房地产贷款风险防控精选(九篇)

第1篇：房地产贷款风险防控范文

[关键词]住房公积金 贷款风险 风险防范

[中图分类号] F830.572 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2013）-9-285-1

1住房公积金贷款风险产生的原因

住房金融包括商业性和政策性两种，其中以住房公积金制度为基础的政策性住房金融以政府为主导，强制要求单位和个人缴存住房储金，并以委托贷款的形式支持职工的住房消费，在一定程度上提高了城镇居民的居住水平，但伴随产生的贷款风险隐患，影响住房公积金的安全运营。

（1）房地产“泡沫”。房地产“泡沫”指的是房地产连续急剧上涨，吸引大量的买卖资产牟利的投机者，但由于投机者的行为脱离市场基础条件，形成可能逆转和价格暴跌的真空区，属于一种不健康的房地产经济状态。譬如海南市房地产的平均价格，从1988年的1350元/平方米，持续上涨到1993年的7500元/平方米，直到1995年，价格直接跌落到3150元/平方米，很多房地产企业和购房置业者没有办法通过房产买卖来偿还贷款的本息，使得住房公积金管理机构无法正常收回大量贷款，即便以房产抵押的贷款，也没有贷款收回本金。

（2）房屋风险。影响住房公积金贷款的房屋风险因素，涉及内容包括：房屋权属不清晰；房屋被重复抵押；抵押房屋没有依法登记；期房买卖；房屋毁损等。以上皆属房屋的风险，而这些风险将直接或者间接影响住房公积金的贷款，譬如作为抵押物的房屋在地震、火灾之后，丧失或者减少了抵押的价值，抵押权人不能够完全实现抵押权，相关权利也自然得不到保障。

（3）人的风险。在购置房屋并产生贷款行为的过程中，程序上要求监管房屋的整个销售过程，譬如很多城市的预售登记备案和网上公示。但这种监管方法，给开发商留下骗取个人住房贷款的可乘之机，市场上经常存在开发商虚假销售房屋，通过一房多卖的方法套取某套房子的多笔贷款，由于贷款发放初期，开发商还款正常，因此相关房贷机构在管理方面疏于监管，一旦开发商出现经营危机，所有的不良贷款将会在同一时间集中释放。除此之外，个人的信用缺失问题，也是导致贷款风险的常见原因，其中包括借款人婚姻变化、借款人面临刑事处罚、借款人失业、借款人丧失劳动力等。

2住房公积金贷款风险的防范措施

鉴于上文提到的住房公积金贷款风险的产生原因，我们对贷款风险隐患形成一定的认识，为确保住房公积金的安全运营，并保障缴存住房公积金广大职工的权益，我们有必要提高住房公积金贷款风险管理的水平，为住房公积金制度的改革，提供有利的条件。

2.1贷款管理主体地位的强化

住房公积金管理中心是贷款管理的主体，其地位的强化，是为了通过改变贷款管理模式，统一风险控制和承担的主体，实现住房公积金管理中心自行审核贷款。具体的作为包括：

（1）住房公积金管理委员会。由于管理委员会的成员囊括政府相关部门人员、房地产专家、法律金融专家等，在资源方面具有很多优势，能够通过政策、市场、金融和法律等多维度分析，全面掌握市场发展的情况，了解是否存在房地产泡沫和产生贷款风险的不确定因素，这一点可借鉴德国“以存定贷、存贷挂钩”的配贷机制，在缴存和可贷额度之间，建立一定比例约束关系。

（2）参考借鉴人民银行的信用评价体系，在贷款审核的时候，共享管理中心与银行之间的相关资源。譬如通过人行的信用评价体系，掌握住房公积金缴存者是否存在贷款或者信用卡使用的不良记录，以便在审核缴存者公积金贷款时，决定采取哪一种贷款方式，从而将贷款信用风险降到最低状态。

（3）管理中心在审核贷款过程中，需要提高相关工作的专业水平，在人才引进、内部管理、分工协助、业务流程制作等方面，都要采取措施避免操作风险的产生。

2.2贷款申请期间的风险防控措施

住房公积金贷款申请，存续期间各个环节要实行专业化分工，以规避各个环节存在的风险，具体分为四个步骤：

（1）贷前调查。为避免房屋权属不清、交易不真实、房屋被重复抵押、抵押房屋没有依法登记等人为贷款风险，在住房公积金贷款之前，需要通过专业的房地产和信用评估机构，对借款者和房屋进行全面评估，以了解借款者和房屋的真实情况，然后进一步采取措施做好风险预防工作。

（2）贷款存续期间的风险预警和风险发现。以委托的方式，由专业分析机构分析存量贷款的数据，严格监督筛选出来的数据，并持续性跟踪借款人的情况，一旦发现借款人出现婚变、死亡、伤残等情况，并降低了还款的能力，需要将情况及时反馈给管理中心，以便对贷款进行合理调整，以免贷款风险的加剧。

（3）贷款资产管理。鉴于资产管理机构在团队、风险防控、风险处置等方面都具有较大的优势，可委托这些机构管理住房公积金贷款资产，填补资产管理风险处置的空白。通常情况下，资产管理机构会建立风险预警机制，参考银行的分类标准，对贷款的数据进行分析，以及跟踪贷款的偿还情况，并将分析好的贷款数据反馈到管理中心，为管理中心处置贷款风险，提供科学的依据。

（4）抵押住房的登记管理。由于银行没有积极开展委托贷款的房屋抵押登记工作，使得抵押登记率较低，为此住房公积金管理中心需要在制定具体市场准入、工作、收费、监督、奖惩标准的基础上，将这方面的业务开放给房产中介，提高房屋抵押登记工作的效率水平，形成贷款风险防控的长效机制。

2.3贷款担保的强化

一方面是针对抵押贷款的房产面临自然灾害和意外事故的损失，采用抵押加购房综合保险担保的方式，将损失转移到保险公司。另一方面是发展专业的房地产担保机构，类似于加拿大政府CMHC公司、美国联邦住宅管理局等，由政府出资构建，凭借高公信水平和专业化分工，强化贷款担保，提高贷款风险管理水平。

3结束语

综上所述，住房公积金贷款产生的贷款风险隐患，影响住房公积金的安全运营，为此我们需要统一风险控制和承担的主体，实现住房公积金管理中心自行审核贷款，并存续期间各个环节要实行专业化分工，规避各个环节存在的风险，保障缴存住房公积金广大职工的权益，为住房公积金制度的改革，提供有利的条件。

参考文献

[1]黄东红.住房公积金贷款风险及防控[J].财经界，2013，（19）：104-105.

第2篇：房地产贷款风险防控范文

房地产业是受国家法律法规政策影响较大的产业．目前房地产业正处于一轮新的网家政策调控中随着我国房地产的不断扩展．各种房地产信贷也在不断增加，商业银行作为房地产信贷的酋选，在此次较大幅度的宏观调控下．信贷业务风险也在增加我国资本市场尚不完善。房地产业进行融资的渠道也比较单一．房地产开发在很大程度依赖于银行信贷。商业银行在分享来自房地产信贷利润的同时．也承担了很大的金融风险房地产信贷的快速增长给银行管理带来了很多困难．随着经济环境的快速变化和圈家宏观政策的调整，不良信贷时有发生，银行若处理不好，极易引发信贷业务风险。因此，如何加强房地产信贷管理，有效预防房地产信贷风险的发生．是政府和各商业银行必须时刻关注的重要课题。本文就房地产信贷的风险来源进行分析，并对如何防范房地产信贷风险进行了探讨．针对风险来源提出了几点建议

二、房地产信贷业务风险来源

(一)来自宏观经济市场的风险

宏观经济市场风险．就是指因市场整体经济的变动而给房地产业造成的负面影响随着中国改革开放的不断深入和我国经济的快速发展．世界经济市场的动荡必然会给我闷经济带来一定的影响，这次金融危机就是一个例证。从我囝房地产业和金融机构的关系来看．房地产与商业银行之间的关系是非常紧密的．犹如“栓在一根绳上的蚂蚱”．只要房地产出现问题．银行业势必会面临巨大的风险和挑战而目前我国部分城市的高房价已远远超出其应有的价值．房地产泡沫已凸显出来。房地产泡沫一旦破灭．房价必然会急剧下跌．那时房地产开发商就极有可能没有能力按时还款，、虽然房地产机构在贷款时都会有贷款抵押．但那时的抵押物的价值也已严重贬值．抵押物Bp使被银行拿来抵债也难以偿还．这样就给银行带来了巨大损失

(二)来自国家法律法规与政策的风险

房地产业对我国经济的贡献率是比较大的．也是受国家法律法规和政策影响较大的行业．目前的宏观调控在一定程度上来说是不利于房地产业的．房地产业的不景气必然也会给信贷银行带来风险。前些年。为了促进我国经济的发展，国家给予房地产业很大的支持，在贷款数量、手续办理和利率等方面都给予了很大优惠．也正是这些措施促进了这些年我国房地产业的快速发展。而近几年来，随着房价的飞速上涨．给腾民的生活造成了很大影响．为了抑制房价的节节攀高．圜家也相继出了各项控制房价持续增长的法律与政策．加强对保障性住房的供给．这在定程度上减少了房地产的销售量和销售利润．这对于银行的房地产信贷业务也提出了很多要求这些法规政策有效抑制了房地产业的过快发展，对个人购房也产生了很大影响。但南于贷款的门槛变高．房地产融资的难度变大．容易出现资金链的断裂．进而影响房地产收入．导致房地产机构对来自商业银行的信贷难以偿还。个人购房者受高物价的影响，再加上信贷利息的增加．每月或每年还款数额的增大．还教能力受到很大影响．这些都导致了银行信贷风险的发生

(三)房地产信贷业务中的信用风险

银行信贷贯穿予房地产开发的全过程．从房地产商最初的土地开发到楼盘的整个建设装修．一直到最后的房地产销售中在房地产开发的整个过程中来自商业银行的信贷也在不断地流通、回收中。在任何一个环节出现问题，都会出现信贷风险。会给银行带来损失。房地产信贷中的信贷风险主要有：房地产开发商为了得到银行贷款，伪造自己企业资金到位来骗取银行信任：在楼盘滞销时．通过假按揭手段骗取银行信贷．降低其经营成本：帮助购房者做假账通过银行贷款审查：当资金回收后不及时还贷。而是投入到其他开发项目中。此外，信用风险还存在于个人贷款购房中，如：购房者隐瞒其真实收入和还款能力：利用他人证件购买多套房屋．骗取信贷优惠进行房屋倒卖投机活动：还存在有些个体购房者恶意拖父贷款不还等。

(四)银行内部操作的不规范带来的信贷风险房地产商要想获得信贷．必须要经过银行的贷款操作流程若银行肉部经办员工在进行贷款操作时未能按国家法律规定和银行正确的业务流程进行办理．就很有刈‘能给银行带来信贷业务风险在信贷操作过程巾会出现这些问题：由于银行贷款经办人员的风险意识薄弱，业务能力较差．在进行贷款审查时流于形式，对贷款机构和个人的资料的真实性和合法性与否审查不严格：不能正确的估算抵押物的价值．抵押物管理的不规范等：在给予企业或个人贷款时．缺乏风险预测能力。甚至有些银行工作人员，故意放纵、帮助贷款人骗取银行的信贷；在给予房地产机构或个人办理完贷款手续后．缺乏事后的监督．任由贷款人随意花费，不能严格按照贷款时的用途进行消费，这些情况的发生也都会加大发放贷款银行的风险。

三、银行信贷业务风险的防范策略

(一)建立市场风险预警机制房地产受市场变动的影响较大．影响房地产业的因素也较多，对房地产信贷的监控也难以有效实施。目前比较的办法就是建立市场风险的预警机制．信贷银行可通过好一些常用检测指标对贷款机构或个人进行监控。如：对房地产信贷的利用情况和资金回收率进行监督：住房空置情况：个人贷款与其收入的调查等．一旦信贷银行发现这蟪指标出现不正常，应马上采取措施来减少贷款的发放并加快信贷的回收。

