股权转让增值税税收筹划精选(九篇)

第1篇：股权转让增值税税收筹划范文

中江实业（集团）公司（以下简称中江公司）是一家具有房地产开发资格

的投资公司，2004年3月18日与一外国大型财团达成一笔业务，以26亿的价格在长江三角洲一旅游城市开发一个带有高尔夫球场的高级度假村。公司已与某地政府取得联系，并签署了征地搞项目的投资意向书。其整个业务的操作流程是：先由中江公司购买土地并建成带有高尔夫球场的高级度假村，然后再以商定的价格销售给该外国大型财团。通过有关权威机构的分析论证，开发成本18亿元（取得土地使用权的成本为6亿元，城市维护建设税7%，教育费附加3%）。

中江公司如果按这个业务流程进行操作，按规定应缴纳如下税费：

其一、应缴纳营业税1亿元[（26亿-6亿）×5%]；

其二、应缴城市维护建设税、教育费附加合计1000万元[1亿×（7%+3%）]；

其三、应缴印花税7800万元（26亿×0.03%）；

其四、应缴土地增值税18360万元[（26-18-0.1-0.78）×30%]。

以上四项合计应缴纳各种税费合计37160万元。

仅一个项目就要拿出三亿多的现金，企业感觉难以承受。董事会认为，应该找专家咨询一下，看这个业务是否存在筹划的空间。

【筹划思路】

公司董事会聘请普利安达税务事务所的注册税务师为该项目进行论证。税务专家通过对公司的有关投资事项测算后，对有关涉税事项进行了分析，发现存在筹划的利益空间。他们提出：改变业务操作流程，先投资成立一个子公司，待该子公司的固定资产建成后，再将公司的股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款。

【筹划分析】

第一步：与购买该度假村的财团协商，请他们先预付一部分资金作为投资款，与中江公司共同成立一个责任有限公司（公司法规定，有限责任公司股东人数不得少于2个）――东湖苑度假村（以下简称渡假村）。渡假村拥有法人资格，独立核算。

第二步：度假村进行固定资产建设，有关费用在度假村的“在建工程”账户核算，如果资金存在缺口，则由房产开发公司提供，度假村作应付款项处理。

第三步，度假村的高尔夫球场及其他固定资产建成以后，外国大型财团以兼并的方式取得度假村的实际控制权。通过兼并，中江公司将拥有度假村的股权全部转让给外国投资者。中江公司收回股权转让价款及度假村所有债权。

通过以上筹划，其成果如何呢？在度假村业务中，还涉及到企业所得税问题，在原业务流程条件下，公司将度假村作为资产进行转让，应缴纳企业所得税14137.2万元[（260000-180000-37160）×33%]。

中江公司如果按资产转让业务流程进行操作，在该业务中获得税后的净利润为28702.8万元（260000-180000-37160-14137.2）；

而通过税收筹划运作，中江公司应缴纳的企业所得税为26 400万元[（260 000-180 000）×33%]；公司在该业务中获得的税后净利润为53 600万元（260 000-180 000-26 400）。

【筹划结论】

通过税收筹划，中江公司虽然在股权转让过程中需要增加企业所得税的税收负担，但是由于不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，公司最终的净收益增加了24893.2万元（53600-28702.8）。

【案例之二】

金峰实业公司拟出售去年在市区新开发的一幢大楼。这幢大楼开发成本及费用总计1500万元，经评估市场价格为2700万元。2004年6月，太湖商贸公司有意购置这幢大楼开办酒店。那么金峰实业公司以何种形式出售这幢大楼可以得到最大的收益？太湖商贸公司用哪种方式购买这幢大楼将得到最优惠的价格？

【筹划分析】

对于这幢大楼来说，应该怎样操作才能取得最佳的经济收益？我们可以按两种交易形式进行比较。

方案一：以转让的形式进行交易。

在具体的操作过程中，金峰实业公司以市场价格2700万元销售这幢大楼，太湖商贸公司以2700万元买入。

金峰实业公司的收益为：销售收入总额2700万元；房地产开发成本及费用1500万元；销售不动产应纳的税金及附加为：

按“销售不动产”税目5%的税率计算缴纳营业税：

2700×5%＝135（万元）；

应纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加是以应纳营业税税额为计税依据。应纳城市维护建设税教育费附加：

135×(7%+3%)＝13.5（万元）；

出售不动产，其合同应按“产权转移书据”税目依0.05%的税率缴纳印花税：

2700×0.05%＝1.35（万元）；

转让不动产应缴纳土地增值税：

2700－1500－135－13.5＝1051.5（万元）；

1051.5÷（1500＋135＋13.5）×100%＝63.78%；

应纳土地增值税为：

1051.5×40%－（1500＋135＋13.5）×5%＝338.175（万元）。

金峰实业公司的实际收益为：

2700－1500－135－13.5－338.175＝713.25（万元）；

其中税收费用为486.675万元。太湖商贸公司实际支出则为2700万元。

方案之二：以投资的形式先通过大楼参与经营，再转让股份。

金峰实业公司以这幢大楼作价2700万元投资参与太湖商贸酒店经营，半年后，把酒店股权以2700万元的价格转让给太湖商贸公司。

采取这种交易方式，金峰实业公司的应纳税款为多少呢？

税法规定以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。因此，金峰实业公司不用缴纳销售不动产的营业税及附加。

转让股权应按“产权转移书据”税目依0.05%的税率缴纳印花税，应纳税额为：

2700×0.05%＝1.35（万元）；

另外，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。

但是，当企业转让股权的时候，则需要缴纳土地增值税。在转让环节该项不动产产生的增值额为：

2700-1500=1200（万元）；

土地增值额占扣除项目比率：

1200÷1500×100%＝80%

应纳土地增值税为：

1200×40%－1500×5%＝480-75=405（万元）。

因此，金峰实业公司的实际收益为：

2700－1500－1.35＝1198.65（万元），

【筹划结论】

通过以上分析我们可以发现，方案二比方案一多得485.325万元（1198.65－713.25）。

而太湖商贸公司买入这幢大楼的支出仍为2700万元，实际支出并没有增加。当然，在实际操作过程中需要太湖商贸公司的合作，所以金峰实业公司应该适当让渡部分利益给对方，只有这样，大家遵循利益对等的原则，才有可能使良好的节税方案顺利进行。

对比以上两种交易形式，显而易见，第二种交易形式对买卖双方都有利。

【案例之三】

长江实业（集团）公司（以下简称长江公司）和天龙服装有限责任公司（以下简称天龙公司）都是某市的企业，双方具有良好的业务合作基础。2004年2月18日，因业务发展需要，长江公司约定将一幢房产出售给天龙公司，双方商定的售价600万元，房屋原价500万元，已提折旧100万元，房地产评估机构评定的重置成本价格550万元，该房屋成新率六成。长江公司转让该房产时发生评估费用2万元。由于这幢房产的土地使用权是与其他房产一起取得的，无法单位核算购进成本。

【一般思路】

长江公司转让这笔房产，根据现行税法规定，应纳税额计算如下：

1．应纳营业税：600×5%＝30（万元）；

2．应纳城市维护建设税及教育费附加：30×（7%＋3%）＝3（万元）；

3．应纳印花税（产权转移书据）：600×0.5‰＝0.3（万元）；

4．应纳土地增值税计算如下：

房产评估价格：550×60%=330（万元）；

扣除项目金额合计：330＋30＋3＋0.3＋2=365.3（万元）；

增值额：600-365.3=234.7（万元）；

增值率：234.7÷365.3×100%=64.25%；

应纳税额：234.7×40%－365.3×5%=＝75.615（万元）；

5．应纳所得税：（600－400－30－3－0.3－75.615－2）×33%=29.398（万元）

综上所述，该笔业务应纳税额合计为：30＋3＋0.3＋75.615＋29.398＝138.313（万元）。

这是目前资产转让的通行做法。显然，这样操作比较简单，几乎没有什么枝节问题，但要承担较重的税收负担。

【筹划思路】

长江公司的投资顾问建议改变上述做法，他提出如下筹划建议：将该笔业务分两步走，首先长江公司以该房产对天龙公司投资，增加天龙公司的注册资本；其次再将其股份按比例全部转让给天龙公司股东。

