城投公司财务分析精选(九篇)

第1篇：城投公司财务分析范文

关键词：区域因素；财务风险；多层线性模型

中图分类号：F293.30 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）14-0110-02

很多学者已经对房地产上市公司的财务风险外部因素进行了研究，邓晓岚等（2008）、过新伟等（2012）、卢永艳（2013）都证明了外部因素对企业的财务风险有重要影响。但是，针对区域因素研究房地产上市公司财务风险影响的还比较少，因此，本文从该角度出发，主要来分析区域因素对房地产上市公司财务风险的影响。

一、变量选择与数据收集

（一）变量选择

本文中的变量处于公司层面和区域层面两个层面。

1.公司层面

以公司的财务风险为公司层面的被解释变量，本文借鉴彭中文等（2014）选择样本企业的Z-score指数来衡量企业财务风险：Z=1.2x1+1.4x2+3.3x3+0.6x4+0.99x5。

其中，x1=资产营运资本率=营运资本/总资产×100%，x2=资产留存收益率=留存收益/总资产×100%，x3=资产报酬率=息税前利润/总资产×100%，x4=债务权益市价率=股票总市值/债务总额×100%，x5=总资产周转率=销售收入/总资产×100%

基于数据的可获得性，本文选择资产增长率、资产负债率、前五大股东持股比例三方面指标作为控制变量进行接下来的分析。

2.区域层面

本文中区域发展变量选取劳动参与率、投资水平、工业化水平、对外依存度和城市化水平。其中，劳动参与率为三次产业分的年底就业人数与年底总人口比；投资水平为城乡全社会固定资产投资占各地国内生产总值的比例；工业化水平是各地区第二产业产值占该地区GDP的比；对外依存度是各地区进出口商品总值与该地区GDP的比；城市化水平是非农人口占各地区人口比。

（二）数据来源

取深、沪上市的房地产开发公司共149家，采用2006―2014年9年的数据为研究区间，数据全部来源于国泰安数据库。在原始数据的基础上进行了以下的数据处理。一是剔除2006年前未上市的公司，二是剔除2006年之后重组成为房地产企业的上市公司，三是剔除数据严重缺失的企业。剔除数据后共有103家房地产上市公司作为样本。

选取34个省市作为区域层面的研究对象，剔除没有数据的省市及不存在房地产上市公司的省市，最后剩余21个省市作为研究对象。与企业层面的数据相同，采用9年的数据作为研究区间，区域层面的数据来源于各个省市的统计局中的地区统计年鉴。

二、实证分析

（一）数据统计性描述

因为考察了区域和企业两个层面变量之间的关系，本文在实证分析中采用多层线性模型（HLM）的分析思想，利用R语言进行编程实现。

在进行实证之前，使用正态标准化进行数据标准化处理。各数据进行正态标准化处理之后，计算出两两变量之间的相关性系数，见表1。其中，X1代表前五大股东持股比例，X2代表资产增长率，X3代表资产负债率，X5代表劳动参与率，X6代表投资水平，X7代表工业化水平，X8代表对外依存度，X9代表城市化水平。

观察表1第一层变量各个数据值，可发现第一层各变量之间的相关性系数比较小；通过对第一层自变量进行kappa检验表明，kappa值等于1.459，小于10，说明自变量之间不存在多重共线性。观察表1第二层变量各个数据值，可发现其中有变量之间（比如X8和X9）的相关性系数超过了0.7，说明它们之间存在较强的相关性；通过对第二层变量进行kappa检验表明，kappa值等于11.516 37，大于10但小于100，说明第二层自变量之间存在一定的多重共线性。由此，下文的数据分析对第二层面的变量采用逐步回归，每次放入一个变量，检验该变量对企业财务风险的直接影响。

（二）零模型检验

本文研究的是房地产上市公司财务风险区域因素分析，主要研究了影响房地产上市公司财务风险的区域因素。房地产上市公司的财务风险受到企业层面因素的影响，还会受到区域层面因素的影响。首先需要验证不同区域的房地产上市公司财务风险存在差异，使用R语言的零模型进行检验。即在模型的第一层和第二层没有放入任何企业或者区域层面的变量，以此来检验第二层截距项的残差变异是否显著，分析检验模式如下：

LEVEL1：Z=β0j+εij

LEVEL2：β0j=γ00+μ0j

式中，Z榉康夭上市公司的财务风险Z值。

零模型的数据分析结果见表2。从表2中可以看出，Z（μ0j=1.45884，P

经过进一步计算得出各变量的ICCI，见表3。企业Z值有19.39126%的变异来自区域因素之间的差异，即区域因素可以解释企业Z值19.39126%的方差。

（三）全模型检验

通过零模型的检验，发现不同地区的企业所表现的财务风险存在显著差异，以Z值作为被解释变量，使用线性混合模型进行分析，结果如表4。由表1可知，第二层面的5个变量之间存在一定的多重共线性，故模型在回归的过程中采用多步回归，逐个放入回归变量，以避免多重共线性带来的问题。

三、结论

Z值来源于Z-score模型，Z值越小，企业风险越大；反之，Z值越大，企业风险越小。从以上表4中可以看出，劳动参与率X5系数为负，且P值小于0.05，说明劳动参与率与房地产上市公司Z值显著负相关，劳动参与率越高，Z值越小，房地产上市公司的财务风险越大。投资水平X6的系数值为正，且P值小于0.05，说明投资水平与房地产上市公司Z值显著正相关，投资水平越高，Z值越大，房地产上市公司财务风险越小。工业化水平X7的系数为正，P值为0.088 89，在显著性阀值0.1的情况下显著，说明工业化水平与房地产上市公司Z值显著正相关，工业化水平越高，房地产上市公司Z值越大，房地产上市公司的财务风险越小。对外依存度X8的系数为负，且P值小于0.05，说明区域经济的对外依存度对房地产上市公司Z值有显著负相关，对外依存度越高，Z值越小，房地产上市公司的财务风险越大。城市化水平X9的系数为负，且P值小于0.05，说明城市化水平与房地产上市公司的Z值显著负相关，城市化水平越高，Z值越小，房地产上市公司的财务风险越大。

针对以上结论，房地产公司可以以区域相关因素作指导来降低企业的财务风险。

参考文献：

[1] 邓晓岚，王宗军.股票市场表现、宏观经济环境与公司财务困境[J].重庆大学学报：社会科学版，2008，14（4）：39-44.

[2] 过新伟，胡晓.公司治理、宏观经济环境与财务失败预警研究――离散时间风险模型的应用[J].上海经济研究，2012，（5）：85-97.

[3] 卢永艳.宏观经济因素对企业财务困境风险影响的实证分析[J].宏观经济研究，2013，（5）：53-58.

[4] 彭中文，李力，文磊.观调控、公司治理与财务风险――基于房地产上市公司的面板数据[J].中央财经大学学报，2014，1（5）：52.

[5] 徐彪，李心丹，刘海飞，等.区域背景c企业绩效关系研究――基于中国52个城市工业制造企业的实证分析[J].管理学报，2011，

第2篇：城投公司财务分析范文

【关键词】市场经济 外部环境 长城汽车 财务状况

投资者和其他会计信息使用者对上市公司的财务报表进行分析是他们对公司的财务状况和经营成果评价和分析的基本手段之一。通过对企业资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表上的数据进行分析，可以得知公司的经营成果、财务状况和盈利能力。财务分析的基本功能就是把大量的财务数据进行比较、整理、分析并转变成对决策有用的信息，供企业内部和外部信息使用者使用。企业内部信息使用者通过分析结果判断公司的有利因素和不利因素，并加以改正。

长城汽车股份有限公司是中国最大的SUV和皮卡制造企业，截止2013年12月31日长城汽车股份有限公司总资产达到526.05亿元。旗下拥有哈弗、长城两个产品品类品牌，产品涵盖SUV、轿车、皮卡三大品类，拥有6个整车生产基地、80万辆产能，具备发动机、变速器等核心零部件的自主配套能力，下属控股子公司30余家，员工60000余人。长城汽车市值5年翻70倍，市值从10亿元增长到到千亿元，在国内汽车上市公司中市值仅次于上汽集团。2012年长城汽车以约62万辆的总销量成为自主品牌销量冠军。虽然长城汽车在销量规格上赶不上那些跨国的大公司，但是其较低的成本保证了营业利润。

长城汽车两次入选福布斯中国顶尖企业100强；连续四年蝉联荣列“中国500最具价值品牌”；并且被评为“最具价值汽车类上市公司”、“中国汽车上市公司十佳之首”，中国机电进出口商会的“推荐出口品牌”，也是商务部、发改委授予的“国家汽车整车出口重点特大型企业”，是目前中国自主品牌中最先大量出口国外市场的品牌。

目前长城汽车的产品中，以腾翼轿车、哈弗SUV、风骏皮卡三大类别品牌建设企业的品牌。长城汽车的品牌分三个层次，即车型品牌、公司品牌和类别品牌。

杜邦分析法是一种比较综合的分析方法，它是以净资产收益率为核心财务指标，通过各个财务指标间的内在联系，综合地分析企业的盈利水平，这种分析方法具有很鲜明的层次结构。杜邦分析法的基本思想是将企业的净资产收益率逐级分解为几项财务指标的成绩，这样做有利于比较深入的分析和比较企业的经营业绩。

公司2013年度的净资产收益率较之2012年度（26.46%）有小幅度的提高。这说明公司所有者投入资本的获利能力有所提高，进一步说，可能是公司筹资、投资和资产营运等各种经营活动的效率提高了。具体原因，需要下一层面的分析。

由于总资产收益率是销售净利率和总资产周转率的乘积，而公司2013的总资产收益率为15.649%，较之2012年度的13.442%有了一定的提高，两者相差2.207%。其中由于销售净利率的提高而使总资产报酬率上升了1.413%=（14.4972%-13.258%）*1.1402；由于总资产周转率提升而使总资产报酬率降低了0.704%=13.258%？（1.1933-1.1402）。所以，原因归结为销售净利率的提高和总资产周转率的提高，其中销售净利率是总资产收益率提高更主要的原因。

总结：从对长城汽车2011年――2013年的经营和财务状况的分析中可以看出，公司的短期和长期偿债能力是不断增强的，盈利能力和营运能力在逐渐的提高，经营状况在逐步的改善，长城汽车的竞争能力在不断地增强。与此同时，由于公司的经营规模在不断地扩大，并且经营业绩比较好，因此公司年末的现金流量净额比上一年有大幅度的增加。但是长城汽车的长期偿债能力不是特别稳定，因此要经营管理者进一步发挥自己的所能，使公司获得更大高的长期偿债能力和发展空间。

针对公司的盈利能力比同行业其他公司低的问题，最有效的方法是提高汽车的销量。增加对新车型的研究和提高生产的汽车的质量，也可以加大产品的出口数量。

对于公司的营运能力如果公司想进一步提高公司的营运能力，可以通过提高总资产周转率、降低固定资产比率、提高应收账款周转率和存货周转率来实现。建议：

一、新产品开发

在当今的市场环境中，竞争日益激烈、科学技术不断进步，顾客的需求也在不断地发生变化，为了满足顾客的这些变化的需求，就要不断地研发新的产品，提高服务质量。公司应该响应时代的需求，积极的研发环保、低碳、节约能源的新车型；及时淘汰污染严重、落后、耗能高的旧车型。只有创新才能是企业更好的发展和生存，停止创新很有可能被市场淘汰。

二、进行服务创新

当今社会服务业也在飞速的发展、服务业的竞争也相当激烈，大多数汽车有自己的4S店，所以仅仅靠提供简单的、一般的服务是不能满足人们不断变化的需求的。进行服务创新是汽车行业发展的需要，也是汽车公司赢取市场的重要战略选择。加强服务管理，尤其是售后服务提高服务质量是汽车公司运营管理的基础。所以要创建更好的服务，加强服务管理，为顾客提供超值服务。

三、建立市场定价机制

建立市场定价机制制度的核心是企业要根据市场的变化比较灵活的调整价格，价格的变动要适应市场的供求关系的变化。所以要根据该行业市场的特点，制定价格，使得价格的变化适应不同顾客的需求。

参考文献：

[1]长城汽车股份有限公司年度财务报告

[2]贾国军.财务管理[M].中南大学出版社，2010.