(二)正确预测国家政策走向国家对房地产业的调控．1主要是为了抑制其不正常的发展。当房地产业出现不正常现象时，信贷银行也能根据市场走向和多年经验，预测到国家政策法规的走向．以及这些政策将给银行信贷带来什么样的风险这时信贷银行必须紧跟家政策的走向及时采取措施。

第3篇：房地产贷款风险防控范文

[关键词] 房地产金融 风险防范 制度分析

中图分类号：F83712・4?文献标识码：A 文章编号：1007-1369(2007)6-0042-07

2007年以来，美国次级债风波迭起，不仅使美国资本市场大幅动荡，而且给全球金融市场带来了巨大冲击。次级债危机何以会在金融体制完备、风险防范制度健全的美国发生?分析美国的房地产信贷风险防范制度，有助于我们进一步了解次级债危机出现的成因和发展趋势。

纵观美国房地产信贷市场的发展历程，其制度建设经历了一个从不完善到完善的过程，特别是20世纪30年代经济大萧条中，1600多家银行因无法收回房地产贷款而倒闭，凸显了房地产信贷风险之巨。之后，美国在防范房地产信贷风险方面采取了一系列措施，并逐步建立了较为健全的房地产信贷风险防范制度体系。20世纪70年代，随着住房抵押贷款二级市场的建立，房地产信贷风险防范制度体系日趋完善。2002年颁布的《萨班斯-奥克斯利法案》，则从根本上指出了风险防范的根源。从风险防范的层次分析来看，大致可以分成风险预防、风险分摊、风险转嫁和法律监管四个层面。

风险预防制度

美国预防房地产信贷风险的制度构成主要体现在严格的企业内部控制制度和完善的社会信用体系上。这从放贷的金融机构和申请信贷的房地产企业及个人两方面形成了较为有力的风险预防机制。

在企业内部控制上，各金融机构本身就制定了较为严格的内部管理制度，如审贷分离、设立专门的风险管理部门、建立业务评估体系等。此外，1992年，由美国注册会计师协会(AICPA)、美国会计学会(AAA)、财务经理协会(FEI)、国际内部审计师协会(IIA)和管理会计师协会(IMA)五大学会组成的反虚假财务报告委员会就发表了《内部控制――整体框架》报告(后于1994进行了进一步的修订)，对企业的内部控制作出了严格的界定，明确了企业内部各层级即董事会、管理层、内部审计人员等对风险管理和控制的权利和义务，提出了相关控制目标。这是美国各大企业必须遵守的内部控制标准，负责发放房地产信贷的金融机构更不例外。2004年10月，反虚假财务报告委员会再次出台了《企业风险管理――总体框架》，将企业的风险管理和控制分解为内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险反应、控制活动、信息沟通、监督八项指标，提出增设风险主管或风险经理一职，进一步完善了企业的风险管理制度。[1]

美国的信用市场发展起始于19世纪60年代，至今已经建立起非常完善的信用法律体系、信用收集和评估体系、信用管理体系，几乎涵盖了所有的企业和个人。目前，美国在信用方面的立法有16项之多，涉及信用的各个环节，包括公平信用报告法、公平信用机会法、公平债务催收作业法、公平信用结账法、诚实租借法、信用卡发行法、公平信用和贷记卡揭露法、电子资金转账法、储蓄机构违规和现金控制法、甘圣哲曼储蓄机构法、银行平等竞争法、房屋抵押揭露法、房屋贷款人保护法、金融机构改革-恢复-强制执行法、社区再投资法和信用修复机构法。

在信用的收集和评估方面，完全是市场化运作，由企业来进行信息的收集、管理和服务，经过长期发展，已基本形成个人信用服务、企业信用服务和资信评估三大格局。目前从事个人信用服务的公司主要有全联公司(Trans Union)、益百利公司(Experian)和Equifax公司，这三家机构几乎垄断了全美个人信用的所有数据信息；邓白氏公司则是美国规模最大的企业信用服务公司，它主要为企业之间的交易或企业向银行贷款时对企业做出信用评级；在资信评级领域最有名的公司是穆迪公司(Moody)、标准普尔公司(Standard and poor's)、菲奇公司(Fitch)和达夫公司(Duff & Phelps)，主要对国家、银行、证券公司、基金、债券及上市企业的信用进行评级。

与之同时，美国政府相关部门的监督和不良信用惩罚制度构成了信用管理体系。在现行体制下，财政部货币监理署(OCC)、联邦储备体系(FED)和联邦存款保险公司(FDIC)负责规范和管理银行信用的执法和监督；美国联邦贸易委员会、国家信用联盟办公室和储蓄监督局负责规范和管理非银行信用的执法和监督。如企业和个人有不良信用记录，将会在企业注册、贷款、消费、就业、申请信用卡等各个方面受到较大的影响。因此，无论是房地产企业申请贷款，还是个人申请住房贷款，银行都会根据其信用记录进行发放，从而将风险控制在萌芽状态。

风险分摊制度

分析美国现行制度，房地产信贷风险分摊主要体现在房地产企业直接融资、房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)、住房抵押贷款保险和住房税金信用制度上。在这些风险分摊制度出台前，房地产企业的融资主要来源于银行信贷，风险高度集中，而一旦房地产市场出现大起大落，必然会给银行带来大量呆账、坏账，从而导致较大的金融风险。上述制度的实施，在相当大的程度上，减缓了银行在房地产信贷风险方面的压力。

(1)房地产企业直接融资。发行股票并在股票市场挂牌上市是房地产企业直接融资最常见的形式，也是分散房地产信贷风险最基本的方式之一。综观美国的房地产市场，大型的房地产企业基本都是上市公司，比较著名的如Centex于1969年上市，自1968年开始就一直是“Professional Builder”杂志评选的全美十佳住宅开发商；Lennar于1971年上市，现是市值超过90亿美元的部级住宅建造商；Pulte Homes作为美国最大的房地产公司，在全美的市场占有率超过4%，是标准普尔500指数公司；D.R.Horton于1992年上市，曾被评为美国财富500强的公司。上市企业因有直接的融资渠道，融资成本低，且能带来较大的现金流，因而能够较快地改善财务状况，从而降低房地产企业的信贷风险。

(2)房地产投资信托基金(REITs)。它起源于美国，是通过公开发行基金单位或私募融资，投入房地产项目，并由专业机构经营管理，以获得长期稳定投资收益的一种金融衍生产品。它的产生，对稳定房地产市场，保持房地产市场长期健康、有序的发展具有极大的意义。1960年，美国颁布了《房地产投资信托法案》(REIT Act)，对REITs的股东人数、投资范围、收入结构、收益分配作出了明确的规定，如公募REITs的投资者不能少于100人，任意5个股东持股不能超过总股份的50%；其75%以上的资产应投资于房地产；至少有75%的收入来源于房地产的租金收入或房地产抵押贷款的利息收入；95%以上的收益应分配给投资者；等等。在投资形式上，REITs一般可投资房地产项目的股权(Equity)，也可投资房地产抵押贷款(Mortgage)或房地产抵押贷款证券(MBS)。

在美国的房地产融资结构中，REITs的规模处在不断的上升之中，据美国不动产信托投资组织(National Association of Real Estate Investment Trusts)的统计，至2004年10月底为止，美国市场上总计有239档REITs，总资产超过3000亿美元，其中2/3在美国主要股票交易所挂牌上市。[2]

(3)住房抵押贷款保险。美国从20世纪30年代开始建立住房抵押贷款保险制度，现已形成比较健全的住房抵押贷款保险体系。主要体现在以下几个方面：

一是针对放贷金融机构的保险制度。只要是在联邦政府和州政府注册的从事住房抵押贷款业务的金融机构，均可向“美国联邦储蓄和贷款保障公司”(FSLIC)进行投保。在保险期内如金融机构因收不回住房抵押贷款而破产，该公司将负责给予赔偿。每笔住房抵押贷款的赔偿费约4万美元。

二是针对中低收入家庭的住房抵押贷款保险制度。这主要由“美国联邦住宅管理局”(FHA)承担，它为居民贷款购买、新建和重建住宅提供保险。最大保额是全额保险，期限一般是10～30年，保费为保险额的5‰。如贷款人还不起贷款，放贷金融机构可从美国联邦住宅管理局获得赔偿，赔偿为未偿还贷款等额的信用债券。

三是针对退伍老兵的住房抵押贷款保险制度。由退伍军人管理局承担，主要为参加朝鲜战争、越战和海湾战争的退伍军人申请住房贷款提供保险。

四是针对普通居民的商业住房抵押贷款保险制度。美国法律规定，当贷款人的存款金额低于房产总价值的20%时，必须购买住房贷款保险。

为了进一步防范住房信贷风险，商业保险公司还推出了与住房贷款保险相配套的其他保险，如抵押寿险、失业抵押保险、所有权保险、反向抵押贷款保险和自然灾害保险等等。以上多层次的住房抵押贷款保险体系，有效地分散了金融机构和个人房地产信贷的风险。

(4)住房税金信用制度。1987年，里根政府在税制改革中提出了一项“低收入阶层住房税金信用计划”，旨在为低收入阶层提供住房的项目业主予以税收减免之优惠。该项计划提供了一个9%的减免税率，计算基数是不包含土地成本的建房开支，并只对为低收入阶层提供的住房部分予以减免。享受此计划优惠的对象涉及个人、企业、合伙人、企业联合，前提是其具有可被信用额度所抵消的纳税收入，并且非营利的开发机构享有10%左右的信用配额。在申请税金信用证之时，有关人士或机构必须满足以下条件：①税金信用仅针对供低收入阶层租住的住宅项目。这意味着，一个项目至少要将20%住宅单位租给收入不及所在地区平均水平一半的家庭，或者至少将40%单位租给收入低于所在地区平均水平60%的家庭。②低收入家庭所支付的租金，每年将由住房与城市发展部(HUD)根据不同地区的平均收入和住宅单位的户型予以审定。地区平均收入将因各州不同县而有差异，并结合家庭不同的人口规模予以分类。③至少在18年内，享受该计划的项目要执行租金管制的要求，业主每年还须对低收入租客的收入予以审查。

据统计，美国政府每年为此计划提供了约30亿美元的财政补贴，使得不少项目获得的税金减免达到可承担住宅项目成本的50%以上。[3]住房税金信用制度的实施，可以大幅降低房地产企业的建筑成本，保证低收入阶层住房项目的投资收益，减少低收入阶层住房项目的银行贷款风险。

风险转嫁制度

房地产信贷风险转嫁制度最早出现于美国，后由其他国家群起而效仿，这就是著名的房地产抵押贷款证券化制度。房地产抵押贷款证券化就是金融机构将房地产抵押贷款债权出售给特设机构，由这些机构按照不同期限、利率、还款方式对贷款进行组合，形成一定规模的资产组合，然后进行信用担保和信用增级，发行房地产抵押贷款证券(Mortgage-Backet Securities，以下简称MBS)，最后出售给投资者的过程。经过几十年的发展，美国现已形成了规模庞大的房地产抵押贷款二级交易市场，有效地将房地产信贷风险转嫁给广大投资者。据统计，截至2006年3月，美国高达25.9兆美元的债券市场当中，MBS及ABS合计达到8.1兆美元规模，占美国债券总市场的1/3强。[4]

