土地增值税征收管理精选(九篇)

第1篇：土地增值税征收管理范文

【关键词】 土地增值税；　征管模式；　实证研究

随着社会经济持续、快速发展和城市化进程的加快，土地增值税涉税事项剧增，且情况越来越复杂，而作为直接调节房地产开发收益的土地增值税，在房地产行业突飞猛进中，土地增值税政策明显滞后，在税收征管中存在难以操作的问题，极大地影响了土地增值税的征收管理。笔者从税收实践的角度，认为应尽快完善土地增值税政策，改变目前土地增值税征收管理模式。

一、光泽县土地增值税征收管理现状

在房地产市场暴涨行情的大潮中，光泽这座山中小城也备受青睐，房地产行业也经受了暴涨大潮的洗礼，房地产行业已成为地方重要税源。光泽县地税局抢抓机遇，及时加强土地增值税的征收管理，全面落实土地增值税预缴管理和清算工作，取得了显著成效。

（一）注重规范管理，税收增长明显

随着地方经济的不断发展，房地产市场十分活跃，作为调节房地产过度投机行为的土地增值税的征收管理，得到地税机关的高度重视。严格执行土地增值税的税收政策，积极推行土地增值税的预交管理和精细化管理，针对土地增值税管理中的薄弱环节，深入挖掘增收的潜力，不断提高土地增值税的管理水平。自1994年土地增值税政策施行以来，全县土地增值税收入逐年增长，累计征收入库1 709.83万元，特别是从2010年开始，加强了土地增值税的预缴和清算管理，取得了非常明显的成效，2010年度征收入库土地增值税116.83万元，2011年1—10月入库土地增值税258万元，同比增长121.7%，是光泽地税第一个年度实现土地增值税税款金额的172倍。

（二）严格执行政策，预缴管理到位

目前，在光泽县注册登记的房地产企业有12户，暂无外商投资房地产企业，有开发项目的房地产企业7户，处在开发中的房地产项目有8个，全部按照土地增值税预缴管理的要求，随预（销）售收入按月预缴土地增值税，土地增值税预缴管理全部到位。2011年1—10月累计预征土地增值税236.55万元，占同期入库土地增值税税款的91.68%。

（三）创新管理方法，清算初见成效

在日常管理中，通过对房地产开发项目登记的房屋面积、套数等信息与征管业务系统信息和房地产企业网络在线发票开具金额、户数信息进行比对，按照土地增值税清算条件进行筛选，从而确定符合土地增值税清算的房地产开发项目，对确定符合土地增值税清算项目的房地产企业下达《土地增值税清算提示通知书》和《土地增值税涉税风险提醒书》，督促房地产企业按时进行土地增值税的自行清算，在企业自行清算的基础上，主管地税机关进行审核，开展土地增值税清算，2011年对“秀山花园一期”、“外贸小区”两个符合土地增值税清算的房地产项目开展了土地增值税清算，清算土地增值税21.45万元，其他各税税款1.01万元，实现了光泽县土地增值税清算税款的“0”突破。

（四）加强部门协作，建立控管机制

2010年6月1日，全县建立了“政府牵头、地税主导、部门参与、协作控管、先税后证”的房地产税收一体化工作机制。加强了与住建、房管、国土、财政等部门的配合，定期传递交换房地产涉税信息，定期召开联席会议，“先税后证”的工作机制运行已步入常态化。土地增值税是“先税后证”控管的主要税种之一。同时，地税主管机关对房地产开发项目实行项目化管理，建立单项目专户档案和台账，对房地产项目的征地、开发、销售和纳税情况实行全程跟踪动态管理，切实强化土地增值税源的监控。

二、土地增值税征管中存在的问题

（一）税收政策不完善

现行的土地增值税政策将房地产开发项目划分为普通住宅，非普通住宅和别墅、写字楼、商业用房三大类型，对不同类型执行不同的土地增值税预征率，而在这三大类型中，别墅、写字楼、商业用房在房地产开发项目中仅占到10%，且政策明细容易执行，但在占到整个房地产市场90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的认定，就成为地税机关和房地产商“较量”的焦点。房地产商开发的商品住宅是普通住宅还是非普通住宅的认定，是否享受“纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”免征土地增值税政策优惠的问题，就摆在了我们面前。

第2篇：土地增值税征收管理范文

政策背景

继2006年《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)之后，国家税务总局于5月25日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[20lO]220号，以下简称“220号文”)，对计算土地增值税的部分细节问题做出了解释说明，从而使得土地增值税的清算工作更具可操作性。

关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

上述规定体现了实质重于形式原则在收入确认中的运用，税务机关在未来的土地增值税检查中，将不仅仅依赖销售发票作为确认收入的凭证，而会更加关注合同条款的审核与交易实质的判断，以防止纳税人通过低开或不开发票的方式达到少缴税款目的。

房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)，如果出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，房地产开发企业可以再不超过合同总金额的10％的范围内预提成本并在所得税前列支。因此，与企业所得税的扣除规定相比，220号文在土地增值税上的处理显得更加严格。

房地产开发费用的扣除问题

(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费甩在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5％以内计算扣除。

(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的lO％以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。

(四)土地增值税清算时，已经计人房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其计算利息支出扣除时是否可在两种处理方法中任意选择，或者将出台细则进行限定，仍有待税务机关予以明确。

房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

与允许房地产开发企业扣除土地闲置费的企业所得税规定相比，土地增值税的这条扣除规定更加具有惩罚性的意味。但对于实务中一些性质类似的支出，如开发商延期交付土地使用权出让金或转让款产生的利息等,220号文未明确在计算土地增值税是否同样处理。

关于拆迁安置土地增值税计算问题

(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费洄迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[20061187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购人的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

220号文下发前，以自行建造的房屋作为安置房的土地增值税处理，在实务中不完全统一。部分税务机关在进行土地增值税清算时，虽然不要求开发商就安置房按市场价格确认销售收入，但也不允许其扣除安置房的建造支出。对于以上述方式计算土地增值税的企业而言，220号文后，企业虽然需按市场价格确认销售收入，但可相应增加安置房建造支出的扣除，而且还能按与市场价格相当的金额增加拆迁补偿费的扣除。

房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

在土地增值税清算时，契税是否可以扣除，应计入何种项目扣除等问题，此前一直存有争议，220号文予以明确。

关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]2l号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知

政策背景

继国务院的国发[2010]10号文(以下简称“10号文”)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》之后，2010年5月25日，国家税务总局了国税发[2010]53号文(以下简称“53号文”)提出了将土地增值税作为调节手段以达到稳定房地产价格和促进房地产行业健康发展的目的。

预征土地增值税税率设定下限

53号文不仅要求地方税务机关调整现行的预征土地增值税税率，还进一步设定了不同地区适用的最小预征土地增值税的税率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1.5％，西部地区省份不得低于1％，各

地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对于那些尚未预征或暂缓预征的地区，应尽快开展预征。

要求税务机关加强土地增值税清算审核

国家税务总局要求各地税务机关加强土地增值税的清算审核，以确保那些达到清算标准的纳税人已向其主管税务机关申报并开展土地增值税的清算。要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚，对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。

国家税务总局强调各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发[2010]10号文件精神，有针对性地选择3～5个定价过高涮∈幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。

土地增值税的核定征收实行从严管理

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5％，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

对房地产开发企业的影响

上半年，中央政府了一系列文件要求下级部门和地方政府采取更多的措施来抑制过热的房地产市场，国家税务总局继国税函[2010]220号之后，53号文来加强土地增值税的征收，在此背景下，标志着土地增值税清算工作的强化。

53号文要求地方税务机关调整现行的预征率，特别要根据地区及房地产的类型作出调整。从事房地产开发和销售的纳税人应注意各地出台的政策并评估其相关的影响。

根据53号文，各税务机关应全面调查土地增值税的清算情况，尤其是房地产价格上涨过快的房地产项目的开发商，应充分做好税务机关可能进行税务调查的准备。达到土地增值税清算要求的纳税人应该按照相关法律规定及时向主管税务机关报告，进行土地增值税的清算，以避免由此产生的不必要的滞纳金和罚款。

2010年税务检查的重点行业之一，房地产开发企业很有可能成为税务机关的检查对象。相关企业和人员应及时了解税务政策的最新动态，理解把握政策精神。

财政部　国家税务总局关于印发《新疆原油　天然气资源税改革若干问题的规定》的通知

一、根据中共中央国务院新疆工作座谈会关于在新疆率先进行资源税改革的决定精神，制定本规定。

二、本规定适用于在新疆开采原油、天然气缴纳资源税的纳税人。

三、原油、天然气资源税实行从价计征，税率为5‰应纳税额计算公式为：应纳税额=销售额×税率

四、本规定所称销售额，按照《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定确定。

五、纳税人开采的原油、天然气，自用于连续生产原油、天然气的，不缴纳资源税；自用于其他方面的，视同销售，依照本规定计算缴纳资源税。

六、有下列情形之一的，免征或者减征资源税：

(一)油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、天然气，免征资源税。

(二)稠油、高凝油和高含硫天然气资源税减征40％。

稠油，是指地层原油粘度大于或等于50毫帕／秒或原油密度大于或等于0.92克／立方厘米的原油。高凝油，是指凝固点大于40℃的原油。高含硫天然气，是指硫化氢含量大于或等于30克／立方米的天然气。

(三)三次采油资源税减征30‰

三次采油，是指二次采油后继续以聚合物驱、三元复合驱、泡沫驱、二氧化碳驱、微生物驱等方式进行采油。

上述所列项目的标准或条件如需要调整，由财政部、国家税务总局根据国家有关规定标准及实际情况的变化作出调整。

纳税人开采的原油、天然气，同时符合本条第(二)、(三)款规定的减税情形的，纳税人只能选择其中一款执行，不能叠加适用。

七、为便于征管，对开采稠油、高凝油、高含硫天然气和三次采油的纳税人按以下办法计征资源税：根据纳税人以前年度符合本规定第六条规定的减税条件的油气产品销售额占其全部油气产品总销售额的比例，确定其资源税综合减征率及实际征收率，计算资源税应纳税额。计算公式为：

