住房改建论文精选(九篇)

第1篇：住房改建论文范文

对房管部门来说是极不平凡的一年，年。局经受住了7.18特大暴雨、经租房户”反复缠访闹访、生产经营艰难发展、困难与挑战空前等一系列问题的严峻考验。全局广大干部职工在局党委的正确领导下，以科学发展观为统领，以改革创新为动力，以强化行业管理职能为核心，以完善住房保证体系、搞活住房二级市场、规范物业管理、促进生产经营继续发展为重点，树立更高标准，加大工作力度，奋力拼搏，锐意进取，较好地完成了年初确定的目标任务，干成了一批群众关注、政府满意的大事、难事、实事、好事，为“维护省城稳定、发展省会经济、建设美丽做出了积极贡献。局被授予“全国建设系统先进集体”全省建设工作先进集体”等荣誉称号。

（一）住房保证体系建设实现了新突破。住房问题是重要的民生问题。始终把健全完善住房保证体系。全力组织实施，使住房保证工作实现了重大突破。一是较好地完成了城区住房状况和低收入住房困难家庭住房状况的调查任务。对全市城区住房状况调查数据进行复核和分析，建立起了数据库，撰写了调查演讲》初步摸清了全市城区居民住房状况、收入情况和需求信息。根据住房保证工作的需要，及时组织开展了乡村低收入住房困难家庭住房状况调查工作，建立起了全市低收入住房困难家庭住房档案，为解决乡村低收入住房困难家庭住房问题提供了基础性数据。还指导各县（市）组织开展了辖区内的住房状况调查工作。二是通过组织开展调查研究、反复论证、积极协调等大量艰苦细致的工作，制定、修改出台了市经济适用住房管理方法》市乡村低收入家庭廉租住房管理方法》等法规规章和一系列规范性文件，建立起了初步的住房保证法规体系，全省率先实现了保证范围由最低收入家庭扩大到低收入家庭。三是牵头组织有关部门，精心编制并及时上报了市解决乡村低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（年-年）为开展住房保证工作提供了科学根据和法定依据。四是依照市政府确定的廉租房扩大覆盖一批、经济适用房加快建设一批、现有房源收购整合一批”思路，通过发放廉租住房补贴或实施租金核减、建设适量经济适用住房和廉租住房，分层次、多模式、有重点地解决低收入住房困难家庭的住房难题。五是会同有关部门，精心组织，规范运作，严格把关，确保把有限的住房资源和保证资金惠及到真正需要的家庭。年内，认真组织开展了对首批204套经济适用住房的定价，筹集廉租住房161套，对365套保证性住房组织了摇号和选房等工作；对144户特困廉租户实施了实物配租，对136户低收入家庭实行了经济适用住房配售；年内发放租金补贴700万元，已累计发放补贴1441万元，核减租金300多万元，受助家庭累计达7169户（次）局先后在全省住房工作会、物业管理工作会和建设系统行风建设工作会上介绍了做法。

指导东岳公司、中铁十四局等10家企业以不同方式实现了住房货币化分配，住房制度改革工作取得积极进展。制定了棚户区改造工程出售公有住房的有关规定。协助轻骑集团等9家企业处理了房改售房遗留问题。积极参与局部军队复员干部住房政策的落实工作。全年完成房改售房资料审核5459户；审核归集维修基金4166户、2882万元；审批使用房改售房资金954万元。准备召开了第九次公积金管委会全体会议，促进了住房公积金的归集、使用和管理。

（二）房地产交易与权属登记管理迈上了新台阶。深入贯彻落实宏观调控各项政策措施。改进完善服务举措，推进房地产交易与权属登记规范化管理，有效促进了房地产市场的继续稳定健康发展。年内，市区共料理房产登记发证97655件；料理房产交易74047件，交易面积1130.50万平方米，交易金额445.86亿元。一是坚持高水平和适当超前原则，依托自身技术力量，积极筹措资金，开发了测绘效果管理软件，基本完成了房产交易与权属登记系统的功能设计，完成了地理信息系统平台的搭建工作，全面实施和完善了商品房预售合同网上联机备案制度，为规范房地产交易与权属登记行为，健全信息制度和市场预警预报机制提供了有力支撑。二是深入开展了房地产交易与权属登记规范化管理达标工作，召开了现场会，推广了济阳县的先进经验。章丘市房管局、县建设局被省建设厅授予“房地产交易与权属登记规范化管理单位”称号，济阳县房管局被建设部授予“房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”称号。加强对初审单位审核工作全过程的指导和监管，健全完善奖励制度和错件追究制度，提高了防范审核业务风险的能力。积极开展了房屋权属登记工作调研，为全面落实《物权法》做好了准备。三是加快房屋档案数字化建设步伐，完成房屋档案扫描33.73万卷，整理档案30.34万卷，对当年发生的房产交易和确权登记资料全部实现了数字化管理，提高了房屋档案管理水平和利用效率。四是不时规范中介市场、房屋租赁和房产测绘管理。年内，完成了127家房地产经纪机构和36家评估机构的登记备案和换证工作。组织开展了房地产市场秩序专项整治活动，对845家房地产中介机构进行了检查，对其中198家下达了限期改正通知书，153家非法中介自动停业，有效净化了市场环境；组织开展了十佳中介”评选活动，发挥了品牌中介的示范和引导作用；组织开展了春季、金秋网上房展及十佳中介房源展，并在报纸开设精品房源专栏，及时向社会房源信息；进一步优化了评估机构信用档案系统，初步建立起了房地产经纪机构网上备案制度。料理租赁登记9658件，面积122.6万平方米。开展了房产丈量规范与测绘市场化培训，加强了对房产测绘效果的管理。五是积极配合做好“双清”资产管理制度改革、企业改革改制等全市重点工作，不时加大房产发证历史遗留问题的处置力度。

（三）物业管理在规范中持续发展。从解决群众最关心、最直接的物业企业选聘、业主自治、维修基金等问题入手。新批三级资质企业48家，资质升级25家，完成了资质年检工作；进一步完善市、区两级物业管理投诉处置制度，料理市长公开电话急办件38件，下达物业管理投诉督办件24件，严厉查处物业服务规范降低、乱收费等违规行为；指导各区协调处结了东环国际、汇统花园等11个物业管理项目呈现的矛盾纠纷，维护了小区的和谐稳定。年内，有12个物业管理项目被评为省优，1个项目通过了国优初检。四是充分发挥物业管理协会的桥梁作用，着力提高行业自律和服务水平。组建了协会秘书处，发展会员单位225家，为强化行业管理搭建起了平台；制定了物业管理行业自律公约和行业服务规范，编辑了刊物，编制了岗位技能培训大纲，培训学员570余人（次）促进了行业自律和服务水平的提升。五是大力推进维修基金管理模式创新，不时规范完善维修基金管理。印发了关于调整我市商品住宅维修基金缴存方式的通知》改变过去由开发企业代收代存维修基金为购房人直接到银行缴存，并把维修基金缴存作为房产登记申请的前置条件；严格做好维修基金利息支用管理，审批支用利息180笔、198万余元；会同市执法局成立联合执法组，对2004年以来开发企业代收维修基金情况进行了检查，向29家代收单位下达了限期整改通知，申请法院强制执行2家，催缴维修基金3200余万元，较好地解决了维修基金缴存不及时和违规挪用的问题。年内，归集商品住宅维修基金3.06亿元；累计归集商品住房维修基金和已售公房维修基金14.82亿元；全市物业管理企业已发展到358家，从业人员2.28万人；全市物业管理总面积达到4780万平方米，其中住宅面积达到3790万平方米。

（四）房政管理进一步加强。坚持从完善规章制度、增强行政效能、规范运行机制、提高服务水平入手。扎实推进了房政管理向纵深发展。一是加大了立法工作力度。认真编制了年度立法计划，积极协调有关部门出台了经济适用住房管理方法和廉租住房管理方法，大力开展了乡村房屋权属登记管理方法、乡村房地产抵押管理方法等规章的起草、调研、送审等工作，参与了8项地方性法规、规章的修改、会签工作。二是不时改进和完善房管分中心建设。全面梳理了分中心的行政审批事项，开展了窗口服务月活动”着力提高便民服务质量；与市行政审批中心网站建立了链接，实现了审批事项的网上公开。完成了房产管理的地方性规章、规范性文件的清理上报工作，编制了政务信息公开指南和目录，进一步提高了政务公开水平和公共服务能力。全年料理行政审批事项136件，提供咨询服务1800余人（次）三是严格直管公房产权管理。对5家房产经营单位年度受托房产经营各项指标完成情况进行了全面考核，确保了国有资产保值增值；采取逐幢、逐户实地核查的方式，开展直管公房核查，基本摸清和掌握了全市直管公房存量房产及管理现状；严格直管公房接撤管工作，全年接撤管房产建筑面积1.59万平方米；更新完善并换发了直管公房租赁合同》文本，维护了当事人合法权益；组织开展了直管公房产权处置、连片改造调研，提出了合理化措施和建议。四是高度重视工作，妥善解决房产历史遗留问题。继续坚持局领导接访制度、领导包案制度、值班备勤制度、疑难案例分析制度，成立专项工作组，不时加大工作力度，维护了社会稳定大局；全年共接待来访群众2300余人（次）受理群众来信53件，料理上级转办、交办55件，答复复查36件；参与行政诉讼55件、民事诉讼71件、行政复议9件，协助执行查（解）封房产2861件。局被评为全省建设系统工作先进集体和全市工作先进单位。

