土地管理学概念精选(九篇)

第1篇：土地管理学概念范文

1.农村集体土地确权登记发证。2011年5月6日，国土资源部等部门下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号）文件，2011年11月10日，国土资源部等部门下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号），提出加快农村集体土地登记确权发证工作。

2.不动产登记。2014年11月24日，国务院《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号），提出整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益。

3.土地有偿使用制度改革。2014年3月16日，中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》提出，扩大国有土地有偿使用范围，逐步对经营性基础设施和社会事业用地实行有偿使用；减少非公益性用地划拨。4.农村土地流转。2013年11月15日，十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转”。2014年11月20日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，提出坚持一切从国情和农村实际出发推进农村土地流转。

5.征地制度改革。2014年1月20日，中央1号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》第20条专门提出“加快推进征地制度改革”。十报告中也提出“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”。

6.耕地和基本农田保护。2011年9月24日，国土资源部《关于印发〈高标准基本农田建设规范（试行）〉的通知》（国土资发〔2011〕144号），提出全面推进土地整治和高标准基本农田建设工作。2010年12月30日，国土资源部等部门《关于加强和完善永久基本农田划定有关工作的通知》（国土资发〔2010〕218号），提出切实加强和完善永久基本农田划定工作。

7.节约集约用地。2014年9月12日，国土资源部《关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号），2014年5月22日，国土资源部第61号令《节约集约利用土地规定》，提出“坚持和完善最严格的节约用地制度，严控增量、盘活存量、优化结构、提高效率”。2012年9月6日，国土资源部《关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》（国土资发〔2012〕132号），提出切实提高节约集约用地水平。

8.土地利用总体规划。2012年2月22日，国土资源部《关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发〔2012〕2号），提出严格依据规划划定和保护基本农田、强化建设用地空间管制、严格土地利用总体规划实施、保障土地利用总体规划有效实施等措施。

9.土地整治。2010年12月27日，国务院《关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发〔2010〕47号），提出严格规范增减挂钩试点，切实做好农村土地整治工作。2010年10月15日，国土资源部《关于开展土地整治规划编制工作的通知》（国土资发〔2010〕162号），提出开展全国和省级土地整治规划编制工作。10.土地调控。2010年3月8日，国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号），提出提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。2010年9月21日，国土资源部等部门《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号），提出进一步加强房地产用地和建设的管理调控。11.一张图。2012年7月10日，国土资源部办公厅《关于加快推进国土资源遥感监测“一张图”和综合监管平台建设与应用的通知》（国土资厅发〔2012〕42号），提出加快推进“一张图”核心数据库建设、加快推进综合监管平台建设、深化“一张图”和综合监管平台应用。

二、结合管理实践的《土地管理学》课程教学重点

《土地管理学》课程教学过程中，首先要讲授课程完整的知识结构体系和各章节中基本知识点，在此基础上融入土地管理实践重点内容，使学生既掌握了土地管理的基本概念和基本理论知识，也能够掌握最新土地管理政策和具体实践内容。具体到《土地管理学》课程，主要包括地籍管理、土地权属管理、土地利用管理和土地市场管理，它们相互联系、相互依赖，共同构成完整的土地管理内容体系，其中地籍管理是基础，土地权属管理、土地市场管理是手段，土地利用管理是核心[3]。

1.地籍管理教学重点。地籍管理教学过程中，要结合农村集体土地确权登记发证和不动产登记工作，重点讲解以下内容：（1）权属调查：对宗地权属来源及其所在位置、界址、数量、用途和等级等情况调查，包括现场指界、标定宗地界址、绘制宗地草图、调查土地用途和等级、填写地籍调查表。（2）地籍平面控制测量：勘测每宗土地的权属界址点、线、位置、形状、数量等基本情况，绘制地籍图。（3）土地登记和不动产登记：登记的特点、原则、类型，登记的内容和程序。

2.土地权属管理教学重点。土地权属管理教学过程中，要结合土地有偿使用制度改革，重点讲解土地有偿使用的方式、年限、程序以及今后改革的重点方向。结合农村集体土地流转，重点讲解农村土地流转的背景、流转方式和流转管理措施。结合土地征收，重点讲解土地征收的概念、程序、安置补偿方式，发现土地征收存在问题，分析原因，提出改进土地征收的措施。

3.土地利用管理教学重点。土地利用管理教学过程中，结合耕地保护、节约集约用地、土地利用总体规划、土地整治等，重点讲解以下内容：（1）耕地保护国策制度、耕地总量动态平衡、基本农田保护、耕地质量提升，耕地集约利用、耕地预警系统。（2）建设用地有序扩展、建设用地节约集约利用：建设用地规模控制；城镇用地规模和布局合理确定，城镇盲目扩张控制；建设用地潜力挖掘；农村建设用地规模缩减。（3）土地利用总体规划的概念、体系、内容，土地利用总体规划的编制过程及主要指标，土地利用总体规划的实施管理。（4）土地利用管理的概念、土地开发、土地整治、土地保护的概念，土地整治的内容和土地整治规划的内容。

4.土地市场管理教学重点。土地市场管理教学过程中，结合土地参与宏观调控，重点讲解土地参与宏观调控的原理、目的和方法，土地市场调控中的政策工具、土地储备制度、土地价格管理与动态监测。

5.土地信息管理教学重点。土地信息管理教学过程中，要结合“一张图”工作，重点讲解土地管理信息化的含义、土地信息系统概念和系统架构、“一张图”的含义、“一张图”的建设总体目标和任务、“一张图”核心数据库的内容。

三、结语

第2篇：土地管理学概念范文

[关键词]电子政务信息资源管理　电子政务信息资源共享本体领域本体

[分类号]G252

电子政务经历了基于数据管理的第一代与基于信息管理的第二代后，正迈向崭新的第三代知识管理型。政府信息资源的有效合理化管理和充分共享是知识管理型电子政务建设的重要环节之一，借鉴知识组织的理论与方法，充分挖掘政府信息资源的内在联系，探索政府信息资源管理的更优途径，可以使政府信息资源的组织更加科学、有序，便于政府决策与公共服务，为实现政府信息资源的全面共享奠定基础。

1　运用本体思想进行电子政务信息资源管理

1.1　基于主题词表构建领域本体的方法

本体作为知识组织的思想之一被越来越多地应用到各种知识组织中，许多学术机构都研究建立了各具特色的本体，如领域本体、通用或常识本体、方法本体、元数据本体等。目前，大多数本体是以领域为基础的，以下是几种常用的领域本体构建方法：IDEF5方法、骨架法(skeletal Methodology)、企业建模法(又称TOVE)、MEZHONTOLOGY方法、循环获取法(Cyclic Acquisition Process)、构建领域本体的知识工程方法等。

主题词作为政务信息资源库库内信息资源组织与管理以及库际信息资源管理与交换的基础，是指导各类政务信息采集、加工、整合和有效利用的核心。通过主题词严格的语义内涵和位属关联，建立所有信息资源在主题层的映射关系，以实现全库信息资源的加工规范化、标识有序化以及信息共享化。基于主题词表构建领域本体主要有以下优越性：①两者有许多相似点，如两者都包含词(概念、类)及词间关系；两者都具有等级结构、并通过等级关系及词间关系将词组织起来；两者都用来描述特定学科领域知识；两者都可以用作领域信息的组织工具。②某学科领域的主题词表包括本领域中相对比较完整的术语，这些术语都经过本领域专家多年的有序组织，可以为该领域本体的创建提供指导，主题词表中的限义词、涵义注释、等级关系、词间关系等为领域本体中概念的属性、实例以及关系的创建提供了线索及指导。

1.2　基于本体思想对政府信息资源进行管理

・对于电子政务知识管理系统来说，政府信息资源本体就是一个正式的词汇表。本体可以将对象知识的概念和相互间的关系进行较为精确的定义。在这样一系列概念的支持下进行知识积累、搜索、共享的效率将大大提高，真正意义上的政府知识重用和政府知识共享将成为现实。

・本体可以为政务知识库构建提供一个基本结构。以描述对象的类型而言，有简单事实及抽象概念，本体可以描述静态实体部分，它们主要描述政府事件或概念的各组成部分以及它们之间的静态联系，本体也可以描述政府时间或概念的运动和变化。应用了本体，政务知识库就可以运用这类结构去表达大量无组织的政府知识和常识。

・利用本体思想构建的电子政务本体与政务数据库虽然有些相似，但本体比数据库表达的知识丰富得多。定义本体的语言，在词法和语义上都比数据库所能表示的信息丰富得多。最重要的是，本体提供的是一个严谨且内容丰富的理论，而不单单是一个存放数据的结构。

・电子政务本体可以按照领域建立不同的政务领域本体，描述领域内重要实体、属性、过程及其相互关系。这些本体可以在不同的建模方法、范式、语言和软件工具之间进行翻译和映射，以实现不同政务系统之间的互操作和继承，成为政务系统中可重用和共享的组件。

2　基于本体思想的电子政务信息资源管理案例――美国印第安纳州电子政府FSSA本体

美国印第安纳州电子政府建设是很多文献介绍的典范，其成功之处在于利用本体方法建设电子政府数据库。美国印第安纳州电子政府indiana FamiIy and Social Services Adminislra-tion(FSSA)本体，属于最上层的域本体设计，它在“家庭与社会服务”这一本体下定义了9个本体(即低收入、处于危险的儿童、精神病与吸毒、弱智、区域健康与人性化服务、医疗补助、政府机构、法律实施及财政)，建立了最上层的概念关系，并用图形和箭头形式标示出了各下层本体之间的关系以及在一个专业本体里所包括的术语，如图1所示。

按照主题词表的编制规则，我们把这个本体图转换成FSSA主题词表。01―06为一级概念，其下按照英文字母顺序编制的为二级概念，或称为下位类。

01Mental Retardation Disability Ontology精神不健全人一一参03

01A Residential suppoa住房支持

01B Vocational rehabilitation再就业

01C Supported employment就业服务

02Medicaid(美国由各级政府资助、以助穷人和伤残这类对象的)医疗补助――参04

02AFood stamps食物券(粮票)――同04F

02B Medicated system医疗补助系统

02CWoman，infants，andchildren妇女、婴儿、儿童

03Local Health and Human Services Onlogy地区健康与公共事业――参06

03A Indiana Client Eligibility Systems印第安纳居民身份识别体系

03B Indiana SuppoEnforcement Trading Systems强制执行贸易体系

03C National Directory of New Hires国立出租名录

03D Temporary Assistance for Needy Families贫困家庭临时协助(人员)

