房地产开发企业审计精选(九篇)

第1篇：房地产开发企业审计范文

房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点，与之相应的会计核算涉及面广，核算环节多，核算对象繁杂，客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件，也加大了审计的难度。笔者认为，对房地产开发企业存在的不同问题，建议采用不同的审计重点与思路。

一、虚增无形资产和开发成本

2004年8月31日以前，土地交易未实际公开竞价，房地产开发企业大多利用政策空间，以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地，并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”，然后设法改变土地用途，聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估，且一般要求高估，形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理，虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时，将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本，而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值，而不是该土地的取得成本，违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则，虚增了开发成本。

对于房地产开发企业高估土地使用权的问题，建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比，对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题，企业会计制度未明确规定，笔者认为应按历史成本计价的原则，在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时，先将评估增值部分冲转，按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。

二、人为调节经营收入

（一）将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。房地产开发企业收取的预售房款，在商品房已竣工验收，与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入，通常人为延迟商品房竣工决算，以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账，不确认收入。

（二）隐瞒收入，私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外，还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约，可操作空间大，成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如，在投资比例分配开发产品的合资中，房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账，而将其账外销售，收回销售收入账外存储，形成小金库；在委托代建业务中，房地产开发企业往往将代建工程收入不入账，资金体外循环，或只作往来核算，形成账内小金库；在待售商品房出租业务中，对收取的租金不入账，账外另存，形成小金库。

（三）将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地，不作视同销售的账务处理。按规定，房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的，应视同销售进行账务处理，按规定计缴营业税及附加。但房地产开发企业往往只按成本价作存货减少处理，未作视同销售的账务处理。

（四）将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁，审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周转房时，往往不按规定进行商品房销售核算，而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出，既虚减经营收入又造成开发成本和销售费用不实。

对于上述调节经营收入的行为，建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外，还应审查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料，查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收入与“销售不动产发票存根、动迁房发票存根”相核对；将经营收入各分类明细账分别与《商品房买卖合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相核对；将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对；同时采用查询、观察、分析性复核等审计方法，查实企业人为调节收入的问题。

三、人为调节开发成本和经营成本

（一）随意提取公共配套设施费，调节开发成本。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时，对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施，通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本中，预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定。房地产开发企业为了调节利润，往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准，多计或少计开发成本。

（二）不遵循借款费用的计量原则，随意分摊借款利息。根据借款费用的计量原则，企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时，应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩，根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。房地产开发企业在确认开发项目的借款费用时，不是按规定的方法计算分摊，而是根据企业利润情况和财务报告的需要，在开发成本和财务费用之间为划分，调节当期利润；对于计入开发成本中的借款费用，在各开发项目中的分配也未经过认真计量，而是随意分摊，造成各开发项目之间负担借款费用不合理的现象。

（三）不同类型商品房的经营成本计算不合理。房地产开发企业同一项目开发的不同类型的商品房，如底商、住宅、写字楼等，在销售价格上相差悬殊，其经营成本也应该各不相同。而企业在开发成本的核算中，一般以开发项目（同一块土地上同期开发的各类商品房）为对象进行成本归集，在结转经营成本时统一按平均成本进行结转，造成住宅、写字楼、底商之间单位成本相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕，进行销售时，将先期销售的商品房多结转经营成本，后销售的商品房少结转经营成本，形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。

（四）挤占和虚增开发成本。房地产开发企业是当前的高收入、高利润行业，为了少缴土地增值税和企业所得税，房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成本和代建房屋、代建工程的建设成本 挤入商品房开发成本中，增大商品房开发成本和经营成本；此外，企业还通过虚报工程结算，虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式，虚增商品房开发成本和商品房经营成本，以降低开发产品增值率，少缴土地增值税；虚减经营利润，少缴企业所得税。

对于以上问题，建议审计时除应认真审查开发成本、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外，还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发可行性研究报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部门颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等，还应查阅企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发成本、开发费用明细账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对；将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对；同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等方法对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算；运用查询、分析性复核等审计方法，根据总投资或预计总收入的一定比例，对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算；根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算；以合理认定开发产品的开发成本和经营成本，审查出人为调节成本的数额，并提请企业调整账务，按规定补缴税金。

四、漏缴规费

（一）漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拔土地后，并未按规定仅于回迁安置和按经济适用房开发出售，而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售。根据国家规定的土地出让金缴纳标准，出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊，房地产开发企业取得土地后改变用途的，应按规定补缴土地出让金。但实际上，房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后，一般都未按规定补缴土地出让金，造成国家土地出让金的流失。

（二）漏缴配套费、增容费及教育附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用，如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等，由于以上费用名目繁多，缴纳程序不透明，存在关系操作空间和政策利用空间，房地产开发企业往往利用各种关系，采取缓缴、欠缴或关系减免等方法，漏缴各种规费。

对于上述问题，建议审计人员应详细了解房地产开发企业的经营过程，掌握相关法规和各项费用上缴标准，将企业已上缴的土地出让金和各项规费与国家及当地政府部门规定的应缴数进行对比，查出漏缴金额，提请企业按规定补缴或披露。

五、套取银行信用，违规贷款

房地产开发投资金额大，建设周期长，需要大量外部资金的支持，银行贷款则是房地产开发企业融资的主要途径。具体做法有以下几种：

（一）将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行，套取银行信用。房地产开发企业取得的土地使用权，在未曾开发时属于企业的无形资产，可用于抵押贷款；在对该土地进行开发时，其土地使用权应从无形资产转入开发成本，此时，该土地使用权的价值已转化为房屋的成本，实质上已不具有价值。但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行，办理抵押贷款。

（二）签订虚假售房合同，套取银行按揭贷款。房地产开发企业为解决资金困难，往往与公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房买卖合同，由企业垫付首付款，到银行办理大项耐用消费贷款手续，套取银行按揭贷款。

第2篇：房地产开发企业审计范文

关键词：房地产开发；企业审计；问题；建议

引言：在竞争如此激烈的房地产行业中，开发企业如果不能对企业中存在的问题进行改进，不能对审计制度进行加强，就难以保证企业的可持续发展。根据企业自身实际情况出发，分析影响企业审计的根本原因，改善企业的审计环境。

一、房地产开发企业审计当中存在的问题

1.虚增房地产开发成本

开发成本增加的原因主要是由于开发企业以危房改造或者是开发经济适用房的名义来低价购入房屋的土地使用权并将其计入到无形资产当中。然后通过房屋价值进行高于实际价值的评估来进行账务处理，致使企业无形资产的虚增。并且将虚增部分的无形资产全部转入到开发成本，提高了土地的实际价值，违反了房地产开发成本管理的原则。造成这一问题的原因还是由于我国的土地交易未能实现公开竞价，致使许多房地产开发企业从中利用了许多政策空间来进行处理。

2.企业的经营收入问题

房地产开发企业经营收入存在着人为调节的现象，通过人为调节来故意拖延商品房的竣工决算，通过将售房款进行长期挂账来谋求利益。本来就已竣工并且与购房人办理了交付手续却因人为的操控售房款，增加了企业的资产管理难度。

房地产开发企业隐瞒经营的实际收入现象严重，由于国家规划对于房地产开发中的经营合资开发以及商品房出租等经营活动不予制约，导致了房地产开发企业通过对不受国家制约的业务利用来私设小金库。房地产企业将合资开发获得的利润不计入到经营收入当中而是将其进行帐外处理。对于商品房出租所获得的租金也未计入到账目内，将租金账外另存，这些都形成了房地产开发企业经营收入账目不实，私设小金库现象严重。

房地产开发企业用于投资、偿债以及作为员工福利的产品没有视为销售的账务来进行处理。根据我国对房地产的规定，企业用于对外投资或者是抵偿债务等活动的产品需要按规定缴纳相应的营业税，然而房地产开发企业将其视为存货，通过成本价来进行缴税处理，没有视为销售账目来进行处理。

