信托投资精选(九篇)

第1篇：信托投资范文

关键词：标准公司治理理论；非金融企业；信托投资公司；公司治理结构

公司治理最初的研究对象仅限于非金融企业，对金融机构治理的研究是从20世纪90年代中后期才开始的，而对于信托投资公司治理的研究更是处于起步阶段。目前，信托投资公司的治理结构多数还是套用以非金融企业为研究对象的标准的公司治理理论框架。然而由于信托投资公司的特殊性，可能要对标准的公司治理理论框架进行修正，才能构建真正适合它的治理结构。

一、标准的公司治理理论框架

随着企业制度的演进和公司制企业的发展，现代公司呈现出股权高度分散化的特征。股权分散化最直接的影响就是大量小股东的存在，他们无法在集体行动上达成一致，缺乏参与决策和对公司高层管理人员进行监督的积极性，造成公司所有权与控制权的分离。由于所有权与经营权(控制权)的分离，公司已由受所有者控制转变为受经营者控制，所有者和经营者因利益的不一致使得经营者产生损害所有者的“道德风险”和“机会主义”等行为，公司治理问题由此引起人们的注意。公司治理的目的是为了解决经理的“懒惰”和“机会主义倾向”以实现公司价值(尤其是所有者财富)的最大化，这是建立在分散股权结构基础上的狭义公司治理观点。但是经理“懒惰”和“机会主义”的假设既不合适也不符合某些实证的研究结果，在这一问题上的分歧导致了广义的公司治理观点，二者争论源于公司治理目标是“股东至上”还是“利益相关者至上”。对此，国外学术界一直存在着很大的分歧。

完整的公司治理体系是由以董事会建设为核心的内部治理机制和以产品市场、经理市场、资本市场为主要内容的外部治理机制构成。具体而言，公司内部治理机制主要包括以下内容：1．股东权利保护和股东会作用的发挥；2．董事会的模式、人员构成、规模结构及独立性；3．监事会的设立与作用的发挥；4．薪酬体系及激励机制。内部治理机制的作用主要是通过董事会、监事会和股东自己来实现的，通过设计科学的法人治理结构，形成互相配合、协调制衡的监督、激励、约束和决策机制，以保证公司经营管理。

外部治理是内部治理的补充形式，其作用在于使公司经营行为受到外界评价，迫使经营者自律和自我控制。公司外部治理机制主要包括：1．产品市场。Blair认为市场压力(在产出品市场或投入品市场)是大部分自由市场经济防止商业公司滥用它们的权利和长期维持家族统治的基本机制。规范和竞争的产品市场是评判公司经营成果和经理人员管理业绩的基本标准，竞争越激烈，价格就压得越低，经理人员的压力就越大，因而促使他们也努力降低成本。优胜劣汰的市场机制能起到激励和鞭策经理人员的作用。2．经理市场。法玛认为，经理(作为劳动力的特殊部分)市场的竞争对经理施加了有效的压力。从动态的观点来看，市场会根据经理过去的表现计算出他未来的价值。经理要顾及长远利益，因此会努力工作。3．资本市场。资本市场竞争的实质是对公司控制权的争夺，它的主要形式是接管。接管被认为是防止经理损害股东利益的最后一种武器。沙尔夫斯坦建立了模型，用以证明资本市场的竞争的确可以刺激经理努力工作。由于企业有被接管的可能性，经理会比在没有“袭击者”的条件下工作要努力。从公司治理的角度而言，活跃的控制权市场作为公司治理的外部机制有独特的作用，适度的接管压力也是合理的公司治理结构的重要组成部分。但并购机制的发挥需要支付较大的社会成本和法律成本，而且需要发达的具有高流动性的资本市场作为基础。

二、信托投资公司治理的国内外研究现状

20世纪90年代中期之前，公司治理的研究对象仅限于非金融企业，金融机构在公司治理中扮演的是治理者的角色。东南亚金融危机后，金融机构作为被治理者才进人公司治理的研究视角。金融机构的公司治理兴起之后，专门研究信托投资公司治理的文献并没有出现。因为在国外，信托业大都由银行或其他金融机构兼营，例如英国的信托业主体是银行和保险公司兼营；美国是世界上实行信托业务由银行兼营的代表性国家，即商业银行在主营银行业务的同时，又兼营信托业务；日本虽然实行较为严格的银行业与信托业分业制度，但信托银行却具有信托业和银行业的双重特性。大概基于此，国外的学者都是将商业银行作为一个研究整体，没有将信托业从银行中划分出来单独进行研究。而关于商业银行治理的理论性文献有很多，其研究所遵循的基本思路是从商业银行与一般公司相比较体现出的特殊性着手来构建适合于商业银行的公司治理架构，Ciancanelliand Gonzalez、Maceyand O'l-Iara、Caprio and Levine、Arun and Turner、RossLevine、Sam—WOONa等人的研究代表了目前商业银行公司治理理论研究的前沿水平。它们是从商业银行的金融契约、金融产品、银行产业、不透明及政府管制等方面的特殊性出发来概括商业银行治理的一般规律。虽然国外信托业多由银行兼营，但是信托业务和银行业务在商业银行内部是相互独立的、按照职责严格加以区分的，即实现“职能分开、独立核算、分别管理、收益分红”的原则。一方面对信托从业人员实行严格的资金管理，另一方面还禁止从事银行业务工作的人员从事信托业务。

定位于“受托理财金融机构”的中国信托业，在金融体系中具有独立的行业地位。目前信托业所提供的信托服务具有独特的内涵和运行规则，该内涵和运行规则由《信托法》单独确立，是任何一种其他金融服务都无法涵盖的。由信托服务产生的财产管理功能和中长期金融功能，信托财产的独立性及其财产隔离功能等使信托业完全区别于银行业、证券业和保险业，在金融体系中独成一体。信托投资公司与商业银行功能上的巨大差别，使信托投资公司治理与商业银行治理可能有着本质上的差别。

因为《信托法》颁布不久，经过第五次清理整顿重新登记的信托投资公司走上正规发展只有短短四年，国内关于信托投资公司治理的研究刚刚起步，目前的研究仅局限于表象，多半都是新闻报道或泛泛而谈，尚缺乏系统的理论分析和实证经验性文献。

总之，目前国际上由于信托业务由银行兼营，所以只是把

银行作为一个整体来研究其治理结构，没有把信托业务从银行中分离出来单独进行研究。国内对信托投资公司治理问题的研究无论是在理论上还是在实证分析上都刚刚起步。因此，对信托投资公司治理的专门研究就显得非常必要。我们试图通过分析信托投资公司与一般公司以及银行的差别，结合其特殊性和公司治理理论来构建适合信托投资公司的治理理论框架。

三、信托投资公司与一般公司的比较

信托投资公司是专营信托业务的非银行性金融机构。信托投资公司作为长期金融和资产管理的专业机构，必须以国民经济发展、居民货币储蓄和财产积累为前提条件，是沟通货币市场和资本市场的有效途径和重要管道。与一般公司和商业银行相比，它的特殊性主要表现在以下几个方面：

1．特殊的公司治理目标。首先，信托投资公司作为有限责任公司或股份有限公司，其自身存在着正式的或非正式的、内部或外部的制度或机制安排，以确保公司资本供给者即固有财产所有者可以得到投资回报；其次，信托投资公司作为长期金融和资产管理的专业机构，管理资产规模的大小是衡量公司经营成果的重要指标，因此，管理资产规模最大化是公司追求的目标；第三，信托财产委托者将其合法拥有的财产交付信托投资公司管理，增加了信托投资公司管理资产的规模，信托投资公司必须充分保护他们的利益，按照他们的利益或者特定目的，努力实现信托财产委托者利益最大化；第四，Stiglitz认为，作为资源配置重要机制的金融体系要确保资本这一最稀缺的资源配置到效率最高的领域，与此同时，金融体系的脆弱性又可能引发金融危机，并对经济造成严重的破坏，这说明信托投资公司作为金融机构既要实现效益的最大化，又要追求金融风险的最小化，保证金融体系的稳定。

2．信托投资公司产品的特殊性。信托业务是信托投资公司的主营业务。信托投资公司可以接受资金、有价证券、土地、房产等多种财产，按照事务管理目的、投资管理目的或者综合性目的等多种信托目的，以贷款、证券投资、非上市类股权投资、项目投资、同业拆放等多种方式对信托财产加以管理和运用。①信托的内涵在于信托财产委托者基于对信托投资公司的信任，将其所拥有的财产权委托给信托投资公司，信托投资公司以自己的名义进行管理。在理想的状态下，信托投资公司将按照诚实信用的原则为信托财产委托者服务，但这种理想的委托—关系是建立在无私心、尽职管理、无利益冲突、无信息不对称、无不确定性假设之上的，在现实中很难成立。信托投资公司提供的产品是“服务”，经过信托投资公司的“服务”，信托财产或者增值、或者被分散了风险、或者被配置到更急需的地方，总之实现了量变。信托投资公司产品的特殊性影响着公司治理。第一，信托投资公司提供的“服务”难以观察，甚至可能隐藏很长一段时间；第二，信托投资公司可以轻易改变信托资产的风险构成，通过对不能到期履约的信托财产与其他信托财产或其固有财产发生交易而将风险隐藏或堆积；第三，信托投资公司的信托产品不能在有效的市场进行流通交易，真实价值难以评估。基于此，在目前的信托投资公司治理结构中，信托财产委托者将巨额信托财产委托信托投资公司管理，自身并不参与信托投资公司治理，对信托财产的管理和真实价值都无从知道。这暴露出目前信托投资公司治理结构存在严重的缺陷。

