房地产登记条例精选(九篇)

第1篇：房地产登记条例范文

上海市房地产登记条例全文第一章　总则

第一条　为了规范本市房地产登记行为，保障房地产交易安全，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条　本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。

第三条　本条例所称房地产登记，是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。

本条例所称房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利等房地产权利的自然人、法人和其他组织。

第四条　上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)是本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作。

市房地资源局所属的上海市房地产登记处(以下简称市登记处)负责本市房地产登记的日常工作。区、县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。

区、县房地产管理部门协助市房地资源局对区、县房地产登记工作实施监督管理。

第五条　市房地资源局应当建立全市统一的房地产登记册和登记信息系统，制作统一的房地产权证书和登记证明，并制定房地产登记技术规范。

房地产登记机构应当按照房地产登记技术规范和登记信息系统的要求，对房地产登记册进行记载、公示。

房地产登记工作人员应当经统一考核合格后，持证上岗。

第二章　一般规定

第六条　因下列情形之一进行房地产登记，有关当事人双方应当共同申请：

(一)买卖;

(二)交换;

(三)赠与;

(四)抵押;

(五)设典;

(六)法律、法规规定的其他情形。

第七条　因下列情形之一进行房地产登记，由房地产权利人申请：

(一)以划拨或者出让、租赁等方式取得土地使用权;

(二)经批准取得集体所有的非农业建设用地使用权;

(三)新建房屋;

(四)继承、遗赠;

(五)行政机关已经发生法律效力的土地使用权争议处理决定;

(六)人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解;

(七)仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解;

(八)本条例第三十二条所列情形;

(九)法律、法规规定的其他情形。

第八条　两人以上共有房地产的登记，应当由共有人共同申请。

第九条　当事人委托人申请房地产登记的，人应当提交当事人的委托书。

第十条　申请房地产登记的，应当提交规定的申请登记文件。申请人提交的申请登记文件齐备的，房地产登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，房地产登记机构应当书面告知补正要求，申请登记文件补齐日为受理日。

第十一条　房地产登记机构应当在规定的时限内完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日。

第十二条　申请人可以在房地产登记机构将房地产登记内容公示前，撤回登记申请。

第十三条　依法登记的房地产权利受法律保护。

未经登记的房地产不得转让。

同一房地产上设定两个以上的房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的，依房地产登记册记载的登记日的先后确定其顺位。法律、行政法规另有规定的，从其规定。

第十四条　土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。

房屋所有权未经初始登记的，与该房屋有关的其他房地产权利不予登记，但依据本条例规定申请预告登记的情形除外。

有下列情形之一的，房地产登记机构应当作出不予登记的决定：

(一)房地产权属争议尚未解决的;

(二)不能提供有效的房地产权属证明的;

(三)非法占用土地的;

(四)属违法建筑或者临时建筑的;

(五)法律、行政法规规定不予登记的，或者不符合本条例规定的其他登记条件的。

第十五条　有下列情形之一的，有关国家机关可以将已经发生法律效力的文件向房地产登记机构办理登记：

(一)人民法院、行政机关对土地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施;

(二)行政机关依法作出征用集体所有土地、批准建设用地、房屋拆迁许可、商品房预售许可等与房地产权利有关的决定。

第十六条　房屋租赁合同等与房地产权利有关的文件，当事人可以向房地产登记机构办理登记备案。

第十七条　房地产登记机构应当按照当事人提交的申请登记文件或者行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，对房地产登记册进行记载，并永久保存。

房地产登记册应当对房地产的坐落，房地产权利人姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房地产他项权利，房地产权利的限制等进行记载。

房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载应当保持一致。房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载不一致的，以房地产登记册为准。

第十八条　房地产权利人发现房地产登记册的记载有误的，可以申请更正。申请更正的事项涉及第三人房地产权利的，有关的权利人应当共同申请。

房地产登记机构发现房地产登记册的记载有误的，应当书面通知有关的房地产权利人在规定期限内办理更正手续;当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据申请登记文件或者有效的法律文件对房地产登记册的记载予以更正，并书面通知当事人。

第十九条　房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房地产权利相关的文件，提出登记异议。房地产登记机构应当在受理登记异议申请的当日，将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人，该登记满三个月失效。

第二十条　土地使用权、房屋所有权的房地产权证，由市房地资源局颁发。房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利的登记证明，由市登记处颁发。

房地产权证书、登记证明是房地产登记的凭证，不得涂改。

房地产权证书、登记证明破损的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。房地产登记机构换发房地产权证书、登记证明前，应当查验并收回原房地产权证书、登记证明。

房地产权证书、登记证明灭失的，房地产权利人可以向房地产登记机构申请补发，补发的房地产权证书、登记证明上应当注明补发字样。自补发之日起，原房地产权证书、登记证明作废。

第二十一条　房地产登记册可以公开查阅、抄录和复印;申请登记文件可以供有关当事人查阅、抄录和复印。具体办法由市人民政府规定。

第三章　土地使用权和房屋所有权登记

第一节　初始登记

第二十二条　以出让、租赁方式取得土地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)土地使用权出让合同或者土地租赁合同;

(四)地籍图;

(五)土地勘测报告。

以出让方式取得土地使用权的，房地产权利人申请土地使用权初始登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交已付清土地使用权出让金的证明。

出让、租赁土地使用权年限届满后，经批准续期的，房地产权利人应当重新办理土地使用权初始登记。

第二十三条　以划拨方式取得土地使用权或者依法取得集体所有的非农业建设用地使用权的，房地产权利人应当申请土地使用权初始登记，并提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)建设用地批准文件;

(四)地籍图;

(五)土地勘测报告。

第二十四条　符合下列条件的土地使用权初始登记申请，应当准予登记：

(一)申请人是土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人;

(二)申请登记的土地使用范围、位置、面积、用途与土地使用权出让合同、土地租赁合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地勘测报告的记载一致;

(三)申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突;

(四)不属于本条例第十四条第三款所列的情形。

第二十五条　新建房屋竣工验收合格后，房地产权利人应当申请房屋所有权初始登记，并提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)记载土地使用权状况的房地产权证书;

(四)建设工程规划许可证;

(五)竣工验收证明;

(六)记载房屋状况的地籍图;

(七)房屋勘测报告;

(八)根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

第二十六条　符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，应当准予登记：

(一)申请人是房地产登记册记载的土地使用权人;

(二)申请初始登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致;

(三)申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突;

(四)不属于本条例第十四条第三款所列的情形。

第二十七条　房地产登记机构应当自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将初始登记事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第二节　转移登记

第二十八条　经登记的房地产有下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：

(一)买卖;

(二)交换;

(三)赠与;

(四)继承、遗赠;

(五)法律、法规规定的其他情形。

第二十九条　申请房地产转移登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书;

(四)证明房地产权属发生转移的文件;

(五)根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

第三十条　符合下列条件的房地产转移登记申请，应当准予登记：

(一)转让人是房地产登记册记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人;

(二)申请转移登记的房地产在房地产登记册的记载范围内;

(三)申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。

第三十一条　房地产登记机构应当自受理房地产转移登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将转移事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第三节　变更登记

第三十二条　经登记的房地产有下列情形之一的，房地产权利人应当在事实发生后申请变更登记：

(一)房地产用途发生变化的;

(二)房地产权利人姓名或者名称发生变化的;

(三)土地、房屋面积增加或者减少的;

(四)房地产分割、合并的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

第三十三条　申请房地产变更登记应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书;

(四)证明发生变更事实的文件;

(五)根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。

第三十四条　符合下列条件的房地产变更登记申请，应当准予登记：

(一)申请人是房地产登记册记载的权利人;

(二)申请变更登记的房地产在房地产登记册的记载范围内;

(三)申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致;

(四)申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。

第三十五条　房地产登记机构应当自受理房地产变更登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将变更事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第四节　注销登记

第三十六条　房屋因倒塌、拆除等原因灭失的，房地产权利人应当在灭失事实发生后申请注销房地产登记，并提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书;

(四)房屋灭失的证明。

第三十七条　以出让、租赁等方式取得的土地使用权依法终止的，原土地使用权人应当申请注销房地产登记，并提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书;

(四)证明土地使用权依法终止的文件。

第三十八条　土地使用权、房屋所有权因抛弃而终止的，房地产权利人应当申请注销房地产登记，并提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书。

第三十九条　符合下列条件的注销房地产登记申请，应当准予登记：

(一)申请人是房地产登记册记载的房地产权利人;

(二)申请注销登记的房地产在房地产登记册的记载范围内;

(三)申请注销登记的事项与房地产登记册的记载不冲突。

第四十条　房地产登记机构应当自受理注销房地产登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将注销事项记载于房地产登记册，并书面通知申请人，原房地产权证书作废;不符合规定条件的，不予注销登记，并书面告知申请人。

第四十一条　房屋灭失或者土地使用权依法终止后，当事人未申请注销登记的，房地产登记机构可以依据有关部门提供的证明文件，将注销事项记载于房地产登记册，原房地产权证书作废。

第四十二条　土地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的征收、收回、没收等行为终止的，由有关行政机关、人民法院持已经发生法律效力的文件办理注销房地产登记。房地产登记机构应当将注销事项记载于房地产登记册，原房地产权证书作废。

第四章　房地产他项权利登记

第四十三条　有下列情形之一的，当事人应当申请房地产他项权利设定登记：

(一)抵押;

(二)设典;

(三)其他依照法律、行政法规设定的房地产他项权利。

第四十四条　申请房地产抵押权设定登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书;

(四)抵押担保的主债权合同;

(五)抵押合同。

第四十五条　申请房地产典权登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产权证书;

(四)设典合同。

第四十六条　经登记的房地产他项权利发生转移、变更或者依法终止的，当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记，并提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)房地产他项权利登记证明;

(四)证明房地产他项权利发生转移、变更或者终止的文件。

第四十七条　符合下列条件的房地产他项权利登记的申请，应当准予登记：

(一)申请人是设定房地产他项权利的当事人，且其中一方是房地产登记册记载的房地产权利人;

(二)申请登记的房地产在房地产登记册的记载范围内;

(三)申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。

第四十八条　房地产登记机构应当自受理房地产他项权利登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记册，并通知房地产他项权利登记及其转移、变更登记的权利人领取登记证明，或者书面通知房地产他项权利注销登记的申请人原登记证明作废;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第五章　预告登记

第四十九条　房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：

(一)预购商品房以及按照市人民政府有关规定进行预购商品房的转让;

(二)以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;

(三)以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让;

(四)法律、法规规定的其他情形。

应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。

经预告登记后，当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。

本条第一款所列情形的预告登记，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效;本条第二款规定的预告登记，自登记之日起满两年，当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的，该预告登记失效。

第五十条　申请预购商品房预告登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)商品房预售合同。

预购商品房发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。

第五十一条　预购商品房未经预告登记的，或者不符合市人民政府有关规定进行预购商品房转让的，不予办理预购商品房转让的预告登记。

已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。

第五十二条　申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)商品房预售合同;

(四)抵押担保的主债权合同;

(五)抵押合同。

预购商品房抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。

第五十三条　预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房抵押权的预告登记。

第五十四条　申请房屋建设工程抵押权预告登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)记载土地使用权状况的房地产权证书;

(四)建设工程规划许可证;

(五)房屋建设工程总承包合同或者施工总承包合同;

(六)抵押担保的主债权合同;

(七)抵押合同。

房屋建设工程抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的文件外，还应当提交转让合同。

第五十五条　单方申请预告登记，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)证明房地产权利变动的法律关系已经形成的文件。

第五十六条　经预告登记的房地产权利依法终止的，当事人应当申请注销预告登记，并提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)证明经预告登记的房地产权利终止的文件。

第五十七条　符合下列条件的预告登记及其注销登记的申请，应当准予登记：

(一)申请登记的房地产在房地产登记册的记载范围内;

(二)申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突;

(三)申请人符合本条第二款的规定。

预告登记及其注销登记的申请人应当符合下列规定：

(一)申请预购商品房预告登记的，申请人一方应当是商品房预售许可证记载的房地产开发企业，另一方应当是商品房预售合同载明的预购人;

(二)申请预购商品房转让预告登记的，申请人一方应当是房地产登记册记载的商品房预购人，另一方应当是预购商品房转让合同载明的受让人;

(三)申请预购商品房抵押权预告登记的，申请人应当是设定预购商品房抵押权的当事人，且抵押人是房地产登记册记载的商品房预购人;

(四)申请房屋建设工程抵押权预告登记的，申请人应当是设定房屋建设工程抵押权的当事人，且抵押人是房地产登记册记载的土地使用权人;

(五)申请注销预告登记的，申请人应当是原预告登记的当事人;

(六)单方申请预告登记的，申请人应当是房地产权利变动法律文件记载的一方当事人。

第五十八条　房地产登记机构应当自受理预告登记及其注销登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将有关事项记载于房地产登记册，并书面通知当事人;不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。

第五十九条　新建商品房所有权初始登记后，商品房预购人应当申请房地产转移登记。预购商品房设定抵押的，房地产转移登记后，其预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。

第六十条　新建房屋所有权初始登记后，其房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。

房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记时，其抵押物范围不包括已经办理预告登记的预购商品房。

第六章　法律责任

第六十一条　房地产登记机构及其工作人员违反本条例规定，导致房地产登记错误，给房地产权利人造成损失的，由市房地资源局或者市登记处承担相应的法律责任。

第六十二条　房地产登记申请人提交错误、虚假的申请登记文件或者申请登记异议不当，给房地产权利人造成损失的，应当承担相应的法律责任。

第六十三条　当事人伪造房地产权证书的，由市房地资源局依法没收伪造的房地产权证书，并移送司法机关处理。

第六十四条　市房地资源局和市、区县房地产登记处的直接负责的主管人员和其他直接责任人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第六十五条　当事人对市房地资源局、市登记处的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七章　附则

第六十六条　对本市房地产总登记时应当登记而未登记的土地使用权和房屋所有权，当事人可以凭房地产权属来源证明，向房地产登记机构申请登记。

房地产登记机构受理登记申请后，应当向有关部门核查，并将有关情况在本市主要报纸或者其他媒体上公告;公告六个月期满无异议的，应当核准当事人的登记申请。

第六十七条　本条例施行前依法颁发的房地产权属证书和登记证明继续有效。

第六十八条　本条例自20xx年5月1日起施行。

房地产抵押权登记一、确认由抵押当事人向登记机关提出申请

《城市房屋权属登记管理办法》规定，他项权利登记应由权利人和他项权利人共同申请，这一规定中的权利人即是房屋所有权人，他项权利人即是抵押权人。当事人在填写登记申请表时，应当签名以示对申请登记事项的真实性负责。

