房地产业的税收筹划精选(九篇)

第1篇：房地产业的税收筹划范文

关键词：税收筹划；房地产开发；保障房安置

一、 房地产开发企业税收筹划概述

1.房地产开发企业税收筹划概念

房地产开发企业的税收筹划是指房地产开发企业为了减少外部成本，利用税法漏洞或者缺陷减轻自身税负的非违法行为。目前，我国大量税收优惠政策的实施以及特定税制要素的存在，为房地产开发企业进行税收筹划提供了空间。

2.房地产开发企业税收筹划的必要性

房地产开发企业在经营过程中通常具有投入资金多、销售周期长、经营风险高等特点，因此合理的税收筹划对于房地产开发企业来说是非常有必要的，具体可以表现为：

（1）税收筹划有助于房地产企业利益实现最大化，提高竞争力。在房地产交易环节涉及的税种较为复杂，例如营业税、土地增值税、城市增值税等等，这就加重了房地产开发企业的税负，而进行合法的税收筹划可以说是实现经济效益最大化的有效途径。

（2）税收筹划有助于房地产开发企业提高会计核算水平，规范财务管理水平。进行税收筹划是一种财务手段，它可以减少企业的税收支出，提高资金利用率，使资金流得以改善。

（3）税收筹划为房地产开发企业树立良好的社会形象提供保证。在日常纳税申报时，及时准确的申报税额，可以降低企业的涉税风险，提高企业自身形象。特别是对于房地产开发这样高风险的企业来说，涉税无风险是提高社会信誉、打造自身品牌的有效保证。

二、房地产开发企业税收筹划策略

（一）对营业税进行筹划

在竞争日益激烈的房地产开发行业，开发企业在销售过程中通过赠送产品、直接以折扣销售房屋等营销手段，达到吸引购房者的目的。例如：房地产开发商在开盘日购买者赠与一台价值3000元的冰箱，亦或者对购买者进行总房价的10%折扣销售。我们假设销售该房收入为5000万元，赠送冰箱总价值50万元，对于方案一开发企业需缴纳5000*5%=250万元的营业税，同时还需缴纳50*3%=1.5万元，共计251万元；而对于第二方案来说需缴纳5000*0.9*5%=225万元。

对于房地产开发企业中的营业税负担较重的现象，许多地区对其实施了相关的税收优惠政策，例如根据《于贯彻苏政发[2008]44号文件精神的通知 》（苏地税函[2008]380号）文件规定：对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。经济适用住房，是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房：（1）纳入全省经济适用住房建设投资计划；（2）土地采取划拨的方式供应；（3）销售价格经价格主管部门按相关规定确定；（4）向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应；对不能同时符合上述条件，被加以经济适用住房名称的其他性质住房，不得享受该项政策。由此可见房地产开发企业可以根据当地的营业税优惠政策进行税收筹划，降低营业税成本。

（二）对契税进行筹划

契税是指房地产开发企业通过购买、受让、获赠等取得房屋所有权和土地使用权所缴纳的费用。房地产开发企业可以通过法律规定如“企业按照法律规定分设两个或者两个以上投资主体的相同企业，对新设方承受的房屋、土地的所有权，免征契税。

根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）文件规定，对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。但是目前对房地产开发企业购置的保障房用地无免征契税优惠政策。

（三）土地增值税的筹划

根据《土地增值税暂行条例》规定：房地产开发企业建造普通住房用于出售，如果增值额未超过各项规定扣除项目金额的20%，可以免征土地增值税；如果超过20%，可以按累进税率进行交税。房地产开发企业可以通过增加扣除项目的金额来降低增值率，从而达到减少增值税的目的。

房地产开发企业可以通过国家政策对土地增值税进行税收筹划，例如北京市财政局、地税局和住建委日前联合通知，对土地增值税征收进行了明确，保障性住房暂不预征土地增值税。

（四）企业所得税的筹划

企业所得税是根据企业生产经营所得和其他所得征收的一种税，像房地产开发这样资金密集型的企业，通常采取不同的筹资方式、利用税前扣除项目、延迟纳税等方法进行所得税筹划。例如，企业可以足额购买企业所得税规定的可以税前扣除的保险和公积金等，这样既降低了公司的所得税费用，而且还为员工带来了福利，实现了双赢。

三、 房地产开发企业税收筹划应遵循的原则

1.税收筹划活动必须合法合理性原则。目前，我国对于房地产行业的税收制度还不完善，税收政策也在不断更新，这就要求开发企业的税收筹划以合法性为前提，进行合法的进行税收筹划。

2.税收筹划活动应遵循全程性、系统性原则。房地产开发的建设过程涉及到土地购买阶段、建设阶段、售房阶段和物业管理阶段等，因此就要求开发企业的税收筹划活动应贯穿于各个阶段，做到全面监控。

四、 总结

综上所述，房地产开发企业采取合理的税收筹划不仅可以降低成本，还关系到企业的生死存亡。面对现在国家对房地产行业的调控能力不断加强、利润空间不断减少的现状，房地产企业采取合理的税收筹划势在必行。因此，房地产开发企业应结合自身经营特点合法、合理的运用税收筹划降低企业成本，实现企业利润空间最大化。（作者单位：上海中冶成工置业有限公司）

参考文献：

[1] 詹效兰；欧阳云；房地产开发企业的经营模式与税收[J]；财会通讯（理财版）；2006年03期.