综合减征率=∑(减税项目销售额×减征幅度x5％)÷总销售额

实际征收率=5％-综合减征率

应纳税额=总销售额×实际征收率

综合减征率和实际征收率由财政部和国家税务总局确定，并根据原油、天然气产品结构的实际变化情况每年进行调整。

纳税人具体的综合减征率和实际征收率暂按本规定所附《新疆区内各油气田原油天然气资源税实际征收率表》执行。

八、资源税纳税义务发生时间、纳税地点、纳税期限、征收管理等按照现行《中华人民共和国资源税暂行条例》及其实施细则等有关规定执行。

九、本规定自2010年6月1日起执行。

国家税务总局关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知

一、认真做好高收入者应税收入的管理和监控

各地税务机关要继续深入贯彻落实国家税务总局关于加强个人所得税管理的工作思路，夯实高收入者个人所得税征管基础。

(一)摸清本地区高收入者的税源分布状况

各地要认真开展个人所得税税源摸底工作，结合本地区经济总体水平、产业发展趋势和居民收入来源特点，重点监控高收入者相对集中的行业和高收入者相对集中的人群，摸清高收入行业的收入分配规律，掌握高收入人群的主要所得来源，建立高收入者所得来源信息库，完善税收征管机制，有针对性地加强个人所得税征收管理工作。

(二)全面推进全员全额扣缴明细申报管理

1　要认真贯彻落实税务总局关于推进全员全额扣缴明细申报的部署和要求，并将全员全额扣缴明细申报管理纳入税务机关工作考核体系。税务总局将不定期进行抽查、考评和通报相关情况。

2　要督促扣缴义务人按照《个人所得税法》第八条、《个人所得税法实施条例》第三十七条和《国家税务总局关于印发(个人所得税全员全额扣缴申报管理暂行办法)的通知》(国税发[2005]205号)的规定，实行全员全额扣缴申报。

扣缴义务人已经实行全员全额扣缴明细申报的，主管税务机关要促使其提高申报质量，特别是要求其如实申报支付工薪所得以外的其他所得(如劳务报酬所得等)、非本单位员工的支付信息和未达到费用扣除标准的支付信息。

扣缴义务人未依法实行全员全额扣缴明细申报的，主管税务机关应按照税收征管法有关规定对其进行处罚。

(三)加强年所得12万元以上纳税人自行纳税申报管理

年所得12万元以上纳税人自行纳税申报是纳税人的法定义务，是加强高收入者征管的重要措施。各地税务机关要健全自行纳税申报制度，优化申报流程，将自行纳税申报作为日管工作，实行常态化管理。通过对高收入者税源分布状况的掌握、扣缴义务人明细申报信息的审核比对，以及加强与工商、房管、人力资源和社会保障、证券机构等部门的协作和信息共享，进一步促进年所得12万元以上纳税人自行纳税申报。要注重提高自行纳税申报数据质量。采取切实措施，促使纳税人申报其不同形式的所有来源所得，不断提高申报数据的真实性和完整性。对未扣缴税款或扣缴不足的，要督促纳税人补缴税款，纳税人应申报未申报、申报不实少缴税款的，要按照税收征管法相关规定进行处理。

(四)积极推广应用个人所得税信息管理系统

没有推广应用个人所得税信息管理系统和推广面较小的地区省级税务机关要加大工作力度，按照税务总局工作部署和要求，确保个人所得税管理系统推广到所有实行明细申报的扣缴义务人。已经全面推广应用个人所得税信息管理系统的地区，要按照要求，尽快将个人所得税明细数据向税务总局集中。

二、切实加强高收入者主要所得项目的征收管理

(一)加强财产转让所得征收管理。

1　加强限售股转让所得征收管理。要加强与证券机构的联系，主动掌握本地区上市公司和即将上市公司的股东构成情况，做好限售股转让所得个人所得税征收工作。

2　加强非上市公司股权转让所得征收管理。要继续加强与工商行政管理部门的合作，探索建立自然人股权变更登记的税收前置措施或以其他方式及时获取股权转让信息。对平价或低价转让的，要按照《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》(国税函[2009]285号)的规定，依法核定计税依据。

3　加强房屋转让所得征收管理。要切实按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)、《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)等相关文件规定，继续做好房屋转让所得征收个人所得税管理工作。

4　加强拍卖所得征收管理。主管税务机关应及时了解拍卖相关信息，严格执行《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2007]38号)的规定，督促拍卖单位依法扣缴个人所得税。

(二)加强利息、股息、红利所得征收管理

1　加强股息、红利所得征收管理。重点加强股份有限公司分配股息、红利时的扣缴税款管理，对在境外上市公司分配股息红利，要严格执行现行有关征免个人所得税的规定。加强企业转增注册资本和股本管理，对以未分配利润、盈余公积和除股票溢价发行外的其他资本公积转增注册资本和股本的，要按照“利息、股息、红利所得”项目，依据现行政策规定计征个人所得税。

2　加强利息所得征收管理。要通过查阅财务报表相关科目、资产盘查等方式，调查自然人、企业及其他组织向自然人借款及支付利息情况，对其利息所得依法计征个人所得税。

3　加强个人从法人企业列支消费性支出和从投资企业借款的管理。对投资者本人家庭成员及相关人员的相应所得，要根据《财政部国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》(财税[2003]158号)规定，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。

(三)加强规模较大的个人独资企业、合伙企业和个体工商户的生产、经营所得征收管理

1　加强建账管理。主管税务机关应督促纳税人依照法律、行政法规的规定设置账簿。对不能设置账簿的，应按照税收征管法及其实施细则和《财政部　国家税务总局关于印发(关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定)的通知》(财税[2000]91号)等有关规定，核定其应税所得率。税务师、会计师、律师、资产评估和房地产估价等鉴证类中介机构不得实行核定征收个人所得税。

2　加强非法人企业注销登记管理。企业投资者在注销工商登记之前，应向主管税务机关结清有关税务事宜，未纳税所得应依法征收个人所得税。

3　加强个人消费支出与非法人企业生产经营支出管理。对企业资金用于投资者本人、家庭成员及其相关人员消费性和财产性支出的部分，应按照《财政部　国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》(财税[2003]158号)等有关规定，依照“个体工商户的生产、经营所得”项目计征个人所得税。

(四)加强劳务报酬所得征收管理和工资、薪金所得比对管理

各地税务机关要与有关部门密切合作，及时获取相关劳务报酬支付信息，切实加强对各类劳务报酬，特别是一些报酬支付较高项目(如演艺、演讲、咨询、理财、专兼职培训等)的个人所得税管理，督促扣缴义务人依法履行扣缴义务。

对高收入行业的企业，要汇总全员全额明细申报数据中工资、薪金所得总额，与企业所得税申报表中工资费用支出总额比对，规范企业如实申报和扣缴个人所得税。

(五)加强外籍个人取得所得的征收管理

要积极与公安出入境管理部门协调配合，掌握外籍人员出入境时间及相关信息，为实施税收管理和离境清税等提供依据；积极与银行及外汇管理部门协调配合，加强对外支付税务证明管理，把住资金转移关口。各级国税局、地税局要密切配合，建立外籍个人管理档案，掌握不同国家外派人员的薪酬标准重点加强来源于中国境内、由境外机构支付所得的管理。

三、扎实开展高收入者个人所得税纳税评估和专项检查

第3篇：土地增值税征收管理范文

摘要：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。土地增值税作为一项征收复杂，争议颇多的税种。本文主要通过研究土地增值税改革的主要内容、影响，以及结合最新改革动态探讨土地增值税的发展前景。

关键词 ：改革；政策；影响；发展前景；土地增值税

土地增值税作为税收的一大税种，其在房地产市场交易秩序，调节土地增值收益，维护国家权益方面起着重要作用，在我国税收方面占据着主要的地位。为进一步加强土地增值税的征管工作，国家税务总局在2013 年年末对辽宁地区土地增值税预征税率进行了调整，以促进房地产事业健康良好的发展。

一、土地增值税的改革内容及解读

（一）土地增值税的改革内容

根据国家税务总局《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》要求，辽宁省从2013 年10 月1 日起普遍上调土地增值税预收税率，其中，沈阳市房地产开发项目中住宅项目土地增值税预征率上调至2%，非住宅项目土地增值税预征率上调至4%。并且着力抓好土地清算工作，严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对不符合核定征收条件的，坚决不得核定征收，对符合条件、确需核定的，要根据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切，并在清算审核时要严格依照政策和规定执行，不得擅自扩大扣除项目范围。

（二）对政策的解读

预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障国家税收收入均衡入库的重要手段。沈阳市土地增值税预征税率自2010 年12月1 日以来，住宅项目类土地增值税预征率一直维持在1.5%，非住宅用户的土地增值税预征税率为3%。通过近年来我省房地产开发企业的土地增值税清算情况看，目前我市土地增值税预征率执行标准低于土地增值税清算的实际税负。同时，为避免房地产开发企业在清算后因资金紧张不能及时补缴税款，造成拖欠税款现象，辽宁省地方税务局根据相关标准将土地增值税预征税率进行了上调。（张清芳.2011）

在我国，部分城市按照普通住宅、非普通住宅和非住宅设置了预征率。而相对于全国同类城市来说，沈阳的土地增值税预征率要低的多。下表1 为调整之前同期城市的预征税率比较：

由上表我们可以清晰地看出在调整土地增值税以前，沈阳市无论是普通住宅还是非普通住宅的预征率都是同类城市中最低的，其他省市的预征税率都在2%以上。而沈阳由于近几年政府对房地产开发的政策支持，一直保持着较低的税率。但是从2010 年至今由于房地产事业的迅速发展，房地产开发企业由于清算时税负过重，部分企业出现拖欠税款的现象。而地税局这一政策的实施使得预征税率与房地产现时情况相适应，更加接近实际税负水平，直接降低了企业拖欠税款的可能性，对房价快速上涨也起到间接地抑制作用。

预征和清算是土地增值税征收时密不可分的步骤。2007 年1 月25 日我国将土地增值税由预征制改成清算制征收土地增值税，但是2008 年，由于金融危机爆发，导致房地产企业商品房交易萎靡，70 个大中城市房屋销售价格首次出现环比下降0.1%的现象。

