投资项目估值方法精选(九篇)

第1篇：投资项目估值方法范文

关键词:投资估算 价值分析 项目决策

1 项目在决策阶段的投资

一个建设项目从投资意向开始到投资终结的全过程,大体分为四个阶段:项目决策阶段;准备工作阶段;实施阶段;项目总结阶段。项目策划和决策阶段的工作是投资项目的首要环节和重要方面,对投资项目能否取得预期的经济和社会效益起着关键作用。

投资估算是在项目决策阶段,对项目的建设规模、工艺和工程方案、项目进度计划等进行研究并初步确定的基础上,估算项目投入总资金的过程。

按照《投资项目可行性研究指南》的划分,项目投入总资金由建设投资(含建设期利息)和流动资金两项构成。投资估算时,需对不含建设期利息的建设投资、建设期利息和流动资金各项内容分别进行估算。投资估算的具体内容包括:建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费、基本预备费、建设期利息及流动资金等。

2 工程投资估算编制的基本原则

2.1 投资估算的具体内容

a建筑工程费;b设备及工器具购置费;

c安装工程费;d工程建设其他费用;e基本预备费;f建设期利息;g流动资金。

可用公式作如下表示:

不含建设期利息的建设投资=a+b+…+e

建设投资=不含建设期利息的建设投资+f

建设投资=静态投资+动态投资

静态投资=a+b+…+e

动态投资=f

项目投入总资金=建设资金+g

2.2 投资估算的深度要求

由于不同阶段工作深度和掌握的资料不同,投资估算的准确度也就不同。随着工作的进展,工程造价会不断深入,准确度会逐步提高,从而对项目投资起到有效的控制作用。项目前期的不同阶段对投资估算的允许误差率如下(如表1）:

2.3投资估算编制的依据及重要性

建设投资估算的基础资料与依据主要包括以下几个方面:(1)拟建项目的工程方案及工程量;(2)专门机构的工程建设项目估算办法和费用标准,及政府部门的物价指数;(3)专业机构的建设工程造价费用构成、计算方法、计经指标等。

投资估算的作用可以概括如下:(1)投资估算是投资项目建设前期的重要环节。(2)是满足工程设计招投标及城市建筑方案设计竞选的需要。

3 投资估算编制的基本方法

3.1 建设投资简单估算法

（1）比例估算法;（2）生产能力指数法;（3）朗格系数估算法;（4）投资估算指标法。

投资估算指标分为单位工程指标、单项工程指标、项目综合指标三种。建设项目综合指标一般以项目的综合生产能力单位投资表示。单项工程指标一般以单项工程生产能力单位投资表示。单位工程指标按规定应列入能独立设计、施工的工程项目的费用,即建筑安装工程费用。

3.2 建设投资分类估算法

分别估算各单项工程的建筑工程费、设备及购置费和安装工程费;在汇总各单项工程费用的基础上,估算工程建设其他费;估算基本预备费和涨价预备费;加和求得建设投资(不含建设期利息)总额;最后再根据项目的资金筹措方案计算建设期利息。以上加总求和即得出项目总投资估算。

其中,建筑工程费的估算方法有单位建筑工程投资估算法(单位建筑工程量投资*建筑工程总量)、单位实物工程量投资估算法(单位实物工程量投资*实物工程总量)和概算指标投资估算法。前两种方法比较简单,后一种方法要以较为详细的工程资料为基础,工作量较大,可根据具体条件和要求选用。

4 决策阶段投资控制理论探讨

价值工程(value engineering,缩写为ve)又叫价值分析,它要求以最低的寿命周期成本可靠地实现工程的必要功能。其表达式为:价值＝功能(效用)/成本(费用)或v＝f/c 这个定义包含了三个方面的内容:

(1)ve研究要从降低项目全寿命周期成本(life－cycle cost,简称lcc)的角度来提高研究对象的价值。ve研究要重视降低全寿命周期成本,而不是仅考虑建设成本。价值工程的目的是以研究对象的最低寿命周期成本,来实现使用者所需功能。实施价值工程,可以避免一味的降低工程造价而导致研究对象功能水平偏低的现象,也可以避免一味的提高使用成本而导致功能水平偏高的现象,使工程造价使用成本及建筑产品功能合理匹配,节约社会资源。

(2)价值工程的核心是对项目进行功能分析。通过功能分析,删除过剩的功能和不合理的功能要求,加强不足功能,把节约成本放在有效保证工程质量的基础上。功能分析的一个重要内容是功能的数量化,把定性指标转化为定量指标。

(3)价值工程是一种依靠集体智慧所进行的有组织的系统工作。进行价值工程研究,要组织各方面人员参加,并提出技术方案,吸取各方面的经验,把方案优选和方案改进结合起来,达到提高价值的目的。

价值工程本质上是以功能为中心来规划某项工作,其目的有以下几方面:

①实现必要功能,剔除多余功能。

②求得必要功能与成本的最佳匹配。

③使各部分的功能寿命大体一致,以取得最好的经济效益。

一般来说,提高产品的价值,有以下五种途径:提高功能,成本降低。这是最理想的途径;保持功能不变,降低成本;保持成本不变,提高功能水平;成本稍有增加,但功能水平大幅度提高;功能水平稍有下降,但成本大幅度下降。

5 结语

建设项目一般周期长、投资大、风险也较高,而且建设项目具有不可逆转性,一旦投入资金,工程建起来、设备安装起来了,即使发现错了,也很难更改,这样势必会造成巨大的损失和浪费。因此,投资估算是投资项目建设前期的重要环节,科学合理的编制投资估算、进行价值分析是有效提高建设项目竞争力、优选项目方案的重要手段。

参考文献

第2篇：投资项目估值方法范文

关键词：油气田；项目投资；估算方法；盈利性分析

一、项目投资估算的相关概述

项目投资估算是指估算拟建项目建设期所需固定资产投资和投产后所需生产流动资金。投资估算是项目基本经济数据预测的重要环节。这一估算准确与否，直接影响项目建成投产后的企业成本和收益，是项目投资和贷款决策的一个关键问题，因此需要加强重视。当前针对项目投资估算的方法是编制概算法，它是在项目可行性研究的基础上，审查并估定拟建项目各单项工程的规模或工程量，比照编概算的方法，运用概算指标测算所有单项工程的建设投资，再加上其他费用和不可预见费，汇总为建设项目固定资产投资总估算价值，这一方法估算比较准确。至于流动资金则是保证项目建成投产后维持正常营运垫支于劳动对象和其他生产费用所必不可少的周转资金。这项投资的需要量，通常均比照核定企业定额流动资金的方式采用周期占用额计算法或比例计算法进行测算。

二、油气田开发项目投资估算值

油气田开发项目投资估算值的一大部分就是工程费用，浅层油气田的开发一般按照“成果法”核算成本，而探井和评价井的投资费用也都泪如开发费用中，这些费用不计算在笃定资产其他费用和预备费。浅层油气田开发项目中的新钻开发井的钻井综合成本采用综合指标估算的方式，也不需要再另外记取固定资产其他费用和预备费。地面工程投资费用时油气田开发项目投资估算值的一大部分，地面工程投资费用不计取固定资产其他费用和预备费。油气田的开发还涉及到很多固定资产，这些固定资产其他费用也是一笔很大的开支，建设单位需要一定的管理型，工程咨询公司需要收取可行性研究费用，环评部门需要收取环评费，勘察单位、设计单位都需要收取相应的费用，这些费用都是油气田开发项目的投资估算值的一部分。油气田的开发使用必然涉及到各种专利技术和非专利技术，还会涉及到土地使用权、商品权都一系列权益，在土地征用过程中还会涉及到土地征用以及拆迁的费用，这些费用也都是油气田开发投资估算值的一部分。

三、油气田开发项目资金筹集和盈利性分析

第3篇：投资项目估值方法范文

[关键词] BOT；评估；方法和模型；风险控制

[中图分类号] F832.48 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2008)08-0051-04

[基金项目] 教育部人文社会科学研究一般项目“西部基础设施领域民营资本BOT项目管理研究”(批准号：06JA630019)的阶段 性成果

[作者简介] 胡丽华，桂林工学院管理学院副教授，研究方向为国际经济与贸易。(广西 桂林 541004)

一、BOT项目风险及其控制

BOT是英文“Build-Operate-Transfer”的缩写，意思是“建设-经营-移交”。典型的BOT定义是：政府就某个基础设施项目与非政府部门的项目公司签订特许权协议，由项目公司来承担该项目的投资、融资、建设、经营和维护，在特许期内，该项目公司向设施使用者收取费用，以此收回项目投资、融资、建设、经营和维护的成本，并获取合理利润，政府部门拥有对这一基础设施项目的监督权；特许期满，项目公司将该基础设施无偿或以象征性价格移交政府部门。

BOT项目是BOT投资方式的具体形式，在客观上存在着风险，而我国西部基础设施领域民营资本BOT项目目前处于探求阶段，风险更是不可忽视，应该注重对其风险的有效控制。此类BOT项目的风险主要包括政治风险、经济风险(如外汇管制和汇率风险)、技术风险、经营管理风险、不可抗力风险等，对BOT项目风险进行控制，是一项复杂的工程。目前，BOT项目风险控制的方法有很多，比如，国际上通行的风险分担原则是：凡是企业自身能够把握的风险由项目公司承担；凡是企业不能够把握的风险由政府部门承担；对界限不明的风险，可规定在风险发生时通过磋商解决；对由于动乱、暴乱等原因发生的政治风险，一般寻求国际组织(如世界银行等)采用政治担保方式解决。另外，对BOT项目风险的控制，可以通过制定和实施替代方案机制来实现，即在合同文本中制定完善的招标文件条款，使BOT项目方案提交体系具有高度灵活性，在失误产生后，政府可根据招标文件，迅速取代合同方或投资方，对项目的经营进行直接管理，这样能减少潜在过失对建设计划的影响。