具体的操作方法是这样的：假设天龙公司是由股东A、B组建的有限责任公司，股东A、B所占股份比例为60%：40%。投资前，天龙公司资本总额为1000万元，投资后，长江公司占天龙公司资本总额的30%。具体操作过程如下：

第一步：长江公司、天龙公司双方签订投资协议，投资后，长江公司账务处理如下：

借：长期股权投资 4000000

累计折旧 1000000

贷：固定资产5000000

天龙公司应确认长江公司实收资本为：

1000×30%÷（1-30%）=428.57（万元），账务处理为：

借：固定资产 6000000

贷：实收资本――长江公司公司 4285700

资本公积――资本溢价 1714300

第二步：一定期限后，长江公司将其拥有的30%的股权按比例转让给天龙公司原股东A和B，其中转让给A股东18%，转让给B股东12%。

长江公司公司账务处理为：

借：银行存款6000000

贷：长期股权投资4000000

投资收益2000000

天龙公司账务处理为：

借：实收资本――长江公司4285700

贷：实收资本――A 2571420（4285700×60%）

实收资本――B 1714280（4285700×40%）

应纳土地增值税计算如下：

房产评估价格：550×60%=330（万元）；

扣除项目金额合计：330＋0.3＋2=332.3（万元）；

增值额：600-332.3=267.7（万元）；

增值率：267.7÷332.3×100%=80.56%；

应纳税额：267.7×40%－332.3×5%=107.08－16.615＝90.465（万元）；

应纳所得税：（600－400－90.465－2）×33%=35.487（万元）。

【筹划结论】

长江公司应纳土地增值税90.465万元，应缴纳企业所得税35.487万元。采取第二种方案比第一种方案节省税收15.708万元（141.66－90.465-35.487）。

【筹划点评】

国家税务总局国税发（93）149号通知规定，以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应当缴纳营业税。随着市场经济的进一步发展，企业重组，股权转让越来越活跃。为了促进市场经济进一步发展，财政部、国家税务总局下发了《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号），明确规定从2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。同时还明确取消国税发（93）149号通知有关股权转让需要征收营业税的规定。这就为纳税人通过转让股权进行税收筹划打开了空间。

财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

第2篇：股权转让增值税税收筹划范文

【关键词】企业吸收合并 纳税筹划 案例分析

企业“吸收合并”是指合并方通过企业合并取得被合并方的全部净资产，合并后被合并方被注销法人资格，其资产、负债在合并后成为合并方的资产、负债。企业吸收合并交易属于企业重组的一种方式。“纳税筹划”是指企业在法律法规许可的范围内，通过对生产经营、资本运作等活动的事前合理筹划和安排，尽可能取得节税的税收利益，从而实现税后利益最大化。企业吸收合并事项涉税处理及税务筹划的法律依据主要包括：1、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例；2、财税[2009]59号《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》；3、《企业重组业务企业所得税管理办法》；4、《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》；5、《关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》；6、《关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告》。企业吸收合并的税务处理区分不同条件分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定，对适用条件的不同选择，决定着该项业务适用哪种税务处理方式，进而决定了合并各方整体税负的高低。企业合并适用特殊性税务处理可享受递延纳税待遇，可大大缓解纳税资金压力，节约融资成本。这不仅有利于加快企业通过并购重组优化资源配置的步伐，也进一步拓展了企业纳税筹划的空间。本文选取H省B矿业有限公司吸收合并业务为案例，对企业吸收合并业务的纳税筹划合法合理性及节税效应进行解析。

一、案例背景

A矿业有限公司是一家矿业开采和销售公司，拥有B矿业有限公司66%的股份；B矿业有限公司另一小股东为C勘察有限公司。2015年7月，根据公司发展战略规划，A矿业有限公司计划于2015年12月31日前完成对控股子公司B矿业有限公司的吸收合并。

（一）A矿业有限公司股权构成

A矿业有限公司实收资本3，200万元，三方股东分别为：D有限公司占股63%（股本2016万元）；E矿产有限公司占股35%（股本1，120万元）；F设计有限公司占股2%（股本64万元）。

（二）B矿业有限公司股权构成

B矿业有限公司实收资本3，412.50万元，两方股东为：A矿业有限公司占股66%（股本2，252.25万元），C勘察有限公司占股34%（股本1，160.25万元）。

（三）吸收合并当事各方

1.合并方：A矿业有限公司（简称“A公司”）

2.被合并方：B矿业有限公司（简称“B矿业”）

3.合并方股东：D有限公司 63%（简称“D公司”）

E矿产有限公司 35%（简称“E公司”）

F设计有限公司 2%（简称“F公司”）

4.被合并方股东：A矿业有限公司 66%

C勘察有限公司 34%（简称“C公司”）

经过多轮协商，本次吸收合并业务的当事各方达成如下一致意见：

第一，大股东A公司以本公司16%的股权为支付对价，收购被合并方小股东C公司所拥有的B矿业34%的股权；

第二，B矿业并入A公司，注销B矿业；

第三，C公司在合并日后连续12个月内，不得转让本次合并所取得的股权；

第四，报当地主管税务机关确认本次吸收合并所适用的税务处理方式；

第五，2015年12月31日前完成吸收合并工作。

（四）吸收合并主导方

B矿业有限公司

二、纳税筹划目的

第一，在合法合规前提下，吸收合并当事各方综合税收负担最低；

第二，本次吸收合并所涉企业所得税可递延纳税。

三、纳税筹划可行性分析及筹划方案比较

财税[2009]59号文第五条规定了一般性税务处理方式和特殊性税务处理方式，后者实质上是税收递延，企业要享受特殊税务处理带来的税收递延待遇，必须符合以下条件：

第一，具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；

第二，被收购、合并或分立部分的资产或股权比例不低于50%；

第三，企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动；

第四，重组交易对价中涉及股权支付金额不低于交易支付总额的85%；

第五，企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。

上述59号文第六条第四款规定，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并，可选择按以下规定处理：

第一，合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定；

第二，被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继；

第三，可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率；

第四，被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。

根据上述案例背景，A公司吸收合并控股子公司B矿业，目的在于整合集团资源，提高矿产的运营效率，打造矿产资源开发基地，具有合理商业目的。

B矿业的矿产并入A公司后，继续从事原来的经营活动，满足“经营的连续性原则”。

B矿业100%股权被母公司收购，符合“被收购、合并或分立部分的资产或股权比例不低于50%”的规定。

C公司承诺在合并日后连续12个月内不转让本次合并所取得的A公司股权。

A公司吸收合并B矿业，只需向小股东C公司支付对价，且全部以A公司16%的股权支付，自身66%的股权不需要支付对价，符合“在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%”的规定。

综上所述，A公司吸收合并B矿业事项符合财税[2009]59号文第五条关于适用特殊性税务处理适用条件的规定，其企业所得税处理可适用特殊性税务处理方式，B矿业及其股东无需按照清算程序进行企业所得税处理，B矿业也无需就交易中发生的资产划转确认所得或损失。换言之，本次吸收合并业务未产生所得，企业所得税可递延纳税。

基于以上分析及税收相关规定，可供选择的纳税筹划方案如下：

方案一：

1、A公司吸收合并控股子公司B矿业，以本公司16%的股权为支付代价，收购B矿业小股东C公司34%的股份；

2、A公司现股东之一E公司减持16%的股份；

3、B矿业注销；

4、适用特殊税务处理。

本方案优点：操作相对简单。

A公司注册资本总额不变，只增加股东及变更各股东所占股权比例，实施筹划各步骤较简单。

本方案缺点：综合税收成本较高，节税效应不高。

方案要求E公司将减持A公司16%的股份转让给C公司，保留19%的股份。此项减持将产生股权转让所得，E公司将负企业所得税纳税义务。按照当事各方认可的A公司市场价值2.7039亿元及该公司2015年12月31日净资产价值1.1684亿元计算，E公司大约需缴纳614万元（=（27，039-11，684）×16%×25%）的股权转让所得税（暂不考虑E公司2015年度应纳税所得额其他扣除项目）。