2008 年房地产业无论是销售面积还是销售额都有较大幅度的下降，导致房地产企业出现交易困难，截止到2009 年第一季度，各大中城市的房地产市场仍处于滞涨当中。处在当时的大环境下，政府决定放宽政策，对清算政策也不了了之。由于当时的政策影响，现如今土地增值税清算难度大大增加。这次土地增值税通过提高预征率和加强及时清算，在一定程度上缩小房地产开发企业的利润空间和土地二级市场卖方的赢利空间。另外，对囤地以求获取额外暴利的做法也将有所压制。（刘红梅,胡海生,王克强.2013）

二、土地增值税改革产生的影响

（一）有助于提高我国财政收入

从宏观角度来看,土地增值税作为地税,是地方政府收入的有力补偿。土地增值税的征收是建立公共财政有利保障, 以税收方式获得的财政收入将纳入到预算内。

根据2013 年财政厅的数据，2007 年，全国土地增值税收入同比增长74.3%；2008 年增长33%；2009 年增长33.9%；2010 年增长77.6%；2011 年增长61.4%；2012 年增长31.8%；2013 年全年地方增值税8275 亿元，增长22.8％。土地增值税3294 亿元，增长21.1％。从近些年的数值变动来看，国家对土地增值税的征收力度逐渐增强，纳税数额也随之增大。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

虽然对于土地增值税，税务总局一直要求严格征管，每年都会有执法检查，但是由于房地产行业和地方政府千丝万缕的联系，以及地方政府对土地财政的依赖，地方土地增值税征管往往也会随之产生松紧变化。毕竟预征并不是实征，由于复杂的清算，之前有一些项目在预征后进行清算时，税务部门只能收缴到预征的这部分，其他部分最后不了了之。所以提高的预征税率和严格的清算政策对解决那部分应收而未缴的税收收入有直接的作用，进一步缓解了紧张的财政状况。

（二）有助于规范房地产市场

1.预征税率的提高对房地产企业现金流量的影响

由于土地增值税采用预征的形式。所以在房地产企业在房屋销售之后会对土地增值税采取预征措施，因为是事前征收，所以预征税率的提高会更多的占用企业资金。但是由于辽宁省土地增值税预征税率一直以很低的税率征收，即使再提高0.5%对于一级开发商来说资金占用情况并不是特别明显。但是对于二、三级开发商来说较高的资金占用就意味着企业资金周转困难。而房地产企业在2005 年、2007 年和2009年发展迅猛，企业之间的相互竞争也越来越激烈。而房地产竞争力主要来自于资金流动的强弱，对于中小型企业来说，由于本身的注册资本过低，上市很困难，所以说银行贷款则为筹资的主要模式。但是据2013年世纪经济报道现如今根据二三线房地产开发商反映，除一级开发商外，其他房地产开发商已经无法获得银行贷款，使得不少房地产企业筹资陷入困境。所以预征税率的提高促使部分房地产企业为了加快资金回笼，对商品房合理定价，甚至以降价来换取各大的现金流动，以满足企业的正常运转。对于辽宁中部部分城市，例如营口，鲅鱼圈等地区。由于新建楼盘基础设施不齐全，房屋库存量大住户少，部分城市已出现“空城化”，大量的空房导致资金难以回收，预征税率的提高使得房地产资金压力过大。而辽宁省这一举措使得现如今房价过高的情况有所改善，一些囤地囤房来获取暴利的情况也有所抑制。并且严格的清算政策使得房地产企业对逃税欠税的情况不再有机可乘，既可以有效控制房地产市场的投资过热，减少房企拿地的冲动；同样有效调节房地产市场的结构，引导房企增加普通住房供给，对规范房地产市场起到了极大地促进作用。（杨培.2011）

2.预征税率的提高对房地产企业利润的影响

对于房地产企业来说，预征税率上调至2%，意味着每卖出一套商品中需要交纳综合税率约为5%（营业税）+5%×（7%+3%）（城建税和教育附加税）+2%（土地增值税）+15%×25%（所得税）=11.25%。假设某房地产收入百亿，意味着企业需要多缴0.25 亿税额，直接影响了企业当期的利润。但是由于原来的预征率就很低，比率调整的变动也较小，所以预征税率的变动对辽宁地区房地产市场影响还是比较小的。

三、土地增值税的弊端与发展趋势

（一）土地增值税征收弊端

土地增值税征收一直都有很大的困难性，根据国家统计局、财政部及国家税务总局公布的房地产相关数据可见，自2005 年1 月1 日至2012 年12 月31 日，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，这8 年间国家征收到的土地增值税仅为0.8 万亿元。这意味着，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8 万亿。显而易见，国家实际征收土地增值税金额不及应收的，征税难已经成了一个不争的事实。同时土地增值税的弊端也逐渐显现出来。

首先，政府征收困难。虽然土地增值税欠费风波从很早就有了，但是一直未提到公众的视野。但是由于最近央视揭露了万科欠税事件，使土地增值税重新变成了热议的话题。土地增值税征收困难主要的一部分是由于政府和企业之间相互依赖的内部关系。例如被称为鬼城的鄂尔多斯，政府当初为了让鄂尔多斯成为“未来最具发展潜力的地方”不惜以免征土地增值税等一系列条例留住开放商，直接导致巨额的土地增值税流失。当然，这种直接免征的增值税的事例还属少数。但是，不少政府为了引进税源，吸引投资者积极投资，对一些本应该征收高额税收的豪宅项目，私自采取减低税负，或采用税收返还，专项资金等间接返还税款。这样极大阻碍了土地增值税的征收，同样影响中央对房地产企业的调控。

其次，清算困难。从万科欠税事件就可以看出，纠结于央视和万科之间的问题就是万科是否已达到了清算条件，央视一方代表认为既然万科集团已达到清算条件就应该清缴土地增值税；而以万科为代表的一方则认为房地产公司是以全部竣工、完成销售为交税时点。万科在全国各地有近30 多个项目预售比例超过了85%，而这是土地增值说清算的条件，而万科对于这部分房地产项目，虽然已经自行清算计提了应补缴的土地增值税准备金，但实际并未将其缴入国库，而是一直挂在了企业账上。由于土地增值税这一税种的征收特殊性是在预售之前进行预征。企业计提的土地增值税准备金是为清算后可能需要缴纳的税款进行预提，按公司的会计准则，土地增值税需要预售之前计提，并非属于拖欠税款，这样就出现了很大的争议。其实对于房地产企业来说，本身的开发周期较长，形式复杂并且销售的方式多样化，很难判断是否达到清算的条件，即便已经达到了清算条件，一下子缴纳巨额的税款对于企业来说是很大的冲击，意味着净利润直接减少，所以很多企业在进行预售后，拖延工期，或保留一定比例开发产品，延缓清算期，只缴纳预提后那部分增值税。但是，终归到底，预提的土地增值税和清算后所交的税费并不能直接划等号。由此来看，清算困难已成了最大的争议和问题。

最后，避税逃税方式多。因为土地增值税最高的税率高达60%，所以房地产企业常常虚增一些不符合列支条件的费用的情况存在，这样增大了企业的成本，降低了增值税额，从而达到逃税的目的。政策规定增值额不超过20%的普通住宅不征税，不少房地产企业都尽力将增值额维持在20%以下，来进行“避税”。由此可见，土地增值税所存在的弊端并未完全改善。

（二）土地增值税发展前景

土地增值税最初征管的目的是对房地产企业进行调控，但现在由于征管不力，土地增值税也面临众多挑战。在我看来，土地增值税征收的弊端大于它所显现的优势，将其取缔并与物业税等房地产税制改革结合起来，对于财政收入的征收和房产企业积极纳税都是极其有利的。

土地增值税取缔首先有利于房地产企业，较高的税负和繁琐的征收形式对于房地产企业来说一直都是心腹大患。在转让房屋时，对于开发商而言，既征收土地增值税，又征收企业所得税；对于个人来说，既要缴营业税、个人所得税，又要缴土地增值税。所以对于房地产企业来说，如果取消缴纳土地增值税，改征房产税和契税，确实节省了大部分资金，对企业的运作起到了积极的作用。虽然土地增值税税率增加，原则上讲是国家财政收入的巨大保障，但是由于征管问题及政策本身的清算问题，实际缴纳至国库的少之又少。改征房产税、契税简化了繁琐的步骤和要求，并且一次性缴清，从根源上断绝了纳税人偷税逃税的可能，所以，对财政收入是百利而无一害的。（孙勇.2011）

虽然土地增值税近几年面临着很多争议，但是取消土地增值税也绝非易事，税制体系是个有机的系统结构，一个环节的缺失或草率处理会导致整体功能的不协调与结构失衡。从2013 年年末开始，国家对土地增值税进行了宏观调控，提高预征率是各地加强征管的重要措施之一。2014 年中央加大反贪力度，致使地方政府和房地产之间的透明度大大增加。反贪政策从一定层面上影响了土地增值税征管的规范性。并且在十八届三中全会中，政府提出改革土地制度来影响房价，说明国家对于房价采取理性回归的态度，对土地增值税的税制调整也指日可待。

近年来，土地增值税虽然及时改革来适应变化的市场，但是由于其本身的弊端和漏洞对市场的调整仍然显得力不从心。所以为了促进房地产行业健康发展,及时对土地增值税采取调整才是最重要的。

基金项目:

国家自然科学基金项目（71172120）：上市公司如何选择并购对价与融资方式？—基于嵌套结构的经验研究。

参考文献：

[1]张清芳.土地增值税清算鉴证疑难点分析.注册税务师，2011,12.

[2]刘红梅,胡海生,王克强.中国土地增值税清算政策影响探析.税务研究，2013,02.

[3]杨培.房地产开发企业预售业务涉税会计处理浅析.商业会计，2011,02.