第2篇：房地产业的税收筹划范文

关键词：房地产业；税收筹划；探讨

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2012）17-0092-02

一、税收与房地产行业发展的相关性分析

房地产业是国民经济的主导产业，在现代经济生活中有着举足轻重的地位。随着我国社会主义市场经济的快速发展，房地产业也呈现高速发展的势头，中国的房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，逐步发挥其作为国民经济基础产业的重要导向作用。

经济决定税收，税收反作用于经济。这是税收与经济发展的辩证关系，对于房地产行业也存在类似的情况。随着房地产市场的进一步完善，房地产业创造的价值也会进一步的增加，这就为政府取得充足的税收收入提供了保障。同时随着政府税收收入的增加，也会相应地增加对房地产业的投入，为房地产业的发展提供良好的基础设施保障，增强房地产品保值增值的能力，进而形成一个投入、产出相互促进的良性循环。此外，税收政策本身的好坏也将影响房地产业的发展，适宜的税收负担、良好的税收服务水平、较高的工作效率都将促进房地产业的健康发展。与此相反，沉重的税收负担、繁琐复杂的税种结构、落后的税收征管方式将阻碍房地产业的发展。

二、房地产业的纳税现状

我国现行的税法体系由各单行税法构成。我国房地产业涉及的税费名目繁多，其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前的实体税法由22个税种构成，在这22个税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税、车船使用牌照税、个人所得税等11个，占到了我国税种的50%。2010年有人大代表称“一套房征62种税费助推房价高涨”。 根据国家财政部于2012年2月14日的《2011年税收收入增长的结构性分析》显示，2011年房产税实现收入1 102.36亿元，同比增长23.3%。房产税收入占税收总收入的比重为1.2%。

房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额，它的增长速度是由纳税人房产的保有总量和房屋出租价格的增长速度决定的。财政部还说明了房产税收入快速增长的主要原因：一是办公楼和商业营业用房的保有量一直保持快速增长。2011年办公楼销售额同比增长16.1%，商业营业用房销售额同比增长23.7%。二是房屋租赁价格上升，2011年居民消费价格中的居住类价格上涨5.3%。

三、房地产企业税务筹划的特点

由于房地产的开发与经营具有投资数额大、建设周期长，是一项复杂的系统工程，具有较强的竞争性，效益与风险并存；受政府的干预和国家经济政策的引导等特点，因此，房地产企业税务筹划除了具有税务筹划的一般特点外，还具有其独特性，主要表现在以下几个方面：

1.税务筹划效益的显著性

由于房地产行业属于资金密集型产业，而且每个开发经营环节都几乎涉及到不同的税费，房地产企业具有很大的税务筹划空间。因此，房地产企业对税务筹划的重视与投入，将对房地产企业的经营效益产生积极的显著性的影响。

2.税务筹划的时效性强

我们国家的经济是属于国家宏观调控下的市场经济，企业的生产经营受政府干预和国家经济政策的影响极大，特别是对于作为国家宏观调控重点的房地产行业来说，国家针对该行业的经济、税收、货币政策随时可能发生变化，因此，房地产企业税务筹划的措施和方案都具有极强的时效性，而这也要求房地产开发企业对政策的可能变化具有预见性和适应性。

3.税务筹划的复杂性

城市房地产除有其特定的开发目标外，还受城市规划、土地利用规划、投资计划等条件的制约，涉及到经济、社会、生态环境等众多因素，是一项复杂的系统工程。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。因此，房地产企业的税务筹划是一个系统工程，它的复杂性要比一般企业税务筹划的复杂性更大。

四、房地产业税收筹划的必要性和可行性

1.房地产开发业税收筹划的必要性

税收筹划具有合法性、前瞻性、目的性、综合性的特征，房地产行业具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，因此，合理的税收筹划有利于房地产企业降低经营风险和纳税风险，以实现企业价值的最大化。

随着我国住房制度的改革，房地产行业投资快速增长，我国的房地产业逐步形成和发展，投资逐年增大，从1993年的1 937.5亿元，增长到2006年的19 382.46亿元，13年间增长了13倍，远远超过了同期我国GDP的增长速度。对于一个新兴的产业来说，其发展是非常顺利的。尤其是近几年，房地产投资的增长速度已经超过了全社会固定资产投资的增长速度，为房地产业的发展注入了强大的动力。随着我国社会主义市场经济体制的健全和完善，各行各业的竞争日益激烈，处于高速发展阶段的房地产开发业竞争极其激励。竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势，税收筹划意义将更重大。

2.房地产开发业税收筹划的可行性

不论是从国家的宏观政策还是企业内部的微观环境来看，房地产企业的税收筹划都是可行的。国家提倡税收筹划。税收筹划能最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，有利于提高纳税人的纳税意识、有利于增加国家的税收收入、有利于降低征税和纳税成本、有利于提高企业的经营管理水平、有利于优化企业产业和产品结构，有着多方面的积极作用，是国家允许并提倡的。企业在法律、法规允许的范围内，实施税收筹划，选取对企业较为有利的纳税方案进行申报纳税，与依法诚信纳税是完全一致的。

3.我国的税收大环境越来越好，我国税收正逐步走向法治，依法治税正在逐步变成现实。新税制实施以来，税法得到统一，税权相对集中，规范了减免税，避免了各种越权减免税收和随意减免税收的现象。税收大环境的变好，为税收优惠政策完全落到实处和税收筹划提供了条件和可能。

4.企业内部环境的优化

（1）专业人才不断增多。税务筹划的技术含量高，不仅要通晓税收法律法规、经济法律法规，还要了解企业的运作、行业发展趋势、社会发展状况，因此，需要拥有税务筹划专业人才，专业人才的整体业务水平决定了税务筹划能达到的水平。作为一个经济效益较好的产业，随着其发展成熟，其业内吸引、积累了一批税务筹划专业人才，再加上各类中介服务机构愿意为房地产企业提供税务筹划服务，使房地的税务筹划人才增加，保证了其开展税务筹划的人力需要，为企业的税收筹划提供了条件。

（2）企业的法制意识不断地增强。税务筹划在发达国家是一门被广泛应用的技术，但在我国仅兴起数年。目前，我国不少人对税务筹划仍是认识不深。随着时间的推移，大众对税务筹划的认识日渐加强，房地产业界也不例外。另外，因发展迅速、经济效益佳，房地产企业云集了各种类型的专业人才，这些人对新生事物接受能力强，对税务筹划的认识速度比一般的快。税务筹划作为实现企业价值最大化的有效措施之一，越来越引起房地产企业的重视。

参考文献：

[1] 中国注册会计师协会.税法[M].北京：经济科学出版社，2012.

