信托基金精选(九篇)

第1篇：信托基金范文

基金：债券型为主

桂林三金是新股发行改革之后的IPO第一单，基金参与的情况如何?据桂林三金网下申购的机构名单显示，只有17家基金公司的72只基金产品成功申购。之后二级市场的火热行情继续，但基金打新依旧“无精打采”。参与IPO重启万马电缆网下配售的基金公司有22家，57只基金产品成功有效申购。记者注意到，博时、易方达等大基金公司都未参与这两只新股的网下配售。

采访中，多家基金公司表示，他们主要担心两大因素。一是网上申购有1‰的限制，对基金公司来说，没必要为这点“小利”去忙活。二是网下配售实行的市场化定价导致发行价偏高，且基金获配股份具有3个月的限售期，基金公司没有企业年金、银行及险资一样具有雄厚的资金实力，保证其流动性。

在参与网下配售的基金产品中，债券型基金相对积极。以万马电缆为例，宝盈增强收益、富国天丰、富国天利增长、国联安增利、建信稳定增利、建信收益增强等25只债券型基金参与其网下配售，在参与配售的所有基金中的占比超过50％，华夏、嘉实参与万马电缆网下配售的也仅有旗下债券型基金参与，偏股型基金均未参与网下配售。经过2006和2007年网下申购收益率的测算，债基可以获得的收益率约为6％，由于IPO申购制度有变，新股收益率对债券基金收益率的年度贡献率降为3％。

“依托基金公司的产品打新，中签率也不高，还不如在集合几个人的资金存到一个账户中自行参与，如果中签并赚到钱，再根据出资多少来分配。”沪上某基金公司人士在采访中如是说。

信托：疑遭封杀

新规的出台对信托公司来说，除非通过多设立股东账户提高中签率的方式，否则信托公司的资金规模优势无法体现。在这样的背景下，据普益财富统计，6月份信托公司已发行的49款信托产品中，16款信托产品明确投资于IPO。同时，由于市场走势较好，桂林三金和万马电缆上市仍难逃被爆炒的命运。桂林三金、万马电缆上市首日开盘较发行价涨幅分别为64.14％和95.65％。截至16日收盘，桂林三金报收于33.05元，万马电缆报收于27.45元，价格都高于此前市场认可的合理价格区间。

第2篇：信托基金范文

房地产信托基金可以从私募基金公司或公募基金公司处购买，但一般情况下房地产信托基金私募基金公司发行的较多，公募的房地产信托基金国内是比较少的，但公募的房地产信托基金可以直接在证券交易所购买，购买门槛没有私募基金高且交易流程比较简单。

（来源：文章屋网 http://www.wzu.com）

第3篇：信托基金范文

【关键词】阳光私募 公募基金 信托 问题 完善

阳光私募基金作为新生军,开始逐渐在证券市场上崭露头角。随着人均收入的提高,人们对于财富管理以及投资理财的需要会使得信托基金的前景不可估量。然而,由于很多制度的不完善使得关于阳光私募的纠纷越来越多。阳光私募信托基金正站在发展的关键位置上,若无法进一步完善则会陷入生存危机。只有各方共同协调,才能营造出一个更为活跃、健康的金融市场。

一、事件简要介绍

深圳国际信托投资有限责任公司(2008年更名为华润深国投信托有限公司,以下简称“华润信托”)作为受托人,与投资顾问――陕西鑫鹏投资管理顾问有限公司合作推出的“深国投・鑫鹏1期证券投资集合资金信托计划”于2007年12月20日成立。该信托计划托管银行为建设银行股份有限公司深圳分行,证券经纪人为国信证券有限责任公司。此信托计划的首次认购金额为100万元,封闭期6个月,截至2009年12月20日,该产品已经发生了60%多的损失。

2009年12月,由投资者联合将华润信托告上了法庭。几位投资者都以100万元认购了鑫鹏1期证券投资集合资金信托计划,但截至年底净值仅剩下了不到40万元。诉讼人士认为华润信托在签订资金信托合同时有欺诈行为,同时,其在管理信托财产和监督过程中出现失误。

原告方的主要观点为:

第一,投资顾问阮杰用信托资金为参加炒股比赛的账户“抬轿”,存在利益输送。

第二,存在重仓甚至满仓操作、高买低卖是其主要的特点。华润信托没有制定相关制度,比如止损制度。

第三,鑫鹏在股票上的投资额超过20%,深国投・鑫鹏1期的投资仓位超出了合同约定的10%,其依据来自于信托计划书的明确规定。

而被告方华润信托也做了相应的一些回应:

第一,关于止损制度。信托计划并未约定整体止损,而是单只股票的止损。在发现风险时,已多次向投资顾问发出止损提醒。

第二,关于合约的欺诈。华润信托认为签订的信托合同是由投资者亲笔签署,是双方真实意思的表示,其未对投资者进行任何误导性的陈述或保本承诺,不存在欺诈行为。

第三,华润信托还强调不能凭信托产品的收益亏损与否来判定是否违约。

此案件仍在进一步的调查中,而不论结果与否,通过这个案件暴露出的关于阳光私募基金信托的问题是多方面的。本文以华润信托诉讼事件为契机,来浅析阳光私募的现状与发展。

二、阳光私募的基本情况

1、阳光私募基金的概念

阳光私募基金通常是指由投资顾问公司作为发起人、投资者作为委托人、信托公司作为受托人、银行作为资金托管人、证券公司作为证券托管人,依据《信托法》发行设立的证券投资类信托集合理财产品。

一个阳光私募产品的组织架构可用图1来表示。

那么,鑫鹏1期阳光私募的组织架构可对应用图2来表示。

2、阳光私募的发展状况

随着信托公司的日益推新,阳光私募产品应运而生。阳光私募产品成为了我国股市的新生军,对于促进经济回暖以及刺激经济发展都起到了很大的作用。2009年成立的私募产品已超过120只。目前,市场上正在运行的阳光私募累计达300多只。据不完全统计,中国阳光私募管理的资金规模已经从2008年的50亿元发展到当前的超过300亿元。

三、阳光私募信托基金的优劣分析

1、优越性分析

(1)安全性。与一般的私募基金相比,最显而易见的是其安全性。其有信托公司作为投资的平台,签订信托的合约。将银行作为投资人资金的托管人,其可以保证投资者的资金不存在像非法地下私募基金般有被卷走的可能性,在很大程度上保证了资金的安全。

(2)收益性。很值得一提的是,阳光私募基金和公募基金的激励机制不同,而激励机制导致的最大后果是投资者的收益不同。阳光私募基金收取固定管理费和20%的业绩提成,这样会使基金经理更关注业绩,即收益率和“绝对涨幅”。而公募基金在数量上本身就比阳光私募大很多,但他们的收益只来自于管理费,于是他们更需要做的是扩大筹资数量,更在乎的是基金的一个排名。这样激励机制的差异必然使得阳光私募信托基金的收益率从大体上看要大于公募基金。

例如2009年共有17只私募基金取得超过100%的收益,同时,有30只私募基金跑赢沪深300指数,业绩前三还大幅战胜公募基金前三。

(3)灵活性。就目前而言,阳光私募基金和公募基金的监管限制不同导致收益率会有较大差距。因为公募基金的契约中明确规定了基金可以投资的各类证券品种的仓位上下限。这种规定虽然加强了监管的效率,却是以削弱基金主动管理灵活性为代价的。其股票型基金为最低60%的股票仓位,若在大熊市里,等于是直接宣布了基金经理们的失败。

而阳光私募虽然已灌上“阳光”二字的限制,即有了银行将其资金进行托管,但相较面向大众的公募基金而言,它的限制要少得多。它有的只是单只股票的止损制度,投资限制的相关法规早在2007年就被废止。也就是说,投资限制的法规被废止后,根据合同,信托计划对单一股票的投资比例可达100%。

这样一来,阳光私募基金的收益浮动范围要远大于公募资金,又因为其认购下限为一百万元,所以,这种产品实际上已经把那部分追求高收益的风险偏好型的投资者从市场上分离出来了。

2、阳光私募信托基金的缺陷

(1)信息不对称。其一,双方专业知识的差距。这一点对委托人来说尤为重要。因为行业间的隔阂、差距,导致众多投资者对于信托基金以及整个金融业并不熟悉。投资人往往关心的只是收益率问题,而忽视了签订的合约以及当时信托行业的规范细节。

