房地产公司资产管理精选(九篇)

第1篇：房地产公司资产管理范文

盈余管理作为现代会计理论研究领域的一个重要课题，由于理解的侧重点不同，目前仍然未形成统一的认识。Katherine Schipper （1989）认为盈余管理实际上是管理人员为了获取私利而有目的的干预对外会计报告过程的一种“披露管理”行为。Scott提出管理人员通过对会计政策的选择以实现某些特定目标的手段。如果管理人员在一系列会计政策中自行选择，很自然会选择那些自身效用或者公司市场价值最大化的会计政策。魏明海（2000）认为盈余管理是企业当局为了误导其他会计信息使用者对企业经营业绩的理解或者影响那些基于会计数据的契约的结果，在编报财务报告和构造交易事项以改变财务报告时做出判断和会计选择的过程。章永奎，刘峰（2002）认为盈余管理是“上市公司为了特定目的面对盈利进行操纵的行为”，特别指明“盈余管理并非限制在会计原则或者会计方法内”。企业基于不同动因会采用不同的手段进行盈余管理。本文通过分析企业在投资性房地产和债务重组两个方面的盈余管理来看如何遏制盈余操纵。

二、投资性房地产盈余管理手段分析

（一）利用投资性房地产定义进行盈余管理 在业务中，只有符合投资性房地产的定义条件下才可以定义为投资性房地产，但是在投资性房地产的定义中出现的核心词“资本增值”却无法落实到具体增值多少，企业可以根据主观称该资产是为了增值，将该资产定义为投资性房地产，为后续利用该资产进行盈余管理埋下伏笔。

（二）利用后续计量方法选择进行盈余管理 财政部2006年2月15日了新的《企业会计准则第3号一投资性房地产》，并于2007年1月1日起在上市公司中实行。《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。首先，从采用公允价值计量方法需满足的条件来看，在投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，并能取得同类或类似房地产的市场价格。那么当无法从市场取得公允价值时，采用的估值技术将带来很大的主观性。现行准则对公允价值的计量方法一直没有明确的规定，对于估值模型的选择和关键参数的设定缺乏必要指导和规定。因此企业可以根据自己的需要来选择评估机构或者评估价格作为公允价值。若与历史成本计量属性相比，现在的投资性房地产市场已经是一个价位很高的市场，差额计入当期损益，这无疑体现出企业丰厚的净资产，降低了企业的资产负债率，降低了企业的财务风险，对于上市公司则有利于企业进行融资，扩大生产经营规模， 实施并购重组。同时在房地产价格上涨的条件下，投资性房地产每期公允价值的增加计入公允价值变动损益，能在当期确认为收益，这都有利于增加企业的利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，因此不会增加企业的税收负担。其次，公允价值计量模式下无需计提折旧或者摊销，那么在历史成本计量下本需计入费用类的这部分金额便无需再计，同时意味着增加了利润。例如海南航空在2009年通过董事会决议进行会计政策变更，将投资性房地产后续计量改为公允价值模式。根据准则进行追溯调整后，2008年合并报表层面投资性房地产增加447万元，减少营业成本442万元，增加公允价值变动损益807万元，最终减少净亏损999万元。2009年合并报表层面投资性房地产增加投资性房地产6. 8亿元，减少营业成本1902万元，增加公允价值变动损益5. 9亿元。变更直接导致归属于母公司的净利润由- 1. 14亿元变为3. 34亿元。通过会计政策的变更，海南航空的累计亏损减少了4. 52亿元。这一实例无疑体现出公允价值计量模式下的利润弹性。

（三）利用投资性房地产转换进行盈余管理 在公允价值计量模式下，因为无需进行折旧或者摊销，这一规定给企业增加了盈余管理的手段。体现在固定资产或无形资产与投资性房地产的转换中。首先，当从固定资产或无形资产转换为投资性房地产时，一方面，无需计提折旧与摊销，减少费用，增加利润。特别是对于闲置的建筑物来说，本只能作为固定资产，并且每期还需计折旧或者摊销，如若将其出租，转换为投资性房地产，不仅可以为企业带来经济利益的流入，而且减去折旧费用。另一方面，由于据《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，减值损失一经确认，在以后的期间则不得转回。固定资产本不可以转回的资产减值准备，通过转换，改变了用途，转销资产减值准备，这无疑增加了净利润。其次，当在适当的时候再次从投资性房地产转换为固定资产或无形资产时，所确认的公允价值变动损益给企业带来了利润收益，并增加了资产的账面价值。以达到美化报表的目的。

三、债务重组盈余管理分析

（一）利用债务重组范围界定进行盈余管理 新准则下，债务重组是指债务人在发生财务困难的情况下，债权人按照与债务人达成的协议或者法院的裁定做出让步的事项。在定义中的几个关键词让定义变得模糊。一方面对于何为“财务困难”没有做出明确的界定，另一方面，“让步事项”若未考虑货币的时间价值，将会导致债务重组并未作出实质性的让步。

（二）利用关联方债务重组进行盈余管理 由于上市公司的债权人多是大股东，那么利用这样的关联方来实现豁免债务或者少偿还负债使重组交易本身不具有公允性，无疑给企业带来了扭亏为盈，或者合法摘掉ST帽子的机会，这清晰体现了操纵利润的空间。

（三）利用债务重组损益进行盈余管理 一方面，新债务重组准下重组产生的收益一次性计入当期损益即营业外收入。特别的，在转让非现金资产抵偿债务时，不仅确认债务重组利得，同时确认转让资产损益，计入当期损益。这无疑会为公司的当期利润产生重大影响，为盈余管理预留空间。另一方面，一次性计入当期损益会造成收入和费用的不配比原则，也不符合资本保全的原则，巨额债务重组利得可一次计入当期损益无疑成为美化报表的捷径。因此原本期望企业通过债务重组恢复到正常状态，不能期望其在短期内见效，而应将收益分在一个或者几个会计期间进行。例如2007年的沧州化工（600722）便从债务重组中获得了巨额利润。债务重组收益高达19.86亿元，是报告利润总额的2倍、营业收入的8倍：当年基本每股收益竟达2.68元，若剔除巨额债务重组利得，沧州化工2007年实际净亏损7.10亿元。同时，沧州化工控股子公司沧井化学工业有限公司年产23万吨PVC装置2007年一直处于停产状态；2007年5月老厂区年产6万吨PVC生产线也被迫停产，公司主营业务收入大幅下降。可见，通过盈余管理，公司大大改观了当时的报表，但这些漂亮的数字并没有任何经营上的实际意义。

（四）利用债务重组公允价值计量进行盈余管理 在新准则下，一方面，非现金资产清偿某债务时，规定以重组债务的账面价值和转让的非现金资产的公允价值之间的差额确认债务重组利得，转让的非现金资产的公允价值与账面价值差额作为转让资产损益。另一方面，当债务转为资本时，规定以股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积，重组债务的账面价值与股份的公允价值总额差额确认为债务重组利得，计入当期损益。这些会计处理中引入的公允价值，如同在上述投资性房地产中讨论过一样，我国多数非现金资产在没有活跃市场的情况下，企业便会通过资产评估机构来估值，这无疑给了企业人为提高公允价值的机会，进而提高每股收益，改变上市公司的经营成果。

四、结论与建议

（一）结论 本文详细探讨了投资性房地产和债务重组中的盈余管理手段及防范措施，从每类资产或交易的定义应明确界定到会计处理中可待改善的部分，都可看出会计准则应严谨求真的重要性。同时企业也应该清晰认识到盈余管理只是实际盈余在不同会计期间的分布，通过账面数字来提高盈利并不能使企业长期发展下去。在不断完善会计准则的同时，如何去完善市场监管政策也应给予极大的关注。如此双管齐下，不合理的盈余管理现象相信会得到抑制。