在实际工作中有时会遇到这样的情况：当抵押一方为自然人时，由于抵押人在提出登记申请时未当场签字、或是由他人代为签字。事后抵押人即房屋所有权人会对抵押申请表上的签名或加盖的私人印章提出异议。进而否认抵押权登记的合法性。

有些金融机构为了改善服务，为贷款人代办抵押权登记，但是没有让抵押人出具委托书、由金融机构的工作人员作为抵押人的人申请，而仅仅用抵押人的身份证和印章申请登记。这样的做法极易引起争议。

按现有的规定，并没有要求当事人一定要在提出登记申请时当场在申请表上签名，有很多抵押人也习惯于使用私人印章。对于私人加盖的印章，我国大陆虽然尚未建立私人印章的注册制度，但无论是在行政管理或是司法实践中，都承认私人加盖的印章具有一定的效力，不能认为仅有私章而未有签名的登记文件无效。问题在于一巳对登记产生争议，就很难认定其真伪。如当事人称在登记文件中加盖的印章系伪造，或是印章系被盗用。一方面，伪造或是盗用他人印章的事确实也时有发生。另一方面，诡称印章系伪造、盗用的也屡见不鲜，难以辨别其真实状况。

对登记机关而言，身份证只能用以核对当事人(抵押人、抵押权人或其人)身份，持有他人的身份证并不能证明就是接受他人的委托。因此，凭他人的身份证件和印章是不能受理登记的。也有一些登记表上虽有签名，但不是在申请时所签，而是在提交申请前已事先签好，倘若事后查明为他人所代签，登记机关将会十分被动。因此，采用当事人在登记机关当场签名的方法，可以确认抵押当事人向登记机关提出了登记申请，基本杜绝此类纠纷。

二、抵押共有的房地产是否经过共有人同意

建设部《城市房地产抵押管理办法》规定：以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。这一规定并未区分按份共有或共同共有，按份共有人如以自己所占有的份额单独进行抵押，这种抵押应当是有效的。但是房地产能设定担保就在于它的交换价值，特别是用于抵押的房产很大一部分是私有住宅，即便是按份共有，届时实现抵押权就会十分困难，徒增社会纠纷。因而，建设部做出这一规定是必要的。

抵押一方以共有的房地产抵押，如果没有事先征得其他共有人的书面同意，抵押人和抵押权人双方都存在过错。因为这一规定来自抵押管理办法，而并非登记办法，这是对抵押双方当事人的要求，即抵押人在订立抵押合同前就应当征得其他共有人的书面同意。

对于房屋所有权已登记为共有财产的，一般很少会出现此类问题，因为共有人也是房屋所有权人。问题在于隐性的共有人。我国的私有房产，虽然大部分属于配偶间共有，但是在形式上并未按照共有财产登记。建设部《城市房屋权属登记管理办法》虽然明确规定了共有的房屋，由共有人共同申请，但对于大多数配偶间共有的房产，申请人一般已习惯于由一方登记，而不愿意作为共有财产登记，登记机关如强行要求申请人以共有财产登记或是要求提供房产为一方所有的约定，反而会招致强烈的反对意见。

一方面，改变历史形成的习惯会有一个过程，另一方面，这也是房屋所有权登记中应当予以解决的一个问题。《婚姻法》修改以后，对于配偶间财产属于一方所有抑或共有，更趋向于由夫妻间自行约定。但是这一变化并不一定就在房屋所有权登记中能得到反映。作为抵押权人，易于把房屋权属证书上所载的所有权人作为抵押人。而作为登记机关，除了当事人能举证证明，房屋确为一方所有的财产以外，应将其视为夫妻共有财产。有很多城市的房地产登记机关，对于私有房产的抵押，要求夫妻双方到场签字，如属共有财产，由配偶作为共有人签名，如属一方所有，则由另一方证明。这样可大大减少日后可能发生的纠纷。

对于共有人问题，还应注意一些因所有权状况发生变化而产生的共有人，如有的产权人配偶已死亡，应注意其继承关系;有的是离婚后重组的家庭，现配偶不一定是共有人，这需要查阅登记档案，查明原申领房屋所有权的时间及产权来源。

三、未成年人的房产抵押问题

未成年人由于具有民事权利能力，同样可以买房，也可以领取房屋所有权证书。只是在签订买房合同和办理权属登记时应当由未成年人的法定监护人。

我国《民法通则》规定：未成年人的父母是未成年人的监护人。《民法通则》同时规定：未成年人的监护人是他的法定人。未成年人的父母作为未成年人的法定人可以代为购买房屋。但是，由于各种原因，有许多购房者在子女尚未成年时就要将房屋出卖或是进行抵押，无论是将房屋出卖还是抵押，都是对房屋所有权的处分，法定人可以代为购买房屋，但无权随意处理被监护人的房屋。

第2篇：房地产登记条例范文

不动产登记暂行条例全文最新版

第一章　总则

第一条　为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

第二条　本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条　不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条　国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条　下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

(一)集体土地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

(三)森林、林木所有权;

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

(五)建设用地使用权;

(六)宅基地使用权;

(七)海域使用权;

(八)地役权;

(九)抵押权;

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条　国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条　不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

第二章　不动产登记簿

第八条　不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：

(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

(四)其他相关事项。

第九条　不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

第十条　不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

第十一条　不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

第十二条　不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。

第十三条　不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

第三章　登记程序

第十四条　因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;

(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;

(六)申请更正登记或者异议登记的;

(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第十五条　当事人或者其人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

第十六条　申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

(一)登记申请书;

(二)申请人、人身份证明材料、授权委托书;

(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

(五)与他人利害关系的说明材料;

(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

第十七条　不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;

(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;

(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

第十八条　不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第十九条　属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

(二)在建建筑物抵押权登记;

(三)因不动产灭失导致的注销登记;

(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

第二十条　不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

第二十一条　登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

第二十二条　登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

(一)违反法律、行政法规规定的;

(二)存在尚未解决的权属争议的;

(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第四章　登记信息共享与保护

第二十三条　国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十四条　不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

第二十五条　国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

第二十六条　不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

第二十七条　权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

第二十八条　查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

第五章　法律责任

第二十九条　不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

第三十条　不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条　伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条　不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附则

第三十三条　本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

第三十四条　本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。

第三十五条　本条例自20xx年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。

不动产登记条例解读

不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算。

比如说，一位已婚男士想买房，如果在房产证上只写自己的名字，则必须老婆签字同意，否则办不下房产证。女性朋友们，是不是瞬间感觉自己存在感爆棚啊~贷款买房 老婆不签字贷不了

不单是办产权证时如此，买房同样需要老婆签字，否则银行不予贷款。

既然是本人独自贷款还款，为何还要老婆同意呢?

原来，根据《婚姻法》规定，婚姻存续期间购买的财产原则上属于夫妻共同财产，即使房产证上只签署一方的姓名，也属于共同财产。

正因为凡婚姻内购买的房子，都属于夫妻共同财产，所以银行为了防止一方无力偿还，需要另一方负责接盘的风险，要求借款人必须先经配偶同意。

可以说，这是银行为了规避风险的一种手段。

因此，银行在受理贷款时，会同时查询夫妻双方的信用记录，来最终决定是否批贷，即便日后实际还款人只有一方来完成，也需要夫妻双方均须到场签署相应房屋抵押条款。

说到这儿可能有人会问，那如果一次性付清房款，是否还需要配偶到场呢?

20xx年不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算

答案是不需要的。但前提是对方必须知情

需要特别指出的是，按揭贷款合同只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一。老婆很重要 买房要哄好

一些已婚男士为了追求空间和自由，喜欢想在外私设小金库、瞒着老婆买房、或者给别人买房啥的...诸位，风险很大，三思而行吧。

不动产登记条例实施以后，就可以杜绝此类事情的发生，在实际操作过程中，房产交易中心会要求购房人夫妻双方提供有效证明，如果有未成年子女，材料也需要一并提供，只有这样才能最终办理过户手续。

而且据说即使买到了房还没完，能否最终获得产证，也取决于你提供的信息是否真实有效。

这么一看，大家就知道老婆的角色有多关键了吧。

20xx年不动产条例正式施行 买房不是一个人说了算

夫妻办理房产证需要提供的资料包括

1、能够证明购房人身份的证明材料，即双方身份证原件和复印件;

2、婚姻证明原件和复印件;

3、如果双方一方不能到场办理，还需要提供私章。

一旦结成夫妻，这一辈子就是什么事情都要在一起的。除了感情的维系，利益也成为捆绑二人一辈子的纠缠。

多少年来，房产成为多少家庭最为关注的问题。关于房产证是否有必要加名以及离婚后房产到底该如何非分配等焦点问题，顺便缕缕清楚：

1、如果产权登记有另一方名字，另一方对房产就有产权份额。但有名字分割时并不一定就是二分之一。关于分割，有协议的从协议，没有协议的，还需要综合考虑各方对房产的贡献等因素。

2、产权证上加名字属于一方对于另一方的赠予，婚前婚后加无区别。

3、如果是婚前购房且没有共同还贷部分，那么离婚时，如果房产证只有一方名字，那么房产就属于婚前个人财产，归产权房所有。如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。

4、如果是婚前购房但存在共同还贷，但房产证只有一方名字时，根据婚姻法新司法解释相关规定，双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿;如果房产证上加了另一方名字，那么房产就属于双方共同财产，协议分割，协议不成的由人民法院依法判决分割。

第3篇：房地产登记条例范文

第一条  为加强城市房屋产权产籍管理，保护房屋产权人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。

第二条  本条例适用于本省城市规划区内公民、法人和其他组织的房屋产权产籍管理。

本条例所称城市，是指国家按行政建制设立的市、镇。

第三条  本条例所称房屋产权系指房屋所有权；房屋产籍系指房屋的地籍图纸、帐册、表卡等反映房屋产权现状和历史情况的资料。

第四条  省建设行政主管部门是全省城市房屋产权产籍的管理部门。

市（地）、县（市、区）房地产业行政主管部门负责本行政区域内城市房屋产权产籍的管理工作。

第二章  房屋产权登记

第五条  城市房屋产权实行登记发证制度。依法核准登记的房屋受法律保护。依法取得的《房屋所有权证》或《房屋共有权保持证》是房屋产权的合法凭证。

第六条  公民、法人和其他组织取得、转移、变更、注销房屋产权及房屋他项权利的设定或终止，应向县级以上房地产业行政主管部门申请登记。

外国人、港澳同胞、台湾同胞、华侨在本省境内拥有的私有房屋的产权登记，按国家有关规定办理。

第七条  申请房屋产权登记，权利人可以自行办理或委托他人代为办理。委托他人办理的，应出具委托书。

国家所有房屋的产权登记，由国家授权的单位申请办理。

第八条  申请房屋产权登记，权利人应提交下列文件：

（一）房屋产权登记申请书；

（二）权利人合法有效的身份证明；

（三）房屋产权的合法来源证明。

申请新建房屋产权初始登记时，建设单位或个人还应提交土地使用证明。

第九条  新建的房屋，建设单位或个人应自房屋竣工交付使用之日起3个月内申请房屋产权的初始登记。

第十条  已办理房屋产权登记的房屋，发生买卖、赠与、交换、继承、分割、合并或房屋翻建、改建、扩建的，权利人应自行为或事实发生之日起3个月内申请办理房屋产权转移、变更或注销登记。

预购的房屋或拆迁安置中以产权调换的房屋，权利人应自取得房屋之日起3个月内申请房屋产权登记。

抵押、典当的房屋，权利人应自抵押、典当行为发生或终止之日起10日内申请办理他项权利登记。

第十一条  权利人因不可抗力无法在规定期限内申请房屋产权登记的，可以在障碍消除后顺延登记期限。

权利人因特殊情况无法在规定期限内申请房屋产权登记的，经房地产业行政主管部门同意，可以延长2个月登记期限。

第十二条  有下列情形之一的，县级以上房地产业行政主管部门应自接到房屋产权登记申请之日起15日内作出暂缓登记的决定，并书面通知申请人：

（一）未按本条例第八条规定提交文件的；

（二）房屋产权不清晰或有争议的；

（三）被依法查封或产权受限制的房屋；

（四）法律、法规规定暂缓登记的其他情形。

暂缓登记情形消除后，经权利人提交有效的书面证明，房地产业行政主管部门应按规定期限核准登记。

违法建造或临时建造的房屋不予登记。

第十三条  对符合房屋产权登记条件的，县级以上房地产业行政主管部门应自接到房屋产权登记申请之日起，在下列规定的期限内核准登记，核发房屋权利证书：

（一）申请产权初始登记的，在2个月内；

（二）申请产权转移、变更登记的，在1个月内；

（三）申请产权注销登记，他项权利设定、注销登记的，在10日内。

权利人因特殊情况无法提交房屋产权的合法来源证明或提交的证明不全，经房地产业行政主管部门调查，该房屋确属权利人的，应予核准登记，核发房屋权利证书。

第十四条  房屋权利证书遗失、损毁的，应及时向房地产业行政主管部门申请补办。

第十五条  申请房屋产权登记发证，应按规定交纳有关费用，具体收费项目和收费标准由省财政部门会同物价部门规定。

第三章  房屋产权管理

第十六条  房屋产权转移或变更登记后，凭变更后的房屋所有权证书向县级以上土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。

法律、行政法规另有规定的，从其规定。

第十七条  房屋具有下列情形之一的，其产权不得转移：

（一）未依法登记领取房屋所有权证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋产权的；

（三）共有房屋，未经其他共有人书面同意的；

（四）法律、行政法规规定不得转移产权的。

第十八条  经人民法院判决认定的无主房屋，依法收归国有。

产权人下落不明又无合法人的房屋，由县级以上房地产业行政主管部门依法代管。

第十九条  房屋权利证书实行验证制度。具体验证办法由省建设行政主管部门规定。

第四章  房屋产籍管理

第二十条  县级以上房地产业行政主管部门应按国家规定做好房产测绘工作。

第二十一条  房屋产权登记发证、产权纠纷仲裁、房产交易、房屋拆迁或房产平面图测绘等工作完成后，县级以上房地产业行政主管部门应按档案管理规定将有关文件、材料收集齐全，整理组卷后归档。