[2] 刘佐.中国房地产税收[M].北京：中国财政经济出版社，2006.

第3篇：房地产业的税收筹划范文

我国早在2009年就开始了对企业实行了增值税的改革方案，“营改增”和以往的税制相比，有了进一步的完善，在各个方面都进行了调整，房地产企业的纳税筹划方式也发生了比较大的变化，从而为纳税主体提供了更为广阔的选择空间。作为房地产企业，在中国的经济发展和民生中占有着重要地位，在税制改革后，房地产企业如何衡量利弊得失，提高企业的的经营水平是所有企业领导面临的一项艰巨的任务。

所以说，把房地产作为“营改增”税收筹划的研究对象，探索房地产企业在增值税纳税方面存在的问题和改进的方向，为房地产企业的增值税纳税筹划提出切实可行的建议和方法，为房地产企业在合法纳税的前提下，又适当的减轻了房产公司的税负承受压力，体现了依法纳税的原则，但又灵活的运用税收政策。

二、“营改增”税收措施下房地产企业税收筹划的可行措施

由于“营改增”对于不同行业的企业有着不同的影响，这些影响可能是有利的，也可能是不利的。那么企业的财务部门的管理会计一定要研读关于“营改增”的相关法律措施，积极地应对“营改增”税收大背景下的税收环境，提高企业对新的税收措施的适应能力，减轻对企业的不利影响，最大限度的利用“营改增”的优势，提高企业的经济效益。以下是是对房地产企业进行税收筹划的一些可行性措施。

1.对房地产业务人员进行“营改增”知识的普及，提高业务技能

由于国内的房地产企业尚存在一些管理方面的问题，当“营改增”税收措施实施，一些房地产的内部工作人员和领导都没有把“营改增”作为企业的一个工作日程，放到足够重视的位置，俗话说“知己知彼，百战不败”，由于企业对于“营改增”的大意，在此时间内会产生大量的成本费用，因此这段时间内只会产生进项税。面对新的税收措施，房地产企业需要提高业务人员的技能和相关知识以及业务流程，尤其是企业的财务会计人员更应该提高自己的业务能力，熟悉“营改增”的相关政策，才能为企业减少一些不必要的损失。以减少企业经营成本。如果“营改增”成功后，那么计算增值税则需要考虑销项税额和进项税额。

2.房地产企业必须完善税收筹划管理制度

在“营改增”的试点阶段，一些房地产企业并没有完全去拥抱“营改增”政策，导致改革前的一些房产项目还没完工，在改革后完工销售的阶段，随着税收的下降，但是房产也出现了下滑的波动，由于前期房企付出了高昂的成本，导致房企的利润受到一定的下滑，因此房地产企业的税收筹划管理制度在企业内部必须得到完善，房地产企业在供应方提供物资材料时可进行相关比较，利用税率的差异和纳税人的身份、优惠政策以及纳税时间的延迟，以此可最大限度的进行灵活的税务筹划。

万科2013年合并资产负债表中存货331，133，223，278.99元，万科2013年的总资产为479，205，323，490.54元，存货占总资产比重为69.10%。若构成目前存货的成本无法抵扣，以11%税率计算，其增加的税负为：存?出售形成的营业收入以2013年利润表中口径计算：销售房地产的收入/销售房地产的成本*存货=132，787，6 85，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的营业收入形成的增值税与营业税的税负差异计算如下：房产销售收入*（增值税税率-营业税税率）*城建税及教育费附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是对存货无相关过渡政策，可以预计房地产开发企业，将在“营改增”之前，大量出售存货，以防止“营改增”后，税率上升所带来的税负上升，避免多交税款的风险。

3.企业应该与税务机关积极互动

“营改增”的税收改革极大的减轻了我国的企业的纳税负担，一方面和国际经济秩序接轨，给予企业更大的优惠幅度，促进企业征收，刺激消费，有利于国民经济的发展，可以有效的促进我国企业的利润提高和提高中小企业的竞争力。由于一些房地产企业忙于经营，忽视了“营改增”的税收政策，对新的“营改增”政策了解不够深入，因此，企业的财务会计和管理会计一定要积极协助，相互配合，勇敢的和企业所在地的税务部门取得沟通，进行互动，了解关于“营改增”的新的税收措施，学习并熟练运用新的“营改增”计税方式，促进房地产企业的健康发展，提高房地产企业财务合规性。

第4篇：房地产业的税收筹划范文

关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税

税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。

一、房地产企业的经营特点及税负情况

（一）经营特点

对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：

1．开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

2．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

3．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（二）房地产公司税负情况

从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。

二、房地产公司涉及的税种

（一）前期准备阶段的税种

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。

（二）房地产开发阶段涉及的税种

在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。

（三）房地产销售阶段涉及的税种

1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。

2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。

3．印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。

4．企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。

5．房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。

三、房地产公司的税收筹划策略

从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。

（一）土地增值税的筹划

土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。

1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。

3．整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。

（二）企业所得税的筹划

1．迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009] 31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。

2．充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。

（三）营业税的筹划

1.合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。

2．将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。

参考文献：

[1]王虹，陈立.纳税筹划[m].北京:清华大学出版社，2006.

[2]张卓，王红春.房地产企业税收筹划和可行性研究[j].应用能源技术，2007，(11).