（五）直管公房维修经受住了特殊考验。为确保群众居住平安。制定了年度维修计划，广泛发放房屋维修服务卡、便民服务手册，健全了危旧房普查、定期检查、汛期巡查、房屋报修、质量回访等制度。加强劳模维修热线建设，年内处置报修1.7万余次，抢修9000余次。成立全市直管公房防汛领导小组，建立应急预案和抢险队伍，实行24小时值班，及时排查险情。以租不能养房”困难情况下，积极筹措资金2400余万元，维修房屋20.3万平方米，确保了房屋平安渡汛。今年“7.18特大暴雨中，全市直管公房没有发生一起塌房伤人事故，得到市领导和社会各界的充分肯定。

（六）按时保质完成了市里安排的各项工作任务。自觉服从和服务于全市改革发展工作大局。加大工作力度，按时保质完成了市政府安排的各项工作任务。一是研究制定了市房屋整治工程实施意见》市房屋整治工程专项资金管理方法》等配套政策，召开了全市房屋整治工作会议，建立了工作机构，切实加快了市区主要干道两侧和重要景观区域周边房屋的平改坡”与立面装新工作步伐。年内，已完成房屋“平改坡”90幢，设计施工图纸120幢。二是组织开展了住宅小区的环境绿化、干道整修、排污管道疏通、商业网点和集贸市场整顿等综合整治，已累计整治小区153个，有效改善了居民居住环境。三是克服房管部门自身生产经营困难，积极支持企业改革改制，年内与16家企业签订了直管公房产权划转协议》划转直管公房30处、建筑面积1.02万平方米。四是认真做好旧城棚户区改造的服务配合工作。对全市危旧房屋片区基本情况进行了调查摸底，为政府棚改决策提供了准确依据；及时印发《关于暂停料理旧城棚户区范围内直管公房有关手续的紧急通知》规范了棚户区改造范围内房屋置换、经营管理等工作；组织力量加班加点，按时保质完成了14个棚户区、2个重点工程、6344户被拆迁户住房面积低于43平方米的其它住房情况的核查任务，有力促进了棚户区改造工程的顺利开展。五是继续做好全市行政事业单位资产管理制度改革的服务工作。完成行政事业单位资产划转281件、建筑面积33.17万平方米，料理房产抵押373件、建筑面积36.05万平方米，房屋鉴定17件、建筑面积4.78万平方米，房产测绘32件、建筑面积10.95万平方米。

（七）生产经营在困境中稳步发展。面对国家对房地产业趋紧的宏观调控政策、日益激烈的市场竞争和种种有利因素。艰苦守业，努力化解各种瓶颈制约，基本实现了各单位的平稳发展，坚持了单位的稳定。全局房地产开发新开工6.5万平方米，建41.5万平方米，竣工4.6万平方米，销售9.7万平方米，经济效益显著提高；多种经营取得了积极进展，有效增加了职工收入，拓展了就业领域。公房管修处房地产开发坚持了适度规模，更加注重了开发效益；物业管理适度发展，管理面积达到120万平方米，实现收入1633万元；房产经营与房屋维修效益继续增长，实现总收入1170万元。房建集团房地产开发、物业管理、工程装饰、汽车修理等都实现了年度创收目标。登记中心从强化信息管理水平、提高人员素质、规范内部管理、树立良好形象入手，大力推进房地产市场信息系统建设，着力提高房产交易与权属登记水平，有效提升了房产管理现代化水平；置业担保公司全年料理住房担保业务370件、商品房预售监管业务77笔、业务4620单。设计院大力实施技术创新、质量管理创新和用人与分配制度改革，综合竞争力明显提升，发展后劲不时增强，经济效益继续增长。全年完成房产测绘1236万平方米，房屋平安鉴定35万平方米，超额完成了全年目标任务。拆迁办面对拆迁市场带来的各种困难，以顽强的毅力、扎实的作风、良好的服务，积极承揽和实施拆迁工程，大力做好房产经营和清欠工程款工作，实现经济收入120万元。服务中心着力统一思想、建章立制、稳定队伍，较好地完成了局交办的各项工作任务，并实现了开发项目的积极进展，追回了局部投资款，妥善处置了有关债务问题。全局继续坚持了平安生产的良好局面，没有发生一起平安生产责任事故。

（八）党的建设和干部职工队伍建设取得了新进展。一是把学习宣传贯彻党的十七大精神作为首要政治任务和头等大事抓紧抓实。依照市委的统一部署。全局兴起了学习宣传贯彻十七大精神的热潮，积极引导广大干部职工以良好的精神状态、思想境界和求真务实的作风，奋力开拓房管事业又好又快发展的新局面。二是继续巩固和扩大党员先进性教育效果，狠抓了四个长效机制的落实，组织了自查整改，开展了系列活动，有力推动了党建工作健康发展。局机关党日活动被评为“全市十佳党日”全局发展新党员12名。三是认真抓好干部职工的教育培训工作。制定了培训意见，将学历教育、继续教育、短期培训、政治理论培训、业务培训全部纳入培训范围，形成了大教育、大培训的工作格局。全年举办各类培训班30余期，促进了干部职工思想、政治、业务素质的提升。四是不时强化干部队伍建设。加强干部的经常性考察和监督，完成了公务员信息库建设任务；严格落实《领导干部选拔任用工作条例》推荐提拔副局级干部1人，提拔、调整、聘任科级以下干部73人。引进和聘用大专以上毕业生18名，其中研究生6名。五是坚持不懈地抓好党风廉政建设和反腐败工作，落实了教育制度，开展了加强作风建设、促进社会和谐”活动，狠抓了党风廉政建设责任制的落实。局党委成员人人签订了廉政许诺书”对局属各单位一把手采取个人述职、群众谈话、查阅资料、帐目审计、群众评议等多种形式，进行廉政监察，并作出鉴定，存入档案，收到很好效果。

（九）行业文化建设取得阶段性效果。文化管理是管理的最高境界。经过近几年艰苦不懈的努力。有效提升了行业品质。一是大力推进企业文化建设，已培育形成了济发集团“持身以正、服务唯诚”正诚”文化、房建集团“业绩至上、继续改进”绩效”文化和设计院“和合共赢、人企共荣”和合”文化等各具特色的企业文化体系，有效凝聚了思想，提高了素质，规范了管理，促进了发展。公房管修处被评为“全国建设系统企业文化建设先进单位”二是坚持以行业文化建设理论为指导，以落实《房地产行业文化建设研究》课题为重点，全面开展了行业文化建设的实践与推广活动，进一步巩固、拓展了行业文化建设的创新效果，提升了行业品质。局在全国建设系统第四届企业文化论坛上展示了效果。

第2篇：住房改建论文范文

站在北京东三环路东侧即将开盘的“苹果社区”的工地上，北京今典集团董事长张宝全或许有点乐不起来。苹果社区是一个位于北京CBD（中心商业区）商圈的中高档楼盘，均价6800元/平方米，建筑面积达60万平方米。而就在距此以东3000米左右，即将开盘的是一个总面积达50万平方米、房价在4000元/平方米之下的经济适用房项目――百子湾1号经济适用房项目。

在北京，像张宝全这样心情郁闷的开发商应不在少数。截至目前，在北京包括新开工的经济适用房项目数已达到了32个，遍布从二环到五环的各个方位，总建筑面积达到300万平方米。其中CBD所在的朝阳区，已开工及新开工的经济适用房项目就达到八个左右，总的施工面积以百万平方米计。

商品房开发商们的担忧不无道理，事实上经济适用房的建设的规模仍在迅速扩大。今年6月6日，建设部、发改委和国土资源部联合下发了《关于下达2003～2004年经济适用住房建设投资计划的通知》，这次推出的经济适用房建设规模空前，2003年经济适用房新开工面积1.31亿平方米，相当于2002年住宅新开工面积的38％，如果住宅新开工面积按30％的增长计算，2003年住宅的新开工面积将为4.45亿平方米，经济适用房所占比例为29.43％，约占三成，而2002年这一比例尚不足二成。这种带有政府补贴在内并有着政府指导性定价的“准商品房”，比同区位普通商品房价格具有明显优势，因而一直维持着供不应求的局面。

然而，对经济适用房长达数年的争论或许很快就要有一个新的结论了。今年7月31日，国务院总理就房地产市场的健康发展发表讲话，提到要“完善供应政策，调整供应结构。要加强经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房供应，控制高档商品住房建设”。

“温总理的讲话是一个前奏，因为由建设部起草的《国务院关于促进房地产市场健康发展的通知》8月底就要下来了。”一位参与过文件讨论的人士对记者说。这份可能被编号为“国发〔2003〕第10号文”的文件倘一出台，“所有关于房地产市场的争论就应该停止了，”这位人士说。

目前10号文的初稿仍在各个部委间流转审议，最终定论尚不得而知。但是在其初稿中开篇就指出了自房改以来房地产市场存在的主要问题：有的地方住房供应结构性矛盾较为突出，普通商品住房和经济适用住房供应不足，高档商品房供应过剩，有的房地产开发企业非法圈占土地，房地产交易当中市场行为不规范比较普遍，侵害购房者权益的事情时有发生。

10号文初稿用了相当的笔墨来阐述经济适用房政策（详见辅文《“10号文初稿”和“23号文”中的经济适用房政策》）。该文件将经济适用房和普通商品房并列作为重点，较之1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（即启动房改的“国发第23号文”）中“以经济适用房为主的供应体系”的提法前进了一步。这一方面表明中央仍然关心普通居民的住房问题；另一方面，也表明要加快住房供应的市场化进程，普通商品房替代经济适用房的趋势已见端倪。

在新文件中，对不同房产的供应对象的描述也与23号文有所不同。23号文中要求“其他高收入的家庭购买商品房”，而新文件中则称“中等偏上和中等收入家庭购买和租赁商品住房”；而经济适用房的对象已从“中低收入家庭购买经济适用住房”演变为“中等偏下及低收入家庭购买或租赁经济适用住房”。