分析美国的房地产信贷风险转嫁制度，其特点主要有：

(1)完善的法律法规和制度为其产生提供了依据。①美国《不动产法》和《统一商法典》对房地产抵押贷款的设立、转让以及房地产转让过程中如何保护贷款人利益都做出了明确的规定；②美国财务会计准则委员会(FASB)颁布的《抵押担保契约与会计》、《金融资产的转移、服务权以及金融负债解除的会计处理》、《金融资产的转移、服务权以及金融负债的解除》，解决了资产证券化过程中出售的融资的确认、计量和合并的问题；③美国《金融资产证券化投资信托法》、《证券法》对MBS的发行、信用增级等进行了详细的规定；④美国《合同法》对MBS转让、服务、信托、交易等一系列环节和过程中所产生的合同作了相应的规定；⑤美国《住宅和城市发展法》则为房地产抵押贷款二级交易市场的成立提供了法律依据。详实的法律法规及制度为MBS的发行和转让打下了良好的基础，极大地促进了美国房地产抵押贷款二级市场的发展。

(2)政府的介入和参与为其提供了可靠的保证。美国从事房地产抵押贷款证券化的特设机构――政府国民抵押协会(GNMA)、联邦国民抵押协会(FNMA)和联邦住宅贷款抵押公司(FNLMC)，都具有强大的政府背景。1968 年，美国国会通过《住宅和城市发展法》，将原来的联邦国民抵押协会分为政府国民抵押协会(GNMA)和联邦国民抵押协会(FNMA)。政府国民抵押协会隶属于联邦住宅与城市发展部，其职能主要是为FHA和VA保险的抵押贷款全权有价证券提供担保；FNMA则主要从事房地产抵押贷款证券化业务。1970年，美国国会通过《紧急住宅融资法》，批准成立联邦住宅贷款抵押公司(FHLMC)，授权该公司购买联邦住宅贷款银行系统(Federal Home Loan Bank System)的经其他政府机构担保的住房抵押债权，发行MBS。正是由于政府的信用，投资者将FNMA和FNLMC发行的MBS视作“二级国债”，放心购买，从而促进了MBS市场的繁荣。

(3)住房抵押贷款二级市场的建立推动了其发展，进一步增强了抗风险能力。住房抵押贷款二级市场即已发行MBS流通和交易的市场。美国住房抵押贷款二级市场自上个世纪70年代建立以来获得了迅猛发展(见图1)。

与之同时，住房抵押贷款二级市场的建立，不仅打破了房地产信贷市场和资本市场的隔阂，形成了全国性的房地产金融市场，增加了MBS的流动性，促进了MBS的发展；而且进一步分散了房地产信贷的风险，增强了市场的抗风险能力。因为任何单一目标物的信贷风险或区域性的信贷风险，在全国性的交易市场中都将会成为小小的波动。

(4)引进国际投资者，促使房地产信贷风险转嫁国际化，形成全球性抗风险机制。自上个世纪90年代，美国住房抵押贷款二级市场开始引进国际投资者，特别是在亚洲金融风暴以后，国际投资者纷纷购买稳定性较高的美元资产，作为信用等级仅次于美国国债的MBS成了亚洲各国中央银行美元资产配置中相当重要的一环。据统计，截至2006年底，在5.6兆美元的MBS债券中，仅日本和中国的投资者就持有其中的5%左右。[5]国际投资者大量持有美国的MBS，无形中就承担了美国房地产信贷市场的风险，演变成全球范围共同承担美国房地产信贷市场的风险，从而进一步分散和降低了美国房地产信贷市场的风险程度。

法律监管措施

美国是世界上法律体系非常健全的国家之一，且各种法律制度非常细化、全面，让人无处不在法律的监管之下，房地产信贷亦是如此。除上述信贷风险防范各环节中所提到的法律法规之外，值得一提的是美国2002年颁布的《萨班斯-奥克斯利法案》(以下简称《萨班斯法》)，它指出了防范和控制风险的根源，是从企业内部建立风险管理机制，把握风险产生的每一个环节，从而将风险降低到最低程度。其在监管方面的措施主要有：

一是规定了企业必须建立严格的内部控制制度。《萨班斯法》404条款，要求企业管理层每年在年报中就产生财务报告的内控系统分别做出评价和报告，外部审计师对企业管理层评估过程以及内控系统结论进行相应的检查并出具正式意见。这意味着企业必须建立内部控制制度，明确每一个岗位的职责，以及产生财务记录的每一环节都必须有相应的制度保证。同时，完善披露机制和程序，确保企业员工和部门经理能将所有重大信息及时上报最高管理层，以便所需公开披露的信息得到及时的记录、处理、汇总和报告。

二是明确了企业管理层的责任，并从法律上予以监督。《萨班斯法》302条款规定，企业首席执行官(CEO)和财务总监(CFO)在其年度和中期财务报表中必须签名并认证，其财务报表完全符合《萨班斯法》中有关规定，“在所有重大方面公允地反映了公司的财务状况、运营结果和现金流情况”，并不含有任何不真实的并导致其财务报表误导公众的重大错误或遗漏。而且CEO和CFO完全是以个人名义签署，如果发现有问题，CEO和CFO将要承担民事或刑事责任。此外，CEO和CFO必须证明，企业内部建立了可获得企业及其下属子公司全部重大信息的披露控制机制和程序，全面遵循了美国《证券法》的披露要求。

三是增加了企业内部审计委员会的职责，赋予了其法定的风险管理权限。内部审计委员会是美国企业上市前必须设立的机构，但《萨班斯法》大大地扩展了其对企业风险管理的权限。《萨班斯法》201条款规定，外部审计师提供给企业的所有审计业务和非审计业务须事先获得审计委员会的许可。《萨班斯法》301条款规定，审计委员会对注册会计师事务所的聘用、酬金以及监督负直接责任；设立程序处理与会计和审计有关的投诉及员工的秘密举报；有权聘请独立顾问等。

制度缺陷及存在的问题

分析美国房地产信贷风险防范制度，可以看出，完全体现了美国人的观念和行事风格，正如前美联储主席格林斯潘所说，要“把风险分散到愿意并有能力承担它的人身上”，发挥“减震器”的作用，以防止类似1929年经济大萧条的“连锁失败”，[6]美国的风险防范制度也是沿袭这种思路设计的。然而，次级债危机的爆发，暴露出美国房地产信贷风险防范制度仍然存在着缺陷和问题。

现有的风险防范制度过份强调分散和转嫁风险，反而导致风险承担的不确定性，一旦风险显现，危害的程度就会成倍放大。美国的风险防范制度有一个明显的特点，就是风险分散范围无限扩大，依赖全球的投资者为其承担风险。这本身确实无可厚非，确实也是一种分散风险的有效方式，但其后结果是，由于分散的范围太大，分散链太长，而证券化产品又有资信评级机构的“信用等级”包装，没有多少投资者知道他是在承担风险，承担多少风险。而从风险自身的角度来讲，不管风险如何分散，分散到哪里，它都不会自行消失，只不过程度大小有所变化而已。可以想象，在投资者不清楚他持有的证券承担多少风险的情况下，一旦风险爆发，他的第一反应就会选择抛售，集中抛售的结果就会使风险成倍放大，而且这种行为具有极强的传染性，会迅速扩展开来，从而形成一定的危机。这也是美国次级债危机迅速波及全球金融市场的主要原因。

美国风险防范制度存在的另一个缺陷是美国的金融创新层出不穷，制度设计跟不上金融创新的步伐。金融创新是美国金融市场的常态，而每一次金融创新都必然伴随着一定的风险，当风险没有累积到一定程度，在一定范围显现，很难预测和加以防范。因而，即使在制度非常完备的美国，大约十年左右就会出现一次金融风暴，如1987年的黑色星期一、1998年的金融风暴、2007年的次级债危机。危机爆发后，往往伴随而的是制度更新和变革，使原来的制度体系更加完善。就房地产信贷风险防范制度而言，比较著名的案例有：1929年经济大萧条后，美国成立了联邦储蓄贷款保险公司(FSLIC)，并开始建立住房抵押贷款保险制度；2002年，安然和世通丑闻后，美国国会通过了《萨班斯-奥克斯利法案》等。

同时，美国次级债危机还暴露出，资信评级机构的公信力正在遭到质疑和挑战。2007年以来，次级债危机几次导致金融市场大幅动荡，但资信评级机构都没有做出及时反应，既没有事先提醒投资者注意，也没有事后及时下调有关证券产品的评级，使投资者蒙受了巨大损失。而房地产信贷资产证券化过程中，相当重要的一环就是信用评级，这是投资者购买证券化产品的主要依据之一。大量的次级抵押贷款违约，表明资信评级机构对这些产品的风险估计不足，给予了过高评级，让人们不得不对资信评级机构的评估能力和信用产生怀疑。这对于美国房地产信贷防范制度也是一个重大的打击。

对我国房地产信贷风险防范的启示

众所周知，房地产是资金密集性行业，其主要资金来源于银行贷款。根据我国央行公布的《2004中国房地产金融报告》，我国房地产开发资金主要来源于“定金和预收款”、房地产开发企业自筹资金、银行贷款三类，但企业自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。随着近几年来我国房地产市场的迅猛发展，房地产贷款快速增长，最近央行的2007第二季度中国货币政策执行报告数据显示，截至2007年6月，房地产贷款余额4.3万亿元，其中房地产开发贷款余额1.7万亿元，商业性购房贷款余额2.6万亿元。由于我国房地产价格目前处于一个快速上涨的过程，已经累积了一定的风险，因而，一旦出现高速增长的经济停滞不前，或快速上扬的房地产价格大幅回落，房地产金融风险就会显现，形成较大的金融风暴。为防止出现上述情况，我国应进一步健全和完善房地产金融风险防范制度体系。[7]

――健全和完善个人和企业信用制度。随着经济生活的不断深化，对个人和企业的信用需求日益迫切。在社会的不断呼吁下，我国已经开始着手建立个人信用体系，但由于缺乏组织性和统一性，目前仅仅局限于银行内部系统，这与社会经济生活的要求相差甚远。笔者认为，第一，从长远考虑，应设立专门的信用机构，负责收集和汇总与个人和企业信用相关的信息。信息的收集不能局限于银行内部，还应包括许多提供公共服务的部门，如水、电、气、电信、公交、广电、工商、海关等部门。同时，进行企业化运作，对社会开放，提供查询等服务。第二，大力发展本土的信用评估机构。既可以满足个人和企业信用评级的需要，为市场经济行为提供基本的判断依据；又能避免国外资信评级机构对我国经济层面的深入渗透，维护经济安全。第三，完善相关法律法规和制度，对个人和企业的不诚信行为进行惩罚，限制其从事一些特定的经济活动。如限制个人申请信用卡、大额消费、禁止从事某种职业等；限制企业获得贷款、不予注册，甚至是吊销营业执照等，从根本上树立个人和企业的信用观念。

――稳步推行房地产抵押贷款证券化，建立二级交易市场。虽然2007年美国出现了次级债危机，但不可否认，房地产抵押贷款证券化是分散和转移银行信贷风险的有效方式，占绝大多数比例的优级债券并没有出现问题。因而，我们不能因噎废食，可以在试点的基础上，稳步推行房地产抵押贷款证券化。①严格把握拟证券化的信贷资产质量。由于我国处于初创阶段，出于风险防范的需要，我们应对拟证券化的信贷资产进行严格把关，优质的信贷资产才能列入证券化的范围，质量一般或较差的信贷资产应坚决排除在外。②适度控制房地产抵押贷款证券化的规模。资产证券化在我国毕竟是一个新生事物，其本身就具有一定的风险性，发行的规模越大，蕴涵的风险也就越大，在初期我们应有意识地控制其规模，以将其风险控制在一定的范围之内。③注意防范二级交易市场存在的各类风险，如法律风险、信用风险、利率风险、交易风险、道德风险等。我们在建立二级市场前，应充分考虑这些风险因素，采取必要的措施进行防范和化解。④适时引入海外机构投资者，进一步分散风险。