[3]罗小明，吴平萍.对现代企业财务报表分析基本框架的思考[J].财会研究.

[4]李翠微.浅谈企业财务报表分析[J].科技创新与应用，2012，8.

第3篇：城投公司财务分析范文

一、项目投资决策的管理会计工具整合框架

管理会计的目的在于为企业价值创造服务，相比传统财务会计而言更加侧重前瞻性、全局性，方法更加灵活多样。基于管理会计的基本特点，管理会计工具也非常繁多，2010年A Ahmed发表的“Thirty Seven Tools of Management Accounting”中列举了37种管理会计工具，诸如平衡计分卡、弹性预算、本量利分析、六标准差、作业成本法等[ 1 ]。在进行项目投资决策时，传统的分析方法是对项目的投资效益进行评价，常用的管理会计工具是净现值法（NPV）、内部报酬率法（IRR）等。然而，无论是NPV还是IRR都是对项目投资效益的分析方法，不能对项目的整个过程进行全面评价。而项目本身从整个过程到成本、风险、资源计划等多项内容，需要多个分析工具结合使用，尤其要结合我国实际，开发整合具有本土特征的管理会计工具[ 2 ]。

目前许多企业对管理会计工具的应用仍停留在单一工具、分而治之的状态，对管理会计工具的应用导入大多缺乏系统的理论指导，缺乏细化可分解的有效量化指标做引导，导致财务会计系统向管理会计系统转化的高成本、低效率。笔者根据A企业的特点，结合37种管理会计工具的各自特点、企业发展战略、影城项目投资过程、管理水平和能力，选取了管理会计核心工具。

经整合的管理会计工具见图1。

二、A公司应用管理会计工具的前提

A公司自2009年成立子公司以来专注打造拓展影城的终端平台，该子公司负责影城的项目选址、建设和运营管理。A公司在影城终端的发展战略是“立足江苏、深耕华东、面向全国”，2011年A公司结合国内外电影终端银幕的发展趋势和实际情况，制定了“十二五”期间影城终端“千张荧幕”的阶段性目标。为此，A公司以高效的管理为基础，在项目投资决策、工程建设、运营管理等关键环节中充分运用管理会计工具，形成了“投前、投中、投后”的管理会计核心工具整合应用体系。A公司2009年起步打造拓展影城的终端平台，直到2012年在摸索4年的基础上形成了影城建设选址、规划决策、设计施工、营运管理、营销策划等方面的机制。总结A公司应用管理会计工具的经验，其应用至少需要三个前提。

（一）较为完善的企业现代管理制度

在市场经济体制下建立现代企业制度，就是要求企业在市场机制的作用下，明确企业的目标是企业价值最大化。这些可以促使企业自身有生存和发展的思考，形成较为完善的企业现代管理制度，促使组织架构完善，各部门职能明确，责任清晰。

（二）初步的大数据管理应用经验

在地球村经济逐步形成的过程中，市场信息瞬息万变，只有将大数据合理应用于企业自身的决策中，才能贴合市场发展趋势，避免信息滞后带来的发展障碍。管理会计的前瞻性决定了企业必须要有一定的大数据管理应用经验，并积极主动地寻找有利于决策的大数据应用方法，只有这样才有可能为企业今后的行业发展、延伸发展做出较为科学的研判。

（三）较为清晰的企业发展战略目标

企业发展中面临的投资机会非常多，但企业的发展资金总是有限的、企业人员的管理能力和水平总是局限的，把有限的资金、有限的时间和精力集中到重点发展的领域上来，应该是企业发展的公理。这就需要在企业发展战略的前提下，在市场科学研判的前提下，明确近几年的发展目标，在激烈的竞争环境中集企业优势力量快速突围，快速有效地完成阶段性发展目标，进而完成企业发展战略目标。

三、A公司选取的管理会计核心工具及其应用

基于A公司的影城项目投资具有决策同质、流程可复制、管理环节清晰的特点，A公司首先将项目投资的整个过程划分为投资决策、工程建设、运营管理三个关键环节；其次分析各环节的重点职责，由不同部门、单位予以实施，鼓励采用“定量定性相结合，定量为主”的决策方式；最后形成较为完整的管理会计核心工具的应用体系。

（一）投资决策环节的管理会计核心工具及其应用

科学的论证、有效的流程能够有效防范风险，合理调配企業资源，对企业前瞻性地布局发展有重要的意义，所以A企业非常重视投资决策，经过4年多的摸索，自2012年起采用了董事会决策委员会下设影城投资决策专业委员会的决策架构，各决策机构及人员主要构成如表1。

影城投资评审小组主要通过实地考察、大数据分析、可研分析、SWOT分析，应用定性倾向和定量倾向两类管理会计指标。

1.定性倾向的管理会计工具判断市场竞争及发展趋势

主要应用的管理会计工具有约束理论、企业资源规划、风险模式、流程管理、价值管理、价值工程。

为了解决发展速度的问题，A企业应用约束理论主要实施了4个步骤：第一步，找出快速布局影城的制约因素，即商业体开发的信息。由于A企业是影城市场的后进入者，没有较多商业地产的业务关系，导致商业体开发的信息不能一一掌握，容易错过好的影城开发地址。第二步，挖掘制约因素的潜能。找到制约因素之后，A公司扩大了子公司拓展团队的人员数量和人员开发水平，在人员的薪酬、级别上作出高于同级别公司的决定，并且在人才引进上加大了力度，以新聘用1个人带来两个潜在项目来计算，新近人员20人的前提下将有40个潜在项目，项目储备信息立即剧增。此外，与国内排名前十的商业体开发商进行充分沟通，建立合作意向。第三步，给制约因素进行松绑。A公司一方面对已经形成的项目储备进行优选，并进行内部项目价值对比，符合公司价值基本判断的影城项目可快速进入决策的流程；另一方面对国内排名前十的商业体开发商的项目作出投资回报、商务条件等方面的一定让步，确保合作的持续性。第四步，重新确认制约因素。A公司根据发展速度和项目质量情况，每半年做影城发展的总结和研讨，持续地确认发展的制约因素，重新回到步骤一。

在应用约束理论的过程中，A企业自然地结合了流程管理、企业资源规划、价值管理，并将影城作为价值工程。在流程管理应用上，A企业改变了决策论证会的流程，由原有的固定时间集中论证，改为不定期按需论证，决策论证会由选址部门根据实际项目数量、紧急程度提报开会时间，通过与决策委员的沟通决定开会的时间和地点，并采用了电话会议方式，大大提高了决策论证会的效果；优化内部项目价值对比流程，在进入投资决策流程中已经将争议较大的事项进行了较为充分的论证，减少进入投资决策流程后的反复论证，缩短决策时长。

在企业资源规划应用上，A企业有意识地将财力、人力倾向性地投入到影城终端平台，并允许影城终端平台初期有一定限额亏损的阶段性经营目标，为培养人才、熟悉市场运作规律提供了一定的时间，并为企业文化建设奠定了基础。在价值管理应用上，主要用来对重大决策的评估，例如用于投资决策、撤资决策、重大战略决策等方面，价值管理中的主要措施就是绩效管理。

通过风险模式和价值工程的应用，充分总结影城投资成功的经验和失败的教训，重点关注影城投资的外部环境及发展趋势，建立了区域票房预期的相关性模型，按决策相关性因素进行排序：人均消费水平、影城所在区域的人口数量及人口增长率、目前以及潜在竞争对手、影城所在商业体的竞争优势及招商定位。利用行业艺恩数据，研究历史区域内已开业影城的发展趋势与所在区域票房的相关性，利用新开影城票房可能产生的极端值测试区域的饱和度，进而推断投资可能发生风险导致的损失。

2.定量倾向的管理会计工具判断影城项目本身的投资价值

A公司主要应用的管理会计工具有产量会计、本量利分析、标准成本法、成本收益分析、目标成本、统一成本核算、管理风险会计等。在判断市场竞争及发展趋势的基本前提下，针对影城项目本身可能的价值进行分析。

项目本身的可行性与否，主要是项目本身的价值与公司战略目标价值的对比。A公司根据对市场的基本判断，综合已经开业影城、同行业影城的情况，对若干管理会计工具使用过程中的相关指标进行了对此，聚焦制定了单体影城投资回报期静态5年、动态8年的简化目标，原则上单体影城的价值不得低于目标值。该项简化有利于更加快速地判断影城的投资价值，有利于聚焦解决投资过程中的各项指标协同问题。

投资回报期都是基于影城本身的收入、成本费用、现金流等指标预测为前提。故影城投资以15年收益测算表为基础，对于收入和成本费用各项进行详细预测。

首先，分析成本费用的构成，形成标准化测算依据。影城成本费用的构成为影片放映分账成本、房屋租金、人员薪酬、设备折旧、装修折旧以及运营日常费用等。其中，影片放映分账成本是分给院线方的成本，占票房收入的50%左右；人员薪酬、运营日常费用均通过已经开业影城的平均人员配置数量、薪酬水平、平均消耗进行测算，测算值一般在1年左右作回顾，如偏差超过20%，测算值将进行适当调整；设备、装修是投资之初公司为了符合观影需求、市场竞争、可持续发展而进行的综合性投入，该项投资作为影城的初始投资，是个性化的投入指标；房屋租金是支付给物业方的租赁费用，一般在投资之初就会锁定15年的租赁时间，租赁费用与租赁面积、商业体定位、地理位置、开发商实力等相关，是投资决策影响较大的外部因素，一般物业方会通过邀请招标的方式进行对比报价，价高者得。

