为重要的个管理部分，而房地产企业的税务控制实际上也需要对于风险防范与抵御的事宜进行重点关注。国内房地产企业在税务风险的防范与抵御上大多会选择通过科学的方法来提升风险发生的可能性并对于风险进行预见，，基于风险防范而进行的税务控制也是常见的税务控制模式之一。

（三）集团化税务管理模式

国内房地产行业的整体大发展使得国内出现了众多规模较大的房地产集团性企业，这部分企业凭借其自身强大的综合实力往往也能够对于税务工作开展进行更好的控制。此外，集团内部资产在集团内部进行流动与一定合理分配也可以达到合理避税的最终目标。在集团化税务管理模式下，房地产企业也可以通过合作开发的形式来进行合理避税。例如，甲公司与乙公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。

四、房地产企业更好进行税务管理及控制的建议

（一）秉承税务管理及控制的一般原则

房地产企业更好进行税务管理及控制需要秉承税务管理及控制的一般原则。税务管理及控制的具体原则包括诚信合法原则、效益型原则、可操作性原则及及时性原则等。部分房地产企业在进行税务管理及控制的进程中及容易由于主客观因素而出现与现行法律法规要求相背离的状况，过度的进行避税也很可能演变为主动逃税、漏税等违法。正因如此，房地产企业在进行税务管理及控制的进程中需要对于税务管理及控制的一般原则予以尊重并在法律法规的框架要求内进行具体的税务管理及控制。

（二）重视税务管理及控制能力的整体提升

当代房地产企业的生产涉及领域逐渐增大，国内税务体系的不断完善以及税收政策的逐渐调整也对于房地产企业的税务管理及控制提出了新的要求。房地产企业在税务工作上单单给予重视明显不足以保障其税务管理及控制能力的提高，因此，其需要从多个方面进行税务管理及控制能力的整体提升。房地产企业税务管理及控制最终都要落实到具体的部门和个人，鉴于此，房地产企业应当注重对于企业内部税务管理人员实际工作能力的提升，使得其能够对于税务管理与税务知识有更为全面的了解以便更好的进行税务管理及控制。

五、结语

房地产企业是国内众多企业类型中较为特殊的一种，其对于国家税收的贡献力也十分巨大。房地产企业在新一轮经济发展计划中的定为十分清晰，最为国民经济中基础性行业中的企业，其在新时期的发展中更是需要处理好企业内部财务管理及税务管理等关键性管理事宜。房地产企业在税务管理级控制上呈现出的特殊性要求其要对于税务管理及控制给予更多的重视并进行更为行之有效的税务管理及控制调整。

参考文献

[1]康h祺.关于房地产企业税务风险管理及控制模式分析[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2016，02：58-61.

[2]孙雪华.对房地产企业税务风险管理及控制的探讨[J].会计师，2014，19：41-42.

[3]刘宗力.房产企业如何加强税务管理[J].中国外资，2014，07：23-25.

第3篇：房地产企业税务风险管理范文

关键词：房地产开发企业；税收；风险管理；财政收入

房地产开发企业在经营发展中，可能存在不同程度上的税收风险，对于税收风险的管理则是强调相关的税收机构借助先进的信息技术手段，对企业风险进行分析，结合实际情况，有针对性提出合理的税收管理措施，以求尽可能的降低税收管理风险，提高企业纳税额，维护当地政府财政稳定。对此，相关税收部门可以通过对纳税企业进行辅导和宣传，加强税收监管力度，根据差别化的手段来降低税收风险，提升税收管理成效。由此看来，加强房地产开发企业税收管理风险研究是十分有必要的，对于后续理论研究和实践工作开展具有一定参考价值。

一、房地产开发企业税收管理现状

（一）内部控制缺失。房地产是我国经济持续增长中不可或缺的组成部分，当前我国房地产开发企业税收风险管理工作中面临着各式各样的风险，其中一个典型的问题就是内部控制缺失[1]。房地产企业由于自身组织结构较为冗杂，经营业务涉及到众多方面，一个工程项目从设计开发、建筑施工、加工业、建材商贸以及房屋销售等多个部门，这个部门的日常工作量较大，在核算经营成本时很容易混乱影响到最终结果准确性；同时，税收风险管理力量不高，缺少足够的管理资源，管理水平偏低，在实际纳税中可能在执行上存在差异。当前我国的房地产企业尽管结合实际情况建立了相应的内部控制和风险管理制度，但是在实际执行中难以有效的落实到实处，依法旅行纳税职责，致使纳税风险依然存在。同时，还有更多的房地产开发企业尚未建立完善的风险管理体系，自然就谈不上执行纳税风险管理措施。由于很多企业内部制度不健全，或是不愿意去执行税收风险管理措施，同样会为企业带来税收风险。

（二）企业税收规划容易存在误区。房地产企业的税收规划主要是为了尽可能的在法律允许范围内少缴税，但是税收规划失败，房地产企业将会付出相应的代价，即税收规划风险。为了能够在法律允许范围内少缴税，通过调低税基，就能够实现少缴税的目的。但是企业在税收规划和方案选择中并未依法缴纳税务，或是由于无法及时、全面的了解到相关税收政策，导致税收规划存在较大的风险[2]。

（三）企业办税人员专业素质不高。房地产企业在日常经营管理活动开展中，办税人自身的专业素质高低同样会对企业税收风险管理带来风险，导致企业无法更加全面、有效的了解税收政策，或是对税收政策精髓把握的不全面，纳税行为并未严格遵循相关纳税要求进行，或是流于表面，未能从实质上真正按照税收政策规定进行操作，导致企业面临逃税、漏税的问题，承担违约金和罚款的处罚，不仅损害企业经济效益，在一定程度上还会损害企业的整体形象和名誉。

（四）沟通协调不充分。对于一些涉及到具体的纳税业务，一般情况下是由专门的管理人员进行调查、审核以及评估，但是多数房地产企业缺乏专门的人员去同税务人员进行沟通和协调，这种沟通协调的不充分问题，将会为企业带来少缴和未缴税的风险出现，从而造成严重的后果。与此同时，税收政策由于自身特性十分复杂，所以房地产企业对于税收政策的理解和认知上存在差异，这种对税收政策理解上的差异，可能导致企业认定的缴税范围和税收机关认定的缴税范围不同，为房地产企业带来税收风险。