第5篇：房地产业的税收筹划范文

【关键词】房地产开发企业；土地增值税；税收筹划；分析

随着时代不断发展，我国税收也发生了一系列的变化。土地增值税是其中的一种。在房地产脚步飞速前进的影响之下，它在我国经济中的地位逐渐突显。随之，对于房地产企业来说，土地增值税税收成为了关键的内容。很显然，这已成为了新时代下社会谈论的焦点。因此，本文作者站在房地产开发企业的角度，对其土地增值税税收筹划进行了相关的探讨。

一、土地增值税税收筹划概述

从某种意义上说，税收筹划是一项复杂而具技术性的工程。相应地，土地增值税就是指对那些获得增值收入的单位以及个人进行合理征收的税种之一。它主要包括了对国有土地使用权予以有偿转让，土地上的建筑物、还有其它的依附物的产权这些方面。很显然，房地产企业和土地增值税之间有着不可割舍的联系。根据房地产的不同种类，土地增值税将会对它进行差别税收策略。同时，对于企业来说，税收筹划是它财务管理活动中至关重要的方面。简单来说，土地增值税筹划就是专门针对房地产企业予以设计的一种合理的税收方案。相关的土地增值税税收筹划不仅可以使房地产开发企业的税收压力得以减小，还能使企业的纳税风险降到最小化。更重要的是，它有利于房地产开发企业拥有更好的经营环境，使企业在竞争激烈的市场中更具优势，立于不败之地。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划策略

就房地产开发企业自身来说，对应的土地增值税税收筹划有着非常深远的意义。换句话说，在房地产行业，土地增值税收筹划是开发企业前行路上一块重要的基石。相应地，想要使土地增值税收筹划的作用得到更好的发挥，就需要采用有效的措施对它进行完善。显而易见，这也是当下迫在眉睫的事情。在房地产开发企业方面，土地增值税税收有着自己科学的筹划方法。具体来说，它主要包含了这几个方面。比如，对收入进行分散筹划的方法；以利息为基础的支出筹划方法；“临界点”的筹划办法。因此，本文作者从实际出发，对其中一些有效策略予以了探讨。

1.在房地产开发企业方面，以土地增值税的“起征点”优惠政策为基础给与筹划

在土地增值税优惠政策方面，主要指的是“起征点”政策。为了使优惠政策更具其保障性，国家还专门制定了相关的条例。它就是针对相关纳税人对那些一般而具有标准性的住房予以建设，并对它进行出售。在这个过程中，如果增值额在对应扣除项目费用20%之下，企业可以不用缴纳增值税。但是，对于这方面，房地产开发企业需要对一些方面引起注意。比如，如果房地产开发企业不仅在建设一般标准的住房，还在对其它房地产进行开发，需要对其中的增值额予以恰当地分开计算。在这个过程，对于那些没法分开计算或者无法准确进行区分的增值额，建设的一般标准住房时没有权利对这个优惠政策进行享受。

2.在土地增值税税收筹划方面，可以对相应的经营收入进行分散筹划

一般情况下，这种策略就是在房地产中，把那些能够分开予以独立解决的方面从中分割出来。比如，关于住房内部的装修。对于这方面，可以把它作为其中独立的部分，对它进行恰当的核算，就可以以两次出售房地产为媒介，对它进行纳税方面的筹划。这样也有利于房地产开发企业减少税收负担。

3、对于房地产开发企业来说，可以借助利息费用来进行科学的筹划

在土地增值税制度方面，房地产开发企业可以对这两种利息支出的方法进行充分的利用。第一，在房地产开发方面，那些可以在房地产建设项目的基础上，进行一定的计算分摊，还有金融机构对应的证明部分，可以根据实际情况来扣除。但是，扣除的金额并不是随意的，它是有一定限度的，不能高于商业银行相关方面计算之下的金额，即同类并且同期贷款利率计算的金额。第二，对于房地产某些方面的土地增值税，相关的开发资金需要在上述合计金额10%以内正确计算予以扣除。在这方面，主要包括了两个方面：一是那些没法根据转让房地产项目对分摊利息支出给与对应的计算；二是没有相关金融机构提供的有力证据。所以，针对这个情况，房地产开发企业一定要预先进行有效的筹划，避免多交税情况的出现。

总之，对于房地产开发企业来说，土地增值税税收筹划有着不容忽视的重要作用。同时，房地产企业一定要充分利用它的优势，减少企业税收，增加经济效益。

参考文献：

[1]焦风霞. 浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划[J]. 中国集体经济，2013，36：45-46.

第6篇：房地产业的税收筹划范文

【关键词】房地产企业 税收筹划 土地增值税

一、研究背景

土地增值税是土地、房地产交易市场特有的一个税种，其目的是为了合理调节土地增值收益，凡是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人都是土地增值税的纳税义务人。

土地增值税是近年来国家通过税收政策进行房地产调控的主要手段之一，预征率的提高，清算规程的推行，都推动房地产企业改善长久以来的财务处理方式。土地增值税是在存在增值额的前提下才会有应缴税额产生，而增值额是指房地产转让收入减除扣除项目以后的余额。增值额是产生土地增值税税额的本质所在，土地增值税筹划的关键就是本着高收益低成本的原则控制增值额，增值额的存在主要税收筹划将离不开转让收入和扣除项目两大方向。

二、土地增值税临界点的筹划方法

由于土地增值税普通标准住宅增值率不超过20%免征土地增值税，加上土地增值税适用的税率为分四档超率累进税率，临界点法是土地增值税税收筹划最常见的一种筹划方法。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额；而扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

计算临界点的方法实际上就是由于增值额的计算与税率不同而来的，在房地产企业账务处理中，取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本构成了房地产开发总成本，一般构建临界点的方法，都是计算确定相对变量的比例系数。这里主要就开发总成本不变的情况下，土地增值税各个临界点的计算，如果假设收入不变的计算可以通过同样的表达式推理得出。