本次吸收合并业务适用特殊税务处理规定，B矿业未产生所得，企业所得税可递延纳税。

综合利弊，本方案虽适用特殊纳税处理方式，企业所得税得以递延纳税，B矿业资产并入母公司A公司所涉流转税、契税、土地增值税等均暂免征税，但A公司股东E公司需担负股权转让所得税约614万元，当事各方的综合税负过高，为次优方案，不建议采纳。

方案二：

1、A公司定向增资16%的股份给B矿业小股东C公司（股权增资方式，以股权作为支付对价），换取B矿业小股东C公司34%的股份；

2、D公司将原借给A公司的长期借款人民币1，480.60万元以债转股方式增资给A公司，以保持其63%的股权比例不变；

3、F公司增资人民币53.89万元以保持其2%的股权比例不变；

4、A公司注册资本增资后，股东E公司所投资本金额不变，股权比例由35%被稀释为19%；

5、B矿业注销；

6、适用特殊性税务处理。

本方案优点：综合税收成本低，节税效应明显。

如按本方案操作，首先，股东D公司对A公司的债转股业务（债务重组）属于企业重组的一种方式，且同时满足财税[2009]59号文第五条关于适用特殊性税务处理规定的五个条件，可按该文第六条第（一）项第二款的规定进行税务处理：企业发生债权转股权业务，对债务清偿和股权投资两项业务暂不确认有关债务清偿所得或损失，股权投资的计税基础以原债权的计税基础确定。企业的其他相关所得税事项保持不变。

其次，由于E公司对A公司不具有共同控制或重大影响，且A公司股权在活跃市场中没有报价，E公司对A公司长期股权投资的公允价值不能可靠计量，故E公司采用成本法核算该长期股权投资。A公司增资2，694.74万元后，所有者权益增加，归属于股东E公司的份额为512万元（2，694.74×19%），但其股权比例由35%被稀释为19%，持股比例减少了16%，相当于处置了45.715%的长期股权投资，视同处置长期股权投资的账面价值为512万元（1，120×45.715%），二者相比，长期股权投资账面价值增加值为0元，故E公司本次股权比例被稀释事项未出生收益，不产生所得，E公司无需因此业务缴纳企业所得税。

第三，A公司以股权增资方式定向增资给C公司换取B矿业34%的股份。

第四，F公司增资53.89万元以保持其原股权比例不变。

实施上述操作后，各股东均不产生股权转让所得或债务清偿所得，当事各方无需缴纳企业所得税。本次吸收合并业务适用特殊税务处理规定，B矿业未产生所得，企业所得税可递延纳税。

本方案缺点：本方案实施各步骤较复杂，定向增资尤其是以股权方式定向增资的工作流程较复杂，审批部门多，手续繁琐。

综合利弊，本方案各步骤实施起来虽然较复杂，但当事各方都不发生股权转让，吸收合并业务适用特殊税务处理规定，企业所得税得以递延纳税，被合并方B矿业资产并入A公司所涉流转税、契税、土地增值税等均暂免征税，当事各方综合税负为零，为最优方案，建议采纳。

四、最优方案操作步骤

根据上述分析比较结果，方案二的纳税筹划操作可通过如下步骤实现：

第一，D公司将原借给A公司的长期借款人民币1，480.60万元实施债转股。该债转股业务适用特殊性税务处理，D公司对债务清偿和股权投资两项业务暂不确认有关债务清偿所得或损失，股权投资的计税基础以原债权的计税基础确定。企业的其他相关所得税事项保持不变。

第二，F公司向A公司现金增资人民币53.89万元。

第三，C公司以B矿业34%股权为代价获得A公司16%股权， C公司取得A公司16%股权的计税基础，以其原持有的B矿业股权的计税基础1，160.25万元确定。

第四，实现上述三项增资后，A公司注册资本达到5，894.74万元。

第五，B矿业合并前的相关所得税事项由A公司承继。

第六，可由A公司弥补的B矿业亏损的限额=B矿业净资产公允价值×截至合并业务发生当年2015年末国家发行的最长期限的国债利率。

第七，A公司接受被合并企业B矿业资产和负债的计税基础，以B矿业的原有计税基础确定。

第八，当事各方在吸收合并完成当年申报年度企业所得税时，分别向主管税务机关报送《企业重组所得税特殊性税务处理报告表及附表》和申报资料。

综上B矿业吸收合并纳税筹划案例分析，我们发现，合法合理的纳税筹划可以降低企业吸收合并业务的税收成本，实现吸收合并的最大效益，其要点在于：首先，参与合并各方需要充分协商，选择最佳纳税筹划方案使当事各方综合税负最低，聘请纳税筹划专家设计及帮助实施筹划方案；其次，需要根据支付对价的方式和当事各方的具体情况进行所得税和其他涉税成本的测算；最后，依法筹划，控制及防范纳税筹划的政策和法律风险，避免顾此失彼，否则有悖筹划的初衷。

参考文献

[1]张远堂.公司投资并购重组节税实务.中国法制出版社，2011.

[2]盖地.税务筹划学（第三版）.中国人民大学出版社，2013.

第3篇：股权转让增值税税收筹划范文

一、Z项目税收筹划方案

1.用足利息支出扣除的政策。

在该项目中，A房地产企业管理层原本打算仅从银行借入资金1亿元，但是该企业在商业银行的借款额度尚有2.5亿元未使用。建议再向银行借入资金1亿元，用于该项目建设，充分利用财务杠杆效应。同时在计算房地产开发费用时，通过比较（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%与企业实际发生的利息20000*10%*3=6000万元，前者大于后者，故而建议企业选择不提供金融机构证明，从而按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%计算房地产开发费用。A房地产企业财务人员在税法理解上存在偏差，认为必须同时满足不能按房地产项目计算分摊利息支出和不能提供金融机构证明两个条件，才可以按照10%扣除，实际上只要满足一个条件即可，这两个条件是“或者”的关系。按此思路，可增加土地增值税可扣除金额7697.73万元，借款利息还可以增加企业所得税税前抵扣金额3000万元。

2.普通住宅与非普通住宅分别核算。

A房地产企业在计算土地增值税时，是将普通住宅与非普通住宅混在一起计算的，总体的增值率为33.86%，适用的税率为30%，如果将普通住宅与非普通住宅分别核算，同时能够做到普通住宅的增值率在20%以下，非普通住宅的增值率在50%以下，那将可以节省大量的税收。根据我国土地增值税税法的规定，普通标准住宅和非普通标准住宅扣除项目金额可按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，或税务机关认可的其他方式。建议A房地产企业使用按照建筑面积分摊。

3.A房地产企业Z项目筹划三步曲：分立—合资—股权转让。

A房地产企业在取得土地使用权时，并未分别申请住宅用地、商业用地，一定程度上增加了税收筹划的难度。因为如果单独申请了酒店用地，同时已经联系到酒店的买家，则可以筹划为代建房行为，从而不用承受大额的土地增值税负担了。