综上影响影城利润、现金流的关键指标为设备、装修的投资大小以及房屋租金的多少。

其次，分析、测算影城的收入。A公司通过大量市场已有影城的数据分析，确定了影城平均5年内的增长比率，作为所有论证影城投资项目的票房增长一般原则；比较难以标准化确定的是首年票房收入，由于影城所处地理位置、商业体情况不尽相同，为了提高预测的准确性首年票房估算采用三种方法：参照法、综合数据分析和经验估算法，三种方法相互印证，偏离值在一定范围内采用较为低的票房数值。没有预测可以做到完全准确，但是根据实际运营后的票房收入与当时预测数据对比发现相关问题，可以更好地改进预测模型的准确性，这个需要长期持续的执行。此外，卖品收入和广告收入等均因与票房的观影人次密切相关，故均以票房收入的一定比例进行估算。

最后，在收入、成本费用全部估算或者报价完毕后，根据单体影城产生的净利润、现金流情况，在假定综合折现率12%的前提下，得出影城的静态和动态投资回报期。

在定量測算影城投资价值过程中需要大量的数据测算和分析、调研，需要行业大数据的支撑，更加需要有专业的人员在各自角度提供专业数据，所以，测算影城投资价值过程是企业的系统工程，非一己之力能完成，需要流程设计、价值共享、标准化定义等多维度纵横交错的管理工作。

（二）工程建设环节的管理会计核心工具及其应用

主要应用的管理会计工具有准时制、企业资源规划、分步成本法、标准成本法、流程管理、统一成本核算。

影城项目主要是依托商业体而存在的，从投资决策到工程接场仍存在较长的时间，更多受商业体的建设进度影响，所以A公司对影城投资项目从投资决策到影城预计可达到建设条件超过1年的项目，需要进行进场前的重新再论证，确保影城投资的假设前提没有发生重大变化，如发生重大变化，需按照投资决策流程和规则再行决策后方可进入工程建设阶段。通过进场前的论证，在流程再造的基础上既充分论证了市场风险又为建成后的经营提供了较为合理的数据指导，主要应用的管理会计工具是准时制的管理工具。

项目投资进入前期准备阶段，具体流程如图2。

开工后，影城工程进入工程施工阶段，具体流程如图3。

A公司在投资决策阶段已经初步完成了投资资金、设备选型、技术标准等主要因素，在此阶段A公司管理的目标是合理控制建设成本、提高建设质量。工程建设成本主要分为装修成本、空调、强弱电、设备等，主要通过集中大盘采购、公开招标的方式，提高议价能力。

（三）运营管理环节的管理会计核心工具及其应用

主要应用的管理会计工具有准时制、企业资源规划、流程管理、价值管理、本量利分析、变动成本法、标准成本法、目标成本、统一成本核算。

由于A公司已經制定了阶段性战略目标，在投资决策阶段考虑了长期的发展路径，工程建设阶段将影城房租、设备折旧、装修摊销等占票房比重较高的成本费用项目均已固化，所以在运营管理阶段A公司更多以短期的年度利润为目标导向，以提高短期经营能力和运营质量为目的。

为实现统一成本核算，A公司财务组织架构由原有的一家影城一个出纳一个财务经理的配置转换为财务核算共享中心，全部由影城连锁经营公司的财务中心直管财务核算工作，确保了成本费用核算口径和会计处理的一致性，并优化财务核算流程，推动了各种业务信息软件的集成，保证及时、准确、完整地了解和跟踪管理业务活动，同时，为不同影城经营效果的对比提供了标准化的数据支撑。

这个阶段是管理会计与财务会计紧密结合的阶段，也是非常重要的财务创新突破阶段。可研报告中的收益测算表将成为确定影城经营目标、预算管理、绩效考核的基本依据，与投资、建设两个阶段相呼应，形成投后管控的重要抓手。

四、总结

从A公司影城项目投资管理会计工具的实践上看，企业对应用管理会计工具必不可少，但企业自身的现代企业制度建设、行业大数据管理应用经验、明确的发展战略目标是实施管理会计核心工具整合应用体系的主要前提。此外，管理会计工具的应用应该是多维度、纵横交错的应用，不拘泥于某一单一工具，其应用应该更加灵活，要根据企业自身的情况作管理会计工具的优化和改良，以达到自身管理的目标。

A公司影城项目投资的管理会计工具主要将企业资源规划、流程管理、标准成本、统一成本核算贯穿于项目投资的始终，并根据项目投资的不同管理阶段在明确设定目标的基础上结合其他管理会计工具，辅助解决相关问题，构建了管理会计核心工具整合应用的体系。

【参考文献】

[1] AHMED A.Thirty seven tools of management accounting [J].Ssrn Electronic Journal，2010（7）：17.

第4篇：城投公司财务分析范文

当前山水城科教产业园已正式步入“二次创业”的发展阶段。为深入学习实践科学发展观，更好借鉴、吸收先进开发区的成功经验，建立更加符合社会主义市场经济发展要求、更加优质高效健康的园区管理体制，加快推动园区向更高层次、更宽领域跨越发展。现结合园区实际，制订建立科教产业园管理处公司化运作模式意见如下：

一、基本原则

（一）坚持“政府引导”。严格按照市委、市政府、区委、区政府规划布局，明确产业功能定位，实行按功能划分与产业重点进行开发建设。

（二）坚持“企业化管理”。将“太湖创意产业投资发展有限公司”更名组建科教园集团发展总公司（简称“发展总公司”），按照公司制经营园区资金融通、工程建设及装修、收取租金及售房款、管理企业以及开展对外投资等，并争取逐步成为“独立经营、承担风险、自负盈亏”的市场投资主体。除区管干部由区委任命外，其他人员原则上由发展总公司自行公开招聘竞争上岗，本着“精干、高效、专业”的理念，激活用人机制。

（三）坚持“市场化运作”。对管委会授权委托管理处运营的“三创”载体、配套载体等资产，应由发展总公司通过市场化运作模式，实现投入产出平衡并增值。同时，对入园企业在政策扶持、产业集聚、投入产出等方面进行科学管理，切实提高新兴产业集聚度和有限载体资源利用率。

二、组织架构和部门职责

（一）组织架构

发展总公司与山水城科教产业园管理处实行“一套班子、两块牌子”运作机制，由山水城党工委、管委会直接领导，相对独立运作。发展总公司拟成立董事会，设立董事长1名、副董事长5名、董事5名，其主要组织架构如图（附后）。

（二）部门职责

1、管理处行政管理部

（1）总经办：负责董事会的日常事务，检查、督办和协调董事会布置的工作；负责起草董事会的工作计划、文件、报告、总结等相关文字材料；负责发展总公司的政策研究、信息报送、文书档案、文件影印、机要保密等工作；负责发展总公司的行政事务、组织人事工作。

（2）接待办：负责发展总公司的参观接待、形象宣传、内外联络、重大活动统筹协调等工作。

（3）一站式企业服务中心：负责为企业入园初期提供一条龙“保姆式”的满意服务，全力协助企业办理名称核准、开户验资并出具验资报告、工商注册领取营业执照、组织机构代码证办理、税务登记证、银行开立基本帐户、增资、变更等一系列手续。

（4）法务部：负责公司经济行政法律事务咨询与服务。2、管理处经济发展部

（5）产业发展部：围绕产业发展目标任务，实施目标分解，并定期对目标进度情况进行跟踪分析，研究对策措施，确保目标完成。

（6）科技服务部：负责新兴产业培育，研究制定科技进步方针、政策，指导企业的科技创新工作，协助企业办理各类科技研发项目的申报报批手续；负责引导传统企业与“530”项目实行嫁接发展。

（7）项目推进部：负责公共服务平台、产学研项目及地块项目的跟踪、督促和业务指导。

（8）综合统计部：负责按期编制统计报表，定期进行统计分析、产业分析和系统分析，为董事会科学决策提供详尽的资料。3、管理处财务资产部

（9）财务预算部：负责发展总公司建设资金的融通、调度和筹集；负责发展总公司建设资金、装潢资金、办公经费的审核、拨付及财务核算；负责入园企业扶持政策的执行，扶持资金的测算和发放；负责发展总公司财务收支计划编制和执行；负责编制发展总公司各类财务报表、台账，以提供董事会决策参考；负责发展总公司及其子公司员工的工资发放。

（10）资产管理中心：负责园区公有资产的管理，包括商业配套用房的对外招商及运作，园区范围内商业配套用房、科研研发用房等其他经营性资产的日常管理及租金收取；负责投资类企业的经营管理。4、管理处招商管理部

（11）招商一局：侧重负责软件及服务外包和微纳传感产业招商，做好产业调研与分析，组织与参与专业招商活动，全力实现项目落户和引资到位工作。

（12）招商二局：侧重负责影视动漫文化、网络经济产业招商，做好产业调研与分析，组织与参与专业招商活动，全力实现项目落户和引资到位工作。

（13）招商三局：侧重产学研及创业企业招商，做好产业调研与分析，组织与参与专业招商活动，全力实现项目落户和引资到位工作。5、管理处工程建设部

（14）工程建设一部：负责入园企业的装修与管理。

（15）工程建设二部：负责华莱坞电影产业园建设工作。

（16）综合环境管理部：负责园区亮化工程、城市管理、城管执法、环境整治、市镇养护等工作。

（17）物业公司：负责物业管理（创意物业、雪浪科教物业）、后勤保障等工作。

三、财务设置

1、在山水城管委会的授权下，开设科教产业园管理处专用账户，作为核算管理处行政经费、财政资金往来等的行政性核算帐户。

2、发展总公司设立财务，与管理处财务合署，在做好实体业务的融资、信贷、使用管理的基础上，做好对银行财务报表等相关基础工作，以配合山水城的融资工作需要。

3、在运作好发展总公司主平台的基础上，同时根据需要，理顺发展总公司与各公司之间的关系，按市场化模式运作好由主体公司派生出来的各个独资、合资子公司。

4、总体要做到收入清、成本清、盈亏清，算清楚总体平衡账。分短期（一至三年）、中期（三至六年）、长期（六至十年）设立各阶段的财务平衡目标及理想财务运作方式。

5、朝着公司上市的方向，积极探索公司赢利模式及长期发展规划。处理好政府补贴、银行贷款、企业扶持与公司营运收入、营运成本、营运效益等的关系。

6、根据园区发展需要，采用企业化的管理方式，尽可能划小核算单位，避免交叉及模糊运作。同时，尽可能归并相同及相似职能，以利于打造专业化公司，并积累规模效应。

7、在理顺园区公司化运作模式的基础上，积极广泛吸引社会资本加入园区开发。

四、人事和考核

（一）人事

1、发展总公司董事长、副董事长、总经理、副总经理由区管领导干部兼任，其方案报区委、区政府同意后由山水城党工委任免。

2、副总经理以下的干部（相当于副股职以上干部）任职由发展总公司董事会拿出初步意见，报山水城党工委、管委会决定。

3、新进一般企业编制人员由发展总公司按照公司化运作模式实施统一对外招聘，报山水城人力资源局备案。

（二）考核

第5篇：城投公司财务分析范文

【关键词】 南宁市 城市建设 地方债 安全边际

一、南宁市地方债的运行情况

1、债务总体趋势

2011年、2012年、2013年南宁市转贷财政部发行地方政府债券收入分别为3.2亿元、3.98亿元、8.98亿元，从财政部债券收入可以看出南宁市地方政府性债务的总体趋势。近年来，南宁市政府债务总体规模随着城市建设和民生事业的全面推进而呈现逐年扩张态势。市、县（城区、开发区）级债务增长趋势基本保持一致，乡镇级债务呈下降趋势，主要是由于乡镇级政府的财政收入主要来自县级财政转移支付，全面取消农业税后，县级财政收入大减，为降低债务偿还风险，南宁市在2009年后大幅减少了乡镇级债务的筹措。