二、房地产开发企业税收风险应对措施

（一）健全和完善企业财务会计核算体系。房地产企业由于自身业务涉及范围较广，在财务成本核算中可能存在一定的问题，造成成本核算工作出现缺失。这就需要房地产企业健全和完善财务会计核算体系，能够对企业日常经营活动和交易真实、全面的反映出来，科学合理的计算，对于重大财务活动及时申报和缴纳，为企业积极参与市场良性竞争打下坚实的基础。在交易活动开展中，企业应该重点关注纳税主体的资格和信用，进行综合考评，防止企业恶意的转嫁税收风险，出现税收漏洞，尽可能的降低税收风险消灭在萌芽状态中。与此同时，房地产企业还应该提高办税人员自身的综合素质，加强培训和考核，树立正确的责任意识和税务风险意识，能够不断完善自身知识结构，学习新的税收法律和政策内容，明确税收风险防范的重要性，真正将税收风险管理工作落实到实处，维护企业合法的税收权益，显著提升企业的税收风险管理能力。

（二）加强税务部门监管。房地产企业应该根据实际面临的税收风险，有针对性提出应对措施，降低税收风险带来的危害。税务部门同样应该对企业申报存在异常纳税项目进行监督，促使房地产企业能够明确自身纳税范围，对于异常纳税项目更深层次的检查和管理，及时补缴税款。对于一些异常纳税项目，如果经过企业自身额定检查仍然无法明确异常原因，税务机关可以交由相关稽查部门对企业纳税情况进行科学合理的评估，从而更为全面的了解到纳税异常原因所在。

（三）建立税负模型。税务机关应该引进先进的计算机网络技术，根据房地产企业的实际经营情况、楼盘开发规模，应用金税软件数据库建立税务模型，以此来更加科学合理的管理税收风险，计算企业的营业税、所得税以及土地增值税，根据建立的税负模型考核企业自身的税负情况，更深入的了解到房地产企业面临着的税收风险，及时有效的采取应对措施，解决企业税收异常问题。

（四）共享房地产开发信息。为能更有效的对房地产税收风险进行管理，政府部门可以建立房地产行业统一的数据平台，实现数据共享。工商、税务、土地以及建委等相关部门可以在数据平台上共享数据，数据透明度更高，有助于后续发现税务异常查询数据信息。此外，对数据平台应该定期维护和更新，确保房地产信息共享更加及时、全面，根据相关数据信息对比分析房地产企业纳税情况，有效规避房地产企业税收管理风险。

（五）加强房地产开发企业税收风险管理。为了能够有效提升房地产企业税收风险管理成效，相关税务部门应结合实际情况，加强对房地产开发企业税收风险管理，建立健全风险管理机制，定期组织房地产企业进行税收政策培训，促使企业能够更加全面的了解税收相关信息，严格遵循税收政策缴纳税款，规避税收风险。

结论：综上所述，房地产业由于发展速度较快，利润较高，是政府财政的主要来源，为了能够保证政府财政收入，房地产企业的纳税合法，加强税收风险管理是尤为关键的，通过建立数据共享平台，加强税务机关监管，不断强化房地产税收风险管理，尽可能的降低税收风险为企业带来的损失。

参考文献：

[1] 秦筝.新形势下房地产开发企业战略转型研究[D].河南大学，2012.

[2] 张倩.土地增值税征管过程中税收风险识别方法研究――以房地产开发企业为例[D].云南财经大学，2015.

[3] 张起良.房地产开发企业税务审计的风险与对策的研究[D].中央财经大学，2011.

第4篇：房地产企业税务风险管理范文

【关键词】房地产；企业；税收筹划

近十年来，房地产行业已奠定了国民经济基础行业的地位，对拉动我国GDP做出了突出贡献。随着市场竞争的日益激烈、物价的持续上涨带来的费用成本的扩增、相关税负的逐渐增加，税务筹划成为房地产企业新的理财手段与管理活动。从企业层面上来看，税务筹划的有效实施能够更好地利用国家的税收优惠政策，为企业获取更高的利益，占领更多的市场份额。从国家层面上讲，企业税务筹划的有效实现，可以促使企业的资源配置以及投资更为科学、合理，产业结构升级速度更快，最终实现国家总体财政收入的大幅度增加。

一、房地产企业税务筹划的意义

1.税务筹划有助于提高房地产企业的纳税意识。由于税务筹划需要全面掌握并综合运用税法知识，企业为实施税务筹划，必须加强学习税收法律法规，这将有助于房地产企业提高依法纳税意识，降低涉税风险。

2.税务筹划有助于提高企业的经营管理水平，提升企业的核心竞争力。

3.税务筹划有助于实现企业价值最大化。税务筹划属于财务管理的一部分，与财务管理一样都是以实现企业价值最大化为目标的。税务筹划使企业进行决策、计划、控制等经济活动时，充分考虑各种活动引起的税收成本，并根据成本收益原则做出最优选择，这将有利于企业提高企业的净收益。

4.税务筹划还有助于优化产业结构和投资方向，引导房地产行业的健康和谐发展，抑制房地产市场投机行为。从长远角度上看，税务筹划还可能使国家的税收收入增加。

二、当前房地产企业税务筹划的现状

1.房地产企业的税务筹划风险意识不强

许多房地产企业在开展税务筹划工作的时候没有树立风险意识，对税务筹划工作中的风险没有足够的重视，导致风险出现时不能很好地规避风险。由于这些风险未被识别出来，意味着企业缺乏对这些风险的控制。这些风险可能随时会出现，但企业因控制措施不健全而未能成功应对风险，这就很可能导致税务筹划失败。有些企业虽然能够识别出风险，也能建立合理的控制措施，但没有就风险对企业的影响进行持续地监察，致使随着市场、政策等的变动而随时都可能出现的新风险未被识别出来。

2.筹划方案缺乏灵活性

由于筹划是属于事前控制，而事前制定的计划只是在对未来合理预测的基础上进行的估计。外界环境的变化，大到宏观政策，小到企业自身的生产经营条件，都会对税务筹划方案产生一定的影响，导致原有方案的效果减小甚至失去作用。一个具有灵活性的税务筹划方案可以应对一定范围的变化，增强方案抵御风险的能力。因此我们可以这样说，税务筹划方案的灵活与否决定了企业税务筹划风险的大小。