从华润信托诉讼案可知,的鑫鹏1期的几位投资者指出,单只股票的投资额不得超过信托计划资产总值的10%。这本是《计划书》中的内容,实际上他们并不知道行业相关法规已经废止了该项规定,单只股票的投资额实际甚至可以达到满仓。这本不应该成为一个纠纷,但由于信息的不对称,委托人对于信托行业的不熟悉而造成了该种争端。

其二,信托公司的夸张宣传。在信息不对称的这一基础上,加上信托公司的导向性的宣传,对于知识经验欠缺的投资者而言无疑是雪上加霜。受托方往往普遍的做法是强调本公司以往创造出来的高额收益率来吸引投资者眼球,而对于风险的存在以及亏损的可能性进行掩饰。

在华润信托此次鑫鹏1期的《计划书》中,对于投资顾问陕西鑫鹏投资管理顾问有限公司的介绍是西部地区规模最大、水平最高、收益最好的证券投资理财顾问品牌公司。这“三最”无疑能造成极大的导向作用,并且会减弱投资者对于风险的防范心理。

(2)可能形成利益输送。因为阳光私募的发展仍处于新兴阶段,相关的法律法规并不完善。而其高收益能吸引到很多的投资资金,使得运用资金进行投资的投资顾问有通过操作来进行各种利益输送的空间存在。

又有如可能信托公司及投资顾问与某些上市公司相勾结,用信托资金的大量买入来抬高股价,使得该上市公司的业绩报表更为诱人,从而吸引更多的投资者的资金。

(3)真正受托人不明确。在阳光私募中,若产生纠纷,在权责认定的环节界线十分模糊。在本案例中,如果真正的受托人为鑫鹏公司,那么信托公司仅仅作为一个平台,便可以免去很多的责任。然而就是因为在协定里的概念不明确,使得无法区分是谁的过失。

(4)依然存在很多争议。银监会信托管理虽然规定设立严格的止损制度、止损点,严格执行分级授权和敞口风险管理制度,必须要有精确计算。但是如何进行实质的止损,在信托公司和投资顾问之间平衡止损的权利,必须出台详细强制的法规来进行规范。在这种责任认定的过程中,便存在一个止损终属的责任问题。止损的强制实施权究竟该掌握在信托公司手中还是投资顾问手中依然不明确。这些都需要进一步完善,并且要通过合约协议的方式显示出来。

(5)相应的各种监管较为混乱。虽然在2009年银监会证监会相继出台了一些限制的政策措施,但作为证券市场上崭露头角的新兴力量,阳光私募必然在很多方面都疏于管理。很多制度的不完善使得关于阳光私募的纠纷越来越多。在华润案件中,涉及到银监会又涉及到证监会,本身又属于信托产品。在多方的制约下会丧失本来的制约力,会存在逃避管制的盲点。

另外,关于投资顾问的选择问题仍疏于监管。根据证监会的有关规定,做投资咨询,不能进行经纪业务和资产管理,而本案中的投资顾问又做咨询,又做资产管理。这种情况便很好地反应出了阳光私募各方监管极不严格。

四、对阳光私募信托基金的完善

近年来,尤其在金融危机的阴影笼罩下,随着信贷政策的紧缩、资金的流失与蒸发,众多企业正在积极努力走出其在股市中的发展瓶颈,寻找新的融资渠道。于是,越来越多的企业把眼光投向了经过整顿、逐渐走出阴影的信托业。信托公司日益成为企业投资者股市资金来源的一个重要渠道,利用信托拓展企业融资渠道,具有良好的可行性,可以帮助企业构建多元化融资渠道以及稳定其在股市市场的“脚跟”。

根据我国经济形势可进一步得知,阳光私募信托基金接下来会得到更广阔的发展。加之随着人均收入的提高,人们对于财富管理以及投资理财的需要会使得信托基金的前景不可估量。

1、受托人――信托行业自身的完善

(1)推出对象更广的产品,将投资的门槛降低。目前,所有的阳光私募产品的最低认购额都为100万。这对于中小投资者来说,是可望而不可及的。若能够适当地降低限额,寻找一个最大边际量,使得在降低限额的基础上能够吸引到最多的投资资金,又能使得更多的人参与到理财以及投资的活动中来。

(2)信托行业的人员要自律。金融界的人员应当遵守行业的道德,在追求自己利润最大化的同时必须要顾及投资者的利益。阳光私募的报酬来自于固定管理费与收益提成,投资顾问不能为追求高额报酬而拿庞大的信托资金去不顾风险地博弈。监管层在2009年2月发文,试图规范信托公司收取管理费和业绩报酬的方式和比例,尤其强调了信托公司收取的业绩报酬只能在信托计划终止且实现赢利时提取。这也是要求在私募基金产品运作过程中,阻止信托公司获取巨额收益。

另外,该行业人员也应当自律杜绝各种非法的利益输送行为。这些违法行为会扰乱正常的市场秩序,并且会使很多虚假现象产生,让投资者蒙受损失。

2、委托人――投资者自身的完善

(1)正确认识风险与收益间的关系。很多投资者只关注收益率大小而完全不考虑风险的存在,高收益对应着高风险是一条市场规律,每一个投资者都应该认识到这一点之后做一个理性投资人,从而选择自己风险承受能力范围内的金融产品,而不是一味地追求收益率的数字大小去盲目投资。

(2)在投资前要对该产品进行充分了解。只有主动而充分地了解,才能最适当地解决两方信息不对称的问题。华润信托诉讼事件中,投资者若在之前就单只股票投资的比例份额进行协定,或者就止损制度进行咨询,便可达到一个更为官方的协议,从而可以减少事后的纠纷。然而,对于大多数投资者而言,了解是困难的。因为缺乏相对应的专业知识,即便被解释,也不见得明白那些规定中间的具体含义。这便要求一种全民金融知识的普及。

3、监管部门――法规与制度的完善

(1)明晰监管体制。虽然私募通过信托公司可实现阳光化,但事实上,目前信托归属在银监会的管理之下。然而,作为资本市场的参与者,阳光私募从属性上又应纳入证券监管范围,这便形成了监管上的一个矛盾,会造成管理的越界问题,难以做到统一、规范。故应该去探索更科学的监管体制,从而能够全面对这种特殊的基金募集进行管理。

(2)形成良好的评价与竞争系统。目前各信托公司靠的是之前做的产品业绩成果来吸引投资者,而这样一种介绍自身的方式是很片面的。监管部门应当形成一套完整的机制,对其管理方式、人才储备、资源掌控、历史成绩等实质内容评价打分,如形成一个星级评价系统,用这种第三方的角度为投资者作一个客观的介绍。如此一来,可以在业内形成良好的竞争,改变之前一味追求收益率而忽视内部建设的模式,倡导信托公司的良性发展。

【参考文献】

[1] 程亮亮:阳光私募信托前11个月成立120只产品[N].第一财经日报,2009-12-21.

[2] 张治萍:我国信托业产生与发展中有关问题探析[J].消费导刊・理论版,2008(3).