根据那位参与文件讨论的人士解释，在此次发文之前的讨论中，来自房地产界及部分主管部门的意见是，在发展的同时，要对经济适用房政策作大的调整，要加强管理。核心是将其“打回原形”，即作为政策性用房，经济适用房要回到纯粹的社会保障体系中来。这位人士又分析说：“温总理讲话中提到的‘增加普通商品住房供应’，已表明了23号文中以经济适用房为主的原则要做出相当程度的改变。”

这种改变体现在：要严格控制面积和购买资格，要坚持发展小户型，以招投标方式来确定开发商和价格，最终要将受惠人群限定为20％的家庭。甚至有人提出，应将北京市原来每个家庭6万元年收入的准购标准，降到3万元。加强管理的另一个方面，是对于违规的监察，建设部有关部门提出建立公示制度，即将经济适用房的购买者的情况向社会公示出来，“理论上说，这样会增加威慑力量，因为弄虚作假的人会面临着同事和邻居的举报。”这位人士认为。

这种加强以往政策及标准执行力度的努力能否贯彻下去，目前还是一个未知数。倘若执行，高收入人群固然很难再混水摸鱼，但经济适用房也很可能出现滞销，发展商的积极性也会受到影响。因此尽管在讨论初稿时，很多发展商及意见相近的官员们对经济适用房提出了强烈的意见，但这并不表明国务院最终会采取非常严厉的措施。一种说法称“10号文”的标题已改为了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，加上了“持续”二字。

截至目前，这份被认为是继“23号文”之后对中国房地产市场最具指导性的文件，尤其是细则部分，仍处于国务院部委的会签之中，“而其中关于经济适用房的部分，尚未得到完全认可。”建设部一位官员说。

既不经济，又不适用

8月8日清晨，虽然阴雨绵绵，但刚刚开盘的经济适用房项目――位于北京西南三环路丰益桥附近的三环新城，还是出现了近2000人排队等待放号的盛大场面。甚至有些购房者提前一周即来排号：全家出动，轮流顶班。这一幕较之2001年3月的排队风潮有过之而无不及，当时限价为3950元／平方米的经济适用房项目长安新城开盘时，凌晨3时就有购房者赶来排队。

在商品房早已是买方市场的今天，经济适用房之所以出现供不应求的局面，政府补贴以及由此带来的制度扭曲是重要原因。“23号文”中明确规定，经济适用房的出售价是政府指导限制价，其组成包括七项成本（征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金）再加不超过3％的利润。除免收土地出让金外，各种配套费、行政事业收费减半征收（总计21项），小区的建设配套费不摊入住宅的成本。

不过，经济适用房受到如此程度的欢迎，却不全然是政府补贴和低价的作用，而是因为自1998年房改启动，有关政策的初衷就没有仅仅局限于社会保障体系的范畴之内。即使在刚刚下达的三部委关于经济适用房建设计划的通知中，仍然强调经济适用住房“是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径，也是扩大内需，拉动经济增长的重要政策之一”。

按照“23号文”的说法，经济适用房则是住房供应体系的主体：“房改的目标是建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。”而对于供应对象，则划分了三个层次：“最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”

政策的双重性使得经济适用房很难规范运行。北京市建委一位人士称：“标准掌握的不严，与商品房的界限不清楚等现象的出现，其实是带有其必然性的。”因为经济适用房的启动，除了一般性共有的因素之外，也充满了带有中国国情的原因，一是金融风暴之后拉动内需的需要；二是当时刚刚停止了福利分房，而货币化分房远没有落到理想的实处。“为了有一个衔接，不至于产生完全的断档。”

这使得经济适用房很难与商品房划地为限。然而，据建设部政策研究中心的估算，由于实行土地行政划拨，税费减半、政府限价，经济适用住房比同地段商品房价格低15％到20％。在北京，这个水平体现为约500元～1000元。显然政府救助中低收入者的政策目标并不能彻底实现，由于是卖方市场，有些真正中低收入的人群往往由于抽不到号并未得到实惠，开奔驰买豪华“经济适用房”的现象屡屡见诸报端。

全国最大的经济适用房小区──北京回龙观文化居住区在建的三期工程，就有相当比例的跃层房，有的跃层房面积达到252平方米。2002年浙江杭州公示的经济适用住房房源，户型70％以上在130平方米左右，最大的达到178.18平方米。中国人民大学经济学院副教授、北京市第十届政协委员邹正方将经济适用房出现的问题归纳为“五化”：即户型“别墅化”、买家“富人化”、监管“无序化”、质量“低级化”、配套“缺失化”。据统计，2002年北京市16％的经济适用房被中高收入者买走，与之相伴随还出现了一户多房的现象，高收入阶层已然把购买经济适用房当成了投资工具。

对此，北京大学城市与环境学系教授董黎明认为：“一个很现实的问题是如何准确或较为准确地界分不同收入的社会群体，这要比界分不同价位及标准的房子难得多。信用体系的不健全，导致准确界定经济适用房的定位人群几乎是不现实的，这样推行经济适用房的最重要的技术基础就不存在了。”

另一方面，由于开发商负有销售经济适用房的权责，更加激化了经济适用房“商品房化”的倾向。据称，今年初，原国家计委、建设部和国土资源部联合下到全国各地做了一次关于经济适用房的调研，发现有的地区和城市竟然以经济适用房的名义为政府官员盖超标准住房。“这里的问题是，一是超标准建房，二是享受了国家的补贴。”这位人士说。

“补砖头”还是“补人头”？

在经济适用房运作过程中，地方政府也处于两难境地。一方面，经济适用房的大干快上会影响财政收入。因为用地是划拨，不用交土地出让金，土地出让金恰恰又是地方政府收入的重要来源之一；另一方面，从拉动当地经济发展的角度，主管部门及地方政府却很难摆脱经济适用房的诱惑力。这正是经济适用房难于“还原”的吊诡之处。

2001年下半年，北京市建委、计委等部门联合下发了《关于北京城镇居民购买经济适用住房程序的通知(试行)》。自此，一项具体的购买经济适用房资格标准正式出台：年收入在6万元以内者为适用人群。审定程序是，由单位或街道办第一道审批，开发商作第二道复核，市开发办作最终批复。

出台限制购买资格的规定，毕竟会――至少在声势上――影响经济适用房的购买力，再加上对建筑标准的限制，人们的购买意欲也将有所降低。所以，在有关规定的执行当中，难免大打折扣。资格审查手续目前开发商都可以代办，然而显然并不严格。在记者询问天通苑售楼小姐关于购买经济适用房的手续时，她告诉记者，目前的户型仍然有160平方米的，直接拿10000元过来就可订现房。“至于资格审查手续，由我们代您去审，把证件给我们就别管了。”

在2002年2月4日的全国房地产与住宅会议上，建设部副部长刘志峰指出，要进一步落实经济适用住房建设的配套政策和加强制度建设。一些城市经济适用住房建设标准和购买标准控制不严、购买对象的申请审核和审批制度未真正建立，管理不到位。

在此前后，为了体现经济适用房的政策性因素，国家计委和建设部了《经济适用住房价格管理办法》，规定家庭年收入在一定水平以下才具备购买经济适用房资格。其具体做法是，买经济适用房的人，首先都要填写一张家庭住房和收入情况表，经过有关部门审核、盖章同意以后才可以购买，但在社会信用体系尚不完备的情况下，这一做法显然收效甚微。

事实上，在开发商来看，如果严格执行国家开发经济适用房的政策，真正面向中低收入阶层，其利润(国家规定是3％)较之商品房又嫌太少。因为在开发中，有的优惠政策落不到实处，管理部门伸手太多，费用摊派频繁，因此“敞口销售”已然是心照不宣的行规。

对于这一悖论的解决之道，已有诸多讨论和实践。清华同方房地产开发公司副总经理田东海认为有两种解决办法，其一是不按收入，而是按照社会的住房状况锁定需求主体。比如按职业群体，还有现在危改房的用户，政府让一些，个人掏一些，实际上就是经济适用房的做法，只不过是定向认购，更准确因而也更公平；其二也是最根本的办法即“补人头”。目前所流行的政府免收土地出让金，再加税费减免的办法，由于是补到了项目上，通过开发商销售项目得以体现，所以俗称“补砖头”；“补人头”指的是由政府出面认真核实统计，核查出真正的低收入者，在这些低收入者购房时，依据标准向其发放现金补贴，这样就避免了无的放矢，造成新的不公平。

事实上，“补人头”的办法即将在江苏省南通市实行，这是全国第一个城市进行这种尝试。该市房管局房改办主任孙建向记者介绍，今年9月1日南通将开始实行这种更先进的补贴方式：家庭年收入在3万元之内的都可以申请补贴，共有四个档次，最低的标准是45平方米，一般职工家庭为75平方米，中级职称以上为90平方米，高级职称是110平方米。也就是说，居住面积不够这四个标准的家庭，都可以在购房时享受这种现金补贴。这个办法的好处是，“一是购房者拿到了现钱，最重要的是南通也不用再搞政府减免地价的经济适用房了。”

第3篇：住房改建论文范文

关键词：住房制度；住房商品化；房地产调控政策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-000-01

一、新中国成立以来住房制度上的改革理论上划分为两大阶段

第一阶段为新中国成立后到1980年4月2日的邓小平同志关于住房制度改革的谈话，这一阶段长期实行工房低租金制度。1949年新中国成立时，城镇居民人均居住面积5.4平方米；到1978年统计，城镇居民人均居住面积3.6平方米，反而下降了。这个阶段，在理论上，不承认住房的商品属性，并采取了不允许房屋进入市场流通交换的政策。具体的做法是，城市的房屋，主要由政府投资建设，城镇居民是通过行政分配的方式取得住房，并缴纳租金，俗称为使用权公房，为国有资产。

第二阶段是我国改革开放的总设计师邓小平同志在1980年4月作了关于住房制度改革的讲话。他说：“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款。明确了住房改革的总目标是实行住房商品化。