本文认为，除了以上风险控制的方法之外，从项目评估角度做好我国西部基础设施领域民营资本BOT项目风险控制工作非常重要，这是此类BOT项目成功与否的重要前提和关键环节。BOT项目的评估对风险控制很重要，因此，在进行BOT项目评估时，除了要严格遵守BOT项目的评估流程(各国常用的BOT项目评估流程依次为：方案招标、投标者资格审查、方案提交、方案评估、谈判、授予特许权)外，还必须对评估的内容、方法和模型进行认真研究，下面将做具体分析。

二、合理确定西部基础设施领域民营资本BOT项目的评估内容

在遵循BOT项目评估一般流程的基础上，合理确定我国西部基础设施领域民营资本BOT项目的评估内容是风险控制的前提。对一个BOT项目进行评估，既涉及项目本身，也涉及投资者，涉及项目造价、寿命、项目技术参数、先进程度、项目运营和管理能力、项目实施方案、产品质量、投资者的资信程度、投资者和经营者的成本与利益、BOT项目对地方产业布局、经济增长、资源利用、环境保护、社会就业等各方面的正负面影响，等等，科学合理地确定BOT项目的评估内容相当重要。从内容上，我国西部基础设施领域民营资本BOT项目评估要有整体观点，既要考虑宏观因素，又要考虑微观因素，要用系统全面的观点对BOT项目进行评估。根据我国西部基础设施领域民营资本BOT项目的一些特点，评估所涉及的内容应该是一个网络系统，该系统如图1所示。

图1显示，BOT项目评估体系包括外部评估体系和内部评估体系两个子系统，每个子系统又包括各自的具体评估内容。这种评估体系结构体现了系统的观点，即从系统的观点出发，着重从系统与要素、要素与要素、系统与环境之间的相互联系、相互作用、相互制约的关系中，综合地、精确地考察对象，以达到最佳处理问题的目的[1]。BOT项目评估之所以要采用系统的观点来确定评估的内容，一方面是因为BOT项目评估，不是仅限于对该项目本身的财务分析，而是从经济全局的角度，对与该BOT项目相关的各方面进行评估；另一方面是希望通过对BOT项目的系统评估，达到在事前控制BOT项目风险的目的。现实中，一些工程项目由于缺乏系统评估，出现了不少的问题，增大了项目的风险。比如：由于对工程项目的污染问题没有做到科学评估，导致项目建成后无法投产；由于对工程项目在整个产业经济中的布局问题没有进行合理评估，导致工程项目建成后出现重复建设、盲目布点、工程项目之间相互争夺原材料和市场、无序竞争和资源浪费；由于对材料来源及动力供应保障的评估不足，导致工程项目因材料、动力供应缺乏而开工不足；由于对工程项目的技术评估不足，导致技术不过关而使工程项目建成后很快又面临改造的问题；等等。所有这些问题无疑加大了工程项目的风险，因此，BOT项目作为一支推动地方经济发展的重要力量，必须从那些前期评估不足的工程项目中吸取教训，从系统角度对BOT项目进行评估，以最大限度地降低项目风险。

三、西部基础设施领域民营资本BOT项目的评估方法及评估模型选择

投资项目的评估方法和评估模型有很多，在进行项目评估之前，应该针对我国西部基础设施领域民营资本BOT项目的评估内容和要求，根据我国经济发展的具体情况、各种评估方法和模型的特点，进行具体的选择和安排，形成一定的方法和模型的组合，以确保BOT项目评估的质量，降低BOT项目的风险。本文认为，选择实物期权法和Kepnoe-Tregoe决策法这两种评估方法和模型的结合比较理想。

(一)实物期权法及其应用

1.实物期权法应用的基本原理。期权是一种特殊的合约协议，它规定持有者在给定日期或该日期之前的任何时间有权利以固定价格买进或卖出某种资产。期权只有权利而没有义务，这种权利和义务的不对称性实际上提供了一种保险的可能。在存在不确定性的条件下，期权是有价值的，而且不确定性越大，期权的价值就越大。如果资产含有期权，那么资产的风险越大，其价值可能也越大。

所谓实物期权，宽泛地说，是以期权概念定义的现实选择权，是与金融期权相对应的概念[2]。实物期权方法为企业管理者提供了如何在不确定性环境下进行战略投资决策的思路[3]，它是当今投资决策的主要方法之一，而二项式模型是目前应用最为广泛的实物期权估值方法。

二项式模型是这样一种估价模型，它以对基础资产价值变化的一种简单描述为基础，即假定在每个时间段，基础资产价值的变化只能取两个可能结果中的一个：上升某个百分点或下降某个百分点[4](如图2所示)。图2中，t0为期初，t1为第一期，t2为第二期，t3为第三期。在每期结束时，前一期的资产价值均可能变化为两种结果中的一种。比如：假定基础资产初始价值为V，在第一个时间段结束后，它要么向上变为Vu，要么向下变为Vd；在此基础上，当第二个时间段结束后，资产价值变化结果为Vu2、Vud中的一个，或者为Vud、Vd2中的一个；依此类推。这样的资产价值变化过程可以延伸到多个时间段。

二项式模型是用风险中性定价方法进行定价的。风险中性定价方法(risk-neutral valuation method)由Cox、Ross和Rubinstein于1976年提出。他们假设所有投资者都是风险中性的，在风险中性的经济环境中，投资者并不要求任何的风险补偿或风险报酬，这样就不需要估计各种风险补偿或风险报酬，省略了对风险定价的复杂内容；投资的期望收益率恰好等于无风险利率；投资的任何盈亏经无风险利率的贴现就是它们的现值。风险中性概率的计算公式为：

式中：

P为风险中性概率；rf为无风险利率；δt为每期的时间；u为上升因子，即：1+基础资产价值上升时的每期回报率；d为下降因子，即：1+基础资产价值下降时的每期回报率。

利用二项式模型进行实物期权估值，其步骤分为两步：第一步，建立标的资产价值变化网格图。该图的形式与图2相同。方法是利用标的资产价值变化的上升因子和下降因子分别乘以标的资产的初始价值，得出第一节点的数值；在此基础上，各自又乘以上升因子和下降因子，得出第二节点的数值；依此类推。第二步，建立实物期权估值网格图。方法是从图2所示的终点节点开始，利用后推技术进行反向推算，得出网格的起始点价值(如图3所示)。

在上述反向推算的过程中，其后推技术所运用的估值模型用公式表示为：

其他节点的计算依此类推。式中：S0u为第一期结束时标的资产价格上升时的期权价值；S0d为第一期结束时标的资产价格下降时的期权价值；P为风险中性概率；S0u2为第二期结束时S0u上升时的期权价值；S0ud为第二期结束时S0u下降时的期权价值；S0d2为第二期结束时S0d下降时的期权价值；rf为无风险利率；δt为每期的时间；S0为期权现在的价值。

2.实物期权法与净现值法相比具有明显的优势。净现值法也是项目评估的常用方法，然而，与实物期权法相比，净现值法显示出了它的不足。用实物期权法估算的项目的实际价值是扩展的净现值，或者说是有灵活性的实物期权的净现值，而用净现值法估算的项目的实际价值是静态价值，是没有灵活性的净现值[5]，这种价值一般低于实物期权法估算出来的价值。之所以会造成这种差距，这与净现值法的特点有关。

所谓净现值 [Net Present Value(简称NPV)]法，是指运用投资项目的净现值来进行投资评估的基本方法。净现值等于按部门或行业的基准收益率或设定的折现率(当未制定基准收益率时)将各年净现金流量折算到基准年的现值之和。净现值的评估模型用公式表示为：

式中：n为投资年限；t为年份，It为第t年的现金流入量；Ct为第t年的现金流出量；r为预定的贴现率。当NPV值为正时项目可行，在多方案选择时，NPV值大的方案获选。

净现值法所依据的原理是：假设预计的现金流入在年末肯定可以实现，并把原始投资看成是按预定贴现率借入的。当净现值为正数时偿还本息后该项目仍有剩余的收益，当净现值为零时偿还本息后一无所获，当净现值为负数时该项目收益不足以偿还本息。

净现值法的缺点是其考虑的因素简单，缺乏对未来不确定性的反映；贴现率带有较强的主观性，容易造成对投资项目真实价值的低估。净现值法应用的主要问题是如何确定贴现率，虽然按照一般的方法，净现值可以通过两种办法来确定：一种办法是根据资金成本来确定，另一种办法是根据企业要求的最低资金利润来确定，但是，由于影响贴现率的因素很多，比如项目自带的风险性、投资者所要求的风险回报率、未来现金流的不确定性，等等，致使净现值法在确定贴现率方面面临着困难。

净现值法也有优点，其优点是使评估定量化且方便可行，但它只适用于工程技术简单、各项技术经济指标已经形成定额、有过成功经验的类似项目；而对于BOT这种时间跨度长、投资额大、不确定性强的项目来说，净现值法不太适用。

相比之下，由于实物期权法考虑了不确定性，能对资产的机会价值做出预测，同时，由于管理者可以创造特定的战略期权，他们的决策可以增加项目的实物期权价值，因此，把实物期权法运用到BOT项目投资决策中，能使政府、投资者和经营者获得理想的利益，最大限度地降低各种风险。

值得注意的是，实物期权的标的物是大量的商业变量，这些变量可能包含自由现金流量、市场需求、商品价格等等。所以，当运用实物期权方法来分析评估BOT项目时，必须仔细辨别标的变量是什么。这是因为在期权模型中使用的波动度量依赖于标的变量。

(二)Kepnoe-Tregoe决策法及其应用

Kepnoe-Tregoe决策法是对投资方案进行评估的一种方法。其评估流程[6]如图4所示：

在Kepnoe-Tregoe决策法中，评估标准由两部分构成：强制性标准和期望性标准。在BOT项目评估中，这两项标准的内容应该与图1中BOT项目评估体系的内容相符合。其中：强制性标准是指保证项目取得成功所不可缺少的条件。这个标准是对投标人的投标方案进行的强制规定。在BOT项目评估体系中，强制性标准包括：(1)投标方案必须完整且符合政府的指导方针。(2)投标者必须证明自身能力(包括财务和技术等)和具有相同或相似项目建造、营运的经验。(3)投标者必须在当地有分支机构。在运用Kepnoe-Tregoe决策法对BOT项目进行评估时，先要进行强制性标准的评估。在强制性标准的评估过程中，任何投标人须具备以上全部条件，缺少其中任何一项就不能进入下一轮竞争。