第4篇：土地增值税征收管理范文

一、土地税及政府参与土地资源利用的理论依据

（一）土地税概念与范畴的界定

土地税是历史上最古老的税收形式之一，是以土地为征税对象征收的一类税收。它有广义和狭义两种范畴。广义的土地税不仅包括对土地实体本身及其所提供的服务的征税，还包括对土地上的建筑物及其附着物等土地改良物所征收的税收，比如房屋税、土地改良物税等，也包括对土地或土地改良物交易行为的征税，比如土地增值税、契税、印花税等，以及对土地的不当利用行为课征的税收，比如空地税、荒地税等；而狭义的土地税仅指对土地实体本身及其提供的服务所课征的税收，如地价税、地租税等。本文所指的土地税是广义概念，包括土地占有（取得）环节的土地税、土地保有环节的土地税和土地转让环节的土地税三部分。

（二）征收土地税的理论依据

征收土地税的理论依据是指政府课税行为的基本出发点是什么？要达到什么目的或实现哪些社会经济目标？这一问题不仅会影响一国最优土地税制的设计，而且还会对正确评判政府土地税行为的合理性以及政府课税行为的政策效果产生影响。当然，由于不同国家有不同的国情，即使同一国家在不同发展时期的经济发展水平、政府宏观经济社会目标以及税收目标的不同，土地税的征收依据也不可能是惟一的或是一成不变的，它会随着一国社会经济的发展而发展变化。

1.土地利用具有外部性和公共性特征。

外部性是指某个经济主体对另一个经济主体产生的一种外部影响，而这种外部影响又不能通过市场价格进行买卖。由于土地空间的连续性、不可分割性、不可移动性和不可增加性，使得土地的空间扩张和土地上的承载量受到一定的限制，使得土地上的一切活动与邻近土地及其使用者具有密切关系，也使得土地无论怎样利用，都存在着外部性和公共性的特征。首先，土地利用具有正外部性。比如，国家对某一区位的土地进行基础设施公共投资，修筑道路，通电、通气、通水等工程，将会为周边地区的土地带来经济效益或土地的增值，即为土地利用的正外部性，但市场不会给予其合理的补偿。其次，土地利用具有负外部性。由于土地的使用者以追逐最大的私人经济利益进行决策，往往较少考虑对其他人或社会总体会产生何种影响，这必然导致负外部性的出现。

2.土地税是政府矫正土地利用外部性的最有效途径。

由于土地利用的外部性导致市场失灵，无法使土地资源配置实现“帕累托最优”，这就需要政府采取行政的，经济的或法律的手段进行公共干预。土地税是政府矫正土地利用外部性的最有效的手段。

（1）投资外部经济效应依据。土地税是政府公共投资对相关地区产生的地价升值的正当课征。一般来说，城市或城市边缘地区、主要工业基地以及交通干线周边地区，其地价升值的主要原因是政府对一定区位上的土地进行公共设施投资或是提供的产权保护对相关地区产生了正外部影响。由于这种正外部影响可以给这些土地占有者或使用者带来土地投资利用上的节约，或产生超额的利用收益，这种超额利用收益的贴现值就是某个时点上土地价值正常增加的那一部分（排除土地资产交易场合下因公众投机心理预期等因素所推动的地价非正常上涨部分）。由于政府公共投资的真实来源主要是全体纳税人缴纳的税金，为满足政府公共投资的需要或更好地提供公共服务，体现社会公平原则，因公共投资外部经济效应而获得的地价增值收益应当部分或全部地为公共主体所吸收，吸收的形式一般采用土地税收手段。在此，收税相比收费，除了都能体现收益原则外，收税还能体现能力原则和强制性原则，也能够体现政府对土地资源的调控意图。

（2）经济政策依据。土地经济学认为，政府征收土地税，主要是为了发挥土地税优化资源配置的功能。土地资源配置是人们按照土地的自然特性和社会对土地的需要，对一个国家或地区的土地进行合理的配置和有效的使用。以市场配置土地资源会因其产生的负外部性导致土地治理的市场失灵，使土地资源产生不合理利用甚至滥用，使整个社会不经济，从而，绕过市场，通过土地税来配置土地资源就成为必要。土地税不仅可以影响投资者对土地利用方式的选择，而且可以帮助政府达到有效避免因土地持有者的不当预期而使土地资源闲置和浪费、使土地得到及时有效的开发的经济政策效果，包括促进农地的有效利用和生态利用，促进城市各产业、各部门、各地区对土地的集约利用，提高土地资源的利用效率等等。

（3）社会政策依据。公共经济学在探讨土地税的理论依据时，主要关注的是土地税的财政收入功能和社会财富的公平分配功能，认为土地税应更多地体现政府的强制性意志，降低土地财富的集中度。从社会政策角度来看，一方面，土地税的征收可以增加政府财政收入。从客观效果来考虑，政府无论出于什么目的课征的土地税，都具有增加财政收入的功能，比如对荒地税和空地税的征收，虽然其最初的主要政策目标是促进土地的有效利用，根本不含财政收入因素，但一旦课税，这种税收收入就成为预定政策目标的副产品而成为现实。所以，出于财政收入方面的考虑而课征土地税也就构成了土地税征收的一个理论依据。另一方面，土地不仅是一种财产，更是一种谋取流量财富的资本品，占有了土地也就占有了存量财富和获得流量财富的权利一土地收益权。由于土地流量财富，即土地的实际利用收益和增值收益中，有相当一部分来自全社会公民的共同创造，所以这部分财富应当通过税收手段，强制性地收归社会所有，以实现社会财富公平分配的政策目标。

二、我国土地税制现状及其缺陷

（一）我国土地税制现状

对于我国土地税制的界定，学术界有各种不同的说法。比如有的学者把土地使用税、耕地占用税、房产税、农业税和土地增值税等五个典型的税种称为“土地五税”；有的学者把上述税种都归为土地税费。笔者认为，我国土地税制的构成可分为主体和附属两部分，主体是针对土地及其附着物征收的税，主要包括城镇土地使用税、耕地占用税、契税、房产税和土地增值税；附属主要是包含在其他各类税种中主观上虽没有针对土地征收，但客观上起到了调节土地资源作用的税收。

（二）现行土地税存在的缺陷

1.立法层次低，缺乏统一规范。

现行的几部涉及土地税收的法律都是由国务院颁布的行政管理法规，其具体实施办法由各省、自治区、直辖市人民政府结合地方实际制定。几部法规不但立法层次低，而且在内容上留下了许多空白，需要地方政府去填补。这虽然有利于各地结合地方实际，但过多的空白造成了各地区法律适用的不统一。在改革开放初期，这或许是权宜之计，但在市场经济条件下，法律法规不统一的弊端日益显露：一方面权威性差，缺乏规范；另一方面导致房地产市场发育不良。影响房地产业的健康发展。而且，《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》等法规都是计划经济下的产物，其中有些规定已经不能适应市场经济的发展要求。

2.税费混杂，重费轻税。

目前，我国的土地税费关系混杂，以费代税、以费挤税、重费轻税现象十分严重。据统计，许多地方仅官方认定的土地收费项目至少在百项以上，如果把搭车收费等乱收费项目计算在内，估计多达200项左右（孟祥舟，2002）。这其中很多收费都具有税的性质：一是以费代税。比如《城市房地产管理法》宣布开征的“土地闲置费”；《土地管理法》宣布开征的“耕地开垦费”、“耕地闲置费”、“土地复垦费”等实质上都是一些具有惩罚性质的税，具有强制性、无偿性、固定性的特点。二是以费挤税。我国涉及土地资源的各种收费项目名目繁多，比如新菜地开发基金、新增建设用地的土地有偿使用费等等，费项总数远多于税项总数。其原因一是土地税制不完善。筹集的税收收入过少；二是政府通过基金、收费等形式筹集收入是被允许的，一些地方税披上了“费”的外衣，直接扭曲了收费的性质，孳生腐败；同时，由于收费单位所有制和管理上的弊端，具有很强的内在膨胀倾向，最终形成收费泛滥，导致土地的高成本和高价格，带来了房地产价格的迅速上涨。税费混杂的状况，抑制了真正意义上税收的培育和成长，使税收政策难以发挥其经济杠杆的调节作用。

3.税制设计不合理、税收调节力度不够。

一是内外资之间、城乡之间税制不统一。如城镇土地使用税只向国内企业、个人征收，对外资企业和外籍个人不征收，且该税只向城镇和工矿企业征收，对城镇以外的乡镇企业用地不征收，对外资企业征收的只是场地使用费。耕地占用税和城市维护建设税也只对内开征。二是中央和地方税权划分不清。一方面地方仅拥有征管权，难以调动地方积极性；另一方面，土地税收法规在制定时又给地方留下了太多的空白，不利于税政统一。三是一些税种、税目设置复杂，难以征收。比如土地增值税在30％～60％之间实行四级超率累进税率，由于对增值额不好计算。缺乏专业评估人员，致使在实践中难以有效征收。四是在土地保有环节税负过轻。城镇土地使用税采用四档幅度税额。最高税额仅为10元／平方米，虽然对超限额部分土地有规定税额3倍至5倍的加成征收，但实施效果不太理想，致使土地保有成本过低，容易造成土地的闲置与浪费，难以发挥土地税制应有的调节财富分配的功能。

4.土地税收征管的配套措施不完善。

我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，出现化公有财产为私有财产的非法行为，致使税源流失。同时，与土地税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评估政策不健全。应当看到，以市场价值为计税依据是土地税制改革的必然趋势，需要定期对土地、房屋价值进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。

三、适应节约型社会的要求，重构土地税制

建设节约型社会，走可持续发展之路，是世界各国的共同方向，而对于我国来说则尤为重要和紧迫。所以，在新一轮税制改革中，应着重考虑如何适应节约型社会的要求，重构土地税制的问题。

（一）土地税制的经济调控目标

第一，促进节约集约利用土地。土地是农业之本，也是人类赖以生存的基本保障。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。所以，在健全相关土地法律法规的基础上，新的土地税制应着重解决土地利用中由于公共性和外部性所导致的土地闲置、无效利用、资源浪费等问题。具体来说，土地占有环节土地税——控制用地数量；土地保有环节土地税——提高用地质量；土地转让环节土地税——规范土地交易。