（1）公司分立。从A房地产公司派生分立出B公司，将与此酒店有关的资产、负债、所有者权益从A房地产公司中分离出来，B公司组建成为一个新的独立核算的法人，A房地产公司仍然存续。①营业税、土地增值税。根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，是营业税的纳税义务人。提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿销售不动产的行为，而有偿是指通过提供、转让或销售行为取得货币、货物或其他经济利益。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对无偿转让的房地产不予征税。由此可见，无论是营业税还是土地增值税都要求“有偿”，但是在公司派生分立中，分立方并未向被分立方支付对价，被分立方也未取得任何经济利益，因而无论是A房地产企业还是B公司都不需要交纳营业税、土地增值税。②契税。根据《契税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号）等法律法规的规定，公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。③印花税。现行印花税采取正列举的形式，即只对《印花税暂行条例》列举的凭证征收，没有列举的凭证不征收。A房地产公司与B公司签订的企业分立合同，不属于印花税的列举范围，所以该分立合同不需要缴纳印花税。同时税法规定，对于以分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原来已经贴花的部分不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。如果分立后的A公司和B公司的“实收资本”、“资本公积”之和与分立前A公司相等，未注入新资金，则A、B均不需要缴纳印花税。④企业所得税。根据《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财〔2009〕59号）的规定，企业分立，被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，则按照特殊性的规定进行税务处理，被分立公司可暂不确认被分立资产的全部转让所得或损失，在不涉及非股权支付的情况下，分立公司应按原计税基础确定其在分立公司的计税基础，所以分立公司、被分立公司在分立环节都不需要缴纳企业所得税。对于被分立公司股东而言，在被分立公司没有办理减资手续的情况下，不涉及确认旧股转让所得或损失问题。因为此种情况下，被分立公司股东取得新股并不需要放弃旧股，其取得的新股及非股权支付相当于从被分立公司取得股息所得，股息所得已经是税后的了，也不需要再交企业所得税。所以，公司分立后，A、B公司均不存在由于酒店相关的资产、负债、所有者权益的分离需要交纳营业税、城建税及附加、土地增值税、契税、印花税、企业所得税的情况，但是却发生了酒店土地、酒店房产的权属变动。

（2）合资。酒店建设竣工后，B公司也已经宣告成立，此时可以去寻找有意向投资该酒店的企业。当然如果在酒店开工之前，就已经与某酒店管理企业达成投资意向或签订投资协议，是受该酒店管理企业之托开发，按照对方的要求施工、建设，则税收筹划无需公司分立这一环节。B企业在找到有投资意向的某酒店管理公司后，与该酒店管理公司合资成立一家C酒店公司，B公司以竣工的酒店投资入股，占相应的股份。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）的规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。所以B企业以酒店投资入股的行为，不需交营业税。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。所以B企业以酒店投资入股的行为，不需交土地增值税。

（3）股权转让。C酒店公司成立以后，B公司再将其所持有的股份全部转让给另一股东即某酒店管理公司。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）的规定，以无形资产、不动产投资入股后，对股权转让不征收营业税。根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。B公司转让其持有的股权，未转让公司名下的不动产物权等法人财产权，也不需到相关部门办理物权变动的登记，不构成转让不动产物权的事实行为。同时从土地增值税的征税对象上看，只对有偿转让房地产的行为征收，没有规定转让股权行为应当缴纳土地增值税，所以B公司的股权转让行为也不需要交纳土地增值税。但是，该转让所得要交纳企业所得税。

二、对房地产企业税收筹划的几点建议

第4篇：股权转让增值税税收筹划范文

例:明星房地产开发有限公司2005年1月有一幢自建的商品房准备出售给金叶股份有限公司。该商品房开发成本及费用为3600万元,经房地产估价机构评估,价值为8000万元。双方约定按评估价8000万元作为商品房出售成交的公允价格并签订销售合同。明星公司销售该商品房涉及的营业税税率为5%,城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为4%,企业所得税税率为33%;印花税（产权转移书据）税率为0.05%。金叶股份有限公司注册资本为1.20亿元，由四个法人股东出资组建，出资比例各占25%，金叶公司购买该商品房是自用，购买该商品房涉及的印花税（产权转移书据）税率为0.05%，契税税率为4%。

一、明星公司销售该商品房应纳税计算如下：

1．应缴纳营业税=8000×5%=400（万元）

（注：根据财税（2003）16号文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计缴营业税。按此文件规定,自建不动产和外购不动产在销售纳税时是有区别的，外购不动产在销售时实行余额纳税，自建不动产在销售时没有减除的规定，应以购买者支付给纳税人的全部价款和价外费用作为营业额计缴营业税。本案例商品房为自建不动产,应按销售价8000万元作为营业额全额计缴营业税）。

2．应缴纳城市维护建设税=400×7%=28（万元）

3．应缴纳教育费附加=400×4%=16（万元）

4．应缴纳印花税=8000×0.05%=4（万元）

5．应缴纳土地增值税计算如下:

(1)扣除项目金额=3600+400+28+16+4=4048（万元）

(2)增值额=8000-4048=3952（万元）

(3)增值率=3952÷4048×100%=97.63%

应缴纳土地增值税=3952÷40%-4048×5%=1378.4（万元）

（注:增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的,土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%）

6．应缴纳企业所得税=(8000-3600-400-28-16-4-1378.4) ×33%

=2573.6×33%=849.288（万元）

明星公司应缴纳税收合计=400+28+16+4+1378.4+849.288=2675.688（万元）

二、金叶公司应纳税计算如下:

1．应缴纳印花税=8000×0.05%=4（万元）

2．应缴纳契税=8000×4%=320（万元）

金叶公司应缴纳税收合计=4+320=324万元

通过以上税收计算过程可看出，明星公司销售商品房的税负较重，主要是因为土地增值额较大，导致土地增值税税额较高，占总体税负的51.52%。针对明星公司土地增值额较大的特点,结合不动产销售所涉及营业税、土地增值税、企业所得税相关税收文件的规定，我们可制定以下纳税筹划方案，改变不动产的转让方式,争取相关税收的减免政策，达到降低企业总体税负的目的。

不动产销售所涉及营业税、土地增值税、企业所得税相关税收减免文件如下：

1．营业税相关税收文件：财税（2002）191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并对股权转让不征收营业税。该通知从2003年1月1日起执行。

2．土地增值税相关税收文件：财税字（1995）48号

3．企业所得税相关税收文件：国税发（2000）118号《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》第三条规定， (一)企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。(二)上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。(三)被投资企业接受的上述非货币性资产,可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。该文件第六条进一步明确：“本通知所称公允价值是指独立企业之间按照公平交易原则和经营常规自愿进行资产交换和债务清偿的金额。”

根据以上税收文件规定，可制定纳税筹划方案如下:

明星房地产开发有限公司与金叶股份有限公司签订投资协议, 明星公司将自建的商品房以8000万元的公允价值投资给金叶公司,占金叶公司股份总额的40%。投资协议规定明星公司参与金叶公司利润分配，承担金叶公司投资风险，并于2005年6月30日前办理房屋产权过户手续。房屋产权过户后，明星公司于2005年12月31日将8000万元股份平均转让给金叶公司的原法人股东。

签订上述投资协议后，明星公司将自建的商品房以8000万元的公允价值投资给金叶公司, 并于2005年12月31日将8000万元股份平均转让给金叶公司的原法人股东时，根据财税（2002）191号文件的规定不缴纳营业税及城市维护建设税、教育费附加;根据财税字（1995）48号文件的规定，不缴纳土地增值税。根据国税发（2000）118号文件的规定，明星公司只需计算销售非货币性资产的资产转让所得，资产转让所得=8000-3600=4400（万元）。该资产转让所得应缴纳企业所得税,明星公司本年应纳税计算如下:

应缴纳印花税=8000×0.05%=4（万元）

应缴纳企业所得税=(4400-4) ×33%=1450.68（万元）

明星公司应缴纳税收合计=4+1450.68=1454.68（万元）

金叶公司应纳税计算如下:

应缴纳印花税=8000×0.05%=4（万元）

应缴纳契税=8000×4%=320（万元）

金叶公司应缴纳税收合计=4+320=324（万元）

经纳税筹划后，金叶公司应纳税额不变，明星公司纳税筹划前与筹划后应纳税对比如下:

通过以上对比可看出，明星公司纳税筹划后减少税收支出1221.008万元, 而且按国税发（2000）118号文件规定, 明星公司可向主管税务机关申请延期缴纳资产转让所得应缴纳的企业所得税,按5年计算,每年缴纳244.2016万元(1221.008÷5=244.2016万元)。如获主管税务机关批准,2005年度可节约现金支出1210.4784万元,节税效益较为显著。

在进行此项纳税筹划时应注意如下事项:

1．明星公司在签订投资协议时必须注明参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险,方能享受免征营业税的政策。

第5篇：股权转让增值税税收筹划范文

关键词：股权转让；纳税筹划；案例分析

Abstract:Alongwithcapitalmarket''''sdevelopment,thestockholder''''srightstransferbehaviorisdaybydayfrequent,transfersintheprocessthetaxpaymentpreparationtocausewidelytakesseriously.ThearticlehascompiledthecountryExciseofficetothestockholder''''srightstransferrelatedstipulation,throughthecaseanalysis,carriesonthecomparisontothestockholder''''srightstransfer''''sdifferentplan,andproposedthetaxpaymentpreparationshouldpayattentionrelatedquestion.

keyword:Stockholder''''srightstransfer;Taxpaymentpreparation;Caseanalysis

前言

随着我国资本市场的发展成熟，越来越多的企业采取参、控股方式进行对外投资，股权投资已成为企业资产的重要组成部分。与此对应，股权转让行为也日益频繁，在转让过程中如何进行税收筹划已成为众多企业所关注的问题。

一、企业股权转让所得税的相关规定

《国家税务总局关于〈印发改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定〉的通知》（国税发[1998]97号）文件规定，股权转让收益或损失=股权转让价-股权成本价。如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等股东留存收益的，股权转让人随转让股权一并转让该股东留存收益权的金额（以不超过被持股企业账面分属为股权转让人的实有金额为限），属于该股权转让人的投资收益额，不计为股权转让价。

《关于企业股权投资若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）文件规定，企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得依法缴纳企业所得税。

《国家税务总局关于企业股权转让有关所得税问题的补充通知》（国税函[2004]390号）文件规定，企业在一般的股权（包括转让股票或股份）买卖中，应按国税发[2000]118号有关规定执行。股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积应确认为股权转让所得，不得确认为股息性质的所得。只有在企业进行清算或转让全资子公司以及持股95%以上的企业时，应按照国税发[1998]97号的有关规定执行。投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得。为避免对税后利润重复征税，影响企业改组活动，在计算投资方的股权转让所得时，允许从转让收入中减除上述股息性质的所得。

二、股权转让纳税筹划案例分析

A公司持有B公司80%股权，同时A公司的全资子公司C公司持有B公司20%股权。B公司的注册资本为5000万元，A、C公司的出资额分别为4000万元和1000万元。A、C公司因调整投资结构，拟将B公司股权全部转让给D公司。截至股权转让日，B公司的账面净资产为6000万元，其中盈余公积400万元，未分配利润600万元，商定转让价格与B公司账面净资产相同。（假定A、B、C公司企业所得税率皆为25%）

转让方案一：按照账面价值转让。根据国税发[2000]118号文件规定，A公司股权转让所得为800万元（6000×80%-4000），应交所得税200万元；C公司股权转让所得为200万元（6000×20%-1000），应交所得税50万元。A、C公司实际股权转让收益合计为750万元。

转让方案二：分配股利后再行转让。B公司先将未分配利润800万元全额分配，A公司可获得股利480万元（600×80%）；C公司可获得股利120万元（600×20%）,因A、B、C公司所得税率相同，根据税法规定，分得股利无需补税。分配后B公司所有者权益账面值降为5400万元，A、C公司分别将股权转让给D公司，根据国税发[2000]118号文件规定，A公司股权转让所得为320万元（5400×80%-4000），应交所得税80万元；A公司股权转让所得为80万元（5400×20%-1000），应交所得税20万元。A、C公司实际股权转让收益合计为900万元。

转让方案三：股权整合后再行转让。A公司先按C公司投资成本受让B公司20%股权，持股比例增至100%，投资成本增至5000万元（4000+1000），再将股权转让给D公司。根据国税函[2004]390号文件规定，A公司的股权转让应按国税发[1998]97号文件执行，A公司股权转让所得1000万元（6000-5000）应确认为股息性质的所得，不需交纳所得税。C公司因为股权转让所得为0，无需交纳所得税。A、C公司实际股权转让收益合计为1000万元。

分析上述转让方案，方案三最优，应交所得税0；方案二次之，应交所得税100万元；方案一最差，应交所得税250万元。

三、股权转让纳税筹划应注意的问题

第6篇：股权转让增值税税收筹划范文

1．1国内房地产税务筹划研究现状曾程(2010)指出与世界发达国家相比，我国的税务筹划研究起步较晚，尤其是针对房地产开发企业的税务筹划研究仅仅只有十几年。贺志东编写的《房地产企业纳税筹划》(2002年出版)第一次比较系统地讨论了房地产开发企业税务筹划的基础理论和基本方法。随后也有学者及房地产开发企业对房地产开发企业税务筹划进行了实际案例实施。但总体来说，我国在该领域与发达国家相比，仍处于初级阶段。1．2税务筹划的基本原则税收筹划是纳税人在充分了解掌握税收政策法规基础上，当存在多种的纳税方案的选择时，纳税人以税收负担最低的方式来处理财务、经营，组织及交易事项的复杂筹划活动，因此，要做好税收筹划活动，必须遵循以下基本原则:1)合法性原则;2)合理性原则;3)事先筹划原则;4)成本效益原则;5)风险防范原则。1．3房地产行业税收存在的问题从20世纪50年代开始，随着，我国将土地、房屋收为国有，房地产市场从此消失。直到20世纪70年代后期，我国实行改革开发政策，中国房地产业才重新开始发展。进入21世纪，我国房地产逐步进入了发展高涨期，大量的房地产开发公司如雨后春笋在全国各地茁壮的成长起来，成片的土地被开发，住宅、写字楼、商业大厦等纷纷拔地而起。我国的房地产行业已成为拉动我国经济的火车头，为改善人民生活、促进经济发展发挥了巨大的作用。但是与此同时我国房地产企业税收还存在着以下问题:1)房地产相税费多，“费挤税”问题较突出;2)税收政策在房地产的分布不合理;3)税收政策在房地产的分布不合理;4)现行房产税、城镇土地使用税存在缺陷;5)内资和外资房地产企业存在着不同的税收制度;6)土地增值税的设计不合理，无法充分发挥调节的作用;7)房地产税收实体法与程序法结合不紧密;8)房地产税收优惠政策深层次辐射力不强。

2土地增值税税务筹划的概念与策略

2．1土地增值税概念土地增值税是一种依照规定税率征收的，以纳税人转让国有土地使用权、土地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象的资源税。土地增值税的征收方法可分为两种:一种是以土地所有权为转移条件下，按一定时期内土地价格增加部分征税;另一种则是在土地所有权转移时，按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分征税。2．2土地增值税的计算2．2．1土地增值税的计算方法出让国有土地使用权及地上建筑所获得的增值额是土地增值税的征税对象。但纳税人转让房地产的收入不是增值额，还须扣除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(下称《条例》)规定的扣除项目金额，所以转让房地产的收入和扣除项目金额是计算增值额时须把握的两个关键问题。2．2．2土地增值税的税率问题目前我国采用的土地增值税税率是4级超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率划分为4个级次，分别规定每一级次对应的差别税率，相对率每超过一个级次的，对超过部分就按高一级的税率计算征税。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。如增值额未超过扣除项目金额50%的部分，包括50%在内，均适用30%的税率。为了计算简便，《实施细则》还给出了不同税率相对应的速算系数，具体见表1。2．3土地增值税筹划的基本策略2．3．1优先安排策略进行房地产投资决策时，同等条件下，普通标准住宅项目应优先安排。按照《条例》第八条规定:纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。所以，房地产开发企业进行相关房地产项目的投资决策时，要考虑投资普通标准住宅项目以享受这一税收优惠政策。2．3．2整体转让策略整体转让行为的筹划，以房地产进行联营投资的，一方以土地、房屋作为联营入股资产进行投资的、可以暂免征收土地增值税，企业可将整体转让行为或转让土地行为转变为股权投资、股权转让，从而免征土地增值税。2．3．3资金结构策略根据房地产企业投入的资金结构选择合适的扣除方法。按照《税法》规定，凡能够提供由银行出具的证明、贷款利息支出可以按转让房地产项目分摊的，允许根据具体情况分别扣除。凡是不可以按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出或其他房地产开发费用，则应按相应的规定计算扣除。据此房地产企业可以根据自身的资金结构情况进行合理的选择。