2、举债主体情况

从举债比重上看，2010年和2011年举债前三位的部门分别为资源勘探电力信息部门、国土资源部门和一般公共部门，三大部门债务比重总和高达85%和89%。截至2010年11月，国土资源、住房和城乡建设、社保与就业、粮油物资储备管理部门尚未形成2012年后的直接债务。截止到2014年上半年，上述九大融资平台除后四个以外均有向金融机构借债5～15亿元不等、期限2～10年的融资规模。

3、资金主要来源

“十一五”时期，配合“136工程”，2004年至2007年4年内，南宁市新增市政项目总投资142.86亿元，其中100亿元依靠银行贷款；2009年4月南宁市政府与几家银行签订了《五象新区和凤岭片区基础设施建设项目81.6亿元银团贷款协议》；8月，与国家开发银行、建设银行等所组成的银团签署120亿元贷款协议，用于南宁轨道交通1号线一期工程建设……近几年来，在各家银行的大力支持下，南宁市进行了有史以来资金投入量最多、建设规模最大的城市建设和改造，银行成为南宁市城建最重要的投资主体。

4、资金投向

根据统计，2010―2015年，南宁市政府债务主要流向完全没有经营性收入的公共性质建设项目，如城市道路、公共设施等，“十一五”时期，城建重点项目建设资金达1039亿元，这类融资主要方式为中期票据和平台公司发债。其次是流向有部分经营性收入，但其经营收入不能完全支撑项目还贷的带有部分公共性质的项目，该类型项目占南宁市融资项目比重不大。

二、南宁市地方债风险分析

1、南宁市地方债存在一定风险

（1）债务透明度不高增加风险的不确定性。为建设区域性国际城市，南宁市城市基础设施建设方面的支出大幅增加，政府以担保或对资产进行整合抵押的方式，由政府融资平台大量向多家金融机构借款，而这些借款和支出具体情况并没有纳入政府财政预算进行统一管理。债务透明度不高，使投资主体无法准确分析投资收益与风险配比值，风险的不确定性随着政府债务的不透明而产生。

（2）土地和房地产市场走势渐弱，靠土地出让金能够筹集的资金越来越少，还债能力引人担忧。南宁市目前城建资金的重要来源主要是国内银行贷款和土地出让收入，土地收入的支出大头是用于城市建设，也就是说城市建设的债务多以土地收入为偿债来源。据南宁市国土部门透露，2012年，南宁市组织国有建设用地使用权“招拍挂”出让活动51期，出让宗地104宗，成交面积363.80公顷。土地出让收入完成158.72亿元，占当年财政收入422亿元的37.61%。

2014年7、8、9月南宁市经营性用地成交情况如下：成交宗数分别为6宗、3宗、2宗，成交面积分别为383403.83平方米、138426.62平方米、53353.47平方米，成交总额分别为11814.6271万元、73031.8422万元、32264.1997万元（资料来源：南宁市国土局官方网站数据统计）。可见，房地产市场调控效应继续显现以及土地价格涨幅收窄等多种因素影响，导致南宁市地产交易逐年下降，靠出让土地收入来支撑城市建设逐渐扩增将越来越力不从心。

（3）城市大规模建设资金需求扩增，存在地方配套资金没有足额到位的问题，可能引发还债风险。2012年南宁市第一、二、三期城建计划到位资金153.02亿元，与年度计划（319.59亿元）相比，缺口达166.57亿元，其中，财政性资金缺口46.26亿元，业主自筹缺口114.36亿元。2013年也存在类似情况，将来如果监管不到位，类似资金缺口将越来越大。有广西金融机构根据南宁市有关投融资、偿债计划等数据作了如下分析：假设从2008年起不再出现新增贷款，按照当前还本付息条件综合衡量，到2018年，南宁市政尚有20亿贷款未能归还；如果不考虑宽限期，贷款期限均取15年计算，2018年未还贷款本金达18.6亿元（事实上，南宁市每年都有新增贷款，且规模不断加大），可见，南宁市大规模负债进行城市建设存在着一定的还债风险。

（4）投融资平台公司经营收入不高。以下以南宁城市建设投资集团有限责任公司为例。公司2010―2012年主要盈利能力指标如下：2010年、2011年、2012年度主营业务收入分别为31836.77万元、238976.97万元、35979.47万元，净利润分别为511.27万元、2920.79万元、14564.75万元，净资产收益率分别为0.05%、0.27%、1.47.%。虽然利润逐年增长，但公司的净利润增长主要是来源于政府补助的投入。2010年由于南宁市财政局通过南宁城建集团对公司增加了注册资金50000万元，所以公司当年未获得南宁市财政局的政府补助，导致净利润较低，净资产收益率仅为0.05%；2011年和2012年，公司分别获得了南宁市财政局的政府补助为4608万元和17978.53万元，公司净利润才显示大幅增加。南宁城市建设投资集团有限责任公司是南宁市最大投融资平台，其盈利水平尚且如此，其他投融资平台盈利能力可见一斑。

（5）商业银行贷款对经济的拉动作用已明显下降。过去几年，国家借助商业银行贷款对经济起到了较大的拉动作用，经济增长连续多年超过10%，但贷款增长都在15%以上，单位融资产出的GDP从2008年的4.49元降到了2013年末的1.93元。从广西来看，广西单位融资贷款对GDP的拉动作用平均为1.03元，南宁临近的崇左市最高，为1.90元，但也都没达到全国的平均水平。在广西各市中，南宁市单位融资贷款对GDP的拉动作用最低，仅为0.44元，这说明南宁市借债的资金使用效率较低，投入产出效果不大，一旦经济增长放缓，就可能发生资金回收难的风险。

（6）未来城镇化建设对南宁市地方债的影响巨大。随着城镇化步伐的加快，南宁市人口增长迅速，对公共交通、公用水电系统、公共卫生系统等地方性基础设施有巨大的需求。在城市基础设施建设方面，《规划》要求推动形成“公交优先”通行网络：到2020年，百万人口以上城市中心城区公共交通站点500米全覆盖、公共交通占机动车出行比例达到60%；城市燃气普及率达到95%；新建1000所以上学校；实现城镇常住人口保障性住房全覆盖。今后几年至十几年里，南宁市必须为新增加的100多万人口提供在城市居住的基础设施，因此，地方政府在基础设施建设方面任务十分艰巨。南宁市的财政收入一年不过几百亿元，扣除科教文卫工资等社会支出所剩不多，城镇化所需的巨额资金从哪里来？举债无疑成为重要渠道。未来城镇化建设对南宁市地方债的影响将是巨大而深远的，风险也将随之而来，目前尚不可测。

2、南宁市政府债务风险在可控范围内

（1）国家监管部门规范现有债务，中央政府的财政状况良好，这是包括南宁市在内的缓解地方债务风险压力的强大保障。2014年10月底，财政系统下发《地方政府性存量债务清理处置办法（征求意见稿）》（下称《办法》），对地方政府性债务的甄别和处理路径进行明确，《办法》的出台对规范现有债务、抑制地方政府无度举债的行为、缓解地方债务风险起到很大作用。

另外，中央政府的财政状况良好。2013年全国公共财政收入129143亿元，增长10.1%，其中，中央财政收入60174亿元（占全国财政收入的46.6%），增长7.1%。2014年，全国一般公共财政收入140350亿元，比上年增长8.6%。如果少数地区发生债务危机，中央政府应当有能力通过财政拨款或转移支付等方式对这些地区进行支援。因此，有财力雄厚的中央政府作为后盾，南宁市的政府债务发生风险的可能性大大降低。

（2）南宁市整体负债水平不高，债务风险不大。南宁市现有的市级投融资平台，资产负债率均小于60%的债务安全国际标准，除南宁市城市建设投资发展总公司和南宁市投资开发公司的资产负债率略超出50%外，其余5家平台资产负债率都在债务安全国际标准保守线（50%）以下。财政赤字方面，南宁市财政一直保持收支平衡且略有盈余，所以综合来看，南宁市投融资平台风险并不大。

南宁市政府债务主要是融资平台筹集产生的，以下还以南宁城市建设投资集团有限责任公司为例说明。该集团2010年、2011年、2012年末资产总额分别为2326797.14万元、2293305.27万元、2322101.81万元，负债总额分别为1124905.97万元、1333134.64万元、1301689.77万元，资产负债率分别为48.35%、58.13%、56.06%，流动比率分别为6.94、3.34、2.86，速动比率6.64、3.15、2.67。从这些数据可以看出，南宁市投融资平台的资产的负债水平尚在安全范围内。

（3）从还本付息能力上看，南宁市地方债务偿还压力不太大。第一，直接债务还本付息呈逐年下降趋势。2011―2015年，除2011年债务本金增速为正值外，其余年度的本金和利息增速均为负数，即南宁市在该时期内到期归还贷款本息呈逐年下降趋势。偿还本金和利息最多的年份是2011年，最少的年份是2015年。随着南宁市经济的不断发展，财政实力的进一步增强，现行“前紧后松”的偿债安排为2012年以后的债务安排留下了较为宽松的举债、还债空间。

第二，间接债务还债压力不算大。南宁市担保债务所涉部门数量较直接债务少，住房和城乡建设部门在几大部门中承担的间接债务（担保债务）相对较大，2010―2014年间，除2012年外，其余年度均超过了50%以上。但担保的重任在财政局，2015―2019年，财政部门的担保义务比重在84%以上。尽管财政部门的担保债务比例较高，但财政部门所面临的风险并不是很大。首先，财政部门担保债务承保的项目是通过一系列风险测试、具有优质资产注入的项目，发生担保债务危机的可能性极小。其次，即便发生担保项目无法按时偿还贷款、需要财政部门代为偿还的信用恶性事件，相比于逐年增长的南宁市财政收入规模，财政部门责任债务偿还不存在太大压力。

第三，融资平台发行债券所形成的应收账款平台是未来稳定的经营性收入，债券债务的还本付息有还款保障。南宁市融资平台近几年逐渐增加发行中期票据和企业债券的形式来筹集资金，银行贷款形成的债务比例逐渐下降。债券募集资金投资项目大多以BT方式建设，所形成的应收账款是该期债券到期偿还的重要资金来源之一。例如2010年南宁市城市建设投资发展总公司市政项目建设债券，该平台公司代建的南宁市凌铁大桥工程、五象大道工程、南宁市东葛路延长线（长湖路-佛子岭路）工程、长罡路（望州南路-长罡火车站段）工程、南宁市五象大道八尺江桥工程、南宁市植物路（桃源路-江北大道）工程、南宁市白沙大桥北岸节点交通整治工程（一期工程）七个项目已与南宁市政府签署了项目BT协议，从而形成发行人35.70亿元的应收账款。该应收账款为公司未来稳定的经营性收入，为债券的还本付息提供了重要的资金来源。