3．信托合同的不透明性。金融行业的信息不对称相比其他行业更为严重。信托合同的不透明影响信托投资公司治理。第一，它使得信托财产委托者获得信息的成本高昂甚至不能获得信息，同时也使得他们通过信托合约约束信托投资公司管理者的成本变得高昂。信托财产管理人员的激励约束由与信托财产委托者完全无关的公司董事会和总经理参与设计和实施，信托财产真正的委托者对信托财产管理人员激励机制的缺失，加之信托合约不透明使得分散的信托财产委托者通过签订和执行激励合约或者使用它们的投票权影响信托财产的管理和运用的成本很大。第二，信息不对称性的直接后果就是信托投资公司经营者存在投资于高风险项目的动机；更为严重的是，不透明使得信托投资公司变相挪用信托财产甚至转移信托财产的行为更加快捷、可能性更大。信托财产被转移、被改变用途的风险巨大，合约的不透明加之信托财产委托者对经营者激励约束机制的缺失，使得经营者和大股东操纵董事会和获取控制私利也变得更加容易。第三，信托合同的不透明使得外部人评估信托财产的真实价值和监督管理变得更加困难。

4．信托投资公司资产结构的特殊性。对一般公司而言，资本结构作为一种公司融资比重的选择，意味着公司股权与债权融资的不同比例，这不仅影响公司价值，而且可能决定股东和债权人对公司的不同控制力和在公司治理中不同的角色与作用，从而导致不同的治理模式。在我国，信托投资公司不能负债。信托专业化的理财机构的定位，使信托投资公司除了管理其固有财产外，必须专心管理信托财产。所以资本结构对于信托投资公司已经毫无意义。但是信托财产不属于信托投资公司的固有财产，也不属于信托投资公司对信托财产委托者的负债。信托投资公司终止时，信托财产不属于其清算财产。而且委托者一旦将信托财产委托给信托投资公司，委托者对这部分财产将不具有所有权、处置权等权力，这部分信托财产属于独立财产。这使得信托投资公司的资产结构表现出特殊性。巨额的信托财产由信托投资公司管理，而信托投资公司又要提高固有资产盈利率或增大信托财产规模，利益的冲突以及信托财产委托者对信托投资公司没有任何的实质上的监督和制约，强化了信托投资公司从事高风险投资的能力，从而带来严重的问题。

5．信托投资公司两权分离的双重性。公司治理问题产生的前提是两权分离理论即所有权与控制权分离理论。对一般公司而言，两权分离主要表现为股东所有权与实际控制权的分离。而信托投资公司的两权分离表现在两方面：一方面是固有资产所有者即股东的所有权与经营权的分离；另一方面是信托资产委托者的所有权与控制权的分离。两权分离的这种双重性，使信托投资公司的治理结构相比一般公司治理结构更为复杂。一般公司治理结构主要是由于单纯的两权分离引起，而信托投资公司的双重的两权分离使其在公司治理中除了要解决第一层两权分离造成的利益冲突，更重要的是还要解决第二层两权分离造成的利益冲突；而且双重的两权分离同时存在信托投资公司之中，二者并不是相互独立，而是交错在一起，使得信托投资公司治理要解决的问题比一般公司更为复杂。

6．多委托人、多人、多任务情况。一般公司治理遵循的是传统的双边委托理论，即一个委托人(股东)将某项任务授权给与自己的目标函数不一致的一个人，信息不对称主要表现在单个委托人和单个人之间。②委托关系相对而言要简单的多，主要表现在股东和经营者之间。公司治理的主要目的是要消除股东与经营者之间的信息不对

称，强化董事会的功能，对经理层进行监督、激励、约束，以实现决策的科学化。而信托投资公司遵循的是多委托人多人理论，而且人的任务由一个增加到多个，是一种复杂的多边委托—关系。在信托投资公司中，有固有财产所有者即股东、信托财产的委托者等多个委托人，他们之间的目标利益趋向不同，成本不对称，财产存在形式不同，相互独立地将决策权授予各自人。③委托人的差异化意味着要求人执行异质的任务。人执行的不仅包括股东委托的任务，还包括信托财产委托者委托的任务，甚至可能包括人以自己意愿从事的活动，且各项任务之间可能存在着利益冲突关系。复杂的多边委托关系意味着信息不对称的复杂性，主要表现在多个委托人和多个人之间，而且表现层次相当复杂。信托经理与信托财产委托者之间、股东与信托投资公司经营者、信托财产高管人员与公司高管人员、信托财产高管人员与信托经理之间、固有财产管理者与公司高管人员、监管者与信托投资公司之间都存在不同程度的信息不对称问题。由此导致信托投资公司的治理结构较一般公司治理的困难程度加大很多(参见图1)。

7．政府管制严格。对一般公司而言，政府对它的管制没有或相对较少。由于信托投资公司产品的特殊性、信托合同的不透明以及它在经济生活中特殊的地位和作用，政府对其管制非常严格。政府的管制对信托投资公司治理会产生较大影响。第一，信托投资公司经过重新清理整顿后，目前的市场格局为一个省1家，北京、上海等经济发达地区政策有所倾斜，但最多不超过3家，各个信托投资公司基本上处于“诸侯割据”状态。政府的管制造成了信托业很高的进入壁垒，影响了信托投资公司的数量及市场结构。第二，政府对信托投资公司异地开展业务的种种限制和禁止设立分支机构，使得信托投资公司所在的市场很难达到产品市场的规范和公平竞争要求，信托投资公司来自产品市场的约束机制相对于一般公司较弱，从而使得信托投资公司外部治理机制作用的发挥大大减弱。第三，政府对信托投资公司的监管很严格，信托投资公司一旦出现信托财产兑付不及时或违规经营，即被要求停业整顿，这极大地扭曲和限制了信托投资公司经营者的行为，影响了公司的治理。

四、信托投资公司治理结构的现状及进一步完善的基本思路

1．我国信托投资公司治理结构的现状。由于《信托投资公司治理指引》没有出台，目前，我国信托投资公司的治理结构均参照一般公司的治理结构框架建立。信托投资公司治理目前存在的问题主要是：(1)信托投资公司的股权结构不合理，一股独大的现象很普遍。一股独大使得关联交易频频发生。(2)信托财产委托者缺位，在信托投资公司治理结构中维护委托者利益的机构缺失。目前国内的信托投资公司拥有独立董事的并不多；即使设有独立董事，也并不能真正维护信托财产委托者的利益。(3)个别信托投资公司并未做到监管部门和信托法规要求的关于固有财产和信托财产部门分开、人员分开、高管分开。(4)风险控制部门和审计稽核部门并未设置，有些风险控制委员会、董事会和监事会等机构形同虚设，信托财产被转移或被挪用现象屡有发生，风险不能很好控制，信托财产委托者利益频频遭到损害。(5)信托经理市场没有建立，委托者将信托财产委托给信托投资公司管理，自己丧失了对信托财产的控制权，却没有参与信托经理激励与约束机制的设计。

2．对我国信托投资公司现存治理结构的修正及进一步研究的方向。根据上文对信托投资公司特殊性以及目前我国信托投资公司治理现状的分析可以看出，标准的公司治理框架并不适合信托投资公司。信托投资公司治理的研究方法、角度及框架的建立与一般公司甚至银行有很大的不同，需要对标准的公司治理理论及框架进行修正，构建真正适合信托投资公司治理的理论及框架。

第一，修正信托投资公司治理的理论基础。两权分离理论和委托理论是公司治理理论的基础。我们需要对信托投资公司的双重两权分离及多委托人多人关系进行正确的分析，在此基础上正确理解信托投资公司的治理问题。

第二，界定信托投资公司治理的内涵及本质功能。信托投资公司的特殊性使得必须对信托投资公司治理结构的内涵给予界定，并提出信托投资公司治理目标及治理理论。对于信托投资公司而言，它独特的合约性质、产品、资产结构不仅要求其公司治理必须照顾到信托财产委托者和股东的利益，而且要考虑到宏观经济稳定和金融体系安全。

第三，构建新的治理分析框架。新的分析框架必须首先考虑建立真正维护信托财产委托者利益的机构以及该机构与信托投资公司股东会、董事会和监事会如何共存、作用如何发挥；其次，建立信托经理人市场，解决信托财产的委托者如何参与信托经理激励约束机制的设计和实施问题；最后，认真研究在信托投资公司治理结构的框架中如何真正贯彻信托财产与固有财产人员、资产、管理严格分开的原则，以便最大限度地保护委托人的利益。目前这方面的文献几乎没有。

第2篇：信托投资范文

斯盖伦投资公司

321、用帮助他人和企业来促使他们帮助你。

商业信货公司

322、你想尝试一下拥有美国企业股票的滋味吗?