3房地产行业税务筹划的展望

第7篇：股权转让增值税税收筹划范文

关键词 房地产企业 土地增值税 税收筹划 增值额

近几年，在国务院办公厅、住建部及各地区地方政府的管控下，相继出台众多有针对性的政策，楼市逐渐平稳，房价回归理性。在国家出台相关政策的背景下，企业如何运用这些政策满足自身的发展，提高自身的竞争力，此时税收筹划工作显得尤为重要。

一、房地产企业土地增值税税收筹划分析

（一）土地增值税概述

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。土地增值税的特点是以转让房地产取得的增值额为征税对象；征税面比较广；采用扣除法和评估法计算增值额；实行超率累进税率及实行按次征收、纳税时间、纳税方法根据房地产转让情况而定。土地增值税的立法原则是适度加强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控；抑制土地炒买炒卖保障国家的土地权益；规范国家参与土地增值收益的分配方式、增加财政收入。土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物征收，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。基本征收范围包括：转让国有土地使用权；地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；存量房地产的买卖。

（二）土地增值税计算

转让土地使用权和出售新建房等情况，计算土地增值税分四步计算应纳税额。第一步计算增值额：增值额=收入额―扣除项目金额，其中收入额包括货币收入、实物收入及其他收入；扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产有关的税金及其他扣除项目。第二步计算增值率：增值率=增值额÷扣除项目金额×100%。第三步确定适用税率：根据计算的增值率，按照税率表确定适用税率。第四步依据适用税率计算应纳税额：应纳税额=增值额×适用税率―扣除项目金额×速算扣除系数，土地增值税实行四级超率累进税率。

二、房地产企业土地增值税税收筹划存在的问题

（一）缺乏全面系统的筹划

企业内部财务人员、税务人员及高层管理人员只是更多地侧重于理财层面及各自工作相关领域的筹划。比如财务人员在会计的领域中，通过一些会计技巧、会计分摊及会计成本计提等方法的运用，在这些方面的筹划能起到一些节税的目的，但如果想要有更大的作用，想节约几千万甚至上亿元比较困难，因此企业必须从战略管理层面上进行改革，并落实在公司经营管理的各个环节。此外税收筹划不再在只是一个部门和个人的事，而是自上而下各个部门各种岗位的责任，形成全面的系统的筹划体系。

（二）缺少专门的筹划人才

现在大型的房地产企业都在成立或者考虑成立有独立税务经理的税收筹划部门，但目前很多中小型开发商还是财税不分家，财务部的人员兼任税务部的工作，甚至存在出纳比财务总监的权利要大。房地产行业早期比较容易赚钱，财务人员的工作就是报税做账去银行，正是因为大家对这样的职位任职不够深入，对财务人员要求不高，导致许多开发商聘用的财务人员专业水平不高，职业素质不高，所以税收筹划还有很多的空间没有得到充分的挖掘。在筹划人才及技术力量层面上，中小型开发商相对来说还是很薄弱的，许多房地产企业在这个方面还有很大的蓝海去发掘，因此企业可以设立专门的税务经理职位并招聘有经验的税收筹划人才，还可以通过外包的方式委托具有丰富经验的中介机构来针对本企业进行筹划。

（三）外部环境的改变造成行业管理的转型

过去十年是中国房地产企业黄金的时期，毛利高利润空间大，因此房地产企业高层并不重视税收筹划，而现在房地产行业正处于下行通道，许多房地产企业出现资金压力大，利润空间降低，销售不畅等特点。而房地产企业在资金和销售双重的压力背景下，又遇到土地增值税清算和征收的压力，这样迫使房地产企业自身管理由粗放化型向精细化型转变，在这期间精细管理的核心就是，对成本控制中的财税成本控制。

（四）错过最佳的税收筹划时机

现在许多房地产企业一般都是在项目开发后期，或者需要做土地增值税清算时才开始进行税收筹划。项目开发到这个阶段时，筹划的空间已经很小，此时不是不能进行筹划，而是这个时候可操作的方法已经很少了。所以企业如果在项目开发后期，或者需要做土地增值税清算时才开始税收筹划，筹划的效果将会大打折扣。例如，房地产企业刚刚立项，准备在一块地上同时开发公益性项目和住宅项目两个部分，此时土地价格的筹划就尤为重要，为避免所有土地价格的一刀切，在取得土地的时候就要和政府的相关部门进行沟通，把价格合理分配到两个项目中去，这样就可以获得更好的筹划效果；如果企业在项目开发中后期才开始筹划，必然会错失扣除项目中最大的筹划空间――土地价格这个部分。

（五）不及时了解新的税务政策及各地区税务政策的差异

国家税收法律政策是在不断地改进和完善中，如果许多房地产企业的财税人员不及时了解和掌握新的税务政策，不仅造成其做出的税收筹划价值大打折扣，甚至使得房地产企业遭受不必要的高额税负及税收处罚。例如北京市地方税务局公告2013年第8号文件中规定，“纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上的普通住房标准对普通住宅进行审核确认”，在这之前是按照一栋楼来计算平均值，确认是否符合普通住宅的标准，如果企业的财税人员没有及时了解到这个政策，还用以前的旧政策来筹划，在土地增值税清算中将无法享受普通住房的优惠政策，这样必然会对企业造成不可挽回的损失，并且将会承担高额的税负。

在我国不同地区出台一些有地域特色的税务政策，许多房地产企业并不了解，所以企业要及时了解所在地区税务政策的特色及关注每个地区税务政策的差异，做到最大程度上的享受税收优惠政策、合理合法的加大扣除项目，最大限度地提高企业的利润空间。

三、加强房地产企业土地增值税税收筹划的建议

（一）改变项目的转让方式

房地产企业税收筹划不应只是停留在理财层面上，要达到战略层面和企业架构方面的高度，形成属于企业高端层的筹划设计和运作。譬如通过对项目转让方式的复杂化，把一个简单的资产转让方式变为一个复杂的股权转让方式，通过转让项目方式的复杂化进行税收筹划。

案例1：A公司将某大厦转让给B公司，大厦转让额为9亿元，可扣除项目金额为3亿元，增值额为6亿元，本次交易不是简单的资产转让，而是通过境外股权转让方式完成的；适用的营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加为3%，企业所得税税率为25%。

方案1：简单的资产转让方式。

营业税金及附加： 9×5%×（1+7%+

3%）=0.495亿元。

增值率：6÷3×100%=200%，适用的土地增值税税率为50%，速算扣除系数15%。

应缴纳土地增值税额：6×50%-3×15%=2.55亿元。

应缴纳企业所得税额：（9-3-0.495-2.55）×25%=0.73875亿元。

税后利润：9-3-0.495-2.55-0.73875

=2.21625亿元。

方案2：通过境外股权转让方式。

营业税金及附加：根据相关的税收政策规定，在中国境内没有任何股权转让，也没有任何资产交割，免征营业税及附加。

应缴纳土地增值税额：同上，也免征土地增值税。

应缴纳企业所得税额：（9-3）× 10%

=0.6亿元，根据国家税务总局公告2013年第72号文件的相关规定进行反避税，虽然在境外做的股权交割但其资产包在中国境内，如果反避税成立，需要缴纳企业所得税，本次为境外公司非居民企业，所以企业所得税税率不是25%而是10%。