（4）通过自身经济发展和财力增长，偿债条件不断改善，偿债能力不断提高。南宁市国民经济已经连续12年实现两位数的增长。生产总值从2002年的356亿元增长至2013年的2803.54亿元，年均增速在12%以上，即使在国际金融危机较严重的2008―2010年，南宁市国民经济都能保持快速增长。十多年来，南宁市通过自身经济发展和财力增长，偿债能力不断提高，偿债条件不断改善，逾期违约率一直处于较低水平。

此外，南宁市作为广西的首府，拥有得天独厚的资源和优势条件，因此，市政府所担保的融资主体也拥有较高的信用等级，这就决定了南宁市政府有超出一般地方政府的偿债能力和担保能力。除财政收入外，南宁市本级及各级政府拥有固定资产、土地、自然资源等可变现资产比较多，可通过变现资产增强偿债能力。且南宁市经济处于快速增长阶段，基础设施建设给地方经济和政府收入创造了增长空间，有利于增强其偿债能力。

从以上分析可以得出：南宁市地方政府债务在安全可控的范围内。

三、南宁市地方债风险规避策略

1、从国家层面上改革财政体制，合理分配中央与地方的事权与财权，增强地方的偿债能力

建议从国家层面上改革财政体制，重新分配中央与地方的税收共享比例，增强地方财力。如重新划分增值税共享比例从75：25改为70：30，个税从60：40重新划分为50：50等等，增加地方财力以增强地方的各种支出能力，使中央与地方的事权与财权得到合理分配，从而增强地方政府的偿债能力。

2、大力发展城投债市场，发行长期限的城投债，加大融资平台直接融资比例

2010年12月31日，南宁城建集团通过子公司――南宁市城市建设投资发展总公司向全国银行间债券市场成功发行规模为15亿元10年期的企业债券。这支债券的成功发行意味着南宁市城市建设打破了南宁市城市建设单一的融资渠道，投融资综合功能得到提升。此后几年，南宁市地方建设资金逐渐增加了融资平台发行企业债券和中期票据的融资方式，但比例仍较低，还有很大的发展空间。因此，建议大力发展城投债市场，加大南宁市融资平台直接融资比例，为南宁市举债进行城市建设提供保障。

3、将城市建设项目划分为经营性和非经营性项目，采用不同的方式加以运作

对经营性项目，由于此类项目能产生经济效益，可以采取“政府、企业和社会多方参与的市场化运作”融资形式进行建设，包括向商业银行申请贷款；进入资本市场发行债券或票据直接融资、融资租赁、信托、股权融资等多种方式融资；开展政府与社会资本合作（PPP）模式或BT、BOT、TOT等方式，把民间资本吸引到平台公司，达到既可以使私人资本获得合理回报，又能减轻政府公共财政举债压力、腾出更多资金用于重点民生项目建设的目的。

对于非经营性项目，则由政府部门充当投资主体，主要采用政府财政拨款的直接出资方式，也可在一定程度上引入民间资本作为补充，而项目的运作还是采用公开招标和专业公司经营的市场化方式。且凡是政府参与投资的项目，都应组织专家进行投资与收益分析，对融资金额进行偿债能力分析，避免不良债务的形成，确保项目投资建立在科学、可行的基础上。

4、成立担保公司，健全政府债务担保机制

规范南宁市政府债务的担保制度：对于市场竞争性项目，财政不应再提供担保；对于确实需要财政支出的项目，应采用财政补贴、财政贴息等方式取得资金，不再由政府提供担保；对于必须要采取担保的项目，政府应出台优惠措施鼓励、支持成立担保公司来担保。南宁市可以培育有实力的担保机构为城市基础设施建设提供担保，也可以出台各种优惠措施鼓励社会资金成立担保公司来对一些有盈利的城建项目进行担保。担保公司的启动可以有效地减少政府因主动、被动等不规范的对外担保所引发的债务纠纷，从一定程度上控制政府隐性负债的数额。

5、大力发展经济，扩增财源，化解债务风险

化解地方债风险关键在于“开源”：一是从国家层面上进行税收政策改革，给地方政府留足更多的资金支持地方经济的发展；二是地方政府大力发展经济、扩充财源。南宁市必须全力以赴做好招商引资工作，集中引进一批科技含量高、辐射带动强、发展潜力大、社会效益好的项目，项目入邕后必须全力以赴服务好引进的企业；加快发展现代工业、现代服务业和现代农业，全力打造一批享誉全国的特色农产品品牌，做大做强南宁的农业优势；要全力以赴打造一批高规格、大品牌、上档次的精品企业，夯实南宁长远发展的基础。引来资金搞活经济，南宁市财政内生动力才能充分调动起来，政府债务才有坚实之基。与此同时，“节流”政策必须落实，虽然对于后发展欠发达地区来说，发展始终是第一要务，但是盲目追求GDP的做法也不可取，南宁市必须明确这点，避免发展违规、重复建设等劳民伤财的项目。

南宁市要发展成为区域性国际城市，大力提升首位度，还有很重的建设任务等在前方，巨额的建设资金需求产生的政府债务还需要解决。宁夏中卫市这新建的西部小城市的成功路子给了我们很好的启示。借鉴他们的经验，南宁市财政可以建立一个偿债“基金池”，“基金池”的增速与财政收入增速保持相同比例，“总盘子”与政府当年应还债本息总额保持一致。这样，财政每年预算中预留的这部分资金对应了当年举债的限额，起到限制政府无限融资、防止“粗放式”借债的作用。偿债有了保障，政府的信用建立起来了，自然会出现商业银行、基金等机构投资者主动寻求政府合作项目、竞相提供建设资金的良好局面。这既能解决南宁市各项建设的资金难题，又可以成为激活南宁市跨越发展的源头活水，从而使南宁逐步摆脱卖地还债、土地生财的旧模式，开创借力发展的新局面。

【参考文献】

[1] 2010―2013年南宁市国民经济发展统计公报[Z].

[2] 2010―2013年南宁市统计年鉴[Z].

[3] 南宁市2014年1―9月财政收支执行情况[EB/OL].南宁市财政局网，2014-10-13.

第6篇：城投公司财务分析范文

9月28日，国内本地生活服务平台58同城向美国证券交易委员会（SEC）递交了IPO招股说明书，拟在纽交所上市，承销商为摩根士丹利、瑞士信贷和花旗集团，计划最高募集资金1.5亿美元。

58同城的招股说明书显示：从2010年到2012年，58同城营业额从1070万美元增加到4150万美元、8710万美元，三年复合增长率达到185%。与之对应的是净亏损在逐年收窄，分别为1387万美元、834万美元和304万美元。今年第二季度，58同城实现了首次盈利。

就在58同城的IPO引发资本市场的兴趣之时，在线旅游公司去哪儿网也在中国国庆长假的第一天向SEC提交了IPO招股书。

面对两家公司脚跟脚地提出上市申请，国内有声音指出，中国企业赴美上市热潮即将二次来临。

自2011年在美国遭遇前所未有的信任危机之后，中概股就进入了冰冻期。如今58同城和去哪儿网的试探，让业界看到中国企业赴美上市窗口重启的希望。

58的算盘

成立于2005年的58同城，至今走过8年的风风雨雨，目前拥有1.3亿月独立用户访问量，付费商户会员达到30万。

作为分类信息服务平台，由于门槛低，基础服务免费，58同城一直保持着相当大的流量，也成为其基本盈利模式的基础。凭借着1.3亿的月独立用户访问量，58针对中小商户提供在线推广服务，收入来源为在线推广和会员费。58同城此次提交的招股书就显示：60%收入来自会员费，38%来自在线推广费用。

在58同城背后，是国内分类信息巨大的市场潜力。有行业分析指出：仅从广告角度看便有26亿美金市场，现阶段只做到了30%。而从用户需求的角度来看，目前中国超过100万人口的城市至少有127个，对于58同城这样的大型平台的需求相当迫切。实际上，被誉为分类信息网站鼻祖的美国分类广告网站Craigslist早在2009年时的收入就超过了3亿美元，由此不难看出市场给予分类信息网站的巨大机会。

在投中集团高级分析师宋绍奎看来，如今正是58同城寻求上市的大好机会：“毕竟未来其盈利能力的可持续性还不得而知，对于背后的风险投资来说，出于投资周期的考量也会急于上市退出。”

除了盈利带来的利好之外，美国宏观经济表现出的温和的回暖趋势也给谋求上市的企业不少信心。道琼斯工业指数较年初上涨超过16%，纳斯达克指数更较年初上涨超过25%，加上美联储维持QE政策不退出，难怪58这样的国内企业跃跃欲试。

艰难“旅”美

58同城和去哪儿网谋求在美上市的背后，是中国企业多年以来对美市场的格外青睐。

2000年前后，随着第一批中国互联网企业在美国成功上市，拉开了中国企业在国际资本市场融资的帷幕。

第一只真正意义上的中国概念股是1997年在美国纳斯达克上市的中华网，随后新浪、网易、搜狐“互联网三剑客”于2000年在美国成功上市，该年份也因此被称为“中概股”元年。随着2003年“股神”巴菲特大笔买入中国石油，国际市场开始刮起了“中国风”。此后，中概股一路顺风顺水，即便是在2008年金融危机时期，中概股仍然一枝独秀，充当着美国基金经理们的“救命稻草”。

正所谓盛极必衰，中概股在2010年掀起赴美上市的又一波小高潮后，迎来了美国掘金路上的一个重要转折点。

这一年6月，致力于对中概股“财务打假”的做空机构浑水公司报告称，东方纸业存在财务造假行为。随后，包括绿诺国际、分众传媒和新东方等在内已在美上市的中国公司的财务疑点被曝光，从而引发了美国对中概股的全面恐慌并持续发酵。到2011年下半年时，二三十家中概股因为受到此次困扰，选择退市。而迅雷、拉手、神州租车等一批中国企业的赴美上市计划因此搁浅。

在中国企业还在赴美上市的寒冬中苦苦挣扎之时，证监会于2012年底正式启动IPO在审企业2012年度财务报告专项检查工作。在“史上最严IPO财务核查风暴”的压力下，拟在创业板上市的多家公司上演“大撤退”，这也让众多融资需求强烈的中国企业更迫不及待地想要重新启动在美上市进程。

今年5月，我国监管部门决定向美方提供相关公司会计底稿，这标志着中美会计审计跨境执法合作迈出了实质性步伐和重要一步，对于恢复投资者对中概股的信心有重要的作用。

在经历过几年的“冰封期”之后，加上美股市场行情一路向好，中概股在今年终于走出长达两年的低迷。来自CVResearch投中研究院的统计数据显示，2013年三季度，18家企业登陆香港市场，2家企业成功赴美IPO。就在58同城和去哪儿网提交IPO申请之前，鲈乡小贷和澜起科技成功叩开纳斯达克的大门。