第4篇：信托基金范文

[关键词]中国；房地产信托投资基金；可行性

一、目前中国房地产业金融现状

房地产业作为中国经济支柱产业之一，其兴盛与衰败对于国民经济的影响无疑是至关重要的。随着宏观调控的进一步深入开展，房地产企业的资金来源渠道狭窄，房地产金融产品单一的弊端逐步显现出来。据《中国房地产资金来源状况分析报告》统计，自2002年以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产业直接融资比例不超过2％，因此房地产投资资金仍然主要是银行贷款。2006年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19％，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17．3％。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末为36．3％。①因此，充分拓展当前国内的融资渠道，如上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等融资渠道，是当前房地产开发企业摆脱融资困境的重要出路。

二、中国发展房地产投资信托基金的可行性分析

1．在中国近4万亿元的居民金融资产中，储蓄存款占70％左右，居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾，已成为中国金融领域的一大主要矛盾，这一矛盾也是冲击市场的不稳定因素，如不加以解决，就有可能使中国经济的高速增长遇到阻碍。同时，房地产贷款的严加控制与蓬勃兴旺的房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径，同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择，有助于化解上述两大矛盾，从而推进中国的金融改革和金融创新。

2．中国发展房地产投资信托基金有利于推进现代企业制度的完善，规范信托投资公司和基金管理公司的运营。信托基金作为一种产权形式，是一种集合投资制度，这一性质要求其必须在充分保护投资者的前提下，将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中，信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资工具，它对于被投资企业及相关行业而言，担负着推进现代企业制度的形成、推动企业股份改造的创新作用，它真正形成了对企业的产权约束和管理约束，对于所投资企业促进合理经营，转换经营机制，强化资金的高效运用意义重大。

3．房地产投资信托基金具有分散投资，降低风险的基金特点，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。同时，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。

4．中国发展房地产投资信托基金有助于民间的非法集资、地下基金等组织走上正轨。大量的民间金融资产需要寻找出路，但由于缺乏良好的投资途径而导致非法集资，地下“标会”、地下基金、地下钱庄等不规范的委托理财以及各种炒买炒卖现象盛行，由于其一般数额巨大，并涉及千家万户直接的经济利益，引发许多纠纷乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社会问题，直接影响社会的稳定。而房地产投资信托基金的运营管理是在产权明晰、财务健全、运作透明的条件下进行的，并且管理、运营和保管三权分立，从制度上杜绝了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特点有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。

5．中国发展房地产投资信托基金有助于促进中国证券市场国际化，大规模引进外资。房地产投资信托基金可以通过两种方式大规模吸引外资：一是在设立基金时吸引国外机构投资者的加入，使外资通过信托基金方式投资于国内的房地产市场。二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后，由国外机构投资者购买，这样的方式吸引外资可以带来多种益处：(1)可以较大规模的集中利用外资；(2)由于基金的规范运作与国际接轨可以使国外投资者放心地大量投入；(3)不会因大量境外“热钱”的涌入对国内购买市场造成冲击；(4)不会丧失对公司特别是国有公司的控制权；(5)由于基金的封闭运作和投向明确，并且明确规定了基金的设立年限，使外资大规模介入能够得到很好的调控，并不受外汇管制；(6)有利于金融业进一步与国际接轨，推动金融体制改革。

综上所述，建立和发展具有中国特色的规范的房地产信托基金不仅是适时的，可能的，而且是十分必要的。

三、中国发展房地产投资信托基金面临的障碍

1．目前针对房地产投资信托基金的政策、法规及实施细则尚未出台，有关中国信托方面的立法仅有2001年出台的《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《设立境外中国产业投资基金管理办法》等。随着近几年中国信托业务的高速发展，现有信托法律法规框架内的一些条款已经不能满足房地产投资信托业务的需要。且关于房地产投资信托基金如何具有运作等具体操作中需要探讨和解决的关键问题更是未有明确的规定，中国发展房地产投资信托基金缺乏有力的法律保障，从而在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。

2．中国房地产信托难以获得税收优惠。在美国，房地产投资信托基金得以发展的根本原因是其能够享受税收优惠，美国税法规定，房地产投资信托基金的房地产资产属于免税资产。同时为了避免双重征税，房地产投资信托基金作为人的集合也不存在公司税的问题。而目前中国法律尚未对信托收益的税收方面作出明确的规定，缺少对房地产信托的税收激励政策，无法促进房地产信托的快速发展。

3．中国现有的“资金信托管理办法”中有关资金信托计划不得超过(含)200份，且每份和约金额不得超过(含)5万元的限制，也是影响当前房地产信托业务发展的因素之一。众所周知，房地产作为资金密集型企业，其项目开发对于资金的需求是巨大的，因此房地产项目融资数额较大。根据上述规定，仅靠房地产信托资金远远无法满足房地产项目的资金需求。可见，在现阶段法律环境中，房地产信

托资金还不能成为房地产融资的有效工具，进而也无法在房地产金融体系中处于主导地位。

4．缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量包括基金管理、投资分析、财务顾问、房地产开发及研究及评后审计等方面的专业人才甚至是既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的通才。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展中国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。

四、发展中国房地产投资信托基金的设想

1．法制环境的建设。由于目前中国尚未出现真正的房地产投资信托基金，另外房地产信托的投资形式也存续时间较短。现阶段一方面加强对房地产投资信托理论的研究探索，制定出适合中国运行并发展的房地产投资信托基金理论依据。另一方面应尽快建立一套规范房地产投资信托基金的法律体系，使其有法可依。应进一步完善《公司法》和《信托法》、《投资基金法》，并专门针对投资基金的设立、发展、经营、退出等运作流程制定出切实可行的实施细则，使中国的房地产投资信托基金在成立之初即规范运作，同时随着其业务的快速发展，将做到有法可依、有章可循。另外房地产投资信托基金在税收优惠政策的调整上，可以通过区分收入的不同来源采取不同的征收方法。②

2．中国房地产投资信托基金的组织形式。(1)契约型与公司型并重。目前中国还没有出台《产业基金法》，只有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》、《设立境外中国产业投资基金管理办法》、《信托法》和《信托投资公司管理办法》。③根据目前的法律已经设立的证券投资基金，不管是开放式还是封闭式，都是以契约的形式来约定当事人各方的法律行为。成立契约型基金可以规避中国有关公司所得税的相关规定，在基金运作中依照《信托法》，而不必涉及税收、投资人监督等问题。因此，在现阶段成立不动产投资信托基金可以采用契约型，但从保障投资者的权益和基金运作的发展来看，在未来中国相关法律体系健全后，还是应该选择公司型，并且像美国的REIT公司一样可以上市流通。因此建议专门对房地产产投资信托基金进行立法，以规范整个行业，保护投资者的合法权益。(2)封闭型。房地产投资是一种长期投资，房地产投资信托基金更是以长期持有收益性物业取得投资收益为主要目的，因此它根本不同于证券投资基金。对其估价是一个系统工程，不可能每天对其进行估价。以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开放式是不可行的，因此不管是契约型还是公司型都应该是封闭型基金，并且可以在证券市场流通其收益凭证或股票。

3．中国房地产投资信托基金的业务范围。借鉴美国REIT公司的经验，考察中国目前的《证券投资基金管理暂行办法》以及《设立境外中国产业投资基金管理办法》，中国的房地产投资信托基金的业务范围应作如下限制：(1)以持有、经营、管理收益性物业为主营业务，不得销售持有时间少于3年～4年的物业。(2)证券投资净额不得超过总资产的10％。(3)对下属公司(包括参股、控股公司)的股权投资净额不得超过净资产总额的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建议基金公司本身不能经营管理所拥有的物业，必须委托专业的房地产经营管理公司管理，以保障投资者的利益最大化。(5)对房地产投资净额不得少于总资产的80％。(6)只能向发放住房抵押贷款或商业抵押贷款的银行或公司购买房地产抵押贷款，不得发放抵押贷款；可以投资房地产抵押贷款支持债券(MBS)，也可以在条件成熟时作为特设机构(SPV)以购买的房地产抵押贷款为基础发行MBS，这种投资也计入房地产投资额中。

4．中国房地产投资信托基金的设立条件。关于成立一家房地产投资信托基金的标准要求，除了上面提到的在业务范围上的限制外，在股权结构和规模上要满足紧下要求：(1)总股本规模不应少于1．5亿元人民币。(2)股东总数在任何存续期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份数超过总股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入构成中来源于房龄不到3年的房地产销售收入，不得超过40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配给其他股东。(6)公司型投资信托基金应设立董事会，并且要有一定比例独立董事。

5．中国房地产投资信托基金的设立模式。(1)章程的确立和公布。章程是确定房地产投资信托基金的权利文件，它对基金的存在理由加以说明，申明成立的目的。章程由信托基金的发起人制订，提交首届成立大会通过后，交公证人认可，报政府有关主管部门审查登记，并在指定的媒介上予以公告。它应详尽说明如下内容：基金的名称、经营地址、目的、资本总额、经营人和保管人的名称和职责、基金的受益凭证的发行与转让、基金的投资政策和限制、经营情况的信息披露、会计和税收、终止和清盘等。(2)订立信托契约(契约型房地产投资信托基金)。其包括投资人与管理人签定的委托管理契约、投资人与保管人订立的委托保管契约以及投资人由于购买信托基金受益凭证而形成的契约等。(3)受益凭证的发行与认购。可以采取公募和私募两种方式，通过募股说明书对于该基金加以详尽的说明。投资者通过购买信托投资公司或基金管理公司发行的受益凭证来实现投资(如果是公司型信托基金，投资者则通过购买公司股份的形式实现)。(4)信托基金的信息公开披露。管理人对房地产信托基金的投资人情况、基金的运营情况、财务状况、管理人情况、保管人情况、资产净值、变动情况等重要信息必须及时进行公开披露。(5)受益凭证的购回与转让。一般可由基金公司购回受益凭证使投资人实现退出，如基金上市则可在证券市场上通过交易实现退出。