第二十二条  房屋产籍应按照地号建立，地号的编立按照国家有关规定执行。

房屋产权档案按照地号建立房屋产权人产权卷宗，卷内材料以其发生时间为序编列。

第二十三条  房屋产籍应根据房屋产权的取得、转移、变更、注销和他项权利的变化及时进行调整和补充，使房屋产籍记载的内容与产权现状保持一致。

第二十四条  县级以上房地产业行政主管部门应建立产权产籍统计报表制度，及时向上级主管部门及同级人民政府和有关部门报送城市房屋现状及变更的统计资料。

第五章  法律责任

第二十五条  不按本条例规定期限申请办理房屋产权登记的，由县级以上房地产业行政主管部门责令限期补办；逾期不补办的，对个人处以50元以上500元以下的罚款，对单位处以1000元以上10000元以下的罚款。

第二十六条  申请人在申请登记时隐瞒事实真相或伪造有关证件、文件，采取非法手段骗取房屋权利证书的，由县级以上房地产业行政主管部门注销登记，收缴房屋权利证书，并可对个人处以1000元以上5000元以下的罚款，对单位处以5000元以上50000元以下的罚款。

第二十七条  涂改、伪造房屋权利证书的，由县级以上房地产业行政主管部门缴销其房屋权利证书，并可对个人处以1000元以上5000元以下的罚款，对单位处以5000元以上50000元以下的罚款。

第二十八条  按本条例规定收缴的罚款，全额上缴同级财政。

第二十九条  当事人对行政处罚决定不服的，可依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的，依照国家有关法律的规定执行。

第三十条  拒绝、阻碍房地产业行政主管部门工作人员依法执行职务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条  房地产业行政主管部门工作人员，错发房屋权利证书或房屋权利证书登记内容有误的，房地产业行政主管部门应自发现之日起5日内予以改正。给权利人造成损失的，应依法承担民事责任。

房地产业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，对有关责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

房地产业行政主管部门及其工作人员违法行使职权，给权利人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十二条  房屋产权抵押登记也可以由县级以上人民政府规定的部门办理。

第六章  附  则

第三十三条  本条例具体应用中的问题，由省建设行政主管部门负责解释。

第三十四条  本条例自1996年7月1日起施行。1988年2月21日浙江省人民政府的《浙江省城镇房屋所有权登记发证办法》同时废止。

    浙江省人民代表大会常务委员会关于修改《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》的决定

（1999年9月3日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过  1999年9月10日浙江省第九届人民代表大会常务委员会公告第16号公布  自公布之日起施行）

浙江省第九届人民代表大会常务委员会第十五次会议决定对《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》作如下修改：

增加一条，作为第三十二条：“房屋产权抵押登记也可以由县级以上人民政府规定的部门办理。”

第4篇：房地产登记条例范文

第一条为加强本市房屋权属登记管理，规范房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于**市城市规划区内国有土地上的房屋权属登记管理。

第三条本条例所称房屋权属登记，是指房产行政主管部门代表政府对房屋所有权及其产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

本条例所称房屋权利人，是指依法享有房屋所有权、房屋他项权利的自然人、法人和其他组织。

本条例所称房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋权属登记申请，但尚未取得房屋权属证书的自然人、法人和其他组织。

第四条房屋权属管理实行登记发证制度。依法登记的房屋权利受法律保护。

房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的合法凭证。

第五条房屋权属登记遵循房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权权利主体一致的原则。

第六条**市房产管理部门是全市房屋权属登记的行政机关(以下简称登记机关)，对全市的房屋权属登记进行指导、监督、检查和管理。对**市属四区范围内房屋权属的登记管理和房屋权属证书的颁发实行统一管理、分级审核、委托发放。

各县(市)和东川区人民政府房产管理部门是本辖区内房屋权属登记的行政机关(以下简称登记机关)，负责辖区内房屋权属的登记管理和房屋权属证书的颁发工作。

第七条登记机关对房屋产权资料实行管理，应当建立健全房产产籍档案管理制度。

第二章一般规定

第八条房屋权利人取得、转移、变更、丧失房屋所有权以及设定或终止房屋抵押权、典权等房屋他项权利，均应当向房屋所在地的登记机关申请办理房屋权属登记。

房屋权属登记分为以下类别：

(一)初始登记；

(二)预登记；

(三)转移登记；

(四)变更登记；

(五)他项权利登记；

(六)注销登记。

第九条房屋权属登记按照以下程序办理：

(一)受理登记申请；

(二)权属审核；

(三)公告；

(四)核准登记；

(五)颁发房屋权属证书。

第(三)项适用于登记文件遗失无法补正等原因需要公告的登记。公告期为30日。

第十条房屋权利人申请房屋权属登记，应当提交登记申请书、身份证件和取得、转移、变更、丧失房屋权属的合法证明文件。

申请房屋权属登记，自然人应当使用身份证件或户口簿记载的姓名；法人和其他组织应当使用其依法登记或者批准机关批准的名称。

房屋权利人可以委托他人房屋权属的申请登记。人申请登记时，应当提交房屋权利人的授权委托书。

境外当事人的身份证件、资格证明及授权委托书须按规定经过公证或认证，外文证件应同时具有中文译本。

共有的房屋，由共有人共同申请。

第十一条符合下列条件的，登记机关自受理登记申请之日起30日内核准登记：

(一)当事人的资格有效；

(二)申请书填写规范；

(三)登记文件齐全；

(四)登记文件的内容真实合法，表述明确；

(五)登记文件与申请权利一致；

(六)申请登记的权利范围与房屋一致；

(七)登记事项与档案记载不抵触。

不符合上述规定条件的，登记机关应当自受理申请之日起7个工作日内，通知申请人限期补正。本条规定的核准登记时限，不包括公告、刊登启事和补正的时间。

第十二条在核准登记前，对房屋权属登记内容有异议的，利害关系人应当向登记机关提交书面报告和有关证据，登记机关应当告知申请人，并暂缓登记。

暂缓登记原因消失后，经申请人提交有效的书面证明，登记机关应按规定予以核准登记。

第十三条有下列情形之一的，登记机关不予登记，并书面告知申请人：

(一)房屋属于临时建筑或者违法建筑的；

(二)权属纠纷尚未解决的；

(三)未能按规定补正文件的；

(四)登记权利已被依法限制的；

(五)法律、法规规定的其他情形。

第十四条有下列情形之一的，有关机关应当将裁定书、判决书、决定书送达登记机关和当事人，并且详细载明查封或者限制的房屋坐落、产权人、起止时间：

(一)人民法院依法作出的没收、查封房屋或者以其他形式限制房屋权利的裁定、判决已经生效的；

(二)公安、检察机关依法查封房屋或者以其他形式限制房屋权利并作出正式决定的；

(三)法律、法规规定的其他情形。

查封房屋或者限制房屋权利期限届满需要继续查封或者限制的，原作出查封或限制房屋权利的机关应当在期满前，书面告知登记机关，期满未书面告知登记机关的，房屋权利人的权利自然恢复。

第十五条房屋权利人申请房屋权属登记，应当按照价格主管部门批准的标准交纳登记费和权属证书工本费。

第三章权属登记

第十六条新建房屋的，应当自房屋竣工验收结束之日起90日内，由房屋权利申请人申请房屋所有权初始登记，并提交下列登记文件：

(一)立项批准文件；

(二)国有土地使用权证；

(三)建设工程规划许可证和建设工程规划验收合格证或规划分期验收证明；

(四)房屋工程竣工验收备案文件。

个人建造房屋申请房屋所有权初始登记的，免交第(一)、(四)项文件。

第十七条开发企业出售商品房的，自开发项目竣工验收结束之日起90日内，办理商品房权属预登记，并提交下列登记文件：

(一)立项批准文件；

(二)国有土地使用权证；

(三)建设工程规划许可证和建设工程规划验收合格证或规划分期验收证明；

(四)房屋工程竣工验收备案文件；

(五)具有合法资质的房产测量机构出具的测绘结果报告书；

(六)企业法人营业执照、法人授权委托书；

(七)商品房销售情况说明材料。

第十八条购买预登记商品房的，房屋权利申请人可以持房屋买卖合同、购房发票、房屋权利人(人)的有效证件，向登记机关申请办理房屋所有权初始登记。

第十九条因买卖、交换、赠与、继承、分割、合并、投资入股、裁决等原因致使房屋权属发生转移的，应当自事实发生之日起90日内，由当事人申请房屋所有权转移登记，并提交下列登记文件：

(一)买卖、交换、分割、合并、投资入股等以合同方式转移房屋所有权的，提交原房屋所有权证、合同；

(二)赠与、继承的，提交原房屋所有权证、公证书；

(三)依照法院、仲裁机构生效的法律文书裁决转移的，提交法院判决书、调解书、裁定书或者仲裁机构裁决书、调解书。

第二十条有下列情形之一的，自事实发生之日起30日内申请房屋权属变更登记，当事人除提交房屋所有权证外，还应当分别提交下列登记文件：

(一)房屋权利人姓名改变的，提交公安机关的证明；权利人名称改变的，提交核准该单位设立的机关出具的证明文件；

(二)翻建、改建、扩建房屋的，提交建设工程规划许可证、竣工验收备案文件和具有合法资质的房产测量机构出具的测绘结果报告书。

第二十一条办理房屋权属转移、变更登记的，当事人领取房屋所有权证书后，应当按规定向土地管理部门办理土地使用权变更登记。

第二十二条房屋设定抵押权、典权等他项权利的，权利人、他项权利人应当自合同签订之日起30日内，持房屋所有权证、设定他项权利的合同、公证书及有关文件向登记机关申请房屋他项权利登记。

第二十三条因房屋灭失、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。

申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。

第二十四条有下列情形之一的，登记机关可以直接注销登记或者予以更正：

（一）提供虚假证件、证明或者申报不实，造成登记有误的；

(二)本条例第十九条第三项规定的情形；

(三)未按照本条例第二十三条规定申请注销登记；

(四)登记机关及工作人员失误造成房屋权属登记不实的；

(五)其他依法应当注销房屋权属证书的。

登记机关直接注销登记的，应当作出书面决定，送达当事人，并责令其限期缴回房屋权属证书；当事人逾期未缴回房屋权属证书的，登记机关应当登报公告注销。

因本条第(四)项原因，注销登记后需重新登记的，登记机关不再收取登记费。

第四章权属证书

第二十五条房屋权属证书，包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》，使用国家统一制作的文本，由登记机关依法颁发。

第二十六条任何单位和个人不得擅自制作、颁发或者伪造、涂改房屋权属证书或在房屋权属证书上标记、加盖其他印章。

第二十七条房屋权属证书遗(灭)失的，房屋权利人应当及时在指定报刊上公告作废，经6个月后无异议的，持遗(灭)失证明文件、身份证件和登报声明向原登记机关申请补发。登记机关办理补证时，在补办的房屋权属证书上注明“补发”字样，并注销原房屋权属证书。

房屋权属证书破损影响使用的，经房屋权利人申请，原登记机关查验后予以换发，并注销原房屋权属证书。

第五章法律责任

第二十八条以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，可并处一千元以下罚款。

第二十九条涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以一千元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十条非法印制房屋权属证书的，由登记机关没收非法印制的房屋权属证书，可并处一万元以上三万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条因登记机关的登记致使权利人合法权益受到损害的，由登记机关依法承担赔偿责任。

第三十二条登记机关的工作人员、、贪污受贿、的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第5篇：房地产登记条例范文

实行不动产登记之后，原先的房产证就作废了吗？不动产登记簿与房产证有什么区别呢？新疆国土资源厅地籍处副处长熊志坚，就百姓对《不动产登记暂行条例》关心的问题进行了解答。

旧版证书将继续有效

问题：以前发的房产证要作废了吗？

解答：新的不动产登记簿证启用后，以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。居民原有的相关簿证采取“不变不换”的原则，即权利不变动，簿证不更换。国土部也有强调，各地不得强制要求当事人更换“不动产权证”和“不动产登记证明”，不得增加企业和群众负担。

遵循自愿登记原则

问题：实行不动产登记后，是不是必须要把原有的房产证换成不动产登记证？

解答：不动产登记遵循“自愿登记”的原则，不会强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明，并且要做到“权利不变动，簿证不更换”，即等到依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。

不换新证也无实质影响

问题：对普通百姓而言，换证有啥好处？

解答：不动产统一登记实施后，不换新证对于百姓并没有实质性的影响。

但是，若房产将进行交易，登记过户时，旧的房产证将被不动产权证书所替代。简单来说，现有房产证依旧有效，但若房主将房产交易和过户后，交易的另一方领到的将是不动产权证书。

税收工作不会一蹴而就

问题：实施不动产登记后，就意味着要交税了吗？

解答：房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。

房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？……种种问题牵一发动全身，需要全面考量。立法是目前房地产税改革的路径。这项改革将由全国人大常委会牵头，加强调研，扎实推进。这是说，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。

“小产权房”不会“转正”

问题：之前的小产权房可能在实行不动产登记后取得合法的“身份”吗？

解答：不动产登记是依法保护不动产所有人合法权利的行为，“小产权房”实际上是没有产权的房屋，不可能予以登记。

多套房将获多个证件

问题：如果有多套房屋，是将所有的房屋登记在一个证上，还是分别获得不动产登记证？

解答：不动产登记是以不动产单元为基本单位来进行的登记，就是说，如果你有十套房屋，登记后就会获得十个不动产登记证。

群众办证程序精简

问题：之前我们购买房屋需要分别到房产局和土地局办理房产证和土地证，实行不动产登记之后还是要去两个职能部门吗？

解答：不动产登记全面实施后，将会是一个窗口对外，就是说，群众在一个办公场所就能完成登记。

此前，我国的不动产瞀记分散在多个部门，由于各部门登记方法、技术规程等不一致，很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登现象，引发诸多矛盾和纠纷。实施统一登记后，可以减少甚至杜绝类似的问题发生，提高登记的准确性和权威性，可以更好地维护当事人的不动产物权。统一登记之后，实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一，逐步实现一个窗口对外，减少办证环节，可以让当事人少跑路，大大减轻群众负担，方便企业和群众。