资深IT分析师唐欣就对中概股的未来表达了良好的预期：相信未来会掀起赴美上市的小高潮。目前美国经济有复苏趋势，量化宽松政策的持续也为IPO创造了较好的条件。而且这几年等待上市的公司很多，所以赴美上市可能会再次回归投资者视线。

背后的危机

尽管有迹象表明中国公司选择这样的时机赴美上市可谓是顺应天时，但业内仍然出现了诸多不同的声音。

58同城的招股书显示其在今年第二季度实现了首次盈利，但区区28.5万美元的盈利对一家上市公司来说近乎亏损。有财会行业人士在分析58的财务数据后指出，58的盈利是压缩广告投入的结果。而在前年，58同城曾耗费巨资在各大城市的户外传播平台上密集播放当红影星杨冥担纲主演的广告视频。此外，在58同城今年上半年5884万美元的营收中，会员费为3546万美元，其中第二个季度会员费居然高达2057万美元，不得不让人怀疑数据的真实性。

而商业模式也是58同城到目前为止并未解决的难点。有分析指出，虽然信息分类市场需求旺盛，但广告营收和会员费的模式也让其多年来烧钱为生。58曾致力于打造本地生活服务电商交易平台，让交易在线完成从而收取佣金。但问题是服务和商品距离标准化相去甚远，这也让58的交易佣金在今年上半年不过区区95万美元。

宋绍奎就直言不讳地指出：分类信息生活服务对用户来说是刚性需求，因而催生了巨大的流量，但是这些流量如何变现，各大网站还没有找到更多好的办法。盈利模式单一，依然是分类信息网站面临的主要挑战。

而事实上，58同城所面临的问题，也是所有中概股在美上市需要考虑的关键所在。

随着资本市场的日趋完善，未来赴美上市的成败与大环境冷热再无必然的联系，而更多是看企业本身在商业模式上的创造性和可持续性。同时，鉴于过往经验，美证监会针对上市公司财务和公司治理严格的监管机制也让中概股面临巨大压力。随着美国投资者对中概股的了解加深，如果商业模式和财务状况存在隐忧，也将助推投资者在美国股市整体发展预期下滑的趋势下选择迅速退出。

第7篇：城投公司财务分析范文

关键词：融资模式，投资战略，财务管理，风险分析

1财务战略

财务战略是在分析企业内外环境因素对资金流动影响的基础上，对企业资金流动进行全局性、长期性与创造性的谋划，是企业战略的的一个子系统。 对企业财务能力、企业整体协调性的提升以及企业的财务优势有着举足轻重的作用。

在2008年经济危机后，中国近两年又先后出台新的房价调控政策，碧桂园作为一个年轻的企业，在财务战略上有什么先见之明，让自己在这个行业有了稳固的立足之地呢？

2碧桂园资产及融资战略分析

2.1资产分析

资产是一个企业生存和发展的动力，而优质的资产能对企业的发展尤为重要。通过对资产的分析，有助于了解被分析企业的发展潜力及发展安全性。

碧桂园集团的收入主要来房地产开发、建筑级装饰、物业管理级酒店经营。碧桂园在2007年上市以后，各项财务数据稳步上升，呈现出良好的发展态势，总资产也在稳步增加。2010年，碧桂园在中国大陆在港上市房地产公司综合实力排名中位居第五。碧桂园在房地产企业的发展中创造了神话。

2.2融资战略分析

2010年，在宏观政策对房企融资的一系列打压导致诸多房企放慢发展节奏的背景下，碧桂园却逆势而行，一路高歌猛进。 于2010年12月31日，碧桂园集团的总借贷额为201.18亿元，其中银行贷款为98.65亿元，可换股债券约为13.81亿元，优先票据约为88.72亿元。而大部分银行借款均以本集团的土地使用权和物业作抵押及由集团公司担保。它正通过海外融资-还贷-再融资的方式，积极调整财务结构，延长短期债务为中长期债务，利用财务杠杆尽可能地获取可用资金。

3投资战略分析

3.1碧桂园投资模式

成立于1997年的碧桂园集团开始是单纯从事位于一线城市近郊，以及二，三线城市配套设施完善的地方大型房地产城的住宅物业，经过不断探索与实践，碧桂园率先成功构建了便捷的、多功能的“碧桂园家园模式”，并形成了碧桂园独特的规模化“五星级配套连锁体系”

碧桂园集团经过十多年的发展壮大，在把其优势领域--别墅综合型住宅越做越强的同时，融入酒店、建筑装修、物业管理等业务，其投资领域涵盖了房地产开发的整个过程，形成一条比较完整的产业链，降低了开发成本。

3.2碧桂园业务SWOT分析

Strengths

碧桂园专于白领别墅的开发，从前期策划、规划设计、园林绿化、户型配置到售前售后服务“一条龙式”的房地产开发模式，每一环节都配备快速反应的精英团队，以专业精神和严格的质量监控，执着追求卓越的品质，成功地获得了“高品质”与“高速度”的双赢。

Weaknesses

对整个企业来说产品比较单一，每个项目都受国家政策影响较大，碧桂园所有的品牌延伸都与房地产相关，分散投资的风险有限。

Opportunities

中国的住宅物业正处于快速发展时期，城镇化、经济发展等原因使得住房刚性需求很大；一线，二线城市中心房价上涨过快，房地产行业也正趋于饱和状态，人们对社区服务要求的提高均为碧桂园物业定位提供机遇。

Threats

业内几家势力雄厚的房地产企业投资领域广泛且与碧桂园房产投资区域相距近；房价上涨过快，国家出台“国十条”“国十九条”等打压住宅价格政策对房地产业业影响很大。

通过对碧桂园多元投资组合分析可得出以下结论：1. 碧桂园专注于白领综合性别墅住宅的建设,成为这一细分市场的领军企业，企业品牌知名度高，企业赢利能力不断加强。2.过于专注的房地产投资在使其获得行业优势的同时也埋下产品定位单一的隐患。3.分散的投资仍以房地产产业的延伸行业为主，分散风险的作用有限。

4财务管理

从上表的分析中我们可以得出:碧桂圆的短期偿债能力正在不断的提高，长期偿债也没有太大的压力。碧桂园也正在调整负债结构――适当减少长期借款，增加短期期借款比例。

房地产企业的一个普遍特点是高资产负债率，这与其经营性质有密切关系，并不足为奇，但是这样的高资产负债率相应的要求企业的资金流动性要强，从发达国家成熟的房地产市场经验来看，保持经营性资金的高流动性是这些市场中的房地产企业成功的必要条件，而由于前几年市场环境等因素的影响，中国的房地产企业不需要较高的资金流动性仍然能够取得较好的盈利，但是，面对当前的市场环境和经济形势，碧桂园进行财务战略转型。

5财务战略

碧桂园企业应建立多层次多元化的融资模式，进行财务战略转型。充分利用金融市场，发挥私人、民间机构的融资能力,拓宽企业的融资渠道，进而防范融资风险，如采用新型融资方式。发挥碧桂园自身产业链的优势，降低开发成本及融资成本。控制财务风险，保证资金运作正常。分散在房地产相关行业的投资，降低风险。为与碧桂园公司总体战略相吻合，继续加大三、四线城市的资金投入，保持或适度降低一、二线城市的投入。以“化危为机”为基本思路，以提升财务竞争力为核心目标，突破现有的企业财务管理理念，寻求新的发张理念，以寻求迅速持久的发展理念。

6结语，

碧桂园作为房地产业界神话的缔造者，在财务战略方面也走着不同寻常的道路：融资方面，却逆势而行，一路高歌猛进，发行优先票据很快取代了可换股债券，吸纳海外资金；投资方面，一直以来碧桂园都将三、四线城市的白领综合性别墅住宅作为自己的投资主体方向，投资方向单一，需要分散投资来降低风险；在财务管理方面，碧桂园也与其他的公司不同，它采取的是快速开发，快速将资金回笼的方式来降低财务风险。所以碧桂园在营运能力，盈利能力还有偿债能力方面表现出良好的发展态势，具有很大的发展潜力。

参考文献

[1] 碧桂园控股有限公司2010年报

[2] 金融危机环境下的企业财务战略选择，于野青，《财务与会计》

[3] 世联地产，《碧桂园专题研究》，2008年

第8篇：城投公司财务分析范文

关键词:既有线;公交化市域列车;运营管理模式

随着我国新型城镇化建设的推进，区域城市群、特大城市正在逐步形成，市域(郊)铁路发展已迫在眉睫。尤其是利用既有铁路富余能力开行公交化市域列车，对推动城镇化建设，优化城镇空间布局，促进铁路供给侧改革，优化铁路运力资源配置，扩大交通有效供给，落实公交优先发展战略，完善城市多层次客运运输体系等均具有重要意义。由于受我国长期的铁路建设和运营管理体制的影响，运营管理模式成为影响既有铁路开行公交化市域列车的主要问题之一。运营管理模式不仅涉及地方政府、铁路局、合资铁路公司间的责、权、利划分，还涉及票务、安检、补贴及政策等可实施性问题。目前，在既有铁路开行公交化市域列车的运营管理模式方面尚未有系统研究，同时具有针对性的经验总结及研究成果也较少。因此，本文从既有铁路开行公交化列车角度，对其运营管理模式进行研究。

1影响运营管理模式的主要因素

1．1铁路既有资产所有权

开行公交化市域列车的既有铁路所有权和经营权较为多样，既有全部属于路局的线路，也有属于由路局、地方政府、企业等组成合资公司的线路。因开行公交化列车需新增投资，使线路资产权属更加复杂。铁路的资产所有权影响运营主体的选择，目前主要委托属地铁路局运营，难以按照市场机制进行选择［1］。作为铁路局，既为投资者又为经营者，在很大程度上制约了运营管理模式的选择。

1．2铁路列流结构

我国既有路网关联度高，有跨局跨线列车的铁路，也有对外部路网依存度低、管内运输比重大的铁路，还有全部为管内运输的铁路。由于我国铁路运营指挥高度统一、跨局跨线列车按等级划分，在既有铁路上开行公交化市域列车，主要服务于高峰时段市域短途客流，存在跨局跨线不同等级列车与市域列车在运行时段的需求冲突，致使既有铁路产权单位需慎重选择公交化市域列车运营管理模式。

1．3票务票制

开行公交化市域列车的目的在于方便群众便捷出行，适宜采用公交一卡通票制，但是既有铁路受中国铁路总公司财务收支两条线管理，铁路局实际的经营收入为中国铁路总公司统一纳税后再分配的清算收入［2］，致使现状乘车必须在铁路车站购票或取票，市民出行耗费时间和费用较多，地方政府和投资人不能及时、透明掌握实际客票收入，既影响地方政府和投资人投入规模的决策，也影响开行公交化市域列车运营管理模式的决策。