第5篇：信托基金范文

一、信托投资基金风险的相关分析

信托投资基金是委托人将财产委托给受托人管理的一种财产管理权转移的形式，是利益共同分享并且风险一起承担的投资形式，下面通过对风险的基本概念、信托投资基金风险的基本特点与信托投资基金风险形成的相关因素来对信托投资风险进行相应的分析。

（一）风险防范的基本概念

风险防范指的是在多个经济领域里，经济投资者通过对市场的评估来对风险作出合理的预测及处理，力求能够用最小资金使利益得到最好的保护，风险防范既包括风险的主体又包括风险的客体，同时还包括风险的实际要求及最终目标等。风险防范在经济学的角度上来说其主要目的与企业的目的一致，那便是实现自身的盈利，以便摆脱自身所处的困境以及实现自身的价值，所以风险防范在其本质上来说就是通过自身的努力来掌控在投资过程中存在的潜在以及实在的损失。除此之外，风险防范还有一个观点，便是在实际发生了意外之后，能让资金回流，让企业财政恢复稳定运行的能力，保证资金的充足，解决企业的燃眉之急，用稳定的资金来确保企业的损失达到最小化。

（二）信托投资基金风险的基本特点

信托投资基金从其本质上讲，就是汇集零散的资金，使之成为拥有承担风险能力的庞大的资金库，这样既可以达到投资的目的，又可以实现资金的用途，并且使投资者与企业实现互利共赢的局面。这些运作投资的基金所用在的用途都是经过深刻的分析之后再投放到市场上的，所以，其风险相对于其他形式来说是有所降低的。任何的投资都存在一定的风险性，信托投资风险虽然风险较低，但仍旧是客观存在的，所以，在信托投资的过程中，应当密切关注其过程，正确的分析其风险性，做到防范于未然以便减少资金的损失。

信托投资基金风险的特征主要体现为：①其影响力相当大，信托投资的根本投资者是零散的广大群众，投资者的数目众多，在风险出现的时候，受影响的人员相当之多，涉及面相当广泛；②具有极强的突发性，信托投资的主要方向是投资于房地产、证券市场等风险较高的信托项目，虽然收益率较高，但是，由于不确定性而产生的风险极大；③具有较低的可控性，信托投资风险不仅受到经济的影响，还受到政治与文化等因素的制约，所以，其风险的可控性是相当低的，其防范与不救都是相当重要的，也是迫切需要解决的难点所在。

（三）信托投资基金风险形成的相关因素

信托投资是一种适应市场经济发展的投资方式，其运行满足市场运行的一般规律，信托投资的最终目的是获得利益，所以其投资过程存在一定的风险，造成风险的相关因素包括：①与体制有关，信托投资的主要形式是对资金进行有效的管理，投资的主要形式是投放到市场上，市场投资最基本的体制就是其风险与利益并存；②与其经营的本质相关，在我国信托投资的过程中，经常可以看到一些盲目的投资者一味的扩大其经营的范围，忽略对内部资金的管理，使投资的范围变大，但是其却只是空有其表而已，实则内部的发债累累；③与其环境相关，我国信托投资基金主要来源于机构整体，较少部分来自个人，因为个人对信托的了解甚少，所以，我国信托基金来源较窄，但是其基金投放范围却广大无垠，所以其风险性是可想而知的。

二、信托投资基金相关主体的风险及其相关的法律防范

信托投资基金相关的人员包括发起人、投资人与受托人三方，所以当风险发生的时候，会直接影响这是方的根本利益。下面从信托投资发起人、投资人与受托人的风险及其相关的法律防范来分析信托投资基金相关主体的风险及其相关的法律防范。

（一）信托投资发起人的风险及其相关的法律防范

信托投资发起人指的是建立信托投资基金，并且承担资金所带来的法律相关责任与义务的相关人员，信托投资发起人的风险指的是在其投资的过程中所可能发生的全部风险的可能性，其中包括由于发起人的个人错误行为给企业带来的风险，也包括发起人自身所面对的风险。信托投资发起人的相关法律防范是解决信托投资风险较为有效果的形式，其相关的法律防范包括以下几种：①明确信托投资发起人相关资格认证机制，让条件符合的人群成为发起人，参与到信托投资的行列中，同时将条件不和的人群脱离出去；②严格管理发起人信托的相关程序，发起人除了符合条件之外，还必须要严格遵循国家制定的相关程序，按照国家程序来的执行，使信托投资得到有效的执行；③有条例说明发起人相关的权利及其应当履行的义务，发起人的主要义务是执行其建立与筹集资金，当前我国对发起人的权利并没有做出说明，但是应当遵循义务与权利相统一的基本原则。发起人严格做到法律防范所规定的条例，可以避免在投资过程所出现的许多不必要的风险。

（二）信托投资投资人的风险及其相关的法律防范

信托投资投资人在严格的法律意义上来说不但是委托人，还是受益人，投资人是市场活跃的最主要的因素，投资人即是对资金进行市场投资的相关人员，投资人将筹集到的资金用在投资并且从中获利，但是利益与风险并存，当投资选择错误的时候，就要面临赔偿的风险。信托投资投资人相关的法律防范主要包括以下几点：①熟知自身的权利与相应的义务，投资人的最具特征的权利就是享有投资的选取权，其义务是确保受托人的财产不受到任何形式的损害，所以，投资人熟知自身的权利与义务可以有效避免在投资过程中带来的高风险；②熟知投资人与投资基金之间的法律联系，当投资人选择不同的投资形式的时，投资人与投资基金就会有不同的法律联系，当投资基金用在企业型投资时，投资人与投资基金便是股东与企业的关系，股东享有股权，享受分配企业分红的权利；③熟知与投资相关的知识，信托投资与其他形式的投资一样，是风险与利益共存的，具有高风险，高收益，低风险，低收益的基本特点，所以，投资人只有在熟知与投资相关知识的前提下，才能对做出正确的选择，才会有收益的可能，盲目的投资只会使投资失败；④选取合理的投资方式，投资的市场是琳琅满目的，投资的形式多种多样，对于投资人来说，应当根据自身所能承受的风险与收益来选择最恰当的投资形式，让投资变得长远，并且自身可以自投资的过程中受益。投资人了解投资的风险与相关的法律防范可以让投资变得实际有效，使自身与委托者乃至投资对象得到收益。

（三）信托投资受托人的风险及其相关的法律防范

信托投资受托人是在投资过程中首要的参与者，受托人既是资金的管理人又是资金的托管人，托人有权将委托人的财产进行任意合理的投资，从而保障委托人的利益得到保障，所以，在信托投资风险的防范中，最重要的就是防范受托人的资金风险。信托投资受托人的法律防范主要包括：①熟知受托人的法律定位，受托人一般都是一个整体，有着完整的内部构造，很多时候，基金管理公司都担当着受托人的角色，受托人必须要明确自身的法律地位，承担相关的职责；②受托人要建立完善的内部风险调控制度，受托人筹集的资金一般都是较为庞大的数目，受托人应当具有较为完善的内部调整风险的制度，这样才不至于在遭遇风险的时候手足无措；③加强财政的管理，受托人在对委托人的资金进行投资的时候，随时都有可能使之亏损，自身也将面临赔偿的局面，所以受托人必须要庞大的流动资金以作长期的发展；④制定正确的投资组合，作为投资者都应当有这样的认识，那就是不能将全部的资金都投放在一个项目上，要做多方的投资，给自身留有一定的余地，所以，受托人应当制定正确的投资组合，让投资变得井然有序。

三、健全信托投资基金的法律防范的关键

信托投资的方式多种多样，其风险也各有不同，但是投资的本质都是一样的，其目的都是为了得到收益，所以其法律防范关键也基本一致，其中包括健全信托投资基金风险的法律防范、完善信托投资基金管理机制的法律制度与建立信托投资基金相关的利益保障制度，下面对此进行详细的分析。