在强制性标准评估通过以后，再进行期望性标准的评估。期望性标准是指除强制性标准之外的其他标准。在BOT项目评估体系中，期望性标准包括：(1)有效的融资计划；(2)有关保证项目顺利完成的合理技术解决方案；(3)内部收益率；(4)效益费用比率；(5)净现值；(6)改善生活质量；(7)合理利用资源；(8)促进环境保护；(9)增加就业；(10)改善产品结构和产业结构；(11)改善生产力布局；(12)促进地区经济发展；(13)对同类产品排挤；等等。

利用Kepnoe-Tregoe决策法的期望性标准对BOT项目进行评估，其评估方法是：把最重要标准的权重定为10，其余标准的权重按其重要性依次从10递减到1。评估专家对方案需要满足的每一项标准进行评分，然后乘以各自权重并加总，最后的分数就是方案的总得分。值得注意的是，期望性标准的评估具有很大的灵活性，要求评估专家在进行具体评估的过程中，对各类参数的估量与选择，要综合考虑影响期望性指标的各种因素，比如：经济环境、市场的不确定性；通货膨胀率、利率、汇率的变动性；产品销量、价格、成本的动态变化以及这些参数的变动对固定资产投资量、建设期利息、流动现金等所产生的影响，等等。因此，评估中应该结合国家经济和地方经济的变化与特点，适时调整各类数据，与客观实际尽量保持一致，避免人为地低估投入、高估效益，确保评估结果的科学性。

期望性标准的评估方法如下表所示：

在评分基础上，决策者须考虑所有方案的加权得分，同时应参考外部的各种潜在风险来进行方案选择。为了最大限度地降低BOT项目风险，政府和竞标者在签订最后的特许合同之前，双方还应进行多次深入的谈判，以保证项目顺利进行和合同条约结构的安全性。

总之，在使用实物期权法的基础上，结合使用Kepnoe-Tregoe决策法，两种方法相互补充，对数据信息和非数据信息进行综合评估，以保证项目评估体系的完整性和评估结果的合理性，这样就能够在事前尽可能地降低和控制BOT项目的风险，确保我国西部基础设施领域民营资本BOT项目的顺利实施。

参考文献：

[1]李凌.投资项目评估中的系统方法[J].统计与决策，2005，(9).

[2]张志强.期权理论与公司理财[M].北京：华夏出版社，2000.

[3]Amram M，Kulatilaka，著.张维，等译.实物期权：不确定性环境下的战略投资管理[M].北京：机械工业出版社，2001.

[4]李焰，刘丹.实物期权、二项式定价模型与融资结构[J].财经研究，2003，(5).

[5]Johnathan Mun，著.邱雅丽，译.实物期权分析[M].北京：中国人民大学出版社，2006.

第4篇：投资项目估值方法范文

    (一)被兼并企业的账务处理 一是被兼并企业评估后的会计处理。经批准被兼并的企业,按照规定由法定资产评估机构对其财产进行资产评估,该项资产评估事项属于企业产权变动事项,在评估结果报有关部门核准或备案后,应按如下原则进行相应的会计处理:(1)被兼并企业应按批准评估备案的资产价值调整有关资产的账面价值。流动资产、长期投资以及无形资产,应当按照评估备案的价值与账面价值之间的差额,借记(或贷记)有关资产科目,贷记(或借记)“资本公积”科目。(2)固定资产,按评估确认的固定资产原值与原账面原值之间的差额,借记(或贷记)“固定资产”科目,按评估确认的固定资产净值与固定资产原账面净值之间的差额,贷记(或借记)“资本公积”科目,按照两者之间的差额,贷记(或借记)“累计折旧”科目。二是被兼并企业结束时的会计处理。被兼并企业丧失法人资格的企业结束旧账时,借记所有负债和所有者权益科目的余额,贷记所有资产科目的余额。保留法人资格的企业,仍可继续沿用原企业账册;也可以结束旧账,另立新账。企业无论是继续沿用原企业账册还是另立新账,均应将被兼并企业的净资产全部转入实收资本。

    (二)兼并方企业的会计处理 也分为两种情况。一是被兼并企业丧失法人资格情况下的处理。采取有偿方式兼并的,按照各项资产评估确认的价值,借记所有资产科目,按照成交价值高于评估确认的净资产的差额,借记“无形资产——商誉”科目,按照确认的各项负债数额,贷记所有负债科目,按照确定的成交价值,贷记“专项应付款——应付兼并企业款”科目。企业支付价款时,借记“专项应付款——应付兼并企业款”科目,贷记“银行存款”科目。采取无偿划转方式兼并的,应按各项资产、负债评估确认的价值,借记所有资产科目,贷记所有负债科目,两者之间如有差额,贷记“实收资本”科目。二是兼并企业仍保留法人资格情况下的处理。企业有偿兼并其他企业,作为长期投资处理,按支付的价款借记“长期投资”科目,贷记“银行存款”等目。在年终进行财务核算时,兼并企业在编制个别会计报表时应对投资采用权益法核算,其长期投权投资的初始投资本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额,作为股权投资差额。企业采取无偿划转方式取得被兼并企业资产的,按划转的净资产,借记“长期投资”科目,贷记“实收资本”科目。

    二、企业对外投资资产评估增减值会计处理

    企业只有以实物资产对外投资时需要进行资产评估,在评估结果得到有关部门的核准或备案并投资成功后,投资方和被投资方均要按评估结果进行相应的会计处理。

    企业间进行股权重组或以非现金资产对外投资,应按非货币性交易的原则确定长期股权投资的初始投资成本。采用权益法核算时,长期股权投资的初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额,作为股权投资差额,分别情况进行会计处理;初始投资成本大于应享有被投资单位所有者权益份额的差额,借记“长期股权投资——某单位(股权投资差额)”科目,贷记“长期股权投资——某单位(投资成本)”科目,并按规定的期限摊销计入损益;初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额,借记“长期股权投资——某单位(投资成本)”科目,贷记“资本公积——股权投资准备”科目。

    企业以放弃非现金资产而取得的长期股权投资,投资成本与所放弃的非现金资产账面价值的差额,首先应当扣除按规定未来应交的所得税,记入“递延税款”科目的贷方。投资成本与所放弃的非现金资产账面价值的差额,扣除未来应交所得税后的余额,记入“资本公积——股权投资准备”科目。企业处置该项投资时,原记入“资本公积——股权投资准备”科目的金额转入“资本公积——其他资本公积转入”科目;待企业按规定程序转增资本时,已实现的转入“资本公积——其他资本公积转入”科目的金额,可用转增资本(或股本)。企业以现金对外投资,采用权益法核算时,长期投权投资的初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额,也比照上述原则处理。

    三、企业改制评估增减值会计处理

    企业改制必须由国有资产管理部门授予有资产评估资格的机构进行评估,评估发生的增减值报经有关主管部门立项确认。企业会计人员在接到评估确认通知后,应调整资产的账面价值,做好相应的会计处理。

    (一)国企改制资产评估增值的会计处理 根据财税字[1997]第77号文件的有关规定,内资企业股份制改造,1997年7月1日以后,评估增值不折成股份,扣除未来所得税后的余额,计入资本公积增值准备,按税法规定须缴纳所得税。企业在计提固定资产折旧时,可以按照固定资产原账面原价计提,也可以按照评估确认的固定资产原价计提。

    按照评估调账后的固定资产原价计提折旧。资产评估增值部分不折成股份,并按税法规定在评估资产计提折旧、使用或摊销时需要征税,在按评估确认的固定资产价值调整固定资产账面价值时,应将按规定评估增值未来应交的所得税记入“递延税款”科目的贷方,固定资产评估增值扣除未来应交的所得税后的差额,记入“资本公积——资产评估增值准备”科目。公司按规定于评估资产计提折旧、使用或摊销等时,或按规定的期限结转计入应纳税所得额时,其应交的所得税,借记“递延税款”科目,贷记“应交税金——应交所得税”科目。原计入资本公积的资产评估净增值准备,因公司执行《企业会计制度》,应将该“资本公积准备”转入“其他资本公积”;待评估资产增值价值实现后,该转入的“其他资本公积”方可按规定程序转增股本,借记“资本公积——其他资本公积转入”科目,贷记“股本”科目。对于资产评估增值如何结转计入应纳税所得额,从理论上讲,应当在各项评估资产计提折旧、使用或摊销费用时分别项目处理。但由于在股份制改组时,资产评估是将资产增值和减值相抵后的净额计入资本公积的,在实际工作中很难一一对应,可考虑按照税法规定采用综合调整办法,即对资产评估增值额不分资产项目,均额在以后年度纳税申报的成本、费用项目中予以调整,相应调增每一纳税年度的应纳税所得额,调整期限最长不超过10年。有条件的企业,也可以按照每一项目的实际增减值情况逐项调整。

    按固定资产的原账面原价计提折旧。在这种情况下,由于公司只按照固定资产的原账面原价计提的折旧部分计入成本费用的,则评估增值部分不需要计算未来应交的所得税,公司应将评估增值部分全部计入资本公积。在计提折旧时,公司应按固定资产原账面原价计提的折旧,借记有关科目,贷记“累计折旧”科目;同时,按评估增值后的固定资产原价计提的折旧与按原账面原价计提的折旧之间的差额,或按规定的期限(不超过10年)平均转销的金额,借记“资本公积”科目,贷记“累计折旧”科目。

    (二)国企改制资产评估减值的会计处理 对于评估减值的会计处理,由于目前还没有统一的明确规定,实践中主要有两种处理方法,一种是直接冲减资本公积,另一种是作为营业外支出处理。这两种处理方法各有优缺点,企业应区别实际工作中的具体情况决定采用哪一种处理方法。