我国改革开放的总设计师邓小平同志在1980年4月作的关于住房制度改革的讲话，确认了我国住房制度改革的总思路。通过几年理论界的反复讨论和论证，形成了较为一致的意见，那就是要把住房作为商品来考虑，把房地产逐步纳入商品经济的轨道。

二、我国住房改革的实施阶段

1.1982年到1987年的房改试点准备阶段

1982年到1984年，我国先后在常州、郑州、沙市、四平等城市进行了公房全价出售和公房补贴出售试点；同时，在广州深圳等城市进行了有偿出让土地的试点；1987年又在烟台、唐山、蚌埠等城市进行了提租补贴试点。

2.1988年到2000年房改推进的几个重要文件

1988年2月25日国务院以国办第11号文发出了《国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，这是我国第一全国性的房改文件。明确了房改的目标为：将现有的住房实物福利分配变为住房分配货币化，逐步实现住房商品房。具体措施里提到了把住房消费基金由暗补改为明补，并逐步纳入工资和积极组织公有住房出售等。

1991年6月7日，以国发第30号文发出了《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，再次明确了出售现有住房，同时首次提出了发展住房金融等重要意见。

1994年7月18日，以国发【1994】第43号文发出了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，这个决定突出了出售公房，并制订了出售公房核定房价的操作办法；另外推出了住房公积金制度。

1998年7月3日，国务院以国发【1998】第23号文发出了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，业界称为房地产改革的突破性文件，文件决定停止住房实物福利分房政策，发展住房金融。政策规定公房出售后满5年即可进入商品房市场流通，业界称为房地产改革的突破性文件这些重要决定对之后的房地产市场二手房巨大的成交量打下了伏笔。

之后政府出台了一些具体措施，改变了居民住房等分配的思维方式，对已经以行政方式取得的公房通过测算成本，折算工龄，给予折扣优惠等措施，鼓励居民购买公房产权，并给予取得产权后5年进入市场流通的政策。同时，调整了公积金贷款方向，主要用于职工个人购买住房；发展住房金融，扩大个人住房贷款的对象。有了银行信贷的支持，我国住房在1992年就进入了快速发展阶段，房地产也成为我国的主要支柱产业之一。

最新上海统计数据显示：截止2013年10月22日上海今年本市商品住宅成交量已达1000万平方米，已超过去年939万平方米的成交量；环比去年同期增长45.3%，与2011年同期相比上涨65.2%这是近几年来全市成交额首次突破千万级别。

这样火爆的住房商品房成交量情况下，一手房交易量和二手房交易量发生了哪些变化。本案收集了在上海贷款购房客户1000户，进行分析和研究。其中一手商品住房房交易户数为371占比为37.1%；二手商品住房交量户数为629户占比为62.9%。二手商品住房交量户数远远大于一手商品房户数，探究原因，主要有以下2个方面原因：

1.大量的售后公房已经具备了商品房特性进入市场流通，归纳起来主要的特点为：（1）房产升值大，单价类同于同地区的新房，出售后可以取得一个好价，为改善性客户置换住房提供了一定的经济基础；（2）因面积相对新房来说较小，总价较低，适合面比较广；（3）售后公房已满五年税费少，负担轻；（4）售后老公房主要集中在市中心，出行方便，交通发达。

2.2013年2月国五条出台后，原本对购房尚处在观望情绪的群体很快转化为担忧，房产调控的预期变为房产上涨的信号，购房快速行动，大家要挤上末班车，及早交易，少交20%的个税，是所有购房人马上行动的动力，房地产市场住房交易量暴增，卖方由被动状态转为主动状态，房价也随之上涨。

售后老公房这些特点在2013年2月国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”出台后以一股势不可挡的力量爆发，集中体现，为截止2013年10月22日上海今年本市商品住宅成交量已达1000万平方米提供了很大的贡献。

参考文献：

第4篇：住房改建论文范文

关键词：保障性住房廉租房户型

“人人享有适当住房” 是联合国第二届人类住区会议探讨的具有全球性重要意义的两大主题之一。改善住区质量是人类最根本的需要，其中尤为重要的是要让低收入贫困者改善住房质量.本论文以青岛市老工业区――四方区为研究对象,从中国国情溯源出发分析其住房老化现象，实地调研并总结其内低收入人口居住现状和已进行的改造措施，及探索推广的办法。

1.青岛市四方区历史溯源

四方区是青岛发展相对滞后的老工业区，也是青岛是主要的低收入人口聚居区。

1897年，德国侵占青岛，于1900年制定了完整的城市发展规划，并把四方区确定为工业区。伴随着青岛市新兴地区的经济热点的开发，该区域内许多厂矿的接连亏损和倒闭。其内住房整体水平低下，仅相当于小城镇水平。四方区被称为青岛的一块“抹布”，与青岛前海一线的现代化大都市形象极为不符。

2.四方区低收入者者来源

四方区是青岛的老城区，其内许多居住社区年代久远。在经济发展的过程中，形成相当数量的“城中村”,也是低收入人口的寄生体。

同时，四方区还有很多衰败的单位制工人社区。一般为老厂矿留下的员工住宅。随着该区域内厂矿的接连亏损和倒闭。滞留了大量的下岗低收入的本地居民，老龄化人口.

随着四方区的本土人口相继到市北市南区买房，使得四方区有很多可供出租的空置房。外来青岛打工的农民工和非农的外地打工人群因为其内较低的房租价格和区域内的较低消费，纷纷聚居于此。

综上所述,该区域慢慢形成青岛的低收入人口聚居地。来自不同户籍地的多种成分的人居住在一起，构成多个“异质共生“社区。

3 低收入者住区原貌

针对该论文的论题开展的实地调研,走访了四方区内的主要落后老化的住宅片区, 在调查整理后，将这些老化的住宅形式进行整理，如下：

3. 1老式村屋：

如大水清沟、河西村、河崖村、孤山村、华光村等。

建筑形态基本为传统北方合院形式。建筑材料普遍为砖瓦房，部分为混凝土结构，青或红砖双坡屋顶，主体为一层或两层砖混的双坡住宅，带有一个砖墙围合的窄院。通常厨房外置，只有公共厕所。随着时间推移， 图1 城中村

无序加建的部分甚至为夹泥墙结构，供堆放煤火或者是成为厨房。垃圾较随意堆放。3.2.2筒子楼：

产生于上世纪的“筒子楼”建筑又称为兵营式建筑，一条长走廊串连着许多个单间。筒子楼面积狭小，每个单间大约为十几个平方米的面积。每层公用厕所，没有设置厨房。现如今，这些筒子楼由于常年失修，在居民不断更换中，原有外廊逐步改建图2筒子楼 为厨房、独户阳台、或者储藏间。外立面效果破损不堪。楼栋内水电供应不畅，没有暖气。冬季靠烧煤取暖。（见图2）

3.2.3 团结户

团结户是我国北方的一种老式城市居民楼户型结构，为小型多层的家庭住宅。特点是两户人家合住一个单元（一般一家一居室），共用大门和厕所，有的没有厅。厨房则共用或者合用。比筒子楼的隐私性要强，但因为仍然要合用私人空间，卫生差，噪音大。（ 图3团结户）

4 四方区的拆迁与改造

青岛市将2008年定义为“老工业区调整改造启动年”.《青岛市2008至2012年住房建设发展规划》指出:2008至2012年，全市将开工建设各类保障性住房477.5万平方米，其中建设廉租住房65万平方米，约13000套，建设经济适用住房162.5 万平方米，25000套，基本解决低收入家庭住房困难；建设限价商品住房250万平方米，约33500套。完成市区“破、危、陋”旧城区和城中村的改造任务。

在本轮规划中，保障性住房建设被提到了一个前所未有的高度，根据保障性住房建设目标，青岛市将“进一步完善住房保障体系，继续加大保障住房建设力度，使我市城市低收入住房困难家庭应保尽保，基本解决市内四区低收入家庭住房困难问题。

4.1廉租房建设

2007年至今青岛市建设了300套实物配租的廉租房。其房源主要来自拆迁腾空住房，通过只迁不拆，对腾空老楼房进行改造。

图4 哈尔滨路3号廉租房图5鞍山路9号廉租房

4.2 全国首个“租赁小区”

2007年7月，青岛市首个保障性租赁住房项目――河马石租赁住房项目开工，无力购买经济适用房者可租住政府专门建设的租赁房。

据悉，该项目也是我国第一个租赁住房建设项目。此项目共包括2745套住房，为了既能满足低收入家庭的居住需要，又节约土地资源和建设成本.套型限定为套一和套二，其中套一759套，套型建筑面积为40－50；套二1986套，套型建筑面积为55－65。为无力购买经济适用房，并且不符合申请廉租住房条件，掉在了“夹缝”当中的低收入者提供生存之机。

5 研究与深化

未来的低收入者住宅应该呈现出多元发发展. 对于外地低收入流动人口，也要逐渐包括到保障范围内。为外来务工人员提供同样安全舒适的住处。一下为保障性住房的多种可能性。

5.1租赁式住房

在政府对低收入人群住房问题极其关注的今天。我们有必要将租赁性质的住房（简称租赁房）做为一个长久发展的住宅系统去把握，去研究。租赁房在今后相当长一段时间，将成为解决我国低收入者的主要住房方式。

5.2小户型住宅

小户型由于面积小，购买者支出的购买费用相对较小，而且基本上也能满足一般家庭生活的日常需求。所以无论是从开发前景上还是解决社会中低层面住房问题上都值得研究和开发。

5.3公寓式集体宿舍

外来流动人口可以选择公寓式集体宿舍。可采用4人一个套间，或2人一个套间。对于该类人群很多不是以家庭为单位，而是个人或同乡、同行业为纽带，所以家庭功能（如会客、餐厅）可以弱化。（见图6-10）集体式公寓可集中设置公共厕所，洗衣房，甚至食堂。其租赁方式为按床位或房间来按月交纳租金。