3.税务筹划工作的专业性不够

税务筹划是一项专业性很强的工作，要求筹划人员不仅要有扎实的财务会计知识、熟识并掌握税法的相关规定，而且还要有一定的财务管理经验。很多房地产开发公司都没有专门的进行税务筹划的专业工作者，甚至有些房地产开发公司的财务人员对税务的相关理论也都是迷迷糊糊，没有深入学习过，只会写一些简单的会计报表以及申报表等，而涉及到具体的分析时往往手足无措，这就无疑会增加风险和损失。

三、房地产企业做好税务筹划工作的措施

1.树立房地产企业的风险意识

税务筹划是房地产企业中的一种预测的行为，这种预测的行为本身具有一定的风险性，在市场经济的大环境中，每时每刻都瞬息万变，经济形势的发展，法律政策的完善，都会对房地产企业的税务筹划管理工作带来一定的风险。这要求房地产企业树立风险意识，做好风险预警工作，建立风险监督机制，对房地产企业的税务筹划风险管理进行评估，才能应对不断变化的市场环境。不仅是税务筹划的员工要有风险管理意识，房地产企业的领导者也要树立风险的意识，才能更好地作出企业决策，妥善地规避风险。

2.关注税法政策的变化，保持筹划方案的灵活性

税务筹划方案的制定应当坚持合法性原则，以宏观的税收政策为导向，严格遵循税法的精神，并且随着相关法律规范的变化而做出相应的调整。筹划人员在进行筹划之前必须全面理解相关税收政策，分清税务筹划与逃税、偷税等违法行为的区别，只有在法律规范允许的情况下对纳税主体的涉税事项进行事先安排的一系列谋划活动才可称为税务筹划。另外，纳税人制定的税务筹划方案应当富有弹性和灵活性，以减少税务筹划的风险。这就要求筹划人员在日常的生产经营活动中对可能影响筹划方案可行性的内外部因素保持警惕，如果有会影响筹划方案效用的因素发生变化，就该调整或更新筹划方案以使其适应新的情况。这种全方位监控和动态管理有助于降低企业的筹划风险，并获得更多的筹划收益。

3.提高房地产开发公司税务人员的专业水准

房地产开发公司在进行税务筹划时，一定要由专业的筹划人员来执行，它要求从事筹划工作的人员必须是具有财务会计、税法、金融、财务管理以及其他法律知识的复合型人才。除了专业素质要过硬外，筹划人员还应当具有项目统筹策划能力、经济前景预测能力和与各个部门协调的能力，否则就难担此大任。同样，企业的高级管理人员以及领导人员应对税务筹划风险的管理给予高度重视，只有管理层重视税务筹划并且给与支持，才能调动工作人员的积极性，才能更高效地防范风险。所以，所有的房地产开发公司都应当极力改善和提高税务筹划人员的专业素养。

参考文献：

第5篇：房地产企业税务风险管理范文

关键词：房地产评估；财务风险；防范

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）05-0-01

房地产评估是房地中介行业中的一个大的分支（房地产中介行业包括了房地产评估、咨询和），由于现实及理论上的需要，房地产评估在房地产中介行业中发挥的作用越来越明显。

一、房地产评估机构面临的财务风险

对于房地产评估机构而言，其所面临最主要的财务风险就是税务风险。税务风险是一种法律风险。随着我国税收法治建设的不断规范、税收征管的不断加强，房地产评估机构的税务风险越来越明显。

目前，我国房地产评估机构所采用的征税方式是查账征收，这种征税方式实际就是针对当期利润与所得税率之积进行缴税，而利润就是用房地产评估机构的收入减去相应的成本。在进行查账征收时，其成本是有严格规定的，并不是所有的费用都能够计入成本并进行抵扣。

2008年1月1日施行的新《企业所得税法实施条例》明确规定：广告费与业务宣传费支出，纳入成本的比例不能超过企业全年营业额的15%，其他部分只能在以后的纳税年度进行结转扣除，这使得企业的广告费就只能根据营业额的一定比例部分计入成本。不少的房地产评估机构为了能够减少企业所得税的缴纳，会想方设法地找到一些能够在税前计入成本的费用发票回来使用，这些发票既可以是朋友给的，也可以是企业员工提供的，甚至是企业在外面购买回来的，这里面就存在着极多的问题与风险。比如发票的真假就是个很大的问题，目前有不少提供假发票的小广告，如果没有仔细地辨别，将假发票入了账，就会隐藏着问题，当税务机关检查时，就会给企业带来风险。

上海有一家房地产评估机构，经营状态良好，企业利润也极高。但评估机构的负责人希望能够通过少缴税的方式进一步提高利润，就通过各种渠道收集发票充作税前费用，这其中有很多咨询费的发票是买回来的。企业的所得税立竿见影地就下降了。但是税务机关很快就发现了该评估公司的所得税极不正常，电脑自动预警，税务机关的片管员对公司实施了查账，并马上就发现了咨询费的发票有问题，并进一步发现了很多的假发票。由于金额较大，该评估公司不但要补缴税金，还必须缴纳一笔数目较大的罚款。如果不是公司补缴税款和罚金及时，认错态度正确认真，企业法人就面临牢狱之灾。

二、房地产评估机构财务风险的防范

有效的控制与防范房地产评估机构的税务风险，离不开评估机构管理者的重视与配合，这是房地产评估机构发展战略中的重要一环。同时，税务风险也是房地产评估机构进行日常风险管理的重要内容之一。归纳来看，房地产评估机构税务风险的防范应当从这样几个方面入手：

1.房地产评估机构的管理者们必须及时的了解国家最新的税收法律、法规与相关的政策与制度。管理者们可以通过报纸、电视、互联网以及参加相关培训班等方式来获得这些信息与资料，并在公司内部开展相关信息的宣传与交流。对于那些与房地产评估行业相关的内容与信息要给予最高度的关注，并严格按照税务的要求在评估机构内贯彻与执行，从而减少因信息不对称或税务盲点而造成的税务风险。