    四、因清产核资而发生的资产评估增值

    《清产核资试点企业有关会计处理规定》[(93)财会字80号]文件规定:企业主要固定资产价值重估后,经过验收核实,应相应调整固定资产账面价值。固定资产重估后如为增值,按固定资产原值增值金额,借记“固定资产”科目,按固定资产净值的增加额,贷记“资本公积”科目,按其差额,贷记“累计折旧”科目。清产核资发生的固定资产评估增值会计上不确认收益,评估增值的部分可计提折旧。

    此外还有向银行贷款发生的资产评估增值。按财会二字[1995]25号文件规定,资产重估增值只有在法定重估和企业产权变动的情况下,才能调整被重估资产账面价值。企业因向银行贷款,由贷款银行指定的资产评估机构对企业进行资产重估发生的资产评估增值,只能作为银行对企业进行贷款的依据,不属于法定重估业务,企业不得自行调整资产的账面价值。

    参考文献:

第5篇：投资项目估值方法范文

论文摘要:我们在利用传统方法对风险投资项目进行评估时,很少考虑到项目在投资和管理中的选择权问题,实际上,选择权作为一种客观存在,自古以来就无所不在。文章首先介绍了金融期权,然后对风险投资的实物期权方法进行较为深入的探讨。

一、引言

过去,我们在利用传统方法对风险投资项目进行评估时,很少考虑到项目在投资和管理中的选择权问题,实际上,选择权作为一种客观存在,自古以来就无所不在。如人们在经营过程中,会根据经营的状况选择是否继续经营,或者扩大、缩小经营,甚至是放弃经营。这种经营的灵活性使 企业 可以在经营中因势利导,适应形势的变化,降低经营的风险,提高经营的效益,体现出了一定的价值。而今,随着 经济 的进一步 发展 ,各种新型金融工具,如股票期权、可赎回债券等的相继出现以及衍生金融市场的建立,使得人们可以方便地在市场上进行选择权交易,选择权的价值被进一步体现了出来。如果我们在评估过程中,尤其在对高科技企业这种选择权价值占企业价值绝大多数的企业评估过程中,还沿袭以前的做法,不考虑选择权的价值,必然会扭曲企业价值。

针对传统评估方法的局限,近20年来,学者们就这一问题进行了深入的研究,提出了很多解决问题的新方法和新思路,比较典型的是期权定价的方法。ross(1978)曾撰文指出,风险项目潜在的投资机会可视为另一种期权形式——实物期权,并由此引发了对实物期权估价理论的深入探讨。近年来,随着1997年度诺贝尔经济学奖授予美国两位经济学家——myron scholes robert c·merton,以表彰他们在金融领域应用数学工具,解决了金融衍生工具的定价问题,许多学者开始研究如何利用这一理论,以解决经济活动中存在的实际问题。在评估领域,比较地研究集中在对实物期权法的研究。在下面的研究中,笔者将首先介绍金融期权,从而引出对风险投资的实物期权方法的探讨。

二、金融期权

金融期权是未来一定期限内的选择权。其持有者在支付一定金额的费用(权力金)后,享有在将来某一时间某一时期内以预定价格(执行价格)购买或出售一定基础资产的权利。它有两种基本形式,看涨期权和看跌期权。看涨期权是一种持有者按约定的价格买入某种资产的权利;看跌期权则是一种持有者按照约定的价格卖出某种资产的权利,按照执行期的不同。期权又可分为欧式期权和美式期权。欧式期权的持有者只能在未来某一确定的时间买卖某种资产;美式期权的持有者则可以在未来一定时期内买卖某种资产。因而美式期权比欧式期权更加灵活。期权有三个主要特征,它们是:不可逆性、不确定性和灵活性。期权持有者付出一定的成本(不可逆性)后,面对预先不能准确预测的环境(不确定性),就有权力但是没有义务(灵活性)行使期权。期权是否被执行,完全取决于持有人,如果最后不执行,其最大的损失仅以付出的权力金为限。

以基础资产为股票的欧式看涨期权为例,投资者以价格p买入一份执行价格为e的该看涨期权。股票的价格用s来表示。并假设到期日的股票价格为st,到期时间为t。则到期日时,期权持有人持有期权的价值为max(st-e,0)持有人的损益情况π如图1所示。

由上图我们可以看出:当st-e>p时,投资者执行期权,可以获得盈利;当0<st-e<p时,投资者执行期权,亏损部分初始成本;当st-e<0时,投资者放弃期权,亏损全部初始成本。对于欧式看涨期权的卖方而言,由于买卖双方实际是零和博弈,买方盈利时卖方必然亏损,则卖方的损益状况与买方正好相反,当st-e>p时,买方执行期权,卖方亏损;当0<st-e<p时,买方执行期权,卖方赚取部分期权费;当st-e<0时,买方放弃期权,卖方赚取全部期权费。卖方的损益情况可用图2表示。

三、实物期权方法

在风险投资中,由于项目的期权价值是以实物资产为基础的,因此,其有别于金融期权,被称为实物期权luehrman(1998)认为,项目的npv与期权价值高度相关,二者在t=0时相同,任何 计算 npv的数据均包含有计算c的价值,因此不必放弃传统的现金流量贴现系统。但同时指出,传统方法遗漏了投资带来的后期决策柔性所带来的额外价值。因此,在实物期权理论下,风险投资项目的价值由两部分组成:一是项目的内在价值,它是静态的、被动的、直接的净现金流量的贴现值;二是投资带来的期权价值,是由经营柔性带来的,该期权的价值可用期权定价模型计算出来。其项目价值可以表示为:项目价值=静态的被动净现值npv+柔性经营的期权(投资机会)价值c。

静态的被动净现值npv的计算可采用传统的dcf法,而柔性经营的期权(投资机会)价值c则可采用二项期权定价模型或black-scholes模型。由于与二项期权定价模型相比,利用black-scholes模型计算期权价值所需的参数较少,大大减少了计算所需的信息量。因而,在评估的实践中,多数采用的是sblack-schkles模型。其计算公式为:

下面我们从分析black-scholes模型中的变量入手,以股票看涨期权为例,结合风险投资期权的特征,在对比股票期权与风险投资期权特征的基础上,具体使用black-schoes模型计算风险投资项目期权价值时各参数的取值。

1.基础资产的价值(s)。股票看涨期权中基础资产的价值指的是基础股票的价格,这个价格实质上体现了此股票所有远期流量的现值估价——包括红利、资本收益等等。在风险投资中,基础资产的价值指的是风险投资项目中所能得到的全部流量的现值。

2.期权的行使价格(x)。行使价格是期权到期时的预定价格。在股票期权中,行使价格是在购买期权时约定在未来一定时间购买股票的价格。在风险投资中可以将风险项目有效期内预期的投资支出i看作期权的行使价格。由前面分析的结论:执行价格越大,期权的价值越低。因此,对于风险投资而言,对相同的项目,投入成本越高,利润空间越小,投资价值越低。

3.基础资产变动的方差(σ2)。对于股票期权来讲,基础资产变动的方差是指与股票有关的远期现金流入价值变动率的方差,而标准差的值则被称为基础资产的波动率(σ)。就风险投资而言,波动率是指与被投资项目有关的远期现金流入价值变动率的标准差,由于期权具有锁定损失的特征,不论风险多大,其损失最多就是已投入的资本,而风险越大则同时意味着获得更大收益的可能性。因而投资项目的风险越大,投资价值就越大。与传统投资不同,风险在这里成为一个十分有利的因素。因而被投资项目未来可取得的现金流量的不确定性越高,期权价值越大。

4.有效期(t)。有效期t为期权到期的时间。在风险投资中,它的等值含义是指上一轮投资距离下一阶段投资的有效时间。在这一有效期内,投资者有权对是否继续投资进行决策,并且可以根据项目经营的情况对投资时机进行合理选择。有效期的长短取决于投资协议、产品的生命周期、市场竞争等因素的综合影响。到期日越长,期权价值越高,越适宜等待相关信息推迟投资;到期日越短,期权价值越低,越宜于投资。

5.无风险利率(r)。对股票投资来说,无风险利率一般是指无风险证券(主要指政府债券)的年利率。在风险投资中,与股票期权中的含义一致,无风险利率指的是风险投资资金的时间价值。但笔者认为虽然这二者在含义上相一致,但却是有实质性差异的。这是因为风险投资市场与股票市场有很大的差异,应用投资套利理论,对于股票市场来说,市场均衡的状态是投资组合的收益为无风险利率的状态,而对于风险投资市场来说,由于风险投资高不确定性的特殊性,投资者无法使用套期理论来实现完全的套期保值,必须要以高回报来补偿其无法规避的风险,市场的完全均衡难以达到,只能达到所谓的次均衡状态,此时收益率是一个高于无风险利率的利率。也就是说,风险投资的资金时间价值要高于股票投资的资金时间价值。因此,如果按股票的无风险利率作为风险投资的资金时间价值参数,则按该模型 计算 出来的评估价值有失偏颇。

6.基础资产的预期红利(d)。在股票投资中,红利指定期付给股东的钱。而在风险投资中,红利则是由期权有效期内流失的价值来表示的。这可能是为暂时回避竞争或为保留期权所发生的费用,也可能是由于竞争对手已实现投资于类似的高技术风险项目,提前获取红利或占领市场而发生的损失。如同股票的红利为股票投资者创造了现金流,但却减少了股票的价值一样,对风险投资而言,现金的流失也意味着期权价值的减少。我们可以将上述分析的结论列表如表1。

由以上分析可知,实物期权法是一种全新的评估方法,它克服了传统评估方法没有考虑经营柔性价值的缺点,增加了风险投资灵活性的潜在价值,在很大程度上改变了过去决策中通常低估项目价值,丧失投资机会的状况。并且由于这种方法并非对传统评估方法的全盘否定,它结合了传统评估方法的优点,是对使用最为广泛的传统评估方法——收益法的一种重大改进,使之更加符合风险投资的实际状况。它的出现为 现代 评估提供了一种崭新的思路,是一种较为合理和 科学 的评估方法。

参考 文献 :

1.宋逢明.期权定价理论和1997年度诺贝尔 经济 学奖.管理科学学报,1998(1)