04 Low income ontology低收入――参03、02、0l

04AEnergy能力

04B Job training／placement职业培训／安置

04C Woman Infants and Children妇女、婴儿与儿童

04DChildCare儿童保育

04EChild Support儿童抚养

04FFood Stamps食物券(粮票)――同02A

05 At-Risk Children Ontology濒危儿童――参02、04

05AAdoption收养

05B Fostercare看护

05C Early Intervention for disabled残疾早期干涉

05DFamily reservation／support家庭抚养

06 Mental Illness and Addiction Ontology精神病与吸毒一一参02、03

06A Mental illness treatment for adults成人精神病治疗

06B Addiction treatment戒毒治疗

06CPrevention预防

从该案例可以看出：①应该面向某一个或一类具体问题构建本体。从印地安纳州的家庭与社会服务机构的本体图中可以看出，该本体的特定领域是以家庭为主，围绕着家庭展开一系列的本体，囊括了家庭成员的衣食住行，并着重定义了面向弱势群体的各种服务本体，最终形成了6个主要本体。②本体间具有单向或双向联系，且这些联系的建立是有条件的。如低收入本体指向地区健康公共事业本体，是一种单向联系，凡是涉及低收入本体下的概念一律指向公共事业本体，即低收入群体中的问题直接由公共事业服务来解决，如04D儿童保育问题就由03D贫困家庭临时协助(人员)来解决问题，而医疗补助本体与低收入本体是双向联系的。③将该本体图转化成类主题词表可以看出，本体可以表示出更清晰的关系，甚至是复杂关系。而将一个本体转化成主题词表的话，关系表示很乱，起不到概念梳理作用。

3　电子政务领域本体的局部模拟

3.1　构建电子政务领域本体的步骤

鉴于基于主题词表构建领域本体的优越性，结合我国电子政务实际，确定以下电子政务领域本体的构建步骤：

3.1.1　需求分析确定电子政务领域本体应用的目的、范围、表示方法和用途等。电子政务领域本体建设要以应用需求为牵引，要对人类在认识世界过程中形成的不同“本体”(知识体系)进行认真分析，最终达到需求分析的定位准确、涵盖得当。

3.1.2　概念化通过各种渠道获得电子政务领域本体的主要概念，确立概念间等级关系，并用精确无歧义的语言加以描述，形成该领域本体的核心语义内容。获得领域信息最根本方法应该是考虑复用已有本体的可能性。通常的也是最行之有效的方法是复用已经广泛使用于各个学科领域的主题词表和分类表。

3.1.3　概念间联系　确定电子政务领域本体概念间联系，如属性、种属关系、总体与部分关系、领域中的特有关系；对所收集的名词术语进行规范，罗列重要的词和短语，并将其归类。还要确定概念间结构，定义类别和等级结构。

3.1.4　编码利用形式化描述语言对“概念化”的电子政务领域本体进行编码，使机器易于处理，尽量将相关领域已存在的本体集成到要构建的政务领域本体中，既避免重复建设，又可以形成领域内共享的本体。在众多本体构建工具中，斯坦福大学为语义网信息资源组织设计的软件prot6g6 3.1的界面友好、功能齐全，因此本文将其作为电子政务领域本体的建设工具。

3.1.5　确认、维护与评价对电子政务领域本体按照一定的标准进行确认和评价，包括本体的清晰性、一致性、可扩展性等；随着电子政务领域知识的增加，本体要不断更新、不断进化，增加本体概念，完善本体概念间的语义关系。

3.2　电子政务领域本体模拟一国土资源、能源本体

依照《综合电子政务主题词表(范畴表)》主题分类类目表，笔者选定“国土资源、能源”类模拟电子政务领域本体，见表1。

3.2.1　根据概念之问的联系，编辑上位类与下位类　笔者依照《综合电子政务主题词表(范畴表)》主题分类类目表在prot6g6 3.1软件中编辑，见图2。

图2 Prot696编辑下的国土资源能源分类示例

3.2.2　利用prot6g63.1中OWLViz工具显示概念间的关系prot6g6 3.1软件可以自动生成概念间的分类关系，从图3可以看出国土资源能源本体中的部分分类体系以及笔者将要研究的土地分类体系。

3.2.3　列举概念间的属性分析土地的4个下位类，它们四者可以有以下简单的关系：土地管理部门与机构“依照”土地管理制度与法规；土地管理部门与机构“具有的功能”为土地资源规划及土地资源管理，所以笔者从中总结出is_according_as，is function_of,has_function_of三种关系(因为该软件目前不支持中文，所以用英文形式)，其中is_function_of和has_function_of是一对互逆的概念，见图4。

3.2.4　为概念添加实例　经过分析，我们可以初步设计土地管理部门与机构下有国土资源部这一实例，土地管理制度与法规下具有《中华人民共和国土地管理法》(Land Law)与土地管理法规(Land Regulations)，见图5、图6。

3.2.5　实现查询功能在对概念、实例及概念关系进行定义后，可以实现对其中概念或者实例的查询，见图7。

3.2.6　总结通过以上5个步骤，利用prot6g63.1软件编辑了简单的国土资源能源本体，并且实现了一些查询功能。可以看出，由一个个简单的电子政务本体逐步建设起来就可以发展成为一个大型的复杂本体，建立起概念间更加复杂的联系，这些电子政务本体既可以转换成数据库，又可以帮助数据库推理概念之间的关系，实现政务查询和检索功能。由此可见，编辑大型的电子政务领域本体具有实践意义。

4　展　望

4.1　电子政务各个领域本体联合形成电子政府的知识地图

我国电子政务信息资源的建设正如火如荼般发展，它所涉及的内容多、范围广，需要众多领域专家的参与和建设。在不久的将来，电子政务信息资源充分建设后，各种电子政务底层的领域本体建设成功后，如综合政务本体、经济管理本体、信息产业本体等等，在电子政务这个大的蓝图之下，将各个本体按照其内部关系联系起来，构成布鲁克斯笔下的知识地图，形成真正的电子政府知识地图，使政府信息道路变得通畅而快捷。

4.2　形成专业化的电子政务门户网站

自从“三网一库”政务建设以来，我国的电子政务就是先从专业化的网站开始发展并逐渐强大的。这种发展方式比起各省市地区自己独立建设更加有效，避免了重复建设和通信障碍。基于领域本体建设的电子政务必然会形成各领域专业化的政府功能门户网站，而且基于本体思想可以从语义层面上组织某领域的电子政务信息资源，使之与因特网信息资源组织发展同步。

4.3　本体有助于发现新的知识增长点，发现新的政府功能结合点，优化电子政务流程

本体思想是在语义层面上对信息进行再组织，概念之间不拘泥于某一种或某几种关系。在概念或实例之间形成了立体的空间网状结构，正因为知识节点的增多和复杂，可能会在节点处发现新的政府功能实现形式，从而优化电子政务流程。

第3篇：土地管理学概念范文

关键词：土木工程 研究生教育 质量

中图分类号：G643 文献标识码：A 文章编号：1007-3973（2013）001-178-02

当前国家正处于经济高速发展时期，大量土木工程正在兴建与建设，对土木工程专业研究生的需求量迅速提高，但是与此同时社会对土木工程专业的研究生也提出了一些质疑和要求。由于土木工程专业研究生有其自身特点，有别于其他专业，因此探索如何培养出高质量的土木工程专业研究生是本文的出发点。

与此同时，研究生规模迅速扩大。如何在研究生规模扩张的背景之下，保障土木工程专业研究生的教育质量是一个比较迫切的实际问题。要解决这个问题首先需要明晰的几个概念是：质量、教育质量、研究生教育质量。只有将这几个概念明确，我们才能有的放矢，对土木工程专业研究生教育质量的概念进行界定，建立起合适的土木工程专业研究生教育质量保障体系。

1质量

质量是一个多维度的概念，目前国内外对于质量的概念并没有一个统一的标准和说法。

管理学中有关质量主要代表性的概念有：

（1）全面质量管理创始人德明（William Edwards Deming）定义：低成本为顾客提供满意的新产品或服务。

（2）美国著名的质量管理专家朱兰（Joseph Juran）博士从顾客的角度出发，提出了产品质量就是产品的适用性，即产品在使用时能成功地满足用户需要的程度。用户对产品的基本要求就是适用，适用性恰如其分地表达了质量的内涵。

（3）世界质量先生克劳斯比（Philip Crosby）定义：符合预设标准与要求。

（4）ISO8402（1994年版）定义。质量：反映实体满足明确或隐含需要的能力的特性总和。

（5）ISO9000（2000年版）定义。质量：产品或服务应具备的特征、期待的特征。

关于“质量”的定义，以上列举出笔者认为比较有代表性的几种定义。学术界关于“质量”的定义是多样化的，并且由于出发点和立场不同，定义的角度和内涵也是不一样的。

在以上定义中，我们可以总结出：质量是一个多维度的概念，有着丰富的层次，是多元化的组合。其核心要素在于满足某种需要，同时隐含着比较的特征。

2教育质量

“教育质量”是“质量”的派生概念。目前关于“教育质量”的定义并没有

固定的定义。对此学术界是见仁见智，众说纷纭。列举几种如下：

（1）“不可界定论”。持这种观点的学者认为质量是什么很难说清楚，其概念难以界定。

（2）“产品质量说”。这种观点起源于将工业产品的质量标准引入到了高等教育领域，将质量看作是“产品优劣的程度”。

（3）“测量观”或“达成度观”。指事物达到既定目标的程度，或者说是符合目的的质量。通常是将质量与目标相比较，认为质量即是对于目标的适切性，满足或符合一些既定标准，或达到目标的程度。