2.房地产评估机构的财务人员、市场人员及相关的采购人员等，也必须系统地、全面地学习掌握与房地产评估行业相关的税务知识，并准确地应用相关的税务条款。对那些自己无法把握的、不能完全理解的税务知识，应当及时地向税务机关或相关的事务所进行咨询，让自己完全掌握、完全理解，从而防止出现因不理解、理解错误而造成的税务风险。

3.克服侥幸心理，绝不偷税逃税。依法纳税是企业、公民都应尽的义务，房地产评估机构也不例外。房地产评估机构对于那些必须缴纳的税款，应当克服侥幸心理，做到及时足额地缴纳。因为税务机关于对企业少缴税、不缴税的行为都按偷税行为处理，不但要追缴企业偷逃的税款和滞纳金外，还会根据企业少缴或未缴的税款处于50%以上、五倍以下的罚款。对于那些性质特别恶劣的企业，税务机关还会追究相关人员的法律责任。所以，房地产评估机构能否有效地克服侥幸心理，也直接关系到房地产评估机构税务风险的防范。

4.依托税务师事务所这一专业平台，有效地对房地产评估机构的税务风险进行防范。税务师事务所是税务的专业机构，其所提供的税收筹划是事务所税务的重要内容，也是企业税务风险管理的重要内容。税收筹划的根本目标就是帮助企业合理地避税。房地产评估机构可以选择税务师事务所为企业作税务，借助税务师事务所这一专业机构来帮助自己防范税务风险、合理避税和节税。当然，在运用税务师事务所时，必须签订合同，并要求税务师事务所在合同中明确承诺其所提供的税收筹划方式是合法的，并能够得到税务机关的认可。同时，合同中要明确双方的权利与义务、违约责任等内容，这就能够在税务师事务所的问题或错误使得房地产评估机构收到税务处罚时，房地产评估机构能够通过诉讼的方式来转移税务风险。

当然，归纳起来说，房地产评估机构必须在公司内部建立健全相关的规章制度，加强相关员工的税务知识培训，在评估机构内全面树立依法纳税的观念，从根本上杜绝房地产评估机构税务风险出现的可能。

结论：

房地产评估机构面临的财务风险主要是税务风险，本文从房地产评估机构的角度对其面临的财务风险进行了研究，并对财务风险的防范提出了一些有针对性的建议与思路。希望通过本文的研究与分析，帮助我国房地产评估机构有效地防范财务风险，有效地推动房地产评估机构的和谐、稳定发展。

参考文献：

第6篇：房地产企业税务风险管理范文

关键词：房地产公司；税务风险；控制措施

房地产行业作为我国的支柱性行业之一，只有实现健康、快速发展，才能为国民经济的有序运行提供可靠保障。面对企业全面实行“营改增”和金税监管下的各类财税风险，各个行业该如何采取有效内部控制措施防控企业的各个环节风险，避免不必要的损失，并运用风险管控的手段获取最大化的税收收益，成为目前各类企业的首要任务。对此，房地产企业应对各业务流程进行调整与完善，加大内部管理力度，注重提升税务管理水平，最大限度降低税务，从而有效规避各种税务风险。

一、房地产公司税务风险分析

（一）税务风险管理意识薄弱

“营改增”政策虽然已经全面实行，但是很多房地产公司仍然缺乏风险防范意识，仍实行“粗放式”的经营管理模式。公司领导与管理人员纳税观念和税收遵从意识不强，工作上只关注财务风险，忽视了税务风险，这样不利于自身的可持续发展。

（二）缺乏健全的税务风险机构

很多房地产公司还未成立专门的税务管理机构，也没有安排专业的税务管理人员，个别公司虽然有税收管理岗位，也仅仅是承担报税的职责，未履行税务风险管理职能。且一些房地产公司的税收管理人员由出纳或其他会计岗位人员兼任，其税收专业素质不能满足规定要求。

（三）税务风险内部防控制度不完善

现阶段很多房地产公司还没有建立完善的信息沟通机制。首先，各部门涉税信息传递与交流不及时；其次财务人员与税务机关沟通与交流较少，不能第一时间了解税收政策变化情况；最后未建立完善的税务风险管理体系，无法及时识别税务风险，缺乏对税务风险评估、应对措施及控制、风险控制评价等环节。可见税务风险控制过程中，加强内部管理，将防范措施做到位，是税务风险控制首要任务。

（四）会计制度与税法不统一

当前会计制度和税法还有着很大的差异，营改增后税法产生了新的问题。在此背景下，财务人员需要认真学习、理解并掌握改革后的财务和税务知识，在日常工作过程中将会计制度和税法规定的差异协调好。这对财务人员提出了更高的要求，关系着对税务风险的控制效果。

二、房地产公司税务风险控制措施

（一）增强税务风险控制管理意识

首先应在公司内部创建良好的税务风险管理文化氛围，公司领导要带头转变自身的思想观念，切实增强税务风险意识，建立健全税务风险管理体系，培养员工良好职业道德与专业素质，提高员工的风险防范意识。在实际工作过程中，财务部应根据各业务流程，制定相应的报销制度，并进行全员培训，强调各业务环节可能出现的税务风险，明确违反报销制度的奖罚措施。将税务风险管理与员工利益相挂钩，促使税务风险管理意识不断增强。

（二）健全税务管理体制

健全税务管理体制是防范税务风险的前提，应做好以下几点工作：一、设置税务会计岗位，由专业人员负责涉税事项，明确职责权限。负责定期收集税收政策并汇总上报，根据各项目具体情况制定切实可行的税收筹划计划并监督实施，加强与税务部门沟通，保证税务工作顺利运行。二、成立合约规划小组，合理分解项目成本，编制合约规划。制定合同管理制度，明确合同签订、执行、付款审核过程中的权限。编制采购、施工等关键环节合同模板，明确重要条款内容，减少税务及法律风险。三、根据税法规定做好纳税申报工作，避免出现错报、漏报情况。将纳税资料及时装订成册，妥善保存，确保其完整性。积极配合税务检查，防止因资料丢失带来不必要的处罚。四、财务部应加强发票管理力度，为避免出现不合规发票的情况，应明确可抵扣进项，不可抵扣进项业务范围，制定详细的审核及付款流程，保证财务核算准确规范，促进税收筹划工作正常运行。