纽约股票交易市场

311、距离一点也不是障碍。

公民信托公司

313、街上所有的汽车都在我们门前汇合。

尤的卡信托投资公司

325、让你的前生养出更多的钱来。

联合信托投资公司

326、不妨向我们的客户打听一下

道芬信托投资公司

327、和领袖在一起决无后顾之忧。

罗尔斯金融信托公司

328、把明天握在你自己手中。

西克投资公司

329、忠实地信守诺言。

忠实信托投资公司

330、你唯一失去的是那些高额附加税。

忠实信托投资公司

第3篇：信托投资范文

房地产信托投资基金终于历经坎坷得到最高层的认可，此举将拓宽房地产企业融资渠道，缓和调整房地产市场压力。至此，房地产信托投资基金(REITs)首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出，预示着国家正式对其亮起绿灯。目前，央行、证监会、住房和城乡建设部等相关部委正加紧制定房地产信托基金试点管理办法。

中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对《中国联合商报》记者表示：房地产企业一直以来大多数都是靠银行贷款，此次的“救市”手段是推出基金而不是优惠贷款，就是想将银行的风险剥离，不会形成大批坏账，有社会资金融入房地产行业，入股房地产企业，作为银行外的融资渠道为企业提供新的资金来源，对银行对房地产商都有好处。不过曹建海也表示，融资渠道虽然拓宽，但是资金从何而来与是否及时注入也将成为问题。且房地产信托基金并不能快速对房地产行业产生迅速利好。

拓宽融资渠道

近日，国务院召开会议研究确定了九条金融促进经济发展的政策措施，其中第五条明确：创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。随后又在公布的“国务院金融30条”明确指出，将开展房地产信托投资基金试点。

目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄，以银行信贷为主的情形并没有发生很大变化。因此，房地产行业作为资金密集型行业，融资多元化已成为直接关系到行业能否持续、稳定发展的关键因素。房地产信托基金一直被看做是行业的新融资方式之一，直至近日才真正被“扶正”，自然一片利好声。

戴德梁行华北区董事，商业地产策划顾问业务负责人张家鹏对《中国联合商报》记者表示，如果房地产信托基金会尽快落实到位将会给开发商解决燃眉之急，拓宽其融资渠道。近年来，房地产贷款愈发不易，而且贷款周期短，如果市场稍微出现问题，开发商就会被波及，房子卖不掉，资金链就容易断裂。“房地产信托基金会将融资渠道打通，风险性降低。”张家鹏说。

利好优质企业

北京华建伟峰地产开发有限公司蔡毅向《中国联合商报》记者表示，房地产信托基金对房地产行业一定有利好，不论住宅还是商业地产都有好处。房地产项目在开发初期大多会面临负债率上升的困难，向银行贷款由于贷款期限过短很难解决开发商的实际问题，因此现在许多公司选择其它的融资渠道，比如万科前段发行的公司债，都是比较常见的手段，它直接向投资者募集资金，贷款期限长，投资回报高，无论对开发商还是投资者都是双赢的局面。因此，蔡毅认为，房地产信托基金作为房地产多渠道融资的一种是必要的，它能缓解把信贷风险全部压在银行上的弊端。

据了解，房地产信托基金属于资产证券化的一种方式，其运作方式有两种：其一是特殊目的载体公司向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的房地产信托基金，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。

“投资都要求有好回报，而此次的房地产信托基金更具有很强的倾向性，作为第三方肯定会更加谨慎评估资产项目，是否会取得雪中送炭的效果完全取决于项目素质，优质项目就会优先得到便利，在资金上有保障。”张家鹏表示，“房地产信托基金的探索、运营与适应都要有一个过程，评估风险和机制也不会一下子完善，这是一个好的开始信号，利好力量会逐渐变强。”

难担托市重任

房地产信托基金终于千呼万唤始出来，市场呼声高涨。不过业内人士并不完全看好。某房地产公司员工对《中国联合商报》记者表示，房地产信托投资基金可以加速房地产企业的优化重组，在一定程度上缓解房地产企业的融资难问题。但是却并不能真正解决房地产市场自身所存在的一系列问题，对目前楼市的作用是很有限的，再加上政策方面的一些限制尚未解除，不可对其期望太高。

第4篇：信托投资范文

一、甲方愿将____________资金人民币（大写）____________万元做为委托贷款基金存入乙方，并委托乙方按甲方指定对象、内容代为发放。

二、甲方将上述款项存入乙方（一次或分次存入均可）后，才能发放贷款，未发放部分，甲方可以提取。

三、乙方对甲方存入的资金，未发放部分比照专业银行单位活期存款利率及计息方法，每季计付利息一次，直接存入甲方委托贷款基金帐户内，视同甲方委托贷款基金。

四、甲方一次批给。用款单位分次使用时，乙方即按批准发放金额一次由委托贷款基金帐户中支出，另行保管，甲方不得安排使用。

五、根据甲方与用款单位协议规定的利率，乙方每季计收利息后，直接存入甲方委托贷款基金帐户内，视同甲方委托贷款基金。

六、乙方按每月末实际贷款余额的______‰向甲方（用款单位）计收手续费。

七、委托贷款到期，由用款单位主动归还，并由乙方将收回的贷款本息，直接存入甲方委托贷款基金帐户。到期不还，乙方有权主动从用款单位的结算帐户中扣收，逾期加计罚息20％，归乙方收入。

八、甲方提取委托贷款基金，必须直接划入甲方在____________银行____________分理处开立__________________帐户内，不得转划他户和支取现金。

九、乙方只承担甲方与用款单位所签协议中的有关条款的执行、监督，督促还款的责任。

十、本协议一式______份，甲方______份，乙方______份，有效期自______年______月______日起，直至委托存、放项本息全部结清日止。

甲方：（公章）_____________________

负责人：（章）_____________________

乙方：（公章）_____________________

负责人：（章）_____________________

公司意见：__________ ______________

（公章）___________________________

第5篇：信托投资范文

关键词：房地产投资信托 公共租赁住房 美国模式 香港模式 投资集中

作者简介：

张桂玲（1983- ），女，河南安阳人，郑州航空工业管理学院会计学院讲师

一、引言

房地产投资信托于1961年首次在美国上市，标志着房地产投资信托的诞生，经过调整与发展后，90年代进入快速发展时期。20世纪末亚洲房地产投资信托蓬勃发展起来，马来西亚（1993年）、新加坡（1999年）、日本（2000年）、韩国（2001年）、中国台湾和香港地区（2003年）分别制定了房地产投资信托法规。在我国内地，由于2003年央行实行严格控制房地产信贷规模的政策，以及2004年香港领汇的上市，形成了发展房地产投资信托的热潮；近期房地产投资信托再次被热议，主要源于解决保障性住房尤其是公共租赁住房的融资难题。纵观国内外对房地产投资信托的研究，美国起步较早，房地产投资信托产品最为成熟与发达，是世界各国学习的模板，因而研究成果也最为丰富；在亚洲，香港地区房地产投资信托最为典型，研究成果也较为成熟与深入。从研究方法上看，20世纪80年代之前主要为定性研究，之后以定量研究为主。从研究内容看，主要包括两方面：一是从法学的角度出发，研究相关的法律制度；二是从经济学的角度出发，研究融资、投资组合与报酬问题。因此，本文基于公共租赁住房融资角度，主要从制度设计、投资组合、机构投资者的参与、分红政策等维度，对美国与香港地区的房地产投资信托研究成果进行述评。