税后利润：9-3-0.6=5.4亿元。

通过上述计算可知，方案1房地产企业需要缴纳税金合计为3.78375亿元，税后利润为2.21625亿元，方案2需要缴纳税金合计为0.6亿元，税后利润为5.4亿元，通过把简单的资产转让方式变为复杂的股权转让方式，可以减少税负并增加企业利润3.18375亿元。

（二）前期合理分配各个项目中的土地成本

房地产企业税收筹划最好的时机在项目前期，最大的筹划空间是土地成本，如果能在项目前期对土地成本进行合理的分配，将会加大扣除项目的金额，减小增值率降低土地增值税税率，从而起到节税的作用。

案例2：A房地产企业以8000万元价格买到一块土地，其中75%的面积开发文化旅游地产及相关配套设施、25%的面积做住宅，而住宅部分总销售收入2.1亿元，按照面积分配的土地成本2000万元，房屋开发成本1亿元，本例适用的营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加为3%。

方案1：项目前期不进行筹划。

营业税金及附加：2.1×5%×（1+7%

+3%）=1155万元。

增值额：2.1-1-0.2-0.1155=7845万元。

增值率：7845÷13155×100%=59.64%，

适用的土地增值税税率为40%，速算扣除系数5%。

应缴纳土地增值税额：7845×40%-13155×5%=2480.25万元。

方案2：该房地产企业开发的项目大部分属于文化旅游和公益项目等，所以从政府取得的总土地价格非常优惠，其他房地产企业周边住宅项目的地价是A企业的3倍左右。如果能在事前做一下税收筹划，在取得时和政府部门对土地成本分配进行谈判，把文化旅游项目和住宅项目的土地价格分开，总地价不变还是8000万元，住宅项目部分的地价和周边地价一样6000万元左右，剩下金额2000万元作为文化旅游项目部分的地价。

营业税金及附加：2.1×5%×（1+7%+3%）=1155万元。

增值额：2.1-1-0.6-0.1155=3845万元。

增值率：3845÷17155×100%=22.41%，

适用的土地增值税税率为30%。

应缴纳土地增值税额：3845×30%=

1153.50万元。

通过上述计算可知，如果能在项目前期把土地成本进行合理的分配，便可以节省税金增加利润1326.75万元。

（三）适当加大公共配套设施的筹划

房地产企业建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，〔2005〕26号中对普通标准住宅的规定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。因此，房地产企业有时可以通过适当增加公共配套设施投入减少增值额，来享受免征的税收优惠政策。

承上文案例2：筹划后仍需缴纳土地增值税额为1153.50万元，如果房地产企业再增加投资600万元在小区内建设一个居民健身场所和增加一所幼儿园，则项目总成本为17755万元。

增值额：3845-600=3245万元。

增值率：3245÷17755=18.28%。

应缴纳土地增值税额：由于增值率小于20%符合税收优惠政策，所以免征土地增值税。

通过上述计算可知，房地产企业虽然项目增加600万元的投资款，但可以减少税金1153.50万元，同时增加项目利润553.5万元，并提高了小区的档次、完善了相关配套设施。

（四）利用税率临界点的筹划

我国土地增值税计算采用四级超率累进税率，在每一级税率范围中都存在税率临界点，利用这些临界点可以直接影响到土地增值税缴纳金额的大小，通常基本的方法是在土地增值税清算时，通过加大扣除费用或者减少销售收入的方式，使土地增值税税率降低一个级数，从而起到节约税金的作用，基于基本方法的运用又衍生出许多的筹划方案。例如通过增加销售环节的方式，普遍认为减少纳税环节可以减轻税负，增加纳税环节会加大税负，但对于土地增值税来说却是恰恰相反的，两次买卖或者多次买卖可以减少每次销售房产的增值额和增值率，使土地增值税税率级数下降，从而减少应缴纳的土地增值税税额；还可以通过分期销售、分期组合不同项目的搭配销售、项目合并清算及减少销售单价等方法。

综上可以计算出增值率、毛利率和税率对应关系为：第1级数为税率30%、增值率不超过50%时对应的毛利率区间为小于52.95%；第2级数为税率40%、速算扣除系数5%、增值率超过50%～100%时对应的毛利率区间为52.95%～65.77%；第3级数为税率50%、速算扣除系数15%、增值率超过100%～00%时对应的毛利率区间为65.77%～78.59%；第4级数为税率60%、速算扣除系数35%、增值率超过200%时对应的毛利率区间为78.59%以上。

四、结语

随着市场内部竞争的激烈，外部国家宏观政策的调控，税收法律政策的完善，企业内部资金链的压力，使得房地产企业势必要越来越重视财税成本的控制，财税成本控制的核心在土地增值税的税收筹划上。房地产企业应从财务层面、经营管理层面和战略管理层面等三方面进行土地增值税税收筹划，以期实现企业价值最大化，为企业健康、平稳增长奠定基础。

（作者单位为北京华辰会计师事务所）

参考文献

第8篇：股权转让增值税税收筹划范文

分立方法与涉税处理

企业分立可以实现财产和所得在两个或多个纳税主体之间进行分割，一方面可以发挥专业分工优势，促进企业生产经营能力的提高，另一方面可以有效开展税收筹划，减轻企业税负。

国税发[2000]119号《关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》规定：企业分立应按下列方法进行所得税处理：

（1）企业分立，在通常情况下，被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，并按规定计算被分立资产的财产转让所得或损失，依法缴纳企业所得税。分立企业接受被分立企业的资产，计税时可以按经评估确认的价值确定成本。

（2）分立企业支付给被分立企业或其股东的交换价款中，除分立企业股权以外的非股权支付额，不高于所支付的股权票面价值（或支付的股本的账面价值）20%的，经税务机关审核确认，企业分立当事各方可选择按下列规定进行分立业务的所得税处理：

第一，被分立企业不确认分离资产的转让所得或损失，不计算缴纳企业所得税；

第二，被分立企业已分离资产相对应的纳税事项由接受资产的分立企业承继。被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额，可按分离资产占全部资产的比例进行分配，由接受分离资产的分立企业继续弥补；

第三，分立企业接受被分立企业全部资产和负债的成本，须以被分立企业原账面净值为基础确定，不得按评估确认的价值进行调整。

（3）被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称新股），如需要部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权（以下简称旧股），新股的成本应以放弃的旧股的成本为基础确定。如不需放弃，则其取得的新股的成本可以从以下两种方法中选择：直接将新股总投资成本确定为零；或者，以被分立企业分离出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调整减低原持有的旧股的成本，再将调整减低的投资成本平均分配到新股上。

实践案例分析

1.分立节减土地增值税

兴华房地产商开发普通住宅10000平方米，其销售价格面临两种选择：

（1）若以每平方米1400元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率=（1400-1166.9）÷1166.96=19.97%＜20%，可以免征土地增值税，则净收入=1400-1166.96=233.04（万元）。

（2）若以每平方米1500元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率=（1500-1167.5）÷1167.5=28.48%＞20%，应纳土地增值税=（1500-1167.5）×30%=99.75（万元），则扣除土地增值税后的净收入=1500-1167.5-99.75=232.75（万元）。

比较两种定价，显然可知，虽然以较低的价格1400元出售，但可以规避土地增值税，反而比1500元的定价多获利2900元。

上述分析只是利用土地增值税的免税政策进行的筹划，如果通过企业分立活动并采用转让定价策略，则可以出现更大的筹划空间。具体操作如下：兴华房地产商将销售部门分立出来，成立一个房产销售公司，兴华公司将房产以1400万元的售价卖给销售公司，而后由房产销售公司再以1500万元的价格卖出。当兴华公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97%，小于20%，则可以享受免纳土地增值税的待遇。当房产销售公司以1500万元售出时，扣除应缴纳营业税、城建税、教育费附加：1500×5%×（1+7%+3%）=82.5（万元），从利益集团看，可获得250万元的利润，比筹划前增加17.5万元。