（三）完善内部控制管理制度

房地产公司企业组织架构、营销模式、集中采购、财务管理、税务管理、合同涉税、信息系统等各环节都可能出现税务风险，为确保将所有税务风险问题解决好，除增强风险管控意识、健全税管理体制外，还要完善内部管理制度。房地产公司税务风险管理过程主要包括事前、事中和事后三个部分，且各部分有着一定的联系，需要加强各部门人员之间的配合与支持，才能形成完善的内部控制管理体系。在事前预防方面，应对公司组织结构进行优化，将各业务流程中的审批、执行、记录、资料保管等职权分离，将不相容业务分离，形成权力制衡。

（四）加强会计核算实务与税务风险管控

随着营改增全面落地，国家税务总局先后出台了多项政策，财政部也出台了《增值税会计处理规定》的文件，同时，“金税三期”系统的上线实施也使得税务监管手段不断丰富，稽查力度进一步强化，增值税的处理成为纳税人每月都要面对的一道难题。要解决这个难题，首先要理清增值税会计核算基础和会计科目设置，以及与之相关的纳税申报思路。其次财务人员要熟悉商品房销售与交付流程，掌握各项目增值税纳税义务发生时间，及时申报纳税。项目开发过程发生的成本费用要合理归集分配，可以抵扣的进项税完税凭证由专人负责保管、认证及抵扣工作，提前做好土地增值税测算工作。财务人员既要熟悉营改增相关政策又要做好会计核算和申报工作，才能规避相关税务风险。

三、结语

总之，房地产企业如果不及时解决税务风险，将不利于自身的稳定发展。税务风险存在于房地产企业所有业务活动中，需要企业领导提高重视程度，加大监督管理力度，将税务风险控制在合理范围内，方能保证经营管理工作更加安全。此外，房地产公司还要结合税法政策变动情况，及时作出相应的调整，提升税务风险控制能力，为自身的进一步发展创造更加有利的条件。

参考文献：

[1]李军.浅谈房地产企业税务风险及其应对策略[J].行政事业资产与财务，2014，(09):60-61.

第7篇：房地产企业税务风险管理范文

关键词：并购市场；房地产企业；税务风险；管理

一、并购市场概述

(一)特征分析

并购市场最明显的特征就是多种并购形式同时存在。其中，横向并购与纵向并购，甚至是多元并购和融资并购都是并存状态。而并购主体性质以及行业也具有明显的多元化特征。与此同时，民营企业与国有企业等多种类型企业，甚至是能源行业与高新技术等多种行业，都已经逐渐进入到并购发展阶段。其中，常见的并购方式就是现金收购股权、吸收合并以及资产置换等等，同时也可以将多种并购的方式结合来应用[1]。

(二)未来发展方向

第一，中国并购市场的规模将逐渐扩大，不管是在交易金额亦或是并购方面，实际发生的数量都有所增加。第二，以战略为基础的全球并购发展趋势明显。在全球一体化进程不断深入的背景下，价值链在企业运营环节中始终贯穿，其中，全球资金流与信息流等相互融合，实现了高度的整合以及重构。在这种情况下，国内资本市场与制造行业都实现了有机整合，一定程度上增加了人员与物质的往来。第三，并购的方式更加复杂。现阶段，中国并购市场中的并购方式已经由单一方式向着多种并购方式方向发展，一定程度上转变了原有的并购模式。

(三)并购市场发展的根本原因

第一，中国市场的开放性特征明显。自加入世界贸易组织以后，中国市场准入门槛也随之下降，更多跨国公司进入到中国的市场。与此同时，国有企业重组的速度加快。在这种情况下，并购市场发展的速度也随之提高，使得并购的数量和规模逐渐扩大[2]。第二，国企实现全面改革。国内大部分国有企业引入了私有资本，一定程度上提高了企业自身的竞争实力，所以更多民营企业通过市场经验以及机制来获得控制权利以及经济利益，使得国内企业并购的主动性随之增强，进一步推动了内资并购的全面发展。

二、房地产企业税务风险管理的具体要求

首先，空间全方位性的要求。房地产企业的税务风险管理空间范围涉及到了经营活动各方面，而且所有的生产与经营活动都应当开展税务风险管理。对于企业治理结构、制度建设以及财务管理的安排，一定要对税务风险管理给予综合考虑。与此同时，在对资源进行配置的过程中，同样需要考虑到人力、物力以及财力等多种资源，优先考虑企业自身的税务风险。其次，时间全过程性的要求。在企业生命周期中，必须要融入税务风险管理。其中，企业发展阶段不同，管理的重点也存在差异，所以，在开展税务管理工作的过程中一定要高度重视企业发展阶段的实际情况，进而合理地制定出工作的重点，与税收政策相互结合，对各种税务管理方案予以深入地研究，为企业的可持续发展提供高质量的服务[3]。最后，管理全员性的要求。在企业税务风险管理过程中，需要包含企业内部所有工作人员。其中，一定要保证企业内部全部工作人员都能够参与到税务风险管理工作中，而且税务风险管理同样关乎工作人员自身经济利益。

三、并购市场背景下应对房地产企业税务风险的有效途径

(一)提升税务管理流程的科学合理性

房地产企业在自身发展的过程中，应当将财务管理当中的税务风险管理内容合理地融入到发展战略当中，并且给予高度的重视。与此同时，应当不断加强会计基础工作管理的力度，对于会计要素确认进行严格地规范，同时还应当保证会计处理方法选择的合理性。基于此，应建立并健全企业税务风险预警体系，重视相同经济活动事项的开展，以保证这一经济活动事项的财务、税务以及会计实现协调地发展。

(二)注重税务工作的文档管理作用

首先，房地产企业应当重视发票管理工作的作用，安排专业人员负责，以保证及时核对采购的发票，同时及时核销销售的发票。其次，要加大税务文档管理力度，积极构建系统化的事务文档机制，实现书面资料向电子文档的有效转换，并且同其他税务电子文档进行统一地管理，科学合理地制定出书面资料借阅登记的机制[4]。

(三)全面培养涉税工作人员自身素养

在并购市场背景下，房地产企业一定要积极培养企业内部的涉税工作人员，将涉税事务作为出发点，对人才的引进与选拔等给予高度重视。除此之外，税务主管部门还应当为房地产企业提供具有针对性的税务指导，以保证房地产企业征税工作的顺利开展。四、结束语综上所述，基于并购市场的快速发展，房地产企业税务风险管理工作的开展也同样面临着严峻的挑战。为此，文章针对房地产企业税务风险管理工作进行了相关性的研究与探讨，通过采用合理的措施不断有效增强税务风险管理工作的效果，以保证房地产企业更好地在并购浪潮中取得理想的发展成绩。

参考文献：

[1]魏标文.并购市场背景下房地产企业税务风险管理[J].科技创业月刊，2016，29(10)：36-37.