――加强企业内部控制的制度建设。这是从根本上防范房地产信贷风险的措施。首先，建立全国统一规范的企业内部控制标准体系。虽然我国出台了《会计法》，财政部也颁布了配套的《内部会计控制规范――基本规范(试行)》和《内部会计控制规范――货币资金(试行)》，但这仅仅是企业内部控制的部分内容，且操作性不强，与企业内部控制的实际要求有较大的差距，因而，应建立与国际接轨、全国统一规范的企业内部控制标准体系，包括内部控制的各个方面――内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险反应、控制活动、信息沟通、监督等。其次，建立定期检查和考评制度，加强外部监督。由相关部门或行业协会组织，对企业执行内部控制制度情况进行定期检查和考评，对执行不力者进行相关处罚，以促使其不断改进和完善。第三，出台相关法律法规，明确企业管理层的法律责任。企业管理层应对企业出具的财务报告和披露的相关信息负相应的法律责任，如发现有问题，相关责任人应承担相应的民事和刑事责任。

――完善房地产评估体系。房地产评估是防范房地产信贷风险中相当重要的环节，对抵押的房地产估值高低，决定了银行发放贷款的数额。一般情况下，银行采用的评估方法和依据――市场公开价格和最高最佳使用原则，存在着较大的潜在风险。因而，第一，我们需要制定和完善房地产评估准则，明确房地产评估的主要依据、评估方法、评估报告的内容以及评估价值与贷款的比例，建立统一、标准的尺度。第二，建立和健全房地产评估监管体系，防止评估过程出现弄虚作假的行为。如加强房地产评估人员的职业道德培训；建立房地产评估人员的考核、评价和退出机制；设立举报电话，加大公众对房地产评估的监督；对评估过程的不正当行为进行严厉的处罚，等等。第三，进一步完善房地产评估机构管理和评估人员的资格认证制度。如建立房地产评估机构和评估人员的信用档案，针对其评估水平、评估报告的质量，进行评级和分类管理。

注释：

[1]Scott.COSO ERM Released.Internal Auditor，October 2004

[2]REITs不动产投资信托基金.reits.省略

[3]林坚，冯长春.美国的住房政策.国外城市规划，1998(2)

[4]卢宏奇.华顿美利基金23日开幕 提供另一种固定收益投资工具.台湾中央通讯社，2006-10-17

[5]乔艳红，戚丽艳译.美国债市分析.MBS价格恐将挫跌，美元走软打压来自亚洲的需求.路透社，2006-05-24

第4篇：房地产贷款风险防控范文

关键词:个人消费贷款;风险识别;风险管理

中图分类号:F832.4文献标识码:A文章编号:1672-3309(2009)10-0061-03

个人消费信贷业务属于个人银行业务的一种,主要是指商业银行将资金借贷给个人或家庭使用和消费,在约定时间内收回并按一定的利率计取利息的信贷业务。我国消费信贷业务是1999年3月起开展的。近年来,随着居民收入水平的逐年提高,社会医疗、养老保险等制度的日益成熟,以原始积累的方式进行消费的传统观念正逐步被信贷消费理念所取代,越来越多的居民开始接受消费信贷服务,进行信贷消费。各商业银行也陆续开办了个人住房消费贷款、汽车消费贷款、抵质押贷款、投资经营贷款、助学贷款等业务。

但是,在个人消费贷款规模不断扩大的同时,其中的问题和风险也逐步暴露出来,在有些地区还表现得比较明显。因此,面对当前形势,商业银行应加强对消费贷款风险的分析、识别和管理,以便及时采取措施,防范风险。

一、个人消费贷款风险类型

个人消费贷款风险主要是虚假贷款的欺诈风险和借款人停止还款的违约风险;按照各个主体的不同,可分为借款人信用风险、银行操作风险、合作方风险、保证风险和市场风险等。

(一)借款人信用风险

个人消费贷款中的借款人信用风险主要由借款人的道德风险引起,是指借款人不按照协议履行合同而导致贷款不能按时收回造成损失的可能。

(二)银行操作风险

银行操作风险是由不完善或有问题的银行内部程序、员工和信息科技系统所造成损失的风险,通常表现为内部欺诈风险和流程管理风险。

内部欺诈风险主要是由员工道德问题引起的。一是银行内部人员利用职务之便发放虚假的个人贷款。二是超权限放贷。三是由于经办人员的,未对抵质押物的真实性、合法性进行调查,而形成的风险。四是银行内部工作人员,收受贿赂发放不合规定的个人贷款,而给银行造成损失。

流程管理风险主要是因为银行的个人消费贷款审批、发放、贷后管理等流程不完善,从而形成的风险。

(三)合作方风险

银行在开展个人消费贷款的过程中,不仅要与借款人产生联系,而且要与其他机构进行必要合作,如住房贷款需要与房地产开发商、政府住房管理机构合作,汽车消费贷款要与汽车经销商、车辆管理所等单位合作,在与这些相关机构的合作中,也会产生一些对银行造成损失的风险。

(四)保证风险

个人消费贷款一般都需要物质或有价单证作为抵押,有些要求有第三方的担保。这些抵质押物和担保方的变化都会成为风险隐患。

一是抵押物变动风险。主要是指由于人为或自然不可抗力导致的抵押物损毁、丢失等。这类风险突出表现在汽车消费贷款上,因为汽车属于流动资产,发生被盗、私自转让、车祸损毁、自然力损毁或质量原因损毁的几率很大,导致借款人停止履行还款责任,而银行又难以追索抵押物的风险。

二是抵押标的物处置风险。以汽车消费贷款为例,国外二手车市场、拍卖市场较为健全,银行扣留不还贷款的汽车很快可以变现。而国内尚未建立汽车抵押品市场,抵押品变现较为困难。

三是担保风险。主要在于保证人缺乏足够的风险承担能力,在仅提供少量担保金的情况下提供巨额贷款担保,一旦借款人违约,担保公司或担保人往往难以承担担保责任,造成风险。

四是法律风险。主要是银行的抵押权基于和借款人之间签订的个人消费贷款合同产生的,属于市场行为,并非源于法律规定。

(五)市场风险

个人消费贷款作为商业银行与借款人之间的市场行为,同样面临着市场风险。主要包括利率风险、价格波动风险和地区风险。

1.利率风险。是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面对的风险。当资金市场利率攀升时,由于中长期零售贷款利率必须到次年初才能调整,在调整期间,利息收入会相对减少,导致银行效益下降。

2.价格波动风险。随着经济环境、市场状况的变化,抵押物价值有可能低于抵押贷款本息价值,若借款人不还款,银行处置抵押品时就会受到损失。

3.地区风险。地区法规不健全使银行推出的产品和出台的制度规定无法全面顾及地区差异,导致出现贷款风险。

(六)其他风险

随着我国市场经济的发展,各种新兴经济元素不断出现,市场越来越呈现出多样性的特征。由于个人消费贷款群体的分散性和大众性,其极易受到部分经济行为的利用。因此,各商业银行必须重视新形势下,某些违法经济活动与贷款诈骗结合所带来的风险,密切关注和防范不同时期出现的新诈骗形式,切实加强信贷管理。

二、个人消费贷款风险成因

产生以上种种消费贷款风险的原因是多方面的。目前,影响我国商业银行个人消费贷款风险管理的因素主要是社会相关保障体制不健全、银行内部控制薄弱、抵押物难以变现、资产证券化手段缺乏和指标化管理的不利影响等。

第一,社会保障体制的不健全使银行在开展个人消费贷款时面临重重障碍。一是个人信息和信用管理体制的不健全。目前,我国尚未建立起一套完备的个人信用制度,银行缺乏征询和调查借款人资信的有效手段。二是法律体制的不健全。现行法律条款基本上都是针对法人制定的,很少有针对消费者个人贷款的条款,对失信、违约的惩处办法不具体。

第二,银行自身管理薄弱致使潜在风险增大。现在,国内商业银行管理水平不高,更缺乏消费贷款方面的管理经验,对同一个借款人的信息资料分散在各个业务部门,而且相当一部分资料尚未上机管理,难以实现资源共享。

第三,抵押物难以变现,贷款担保形同虚设。一旦消费贷款发生风险,银行通常会把贷款的抵押物作为第二还款来源,而抵押物能否顺利、足额、合法地变现,就成为银行化解资产风险的重要环节。

第四,缺乏资产证券化的有效手段,导致银行流动性风险增加。资产证券化将不具备流动性的资产转化成为具有流动性的资产,有利于提高商业银行资产的流动性,缩小商业资产和负债在期限和流动性方面的差距。个人住房贷款、汽车消费贷款等主要消费贷款期限都比较长、金额较大、客户分散,而商业银行的负债期限相对较短,在允许银行参与的资本市场发育尚不健全的情形下,银行无法通过资产证券化等方式建立融通长期资金的渠道,从而形成“短存长贷”的格局,使资产负债期限结构不匹配,流动性风险显著上升。

第五,指标性管理形成巨大的风险隐患。近年来,各商业银行看到了消费贷款业务的发展潜力和较大利润空间,纷纷加大了对消费贷款市场的争夺,一些商业银行为了扩大消费贷款规模,对基层行下达硬性的发展指标,在具体实施过程中,出现了不少违规操作现象。

三、个人消费贷款风险防范对策建议

面对消费贷款发展过程中出现的各种风险,商业银行亟需建立一套防范消费贷款的风险管理体系,具体应从以下几个方面入手:

第一,逐步建立全社会范围的个人信用制度。建立科学有效的个人征询体系是银行控制消费贷款风险的前提保证。目前,中国人民银行建立的个人征信管理系统已经取得了显著成效,对我国商业银行加强个人消费贷款借款人信用、收入等信息识别发挥了重要作用。但是,由于各家银行信息科技系统和管理标准等方面的不统一,仍然存在个人征信管理系统信息不完备、不准确的现象,需要在实践的过程中不断加以改进完善。同时,在建立全社会个人信用制度和信用档案的基础上,各银行还应根据自身业务特点和发展战略制定具体的个人信用评价体系,以此作为放贷的基本标准,重点开发风险低、潜力大的客户群体,使信用制度从源头上发挥防范消费贷款风险的作用。

第二,建立银行内部消费贷款的风险管理体系。风险管理体系应是动态的、全面的、立体化的风险防范与化解体系,并贯穿于整个贷款周期,在贷前调查、贷时审查、贷后检查管理的全过程形成相应的风险防范理念和风险监控机制。风险防范体系侧重于对贷前调查风险的预防、识别和估测,对预准入的客户进行风险分析、甄别和遴选,从而为风险估测提供一系列的参考依据,对相关岗位提供预警信号;风险化解体系侧重于对贷中审查及贷后管理的风险控制与处理,通过风险的约束与转化,将可控、可测、可转化的风险纳入决策范围,将偶发性强、变幻不定、不易评价、不能转化的风险直接置入客户退出范围。当前,各商业银行应突出做好风险预警防范体系的建设,加强对重点产品市场的研究和监测,严格执行监管部门操作规定,建立重点产品市场预警及政策调整机制,加强各地区市场的信息调研和监控,主动地、有前瞻性地制定区域性产品政策,以达到控制风险的目的。

第三,积极防范银行操作风险。商业银行要牢固树立科学发展观。加快个人消费贷款业务发展,不是盲目扩张,不是不顾客观经济条件,而应以风险控制为前提,积极稳妥地加快有效发展。在加快个人消费贷款业务发展的同时,牢固树立风险意识,高度重视风险防范工作。一是实行集约化管理。个人消费贷款业务的自身特性,决定了其业务拓展要由广大基层营业网点进行营销、调查和经营,但其审批、监管等工作可以上收一级,进行集约化管理。二是优化业务产品,优化产品结构。积极开办个人住房按揭、个人汽车、个人抵质押、助学贷款等,其他规模小、需求少、效益低、风险大的个贷品种要停止办理。对中高端客户,在风险可控的前提下,增加商业用房贷款、个人投资经营贷款、个人循环额度贷款等产品授信条件的灵活性。三是加强规范化管理,完善操作流程和操作管理制度。完善转授权制度,按照不同分行、不同区域、不同产品,实行有差别的转授权制度。