四人间单元两人间单元

图6 公寓式集体宿舍户型平面

6结语

青岛市四方区的低收入者问题,是国内同一现象表征的缩影..力图充分考虑使用者的经济能力和生活特点。从规划和设计多方面研究。建立一套相对完善的低收入者住宅设计体系。

参考文献

中国建筑学会主编，《全国经济适住宅设计方案选》， 机械工业出版社 2004年

周建军、王静， 城市安置型社区规划与实施之后评析 ，《现代城市研究》2007（03）

杨娟、胡克、赵奎涛，国有土地的房屋拆迁补偿之研究 ， 《现代城市研究》2004（08）

第5篇：住房改建论文范文

围绕“自治区、南宁市的房改工作要点”结合我县实际，年我办认真贯彻落实县委、县政府的工作部署。为我县住房制度改革做了力所能及的工作，现总结如下：

虽然大部分公有住房已向职工出售，1．继续抓好现有公有住房的出售和部分产权住房过渡全产权工作。县自进行房改工作以来。但仍有少数单位的公有住房未向全产权过渡，为了推进房改工作，办深入到相关单位对符合条件出售公有住房而未出售的对有条件过渡全产权而未过渡的住房，要求相关单位按房改政策为职工办理出售公有住房和办理部分产权过渡全产权手续，解决职工住房产权问题。今年共受理并办结了出售公有住房和过渡全产权业务共11套，面积700㎡。

实行住房分配货币化是深化住房制度改革工作的一项重要内容。今年我办对具备条件而且要求实施住房（工龄）补贴的单位认真审核并及时签署意见报有关部门审批，2．抓好住房分配货币化的审核工作。停止住房实物分配。今年共审核了烟草公司、地税局、工商局等5个单位的住房（工龄）补贴方案。

已购公有住房居住一定的年限后，3.做好已购公有住房上市交易工作。按照房改政策。方可上市交易，办认真对照上市交易条件，严格把好政策关。今年共审批上市交易的公有住房73套。

及时上报相关资料。今年我办统计工作认真按照上级的要求做好统计资料的收集，4．认真做好各项统计工作。统计数据力求准确无误并按时上报市房改办和县委、县政府各部门。

办全年就如何开展经济适用住房建设工作召开4次会议专题研究。通过深入企业、社区对低收入家庭住房情况开展调查，5.积极协助做好经济适用住房建设工作。为了做好年经济适用住房建设工作。并制定了年至经济适用住房建设实施方案以及年经济适用住房建设计划。虽然我办不是经济适用住房建设主管单位，但能够积极协助建设部门、国泰公司做好经济适用住房建设相关工作。并把经济适用住房的有关政策规定提供给政府，供政府领导决策参考。

把我办列入国有企业改制工作领导小组的成员单位,6．服从县委、县政府的工作部署并积极地开展各项工作。今年县委、县政府为了加快国有企业改制工作。办人员虽少，但我转载请保留此标记。能够服从大局，积极配合和指导企业改制工作。由主任蒙子军亲自带队深入县糖烟公司、物资公司、百货公司指导企业改制工作，重点指导企业职工住房安置工作，并且提出切实可行的方法及措施。

为该镇中心工作献计献策，7.积极到挂点乡镇开展各项中心工作。领导带头到新福镇协调政府开展抗击冰雪灾害、计生、防汛抗灾、农村教育帮扶以及新农村建设等工作。并且支持资金xx元。办还派一名副主任作为新农村指导员长驻新福镇白沙村指导新农村建设工作，能够按规定深入基层扎实开展工作。经费紧缺的情况下，想方设法挤出资金帮助新福镇政府开展工作，今年共捐助各种资金xx元。

第6篇：住房改建论文范文

（广东技术师范学院，广东 广州 510000）

摘　要：房价高涨背景下，“住房难”已成为我国一个重大的民生问题，发达国家普遍通过实施二元化住房制度较好地解决了老百姓的住房保障难题。本文借鉴二元化住房制度经验，深入分析了我国住房保障存在的突出问题并提出了相应的政策建议。

关键词 ：二元化住房制度；住房保障；公共租赁住房

中图分类号：B031 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2014）34-0183-02

收稿日期：2014-11-20

作者简介：谭禹（1973-），男，汉族，湖南湘阴人，广东技术师范学院副教授，研究方向为住房保障。

近年来随着商品房价格的持续高涨，“住房难”已影响到我国和谐社会的构建与住房体制改革纵深推进。发达国家普遍通过实施二元化住房制度，较为有效地解决了老百姓的住房难题。本文以二元化住房制度为研究框架，对我国住房保障制度存在的突出问题展开分析，为解决中低收入人群住房难题探寻路子。

一、住房的二元属性与二元化住房制度

住房作为可以用来交换的劳动产品，具有竞争性和排他性等商品属性，住房供给要求发挥市场机制作用，以提高资源配置效率。但是住房是人类生存和发展的基本条件，是人们安居乐业的基本前提，居住权是公民的一项基本人权。住房作为价值量大的生活必需品，并不是每个家庭都能完全依靠自身力量解决得了。针对住房困难的中低收入家庭，政府必须履行住

房保障职责。因此尽管保障性住房并不具备经典公共产品定义所要求的非排他性与非竞争性中的任何一个特征，但却是具有正外部性的产品，这类具有“私人特征”的产品被视为“权益-伦理型”公共产品，必须由政府提供（冯俏彬，贾康，2010）。联合国《住房人权宣言》指出：“为本国居民提供一套合适的与当时经济发展水平相适应的住房，是每个国家政府必须承担的义务”。从这个角度分析，住房又具有准公共产品属性。

针对住房的二元属性，发达国家在住房市场普遍通过实施二元化住房制度，以解决老百姓住房问题。一部分为商品性住房，发挥市场机制资源配置作用，主要满足高收入群体需求，价格由市场供求关系决定；另一部分为公共住房，即由政府直接提供或帮助实现的主要用于满足中低收入家庭的住房，价格由中低收入者的支付能力决定[1]。

二元化住房模式中，房地产开发商在商品房市场发挥主导作用，而公共住房却由政府主导提供。公共产品供给理论表明，政府为主导提供公共产品并不意味着由政府直接生产，政府可以通过提供融资、土地、税收等支持，鼓励非营利机构提供住房公共产品[2]。从发达国家的实践看，非营利机构在公共住房供给体系中扮演了极为重要的角色。由于非营利机构代替了房地产作为供房角色，使得开发商的超额利润得以节省，再加上地价与税收优惠，公共住房成为普通民众的可支付住房。例如，新加坡实施“居者有其屋”政策，公共住房价格不与商品房市场价格挂钩，而是由居民的可支付能力决定，先把老百姓能承受的价格算出来，比如普通家庭4-6年的收入是多少，如果平均是25万，那么房价就定在25万，从25万里扣除成本、建筑商一定比例的利润后，剩下的就是土地价格。建筑商拿正常利润，政府卖地不要暴利，如此，老百姓就能实现“住有所居”了[3]。

在城市化进程的不同阶段，二元化住房政策的重心会出现动态调整，即由供给方管理政策向需求方管理政策的转变。城市化加速时期，城市人口剧增、住房供求矛盾突出，主要突出供给政策，增加公共住房建设供应。城市化进程趋于稳定后，住房供求矛盾得以缓解，商品房价格趋于理性情形下，一些发达国家和地区的政府会逐渐降低公共住房在每年住房供给中所占比重。这时，住房保障政策主要突出需求方政策，即主要采取需求方补贴或税收、信贷等优惠政策鼓励居民向市场购、租住房。例如，近年来随着日本城市化人口规模和住房供求关系的相对稳定，政府及住宅公团、住房金融公库在住房供应中的作用趋向弱化[4]。亚洲金融风暴后，香港经济环境和住房市场需求发生巨大变化，楼价大幅下跌，2002年特区政府对住房政策重新定位，政府退出作为发展商角色，大幅减少公营房屋在整体房地产市场中作占比例[5]。

二、过度市场化与二元化住房制度缺失

二元化住房制度表明，在城市化进程加速，房价高企背下，政府应当在保障性住房建设供给中发挥主导作用，而非依靠市场作为主渠道来化解中低收入者的住房难题。但是我国住房体制改革从实物分配、福利化分配向货币化、市场化转型，深受“新自由主义”思潮影响，即以亚当·斯密提出的“有限政府”为前提，将诸多公共服务定义为私人产品，让渡给市场来提供，使得政府曾经主导提供的公共服务职能范围不断缩小（李进涛，2009）。由于我国住房政策过分强调市场化（或商品化），商品住房制度占绝对主体地位，公共住房供给缺失现象突出，二元化住房制度发展迟缓，使得保障性住房建设缺乏制度保障。

1998年我国住房体制改革确立了市场化的改革方向。1998年7月，国务院了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。提出了“三类人、三类房政策”。《通知》体现了我国住房体制改革带有显著的二元化住房制度特征，即高收入者由商品房市场解决住房问题，中低收入者由政府主导的公共住房体系—经济适用房、廉租房提供保障。2003年我国住房体制改革发生了重大调整，住房体制改革出现了过度市场化取向，最明显的特征就是公共住房的供应显著下降。2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）规定，“调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买和承租普通商品住房。”这样大多数家庭被推向了商品房市场。在过度市场化背景下，出现了住房价格飙升与老百姓住房难并存的局面。尽管中央政府随后采取措施干预住房市场，如2005 年“国八条”、2006年“国六条”、2008 年“新国六条”、2010 年的“国五条”等，力图修正住房政策异变所带来的负面效应，但其效果依然不佳。过度市场化导致的经济增长导向，违背了住房制度改革的初衷，使住房政策的公共性与社会性缺失，即使是面对中低收入家庭的住房保障政策，也被异变成政府的救济政策[6]。