2.abelab.“options,the value of capital and investment”quarterlyjournal of economics vol:111,iss:3,1996,p:753-778

3.赵秀云,李敏强,寇纪凇.风险项目投资决策与实物期权估价方法.系统工程学报,2000(3)

4.羊利锋,雷星晖.实物期权方法在投资项目评估中的运用.决策借鉴,2001(6)

5.周晓宏,程希骏.期权理论在风险投资项目评估中的应用.运筹与管理,2002(1) 

4.有效期(t)。有效期t为期权到期的时间。在风险投资中,它的等值含义是指上一轮投资距离下一阶段投资的有效时间。在这一有效期内,投资者有权对是否继续投资进行决策,并且可以根据项目经营的情况对投资时机进行合理选择。有效期的长短取决于投资协议、产品的生命周期、市场竞争等因素的综合影响。到期日越长,期权价值越高,越适宜等待相关信息推迟投资;到期日越短,期权价值越低,越宜于投资。

5.无风险利率(r)。对股票投资来说,无风险利率一般是指无风险证券(主要指政府债券)的年利率。在风险投资中,与股票期权中的含义一致,无风险利率指的是风险投资资金的时间价值。但笔者认为虽然这二者在含义上相一致,但却是有实质性差异的。这是因为风险投资市场与股票市场有很大的差异,应用投资套利理论,对于股票市场来说,市场均衡的状态是投资组合的收益为无风险利率的状态,而对于风险投资市场来说,由于风险投资高不确定性的特殊性,投资者无法使用套期理论来实现完全的套期保值,必须要以高回报来补偿其无法规避的风险,市场的完全均衡难以达到,只能达到所谓的次均衡状态,此时收益率是一个高于无风险利率的利率。也就是说,风险投资的资金时间价值要高于股票投资的资金时间价值。因此,如果按股票的无风险利率作为风险投资的资金时间价值参数,则按该模型计算出来的评估价值有失偏颇。

6.基础资产的预期红利(d)。在股票投资中,红利指定期付给股东的钱。而在风险投资中,红利则是由期权有效期内流失的价值来表示的。这可能是为暂时回避竞争或为保留期权所发生的费用,也可能是由于竞争对手已实现投资于类似的高技术风险项目,提前获取红利或占领市场而发生的损失。如同股票的红利为股票投资者创造了现金流,但却减少了股票的价值一样,对风险投资而言,现金的流失也意味着期权价值的减少。我们可以将上述分析的结论列表如表1。

由以上分析可知,实物期权法是一种全新的评估方法,它克服了传统评估方法没有考虑经营柔性价值的缺点,增加了风险投资灵活性的潜在价值,在很大程度上改变了过去决策中通常低估项目价值,丧失投资机会的状况。并且由于这种方法并非对传统评估方法的全盘否定,它结合了传统评估方法的优点,是对使用最为广泛的传统评估方法——收益法的一种重大改进,使之更加符合风险投资的实际状况。它的出现为现代评估提供了一种崭新的思路,是一种较为合理和科学的评估方法。

参考文献:

1.宋逢明.期权定价理论和1997年度诺贝尔经济学奖.管理科学学报,1998(1)

2.abelab.“options,the value of capital and investment”quarterlyjournal of economics vol:111,iss:3,1996,p:753-778

3.赵秀云,李敏强,寇纪凇.风险项目投资决策与实物期权估价方法.系统工程学报,2000(3)

第6篇：投资项目估值方法范文

关键词：风险投资中国评估模糊数学综合评价

风险投资（venture）也称创业投资,是指对创业企业尤其是高科技创业企业提供资本支持，并通过资本经营服务对投资企业进行培育和辅导，在企业发育成长到相对成熟后即退出投资以实现自身资本增值的一种特定形态的金融资本。

风险投资作为一种新型的投融资工具，近20年来，成为技术创新、科技创业，以至形成新的产业的强大的推动力。但风险投资在我国的发展总体上处于初创阶段，尚未建立有效的创业投资发展和运用机制，对风险投资评估的研究也刚刚开始。对风险投资项目究竟应该如何评估，从哪几个方面评估，采用什么样的方法评估以及有什么人来评估等问题，各风险投资公司都没有形成可供借鉴的经验。因此，在我国进行风险投资评估的研究势在必行。本文从技术、市场、管理、财务、退出机制及产业价值六个方面对风险投资进行评估。并根据本评估体系中定性指标较多的现状，建议采用模糊数学中的建立在模糊一致矩阵基础上的决策方案优选方法来对项目进行综合评价。

技术评估

1.技术评估的特性

1） 综合性。技术评估不仅仅局限于经济评估，还必须对技术涉及的方方面面问题进行全面的观察和综合分析。它既包括技术可行性研究、费用效益分析等，还包括对技术的社会、政治、宏观经济、环境等方面影响的分析评价和有关的政策分析

2） 多样性。由于技术评估涉及多项指标和多个方面，其中的一些指标能够量化，而有些指标只能够定性描述。因此，在评估手段上具有定量与定性两重性，二者的地位与作用不分伯仲。同时，在评估模式和结构方面，技术评估也无法规范化，具体的方法和程序只能根据评估对象的特点、评估工作的目的和条件来确定。技术评估需要综合的运用系统工程、未来学、工程技术、管理科学、经济学、心理学和社会科学等多个学科领域的知识和分析技巧

3） 动态性。由于一些技术发展要跨越较长的时间区间，而在此期间，外部经济、社会环境会有新的变化，而且技术的许多本质性内容是逐步表现出来的。因此，在技术发展的不同的关键阶段应进行中间动态评估。中间动态评估也是控制风险，尽可能避免经济损失的重要手段。

2.技术评估的指标构成

企业层次的技术评估的指标分为技术因素评估指标、经济因素评估指标、社会因素评估指标三个子体系

1） 技术因素评估。它主要考虑现有产品和技术的纵向、横向延伸空间和创新开发能力，着重放在技术的先进性、可靠性、可行性和实用性。具体来讲要分析：产品技术过去的历史情况；产品技术目前的水平；产品技术未来的发展趋势；产品技术的理论依据和在实际生产上的可行性；产品技术的竞争力；产品技术的专利、许可证、商标等无形资产状况；产品技术在同行业所处的地位；政府对产品技术的有关政策

经济因素评估。它是将技术开发活动的收益，以经济指标的形式加以分析比较，从方案的费用效益的角度来衡量项目的优劣，要求项目方案的成本最低、效益和利润最大。

社会因素评估。它是评定项目实施后所产生的社会效益及影响。主要分析：是否符合国家科技政策和国家发展规划目标；是否符合劳动环境和社会环境；是否有助于人民生活的改善和提高；是否有益于生产能力的提高。

市场及管理评估

马克思主义的政治经济学告诉我们：商品只有在出售后，其剩余价值才能够得到实现。与普通项目相比，市场对于风险投资项目的作用更大。只有成功的市场策略才能让投资者获得盈利。市场评估关键在于对市场的现状及发展趋势进行分析评价，目的是为了通过考察现有的市场与竞争情况，判断项目是否具有可观的经济前景。

市场评估主要包括以下几方面的内容：产品的目前市场及潜在市场的规模；产品市场的分割情况；产品销售网络的模式结构；相关产品的价格策略；市场营销模式的完整性与应变能力预计的市场增长及进入和拓展市场的障碍；主要竞争对手的财务实力、产品特征、价格、品牌、包装及促销等情况；项目产品的消费对象。

风险投资作为资本、技术、和管理艺术相结合的新型的投资形式，对高科技产业化的发展起到了催化剂和推动器的作用。目前，国内一些较成功的风险投资企业大多是由归国留学生创办的。其中的关键性因素就在于这些人在管理上比较开放、愿意吸收一些最先进的管理方式，同时也肯于去实践这些管理模式。风险投资的高风险性要求风险资本管理者具有很高的专业水准，在项目的选择上做到高度的专业化和程式化，尽可能的锁定风险，并通过有效的管理来获得足够的利润。因此，风险资本家在考察投资对象时，非常关注两点：“创业者是否具有管理才干？”、“如果创业者是纯粹的技术天才，创业者是否具备高度的合作精神，以便引入专业的管理人才对企业进行管理？”。

风险投资项目的管理评估主要包括两大方面，其一是对项目的组织人事制度评估；另一是对项目的团队素质的评估。具体来讲，主要分析：企业的类型；企业的组织框架；企业职员的总体结构；职权的分配状况；对于利益冲突的处理状况；董事会的成员构成及任命；管理者的职业道德；企业家的管理技能；企业家的市场开拓能力；企业主要股东的背景；企业职员的主人翁精神；主要职员的经历与业绩；主要职员在本领域的专业经验；市场、销售、技术、生产、财务等方面的员工的特长和技能。

财务评估

风险投资的财务评估是以财务报告和其他的资料为依据和起点，采用专门的分析方法，系统的分析和评价企业的过去和现在的经营成果、财务状况及现金流量，目的是了解过去、预测未来，帮助利益关系集团改善决策。其基本功能是将大量的报表数据转换成对特定决策有用的信息，以减少决策的不确定性。

根据对投资项目的分类原则，从财务分析和评价的角度可将其分为相应的两类：“成长型项目”“创投型项目”。这两类项目存在着较大的差异，因此在分析与评价的过程中，依据自身的特点来使用不同的方法体系。如成长型项目一般都已运作了一段时间，具有一定的规模和较好的收益，有着良好的前景，有较完整的财务数据（如有近年的财务报告数据、审计报告，有的还有对以后年度的财务预测等等），则可以对其历史数据、未来预测数据、企业价值等进行较全面的分析与评价。而绝大多数的创投项目则没有现成的财务资料，被投资方提供的财务数据一般为按预计产销量所做的盈利预测等，则侧重于未来预测数据和企业价值的评估。