（4）“替代观”。这类观点是用卓越的、第一流的、优秀等词替代质量的本义。

（5）“实用观”或重实效的、适应社会的“外适性质量观”。它是以有用和实效作为衡量质量的准绳。强调高等教育质量应该满足消费者（学生及其家长、雇主、社会和政府等）规定的和潜在的需要的质量。这种观点强调的是一种需求导向，反映了市场本位论和社会本位论的价值导向。

（6）“绩效观”。这种观点主要是从投入产出角度来考察和评判质量。

（7）“内适性”或“学术性”质量观。这种观点主要认为高等教育应按自身所固有的规则和权限运行，因而十分注重立足于未来的基础研究，注重长期的发展，而不注重短期的结果。

以上列举关于“教育质量”的观点并未涵盖所有的“教育质量”相关观点。但我们可以判定这样一个基本事实，这些不同的观点都存在着其合理性和局限性。

随着高等教育的发展，对于高等教育质量的内涵和概念具有多样性和多元化的这一观点已经基本形成共识。因此承认质量及教育质量标准的相对性和多样性，从自身的需要选择适当的视角来确定质量的定义及标准是本文的基础。

3研究生教育质量

根据上文朱兰的定义，质量不是一个固定不变的概念，它是动态的、变化的、发展的；它随着时间、地点、使用对象的不同而不同，随着社会的发展、技术的进步而不断更新和丰富。同样的，我们不难断定研究生教育质量的概念也是一个动态的概念，它随着社会的发展、技术的进步而不断更新和发展。但是它的定义和概念不应该孤立于社会边缘而是受整个社会背景的影响与制约。

当今中国，研究生教育规模迅速扩大。研究生规模的迅速扩大既有社会发展的需要也有本科生扩招的影响，与此同时还受到有限的工作机会的桎梏。我们对研究生教育质量进行定义的时候必须考虑到整个社会背景。由于中国国情所限，研究生教育质量主要由教育部的方针政策及所在学校（主要是执行政策）决定。近年来，随着市场经济的迅速发展，以及高校自的提高，研究生教育的质量越来越多地受到用人单位（市场）以及高校自身定位与发展的制约。可以认为国内研究生教育质量的决定要素从一元维度已经转化为三元维度即：教育部、市场、高校。研究生教育质量的衡量应该从这三个维度来予以考虑。

根据上文对质量的有关界定，我们可以把研究生教育质量界定为：研究生教育质量是一个多维度的概念，它包含基础设施、师资队伍、科学研究、奖学金、培养环节过程控制、学术氛围、校园文化等。从环节上考虑包含输入资源的质量、培养过程的质量以及产出结果的质量（学位授予质量、毕业研究生质量）。它受教育部、市场、高校三方面制约。

由于研究生教育是本科后以研究为主要特征的高层次的专业性教育，探究性与专业性是其基本特性，具有探究精神和创新能力就应该是其质量最重要的特征。因此，研究生教育不仅要满足社会发展以及个人全面发展需要，还要发展科学、发现新知识、促进学科专业发展需要。

4土木工程专业研究生教育质量

土木工程，在英语里称为Civil Engineering，直译为“民用工程”。它的原意是与“军事工程”（Military Engineering）相对应的。在英语中，历史上土木工程、机械工程、电气工程、化工工程都属于Civil Engineering，因为它们都具有民用性。后来，随着工程科学技术的发展。机械、电气、化工已逐渐形成独立的学科，Civil Engineering就成为土木工程的专门词。至今，在英语中，Civil Engineering还包括水利工程、港口工程。而在我国，水利工程和港口工程也已成为与土木工程十分密切的相对独立分支。

土木工程是建造各种工程的统称。它既指建设的对象，即建造在地上，地下.水中的工程设施，也指应用的材料设备和进行的勘测，设计施工，保养.维修等专业技术。土木工程一级学科目前包括岩土工程、结构工程、市政工程、供热供燃气通风及空调工程、防灾减灾工程及防护工程、桥梁与隧道工程六个二级学科。

土木工程专业具有四个基本属性：

（1）综合性。随着科学技术的进步和工程实践的发展，土木工程这个学科也已发展成为内涵广泛、门类众多、结构复杂的综合体系。要求土木工程综合运用各种物质条件，以满足多种多样的需求。

（2）实践性。土木工程是具有很强的实践性的学科。在早期，土木工程是通过工程实践，总结成功的经验，尤其是吸取失败的教训发展起来的。从17世纪开始，以伽利略和牛顿为先导的近代力学同土木工程实践结合起来，逐渐形成材料力学、结构力学、流体力学、岩体力学，作为土木工程的基础理论的学科。这样土木工程才逐渐从经验发展成为科学。在土木工程的发展过程中，工程实践经验常先行于理论，工程事故常显示出未能预见的新因素，触发新理论的研究和发展。至今不少工程问题的处理，在很大程度上仍然依靠实践经验。

（3）社会性。当今中国正处于社会转型期，基础设施的兴建如道路、桥梁、地铁、隧道以及大厦、核电站、堤坝、机场、海港等均与土木工程密切相关。可以说土木工程为人类社会创造崭新的物质环境，成为人类社会现代文明的重要组成部分。它的发展水平受制约于所处社会的政治经济发展程度。

（4）社会人文及伦理统一性。土木工程是为人类需要服务的，由它所产生的一系列活动以及构造物宏观上反映了所处时期所在社会的人文和艺术以及工程伦理的高度统一。

根据以上土木工程专业的基本属性，综合性对应的是扎实的基础知识以应对土木工程不同的需要，其中还包含应对不同情况应用不同物质条件的创新能力及综合应用能力。实践性对应的是校内学习应该加强实践课程及外出实地踏堪实践环节。当前用人单位普通对土木工程专业学生的实践性要求较高，要求学生能够很快地进入实践环节从事具体与工程相关的生产实践。然而我国目前培养的研究生较多地偏重于学术性，在实践环节上相对较弱。用人单位普遍反映硕士研究生将知识内化为实践能力的时间周期比预想的要长，但与此同时也普通反映较之本科生硕士毕业生的综合能力及成长速度更加迅速。而社会性及社会人文及伦理统一性则要求加强对学生教育的文化艺术及人文社科方面的薰陶，使得基础设施的兴建一方面满足基本要求，另外也要兼顾社会的文化需求和艺术需要，使得构筑的土木工程既有实用性又能满足社会性及美学要求。创造崭新的物质环境同时，兼顾社会文化需要及美学价值。与此同时，现代工程对于工程伦理有着一个较高的要求。1914年美国土木工程师学会（ASCE）就已经制订了自己的伦理准则。美国工程与技术认证组织（ABET）在90年代末新推出的EC2000认证标准中对工程伦理教育提出了更高更综合的认证要求。例如其通用标准中要求工程教育的毕业生应具备11项能力，其中2项就明确涉及到工程教育的伦理标准。所有这些对我们的土木工程研究生提出了更高以及明显区别于其它专业的要求。

综上所述，我们对土木工程专业研究生教育质量的定义是这样的：它是一个多维度的概念，它包含基础设施、师资队伍、科学研究、奖学金、培养环节过程控制、学术氛围、校园文化、实践环节、社会人文及工程师伦理教育等。从环节上考虑包含输入资源的质量（土木工程专业的本科生）、培养过程的质量以及产出结果的质量（学位授予质量、毕业研究生质量），其中培养环节的过程控制需要考虑到土木工程专业的四个基本属性即综合性、社会性、实践性、社会人文及伦理统一性。宏观上土木工程专业研究生教育质量受教育部、市场、高校三方面制约。

参考文献：

[1] 李远瑛.地方性院校土木工程专业学生工程素质培养探讨[J].嘉应学院学报（自然科学版），2009，27（3）.

[2] 潘武玲.我国研究生教育质量评价体系研究[D].华东师范大学，2004.

第4篇：土地管理学概念范文

1概念设计的重要性

概念设计是展现先进设计思想的关键，一个结构工程师的主要任务就是在特定的建筑空间中用整体的概念来完成结构总体方案的设计，并能有意识地处理构件与结构、结构与结构的关系。一般认为，概念设计做得好的结构工程师，随着他的不懈追求，其结构概念将随他的年龄与实践的增长而越来越丰富，设计成果也越来越创新、完善。遗憾的是，随着社会分工的细化，大部分结构工程师只会依赖规范、设计手册、计算机程序做习惯性传统设计，缺乏创新，更不愿（不敢）创新，有的甚至拒绝对新技术、新工艺的采纳（害怕承担创新的责任）。大部分工程师在一体化计算机结构程序设计全面应用的今天，对计算机结果明显不合理、甚至错误而不能及时发现。随着年龄的增长，导致他们在大学学的那些孤立的概念都被逐渐忘却，更谈不上设计成果的不断创新。

强调概念设计的重要，主要还因为现行的结构设计理论与计算理论存在许多缺陷或不可计算性，比如对混凝土结构设计，内力计算是基于弹性理论的计算方法，而截面设计却是基于塑性理论的极限状态设计方法，这一矛盾使计算结果与结构的实际受力状态差之甚远，为了弥补这类计算理论的缺陷，或者实现对实际存在的大量无法计算的结构构件的设计，都需要优秀的概念设计与结构措施来满足结构设计的目的。同时计算机结果的高精度特点，往往给结构设计人员带来对结构工作性能的误解，结构工程师只有加强结构概念的培养，才能比较客观、真实地理解结构的工作性能。

概念设计之所以重要，还在于在方案设计阶段，初步设计过程是不能借助于计算机来实现的。这就需要结构工程师综合运用其掌握的结构概念，选择效果最好、造价最低的结构方案，为此，需要工程师不断地丰富自己的结构概念，深入、深刻了解各类结构的性能，并能有意识地、灵活地运用它们。