第二，调节人地关系、人人关系。土地资源除了本身所固有的自然特性外，还具有可供人类发展生产的社会经济特性。一方面人类社会的发展离不开对土地的利用和改造，人与土地的关系是社会生产发展的基础；另一方面，土地作为生产资料，在被人类利用的过程中体现出人与人之间的某种生产关系。随着社会生产力发展和人口迅速增长，土地与人类社会的关系逐步上升为人类生存与可持续发展的全球性大问题。新的土地税制应能利用对土地占有、土地增值、土地收益的征税，通过税率的高低和税收减免等手段，改善土地利用方式、提高土地的利用效率，均衡社会财富分配、保护农民的权益，协调好人地关系和人人关系。

第三，规范不合理收费，避免政府短期行为。在市场经济下，土地是政府掌握的最主要的资源之一，为了实现数字政绩，对土地的各种收费成为地方政府收入的重要来源。新的土地税制应使地方政府的各种具有税的性质的收费都归于税收，纳入财政预算，规范征收与使用程序。另外，新的土地税制应成为地方政府的一个长期、稳定的收入来源，使历届地方政府的工作承上启下，改变目前“寅吃卯粮”、注重短期利益的行为。

（二）土地税制改革的方向

1.统一土地税立法，提高立法层次。

在重新修订《土地管理法》和《城市房地产管理法》的基础上，根据上述两法的有关立法精神和国家对土地资源的调控目标，应首先完善《耕地占用税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》以及《土地增值税暂行条例》等现有的土地税制法规，以适应市场经济的要求，在适当的时机，根据改革取向和应调整的税种和税制要素，由全国人大制定并颁布实施相应税种的法律，以提高土地税法的权威性。从长远来看，应由全国人大制定一部统一的《土地税法》，该部法律要对我国现行的土地税法及相应的法律法规进行整合重构，法律条文应尽量细化，增强其可操作性。另外，制定土地税法时，要注意与《土地管理法》、《房地产管理法》、《城镇国有土地出让和转让条例》等法律法规衔接配套，尽量避免矛盾和重复现象。

2.明租、正税、少费。

这是规范租、税、费混杂使用的必要措施。要明确租、税、费不同的内涵和经济属性，在使用过程中应严格区分，不能混淆。

“明租”就是要明确现行地租的内涵，理顺租、税、费之间的关系，将本质上属于地租的税费正名为租。比如土地出让金和年租金等都是土地使用者向土地所有者支付的报酬，属于地租的范畴，应明确地租的性质，建议改为土地批租金，将年租金作为土地批租金的补充形式。同时，要将存量土地中的划拨用地划入有偿使用的轨道，并逐步减少划拨土地的比例；加大出让用地中招标和拍卖所占的比重，尽量减少行政干预对地租量的影响。

“正税”就是要确立税收在土地税费中的主导地位，一方面完善土地税制并加强征管，另一方面，把一部分具有税收性质的收费转为税收，如土地闲置费、土地复垦费等，消除以费代税、以费挤税的现象。

“少费”就是要尽量取消不合理收费，将对土地的大多数收费项目取消，如有些地方收取的“小城镇建设管理资料费”等，按照受益者付费的原则保留一部分合理必要的收费，如证件工本费、提供必要劳务、设施的收费等。费的灵活性决定了它可以在税收没有触及的范围内或者税收无法普遍实行的领域中发挥巨大的作用，从世界各国的情况看，作为税收的补充而设置少量收费确有必要。

3.各环节具体税种的设置。

（1）土地占有环节——土地占用税。耕地占用税是土地占有环节的惟一税种，要充分发挥税收对土地资源的宏观调控作用，必须对现行的耕地占用税进行调整完善，从源头上抑制耕地迅速减少的势头。一是扩大征收范围，如将新菜地建设基金、耕地开垦费等并入，将其改名为土地占用税。林地和草场是可开垦的后续土地资源，对建设单位和个人占用的林地和草地资源，也要征收土地占用税。二是调整税率。其征收标准可在原适用税额的基础上提高3至4倍；并将税率按距离城市的远近划分为两个档次，距城市近的土地征收的税率要高于距城市远的土地；对占而不用的地按高税率征收，以促进土地的有效利用，遏制土地的浪费。三是建立一套作用长效的土地税征管制度，加强土地占用税的征管力度，建议土地占用税由国税部门征收，委托土地行政管理部门进行，土地管理部门在批准单位和个人占用土地后，将相关的审批手续转国税局备案，土地部门的土地占用税，税款入库后再划拨用地。国税部门根据土地管理部门转来的批地手续，对土地占用税的，隋况进行专项检查。对任意改变土地使用结构、违法占用、占而不用的土地，要依法严查。对享受减免税而改变了土地用途、新用途又不在减免税范围的，从改变之日起，补缴土地占用税。

（2）土地保有环节一物业税、土地闲置税。对土地保有环节课税，有利于促进土地资源的集约利用和优化配置。但目前我国土地保有环节的城镇土地使用税税负太轻，造成土地保有成本过低，不利于促进土地使用者合理、节约使用。房产税和城市房地产税也存在着税率低、征税范围窄等弊端。

目前，物业税的开征已是大势所趋，所讨论的就是在税制设计与实施上的一些细节问题。有人主张将现行的房产税、城市房地产税、城市土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有环节统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。此观点有两个问题值得商榷：

第一，土地增值税不应列入物业税。此税是针对不动产流转环节征收的，而物业税是针对不动产保有环节征收的，两税的征收环节不同，归并缺乏可操作性；

第二，土地出让金不应列入物业税。将土地出让金列入物业税，混淆了地租与税收的本质区别。土地出让金是国家作为土地所有者向土地使用者一次性收取的若干年的土地租金折现值总额，并非土地“买卖出让”价值，是租的性质。收取土地使用权出让金一次性地结清了土地所有者和土地使用者之间的土地收益关系，其存在是合理的。土地税是对为私人占有的土地产权或土地收益权的课征，把土地出让金并入物业税，无法体现基本的国有土地所有权，也不利于引导土地资源的合理配置。因此，物业税应当是土地保有环节的城镇土地使用税、房产税和城市房地产税等税费的合并。

总的来说，物业税具体环节的确定应坚持几个原则：一是要与现有的税制有效衔接。平稳过渡；二是征收范围由城镇扩大到农村；三是税率设计上，应使其征收标准与现行房地产税费的总体规模基本相当，并略有降低；四是以房产估定价值为计税依据。

第5篇：土地增值税征收管理范文

关键词：房地产；土地增值税；增值收益

Abstract: our country land value added tax collection has theoretical and practical necessity, the reasonable adjustment of land value increment income distribution, safeguard national rights and interests, and promote the healthy development of the real estate development, rebuilding the role of real estate development structure in place.

Keywords: real estate; Land VAT; Appreciation income

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

一、土地增值税的概念

土地增值税，是指按土地价格增加数额征税。土地增值税的计征办法又分两种：一是土地所有权为转移条件下，按一定时期内土地价格增加部分征税；二是在土地所有权转移时，按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分征税。在我国，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当按照条例缴纳土地增值税。

二、土地增值税的主要税制要素

（一）课税对象

根据是否将建筑物纳入课税范围，土地增值税可以划分为包括建筑物的土地增值税和不包括建筑物的增值税。包括建筑物的土地增值税不仅对土地的增值额课税，而且对建筑物的增值额课税，这种土地增值税可以成为广义的土地增值税，例如中国现行的增值税。不包括建筑物的土地增值税仅对土地的增值课税，这是名副其实的土地增值税，可以称为狭义的土地增值税，例如中国台湾地区现行的土地增值税。

（二）计税依据

土地增值税的计税依据是土地增值额。土地增值的原因可以概括如下、；

土地投资；

因人口增加和社会发展导致的土地（或土地服务）需求增加；

通货膨胀带来的价格上涨；

因其他资产因报率下降导致土地价格上涨。

（三）土地增值的本质

土地增值实际上是一种资本利得。如果土地增值已经转化成货币，那么过程增值就称为已经实现的利得；如果土地增值尚未转化成货币，那么这增值就称为未实现的的利得。表现在操作上，就是定期对土地价值进行评估，并对其增值额进行课税。

（四）税率

从土地增值税发展的历史现状来看，其采用主要税率形式是累进税率，其中又以超额累进税率最为常见。目前，中国内地的土地增值税、台湾地区的土地增值税采用的都是超额累进税率。

三、土地增值税政策的作用

（一）增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要

自1987年我国对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让和转让后，极大地促进了我国房地产业的发展和房地产市场的建立，对提高土地使用效益，增加国家财政收入，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动国民经济相关产业的发展都起到了积极作用。但是，由于有关土地管理的各项制度滞后，以及行政管理上的偏差，在房地产业发展中也出现了一些问题。特别是1992年及1993年上半年，我国部分地区出现了房地产持续高温，炒买炒卖房地产情况严重，使得很多资金流向了房地产，极大地浪费了国家的资源和财力，国家土地资产收益大量流失，严重冲击和危害了国民经济的协调健康发展。为扭转这一局面，国家采取了一系列宏观调控措施，其中一项就是开征土地增值税，这也是社会主义市场经济发展的客观需要。

（二）改进房地产开发结构

土地投机、房地产开发企业囤积土地不开发，房地产开发商哄抬地价、房价是导致房地产价格上涨的重要因素，土地增值税的开征对于这方面的因素导致的房价上涨有重要的抑制作用。因为囤积土地导致房地产开发周期变长，售出时价格与原始价格差异巨大，而这种情况收入、成本关系最为简单，房地产企业难于逃避税务机关易于税收征管，只要增值税税率足够高，就能够抑制哄抬地价、房价行为。同时我国土地增值税条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这一规定有利于指导开发企业增加普通住宅的开发，降低别墅、写字楼等没有税收优惠的类型项目，从而增加普通住宅的供应，供应增加对于降低普通住宅的房价有着重要的作用。

（三）抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为

土地增值主要是两方面原因，一是自然增值，由于土地资源是有限的，随着社会经济的发展，生产和生活建设用地扩大，土地资源相对发生紧缺或改善了投资环境，导致土地价格上升。二是投资增值，把“生地”变为“熟地”，建成各种生产、生活、商业设施，形成土地增值。城市土地属国家所有，建国以来，国家在城市建设方面投入了大量资金，搞了许多基础设施建设，这是土地增值的一个重要因素。对这部分土地增值收益，国家理应参与土地增值收益分配，并取得较大份额。征收土地增值税有利于减少国家土地资源增值收益的流失。同时，对投资房地产开发的合理收益给予保护，使其能够得到一定的回报，以促进房地产业的正常发展。但对炒买炒卖房地产获取暴利者，则要用高税率进行调节。这样就可以起到保护正当房地产开发的发展、遏制投机者牟取暴利的行为，维护国家整体利益的作用。