房地产开发企业商品房的出租收入不实，很多房地产企业利用所获得的出租房和周转房的销售收入来抵扣出租房和周转房装修改建所花费的费用。房地产开发企业往往不按照规定来对出租房和周转房的销售进行核算，而是将其进行直接冲减改建装修的费用来虚减企业经营收入，再加上商品房、出租房以及周转房之间的变化较为频繁，更是加大了审计的难度。

3.房地产开发企业的开发成本受人为操控

房地产企业人为调节开发和经营成本主要表现在对公共配套设施费的随意提取、对借款利息的随意分摊、虚增开发成本以及经营成本的计算不合理等。这些问题都是由于房地产开发企业为了自身的利益来人为的对成本进行操控。

在房地产开发企业进行商品房竣工决算的时候，通过采取预提办法来将还未完工的公共配套设施预估到产品开发的成本当中，并且这种预提的标准是由房地产开发企业根据建筑的面积或者是投资的比例来自行确定的。然而房地产开发企业却为了调节企业自身的利益，根据自身需要来随意确定配套设施费的提取标准，企业的开发成本受人为因素的控制较为严重。

房地产开发企业对于企业借款利息未能按照借款费用的计量原则来进行分摊，借款费用的计量原则规定企业的借款利息需要将定期的借款利息与每期的资产支出相结合来确定。然而房地产开发企业根据企业的利润情况在开发成本和财务费用之间划分来调节企业的利益，随意分摊开发项目当中的借款费用，并且对借款费用也没有进行准确的计量，导致了借款利息分摊不合理现象的发生。

目前，很多房地产开发企业为了能够少缴土地增值税和企业所得税，通过虚增开发成本来减少企业的收入，达到少缴税的目的。很多房地产企业将办公用房和一些职工宿舍等一些自用办公场地计入到商品房开发成本当中，从而来增加商品房的开发成本。而且还有很多企业通过虚报土地征用补偿费和工程结算等来虚增企业的开发和经营成本，虚假降低企业的利润来达到少缴企业所得税的目的。

4.房地产开发企业规费的漏缴现象严重

对于规费的漏缴主要是在土地出让金方面，由于我国对于缴纳土地出让金的数额差别较大，对危房改建和经济适用房的土地出让金的缴纳标准要比商品房低很多，这就导致了房地产开发企业，借用危房改建和修建经济适用房的名义来缴纳土地出让金，然而却开发商品房和写字楼等进行出售。根据相关规定，此情况房地产改变了土地的用途就应该补缴土地出让金，但是房地产开发企业却未按规定补缴，造成了我国土地出让金的大量流失。

除了漏缴土地出让金外，配套费、增容费以及教育附加费等也是房地产开发企业频繁出现漏缴的重点。由于配套费和增容费等涉及到的内容较多而且缴纳费用的程序不够透明，加上关系操作和政策空间的利用，致使房地产开发企业出现拖欠缴纳和漏缴各种规费的现象。

二、针对房地产开发企业中存在的问题对审计提出相应的建议

1.对土地使用权进行正确的评估

在对房地产开发企业进行审计时，对于土地的使用权价值的评估要与现阶段的土地市价进行合理地对比，进行评估。对于计入开发产品成本的土地使用权价值的确认需要按照实际取得该土地所支付的费用减去无形资产摊销后才能计入到开发成本中。

2.加强对经营收入的管理

在进行审计的过程当中，要对房地产开发企业的经营收入明细账目以及相关的原始凭证进行准确的审核。对企业销售的发票存根以及签订的房屋租售合同进行审查，将会议记录所涉及到的投资、偿债等事项与原始凭证向核对，采取查询机分析性复核等审计方式来对人为调节经营收入的问题进行查实。

3.加强对房地产开发企业成本的管理

在对房地产开发企业进行审计时，需加强对企业的开发成本、开发费用明细账目以及短期借款明细账目进行严格的审查。将房地产开发的各项成本费用与投资估算报告以及当地的地价等标准进行对比核对，防止虚增成本现象发生。通过对单位指标估算等一些类似的工程经验估算法的运用来对房地产开发项目当中所涉及到的各种费用进行估算。对人为操控开发和经营成本进行审查，并按规定来进行补缴税额。

4.加强对审计人员的管理

审计人员必须要详细了解房地产开发企业经营管理的全过程，而且还要对相关的法律规定以及各项费用缴纳的标准有一定的掌握，定期对企业所交纳的税款项目以及各项规费同归家当地政府规定应缴的标准进行对比分析，查出漏税的出处，并按规定进行补缴。

总结：

在房地产开发企业中，由于审计的不严而造成的问题比比皆是，通过虚增企业的开发成本或者是通过人为因素的操控，来减少企业所交纳的税收，造成我国税务资金的流失，损坏了国家和人民的利益，并且对企业的持续发展也会造成非常重大的影响。所以加大对房地产开发企业审计工作，来带动房地产开发企业的合法持续经营。（作者单位：哈尔滨大龙北方建设开发有限公司）

参考文献：

第3篇：房地产开发企业审计范文

关键词：新时期；房地产企业；内审管理

一、研究房地产企业内审工作的背景与意义

最近几年，我国的城市化进程逐步加快，城市住房的需求量节节攀升，随之带动的就是房地产企业的发展，但是也使得房地产市场的竞争日趋激烈。基于此，房地产企业要想在这激烈的市场环境下取得一定的市场份额，占据更加有力的竞争地位，房地产企业必须对自身的市场竞争力进行提高，在内部控制方面要积极采取措施进行完善。因此，对新时期房地产企业的内部审计的现状进行分析，并提出合理的提高方案对于实务界和理论界都具有一定的现实意义。

二、房地产企业内部审计管理现状分析

（一）房地产企业对内部审计的重视程度有所缺乏

内部审计能否在一个企业中良好的开展下去，很大程度上取决于内部审计工作能否保持自身的独立性以及权威性。而内部审计的独立性和权威性则取决于企业的管理层对内部审计工作的支持和重视。从这个逻辑来看，房地产企业对内部审计工作的支持和重视程度越高，内部审计工作的权威性和独立性就有所保障，进而促使内部审计工作得以在企业内部良好的开展。但是，就目前房地产企业的现状而言，很多房地产企业对内部审计工作都没有给予足够的重视，认为内部审计工作仅仅是财务部门的工作，在开展内审工作时就直接从财务部门选派人员，或者日常的监督审计都是由财务人员兼职，这样的工作状况难以满足内部审计的职责分离等要求，内部审计形同虚设。不单单如此，在房地产企业，除财务部门之外，其他部门对内部审计工作的认识也有一定偏差，有些房地产企业的部门甚至对内部审计的工作存在抵触和排斥的心理，从而造成内部审计工作无法正常开展下去。

（二）房地产企业赋予内部审计的职能较为狭窄

我国对内部审计人员的职能定位是服务和监督，既要对企业管理层级的经济行为进行监督，又要对其经济行为负责，担负两重角色。这两重角色一旦分配不好或者内部审计人员利用不当，就会造成内部审计人员的日常工作难以开展，处于两难境地。目前，我国房地产企业的内部审计大部分偏向的是事中审计和事后审计，没有进行事前的防御，审计的价值并不是很高，而且，日常的内部审计工作都是将审计目标集中在资产安全、差错防弊以及对财务资料完整性和真实性的分析检查，这些工作的进行虽然可以在一定程度上解Q问题，但是在房地产企业风险管理提高以及经营效率的改善等方面没有太大的帮助。房地产行业所涉及的资金量都是非常大的，财务杠杆较高，因此，房地产企业对风险管理的相关工作应当尤为注重，而风险管理工作的进行离不开内部审计，扩大内部审计职能，赋予内部审计人员更多的权力是目前房地产企业内部审计管理亟待解决的问题。