2协同工作与结构体系

协同工作的概念广泛存在于工业产品的设计和制造中，对于任一个工业产品，我们均不希望其在远未达到其设计寿命（负荷、功能）时，它的某些部件（或零件）即出现破坏。对于建筑结构，协同工作的概念即是要求结构内部的各个构件相互配合，共同工作。这不仅要求结构构件在承载能力极限状态能共同受力，协同工作，同时达到极限状态，还要求他们能有共同的耐久寿命。结构的协同工作表现在基础与上部结构的关系上，必须视基础与上部结构为一个有机的整体，不能把两者割裂开来处理。举例而言，对砖混结构，必须依靠圈梁和构造柱将上部结构与基础连接成一个整体，而不能单纯依靠基础自身的刚度来抵御不均匀沉降，所有圈梁和构造柱的设置，都必须围绕这个中心。

对协同工作的理解，还在于当结构受力时，结构中的各个构件能同时达到较高的应力水平。在多高层结构设计时，应尽可能避免短柱，其主要的目的是使同层各柱在相同的水平位移时，能同时达到最大承载能力，但随着建筑物的高度与层数的加大，巨大的竖向和水平荷载使底层柱截面越来越大，从而造成高层建筑的底部数层出现大量短柱，为了避免这种现象的出现，对于大截面柱，可以通过对柱截面开竖槽，使矩形柱成为田形柱，从而增大长细比，避免短柱的出现，这样就能使同层的抗侧力结构在相近的水平位移下，达到最大的水平承载力；而对于梁的跨高比的限制，一般还没有充分认识到。实际上与长短柱混杂的效果一样，长、短梁在同一榀框架中并存，也是极为不利的，短跨梁在水平力的作用下，剪力很大，梁端正、负弯矩也很大，其配筋全部由水平力决定，竖向荷载基本不起作用，甚至于梁端正弯矩钢筋也会出现超筋现象，同时，由于梁的剪力增大，也会使支承柱的轴力大幅增大，这种设计是不符合协同工作原则的，同时，结构的造价必将会上升。多高层结构设计的主要目的即是为了抵抗水平力的作用，防止扭转，为有效的抵抗水平力作用，平面上两个正交方向的尺寸宜尽量接近，目的是保证这两个方向上的“惯性矩”相等，以防止一个方向强度（稳定性）储备太大，而另一个方向较弱，因此，抗侧力结构（柱、剪力墙）宜设置在四周，以增大整体的抗侧刚度及抗扭惯性矩，同时，应加大梁或楼层的刚度，使柱（或剪力墙）能承担较大的整体弯矩，这就是“转换层”的概念。防止扭转的目的，是因为在扭转发生时，各柱节点水平位移不等，距扭转中心较远的角柱剪力很大，而中柱剪力较小，破坏由外向里，先外后里。为防止扭转，抗侧力结构应对称布置，宜设在结构两端，紧靠四周设置，以增大抗扭惯性矩。因此，高层或超高层建筑中，尽管角柱轴压比较小，但其在抗扭过程中作用却很大（若角柱先坏，整个结构的扭转刚度或强度下降，中柱必定依次破坏），同时，在水平力的作用下，角柱轴力的变化幅度也会很大，这样势必要求角柱有较大的变形能力。由于角柱的上述作用，角柱设计时在承载力和变形能力上都应有较多考虑，如加大配箍，采用密排箍筋柱、钢管混凝土柱。

目前，部分已建建筑在其四角设置巨型钢管柱，从而极大地增强了角柱的强度和抗变形能力。在高层建筑结构设计中，柱轴压比的限值已成为困扰结构工程师的实际问题，随着建筑高度的增加，结构下部柱截面也越来越大，而柱的纵向钢筋却为构造配筋，即使采用高强混凝土，柱截面也不会明显降低。实际上，柱的轴压比大小，直接反映了柱的塑性变形能力，而构件的变形能力会极大地影响结构的延性。混凝土基本理论指出：混凝土构件的曲率延性，即弯曲变形能力主要取决于截面的相对受压区高度和受压区边缘混凝土的极限变形能力。相对受压区高度主要取决于轴压比、配筋等，混凝土的极限变形能力主要取决于箍筋的约束程度，即箍筋的形式和配箍特征值（λ=ρfyfc）。因此，为了增大柱在地震作用下的变形能力，控制柱的轴压比和改善配箍具有同样的意义，因而采用密排螺旋箍筋柱或钢管混凝土均可以提高柱轴压比的限值。

3协同工作与材料利用率

协同工作设计的另一个目的，还在于对材料的充分利用。一般来讲，材料利用率越高（即应力水平越高），该结构的协同工作程度也越高（从优化设计的角度，尽管结构性能最好的方案，不一定是材料利用率最高），尤其对我国这样一个发展中国家，结构设计的目的即是花最少的钱，做最好的建筑，这就要求设计时对结构材料的充分利用，这从梁类构件的演变可以看出。矩形截面梁是最普通的受弯构件，它的材料利用率很低，原因有二：一方面是靠近中和轴的材料应力水平低，另一方面是梁的弯矩沿梁长一般是变化的，这样对等截面梁来说，大部分区段，即使是拉、压边缘，其应力水平均较低。针对梁的这种受力特点，用结构概念分析，主要是因为梁截面存在应变梯度，只有当构件是轴心受力时，材料利用率才可能增大，于是就出现了平面桁架，平面桁架可以理解成“掏空”的梁——将梁中多余材料去除，既经济，又降低自重；故桁架的上弦相应于梁的受压边，下弦相应于受拉钢筋。规则桁架中腹杆的受力（拉、压）与梁中主拉、压应力方向一致，根据上述分析，还可以将桁架的外形设计为与弯矩图相似的形状，从而使桁架的弦杆受力均匀。由于桁架中大量存在压杆，压杆的强度往往由其稳定性决定，而不是由杆件截面材料强度决定，因此，在平面桁架的设计过程中，应设法降低压杆的长细比。

单纯增大截面是下策，特别是上弦杆，应努力增加其平面外的刚度（有时上弦采用双杆形成的复合压杆），提供平面外约束（增加支撑），如果把这些平面外的支撑再连接成桁架，这样就使平面桁架变为平面交叉桁架，最后发展为空间网架。空间网架的材料利用率高，应力水平高，故在大跨度、大空间结构中广泛使用，但网架结构中仍然存在压杆，压杆（特别是钢压杆）的应力水平不可能太高（因为随着跨度的增加，网架的高度增大，腹杆的长度将增大，同时节点距离的增大也导致弦杆长度的增大），这样高强材料就不能使用。因此，努力减少或消除结构中的压杆，就使我们找到了悬索结构，悬索结构中所有的“杆件”均为拉杆，这样就使悬索结构中杆件的应力水平极高，材料利用率极大，高强材料得以充分利用，还可施加预应力。因而在超大跨度的结构中，悬索结构（或包括悬索结构的组合结构）是首选的结构类型。就混凝土基本理论的发展来看，也体现了使各种材料充分发挥性能，并相互协同工作的特点。林同炎教授认为：钢筋混凝土与预应力混凝土之间的区别在于钢筋混凝土是将混凝土与钢筋两者简单地结合在一起，并让他们自行地共同工作，预应力混凝土是将高强钢筋与高强混凝土能动地结合在一起，使两种材料均产生非常好的性能。反映了人们对混凝土中的协同工作认识和运用过程的加深。

目前广泛使用的钢-混凝土结构，是将钢结构与混凝土结构相互取长补短形成的一种新型的结构形成。尤其是钢管混凝土，与预应力混凝土相似，更将这两种材料能动地结合起来，实现了结构材料的又一次革命。钢管混凝土的原理有二：1）借助钢管对核心混凝土的约束，使核心混凝土有更高的强度和变形能力；2）核心混凝土又对钢管壁的稳定提供了有效可靠的支撑。钢管混凝土的极限承载力远大于钢管和核心混凝土两者的承载力之和，约为两者之和的17～20倍，其极限变形能力是普通钢筋混凝土的几倍甚至几十倍，这是钢材与混凝土的又一次理想结合。它的出现，使传统意义上的受压破坏特征由脆性变为延性，对结构抗震的延性设计意义巨大，也使超高层建筑底层柱的轴压比限制问题迎刃而解。

第5篇：土地管理学概念范文

【关键词】权利体系；无体物；矛盾；分解

一、罗马法时期“所有”概念的演化

1.家父权。在罗马王政时期，社会中有四层政治结构：家庭、家族、部落、国家，家庭就是其中最基础的一环。在每个家庭中，家长是该家庭的最高统治者。他行使家庭内的一切权力。在罗马法中，家父权包括宗教权、行政权、司法权和管理家庭财产的权力，这些权力的结合称之为家父权。家父权中家长对所有财产的绝对支配看其表面和现代的所有权并无两样，但是，家父权的权源与所有权是不同的。所有权是基于私法意义上的人对物的绝对支配，而家父权是一种家长基于政治对于整个家庭事务绝对管辖的公法意义上的观念。虽然这种权利不是现代意义上的所有权，但是，家父权在物的绝对支配权属性上，与所有权吻合。因此罗马人也就没有创造所有权概念，而是以这种家父权凌驾于所有之上。

2.地役权与人役权。家父权这样单一的权利结构并不能解决现实生活当中所遇到的问题。例如罗马人将土地分割，划为私人所有，但是土地本就是自然之物，一方利用土地必然需要他方给予支持以保证自己土地价值的顺利实现。于是罗马人从直观出发，将这种需要视为是一块土地对另一块土地役使的权利，并将这种需要状态称为地役权。随着物之利用多元化以及社会进步，罗马人对于他人物的使用已经不限于土地、目的也不限于为了更好的使用己物而使用他人之物。因此地役权的客体以及目的在实际生活当中都发生了扩展。其实本来这种自役地对他役地的需要抽象出来也是为了满足自己的需要而使用别人的土地。只是当时罗马人的权利观念尚未产生，而只能直观的认为是一块土地对另一块土地的需要。在法律关系中抛弃人作为主体的存在，显然不能正确反映人与物之间的关系。就这样，罗马人效仿地役权概念，将为一定物的需要而对他人物的役使替换为为一定人的需要而对他人物的役使，相应地，权利模式也从物对物的利用转换为人对物的利用。罗马人将这种权利称之为人役权。人役权包括用益权、使用权、居住权和奴畜使用权。人役权与地役权并列，产生了完整的役权概念。