第四,切实抓好“三大环节”的规范化操作。目前,商业银行对个人消费贷款业务的运作流程进行了一定程度上的精简。现行操作规程是在有效防范风险的前提下最简化的程序,因此,经办人员应严格按操作规程办事,不得擅自精简操作流程,不得逆程序操作,不得越线踩线经营。

一是严格贷前调查。银行对个人消费贷款业务要进行贷前调查,并落实调查责任人。个人客户经理要认真负责地进行实地调查和资料收集,获取真实、全面的信息资料,独立地对借款人信用和经济收入做出评价和判断。

二是严格贷时审查。要严格按照贷款条件审查各项要素,不留疑点。审查人员要对借款人资格、抵押物合法性、证书文件的真实性等作出鉴别,特别是对评估公司的评估结果要进行审核,预测抵押物将来的市场变现能力。

三是在传统的贷前调查的基础上,加强贷后管理。通过贷后频繁的检查工作,发现问题,转移和化解潜在和已暴露的风险。健全贷后回访制,建立客户信息档案,做到及时掌握还款动态,跟踪借款人经济情况、担保人担保能力和抵质押物的变化情况,及时制定催收方案,防止潜在风险转为实际损失。

四是强化个人消费贷款发放责任约束。个人消费贷款业务作为零售业务,不好过度集中,过度收权会影响低风险业务的开展。因此,防范操作风险,一定要建立个人消费贷款业务管理责任制。

第五,切实防范经济下行环境中个人住房贷款风险。2008年以来,我国实行的宏观调控政策对控制房地产市场过热起到了明显成效,同时也形成了房地产市场持续低迷的现状,部分房地产开发商出现了严重的资金问题,导致了项目停滞或烂尾,以及假按揭风险。因此,当前各商业银行要积极应对市场变化,加强房地产行业分析调研,严格防范个人住房贷款风险。

一是加大对住房按揭贷款项目准入的审查力度,多角度、多途径审查分析项目的合规风险、完工风险和市场风险,尤其关注合作楼盘是否已经完工封顶,必要时应实地考察项目完工封顶情况。对投资性购房比例高的区域,如大城市郊区的项目要十分谨慎。同时,对散户按揭贷款审查时也应重点关注项目楼盘的地段、工程进展情况,区别期房和现房、精装修和毛坯房等。对于二手房贷款要进行实地察看,对二手房中介公司要进行专项清理,加强规范管理。

二是加大存量贷款房地产项目的监控力度。要加强对存量按揭贷款涉及到的开发商及其楼盘的检查。密切关注已签约项目、楼盘的完工、销售进度及变化情况,了解开发商资金状况,加强对借款人真实性和交易真实性的审查力度,有迹象和苗头表明存在烂尾风险和骗贷风险的开发商项下的楼盘应停止发放消费贷款。

三是加大住房贷款抵押管理力度。对达到办理现房抵押登记条件的房屋,应及时督促开发商及借款人办理相关手续;对尚不具备办理现房抵押登记的,应落实专人定期跟进项目进度,加强与房产办证机构和国土局的联系,密切关注房产证办理、房产抵押、土地证抵押情况,一旦具备办理条件,及时做好正式抵押登记。对于实施集中办理抵押手续以前办理的个人贷款,要安排经办人员以外的第三方与登记机关进行押品核对。同时,应抓好押品价值的重估,对重点关注客户实现特别催收策略。

2009年以来,全球经济不稳定因素急剧增加,我国经济也受到了一定程度的影响,尤其是房地产行业的滞缓、一些中小企业及进出口企业的倒闭、原材料行业的不景气等,为商业银行个人消费贷款带来了直接或间接的影响。今后一段时期内,个人消费贷款领域风险隐患上升的趋势正逐步显现,因此,各商业银行应高度重视风险管理,加强操作风险防范。个人信用管理体制和其他相关体制也应进一步完善,保障个人消费信贷业务的持续健康发展。

参考文献:

[1] 王纳新.商业银行消费信贷风险管理方法初探[J].上海投资,2002,(08).

[2] 孙亚南.中国个人信用管理体系建设研究[D].中国博士学位论文全文数据库,2008,(08).

[3] 杨秀萍、王淑晗.我国个人消费信贷风险管理对策研究[J].消费导刊,2008,(17).

[4] 迟美玲、闵令江.个人消费信贷业务中存在的问题及其对策[J].江西农业学报,2008,(01).

[5] 吴立蔚.外资银行个贷业务策略、风险管理及对中资银行的借鉴意义[J].浙江金融,2008,(02).

[6] 林金豪.商业银行个人类贷款的风险分析及防范措施[J].现代商业,2008,(02).

[7] 孙迎冬.浅析商业银行信贷风险管理[J].现代商业,2008,(05).

第5篇：房地产贷款风险防控范文

六大风险“水落石出”

在经济增长回落、货币政策回归稳健的形势下，银行业一些潜在风险会“水落石出”，逐步显现。

风险一：利率市场化进程促使银行业风险管理难度上升

众所周知，目前，我国银行业主要依靠利差增加盈利，利率市场化进程的加快给银行经营管理带来了巨大的影响，利率市场化改变了利率的决定方式，直接影响了银行的存贷款利率，对银行的资产负债业务和结构也产生影响。同时利率市场化使得银行同业的竞争更加激烈，促使银行寻找新的盈利模式，发展中间业务并加强综合化经营。在综合化经营的过程中，由于受到银行自身条件的制约，银行在业务发展方向、风险管控及人才建设上都存在较大程度的差异，这客观上也造成风险的不断加剧和积累，可能造成部分中小商业银行的破产，风险管理难度加大，也加大了银行业监管的难度。

风险二：银行业仍是众多风险的最终承担者

社会融资渠道多元化现象的背后，银行仍是最终风险承担者的客观现实并未改变。无论债券发行、信托产品，或担保行为，其背后大多不同程度有银行的影子。以房地产信托为例，房地产企业融资成本偏高、兑付风险较大，是形成房地产贷款风险的重要原因之一。当前房企资金链总体偏紧。此外，房企借道信托、私募基金、民间借贷等渠道融资现象较多。鉴于房企境内外融资成本偏高，到期兑付时间集中，存在销售回款不足以按时偿付融资本息等问题，未来兑付风险较高。银行作为信托产品的主要发售渠道，也将受到一定程度影响，由于该类产品投资人多为银行自己的高端客户，银行要承担较大风险。

风险三：信贷资金的贷后管理面临新的挑战

首先不容小觑的是地方政府融资平台贷款风险。政府融资平台负债规模过大，长期已无法自行化解，且绝大部分为银行贷款。在银行贷款总额有所控制的同时，大量的信托理财产品、BT及BOT项目、大量的工程欠款、社会集资等，负债总额又进一步扩大。平台贷款偿还周期长，还款相对集中；借款人未来可用于还款的现金流仍存在不确定因素；“压缩类”贷款比重较高；存在借贷双方信息不对称，银行信贷风险管控难等问题，存量平台贷款风险不断加大。

二是房地产授信风险开始显现。受国家房地产调控政策影响，房地产企业面临销售收入下滑、经营性现金流恶化、资产负债率攀升等压力，房地产开发贷款的到期偿付风险上升。

此外，隐蔽性关联企业风险逐渐突出。由于银行业金融机构对隐性关联企业的识别能力和手段有限，导致隐性关联企业避开银行风险控制，发生成员间互保、分头融资等不良情况，企业在得到银行授信后又发生更多其他授信，如发债、信托、理财、民间借贷乃至非法集资，导致其资产负债率不断增高，还款能力弱化，从而显著地影响了银行资金安全。

风险四：银行业不良贷款反弹压力加大

经济增速放缓新形势下，部分行业信用风险上升，区域性金融风险积聚，银行业不良贷款反弹压力加大。由于中国经济增长放缓，2014年如不及时防控，贷款风险可能会反弹。近年来，我国经济出现持续的下行压力，前几年巨额投资所形成的产能过剩等问题也在部分行业暴露出来，从而产生大量的不良资产。另外，由于我国银行管理体制不健全及金融市场发育不成熟等因素，目前商业银行同质化竞争、考核激励机制不科学、不合理的弊端普遍存在，这就容易造成银行资产质量五级分类普遍统计不实等问题。这些因素长期积累起来，进入一轮不良资产持续爆发的新周期，今后这种不良反弹压力会不断加大，银行资产负债表或将严重受损。这种局面一旦形成，必将对我国银行业形成巨大压力，直至影响国内经济发展。

风险五：中小银行风险不容忽视

目前中小银行风险尤其突出：一是盲目追求存贷款规模，内控机制、信息科技等较为薄弱，“重发展，轻管理”问题仍突出。热衷于跟大银行争大项目、大客户，缺乏中长期战略，服务小微企业和基层社区动力不足。二是中小银行属地方性商业银行，农村信用社、农村商业银行、城商行、村镇银行在高管任命、经营战略乃至具体的信贷投放上受制于地方政府的压力越来越大。个别地方政府对中小银行的控制和干预较多，存在高管缺位和兼职问题，法人治理结构职能大打折扣。加之，自身内部管理和控制薄弱、制度执行不力的因素，大案要案时有发生。三是历史包袱处置不够彻底，存在“水分”，注资和不良资产处置不真实、变现能力差，问题逐步暴露。四是贷款风险突出，贷款集中度较高，表外业务风险上升较快，流动性比较紧张。五是贷款“三查”制度执行不到位。部分机构存在对借款申请人的收入证明合理性审查不够严格；对借款人还款能力的评估不够审慎，这些问题的存在中小银行必须高度重视。

风险六：金融监管不适应的问题

目前，越来越多的金融机构都发展成了兼营银行、保险、证券、信托、租赁等综合金融业务的大型金融企业。我国金融混业经营形成的金融控股公司主要存在着3种具体模式：商业银行控股模式、非银行金融机构控股模式、实业部门控股金融机构模式。随着电子信息技术的快速发展以及金融多元化发展趋势，互联网金融、金融衍生产品不断出现，金融服务的行业边界日渐模糊，即使是相对独立型金融控股公司，业务也表现出复杂化、横向化、抽象化等特点，控股公司资本安全、财务风险、内部关联交易等风险监管难度大大增加。

面对金融业混业经营趋势带来的挑战，在经济金融发展内在动力和外来压力之下，我国的法制建设水平与金融业的发展还不能完全相适应，金融监管也出现了不能适应的一些问题：一是监管体制难以适应混业经营需要，现行金融法律主要以行业为主线，三大监管机构监管对象固定化，没有包括所有从业的银行和非银行金融机构，没有涵盖从市场准入到市场退出的所有业务经营活动；二是监管方式单一，监管机构之间缺乏有效的协调决策机制，难以解决金融监管中潜在的冲突，人为地切断了资金融通的渠道，容易出现监管真空，不能实现完全有效的监管；三是监管重点不突出，监管过程中重审批、轻管理，重国有银行、轻其他银行和非银行金融机构，重传统存贷业务、轻表外业务及其他创新业务，难以适应混业经营条件下的监管要求，对金融风险监管不够。

强化管理，严防违约

除信用风险、市场风险、操作风险之外，当前银行业还存在诸如法律、法规不健全带来的风险、社会信用体系不完善带来的风险，以及商业银行面临的渠道、清算网络被非法集资利用的风险等等，这些都需监管部门转变监管理念，拓宽关注视角，扩大监管信息来源，延伸监管链条，警示风险，并且应当及时建立动态资本补充机制。其中，强化全面风险管理是监管银行业隐形风险的不二法则，其中包括：

提升利率风险管理水平。银行业要做好原始数据的收集整理，逐步开发和运行科学有效的信贷风险评级系统。培育产品定价精算专才，开发和运用利率风险计量工具。不断完善成本核算机制，按产品、按客户、按部门进行细分，为金融产品的合理定价提供依据和标准。建立健全内部资金价格转移体系，及时反映市场价格。此外，还要充分发挥当地银行业监管机构的协调作用，督促银行业依法合规的基础上保持适度竞争，防止出现违规或变相违规等恶性竞争情况。