（四）增加国家财政收入

我国涉及到房地产交易市场的税收，主要有营业税、企业所得税、个人所得税、契税等。这些税对转让房地产收益只起一般的调节作用，对房地产交易因土地增值所获得的过高收入起不到特殊的调节作用。开征土地增值税能对土地增值的过高收入进行调节，并为增加国家财政收入开辟新税源。土地增值税收入属于地方财政收入，地方可集中财力用于地方经济建设，同时，开征土地增值税可以规范土地增值收益的分配制度，统一各地土地增值收益收费标准。

四、土地增值税征管程序

土地增值税清算是土地增值税征收的最主要方式，土地增值税清算征收是房地产开发企业结算土地增值税税款的基本方法。

土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

签证报告

《土地增值税清算签证报告》是房地产开发企业办理土地增值税清算的必备资料，是房地产开发企业委托具有资质的中介机构（税务师事务所）对其中报资料的鉴证审核。中介机构按照国家法律法规及有关规定，对所签证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的签证报告。对符合要求的签证报告，税务机关可以采信。

清算受理

主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《签证报告》时，核对纳税人提供的资料，并严格按照签证报告标准格式进行验收。对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《签证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，退回纳税人重新修改。

（三）清算审核

主管地方税务机关审核纳税人提供的证明凭证、资料是否齐全；《鉴证报告》的格式是否规范，内容是否齐全；个表格逻辑关系是否正确。

（四）稽查环节

清算项目审核中，发现有些列情况之一的，将全部资料移交评估科或稽查部门进行清算工作。

1、纳税人办理清税时，报送的《鉴证报告》内容不规范，退回重报后，《鉴证报告》仍不符合要求的。

2、纳税人办理清税时，提供《鉴证报告》需要退税的。

3、纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。

（五）核定征收

地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人收入成本核算问题的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税。

1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算。

5、申报的计税依据明显偏低，有无正当理由的。

（六）予以核准

主管地方税务机关经过清算审核，对纳税人申请的清税项目予以核准，办理土地增税补缴税款或退还已纳预缴税款。

第6篇：土地增值税征收管理范文

一、海峡两岸土地增值税制度实质内容的异同

大陆的土地增值税是在1994年首次出台的新税种。开征此税，源于1992年及1993年上半年，大陆部分地区出现的房地产持续高温，炒买炒卖房地产情况严重，使很多资金流向了房地产。国家土地资金收益大量流失，为扭转这一局面，出台了一系列财政调控措施，开征土地增值税作为微观调控的财政政策。由国务院于1993年12月31日发文颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，1994年1月1日实施。其立法基于三个原则：第一，为了抑制炒买炒卖地皮、楼花等牟取暴利的行为；第二，为了维护国家利益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入；第三，为了保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。大陆的土地增值税开征目的非常明确，就是抑制炒买炒卖地皮、楼花等牟取暴利的行为。

而台湾土地增值税，隶属于《台湾土地税法》。其1977年7月14日公布施行，共59条，至今经过十多次的修改。《土地税法》第四章从第28条至39条是关于土地增值税法条的具体规定。《土地税法》第一章总则中有两节内容：第一节为一般规定；第二节为名词定义，都没有明确指出立法的意义作用、原则目的。但通过土地税的征管法条考察得知，一方面，出台土地税法是为了避免土地政策的随意性和多变性，另一方面，政府征税有法可依，人民依法纳税。第三，土地是一国的收入源泉，出台土地税法，彰显了政府的强权意识，也符合亚当斯密阐述的税收目的和税收原则。

大陆的纳税人的范围窄，只限定国有土地、有偿转让的单位和个人。而台湾征税范围较宽，是财产转移税，即只要有土地所有权属的移转，无论有偿、无偿或受托人出典，都纳入土地增值税的范围。

海峡两岸土地增值税制度的各自特点：

（一）台湾土地增值立法及其法条的特点

1.土地增值税由立法院统一立法，权威性高

台湾的土地增值税虽然不是一部独立的法律，但是并不妨碍法律的权威性和较高的法律级次，从而避免了政府土地政策的随意性和多变性。对于纳税人而言，依法纳税更具公开、公正、透明、确定性。征管部门依法征税，保证了公共收入的源泉。台湾土地税立法级次高表明了该税种法条与征管的完善程度高。税收制度好与坏的评价标准不外乎实施的时间标准、公众接纳（容忍）程度标准和税收流失程度标准。土地税收在台湾税收中占有很重要的地位，2006年已达到1312.04亿新台币，占当年税收总额的8.2%。

2.土地增值税与土地税法中的地价税密切衔接，计算土地增值税时便于操作

为了计算征收土地增值税有据可依，台湾每年（期）地价税开征前60天由主管稽征机关公布地价现值。规定地价之土地，于土地所有权转移时， 其转移现值减除原规定地价或前次移转时申报之现值，再减除土地所有人为改良土地已支付之工程受益费、土地重划费用等全部费用后，就其余额，亦即土地自然涨价部分，据此计算征收土地增值税。台湾土地增值税的纳税人以自然人为主，每年纳税人的申报和缴纳；稽征部门的评估和征管工作量大。但是台湾的土地面积小和人口少，相对而言征管工作量繁而未必重。

3.土地增值税考虑了通货膨胀和利率变动因素

台湾土地税法第32条规定，原规定地价及前次移转时核计土地增值税之现值，遇一般物价有变动时，应按政府之物价指数调整后，再计算其土地涨价总数额。法条充分考虑了纳税人的利益，体现了税收的经济效率原则。对纳税人而言，避免了因通货膨胀因素引起土地移转过程中产生的增值额也要纳税的问题。

（二）大陆土地增值税的特点归纳如下

1.土地增值税具有所得税的性质

土地增值税，顾名思义就是只要土地升值带来的利益即征该税，但实际获得利益只能以所有权属移转或土地出租提价才能评判，所以计算时以转移收入剔除所有权者的投入成本等后的利益空间为增值额。故此，土地增值税就是一种对土地转移产生的利益所得征收的税，但又不完全。例如，大陆《土地增值税暂行条例》规定仅就国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（即转让房地产）转让，并取得收入的单位和个人，计算征收土地增值税。一种情况，非国有土地权属移转同样带来利益产生增值却没有涵盖此税法条例之中。根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定国家所有的以外，属于集体所有，而农村集体所有土地是不能自行转让的。但是国家征用土地转变权属，其农村的征地收入同样有增值利益产生，却不纳此税。另一种情况，国有土地出让或非国有土地的出租和转租带来的利益产生的增值也没有涵盖此税法条例之中。其三，土地权属虽变更但属于继承，遗赠带来的利益产生的增值也没有涵盖此税法条例之中。

第7篇：土地增值税征收管理范文

经济学家威廉。配第说过：“土地是财富之母。”对世界各国而言，土地都是财政收入的一项重要来源，对中国亦如此。

（一）中国土地税收的历史与现状

土地税收是国家凭借政治权力从土地所有者或土地使用者手中强制无偿地取得部分土地收益的一种税收，是政府政治权力的表现。早在公元前21世纪的夏禹时代，中国就有土地税收。由于数千年来，中国都以农业生产为主，田赋以及演变到后来的农业税是中国历代的主要税赋。对城市土地征税源于1866年上海公共租界首先开征地捐。新中国成立后土地国有化，对农村土地仅征收农业税，城市土地税并入工商企业税收计征。改革开放以后，土地税种逐渐增加。1979年7月1日，全国人大通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》规定，如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向我国政府交纳使用费。1987年4月1日，由国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，开征耕地占用税。1988年9月27日，国务院了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，规定自1988年11月1日起在全国范围内开征城镇土地使用税。1993年12月13日，国务院了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，自1994年1月1日起，对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收土地增值税。

我国现行税制体系中涉及城市土地的税收主要有耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等12个税种，分别从不同侧面调节土地的利用。

（二）中国政府的土地非税收入

1987年，深圳经济特区率先试行城镇国有土地使用权出让转让制度。1988年4月，在宪法中规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”，从此土地使用权转让有了法律依据。1990年6月，国务院了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，使我国城镇国有土地市场有了法律保护。

土地是实物形态的国有资产，资产自然会给所有者带来收益。土地出让金是土地所有权与使用权分离后，土地所有者依据经济原则从土地使用者方取得的一种收入，是土地所有权在经济上的体现，本质上是地租。土地出让金是指各级政府土地出让主管部门将国有土地使用权出让给单位或个人，按规定向单位或个人收取的土地出让价款。

1989年5月，国务院发出《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，规定国有土地使用权出让的收入中，“40%上交中央财政，60%留归地方财政。不论上交中央财政还是上交地方财政的收入，都主要用于城市建设和土地开发，专款专用”。上述文件未及实施。两个月后，财政部公布《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》，中央在土地出让金分享上后退一步：土地出让后，当地政府可“先留下20%作为城市土地开发建设费用，其余部分40%上交中央财政，60%留归取得收入的城市财政部门”。1992年9月，财政部出台《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，把中央对土地出让金的分成比例缩小为5%；1993年底实行分税制改革时，又把土地出让金作为地方财政的固定收入，中央提取5%的规定也被取消。从此，土地出让金全部划归地方政府，依然“主要用于城市建设和土地开发”。

2005年，全国共出让土地面积16.32万公顷，出让价款5505.15亿元。除土地出让金外，政府收取的土地非税收入还包括新增建设用地补偿费、土地登记费、征地管理费、外资土地使用费等。

（三）中国来自土地的隐性财政收入

如前所述，我国政府拥有大量的土地，这些土地价值巨大，但政府在支配这些土地时，并不完全以货币的形态表现出来，而是以直接配置的方式将土地分配给特定的项目与各种用途上，如支持经济适用房建设的土地划拨、重点工程建设的土地划拨等，这些配置活动都减免了土地出让金，但实质上是财政的隐性土地收入。这种隐性土地收入的特点是，财政收入与财政支出同时进行。