二元化住房实践经验表明，商品房制度与公共住房制度的有效互动是解决住房市场问题的关键。而当前我国住房市场却出现过度商品化倾向，商品房制度占绝对主体地位，住房政策的重点是需求管理，即如何提高职工的住房支付能力建设，包括住房货币补贴、推动购房按揭等。任何一项改革都应该注意供需双方管理并重，惟此才能达到平衡，尤其是人口城市化加速时期，过于强调需求管理，忽视住房领域的供给管理，便会带来严重的社会问题[7]。

三、基于二元化住房制度的住房保障政策取向

1、重视供给管理政策，大力发展公共租赁住房

根据城市化进程的不同阶段，发达国家公共住房政策的重心大多经历了从供给方管理到需求方管理的转变。我国当前处于城市化加速时期，一线城市与二、三城市之间也面临着不同的住房供求状况，我国应该结合自身实际科学地制定住房政策，对当前我国一些住房供求矛盾突出、房价高涨的一线城市，应重点借鉴发达国家处于城市化加速时期的住房政策、突出供给管理，加大公共住房供应数量。由于公租房是与较低的支付能力者相地应的住房消费模式，针对当前我国租赁性公共住房供给不足的状况，需要加大这类住房的供应力度。而对于住房供求关系矛盾并不突出、价格较为适中的中小城市，却可以突出以需求方管理政策为重点，通过发放货币补贴等形式提高中低收入者的支付能力，向市场购、租房产。

2、重视培养多元供给主体，大力发展住房合作社

二元化住房制度表明，中低收入人群受制于市场支付能力，难以通过商品房市场解决住房为题，这类人群应列入公共住房供应体系。在我国住房市场房价一路上扬的背景下，许多中等收入者也失去了从市场购房的能力，而享有适当的住房是公民的一项基本人权。从理论上来说，难以通过市场解决住房问题的人群，都应该进入公共住房框架。有学者认为，若将大量中等和中偏下收入人群列入住房保障，政府财力难以承担，这个看法不太全面。由于公共住房体系中存在多种不同的建房模式，除了低收入者需要政府财力直接支持外，对有一定支付能力的中等收入者而言，最迫切需要的是获得政府的政策支持。以合作建房为例，由于非营利机构——住宅合作社代替开发商角色，使商品房价值链上的营销成本与开发商超额利润得以节省，使住房只有建设造价而没有市场价格。如果政府还能在地价、税费等方面提供优惠，合作建房的成本将不到商品房价格的一半，基本符合中低收入者支付能力。以日本为例，上世纪60年代日本经济进入快速复兴与高速发展的阶段，城市人口迅速增长，住房供求矛盾突出，日本勤劳者住房协会——住宅合作社作为市场与政府之外的第三方资源配置力量，在没有增加国家财政负担情形下，通过互助合作的形式，有效解决了城市化进程中大批工薪者的住房问题。合作建房作为一种有效解决中低收入者住房供应的模式已在世界范围广泛发展，目前全世界已有80多个国家建立了10万多个合作建房组织。在高房价与城市化加速背景下，我国要尽快通过立法，明确住宅合作社的法理地位，使其在公共住房供给体系中扮演重要的供房角色。

参考文献：

[1] 徐平华.住房的双重属性与二元住房制度构想[N].光明日报理论版，2007-08-14.

[2] 谭禹.多中心治理理论与保障性住房的多元供给[J].经济问题，2012（12）：63-67.

[3] 首都社会经济发展研究所课题组.解决中低收入家庭住房问题的策论[N]，北京日报理论版，2007-05-14.

[4] 李正全.发达国家政策干预房地产市场的政策、演变趋势及其借鉴意义[J].世界经济研究，2005（5）：63-67.

[5] 王坤.香港公共房屋的成功经验及其启示 [J].城市发展研究，2006（1）：40-45.

[6] 王玉琼.“政策异变”及其解读：以住房政策为例.中国行政管理，2007，（5）：14-16.

第7篇：住房改建论文范文

【关键词】 高校住房 管理 改革。

社会主义市场经济迅速发展的今天，高等院校的办学和管理体制改革也在不断深入。伴随着高校住房制度改革和住房货币化的进一步实施，一个崭新的问题摆在我们面前：新形势下如何建立建全与住房制度改革相适应的住房管理机制。

一 高校住房制度改革的回顾

住房是人们赖以栖身的根本条件，关系到人的生活质量和事业发展。每个社会成员是否能够“居者有其屋”，这一方面取决于个人的经济收入，另一方面也取决于政府对公民的基本生活服务的理念水平和管理能力。长期以来，由于资金不足、建设数量有限，高等学校教职工的住房分配一直是个难题。从20世纪90年代开始，计划经济体制下形成的城镇住房福利分配制度受到了改革的巨大冲击，高校住房制度的变革，也是在这样的背景下引发的。

随着市场经济体制的逐步建立，福利性住房分配制度的弊端愈益突出，全面推进住房分配制度的改革已成为我国经济体制改革的重要组成部分。根据1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文件)的精神，国家的房改已进入了一个新阶段：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。国家房改政策和目标已经基本明确，高校进行住房分配改革势在必行。

深化住房改革的核心是转变分配体制，停止住房福利分配，变实物分配为货币分配，初步实现住房货币工资分配的改革目标。取消实物分房、实行住房分配货币化，是实现住房制度改革的一项根本性措施。

二 高校住房管理改革中的问题

随着房改深入发展，全国高校的自管住房大量出售，职工个人在住房消费中的投资比例逐步加大。货币化分房的实施，住房的产权向多元化方向发展，高校原有的行政型、福利型的住房管理模式向企业化、专业化、社会化的住房管理体制的转变已成必然。但是，高校住房管理体制转变过程中仍将遇到许多困难。

1、思想观念上的转换需要过程。行政事业型的住房管理模式在计划经济体制下运行了几十年，一些教职工思想还停留在福利型的管理体制，对市场经济下的住房管理体制认识不足，要走自负盈亏、自我发展的市场机制之路，广大教职工的观念一时难以接受，对新形势下的住房管理体制的实行有抵触情绪。

2、住房管理基础薄弱。由于房管部门长期以来执行行政性、福利性的住房政策，以低租金和国家补贴养房建房，造成资金不足，失修失养，超期运转的旧房在高校中普遍存在，这就要求高校在住房制度改革转换期间对旧的住宅小区的公用设施、公共部位投入一定量的资金进行维修改造、集资兴建。同时管理人员和管理手段也跟不上转制后新的住房管理形式要求。新的住房管理体制运行，绝大多数工作岗位要求政策性强、信息化程度高、反映迅速，需要有一定专业知识和专业技能，并增添必要的房产管理设备，为新的住房管理体制提供必要支持。

3、住房交易、出租现象严重。教职工校内住房通过房改政策购买后已经取得了所有权，从法律角度来说具有处分权和收益权，教职工在房改后几年间个人情况又产生了一些变化，对住房的需求、住房条件的改善有了新的要求。由于住房制度改革和房地产市场的放开，教职工一般都能通过购买商品房、参加配偶方建房等途径获得二套以上的住房，必然导致部分职工将校内分配的福利房或房改购房出租、出售。用通常的住房管理手段来制止房改房出租和出售行为基本上没有政策依据，限制校内福利房的出租和房改房交易已越来越不适应当前房地产业的发展趋势，必然这给学校的整体发展，给校园环境的建设，给住宅小区的治安管理都带来极大的负面影响。

4、住房补贴矛盾突出。自1998年国家取消福利分房后，住房货币化分配是解决住房矛盾的唯一出路。高校目前多数教职工住房不达标、部分教职工无房，对差额面积部分实施住房补贴所需的资金额度较大，在目前国家和地方财政资金不能完全配套的情况下，靠高校自身的财力一时难以兑现。即使部分高校采取分步实施的办法，也因资金额度有限收益面较少，实施住房补贴的难度较大。

5、物业管理问题。高校住房出售后，产权关系发生了变化，其管理模式也随之发生变化。尽快建立高校住房制度改革后与产权多元化格局相衔接、相配套的高校物业管理机制，不仅是广大教职工的迫切愿望，亦是高校后勤社会化的方向，更是高校传统的房地产管理由行政福利型向市场自主经营型转变的唯一途径。

三 建立与住房制度改革相适应的住房管理机制

住房制度的改革是在整个社会大环境中运作的，高校在这样的形势下，结合本校的特点，积极与稳妥的在政府属地政策的指导下，对住房分配货币化中的一些问题进行理论探索和研究，制定切合实际的与住房制度改革相适应的住房管理改革实施方案，是高校住房管理工作中的一项重要任务。

1、加强宣传，转变思想。许多年青教职工的思想还明显滞后，认为进校后学校就应解决住房问题，学校安排的宿舍应当是一种福利性的教工住房，只应收取象征性的租金。因此，高校应进一步加强住房改革政策的宣传，推动转变教职工思想观念，并在实际工作中有针对性地做好思想工作。

2、合理配置人员，提高管理人员素质。停止实物分房、开始住房分配的货币化，关系到高校每个教职工的切身利益。高校新教师大量增加、人员流动比较多，教职工的职务、职称等，发生着动态性的变化，因此要建立健全职工与住房货币化分配有关的动态档案。此外，由于房改政策是通过房改工作人员传达到广大教职工的，管理人员素质的高低直接关系到高校房改的好坏。所以必须合理配置人员，全面提升管理人员的服务意识，加强岗位培训吃透房改精神，加强与本地区各高校住房管理人员的交流，相互学习、共同提高。

加强高校住房管理数字化、信息化建设。采用信息化、数字化手段对高校的住房进行管理，是适应高校住房制度改革提高管理水平的重要体现。积极开展高校房地产信息化管理方面的研究，可以通过网络数字化集成，建立住房管理改革的相关平台，用于政策精神、下发通知文件；建立教职工住房情况数据库、开发住房补贴动态管理软件；建立教职工公积金、住房补贴查询系统，住房管理论坛等。