此外，无论是成长型项目还是创投型项目，对投资完成后的评估也是很重要的。因为这既可以验证和完善风险投资公司的投资评价体系（可能需要对投资项目进行连续的几个会计期间的计算、分析比较），还可以针对项目存在的重大薄弱环节，对其进行管理输出和财务监控，为风险投资公司的退出奠定良好的基础。“投资判断的正确性”、“被投资企业的发展与预定目标的吻合程度”以及“被投资企业的经营管理是否呈良性”等指标都需要采用一定的方法进行定量与定性分析和评价。下表列出了主要的指标和分析方法，并对同一指标或分析方法在不同项目的判断运用的侧重点的不同进行说明。

退出方式及产业价值的评估

风险投资的一个重要特点是资本和投资活动的周期流动性。风险资本的管理者是以资金和管理作为其投入，在收获季节以出让股份获得15%――25%的资本增殖，然后再将获得的收入投入到新的项目中去。风险资本的顺利流动是保持其活力的基本前提，而顺利流动的决定性因素是撤出渠道。

因而，创业资本家在评估项目时，将退出方式作为一项重要的指标。这一指标考察的重点是评估：企业提出的退出依据是否可靠、最可能的退出方式及各种方式的可能性程度、合同条款中有无保护投资权益的财务条款及财务保全措施等。

产业的发展有着发育、成长、成熟、衰退四个不同的阶段。处于发育和成长期的产业和企业，无论是市场还是技术上都存在较大的风险，未来还是不确定的，可能是一个高速增长的产业，也可能昙花一现或者无声无息的夭折。而风险投资则在发育阶段和成长阶段介入进去。风险投资公司创业时的指导思想是为了促进科技成果转化，而科技成果转化只是高科技产业发展过程中的一个环节。因此，在进行风险投资时，从投资策略和战略角度，还必须考虑后续投资的问题。没有后续投资的支撑，风险投资只能如同尖刀部队孤军奋战一样，拼尽弹药就束手无策了。诚然，风险投资对科技成果的转化起到了积极的推动作用，但高科技产业的发展还有待后续投资的支撑，才能真正体现风险投资的价值。因此，对于风险投资项目的评估应对项目的产业价值、战略前景、产业化途径等进行深入量化研究。

用模糊数学中的方法进行项目优选综合评价

第7篇：投资项目估值方法范文

【关键词】 实物期权;投资决策;Black-Scholes期权定价模型

一、引言

物流业作为一个新兴产业,非常有必要对其进行价值评估,特别是随着我国经济的不断发展,跨国物流企业不断涌入中国,其面临更加严峻的竞争环境。对传统的物流行业进行变革,建立我国专业化、社会化的特色物流体系是及其必要的。通过对物流企业进行全面评估,立足长远,客观分析企业的获利能力、创新能力和抗风险能力,使物流企业在规律性、目的性和价值型三方面得到统一。物流企业价值评估是企业内部投资分析、改进管理方法、认清行业形势的重要参考。目前传统的风险投资决策方法―收益法(现金流量折现法)存在柔性低、主观盲目性大、不适于收益具有高度不确定性的动态风险投资决策等缺点。物流行业因信息技术和电子商务的接入,其在进行风险投资时存在较高的不确定性。运用收益法对物流企业进行价值评估,易造成评估价值偏离企业的客观实际,从而导致评估结果的失实。实物期权充分考虑市场波动性对物流企业项目投资价值的影响,也考虑在市场环境差的时候放弃一部分项目,通过柔性管理来获得项目收益的最大化。本文通过运用实物期权法对中部地区某物流公司新的投资项目进行估值,充分考虑市场的不确定性及项目的高科技性,以求能够客观反映新投资项目的获利能力。

二、实物期权估值模型的建立

实物期权定价模型的基本理论假设为: (1)股票价格变动比例遵循一般化的维纳过程(或布朗运动);(2)允许使用全部所得卖空衍生证券;(3)没有交易费用和税收;(4)不存在无风险套利的机会;(5)无风险利率为常数且对所有到期日都相等。

Black-Scholes模型是假设基础资产的股票在股权有效期内没有任何股息和红利的收益的一个欧式股票看涨期权,该期权的价值应是:

C=SN(d1)-Xe-r(t-T)N(d2)(1)

d1=■

d2=d1-?滓■

其中:

C:期权价值;

S:在时间t时的价格;

X:执行价格;

r:无风险利率;

t:当时时点;

T:选择权到期时点;

?滓:股价波动率;

N(X):标准正态分布的累计概率分布函数。

三、实例分析

(一)实例概况

本文以位于中部地区的AY物流有限公司为例说明实物期权理论对物流企业投资的评估分析。AY公司专业从事金属材料的物流供应链服务,公司主要的经营模式可分为为主动物流配送模式和委托物流配送模式两种。现以镀锌钢铁薄板为主,附带提供其他产品配送,2008年8月后铝合金公司开始铝合金板配送,增长速度较快。

公司拟建设年加工配送量为16万吨镀锌薄板项目和1.5万吨铝合金板项目,预计上述两个项目建设期为1年,项目经营期第1年配送达产率为60%,第2年完全达产(见表1)。上述募投项目完成后,公司配送能力将得到进一步的提高,解决目前公司套裁能力不能满足实际业务量增长的发展瓶颈,竞争优势进一步提高,可持续发展能力将进一步增强。项目盈利能力指标(如表2所示),两项投资项目的净现值为7356.80万元。

(二)实物期权项目价值评估

公司进行的新项目开发为企业提供了占领新市场的权利,公司的投资赋予公司在将来决定是否进入新市场的期权。公司对新项目的研发和固定资产投资可以逐步进行,即期权是可以分阶段;但公司要获得进入新市场的权利必须付出一定的费用。新项目的开发是实物期权,公司要进入新市场(铝合金市场)必须行使该期权,因此这些实物期权是看涨期权,公司进行的投资的现值相当于期权的执行价格X,未来现金流的现值相当于期权基础资产的现值S,从项目开始开发至投资结束的这段时间相当于期权的有效期t(因为形成预定的生产能力意味着期权得到执行)。

(1)期权的基础资产价值S和执行价格X。本文将每个新投资项目都看作公司的实物期权,将每个项目的投资额折现到2008年12月30日。由于投资在每年内发生的准确时间无法知晓,现对折现时间作出如下假定投资在未来的两年内完成。将各项目的投资额折现到计算时点(见表3),作为各项目的实物期权的执行价格X(折现率采用一年期的无风险利率3.24%)。

表3新建投资项目的折现值

将各项目产生现金流(现金流=税后净利+折旧)折现后得到的价值作为各项目的当前价格S。实物期权对应的基础资产价值S如表4所示:

表4年净现金流折现值

(2)项目基础资产的价值波动率。项目价值的波动率采用常用的市场法确定。选择与其有着相似的业务、市场和风险的中储股份(600787)和怡亚通(0020183)两家上市物流上市公司公司的股票(其中一家为中小企业板上市公司)做为孪生证券,以2008年的历史数据,计算出各只股票的年平均波动率,以两只股票的年平均收益波动率的加权平均值(权重为各只股票市值占市值总和的比例),作为本项目的价值波动率的估计值。计算结果如表5所示,计算得出=36.3%(我国股市每年交易天数在240天左右,在此设为240天,将其转化为年连续复利收益率的标准差,即股票连续复利收益率的年波动率)。

表5孪生证券的年波动率计算*

新投资项目的实物期权价值计算,采用基本的B-S模型计算新投资项目的实物期权价值:

C=SN(d1)-Xe-r(t-T)N(d2)=15178.44(万元)

上面的计算中,是以孪生证券的历史波动率作为定价模型中波动率的估计值,但波动率是一个不可观测的变量,它反映的是资产未来的波动情况。为了使模型有一定的借鉴意义,可以按某种方式使用隐含波动率,比如以市场上有交易的同类资产的隐含波动率作为一个估值资产的波动率。但由于资产交易市场的不完善及难以获得物流企业资产转让的价格信息,很难通过这种方法获得资产波动率的数值,不同波动率对资产评估的影响程度(见图1所示)。

运用B-S模型对新投资的两项资产价值进行评估的结果是15178.44万元。采用收益法测算新资产的价值为7356.80万元,会由此认为新项目具有较大风险。两者相比发现运用实物期权方法评估的结果增加了7821.64万元,这主要是因为运用实物期权方法评估时,考虑了市场波动性对项目投资价值的影响,将影响项目收益的波动性看成项目可能潜在的增长机会,投资者可以通过最佳投资来或得额外的收益,同时也考虑在市场环境差的时候放弃部分投资项目。新投资项目的价值由未来增长期权的可能性带来,而不是由当前现金流决定,并且在项目实施过程中要根据环境等不确定性因素的变化调整项目的经营发展策略。

四、结论

本文运用实物期权法对中部地区AY物流公司新的投资项目进行估值,在估值过程中考虑到现有业务的成熟性,对于新投资项目,由于市场的不确定性及项目的高科技性,估值方法采用实物期权方法来进行估值。评估的结果反映运用实物期权方法计算的结果是采用收益法计算结果的两倍,客观评价了新投资项目的收益能力。

参考文献

[1]王珍.物流企业价值评估方法选择[J].综合运输.2003(4):31

[2]孙斌.投资项目决策实物期权方法研究进展[J].工业技术经济.2007,26(009):146～150

[3]汤向东.我国物流企业价值估价模型的构建分析[J].物流与采购研究.2009(10):44～47

第8篇：投资项目估值方法范文

【关键词】 财务报告;投资性房地产;评估实务

随着《国际财务报告准则(国际会计准则)》在世界范围内的应用,公允价值计量及其他非历史成本的会计计量模式被越来越多地使用。我国新的《企业会计准则》也引入了公允价值的概念和计量,因此,我国评估服务领域中新增了一项业务内容,即以财务报告为目的的评估。

一、以财务报告为目的的评估及其作用

(一)以财务报告为目的的评估的定义

以财务报告为目的的评估,是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求,运用评估技术,对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算,并发表专业意见的行为和过程。由此可知,以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类资产和负债,如资产减值、投资性房地产、金融工具等涉及会计核算事项的资产,以及非同一控制下的企业合并中取得的被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等。价值类型是公允价值或特定价值,它对评估技术(评估方法)具有一定的约束。评估技术(评估方法)是确定资产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。