不会泄露个人信息

问题：实行不动产登记后，信息会有统一的平台，是否会泄露个人信息？

解答：所登记信息不是谁想查就能查。不动产统一登记的核心功能和目的，在于保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法权益。不动产登记后，也不是随便就可以查询别人的不动产信息。根据《条例》规定，“只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料”，“相关部门，如司法部门、司法机关需要查询权利人的财产时是可以查询其不动产登记资料的，但必须提供查询目的和查询证件。”所以普通百姓大可放心自己的个人财产信息安全。

新疆仍采用旧版证书

问题：如果我是在3月2日购买房屋，取得的就是不动产登记证而非房产证了？

解答：目前，新疆还未完成不动产统一登记职责和机构整合，尚不具备颁发新版证书条件。在实行统一登记前，各类不动产登记工作仍按现行模式办理。此外，目前使用的商品房房产证，在房屋买卖、出租、抵押，或是土地使用年限方面，都不会产生影响。

新疆推进登记工作

第6篇：房地产登记条例范文

第二条本市行政区域内的房地产抵押登记管理，适用本条例。

第三条本条例所称房地产抵押登记，是指房地产设定抵押时，依照法定程序进行登记的行为。

第四条房地产抵押实行登记制度。依法设定并登记的房地产抵押，受法律保护。

第五条市房地产行政管理部门主管本市行政区域内的房地产抵押登记管理工作，并组织实施本条例。

县级市房地产行政管理部门负责本辖区内的房地产抵押登记管理工作。

第六条下列房地产抵押，应当登记：

(一)抵押人所有的房屋；

(二)抵押人依法有权处分的国有房屋；

(三)抵押人预购的商品房；

(四)抵押人所有的在建房屋；

(五)抵押人依法有权处分的国有土地使用权；

(六)镇、村依法建设的企业厂房等建筑物及其占用范围内的集体土地使用权；

(七)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

(八)法律、法规规定可以抵押的其他房地产。

第七条以房屋或者在建房屋抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押登记；以依法有权处分的国有土地使用权抵押的，该国有土地上的房屋同时抵押登记。

第八条下列房地产不得抵押登记：

(一)土地所有权；

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本条例第六条第(六)、(七)项规定的除外；

(三)房屋所有权、土地使用权不明确或者有争议的；

(四)无建筑物的行政划拨土地使用权；

(五)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的；

(六)依法列入文物保护和具有重要纪念意义的；

(七)被依法查封、监管的；

(八)法律、法规规定不得抵押登记的。

第九条抵押人申请房地产抵押登记，应当符合下列规定：

(一)国有企业、事业单位法人以其房地产抵押的，应当报相关的国有资产管理部门或者授权投资机构审批；

(二)集体所有制企业以自有房地产抵押的，应当经该企业职工大会或者职工代表大会通过，并报上级主管部门备案；以上级调整使用的房地产抵押的，应当经上级主管部门批准；

(三)股份有限公司、有限责任公司或者外商投资企业以房地产抵押的，应当经股东大会或者董事会通过，法律、法规另有规定的，从其规定；

(四)在合伙企业存续期间，以合伙企业的房地产抵押登记的，必须经全体合伙人同意；

(五)以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权抵押的，必须付清土地使用权出让金；

(六)以本条例第六条第(六)项抵押的，应当经集体土地所有者书面同意；

(七)以共同共有的房地产抵押的，抵押人应当征得其他共有人的书面同意；以按份共有的房地产中所占有部分抵押的，抵押人应当书面通知其他共有人；

(八)以出租的房地产抵押的，抵押人应当书面告知抵押权人和承租人；

(九)以预购商品房抵押的，其预售合同应当经所在地房地产交易机构登记。

第十条有经营期限的企业以房地产抵押登记的，抵押期限不得超过该企业的经营期限；以具有土地使用期限的房地产抵押登记的，抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用期限。

第十一条以未付清房款的预购商品房和在建房屋抵押登记的，抵押权人必须是金融机构。

以在建房屋抵押登记的，其投入建设的资金应当达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工日期。

以优惠政策购买的公有住房、解困房、安居房等房屋抵押登记的，必须符合国家、省、市的有关政策规定。

第十二条以镇、村依法建设的企业厂房等建筑物及其占用范围内的集体土地使用权抵押，或者以承包方式取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，其地价评估结果，应当经市或者县级市土地行政管理部门确认核准后，方可抵押登记。

以划拨方式取得土地使用权抵押的，应当进行地价评估，由市或者县级市土地行政管理部门核定土地使用权出让金。抵押所担保的债务金额不得超过扣除出让金后的土地价值。

第十三条房地产抵押登记时，抵押人所担保的债权不得超出该房地产的价值。

房地产抵押登记后，抵押人以其价值大于所担保的债权的余额部分再次抵押登记的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况事先书面告知首次抵押和再次抵押的抵押权人。

第十四条因城市建设需要，已抵押登记的房地产被拆迁的，抵押人应当按照国家有关规定将拆迁补偿价款清偿债务，或者重新设定抵押。抵押当事人也可以重新设定抵押物和抵押权，或者依法清理债权债务，解除抵押合同。

第十五条申请房地产抵押登记的，抵押当事人应当依法订立书面抵押合同。抵押合同应当包括以下内容：

(一)抵押人、抵押权人的名称、地址或者姓名、身份证号码、住所；

(二)被担保的主债权的种类、数额和债务人履行债务的期限；

(三)抵押的房地产座落、名称、用途、建筑面积、用地面积、四至情况以及所有权权属或者使用权权属等；

(四)抵押的房地产价值；

(五)抵押担保的范围；

(六)抵押的房地产占用管理人、管理方式、管理责任以及意外损毁、灭失的责任；

(七)抵押权灭失的条件；

(八)违约责任；

(九)争议解决方式；

(十)抵押合同订立的时间与地点；

(十一)双方认为需要约定的其他事项。

第十六条房地产抵押合同签订后，抵押人与抵押权人应当共同向房地产所在地的房地产行政管理部门办理抵押登记。抵押合同自核准抵押登记之日起生效。

第十七条经登记的抵押合同需要变更或者终止的，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记部门办理抵押变更或者涂销抵押登记手续。

第十八条办理抵押登记应当提供下列资料：

(一)抵押当事人的身份证明或者法人资格证明；

(二)抵押登记申请书；

(三)主合同和抵押合同；

(四)房地产权属证书或者经登记的预售合同；

(五)抵押人有权设定抵押的证明文件与资料；

(六)法律、法规规定或者双方约定需要评估房地产价值的证明资料；

(七)依法应当提供的其他资料。

第十九条持房地产权属证书办理房地产抵押登记的，登记部门应当在房地产权属证书上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人核发房地产他项权证。

第二十条持已经登记的房地产预售合同或者国有土地使用证申请办理预购商品房或者在建房屋抵押登记的，登记部门应当在房地产预售合同或者国有土地使用证上作他项权利记载后由抵押人收执，并向抵押权人核发抵押登记证明书。

第二十一条以预购商品房或者在建房屋抵押登记的，房屋竣工后抵押关系尚未终止，抵押当事人应当在房屋竣工验收合格之日起三十日内，申请办理房地产证及他项权证。

第二十二条登记部门自受理抵押登记申请之日起十五个工作日内，对符合抵押登记条件的，应当核准抵押登记，发给房地产他项权证或者抵押登记证明书。

自受理抵押变更登记、涂销登记申请之日起十个工作日内完成变更、涂销抵押登记手续。

对不符合登记条件的，应当书面通知抵押当事人并告知不予登记的理由。

登记部门在法定的时间内不作答复或者符合条件不予登记的，抵押当事人可以提起行政复议或者行政诉讼。

第二十三条抵押当事人隐瞒真实情况或者以虚假文件资料等非法手段获得核准抵押登记的，经人民法院、仲裁机构确认抵押合同无效的，由原登记部门撤销抵押登记。

第二十四条抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以依照相关的法律法规和规章的规定协商解决；协商不成的，可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以直接向人民法院提讼。

第7篇：房地产登记条例范文

开发商一房多卖、购房者迟迟拿不到产权证等现象将有“法”来管了。昨天开始在首都之窗网站征求意见的《北京市房地产登记条例（送审稿）》，对本市房地产登记做出了全面具体规定。

北京市国土房管局有关人士介绍，此次起草房地产登记条例，是本市第一次对房地产登记做出明确全面的规定，在此之前只是在1988年出台过一次有关产权登记的暂行规定，眼下已无法满足新的发展情况。

据介绍，征求意见稿最重要的一条规定是“两证合一”，以前有“土地使用权证”和“房屋所有权证”，并且前者只发给了外销房的购买者，如果《条例》能够实施，买房人将通过一个证书集中体现对这两个权利的拥有。

此外征求意见稿中新增加了“预告登记”一项，明确有下列情形之一的房地产申请人（权利人）可以申请预告登记：未完成房屋拆迁补偿的出让土地使用权；以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让；法律、法规规定的其他情形。增加预告登记对买房人最大意义在于可以有效地防止开发商一房二售情形的发生。

征求意见稿还对办理登记的时限做出明确规定，初始登记应在60个工作日内完成；转移登记、变更登记等20个工作日完成。

第8篇：房地产登记条例范文

据统计，房屋占据老百姓家庭财富的80%，没有哪项资产或物权像房屋一样，对老百姓的生活如此重要，这也是为何不动产统一登记每次有新的动向时，都会激起老百姓极大的关注热情。喊了10多年的不动产统一登记，终于告别“吆喝”而真正落地。可以预料，从今年开始颁发新的不动产权证书，到全部不动产统一登记信息和查询，再到未来信息利用（如征收房产税），每一步都事关老百姓的利益，也必然会引起更大的关注。

已有房产登记，为什么还要“另起炉灶”？

在不动产登记之前，已经有了房地产权登记，为何还要设立机构、建立系统、面向亿万百姓劳民伤财地再登记呢？原因就在于，原来的登记存在多个登记簿、登记证书和多个登记机构，有的甚至没有登记或只登记土地。在日常频繁的不动产交易、转让、继承、抵押等产权变更中，也就难以避免“一房二卖”、“一地多卖”、“重复交易”、“征地强拆”和“隐匿房产”等侵权行为。在正常的一宗不动产登记中，老百姓常常需要“跑断腿”，“花冤枉钱”。因此，不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四个统一”，不仅可以避免这些问题，而且明晰和保护产权、便利和保障交易。

这是第一个目的，试想，如果产权保护都不能有效实现，那么，市场经济的其他建设就是一句空话。第二个目的就是，不动产不仅事关百姓利益，而且因其位置固定性、大宗性、功能复合，摸清了底数，也就为很多公共政策的制定，如信用体系的建设、社保政策的制定、住房保障政策、公共服务设施建设规划等，奠定了信息基础。原来这些政策也有，但不掌握基础数据，往往靠“拍脑袋”、“拍肚皮”。以信用体系为例，有恒产者有恒心，掌握了不动产的情况，资产信息就会大白于监管部门，看谁还敢恶意逃废债务，在离婚时想隐匿房产（如疯狂英语李阳案）的人就少了，对社会信用体系的建设意义重大。其他方面也一样，这里不作阐述了。

大白于天下，难道是隐私侵犯的开始？

信息统一了、集合了，也就海量了、大数据了。大数据时代，信息的最大价值就在于利用，否则就是一堆散乱的“信息碎片”。对于统一后的不动产信息来说，首要的应用就是信息查询，比如交易时的“查册”（检验房产证真假，查明房屋权属）。想必，每个人在买二手房时，都经历过“查册”，而且也会或多或少担心房子到底是不是买家的。另外，若申请银行抵押贷款、以房入股、债务人以房偿债等，都需要查询个人房产信息。

保护个人隐私是国际惯例，在中国，房产的隐私问题更加突出，讳莫如深。因此，问题就来了，很多人认为，每一宗不动产多个维度的信息统一了，意味着个人的房产信息就大白于天下了。既然信息统一的意义在于查询等应用，会不会出现乱查别人房子信息的情况，特别是借着保护正当权益、反腐或征税的目的。笔者认为，这个担心是多余的。前面讲过，不动产统一登记的首要目的就是为了保护产权，其延伸的范畴也包含对于隐私权的保护，若信息统一后，隐私权反而得不到保护，与不动产统一登记的初衷就背道而驰了。

首先，《条例》删除了此前征求意见稿中提出的“以人查房”，而贯彻“以房查人”的查询原则，其目的之一就在于打消老百姓这种顾虑。更为重要的是，即便以房查人，《条例》也提出了依法查询的原则，即只有“权利人、利害关系人才可以依法查询、复制不动产登记资料”。那么，什么是权利人、利害关系人呢？根据笔者向法律人士征询，权利人指的是不动产所有人，其可以申请查询自己名下的房产情况；若房子抵押给银行，那么银行作为抵押权人凭借抵押登记，也有权利去查询登记资料。什么是利害关系人？法律人士指出，在一些债务纠纷中，债权人可以凭借人民法院的补充证据材料通知书，自行或委托律师事务所查询债务人名下已确权房产的情况。

笔者认为，在随后将实施的《条例》操作细则中，将根据老百姓的关注，会专门界定查询权利的边界。站在更高的角度看，不动产统一登记在我国私产保护历程中应该具有里程碑式的意义，与之相随的是包括隐私权在内的私人权利更好地得到保障。恰恰在信息不透明、散乱、无人监管的情形下，侵犯隐私权的行为才会泛滥。

举个例子，为了保护个人的正当权益，在不掌握对手信息的情况下，当事人或权利人或许只有通过违法查询对手不动产情况，才能实现自身权益的保障，除此之外别无他法，即以侵犯隐私的做法来维护正当权益，说得严重点是“以暴制暴”，“他不仁别怪我不义”。值得注意的是，在此过程中，执法机构可能也不得不容忍这种行为，或不得不直接参与，突出的就是“人肉搜索”、反腐调查、私人侦探等，现实中比比皆是，甚至到了法不责众的地步。但是，这种做法在不知不觉中距离依法治国、治理能力的现代化建设渐行渐远了。

信息统一了，房产税的“狼”来了吗？

不动产统一登记以后，能用来干什么？绝大多数网友认为是开征房产税和反腐。十八届三中全会以来，房地产税立法全面提速。在不动产登记即将落地之时的2月26日，税务总局政策法规司在《关于全面推进依法治税的指导意见》新闻通报会上表示，2015年将推动房地产税等相关税收立法。这一前一后，或许在一定程度上印证了业内“不动产登记为房地产税开征铺路”的观点，或许也印证了网友的判断。