3、建立周转房的使用管理体系。高校的周转房是有效解决新进人员的住房安置过渡的方法之一。高校可根据自己的实际情况，在现有的房源中划出一定数量的住房（成套的宿舍或公寓）作为专用的周转房，在房屋的使用范围上加以明确。管好用好周转房，围绕出台周转房的各种条例和规定时，关键是要充分发挥周转房的流转功能。

周转房实行协议管理的办法，协议期内住房补贴和公积金按规定照常发放，按照使用年限不断地提高周转房的租金，迫使周转房使用人在3-5年内主动退出公寓，走向社会去购买商品房或租住住房。高校根据自己的实际情况在实践中逐步建立起一套适合自己的周转房管理条例，使新进教师过渡安置的住房不断周转变化，向良性循环的道路发展，是解决新进人员住房安置问题的良方，也是各高校继续推进住房货币化一个重要的保障措施。

4、筹措资金，实施住房货币化政策。全面停止住房实物分配，以实行住房分配货币化的形式有序地解决高校教职工住房需求，改善居住条件，是实现住房制度改革的一项根本性措施。实施住房分配货币化办法以后，教职工解决住房主要由个人购买。购房资金来源有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及住房补贴。住房补贴包括：租金补贴、购房补贴、工龄补贴。高校房管部门应尽快落实住房分配的资金来源，住房货币分配的启动与调整住宅租金制度同步。

5、加强管理，避免学校住房流失。高校中有许多出国调离人员将其住房转让、出租他人，还有许多非在编人员仍占据学校的房源。要根据相关文件精神加大清房力度，对一些不合理的用房进行了清理整顿，清退不合理占房，个别疑难问题诉诸法律解决。

为了避免学校住房流失，高校向教职工出售住房时，在签订具有法律效力的书面协议中，对购房者未满服务年限擅离教育岗位的加入所售房屋所有权的限制条件，为学校对购房者未满服务年限按原价收回其住房提供法律效力的依据。实践证明，这种处理购房者未满服务年限擅离教育岗位人员的住房办法是行之有效的。

6、进一步完善住房物业化管理工作。社会化、专业化的物业管理公司是高校房管部门转换管理体制的最主要形式，是一种新型的经营服务性的管理体制。高校要加强教职工住宅小区物业管理公司的建设和规划，住宅区管理交由以教职工代表的业主委员会委托物业管理公司进行专业化管理，使广大教职工逐步树立起有偿服务的思想，变学校无偿为职工承担物业管理有关费用为向产权人（使用人）收费，使教职工住宅物业管理部门完成专业化、市场化的转变。

参考文献

[1] 罗志良. 姜晓刚.《通过市场机制改善和解决教职工住房问题》.《 高校后勤研究》，2004，（增刊1）.

[2] 尹勇.《高校住房管理体制改革的难点和对策》. 《重庆大学学报》（社会科学版），2004，（10）. [6].

第8篇：住房改建论文范文

关键词 宏观因素 区域因素 个别因素 调控措施

一、前言

自2003年开始，我国部分城市、地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了对房地产业进行全面的宏观调控，稳定房地产市场的发展，2004年至2005年分别以调控供给和需求为主，2006年以调控结构为主，2007年至今，房地产行业处于全面调整阶段。近几年，国家调控房地产行业的力度越来越大，颁布的政策不管是次数还是密度都在不断加大，但是其调控的效果却并不理想，我国房地产行业仍旧处于过热阶段。房地产价格的居高不下已经对我国居民的基本生活和社会经济的可持续发展产生了广泛而深刻的影响。因此，本论文将从影响房地产价格的宏观因素、区域因素和个别因素这三个方面进行分析，并在此基础上提出抑制房地产价格过高的几条政策建议。

二、房地产价格影响因素

影响房地产价格的因素众多而且复杂，通常可划分为一般因素、区域因素以及个别因素。这些因素对房地产价格的影响程度尽管都不尽相同，但会形成一股共同影响房地产价格的合力。一般因素也叫宏观因素，包括经济、社会、行政、心理等因素；区域因素包括交通状况、城市设施状况、商服繁华度、环境因素等；而个别因素则包括建筑物的个别因素和土地的个别因素，土地的个别因素跟容积率以及土地使用年期有关，建筑物的个别因素与房屋质量、设计等有关。

（一）宏观因素对房地产价格的影响

1、经济因素对房地产价格的影响

房地产是一种特殊的商品，具有投资与消费的双重属性，其价格的高低与经济因素有很大的关系。经济环境主要有经济发展水平、投资状况、物价水平、居民收入以及财政收支与金融状况等。经济学理论认为，经济发展状况良好，消费和投资水平高涨，必然存在通货膨胀，物价上升，房价也不例外。投资的增加必然引起商品房供给的增加，在理论上将会给房价一个向下的拉力。另外，物价的变动，会导致房地产的价格也随之变动，如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。

虽然居民收入的提高意味着人们的生活水平的提高，但也意味着人民对居住和活动所需空间的需求增大，从而也会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。而房地产业是典型的资金密集型行业，由于房地产业的资金需求量大、使用周期长，往往需要利用财务杠杆来弥补自有资金的不足，因此房地产业对金融业的依赖程度较大。贷款利率、存款利率、物价上涨指数、税率、贷款比例以及土地资本还原利率等财政金融因素对房地产价格的形成有着密切的关系。

2、社会因素对房地产价格的影响

社会因素主要包括人口因素、社会教育与治安因素和房地产投机等。这些因素一般是通过改变商品房生产者和消费者的预期与信心，进而改变其供求状况，从而改变房价的。房地产需求的主体是人，因此，人的数量与素质直接决定对房地产的需求程度，因而对房地产价格有很大的影响，在人口数量大、密集的区域，需求量业就大，当供给小于需求时必然导致房价上涨，而高素质人群对居住环境以及生活质量等要求高，显然也会影响房价上涨。另外，教育设施及环境的完备，可以提高居民的自觉意识，增强居民的生活素养，因而房地产价格水平也会上升，但是一个地区吐过经常发生偷盗等犯罪案件，则意味着该地区居民的生命财产缺乏保障，因此会造成地价低落。从我国的住宅市场发展来看，受教育的方便程度以及良好的社区治安环境对房地产价格的作用也越来越明显。而房地产投机的存在，则是利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利，无疑会促使房地产价格进一步上涨。

3、行政因素对房地产价格的影响

影响房价的行政因素，是指那些影响房地产价格的政策、制度、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有房地产制度、税收制度、城市规划、住房制度、土地制度等。房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。自从2005年国家开始实施新一轮房产新政以后，改变了房地产价格持续上涨的势头，2005年3月，国务院办公厅在下发的通知中明确要求对房地产的价格涨幅过快进行控制，并在4月份，进一步的出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”，同年5月，建设部等七部委出台了有关做好稳定住房价格工作的意见，随后央行还于7月21日人民币将升至2%的公告，对房地产价格产生十分明显的影响，房地产价格一路下调。

4、心理因素对房地产价格的影响

心理因素对房地产价格的影响也是一个不可忽视的因素，其主要从以下几个方面来影响房地产价格：个人偏好、购买或出售心态、接近名家住宅心理、时尚风气、讲究风水、讲究楼层数字或土地号数、价值观的变化等。当房地产需求者选定了合意的房地产后，如果该房地产的拥有者无出售之意，则房地产需求者会以高出正常价格的条件来改变其出售者的原意，这样，如果达成交易，则其成交价格自然会高于正常价格。

（二）区域因素对房地产价格的影响

因为房地产空间的固定性，使其具有不动产的特性，因此，其位置不可移动，这就决定了房地产需求的地区性非常强。其主要表现在以下两个方面：第一，一个城市或一定地域房地产市场需求的绝大部分来自本地区或本区域内的居民的需求和工商企业需求，即使海外居民或外地居民有购房需求，也必须要迁到该地区才能形成实际的需求；第二，在同一城市的不同地段的房地产市场需求也会有很大的差异，例如在市中心地区，次中心地区以及城市郊区，人口密度、地区级差以及房地产价格等不同，都会形成不同的房地产需求。因此要认真的将房地产空间的固定性考虑在内，充分考虑服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素，分析本区域的房地产市场的真实需求，使房屋供给与地区需求相适应，达到供求总量平衡。

（三）个别因素对房地产价格的影响

个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素也叫宗地因素，是宗地自身条件和特征对该地块价格的影响，其主要与其区位、面积、形状、地质、容积率、使用用途以及土地使用年限等因素有关。区位是影响地价的一个非常重要的因素，土地的自然地理区位虽然是固定不变的，但其经济区位却会随着市政设施和的交通建设变化而变化，当区位由劣变优时，地价就会上升；并且宗地面积越适宜、地形越规则、地质因素越好，则其房价越高；另外，容积率越高，也会提高房地产的价格，但并非成线性关系。而建筑物个别因素则主要与其面积、结构、材料、设计、设备、施工质量等因素有关。建筑物的居住面积与高度、建筑面积与高度的不同，会导致建筑物的重建成本也不相同；与此同时，建筑物的结构以及其使用建筑材料的质量也对建筑物的重建成本有影响，从而影响其房地产价格；并且建筑物整体形状、设计风格以及建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，其建筑物设备能否满足消费者需求以及其施工质量是否优良对建筑物的价格也有非常大的影响。

三、房地产价格调控措施

房价的大幅上涨不仅增加了国民经济全局的系统性风险，也给宏观经济稳定埋下了严重的隐患，尽管国务院也出台了一些抑制房价的措施，但是现实中房价飞涨的局面并未得到根本性的改观。在此，根据前文对房地产价格影响因素的分析，提出以下几条房地产价格调控措施。