下面根据土地增值税的阶段税率进行相关系数的计算推导：设普通住宅项目销售总额为S，不含息开发总成本为V，如果房地产开发费用中利息费用不单独计算扣除，则开发费用为0.1V，其他可以扣除的成本为0.2V，允许扣除的相关税金为0.055S。

第一阶段（免税）：要使增值率不超过20%，S与V的关系式可以表达为：（1）S1-（1.3V+0.055S1）≦20%×（1.3V+0.055S1），左右等式整理后得出：S1≦1.67024V，那么如果想要享受普通标准住宅的免税规定，则需要使售价与单位成本的比值小于1.67024，该系数成为享受免税的最高定价系数。

第二阶段（30%税率）：如果增值率超过20%，那么进入第二阶段，而且需要按全部增值额的30%缴纳土地增值税，那么提高售价带来的收益需要大于由于增值率提高后增加的土地增值税，否则综合收益反而下降，还不如降低售价使增值率低于20%，因而需要计算一个最低定价系数，加上增值额还不能超过扣除项目的50%，否则要进入40%税率，因而还需要计算一个最高定价系数。

根据上述内容，构造关系式：（2）S2-S1-0.055×（S2-S1）≧[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，将S1﹦1.67024V代入上式，左右等式整理后得出：S2≧1.79649V。

（3）S2-（1.3V+0.055S2）≦50%×（1.3V+0.055S2），左右等式整理后得出：S2≦2.12534V。

（2）、（3）两个等式得出第二阶段定价范围为1.79649V≦S2≦2.12534V在适用30%税率时，1.79649为最低定价系数，2.12534为最高定价系数。

第三阶段（40%税率）：运用的原理与第二阶段相同，收益增加额不得低于税金增加额，构造关系式：（4）S3-S2-0.055×（S3-S2）≧[S3-（1.3V+0.055S3）]×40%-（1.3V+0.055S3）×5%-[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，将S2﹦2.12534V代入上式，左右等式整理后得出：S3≧2.12534V。

石红红（2011）的《基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究》中构建了土地增值税临界点筹划法的定价系数，认为40%、50%、60%的税率之下，均有一个最低定价系数，且与上一税率段的最高定价系数之间都有一个间隔区间。但是从以上计算结果发现在第三阶段里并没有税负重、利润少的区间，其最低定价系数实际与第二阶段的最高定价系数相等，究其原因，这是因为在增值率50%以内的还是适用30%的税率，而不是直接全部适用40%税率，也间接证明了速算扣除数的作用。

增值率不超过100%：（5）S3-（1.3V+0.055S3）≦100%×（1.3V+0.055S3）。左右等式整理后得出：S2≦2.92134V。

（4）、（5）两个等式得出第二阶段定价范围为2.1253V≦S2≦2.92134V，在适用40%税率时，2.92134为最高定价系数。

同理，可以计算出税率为50%时的最高定价系数为4.67064。

在房地产企业对成本预算准确的情况下，可以结合市场行情参考定价系数来决定开发商品的定价范围。

三、案例分析

SD房产公司有一个住宅项目，全部是普通标准住宅，总可售面积12000平方米，平均单位售价8000元，至2011年年底已售7000平方米，销售总额5600万元，土地价为1200万元，房屋开发成本4000万元，其中利息支出500万元，假设不能提供金融机构借款证明，城建税率5%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。

方案1：继续按平均单位售价8000元销售。

收入总额：9600万元。

扣除项目金额：取得土地使用权支付的金额：1200万元；不含息房地产开发成本：3500万元；房地产开发费用：（1200+3500）×10% ﹦470万元；加计20%扣除数：（1200+3500）×20% ﹦940万元；扣除营业税及附加：9600×5%×（1+5%+3%+2%）﹦528万元。

扣除项目合计：1200+3500+470+940+528﹦6638万元。

增值额：9600-6638 ﹦2962万元。

增值率：2962÷6638 ﹦45%。

应缴土地增值税：2962×30%-0﹦888.6万元。

获利金额﹦收入-成本-费用-利息-税金﹦9600-1200-3500-500-528-888.6﹦2983.4万元。

方案2：由于房地产市场状况不理想，预计维持原价无法将开发商品销售出去，打算对剩余的5000平方米进行降价，那么降价多少才好，根据在关于土地增值税临界点定价系数的计算，如果想要享受免税，则要使S1≦1.67024V。在这里单位建造成本为（1200+3500）×10000÷12000﹦3917元，那么平均单价要不超过3917×1.67024﹦6542元，设后面5000平方米的平均单价为P，则需要成立（5600+0.5P）÷1.2﹦6542，解得P﹦4500元。

假设价格真的降到4500元：

收入总额：7850万元。

扣除项目金额：取得土地使用权支付的金额：1200万元；不含息房地产开发成本：3500万元；房地产开发费用：470万元；加计20%扣除数：940万元；扣除营业税及附加：7850×5%×（1+5%+3%+2%）﹦431.75万元；

扣除项目合计：1200+3500+470+940+431.75﹦6541.75万元。

增值额：7850-6541.75﹦1308.25万元；增值率：1308.25÷6541.75 ﹦20%； 应缴土地增值税：0元；获利金额=收入-成本-费用-利息-税金﹦7850-1200-3500-500-431.75﹦2218.25万元。

比方案1少获利=2983.4-2218.25﹦765.15万元。

方案3：想要享受免税政策会导致少获利765.15万元，加上房价不可能从8000元将近降一半到4500元，那么需要提高该定价，这时需要结合30%税率范围内存在的最低定价系数1.79649。平均单价不能低于3917×1.79649﹦7037元，设后面5000平方米的平均单价为P1，则需要成立（5600+0.5P1）÷1.2﹦7037，解得P﹦5689元，假设后期均价为5600元：

收入总额：8400万元。

扣除项目金额：取得土地使用权支付的金额：1200万元；不含息房地产开发成本：3500万元；房地产开发费用：470万元；加计20%扣除数：940万元；扣除营业税及附加：8400×5%×（1+5%+3%+2%）﹦462万元，扣除项目合计：1200+3500+470+940+462﹦6572万元。