（二）建议 一是规范投资性房地产的界定。一方面，若将某资产作为出租的建筑物或者土地使用权而言，那么租赁协议各方面的资料应该充分地具备，不能有任何的缺漏，以经营租赁租入土地使用权转租后不能再划为投资性房地产。另一方面，持有并准备增值后的土地使用权，定义中也归属于投资性房地产。但是由企业管理当局仅作书面决议而没有硬性条件来界定很容易产生主观的盈余管理，模糊的概念应从定义中删除，建议该类准备增值的土地使用权先划入无形资产，待出租时各类资料具备的情况下再转为投资性房地产。

二是限定投资性房地产与其他资产之间的双向转换。在公允价值模式下的投资性房地产与固定资产或者无形资产转换时，可以限定转换以后的本会计年度以及以后的两个不能再次转换，无法预料的特殊状况下除外，这些特殊状况将由相关权威部门作出界定。这样不仅可以一定程度限制企业随意转换，也可以保证企业的合法权益。

三是明确投资性房地产后续计量模式选定条件。在后续计量模式选择中，一方面对于不同的情况建议采用不同的模式。相应对于出租的土地使用权或者建筑，取得的租金收入是确定的，和市价不会有太大相关，这类资产建议使用成本模式。若使用公允价值模式，公允价值的取得一定要严格进行。否则不能进行模式转换。取得的公允价值与该资产成本模式下的账面价值差额占账面价值的比例超过某个值，如10%，方可以转换。这样既可以保证企业资产真实反应市场价格的变化，也能在一定程度上限制企业随意进行模式转换。另一方面，在公允价值模式下不计提折旧或摊销，这一点也是企业在转换模式时想要利用的盈余管理手段之一。建议仍然在此模式下进行折旧或摊销，并以每年期末的公允价值为基础来计提下一年的折旧或者摊销额，不仅使得遵从收入费用配比原则，也降低此处的盈余管理空间。

四是通过行政手段严格规范公允价值取得方式。如今市场上大部分企业都是从各种资产评估机构中获得估值，建议一方面，可以为某些类资产的市场指定一个专门对其估值的部门，如国土资源部对于投资性房地产可予以权威估值。从此处公布出来的估值作为市场上的标准估值，企业不得引用其他处估值作为公允价值。同时，该部门也应该将其评估的各类详细信息进行公布，如评估方法的选择、评估假设、评估模型的选择、评估参数的选择、评估的过程及结果等信息。企业应该提供详细真实的资产详细状况，如物业的名称、所在位置、基本概况、产权情况、抵押或担保的状况、价值类型的定义。若未形成稳定市场的资产类，财政部应对于其使用条件，应考虑的各种因素，确定公允价值的程序和方法等做出严格的规定，以制止因此而可能导致的盈余管理。

五是规范债务重组界定。债务重组定义中的“财务困难”建议量化到与公司的盈利状况联系起来，对于上市公司。若存在以下条件之一，则认定为财务困难。条件一是最近一年连续亏损，条件二是因为三年连续亏损，股票被暂停上市。条件三是最近一年期末股东权益为负值。条件四是中国证监会认定的其他情况。根据上述具体条款，在一定程度上来限定随意的债务重组。

六是降低债务重组利得盈余管理空间。财政部在2008年12月份的《关于做好执行会计准则企业2008年年报工作的通知》中作出规定：“如果接受控股股东或控股股东的子公司直接或间接的捐赠，从经济实质上判断属于控股股东对企业的资本性投入，应作为权益易，相关利得计入所有者权益（资本公积）。”关联方之间进行债务重组也可以借鉴此条，将债务重组利得不是计入当期损益，而是计入所有者权益（资本公积）。既体现了资产转让中的利润获得，又避免企业利用关联方进行盈余管理。非关联方之间，对具有使用寿命的非流动性资产产生巨额的债务重组利得，可分期将利得平均计入当期损益，而不是一次性计入。这样可抑制企业利用短期扭亏为盈的可能性，造成漂亮的报表假象。

第2篇：房地产公司资产管理范文

关键词 房地产 财务管理 风险防范与控制 研究

一、前言

房地产公司想要平稳地前进和发展，财务管理方面的风险防范与控制是当今迫切需要解决的首要问题。我国多数房地产公司都规模小、起步晚、规范化经营程度低、受国家政策以及国际经济状况影响大等特征，房地产公司在公司经营和财务管理方面一直都承担着十分巨大的风险，也缺乏行之有效的风险防范与控制措施和手段，公司的生存和发展都受到很多现实因素的制约和局限。在房地产建筑行业市场竞争日益激烈的环境下，健全公司财务管理体制，提高公司财务风险的防范和控制能力，是保证公司不被淘汰的基础和前提。

二、提高房地产公司财务管理风险防范与控制的重要性认识

我国的房地产公司起步较晚，公司经营体制还没有完全成熟，在实际房地产项目的开发和运维过程中，常常发生许多问题。我国社会经济发展迅速但其中很多方面还不够完善和成熟，如金融体系结构和总体金融环境都对房地产公司的财务管理造成一定风险。因此，需要房地产公司在进行项目开发和经营时，科学预估财务风险，合理规划财务管理，优化财务管理制度，降低财务风险的形成几率和影响范围。[1]

（一）财务风险概述

财务管理风险主要指公司内部财务管理结构不科学、融资不合理致使公司面临丧失债务偿还能力的危机，造成房地产投资预期经济收益下滑的风险。财务风险又可以分为广义上的财务风险和狭义上的财务风险。

（1）狭义财务风险。狭义上的财务管理风险，多指由于不当使用公司财务杠杆，为房地产公司的正常项目开发和经营带来经济收益发生大幅度波动的风险，甚至为整个房地产公司带来破产的风险。

（2）广义财务风险。广义上的财务管理风险，多指房地产公司在其进行资金的筹划、融合、投放、运营以及相关盈利的分配等财务管理活动时，因具体操作细节及各种实际因素导致公司的运营、利润以及发展等受到重大影响。

（二）提高财务管理的地位

明确财务管理工作在房地产公司运行和管理当中的核心地位。公司的运营管理人员应当对公司的财务情况有全面的了解和掌握，重视提高资金的有效运作能力，建立健全的财务预算系统，确保财务预算管理工作的决策、管理和执行活动由专人负责，并确定相关人员的具体职责。让财务管理在有序的、可控的环境中平稳开展。[2]

（三）建立合理的财务管理理念

房地产行业的生产经营活动普遍周期较长，包含土地的征收、竞买到建筑立项、审核、施工、交付等多个阶段。资金的流转周期很长，周转率也偏低，建筑项目的资金回收效率差。所以，加强房地产公司的现金链管理，建立合理的财务管理理念和制度，避免发生因经济收益良好而盲目扩大生产规模给房地产公司带来经营风险的现象，提高公司的资金管理水平，保证公司的可持续性发展。

三、当今我国房地产公司财务管理当中存在的风险

（一）财务管理不当，造成公司负债现象

当今我国的房地产行业普遍存在贷款开发的现象，房地产公司开发某项建筑项目，资金来源主要是借贷，房地产开发借贷的资金量较大。当公司所开发的项目相对大型，其负债的成本和偿还压力也越大。建筑工程项目上项时，因工程质量风险制约，使项目发展成长期性问题，对房地产公司的资金回收以及债务偿还造成很大困扰。[3]

（二）房地产公司缺乏合理的借贷计划

我国现今房地产开发公司常急于将项目上项，但是在资金方面缺乏科学合理的规划，对于公司的资金潜力缺乏正确评估，也没有对公司负债情况的正视，而是采取尽最大可能从银行和各事业单位当中借贷资金的方式，维持公司的正常生产和施工，这种运维模式会对房地产公司的投资带来很大风险。与此同时，公司取得项目的最初阶段，没有针对项目的需求和实际情况进行科学合理的调研和分析，没有制定合理的资金借贷计划，就盲目上项，资金款项的发放和使用缺乏总体把控，增加了房地产公司项目开发的财务风险。