1、改变消费观念，发展租赁市场

人们在住房上支出的越多，房屋的需求也就越旺盛，因此，要改变房地产行业的现状，首先必须要改变人们的消费习惯，改变社会对住房的一种古老的认识，提倡绿色生活，不再为住房问题而奔波劳累。要达到这样的目的，可以通过社区活动、舆论宣传、思想教育以及绿色生活的构建与营造，去改变人们的消费习惯。于此同时，销售价格与租赁价格的脱离，不利于房地产市场的长期稳定发展，因此，发展与完善租赁市场也可以在一定程度上缓和目前房地产买卖。

2、规范房地产市场，引导消费者理性预期

政府机构应加强对房地产一级市场的管理力度，建立公开透明的土地出让、转让招标制度，加强对土地供应计划的管理，完善市场交易的配套政策，建立健全商品化、市场化的房地产流通体系。加强对市场上欺诈、违法行为的监管和打击。切实保护消费者的权益，维持正常的市场秩序，以保证房地产市场健康有序的发展。并使广大需求者相信，未来的市场供应不会骤减，购房选择空间不会缩小，房地产市场有能力提供更多高品质的项目，且项目成本不会大幅增加。

同时要了解他们对于未来的不同心理预期，从而设计出科学有效的调控政策，避免他们对市场未来的悲观预期，动摇支撑房价的重要基础。对于投机需求，应该严格控制，增加他们获取贷款的难度和贷款的成本，严密监控这部分资本的流向，避免他们误导广大需求者形成某种心理预期，造成房价的剧烈涨跌和市场的动荡。

3、提高商品房的有效供给

由于土地的有限性，单纯的提高商品房的竣工面积并不是一个可行的方案。提高有效供给才能真正的解决房地产的供给问题，控制房地产的价格。因此，调整目前的房地产的供求结构是行而有效的措施。从当前房地产市场来看，商品房的设计与建造以100多平米的两居和三居为主，然而从当前需求来看，更多的是没有房的人，对于他们来说，经济条件往往不是很好，大面积的住宅是他们所承受不了的，因此，其商品房结构可以向小户型方向调控和发展。

4、进一步落实经济适用房政策

近几年来，房价的上升幅度大大超过了居民的可支配收入增长速度，使得许多中低收入居民买不起房子。所以，要大力发展和建设让老百姓买得起或能够承租的普通商品房，使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，可以采取以下措施。第一，国家对符合购房资格的中低收入家庭购房进行直接补贴，从而减少政府的监督成本，提高监督效率；第二，界定家庭中低收入的标准，以保证最需要住房的群众优先解决住房问题；第三，明确供应对象的范围，供应范围要从紧，不能实行敞开供应。

四、总结

房地产业作为基础性和先导性产业，对经济的影响有着举足轻重的作用。持续健康地发展房地产业，既是房地产市场本身的需要，也是宏观经济可持续发展的需，更是维护广大人民群众利益的需要。

参考文献：

[1]王彬.房地产价格影响因素分析[D].北京：北京交通大学硕士论文，2007.

[2]鲍丽香.房地产价格影响因素研究—基于徐州市房地产价格的实证分析[D].南京：河海大学硕士论文，2006.

[3]童长锜，杨和礼.房地产价格影响因素研究[J].建筑经济.2007，（7）：190-192.

[4]何洪林.外我国房地产价格影响因素研究—以贵阳市为例[D].重庆：重庆大学硕士论文，2008.

[5]夏海峰.我国房地产价格影响因素分析[D].东北：东北财经大学硕士论文，2011.

第9篇：住房改建论文范文

关键词：经济适用房；财政政策；效应；供给；调整方向

中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2011.09.31 文章编号：1672-3309（2011）09-74-02

近年来，随着商品房价格的日益走高，住房成为压在很多人身上的一个重负。我国历届政府都把住房看作是最大的民生，先后出台许多住房保障措施来改善居民居住条件。2008年11月，住房和城乡建设部按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，提出2009―2011年3年间，通过投资9000亿元，增加200多万套廉租房、400多万套经济适用住房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程。2011年，中国保障性安居工程住房建设规模将达1000万套，相比2010年的590万套，增长70%，保障房建设规模创历年之最。

一、 我国经济适用房供给总体状况

根据2007年颁布的《经济适用住房管理办法》，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积以及售价，依照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭的，具有保障性质的政策性商品住房[1]。作为一种住房保障机制，经适房运作而并不是政府建起低价住房就可以了，必须是一套完整的体系，还要有配套的政策支持。

相比商品房总体每年16%-30%的增长率，经济适用房投资很不稳定，在2000年和2001年分别有24%和10%的增长率，而之后几年甚至出现14%的负增长。在2006年后，由于国家重新关注经适房建设，近几年投资稳步增长，但是经济适用房投资占商品房总投资比例却几乎逐年下降。

2006年以来，由于政府加大投资，经济适用房建设开工面积得到较大加快。在经济适用房政策之初，经适房占商品房开工总量的15%以上，而近年来却只占5%左右，表明虽然近两年政府加大了投入，但在商品房价居高不下、住房保障需求旺盛的今天，供应比例仍显不够。

经济适用房建设用地一般采取行政划拨的方式，这使得以土地出让收益为主要财政来源的地方政府兴趣不大，对经适房投入力度普遍很小。一方面，缺乏稳定和明确的资金来源，再加上其社会保障的属性，不论企业或是政府，对经适房的建设都不积极，在资金和政策的牵制下显得随意和盲目；另一方面，我国经济适用房建设过于依赖新建住房，却忽视了二手住房市场等存量住宅市场的挖掘[2]。这使政府财政负担较重，无力提供足够房源满足需求。以上这些影响因素共同导致了我国经济适用房供给总量的不足。

二、我国经济适用房主要财政政策

经济适用房的价格一般低于同档次商品房，差价就是因为政府在建设过程中对开发商的土地供给、税费征收等方面都提供了优惠。

2007年建设部等7部门联合《经济适用住房管理办法》，规定经济适用房建设用地采用划拨方式，并应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地时单独列出，确保优先供应。经适房项目免征城市基础设施配套费等各项行政事业费，项目外的基础设施建设费用则全部由政府承担[3]。

经济适用房与一般商品房相比，同时具有社会性和保障性，因此获得了财政给予的资金和政策方面的大力支持。一是用地实行行政划拨，并免征土地出让金，减免大部分税费，给予低息优惠贷款等。二是经适房的成本包括征地和拆迁补偿、建安工程费等8项因素，此8项因素综合确定的售价比同区位商品住房低的部分，系因免交土地出让金所致[4]。三是实行微利开发原则，开发商的利润应不高于3%。财政支持的资金一部分是来自财政预算的专项基金――住房公积金，另一部分则来自于地方政府的财政资金。

财政部表示，2011年将切实加大市县财政预算安排用于保障性安居工程建设的资金规模，确保将住房公积金增值净收益和土地出让净收益按规定用于保障性安居工程[5]。积极创新财政支持方式，充分发挥财政资金的引导带动作用，放大财政政策效能，通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会力量参与保障性安居工程建设和运营。

三、完善我国经济适用房财政政策的对策

1、从“补砖头”到“补人头”

所谓“补砖头”，就是政府给予开发商优惠和补贴,降低其成本，由开发商向市场供应中低收入群体买得起的低价房；所谓“补人头”，则是政府直接发放货币补贴或租金优惠券到那些需要补贴的人手里，从而提高其住房购买力。现行经济适用住房政策以“补砖头”为主，这一政策存在明显的缺陷，会降低开发者的积极性以及住房市场效率，应直接发放货币补贴供中低收入居民在购房或租房时使用。补贴资金的来源，则可通过拍卖那些原本计划无偿划拨给经济适用房建设的土地来获得[6]。

2、合理界定财税补贴对象

享受财税优惠政策的对象，必须控制在一定范围内。国外享受住房优惠补贴的人口一般不超过15%，而目前北京市设定的标准为家庭年收入6万元以下，按此标准，北京将近85%的人都具有购买经济适用房的资格[7]。监管部门应结合个人所得税明细制度，进行收入审核，除现行的网上和窗口公示之外，还可增加新闻媒体公示，并扩大公示范围，加强社会群众监督。

3、加大政府监管力度

经济适用房是具有保障性质的商品住房，市场不能自发解决的问题，需要政府的适当介入。首先，应当成立专门的经济适用房管理机构，严格审批开发商资格、户型和建设标准，严格控制经适房房价。经济适用住房的建设用地，应依照土地利用总体规划以及城市总体规划的要求合理布局，采取行政划拨方式供应。严禁在以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。

4、补贴分配动态化

按照收入五等分法，通常将居民家庭收入划分为高、中等偏高、中等、中等偏低、低5个档次。其中，高收入与低收入阶层都只占很小的部分(各约10%左右)，中等偏高、中等、中等偏低收入阶层占绝大部分[8]。经济适用房政策的受益对象要定位清楚，各城市可根据各自经济发展水平自主确定受益对象的收入标准。适时对购房者的收入水平进行核查，对已购经济适用房但收入水平高出购房标准者，应要求其租售，以满足新的中低收入者的住房需求，缓解当前经济适用房严重的供求矛盾。税收优惠的标准也应根据市场变化动态调整，有效发挥税收杠杆的作用。

参考文献：

[1]李文魁.经济适用房政策对住房保障绩效的影响探析［J］.全国商情, 2009,（03）.

[2] 龙奋杰、董黎明. 经济适用房政策绩效评析［J］.城市问题, 2005，（07）.

[3] 姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经大学出版社，2003.

[4] 张帆.杭州市经济适用房供给体系及其运作绩效评价研究［D］.浙江工业大学, 2008.

[5] 郭江华.经济适用住房政策:现状与改革思路[D].江西财经大学硕士学位论文，2006.

[6] 刘学平.再论经济适用房政策失败原因与补救路径[J].国土资源导刊，2004,(04).