增值额：8400-6572﹦1828万元；增值率：1828÷6572 ﹦28%；应缴土地增值税：1828×30%-0﹦548.4万元；获利金额=收入-成本-费用-利息-税金=8400-1200-3500-500-462-548.4=2189.6万元。

比方案2还少获利=2218.25-2189.6=28.65万元

第7篇：房地产业的税收筹划范文

我国房地产行业的税负高于其他行业，特别是在行业快速发展的那些年表现的更为明显，相关数据显示，2009年我国税收总收入约为60亿元，较上年同期增加了5亿元，其中房地产行业税收增加1.75亿元，占税收增加总额的35%。此外，运作周期长、资金占用量大也是房地产行业经营的主要特点，对企业涉税业务进行税收筹划有利于企业的资金循环，在符合法律规定的前提下，企业应充分利用国家税收法规政策进行税收筹划，其重要性可概括为：第一，我国房地产企业整体税负偏高，并且涉及营业税、土地增值税、房产税等多个税种，企业客观上有较大的纳税筹划操作空间，纳税筹划可缓解企业经营压力;第二，行业竞争激烈，纳税筹划有利于房地产企业控制自身运营成本，提高在市场中的竞争力;第三，近些年来，地产行业的快速发展使其成为税务机关征缴稽查的重点对象，纳税筹划可有效降低房地产企业税务风险，规避违法行为的发生。

二、房地产企业税收筹划存在的问题

（一）法律意识淡薄、税收筹划意识薄弱

我国税收相关法律法规在不断的完善，并且呈现出细化的趋势，但从实际情况来看，一些房地产企业对税法及政策的了解程度不够，仅仅是掌握了法律对部分税种的规定，缺乏对税法中特殊规定和政策的认识，法律意识的淡薄导致企业无法对自身的涉税业务进行有效筹划和管理，甚至有可能产生漏税或重复缴税的情况。此外，我国税收筹划起步较晚，理论体系和实践经验均存在不足，这使得很多企业没有认识到税收筹划的重要性，甚至产生了税收筹划就是偷税、漏税的错误认识。房地产企业偷漏、漏税的情况时有发生，违法行为不仅严重影响了政府的税收收入，也不利于企业的长远发展，而实际上企业是可以通过提高税收筹划意识和能力来降低企业税负的，完全没必要铤而走险，走上违法的道路。

例如：某地产公司同时开发两个项目，其中A项目市场价格为1000万元，可以扣除成本费用为400万元，则该项目增值率为150%，土增税为240万元，同时还需缴纳营业税及附加%56万元;B项目市场价格为1500万元，可以扣除的成本费用为1000万元，则该项目增值率为50%，土增税为150万元，同时还需缴纳营业税及附加84万元。在不考虑其他费用的情况下，两个项目共缴纳税金530万元。如果企业将这两处房地产项目命名为同一小区，那么项目整体增值率为78.60%，土增税为370万元，同时缴纳营业税及附加140万元，相比之下便可节税20万元，可见企业应具有税收筹划意识，它与企业的经济利益息息相关。

（二）缺乏纳税筹划能力及管理体系

目前，很多地产企业税收筹划工作都交给财务部门完成，但部门内部却没有专门的税收筹划人才，其他人员的税收筹划能力有限，整体上缺乏完善的纳税管理体系，也缺少其他部门和人员的支持与配合。因为企业的税费缴纳工作均是由财务部门完成，所以企业的管理者往往也会将多缴税费、受到税务机关处罚等情况归咎为财务部门的工作失职，但针对这种现象却也没有人能够提出更好的建议，这实际上本身就是对税收筹划工作认识上的错误。企业财务人员在办理纳税业务时确实会与税务机关产生互动，但却仅仅是将企业生产经营中产生的税款缴纳给税务机关，完成纳税义务，并没有真正涉及到企业经营过程中的税收决策，从实际工作情况来看，房地产企业很多业务都由企业决策人、市场部门、销售部门、策划部门完成，这些业务在开展过程中都有可能产生纳税义务，税收筹划工作需要有这些部门的合作与支持。从目前情况来看，房地产企业将税收筹划工作机械的让财务部门独立负责，又没有给财务部配备专业人才，显然是不合理、不科学的。

（三）缺乏税收筹划事前管理

管理者对税收筹划没有正确的认识，以及对此项工作重视程度不够都导致企业的后知后觉，通常都是在事后发现税收负担过重时才要求财务部门使用账务处理手段做应急处理，然后此时极端的操作往往会与税收法律法规冲突，这也是房地产企业税收方面经常出现偷税、漏税的主要原因之一。实际上，企业的纳税义务一旦发生，再通过其他的手段去处理为时已晚，这时再进行税收筹划则更是不可能的事情了。可见，纳税筹划的应该是一种事前筹划，同时也要求税收筹划人员对法律法规、政策动态及时掌握，否则纳税筹划就不能有效实施。

三、税收筹划问题的解决路径

（一）提高税收筹划意识

积极转变思维观念，树立科学的税收筹划意识是房地产企业要做好税收筹划工作的基本前提。企业不能将税收筹划工作硬性的安排给财务部门，要把工作重点放在建立与完善的税收筹划机制上，管理层要给予税务筹划工作高度的重视，企业各部门开展业务也要与税收筹划工作相配合，并在业务开展前便做好税收筹划。房地产企业还要鼓励税收筹划人员积极学习政策法规，全面掌握国家税收政策动态，提升自己的法律意识及纳税成本节约意识，在涉税工作上加强税主动性，最大程度的减轻纳税负担。