二、房地产投资信托制度与组织结构

（一）美国房地产投资信托制度与组织结构研究 经济环境的变化以及随之产生的税收优惠制度的变化，是美国房地产投资信托发展的主要动力，在发展的过程中，依据税收优惠制度的改革实现了组织结构的变革。因此，美国房地产投资信托发展模式是典型的税收优惠驱动下的市场化模式（毛志荣，2004）。虽然我国法律体系与美国差异很大，但美国房地产投资信托制度演变的过程及现代成熟的制度值得借鉴。经济环境的变化是法律制度的变化的主要动力，因而，研究制度变迁过程时，需要从经济学的角度研究法律，即从制度经济学的角度进行研究。诺斯（1994）认为制度变迁的动力在于对“潜在利润的追求”，变迁过程是渐进的并且是路径依赖的。制度变迁的根本原因在于制度变迁的主体（个人、群体或者国家、政府）可以从新的制度安排中获得更大的效用（林毅夫，1994）。（1）马萨诸塞信托。房地产投资信托的实质是商业信托，其基本理念源于产生于19世纪中叶的马萨诸塞信托，马萨诸塞信托最初为逃避马萨诸塞州政府禁止公司拥有房地产（除非房地产是其整体商业的一部分）法律，是第一种合法的被允许投资房地产的商业实体，拥有与公司相同的权力，且能享有特定的税收优惠（陈淑贤等，2004）。（2）《1960年国内税收法典》。1960年美国颁布了《国内税收法典》，明确定义了房地产投资信托的内涵与外延，但那时的房地产投资信托在经营和投资方面有很大的限制：如收入分配的90%法则、5/50法则、必须是房地产的投资者、总收入90%与75%标准、总资产的75%标准。如果房地产投资信托不能满足如上标准与法则，就不符合特定的税收减免条件。以上部分组成了房地产投资信托制度的主要框架，即组织结构制度、资产配置制度、收入来源制度、投资者结构制度以及收入分配制度，在满足上述五项之后，可以享受税收优惠制度，虽然几经改革，但房地产投资信托制度基本范畴没有发生改变。因此，《1960年国内税收法典》将房地产投资信托设计为一个“被动”的投资工具，禁止其主动转手拥有的物业或直接管理物业，房地产投资信托雇用顾问公司为其制定管理与投资策略，根据McMahan（1994）的研究，顾问公司的经理在所服务的房地产投资信托中，投资份额一般较小，因此，从房地产投资信托诞生开始，即存在潜在的委托问题。在20世纪60年代，房地产投资信托发展较为缓慢，Schulkin（1971），指出在1963年至1968年，房地产投资信托总市值增长极为缓慢，只有少数的初始发行额超过1000万美元。（3） 《1976年税制改革法》。由于房地产投资信托的管理者缺乏房地产投资的经验，贷款者之间的竞争、外部顾问与房地产投资信托之间的问题以及《1960年国内税收法典》对资产买卖的限制，在20世纪70年代初，房地产投资信托遭遇了前所未有困难。根据《1986年房地产投资信托实情报告》，1973年末至1975年末，房地产投资信托资产总额约减少40%，普通股市值减少了约68%，绩效回报指数下降了约60%。为了帮助房地产投资信托渡过困难时期，美国国会颁布了《1976年税制改革法》，调整房地产投资信托纳税条款，使得其能更好的适应低迷的市场环境。主要包括：若非有意不满足总收入75%和95%检验标准，不予处罚；允许在8年内进行亏损结转；授予其为了转售目的持有物业的权力。Sanger，Sirmans，and Tuinbull（1990）的研究表明，《1976年税制改革法》以及1975年和1976年对相关法律的修改，有效降低了房地产投资信托与证券市场整体的相关性风险，并提高了其经营绩效。但是，由于问题太多，房地产投资信托复苏过程进展十分缓慢。Nossiter（1982）估计，公开上市和私募房地产投资信托总数，从1972年的250家，下降到1982年的124家；资产的价值从1974年204.8亿美元的最高值，下降至1981年的71亿美元；公开交易的市值直到1985年也没恢复到1972年的70亿美元。但是相关法律调整，以及房地产投资信托5行业认识到抵押型房地产投资信托过度放贷以及过度使用财务杠杆所引发的问题，为行业的复苏奠定了基础。（4）《1986年税制改革法》。《1986年税制改革法》的核心内容在于：第一，允许房地产投资信托进行积极的内部管理，而不完全是由外部顾问提供建议和指导。这赋予其较大的物业经营控制权，带来了管理上的一致性以及更多的股东权益，一定程度上缓解了使用外部顾问带来的问题。Su Han Chan and Ko wang（2003）等认为在降低房地产投资信托成本方面，使用内部顾问比雇用外部顾问管理更具有优势。Capozza and Seguin（2000）比较了美国1985-1992年外部管理房地产投资信托的业绩普遍比内部自我管理房地产投资信托平均低7%。Ambrose and lineman（2001）的研究发现，在1990年年至1996年，大多数使用内部顾问的房地产投资信托，都通过积极的物业买卖与开发，不断寻求新的增长策略，因此在平均规模上，使用内部顾问的房地产投资信托远远高于雇用外部顾问的房地产投资信托。第二，允许房地产投资信托基金采取公司形式实行自我管理和经营，即房地产投资信托可以采取“信托基金”与“基金公司”两种形式。Capozza and Seguin（2000）以及Cannon s.E.and S.Vogt.（1995）的研究都表明，房地产投资信托的管理模式与经营业绩有高度相关，公司型的业绩普遍好于信托型。Gyourko和Sinai（1999）撰文指出，公司型房地产投资信托能带来的成本和利益上的双重优势，并提出了一个具有说服力的案例，证明了公司型组织形式产生的净效益，因而，在美国房地产投资信托基金应采用的是公司型的组织形式。（5）《REIT精简法》与《REIT现代化法》。1992年至1993年，一些房地产商将有限合伙制与房地产投资信托结合起来，将所持有的房地产证券化上市融资，促成了UPREIT（伞形合伙房地产投资信托）与DOWNREIT（下属合伙房地产投资信托）的出现，使得房地产投资信托的组织结构实现了历史性变革。UPREIT和DOWNREIT作为物业拥有者实现上市融资的理想渠道迅速发展起来，促进了房地产投资信托市场的繁荣。1997年，美国颁布了《REIT精简法》（即《1997年纳税者减免法》），主要内容包括：取消由于为租户提供不符合条件的服务，租金收入不享受纳税优惠的条款；取消了股东在后期分配中所得到的可保留资本利得的纳税义务；废除了房地产投资信托持有作为长期投资的资产的销售收入不能超过总收入30%的规定。美国1999年通过了《REIT现代化法》，在2001年开始实施，主要内容包括：在组织制度方面，肯定了UPREIT与DOWNREIT的组织结构；赋予房地产商将所持有房地产出资组建UPREIT与DOWNREIT的免税待遇；允许房地产投资信托子公司向其所属租户提供常规服务与非常规服务；允许REIT持有100%的REIT子公司股份；将房地产投资信托应纳税收益的分配比例从95%降到90%。至此，UPREIT与DOWNREIT组织结构变革在法律和税收制度方面得到了认可。Sirmans（1997）认为与传统房地产投资信托结构相比，UPREIT与DOWNREIT具有组织灵活、扩张迅速、延迟纳税、和降低道德风险等优势。从组织类型上看，在这一时期权益型房地产投资信托得到极大的增加。1990年权益型房地产投资信托的市值占总市值的64%，1995年增加到87%；同时抵押型房地产投资信托与混合型房地产投资信托的数量与市值在相对减少，原因在于，第一，抵押型房地产投资信托回报波动较大；第二，由于UPREIT的结构优势，吸引了大量的投资，而UPREIT只适用于权益型房地产投资信托。Brown（2000）的研究结果表明，在20世纪80年代末、90年代初，较高的财务杠杆以及所贷物业所有权的特点，使得抵押型的房地产投资信托在市场低迷时产生了巨大的财务问题，使得大量资产和市值从抵押型的房地产投资信托转移到权益型房地产投资信托。除了要符合1933年《证券投资法》外，美国房地产投资信托最主要依据的法律是针对房地产投资信托的税法，税法的演变是决定其组织结构、规模与业绩的主要因素，美国房地产投资信托成为典型的税收优惠驱动模式（毛志荣2004）。从改革趋势上看，美国房地产投资信托制度由严格向宽松发展，投资范围的逐渐扩大，对经营活动的限制逐渐放松（2001年，美国国内税务署收入条例规定房地产投资信托可以主动开展贸易和商业活动作为其典型房地产租赁业务的一部分），结构形式日趋多样化，税收优惠的加大。

（二）亚洲房地产投资信托制度研究 亚洲国家和地区，在充分借鉴美国成熟房地产投资信托制度的基础上，通过修改信托法、投资法等相关法律，对房地产投资信托设立专门法律予以规范，明确规定房地产投资信托设立条件、组织结构、投资范围、财务杠杆、收入来源以及红利分配等。因而，亚洲房地产投资信托模式是专项立法模式（毛志荣，2004），即建立类似于美国房地产投资信托条件的专项法规，提出设立房地产投资信托的条件以及监管要求，房地产投资信托在组织结构、投资范围与红利分配方面与美国房地产投资信托很相似。由于在亚洲发展历史较短，且是满足法规要求的形式，因而，在亚洲各个国家，房地产投资信托没有结构变异。但是，由于各国家、地区经济社会发展情况不同，法律传统、现行法律体系不同，设立房地产投资信托的初衷也不尽相同，从而使得各国与地区房地产投资信托制度具有“本土化”的特色，各国和地区对房地产投资信托制度的设定也存在一定的差异。我国香港地区是属于英美法系，许多规范与制度多采英美体制，但是2003年限定房地产投资信托只能采取信托单位的模式（2006年修改后允许采用公司制模式）；其设立房地产投资信托的目的，一是丰富投资产品的种类，二是加强香港国际金融中心的地位，因此香港地区的房地产投资信托被允许进行海外投资。日本是大陆法系国家，其发展房地产投资信托的原因在于地价下跌、房地产金融市场的资金需求从间接金融到直接金融的转变，在先有REATs的基础上，通过设立及修改专项法律，建立并发展了房地产投资信托。亚洲各国与地区最初普遍对房地产投资信托持审慎态度，因此，与美国房地产投资信托相比，亚洲对房地产投资信托的立法和监管更为严格、细致，从设立到运行都必须遵循严格的程序和规则。以中国香港地区为例，香港《房地产投资信托基金守则》对设立条件、组织结构、从业人员资格、资产结构、持有年限、负债比率、利润分配等方面均有严格要求。从类型上看，香港房地产投资信托基金属于权益型基金，必须投资于可产生持续租金收入的房地产，禁止投资于闲置土地、不可从事地产开发活动；而美国房地产投资信托基金不仅有权益型基金，还有以发放房地产抵押贷款为主营业务的抵押型基金；而且香港必须是信托型，在美国是信托型与公司型房地产投资信托共存。在资产结构上，房地产投资信托基金房地产投资的比重至少为90%；而美国要求房地产投资信托基金 75%以上的资产由房地产、现金或政府债券组成。在资产持有年限上，香港要求房地产投资信托基金须持有所投资的房地产的最低年限为两年，而美国对此未作要求。在资产负债率上，香港要求负债总额不得超过净资产的35%，而美国在此方面并没有作出法律限制。香港模式对参与各方，如从业人员资格、持有人、管理人、信托公司等都做了严格的规定。除此之外，香港模式与各国典型不同之处在于，并没有给房地产投资信托特殊的税收优惠。香港模式对控制 REITs 这类新产品的风险有积极的作用，这在一定程度上限制了房地产投资信托的发展。近来，随着房地产投资信托市场的逐步成熟，以及出于刺激遭受金融危机打击的市场考虑，亚洲各国与地区对房地产投资信托的规制呈现出越来越宽松的趋势：税收优惠逐步加大，允许投资海外。