（一）健全信托投资基金主体的法律防范

我国的信托投资基金相比于发达国家来说具有落后性，所以在健全信托投资基金风险的法律规范的时候应当借鉴英美等发达国家的相关制度，从发达国家信托风险法律防范的发展历程来说，其健全的关键在与首先明确信托投资的主体，我国的信托投资伴随着改革开放应运而生，我国的市场经济也是一种以多元化为主的通过公平的竞争而收获利益的市场经济体制。健全我国信托投资基金风险防范的关键就是确立信托投资的主体，信托的主体主要包括信托投资的发起人、信托投资的投资人与信托来说资的受托人，健全相关的机制来明确作为投资主体的条件，强调投资主体之间的法律关系，明确其承担的风险，履行其对应的义务，使信托投资在主体明确的前提下有秩序的进行，并且得到更快更好的发展。

（二）完善信托投资基金管理机制的法律制度

投资的主要目的是为了盈利，所以在投资的过程中有些居心叵测的人会为了自身的利益而做出违法的事情来损害他人的利益从而使自身收益，所以，在健全信托投资基金费率防范的时候，必须要完善其相应的管理制度。在信托投资的管理机制上，国家应当完善对交易市场的监督，使参与投资的人员做到有法可依，有法必依，违法必究，这样才可以使信托投资有序的发展。完善信托投资基金管理机制的法律制度可以使信托投资减少不必要的纠纷，同时避免不必要的风险，使投资者的利益得到最大的保障。与此同时，强化信托基金的监督也是有效减少风险的方式，投资的管理人员拥有基金的支配权，可以支配基金的投资方向，当管理人员存有私念的时候，便会做出利己不利人的选择，没有将投资用在最恰当的方向上，所以，强化信托基金的监管可以使基金用在最佳的投资方向上，健全信托投资基金的法律防范。

（三）建立信托投资基金相关人员的利益保障制度

信托投资最基本的目的就是使投资者得到收益，所以受托人必须要以委托人的利益作为其投资活动的中心，使投资活动为委托人创造利益。因此，在建立信托投资基金法律防范的时候必须要将投资者的利益放在首位，并且不损害投资市场的正常运行，也就是说信托投资的根本核心是委托人的利益，既要保证投资者的利益，又要发挥市场资金的能动作用，使受托人与投资人也有利益收获，发挥信托资金的最大作用，使信托投资基金相关人员的利益得到有效的保障。保障信托投资基金相关人员的利益是信托投资发展的前提，同时也是其朝着更好的方向发展的必要条件。

第6篇：信托基金范文

一、国外房地产投资信托基金发展的起源及经验

从美国的房地产投资信托在几经波折进入健康发展的轨道看，在诸多决定因素中，关键因素主要有以下三个方面。

1.创造必要的法律环境

1960年的美国税法修正案，在给予房地产投资信托公司税收优惠待遇的同时，对其股东构成、分配比例、收入来源、资产构成和经营方式等方面也作出了明确的规定。如：股东人数在100人以上且前5大股东持股不能超过50%，总收人中直接来源于房地产的收入不得低于75%，每年须至少将其应纳税收入的90%分配给股东，总资产的75%必须是房地产资产、现金和政府债券等。这些规定是房地产投资信托运行的规范，使得在随后的40多年里，房地产投资信托的发展，尤其是重创后的复苏以及20世纪90年代中后期的突飞猛进，主要归功于相关法律法规的不断改革所带来的大力支持。

2.房地产投资信托自身的改革

房地产投资信托自身的不断改革和创新也推动了房地产投资信托的发展。其主要内容包括：①所有权形式的改革。从最初的成立时惟一的权益投资信托到抵押投资信托和混合投资信托，之后推出参与型抵押房地产投资信托，专项贷款、联合物业投资等多种形式，以适应市场的不同要求。②结构形式的创新。为有效应对来自房地产有限合伙公司(RELP)和业主有限合伙公司(MLPs)的竞争，及时推出了有限期房地产投资信托(PREIT)；为了给私人房地产投资的证券化开辟道路，创立了与房地产经营合伙公司合作的伞形房地产投资信托(UPREIT)结构。③专门化程度的提高。专门从事投资某一类型物业，如住宅、办公和工业物业、商业中心等的房地产投资信托的数量不断增加，提高于管理效率和盈利能力。④管理结构的改革。随着相关法律规定的调整，大部分房地产投资信托公司，由以往必须采用的外部管理转变为内部管理，避免了外部管理的各种利益冲突，有效提高了经营业绩。在这种转变过程中，熟悉房地产自身的特点、熟悉公开市场运作的程序和方法的专业化的管理人员队伍发挥了积极的作用。⑤规模经营意识的增强。许多REITs认识到了规模经营的优势，使20世纪90年代中期REITs规模扩展的案例不断增加。规模扩展的优势表现在：提高经营效率及经营资金流动性；实现规模经济，降低资本费用；金融分析师关注程度的日益提高，增加了对资本吸引力；提高股份流动性，吸引机构投资者的关注；有助于REITs获得较大的市场份额等。⑥经营战略的转变。主要体现为积极调整所持有的资产结构，注重资产的流动性；积极调整债务结构，使用较低的财务杠杆；规避风险，实施稳妥的投资策略等。

3.机构投资者的广泛参与

初始设立REIT的目的之一是为小型投资者投资房地产提供方便。1981年，美国机构投资者所持有的REIT股票的交易量，大约占全部交易量的10%；截至到1999年，这比例则上升到了39%，这表明机构投资者对REIT股票越来越关注。

大量实证分析结果表明，在REIT股票市场中，随着机构投资者参与程度的提高，REIT公司的经营业绩不断提升，REIT股票市场的表现也越来越好。具体表现在：促进REIT股票价格的形成；提高REIT公司管理决策的质量；提高REIT的社会知名度和认可程度；提高REIT股票的绩效，减少反常的价格波动；提高市场的透明度和效率。

二、我国房地产信托产品转型的必要性

房地产业是国民经济的支柱产业，其对经济发展的带动作用和对上下游产业的拉动作用较大。然而，房地产金融市场目前尚不完善，房地产开发融资渠道较为单一。在此背景下，信托作为一种长期的资产管理机制，一方面弥补银行融资的不足，另一方面提高房地产开发资金利用的有效性。2010年，投向房地产领域的集合信托产品资金规模达到1993.11亿元，占总资金规模的49.87%,与2009年相比发行规模大幅增长340%。然而，目前房地产信托产品的模式仍然以单一的融资平台为主，成为银行贷款的补充。其业务模式存在以下几方面的局限性：

1.贷款模式的大量使用使信托公司继续承担了银行贷款补充的角色，越来越受到监管政策的限制

2009年，贷款类房地产信托产品发行规模为141.43亿元，占总发行规模的31.5%。2010年以来，虽然信托资金运用方式逐渐从贷款向股权投资、权益投资以及组合运用方式转变，但贷款类信托产品的发行数量和规模依然稳居前三。

2.股权投资方式不够深入，部分项目名为投资实为融资

由于监管当局对房地产信托融资功能的限制，许多信托公司为了规避诸如四证不全、二级资质之类限制贷款的条款，纷纷采用股权投资的方式进入房地产市场。但目前的股权投资模式中，信托公司对房地产开发项目的介入不够深入、全面，仅仅是形式上实现了向项目公司派驻董事，要求项目公司在实施重大事项决策时要事先征得信托公司的同意，对项目管理的主动性不够，不能充分发挥信托公司资金管理的专业性。

3.房地产信托产品短期化特征明显

目前成立的房地产信托产品一般期限均为2年，而且大多信托文件还会规定在实现预期收益的情况下可提前兑付。2010年，房地产集合信托产品的平均信托期限为1.86，而房地产开发周期较长，信托资金的中途抽离可能导致开发资金链断裂，二者期限结构失衡较为严重。

4.信托资金投向单个、具体项目导致投资风险加大

从相关实践和数据来看，目前信托公司的房地产信托项目多是投向具体、单个项目，如果项目出现问题，整个房地产信托计划的投资就出现亏损，信托公司也将承受很大风险，一旦风险无法控制并暴露出来，就将波及到整个行业。