（二）提高税收筹划能力

房地产企业税收筹划负责人的专业能力直接影响到税收筹划的效果，所以企业在人员招聘时就应该倾向于有税法专业知识的人，并采取适当激励手段来鼓励财务人员加强税务法规学习，不断更新专业知识，从而提高其税务筹划能力，降低企业的各种经营风险。在外联工作上，企业应加强和主管税务机关的沟通，了解税务机关的工作程序，特别是对于一些模糊事项和新兴业务的处理，一定要得到税务机关的认可后再实际操作。如果企业存在一些内部员工无法胜任的岗位或无法完成的税务工作，企业可以考虑在外部聘请税收筹划专家来企业做顾问，例如注册税务师、理财规划师等，这样可以大大的提高企业税收筹划工作的权威性且降低操作风险。

第8篇：房地产业的税收筹划范文

[关键词] 税收筹划房地产企业土地增值税方式

在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终是纳税人不断追求的目标。税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。房地产企业开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大，企业可针对其经营特点，通过充分利用税收优惠政策、投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额，以达到税收筹划的目的。在此，本文拟就对房地产企业土地增值税税收筹划的一般方式谈几点看法。

一、税收筹划

1.税收筹划的概念

税收筹划是指纳税人在税法规定的范围内，通过对自身的经营活动、投资活动、理财活动的事先筹划和适当安排，在不妨碍正常经营的前提下，尽可能地取得“节税”的税收利益，达到税负最小化，利润最大化的目标。

税收筹划的要点在于“三性”：合法性、筹划性、目的性。合法性表示税收筹划只能在法律许可的范畴内进行，违反法律规定逃避税收负担是偷税行为，必须加以反对和制止；筹划性表示税收筹划必须事先规划、设计安排。在经济活动中，纳税义务通常滞后于应税行为，这在客观上提供了纳税人在纳税之前事先做出筹划的可能性；目的性表明税收筹划有明确的目的――取得“节税”的税收利益。节税即节约税收的支付，无论是当年需缴纳的税收还是以后需承担的税负，税收的支付达到尽可能最小。

2.税收筹划的必要性

在经济全球化的发展形势下，企业之间的竞争日趋激烈，以最小的投入获得最大的收益，是每个经营管理者从事生产经营活动的最终目标。在企业的营运过程中，成本与收益成反向关系，就单个企业而言，税收的无偿性决定了税收的支付是一种资金的净流出，没有与之相匹配的收入项目。因此，税收是影响企业营业成本高低的重要因素之一。

在税法规定的范围内，企业往往面临着不同税负的多种纳税方案，选择低税负就意味着在符合国家有关税法规定的同时可以减少或节约纳税支出，即可以直接增加企业的净收益，增强企业投资、经营、理财的预测和决策能力，从而提高企业的经济效益和经营管理水平，这与降低其他成本项目具有同等重要的意义。

二、房地产企业土地增值税税收筹划一般方式

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。在房地产企业的税负构成中，土地增值税引人关注的原因，一是其税率较高、税负重；二是税制特殊，有筹划余地。

房地产企业土地增值税税收筹划方法主要有以下几种：

1.收入策划法

在计算土地增值税时，很重要的一点便是确定售出房地产的增值额，因为它既是计税基础，也是确定税率的重要因素。增值额是纳税人转让房地产所取得收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而纳税人转让房地产所取得的收入对其应纳税额有很大影响。如果在不违反相关法规的前提下在转让房地产过程中使收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然就会节省税款。减少增值额具体做法有二：

(1)降低销售价格

控制增值额的一种方法是适当降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值额自然降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少，此时是否可取，需将减少的销售收入与因控制增值额而减少的税金支出相比较，从而做出选择。

(2)分散销售收入。一般常用的方法就是在转让房地产时将可以分开单独计价的部分从整个房地产售价中分离，从而分散转让收入，以减少房地产部分的增值额，达到免征或少征土地增值税款。当然，这其间会伴随产生营业税或增值税，相比较而言，后二种税负远比土地增值税轻，可实现纳税支出在合法合理的前提下避重就轻的目的。

2.扣除项目策划法

房地产企业可利用扣除项目进行税收筹划。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。筹划方法一般有：

(1)成本费用筹划法。房地产开发企业的成本费用开支由房地产开发成本和房地产开发费用组成。作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的期间费用进行扣除，而是按《土地增值税暂行条例实施细则》的标准进行扣除，因而该筹划主要涉及房地产开发成本。如果纳税人通过选择合理的核算办法和路径，能在合法范围内最大限度地扩大费用列支比例，无疑会节省税款。

(2)利息支出的筹划法。现行土地增值税制度对房地产开发中作为扣除项目之一的财务费用中的利息支出有两种列支方法:一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和（以下简称“合计数”）的5％计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述“合计数”的10％计算扣除包括利息在内的全部费用支出。

3.建房方式策划法

土地增值税征税范围的标准有二条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。

(1)第一种建房方式是房地产开发公司的代建房方式。这种方式是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。对于房地产开发公司来说，虽然取得了一定的收入，但由于房地产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，其收入也属于劳务性质的收入，故依相应判定标准不属于土地增值税的征税范围，而属于营业税的征税范围。

(2)另一种建房方式便是合作建房方式。根据税收优惠政策，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业也可以很好地利用该项政策。

三、结论

第9篇：房地产业的税收筹划范文

关键词：营改增 房地产企业 影响对策

随着我国经济的发展，对“营改增”的重视程度越来越高，房地产企业对“营改增”的实行好像成了必然要面临的改革。自房地产实行“营改增”改革后，根据我国的相关规定，在实行“营改增”之前的一年销售额达到500万人民币以上的企业，必须要像国家税务单位申请为一般纳税人，除此之外，都是小规模纳税人。在没有实行“营改增”之前，房地产企业是根据包含营业税的销售总收入来计算税；“营改增”以后，计算依据要把增值税从销售收入中扣除。有关“营改增”的相关规定，在真正实行的过程中，对房地产企业产生了很大的影响。所以，本文开始是对“营改增”在房地产企业的影响进行了阐述，之后又针对“营改增”在房地产企业实行中所带来的税收影响筹划了相应的对策，希望对今后我国房地产企业的发展有所帮助。