（三）公司资产结构不完善

我国很多房地产公司的资产结构还很不完善，公司储备资金与借贷资金比例不合理，导致公司最终收益受到一定影响。从事房地产开发的公司需要以足够的资金储备作为基础，用以作为公司房地产开发项目的规划、“拿地”、开发和建设等活动的保证。房地产公司是否能够在激烈的市场竞争当中生存和发展，是否能够高效优质地完成建筑项目的开发活动，与公司是否能够适时的筹募到需要的资金有直接关系，是对房地产公司开发能力的直接体现，也是影响公司发展的重要因素。[4]我国的房地产公司多数使用自身储备资金进行“拿地”，再以土地作为抵押从银行里借贷出大量的资金进行房地产项目施工，在这个借贷环节中，常发生借贷资金不能有效对接的现象，导致公司资金结构不完善。

四、房地产公司财务管理风险防范与控制的措施探讨

（一）完善房地产公司的财务资金管理

我国房地产工程项目受经济环境、社会环境、施工环境和管理环境等条件的共同制约，开发时间长、资金投入量大等特点造成了房地产公司的高风险经营性质。做好财务风险的防范与控制目标，需首先改善公司财务资金的管理制度，合理地调整和控制公司的负债情况。在完善财务资金管理过程中，需注意两个方面：

（1）加强资金的预算。房地产公司可以将资金的预算与项目总体预算进行相互结合，并将之运用到公司的年度管理预算当中，为公司总体资金的筹集、协调、运作以及分配制定详尽合理的年度规划。

（2）加速资金的运转。房地产公司还应当加速资金运转速度，缩短资金运转周期，充分提高资金的有效利用率，以最少的资金投入保证多个地产项目的顺畅间隔进行，将资金进行高效的周转循环，缓解当今银行借贷缩紧政策给予房地产公司的压力，平衡公司负债与收益的配比，良好防范和控制财务管理风险的产生。

（二）房地产公司应具备一定的风险防范和处理能力

我国常对房地产行业实行宏观经济调控，易造成房地产公司财务管理发生强烈性、突发性风险，在公司面临突如其来的政策风险或其他因素风险时，财务管理应当具备相当程度的风险防范应变能力和风险处理能力。

（1）提高财务管理人员风险意识。强化房地产公司财务管理人员风险预防意识，并调整财务人员的财务知识结构，使其具备及时发现财务风险、并正确防范风险的能力。

（2）健全和完善公司内部控制机制。建立健全房地产公司的内部控制机制。内部控制的关键环节是合理运用筹资策略。房地产公司的筹资渠道多种多样，应根据内外部条件的变化以及需求，坚持投资回报稳定原则，建立正规筹资委员会，明确财务管理权限，深入分析各类型筹资方案对公司财务管理的影响，运用适合的财务杠杆，避免盲目借贷对公司财务造成过大压力，采取群体决策避免个体决策的局限导致决策失误。充分使用金融工具引进新型融资。加强内部控制、提高管理效率、保障财务安全，是实现公司经营方目标的直接途径，也是抵抗经济风险的实用手段。

（3）实现财务管理预算化。房地产公司财务管理部门应当以开发项目预算和资金预算为基准，综合分析土地成本、资金运转、经济收益等方面，进行科学合理的财务预算，对项目资金的投入和运作应从全局着想，作全盘性计划，将资金使用根据实际情况做细致划分和排序，制定可行性项目总体计划和资金筹募计划，对计划内容进行认真预算，并严格依据财务预算结果执行计划，提高项目投资决策准确性和高效性，加强财务管理，坚持财务考核对项目所有经济行为进行合理有效约束，发挥预算的财务预警功效，控制房地产公司财务风险。

（三）进行充分市场调研控制财务风险

在我国的市场经济大环境下，房地产公司的经营和发展一直伴随着各种各样的风险。各种来源于市场的风险对房地产公司的财务管理产生了严重的影响，公司应当充分进行市场调查和研究，科学分析市场风险程度。设立专业市场考察调研部门，设置专业市场调研人员对市场情况进行调查研究，积极搜集和整理房地产市场的最新动态资讯以及市场容量状态，了解市场需求，把握市场走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的项目开发活动。与此同时，房地产公司的市场调研部门还应当具备发掘潜在市场容量的能力和处理市场风险的应变能力，清楚社会需求趋向和地方市场承受能力，将实时资讯有效传递给公司，以此控制财务风险的发生概率。

（四）建立具有实用性的财务风险预警方案

预警方案是公司避免或降低财务风险的有效手段和措施。财务风险预警方案在公司的财务管理当中都有着重要作用。因此，房地产公司也应该建立实用有效的财务预警察方案，确定公司财务警戒标准线，实时监督经营性质负债与资产比例、偿还期债务与公司现金数量的适配，将相关财务预警信息及时予以传递，并初步制定解决方案和措施。预警系统的功能有很多种，包括预测财务风险征兆，提醒公司财务管理进行的预防和控制；分析财务危机的成因，控制财务风险扩大；总结风险因素弥补公司管理经营缺陷，避免财务风险再次发生等。因此，在房地产公司的财务管理当中建立实用性和有效性兼具的财务风险预警方案，是十分重要的。

五、总结

房地产公司的平稳运营和发展是建立在财务管理风险的有效防范和控制基础上的。房地产公司应致力健全和完善自身的财务管理风险防范体制，制定科学有效的风险防范管理流程和制度，将风险的预防和控制能力不断提高，使公司在市场竞争机制之下具有更为顽强的生命力和发展潜力。

（作者单位为中垠地产有限公司）

[作者简介：葛汝焱（1977―），男，山东德州人，大学，中级会计师，研究方向：房地产经济。]

参考文献

[1] 刘玉勉，姜发根.安徽中小公司法律风险防范机制研究[J].合肥学院学报（社会科学版），2015，03（8）：51-56.

[2] 冯戈利，秦现生.航空制造公司中合同管理风险分析及控制应用[J].生产力研究，2015，05（8）：133-136.

第3篇：房地产公司资产管理范文

关键词：房地产公司；财务管理；问题；解决对策

中图分类号：F426.6 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）17-0039-02

在生活中，有好多公司就是因为公司的财务管理出现了问题，有的导致公司财务困难，限制了企业的投资发展，有的甚至触犯了国家的法律法规，直接导致了企业的灭亡。随着房地产公司的进一步发展和国内公司对财务管理重要性认识的加深，越来越重视房地产公司财务管理的研究。房地产公司为了获得进一步的发展，就必须加强对财务的管理，提高财务管理水平。

1 房地产财务管理的作用

①提高资金使用率。加强房地产的财务管理可以避免资金的盲目投放，有效提高资金的使用效率，缩短资金使用周期，给企业带来较大的收益。同时，还能优化融资环境，为企业的进一步发展提供充足的资金保障。

②通过预算控制和预算调整可以有效控制项目成本。对项目成本的控制是决定企业成败的关键因素，企业财务管理可以通过预算控制和预算调整，设置项目开发的成本上限和总成本的控制范围对项目成本进行控制。

2 财务管理问题

①管理制度不完善。目前房地产企业缺乏完善科学的财务管理，虽然一些企业建立相应的管理制度，但是在实际应用中，仍旧是流于表现形式，缺乏具体的措施，由于财务管理制度不规范，进而影响到工作人员的主动性与积极性，加上缺乏清晰的总体经营战略，既影响员工的发展，又影响企业的长期发展。另外，房地产企业财务管理制度缺乏可操作性，企业财务工作过于盲目，导致财务分析无法得到应有的有效应用，加上理论与实践的相互脱节，从而使得项目在实施之前缺乏可行性分析。