完善风险隔离工作。多年来，银行业习惯了“业务通吃、收益通吃”，今后将面临“风险通吃”困难。在新形势下，银行应遵循发展的客观规律，完善风险隔离工作。业务上，继续把信贷、结算、托管等业务做精做细；管理中，应强化内审、合规作用，严防风险传递对网点、渠道、系统、客户的影响。

做实贷后管理工作。通过严格监测贷款资金用途，提高走访客户的频率，动态掌握企业及其控制人的最新情况；对于高风险客户，可要求其在进行其他融资、可能超过特定杠杆率水平前，须事先获得原借款银行的同意等手段，有效约束授信企业多头融资的行为，切实保证银行信贷资金安全。

加强风险监测分析。银行要认真落实监管部门出台的理财、银证合作、银信合作、信贷资产转让等五类业务统计监测制度，银行机构特别是法人机构要加紧建立健全风险识别、预警和评估体系，提升风险管理水平。要加强对影子银行、民间融资的监测、分析，严防影子银行、民间融资和非法集资等风险向银行体系的传染渗透，禁止银行业金融机构及员工参与民间融资，禁止银行业金融机构为影子银行放大杠杆提供融资，禁止银行客户转借贷款资金。要加强银行业治理商业贿赂工作，强化防控监测，推进银行业市场诚信体系建设，营造良好的金融环境。

此外，针对信用违约风险，防范工作亦不可少：

首先，必须加快化解银行贷款风险。2014年3月份，银监会下发了《关于做好2014年不良贷款防控工作的指导意见》，要求银行加强不良贷款余额和比率“双控”管理，增提拨备，充实资本，加大不良贷款处置力度，并提出要及时开展压力测试。为此，银行业要继续执行“总量控制、分类管理、区别对待、逐步化解”政策， 严格执行贷款“发放、新增、退出”管理规定，以降旧控新为重点，确保平台贷款余额与占各项贷款的比例不增加。继续完善“名单制”管理信息系统，分户排列到期平台贷款清单，协调地方政府及早制订偿还方案，逐笔落实平台大户还款来源，稳步推进贷款到期归还，防止重大违约事件。防控产能过剩行业风险，银行业机构要吃透政策、摸清情况，区别对待过剩产能消化、转移、整合、淘汰的四种处置方式，坚持“有保有压”的原则，采取灵活多样的措施予以应对。对于淘汰的，要在保障银行债权安全的前提下，稳步实施信贷退出；对于通过转移、整合进行债务重组的，要防止“债权悬空”，做好债务承接。同时，加大坏账核销力度，解决不良贷款与拨备余额“双高”问题。

第6篇：房地产贷款风险防控范文

信贷资产是农信社全部资产的主体，贷款利息收入是农信社的最主要经营收入。因此，信贷管理也就成为农信社经营管理工作的“核心”，是农信社的“生命工程”，其他一切管理工作都必须围绕着信贷管理工作展开。信贷领域的风险是农信社的主要风险，贷款业务是严格把关，重点布控的对象，是高风险警戒区。所以说，治社先治贷，治贷必从严。

近年来，通过开展自查、上级农信管理部门和监管部门组织检查等工作，发现在信贷领域还存在不少问题，这些问题集中表现在以下几个方面：

（一）信贷管理的一系列规章制度没有完全落到实处

举凡最基本的“三查制度”在执行过程中就存在不少问题。贷前调查不细致：如借款人主体资格不合规，担保人信息查询不完整，抵押物核实不到位，借款用途表述不准确，偿债能力预测分析凭主观臆断，对借款人和担保人提供的相关资料核查不认真等。调查报告撰写草率，甚至不符合真实情况。贷中审查不认真：如相关资料不齐全，关键要素不正确，审查意见不明确，大额监督支付不到位，转移用途不受约束，不按规定受托支付、实贷实付，授权办理证件文书收集不及时等。贷后检查不到位：不按规定实行信贷A、B岗双线管理制度，不按借款合同按时结息，贷后跟踪监督缺失，对借款人显现出来的不良行为不能提示和制止，转移贷款用途不能及时发现，对因经营不善出现的亏损，甚至濒临倒闭的企业不能及时采取补救措施。贷款到期后不能及时签发催收通知书和留存催收相关资料，以致丧失诉讼时效。不能及时对抵（质）押物进行追偿，形成无效抵（质）押担保，风险加大甚至造成损失。不良贷款处置不及时，贷款管理的责任追究制度和贷款损失赔偿制度没有真正落实到位，很多造成贷款风险的责任未得到追究，一些信贷资产损失未得到追偿，信贷管理工作中出现的违规违纪问题未得到彻底查处和整改。

（二）借（冒）贷款和化整为零、垒大户、绕规模、绕权限贷款屡禁不止，虚假担保时有发生

借（冒）名贷款从一开始就潜在很大风险，极易形成借款主体模糊、债务悬空和多角债务链，造成贷款收回困难。实际上，借名贷款就是盗窃，冒名贷款就是诈骗，盗窃和诈骗都是犯罪行为。化整为零、垒大户、绕规模、绕权限贷款，以及虚假担保贷款，都是违规行为，它的实质是在积累信贷风险，为清收贷款埋下隐患。信贷人员发放此类贷款是失职渎职行为，是职业道德问题，甚至也可能在放贷过程中图了好处，吃了回扣，所以，才千方百计为借款人出谋划策，开绿灯，找途径，使借款人的借款目的最终得逞。吃回扣的实质就是受贿，受贿就是腐败。盗窃、诈骗和腐败等行为，性质严重，岂能听之任之，熟视无睹，必须追究法律责任。

（三）以贷还贷、借新还旧。多次换据和展期的“转贷”现在依然存在

采取各种方式进行“转贷”，首先是掩盖了贷款的真实形态，造成大量沉淀不良贷款隐藏在正常贷款之中，形成隐性信贷风险。“转贷”的实质是短期贷款长期运作，降低了贷款的流动性，而流动性是实现安全性和效益性的基础和前提。信贷资产只有在周而复始不停的流动中，才能确保安全，实现效益，才能有效规避和抵御各类风险。“转贷”问题还会挫伤信贷人员按期收贷收息的积极性，助长借款人不按期还本付息的恶习。“转贷”问题也是变换手法，不落实、不执行信贷管理制度的一种表现形式。

（四）内部员工个人贷款形成不良问题迄未得到彻底解决

内部员工因生活消费，或因其他原因，在符合条件的情况下贷了款。内部员工个人贷款本应模范遵守贷款管理制度，恪守借款合同，按期还本付息，但却有一些人赖账不还，给农信社的收贷收息工作带来了很大压力。“己不正，焉能正人？”内部员工不履行借款合同，就很难去说服别人，去让别人按期归还贷款本息。所以，“防外”必须首先“控内”，“管好自己的人”，才能“看好自己的门，办好自己的事”。要坚决对内部员工的个人贷款进行全面清理，限期进行清收，决不允许这种内生“蛀虫”腐蚀信贷资产，制造信贷风险，产生不良贷款。

二、以管控员工行为为抓手，严防信贷风险

通过对当前信贷管理工作中存在的问题进行剖析，就会不难发现，每一个问题的形成原因，都与员工的违规操作和职业操守相关联，所以，要提高信贷管理水平，防范信贷风险，就必须管控员工行为，提高信贷人员的综合素质，做到防控信用风险、市场风险、操作风险与防控道德风险并重，以人为本，前移防范风险“关

（一）全面提高信贷人员的职业道德

高尚的职业道德、严格的职业操守是信贷人员搞好信贷管理工作最基本的保证。要通过思想教育，系统地向广大员工灌输廉洁自律理念、法律法规理念、合规管理理念、为民务实理念、责任担当理念。时刻提醒自己，自重、自省、自警、自励，慎交友、慎用权，防微杜渐，自觉抵制各种诱惑，筑牢思想道德防线。努力培养健康的生活情趣，养成良好的思想作风、工作作风和生活作风。做到堂堂正正做人、清清白白做事、踏踏实实工作、千干净净生活，在信贷工作岗位上，凭诚实奉献实现自己的人生价值。

（二）切实加强信贷人员的学习培训工作

要全面提升信贷人员的综合素质，增强工作能力，就必须切实加强学习培训工作。学习培训涉猎的知识要尽量做到全面、系统。一要学习国家的宏观经济政策，明确信贷资金的正确投向，时刻不忘服务“三农”、支持小微，有扶有控，优化结构。二要学习金融知识、市场经济知识、法律法规和监管政策，强化信贷风险管理理念，做到依法合规经营，远离合规风险。三要学习内控制度，尤其是要认真学习信贷管理制度，对特别重要的规章制度要烂熟于心，甚至倒背如流。四是要学习信贷业务知识，熟炼掌握银监会制定的“三个办法一个指引”贷款新规和信贷流程。五是要学习信贷纪律，并严格遵守信贷纪律，坚决杜绝发生“不给好处不放贷，给了好处乱放贷”问题，狠刹放贷过程中的“吃、拿、卡、要”等不正之风。要动员广大信贷人员，身体力行“三大工程”，深入田间地头和工厂车间，把金融知识和金融服务送到干家万户，在实体经济的发展壮大中，发挥出信贷资金的应有作用。 （三）严格管控员工的信贷行为

农信社的信贷业务有一整套系统的管理制度和严密的操作流程，关键在于把制度和流程转化为信贷人员的实际行动，落实到每一笔业务之中去，提高执行力。事实一再表明，但靠信贷人员的自觉性，很难做好这项工作，还要靠采取自律和他律相结合的方式，在进行灌输教育的同时，严格管控信贷人员的信贷行为。为此，就要定期开展信贷风险排查活动，形成制度化、常态化。要仔细排查信贷管理工作中的薄弱环节、违规违纪行为、漏洞、隐患和各种不正之风，真正摸透信贷人员遵守信贷制度和信贷纪律的情况，对违规违纪问题进行认真纠正和整改，对违规违纪人员进行严肃处理，决不能心慈手软，养痈遗患，打造信贷人员不敢违规、不能违规、不想违规的机制和氛围。农信社还应建立信贷人员淘汰更新机制。要把个别身负重大清收贷款责任，甚至多次犯有违规违纪错误，曾给信贷资产造成不应有损失的信贷人员从信贷队伍中清除出去，把那些思想过硬、作风优良、责任心强、熟悉信贷管理业务的优秀人才吸纳到信贷队伍中来，不断提高信贷队伍的整体水平。

（四）加大防控新常态下隹贷风险工作力度

防范和管控新常态下的信贷风险是摆在信贷人员面前的一个新课题。在经济下行压力下，要特别关注和管控三个重点领域的信贷风险。一是产能过剩风险。就县域经济而言，一些项目，如电动车等，科技含量低，设备工艺落后，但建设投产工期短，容易见效，所以，往往蜂踊而上，重复建设，很快形成产能过剩问题，向产能过剩行业投放贷款已经成为不良贷款的“重灾区”。二是地方政府性债务风险。地方政府出于加快经济社会发展速度的目的，总是在想法设方获取银行贷款。一些项目属于基础性设施，建设周期长，产生效益慢，收回投资不易，而地方政府财政收入增长缓慢，偿债能力有限，很容易使其借款形成逾期和不良。三是房地产市场风险。房地产市场普遍处于价滞量缩状态，尽管房地产市场低迷不致于导致崩盘，但县级城区空置楼盘比比皆是，供大于求已是不争的事实，这就可能给房地产贷款带来风险隐患。为了做好这三大领域信贷风险的防控工作，信贷人员必须不辞劳苦，深入调研，详细掌握县域小微企业的现状和发展走势，停止对国家淘汰类、禁止类和环境不达标以及“两高一剩”行业的贷款投放，并对其存量贷款，根据风险情况采取灵活措施，予以处置，化解风险。对地方政府融资平台贷款，逐笔进行分析，跟踪了解使用情况和政府偿债能力，持续加强与地方政府的沟通协调，尽力按期收回贷款本息。密切关注国家陆续出台的房地产调控政策和辖内房地产市场的饱和程度，在注重第一还款来源、风险可控的基础上，审慎支持中低价位、中小户型普通住房建设项目，稳妥支持经济适用房及棚户区、城中村改造等保障性住房项目。进一步加强对现有房地产客户土地、房产和再建工程等抵押物的全流程监管，严控房地产贷款项目专户和销售回笼款，确保信贷资金运营安全。