一、“营改增”对房地产企业的影响

（一）“营改增”对房地产企业开发成本的影响

对于任何一个企业来说成本都决定着企业的利润，然而“营改增”的实行对房地产企业的成本有着不可忽视的影响。因为在房地产企业中，建筑在施工过程需要很多材料，而这些材料往往都不可能从一个企业购买，都需要从各个不同的企业购买，但是，其中有好多材料都是从个体的小商户手中购买的，然而这些小商户不可能出示增值税专用发票，所以企业也就没办法在纳税时把这些增值税扣除，这也就增加了房地产企业的成本。而且，在房地产企业建筑施工中的工作人员都是来自全国各地的农村，他们没有专门的劳务公司，所以房地产企业也不能开出增值税的发票，没办法进行相应的扣除。但是如果房地产企业可以寻求较大规模的企业合作就可以进行增值税的扣除，也就大大降低了企业税负。“营改增”的实行不仅对房地产企业的成本有影响，而且对房地产税负也有很大的影响。

（二）“营改增”对房地产企业的税负影响

随着我国经济的不断发展，政府正在进行各方面的管理体制的完善，为了加快经济进步的脚步，政府提出“营改增”并在房地产企业试行，目的就是希望“营改增”可以较少企业对税收的压力。可是，“营改增”是否真正对房地产企业的赋税程度起到了作用呢？

当“营改增”刚刚在房地产企业实行的时候，得到了各个行业的企业的关注，它的影响也在试行的过程中慢慢体现出来。在实行“营改增”之前，房地产企业的营业税税率为5%，之后，房地产企业的增值税销项税率哲定为11%。下面对“营改增”对房地产税负的影响进行举例说明。假设A公司销售收入为800万，相关成本为300万，增值税销项税率按11%计算，进项统一按17%计算，不考虑其他的变动因素。

则：“营改增”之前应交税费=800*5%=40

“营改增”之后应交税费=800/（1+11%）*11%-300/（1+17%）*17%=35.4

对于小规模的纳税人而言，实行“营改增”对他们一定是利大于弊的，他们的税收压力一定随着“营改增”的实行而减少。然而，对于一般纳税人来说，即年销售额超过500万元的企业或者是企业经过会计的核算能提供准确的纳税资料的企业，只有当进项可扣金额大于营业收入相对较大的比例时，才能使“营改增”的实行达到降低房地产赋税程度的目的。所以，“营改增”对房地产企业的税收带来的影响还是很大的，实际上，并没有完全达到预期降低房地产企业税负的愿望。但是，由于房地产企业的特殊性，以前经常会出现一些税上加税的情况，这种情况会导致房地产的税收大大增加，而“营改增”的推行，大大避免了房地产企业的重复纳税的现象，也就在某种程度上减轻了税收负担，增加了企业效益。

“营改增”在房地产企业的试行，对房地产各个方面的要求越来越高。“营改增”之后，首先最大的影响就是由于部分企业没办法开正规的增值税的发票，这就使房地产企业对可扣除增值税的发票的获取有很大的难度。如果房地产企业调整好自身的结构，完善企业内部的各种机制，一定会在“营改增”工作的开展中受益。

二、对房地产企业税收的筹划对策

（一）开发成本的税收筹划对策

房地产在开发的过程中需要的时间很长，由于他的特殊性，所以成本也比较大，在工程施工的过程中如果对各个环节提前做好精密的筹划，把成本做好预算，那么一定就会降低房地产企业的成本。同时，由于“营改增”是要对增值税进行扣除，所以如果房地产企业在工程建设的期间可以将这些成本最大化的平均摊开，便可对增值税进行平均抵消，从而也就降低了税负。房地产企业的税收对房地产效益有很大的影响，税负的增加会造成房地产企业没必要的成本增加，所以对房地产企业的开发成本一定要做好筹划。

（二）重视对“营改增”制度的学习，完善对进项的管理

“营改增”制度在房地产行业的试行，目的是在其他各个领域都能够起到减少企业赋税的作用，所以房地产企业一定要高度重视“营改增”制度，对企业的工作人员要有专业的培训，使大家对“营改增”有简单的认识和了解，让每个员工都认真学习“营改增”的规则，让大家都参与到“营改增”的推行中去。

“营改增”这一新的政策是要企业在纳税是对增值税进行扣除，所以房地产企业要对增值税进行严格的掌控和管理。增值税的发票一般都是由供货商提供的，所以在采购之前，一定要了解供货商是哪种纳税人，一定要确认供货商是一般纳税人之后再进行合作，这样才能最大限度的抵扣进项，也就减少了房地产企业的税收。在“营改增”的制度推行之后，房地产企业一定要重视增值税发票，有些商户会利用价格优势拒绝开增值税专用的发票，房地产企业一定要把目光放长远，不能只看眼前的一点利益而接受商户不合理的建议。管理好进项，在实行“营改增”过程中，可以在很大程度上降低房地产企业的税负。

三、结束语

据现实情况，“营改增”对于房地产企业来说既有利又有弊，虽然会在某种程度上给企业带来一定的风险，但是也为企业带来了降低税负的可能性。所以说，“营改增”的方案在房地产企业税收的方面产生了巨大的影响，所以房地产企业要做好自身的完善工作，进行自我调整，做好筹划，充分了解“营改增”，利用好“营改增”，减少企业税收，降低成本，更好的避免“营改增”带来的风险。因此，希望通过本文的分析，可以给房地产企业一些启发，促进房地产企业的健康、持续发展。

参考文献：

[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014

[2]谢严.“营改增”对房地产行业税收筹划的影响[J].中国乡镇企业会计，2015