3.家父权的消解。人役权观念的出现让人不仅可以使用自己的物，而且可以使用他人的物。就这样，人对他人物加以利用、支配的观念诞生了。这种观念是与家父权不相容的。首先，家父权是基于政治权威而享有的对物绝对控制的权力。其次，家父权是为自己的物的绝对支配权力，而地役权、人役权是支配他人物的权力。这样，一种新型的人物结构产生了。因为它的权源不是出自于家父权的这样一种观念，而是基于法律授权的对他人之物的权利观念。这种支配权超出自身范围，其正当性唯有来源于国家或法律的授予，即，经法律授权而允许权利人对于他人物加以支配。家父权实质上是一种政治权力的体现，而地役权、人役权则是一种真正的法律权利，与现代物权权利模式有一致性。随着罗马社会的发展，到了共和国后期，家庭作为一级政治组织已经消解。因为随着国家权力的强化，国家政权越来越倾向于直接控制国民，逐步地消解、剔除国家与国民之间的各级组织，以建立中央集权。因此家父不再享有绝对的。其次，家属们也逐渐享有了财产的支配权。这些变化都使得罗马人需要变革自己的所有权观念。而地役权、人役权中的人物权利模式正好能解释这一变化。“物权是用来调整人和物的关系的。最初，人们诉讼以及交易的中心是物，而非物上的权利。随着对物使用、收益的充分保护，对于类似于在他人土地上通行的权利（地役权中的通行权），也给予了对物诉讼的保护，开始，和其他原始社会一样，罗马人凭着朴素的唯物观将此权利也视为一种物，一种无体物。”

二、有体物与无体物

1.无体物概念的出现。随着家父权观念的消解以及家庭作为一级政治组织的权力形式的瓦解，私人占有物开始普遍起来。然而在当时，所有权观念尚且没有从这种占有中抽象出来，权利概念更是无从谈起。当时的大法学家盖尤斯为了阐述清楚物以及与物关系密切但是又不是物的概念，例如前文谈到的地役权和人役权，而将所有除了有具体形体以外的物的概念统称为无体物。他将无体物界定为：“是不能触摸的、并存与ius中，例如遗产继承、用益、以任何形式缔结的债。遗产中是否包含有体物，从土地上活的的孳息是否是有体的，根据某项债而应向我们支付的物是否通常是有体的（例如土地、人或者钱款），这些都无关紧要；实际上，继承、用益和债本身都是无形的。城市土地和乡村土地的地役权属于无体物。”

2.无体物概念出现的原因与合理性。在盖尤斯的著作《法学阶梯》中，他第一次谈到了无体物的概念。他将整本书的体系分成了人、物、讼三个部分。他指出：“我们所使用的一切法，或者涉及人，或者涉及物，或者涉及诉讼。”盖尤斯建构“无体物”的目的就是通过它把所有与所有权不同的其他权利一并纳入物法的讨论范围。当时的罗马人认为所有（dominium）是统治一切的，“罗马法学者将罗马法上的所有（dominium）概念定义为，对物的一般的实际主宰或潜在主宰，实质上就是对物的完全的、绝对的支配的权利”。在直观化的思维下，只有物才能所有，所以盖尤斯创造出无体物这一概念与有体物相对应，将所有的与财产相关的除具有具体形态的物都归属到无体物这一概念之下。在“物”上产生了所有，具体的物（如书、衣服）上有了所有人，而抽象的概念（地役权、用益物权、债权）上也有了所有人。这种权利上的所有权在现在看来是相当荒谬的，但在当时是不矛盾的也没有逻辑错误的。因为首先，在罗马法时代没有权利概念，现在所称之为的“权利”在当时被认为是一种抽象的关系存在于人们的头脑中。其次，当时的“所有”是凌驾于物之上的，就是对于罗马人来说，“所有”统治了一切，自然也就统治了无体物这一抽象的法律关系。

三、无体物概念与权利概念的矛盾

盖尤斯的有体物与无体物的划分受到了近代各部民法典的继承。但是随着权利概念的逐步成熟，这种划分与权利概念的不相容性就不可避免的出现了。

1.《法国民法典》中“所有权”与“他物权”混淆。该法典以“无体财产”的规定让无体物概念继续存在着。526条和第529条规定，附着于不动产的用益物权、地役权与土地使用权均是不动产；以可追索的款项或动产物品为客体的债权是动产。其第518条规定：土地与建筑物，依其性质为不动产。由此我们可以得出：土地与建筑物（A）=不动产；地役权与土地使用权（B）=不动产；土地与建筑物是财产？还是设立在土地与建筑物上的所有权是财产？其一，若只是A是财产，而A为物，则财产就是物。那么B也是物。在物上是可以存在所有权的，那么B上就存在所有权。那么就会出现地役权上的所有权。出现了“所有权”和“他物权”的混淆。其二，若只是A上的所有权是财产，那么财产就是A和B上的所有权。同样造成“所有权”和“他物权”上的混淆。

2.《奥地利民法典》“物权”与“债权”的混淆。该法典整体照搬了盖尤斯“物法”的部分，但是同时权利概念已经成为了建构民法典体系的基本工具，这时奥地利民法典的制定者就面临了这样的两个难题。其一，“物权”与“债权”概念混淆。立法者将债权纳入了无体物的范围，因此债权也纳入了物法的讨论范围。为了把债权与其他形式的权利相区分，立法者创造了对物的物权来表达与物有关的权利（例如占有权、所有权、担保物权等），创造了对人的物权来表达债权。而物权这个词就变成了上位概念，它包括了对物的物权和对人的物权。由此债权就包括到了物权之内，造成了物权与债权的混淆。其二，权利成为了所有权的客体。第355条明确规定：人所有的每一件物，包括有体物和无体物，称为他的所有物。所有的物一般均系所有权的客体。由355条得出无体物也是所有权的客体。而无体物包括了各种各种的权利，也就是说权利也是所有权的客体。然而第307条和308条规定：对物的物权和对人的物权是相互并列的。而在对物的物权中的占有权、所有权、担保物权、地役权和继承权则是并列的。既然所有权与其他权利是并列关系，那么其他权利怎么又能成为所有权的客体呢？

四、无体物概念的抛弃

法国民法典造成了物权与他物权的混淆，奥地利民法典造成了物权与债权的混淆。在权利体系随着商品经济的发展而日益丰满时，无体物概念的存在也渐渐失去了合理性。从本质上讲，无体物就是权利的集合，而当把这种权利的集合归为一个大类“物”之下时，就会不可避免的产生矛盾。因为物上面是可以设立所有权的。无体物的概念似乎让所有权变成了一个黑洞，除了所有权以外的其他权利都被所有权吸附，成为了所有权的客体。这样所有权与他物权、物权与债权之间的区别都不复存在。而上述区分是近代民法典建构自己体系的必要前提。德国民法典90条明确规定：“法律意义上的物，是有体的客体。”从此开始，大陆法系的物彻底抛弃了无体物的概念。物权的客体，由其性质决定，只能是物，且原则上只能是有体物、独立物、特定物，电气、热气、冷光、光和各种能量、能源等，只在可以管理的范围内，才能作为物权的客体；权利不能作为所有权的客体只能是作为他物权的客体，并且只能在法律有规定的情况下权利才能作为他物权的客体，如权利质权、权利抵押权。然而，无体物概念随着科技进步和人类发展有了新的内涵，那就是它作为知识产权的客体指代智力成果重新出现。为了显示知识产权的特殊性，立法者把知识产权划出物权之外，独立成为一个新的体系。知识产权的性质与物权是一样的，都是对一个客体的占有、使用、处分和处分收益，但是它的客体与物权的客体是不一样的，它的客体是智力成果这种无体物。笔者相信将知识产权划分出物权体系也是为了不让无体物概念与物权观念混淆。

参 考 文 献

[1]彼得罗・彭樊得.黄风译.罗马法教科书[M].中国政法大学出版社，1992：196

[2]周等编著.罗马法[M].法律出版社，1983：86

[3]周著.罗马法原论[M].商务印书馆.1994：376

[4]Jacob.H.Beekhuis，Structural Variations in Property Law，in：International Encyclopedia of Comparative Law，Vol.6，Ch.2，3.

[5]盖尤斯著.黄风译.法学阶梯[M].中国政法大学出版社，1996：82，4

[6]王利明著.物权法专题研究[M].吉林人民出版社，2002：387

[7]罗洁珍译.法国民法典[G].中国法制出版社，1999：167

[8]王绍译.奥国民法[G].文武有限公司.1978：49

第6篇：土地管理学概念范文

一、土地集约利用的概念

对土地集约利用的研究最早是来自农业土地的利用研究,是李嘉图等古典政治经济学家在地租理论中首先提出来的。其所谓农业土地集约经营,是指一定面积的土地上,集中地投入较多的生产资料和活劳动,使用先进的技术和管理方法,以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。土地集约经营按照生产要素投入的构成不同,分为资金集约型、劳动集约型和技术集约型,他们分别是指资金、劳动等生产要素集中地投入在一定的地块上。土地的集约利用是建立在一定的社会发展阶段和经济技术基础之上的。资金集约型应该有雄厚的资金做后盾,马克思曾经指出,“在经济学上,所谓耕作集约化,无非是指资本集中在同一土地上,而不是分散在若干毗连的土地上”;劳动集约型即为通常所指的精耕细作的经营方式,该种集约型必须以充足的劳动力作为条件;技术集约型则需要以使用先进的科学技术为前提。总体来看,最初的土地集约利用可以简单地理解为强化投资从而提高土地单位产出的一种方式,即土地集约利用的目的都是为了提高土地利用率和生产率,获取较高的经济效益,它是与土地粗放利用相对应的一个概念。

二、与相关理论比较分析

土地合理利用与由可持续发展理念衍生的土地可持续利用是与土地集约利用密切相关而又有所区别的两种概念理论。

可持续发展是既满足当代人的需要,又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。土地可持续利用由可持续发展的概念发展而来。1993年联合国粮农组织颁布的《可持续土地利用管理评价大纲》中提到土地可持续利用目标的五项衡量标准:土地利用方式有利于保持和提高土地的生产能力;有利于降低生产风险的水平;保护自然资源潜力和防护土地与水质退化;经济上的可行性;社会可以接受。其评价指标体系分别从生态、经济和社会三个方面建立,顺应可持续发展的思想,土地可持续利用标准兼顾了现在和未来的发展,强调资源、环境和经济的协调关系。