（三）房地产企业内部审计部门在人员构成方面有所欠缺

房地产企业的内部审计人员很大一部分都是由财务部门的人员借调过来的，对于内部管理需要的其他与房地产企业相关的知识，特别是建造预算等知识有所缺乏。有些房地产企业内部审计部门是临时设置的，对于日常的审计工作没有予以足够的认识，更不用说培养专业的内审人员。内部审计部门缺乏专业的内审人员，而一旦出现较多的审计项目就需要从其他部门借调相关人员来对审计工作进行辅助，在这样的人员构成下，房地产企业对内部审计中的管理审计以及绩效审计的要求难以满足。再加之缺乏专业的内审人员，在对房地产企业内部审计管理进行综合分析时难以及时发觉实质性、深层次的问题，在这种情况下，不仅内部审计的作用无法真正得以体现，房地产企业的竞争力也难以得到提高。

三、完善房地产企业内部审计管理的相关措施

（一）房地产企业应当及时的转变对内部审计的观念

作为内部控制制度重要的组成部分之一的内部审计，房地产企业同样应当予以足够的重视，原因在于房地产企业涉及的金额都是巨大的，内部审计可以通过风险管理等形式来对房地产企业的经营风险和财务风险进行控制和预防，不仅可以提高房地产企业的管理水平以及日常的运行效率，还可以促使房地产企业市场竞争力的提高。

通过前面的叙述已经知道，企业的管理层对内部审计的重视程度很大程度上决定了内部审计工作能否顺利地开展下去。基于此，房地产企业的管理层应当及时改变传统的观念，学习内部审计的相关知识，了解内部审计对企业的重要程度，然后提高内部审计在房地产企业中的地位，将内部审计的重要作用予以明确。不论是政策方面还是资金方面，管理层都应当予以支持，确保内部审计工作可以有效开展下去。在实际的工作中，内审部门的负责人应当由房地产企业最高管理层管理和任免，在内部控制、财务报告以及日常的经营决策等工作中，内部审计都应当参与进去。与此同时，内审部门应当保持与最高管理层的及时沟通和交流，一旦发现问题，要及时的采取相关的整改措施，并保证这些整改措施都能得到有效的落实，确保房地产企业的内部审计部门的权威性和独立性。

（二）房地产企业应当将内部审计部门的工作范围进行扩大

目前，房地产企业的内部审计工作仅仅局限于财务和经营这个两个领域，对管理领域涉及的较少，而在房地产企业开展审计工作时又仅仅是事中审计和事后审计，对于事前的审计工作，房地产企业的内审管理没有予以足够的重视。基于此，对内部审计部门工作范围的扩大就可以从以下几个方面着手：首先，内部审计的工作范围必须要涉及到管理领域，相关的授权审批等工作内部审计部门都要参与，特别是对于风险管理，内部审计应当尤为注重。房地产行业本身的财务杠杆较高，对于风险的防范就应当尤为注重，将风险管理纳入到内部审计的工作中势在必行。其次，内部审计工作应当注重事前审计，进行全过程审计，要知道良好的事前审计工作不仅可以大大减少事中审计和事后审计的工作内容，还可以减少工作差错的产生概率。最后，内部审计要对企业的财务风险和经营风险进行控制和预测，注重企业的管理效率以及内部控制，不仅可以确保企业整体的管理水平得到提高，还可以为企业长远的发展目标的实现奠定基础。

（三）房地产企业应当积极建设内部审计人员队伍

内审人员的职业素养以及内部审计部门的人员构成对内部审计质量的影响是非常大的，因此，内审人员应当不断地加强自身的知识面以适应新时期审计的严要求和高标准，积极进行知识的更新，对国家出台的相关法律法规以及经济的改革方案等要牢记于心，不应局限于内部审计的知识，对于新时期最新的经济管理知识也要加以涉猎。对于房地产企业而言，定期对内部审计人员进行房地产运营、设计、营销、成本、工程、税收等知识培训，促使每个内审人员有能力对各个部门进行审计，方便内审工作的安排。

除此之外，对于内审人员而言，最为重要的是职业道德，内审人员工作的内容可以存在一定的偏向，但是职业道德没有偏向可言。要在思想上将内审工作神圣化，对企业负责，对企业的管理和日常经营负责，恪守原则，从实质上将内部审计的独立性进行提高。在内部审计人员的职业素养提高后，内审队伍的建设就应当加强重视。使内审团队和谐，互帮互助是内审部门队伍建设必不可少的工作。

四、不断加强房地产企业内审工作任重道远

综上所述，目前我国房地产企业在内审管理方面的工作仍然存在一些缺陷，这对于房地产企业的发展极为不利。因此，对于房地产企业内审管理工作中较为严重的问题有必要进行深入的研究，对其形成的原因以及应该怎样解决目前的问题应分析和探讨。在日常的工作中，应重视对内审管理工作的建设，确保内审工作的效率和质量，减少房地产企业的财务风险和经营风险，为房地产企业的健康发展保驾护航。房地产企业不断加强内审工作，加大力度，是非常重要和十分必要的，这个任务十分光荣，任重道远，我们必须花大力气，抓紧抓好抓落实。

参考文献：

[1]张云云.试论房地产开发企业的内部审计及风险管理措施[J].财经界（学术版），2016（22）：281.

[2]张F诗.浅析房地产企业内部审计工作的提升路径[J].财经界（学术版），2016（12）：283.

第4篇：房地产开发企业审计范文

    【论文关键词】房地产企业;财务管理探讨

    一、引言

    房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用,开发周期通常为二至五年,项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时,房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控,为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成,只有加强财务管理与监督,才能降低成本、增加利润增长点,提高企业的经济效益。

    二、房地产企业财务管理的特点

    房地产企业的财务管理,是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配,进行预测、计划、控制、核算、分析和考核,并正确处理各种财务关系的项经济管理工作,它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响,房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业,具体体现在以下几点:

    (一)开发周期长,筹资金额大,筹资任务重

    房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价,要求企业次投入的资金数量很大;加之开发经营过程具有长期性,开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段,所需时间往往两年或更长;最后,资金的周转期较长,周转率偏低,需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金,并进行项目的滚动开发发,所以相应的资金筹集任务十分繁重。

    (二)开发风险大,投资决策分析责任重,要求高

    房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长,且房地产使周期也长,在较长的开发经营周期性,还在着许多不确定的因素,对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此.房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求,要求其作好投资决策分析,提高投资决策分析的准确性,以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息,有效地分散风险,降低风险。

    (三)开发经营活动独特,成本管理工作繁杂

    虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费等成本项目构成,但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同,即使是同类型开发产品也因时间、地段而变,使得房屋的成本构成显得十分复杂。

    三、房地产企业财务管理存在的问题

    目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用,主要存在的问题有:

    (一)财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范,存在审批人员没有在授权的权限范围内审批,经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱,没有按照财务管理制度执行,常常按领导的意图办理。

    (二)有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划,却没有把计划目标进行分解,编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡,存在某些公司资金闲置,而另一些却资金紧缺的情况,无法对资金进行集中管理,资金使用效率低下。

    (三)融资渠道比较单一,主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策,银行融资监管趋紧,信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。

    (四)过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料,不仅是企业利润的来源,更是企业长期发展的保证,其数量和价值还直接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机会成本和资金利用效率的问题。

    (五)审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门,制定了监督制度,但因种种原因难以及时有效地发挥作用,监控不力。

    (六)公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善,而实际上缺乏实效的状态,在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题,如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。

    四、提高房地产企业财务管理效率的建议

    针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题,笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议,希望能够为降低企业财务风险,提高企业财务管理水平提供参考。

    第一,健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责,加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外,还要参与项目预决算、经济合同的会审,监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序,明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准,以控制项目投资和费用支出。此外,根据业务需要还可以制定专项费用管理办法,完善核算办法和监督手段。?