三、房地产投资信托投资组合风险、影响及分红政策

（一）房地产投资信托投资组合风险 房地产投资信托的基础资产是房地产物业组合，在较大程度上受地段因素影响与经济周期的影响，因此，投资于不同类型与地区物业的房地产投资信托的收益率与风险不同，这一点已经得到了学术界的一致认可。Gyourko和Nelling（1996）物业类型不同，权益型REITs系统性风险不同，（Chen and Peiser1999）REIT的股票报酬与公司经营的不动产类型是相关的。因此，在选择投资组合时就出现了应该分散投资于不同物业类型或不同地区物业的“分散型”投资组合还是专注投资某一类型或某一地区的物业即“集中型”的投资策略？传统理论认为，房地产投资信托任何时候都应进行分散化的投资，即投资组合应包括各种类型与不同地理位置的物业，以保证在不断变化的市场环境中获取较为稳定的现金流。但是自20世纪90年代后期开始，美国房地产投资信托投资组合越来向集中化方向发展，这是否表明在风险与收益方面，“专一型物业”优于“分散型物业”，20世纪90年代以来，很多学者开始对采用集中化还是分散化的投资策略进行了研究。Avidon（1995）引用了很多著名的信托投资管理人的观点，认为成功的关键在于分散的投资市场与多样化的租户。Simonoff and Baig（1997）建议投资者应选择投资于不同类型与区域物业的房地产投资信托。Hartzell（1986）等发现不同物业类型之间相关系数较低，因此分散物业类型对投资有利。McMahan（1994）通过观察，发现1993年之后上市的房地产投资信托公司，具有专注投资于某种类型物业的特征，同时大部分经理人将精力集中在在特定类型的物业上，并和其他经理人组成团队。Benefield，Anderson 和Zumpano（2009）分别运用 1995年至2001年和2002年至2006年的数据使用单变量模型与多变量模型进行实证分析，指出在不同时期内采用不同投资策略会使得房地产投资信托业绩水平不同。NAREIT在2000年的统计摘要中，可以看出权益型不动产特别聚焦于某类型的不动产，1994年分散投资类型的REIT还有48家，到2000年只剩20家。Ambrose和Linneman（2001）以75%作为界限，投资某一类型物业的比重超过75%的，为集中化的投资，否则为分散化投资；研究表明，1990年至1996年在美国上市的139支权益型房地产投资信托中，使用内部管理人的有72%集中投资于某一类型的物业，使用外部管理人的比重为84%。越来越多的REIT专注于各自的主流产品，代表整个潮流趋向于集中投资。集中化成为投资趋势的原因在于，第一，分散化能否有效的降低房地产投资信托的风险，Gyourko和Nelling（1996）构建了不同物业类型与地理位置的回报率模型，检验了公开上市交易的权益型REITs系统风险与投资多样化问题，结果表明，没有证据能够支持物业类型和地理位置的多样化能有效的降低风险。第二，集中化能有效的降低房地产投资信托的运营成本费用，并提升股票的流动性。Capozza and Seguin（1998）以1985年至1992年在美国公开上市时间8年以上的75支权益型房地产投资信托为依据，检验了房地产投资信托投资组合对现金流与公司价值的影响。他们发现在项目层面上分散化投资现金流量事实上较高，但是被较高的管理费用、行政费用以及利息费用所抵消，因此采取何种策略对REIT来说并不是关键，均不会造成净利润的增加。一年之后，Capozza and Seguin延伸他们的分析，他们发现REIT若更专注于他们经营的不动产及区域，可以增加REIT股票的价值（相对于采分散化投资策略的REIT），增加的部分来自于集中投资策略可以增加流动性。分散的投资策略导致贷款银行或股票持有人不易评估REIT的持有价值而降低了流动性，因为这些持有必需以较高的成本获得REIT的经营信息。相对于采集中策略的REIT，持有人较容易评估未来REIT的发展，因而有了较高的流动性。Capozza and Seguin（1999）建议REIT应采取集中投资策略，原因为REIT会更容易流通或交易，对投资人会更有吸引力。第三，集中化能使经理人更深入的了解某个市场。Ralph L. Block（2007）提出，每种商业房地产都有其一系列特有的经济规律，熟悉一类房地产特性和供需问题的房地产投资信托的管理者远比那些试图不断适应几种不同房地产门类变化的公司更可能更好地通过在激烈竞争的市场环境中保持正确的经营方向，充分利用微小的机会获得更好的回报。即集中化的投资经营策略对专门化的市场有更好的理解，避免了关注多种房地产市场而带来的高理和运作成本。传统的观点不可能一无是处，深入了解分散化投资的优点有助于我们更好的理解集中化。分散化的优点在于分散风险，但这决不是唯一的优点。如果是唯一的优点，那么投资者可以通过自行投资于不同的房地产投资信托进行风险分散。分散化投资的另一个优点在于在项目层面上可以获取稳定且较高的现金流Capozza and Seguin（1998）。现金流量稳定与否，对于经理人非常重要，原因在于，一方面，一个高度不稳定现金流量的房地产投资信托会给投资者不好的感觉，对一个采取集中投资的房地产投资信托来说，可能会有特别好的一年或特别不好的一年（与全部REIT的平均报酬率比较），在绩效不佳时可能会遭到抱怨，甚至留下不好的印象；另一方面，不稳定的现金流量会增加房地产投资信托的财务成本。这在采取高杠杆操作时相当重要，因为现金流量波动剧烈，银行会要求较高的利率以负担额外的风险，此时，若不动产很难被评价或者市场对于此种不动产需求相当小，此时采取分散化投资的策略，以降低相关成本或破产的风险。因此，分散化的投资更适用于高杠杆或者持有较难出售的不动产的房地产投资信托。由于受法律的制约，房地产投资信托通常采用低杠杆的运作方式，且物业信息取得会越来越容易，因此，我们预言未来会有越来越多的REIT采集中投资策略。

（二）机构投资者的影响 美国在1960年确定房地产投资信托制度时设立了5/50规则，规定5大股东持股比例不能超过50%，这在一定程度上限制了机构投资者的参与。由于房地产投资信托高现金分红的特点，吸引了诸如养老基金等机构投资者，但是由于5/50规则的限制了他们的参与。《1993年综合预算调整法》允许养老基金按其所有者数目来计算其投资人数，以规避5/50规则。随着房地产投资信托制度对机构投资者限制的逐步放松，机构投资者持股比例越来越高，促进了房地产投资信托的积极发展。在美国，1981年机构投资者所是由的房地产投资信托股票的交易量占全部交易量的10%，1999年该比例上升到39%；另一方面，零机构持有的股票比例从约1981年的11%下降到1999年的3%。在交易量小、可用信息较少、成本高、需要股东对经理人进行监督的市场中，机构投资者的作用更为重要，主要表现在：监督经理人的决策，降低成本。房地产投资信托与经理人之间的问题是不可回避的一个难题，随着机构投资者监督能力的提高，问题会最小化。原因在于机构投资者如果大量投资于某一房地产投资信托，它们就有更多的动力监督其投资和融资决策，关注该信托及其管理队伍的业绩。Downs （1998）的研究表明机构持股水平对房地产投资信托的价值有所贡献，机构投资者持股数量的绝对变化，与风险调整回报紧密相关，即房地产投资信托所经历的机构持股数量的增加（减少），将通过同期其股票业绩更好（或更差）的形式表现出来。机构投资者的研究将提供更多的信息，降低投资房地产投资信托的风险，提高其股票的流动性。Chan ， Erickson&Wang（2003）指出，机构投资者的增加，使得对权益型房地产投资信托的研究增多，投资者能获取更多的信息，这是导致风险随时间降低的因素之一。Crain，Cudd，and Brown（2000）的研究发现，机构投资者增持房地产投资信托股票时，权益型房地产投资信托股票的非系统性风险显著降低。声誉效应。机构投资者会为他们所发起的、刚起步的房地产投资信托提供信用支持与信用贷款，考虑到机构投资者的帮助，普通投资者会预测该房地产投资信托会有更好的业绩，因此，正如香港领汇的经验，机构投资者的参与对房地产投资信托股票价值和绩效有明显影响。