由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关会计核算、披露的要求,因此,在遵循评估准则的基础上,还要参照相关会计准则的规定,以满足财务报告披露的要求。

(二)以财务报告为目的的评估的作用

对于财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值的计量,国际上较通行的做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见,保障会计信息的客观和独立,其作用具体体现在以下三个方面。

1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。新会计准则体系引入公允价值计量以后,一些资产或负债并无活跃的市场,会计人员无法观察到这种由市场机制决定的金额,从而不能直接用市场价格来对公允价值进行计量,一些无形资产、投资性房地产和金融工具公允价值的确定需要运用很强的专业性理论和评估技术,而外部的专业评估机构能够运用评估技术,为会计公允价值计量提供专业支持。

2.评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础。资产评估是一种专业行为,是建立在专业技术知识和经验基础上的一种专业判断。会计信息的这种客观性要求,能够通过评估过程中严格遵循相关的方法和程序取得充分的依据。

3.评估的独立地位能够强化公允价值的公正性。独立性是资产评估的基本特征,在市场经济条件下,由专业化的资产评估机构依据相关评估法规、准则、规范和行业惯例,提供现时的价值尺度,对于政府监管部门、会计信息使用方和社会公众是一种具有较强公信力的信息服务,有利于形成公正的会计信息,特别是关于公允价值的信息。

二、以财务报告为目的的评估适用范围和特点

(一)以财务报告为目的的评估的规范体系

与传统资产评估业务相比,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象更加多元化并且更加复杂。一般意义上,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象不仅有各类单项资产、负债,也有资产组或资产组组合(对资产组或资产组组合的分析应当符合会计准则的要求)。表1 为一般常见的以财务报告为目的的评估所涉及的评估对象。

(二)以财务报告为目的的评估的特点

以财务报告为目的的评估相对于其他评估业务,具有以下特点:

1.以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务,会计计量模式、会计核算方法、会计披露要求影响了评估对象、价值类型的确定及评估方法的选择。注册资产评估师应当理解会计计量模式的概念,知晓企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具等会计核算方法,根据会计准则的要求,合理确定评估对象,选择与会计计量模式相符的价值类型和评估方法,更有效地服务于会计计量的特定要求。

2.以财务报告为目的的评估业务具有多样性、复杂性。以财务报告为目的的评估涉及企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具、股份支付等多项会计核算业务,每项会计核算业务不同,其所对应的评估对象、价值类型、评估方法均不同。比如固定资产,为资产减值事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是可回收金额,对应的价值类型为公允价值减去处置费用的净额和资产预计未来现金流量的现值;为企业合并事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是公允价值,对应的价值类型是市场价值。

3.以财务报告为目的的评估所采用评估方法的多样性。根据评估对象的特点和应用条件,可以采用现金流量折现法、增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益法等对无形资产进行评估,也可以采用以现值为基础的远期定价和互换模型、期权定价模型等对金融工具进行评估,这些评估方法结合了以财务报告为目的的评估需要,借鉴了国际上目前常用的评估方法。

三、以财务报告为目的的评估在投资性房地产评估中的应用

(一)投资性房地产与公允价值计量

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售,主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;但是,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

(二)投资性房地产评估中的评估对象

投资性房地产的具体范围包括:

1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物,是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中,用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权;用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

3.某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,不确认为投资性房地产。

4.企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务,应当将该建筑物确认为投资性房地产。

根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。

自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动,其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去,通过销售商品或者提供服务为企业带来经济利益,在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。例如,企业出租给本企业职工居住的宿舍,虽然也收取租金,但间接为企业自身的生产经营服务,因此具有自用房地产的性质。又如,企业拥有并自行经营的旅馆饭店,经营者在提供住宿服务的同时,还提供餐饮娱乐等服务,其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入,因此,企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所,应当属于自用房地产。

作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货,其生产、销售构成企业的主营业务活动,产生的现金流也与企业的其他资产密切相关。因此,具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权属于房地产开发企业的存货,即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地,也不得将其确认为投资性房地产。

在评估实务中,存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、部分用于专区租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的,应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。例如,甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘,一层出租给一家大型超市,其余楼层均为普通住宅,在这种情况下,如果一层商铺能够单独计量和出售,应当确认为甲企业的投资性房地产,其余楼层为甲企业存货,即开发产品。

需要注意的是,投资性房地产通常附带有租约,业主在拥有房地产的同时也拥有该租约的未来收益,因而在进行评估的时侯,评估对象应为附带有租约的房地产。

(三)投资性房地产评估的收益乘数法及评估参数

在实务中,投资性房地产可采用市场比较法、直接资本化法、收益乘数法、现金流折现法和租期及回收金额折现法。

收益乘数法是房地产的价格除以某种年收益所得的倍数,即收益乘数=价格/年收益

利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为:房地产价值=年收益×收益乘数

比较常见的收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地,收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

1.当采用月租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以月租金求得毛租金乘数;当采用年租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以年租金求得毛租金乘数。

2.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收入,包括了除租金以外的收入。与毛租金乘数法相比,潜在毛收入乘数法相对全面一些,它考虑了房地产租金以外的收入,但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。

3.有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置率和收租损失等以后的收入。

4.净收益又称净营运收益,是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后得到的净营运收益归属于房地产的收人。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必须的费用。净收益乘数通常能够提供更可靠的价值计算。由于净收益乘数与前文所属的资本化率互为倒数,通常很少直接采用净收益乘数法的形式,而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。

(四)投资性房地产评估案例分析

以下用一个案例来说明实务中评估投资性房地产通常所采用的收益乘数法 。

1.基本情况。某房地产开发公司,拟于2008年底于中国内地A股市场首发上市。该公司拥有的房地产中,有一项房地产项目根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》可以确认为投资性房地产。公司管理层选择公允价值模式对该类投资性房地产进行后续计量。

该投资性房地产位于广东省S市中心城区的某购物广场,建成于2007年3月。该购物中心为地上2层,建筑面积共16 000平方米,目前大部分已出租。根据会计准则,需在2007年12月31日确认房地产的公允价值。

2.评估对象分析。管理层委托了某评估机构根据会计准则的要求评估该投资性房地产于2007年12月31日的公允价值。评估师根据与管理层签订的业务约定书,在2008年×月5日到×月8日对该房地产进行了现场勘察,并收集了房地产权属证书,房地产租赁合同等信息;同时还对同一商圈的房地产出租情况,租金水平进行了市场调查。

根据管理层提供的资料,评估师了解到管理层委托某著名中介机构代为招租,并提供房地产管理服务。目前:

第一层4 000平方米和第二层6 000平方米出租给某家电连锁超市,租金为80元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长3%,租期为10年,租金按季支付,装修免租期为5个月,假设租期开始日为2007年7月1日。

除租给某家电连锁超市外,其余的6 000平方米分割为50平方米到300平方米不等的单元出租给小商户。第一层其他4 000平方米基准日时点已出租2 000平方米,平均月租金200元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。

第二层剩余的2 000平方米的基准日时点已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。

各商户按20元/月・平方米缴纳房地产管理费,由各商户每月直接支付给房地产管理公司。除非特别说明,案例中所有租金为不含房地产管理等杂费的税前租金。

3.市场信息收集。评估师根据委估房地产的租赁情况,对周边房地产的市场租金售价进行了调查,同时也从公司的数据库中获得了部分市场租金售价信息。评估师根据委估房地产的特征,选取了5项房地产进行了租金售价信息调查,调查结果如下:(1)大面积租赁案例。收集到有三项房地产有部分面积租赁给大中型超市或家电连锁店:第一项房地产于2007年10月15日第一个租期为5年的租约到期,以月租金100元/月・平方米续租,租赁面积为10 000平方米; 第二项于2007年6月建成并开始招租,以月租金75元/月・平方米租赁给一大型超市,租赁面积共15 000平方米;第三项于2005年签订了8年期的租约,每年租金增长2%,2007年的续租租金为96元/月・平方米。(2)小面积租赁案例。收集到大量的租赁案例,底层商铺的租金范围为160元/月・平方米-300元/月・平方米,二层租金范围为120元/月・平方米-240元/月・平方米,租期大多数为3-5年,年租金增长率为4%-10%。

4.评估方法的选取。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》第十条规定“采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”。

由于该准则并没有对活跃的房地产交易市场进行详细描述,因此参考国际会计准则的要求,对应该投资性房地产交易市场为带租约出售的房地产交易市场和房地产租赁市场。由于S市目前带租约出售的房地产项目较少,尤其是大面积租赁租约的房地产项目几乎没有成交案例;而类似商业房地产租赁市场非常活跃,因此考虑采用收益法来评估该房地产于2007年12月31日的公允价值。

5.评估参数的确定。(1)房地产客观市场租金确定。1)大面积租赁单元。根据市场信息的收集,了解到第二项以大面积租赁的房地产与委估房地产类似,处于招租阶段,目前以较低于市场租金的价格出租,以该房地产作为确定委估房地产的市场客观租金的案例不太合适。因此,选取第一项和第三项房地产作为可比案例,以该两项的租金为基础,在分析租约条款、区位因素和个别因素的基础上,根据评估师的现场勘察和经验判断,对上述因素进行相应的调整。确定客观市场租金为110元/月・平方米。2)小面积租赁单元。与大面积租赁单元一致,从市场调查信息中选取合适的可比案例,确定地上1层的客观市场租金为250元/月・平方米,地上2层的客观市场租金为190元/月・平方米。(2)空置与收租损失的确定。根据市场调查,同类房地产目前市场平均空置率为7%,根据历史信息,市场平均空置率为5%-12%。因此,取市场平均空置率为8%。同时考虑2%的收租损失,确定空置与收租损失比率为10%。(注:为简便起见,假设自2008年12月31日起至现有租约到期日,该房地产小面积单元出租率一直保持在95%以上。同时假设在空置与收租损失比率为10%中已考虑了承租人流动的因素。(3)税费的确定。根据税法规定,房产税适用税率为12%,营业税及附加适用税率为5.5%。(4)成本费用的确定。1)管理费用。根据历史财务信息和评估师的经验判断,假设该房地产的管理费为年租金的3%。2)重置提拨款。根据评估师的经验判断,假设该房地产的重置提拨款为年租金的2%,主要用于重大机电设施的大修或重置。3)市场推广费。根据市场调查信息和评估师的经验判断,假设市场推广费(含中介费)为年租金的5%。(5)折现率的确定。根据2007年的无风险利率水平,通过风险因素分析,采用风险累加法确定租期内与净营运收益对应的要求回报率(或称折现率)为10%,并确定用于对租期外净营运收益进行资本化的要求回报率(或称资本化率)为7%。(6)收益年限的确定。根据房地产权证,该房地产土地使用权终止日期为2045年12月30日。因此,剩余收益年限确定为38年。此处假设不考虑土地使用权终止日时点建筑物的残值。

6.评定估算过程简单示例(见表2,表3)。

综上所述,以财务报告为目的的投资性房地产评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类投资性房地产,如已出租的土地使用权和已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权、某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分、企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大等确认为投资性房地产。价值类型是公允价值或特定价值,它对房地产评估方法具有一定的约束。评估方法是确定投资性房地产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。

【参考文献】

[1] 资产评估[M].经济科学出版社,2009.