    (一)加强资本结构的控制

    虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益,但是大规模的借货资金如果不能有稳定的的现金流入作保障,在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险太大,导致企业破产的可能性比较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例,对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l/3自有资金,l/3银行贷款,1/3预售资金的资本权益结构比较安全合理。

    (二)投资方向要符合企业长远发展战略要求

    企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产行业具有不完全竞争性,而且房地产具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看,房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。

第5篇：房地产开发企业审计范文

关键词：房地产开发企业； 会计核算； 收入成本； 审计； 确认

21世纪以来，全国房价连续上涨，特别是高位运行的房价在2009年又一次全国性高涨，房开企业实现巨额税利。然而，在房地产开发巨额利润空间下，房开企业会计核算存在不少问题，会计信息失真比较严重。2006年10月财政部会计信息质量检查公告（第十二号）披露： 2005年检查了39户房开企业，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%。部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题。

一、房地产开发企业会计核算存在的问题及建议

虚计利润和资产是房开企业会计信息失真重要方面。房开企业普遍存在推迟确认收入、存货资产不实、高估成本、隐瞒利润等情况。在会计核算上主要体现在以下方面：

1、在预售制下没有及时确认开发产品销售收入。延迟确认收入很普遍，有的项目房屋交付使用数年了，收入不确认，购房款长时间挂在预收账款，导致资产、负债和利润不实。

2、没有完整、正确地计算开发产品成本，按计划成本或估计成本计算结转经营成本，甚至随意变动。在巨额利润空间下，更多的是高估成本。有的开发项目的房子没售完，开发成本或开发产品余额已是红字，且金额较大。

3、没有核算开发产品结存数量和金额，财会部门对开发产品失控严重。工程竣工后没有对开发产品进行金额、数量核算，销售开发产品的成本直接从“开发成本”账户转至经营成本。

4、与开发项目相关工程结算不及时，预付账款、其它应收款长期挂账，开发成本不实。

5、开发成本与期间费用、与其它支出界限不清。工程竣工后有关费用继续列入成本，罚款支出、施工水电费、代收代付款项支出列入成本等。

上述种种，究其原因和动机主要有：①房地产开发业务比较复杂，会计制度规定比较原则、简单，会计人员传承前任会计的做法，未能很好理解和执行会计制度。②投资者或管理当局出于某种动机，少计收入，高估成本，如应对税务征管和检查、体外流转资金。③企业内部管理不完善，会计基础工作薄弱，难以有效地组织核算。

无论出于何种原因和动机，上述现状都与会计制度、税收法规等相违背的。在当前对房地产行业宏观调控之下，有关部门将加强对房开企业的监管，企业应正确对待，切实做好会计核算，正确地核算收入和成本，提升会计信息质量。

二、浅谈审计中如何确认房地产开发企业的收入成本

在当前房地产行业状况和会计环境下，我们面对房开企业年报审计项目，应当按照审计准则的要求，编制和实施符合房开企业的审计程序，切实审查财务报表的重要项目，发表恰当审计意见。

在房开企业年报审计中，收入和成本审计确认问题是个重点，也是一个难点。对此，我谈谈粗浅认识和体会。

1、开发成本、开发产品的审查

（1）开发成本

房地产开发通常经过投资决策分析、前期工程、建设和租售四个阶段。在开发经营过程中企业将发生各种耗费和支出，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、拆迁补偿费、规划设计费、勘察设计费、七通一平费用、建筑安装费、以及组织和管理开发项目而发生的各项费用和支出。有的直接计入开发成本，有的在不同项目分配后计入开发成本，有的计入期间费用，有的不能计入开发成本。

在审查开发成本时，应重点把握：①区分开发成本与期间费用、其它支出的界限。②审查开发成本是否真实发生。③分析开发成本的完整性。

对具体开发项目而言，不同企业对开发成本核算的状况不同，不同开发项目所处的开发阶段不同，对其开发成本审查的着重点和方法也是不同的。总体来讲，对项目开发成本审查，应做好以下几方面：其一，了解开发项目的基本情况和工程特点，形成初步认识；其二，查阅开发项目有关文件，审查建设工程合法性；其三，了解和实地察看工程形象进度，与工程财务支出进度对比分析；其四，重点抽查当年度发生的重要的开发成本支出，延伸核对相关合同、协议、文件；其五，审查需要分配的重大成本支出在不同项目（成本对象）之间分配的合理性。成本分配标准根据开发项目的特点及实际情况来确定，如建筑面积、工程预算、完成投资额，分配标准一经确定就不能随意改变；其六，审查有无施工水电费等代收代付款项列入开发成本支出；其七，在工程竣工完成的年度终了前，是否按工程预算预提应实施未实施零星工程成本或未完成扫尾工程成本，计入开发成本。

（2）开发产品

在审查开发成本的基础上，对开发产品审查应突出计价和存在问题。就具体开发项目而言，对项目开发产品审查，应做好以下几方面：

首先，验算项目开发产品成本计算单，审查其准确性。对此并注意以下问题：

①获取房屋面积测绘报告、规划文件，了解物业管理用房、公共配套设施，核对可销售面积。

②了解住宅、商业用房、非配套实施的可出售车库的成本计算方法，审查其一致性，有无随意变动。

③了解有无已完成的、款项已支付没有结算的、与开发项目工程相关的零星事项。

④审查是否合理预计扫尾工程成本，分析开产品成本的完整性。

⑤与同区域相似项目开发产品的成本水平相比较，分析开发产品单位成本合理性。

其次，审查结存开发产品单位成本有无变动。

如果结存开发产品的单位有所变动，应查明原因，并采取应对措施。

最后， 实地盘查结存开发产品。抽盘时必须入户查看，有无已交付使用的未作销售的结存开发产品。

有的房开企业会计核算不规范，对开发产品数量未做明细核算或不设开发产品科目核算，无法从账簿记录出发来审查开发产品。在这种情况下，对开发产品审查，应特别注意以下方面：

①对已完工可交付使用的开发产品，应当提请企业收集有关资料，编制或代编项目开发产品成本计算单，并作出相应调整处理。

②对具有已销售的或具备确认销售条件的预售情况，还应当计算或查验销售开发产品成本和结存开发产品成本， 并作出相应调整处理。

③编制或获取结存开发产品明细清单，扩大结存开发产品的实地盘查程度。

3、开发产品销售审查策略与方法

（1） 开发产品销售确认条件

房地产开发产品销售可分为现货销售和期货预售，主要是期货预售。如何确认销售？企业应根据开发产品交易类型、特点，分析交易实质，按照实质重于形式原则，判断开发产品销售是否同时符合以下标准：①企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠计量；④相关经济利益很可能流入企业；⑤相关的、己发生的或将发生的成本能够可靠计量。只有这些标准同时满足时，才能确认销售，否则即使已经发出商品，或即使已经收到价款，也不能确认销售。

现行会计制度对收入确认标准规定得比较原则、比较注重交易的经济实质。企业对收入确认标准理解比较模糊，难以对销售确认时间做出准确判断。我认为对开发产品如商品房销售确认，应根据上述五个标准，结合以下情况进行判断：①开发项目的主要工程已完工，工程项目综合验收已合格，已办理或具备办理工程项目竣工财务决算，能够准确计算开发产品成本，这是前提条件。②在售房合同等约定交房时间内交房的，以房屋钥匙交于购房户的日期，作为房屋销售时间。③在售房合同等约定交房时间内购房户没有办理交房手续的，约定交房日期届满的第一个工作日，作为房屋销售时间。④售房合同等没有约定交房时间，或虽有约定但逾期完工未能按期交房的，以房屋实际移交日期作为房屋销售时间。⑤房开企业有违约（如超面积）并且没有约定处理办法的，以房屋实际移交日期作为房屋销售时间。⑥分期收款销售现房，于收款时间或合同约定时间确认销售收入，销售发票开具之日将剩余部分一次性确认销售收入。