但本质上讲，不动产统一登记与开征房产税并无直接关系。也就是说，即便没有开展不动产统一登记，也可以征收房产税。比如，对经营性住房（租赁），我国各地此前就一直在征收房产税，且从没有中断过。另外，上海和重庆在2011年也对新建商品住房恢复征收了房产税，但这两个城市并没有开展不动产统一登记。

严格来讲，若要建立西方式的、旨在解决地方政府财源问题的房产税，开展不动产统一登记，建立不动产统一的信息系统，应该是前提或必要条件，而非充分条件。也就是说，只有不动产信息统一了，才能建立起开征房产税的数据信息基础，否则房产税开征就是无本之木。但是，目前来讲，国家开展不动产统一登记，还没有想未来怎么用这个信息系统，征税或者是反腐，可能大家想远了，都在替政府谋划。

更为重要的是，房产税征收进入实施环节，还有很多问题没有解决，目前仅仅停留在立法阶段。首先，在土地国有和土地批租的情况下，产权人仅拥有房屋的所有权，不拥有土地所有权，而房随地走，“皮之不存、毛将焉附”。因此，征收房产税本身或许就存在法理上的争论，网友对此多有微词，让老百姓信服并主动申报房产税很难。在我国除了工资代扣个人所得税外，还没有信用环境让这个传统生存，这些是不可回避的前提。

而且，从《条例》到开展不动产统一登记，再到征收房产税，需要很长的时间，涉及立法、评估、范围、税收豁免等多个事项和环节，房产税的开征不是很快就能实现的。即便开始征收房产税，也会有税收豁免的存在，比如人均或户均可以得到一定免税面积或免税的住房套数。这其中，不可忽视户籍制度的问题，比如，为了增加免税面积而增加家庭人口数，从而使得大部分人群在税收豁免范围内，这是有可能的，房产税征收效果很难确保。

当然，还有其他阻力，如对小产权房是否征税？若征税，法律瑕疵阻碍；若不征税，则变相奖励违法者、惩罚守法者，民怨难平。总之，不动产实现统一登记了，房产税就开始征收了，这样的逻辑判断有点简单和武断，连接二者的中间地带还有很多环节没有到位，目前还不是管理层不动产统一登记所要考虑的。另外，反腐与不动产登记亦无直接联系，更不是不动产登记要考虑的，最多也就是副产品，相关论述在网上有很多。

70年后，房子还是我的吗？

与原来的房地产产权证书相比，新的不动产权证书最大的特点，就是新证明确了权利人对该产权的“使用期限”，即产权开始于哪一年、终结于哪一年。而在原来的 《房地产产权证书》及证明中，仅仅标识有土地70年使用期限的起止时间，而无房屋所有权的起止时间。

这是个法律问题，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》》第十二条规定，居住用地使用权出让最高年限按为70年。70年以后如何处理，《城市房地产管理法》第二十二条有规定，即“土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准”。另外，《物权法》也明确提出了70年以后“自动续期”。

对于如何“自动续期”问题，是无偿续期，还是补缴地价后有偿续期，补缴的标准是什么等，法规并无明确规定，但是在房地产产权证书上没有标识房屋产权的起止日期，这就给老百姓一个隐隐约约的信号，即房子是我的，未来怎么续期或没有规定、或者搁置。现在好了，不动产权证书明确规定了起止日期，好像告诉老百姓，你对房子的拥有权只有70年。那么，70年以后是不是土地使用权就由政府无偿收回，老百姓只剩下一堆不知道附着在哪里的房子呢？

根据笔者查阅，70年产权的规定是从我国香港地区学来的，并无严格的法律追溯，事实上是上世纪80年代市场化需要出让土地的 “急就章”，与改革开放前 “土地不能转让”这一谁都不敢碰的意识形态发生冲突后，产生出来的这样一个“怪胎”，问题都留给了后人来解决。改革开放以来，不管是土地“招拍挂”、土地抵押贷款、集体土地市场化利用等，都是在完成土地要素市场化的未竟改革“欠账”。

从这个角度看，不动产统一登记也应该是这一改革历程中浓墨重彩的一笔，暂先不管70年后怎么处理，优先保护产权者的利益、尊重产权者的诉求无疑将深入人心；不仅将进一步显化70年产权问题解决的急迫性，而且相比之前，也将为解决这一问题创造更好的条件和环境。只要老百姓理解了70年是怎么来的，以及土地市场化改革以来的进展，就完全不必担心70年后怎么办的问题。总的一句，土地、房产和不动产等领域的市场化改革、制度创新，都是奔着“居者有其屋”、实现老百姓财产性收入等角度去的。

第9篇：房地产登记条例范文

内容提要: 异议登记是《物权法》借鉴比较法(主要是德国法)的立法模式规定的一种新的登记类型。如何理解异议登记的法律效力直接决定了其构成要件的设置。我国现行不动产登记的地方性法规和部门规章规定异议登记具有限制处分效力，既不符合异议登记的本质，也有违《物权法》立法本意。异议登记仅应具有暂时击破登记簿公信力的效力，它既不能限制登记权利人的处分，甚至无法推翻登记簿的推定力。在正确界定异议登记效力之后，可厘清异议登记的构成要件：首先，登记主体为利害关系人；其次，异议登记的客体——不动产登记簿上可能存在的错误权利事项；最后，异议登记的申请不以权利人不同意更正为前提。

引言

异议登记(widerspruch)是《物权法》第19条第2款规定的一种登记类型，它是为了解决更正登记程序较为费时，申请更正的权利人与登记名义人之间的争议一时难以解决，而由法律确立的一种对真正权利人利益的临时性保护措施。[1]由于异议登记是《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)借鉴比较法(尤其是德国法)上的规定而引入的一种登记类型，加之《物权法》第19条第2款对异议登记的规定又很简略，故此理论上对于异议登记的构成要件及其法律效力存在不同的理解。现行不动产登记的部门规章与地方性法规对异议登记效力和构成要件的规定也不相同，有一些规定甚至可以说完全偏离了《物权法》的立法本意。例如，《房屋登记办法》、《土地登记办法》、《上海市房地产登记条例》中对异议登记有限制处分效力的规定。Www.133229.CoM[2]有鉴于此，本文希望对异议登记的法律效力及构成要件做一初步探讨，以期澄清有关争议与误解。之所以将异议登记的法律效力与构成要件在文中一并加以论述，也是因为对异议登记效力的理解决定了对异议登记之构成要件的理解。例如，如果认为异议登记的法律效力不仅可以击破登记簿的公信力还可具有限制处分的效力，那么由于异议登记的效力强大，故而其构成要件势必要严格。反之，如果认为异议登记只具有暂时击破登记簿公信力的效力，则异议登记构成要件就可以比较宽松。

一、异议登记的法律效力

从比较法来看，不同国家的异议登记法律效力差别很大。[3]在日本法上，预告登记(相当于我国法上的异议登记)的效力最弱。[4]它既不具有击破公信力的作用(日本法也不承认不动产登记簿具有公信力)，也不具有对抗力。此外，对该登记后具有利害关系的第三人亦不能做恶意之推定。[5]日本法中的预告登记仅仅具有单纯警告第三人的作用，即预防不知道标的不动产权属正在发生诉讼纠纷的第三人涉足这种关系。[6]而在德国法中，异议登记的法律效力则具有较强的效力。《德国民法典》第899条第1款规定：“在第894条的情形，可以登记对土地登记簿正确性的异议。”如果不动产登记簿上进行了异议的登记后，会产生以下几项法律效果：首先，依据《德国民法典》第892条第1款第1句，登记簿上的异议具有击破第892条规定的登记簿公信力(zerst rung des ffentlichen glaubens)之法律效果。它使取得人因此不具有善意，进而避免了善意取得。这种击破公信力的效力是德国法上异议登记的最主要的效力。[7]其次，异议登记具有警示的功能(warnfunk-tion)，即在登记簿上对被登记物权之不正确或不存在作出一种不动产登记法上的保护性注记(schutzvermerk)。虽然它不能推翻登记簿的推定效力(《德国民法典》第891条)，但它的存在表明了已经有人对登记簿的正确性与完整性提出了质疑(protestiert)，[8]该质疑将起到警示交易当事人的作用，使其谨慎行事。第三，异议登记还会在强制拍卖程序(《德国强制拍卖法》第48条)、取得时效制度(《德国民法典》第900条)、诉讼时效制度(《德国民法典》第902条第2款)中发生一定的法律效力。例如，依据《德国民法典》第900条第1款第3句，当登记簿上有异议登记时，取得时效的期间将因此而停止。但是，德国判例与民法学通说认为，异议既不具有登记簿的阻碍效力(keine grundbuchsperre)，也不具有积极效力(keine positiven wirkungen)。[9]一方面，登记簿上对异议的记载并不构成对处分权的限制，它不产生登记簿的障碍，登记权利人依然能够继续处分其不动产物权。[10]另一方面，异议登记亦不具有增强某项权利或扩张某项权利的效力。这就是说，当某人的权利应当被记载在登记簿却错误地未予记载时，纵然该权利人申请了异议登记，此种登记也只是使得该权利不罹于诉讼时效而已(《德国民法典》第902条第2款)。登记簿上对异议的记载并不意味着该权利被一般性地视为已被登记之权利。[11]即便与该权利人从事交易的第三人因此异议登记的存在而产生了对权利存在的信赖，该第三人也不能得到保护。[12]

在我国，从《物权法》的规定来看，异议登记被记载于登记簿后肯定会产生一定的法律效力，否则该法第19条第2款第2句也不会使用“失效”一词。问题是，异议登记具体产生何种法律效力？对此，《物权法》并未无明文之规定。正因如此，才会产生很大的分歧。笔者认为，在我国法上，异议登记只是具有击破登记簿公信力之效力，它不能推翻登记簿的推定力，也不具有限制处分的效力。具体论述如下。

(一)异议登记不能推翻登记簿的推定力

《物权法》第16条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”通说认为，该句规定的是不动产登记簿的推定效力。[13]不动产登记簿的推定力也称“不动产登记簿的正确性推定(dievermutung der richtigkeit des grundbuchs)”，是指不动产物权经过登记(记载于不动产登记簿)后，推定不动产登记簿上记载的该物权的归属和内容与真实的物权归属和内容相一致。不动产登记簿的推定力可以分为积极推定与消极推定。凡是不动产登记簿上为某人登记了物权的(ein rechteingetragen)，就推定此人按照登记簿上的记载享有该物权，这是积极推定。凡是在不动产登记簿上注销了某一物权的(ein eingetragenes recht gel scht)，就推定该物权已不复存在，这是消极推定。[14]在我国，有不少学者认为，如果不动产登记簿上记载了异议登记后，那么登记簿的正确性推定就被推翻了，异议登记会使得登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力。[15]对此，笔者难以苟同。

首先，尽管不动产登记簿的推定力只是一种权利推定，该推定并非是终局的、确定的，是可以被推翻的。但是，异议登记却不并足以推翻登记簿的推定效力。因为登记簿上对异议登记的记载只是表明了利害关系人对登记簿的正确性提出了质疑，这种质疑固然在一定程度上动摇了登记的权利表象效力，但它毕竟只是利害关系人的一种主张而已。依据我国《物权法》第19条第2款，利害关系人申请异议登记时，并不需要如同更正登记那样提供证据“证明登记确有错误”(《物权法》第19条第1款)。事实上，如果利害关系人有证据证明登记确有错误，也用不着申请异议登记，而是直接申请更正登记即可。既然利害关系人不能提供证据证明登记确有错误，就充其量只是提供了初步的证据表明登记簿可能存在错误。如果仅仅是这种证据就可以使得登记簿的推定效力被否定，显然过于草率。依据德国法，要推翻登记簿的推定效力，利害关系人不仅要对登记簿的正确性提出其为不正确的主张，还必须提供证据加以证明，即证明登记簿上记载的权利在实体法上并不存在，或者登记簿上注销的权利在实体法上依然存在。[16]申言之，当登记簿的推定是积极推定时，如果利害关系人认为登记簿上记载的权利并不存在，那么其必须提出足够的证据来证明其关于登记簿错误的主张，方能推翻不动产登记簿的推定力。例如，登记簿上记载甲为a房屋的所有权人，乙对此有异议，其证明了a房屋为丙所有(至于乙本人是否为a房屋的真实所有权人，在所不问)，登记簿的推定可以被推翻。当登记簿的推定是消极推定时，要推翻这种推定，只是单纯地证明权利的产生要件是不够的，利害关系人还必须证明不存在阻却权利或否定权利的事实。例如，甲作为a房屋的抵押权人，其抵押权曾在登记簿上被记载过，后被注销。当甲认为该注销登记错误时，一方面他必须拿出抵押合同等证据证明该抵押权在实体法上依然存在，另一方面他还要证明该抵押权并没有因为主合同无效、债务人履行债务等原因而归于无效或消灭。[17]

其次，《物权法》第16条第1款对登记簿推定效力的规定实质上是一种证明责任的分配规范。在诉讼中，如果当事人就登记簿上记载的物权归属和内容不发生争议，法官无须对登记簿上记载的权利产生的要件或权利消灭的要件是否存在的问题进行认定，仅需适用《物权法》第16条第1款并据此在有人提出登记簿不正确的主张之前，将登记簿上的记载作为判决权利存在与否的基础。[18]如果有人与登记权利人就登记簿上记载的物权归属或内容发生争议而提起诉讼，但真实情况如何已无法查明，此时法官应当判决主张登记簿不正确者败诉，即令其承担举证不能的败诉风险。如果认为单纯的异议登记可以推翻登记簿的推定效力，改变实体法上对证明责任的分配，不仅对于登记权利人不利，实际上也彻底否认了登记簿的推定效力，登记簿将“沦落”为证明物权归属或内容的一种证据。这显然与《物权法》第16条与第17条将登记簿的效力置于权属证书之上的立法本意是相违背的。

综上所述，笔者认为，异议登记并不具有推翻登记簿推定力的法律效力，它只是表明有人对登记簿的正确性提出了质疑。在提出该质疑的利害关系人申请的更正登记完成之前，该质疑正确与否尚不得而知。