三、我国制约房地产投资信托基金发展的症结

鉴于国内房地产信托业务模式单一、风险集中等问题较为突出，国内相关部门及监管当局曾试图借鉴国外信托公司发展房地产投资信托基金（REITs）的先进经验为企业融资拓宽渠道。

1.法律构建不够完善

由于REITs的实质是在集合信托基础上的资产证券化产品，需要信托法律与基金投资法律一起对其进行规范，所以一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制是必不可少的。

2.制度建设不够健全

在税收方面，国内一直未推出关于REITs的税收优惠政策；在会计处理方面，国内出租物业在得到资金收益，扣除有关费用之后，还需要折旧、缴纳所得税以后才能够净利润分配，因此造成利润减少；在信托登记制度方面，信托登记制度的缺失直接阻碍了信托法律制度在资产证券化领域的运用。

3.治理结构不够合理

根据目前国内房地产信托的法律框架，信托公司采取的是契约型模式，信托公司一方面作为受托人保护投资者权利，另一方面又承担了房地产信托资金管理人的职能。国内的这种治理结构往往会使信托公司处于一权独大、无人监督的境地，不利于保护投资者的利益，也为道德风险的发生创造了肥沃的土壤。

四、探索我国房地产信托“准基金化”模式

1.“准基金型”房地产信托业务的现实可能性

一方面，大量社会闲散资金为“准基金型”房地产信托产品提供了强大的资金支持。随着中国经济的快速发展，百姓手中积累的财富也迅速增加。另外，在全球流动性泛滥的国际大背景下，施行“出口导向”战略的中国也将长期遭受被动性货币投放，市场整体流动性充裕也将成为常态。另一方面，2008年次贷危机爆发后，中国的房地产市场重新洗牌，集中化程度迅速提高，大型地产商规模不断扩大。规模的不断扩大也考验着地产商的资金运营能力，稍有不慎就将出现资金链断裂，给企业带来巨大风险。因此，大型知名地产商输出品牌和管理的意愿不断增强，而“准基金型”房地产信托产品恰好能够提供平台，以发挥知名地产商的专业优势。

2.房地产信托产品“准基金化”的业内实践

从业内实践看，以“准基金型”信托计划模式发展房地产投资业务的主要案例包括：2005年3月11日，国内首只“准”房地产投资信托基金――由联华国际信托投资有限公司设计并推出的“联信.宝利”中国房地产信托投资基金1期公开发售，这是一款不指定用途、分期发行的房地产信托投资计划。资金主要运用在给房地产经营企业提供贷款、投资于房地产经营企业股权以及购买商业用途楼房或住宅。2008年11月，中信信托携手中信地产发行了总规模为68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”。2009年8月6日，平安信托与金地集团正式签署合作投资战略框架协议，约定平安信托将通过信托的第三方资产管理平台，针对合作的每个项目设计具体的股权信托计划，和金地集团一起投资优质住宅项目以及城市综合体项目。2009年9月平安信托再次与绿城集团签署合作投资战略框架协议。在重庆辖内，新华信托于2011年2月22日正式发行新华・普天I号股权投资基金集合信托计划，规模达18.5亿元，通过组建专业化的基金管理团队，聘请专业的投资顾问组成投资决策委员会，灵活运用股权、债权、可转股债权、购买特定资产权益等PE投资工具，投资于旧城改造、城乡统筹、城市基础设施综合体开发和文化创意产业项目。

3.“准基金型”房地产信托产品的优势和局限

通过总结上述业内实践可以看出，“准基金型”房地产信托产品的基本框架为：与传统的房地产信托产品相比，业内目前设计的“准基金型”房地产信托产品具有以下特点和优势：

（1）“资金池”模式有助于信托公司更加集中、灵活地运用信托资金。一直以来，信托公司业务拓展的一个主要方面就是项目融资和投资，但是传统的投融资模式存在信托规模较小、产品流动性差、难以形成常态业务的缺陷，“准基金化”信托产品的运行模式则是在确定基本投资方向和投资策略以后，发行标准化的信托产品，形成具有一定规模的资金池，再按照基金原理进行专业化管理与运用，最终形成制定投资策略-设计基金化信托产品-打造品牌-募集资金-组合运用资金的规范投融资流程。这一模式有助于促进信托公司向自主管理转型。

（2）投资顾问的介入促进信托产品投资管理专业化。在房地产信托产品“准基金化”的过程中，信托公司与房地产开发企业优势互补，必要时还可引进基金公司作为投资管理人，一方面可以充分发挥信托公司在信托计划设计和发行上的优势，另一方面又可以利用房地产开发企业在房地产开发管理方面的专业能力，实现系统内的协同，同时还能成功分离信托公司作为受托人和基金管理人的双重身份，使信托项目治理结构更加合理。

（3）“有限合伙”模式有利于投资工具的多样化。目前传统的房地产信托产品投资工具的使用方面受限较多，投资工具单一，而利用“有限合伙”的方式，按照《合伙企业法》的规定，利用房地产信托投资基金设立有限合伙企业，便能灵活利用普通股、优先股、可转债以及收益权等交易工具，并遵循基金管理行业的国际惯例引入管理人认购部分基金单位以及承诺认缴制等更为灵活的机制。

（4）“自主管理”促进盈利模式转变。目前房地产信托产品的信托报酬主要以固定费率的形式出现，而在“准基金化”的信托产品设计中，信托公司除了每年收取固定费率的年管理费外，还因为深度介入每个项目投资管理中而收取一定比例的业绩报酬。这种盈利模式的转变大大提高了信托公司收益。

第7篇：信托基金范文

2011年8月，北京邦文艺术投资有限公司（下称“邦文”）即将与西安信托推出“西安信托?艺术品投资基金集合信托基金”。至此，这是该公司合作推出的第二只与艺术品挂钩的信托产品。

艺术品信托，已然冲出了传统艺术圈，在金融的武器下，将第三方平台纳入到众多投资人的视野。这已经不是简单的收幅作品再卖幅画，也不是张罗一帮人办个展，而是在一定期限内需要给投资人带来实实在在的回报。

站在前台的是艺术品信托，而它背后的投资顾问――艺术品基金团队才是真正的左右脑。借道艺术品信托，邦文在艺术领域的产业链愈加牢固。

新品出世

“西安信托?艺术品投资基金集合信托基金”募资规模预计为3亿元（以实际募集资金为准），期限为两年，预计年收益率为9.5%至10%。近现代书画，华人二十世纪油画大师作品、中国当代艺术家作品、中国古代绘画和书法名家作品都可能会成为该资金池的囊中物。

其规定称，优先级和次级份额的比例不得高于3：1，其中优先级信托份额由受托人募集，次级信托份额全部由邦文艺术投资有限认购。邦文董事陈波对《投资者报》记者表示，这实际上就是征信机制，为了控制风险，信托公司通常会要求基金管理公司进行次级跟投。

而在退出方面，拍卖以及协议转让都是较为常见的退出渠道。必要的时候，邦文需要履行到期滞销艺术品回购的义务。

据知情人士透露，这并非西安信托发行的第一只与艺术品挂钩的信托产品，此前曾与上海一家艺术品基金发行过此类产品，但全部被这家上海公司的内部人士认购，因此不能作为参考。

面向公众发行，西安信托?艺术品投资基金集合信托基金算是第一只。“其实发行艺术品信托基本不挣钱，只是为了丰富信托产品的种类。”业内人士说道。

与艺术品挂钩之前，信托产品通常与证券类私募基金合作较多。与此类似的是，每个季度，信托公司都会向投资人出具资金管理报告，以及投资类别，但不会透露具体艺术品；不同就在于，信托公司多了一些具体工作，比如说投资顾问公司在进行艺术品的真伪鉴定时，信托公司也会派专家再次进行鉴定。

敲定邦文

这一次，西安信托将投资顾问的角色抛给了邦文，它曾与民生银行、渤海银行进行过多次艺术品投资业务的合作。

最早一次是同民生银行成立“非凡理财――艺术品投资计划1号”，这也是中国第一个艺术品理财产品――截止到2009年7月20日，该产品取得了12.75%的年化收益，绝对收益率达25.5%。

中国书画及中国当代艺术是投资的主旋律。据称，以560万元购入的一幅林风眠《五美图》，一年后净收益295万元，年化收益率为53%。“投资标的和我们的优势有关，邦文在中国书画方面具有自身的优势。”邦文董事陈波说道。