[2]孙雪华.对房地产企业税务风险管理及控制的探讨[J].会计师，2014(19)：73-74.

[3]陈宗平.房地产企业税务风险及其管理措施探讨[J].行政事业资产与财务，2014(15)：47-48.

第8篇：房地产企业税务风险管理范文

【关键词】房地产；政府调控；财务风险

近十多年来，我国的房地产行业市场化发展非常迅速，形成了住宅开发、商业地产、旅游地产等多个细分市场，在社会经济中的影响力也迅速增强，成长为我国国民经济的重要支柱产业。但是自从新千年之后国内房价持续快速走高，在2005年后更出现疯长的势头。特别是居住用商品房价格的上涨，已经严重影响到社会经济的健康稳定发展和居民的生活质量的提高，迫使政府不断出台宏观调控政策，以抑制房价的过快过高上涨。2008年金融危机之后国家对货币政策和财政政策的一系列调整，也显著影响到了房地产企业的经营和发展。政府调控政策直接影响到了房地产企业的财务管理活动，增加了其整体上的财务风险，包括筹资、投资和经营活动。在这一背景下，加强对企业财务风险的评估和管理，保证企业的健康快速发展成为其财务管理人员需要认真思考的问题。

一、房地产行业的财务活动特点

（1）资金密集。房地产行业是典型的资本密集型行业。房地产经营涉及面很广，管理链条相对更长，投资项目耗资巨大而投资回收期较长，资金回收慢，经营风险大。经营中的各个流程都需要庞大的资金支持，因此需要企业保持较高的资金规模，也对房地产企业的资金管理能力提出了较高的要求。（2）资产负债率高。当前我国主要房地产企业的资产负债率普遍偏高，基本在百分之七十以上。比如截止2011年底，万科A的资产负债率为77%，保利地产为78.4%，恒大地产则高达81.7%，均显著高于60%的国际公认警戒线。造成这一现象的原因，一方面源于房地产行业较为特殊的经营模式，另一方面也存在房地产开发收益较高，企业主动利用财务杠杆增加收益的因素。但总体上来讲，高负债运营将使企业未来面临相对更大一些的财务风险。（3）营运周期长。营运周期是评价企业管理经营效率的指标，一般地，营运周期越短说明资金占用周期越短、企业经营管理效率越高。如前所述，房地产行业业务流程复杂，从前期的土地竞投开发，到规划设计、施工建设，再到后期销售、物业服务等，每一个环节不仅需要大量的资金支持，还需要花费大量的时间。（4）价格波动剧烈。商品房兼具民生和投资双重属性，且其价值大、价格高，是一种较为特殊的商品。由于与国民经济联系非常紧密，价格非常容易受到相关调控政策和经济走势的影响，几乎每一次调控政策的出台都会引起价格的波动。在经济危机尚未完全结束，民生保障和宏观调控压力非常大的情况下，其市场价格波动更加剧烈，房价的未来走势不够明朗，对市场前景的预测也显得较为困难。这就使得企业未来收益的不确定性大大增加，企业发展策略的制定和调整也变得更加困难。

二、政府调控背景下房地产企业财务风险

风险是指回报的不确定性或潜在的财务损失。财务风险是指因公司财务结构不合理、融资不当等原因使得公司没有足够的资金偿还债务的潜在可能性。由于前述的行业特点，房地产企业的财务风险往往容易迅速增大。近年来为了抑制房价过快增长，政府各部门颁布了一系列的政策以调控房价、抑制房地产市场过热发展，且在2010年、2011年出台政策的密度和执行的力度明显加强，直接导致房地产企业的财务风险快速攀升到了一个较高的水平。政府的调控政策可以分为两类：调节供给和调节需求。调节供给的政策，如2011年国务院颁布了新“国八条”，要求“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面”、“保障性住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”。调节需求的政策，如新“国八条”规定二套房贷款首付提高至60%，在上海、重庆等市进行房产税试点，各地实行“限购令”等。这些政策在一定程度上对房地产企业的盈利能力和资金周转产生了较为不利的影响。总之，在政府房价调控的宏观背景下，房地产企业的经营受到来自“市场”和“政府”的双重影响，其财务风险在原来的基础上有较为明显的上升，主要体现在以下几个方面：

（1）融资成本上升，筹资风险增大。房地产行业资本密集且资产负债率高，其最主要的资金来源是借款。但是对于不同规模的企业，其举债能力是有比较显著的差异的。对于大型的全国性房地产企业，如万科、恒大等，具有较高的财务管理水平和较好的现金流量，信誉度较高，可以较多的依赖银行贷款。据估算，2009年和2010年银行贷款占房地产开发总资金高达65%左右。但在银根的持续收紧的情况下，中小型房地产企业想要获得比较充足的银行贷款就变得非常困难，失去了银行贷款的支持，其融资渠道受到很大的限制，往往需要寻求信托或私募等渠道筹集资金，而这些渠道的资金使用成本往往又非常高，2011年信托的融资成本基本在15％～22％之间，从而大大加重了中小型房地产企业的财务负担，增加了其筹资的风险。（2）高负债经营，偿债风险高。如上文所述，房地产行业的平均负债率长期居高不下。负债经营固然可以利用“税盾”的作用给企业带来节税收益，但是过高的财务杠杆也使企业面临较高的财务风险。过高的负债率意味着企业每年需要支付大额的利息，占用了企业的营运资金，增加了企业的偿债压力，一旦资金的收回或筹资活动出现问题，就可能造成企业资金链断裂。另一方面，高负债还要求企业必须保持高于债务资本成本的总资产收益率，否则负债越高对企业的盈利水平越不利。（3）市场需求变化快，投资风险增大。房地产行业除经营环节较多，占用资金规模较大以外，其营运周期长的特点也使其在快速变化的市场中将面临更多的风险。政府出台的新政策很有可能打乱企业原有的项目计划，影响到项目的现金流动和收益情况。企业可能在经济情况良好的时候盲目地融资、投资建房，商品房上市的时候却可能遭遇房市低迷，使预期收益落空，从而威胁到资金链的安全，加大投资风险。（4）营运资金管理难度加大，流动性风险增大。在政府持续性的多重政策调控下，宏观层面上已初见成效，2011年底至今商品房成交量明显下降。在前两年房地产商投资了众多的项目，近期的商品房成交量下降直接导致房地产企业存货激增。国家统计局一月份的数据显示，截止2011年底，商品房待售面积剧增41.77%至2.72亿平方米，而各大上市房地产企业的最新年报也显示存货同比增幅均有较大幅度上涨。这些存货占用了开发商的大量资金，影响了其流动性，对其偿债能力有较显著的削弱。从各大上市房地产企业的年报来看，其流动比率或速动比率均有不同程度的下降。（5）税负加重，增加企业资金负担。税收政策是房地产调控的方式之一。房地产行业涉及到营业税、城建税、教育费附加、城镇土地使用税、印花税和土地增值税，企业所得税、个人所得税及房产税等多项税种。财政部、国家税务总局财税（2011）12号文件增加了二手房交易营业税的税负。税收政策的变化削弱了投资性消费者的购买热情，影响了商品房销量，使房地产企业的资金回流受到一定程度的制约。另外，房地产行业的销售下滑直接影响到地方税收，地方税收迫于业绩压力加大房地产行业的税务检查，稽查力度，增加土地增值税清算力度，使房地产企业的资金压力更是“雪上加霜”。