（三）房地产投资信托投资分红政策 按各个国家与地区法律的规定，房地产投资信托必须向股东支付一定比例以上的分红，如美国《1999年现代化法案》将房地产投资信托的分红额从收益的95%降至90%。但实际上，整体而言，他们比要求的支付得更多（陈淑贤，2004）。 Wang，Ko，John Erickson and George Gau（1993）发现在其样本期间，房地产投资信托支付了应税收入的165%，Bradley，Michiael， Capozza，and Seguin（1998）指出在其样本期间，房地产投资信托分红额平均为其净收入的两倍。房地产投资信托有能力支付比法律要求更高的红利支付比率的原因在于，由于房地产物业高额折旧的存在，使得年度现金流远远高于应纳税收入。虽然外部融资如债务融资费用很高，但房地产投资信托依然实施高额分红比例，原因在于：第一，高额的红利能够吸引投资者。Forest（1994）的研究表明，较高的分红是房地产投资信托对投资者投资于该市场的主要动因，尤其吸引了追求稳定分红回报的的个人投资者与机构投资者。第二，高额分红能向市场传递未来现金流与发展前景信息。与投资者相比，经理人拥有房地产投资信托未来现金流与发展前景的信息，因此，经理人可以通过分红政策向市场传递信息，投资者则根据分红政策调整房地产投资信托的股价。Wang，Ko，John Erickson and George Gau（1993）根据1979年至1989年182份分红公告，发现股票价格一般在公布分红增加后上涨，在宣布消减分红后明显下降。另外，在权益型REITs中，由于存在更严重的投资者与经理人之间信息的不对称，所以，权益型的分红公告向市场传递了比抵押型更多的信息。这表明，经理人可以以分红公告为媒介，向投资者传递关于未来现金流与发展前景的信息。Wang，Ko，John Erickson and George Gau（1993）研究了影响房地产投资信托分红比例的因素，基于1985年至1988年期间的数据，发现分红政策受四个因素所影响：房地产投资信托的类型、资产增长率、资产负债率与资产回报率。权益型房地产投资信托红利水平显著高于抵押型；资产增长率高的倾向于支付更少的红利；资产负债率较高的房地产投资信托倾向于较高的红利支付水平；资产回报率较低时，管理者尽力支付最多的红利，当绩效较好时，红利支付比率则较低。

四、结论与启示

目前我国频繁提及房地产投资信托，基于两方面的原因，一是促进房地产行业的健康发展，化解银行信贷风险，利用金融促进经济发展；二是解决保障性住房，尤其是公租房建设的资金问题。有迹象表明，房地产投资信托最有可能在保障房领域开花结果，形成中国特色的房地产投资信托发展格局。根据文献述评结果，我们认为发展公共租赁住房房地产投资信托应从如下方面入手：第一，先立法规范，后发展，不适用于摸着石头过河，风险太大，美国的房地产投资信托多次兴衰可以证实。中国应借鉴亚洲国家与地区的经验，对房地产投资信托进行统一立法，制定专门法规，加快立法进程，节约立法成本，同时专门立法也利于操作。从各国的发展历程可以看出，对房地产投资信托一般采取先严格后宽松的政策，一开始立法比较严格，以控制风险，随着房地产投资信托逐渐成熟，在投资范围、组织结构、业务范围以及税收优惠等方面的限制逐渐放宽。因此，我国对房地产投资信托也要从严立法，对投资范围仅限定在公共租赁住房或是保障性住房，随着发展成熟，再逐渐扩展到商业地产。第二，运用集中化的投资策略。当集中化策略成为房地产投资信托的发展趋势之后，设立集中投资于公共租赁住房的房地产投资信托具备了可行性。一般建议以市级公共租赁住房及其附属商业作为基础物业。在选择试点城市时，要选择风险小的。庞新军、龚晓红（2011）对北京、上海、深圳、重庆四个城市资金配置进行分析，表明，深圳的投资收益率最高，北京与上海接近，从风险的上来看，深圳和上海的投资风险最大，北京次之，重庆最小。第三，建议采用信托型与权益型房地产投资信托。虽然美国房地产投资信托表明公司型的业绩更好，但是美国一开始也只允许发展信托型，主要原因在于公司型具有更多的委托问题，同时在我国设立信托型的房地产投资信托需要突破的法律限制较少，因此，在发展初期，我们建议设立信托型，待发展相对成熟之后，再引入公司型房地产投资信托。由于抵押型房地产投资信托将主要资产配置在抵押贷款上，这也导致了其较高的财务杠杆，这使得在市场不景气时抵押型房地产投资信托容易出现较大的财务问题。权益型房地产投资信托的收入主要源于租金， 这正适合于公共租赁住房的特性。此外，权益型抵押型受利率的影响相对更小，可以更好地规避利率风险， 有利于稳健投资。因此，建议引入权益型房地产投资信托。第四，重点培育机构投资者。在交易量小、可用信息较少、成本高、需要股东对经理人进行监督的市场中，如房地产投资信托市场中，尤其是刚形成的房地产投资信托市场中，机构投资者的作用更为重要，这也是天津廉租房信托投资选择在银行间市场发行的原因之一。因此，政府应鼓励养老基金、投资基金、银行理财产品等积极配置公租房投资信托产品。第五，注意保障投资者的利益。在国内绝大多数是把房地产投资信托作为解决房地产行业资金来源、化解银行信贷风险的一种手段，而忽视了房地产投资信托作为投资工具的另一面，可能带来的后果是对房地产投资信托投资者保护不足的问题，进而损害投资者利益，增大房房地产投资信托发行与运营的风险。因此，在发展公租房投资信托时要注意投资者保护。

*本文系教育部人文社科规划基金项目 “影响中国高新技术企业R&D投资水平的公司治理要素、机制和路径研究” （项目编号：11YJA630070）、河南省哲学社会科学规划项目 “中国企业从模仿创新向自主创新转型的路径研究”（项目编号：2012BJJ031）、河南省教育厅科学技术研究项目 “河南省保障性住房融资机制创新研究——基于房地产投资信托的视角” （项目编号：13A790394）的阶段性成果

参考文献：

[1]毛志荣：《 房地产投资信托基金研究》，《深圳证券交易所综合研究所（深证综研字第0089 号2004.1.16）》。

[2]诺斯：《制度、制度变迁与经济绩效》，上海三联出版社1994年版。

[3]林毅夫：《关于制度变迁的经济学理论：诱致性变迁与强制性变迁》，上海人民出版社2004年版。

[4][美]约翰·埃里克森著，陈淑贤、王诃译：《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》，经济科学出版社2004年版。

[5]庞新军、龚晓红：《房地产投资信托资金配置优化》，《金融理论与实践》2011年第2期。

[6][美]Ralph L. Block著，张兴、张春子译：《Investing in REITs： Real Estate Investment Trusts》，中信出版社2007年版。

[7]McMahan. The Long View： A Perspective on the REIT Market. Real Estate Issue， 1994.

[8]Schulkin， Peter. Real Estate Investment Trust： A conflict of interests. Financial Analyst Journal. 1971.

[9]Sanger，Sirmans，and Tuinbull. The effect of tax reform on real estate. Land Economics 1990.

[10]Wang，Ko，Su Han Chan，and George Gau. Initial public offerings of equity securities： Anomalous evidence using REITs.Journal of Financial Economics. 1992.

[11]Ambrose，Brent，and Peter Linneman. REITs organizational structure and operating characteristics.Journal of Real Estate Research. 2001.

[12]Dennis Capozza， and Paul Seguin. Focus， transparency， and value： The REIT evidence. Real Estate Economics， 1999.

[13]Gyourko， Joseph， and Tdd Sinai，REIT vehicle：It’S value today and in the future.Journal of Real Estate Research， 1999.

[14]Sirmans，Research Oil REIT corporate governance，Real Estate Finance Fall，1997.

[15]Crain， John， Mike Cudd， and Christopher Brown. the impact of the Revenue Reconciliation Act of 1993 and institutional ownership on the pricing structure of equity REITs.Journal of Real Estate Research， 2000.

[16]Gyourko J， Nelling E. Systematic risk and diversification in the equity REIT market.Real Estate Economics， 1996.

[17]Chen J， Peiser R. The risk and return characteristics of REITs： 1993-1997. Real Estate Finance， 1999.

[18]Avidon， Eric. REITs Agree： Diversity = Stability. National Mortgage News，1995.

[19]Simonoff，Evan and Edward Baig. The Right Way to Invest in REITs. Business Week，1997.

[20]HartzellD J， Hekman J S，MilesM E. Diversification categories in investment real estate.AREUEA Journal， 1986.

[21]Justin D. Benefield，Randy I.Anderson and Leonard V.Zumpano. Performance Differences in Property-type Diversified Versus Specialized Real Estate Investment Trusts. Review of Financial Economics，2009.

[22]Capozza，Dennis R.，and Paul J.Seguin. Managerial style and firm value.Real Estate Economics 1998.

[23]Downs，David. The value in targeting institutional investors：Evidence from the five-or-fewer rule change.Real Estate Economics ，1998.