除了与民生银行合作继续成立“非凡理财――艺术品投资计划2号”之外，该公司还于2011年4月，同华西集团以有限合伙形式组建了国内第一只破亿元的艺术品私募基金――华西艺术基金，以及邦文传家宝集合信托产品。

这些与艺术品挂钩的金融产品大多套用多元化模式，仅有一只基金100%投资于近现代书画。按照陈波的解释，邦文需要将资金投向同自身的资源进行匹配，同时也要根据市场情况，在适当的时候设立专项基金。同时，80%的投资标的来源于一级市场，只有20%左右来自于拍卖。

按以往惯例，邦文成立的艺术品基金期限大多为两至三年，而在海外，七年以下的艺术品基金都很少见。如英国铁路养老基金在最初的目标是25年，尽管在十几年后就通过拍卖的方式退出，但相比较国内艺术品基金，时间更长。

陈波说，西方的油画基金比较多，期限一般为7年至10年，中国的艺术品基金期限较短，主要还是中国的艺术品市场所决定。不仅发展快增长高，而且国内的投资人对艺术品了解的缺失也使得他们很难接受艺术品长达七年之久的投资。

不过，具体情况具体对待，如果投资标的仅仅是当代艺术，那么期限就会更长，毕竟当代艺术家需要一个过程让公众接受。其中包括出版、策展等一系列环节。

产业链条

邦文有着太多的第一：中国第一只单一信托艺术品理财基金――“非凡理财”艺术品投资计划1号 、中国第一只集合信托艺术品理财基金――“邦文传家宝”集合信托和中国第一只破亿元的有限合伙制艺术品私募基金――华西艺术基金。

他们并非独立生存，而是出位于一条庞大的艺术产业链。这条产业链里，主角有四：“艺术品拍卖”、“艺术品金融”、“艺术品画廊”和“艺术品财富管理顾问”。

显然，艺术品基金、艺术品信托属于艺术品金融；邦文旗下的传是拍卖属于艺术品拍卖；邦文雅汇当属艺术品财富管理顾问；而邦文旗下的画廊也即将在798开业。艺术产业链已然凸显之余，邦文正借着艺术品信托的东风将艺术品金融化的路子走向纵深。

产业链的背后，邦文有着很强的风控机制。在一个庞大的数据库的支撑下，他们分析市场，分析艺术家，分析过往类似产品的拍卖记录，鉴定真伪，评估市场价格……以此为基金产品的设计把好关口。

在中国，此番商业模式并不多见，一个手掌就能数完。较为典型的是睿芙奥艺术集团，其总经理正是台湾第一位女性拍卖官。

2010年5月，原罗芙奥艺术集团更名为睿芙奥艺术集团，同时成立睿芙奥艺术品贸易（北京）公司，新集团旗下拥有罗芙奥拍卖公司、睿芙奥中介公司，具备了艺术基金、艺术保险、基金会、艺术市场研究中心等子公司。一条艺术品产业链油然而生。

一如其总经理郭倩如所说，艺术品市场实际上也是一个产业，西方成熟的市场通常会将市场中各个环节有效结合起来，形成合力，取得产业发展优势，金融杠杆在其中的作用巨大。

而中国的艺术品市场远没有西方成熟，在中国打造一个非成熟市场的产业链一度遭到质疑。现实是：拍卖市场越来越火，艺术品信托越来越容易募集，艺术画廊的民众越来越多，艺术品经纪越来越受宠……

第8篇：信托基金范文

【关键词】 房地产投资信托基金 房地产业 物业估价

一、房地产投资信托基金简述

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs），其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行基金单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将投资综合收益按比例分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益的一种依托基金。REITs具有专业化管理、变现性能力强、流动性佳、投资风险分散、收益能力稳定等特性。目前美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已经有REITs上市，少数属于私募，但绝大多数属于公募，近年来这些国家都针对REITs制定专门的立法，推进了REITs的发展。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

二、REITs产品的分类

根据REITs的投资类型不同，可以分为三大类。一是权益型：也称收益型REITs，属于直接投资并拥有房地产，靠经营房地产项目来获得收入。根据各自经营战略的差异，权益型REITs的投资组合有着很大不同，但主要经营购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产项目。投资者的收益来源于租金收入和房地产项目的增值收益。目前的正在运行的REITs主要以权益型为主。二是抵押型：这类REITs主要从事金融中介的角色，将所募集的资金用于向房地产项目持有人及经营者提供各种房地产抵押贷款。其主要收入来自其发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。三是混合型：这类是伴随着抵押型REITs和权益型REITs的产生而发展起来的。混合型REITs即可以投资于房地产资产，也可以投资于房地产抵押贷款，是权益型和抵押型REITs的混合体。因此，这类房地产投资信托基金会投资一系列的资产，包括实物物业、按揭或其他有关的金融工具类别。

三、我国REITs产品发展情况

从2008年底国务院决定上海、北京、天津三地作为REITs的试点城市后，REITs已经在悄然试水。目前REITs项目涉及两种产品：一是抵押投资型REITs产品，二是权益投资型REITs产品。抵押投资型的REITs，主要由央行和银监会主管，参与方为有稳定租金收益的物业业主和信托公司。业主将其持有的物业抵押给信托公司，信托公司将物业租金收入作为信托收益在银行间市场发行产品，即融资方只是把物业收益权抵押担保，而不需要出让股权的融资方式，对于该类型REITs而言，主要的优点是简单易操作，银行间有现成的机构客户可以购买相应的产品。另一种权益投资型的REITs，主要由券商或基金公司发起，证监会监控模式下运行，参与方为有稳定租金收益的物业业主、信托公司。业主将物业过户给信托公司，获取现金或基金份额，信托公司再将其租金收益权发起设立基金并在证券交易市场发售、流通。

四、REITs物业估价

上海作为REITs试点城市近期已进入实际操作阶段，两种REITs产品正在紧锣密鼓地运行中，根据《房地产投资信托基金物业评估指导意见（试行）》，信托物业评估分为物业状况评价、物业市场调研和物业价值评估，同一评估对象宜分别由不同的评估机构独立完成。笔者所在的上海东洲房地产估价有限公司作为物业价值评估机构参与了前期工作。此次打包的信托物业有工业房地产及商业房地产，物业本身品质较高、有稳定的租金收入、租户的质量及物业管理公司的素质均比较优质，其中较多物业与国际知名品牌签下了长期租约。上海东洲房地产估价有限公司作为参与配合前期工作的各方中介公司其中之一，与其他各个机构互相协作，主要负责信托物业价值评估的工作，本文针对该类物业房地产价值评估中需要注意的一些问题及关注点进行了讨论。

1、房地产投资信托估价思路及估价方法的确定

信托物业房屋用途主要为工业、商业类房地产，估价对象均为收益型物业，有较为稳定的租户和租金收入，市场上与之类似的同类型物业也有较多的租赁实例，因此估价对象各类型物业首选收益法进行估价，市场上与之类似的房地产整体出售的交易实例较多，也适宜采用市场比较法进行估价。分析认为，评估此类物业多采用收益法与市场比较法综合得出评估价值。

第9篇：信托基金范文

关键词：养老基金；信托运营；法律监管

一、养老基金运营状况及其存在的问题

养老保险制度实质上就是围绕养老资金的筹集、管理、运营、支付和监督来设计的，因此，选择养老金作为养老保障制度的基础概念和养老保障制度理论体系的基础范畴更能直观地体现养老保障制度的这一特性。养老基金是法定部门或组织根据法律规定的条件、对象、标准、方式和程序筹集、管理运营和使用的专门用于社会成员养老的专门资金形态。它是养老保险和金融体系相结合的产物。随着经济的发展，养老保险制度得到了不断的完善，特别是颁布了一系列养老基金法规和规章、完善了养老基金管理体制和提高养老基金统筹层次并扩大覆盖面、企业年金制度得到初步发展、养老金待遇的给付方式实现社会化。但依然存在许多制约养老基金正常运营的相关问题，导致了养老基金收支形势严峻，财政压力日益增大，不同地区养老金支付能力不平衡问题严重，人口老龄化速度加快，养老金负担增长迅猛。主要问题如下（1）地方政府和相关部门挪用养老基金的问题突出——“上海社保基金案”引起人们对养老基金监管问题的反思与重视；（2）养老基金投资渠道狭窄，保值增值没有可靠保障。投资国债很难达到增值的目的，且受通货膨胀的影响容易出现贬值导致支付能力进一步下降；（3）养老基金通过投资运营保值增值，来补充和改善基金的支付现状是通行的做法。但中国养老基金的投资渠道过分单一且缺乏对养老基金运营的规范监管，养老基金运营过程中被人为操作的现象较为严重，导致养老基金的运行效率低下。