第9篇：投资项目估值方法范文

一、高新技术企业的特点

目前，各地方所出台的高新技术企业认定的标准基本上都是由《国家高新技术产业区高新技术企业认定条件和办法》引申出来的。此规定从从业人员、科研经费等角度对高新技术企业进行量化考核。从中我们可以看出，专业技术、人力资本等无形资产在高新技术企业中占有极其重要的地位，企业账面价值与市场价值的实际差异或背离程度随着经济的发展和技术的进步将会越来越大，高新技术企业如何基于有限的实物资产来将这些无形资产加以科学管理与效率经营，如何充分发挥其内在潜能，创造出当前现实与未来潜在的企业价值，并且动态实现企业价值的最大化，这些都有赖于价值评估的科学性与合理性，从而价值评估成为高新技术企业经营管理者的一项迫切需要研究的课题。

从价值评估的角度看，高新技术企业有以下价值评估特点：（1）高新技术企业无形资产比重大。对于高科技企业，无形资产和不断的创新活动在企业的盈利活动中起着更为重要的作用，无形资产的时效性以及企业的创新能力对企业影响显著。（2）高新技术企业面临着高风险，主要是非系统性风险，包括：技术风险、市场风险、知识产权被侵犯风险、经营风险等。（3）高新技术企业决策的动态序列性。高新技术企业的决策分为研发、试验、投放等几个阶段。这种动态序列性使得高技术企业拥有较多的选择权，大多数高技术企业的价值实际上是一组该公司所拥有的选择权的价值。（4）企业未来发展的不确定性较大。高新技术企业成立之初，往往有着极高的增长速度，但是由于技术的发展和竞争对手的加入可能使原有的优势丧失。因此，现实地分析其未来的发展趋势，对其不确定性进行价值评估是高新技术企业价值评估的重点。

二、传统的企业价值评估方法及其缺陷

当前，针对企业价值评估的方法主要有：成本法、相对估价法和收益法，这些评价方法都源于实体性企业的价值评估，面临资本市场的全球化和放宽管制、机构投资的扩张、资本市场规则的完善，以及信息技术的进步等等这些新局面，利用这些传统方法不能很好地评价那些依托信息技术、依靠资本融资迅猛发展的高新技术企业。

1、成本法。是对企业单项资产用资产现行市值作为重置成本再减掉各种磨损后得出的值，再把这些单项资产值加总就得出了企业的总价值，不考虑资产组合的价值效用。这种方法的局限性在于：一方面仅从历史投入（即构建资产）角度考虑企业价值，而没有从资产的实际效率和企业运行效率角度考虑；另一方面对无形资产的价值估计不足，评估结果不可避免要失真，不适用于高新技术企业的价值评估。

2、相对估价法。是把企业内部的财务指标或比率与市场上可比公司的比率进行比较，从而得出企业市场价值的一种方法。然而，高新技术具有明显的个性特征，难以寻找到类似可参照的样本；而且高新术的收益与拥有的主体、市场规模、市场环境关系密切，同样的技术效益相差悬殊。

3、收益法。是通过估算被评估企业未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。在收益法评估中，收益的预测是很关键的，而收益受很多不确定因素影响。在传统收益法中，常常是以静止和孤立的观点预测高新技术项目决策带来的收益。实际上，企业高新技术的项目决策是分阶段进行的，在每一个决策点，决策者要根据当时所掌握的信息以及以前各阶段决策的实际效果重新选择，因而收益是有弹性的。而收益法往往忽视了管理者根据环境变化调整技术项目的灵活性，项目的整个寿命期被认为是固定的，当环境变化时取消技术项目或扩张技术项目的情况没有予以考虑，从而在高度不确定性的环境下不能对高新技术进行动态、灵活的估值。因此，可能会低估高新技术企业的价值。

三、价值评估理论新进展

（一）基于Black-Scholes期权（OPM）定价模型。1973年布莱克和舒尔斯两教授在二项式期权定价模型的基础上运用无风险完全套期保值和模拟投资组合，提出了著名的Black-Scholes期权模型（OPM）。实物期权作为一种衍生思维的分析方法，是金融创新工具“期权”在公司战略投资决策、价值评估等领域的延伸使用。

与传统的不确定性越高资产价值越低的观点不同，实物期权思想认为假如管理者能够明辨和使用期权价值，那么增加的不确定性可能会带来更高的价值。鉴于高新技术公司的风险特性，我们可用期权定价模型，把企业拥有的无形资产所有权看作是一个买方期权，应用于企业价值评估中。OPM模型中买入期权的价值形式如下：

模型中，C0为看涨期权的价格；S0为标的资产的市场价值；X为期权的执行价格；t为期权的有效期限；rC为无风险利率；N（d）为标准正态分布中离差小于d的概率。

（二）基于经济增加值（EVA）的评估模型。20世纪八十年代，美国著名的思腾思特管理咨询公司以“经济收益”为原则，提出了经济增加值EVA的概念。EVA是一种衡量企业业绩和投资者价值是否增加的指标体系，其核心理念是：资本获得的收益至少要能补偿投资者承担的风险。EVA作为一项评价指标具体应用到企业价值评估中，用经济利润代替会计利润，克服使用会计原则导致的企业价值扭曲，并且引入了资本增值的理念；EVA涉及到企业管理的财务、生产和销售，同时还考虑了企业利益相关者的利益；以权责发生制为基础，吸收了收付实现制的特点。其计算公式为：

息前税后净经营利润=净利润+EVA调整项目+利息费用+少数股东权益

EVA=息前税后净经营利润-（投入资本×加权平均资本成本）

公司现有价值=第一年投入的全部资本资本+EVA现值。EVA的折现率采用企业的加权平均资本成本。

四、实物期权和EVA在企业价值评估中的结合

（一）实物期权和EVA在企业价值评估中应用的理论基础。从企业价值技术评估的角度来看，EVA价值评估方法是用来评估企业现有基础上获利能力价值，而Black-Scholes的期权定价模型用来评估企业潜在的获利机会价值。具体方法如下：（1）首先确定现金流量折现模型的类型。（2）确定权益资本成本和债务资本成本。

1、上市公司权益成本和债务成本的计算。除优先股以外的权益资本成本的确定均采用RS=D1/P0+g计算。其中：D1为第一期预期股利；P0为普通股市价；g为股利预期增长率。

普通股资本成本的计算也可采用资本资产定价模型RS=RF+?茁（RM-RS）。其中：RF为无风险收益率；RM为市场上平均股票要求的收益率；?茁系数表示相对于市场组合而言该股票的系统风险，可通过该股票的收益率对同期股票市场的收益率的回归计算得到。

2、非上市公司权益成本和债务成本的计算。非上市公司的权益资本成本和债务成本的计算均可按K=资本占用费/（筹资总额-筹资费用）的公式计算。

3、加权平均资本成本的计算：

其中：KD为债务成本；KE为普通股（或留存收益、少数股东权益）成本；VD为债务价值；VE为权益资本价值。

4、计算EVA的值：

息前税后净经营利润=净利润±EVA调整项目+利息费用+少数股东权益

EVA=息前税后净经营利润-（投入资本×加权平均资本成本）

公司现有价值=投入资本+EVA现值。EVA的折现率用企业的加权平均资本成本。

5、用实物期权定价方法评估企业的期权价值。

6、最终企业价值为资产价值和期权价值两部分之和。

（二）实物期权和EVA在企业价值评估中应用的案例。某高科技公司（以下简称KJ）成立于2007年1月，公司的业务拓展前景良好。某投资公司准备涉足高科技领域，决定将GH公司作为风险投资对象。为此，他们委托资产评估事务所对KJ公司2007年底的价值进行评估。KJ公司2007年初投资资本100万元，以后每年年初投入的资本额度由于经营活动的差异而有所不同。资产评估师对公司进行了经营成果和财务状况的分析，然后综合KJ公司过去和目前的经营情况及未来的发展前景，预计企业的经营经过5年的发展将进入平稳期，企业每年投入的资本、投资回报率和资本成本是不变的，而且企业的收益是永久持续的。企业在这期间，每年的资本投入额是150万元，投资回报率（ROIC）为10%，加权平均资本成本（WACC）为8%。

另外，KJ公司正在规划一个新项目，该项目的投资至少为200万元，如果开发成功，专家估计至少两年内保持技术领先地位。估计其所创造的未来收益现值为600万元，同期一年国债利率为5%。

下面，首先用EVA法计算公司的实体价值。（表1）

企业实体价值=第一年投入的资本+前5年的EVA现值总和+5年之后全部的EVA现值=146.21（万元）

下面用Black-Scholes期权定价模型计算公司期权价值。企业在两年内可选择投资期权，投资对象现值S0为600万元，这项期权的执行价格X为投资额200万元，时间t为2年，无风险报酬率一般采用一年期国债利率为5%，假定收益率的标准差为0.3，将S0、X，t，rC代入Black-Scholes期权公式计算：