（五）建立健全信贷风险的预警机制

第7篇：房地产贷款风险防控范文

【关键词】次级贷款 房地产贷款 危机

次级抵押贷款（简称“次贷”）是美国众多金融创新产品之一，主要指金融机构为信用分数低于620分、收入证明缺失和负债较重的人提供的住房贷款。在过去的几年间，次级抵押贷款在帮助低收入人群解决住房问题的同时，也使很多放贷机构获得了巨额利润。然而今天，它却造成了全球金融市场的震荡和投资者的恐慌。美国次贷危机引起了各方关注，其深刻教训足以让我国房地产贷款市场引以为戒。

一、警惕房地产过热的负面影响

房地产过热的直接表现是房价过度攀升，这是美国次贷危机的源头。20世纪90年代美国房价的年平均增幅不到3％，但自2001年1月起美联储连续13次的降息，吹大了房地产泡沫。然而，从2004年6月起，美联储又连续17次加息，最终导致泡沫破裂，次贷危机爆发。我国当前价格虚高的房产市场及相关的金融机构应该从中吸取如下的深刻教训。过快攀升的房价往往会使房贷的贷款人（商业银行）、借款人和投资者皆大欢喜，在评估抵押房产的价值时忽视风险，使房贷风险不断积聚。房地产不会永远高涨，一旦泡沫破灭就可能破坏整个经济系统的平稳运行，而持续的繁荣离不开对风险的控制和监管。商业银行应加强对抵押房产价值评估环节的控制，政府应重视对房屋估值机构的监管，恪守稳健原则，预防抵押房产价值的高估、甚至虚抬，这是控制房贷风险的关键。

二、商业银行应严格审核房贷条件，警惕贷款泛滥

自2003年以来，美国的一些抵押贷款机构在火热的房地产泡沫中，为了追逐高额利润，不惜降低贷款门槛，将抵押贷款推向那些不具备基本申请资格的群体。部分信用等级较低、收入不稳定、金融风险意识薄弱的购房者在利益的驱动下，也甘冒风险申请次级抵押贷款，期望房产升值带来的利润会远超次级抵押贷款的利息成本，甚至期望无本万利。这样，房地产市场泡沫和金融市场泡沫的互动，导致了次贷危机的进一步升级。根据中国人民银行的统计数据，自2003年以来我国房地产贷款的增长远远超过了人民币信贷年均14.8％以及名义GDP年均15.4％的增长速度。2002年末，房地产开发贷款余额为6616亿元，到2007年末达到了1.8万亿元，年均增速22.2％；2002年末，个人住房贷款余额为8253亿元，到2007年末达到了3万亿元，年均增速29.4％。2007年末，这两项贷款余额已经达到4.8万亿元，在全国银行业信贷资产中的比重已经达到了18.3％，而在2002年末时仅占11.3％。可见，房地产业贷款业务对银行业发展的重要性日益提升，被我国商业银行视为低风险业务，目前仍在继续膨胀。利益的驱动也造成了银行间的恶性竞争，并出现了诸多风险因素，主要表现在以下两点。

1、“假按揭”及虚假信用凸显道德风险。“假按揭”已成为个人住房贷款危害性最大的风险源。“假按揭”不以购房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假交易，套取银行贷款。据报道，2004年上海曾经发生过有人贷款7800万元，购买128套住房的重大违规贷款行为，就是通过虚假信用的方式操作的。

2、超支付能力贷款不断增加。按照银监会个人住房按揭贷款指引，个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%。但实际上，国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时，很多人不能满足这一基本标准。有人从单位或找他人随意开出假的工资收入证明。房产销售人员和银行信贷人员为提高房屋销售和贷款业绩，甚至明确告诉贷款者只要能开到证明就放款。用假的工资收入证明到银行进行按揭贷款，无疑埋藏了巨大的潜在风险。

因此，我国商业银行应加紧个人信用体系建设，采取严格的房贷审核制度，加强对个人信贷资信的监管，重视对房贷人员的业务技能培训和职业道德教育以及购房者的风险教育，警惕房贷泛滥，减少个人房贷市场安全隐患。

三、加强宏观经济运行的分析，高度关注宏观经济调控可能带来的风险

第8篇：房地产贷款风险防控范文

[关键词] 商业银行；个人住房贷款；风险管理；防范措施

[中图分类号] F640 [文献标识码] B

[文章编号] 1009-6043（2016）12-0136-03

居住环境的好坏在一定程度上直接决定着百姓的生活质量问题，并且居民的住房问题是作为保障民生的一个最为基础性的问题出现的，因此在一定程度上发展相关的金融房产是居民住房信贷的基本保障。商业银行个人住房贷款作为住房金融的重要组成部分对于居民居住生活来说具有重要的现实意义。随着城镇化建设的加快，个人住房得到快速发展，房贷不良贷款的数量也随之增多。本文根据商业银行个人住房贷款的发展现状，分析其风险存在的原因以及预防办法。

一、个人住房贷款的相关含义、特点

（一）个人住房贷款的含义

对于个人住房贷款来说，其最主要的含义就是银行通过特殊的形式向外部借款人提供的一部分用于购买房产的贷款，而且相关贷款人在进行这方面贷款的过程中需要进行一定的担保工作，保证一定的信誉问题。就目前的发展情况来看，个人住房贷款分为以下几个类别，首先是委托贷款，委托贷款主要是通过相关管理中心，例如住房公积金管理中心，此类第三方来进行房贷的发放工作的，这一部分资金也是属于公积金贷款种类的，这部分由相关房产进行发放的贷款利率是非常低的，其次就是自营贷款是指向购房者发放的贷款来源主要是银行资金，自营贷款被称为商业个人住房贷款。最后则是组合贷款，组合贷款主要是指是指以住房公积金存款和银行信贷资金为来源向同一贷款人所发放的用于购买普通住房的贷款，这一贷款方式是前两者的有机结合。

（二）个人住房贷款的几大特点

1.贷款金额相比于其他普通贷款金额来说，其数量是非常大的，而且相比于普通贷款的期限来说，住房贷款的期限也是较长的，一般情况下个人住房贷款的金额一般在几十万甚至几百万元，可以看出个人住房贷款的金额非常大，并且贷款的期限从10年到30年不等。

2.个人住房贷款不同于普通贷款的另一个方面就是面向对象是不同的，一方面个人住房贷款只面向于房地产的购买，无法进行其他方面上的使用，但是普通贷款的对象是非常普遍的，另一方面贷款对象是具备完全民事能力的自然人，贷款所购买的房屋使得住房贷款具备一定的专一性。

3.二者在实际的偿还方式上存在一定的差异，个人住房贷款需要按照月份来进行贷款和本息的偿还。

4.贷款在抵押对象上的选择上主要用所购买的房屋或者已购房屋。

总的来说，个人住房贷款还具备一定的分散蔽性以及滞后性的特点，这种种特点在很大程度上为贷款银行带来了一定的困难。

二、个人住房贷款的主要风险

对于个人住房贷款来说，所存在的风险主要就是有关贷款人在进行相关贷款的偿还过程中出现一定的无法偿还的现象就会使得商业银行出现一定的损失，这方面由于相关贷款人无法及时有效的偿还贷款的风险就是商业银行所面临的一般风险。个人住房贷款其自身特点以及其特殊的市场环境等导致贷款风险发生的必然性和可能性。目前，依据现有的市场体系，个人住房贷款主要面临以下风险：

（一）信用风险

信用风险在一定程度上属于商业银行在相关个人住房贷款中的主要风险类别，它主要包含了被迫违约、理性违约、提前还款三种形式。

1.被迫违约是指借款人的违约行为是被动的。由于贷款人在贷款期间的支付能力下降或者发生突然事件从而导致贷款人无法向贷款银行偿还贷款本金和利息。我国市场环境比较复杂，物价上涨，就业条件严峻、教育、医疗费用上升都会导致贷款人的支付能力下降。并且，就目前的形势来看，实际的商业银行对相关贷款人偿还能力的审核都是处于被动阶段的，即只是简单意义上的对相关贷款人还款能力进行判断，存在较大的违约风险。

2.理性违约是指贷款人在理性状态下主动放弃还款而产生的违约行为。如果房价跌幅增大，利率上涨，在一定程度上会使得实际的需要偿还的成本要高于还款之后所获取的收益，而这样情况下，还款人往往会放弃还款，保证自身的利益问题。3）其次还存在较大一部分提前还款的现象，在很大程度上如果还款人请吃了相关市场利率要低于合同利率的话，就会采取提前还款的策略，这种策略在很大程度上会使得银行失去一部分的利息利益，从而使得银行出现一定的损失。

（二）系统性风险

商业银行个人住房贷款系统性风险主要包含了房地产市场政策风险、利率风险以及法律风险三部分。

1.相关房地产市场的政策风险在房地产市场中出现的原因主要是由于相关市场中出现了较大的政策改变而而使得个人住房贷款风险提高。房地产市场的健康、繁荣发展直接影响到国民经济和社会稳定。加强对房地产的开发能够进一步拉大国内投资和消费。但是目前，房地产市场环境并不乐观，由于房价飙升、投机商的不断炒作导致房地产泡沫化越来越严重，而且使人们的利益受到严重损害。为了有效控制这种现象，国家实施了一系列调整政策，房价增速得到一定的控制。但是，这有可能会引起部分地区房价跌速过快，从而增加了商业银行的还款风险。而且，由于银行抵押物资产价值降低也会使银行遭受损失。

2.利率风险指的是利率变动而使得银行资产价值发生变化所带来的风险。实践表明，无论是利率的上涨还是下跌都会对银行资产价值造成不利的影响。如果利率上调，必然会导致个人住房贷款利率上升，加大贷款人还款的压力，引发贷款人违约行为。如果利率下调，则容易导致贷款人提前还款的行为，给银行带来一定的损失。

3.法律风险是由于法律制度不够完善，而使得一些贷款业务无法得到相应法律的保障，银行在开办一些业务时无法可依，银行和客户之间的法律约束力不强，容易给银行个人住房贷款带来一定的风险。

（三）抵押物风险

抵押物风险指的是抵押物价值减少而给银行带来的风险和损失。具体表现在抵押物产权问题和抵押物变现问题两个方面。其中抵押物产权问题是指在贷款人还款期限内，由于城市建设、规划而导致抵押的房屋被拆迁或者政府进行征地建设，就会产生抵押物产权风险。即使政府会给与一定的拆迁补偿，如果实际的补偿价格低于市场价格的话，这在一定程度上给银行造成了一定的损失。抵押物在拍卖过程中，由于缺乏拍卖市场需求，从而使拍卖无法得到实现，银行不能够实现真正的抵押权，或者由于市场原因以及自然损耗等使得抵押物出现贬值情况。

（四）银行内部操作风险

我国商业银行个人住房贷款起步比较迟，发展时间短，相对应的个人信用体系以及内部控制体系还不够完善，其业务管理和操作存在很大的不足，使得很多低资质、高风险人群乘虚而入，从而给银行个人贷款带来一定的风险。随着房地产市场的快速发展，银行的个人贷款业务也越来越多，为了得到更多的市场份额，很多银行放宽了贷款条件，使一些信用不高的客户也能够轻易取得贷款。而且，我国大多数银行缺乏贷款业务的激励约束制度，业务审查不够仔细，贷款的各个时期相对独立，缺乏衔接，导致潜在的风险不断增大。在贷款业务工作中，相关人员的工作经验不足，操作水平不高，能力不强，无法达到应有的要求。业务操作过程中，贷款流程操作不够规范，工作人员的疏忽和不谨慎也导致贷款风险的增加。