(二)异议登记具有击破登记簿公信力的法律效力

尽管《物权法》并未明文规定异议登记具有暂时击破或切断登记簿公信力的效力，但是，我国学界的通说都肯定了异议登记具有这一效力。例如，王利明教授认为，“异议登记的存在实际上向第三人提示了可能存在的风险，异议登记可以暂时有效地阻止登记簿公信力的发生，从而避免给第三人的利益造成损害。”[19]崔建远教授也认为，异议登记后，第三人不得主张依据登记的公信力受到保护。[20]应当说，就异议登记具有的击破公信力的效力，理论界是没有争议的。问题是，异议登记是如何击破登记簿的公信力的，对此尚未见学者的更详细论述。笔者认为，应从以下几方面理解异议登记的击破登记簿公信力之效力。

1、异议登记乃是通过否定取得人的善意而击破登记簿之公信力。不动产登记簿的公信力也称“不动产善意取得”。《物权法》第106条对动产和不动产善意取得做出了统一的规定。依据该条第1款第1项，不动产善意取得的一个基本构成要件就是受让人受让该不动产时是“善意的”。本来，不动产登记簿具有很强的权利表象作用(《物权法》第16条第1款)，任何旨在取得不动产上物权之人只需要通过查询登记簿的记载就可以知悉不动产的物权归属和内容，进而产生对该记载之信赖。法律上也通过以“权利外观思想(rechtsscheingedanken)”为基础的不动产善意取得制度来保护这一信赖。[21]但是，如果登记簿上记载了异议登记，就意味着登记簿的权利表象作用已经受到了他人的质疑。第三人通过查询登记簿知悉了异议登记，就说明其已知道有人对登记权利人的权利提出了质疑。此时，其应当谨慎行事，可以决定继续与登记权利人进行物权交易，因为异议登记申请人的质疑有可能是没有道理的；也可以选择停止与登记权利人的物权交易，因为有可能异议登记申请人的质疑是有道理的，并且最终实现了更正登记。在这种情况下，第三人已经明知他人对登记簿正确性的质疑存在，并有自由选择的可能性时，就不再是善意的，不能再主张善意取得。具体来说，异议登记通过否定取得人的善意而击破登记簿的公信力包括以下三层含义。

首先，只有异议登记记载于登记簿且事后证明异议是正确(即登记申请人提出的登记簿记载事项的错误被证实)时，异议登记才能击破登记簿的公信力。例如，登记簿上记载e为a房的所有权人， f认为自己才是a房的所有权人，为此他申请了异议登记。e将a房出售给d，并办理了所有权转移登记。只有事后证明a房的所有人确实是f而非e时， d才无法依据《物权法》第106条第1款善意取得a房的所有权。反之，如果a房的所有人就是e，那么d是自有权处分人处得到a房的所有权，不存在善意取得，自然也不存在异议登记击破登记簿公信力的问题。故此，异议登记击破登记簿公信力的效力也被称为“事后阻断效力”。[22]

其次，由于登记簿的公信力旨在维护交易安全，提高交易效率，因此只有当第三人是通过作为法律行为的交易行为而取得不动产物权，才发生不动产善意取得的问题。[23]如果取得人依法律行为之外的法律事实(如继承、强制执行等)取得不动产物权时，则不适用善意取得，异议登记自然也不具有击破登记簿公信力的效力。此时，利害关系人亦无通过异议登记获得临时性保护之必要。问题是，当法院针对不动产采取强制执行措施时，异议登记能否阻止法院的强制执行措施。例如，登记簿上记载甲为a房的所有人，乙对此提出异议并申请了异议登记，不久因甲拖欠丙的债务致a房因法院强制执行而被查封以待拍卖，此时乙可否通过异议登记阻止法院的强制拍卖？有学者认为，异议登记虽不能影响此后的查封登记，但是当被保全的财产面临被处分的危险时(如拍卖)，利害关系人可以异议登记为依据提出执行异议，并且要求中止执行，待更正登记完成或异议登记失效后再由法院决定是否继续强制执行程序。[24]笔者认为，异议登记不能阻止法院的强制执行。一方面，由于异议登记并不具有限制登记权利人处分权的效力，故而更不可能限制法院的强制执行措施。另一方面，当不动产将被法院强制执行时，作为案外人的利害关系人当然可以申请中止执行。但是，依据《民事诉讼法》第232条第2项，只有案外人对执行标的提出确有理由的异议且经法院裁定同意后才能中止执行。如果法院经审查认为，利害关系人的异议没有理由，则可裁定驳回利害关系人的异议，继续执行。

第三，由于异议登记只是一种对真正权利人利益提供的临时性保护措施，为了督促利害关系人及时请求确认物权，解决与登记权利人关于物权归属或内容的争议，异议登记只是暂时而非永久性地击破登记簿的公信力，其效力的存续期限受到了《物权法》第19条第2款第2句规定的“十五日”的限制。申言之，如果自异议登记之日起十五日内，申请人不提起诉讼，则异议登记击破登记簿公信力的效力将消失。反之，如果申请人在该期限内提起了诉讼，则异议登记将继续有效。

2、异议登记记载于登记簿后就立即发挥击破登记簿公信力之效力。异议登记是利害关系人对登记簿可能不正确的主张，它只有记载于登记簿后才能实现该功能。[25]申言之，当第三人与登记权利人从事的交易行为发生在登记簿记载异议登记之后，那么异议登记就将阻却该第三人之善意取得。例如，a房为甲、乙共有，登记簿上只记载了甲为所有权人。为此，乙申请了异议登记。登记机构将异议登记记载于登记簿之后，甲将a房出售给丙，双方共同向登记机构申请所有权转移登记。由于该所有权转移登记之申请是在异议登记已经记载于登记簿后提出的，故而不能认为丙是善意的，其无法善意取得a房的所有权。问题是，如果甲与丙先提出了所有权转移登记申请但是登记机构尚未办理完毕，而乙申请了异议登记，此时丙能否被认为是善意的？[26]该问题不仅涉及到不动产善意制度中善意的判断时间点问题，而且涉及到不动产登记法上登记机构办理登记申请的顺序问题。在德国，依据其《民法典》第892条第2款，对于不动产取得人善意的判断时间点原则上应以“提出登记申请的时间”为准。如果物权合意在登记申请提出后才达成的，则以物权合意的成立时间为准。德国《土地登记条例》第17条又规定：“对同一权利申请数个登记的，在先提出的申请办理完毕之前，不得为提出时间在后的申请办理登记。”故此，德国法对上述问题的回答是明确的，即丙依然为善意，可以善意取得a房所有权。登记机构不得违反《土地登记条例》第17条为乙的利益先办理晚于甲、丙申请的乙之异议登记申请，进而否定丙的善意。[27]但是，在我国法上，应当认为乙的异议登记申请虽然在后，仍可以击破在先申请登记的丙之善意。具体理由如下。

首先，就不动产取得人善意的判断时间点问题，我国并未如德国那样以提出登记申请的时间或达成物权合意的时间为准。相反，《物权法》第14条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”既然如此，判断取得人善意的时间点应当是记载于登记簿时也即完成登记的时间。[28]当取得人的登记尚未完成而有人又提出了异议登记的申请，就不能认为取得人是善意的。考虑到在先申请人往往并不知悉其后出现的异议登记，所以登记机构应当将存在异议登记的情形通知在先登记的申请人。例如，《房屋登记办法》第78条第2款规定：“权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。”

其次，尽管“申请在先、登记在先”乃是不动产登记程序的基本规则，但考虑到异议登记是法律为真实权利人提供的快捷高效的临时性保护措施，故此登记机构对异议登记的处理不应受该规则的限制。正因如此，我国不动产登记的地方性法规和部门规章规定异议登记应当在一个工作日内完成。例如，《房屋登记办法》第23条第1款规定，异议登记自受理登记申请之日起一个工作日内完成。《上海市房地产登记条例》第66条第1款第1句规定：“房地产登记机构应当在受理异议登记申请的当日，将异议事项记载于房地产登记簿。”《济南市房屋登记条例》第78条第2款规定：“对申请异议登记的，房屋登记机构应当自受理申请之日起一个工作日内，将申请异议事项记载于房屋登记簿。”

3、异议登记仅为真实权利人的利益而击破异议登记所指向的登记簿记载事项的公信力。首先，“为真实权利人的利益”意味着，只有在为真实权利人的利益而被登记时，异议登记方生效力。易言之，只有申请人是真正的权利人时，异议登记才能真正地实现其阻断善意取得的功能。例如，甲为a房的真实所有人，乙被错误地登记为a房的所有人。乙将a房出售给丙并办理了登记。后乙称自己受到丙的欺诈而出售了a房，于是申请异议登记。在异议登记之后，丙又将a房屋出售给丁。由于乙并非是a房的真正所有权人，故此其申请的异议登记实际上是不正确的。同时，又因该异议登记并非是真正权利人甲申请的，所以对甲而言不能产生击破登记簿公信力的效力。申言之，如果就乙为非所有人的事实，丙为善意，那么由于丙已经善意取得了a房屋的所有权，则丁是从有权利人(丙)处取得a房的所有权的。如果就乙为非所有权人的事实，丙为恶意，则丁可以依据《物权法》第106条而从丙处善意取得a房的所有权。乙的异议登记对于真实权利人甲而言，显然毫无用处。

其次，“击破异议登记指向的登记簿记载事项的公信力”意味着，异议登记并不是击破了登记簿上所有事项的公信力，它仅击破异议登记申请人质疑其正确性的那些事项的公信力。[29]申言之，当异议登记申请人质疑的是登记簿上所有权记载的正确性时，第三人不能因对该记载产生信赖而善意取得所有权及由该所有权派生出的他物权(如抵押权)。如果异议登记的申请人质疑的只是登记簿上他物权事项记载的正确性，而不涉及所有权，那么异议登记仅能使第三人无法善意取得该他物权。例如，甲为a房屋的所有权人，甲以该房为乙设定了第一顺位的抵押权，后来因甲的欺诈行为导致了乙的第一顺位抵押权被错误的注销了。为此，乙申请了异议登记。由于乙的异议登记并非要质疑甲对a房的所有权，而只是认为a房上有自己的第一顺位抵押权。故此，该异议登记产生的击破公信力的效力表现为他人无法善意取得该第一顺位的抵押权。需要注意的是，《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由此产生的一个疑问是：如果甲将a房转让给丙，那么乙申请的关于其抵押权存在的异议登记是否也能阻止取得人丙的善意取得？笔者认为，由于第191条第2款的立法本意在于限制抵押期间内抵押人对抵押财产的处分权，[30]因此当登记簿上登记乙的关于抵押权存在的异议时，应当认为丙已经知悉向其转让a房的甲的处分权有可能是受到限制的。倘若事后证明乙的异议是正确的(即a房上确实存在乙的抵押权)，且乙又不同意甲转让a房，则甲向丙转让a房的行为就是无权处分。在登记簿上已经存在了乙的异议登记时，丙并非善意，不能取得a房的所有权。不过，如果通过代为清偿债务而消灭a房上乙的抵押权，其仍可取得a房的所有权(《物权法》第191条第2款)。

(三)异议登记不具有限制处分的效力

1、学说上的争议。就异议登记是否具有限制处分的效力问题，我国理论界与实务界存在不同的认识。第一种观点认为，异议登记并不会对登记簿记载的权利人的处分权产生限制，异议登记后，登记权利人仍然可以处分其财产。异议登记只是打破登记簿的公信力，避免他人善意取得而已。[31]第二种观点认为，尽管异议登记后，登记权利人并没有被剥夺或者限制权利，仍然有权处分其财产，但是在异议登记的有效期限内，登记机构应当暂缓办理过户登记，因不能及时办理过户登记造成受让人不能及时取得物权的，应当按照登记权利人违约处理。[32]第三种观点认为，异议登记的直接法律效力就是对现时登记权利人的处分权设置了限制，使其在一定的期限内不能按照登记的内容处分不动产物权，以维护事实上权利人和真正的权利状态。[33]

上述三种观点中，尽管第二种观点并不认同异议登记具有限制处分的效力，但其提出登记机构应当暂缓办理登记，实质上依然是承认了异议登记构成对处分权的限制，所以该观点与第三种观点在实际效果上是相同的。目前，我国几乎所有的不动产登记的地方性法规和规章都认为，异议登记后登记机构应当通过采取暂缓办理甚至不予受理的方式来限制登记簿上记载的权利人行使处分权，如《上海市房地产登记条例》第67条、《无锡市房屋登记条例》第63条第2款、《济南市房屋登记条例》第80条、《银川市房屋登记条例》第64条、《房屋登记办法》第78条、《土地登记办法》第60条第3款以及《深圳市房地产登记若干规定(试行)》第9条等。

2、本文的观点。笔者认为，无论是基于《中华人民共和国宪法》(以下简称《宪法》)中保护财产权的基本原则，还是《物权法》第19条第2款对异议登记的规定，都不能认为异议登记具有限制处分的效力。第一，《宪法》第13条第1款规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”《物权法》第66条规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”所谓私人的合法财产受到法律保护至少意味着，对财产权的限制要么经过财产权人的同意(即基于意思自由的自我限制)，要么基于法律之明定(如《物权法》第20条、第191条)。但是，对于异议登记，《物权法》第19条第2款并未明确承认其具有限制处分的效力。在《物权法》起草过程中，全国人大常委会法制工作委员会民法室是具体负责《物权法》研究和草拟的部门，其成员全程参与了物权法草案的讨论、修改工作，因此他们集体撰写的《中华人民共和国物权法释义》可以说，在很大程度上就可以反映或表达作为立法者的全国人民代表大会及其常务委员会的观点。该书在阐述异议登记的效力时并未提及异议登记具有限制处分的效力。相反，书中明确指出，异议登记使得“第三人不得主张依照登记的公信力而受到保护”。[34]

第二，从《物权法》第19条第2款对异议登记要件的宽松规定也可看出，立法者并不承认异议登记具有限制处分的效力。2005年7月8日公布的《中华人民共和国物权法(草案)》全民征求意见稿曾对异议登记的要件做了比较严格的规定。该征求意见稿第19条规定：“利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。”但是，在征求意见的过程中，“有的地方和单位提出，启动异议登记的程序过于苛刻，难以操作。有的地方、部门、单位和专家建议，将‘登记簿记载的权利人书面同意异议登记’删除”。[35]有鉴于此，《中华人民共和国物权法(草案)》第四次审议稿放宽了异议登记的要件，其第19条规定：“利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记十五日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”直到《物权法》正式颁布，这一规定都没有太大的变化。既然异议登记的条件如此宽松，并无严格的限制，异议登记就不可能也不应具有限制处分这么强的效力。