房屋销售时间一经确定，当月就应当确认房屋销售收入，结转相应开发产品成本，结平预收房款，将未收房款作为应收账款核算，不得跨年度确认收入。

（2） 开发产品销售收入审查

目前，房开企业普遍存在推迟确认销售情况，对开发产品销售收入审查，应特别注意以下方面：

①了解开发项目建设情况，工程项目是否通过综合验收，开发产品是否具备交付使用条件，从而判断是否具备开发产品销售确认标准。

②根据商品房销售合同约定和法规规定，分析项目开发产品是否存在合同约定或法规规定的退房情形。如存在退房情形，还应结合房产市场情况，进一步分析判断购房户退房的可能性，从而判断是否确认开发产品销售收入。

③结合预收账款的审查，对具备销售确认条件的预售开发产品，予以确认销售收入。

（3）开发产品销售成本审查

开发产品销售成本审查，主要是结合开发成本、开发产品、开发产品销售收入的审查而进行的。

参考文献：

第6篇：房地产开发企业审计范文

关键词 内部控制 房地产

一、引言

为加强和规范企业内部控制，提高企业经营管理水平和风险行为防范能力，促进企业可持续发展，维护社会主义市场经济秩序和社会公众利益，财政部会同证监会、审计署、银监会、保监会制定并分别于2008年和2010年颁布了《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制配套指引》，标志着我国企业内部控制规范体系初步建成。从2011年起，越来越多境内外上市公司与内部控制规范试点公司开始实施企业内部控制规范体系，构建企业内部控制制度；2012年，证监会与财政部也联合公告，将内部控制规范体系的强制实施范围进一步扩大到主板国有控股上市公司，标志着我国上市公司的内部控制规范体系进入了分类分批实施阶段。这些规章制度的，使得我国上市公司建立健全完善的内部控制制度有了一定的依据和规范。

房地产开发企业不但资金投入大，而且建设周期长，极易受到国家宏观经济与政策的影响；从2013年起，我国政府对房地产市场调控政策陆续出台，调控力度不断加深，房地产投资的增长速度持续放缓，商品房销售面积和销售额同比大幅下滑，商品房库存压力继续加大，使得房地产开发企业面临巨大的投资风险。鉴于房地产开发企业的特殊性，中国注册会计师协会在2月了审计风险提示函，要求会计师事务所充分考虑房地产类上市公司所处行业状况及特点，重点注意房地产开发企业的内部控制体系与风险评估。例如，收入的确认标准、成本费用是否真实、房地产项目是否存在减值迹象、内部岗位设置与会计估计的合理性以及相关事项的披露等。由此可以看出，房地产开发企业审计风险较高的重要原因源于起步较晚，内部控制制度薄弱，未能形成规范的内部控制体系；企业内部存在诸多控制上的缺陷，未能在内部规范部门之间、上下级之间以及岗位之间的制约。

同时当前经济发展迅速，房地产行业竞争程度不断加剧，加上国家宏观房地产调控政策，房地产开发企业为解决当前困难，应该把工作重心从对外发展转变为对内加强管理。因此，为形成房地产开发企业内部控制规范体系，需要深入研究当前房地产开发企业所存在的内部控制问题，从而提供有针对性的解决对策。

本文对目前我国房地产开发企业内部控制存在的问题进行详细分析，就存在的问题提出解决对策，为我国内部控制规范政策和监管改进提供借鉴。

二、房地产开发企业内部控制问题

（一）缺乏健全的房地产开发企业内部控制体系

当前中国房地产开发企业发展迅速，但大部分企业内部控制制度不全面，在内部控制环境、控制程序、会计信息系统等方面尚未完善，未能形成健全的、适合企业管理的、有针对性的完整内部控制体系。完善的内部控制体系能让企业快速健康发展，房地产开发企业内部控制体系存在的缺陷不利于让公众确信企业信息的真实性与准确性。

（二）房地产开发企业风险评估环节与内控意识薄弱

随着我国房地产开发企业的不断发展，企业内部存在的问题也逐渐暴露，尤其是企业面临的各种风险问题：一是完善的风险评估体系尚未制定，企业无法有效地采取对应的风险预警机制，使得企业容易遭受到外界环境的影响，可能导致企业破产等情况出现。二是房地产开发企业管理层对内部控制认识较为片面，认为制定内部控制制度就是建立企业内部管理制度，只要执行好现有工作制度，就是较好地实现了内部控制，从而导致了企业内部控制意识薄弱，执行力度不足。

（三）房地产开发企业内部监督管理不到位

房地产开发企业内部的自我监督管理一直被认为是我国房地产开发企业各项经营活动的保障基础。但目前我国房地产开发企业缺少健全的监督管理机构，企业内部审计部门缺乏应该拥有的独立性，不能充分发挥内部审计所应有的功能，对内部控制制度执行效果、执行力度、修订等缺乏客观独立的监督，从而导致了房地产开发企业现行的监督管理不到位，执行力度不足。

（四）房地产企业内部人员综合素质参差不齐

现阶段，房地产开发企业内部员工素质参差不齐，员工对企业内部控制制度的理解能力与执行能力差异较大，不能完全满足企业内部控制制度执行要求，从而影响企业的发展与内部管理水平。房地产开发企业内部控制的执行需要全体员工的配合，若员工不能充分认识到企业内部控制的重要性与必要性，企业快速健康发展就会受到限制性约束。

（五）房地产开发企业工作流程缺乏控制

当前我国房地产开发企业工作流程较为复杂，项目可行性分析、拿地、规划、市场推广、成本控制等工作进度缓慢，需要长期进行关注，同时工作流程所蕴含的内部控制是管理层建立健全内部控制制度的关键。但鉴于房地产行业拥有巨大的利润空间和市场需求，很多房地产开发企业只注重结果，降低了对分散的工作流程的关注度，缺乏工作流程内部控制，甚至忽略了对工作流程的不断优化与完善。

（六）房地产开发企业内部控制信息沟通不畅

内部控制理论中提出了内部控制信息共享有利于企业员工之间的沟通，也有利于加强各部门之间、工作流程之间相互牵制与联系。随着房地产开发企业规模的不断扩大，管理层次较多，容易出现权责分工不明、工作效率低、内部控制沟通不畅等问题。房地产开发企业虽然大部分建立了内部信息沟通渠道，但是在实际中应用效果不佳，一方面缺乏上下级的有效沟通，只是简单的从上到下传达工作，缺少及时反馈；另一方面内部职能部门之间协调性较差，不能有效快速传达内部控制信息，影响企业内部控制的有效运行。

三、房地产开发企业内部控制问题解决对策

（一）建立健全完善内部控制制度

建立完善的内部控制体系以及健全的内部控制制度是房地产开发企业当前解决内部控制问题的首要任务，主要包括建立针对企业工作流程的内部控制制度与完善内部控制的自我评估制度。

（1）建立针对企业工作流程的内部控制制度。当前房地产开发企业内部控制制度的出发点是如何控制企业内部的工作流程，但房地产开发企业的内部控制制度要根据企业的工作流程，将各项主要工作和经营活动纳入内部控制制度管理的范围内，具体的来说是要制定企业内部工作制度体系。例如，建立不相容岗位相分离的授权审批控制制度，保证岗位上的相互制约；建立预算资金管理内部控制制度，强化预算资金的监管，防范舞弊现象的发生；建立会计独立核算内部控制制度，保证会计核算的准确性与及时性，等等。

（2）完善内部控制的自我评估制度。除了建立针对企业工作流程的内部控制制度，房地产开发企业还需重视内部控制的自我评估制度的建立，开展定期或不定期的内部控制制度评估，对内部控制进行评价考察，分析其现阶段存在的问题，针对这些问题，如何修正与完善，从而使得内部控制制度越来越健全。通过实施内部控制的自我评估制度，发现现有内部控制制度存在的问题，并针对问题进一步实施准确且有针对性的措施，改进企业内部监督，更好地完善企业内部控制制度，促进企业健康快速发展。