（五）市场和政策风险

1.市场风险。市场风险指的是由于国民经济增长速度变缓，市场出现了一定的波动，使得实际房地产行业发展受到影响，而房地产行业的发展受到了影响就会对相关银行造成一定损失。房地产行业和其他行业相比，往往受到经济周期的影响更大。

2.政策风险。政策变化会导致房地产市场的变化，从而给商业银行带来一定的损失。需要注意的是，相关房地产市场发展比个人消费能力高，就会出现较大的泡沫现象。政府就会采用相应的措施来进行调整。这些房地产行业的调整措施，在一定程度上会增加商业银行的贷款风险，先前贷款购买房子的人的投资在现行政策下必然会造成损失，从而导致贷款违约率的上身，给银行带来一定的损失。

（六）管理风险

商业银行的个人住房贷款管理风险主要体现在内部信息不对称和自身体系不够健全这两个方面。它包含了逆向选择和道德风险。其中，逆向选择主要指的是在实际的交易双方中，所获取到的信息是不对称的，一方获取的信息容量要远远高于另一方，导致在实际的市场价格下降而导致劣质商品占据了一定优势，市场交易产品的整体质量出现下降现象。并且，由于大多数商业银行缺乏完善的监督体制，在相关贷款业务操作中，操作人员无法做到尽职尽责，从而产生道德风险。

三、商业银行个人住房贷款风险的防范措施

（一）完善商业银行风险管理机制

1.提高银行职员道德和风险管理意识。近几年，由于房地产行业发展比较好，商业银行的个人住房贷款业务的经营模式主要是以个人住房贷款为优良资产为基础，降低贷款条件来吸引顾客，争夺市场份额。随着我国经济发展速度的减缓，物价的上涨以及就业压力的提升。银行也开始努力做好相关业务的信用风险防护。首先，应该提高业务员工的职业道德，加强风险意识的培训。提高职业道德，明确相关责任，禁止私自故意降低门槛进行贷款，从而防止潜在的信用危机。

2.建立动态风险管理体系。目前，大多数银行的风险管理是静态的，也就是说只是对贷款人贷款时的还款能力进行审查，没有注意到贷款人还款过程的动态变化。应该建立个人住房贷款风险动态管理体系，对风险的产生、处理作全面的动态监管。首先，要抓好个人住房贷款的贷前审查，通过贷前审查来了解贷款人的资信状况，这其中包括贷款人的收入证明、财产状况以及以前的借款偿还状况等。其次，在贷款人贷款期限内进行动态的跟踪管理，对贷款人的收入变动、是否按时还款以及投资活动等进行动态监督。通过与其他商业银行的连网来进一步完善贷款人的信用数据网络。最后，贷款商业银行要进行抵押物的调查和处置，在确认贷款人违约的情况下要将抵押物及时处理，从而减少银行的损失。

3.建立完善的个人信用网络。个人信贷机构应该建立完善的信用网络为商业银行发放贷款提供一定的参考。个人信贷机构要建立完善的信用评估体系，通过建立标准、有效、统一的信用评估模型，准确评估贷款人信用等级。

（二）严格执行国家的房贷政策

随着经济放缓，为了防止房地产泡沫的发生以及维护房地产市场的稳定，国家出台了一系列的政策来抑制房价过高、投资过热的现象。对于相关房地产的发展来说，实施一定的国家房贷政策能够有效地对房地产泡沫进行遏制，保证房地产市场的健康有效发展。

（三）建立功能互补的担保机制

建立一定的功能互补担保机制对于商业银行来说是非常重要并且有效的，通过借鉴西方发达国家的成功经验，我国建立了以住房置业担保和个人住房抵押贷款担保保险为主的担保机制，《住房置业担保管理试行办法》中规定，住房置业担保公司是以盈利为目的的企业法人，对于申请限价房、公租房、廉租房的中低收入群体而言，缺乏必要的保障。所以，需要建立政策性的个人住房贷款担保机制，并且要与商业性的住房贷款担保机制进行有机的结合，形成完整的住房贷款担保体系。首先，由政府部门出资组建专门为中低收入者提供住房贷款担保的机构，为中低收入者提供住房担保。其次，改革完善现有的住房置业担保公司体制，通过股份转换的方法来加强其体制建设，强化政策性担保功能。最后，通过税收以及政策优惠等手段来鼓励商业保险公司加入，拓宽保险公司废物范围，采取联保方式将保证保险和人身、财产相结合，降低债权人和保险人的风险。

（四）进一步加强监管和立法

通过加强监管和立法来进一步加强个人住房贷款市场的监管力度，维护个人住房贷款市场秩序，保障市场稳定是降低商业银行个人住房贷款风险的有效措施。首先，要健全相关的法律体系，使处理抵押物诉讼和其他相关交易纠纷的时候能够有法可依，通过法律途径来维护贷款银行以及借款人的利益。其次，设立专门的处理银行抵押贷款小额诉讼法庭，简化相应的审查流程，提高审查效率，并且要增加其公开性和透明度。最后，建立严密的监管体系，联合银监会、证监会、中介机构等进行杨哥的监管。并且建立明确的奖罚制度，对于失信和信息滥用的行为要进行相应的惩罚。

（五）建立个人住房贷款风险预警系统

想要保证个人贷款的地风险性，就需要建立个人住房贷款风险预警系统。首先，建立风险预警系统数据库，完善信息共享网络，不断收集相关数据，建立完善的数据信息资源。其次，开发科学、合理的风险预警模型，根据每个地区的不同情况，建立具有针对性的预警模型。最后，建立快速反应和预控机制，从而能够使潜在的风险能够及时发现并处理。

结束语

个人住房贷款风险的防范措施是保障银行资金安全以及我国经济稳定的重要措施。相关部门应该加强法律建设，健全个人房贷相关的法律体系，通过法律手段来保障贷款银行的合法利益。而且也要加强相应业务人员的职业道德和操作技能，加强内部管理和外部监控，从整体上提高商业银行个人住房贷款风险把控能力。

[参 考 文 献]

[1]张宏廷.我国商业银行个人住房贷款风险与防范[J].时代金融（下旬），2015，9（11）：34-35

第9篇：房地产贷款风险防控范文

关键词：房价波动；个人住房；抵押贷款；风险；控制；分析

中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）05-0-01

为何要在房价波动背景下针对个人住房递延贷款中的风险因素进行控制呢？对其进行控制的关键所在：①从通货膨胀压力角度上来说，整个市场经济持续增长的物价使得社会大众生活成本呈现出了显著的提升趋势，进而导致财务情况持续恶化；②从政府财政管理控制角度上来说，始终从紧的货币政策在无形中加大了社会大众购房过程中的压力与负担，进而造成借款人违约风险不断提升；③现代经济社会中不断攀升的房价增长已非现阶段社会大众可承受，严重且持续的房价泡沫使得房屋价格存在较大的贬值可能性，由此而造成的抵押物风险同样是社会大众所无法承受的。基于以上分析，基于房价波动，针对个人住房抵押贷款风险进行有效的识别与控制，已成为现阶段相关工作人员的当务之急。本文现针对以上问题作出详细分析与说明。

一、房价上涨阶段个人住房抵押贷款风险分析

房地产价格上涨从本质上来说属于现代经济社会运行周期下的持续扩张阶段。在此状态作用之下，企业部门利润会呈现出较为显著的上升趋势，从而导致经营规模持续扩大，由此激发雇员人数或是雇员薪资的提升。对于社会大众而言，此种经济态势毫无疑问的带动着消费水平的提升。换句话来说，房地上涨阶段个人住房抵押贷款中借款人的整体收入水平上涨趋势明显。对于这一形势下的购房者房地产投资行为而言，其预期收益存在着无法实现的可能性，现实风险水平在下降的同时导致潜在违约风险加大，最终不利于整个房地产市场经济的健康发展。与此同时，受到房价上涨带动的整个地产市场投资交易活动行为比较活跃，此种状态下，即便个人住房抵押贷款借款人存在违约行为，其抵押物需要交由银行处置，该抵押物也并不会受到市场成交量的萎缩而无法售出。换句话来说，潜在违约风险的加大带动着潜在抵押物风险的提升。

二、房价上涨峰值阶段个人住房抵押贷款分析

房地产市场繁荣后期最直接的表现在于房价增长速度缓慢且购房利率持续提升，房价迅猛上涨阶段行为人过于乐观的预期收益在此阶段并无法得到有效实现，更为关键的一点在于：潜在于房价上涨前期的各类风险均会才此阶段转化为显示风险。受到借款人心理状态变化不连续性的影响，此阶段个人住房抵押贷款中的现实风险会呈现出瞬时性的上涨过程，并以跳跃方式延伸发展。

三、房价下跌阶段个人住房抵押贷款风险分析

在房价下跌背景作用之下，个人住房抵押贷款业务行为所存在的风险因素可以分为以下两个方面：首先，从借款人风险角度上来说，房价下跌背景下个人住房抵押贷款借款人风险呈现出了较为显著的增长趋势，在违约行为所产生利益超越所带来损失的情况之下，借款人往往会选择依附于客观存在的利益，而放弃信用选择主动性违约，进而将潜在风险转化为现实；其次，从抵押物风险角度上来说，受到房价价格下跌影响的房地产市场交易投资行为同样会呈现出一定的下降趋势，进而导致金融机构经由抵押房地产处置行为能够有效收回抵押贷款本金及利息的可能性较小，再加之大多数有意向进行住房购买的行为者考虑到房屋价格存在进一步下跌的可能性因素，因而报以观望态度，集中表现为延期消费行为，从而将抵押物潜在风险转化为现实风险。

四、房价波动中个人住房抵押贷款风险控制分析

(一)在房价波动状态下针对个人住房抵押贷款发放进行有效控制。银行相关部门应当针对房地产市场购房价格变化趋势予以详细关注，基于房价一般性变化趋势对整个房地产市场发展趋势做出预期，从而根据变化趋势对银行业务的重点发展方向予以调整：在房价上涨较快的状态下控制个人住房抵押贷款的发放，以此尽可能的控制潜在借款人及抵押物风险。

(二)在房价波动状态下加大针对借款人的审查力度，控制借款人风险。借款人自身财务状况、信用情况以及还款能力应当是银行相关部门在针对个人住房抵押贷款进行方法之前所必须衡量的指标构成。强调针对借款人的审查作业能够最大限度的控制借款人潜在风险转为现实，进而合理控制借款人风险。

(三)在房价波动状态下关注针对抵押物的风险防范，关注抵押物贬值性风险。为最大限度地防范抵押物风险，特别是抵押物贬值风险，银行部分应当在房地产交易管理部门审批基础之上针对房产进行独立且合理的估价。在此基础之上，参照市场价格针对抵押率作出合理调整，进而防止抵押物贬值问题。

五、结束语

总而言之，在城镇居民收入水平持续提升及社会大众购房热情急剧升温的背景作用之下，我国个人住房抵押贷款业务发展日益完善。更为关键的一点在于：个人住房抵押贷款在购房价格持续性波动作用之下呈现出了多个方面的风险因素，进而直接影响着个人住房抵押贷款业务的健康有序发展。如何给予房价波动背景，针对个人住房抵押贷款风险加以严格与合理的控制，已成为现阶段相关工作人员最亟待解决的问题之一。本文针对房价波动中个人住房抵押贷款风险及其控制这一中心问题做出了简要分析与说明，希望能够为今后相关研究与实践工作的开展提供一定的参考与帮助。

参考文献：

[1]高丹怡.商业银行个人住房抵押贷款风险研究——以四川某商业银行为例[J].新财经(理论版),2011(11):81.

[2]魏涛,夏颢铨.个人住房抵押货款提前偿付行为影响因素的综述[J].中国经贸导刊,2010(12):50.