二、中国土地财政收入存在的问题

中国来自土地的财政收入名目繁多，在筹集财政收入和调节社会经济方面发挥了一定的作用，但是其缺陷仍然明显存在。

（一）中国土地税制内外有别

在现行的土地税制体系下，不仅存在同一税种内外分设，而且有些税种还把外商投资企业和外国企业及外国课税人排除在课税对象之外，如房地产方面，对内分设房产税和土地使用税，而对外则是房地产税，名为房地产税，实际只是对房产征税，对地产不征税。而土地使用税和耕地占用税等税种，又只对内征收，对外不征收。内外税制有别有违国民待遇原则，不利于内外资企业间的平等竞争。（二）土地税收体系中部分税种之间相互矛盾

1、土地增值税与房产税、城镇土地使用税的税负配合失当。土地增值税仅就已售房地产的增值课征，而将未售房地产的增值排除在外，即现行土地增值税实际上是房地产流转环节税收，由于其名义税率较高，使房地产流转环节的税收负担过重，而房产税、城镇土地使用税不完善，又使得房地产占用环节的税负过轻。

2、房产税与城镇土地使用税存在重复课税。

1990年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》，全面推行土地的有偿使用，此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值，这部分房产一方面要就包括土地价值在内的房产原值纳税；另一方面还要再缴纳土地使用税，很显然存在重复课税问题。

（三）土地税收体系中部分税种设计不合理

1、土地增值税的计税依据过窄、名义税率过高。将土地的自然升值收归公有是土地增值税开征的重要理论依据之一，土地的自然增值是指由于土地资源的稀缺性和社会经济发展对土地的日益需要而导致的非因土地所有者投资改良而造成的土地升值。土地的自然升值包括两类：一类是已出售土地的自然升值；另一类是未出售土地的自然升值。虽然由于土地未出售而未获得货币等实现形式，但升值仍然是现实存在的。因此，在开征和曾开征土地增值税的国家中，如德国、英国、日本、意大利等对两类自然升值均课税，韩国则就闲置土地的自然升值课税，而我国仅就已出售土地的升值税，这使得出售土地与保有土地之间存在税负差异，可能会强化保有土地的偏好，影响本已稀缺的土地资源的合理利用。另外，现行土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级累进税率，而意大利的不动产增值税、日本曾征收的土地增值税以及德国曾征收的联邦土地增值税的最高边际税率均为30%左右。可见，我国的土地增值税税率远高于其他国家。土地增值税过高的名义税率可能提高了纳税人缴税的机会成本，造成逃税现象严重；同时，虽然较高的税负对房地产投机行为有一定的抑制作用，但若税负过高则会对正常的房地产流转造成损害。

2、城镇土地使用税的课税范围过窄且免税范围过宽，计税依据及税率失当。一方面，城镇土地使用税的课税范围仅涉及城市、县城、建制镇和工矿区，其他区域的土地均不属于城镇土地使用税的调节范围；另一方面，城镇土地使用税还存在较多的免税项目，除对国家机关、人民团体、军队及财政部门拨付事业经费的单位、宗教寺庙、公园等的自用土地免税外，还有其他一系列的免税政策。课税范围过窄在减少财政收入的同时，亦损害了城镇土地使用税应有的调节职能———除造成因区域不同税负不公之外，也有损税收的量能负担原则。回顾城镇土地使用税的历史，其开征的最初目的主要是为了筹集财政收入，由于当时生产率低下，土地的收益差别体现并不明显，因此，当时的计税依据一般为土地的面积，但随着社会经济的发展，土地收益的差别日益明显，土地资源的日益稀缺也导致其自然增值迅速，为了公平税负及抑制对土地资源的过度垄断，大多数国家的土地税都逐渐由按面积课征的地亩税变为按土地价值课征的地价税。但我国现行城镇土地使用税的计税依据仍然为土地面积，不仅使土地使用税收入缺乏弹性，也违背了税收的量能负担原则。

3、耕地占用税的计税依据和税率失当。我国的耕地占用税实行按纳税人实际占用的耕地面积以定额税率一次性征收的办法，单位税额的高低按照耕地所在地区人均耕地面积的多寡确定，最低1元/平方米，最高10元/平方米，经济特区、经济技术开发区、人均耕地特别少的地区，征税定额最高可上浮50%.首先，这与不断升高的耕地地价相比，耕地占用税的税额微不足道，对耕地资源的过度占用抑制作用不大；其次，按土地面积从量计征割裂了不断增加的耕地价值与税额之间的联系，使得税收收入缺乏弹性；再次，大城市近郊等耕地资源特别珍贵的地区也是耕地价值上涨幅度较大的地区，由于耕地占用税税额按面积课征且单位税额差别的绝对额过小，因此，越是耕地稀缺的地区，其耕地占用税的相对负担越低，导致逆向调节。

（四）税种多，但收入所占比重小

现有涉及土地课税的税种包括12种之多，但所占每年税收收入总额的比重很小。尽管近些年来，我国房地产业迅速发展，来自土地的税收收入有相当提高，土地税收收入占全部税收收入的增长幅度不大。一些地方政府为了吸引外来投资，竞相以各种低价优惠政策吸引投资者，甚至赠送土地，严重损害了税收的法制性。

（五）税费并存，收费比重高过税收

地方和部门、单位之间利益驱动使得每个人都想从土地收入中分得“一杯羹”。在市场经济条件下，各部门、单位有其自身独立的经济利益，各地方也有本地区的独立利益，凭借本身的职权收费，可满足自身的资金需要，又可兴办实业，用以体现领导者的业绩，并把其中很大一部分，转为本地、部门、单位的个人福利收入，既得利益的刚性使得收费只增不减。

（六）土地出让金有失公允

1、各级地方政府在财政收入方面没有自的压力下，土地出让金可使地方政府将后50～70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。

2、土地出让金的利益分配机制不合理。土地出让金是若干年土地使用期的地租之和，本届政府获得的土地出让金，实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。从现任届和未来届的地方政府看，则是现任届政府提前支取了后任届政府的收入，是一种对土地收益的“透支”，这对于后届政府显然是不公平的。

3、征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。农用地转为非农用地必须经过国家征用，在征用过程中，行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用，这就使得地方当权者有了滥用权力的机会。突出表现在：一方面通过行政权力低价买地，另一方面用市场经济办法高价卖地，低进高出，客观上形成了多占多得的机制。行政价格与实际市场价格的巨额差价，既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力，也是“寻租”行为产生的温床。

三、对加强土地财政调控的进一步思考

第一，加强土地税制的立法，加强司法建设。只有不断加强土地法制建设，才能使税收有法可依，明确土地税收的法律地位，能更好地保护国家土地资源，保证土地使用者的利益。由法律来替代条例性的规定，能够加强税收的权威性，从而对偷税漏税、非法收费收税进行制裁有法律依据。

第二，优化税收管理体制。我国幅员辽阔，各地社会和经济发展状况差距巨大，因此，有关地方税收的管理权限应当适当下放给地方政府。目前，地方一般仅有对城镇土地使用税、耕地占用税等税种在中央确定的税额幅度下具体确定本地适用税额的权力，这还不能够满足地方政府在辖区内调节土地使用的目的。如果逐步允许地方政府根据本地的社会经济状况经中央批准后开征部分地方税，以筹集必要的财政收入，并对本地的社会经济进行调节，将更有利于我国土地资源的保护与开发。

第三，提高税收的公平与效率。我国已经加入WTO，必将实行国民待遇。因此，要求我们必须对目前的土地税费制度进行清理，统一土地税收对国内外企业的征收标准，体现税收的公平，保证公平竞争。

第四，适时开征物业税。将房产税、城镇土地使用税和城市房地产税合并为物业税。所谓物业税，就是对土地、房屋等不动产征收的一种税，因此它是财产税的一个税种。许多国家都对居民拥有、转移的财产课税，形成了统一、完善的课税体系。作为所得税、流转税的一个有益补充，财产税不

对公平社会财富分配、调节经济运行发挥了重要作用，而且是许多国家地方政府的主要收入来源。我国物业税要发挥筹集收入和调节贫富差距的职能。从短期来看，我国物业税开征就是为了规范我国房地产业税费，抑制地方政府短期行为。

第五，加强对土地出让金的管理。一是土地出让金必须全部纳入财政专户管理。各级政府不得随意减免，不得私自截留使用，不得先清算、后上缴。财政设立土地出让金专户，实行专款专用。二是合理调整土地出让金的使用方向。切实保证土地出让金“取之于农，用之于农”，保证土地出让金用于农业土地开发的比例。2004年初中央决定，地方政府要拿出至少15%的“土地出让金纯收益”用于农业土地开发，这是“土地出让金回流农村”的第一步。三是适当调整土地出让的等别和平均纯收益标准，这将进一步发挥出土地出让金的调节作用。

[摘要]经济学家威廉。配第说过：“土地是财富之母。”土地是财政收入的一项重要来源，关于土地的税收和收费名目繁多。通过土地税收和收费可以对土地资源进行保护，保护土地使用者的合法利益，优化资源配置。但是目前，中国土地财政收入经历了数十年的发展，开始出现一些弊端，影响了通过财政调控土地配置的职能，应该通过立法、执法、税种设计、费改税等方式优化土地财政收入，保护土地资源，增加财政收入，完善财政宏观调控的作用。

[关键词]土地增值税；土地出让金；物业税

总书记2004年在中央人口资源环境座谈会上的讲话中明确指出，要搞好新一轮土地利用规划的修编工作，充分发挥土地利用规划和供应政策在宏观调控中的作用。几年来，国家出台了一系列的宏观调控措施，使得部分地区过热地产开发降温。“建设社会主义新农村”的问题提出以后，土地问题更成为了世人关注的焦点。

[参考书目]

[1]伊利，莫尔豪斯。土地经济学原理[M].北京：商务印书馆，1982.

[2]毕宝德。土地经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2001.