2.非应税劳务与销售货物的分立筹划

奥立电梯生产公司，主要生产销售电梯并负责安装及维修保养。2003年取得含税收入3510万元，其中安装费约占总收入的30%，保养费、维修费约占收入总额的10%，假设本年度进项税额为240万元。《中华人民共和国增值税暂行条例》实施细则规定：混合销售行为和兼营的非应税劳务应当征收增值税的，其销售额分别为货物与非应税劳务的销售额的合计，货物或者应税劳务与非应税劳务的销售额的合计。奥立电梯公司既生产销售电梯又负责安装及维修保养的行为是典型的混合销售行为。故按照税法规定，2003年度应纳税额如下：

应纳增值税=销项税额-进项税额=3510÷（1+17%）×17%-240=270（万元）

如果奥立电梯公司投资设立一个独立核算的安装公司，奥立电梯公司只负责生产销售电梯，而安装公司专门负责电梯的安装、保养和维修，那么奥立电梯公司和安装公司分别就销售电梯收入、安装维修收入开具普通发票，对购货方而言作为固定资产或在建工程入账，均不存在进项额抵扣问题，即不对购买方构成税收影响。而奥立电梯公司设立电梯安装公司后，涉税处理会发生变化。国税函[1998]390号文件规定，电梯属于增值税应税货物的范围，但安装运行之后，则与建筑物一道形成不动产。因此，对企业销售电梯（自产或购进）并负责安装及保养、维修取得的收入，一并征收增值税；对不从事电梯生产销售，只从事电梯保养和维修的专业公司对安装运行后的电梯进行的保养、维修取得的收入征收营业税。

奥立电梯公司应纳增值税=销项税额-进项税额=3510×（1-40%）/（1+17%）×17%-240=66（万元）

安装公司应纳税额=3510×30×3%+3510×10%×5%=49.14（万元）

分立出安装公司后可以节省税收=270-66-49.14=154.86（万元）

上述分立筹划技术一般适用于电梯、机电设备等大型设备生产企业，对于这类企业，还可根据需要再分立出独立核算的运输公司或物流公司，因为对既销售货物又负责货物运输的混合销售行为也要按照收取的全部价款计缴增值税。

应关注问题

分立筹划技术在实际操作中要注意以下问题：

1.要进行成本收益衡量。设立安装公司所增加的分立成本或税收筹划费用应小于节税收益。

2.注意定价的合理性。由于涉及货物销售价格与劳务价格的剥离，不要为了节税而故意抬高劳务价格，因为生产销售企业与提供劳务企业存在关联方关系，如果定价不合理，税务机关有权调整货物及劳务定价。

第9篇：股权转让增值税税收筹划范文

【关键词】新时期企业股权投资税收筹划

经济的快速发展推动着我国企业的不断创新发展，但在竞争日益加剧、产品资源匮乏的情况下，各家企业纷纷寻求新的经济增长方式，以实现经营规模的扩大和经济效益的平稳增长，合作便是优势互补达到共赢的最好方式，因此，股权投资也成为了当前各家企业最受追捧的投资运营模式，不仅因为其具备投资规模小、风险共担的优势，更在于其可以形成发展合力，在某一行业成为巨头。股权投资分为三种，分别是资产合作、资金合作和运营权合作，在新时期企业的巨大竞争力下，资产折股的方式成为各家企业的首选。下面，本文将对股权投资企业的税收筹划作进一步的分析和说明。

一、股权投资和税收筹划的基本概述

（一）股权投资

所谓的股权投资主要是指持有一年以上企业股份或者长时间投资于一家企业，以期达到对被投资企业的管控，或者是对被投资企业进行影响，或者和被投资企业构建良好合作管理，以起到分散运营风险的效果。假设被投资企业所生产的产品为投资企业进行生产所需的原材料，这时，他可以以手上所持被投资企业的股份对其进行合理管控，已达到生产原材料的直接补给，不仅可以有效避免市场的价格波动，生产运营也得以持续进行。

（二）税收筹划

税收筹划，也称“合理避税”。1935年英国的“税务局长诉温斯特大公”案，对税收筹划有了很深刻的解释：“任何一个人都有权安排自己的事业计划。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税收。”也就是说，只要在法律许可的范围内，事先筹划和安排经营、投资、理财活动，合理规划经营活动的范围，可以达到最大程度的节税，以获得更大的经济利益。

二、新时期股权投资企业开展税收筹划工作存在的主要问题

（一）税收筹划标准单一

当前股权投资企业税收筹划普遍存在一个问题，就是仅仅把开展税收筹划工作当成是企业减少纳税负担的一个途径，忽略了企业的整体运营状况，最终增加企业税负，顾此失彼。因此，在制定企业的税收筹划标准时，应当将眼光放得长远一些，实现整体和部分的统一，而不仅仅着眼于实现税负的最小化，也应当注重减轻企业某项税务的负担。企业的经营活动是不间断的，而且是比较繁琐的，业务上涉及的税收种类繁杂，在多种税收政策作用的交织下，难免会给企业的运营带来一定的影响。因此，在制定税务筹划时，应当实现税收与效益的相融合，从而促进稳定长远发展。

（二）税务环境不完善

经济发展的同时，税务法律也在随之改变，新时期下的税务政策在近几年的时间发生巨大变化，也进行了一系列的改革创新。即使对于同一个税务，一年期间多种阐述文件或给出不同的公告解释，在实际应用中难免会出现偏差，最终导致偷税、漏税的现象。我国的税收发展环节缺乏完备性，纳税人对于纳税含义、条款以及相关要求不能充分理解，给税收筹划工作带来极大制约。

（三）税收筹划存在的风险

税收筹划的工作是一项对于专业能力要求甚高的岗位，一些股权投资企业为了节约企业运营成本，推动企业内财务人员来开展此项工作，虽然从某种程度上说，财务人员具备一定的专业知识，对企业的发展状况也比较了解，但是他们对于税收筹划的相关工作并不了解，专业能力水平方面有很大的限制，这就导致在工作过程中考虑不周全时，会存在侥幸心理，使得税收筹划工作的可行性十分缺乏，相应的，存在的风险也就高了。

三、新时期下股权投资企业税收筹划的优化措施

（一）转变投资准则的规划范畴

1.投资方向上。各个国家的税收政策存在差异，对于国家大力扶植的产业，应给予一定的税收优惠和相应的补助政策，当然，再给予企业优惠时，必须符合国家颁布的有关企业所得税的机制。例如，企业采购的设备在机制目录范畴内，这其中有10％的税收可以抵扣，企业可以对相关的税收政策进行仔细研究，就可以达到减少税负的目的。2.投资方式上。股权投资企业的投资方式主要有四种，分别是货币资金投资、实物资金投资、无形资产投资和股权债券投资。对于股权投资企业来说，假设直接开展投资工作，则不会实现类似会计处理的流程，不能起到节税的效果。因此，企业在进行投资时，应结合自身企业的发展状况，选取适合自己的、可以达到高效益的投资模式。

（二）提高原股权的权威效力

首先，原股权投资应该符合股利清算的准则，清算股利是指投资企业所获得的被投资单位累积分派的利润或现金股利，超过被投资单位在接受投资后产生的累积净损益由投资企业所享有的数额，简单来说就是，清算股利是资本的返还而不是资本所带来的收益。假设我们严格遵守投资准则开展工作，在计算投资成本时，需要对长时间股权投资成本进行分析和探究，并且以原始投资成本为条件。其次，更深一步的对在股利清算过程中产生的税收差异进行核算。假如说根据原始投资我们能够推算出投资方的清算效益，那么当投资成本抵减时，无论在投资前还是投资后，我们需要对其进行深层次的简化，将其纳入到税收收益的范围中。其中，企业所获得的股息和红利都属于免税收入，不在所得额征税的范畴里。