土地合理利用是指在特定的时期和地区条件下,对土地资源的开发、利用、治理、保护和管理,并通过和利用组织,协调人的关系及人与资源、环境的关系,以期经济效益、社会效益、生态效益都达到最佳值。它要求土地利用保证土地资源充分开发,杜绝浪费;发挥区域优势,获取较大的区位效益,促进商品生产基地建设;有利于农业生产布局与经济结构的合理调整与改革;有利于自然环境保护和农业生产组织管理。土地的合理利用更强调的是经济效益、社会效益、生态效益兼顾,经济效益的提高不能以牺牲社会效益和生态效益为代价。

比较来看,土地可持续利用和土地合理利用是较为相近的概念,其内涵基本一致,都寻求对土地的最佳利用,具有维持和增加土地创造财富能力的本质特征。但前者体现了代际公平原则,后者则没有体现,这是两种理论的最大区别。而土地集约利用注重土地投入与产出率,即经济效果;土地可持续利用强调社会的公平性、生态环境的可持续性,强调土地资源的合理配置和协调发展,正确处理近远期的各种利害关系;土地合理利用涉及到土地资源配置的诸多方面,土地集约利用主要研究如何提高土地使用效率、节约用地,仅仅体现了土地合理利用的一个方面。

土地集约利用的目标是用最少的投入换取最大的经济收入,主要考虑的是在土地上的投入和产出,显然没有注意到土地利用中对环境的保护,所以土地集约利用在一定程度上是一种片面的土地利用行为。因此,如果对土地集约利用的概念把握不当,土地利用的必然趋势将是土地低度或过度利用,而不是达到适度利用的理想水平。比如,对于一些已经高度开发的城市中心区,如果一味地追求集约利用,其结果必然导致偏颇的过度利用,过犹不及。

三、土地集约利用理论的发展

1、以可持续利用、合理有效利用为前提。通过上文比较说明,可持续利用不但要得到经济收入和物质资料,并且强调了对土地利用前的合理开发以及利用中的保护和管理,强调了利用的可持续性和多目标性,是更深层次上的利用,是一个综合概念。而土地集约利用仅考虑在土地上的投入和产出,是相对较为片面的土地利用方式。因此,土地集约利用只有以可持续发展、合理有效利用作为前提,才能实现真正的集约利用。

随着可持续发展研究的深入,国际上有关土地利用方面的研究,都与可持续发展联系起来,众多可持续发展评价的方法也逐渐应用于土地持续利用评价。同样地,土地集约化利用须以可持续发展作为指导思想和重要依据。大量实践表明,对土地资源的开发利用,只有树立可持续发展的观点,才能避免造成土地浪费的低度开发和破坏环境生态的过度开发。同时,集约利用土地可以提高土地的使用效率,减缓城镇外延发展速度,节约宝贵的土地资源。因此,土地集约化利用是实现土地可持续利用的重要手段之一。

2、扩展土地集约利用理论涵盖对象。一般情况下,过去在谈及土地集约经营时,往往是指耕地,言及非农业用地的很少。但随着社会经济发展、城市化加快及其过程中大量问题的产生,促使土地集约利用内容逐步涵盖城市土地集约利用,并且研究得到很快的发展。近年来,开发区土地集约利用的实践和研究、农村居民点的集约和节约利用也是随着我们的社会经济发展遇到很多方面问题应运而生的。

但目前土地集约利用方面的研究尚未涵盖到未利用土地的开发利用。土地资源并非全部土地,但可以预言,当经济技术发展到一定水平的时候,人类的文明意识必将大规模开发利用目前不能利用的土地,改造自然、开源创新,那么它们又将会成为土地的资源效益。因此,土地集约利用评价研究不仅限于农业用地,在城镇、工业区、旅游区、开发区等均已涉及,同时也要逐步将未利用土地纳入其中。

3、土地集约利用理论内涵扩展与丰富。随着可持续发展理论的兴起以及人们对单位土地劳动力、资本、技术等要素投入合理性的研究,土地集约利用已逐渐从原来仅仅衡量土地投入、产出要素扩展到考虑更多的相关因素。比如,土地集约利用逐渐演变成这么一种观点:以合理布局、优化用地结构和可持续思想为依据,通过合理增加投入、改善经营管理等途径,充分挖掘土地利用潜力,不断提高土地的使用效率和经济、生态效益。按照这一观点,土地集约利用主要体现在两个方面:一方面土地集约利用的实质是土地的投入产出比问题,即以最少的投入获得最大的经济与社会效益;另一方面土地集约利用的前提是合理的用地布局、优化的用地结构和良好的生态环境。

还有学者构建了农业可持续发展模式,提出现代集约可持续农业的农业可持续发展模式,认为现代集约可持续农业是一个包含了生态农业、规模效益农业和人本农业三个子系统的系统整体,是资源节约型、经营集约化、生产商品化的现代农业。

可见,随着理论和实践的发展,土地集约利用的内涵已远远超出原有的理论基础,成为逐渐完善、内涵丰富的理论。

4、土地利用的集约化程度受社会经济发展的深刻影响。土地集约利用在某种程度上是建立在以本地区雄厚的资金、先进的技术和高素质的劳动力资源上的,即建立在该地区经济发展水平的基础之上。社会经济在不断改变与进步的,经济、科学技术与人类社会的需求在不同的历史时期也有不同的表现,这就导致了土地集约利用的内涵是不同的。

不同区域具有不同的经济发展水平,处于不同经济发展阶段,尤其是在我国经济发展不平衡、存在差异性的情况下,因此对于不同地区就具有不同的土地集约利用模式和集约化程度,不同的区域,某一区域内不同用途土地类别应采用不同的土地集约化利用的评价方法和指标。从区域角度看,土地集约利用宏观上主要强调土地综合效益及用地功能、结构的合理性;中观和微观层次上则注重某一类型用地分区的用地规模、开发强度、基础设施完善程度、投入产出合理性等方面。

同时,在不同的历史时期,人们对土地集约利用的认识与标准也存在差异。因此,土地集约利用不是一个固定的数值或者是僵硬的模式,而应该是一个动态的发展过程,是一个以时间、空间和土地类别为坐标的三维概念。

5、土地集约利用要体现以人为本的思想。以人为本已经成为我国协调社会发展的重要理念,发展和改革的目的都是为了人,即社会发展的最高目标是实现人的自由和全面发展。土地是社会发展和人生存的载体,其利用理应在顺应自然规律的前提下充分体现以人为本的发展思想。融合“以人为本”理念的土地集约利用理论强调人的全面发展,人类物质、精神生活多种需要的满足,生存与生活质量的不断提高和社会公正的实现。

现在,人们追求人类与自然环境的和谐协调发展,而这一切均以土地作为载体,因此土地的利用方式对此具有决定性的影响。人们对土地的利用是多目标的,除了物质需求和经济需求之外,人们对良好环境的需求也逐渐变得强烈。土地集约利用的任何模式和实现途径都应该以实现此目标为根本原则,同时兼顾公平和效率,不断消除贫困,提高人们的生存和生活质量。

四、土地集约利用标准化指标体系建设

土地集约用地评价是通过设计一整套土地集约利用评价的指标体系,通过对各项指标的衡量和分析,探索不同背景条件下集约用地的标准及其方法,进而对土地的集约利用水平进行评价。

国际相关经验表明,一个完善的制度理论必须有一个标准、合理的指标体系来加以支持,才能使各项制度能够得到有效的贯彻实施;在推行一个制度或者一种理论运用在实践中时,为了达到既定目的,一般都采取从试行、标准到扩值的三个步骤。

科学地制定一个适合相应管理的“标准”,制定标准后还要制定一个“阈值”。“阈值”是用来评价实施管理的效果,我们要根据这个实际的效果来调整我们的制度规范,为此我们要“扩值”(也就是具体调整规范的既定内容)。

经扩值后的土地集约利用概念内涵具有宽泛性,单项指标将难以实现科学量度,必须采用多指标从多个层面进行综合计算。因此,节约和集约利用评价指标体系设计的基本思路要以节约和集约用地内涵界定为基础,以土地可持续利用和社会经济可持续发展为目标,以合理、合法、高效利用为出发点。在具体指标设计中,土地节约和集约利用评价指标一般包括4个方面的评价内容:影响制约土地集约利用因素指标;土地集约利用程度评价指标;土地集约利用趋势和可持续度指标;土地利用效率指标。

设计评价指标体系,选取的评价引子要有相对稳定和可靠的数据来源渠道,应能在相关权威机关提供的资料或通过实地调查的基础上,直接获取这些指标可以量化的数据,以便开展定量化分析与评价。指标计算尽量以定量计算为主,体现科学性,但必要时也对个别难以定量的指标进行定性分析,以利于操作,减少随意性。

目前,国内外节约和集约用地评价研究在地域范围上主要集中在城市土地,在土地利用类型上则主要集中在非农建设用地,针对农用地、农村宅基地等土地利用类型,以及某一具体综合土地利用类型的区域型集约用地评价指标研究涉及不多,也很不系统。因此,土地集约利用评价指标体系还应分区域、分地类进行,体现宏观、微观相结合的原则。

五、结语

土地集约利用有其不完善性,在实践中如果仅仅将其仅注重经济学效益的理论特点作为土地利用的指导思想,结果可能并不能真正达到集约利用的目的。只有灵活的扩展其内涵,并辅以其他科学的理论,充分考虑土地利用的社会、生态、经济效益,在土地利用过程中做到以人为本,以实现人类社会的多目标为原则,才能实现土地的可持续、合理有效利用,也才能真正的实现土地的集约节约利用。