②财务管理意识淡薄。在国内的房地产企业发展中，往往把公司管理工作的重点放在经济效益方面，缺乏对财务管理的足够重视，尤其是在公司的长远发展过程中，忽视了财务管理所具备的支撑作用。很多公司往往把财务管理的作用看成是记账、薪资发放等，对财务管理的支撑作用缺乏足够的重视。这种相对淡薄的财务管理意识不仅会影响公司的管理效果，还会在很大程度上制约公司的长远发展，增加公司经营的风险和面临的挑战。

③企业融资难。房地产企业人为资金密集型的、高风险性的行业，资金周转周期长，在遇到资金困难的情况时，必须要通过融资，扶持企业发展。但是在实际融资中，很多公司的融资渠道相对来说比较单一，往往主要依靠银行贷款。但在新形势下，公司的融资会面临困难，因为随着国家宏观调控房地产的政策的出台，银行融资监管进一步趋紧，尤其是对于中小企业而言，国家政策根本无法满足于企业融资需求。

④风险意识不足。房地产企业缺乏财务管理风险意识，目前诸多的房地产企业各个部门统一由企业主自己所决定，加上缺乏较高的素质水平、学历水平、复杂关系，导致企业财务管理分工不明确，专业性不强，面对较多的投资机会，缺乏科学判断，盲目扩大生产规模，从而造成财务管理风险的增加，致使公司面临较大的风险控制；又比如企业财务人员业务不熟，对财务制度掌握不到位，一些财务人员只是为了迎合领导，缺乏应有的工作热情和积极性，从而造成腐败行为的发生，这样，必然会为企业发展带来不利影响。

3 财务管理解决对策

①强化财务管理意识。房地产企业必须强化财务管理意识，将整个财务管理作为企业生产经营和管理的重要组成部分，确保所有财务人员的高度配合，比如企业管理人员要从自身做起，增强财务管理理念，从高层抓起，严格遵守财务纪律和财务制度，要求财务人员要将财务工作重点放在财务预测、财务分析、成本控制等方面，照章办事，还必须要求财务人员全面参加公司的预决算、合同的会审和监督合同履行情况。

②健全财务管理体系。房地产企业要建立完善的财务管理制度，具体可以从以下方面入手：一是要从企业自身实际出发，将企业的成本管理、预算管理、财务分析、资产管理等各个方面融入到财务制度中，确保财务数据的统一性；二是要设立相应的财务管理机构，规范财务管理制度，如建立相应的报销制度、采购制度、现金制度、稽核制度，充分实现财务管理的制度化和规范化；三是建立健全的考核制度，根据企业各岗位的需要，明确工作人员的责任和义务，强化监督机制，强化财务人员的责任心，规范财务行为和工作程序，提高会计质量。

③建立财务监督体制。加强内部审计，充分重视企业财务的内部审计的重要性，以具有专业水平的审计人员，并在此基础上保证审计部门的独立性、权威性，对所投资项目的成本、收入、回收期、收益严格分析，避免随意性过大，全面控制投资成本，以增加企业收益。同时，房地产企业还要加强财务管理部门执行全面预算管理的能力的培养，财务部门要按照财务预算目标加强管理，定期检查，严格考核，落实责任，兑现奖惩措施，形成以财务制度为主对经济行为的定性约束。

④优化融资方式。在现有的社会经济环境下，房地产应该改善企业原有的融资模式，优化企业融资结构，具体方法如下：其一，借助房地产信托。在国家宏观调控政策下，房地产公司可以充分借助房地产信托这一渠道，为公司募集资金。其二，加强对资金的统一管理。公司的财务管理部门要加强对资金的统一管理，避免存在公司总部与分公司资金余缺不匀的现象。充分利用闲置资金，提高资金的使用效率。

⑤重视资金的信用管理。信用标榜着一家企业，是企业的一张脸。信用良好的企业能够为融资带来便利，可以获得条件优厚的长期低息贷款。这对于企业来说，非常重要，这样企业就会有更多的资金去经营更多的房地产项目。

⑥合理、合法运用税收筹划手段。房地产企业在土地增值税核算中选择对企业有力的扣费方式。比如在土地增值税核算中，房地产开发费用有两种扣除办法，作为公司的财务管理部门，要了解这两种扣除办法，并要选择对公司有利的扣除方式。

4 结 语

在房地产业竞争日趋激烈的今天，加强房地产公司的经营管理，尤其是公司的财务管理，具有非常重要的意义。公司财务管理质量的好坏直接关系公司的竞争力和公司的长远发展。从本公司的实际情况出发，深入问题的本质，强化投资管理，找到解决问题的对策，规避风险，不断完善房地产公司的管理体制，才能保证房地产公司的健康长远发展。

参考文献：

[1] 程英华.房地产公司财务管理的问题及解决措施研究[J].财务管理，2013，（146）.

第4篇：房地产公司资产管理范文

    【关键词】房地产公司;经营;管理;发展战略

    房地产行业在经历了二十年的快速发展之后,成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战,在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。

    1 新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。

    国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控,使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见,房地产公司的经营面临着许许多多的问题,有待于解决和研究。

    1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。

    1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台,使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期,投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

    1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款,或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额,提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

    1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位,公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力,不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

    1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。

    1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境,房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。

    1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转,甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。

    1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步,房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果,也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力,优质高效的设计团队,优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。

    2 关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。

    鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨,为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。

    2.1 加强公司的人才培养与招揽,建立公司的经营体制。

    人才是公司经营发展的根本,管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

    2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。

    房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本,房地产公司应该加强经营成本核算的能力,很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势,以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根,对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资,这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑,不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式,有效地减少开发占用资金,扩大与基金、信托等等金融机构的合作。

    2.3 加强公司的内部管理,合理有效的规避风险。

    房地产公司发展二十年来,多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制,必须要在管理上多下功夫,不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理,无疑是降低和规避风险最好的措施,也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制,构建现代化的分工经营部门体系;建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。

    2.4 做好对市场动态的把握,根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。

    由于前期房地产的火热经营状态,使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态,去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容,只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

    2.5 整合资源,合理有效的运用资源。

    企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程,房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好,突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压,也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用,对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时,因为贷款的问题跨期越长损失也就越多。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以,对于现有资源进行全面得的整合,在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。

    总结

    本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。

    参考文献

    [1]陈文欢. 房地产企业财务管理现状分析[J]. 企业研究, 2011(6)

第5篇：房地产公司资产管理范文

【关键词】房地产；开发；经营；问题；管理

房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一，国家对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控，使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去，我国的房地产行业逐步迈向稳定的发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了，房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式，使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己的特点来调整自己的经营与管理体制，整合所有的资源，制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。

一、现阶段房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战

国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化，使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。

1.国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题

（1）市场供求关系发生了转变

由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换，市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

（2）融资环境的转变

以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款，如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛，使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

（3）市场对于房地产的产品开发提出了新的要求

以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上，忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力，不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

2.公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题

（1）公司经营结构的调整

在房地产公司在市场中占主导地位的时候，房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块，面对竞争日益激烈的市场环境，房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。

（2）公司需要对资金链进行严格控制

房地产公司的经营有其显着的特点，在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压，因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难，政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量，无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。

（3）公司需要建立现代化的经营管理体制

没有竞争就没有进步，房地产行业的非常规发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本，这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题，比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力，优质高效的设计团队，优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。

二、房地产公司的经营与管理一些措施和方案

鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济，我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力，具体的措施有以下几点：

1.加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制

人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽，是公司为长久的发展战略的实现，以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变，因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的，公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