（二）加强内部控制法制建设

许多国家都已经颁布相关法律法规规范企业内部控制的建设，如美国、日本、韩国等，而当前我国的房地产开发企业内部控制法制建设依旧处于部门规章层面，并未上升至国家法律层面，没有强制的法律约束力。内部控制要得到有效执行，内部控制信息能及时准确披露，投资者与企业信息不对称问题得以缓解，国家立法机构需要加强企业内部控制的法制建设，使得企业能够有法可依，违法必究，加大对隐瞒内部控制缺陷、虚假披露内部控制有效性的直接人员的处罚力度。

（三）强化内部审计

内、外部审计人员对内部控制制度的监督与评估是房地产开发企业保障内部控制制度有效性与开展内部控制工作的重要组成部分。当前房地产开发企业所暴露出来的内部控制问题，实际上是内部审计评价工作与外部审计监督工作不严格密切相关。我国企业内部控制实践普遍存在重建设、轻执行与监督的现象，内部控制评价走过场及外部审计审核走形式。因此，房地产开发企业需要加强内部审计部门对内部控制的评价工作，强化外部审计对内部控制的监管责任，才能更好地建立企业完善的内部控制工作。

同时房地产开发企业要积极发挥内部审计对内部控制的积极促进作用，具体做法：一是要设立独立性较高的内部审计部门，是内部审计工作能独立有效地开展。二是要明确内部审计部门的具体职责，明确获取的审计信息是真实可靠的，确保其监督职能有效发挥。三是注重内部审计工作人员的素质，通过业务培训等方式提升工作能力。四是要改进房地产开发企业内部审计的运行机制，规范内部审计工作程序，明确参与各方的职责行文，确保内部审计工作的准确性。

（四）拓宽企业内部控制体系

随着房地产开发企业不断扩大发展，分、子公司的数量逐渐增多，企业不仅应关注自身的内部控制体系的建设，同时也要规范分、子公司的内部控制制度，在充分考虑分、子公司的工作特点与业务范围，协助建立健全完善的内部控制制度，保证企业整体内部控制制度的完整性与一致性。若分、子公司存在内部控制缺陷，企业总部也有不可逃避的连带责任。因此，房地产开发企业需要拓宽企业内部控制体系，保证整体内部控制体系的健全与完整。

（五）提高内部控制缺陷披露质量

我国目前没有明确指出内部缺陷的认定标准、内部控制缺陷没有严格的等级划分以及未披露内部控制缺陷整改措施等等，政府相关部门需要针对内部控制缺陷衡量、整改等进一步完善，出台相关政策，让房地产开发企业对自身内部控制存在的缺陷有所了解，如何准确披露内部控制缺陷、如何按照国家规定进行整改等有据可循。因此，政府需要完善房地产开发企业内部控制缺陷披露机制，提高内部控制缺陷披露质量。

四、结论

现阶段，房地产开发企业内部控制存在诸多问题，如缺乏健全的房地产开发企业内部控制体系、房地产开发企业风险评估环节与内控意识薄弱、内部监督管理不到位、内部人员综合素质参差不齐、工作流程缺乏控制与内部控制信息沟通不畅，这些内部控制问题的存在，严重影响了房地产开发企业发展进程。因此，企业需要针对这些问题，从建立健全完善内部控制制度、加强内部控制法制建设、强化内部审计、拓宽企业内部控制体系与提高内部控制缺陷披露质量等方面着手，重点解决房地产开发企业内部控制问题，加快企业发展。

（作者单位为和记黄埔地产有限公司）

参考文献

[1] 田依鑫.关于我国房地产企业内部控制问题的探讨[J].中国高新技术企业，2009 （01）.

[2] 陈余.房地产企业内部控制探析[J].现代商贸工业，2009（06）.

[3] 李雁.关于房地产企业内部控制问题的探讨[J].企业导报，2009（08）.

[4] 韩东平，阮钦亮.当前形势下房地产企业内部控制体系的重建问题研究[J].Proceedings of International Conference on Engineering and Business Management （EBM2010），2010：4039-4042.

第7篇：房地产开发企业审计范文

关键词：房地产开发；统计；一套表

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-00-02

房地产开发企业一套表直报自2011年年报起经过一年多的运行，系统不断改进完善：首先，在建立统一基本单位名录库方面，新增入库单位的条件和资料要求更明晰规范；新增频率由季度改为月度，更符合实际情况，避免了由于企业新增不均衡引起数据波动。其次，在建立统一的企业一套表制度方面，企业需报报表一目了然，指标体系完整清晰，报表审核关系愈加细致，数据预先导入既方便企业填报也有利数据衔接。再次，建立统一规范的数据处理软件系统方面，查询、叠加汇总、分组汇总等功能不断增强。最后，企业联网直报方面，全面实现企业自行联网直报，国家直接采集数据，各级统计机构在线同步共享。

一、房地产开发统计存在问题

房地产开发统计的“四大工程”已全面建立实施，在房地产开发企业一套表名录库、报表制度、统计机构数据处理、统计执法方面仍存在改善的空间。

（一）房地产开发企业名录库不够完善

目前房地产开发统计报表制度，房地产开发统计范围是全部房地产开发经营业法人单位及所属的产业活动单位。按照“先进库，再有数”的原则，统一确定纳入企业一套表范围的调查单位。

1.全部房地产开发经营业法人单位及所属的产业活动单位作调查单位不现实。房地产开发企业产业链长，生产周期长。以中山为例，在基本单位库里有项目的房地产开发企业约占一半，即有半数房地产开发企业是属正常营业状态却没有项目在建或在售。目前房地产开发一套表定期报表的主要填报内容是《房地产开发项目经营情况》和《房地产开发企业资金和土地情况》以及《从业人员及工资总额》（下面分别简称为项目表、资金表和工资表），为减少平时定报的工作量，统计机构往往把没有项目的企业不纳入一套表的调查单位中。

2.关停企业不能及时退出。企业的成立、变更、停业、注销等是一个自然的过程，每天都在发生。房地产开发一套表名录库目前每月都可以新增入库，但只有“因改制、重新注册、合并或拆分退出”才每月都可以申请退出，其他关停企业只有年末一次机会退出。

3.《法人单位基本情况表》变更滞后。和上述关停企业不能及时退出一样，企业基本情况除单位名称变更每月可申请变更外，其他表内的指标有变化也不能及时更改。

（二）报表制度有待完善

1.审核公式设置有待完善。数据的报送质量很大程度上由审核公式决定，审核公式设定合理、细致，企业上报的数据也会合理真实，相反，审核公式设置不合理就会矫枉过正，企业为符合公式审核要求顺利上报而把真实数据修改上报，造成数据失真。如土地购置费按支付计算，但填报了土地购置就要填新开工施工面积，否则就出现审核错误。有的企业确实当年支付了土地购置款，但施工面积在以前年度都报了，没有新开工面积，为了顺利上报，企业就在新开工面积项随便填数以通过审核。

2.年报财务上报时间早，数据失实。一套表年报财务情况表的上报时间截止到2月末，但企业的汇算清缴要到4月中下旬甚至到5月才完成，股份公司的财务审计也是3-4月份才结束，很多收入和纳税额是在清缴之后才最终确定的，审计后的财务数据也会有变动。统计年报财务报表只能用12月的财务数据，与年度实际财务数据存在较大差异。由于上报时间与结算时间的差异，每年都要漏掉一部分的财务数据。

3.指标设置有待改进。经多年的完善发展，房地产开发统计指标体系已很全面完整。报表里的个别指标仍有改善空间，如本年批准预售面积和本年批准预售住宅套数既容易理解错误又不能全面反映问题。

（三）统计机构数据处理有待加强

1.基层统计机构时间紧，把不好审核第一关。实行企业一套表后，数据由企业自行网上直报，企业统计人员素质参差不齐，房地产开发报表指标种类繁多，审核公式严格细致，上报常常出现审核错误。基层统计机构人员在报表期间，数据截止前忙于催报，截止后只有半天时间审核，审核出的错误还要通知企业，企业统计人员确认可以半天内修改好的才返回企业修改，否则就不改或次月再改，匆匆验收，数据质量难以保证。