第6篇：信托投资范文

关键词：房地产投资信托；契约型；公司型

一、引言

房地产投资信托（Real estate investment trust ,REIT）这一概念起源于19世纪80年代的美国，是一种以发行受益凭证（如基金单位、基金股份等）的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。其实质就是通过组合投资资金和专家理财来实现大众化投资，以满足中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求。

与发达国家相比，我国房地产金融市场的融资渠道显得过于单一，如何解决房地产业的资金问题，挽救濒临破产的中小房地产开发商，妥善处理目前“烂尾楼”问题成了房地产业和金融业界讨论的问题。但以笔者之所见，我国目前所谓的“房地产投资信托”并非真正具有信托应有的法律特征，名为信托，实为以信托名义进行证券发行或合同权利公开受让的活动。[1]因而有必要通过对房地产投资信托所涉及的法律关系进行进一步的分析，以探讨目前中国房地产投资信托存在的若干法律问题。

二、房地产投资信托存在的法律问题

（一）概念不清，貌合神离

从房地产投资信托的产生、发展来看其最基本的含义应当包括三个方面：一是财产的转移，主要是房地产或投资资金所有权或处分权的转移；二是受托人对房地产及投资资金的管理和处分；三是受益人享有的受益权。这三者缺一则不成其为信托。[2]我国《信托法》第二条将信托定义为：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”国内一些学者认为这个定义中的关键之处在于“委托”一词含义不明。一般来说，“委托”多用于行纪和关系中，即一方（行纪人或人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行纪关系中）或委托人（关系中）的名义，为委托人的利益行事。但无论是行纪还是，与信托都有本质的区别，即前者均不转移财产的所有权，而且所有权与利益不产生分离，都归属于委托人，而后者须有财产权的转移，而且所有权与利益发生分离，所有权归受托人所有，利益则由受益人享有。因此，“委托”一词非但没有揭示信托的本质属性，而且混淆了信托与行纪、等法律关系的界限，是不科学的。3笔者认为这种观点是值得借鉴的，我们既然决定将REIT移植到国内，就应该按照它内在的法律属性清晰地定义它，从而将它同其它法律关系区别开来。

（二）关于信托财产占有瑕疵的承继

在REIT关系中，信托财产为动产，委托人将财产交付于受托人即实现财产权的转移。依照大陆法系民法制度，信托财产似也可适用“善意取得”制度，即使委托人对出让财产的占有有瑕疵，只要受托人受让时为善意，信托财产就发生有效转移，信托也因此成立。然而果真如此，便给委托人留下了谋取不当得利的空间。信托一旦成立，信托财产则发生“闭锁效应”，可以免受委托人、受托人和受益人的债权人的追及。委托人可以利用把非法占有的财产设立信托的手段来逃避真正财产所有人的追究。由此可见，如果在信托财产的转移上适用“善意取得”制度，会鼓励委托人滥用信托，侵害他人利益。因此，我国不妨借鉴日本信托立法的经验，直接规定受托人应承继委托人对信托财产占有的瑕疵。

笔者认为上述观点有待于商榷，REIT是英美法系的产物，英美法就动产物权的转移，仅善意买受人能主张原始取得，受托人或受益人即使“善意”却也并非“买受人”，因此REIT不适用善意取得制。

（三）风险防范体系不健全

首先，规范信托投资公司的法律法规主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，但这对于规范房地产投资信托公司的设立、变更、终止以及公司组织机构和信息纰漏制度方面还远远不够。由于缺乏专项立法，至使目前许多房地产信托公司内部经营结构不合理，再加上混业经营和关联交易的影响，房地产信托公司的金融防范体系受到严峻的挑战，委托人的利益无从保障。

其次，就房地产投资信托的担保及保险制度而言，主要有两个层次的问题，一是信托投资公司对投资者的担保，我们可以参考德国房地产投资信托制度的做法，将房地产投资基金交由寄托银行保管，受托人的排他管理权一分为二，投资公司行使法律监督权，事实的监督权以及执行法上的执行权又属于寄托银行。上述做法既可以增加投资者的信心，降低信托产品的风险系数，又可以对信托公司的经营产生约束。另一个层次的问题是信托投资公司将信托资金用来贷款和购买抵押贷款相关证券的担保及保险问题。因为信托公司对开发商的贷款同样适用于《贷款通则》而在审批贷款时又往往没有商业银行严格，因此，信托公司的贷款面临着比商业银行更大的风险。

四、结束语

房地产业从上世纪九十年代后期开始，平均年增长率达到37.8%，而且在今后几年将会有很大的发展。目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中的比重过高，银行提高了房地产项目贷款的条件以及银根紧缩的政策，因此房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。我过目前房地产投资信托市场上所推出的产品其实质都是一些“类房地产投资信托”，这些早期的类房地产信托为我国房地产初期的发展提供了新的融资渠道，但随着房地产泡沫的破灭和信托公司管理人员决策机制不健全等因素的影响，这些房地产信托投资基金均不同程度的陷入了运作的困境。本文通过对房地产投资信托所涉及的法律关系的梳理，指出了目前我国房地产投资信托所存在的法律问题，并提出了一些建议，希望通过这些建议为我国房地产投资信托的运行构建一个良好的法律平台，促进房地产金融体制的完善和健全。

参考文献：

第7篇：信托投资范文

关键词:房地产投资信托中国房地产投资信托

房地产投资信托的概念已经在全世界30多个国家开始流行，房地产投资信托能使投资者获得高价值的非流动性房地产资产。目前，亚洲的可投资房地产资产总规模已经达到了7万亿美元，总资产价值占到了全球房地产资产价值比例的25%。预计到2020年，亚洲的可投资房地产资产规模将会达到17万亿美元，这将占到全球市场总价值的35%。亚洲房地产投资规模的迅速发展，很大程度上是由于亚洲新兴房地产市场的强劲增长。当前，亚洲在全球商业性房地产交易活动中交易规模占比高达18%，在过去的五年里，商业性房地产交易的总价值超过了3350亿美元。亚洲地区的经济发达的各个国家和地区都敏锐的意识到了引进房地产投资信托的重要性。以目前的发展速度，如果我们只计算亚洲的规模，总共有138支房地产投资信托基金上市交易，总价值超过了1180亿美元，占全球房地产投资信托基金市场的12%。

2004年，中国也开始逐步引入房地产投资信托。中国的房地产开发商主要的融资手段是银行贷款。为了开发地产以及建设项目，开发商对银行的依赖程度已经到了非常严重的地步，由于2003年了限制房地产融资的文件，使得房地产行业的发展受到了极大的阻碍，房地产开发商更加需要多元化的融资工具。在这种宏观背景下，房地产信托应运而生并逐渐发展火热。多年以来，中国也陆续了一些对房地产投资信托的监管法规来完善房地产信托的发展。

在中国，房地产投资信托被认为是房地产行业一种比较新颖的融资手段，但是在2008年全球金融危机的时候，房地产投资信托这一新式的金融产品却被放在了次要的位置来考虑。自从2012年之后，中国开始对资产证券化有了新的认识，从而对房地产投资信托基金也重拾信心。

目前，中国金融业监管机构对于房地产投资信托并没有专门的监管制度，也没有针对房地产投资信托的相关法律和法规监管政策以及税收政策。同时中国的房地产投资信托的注册登记发展的也并不完善，尤其在资产转移方面的法律以及税收制度显得模糊不清。假如有投资者想将其资产转移到房地产投资信托，那么他将受到多种税收制度的限制，比如企业所得税、土地税、土地增值税以及营业税等，这样房地产投资信托的发展会受制于繁琐的税收制度。

一般来说在房地产行业中，房地产投资信托作为新式的融资工具需要有着明确的监管制度以及透明的税收制度。在一定程度上，房地产投资信托的投资税收政策应该是处于相对中性的位置，但是中国的房地产信托行业的税收制度却显得模棱两可。在中国当前的税收制度中，如果一个公司持有房地产资产，那么该公司的收入就会有相应的税收，而如果公司将这些收入进行再次分配时又会有另外的税收制度，这就导致了公司要承受双重税收的负担。这就要求中国的监管机构必须能清晰透明的阐明对中国房地产投资信托相关的税收规定，并以此来使得房地产投资公司能正确认识到这个金融产品的作用。此外，监管机构还需要明确说明一点的是：中国的房地产投资信托基金是否可以投向海外的资产市场还是仅仅限于大陆的房地产市场；同时也要说明国外的投资者能否投资于中国的房地产投资信托基金。这些问题都将会对中国房地产投资信托的发展起到非常重要的作用。当前，中国的监管机构认为中国房地产投资信托基金只能在银行间同业市场进行交易，而不是公开上市交易，这就使得众多的散户投资者不能进行相关的资产买卖，这一新式金融产品的效果并没有发挥出最好的效果。

2013年，瑞士的瑞银集团对中国的一支私募股权基金进行了投资援助，这可以成为中国房地产投资信托基金对于外国投资者开放投资的先例。这支私募股权基金投资于中国的补贴住房市场，一旦中国的金融监管机构能清晰的阐明整个资产市场结构，那么该基金就会转化成房地产投资信托基金。而在中国，房地产基金很大程度上是不受监管制度的限制的。