2.加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道

房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况，使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击，房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼，毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式，有效地减少开发占用资金，扩大与基金、信托等等金融机构的合作。

3.加强公司的内部管理，合理有效的规避风险

房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持，但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击，加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段，建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系，建立内部控制制度和现代化的信息网络平台，都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制，有效的规避企业在经营的过程中，由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。

4.做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用

由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益，大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势，如今的好前景已经一去不复返了，使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业，房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰，想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求，根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分，这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

5.整合资源，合理有效的运用资源

企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程，由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点，决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置积压的状况，这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时，因为贷款的问题跨期越长损失也就越多，购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象，整合现有资源，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。

三、总结

从房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施，进行了简要的论述与分析，旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来，为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。

参考文献：

第6篇：房地产公司资产管理范文

日前，《金融理财》记者从包括中融信托在内的多家信托公司获悉，高级房地产信托经理已成为信托公司招聘中最亟需扩充的力量，特别是那些有房地产行业项目投融资操作经验和渠道资源的地产私募基金团队。

有意思的是，自银监会去年11月12日下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(下称通知)后，房地产信托井喷式的增长态势急速回落，其业务规模更是跌入低谷，中融信托等也停止了地产信托业务。

对于信托公司在2011年房地产信托业务由于政策严控而不被看好的背景下，仍在大量储备房地产信托人才，某信托公司高层坦言，监管层叫停的只是不合规的房地产信托业务，虽然该业务暂时出现萎缩，但他们并不会放弃房地产信托业务。

上述信托公司高层解释，房地产信托业务对信托公司而言已经是主要的利润来源，甚至是部分信托公司的业务支柱，监管部门也只是出于风险考虑，将不合格的房地产项目信托融资渠道堵死，未来也不可能实施将房地产信托业务全部叫停的举措，否则会伤及信托行业的整体发展。

综合记者采访到的多家信托公司而言，以优质房地产开发项目、政府保障性住房建设为融资对象的信托业务仍具有较大的发展空间，而在筹备地产信托业务基金化方面，更是招兵买马、跃跃欲试。此外，摆在眼前的宏观背景更加印证了房地产信托这块“肥肉”存在的价值。

值得注意的是，2010年，银行信贷政策不断紧缩，央行年内2次加息，6次上调存款准备金率，使房企的融资渠道急剧变窄，多样化的融资手段成为房企在2011年最迫切的需求。

“2011年金融市场资金依然较为紧张，房地产开发商的资金链会更加紧张，通过信托渠道融资的需求也更加旺盛；从信托监管政策来看，其目的是规范房地产信托业务而非限制其发展，对于一些上市房地产企业、大型房地产开发集团和地方性房地产开发龙头企业的融资项目，只要其符合监管标准，还是可以继续通过信托渠道融资。”普益财富信托研究员陈朋真表示。

同时，今年政府牵头的保障性住房建设工程继续扩大，但资金缺口严重，信托公司可就此介入。虽然保障性住房信托项目收益较低，但在普通房地产信托项目受到监管的情况下，信托公司可以通过做大规模来提高收益。

信托基金化，这个一度沉寂的字眼因为房地产信托的严控而再度被业内热议，也为近期陷入低谷中的房地产信托业务指明一个新的方向。

在诺亚财富管理中心高级研究员李要深看来，基金化的房地产信托产品运用方式比较灵活，而且期限较长，能满足房地产企业未来中长期对于资金的需要，对信托公司来说管理成本会降低很多，资金募集的风险也会降低，对于投资者和房地产企业来说房地产信托基金化的出现是一个双赢局面，属于监管层鼓励的方向。

某信托公司高管则指出，基金化房地产信托属于非保本的，信托公司的收益也并非固定的手续费，信托公司会尽力创造超额收益，“至于客户买不买账，这类信托规模是否做大做好，还有待接受考验”。

第7篇：房地产公司资产管理范文

【关键词】 投资性房地产； 计量模式； 公允价值

一、引言

投资性房地产是公司拥有的重要资产，与流动资产收益低、固定资产流动性差的特点不同，投资性房地产既具有保值增值的收益能力，同时兼具较强的流动性，是较为理想的投资项目。截至2011年12月31日，沪深两地有投资性房地产业务的公司有899家，涉及的金额达2 289.72亿元，每家公司平均金额为2.55亿元。投资性房地产涉及的金额大，其计量模式的选择直接关系到企业资产总额、负债结构、每股收益等财务指标，对企业的融资、配股等具有重要影响。当前，97%的公司采用成本模式对投资性房地产计量，仅有3%的公司采用公允价值进行计量。基于投资性房地产计量的选择，需要研究的是，管理层基于何种考虑选择投资性房地产计量模式，管理层对投资性房地产进行会计政策选择背后的影响因素是什么？是出于会计信息质量考虑还是私有收益的需要，是信息披露成本的考虑还是融资配股的需求？对这些问题的回答有助于监管层、股东、债权人以及潜在的投资人正确运用投资性房地产披露的信息。可见，对投资性房地产计量模式的研究有重要的理论和实践价值。

二、公允价值计量模式的文献综述

国内外大量的学者对公允价值计量模式进行了广泛的研究。从资本市场、盈余管理、信息质量等各方面对公允价值计量进行了探讨。

Bemerd et al（1995）发现，比起历史成本计量，采用市值会计后，收益的波动性会增加。Dietrich et al（2000）研究了英国强制执行房地产公允价值模式后估值的可靠性问题。发现公允价值的估值低于销售价格；相对于历史成本而言，对销售价格的估计更为精确。但是，在估计公允价值时，管理层会在许可的会计方法中选择以报告更高的盈余；择时进行销售以平滑业绩和净资产的变化；在筹集新的债务资金前推高公允价值。另外，在有外部评估师以及六大审计师监管的情况下，估值可靠性会提高。Cotter（2002）认为，公允价值的计量需要管理层进行大量的估计和判断，由此产生的逆向选择和道德风险削弱了公允价值信息的有用性。Muller（2002）认为不同来源的资产价值信息是不同的，通过分析英国投资性房地产的样本，比起内部评估师，使用外部评估师对房地产进行估值，资本市场上交易者之间的信息不对称程度较低，从而影响公司的资金成本和企业价值。根据财务理论，信息不对称程度越高，交易者要求的利率会越高，公司的资本成本会增加。Landsman（2007）认为公允价值的确认和披露对投资者具有信息含量，但是信息含量的水平受计量误差的影响，同时也受评估独立性（管理当局评估还是外部评估师评估）的影响。

谢诗芬（2004）认为，公允价值计量更加符合财务报表有用性的目标，会计提供的信息与信息使用者的决策更加相关。陈美华（2006）认为，以公允价值取代历史成本作为会计的计量基础，不仅可以满足多元产权主体的决策需要和利益需要，而且与会计目标的内在要求逻辑一致。公允价值计量基础是一个比历史成本计量基础更为合理、包容性更强的计量基础。王建刚、刘庆艳（2009）研究了会计准则实施前后的盈余管理程度，结论是整体无差异，但不同行业程度有所变化。刘永泽（2011）认为，新会计准则对公允价值的引入在一定程度上提升了财务报告的信息含量。

总体来看，以公允价值计量投资性房地产有助于市场交易的信息透明度，降低信息不对称程度，公允价值具有较好的相关性；但是其可靠性受各种条件约束以及管理者动机的影响，当企业监督较弱时，其可靠性会受到较大的影响。

三、投资性房地产计量的现状

（一）企业数量

新企业会计准则自2007年1月1日在上市公司实施以来，上市公司已经披露了2007—2011年五年的年度报告，根据已披露的年报统计，将近97%的公司采用成本模式计量，大约只有3%的公司采用公允价值模式计量①，具体见表1，2008年和2009年分别有5家上市公司对投资性房地产从成本模式调整为公允价值计量模式，2010年有1家公司调整了投资性房地产后续计量的会计政策，2011年新增了2家公司从成本模式改为公允价值模式。