第8篇：土地增值税征收管理范文

为规范土地市场秩序，各地成立隶属于国土资源管理部门的土地储备中心，代表政府具体实施土地储备工作，收回和收购国有土地予以储存，以备向社会供应各类用地。除依法无偿收回外，土地储备中心向土地使用者支付补偿款或收购款。土地使用者取得的补偿款或收购款，是否应该缴纳土地增值税，各地税收征管实践不一。

税务部门对土地使用权被收回（收购）作出征收土地增值税决定的依据一般为：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税条例》）第八条第二款规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）进一步规定，因城市实施规划而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因国家建设的需要而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。据此判断，土地使用者若不是因上述国家建设需要而被收回（收购）土地使用权取得补偿款（收购款）的，不属于免征土地增值税的情形，应征土地增值税。本文认为，这种判定并不能成立，其理由有三：

1.征税范围必须由税法规范作出明确规定，不能依免税范围推断征税范围，因为在逻辑上是错误的，不符合免税条件的交易、事项、财产或行为，只有在征税范围内才成为课税对象。以集合论的概念来表述，“征税范围”的绝对补集是“不征税范围”，即依据税法规范不属于征税范围的情形均属不征税范围，“免税范围”相对于“征税范围”的相对补集是“应税范围”，即依据税法规范不属于免税范围但属于征税范围的情形属于应税范围，而“免税范围”的绝对补集是“不征税范围”和“应税范围”的并集，即依据税法规范不属于免税范围的情形包括了不征税范围和应税范围。因此，不能依据土地增值税税法规范的免税条款判定土地增值税的课税对象，而应依据其关于征税范围的条款判定其课税对象。

2.《土地增值税条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照条例缴纳土地增值税。《细则》第二条进一步明确，条例所称的转让房地产并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。据此可知，有偿转让房地产的行为是土地增值税的征税范围。不属于转让的行为，则不在征税范围。何为转让？《土地增值税条例》、《细则》及相关的土地增值税规范性文件未有明确规定，对此应作系统解释。系统解释，是指将法律条文放在整部法律乃至整个法律体系中，联系该法律条文与其他法律条文的相互关系，解释法律规范的内容和意义。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为。根据土地管理法和土地使用权条例的有关规定，国有土地使用权的流转环节包括：（1）出让，是指土地使用权从土地所有人即国家让渡给土地使用权人；（2）转让，是指原土地使用权人将土地使用权让渡给新土地使用权人；（3）终止，是指土地使用权从土地使用权人收归土地所有人，有期满交还、提前收回（收购）等情形。此外还有划拔、出租、抵押、续期等，不再赘述。

土地使用权被收回（收购）不是土地使用权转让的特殊形式。收回（收购）土地使用权是行政行为，转让土地使用权是民事（商事）行为，两者的区别有以下几个方面：（1）土地使用权转让，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移；土地使用权被收回（收购），土地储备中心并不承继土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利和义务。（2）土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限；土地使用权被收回（收购），土地储备中心储存国有土地，无年限限制。（3）土地使用权转让，应当按照规定办理过户登记；土地使用权被收回（收购），应办理土地使用权注销登记，而非过户登记。

第9篇：土地增值税征收管理范文

【关键字】房地产企业；土地增值税；政策

一、土地增值税的含义

土地增值税是我们国家对借助对国有土地的使用权及该土地之上的建筑物与附着物的转让而获得收入的单位或是个人所征收的一个税种。我国的房地产企业需要交纳的税种繁多，整体税负占到了其营业总额的百分之二十左右，包括营业税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税和土地增值税等；其中，房产企业所缴纳的土地增值税是对其整体收益影响最为重要的一个税种，占到了我国房产企业营业总额的百分之三左右。因为实际操作当中，房地产企业的开发周期比较漫长，土地增值税的计算过程比较繁杂，加之累进税率在运用中也存在问题，所以，我们国家对土地增值税的征收成本相对较高，所以，国家规定当房地产企业不能确定成本或是由于其他原因导致不能计算土地增值税的，这些企业可以采取预征增值税的方式缴纳土地增值税。直到2007年，国家税务总局颁布并实施了《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定土地增值税由“清算制”代替了先前的“预征制”，正式地向我国各个房地产企业征收土地增值税。在可以正式征收土地增值税后，就能够通过对我国房地产企业的土地增值税进行纳税筹划来降低我国房地产企业的总体税负，这样可以明显地提高我国房地产企业的综合竞争能力，并有效地改善我国房地产企业的经营环境。

二、土地增值税的相关规定

1.土地增值税的纳税义务人

由我国土地增值税的定义容易知道，如果单位或者个人存在以转让国有土地使用权、该土地地上建筑物以及其附着物等而获取收入的业务，则该单位或个人就是土地增值税的纳税义务人。其中，单位主要是指社会团体、行政事业单位、各类企业以及其他企业等，个人主要是指个体经营者。

2.土地增值税的征税范围

我国土地增值税的征税范围主要是指转让我国国有土地使用权、出售我国国有土地使用权和地上建筑物及其附着物、买卖存量房地产等三个方面。第一，我国的国有土地是归属于国家所有的土地，转让国有土地的土地使用权就是说土地的当前使用者在缴纳土地出让金后转让国有土地的使用权，不过，该使用者并未在该块土地上进行房地产的开发活动，这就是转让国有土地使用权；第二，地上建筑物是该块国有土地上的地上与地下的所有的建筑设施，其附着物是指附着于该建筑物所在地上、已经移动就会造成损坏的各类物品，出售土地使用权和该土地上的建筑物及附属物时也要缴纳土地增值税；第三，存量房产是已经建好并且已经投入使用的房地产，如果房产所有者将该房产所有权及该房产所在土地的使用权一并出售给购买该房产的单位或是个人，这就形成了买卖存量房地产的活动。

3.土地增值税在“预征制”和“清算制”下的不同征收政策

由于土地增值税计算过程繁杂、房地产企业开发周期偏长等多种原因，在2007年之前，我国的土地增值税采用“预征制”进行征收。也就是说，在实际操作中，房地产企业所开发的项目在没有达到土地增值税的清算标准时如果已经取得预售许可证，则可以对该企业的土地增值税先进行预征，到清算时采用多退少补的方式来结算税款。因各个地区、各个时期的经济发展情况存在差异，不同地区所采用的预征率存在差异，同一地区在不同时期的预征率也存在差异。

在2007年，在国家税务总局颁布并实施了《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后，土地增值税由“清算制”代替了先前的“预征制”，借助优惠政策筹划法、纳税递延法和分劈技术法等多种税务筹划方法对我国房地产企业的土地增值税进行纳税筹划，明显地降低我国房地产企业的总体税负，提高我国房地产企业的综合竞争能力、有效地改善我国房地产企业的经营环境。各个税务筹划方法的具体内容分别如下所述：

第一，优惠政策筹划法主要是指各相关税务主体及时地关注我国税务优惠政策，并及时地进行税务主体的事前税务筹划，从而达到企业节税的目的。比如，我国土地增值税法规定居民住宅的增值额在低于20%的情况下，就可以免交土地增值税。

第二，纳税递延法主要是指在合乎法律规定的情况下，借助税务筹划来使得相关纳税人延期缴纳相应税款，以此达到节税并获取货币价值的目的。比如，我国土地增值税预征政策，房产企业就能够借助此方法进行税务筹划法。

第三，分劈技术法主要是在合乎法律法规的情况下，使企业所获财产在两个或是更多个纳税主体间进行分劈，以此达到节税目的的税务筹划方法。比如，我国房产企业通过建立房产企业的相关产业链公司达到节税的作用。

三、土地增值税的应税收入

我国房地产企业的应税收入主要包括转让房地产的全部价款及相关经济利益，其表现形式主要有货币收入、实物收入和其他相关收入等。其中，货币收入包含现金、银行存款、汇票等有价证券，这类收入相对较为容易确定；实物收入包含房屋、土地等多种固定资产，这类收入相对不易评估，需要对其进行专业的估价；其他收入主要包含无形资产和有财产价值的各种权利，比如土地使用权、商标权等，这类收入相对较少且不易评估，也需要对其进行专业的估价。

四、土地增值税的扣除项目

我国土地增值税相关法律法规对土地增值税有关的扣除项目的规定内容如下所示：

第一，获得土地使用权所需要支付的全部价款，主要是指获得土地使用权所支付的价款和过户手续费等相关费用；第二，房产开发所发生的所有实际成本就是房产开发成本，主要包含土地征用费、拆迁补偿费、房产工程费、基础建造费和间接开发费用等；第三，房产开发过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用等多种房产开发费用；第四，出售房产时所发生的营业税、印花税、城市维护建设费等各种税金，印花税应当计入管理费用，而教育费附加等应当视作税金并同税金一起扣除；第五，房产企业对于第一种和第二种情况中的金额之和需要加计百分之二十进行扣除。

五、土地增值税纳税筹划的案例

假如某房产企业有一栋住宅楼房要出售，该栋楼房售价是600万，该栋楼房所用土地在取得土地使用权时支出价格为225万，发成的开发成本是138万，其他扣除金额是94万，适用的营业税率是5%、教育费附加的征收率为3%、城市维护建设税的税率为5%。那么该房地产的土地增值税的计算如下所示：

出售房地产的收入=600万

该房产的成本总额=225+138+94=457万

出售房产相关的税金=600×5%×（1+5%+3%）=32.4万

该房产允许扣除的金额=457+32.4=489.4万

该房产的增值额=600-489.4=110.6万

该房产增值额和扣除项目金额总额的比率=110.6/489.4=22.6%

所以，该房产应纳土地增值税额=110.6×30%=33.18万

其会计分录为：

借：主营业务税金及附加 33.18

贷：应交税费――应交土地增值税 33.18

借：应交税费――应交土地增值税 33.18

贷：银行存款 33.18

在本案例中，该港产公司的增值额超出了20%，必须按全部增值额缴纳增值税。根据我国相关规定，普通标准的住宅在出售时，如果增值率在20%以内，就可以免征土地增值税，因此，该房产公司应该做好筹划方案，降低该房的销售价格销售，以获取更多的利润。

综上所述，在我国土地增值税实行“清算制”政策的环境下，我国房产企业企业管理者就必须密切关注宏观政策、明确本企业税务筹划的终极目标，借助各种相关政策进行税务筹划以达到本企业节税的目的和增强本企业市场竞争力的目的。

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