第三，《物权法》第20条明确承认了预告登记具有限制登记权利人处分权的效力，如果认为异议登记也具有限制权利人处分权的效力，将导致异议登记与预告登记的适用关系发生混乱。由于异议登记与预告登记都具有临时性的担保功能，在法律发展史上二者就曾被统一规定。[36]但是，在现代法中，二者的区别是非常明显的。异议登记指向的是登记簿的正确性，即利害关系人通过异议登记是“质疑(protestieren)”登记簿的正确性，据此异议登记可以暂时切断登记簿的公信力。然而，预告登记申请人是通过预告登记在登记簿上“预告(prohezeiten)”一项将来的物权变动，预告登记通过限制登记权利人的处分权可以保障将来实现物权。[37]正是由于这些区别，《物权法》才分别规定了预告登记和异议登记，而二者在实践中也是可以同时运用的。如果认为异议登记和预告登记都具有限制处分的效力，显然《物权法》的规定就有叠床架屋之嫌。

第四，如果异议登记具有限制处分的效力，就会使得民事诉讼法上的诉讼保全制度落空，无法实现其目的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)第92条、第93条，原告可以在诉讼过程中或诉讼前向法院申请财产保全，以确保将来胜诉判决的顺利执行。无论是诉前保全还是诉讼保全，都有严格的限制条件。就诉讼保全而言，必须是可能因当事人一方的行为或者其他原因使判决不能执行或者难以执行，且须由人民法院做出财产保全的裁定，人民法院还可以责令申请人提供担保。诉前保全的适用条件，则更加严格。依据《民事诉讼法》第93条第1款，利害关系人只有因情况紧急，不立即申请财产保全将使其合法权益受到难以弥补的损害，才能在起诉前向法院申请采取财产保全措施，且必须提供担保。之所以如此严格地限制财产保全的适用，主要目的就是为了防止当事人随意申请财产保全而对他人财产权造成不当限制或损害。[38]既然财产保全具有严格的适用条件，考虑到异议登记与财产保全之不同，就更应当否定异议登记的限制处分效力： (1)异议登记只是一种不动产登记，而不动产登记程序属于非讼程序或行政程序。[39]依据《物权法》第19条第2款，利害关系人可以单方申请异议登记，无须得到登记权利人的同意。而登记机构在决定是否进行异议登记时，亦无须听取登记权利人的意见，所以异议登记是比较容易的。如果承认异议登记的限制处分效力，因其不当而给权利人造成损害的可能性就会很大； (2)尽管《物权法》第19条第2款第3句规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”但是，由于申请人无须提供担保，一旦异议登记不当造成权利人损害的，申请人很可能并没有财产得以承担赔偿责任。(3)在《物权法》未承认异议登记可以与财产保全制度相衔接的情形下，[40]如果认为异议登记具有限制处分的效力，也会使得一些当事人通过异议登记来规避《民事诉讼法》对财产保全措施的严格规定，导致财产保全制度被架空。目前我国实践中已经出现了利用异议登记来取得财产保全的现象。[41]

综上所述，只有认为异议登记没有限制处分的效力，才能正确界定其与财产保全的关系：一方面，财产保全程序属于司法程序，异议登记程序是行政程序或非讼程序。前者成本高，而后者成本低；另一方面，财产保全具有限制处分的效力，而异议登记仅具有击破登记簿公信力的效力。[42]

第五，之所以我国现行的不动产登记的地方性法规和规章认为异议登记具有限制处分效力的观点，一个重要的理由就是担心异议登记后如果登记机构仍可继续办理登记权利人的处分登记，万一登记簿确实有错误，登记机构将因此承担承担赔偿责任。事实上，这种担心是毫无必要的。因为登记机构承担赔偿责任的一个重要前提就是“因登记错误，给他人造成损害(《物权法》第21条第2款)”。在登记簿权利事项错误的情况下，他人因此遭受的损害基本上都是在出现了第三人善意取得的情况下发生。既然异议登记具有击破登记簿公信力的效力，即便登记簿真的存在错误，第三人也不可能善意取得，就不存在登记机构给他人造成损害的问题，登记机构自然也不可能因此而承担赔偿责任。

最后，实务界有人认为，从《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)第37条第4项与《物权法》第184条第4项关于“有争议的财产”不得抵押的立法本意来看，也应当认为，对于那些有争议的不动产，登记机构不能办理相应的处分登记。既然就某项不动产在登记簿上有异议登记，就说明该不动产属于“有争议的财产”，此时当然要限制登记权利人的处分权。[43]笔者认为，《担保法》和《物权法》关于“有争议的财产”禁止抵押的规定只是一种宣示性规定，并无实益。因为即便当事人真的以有争议的财产进行了抵押，也不意味着该当事人就是无权处分，抵押权就一定无效。一方面，就不动产物权的归属和内容，依据《物权法》第16条第1款，应以不动产登记簿为根据。有争议者在没有证据推翻此种推定前，登记簿上记载的物权人就被推定为不动产的物权人，其当然有权处分该不动产；另一方面，即便登记是错误的，也存在一个是否构成善意取得的问题。正因如此，《担保法》第37条第4项的规定被司法界认为“实践中的操作性较差”、“很少被判决所引用”。[44]因此，以《担保法》第37条第4项与《物权法》第184条第4项为依据认为异议登记具有限制效力也是没有道理的。

二、异议登记的构成要件

(一)异议登记的主体

1、只有利害关系人才能申请异议登记。我国《物权法》没有规定登记机构依职权进行异议登记，而是规定由当事人申请异议登记。但是，该法第19条第2款仅规定了利害关系人可以申请异议登记，而没有规定权利人可以申请异议登记。但是，同条第1款第1句却规定，权利人、利害关系人都可以申请更正登记。笔者认为，产生这一差异的原因在于以下几方面。

首先，《物权法》第19条第1款中的“权利人”是指其不动产物权已被正确记载于不动产登记簿的人，即“不动产登记簿记载的权利人”。尽管权利人的不动产物权已被正确记载于登记簿，但是登记簿上仍然存在与物权归属和内容无关的记载事项之错误，如登记簿上对不动产坐落、界址、面积、权利人的姓名或住址的记载有错误。《物权法》第19条第1款以及第2款中的“利害关系人”是指，登记簿上未将其不动产物权记载入登记簿、或未将其物权正确地记载入登记簿或曾经被记载的权利被不正确地注销了的人。这些人中有的是登记簿记载的权利人，有的甚至不是登记簿记载的权利人。但是，由于不动产登记簿上关于不动产物权的归属和内容的记载有错误，而该错误对其权利造成了妨害或损害，产生了法律上的利害关系，所以他们就是《物权法》第19条中的“利害关系人”，有权就该登记簿上的权利事项错误申请更正登记。具体来说，利害关系人的“利害关系”体现在两个方面：其一，如果不能及时消除登记簿上的权利事项错误，真实权利人可能因第三人善意取得而致物权消灭或被设定负担。其二，如果不能及时消除登记簿上的权利事项错误，利害关系人对不动产物权的处分就会受到限制。

有一种观点认为，《物权法》第19条第1款中的“权利人”包括登记权利人与事实权利人。[45]利害关系人则是指登记权利人和真实权利人之外的、因登记记载错误会造成对自己不利影响的当事人，如已与权利人订立物权变动合同的第三人。[46]笔者认为这种观点是不妥当的。如果认为权利人既包括了登记权利人也包括了事实权利人，那么利害关系人的概念就没有必要了。如果将利害关系人理解为与权利人存在债权关系的人的话，由于登记簿上不存在错误，即便权利人没有履行该物权变动合同，也只是违约的问题，债权人有权请求债务人履行办理所有权转移登记或其他处分登记的义务。利害关系人显然没有必要申请异议登记，更无须申请更正登记。事实上，从《物权法》第33条的规定来看，也可知利害关系人是指那些因物权的归属、内容发生争议的人，而非单纯的债权人。

其次，利害关系人才是与登记簿上的权利事项错误密切相关的主体。其通过更正登记要消除的是登记簿上权利事项的错误，而不是非权利事项的错误。故此，在更正登记完成之前，利害关系人需要通过异议登记来暂时阻却登记簿的公信力，以免因该权利事项错误而引起第三人的善意取得。例如，甲、乙共有的房屋被错误地登记为甲单独所有。其中，甲为登记权利人，而乙为利害关系人。如果乙不能申请更正登记，并在更正登记完成前申请异议登记，那么在甲处分该房屋而将之转让给第三人或为第三人设定他物权时，第三人就可以因善意而取得该房屋的所有权或他物权。至于权利人，虽然登记簿上存在错误，其可以申请更正登记。但是，由于该错误与物权的归属和内容无关，不影响实体权利，其只是非权利事项的错误，权利人只需要申请更正登记即可，不能申请异议登记。因为登记簿上与物权归属和内容无关的事项记载错误并不会导致第三人的善意取得，[47]权利人没有通过异议登记暂时阻却登记簿公信力的必要性。所以《物权法》第19条第2款没有规定权利人可以申请异议登记。

2、申请人应当证明自己属于利害关系人。由于异议登记完成后会击破登记簿的公信力，因此在不动产交易频繁的现代社会中该登记势必会在一定程度上影响登记权利人的利益。例如，登记簿上登记为甲的a房屋因为有了丙的异议登记，从而使得原本正与甲协商购买该房的乙停止了交易磋商。故此，德国法上要求异议登记只能基于以下情形之一而做出： (1)登记同意，即更正请求权所指向的实际权利人或登记权利人的同意； (2)假处分，即《德国民事诉讼法》第935条以下规定的法官的命令； (3)登记官的职权限于《土地登记条例》第18条第2款、第53条规定的情形；(4)国家机关的嘱托，如《土地交易法》第7条的规定； (5)所有权人依据《德国民法典》第1139条提出的申请。[48]

如前所述，我国现行不动产登记的地方性规与部门规章不适当地赋予了异议登记以限制处分的效力，此种情形下，倘若任由当事人随意申请异议登记，则更可能对登记权利人的合法权益造成损害。由于我国《物权法》并未如同德国法那样要求异议登记必须依特定条件而为之，它只是在第19条第2款将要求异议登记的申请人限定在“利害关系人”。因此，申请人在提出异议登记申请时，必须证明自己就是利害关系人，而登记机构也应当审查申请人是否属于利害关系人。目前的登记实践中，登记机构一般是通过要求申请人提交登记簿记载错误的证明文件来确定申请人是否属于利害关系人。例如，《房屋登记办法》第76条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”再如，《深圳市房地产登记若干规定(试行)》第8条规定：“申请异议登记，应当提交下列材料： (一)申请书； (二)申请人身份证明； (三)证明房地产登记簿记载事项错误的证明材料； (四)证明申请人与申请更正登记事项存在利害关系的证明材料； (五)法律、法规规定需要提交的其他材料。申请人提交的材料符合前款规定的，登记机关应当予以异议登记。”

需要注意的是，尽管在异议登记中申请人需要通过提交证明登记簿存在错误的证明材料来表明自己是利害关系人，但是这种证明材料不同于更正登记中证明登记确有错误的证据。因为如果二者完全相同的话，那么申请人只需要依据《物权法》第19条第1款直接申请更正登记即可，无须再申请异议登记。毕竟异议登记只是由于更正程序漫长而由法律设立的一种临时性保护措施。能够更正登记，这种临时性的保护就没有必要了。笔者认为，异议登记申请人只需要提交初步证明登记簿可能存在错误的证据即可，即通过该证据在一定程度上支持申请人对登记簿正确性的质疑。在这一点上，《上海市房地产登记条例》第65条作出了比较科学的规定：“房地产权利的利害关系人认为房地产登记簿记载的土地使用权人、房屋所有权人等事项有错误，房地产登记簿记载的房地产权利人不同意更正，且利害关系人不能提交行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属等事项确有错误的，可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记。”

(二)异议登记的客体

1、异议登记的客体主要是登记簿上可能存在的权利事项错误。在德国法上，异议仅能针对登记簿上权利事项的错误而提出。因为，其《民法典》第899条规定的异议登记与第894条规定的更正请求权紧密相联，能够申请异议登记的人必须是享有更正请求权之人。[49]所谓更正请求权是指，当不动产登记簿的内容与真实的权利状况不一致时，因该错误而使自己的物权受到妨害或损害之人请求因更正登记而涉及其权利的人作出“更正同意(berichtigungsbewilligung)”的请求权。更正请求权属于物权请求权(dinglicher anspruch)，它具有从属性，附随于不动产物权。通过行使该请求权，权利人能够重新获得对其物权的正确登记。[50]依据《德国民法典》第894条，享有更正请求权的人是“其权利未被登记或未被正确登记的人或因登记并不存在的负担设定或限制而受到侵害的人”。申言之，只有那些物权被不正当的登记(即登记簿上的权利事项错误所涉及)的人才享有更正请求权，才能申请异议登记。更正请求权人包括： (1)权利未被登记或未被正确登记的当前的、真实的权利人； (2)在处分限制被不正确的记入登记簿的情况下，更正请求权人是指因该处分限制而受到损害的人； (3)如果登记簿的更正将改善其法律地位的话，则同一或后顺位的权利人也享有更正请求权。[51]由于申请异议登记的人是更正请求权人，因此《德国民法典》第899条规定，更正请求权人可以通过法院的假处分命令或依据登记簿更正所涉及的权利人的同意而进行异议登记。

在我国，尽管从《物权法》第19条第1款与第2款的表述来看，似乎只要是登记簿上记载的事项错误，当事人都可以申请更正登记，并且在登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人也可以申请异议登记。然而，如前所述，登记簿上与物权归属和内容无关的事项记载错误，并不会引起第三人的善意取得。只有在登记簿关于不动产物权归属和内容的记载错误时，才可能出现第三人因信赖该登记簿错误而善意取得不动产物权的问题。而异议登记要击破的就是这些具有公信力的登记簿记载的内容。因此，只有在登记簿上存在权利事项错误时，申请人才属于利害关系人，才能申请异议登记。