第7篇：土地管理学概念范文

关键词：　公共利益；行政法；物权法。

2007年4月2日，曾一度被全国媒体炒得沸沸扬扬的重庆“钉子户”事件终于在开发商与拆迁户的协商解决之下获得妥善解决，开发商与拆迁户最终达成了协议，房屋于当晚被拆除。从这一案件中，我们看到的是究竟如何解决我国现行法律制度在个人房屋征用方面存在的问题， 是如何从包括《宪法》、《物权法》在内的相关法律中获得对于公共利益的清晰界定，是在个人力量与国家权力相比处于天然弱势的情况下如何合理衡平公共利益与个人利益之间的关系。

无论是《宪法》，还是新颁布的《物权法》，对于公共利益这一概念都没有做出明确的界定。造成这种结果的直接原因就是公共利益内涵本身的不确定性，并且随着社会的发展其外延还在不断地扩大中，而这与法律要求具有高度的稳定性和概括性，不可能实现对公共利益这一概念的完善。

立法中对公共利益留下的空白只能依靠司法去填补，这要求法官针对具体案件发挥自由裁量权裁定是否为公共利益。但在我国目前的法院系统中，法官真的具有能够在没有任何相关法律作为准据法的情况下，完全依据法理知识做出公正裁判的能力吗？ 况且在实践中，由于立法体制的不完善，部门立法现象的大量存在，公共利益的裁量权很大程度上交予行政机关行使，根本无法进入司法程序，其公正性可想而知。由此可见，对于公共利益的界定问题，我们遇到了立法和司法的双重难题。针对这种现象，很多学者建议还是应当在立法中对公共利益做出明确的界定，并提出了自己的观点。

一、国内外关于公共利益界定的学说。

关于公共利益的界定，国内外很多著名学者都曾提出过自己的观点。

早期德国公法学者洛厚德（C. E. Leuthold）在《公共利益与行政法的公共诉讼》一文中，以地域作为判断的基础，试图揭示公共利益之主体即“公共”的内涵。但他的理论过分强调了空间或地域的界限，随着区域经济一体化、经济全球化的逐步推进，地域之间的界限逐渐淡化，其理论逐渐淡出人们的视野。

与洛厚德处于同一时代的德国学者纽曼（ F -J. Neumann）在《在公私法中关于税捐制度、公益征收之公益的区别》一文中提出“不确定多数人理论”，指出公共的概念是指利益效果所及的范围，即以受益人多寡的方式决定。只要有大多数的不确定数目的利益人存在，即属公益，强调在数量上的特征。纽曼的学说相对于洛厚德的理论来说更具有科学性和前瞻性，其理论基础与“少数服从多数”的民主政治原则相一致，所以至今仍被各国广泛应用。

针对2004年修宪中，《宪法》条文增加了“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”的规定，我国许多学者关于公共利益这一概念的界定提出了自己的观点。如韩大元在《宪法文本中“公共利益”的规范分析》一文中提出，公共利益具有公益性、个体性、目标性、合理性、制约性、补偿性六大特征； 袁曙宏在《“公共利益”如何界定》一文中提出，公共利益具有公共性、合理性、正当性、公平性的特征。这些学者的观点，可以说比较全面地概括了“公共利益”这一概念的特征，为司法机关判断“公共利益”提供了宝贵的依据。

那么，在我国的立法过程中，究竟应采取何种标准对“公共利益”做出界定呢？ 民法学者以民法学者梁慧星牵头的物权法草案起草小组在其建议稿中曾对公共利益进行了这样的概括：“所谓公共利益，指公共道路交通、公共卫生、灾害防治、科学及文化教育事业、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护、公共水源及引水排水用地区域的保护、森林保护事业， 以及国家法律规定的其他公共利益。”很显然，建议稿中采用的是列举式规定的方式，但由于社会情况在不断发展变化，“公共利益”的外延随之不断扩大中，用穷尽式列举法显然无法包含公共利益的全部方面，用兜底式条款又失去了立法的本意，不利于法官引用断案，于是在最终颁布的《物权法》中，我们只看到了“为了公共利益的需要？？”这样的概括式规定。还有的学者建议，采用一个多数人的决策机制，以位于某个区域内的权利人通过法律程序投票决定，多数人的意见即为公共利益。[ 7 ]但是笔者认为，这种方法在实行方面会由于区域内权利人过多、程序过于繁琐等原因无法实现。

二、对公共利益的界定：法律的缺失。

我国目前以公共利益的名义征用个人不动产的相关法律依据分散在《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）中。《立法法》第8 条明确规定，对非国有财产的征收必须制定法律，但其第9条亦明确规定，“本法第八条规定的事项尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规，但是有关犯罪和刑罚、对公民政治权利的剥夺和限制人身自由的强制措施和处罚、司法制度等事项除外”。但是，《宪法》第13条第2款明确规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。这里的法律也是指狭义的法律。

第8篇：土地管理学概念范文

一、问题的提出

笔者在律师执业的过程中，遇到了这样一个关于土地承包经营权继承的案例。案件情况大致是这样的：在贵州省威宁县有夫妇俩一对老人，老人有一女儿，女儿出嫁到外乡。在外乡生育了一个孩子。女儿先于两个老人离开了人世。近年来，由于二老年老体弱，经常生病。老人的外孙就到老人家中帮助老人管理承包地并照顾老人。待到二老离开人世后，老人的侄儿认为老人的外孙是“外姓”人，并且不是本村的人，没有权利继承二老的土地承包经营权。阻止老人的外孙经营管理二老的承包地。那么，老人的外孙到底能够经营管理二老的承包地呢？土地承包经营权到底能否继承呢？

二、分析问题

所谓农村土地承包经营权的继承，是指在土地承包期限内，承包方的最后一个去世的家庭成员的继承人按照法律的规定继承通过农村家庭承包方式取得土地承包经营权的行为。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十一条规定：“承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。”其并未规定土地承包经营权是否属于继承的范围。导致了实践中对法律理解的不一致。

主张农村土地承包经营权不能继承的理由如下：第一，农村土地承包经营权的客体是农村集体土地，按照我国相关法律规定，承包人不是农村集体土地的所有者，因此不能继承。第二，承包合同关系是不能继承的。在农村土地承包经营中，作为发包方的集体组织和作为承包方的承包人之间是一种承包合同关系，这种合同关系因当事人一方死亡或终止而结束，因此不存在继承问题。第三，在承包人一个家庭成员全部死亡的情况下，如果承包经营权可以继承的话，则本集体经济组织以外的继承人就成为了承包地的经营权人，有的是外村人，有的是城市人口，还有可能生活在国外。这样就势必造成不是本集体经济组织的成员享受了本集体组织成员的待遇，而侵害了本集体经济组织成员的利益。本集体经济组织的土地只能由本集体经济组织的成员占有、使用、收益。

那么，农村土地承包经营权是否可以继承呢。要搞清楚这个问题，首先必须弄清楚土地承包经营权的内涵。

（一）关于农村土地承包经营权内涵的各种观点

我国法律对土地承包经营权的涵义并没有正式解释。这导致学界对土地承包经营权的性质产生争议。归纳起来，学者关于土地承包经营权的性质的学说主要有三种，即债权说，物权说和混合说。①

对于土地承包经营权内涵理解的不一致，又必将导致对土地承包经营权概念定义的众说纷纭。有的将土地承包经营权称为农地使用权，有的称为土地使用权，还有的称之为永佃权。

称土地承包经营权的学者，也因对土地承包经营权性质及内涵的理解不一，对土地承包经营权概念表述亦不尽相同。如：“农村土地承包经营权是指在农村土地上所享有的用益物权。”②“所谓土地承包经营权，是指自然人或法人占有集体所有或国家所有的土地从事农业生产经营活动的权利。就其法律性质来讲，是一种独立的物权。”③

“所谓土地承包经营权，是指自然人、法人或其他组织，对农村建设用地之外的土地通过农业生产的方式加以利用的用益物权。”④

“所谓土地承包经营权，是指自然人、法人或者其他组织以种植业、畜牧业等农业生产为目的，对集体所有或者国家所有交集体使用的土地进行占有、使用、收益的权利，它是用益物权的一种类型。”⑤

“土地承包经营权，是指由农业生产经营者对国家所有或集体所有的土地从事农业生产获得，依法享有的占有、使用和收益的权利。”⑥

“承包经营权就是承包人（个人或者单位）因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或者其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或者国家所有的土地或者森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。”⑦

“土地承包经营权，是指土地承包经营权人为农业目的，直接支配承包的国家或者农民集体所有农村土地，并排除他人干涉的权利。”⑧

笔者深知，法律概念对于法律的运行和法学研究具有重要的意义。鉴于学者对农村土地承包经营权的定义的混乱，有人提出，关于农村土地承包经营权的问题，关键在于它的性质及流转的自由度，而不在于承包经营权名称本身的缺陷。笔者对此表示赞同。尽管大多数人都认为，要研究土地承包经营权流转问题，首先必须弄清楚土地承包经营权的概念。因为，“没有概念，我们便无法将我们的对法律的思考转变为语言，也无法以一种可理解的方式把这些思考传达给他人。”⑨

但是，正如学者指出：“法律规范有着独特的概念和表达方式。作为体现了法律外在现象和内在精神的法律概念。常以逻辑严密而著称于世。但是，仅仅注重概念所蕴含的深义，极有可能导致概念误用，造成许多不必要的纠纷，……”⑩因此，我们应该暂时搁置对土地承包经营权概念的争论，而更加关注其内涵。

（二）作者对土地承包经营权内涵的观点

上述各种关于土地承包经营权的定义中，多数观点都强调土地承包经营权的用益物权属性。只有最后三种观点，学者并未特别强调土地承包经营权属于用益物权。实际上，根据我国法律规定，土地承包方式有两种。第一种承包方式，也是目前我国最为普遍的承包方式是家庭承包；第二种承包方式，即法律所说的以其他方式承包。以其他方式承包即通过法律规定的招标、拍卖、公开协商等特定方式承包农村土地。广义上的农村土地承包经营权，实际上包括了以上所说的两种承包方式承包农村土地的权利。通过对《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条认真揣摩，笔者认为，并非所有土地承包经营权都属于物权，只有通过第一种方式承包方式取得的土地承包经营权和通过第二种方式承包并经并经依法登记的土地承包经营权，才属于物权性质的土地承包经营权。