二、中国养老基金运营监管制度的缺陷

1.管理体制存在缺陷。目前中国养老基金的监管制度过分偏重行政监管。尽管有关社会保险的法规都是以市场经济体制为设计背景和逻辑基础的，但由于路径依赖和制度惯性的原因，这些规定中存在明显计划体制烙印——在养老基金监管体制的安排上过度的注重行政监管。过分的行政监管容易引发行政监管权力的寻租，造成养老基金挪用、挤占、浪费现象严重。因为在行政监管过程中，同样存在由于有限理性、属性、垄断性等原因导致政府失灵，从而可能导致出现行政监管低效率、无效率甚至负效率。同样，过分的注重行政监管容易忽略甚至抑制其他监管资源的开发和利用。

2.专门监督机制欠缺。相关的法规中缺乏这方面的规定。专门的监督制度安排不仅可以给利益相关方提供一个交流与沟通的机会，达到更好的协调彼此立场与想法的目的，从而使养老基金得到更好的管理和运行；而且可以大大提高养老基金投资运营的监管效率。因为，从根本上讲，养老基金首先是参保职工的钱，是用于社会保险对象的专项资金，其实质所有权属于广大参保者。其基本功能是保障广大退休人员的物质生活，同时养老基金还关涉到企业的切身利益。因此，理应设置专门的组织平台，让政府有关部门及其他利益相关者参与到养老基金管理和监督中去。没有谁比直接利害关系人更关心养老基金的征缴、支付、管理、运营及保值增值。专门监督机制的缺失严重影响基金的监管效率。

3.信息化建设滞后，信息披露制度不健全，监管效率不高。信息化技术建设的滞后，致使社保、税务、财政和社会中介机构不能实现信息共享，不能进行有效监管。养老基金的管理者不能定期披露养老基金的管理运营信息，不能保障受益人及其他利益相关者的知情权，因此就没有渠道对养老基金运营进行监督。信息披露制度不健全，对基金管理基本上没有监督，财务上内控薄弱，也是导致养老基金被挤占挪用的诱因之一。

三、养老基金信托运营法律监管制度的完善

伴随着中国社会主义市场经济的发展和中国养老基金的信托投资运营的入市，构建养老基金信托投资运营的安全监管制度已成为必然要求。笔者认为主要从以下几个方面来完善养老基金信托运营法律监管制度：

1.监管体制和模式的选择。借鉴外国经验，中国应建立以养老保险基金投资管理机构内部监管为核心、社会中介机构监管和国家监管为补充的三位一体的养老保险基金监管体系，以建立一个多权分离、各司其职、互相监督的监管制度。养老基金信托投资管理机构设置具有纪律检查、行政监察和内部控制功能的独立经济实体，建立行政管理监督、经营管理和经营决策监督、会计监督、内部审计监督等制度，以会计事务所、律师事务所、投保单位为主体的社会中介监督组织，对养老保险基金信托投资管理机构基金运营管理、经营状况、财务成果和现金流量情况，基金周转和调剂等进行综合评价。国家行政和经济主管部门，如财政部门、审计部

门、证券业监督管理委员会、保险业监督管理委员会和银行业监督管理委员会等对养老基金的信托投资运营情况，以及国家法律法规的落实情况进行监管，确保养老基金的安全性和增值性要求。

对于养老基金的监管模式，笔者认为，应该结合资本市场的发展情况和相关法律法规建设的总体情况。因此，在现阶段对养老基金信托运营的监管应该采用“数量限制”规则，这样更符合中国资本证券市场的实际和养老基金特殊的安全性和效益性的要求。但在此基础上，随着中国证券市场法律法规的不断健全和完善，和“人口老龄化”趋势引起的养老保险压力对养老基金资产保值增值的特殊要求，我们应该逐渐引入英美的“审慎人”规则，来克服和弥补“数量限制”规则的缺陷。

2.建立严格养老基金管理机构的市场准入和退出制度。由于养老基金对安全性的特殊要求，世界上各国基金管理者的选择都很严格。对基金管理者的最低资本金，经营信誉和经营业绩都有严格的规定，其目标是允许最好的申请者进入，限制未来的风险和成本。首先，养老基金信托管理机构必须达到法定的最低注册资本金的要求，并且是实收资本；其次，要有完善的法人治理结构，鉴于养老基金的特殊性，在公司治理方面必须有更高的要求，在董事会成员中必须配备一定比例的独立董事；最后，其专业管理人员必须具备一定的任职资格条件，如中国证监会颁发的从业资格证书，并且主要的投资管理人员必须是专职的、在业内具备良好的业绩和声誉。只有符合这些条件、通过公开招标的基金管理公司才具有经营养老基金的资格。

在一定的限制准入的基础上，为了确保养老基金运营的安全，提高养老基金信托运营管理公司的积极性，使养老基金获取更高的投资收益率，相应的必须建立养老基金管理人的退出制度。政府监管机构应当负责对基金管理机构的资格予以认定和注册，定期或不定期地对其投资运营、内部风险控制等情况给予监督，对违规违法或不符合准入条件的基金管理公司，要视其情节轻重实行惩罚和注销其养老基金的管理资格。

3.建立完善的信息披露制度。信息披露制度是一种运用越来越广泛的养老基金投资监管制度。对于整个养老基金投资监管体制来说，信息披露要求是监管的最基本组成部分。“垄断理论从市场的角度出发，认为信托投资公司是其经营财物等重要信息的垄断提供者。在没有管制的信息披露市场中，信托投资公司作为信息的垄断提供者，不仅限制信息的产出，而且可以以垄断价格出售信息，让利益相关者都去购买同一信息，这将导致社会资源的浪费，而强制性披露则可以大大降低投资者等利益相关者成本。” 信息披露的目的是将养老基金管理公司置于社会公众和监管机构的双重监督之下，防止基金管理违法、违规操作，损害基金所有人和受益人的利益。因此，必须健全相关的法律法规，要求养老基金管理公司定期或不定期向社会公众和养老基金的受益人公布相关信息，并且信息披露义务人报告、公告的信息必须真实、准确、完整，不得有虚假的记载、误导性陈述或重大遗漏。

4.建立养老基金收益担保和保险制度。大多数引入职业养老金计划的国家和地区对养老基金的投资收益都进行某种程度的担保。其中，拉美和中欧国家通常采用相对值的形式，即达到所有养老基金投资收益的均值或某个收益基准的一定比例。例如，智利规定某个基金的投资收益必须高于全部基金平均收益的50%，阿根廷规定的比例为70%；而另外一些国家规定，养老基金的投资收益率必须达到某个具体数额，如瑞士规定养老基金的名义投资收益率必须高于4%，乌拉圭规定实际投资收益率必须高于2%。作为保证，各国养老基金或出资成立中央担保基金，或自行提取一定比例作储备，或由基金管理公司的自由资本作支撑。当储备不足时，国家财政予以支持。养老基金管理公司也有可能存在破产和清偿的风险。因此，为了最大限度地化解养老基金可能面临的这些风险，一些国家和地区，规定了养老基金保险制度，明确要求各养老基金管理公司必须向养老基金保险公司缴纳保险费，保险费水平依各基金管理公司的风险等级而定。这样养老基金在实际运营中遇到投资风险造成损失时，可以通过养老基金保险公司获得补偿。

四、结论

养老基金制度是社会保障制度的重要组成部分，也是整个社会保障制度体系最基础性和代表性的制度。完全可以说养老基金是养老保险制度的基石范畴。养老基金制度作为现代各国普遍推行的一项社会保障制度，对于保障广大退休人员的生存权，维护社会的和谐稳定与发展，具有重要的意义。养老基金制度最为重要的是养老基金的管理和运营，即养老基金的保值增值问题。我们应借鉴发达国家的经验，实现养老基金与资本市场的接轨，养老基金只有参与资本市场才能实现其保值增值的目标。采用信托的形式是养老基金进入资本市场的最佳途径。

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