1．4财务收支

由于开行市域公交化列车的公益性、社会性，使其运营存在一定经营亏损，需要地方政府进行财政补贴，或者采用地方政府购买运营服务等办法进行支持，因此地方政府需要清楚运营实际收支数据并针对性地进行补贴，但是由于运营管理模式决定开行公交化列车的财务收支方式及管辖权属，既有铁路产权单位基本为铁路总公司，受铁总收支两条线影响，地方政府和投资人需要权衡市域列车公交化开行的财务收支能够实现的透明程度，从而决定其采用的运营管理模式。

1．5安检互信

由于市域铁路与城市公交、长途汽车和城市轨道交通在车站存在无缝衔接，基于旅客出行安全，各系统均具有一定的安全检查措施，尤其是城市轨道交通、铁路对旅客出行安全检查较为严格。为节省旅客换乘时间，需要不同交通方式之间对换乘旅客的安全检查相互信任。在安检互信上形成共识，有利于市域公交化列车开行，也有利于车、地安全管理与责任划分，由此影响市域公交化列车开行运营管理模式的选择。

2既有线开行公交化列车的运营管理模式研究

2．1既有线产权属于合资公司下的运营管理模式

运营管理模式有自管自营模式、委托运营模式、网运分离模式等，其中自管自营模式由合资公司设置完整的运输专业部门、设施设备，独立承担运输生产任务。根据目前实际情况，既有线合资公司基本不具备条件，不适合自管自营模式。因此，本文重点对全部委托运输管理模式、部分委托运营管理模式及网运分离模式进行论述。

2．1．1全部委托运输管理模式

该模式下，合资铁路公司与铁路局签订委托运输协议，将公交化开行的客运组织、调度指挥、设备设施维护维修等业务委托给铁路局进行管理，明确双方的责任和义务，并按照公交化工作量清算委托服务费用。该模式下，合资铁路公司负责生产任务指标考核、财务和资产管理等经营业务，客票收入归合资铁路公司;而路局仅为预算执行单位和专业管理机构，只完成规定的生产任务，不承担经营责任。同时，合资铁路公司与政府签订政府财政补贴或购买服务的框架协议。目前，上海金山铁路采用该模式。上海金山铁路有限责任公司作为金山铁路的权属和运营主体，负责日常资产管理、生产任务指标考核、财务清算等经营业务，上海局负责设备养护维修和运输组织。2016年，上海局日开行金山线公交化列车36对/日，上海市政府以“购买公交化运营服务的方式”向上海金山铁路有限责任公司提供1．7亿元/年资金支持［3］。

2．1．2部分委托运营管理模式

该模式下，合资铁路公司与铁路局签订线上委托运输管理协议，将线上调度指挥、铁路设施设备维护维修等委托给铁路局。同时与地方第三方运营公司签订车站站务管理委托协议，将铁路车站售检票、安检、站台管理等业务交给第三方运营公司，有利于一卡通票制和安检互信，节约旅客换乘时间。该模式下，合资铁路公司负责生产任务指标考核、财务和资产管理等经营业务，铁路局、第三方运营公司共同负责公交化开行的运输生产管理。同时，合资铁路公司与政府签订政府财政补贴或购买服务的框架协议。

2．1．3网运分离运营管理模式

该模式严格将资产管理与生产经营相分离，合资公司负责资产及维护管理，运输企业向合资公司购买运营管理权并租用铁路运输设备，运输企业可为铁路局也可为地方第三方运营公司。运输企业承担公交化运营管理及相应财务收支管理。该模式有利于激发运输企业开拓市场的积极性，提高合资铁路经营效益［1］。同时，运输企业与政府签订政府财政补贴或购买服务的框架协议。目前，京津城际采用该模式，即客票收入归属铁路局，铁路局向京津城际公司支付线路使用费和接触网使用费;京津城际公司车站核收的客票进款及客运杂费，由路局按月向公司办理结算［4］。

2．2既有线产权属于铁路总公司下的运营管理模式

既有铁路产权属于铁路总公司，运输能力富余，在开行跨局跨线列车前提下开行公交化市域列车。由于公交化列车主要服务于高峰时段市域短途客流，长短线列车高峰时段存在竞争，需要铁总统筹协调，其运营管理模式则为铁路局自管自营。此外，由于公交化开行需要，地方政府需与铁路局签订政府财政补贴或购买服务的框架协议。

3案例研究———成都枢纽开行公交化市域列车的运营管理模式

3．1成都枢纽开行公交化市域列车的线路

根据成都铁路枢纽总图现状运营和规划情况，立足远景，将国铁开行公交化市域列车线路分为两类:一是不受干线列车影响的线路，包括成灌(彭)、成蒲、枢纽环线、宝成(成都至青白江南)、成昆(成都南至花龙门)，其中成灌(彭)、成蒲铁路可长期作为公交化线路使用，环线、宝成、成昆在十陵客运站建成后可长期作为公交化线路使用;二是受干线列车影响的线路，包括成绵乐、成渝、遂成、蓉昆客专、成昆货车外绕线，随着干线列车增加，公交化开行能力逐步降低。

3．2成都市市域铁路开行公交化列车投资管理平台

成都市域铁路有限责任公司(以下简称“市域公司”)由原铁道部和成都市政府共同组建，该公司现管辖成灌线(含彭州支线)、成蒲线、部分枢纽环线线路等铁路资产，这些线路均属于成都市域铁路开行公交化列车线路，因此市域公司作为开行公交化列车投资管理平台最现实，也最合理。在可开行公交化列车的市域线路中，对于路局管辖的资产，可由路局增加资金投入进行改建，由市域公司租用既有线;对于需要扩能改造的项目，由市域公司投资建设，建设资金可考虑由铁路局、成都市政府或其他社会投资者共同筹集。

3．3成都市市域铁路开行公交化列车运营管理模式分析

3．3．1模式1:全部委托运输管理模式

该模式下，市域公司与成都市政府签订政府财政补贴框架协议，与成都铁路局签订委托运输管理协议。

3．3．2模式2:网运分离运营管理模式

该模式与模式1的不同在于运输企业向市域公司购买运营权，运输企业可为第三方运营公司或铁路局。运输企业除完成运输组织外，根据协议约定的经营目标，负责生产任务指标、成本费用、工资计划的编制、下达和组织实施，并根据经营目标完成情况清算获得的运营费用。而市域公司主要负责资产经营、资产监管，承担法人财产的保值增值责任。

3．4成都市市域铁路开行公交化列车运营管理模式对比分析

根据上述分析，对成都市市域铁路开行公交化列车两种运营管理模式的优缺点进行对比。

4结论

既有铁路开行公交化列车的运营管理模式，在现实决策中选择难度较大，需结合铁路实际情况进行研究。(1)为促进既有线开行公交化市域列车的可持续发展，应在项目可行性研究阶段理顺开行公交化列车的既有线所有权人的权责，按照建立健全现代企业制度的要求明确运营管理模式。(2)由于运营管理模式受铁路既有资产所有权、列流结构、票务票制、财务收支、安检互信等因素的影响，需要结合既有铁路实际情况，选择适合公交化列车开行的运营管理模式。(3)从既有铁路产权的归属上可将运营管理模式分为两类:一类为既有铁路产权属于合资公司下的公交化列车开行运营管理模式，根据目前实际情况，既有线合资公司可在全部委托运输管理模式、部分委托运营管理模式及网运分离模式中进行选择;另一类为既有铁路产权属于铁路总公司下的公交化列车开行运营管理模式，该模式下则为铁路局自管自营。(4)对于不受干线列车影响的线路宜采用网运分离模式，有利于路网运输能力、效率、效益最大化;对于受干线列车影响的线路，可根据实际情况灵活选择适宜的运营管理模式。

参考文献:

［1］赵海宽，王涛，宋锴，等．基于路网效能最大化的合资铁路运营管理模式探讨［J］．铁道运输与经济，2014(10):11－15．

［2］张信，宋米莎．国有铁路运输业突破收支两条线管理体制的研究［J］．铁道运输与经济，2002(11):4－5．

［3］项宝余．金山铁路的建设、运营和管理状况［J］．交通与港航，2014(4):10－11．

［4］刘彭雷．城际铁路财务收支测算及影响因素分析［D］．北京:北京交通大学，2015．

第9篇：城投公司财务分析范文

云南城投置业股份有限公司（下称云南城投）在昆明遇到了难题。之前被市场寄予厚望的滇池环湖东路土地一级开发项目，在历经三年的等待之后，首批土地终于在今年6月底进入“招拍挂”出让环节，结果却遭遇大比例流拍。这非但使其“百亿盈利”化为幻影，此前投入的62亿元成本能否顺利收回都成悬念。

更严峻的是地方政策在变化。去年7月，昆明市政府开始强力控制土地一级开发，将全市范围内的土地一级开发整理项目交由市属投资公司全面负责。这让省级开发平台云南城投陷入尴尬。同时，根据新政策，昆明市划定的土地一级开发整理项目统一按照总投资额的16%给予回报，这与三年前云南城投和昆明市政府签订的土地出让净收益五五分成的分配比例相去甚远，是导致云南城投目前困境的核心矛盾所在。

“资金滚动不起来，现金流压力很大。”9月6日，一位云南城投内部人士告诉财新《新世纪》，囿于资金瓶颈，云南城投对滇池环湖东路土地一级的开发陷入停顿，“已经不再进行土地的拆迁、整理和收储”。

土地流拍致使一级开发投资难以回收，数笔银行贷款临近还款期限，信托、公司债融资计划均告失败，云南城投的资金链遭受重压。据2011年半年报显示，云南城投总负债高达96亿元，其中流动负债占51.4亿元。

环湖东路土地一级开发项目陷入停顿之后，后续各期是否由云南城投进一步开发还存在不确定性。上述云南城投内部人士表示，云南城投希望能够严格履行合同，但最终结果，还得看昆明市政府的态度和决定。

现在，在房地产一二级开发市场上，各级政府对土地财政的依赖与利益争夺更甚于前。云南城投滇池项目的困境，无非是各级政府利益分割矛盾冲突的缩影，其公司自身对政策性业务来源的单一依赖，也决定了其抵抗政府违约风险能力之薄弱。

非典型流拍

2011年6月底，云南城投一级开发的环湖东路部分土地终于进入出让阶段，分三个批次推出了25幅土地，净用地面积1623亩，拍卖底价合计超过66亿元。这些地块位于滇池北岸、环湖东路以西的三个半岛区域，介于昆明主城和呈贡新城之间，紧邻滇池，且规划有两条轻轨，发展潜力为昆明业界所看好。

出人意料的是，在7月的三场拍卖会上，除了有4幅地块共160亩以底价成交之外，其余21幅地块约1460亩均告流拍，成交额只有6.7亿元。滇池边上的优质土地竟然出现了高达90%的流拍率。