（二）行业分布

分析2010年27家投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司，其行业分布主要集中于房地产开发与经营业、银行业、零售业、饮料制造业，其中房地产开发与经营业、银行业比重最大，占比均为18.52%，具体见表2，行业分类按照证监会行业分类确定，前三位代码相同则为一个行业。

（三）确认依据

投资性房地产的公允价值由谁决定，其确认的依据和原则是什么？确定投资性房地产公允价值时，首先，参照活跃市场上同类或类似的现行市场价格；其次，如果无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，则参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；最后，也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量的现值计量②。但是对于公允价值由谁确定，没有作出强制性的规定。实务中，公允价值可以由管理层确认，也可以聘请外部专业机构确认。通过对上市公司年度报告整理统计，以2010年为例，投资性房地产公允价值确认依据如表3所示。

从表3可以看出，大多数公司选择专业机构评估来确定投资性房地产的公允价值。这意味着公司要为房地产公允价值的计量支付额外的评估费用。

通过对我国上市公司投资性房地产计量模式的现状分析，我们发现，大多数上市公司对公允价值计量持谨慎态度。这点与我们对公允价值的认识有很大差异。与成本模式相比，公允计量因其能提高会计信息质量而备受推崇，并且在房地产价格总体趋势上涨的情况下，公允价值计量将大幅提高其账面价值，增加当期利润。公允价值计量理应受到实务界和理论界的重用。因此，我们不禁要问，公司管理层在决定投资性房地产计量模式时，其主导因素是什么，行为背后的原因是什么，是哪些因素影响投资性房地产计量模式的选择？

四、成本计量模式的原因分析

（一）信息披露成本低

公司管理层确定投资性房地产公允价值一般有几种途径：一是聘请专业机构进行评估；二是公司参照同类房地产交易价格确定；三是公司根据政府机构的房地产调查报告确定；四是其他一些途径或者有些公司在年报中未作披露。总体而言，大多数上市公司要么聘请专业机构的专业人士进行评估（投资者较为信赖这种信息），要么根据收集到的信息合理判断或者董事会根据调查报告而定，因此，公允价值的确定需要上市公司支付不小的评估费用以及信息收集费用。成本计量模式，因其无需披露公允价值信息，几乎没有额外的披露成本。

（二）公允价值计量的顺周期效应导致利润波动大

公允价值计量反映了资产的价值情况，当市场行情较好时，资产、利润同时增加，当市场萧条疲软时，通过公允价值变动损益减少资产的账面价值，结果资产和利润进一步下降，此时容易引起投资者恐慌性抛售，导致价格进一步下降。当市场的交易价格波动较大时，容易产生利润的波动，这就是所谓顺周期效应。简单地说，就是市场情况越好，资产越容易被高估；市场情况越不好，资产就越被低估。虽然我国房地产的总体价格趋势是上涨的，但是我国政府一直推行一系列的房地产调控政策，以控制房地产价格的持续上涨，一旦房价大幅下跌，企业利润必然会产生很大的波动，进而影响到公司的业绩、高管的薪酬奖励以及股票的市场表现。管理层出于私有利益考虑，往往不愿意利润有较大的波动，利润的较大波动会给投资者造成公司经营不稳定的判断，从而质疑管理层的经营能力，因此，公司管理层对公允价值计量模式持保留态度，谨慎地以成本模式计量投资性房地产。

（三）监管层谨慎使用的导向

由于我国资本市场发展特有的制度背景，我国上市公司中绝大多数是国有企业，国有企业除了具有一般企业特性外，有时还需要承担部分政府职能，比如保持较低失业率、增加税收等，因此政府有较强的动机保障对企业的控制权。体现之一为监管层的权力大，监管层的态度能直接影响到上市公司政策的选择。当前，上市公司会计与信息披露的监管机构主要有证监会、财政部与证券交易所，在中小投资者保护较弱的情况下，相比决策有用性的目标，监管机构更注重财务报告的受托责任。因此，监管层更注重的是会计信息可靠性的质量特征。历史成本因其有据可依，可靠性较强，而公允价值的确定需要依靠主观判断，存在人为操纵空间，可靠性较弱。另外，我国市场发育程度各地区之间高度不均衡，持续可靠地计量公允价值在不少地区与不少领域难以实现③。财政部、证监会对采用公允价值计量都作出了严格规定，要求谨慎适度选用公允价值计量模式。

五、公允价值计量模式的原因分析

（一）理想的计量模式

根据《企业会计准则——基本准则》规定，财务会计报告的目标是向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务会计报告使用者作出经济决策④。会计目标是提供有用的资讯，如果提供的会计资讯没有市场信息含量，那么财务报告就失去了其编制的意义。因此，政府、股东、债权人、潜在的投资者都非常重视会计信息质量。投资性房地产持有的目的不是为了生产经营，而是在于投资增值，以牟取更多的现金流入。当有利可图时，管理层会变现该项投资。按公允价值计量投资性房地产，投资者可以获得该项资产的真实价值，更有利于投资决策，并且因其反映了市场价格变化，有助于评估企业过去、现在和未来现金流量的信息，反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，能较准确地体现企业的现实情况。因此，从理论上而言，投资性房地产公允价值计量模式既能如实反映，又最具相关性，其信息含量更高，是一种理想的计量模式。

（二）融资需求

在我国土地资源有限、人多地少、房地产市场持续繁荣的背景下，采用公允价值计量投资性房地产，期末按照公允价值调整报表资产，公允价值变化的部分计入损益，将会使企业账面资产、利润大幅上升，从而美化企业的财务状况与经营情况，传递出更加乐观的信息，投资者、债权人对企业的盈利能力与偿债能力信心更足，有利于企业融资。通过对2007—2010年四年间变更了投资性房地产计量方式企业的报表分析，发现在变更当年以及下年短期借款或者长期借款均有较大的变化，这也佐证了部分企业出于融资需求变更投资性房地产的计量模式。具体情况为，2007年有16家公司采用公允价值计量，5家公司当年短期借款和长期借款有较大增加；2008年新增5家公司从成本模式改为公允价值模式，其中2家公司融资规模发生较大变动；2009年新增5家公司投资性房地产计量模式更改，其中3家公司当年借款发生大的变动；2010年金隅股份（601992）更改了投资性房地产计量模式，当年短期借款对资产总额的占比从3.54%升至11.54%。为简化篇幅，仅列出2007年情况，具体见表4。

第8篇：房地产公司资产管理范文

阐述新借款费用准则中的变化要点，并结合新费用准则中变化要点分析其对房地产企业盈余管理的影响。结合典型上市房企A公司的实例，剖析上市房地产企业如何利用新借款费用准则来进行盈余管理。最后，提出房地产企业应用新借款费用准则进行盈余管理的建议，为规范上市公司盈余管理提供借鉴。

关键词：

房地产企业；借款费用；盈余管理；净资产收益率

1引言

房地产是我国国民经济的支柱产业之一，一直都扮演着“稳增长”和“促发展”的动力角色，对社会经济发展起着不可替代的作用。但长期以来，由于受房地产行业特殊的销售制度和融资条件等因素的影响，房地产行业的实际盈利能力和其披露的会计信息普遍存在着较大差异。因此，随着房地产市场与资本市场对接的日益密切，房地产作为资金密集型行业，其盈余管理问题已经引起国家金融监管机构和一般社会投资民众的普遍关注。自我国新会计准则体系实施，尤其是《企业会计准则第17号—借款费用》实施以来，不仅对房地产企业资产成本以及财务报表编制相关业务规范造成巨大影响，同时也扩大了借款费用资本化的范围，即给开发周期较长、资金高度密集的房地产企业进行盈余管理提供了新的空间。本文选取典型房地产上市企业一定周期的财务及经营数据，深入研究新会计准则应用（新借款费用准则）对房地产上市企业盈余管理行为的内在影响，对房地产上市公司进一步规范信息披露管理和提升资本运作能力具有一定借鉴意义。