在亚洲新兴的经济体中，中国和印度都已经拥有了本国的房地产投资信托市场，与此同时新加坡和香港的散户投资者可以通过当地的房地产投资信托市场来交易中国或者印度的房地产投资资产组合，并且在收益上表现出了良好的态势。虽然在中国的房地产投资信托市场，国外的投资者已经对资产投资有了充足的信心，但是即便如此，中国的投资者并没有资格在本国的房地产投资信托市场来进行自由交易。

中国的资产市场在引进房地产投资信托的制度之前，需要做好一定的准备。同时面对当前迅速发展的房地产投资信托，中国的金融监管环境也暴露出一系列的问题，监管机构在未来也会面临一定的挑战。因此，中国的房地产投资信托市场未来的发展任重而道远。

参考文献：

第8篇：信托投资范文

关键词：房地产；信托；投资现状；存在问题

所谓房地产信托也就是房地产开发商借助市场中较权威的信托责任公司的理财经验以及资金应用的经验而制定科学合理的信托计划，然后通过该计划汇集所有管理项目的信托资金，最终形成一个规模较大的资金组合，并将其直接应用在房地产开发项目当中，最大限度为委托人获取经济收益。

一、信托的概述

1、信托的含义

所谓信托也就是个人或者企业为了达到某一目的，将自己拥有的财产交给值得自己信赖的人或者公司进行操作与管理，此时受托人的主要工作也就是最大限度地为委托人获取更多经济利益。信托的含义有广义与狭义之分，从广义的角度讲，信托也就是某一方授权给另外一方，此时另外一方则需要根据其目的进行操作与管理，从而获取一定经济利益的经济业务；而狭义的信托也就是信托业务，是拥有财产的企业或者个人为了达到某一目的将财产交付给另一人或者企业，然后让其对这些财产进行管理与操作。

2、信托的产生及发展

信托的产生是建立在财产私有制的基础之上的，根据史料记载，早在公元前2548年，古埃及就有通过遗嘱遗赠小财产的活动。自罗马国王奥古特士首创的“利用信托管理财产”的法律后，信托观念才真正确立，例如在“罗马法典”中就有“信托遗赠”的条款。随后，信托随着商品经济的发展而得以迅速发展。现阶段，信托行业在我国的发展并不显著，信托业务也只是被局限与金融资产信托业务当中。但在我国当前，房地产不仅正在成为新的消费热点，而且也正在成为一个投资热点或投资工具，特别面临正在到来的“知识经济”时代，一般性的管理和经营已不能满足房地产经济资源合理利用和增值保值的要求，“专家型”或“智能型”的房地产信托业务便显得日益必要。

银监会认可了房地产信托的积极作用，并有意促进房地产信托的发展，比较明确地透露出对房地产信托产品的支持，这尤其是体现在房地产信托产品规模上的变化。有关房地产信托200份的限制是业内人士普遍讨论的内容，一般认为这在一定程度上限制了信托产品发放的规模，使得利用资金的规模优势进行组合投资不具有经济性，然而这次征求意见稿开始有条件地放开了200份的限制。“公司提足各项准备金后，净资产不低于人民币5亿元”的信托公司，可以开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务，房地产信托对于地产项目的作用正在放大，单就这一条来说，信托规模的放大正在为信托基金的形成开启一扇大门，为房产信托提供了广阔的发展前景。

二、房产信托的优点以及关系的建立

1、房地产信托的优点

房地产信托在社会发展中具有以下几个方面的优点：首先，房地产信托具有共同事业的稳定性，我们将持有财产的个人或者企业当做委托人，信任的人或者公司作为受托人，此时委托人会将自己的财产直接转交给受托人，由受托人代为管理，另外，受托人必须是值得信赖的个人或者组织，这样才有可能避免各种风险，并且能够为委托人获取更多经济利益。其次，房地产信托可以使委托人在较小风险的情况下获取更多经济利益，委托方将自己的财产委托给受托人之后，就如同将本金存入银行，委托人在合约期间持续获取利益，等到合约结束之后，委托方仍然能够得到房地产，保障了委托人的资金安全。再次，委托人将资金委托给受托人保管时开能够随时取得资金，另外也可以将一部分的资金作为担保，这充分说明了信托的资金具有较大的流动性，给委托人带来极大的便利。第四，委托人将财产转交给受托人之后并不需要对其加以干涉，只需要坐享红利即可，这也与第二点安全性相似。

2、房地产信托关系的建立

从当前我国发展现状来看，很少有房地产企业将产权转移给信托责任公司，更多的是对企业财产进行信托管理。在进行信托管理的过程中，首先我们需要制定一份科学合理的信托管理合同，然后根据这一合同建立退关关系。一般来说，信托管理合同制定的主要内容应具有以下几个方面：1）关于托管房地产的一切对外事宜，由受托人出面，并以受托人的名义代委托人办理。2）由受托人全权与承租人商订，出租如有欠租、损害或其他违约等，信托人不负责任。受托人对托管的房地产，有代委托人修理的权利；托管房地产应缴付的各种税金、保险费、水电费和其他因经租管理而发生的各项费用，由受托人代为支付；手续费数额及支付方式；委托期限等。3）托管房地产的出租，信托人应依照委托人约定的租金数目办理，并与承租人订立“租赁合同”，按期收取租金，再定期转交或汇交给委托人或受益人（扣支应收的手续费）。

三、房产信托投资以及存在的问题

1、在市场经济体制下，一项新的房产信托产品在委托人与受托人的共同努力下可以取得更多经济效益，并且还能够对房地产进行投资。但是我们需要清楚的知道，在房地产信托过程中，委托人拥有的项目本身就存在一定的风险，这就需要受托人对项目进行现则，了解其发展前景与存在的问题之间的比例，明确当接受这一委托之后应该如何规避这一风险。正是因为我国房地产信托业务受到各种因素的限制，导致其发展不够显著，还不够完善。

2、建立相适应的政策和法制环境。加快我国相关政策和法律法规制定的进度，为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。这方面，海外的立法和实践能给我国很多的借鉴，政府可以借鉴美日等发达国家的做法，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、 公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。一方面，要防止它与银行等房地产机构的过度竞争；另一方面要鼓励其资金运用，实行专业化投资组合，并保护投资者的利益。

3、投资者对房地产信托风险认识不足，风险意识薄弱。一旦发生风险，投资者则可能亏损严重。

四、结束语

在现代化市场经济中，不管是房地产开发商、投资者，亦或是信托机构，都需要对房地产投资信托产品加以认识，只有明确产品的特点以及存在的风险，才能够在工作中采取有效的措施对其进行管理。如果没有做到这一点，即使风险再小的项目，如果心态上存在差距，也会导致其出现亏损，也在很大程度上阻碍了信托行业的健康发展，由此看来，在实际工作中必须要求房地产开发商、投资者、信托机构适当调整心态，客观认识房地产投资信托产品，在工作中具备防范意识，从而获得更多的经济效益。

参考文献

[1] 马亚明.论当前政策环境下房地产投资基金在我国的拓展.信托投资研究.

第9篇：信托投资范文

本合同的双方为：

1．委托人：____________________________

法人代表：_____________________________

身份证号码：___________________________

地址：_________________________________

邮政编码：_____________________________

? 联系电话：_____________________________

?传真：_________________________________

2．受托人：________国际信托投资有限公司

? 法人代表：_____________________________

? 地址：_________________________________

? 联系电话：_____________________________

为投资于北京________房地产有限责任公司北京________国际公寓项目，上述合同双方遵循平等、自愿、互利和诚实信用原则，根据《中华人民共和国信托法》（以下简称《信托法》）、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、规定和规章，在充分友好协商基础上，就设立信托事宜达成一致，委托人愿意委托受托人，受托人愿意接受委托人委托办理本合同项下的信托业务，双方为此特订立本合同，以资信守。

第一条　定义和解释

在本合同中，除非上下文另有解释或文意另有所指，下列词语具有如下含义：

1．本合同：指《________国际公寓项目股权投资信托合同》及对该合同的任何修订和补充。

2．资金信托：指委托人基于对受托人的信任，将自己合法拥有的资金委托给受托人，由受托人按委托人的意愿、以受托人的名义，为受益人的利益管理、运用和处分的行为。

3．项目公司：指在北京市工商行政管理局平谷分局登记注册的北京________房地产有限责任公司。

4．指定管理资金信托：指委托人设立信托时，在信托文件中就信托资金的运用方式、运用项目、运用期限等明确指定，由受托人根据信托文件管理、运用、处分信托资金的资金信托业务。

5．信托资金：指委托人设立本信托时交付给受托人的资金。

6．信托计划：指受托人对信托资金集合管理、运用、处分的安排。

7．信托收益：指受托人根据信托文件的规定，计算并分配给受益人的现金。

8．总信托收益：指受托人根据信托文件的规定，集合管理、运用、处分信托财产时产生的收益，减去信托财产应承担费用后的余额 。

9．信托计划资金：指信托计划项下，信托资金的总和。

10．信托文件：指①本合同、②信托计划、③信托财产管理、运用风险申明书。

??11．股权转让：指信托期满________国信将以信托资金形成的股权转让给北京中建岚森建设投资有限公司。