2.汇总平台未能满足各级需求。在一套表数据处理平台，本期数据的叠加汇总、分组汇总都可以实现，但如果要做不同时期的数据对比表就不太方便。一套表的数据对比是以法人表作为数据关联的，而房地产开发的单位名录库是每月变化的，对比期的数据源只汇总本期和对比期都存在的企业的数据，而不是对比期的全部数据。这样的汇总适用于工业、批发零售业等，却不适用于房地产开发业。房地产开发要做不同时期的对比汇总表只能在各时期分别汇总，再整理对比。同时，各级各地在使用统计数据的需求不同，关注点各异，要求全部都在一套表数据处理平成不太现实。

（四）异地报送增加执法检查难度

实行一套表网上报数后，实现了企业从纸质报表转为电脑网上报送数据，项目地址、注册地址、办公地址不同，异地（跨市）报送的情况日益增多，如何异地执法也是一套表实施后的新情况新问题。

二、对完善房地产一套表的建议

（一）房地产基本单位名录方面

1.年报、定报名录库分开建立。定报名录库是有项目在建或在售的企业，年报名录库则是在定报名录库加上虽没有项目但正常营业的房地产开发企业。即定报是有项目的房地产开发企业，年报是全部营业的房地产企业。

2.关停企业增加项目表本期无数据上报功能。由于关停企业在定期报表期间是不能退出一套表的，资金表可以由统计机构勾选本期无数据进行上报，但项目表则无此选项，建议增加此选项功能。

3.建议增加企业申请修改法人表功能。在定报期间，建议增加企业申请修改功能，除组织机构代码和单位名称外，企业可网上申请修改表内指标，由直管统计机构核准即可修改，修改后由直管统计机构说明汇总上报上一级统计机构。

（二）制度表式数据方面

1.删除个别容易导致数据失真的审核公式。如上文提及的“没有本年新开工面积（6021）但填报了土地购置费（114）。请核实项目是否已经开工，如果尚未开工，则不应填报土地购置费（114）。”；商品房合计均价的增降幅过大，审核各用途房屋的均价增降幅即可；“容积率（061）应等于项目规划建筑面积（07）与项目规划占地面积（06）之比。”；“绿化率（062）一般应该大于10小于50”；“容积率（061）一般不应该超过10且不小于0.3”等，虽有些是可忽略的审核公式，但也会扰乱企业的报数。

2.年报财务报表设立补报期。针对时差问题，建议在4-5月期间设置一个补报期，由有汇算清缴或财务报表有修改的企业自行申请重新报送，既可先了解总体情况，也保障数据更真实准确。

3.几个指标设置的建议。1.建议取消本年批准预售面积和本年批准预售住宅套数，虽这两个指标可作为房地产一手市场新增供应量的参考，但不能反应市场一手房供应量，反而很容易理解错误填写成项目总的批准预售面积和套数。2.在待售面积下增加期房待售面积指标，待售面积的解析改为企业总可供出售出租的面积，包括已拿预售证待售待租的期房和已竣工待售待租的现房。3.建议在年报财务情况表要么增加年平均人数，方便审核企业应付职工薪酬；要么删除企业应付职工薪酬，完全使用从业人员及工资总额表中的数据。

4.建议增加指标解析和计算模块。在企业一套表上报平台增设指标解析模块，如指标需要计算的，还显示计算公式，相当于填报向导，帮助企业更准确的理解报表指标内容和含义，提高报表的填报质量。

（三）统计机构数据处理问题

1.增加基层统计机构审核时间，上报数据修改意见说明。增加基层统计机构审核时间，让基层统计机构人员有时间进行如计量单位使用是否正确，错误说明是否合理等人工审核并通知企业返回修改。在审核出的错误比较大，而时间特别紧，企业无法马上上网更正的情况下统计机构可上报需更正的数据说明。

2.汇总平台做基本的汇总表，允许用其他软件进行数据处理。统一的数据处理平台由国家统计局专业司建立基本的汇总模板供各级统计机构使用，而其他数据的深加工、各级各地的不同需求则应允许用其他软件进行处理。

（四）加强统计法的规范和宣传

1.建议在企业一套表直报系统中增加统计法的宣传，主要宣传企业迟报、虚报、瞒报、漏报的相关法律法规，以及统计机构的义务和法律责任。

2.针对项目地办公地分离跨市的异地执法一方面要制定具体的执法流程规范；另一方面要加强执法队伍建设。

通过一套表系统和制度不断深化完善，房地产开发统计数据质量提升，企业和统计机构工作更得心应手。

参考文献：

第8篇：房地产开发企业审计范文

摘 要 在房地产企业中，财务管理承载着整个企业的运行过程中所需要的融资，资金的使用，资金的分配等的各个方面的资金活动进行有效的预算，核算，控制，财务的分析等，也就是说对于整个公司经营的过程中关于财务的管理方面进行有效的管理。作为整个企业中唯一一个以资金为核心的管理工作，是企业的管理工作中的重中之重。本文就房地产企业财务管理的特点、现状以及优化对策进行了探讨。

关键词 房地产企业 财务管理 优化

财务管理作为房地产的核心工作，是将房地产企业在其运营中所涉及的所有资金项目进行统一的管理和筹划，之后再对其进行分配，使得企业可以对于每个资金项目做到科学合理的利用，在企业的经营过程中进行成本和利润的核算与分配，做好其在工作范围之内的所有工作。房地产企业和其他普通企业中的财务管理是有着非常大的差别的。

一、房地产企业财务管理的特点

一是房地产的资金链非常长，投资在很长时间内不能回笼，并且其投资数目巨大，项目在完成的过程中有着很多不确定的因素，使得其财务在管理方面有着非常大的难度；二是房地产在运行的过程中，有着非常高的风险和不确定的因素，所以其财务管理人员需要有着应对突发事件的能力和很高的财务管理水平以满足其管理中对于项目决策的要求；三是房地产企业在财务中涉及的方面众多，并且其处理都有一定的难度，只有当所有的方面都能够做到有效处理的时候，才能够为企业带来利润和信誉，所以其复杂程度可以预见。

二、房地产企业财务管理的现状

（一）管理制度形式化。财务管理制度基本流于形式，无法发挥其应有的积极作用是多数企业财务管理工作中面临的首要问题。多数地产开发企业财务管理对于收支的审批流程缺乏规范性，审批人员并未在制度授权的范围之内开展审批工作，审批手续不完整的问题普遍存在。同时，房地产企业财务管理工作中，存在费用开支标准不清的问题，费用开支所执行的实际标准相对混乱。可以说，财务管理并未依照管理制度的标准要求进行严格地落实与开展，管理制度基本流于形式。

（二）资金管理体系不完善。房地产企业财务管理可以说是一项系统性的工程，管理工作涉及到企业发展及投资项目建设的方方面面，部分地产企业虽然按照相关要求进行年度投资规划的制定，却并未对规划的目标进行有效分解，季度及月度计划管理也基本不存在；同时，因项目投入的不同以及制度规范约束性不足的影响，一些房地产开发企业内部资金的盈余并不均匀，配置也缺乏平衡性，财务管理无法对资金进行集中的管理与使用。

（三）融资渠道单一。目前，非上市的房地产企业往往有着较少的融资渠道，对于银行的依赖性非常强，但是很多时候其在财务上不能对于银行所规定的标准进行实现，导致房地产企业不能够拥有其所需要的贷款能力。为了应付资金的不足，其只有通过民间借贷的高利贷方式来进行融资，使得企业的风险更加增大。

（四）审计监督力度不足。虽然房地产企业都会有相关的审计部门的设立，也有着相关的监督制度的出台，但是由于房地产企业的复杂性影响，审计部门不但要对于企业的资金进行合理的评价，更应该对于其工作进行整体的了解和考核，从而使得企业能够在其以后的管理中弥补以前的过失。但是因为各种约束性，审计部门无法正常对于财务管理进行有力监督，其对于财务管理的控制是软弱无力的。这就使得审计部门的工作会对于企业的发展产生负面的影响，企业应该对于其财务的管理工作进行其他方面的整合和优化。