2借款费用准则的变化要点及其对房地产企业盈余管理的影响

众所周知，房地产开发外部资金高度依赖各种渠道的借款，即使资金雄厚的公司也需占用很多借款来维持和扩大经营规模，因此借款费用处理对企业损益影响非常大。在我国颁布的新会计准则体系中，《企业会计准则第17号——借款费用》内容最大的变化体现在资本化资产对象扩大和资本化借款种类增加两个方面。

2.1资本化的资产对象扩大及其对盈余管理的影响

新旧准则对比，不难发现，在旧会计准则中仅用于固定资产的借款费用可以资本化，主要包括企业自建或委托其他单位建造或购买的固定资产。然而，在新借款费用准则中，借款费用可以资本化的资产对象范围大大扩展，既包括固定资产，又包括需要相当时间才能达到可销售状态的存货以及投资性房地产。这就意味着房地产企业开发房地产项目而发生的借款利息可以不再计入当期损益，而是可以资本化后进入存货。鉴于房地产行业资金密集型特点，即普遍存有巨额借款费用，借款费用成为房地产企业成本的重要构成部分，计入存货中，不仅抬高存货账面价值，还将减少当期财务费用。因此，执行新17号会计准则的最直接影响是短期内一定程度影响房地产企业经营，主要体现在可以改善企业经营业绩，但从长期看，随着存货的销售，计入存货的借款费用对房地产企业的当期损益影响也会逐渐降低。

2.2资本化的借款种类增加及其对盈余管理的影响

新旧准则的第二大差异为：在原会计准则中，借款费用允许资本化的借款仅限于专门借款，即借款合同中需明确注明该借款用途。但新会计准则对借款费用资本化的借款种类进行了调整，增加了可资本化的借款种类，除原会计准则规定的专门借款外，为购建符合资本化条件的资产而借入的一般借款利息也可资本化，这则意味着不管是专门借款还是一般借款，只要符合新会计准则规定的允许资本化的条件均可以资本化。其给房地产企业的启示是：可以按所购建的符合新会计准则规定资本化条件的资产支出额比例，将使用的一般借款产生的借款利息，计入所购建的资产成本中，使得企业当期计入资产成本的借款费用增加，而计入当期财务费用的金额减少。最终致使借款费用资本化当期利润上升，并在企业资产投入使用后，通过资产折旧的不断计提而使得利润下降。

3案例解析

由于房地产行业开发周期长、利息费用高的行业特征，也为其利用借贷款项费用化或者资本化的会计选择方式进行盈余管理行为提供了较大的操作空间，进而对房地产企业自身的融资、投资以及战略发展情况产生较大影响。本节以上市房企A公司为例，结合新费用准则的变化要点内容，并通过深入的企业经营数据信息分析和推断，揭示上市房地产企业盈余管理的现状和趋势。

3.1上市房企A公司概况及其盈余管理动机

A公司是我国一家拥有一级资质的房地产开发企业，成立于1989年，1994年在深交所完成上市，经过近30年的高速发展，其已经形成了独特的战略体系和经营理念。A公司不仅在房地产开发上颇具影响力，近年逐渐向“地产+金融+战略投资”方向的综合业务转型，致力于成为保持房地产主业基础上的金融控股与战略投资的综合业务平台集团公司。纵观A公司发展历程和趋势，其盈余管理动机主要体现在以下两方面：一是战略转型动机，即由单纯房地产企业向“地产+金融+战略投资”综合投资控股集团转型，需要较好的业绩支撑；二是对接资本市场以及满足上市监管动机，企业对接资本市场，进行增发、配股以及发债等直接融资活动，也需要亮丽的业绩保障。

3.2A公司新借款费用准则下的主要盈余管理手段

企业会计准则第17号允许房地产开发企业将其开发的用于对外出售的房地产开发产品等存货发生的借款费用（包含专门借款和一般借款两部分）计入存货成本以来，A公司在2011年至2015年五年期间，一直将巨额借款费用予以资本化并计入存货成本，到2015年公司当期借款费用资本化金额高达8.44亿元，年末计入存货余额的借款费用资本化金额高达35.56亿元。鉴于A公司一直以来存在大量囤地迟迟未开工情形，如若其会计处理不能严格遵照借款费用资本化条件（即满足资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始等三个条件才可资本化），则A公司的借款费用资本化处理将为其提供最主要的盈余管理技术手段，进而形成对上市公司盈利能力指标等会计信息的人为操纵。

3.3A公司利用借款费用资本化手段进行盈余管理的影响

2011至2015年，A公司净资产收益率和资产负债率均呈直线上升趋势；而资本化率在2011至2013年三个连续年度呈大幅上升趋势（2013年），2014年至2015两个年度出现一定程度下浮。因此，推断A公司有利用借款费用资本化调节进行盈余管理行为。结合上述盈余管理动机和数据趋势分析，不难得出，A公司利用借款费用资本化手段进行盈余管理的影响主要有以下几方面：一是有利于一般银行贷款融资，银行在向企业贷款评审过程中，会重点关注净资产收益率指标，利用借款费用资本化操作提高净资产收益率，有利于提高银行授信额度和降低借贷资金成本；二是有利于对接资本市场，作为上市公司，在利用增发新股、配股和发行可转债券等手段进行直接融资过程中，必须遵照证监会对相关条件的硬性规定，比如增发新股要求近三年加权平均净资产收益率不低于10%和最近一年净资产收益率不低于10%，且据悉A公司在2015年度进行定向增发一次，这直接为A公司自2011年至2013年连续三年通过提高借款费用资本化率将净资产收益率提高到13.31%提供了盈余管理动机佐证；三是有利于推动公司实施战略转型，伴随着A公司连续5年对借款费用资本化率的调节，A公司通过不断加大债务杠杆，完成由单一地产业务向“地产+金融+战略投资”多元业务的战略转型，并使得企业净资产收益率从2011年3.25%提高至2015年的20.97%，可以说良性的盈余管理将会为企业战略转型提供时空条件。因此，不难得出，借款费用的会计处理可能会影响到企业净资产收益率的变动，进而影响到公司的业务调整、发展前景等问题。企业为解决增发股票、债券等融资问题，进行适当的盈余管理行为，可能会利用计入资产成本的资本化金额，减少企业该年度的财务费用来调节企业收益，以便于公司利用这些方式来进行资金融通的管理，从而取得上市之后对于股票或者债券方面的发行资格，进而实现企业持续健康发展的目标。

4促进房地产企业更好应用新准则进行盈余管理的建议

会计准则本身仅仅是会计信息的技术规范，无法从根本上消除企业的盈余管理，也无法鉴别盈余管理利弊和动机。随着我国资本市场的日臻完善，房地产上市公司盈余管理同企业会计准则之间的相互博弈会愈演愈烈，盈余管理的方式、内容以及呈现形式也越来越难隐蔽，然而并没有像西方国家针对会计标准改变方面的成熟应用环境和系统研究考量。

4.1强调社会责任意识，掌握盈余管理的“度”

适度的盈余管理是在法律和准则允许的范围内对企业盈余进行管理，以不影响会计信息的可靠性、实质重于形式及重要性等基本原则为基础。作为资本市场上“常客”的房地产企业，在会计准则规范内，进行适度的盈余管理，可以使企业提高资金使用效率，稳健管控经营风险，让投资者对企业有良好预期，提升企业在资本市场的形象和信誉。然而，多度的盈余管理则会使得会计信息失去真实性，不仅对企业形成不良影响，还会对相关者利益造成伤害，不利于企业的健康、持续发展。因此，房地产上市企业在应用新会计准则进行盈余管理时，要充分把握好尺度，时候牢记提升企业承担社会责任的意识。

4.2提高相关人员素质，加强企业内部控制

作为上市公司，房地产企业内部要建立健全股东大会、董事会、监事会和高级管理层之间的有效制衡机制，使利益相关者真正关注企业价值成长，将权力分散，使得各个权力机构之间既能各司其职，又可以相互牵制，并切实完善内部审计等企业内部监督机制，加强企业内部控制建设，避免为了少数人利益损害多数相关者利益的短期投机盈余管理行为。此外，不断增强对企业关键管理层和财务人员的职业道德教育，并全面提高其专业胜任能力，有助于提升房地产上市企业的整体盈余管理水平，防止过度盈余管理行为出现，维护资本市场的健康、有序发展。

作者：周涛 单位：中交城市投资控股有限公司

参考文献

[1]陈婧雯.借款费用资本化存在问题及建议[J].财经界（学术版），2014（9）：137-138.