农户之所以拥有以家庭联产承包的方式承包集体土地，是由农户是农村集体经济组织成员这一特殊身份决定的。对作为集体成员的农户来说，这是一种成员资格权利。笔者认为，农村集体土地上应当包括三种权利，即土地所有权、土地承包权和承包地经营权三种。其中，集体经济组织享有集体土地所有权，集体组织中的农户基于其集体成员身份而享有集体土地承包权和经营权。而对于土地经营权，农户可以自己行使，也可以将其流转给别人来行使。而通过其他方式承包的，经依法登记后，承包方即可将土地承包权和经营权一并进行流转。因此，笔者认为，土地承包经营权，是指权利人为农业生产目的，对集体所有或者国家所有交集体使用的土地按法定条件和程序加以使用、收益的权利。包括土地承包权和承包地经营权两项权利。

清晰的界定农村土地承包经营权内涵的三种权利，即土地所有权、土地承包权和承包地经营权。不仅可以解决理论上的不必要的争论，而且有利于解决土地承包经营权流转过程中的面临的实践问题。

三、结论。

综上所述，土地承包经营权是可以继承的，只是其继承的部分属于承包地的经营权。这并不影响土地集体所有的性质。（作者单位：毕节学院马克思主义学院）

注解

① 参见李志浩：《论农村土地承包经营权的性质及其流转》，《内蒙古农业大学学报》（社会科学版）2009年第5期（第11卷总第47期），第53页。

② 曹务坤：《农村土地承包经营权流转研究》，知识产权出版社，2007年8月第1版，第1页。

③ 胡吕银：《土地承包经营权流转的法律问题新探》，《甘肃政法学院学报》总第72期2004年2月，第36页

④ 王利明，尹飞，程啸：《中国物权法教程》，人民法院出版社，2007年5月第1版，第297页。

⑤ 屈茂辉：《物权法》，人民法院出版社，2008年2月第1版，第422页。

⑥ 马特：《土地承包经营权流转刍议――兼评《物权法》第128条》，《河北法学》第25卷第11期2007年11月，第79页。

⑦ 魏正赢主编：《民法》（第二版），北京大学出版社，高等教育出版社2006年12月第2版，第266页

⑧ 丁关良，童日晖：《农村土地承包经营权流转制度立法研究》，中国农业出版社2009年4月第1版，第28页。

第9篇：土地管理学概念范文

目前国内关于开征物业税的讨论火热。民间有一种论调和郎、时二人描述颇为相似，认为开始征收物业税之后政府就有义务帮助业主组织好社区的管理，那样的话也可就没有必要再收物业费。但在美国，人们是怎么认识物业税和物业费的作用的?这两个费用最后所要达到的效果各自是怎样的?

编辑提出了个值得讲清的问题。

比较需明确定义与概念

中美的房地产与物业管理在作比较时，首先要把定义讲清楚。定义不讲清楚，实际上是牛头对马嘴，鸡同鸭讲，不仅是比较错了，而且误导民众。

物业费

新华社转摘北京官方对“物业费”概念的描述是：物业费又称物业管理服务费。所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，由此也就生发了物业费的概念。

物业费，如果直译成英文是property fee，但在美国物业管理之中，并没有property fee这一项。如果我们把property fee翻译成中文，其含意有点指(这)物业的价格，但又没有这种说法，讲物业的价格一般用price或value。根据中国物业费的实际含义。最接近美国物业管理中的词是common charge，美国的common charge翻译成中文为“公共(开支)收费”。

公寓小区每个月的公共开支用了多少，全体业主按照事先的约定来摊派支付。此费用用来维持保养小区的正常运行。笔者认为美国叫法比较合理，清楚明了。

物业税

国内谈论物业税概念已经几年了。财政部曾对“物业税”有个解释：物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税，以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。基本原则是，科学预测现行房地产税与房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。这就意味着，过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批缴纳，每年作为一种针对不动产的税进行征收。

财政部的解释是混乱的，它的组成与内容杂乱不明。中国的土地是国有的，提出持有物业者要交物业税的动机是国外有这项税收，我们也要收，增加国家收入，这种征收的理由是不充分的。

解释一下美国的物业税概念。物业税翻译成英文是“property tax”，“property tax”这个词在美国的含义很广，它包括土地、汽车、珠宝设备、农场工具等等的征税，但主要的、永久性的是土地的征税。美国的土地属于私有，国家主要经济来源之一是土地税收。美国的土地税也称为“realestate tax”，由于其基本的税金是地方政府根据这块土地的等级与在土地上建筑的价值来制定，所以在美国地产行业把土地税泛称“property tax”，翻译成中文即为：物业税。

由此可见，中国物业税与美国物业税的含义完全是两码事。

房价概念

中国城市的一些房价，尤其是郊外的“别墅”价格高得不合情理，比美国价格高出数倍!为此，中国一些经济学家认为，2009年美国的singlehouse均价是20万美元，美国的房子便宜。这些学者是以中国城市的房价，尤其是以北京、上海的房价与全美国房子的均价来比较，犯了城市价对国家均价之比、以点对面之比的错误。

美国single house的定义是指有一个厨房、一个卫生间、一个客厅、一个车库加上一至三个卧室的一套家庭的住宅。居住面积在100平方米至150平方米，另加150平方米至1,000平方米的草坪、花园等。城市中的一房一厅公寓也折合为single house来计算全国一家庭房子的均价。

美国城乡之间的差别不大，75％以上的老百姓都散居在一栋栋被中国人称为“别墅”的房子里。城市与县城的大楼公寓只有20％左右的居民。

中国城市人均居住面积约22平方米；农民都拥有自己的“别墅”，人均居住面积55平方米。中国指数研究院的数据显示，2009年1月至10月，全国住宅均价达到4,544元／平方米。但它只记录了城镇商品房价格，没有包括农村的住宅，在中国大部分农村盖个自住的房子只要几千到几万人民币。就以中国住宅均价达到4,544元／平方米计算，100平方米的一房一厅公寓的价格也要同比美国的均价便宜13万美元，如果加上全中国农村的“别墅”而算出的均价，那么中国的single house均价大约只需6万元人民币，比美国single house均价便宜了125万人民币。

比较两个国家的房价，说中国的房价比美国还贵，是个偷换概念导致的错误的论点。说中国北京、上海一些城市的房价高过美国的均价是正确的。

比较时不能张冠李戴

“美国的居住成本并不算高，因为小区没有物业管理公司，不用交物业费，物业管理公司的工作由政府替代了”。到美国走马观花的学者都会犯这个错误。

在上文已提到，美国城乡之间的差别不大，75％以上的老百姓都散居在一栋栋被中国人称为的“别墅”里，这个概念就相当于中国10亿农民住在自己的“别墅”一样。美国的业主自己买地盖房，他们居住的房屋不属于什么物业管理公司管理。业主自己交地税、水电煤气燃油费，还要加房屋保险。这些私房不属任何物业管理公司管理，业主自己管理自己的房屋与土地，自然不用交任何物业费了。但行政管理上也有个town(镇)，有个community(社区)，相当于中国的一个乡、一个村。

中国学者忽略了美国城乡之间差别不大的情况，在美国看到的一些社区，都好比中国大城市周围被开发商圈了一块块地盖的小区，就奇怪怎么没有物业管理公司管理?

如果美国人去买开发商圈地盖的“别墅”，其圈地范围内有公共照明、健身房、游泳池、保安等等，那么就要交公共(开支)费用了。

简单地说，在美国购买开发商建的高楼公寓、联排或独栋小楼这些建筑群必然会有公共场所与设施，业主要付公共(开支)费用，也就是国内说的物业费，这个物业费是业主交给自己的，由业主委员会与物业管理公司保管使用。买有物业

管理的小区住宅，除每月交物业费之外，也要交地税。在美国，任何住宅、任何建筑都要付地税，它主要交给地方政府，用于政府的行政开支，是美国人说的物业税，不是中国所说的物业税。

中国学者认为的“美国物业税用途非常明确，主要用于支持当地的警察和学校设施建设，安全的居住环境和良好的学校设施建设”，这也是不正确的。

美国的物业税(土地税)征收是浮动的，各州各地区的税收标准也不一样。物业税(土地税)主要归州、市、郡、镇地方政府，每年由各级地方政府制定出行政预算开支后，再计算出物业税(土地税)的比率。这是一个十分重要的，民主、公平的步骤!

举例：一个郡明年要扩建两个小学、维修一条公路、办一个养老院、郡政府办公楼的电脑要更新、全郡要种一万棵树、筹办建郡230年的庆祝会等等开支预算，郡政府首先伸手向州政府要钱，若要到预算的45％，其余的靠征物业税(土地税)获取。(当然还有其他税收与途径筹钱)。

每一个郡的预算不一样，征物业税(土地税)就不一样，有高有低。有些郡市提供学校、图书馆、老人院、交通公路、警察维持治安等，社会福利保持在五星级水准，那么，这个区域的物业税(土地税)相对来说就高得多。全美各州各地区的物业税(土地税)征收比率在0.2％―10％之间，相差很大。

美国的物业税(土地税)并不是主要用于学校与警察方面，但因为美国人很重视教育，相对而言用于教育方面要占很大比例；再说，九年制免费教育还包括学生交通费、午餐等，这笔开支很大。

再如，纽约市的物业税(土地税)，五个区的差异很大，曼哈顿最贵。它并不是因为有好学校而贵，而是需要维持很庞大的市政公共开支，如各种博物馆、文化体育场所、青少年活动中心、街景的整修等等。曼哈顿地区住宅的物业税(土地税)每年要交房价的5％―7％，许多人买了房子，付不起物业税(土地税)。

业主交了物业税(土地税)，到年底申报个人所得税时，根据每个家庭的年收入与退税标准，大部分家庭会受到联邦的补贴或退回。

中国要征收物业税，北京要作试点。不知北京市政府收来了物业税要派什么用场?年收入低的家庭在第二年是否可获得退税?一切都要想妥了吗?