三、房地产企业财务管理的优化对策

（一）加强财务管理制度建设。房地产企业要想使得其财务管理进行有效进行，必须要对于企业的财务部门进行有效的改革。首先应该优化部门职能，使得会计能够对于企业财务进行有效的监督；对于企业的财务部门的各项收支进行明确和规范；对于企业财务部门的员工职责进行明确；对于企业的各项费用按照一定的标准进行有效管理，并按照一定的办法对于企业的财务管理的条例进行有效的实行。

（二）建立健全资金管理体系。房地产企业要对现有的资金管理体系进行完善与健全，根据企业发展现状及市场环境进行全面预算的编制，在此基础上将企业资金规划目标进行有效分解，依据项目的开展进度制定出资金使用的整体规划表，依照有计划不超支、无计划不开支的基本原则对企业资金进行有效使用；同时，企业还必须设置专门的台账，定期对专项资金的使用状况进行实时的跟踪与管理，保证企业每一笔资金都可以得到规范的使用。

（三）积极拓宽企业融资渠道。要使得企业的财务管理有着高标准的运行，就需要有着多种的融资渠道来供企业选择，以降低企业在资金方面所承担的风险。对于民间融资的开发是有效的方式之一，在最大程度降低企业融资风险的情况下，企业可以以略高于银行的利率向民间企业进行贷款；其方式之二是和同类企业进行协作，对于房地产企业进行有效的整合，进行共同发展的战略。

（四）加大对财务管理的审计力度。房地产企业财务的操作过程中的安全，规范是必须要通过企业审计部门的配合来对其进行保障的。审计部门应该对于企业的各类资金项目进行有效的管理和控制，并且要对于企业在项目开发的过程中有效进行审计，在审计的过程中对于出现的问题提出不同的解决策略。还应该把审计部门的审计结果作为对于财务部门的绩效评价的方式之一，以使得其可以通过审计部门的管理来对于财务部门的工作能力进行有效的提升。

四、结束语

在当代的房地产企业中，财务管理是最为其管理工作的重中之重而进行存在的。对于企业在运行和长远目标的视线中都有着非常关键的作用。在经济一体化不断发展以及我国市场经济改革不断完善的情况下，财务管理将被赋予新的任务和地位。房地产企业在发展的过程中，只有对于财务管理进行不断的改革和深化，才能够对于市场的发展和社会的进步有着更佳的适应能力。

参考文献：

第9篇：房地产开发企业审计范文

关键词：国有房地产业 内部审计 制度

一、国有房地产业内部审计工作面临的困境

（一）内部审计机构在企业中组织地位低下

国家审计署颁布的“关于内部审计工作的规定”第四条中指出：“内部审计机构在本单位主要负责人或者权力机构的领导下开展工作。”即在公司治理结构中，内部审计机构应位于决策层和执行层之间，直接对董事会或股东负责，在组织结构中，内部审计机构虽然与其他职能部门处于同一层次，但由于它直接在总经理或审计委员会的领导下开展工作，因此具有一定的独立性和权威性。然而实际工作中，国有房地产业内部审计机构在企业中组织地位低下，常归某个副总、财务总监、书记等管理，设置为财务部、法务部等的下属机构， 工作内容受制于企业内部个别领导或者部门，对整个企业及相关部门的合法、合规性监督力度不够，难以真正发挥内部审计的监督与服务职能。

（二）下属单位误解内部审计的职能

审计署党组专题会议强调，内部审计将切实发挥国家利益的捍卫者、公共资金的守护者、权力运行的“紧箍咒”、反腐败的“利剑”和深化改革的“催化剂”作用。这句话表明，国有内部审计对于企业健康发展发挥着重要职能。然而由于国有房地产业内部审计机构设置及发展缓慢等原因，常使被审计单位把内部审计与财务、法务、纪委等挂钩，认为内部审计就是查账、挑毛病、检查个人问题，而没有认识到内部审计机构是为了防病治病，是为了帮助企业发现问题、解决问题。由于下属公司员工存在着对内部审计的不理解，工作中存在戒备和抵触情绪，不提供审计资料或者提供不真实的资料，对内部审计工作极不配合。使得内审人员很难掌握被审计公司的实际情况，无法达到真正目的审计目的。

（三）人员关系复杂，难以发挥内部审计的独立性

审计准则明确强调，内部审计应作为一项具有独立性的经济监督活动，即独立性是内部审计的灵魂。然而，国有房地产业由于机构设置，人员关系复杂，关系难调等原因，难以发挥审计的独立性。国有房地产业内部审计机构是建立在国有企业的历史背景之下，公司内部人事关系盘根错节，错综复杂。例如，内审人员是从财务部调任，内审人员和下属公司的财务人员交情很深，审计部经理兼任下属公司财务总监，内审人员和下属一个子公司的高管是直系亲属关系等。再加上公司高管碍于情面横加干预，使得内部审计的独立性和客观性变成了形式主义。

（四）公司制度薄弱，内控不健全

随着国有企业的日益萧条，房地产业的日趋火爆，国有房地产业急剧扩张。国有企业本来制度薄弱，漏洞百出，加之一时又招聘不到合格、经济的管理人员，使得制度建设基本上是照搬照抄，形式主义，制度的更新跟不上资产和规模的急速增长。另外，房地产业公司跨度大，经营环境不统一，业务人员素质相对较低，建立统一的内控制度成本高，难度大，使得内控建设变成了高层领导的口号，很长时间不见实质性进展。

（五）审计人员素质较低，审计技术落后

根据内部审计职业道德的规定，内部审计工作人员应具有良好的道德素质和业务素质，应具备相应的专业技术技能、良好的沟通及管理能力，足以适应内部审计工作的要求。另根据国有房地产业业务的特点，在国有房地产从事内部审计工作的人员，不仅应具备财务、审计、计算机等方面的技能，还应具备一定的工程、法律等专业知识。但实际中，大部分国有房地产业内部审计人员都是财务出身，审计技能较低，还主要进行事后的财务收支审计。随着审计署对内部审计要求的提高，及内部审计工作的逐步展开，有些国有房地产公司招聘了部分专业内审技术人员，但由于受国有企业内部环境的影响，常常搞不清公司是真的想让内审部门做点事情，还是为了应付上级，设立一个坐坐样子，使审计技能并未得到很好的施展和应用。

（六）内审工作缺乏标准，随意性大

很多国有地产公司尚未制定完善的内审制度体系，尚未建立一套标准程序来指导内部审计工作的顺利进行，工作中无方案、无计划，使得内部审计工作常常缺少章法，实际工作随意性大，常因某些人的观点临时修改审计重点，审计效率低，审计质量不高。

（七）内部审计不全面、不深入

目前，国有房地产业内部审计主要从事财务审计，审计范围狭窄，虽然有些单位也设置了工程审计、内控审计、法务审计等职位，但实际工作中开展甚少。工作中，常限于翻阅凭证、审查公司汇报及文件等，审计不够深入，常常是凑够几条问题就草草收工，而把大部分时间放在如何制定一份漂亮的、另各方满意的报告上，重辞藻、轻证据的情况严重。

（八）公司领导对内部审计机的工作不重视

对于内部审计工作，国有房地产领导常常喊的多，做的少，很多领导认为，内部审计机构就是来检查个人经济问题、破坏职工间的安定团结的，不利于公司的“长治久安”，但为了响应上级领导的指示，不得不设立内部审计机构坐坐样子，工作中常对内部审计机构的权限予以限制，对内部审计提出的问题人为干预。

二、改善国有房地产业内审工作的一些对策

（一）注重内部审计机构在组织中地位的提高

鉴于国有地产内部审计机构的特殊职能，应使其在组织机构设计中处于特殊地位，既不受制于某个部门，也不受制于某位领导。应在公司主要负责人或者权力机构的领导下开展工作，并赋予内部审计机构适当的特权。