2、登记簿上的异议登记、查封登记与预告登记的错误能否作为异议登记的客体？

第一，异议登记只是一种对登记簿正确性的质疑，这种质疑可能是正确的，也可能是错误的。另外，作为对利害关系人的临时性保护措施，异议登记本身也不能长期存在。故此，无论登记簿上的异议登记正确与否，任何其他第三人不能就该异议登记再申请异议登记。

第二，对于登记簿上的查封登记也不能申请异议登记。因为查封登记是登记机构依法院之嘱托而为的限制处分登记，即便查封登记存在错误，也只能通过强制执行法上的程序加以救济(如提出执行异议)，而不能针对查封登记申请异议登记。此外，查封登记的记载错误也不可能发生善意取得的问题，故此没有必要通过异议登记来击破登记簿的公信力。[52]

第三，就登记簿上错误地记载了预告登记或错误注销了异议登记，利害关系人能否申请异议登记的问题，德国法采取肯定的观点。因为在德国法上，预告登记存在善意取得的可能性。例如， e在其土地上为h设定了一项抵押权，但该抵押权所担保的贷款实际上早已还清，故而该抵押权应当作为所有人土地债务而归属于e。但是， h对d承担将抵押权让与给d的义务，并同意d为此办理了预告登记，此时d就善意取得了该预告登记。[53]由于异议登记的目的在于对物权予以保护。故此，德国联邦最高法院的判例认为，如果对于预告登记有善意取得的可能性时，预告登记得视同为一项物权。[54]在我国，有学者认为预告登记不能作为善意取得的客体，因此也就不存在他人因错误预告登记而善意取得该预告登记的问题，所以预告登记不能申请异议登记。[55]对此，笔者难以苟同。尽管《物权法》第106条仅规定了善意取得的客体为动产、不动产上的所有权与他物权，而预告登记并非物权，只是一种特别性质的、临时性的担保手段或担保方式。[56]但是，从解释论出发，应当认为在我国法上，预告登记也可以作为善意取得的客体。这是因为我国的预告登记具有很强的法律效力，它构成了对登记权利人处分权的绝对限制(《物权法》第20条第1款第2句)。预告登记使预告登记的权利人获得了一种与物权人相同甚至更高的法律地位，例如用益物权都不能绝对限制所有权人的处分权，但是预告登记却可以产生此种限制效力。既然物权可以善意取得，那么具有同等效力的预告登记这一担保手段也应当理解为可以善意取得。如果完全否认预告登记的善意，对于民事主体合法权益的保护也是不利的。例如，甲为a房的所有人，可登记簿上却错误地将乙登记为所有人。乙将a房屋以分期付款的方式出卖给丙并办理了预告登记。丙在只剩下最后一笔3万元价款尚未支付完毕的时候，甲提出登记簿记载错误，乙为无权处分人，请求法院判令注销丙的预告登记并返还a房。此时，由于丙没有与乙办理所有权转移登记，所以虽然是善意的，也不可能取得a房的所有权。如果连丙可以善意取得预告登记都加以否认，则显然是不公平的。当然，在这个例子中，由于丙已经善意取得了预告登记，所以不存在甲针对丙的预告登记再提出异议登记的问题。此外，即便否认预告登记可以善意，也不意味着针对预告登记的任何错误记载都不能申请异议登记。例如，出卖人甲与买受人乙订立了a房的分期付款买卖合同并办理了房屋所有权转移的预告登记，不久，甲通过伪造材料欺诈登记机构的方式将该预告登记注销，准备将a房再次加以出售。此时，如果不允许乙就该预告登记的错误注销而申请异议登记，则无法维护乙的合法权益。因为在登记簿上本来存在的预告登记被错误注销的情况下，第三人可以善意取得a房的所有权，这对于预告登记被错误注销的预告登记权利人乙是不利的。

(三)异议登记不以权利人不同意更正为前提

《物权法》第19条第2款第1句规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”。《房屋登记办法》第76条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”《土地登记办法》第60条第1款规定：“土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”据此，有学者认为，异议登记以不能办理更正登记为前提，即只有当登记簿记载的权利人不同意更正时利害关系人才能申请异议登记。[57]笔者认为这种看法并不妥当。

首先，《物权法》第19条第2款第1句并非为异议登记设置前提要件，而只是表明：不动产登记簿错误而登记簿记载的权利人又不同意更正的，意味着利害关系人与登记权利人之间产生了物权归属或内容上的争议。由于这是一种实体法上民事权利义务的纠纷，只能由当事人通过民事诉讼(不包括行政诉讼)的途径解决。故此，《物权法》第19条第2款第2句要求申请人在异议登记之日起15日内“起诉”，否则异议登记失效。在利害关系人通过民事诉讼获得了有利于自己的确定判决后，因利害关系人已经可以向登记机构提供“证明登记确有错误的”证据，所以就可以直接请求登记机构进行更正登记(《物权法》第19条第1款)。

其次，如果认为异议登记以权利人不同意更正为前提，则登记机构在受理异议登记申请时，势必要求利害关系人提交登记权利人不同意更正的证明材料。如果登记权利人既不同意更正，也不出具拒绝同意更正的文件，则利害关系人势必无法申请异议登记。这样一来，《物权法》建立异议登记制度的立法目的将会落空。

注释:

[1]参见胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第59页。

[2]例如，《房屋登记办法》第78条第1款规定：“异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。”《土地登记办法》第60条第3款规定：“异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。”《上海市房地产登记条例》第67条第1款第1句规定：“房地产登记机构受理异议登记申请后，应当中止办理正在审核中的该房地产转让、抵押等登记申请，并暂缓受理新的相关登记申请。”

[3]对异议登记制度比较法知识的详细介绍，可参见王轶：《不动产法上的预备登记制度——比较法考察报告》，载蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》(第1卷)，法律出版社2002年版。

[4]2006年修订的日本《不动产登记法》已经废除了作为异议登记的预告登记制度，因为在实践中该制度被作为妨害执行的手段而滥用了。参见[日]田中淳子：《关于日本不动产登记法最新修改的内容及其思考》，李又又译，载渠涛主编：《中日民商法研究》(第三卷)，法律出版社2005年版。

[5]参见[日]近江幸治：《民法讲义ⅱ　物权法》，王茵译，北京大学出版社2006年版，第105页。

[6]参见[日]我妻荣：《新订物权法》，有泉享补订，罗丽译，中国法制出版社2008年版，第86页。

[7]vgl·staudinger/gursky (2008),§899, rn 1·

[8]vgl·muenchkommbgb/wacke,§899, rn 22-23·

[9]参见注[7],rn 13-18;注[8],§899, rn 22-27

[10] vgl·erman/lorenz, bgb,§899, rn 17·

[11]《德国民法典》第902条第2款仅适用于特定的情形，而不能据此将异议登记所保护的权利一般化地视作已经登记的权利。参见注[7]， rn 13

[12]参见注[7]， rn 12

[13]参见王利明：《物权法研究(上卷)》(修订版)，中国人民大学出版社2007年版，第317页；注[1]，第53页；崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第111页。

[14]参见程啸：《不动产登记簿之推定力》，载《法学研究》2010年第3期。

[15]参见注[1]，第59页；注[13]王利明书，第346页；注[13]崔建远书，第64页；江平主编：《中国物权法教程》，中国政法大学出版社2007年版，第145页；黄松有主编：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第100页。

[16]vgl·baumgaertel, gottfried/laumen hans-willi, handbuch der beweislast im privatrecht §891 rn·9·

[17]参见注[16], rn.22.

[18]参见《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见(试行)》第4条。

[19]同注[13]王利明书，第347页。

[20]参见注[13]崔建远书，第64页。

[21]vgl.westermann/gursky/eickmann, sachenrecht, 7 aufl.mueller, 1998, s.647.

[22]常鹏翱：《异议登记的制度建构———法律移植的微观分析》，载《中国法学》2006年第6期。

[23]参见程啸：《论不动产善意取得之构成要件》，载《法商研究》2010年第5期。

[24]参见尹飞、李倩：《异议登记的本质与效力——〈房屋登记办法〉研讨之七》，载《中国房地产》2008年第10期。

[25]参见[德]鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》(上册)，张双根译，法律出版社2004年版，第366-367页。

[26]这种情形在我国不动产登记实践中发生的可能性非常大。依据《房屋登记办法》第23条第1款第1项，国有土地范围内房屋所有权登记自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当在30个工作日内将申请的事项记载于登记簿或者做出不予登记的决定。而依据同款第4项，异议登记自受理登记申请之日起，登记机构应当在1个工作日内记载于登记簿或作出不予登记的决定。

[27]参见注[25]，第505页。

[28]对于善意判断时间点的不同观点，参见吕伯涛主编：《适用物权法重大疑难问题研究》，人民法院出版社2008年版，第146页。

[29]vgl.jauernig/teichmann,899 rn 5.

[30]参见注[1]，第417页及以下。

[31]参见注[13]崔建远书，第64页。

[32]参见注[13]王利明书，第352页。

[33]参见注[15]江平书，第145页；注[15]黄松有书，第100页。

[34]同注[1]，第60页。

[35]全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室编：《物权法立法背景与观点全集》，法律出版社2007年版，第143页。

[36]最早对异议登记与预告登记作出规定的是1783年12月20日颁布的《普鲁士抵押条例(preussische hypothekenordnung)》以及《普通邦法(dasallgemienen landrecht)》。在这两部法律中规定了一项所谓的“异议(protestationen)”，该制度实际上包含了现代法中的预告登记与异议登记。依据《普鲁士抵押条例》第289条，任何宣称自己对某块土地享有物上请求权(realanspruch)的人都可以提出异议，该“异议”具有以下法律效力，即只要该土地上存在异议，则随后对该土地的任何处分及其登记都不能不利于提出异议者已生效的权利。后来在德国民法典起草过程中第二草案委员会才明确区分了异议登记与预告登记。预告登记旨在保护的是以物权变动为内容的债权请求权，而异议登记保护的则是已经存在的物权。参见dorothea assman, die vormerkung(§883 bgb),mohr, 1998, s·4ff·

[37]vgl.baur/stuerner, sachenrecht, 18.aufl. beck, 2009, 20 rn.12.

[38]参见张卫平：《民事诉讼法》，法律出版社2004年版，第241页及以下。

[39]在我国，不动产登记机构为行政机关，登记程序被认为是行政程序。但是，在德国、奥地利等国家，不动产登记机构是地方基层法院(amtsgericht)，不动产登记程序属于非讼程序(ausserstreitsverfahren)。例如，在德国，《法院法》第23a条第2款第8项明确规定，不动产登记程序属于非讼事件程序。vgl.holz/kramer,grundbuchrecht, beck, 2004,s.47 ff.

[40]在德国，异议登记制度是与法院的财产保全措施相衔接的，依据《德国民法典》第899条第2款，异议登记可以基于法院做出的假处分命令而为之。依据《德国民事诉讼法》第935条，如果存在一旦现状改变权利就可能无法实现或者很难实现的担心时，为了保全某个不以金钱为内容的请求权，法院可以做出保全假处分。参见[德]汉斯-约阿希姆·穆泽拉克：《德国民事诉讼法基础教程》，周翠译，中国政法大学出版社2005年版，第431页。

[41]此外，《物权法》第19条第2款并未禁止就同一事项反复申请异议登记。如果承认异议登记具有限制处分的效力，就可能使得当事人以异议登记取代财产保全制度。目前，我国只有个别地方性法规明确规定，异议登记注销后，当事人不得就同一事项再次申请异议登记。例如，《上海市房地产登记条例》第66条第3款规定：“异议登记被注销后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，房地产登记机构不予登记。”

[42]关于异议登记与财产保全之间关系的论述，参见刘保玉：《异议登记与财产保全关系的处理模式及其选择》，载《法商研究》2007年第5期。

[43]这是不动产登记实务界人士经常提出的一个理由。

[44]曹士兵：《中国担保诸问题的解决与展望——基于担保法及其司法解释》，中国法制出版社2001年版，第190页。

[45]参见王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第43页。

[46]参见注[28]，第22页。

[47]不动产的善意取得是为了维护不动产物权交易之安全而在“权利外观思想(rechtsscheingedanken)”的基础上产生的制度。只有登记簿上权利事项记载错误，才会出现权利外观(登记簿的记载)与真实权利不一致，从而需要保护交易中善意信赖登记簿的第三人的必要性，才需要建立善意取得制度。而在登记簿上的错误与物权归属和内容无关时，由于权利外观与真实权利是一致的，所以不发生善意的问题。即便第三人真的对登记簿上存在的非权利事项错误产生了某种“信赖”，也不会受到不动产善意取得制度的保护。参见注[21]，第647页。

[48]参见注[25]，第367页及以下。

[49]参见注[7], rn 26.我国有的学者认为，德国法上的异议登记与更正登记具有内在的逻辑联系，即更正登记为异议登记设定了适用范围，而异议登记是更正登记得以实施的辅助制度(参见注[22])。笔者认为，这种说法并不准确。事实上，德国法上的异议登记是与更正请求权而非更正登记存在内在逻辑联系。

[50]德国学者manfred wolf认为，更正请求权在性质上与德国民法典第985条规定的返还请求权具有相似之处。第985条旨在使得所有权人重新获得对物的占有，而更正请求权使得物权人可以取得正确的登记。vgl.manfred wolf, sachenrecht, 23 aufl.beck,2007, rn 519·

[51]vgl.pww/huhn,§894, rn 6.

[52]参见注[24]。

[53]参见注[25]，第428页。

[54]参见注[25]，第368-369页。

[55]参见注[52]。

[56]vgl.bghz 25, 16, 23=njw 1957, 1229；注[37], rn 9;注[8],§883 rn 2.

[57]参见孙宪忠《中国物权法总论》（第二版），法律出版社2009年版，第357页。

【主要参考文献】

1、王利明：《物权法研究(上卷)》(修订版)，中国人民大学出版社2007年版。

2、胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版。

3、崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版。

4、黄松有主编：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版。

5、[德]鲍尔、施蒂尔纳：《德国物权法》(上册)，张双根译，法律出版社2004年版。

6、常鹏翱：《异议登记的制度建构——法律移植的微观分析》，载《中国法学》2006年第6期。

7、尹飞、李倩：《异议登记申请四论——〈房屋登记办法〉研讨之八》，载《中国房地产》2008年第11期。

8、staudinger/gursky (2008),§899 bgb.