昆明当地一家开发商内部人士对财新《新世纪》记者分析称，除了市场不景气的大环境因素，流拍的主要原因是昆明市政府的政策问题。“原来规划住宅开发的区域全部改成了商业金融用地，但是半岛区域人气不足、配套不全、地理位置偏远，所以进行商业地产开发的风险就比较大，而且回报周期更长。”该人士透露，一些原来有意的开发商在规划改变之后选择了退出。

据了解，环湖东路三个半岛区域原规划是湖滨生态城，以开发低密度住宅、旅游度假设施为主，2009年6月公示了规划。但今年上半年昆明市政府将规划全部改成商业零售、办公用地等。

此外，拍卖底价明显高于市场预期，也是导致土地流拍的原因之一。2009年，该区域周边土地成交价格约150万元/亩。市场对此次挂牌出让底价的预期大概在300万元/亩，成交价预期在300万元/亩-380万元/亩。但是昆明市政府定出的平均底价超出了400万元/亩，最高达483万元/亩。“底价明显偏高。”上述开发商人士认为。

值得一提的是，按照昆明市政府2010年4月施行的《昆明市国有建设用地使用权拍卖出让管理暂行办法》规定，一幅地块的报名竞买单位少于七家就不能参与拍卖出让。而按照惯例，一般竞买单位数量的底限是三家。昆明市土地矿产交易中心向财新《新世纪》记者证实，在这次推出的25幅地块中，有些地块就是因竞买单位少于七家而流拍。

至于此次流拍的土地何时会再度出让，以及是否会对规划、底价等方面进行调整，昆明市国土局相关工作人员对财新《新世纪》记者表示，“目前还没有明确消息，要等上级通知。”云南城投则不予置评，仅表示“就土地流拍一事，公司正与昆明市政府等相关部门磋商”。

一位券商分析师对财新《新世纪》记者推测称，此次滇池土地大面积的流拍，可能是昆明市政府过于乐观，以为“皇帝的女儿不愁嫁”，所以改规划、定底价，都没有进行充分的市场调研；或者，也可能是昆明市政府对现时出让这一区域的土地还没有足够诚意，从而导致“技术性”流拍。

土地出让卡壳

云南城投2007年借壳上市，大股东云南省城市建设投资有限公司，是省国资委旗下土地整理储备和城市建设的最重要的投融资平台。云南城投的主要业务即土地一级开发。

2008年5月，云南城投与昆明市土地矿产储备办公室签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，对环湖东路沿线4.18万亩的土地进行一级开发。委托期限自2008年5月30日至2013年5月30日。依据合同，土地一级开发所需资金全部由云南城投筹措和垫付。作为回报，云南城投将与昆明市政府对相关土地出让净收益实行五五分成；若收益不足全部土地一级开发总成本的5%，则可获得市政府支付的5%保底收益。

2008年5月12日，云南城投即以此项目一期作为核心资产，向资本市场增发1.32亿股，融资20亿元。增发方案于次年4月完成。按照项目规划，环湖东路土地整体的一级开发期限为5年，计划自2008年5月30日逐步推向市场，其中第一期为4630亩，开发期限从2008年10月至2009年7月；第二期9709亩，开发期限自2009年7月至2011年2月；第三期11453亩，开发期限为2011年2月至2011年7月；第四期12013亩，开发期限是2011年7月至2012年7月。

云南城投最初的设想是，先对拆迁量较小的土地进行整理、出让，形成滚动开发，以较小资金量撬动这个庞大项目。合同中约定，对于已经出让的地块及完成整理的不可出让地块，在可出让土地出让收入缴库后，昆明市土地矿产储备管理办公室负责协调昆明市财政局于15个工作日内完成上述地块的全部成本费用及相应5%收益的预拨付款。云南城投原本以为一期项目第一阶段2027亩土地开发完成后收到的相应款项，应足以投入开发第二阶段的土地。

然而计划赶不上变化，完成整理土地的收储与出让进度完全不能达到承诺和预期，云南城投资金周转卡壳。2010年8月31日，云南城投与昆明市土地储备中心公司签署了《环湖东路土地一级开发政府储备用地一期土地移交书》，正式确认了对三个半岛范围内约4793亩的土地收储工作，但这些土地迟迟未能推出。这使得云南城投只能将一期项目投资额计入“其他流动资产”。据2011年中报显示，公司总资产134.9亿元，而环湖东路项目累计完成的投资额已超过62亿元，占其总资产的半壁江山。

在此期间，云南城投的股价也经历了翻天覆地的变化。2009年增发后，在“百亿盈利”的概念炒作之下，云南城投一度在2009年底站上34.2元的高点。彼时，国信证券的一份报告预计，一级合同完全履行将给云南城投带来112亿元净利润，五年内逐步实现。

由于土地尚未出让，云南城投只能获得市政府承诺的5%保底收益。至2011年6月底，云南城投累计确认保底收益约3.06亿元，净利润约2.17亿元。“其实也就是为了报表好看。土地不出让，别说收益，就连收回本金都遥遥无期。”一位长期关注云南城投的分析师对财新《新世纪》记者表示。

收益分成悬念

昆明市官方对环湖东路土地迟迟不能出让的解释是规划调整，以及对该区域具体规划有重大影响的《云南省滇池保护条例（草案）》还未正式出台。

但市场人士认为，这仅是表面原因。民生证券的分析报告认为，深层次原因可能是昆明市政府对当时的绝对地价水平仍不满意，有意待区域地价进一步走高之后再出让。另一方面，更为关键的是，市政府可能对土地出让净收益的50%分给云南城投有异议，当时在经济危机时给出了较高的土地分成承诺，后来希望降低给企业的分成比例。

知情人士告诉财新《新世纪》记者，2007年时，昆明市政府就滇池环湖东路的土地一级开发项目与云南城投的大股东云南省城市建设投资有限公司达成协议。“昆明市政府不出一分钱，全部由公司出资进行开发，既实现治理滇池，又能提升城市的品质。”该人士称，当时周边都是农村，且昆明市还未确立“环滇发展”的城市建设思路，因而昆明市政府愿意以高分成的优惠政策吸引投资。

彼时，云南城投刚借壳上市，大股东为支持上市公司，将一级开发的合作项目转至上市公司。2008年，昆明市土地储备办公室获得市政府授权与云南城投正式签订合作协议。

2007年底，仇和履新昆明市委书记。新一任领导班子组建之后，昆明的城市发展思路转向。仇和亲自出任昆明市规划委员会主任，以滇池治理为契机，将昆明城市建设重新拉回滇池周边，提出“一湖三环、一湖四片”的规划思路，并启动大规模造城运动，呈贡新城、环湖片区成为热点区域。

同时，滇池治理、城市环路的建设改造、地铁轻轨等各类城建项目大规模集中上马。昆明市财政性负债急剧膨胀。历来，卖地都是快速增加地方财政收入的最有效途径。自2007年底以来，昆明市通过卖地来大力支持城市基础设施建设的意图逐步明显。2011年2月24日，昆明市副市长黄云波在昆明市国土资源管理暨土地储备工作会议上指出，目前昆明市已进入还贷高峰期，以往大量存量债务和计划新增债务只有通过储备土地和土地一级开发整理进行债务保全或进行融资。

“在这种情况下，昆明市政府肯定会更加注重土地出让的收益率。”一位券商分析师对财新《新世纪》记者表示。

据中国城市地价动态监测数据披露，昆明2010年末居住用地价格相比2006年末上涨了254%。特别是自2007年四季度开始，昆明地价环比大幅提升，与新一届昆明市政府成立的时间吻合。

民生证券的研究报告也发现，昆明市政府自2008年采取了提高基准地价、提高容积率、提高竞买法定人数、控制供地节奏等多种措施，这些措施抬高了土地的成交价格，从而促使昆明地价呈现爆发式增长。

而环湖东路土地一级开发项目，在当地多位地产业人士看来，则实际上是政府在“捂盘惜售”。一方面，通过延迟土地出让，保持土地市场一定的“饥饿感”；另一方面，由于之前承诺了过高的分成比例，政府在土地出让后收益会大幅减少，因此政府也希望能够收回土地一级开发，或者降低给企业的分成比例，故采用“拖字诀”以占据主动。

“云南城投的资金链吃紧，政府就有了谈判的空间和主动权。”上述知情人士分析，“拖到委托期限2013年5月，或可结束合同或重新订立合同。”

昆明市政府是否有此意图，目前尚无法求证。但收储土地久不出让，对云南城投的影响显而易见。“现在资本市场、银行、信托基本都卡死了融资渠道，资金链非常紧张。”云南城投证券部人士向财新《新世纪》记者证实，2010年云南城投的信托、公司债融资计划均告失败。

云南城投最近三年的年报也显示，其经营活动产生的现金流一直为负。在一级开发项目集中投入的2009年和2010年，甚至高达负30亿元左右。而其融资记录也显示，目前已经到期或者在半年内即将到期的银行贷款总额高达37.5亿元。云南城投内部人士向财新《新世纪》记者透露，因为资金链紧张，云南城投从2010年底就不停地向上级打申请报告，要求环湖东路一期的土地尽快出让。

政府违约风险

自7月土地流拍之后，国信证券分析指出，云南城投的一级开发项目可能面临政府违约的风险，包括调低收益分成比例、终止项目剩余部分的合作、在拍卖后故意拖延或不兑现收益分成等。

政府违约不是“玩笑话”。据云南城告，昆明市政府在属于该公司受委托的环湖东路土地一级开发范围内的呈贡乌龙片区进行了其他项目建设，公司就该事项已向昆明市政府、呈贡县政府发函求证，至今尚未得到明确答复。

而更大的风险则来自于政策层面。2010年7月，昆明市政府《关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》（下称通知），明确市政府统筹管理土地一级开发整理项目，全市范围内的土地一级开发整理项目由市县两级国有投资公司全面负责组织实施。

通知将昆明市的土地按照不同片区划分至八家市属投资平台公司。今年5月，昆明挂牌270幅土地集中出让，大部分为旧城改造、城中村改造项目。后陆续有89宗土地因故中止交易。最终，181幅土地全部以底价按划分片区落入市属投资平台公司之手，成交总面积达12467.84亩，成交额为63.38亿元。

将全市的土地一级开发整理项目装入市属平台公司，一方面可以做大平台公司的资产规模，有利于融资；另一方面，也有利于将土地一级开发的收益全部集中到市级。“现在昆明市的想法，就是尽量把土地资源都倾斜到市属投资公司。”上述昆明开发商人士告诉记者。他透露，由于城中村改造也涉及土地一级开发整理，现在政策出现变化，收益预期大减，一些此前拿下城中村改造项目的开发商已经开始考虑退出。

根据通知要求，市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目，统一按照审计所确定的总投资额的16%给予回报，并计入土地收储成本。而事实上，市属平台公司根本没有足够资金实力来撬动这么大规模的土地一级开发项目。与通知一同下发的，还有《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》，将昆明市财政性投资以外的资金全部纳入社会资金范畴。社会资金可以通过与市属平台公司合作的方式，参与土地一级开发。根据公式测算，社会资金参与土地一级开发，只能获得8%-10%的固定回报。