三、房地产企业应对措施

（1）提高风险管理意识，加强内部财务控制与监督。在供求波动且市场前景不明朗的情况下，房地产企业应该及时审视其经营情况，充分认识当前面临的各种类型的财务风险，予以全面合理的评估，并牢固树立起风险管理的意识。企业应当将风险管理意识融入内部控制系统的整体设计和建设、执行中去，要考虑到企业经营活动和财务活动的各个方面，通过加强企业内部财务控制与监督来降低企业的财务风险。如在开发新项目之前应该对项目做细致的财务预算分析，并全盘规划整个项目的资金计划。又如，在企业的日常经营活动中，要加强各个项目、流程的成本费用，对各项成本指标进行测算和分解从而更精确地控制成本。（2）积极拓展融资渠道，逐步调整资本结构。房地产项目的开发需要大量的资金，这要求房地产企业有很强的筹资能力。但在我国当前的情况下，资金的来源方式仍然显得比较有限，主要来自于银行贷款。而受宏观经济的影响，银根尚处于比较紧的阶段，从银行获得贷款的难度较大，特别对中小企业而言，自去年以来银行贷款几乎停止。可以预见，贷款难的状况仍将持续较长一段时间，因此房地产企业要主动积极拓展筹资渠道，降低对特定资金来源的依赖程度，以控制企业的融资风险。与此同时，企业还应当注意逐步改善自身的资本结构，减少对债务融资的依赖，以量换价，加大促销力度，甚至可以在一定程度上降价销售，降低库存，实现资金的快速回流，另外还可增强内部融资的能力，比如职工集资以及向关联企业融资。（3）调整经营策略，适应新的市场环境。总理在2012年政府工作会议答记者问中明确强调了政府调控房价的决心，向市场释放了明确的信号，表明较为严峻的市场环境仍将持续较长时间。房地产企业应当及时做好积极的应对准备，结合企业实际情况，适当调整经营策略和发展战略，以适应新的市场环境。在杠杆比率难以再放大而市场价格下行压缩了利润水平的情况下，提高资产收益率的途径只剩下提高资产周转率。企业应当改变过去“以时间换空间”，通过土地或商品房升值来获取高利润的思路，转向晚拿地、缓拿地，加快销售，出清存货，快速收回资金，提高周转率而降低负债率的发展路径。有实力的企业可响应政府号召，加入保障房建设的队伍，同时介入高端洋房别墅、高层精装、低端保障房等房地产项目建设，以适应不同群体需求，拓宽产品渠道。但同时应当注意的是要加强资金调配和现金流的管理。

财务风险的识别和控制是企业财务管理的重要内容。房地产行业是资本密集型产业，业务流程复杂、周期长，且与各项宏观经济政策密切相关，这导致了房地产企业面临较高的财务风险。尤其在国家加大对房地产试产调控的政策背景下，正确识别新形势下房面临的财务风险以及采取积极的应对措施成为房地产企业的一项重要任务。房地产企业应密切注意自身的财务风险，通过加强内部风险管理意识、逐步调整资本结构、积极调整市场战略等方法把财务风险降低到可控水平。

参考文献

[1]关涛．国内房地产企业财务风险及防范措施[J]．经济研究导报．2008（8）

[2]刘舒．政府调控房价政策下的银行房地产信贷研究[J]．价值工程．2012（2）

[3]刘争．国内房企如何安全过冬――从战略层面加强房地产企业的财务预警[J]．公司财务．2011（5）

第9篇：房地产企业税务风险管理范文

关键词：房地产；财务管理

一、引言

我国房地产行业历经二十多年的持续发展，在社会经济发展中具有较强的支撑作用。房地产开发涉及到资金投入金额巨大，属于资金密集型行业，房地产项目开发涉及产业板块多、资金投入时间长、财务风险和管控风险大，由此也使房地产企业财务管理业需要依照房地产开发的项目特点和企业管控模式，借助信息化管控体系，将可能出现的风险消灭在萌芽状态，来实现房地产企业的持续健康快速发展。

二、房地产财务管理的内容

传统意义上的财务管理是对资金的使用和分配，结合房地产资金投入大、周转期限一般较长的特点，房地产财务管理的核心是资金的筹集和使用，也就是房地产融资和房地产资金的投放，房地产开发项目的利益分配重点体现在对项目的管控程度和开发节奏的把控上。房地产企业财务管理特色显著，在遵守国家法律和会计规章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地产开发项目的周转效率、减小房地产项目的资金占用成为财务人员，甚至是房地产企业管理者的重要内容。房地产企业的财务管理，不仅仅要在成本核算上做上功夫，还要在税务风险管控、提高资金回报率上做好前置性考虑。从而才能充分发挥财务管理的分析指导功能，为房地产企业的发展保驾护航。经过二十多年的充分竞争和持续发展，房地产企业的规模越来越大，房地产企业集团化运营、规模化发展特点越来越突出，其财务管理可以概括为以下几个方面：