[2]吕晶.企业会计准则下借款费用会计处理方法对上市公司绩效的影响[J].债券专题研究，2015（3）：30-37.

[3]金洁鑫.新会计准则下的房地产企业盈余管理研究[D].桂林：广西师范大学，2013.

第9篇：房地产公司资产管理范文

那么，作为金融企业的信托公司又将如何借力汇改，乘势挺进呢？

积极切入房地产市场

2005年8月，深圳国际信托投资有限公司开发的重庆、芜湖的地产项目产品已经被预订一空，预约的电话依然不断。由此可见，人民币的升值带来了社会资源配置的变化，房地产价值得到了提升。正因为如此，摩根斯坦利、新加坡凯德置地、美林集团、和记黄埔等纷纷通过投资或参股形式，进入中国房地产市场，成为活跃在京、沪两地房地产开发领域的主要投资者。

因此，在以信托业务为其核心业务的同时，信托公司应适当切入房地产领域。

首先，房地产信托是信托公司的明星产品。

目前，为规范房地产市场，国家出台了一系列宏观调控政策，提高银行信贷条件，从而增加了房地产商融资困难。此外，股票和债券融资的门槛太高，上市和发债的融资规模有限，房地产企业通过债券融资渠道获得的资金比例微乎其微。

而信托公司凭借自身能够连接货币市场、资本市场和产业市场的得天独厚的优势，在这个领域将大有可为。信托公司在房地产领域可以通过设计适销对路、具有独特风格与吸引力的差异化的房地产信托产品为房地产企业融资。

虽然中国银监会近日出台了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，规范了房地产开发投资以信托方式融资的标准，对房地产信托有一定的影响。但是，只要信托公司提高风险意识，建立完善的内部风险控制机制以及高效的风险防范措施，增强公司抵御与管理风险的能力，房地产信托市场将是信托公司差异化战略的最佳演绎之地。

根据2005年7月信托投资产品统计分析，7月份共有19家信托公司发行了23个信托产品，其中涉及房地产的产品5个，占比21.8%，平均收益率6.03%，位居所有信托产品收益率榜首。

其次，房地产信托基金大有可为。

目前中国信托市场所开展的房地产信托与海外的房地产信托基金并不完全一致。因为政策法规及市场环境等原因，房地产信托基金目前在我国的发展仍有一定障碍。如共同基金一样，信托公司可以发起设立房地产信托基金，目前国内的基金管理公司都有信托公司参股，信托公司在这方面已经积累了很丰富的经验，完全有能力发起设立类似的房地产信托基金。

不过由于房地产投资信托基金的推广和实施是一项复杂的系统工程，涉及到金融、证券、法律、税收、监管、专业人才等多方面，且依据自身的特点尚不能涵盖到地产业的全部，纯粹的房地产信托基金还没有出现。

2004年10月份，中国银行业监督管理委员会向社会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》，该《办法》提出了不受份数限制的房地产信托，为有中国特色房地产信托基金的诞生打下了一个基础。

再次，投资房地产公司回报丰厚。

100年前看美国经济龙头，绝大多数会是房地产企业；50年前看日本经济霸主，房地产企业当仁不让；20年前中国香港的发展，就是房地产企业的天下。一位投资界人士甚至估计，房地产商的自有资本回报率可以达到500%。如此暴利，任何冷静的商人与机构恐怕都难以自持。

信托公司如果想直接分享房地产行业的高额利润，可以直接设立、控股以及参股的形式直接投资房地产公司。根据公司的发展状况以及地区经济发展的区别，信托公司可以选择适合自身发展的投资形式。只有做大做强，才能对抗外资的竞争。

踊跃设立合资金融机构

人民币升值将直接导致国内金融企业价值得到提升，也将成为境外投资机构竟相追逐的投资目标，而通过股权投资是外资直接进入国内金融企业的主要手段。

最近，美洲银行出资25亿美元入股建设银行，苏格兰皇家银行等和淡马锡分别出资31亿美元各购得中国银行10%的股份，高盛集团和安联保险等出资30亿美元获得了工商银行10%的股份。据证监会副主席唐双宁透露，到2005年10月，共有19家境外金融机构入股了16家中资银行，其中包括国有大型银行、股份制商业银行和城市商业银行，投资总额165亿美元。

境外机构的大手笔动作，已经打响了在中国争夺金融资源的战争，信托公司作为金融业的四大支柱之一，将受到极大的冲击。因此，信托公司应该营造紧迫思维、建立危机管理机制来应对与参与新一轮的挑战。

首先，信托公司可以通过引进境外战略投资者，打造现代化的合资信托公司，通过引进境外机构丰富的管理经验与先进的管理理念，一流的管理人才与操作流程，来扩大自身的无形资产与品牌效应。

其次，信托公司可以充分利用与发挥自身的优势，寻找合适自身发展与投资理念相似的境外机构，共同设立合资基金管理公司，共同分享巨大的市场利润。

第三，参股货币经纪公司。2005年6月28日中国银监会了《货币经纪公司试点管理办法》，允许境外机构以合资或独资的形式投资货币经纪公司，进行境内外外汇市场交易、境内外货币市场交易、境内外债券市场交易、境内外衍生产品交易。信托公司符合作为发起设立货币经纪公司的条件，而银行被排除在发起人之外，减少了信托公司的竞争障碍。

适时投资证券资产

当中国政府在7月22日宣布人民币不再盯住美元，中国股市跳空高开，大涨25.69点，一改前段时间低迷的颓势，沪深股市7月22日均拉出大阳线，场外资金迫不及待地流入A股市场。

一位外资QFII的分析人士认为，外资将涌入中国，购买更多的人民币资产，而中国的证券资产将是外资竟相购买的香饽饽。1985年，西方五国集团在广场签订协议迫使日圆升值，随后日本股市逐波上升，最后出现连续暴涨。到1989年底，日经指数平均股价创下了38957.44点的历史高位。

人民币升值将对我国的不同行业造成不同的影响，信托公司应该选择得益于人民币升值的行业进行投资，而不是盲目地操作。人民币升值对于航空业、房地产、港口、餐饮旅游、服务业等将产生积极影响，而在投资结构的调整上，应该避免对以出口为主的企业的投资，通过深入分析与对比挑选，构造符合公司优势的投资组合。

信托公司都有投资证券市场的经验，但是近几年的股市改革，导致股市低迷，已经让许多信托公司的证券资产大幅度缩水，也让许多信托公司“谈股色变”了。大盘目前在1000点左右徘徊，从月K线图看，大盘正处于四浪的调整期底部，进一步往下调整的动力已经不是很大，相信大盘将展开猛烈的上升五浪。