(一)房地产财务管理效率和管理水平持续提高

随着社会文化水平的提高，财务人才队伍对房地产项目开发投资长、资金大的行业特点和周期属性的认识程度不断成熟，伴随着房地产开发全过程的越来越规范，贯穿房地产开发建设经营整个阶段的管理水平稳步提高，特别是随着信息化水平的引入，整个房地产企业财务管理效率逐步提高，财务管理水平上升到前所未有的高度。

(二)房地产财务管理挑战越来越高

房地产开发项目从土地获取到竣工交付，至少需要两到三年的时间、甚至更长，项目开发涉及到跨地域情况居多，同时随着房地产行业规模集中程度越来越高，千亿级的房地产企业不断增加，行业呈现集中化趋势，强者恒强的时代已经来临。规模化、集中化、跨地域的生产经营特点，使得房地产财务管理面临的管理难度和管理挑战越来越多，不同地域的政府收费政策不同、监管特点有所区别，对财务人员的要求也越来越高。整体性上，房地产财务管理的困难程度增加。

(三)房地产财务管控风险越来越高

房地产企业开发周期长，面临的各种不确定性会有所增加。房地产财务管理水平的高低直接影响了开发项目的经济效益，甚至直接决定了投资项目的成败，所以在整个项目投资和开发建设运营过程，预防各类财务风险，提供财务管控水平，成为各个房地产企业面临的重大难题。另一方面，伴随着房地产的快速发展，房地产企业公开市场融资越来越多，政策监管风险和公开市场财务披露也客观上提高了对房地产财务管控的要求。因此，房地产财务管控风险越来越高。

三、当前房地产财务管理的特点

房地产行业经过近十年的黄金发展期，房地产企业规模扩大。而随着房地产政策调控的不断多元化，房地产财务管理也呈现出独有的特点。

(一)房地产企业资金管理方面

中央政府对房地产监管日趋严格，地方政府对房地产的调控措施越来越丰富和密集多。在土地获取阶段增加的自有资金要求、开发前期阶段支付各项规费和保证金、建设阶段要支付的材料款和工程款的结算等要求，给房地产企业的资金管理带来巨大的压力和风险。同时随着房地产行业限购、限贷、限售、限签、限价等政策的日益严格，同时伴随着房地产企业的集中化和规模化，房地产企业的资金优势越来越向大型房地产企业集中。无形当中给房地产企业的资金管理带来的风险。

(二)房地产企业资金筹集方面

2016年以来，人民银行、银监会等各个监管机构频频发文规范房企融资，公开募集资金不得用于土地款、开发贷款条件调高、信托融资通道被限制、房地产债券发行被叫停、资管新规暂停了房地产资管类产品、委托贷款新规出台、银行理财办法出台、房地产资产证券化窗口指导趋严、金融机构联合授信办法出台、监管层禁止房地产企业融资公司债与票据互还。当前房地产企业外部融资主要依靠银行开发贷款、信托融资、企业债券等渠道，客观上使得房地产企业面临的财务风险较大、财务成本偏高。如何取得成本低、额度高的外部融资成本房地产企业资金筹集面临的难题。

(三)房地产企业税费管理方面

房地产开发环节涉及的税种有契税、增值税、增值税附加(城建税、教育费用附加、地方教育费用附加)、土增税、所得税、土地使用税、印花税等多种，涉及的各类政策性费用更是种类繁多。如何在企业全面发展的基础上，统筹安排协调好税费对房地产企业现金流和成本的影响，提高企业内部竞争力，成为考验财务人员的重中之重。

四、房地产财务管理的建议

(一)培养专业的财务人员队伍

财务人员水平直接影响房地产企业财务管理水平。无论是校招生逐步培养、还是社会化高薪招聘，培养专业财务人才队伍，提高房地产财务人员专业素质并长期为企业服务是最终目的。专业、稳定、高效的财务人员队伍，不仅提高可以提高解决财务问题的能力，而且可以防范财务风险，甚至可以提出合理化的企业发展建议，实现房地产企业的长远健康发展。

(二)健全财务管控体系

随着房地产企业的规模不断做强做大，全国性房地产企业的财务信息化水平发展很快，财务业务一体化水平取得了长足的发展。对房地产财务工作者而言，具备的系统管理思维、优化财务逻辑关系、健全完善的房地产管理财务管理和控制体系，实现有效的财务管控成为克敌制胜的法宝。同时财务人员在实际业务开展中，还要统筹考虑人力资源、成本管理等协同业务内容，制定符合企业财务管理目标的实施方案，使得具体工作顺利贯彻落实，发挥财务管控作用，才能使财务工作成为房地产企业的核心竞争力。房地产企业外部政府关联单位多、合同合作方多的特点，客观上要求房地产企业不断提高财务管理风险防范水平，按照事前、事中、事后三个不同时段控制财务业务风险，缩小、降低、甚至避免因为财务管理带来的风险和损失。只有建立健全的财务管控体系、具备良好的风险管理理念，对房地产业务风险有充分的认识，才能真正防范财务风险。

(三)强化财务成本管理职责

房地产的成本管理水平直接影响房地产企业的经营业绩。作为房地产企业的财务工作者领导者，不仅要对项目的技术经济指标等整体情况有所了解，还要根据开发项目的开发进展情况，利用财务的反映和监督职责，通过控制手段实现地产企业的无效成本最低、有效成本最大化。在房地产合约规划和成本管理方面，发挥财务对资金流向的把控作用，建立独立、完善的成本管理制度和集中采购体系，避免税务风险、降低财务成本、延缓现金流出，为企业发展的形成强大的支撑。

(四)做好税务管理

房地产企业预缴预征税款比较多、金额比较大，对企业现金流的影响更是重要。税务管理是财务管理的重要组成部分。借助专业的税务咨询机构、房地产企业税务管理水平不断提高。随着国家减税降税措施和简化行政审批的不断推进，通过财务人员与税务部门的密切联系，越来越多的房地产企业实现了预缴税款的返还，促进了房地产行业的健康发展。