土地调整规划精选(九篇)

第1篇：土地调整规划范文

关键词：小城镇；土地利用；问题与对策

1土地利用调整的含义与特点

1.1土地利用调整的含义一个完整的土地利用调整含义必须包括：优化土地自然条件，调整土地利用关系和改善生态环境等方面。其基本内涵为：在一定区域内，通过基础设施建设和土地产权调整，达到改善生产条件，提高生活质量和生态环境维护的一项整体性、综合性的土地利用调整措施[1]。

土地利用调整的目的就是在不同部门、不同用途之间分配有限的土地资源，并在微观层次上与其它的经济资源有机结合，使得地尽其用，达到生产、生活、生态质量的改善。

1.2土地利用调整的特点

1.2.1社会性。土地利用调整不单单是一项涉及土地工程技术等方面的利用改良过程，更重要的是，在土地利用调整过程中所涉及的人与人之间关系的调整。只有存在于社会中的人，才是各项调整活动实施的能动主体。所以，协调发展土地关系的同时，也不可忽视人的作用。

1.2.2动态性。土地利用调整是一项系统工程，它的目的、任务和内容，随着社会的不断发展在不断变化，不同的社会经济阶段具有不同含义的土地利用调整。

2小城镇建设中土地利用的基本现状与存在问题

2.1规划严重滞后、缺乏科学合理规划

土地利用规划是国家引导和控制用地的重要手段，其显著特征是超前性、控制性和指导性。我国小城镇的大发展始于1978年改革开放以后，而我国的土地利用规划编制与实施工作却是在1986年原国家土地管理局成立之后才开始的[3]，其间相隔了8年之久，失去了前瞻指导作用。

不仅如此，许多地方的小城镇发展和建设缺乏科学、长远、严密的规划。在小城镇发展过程中忽视乡镇级土地利用总体规划，忽视城镇体系规划；规划体系不完善、内容不完整、可操作性差，使乡镇土地利用总体规划流于形式，难以真正发挥作用。土地利用规划缺乏应有的权威性、指导性和实效性。

2.2用地粗放

小城镇的发展不能简单地理解为聚落规模的扩大。但是目前在小城镇建设中缺乏科学合理的统一规划，盲目追求超规模，加之项目、资金和第二、三产业集聚规模不到位，必然导致粗放用地。

我国许多小城镇人均用地量均超出了国家规定的人均100m2的标准。据统计，1995年我国村镇人均建设用地155m2，建制镇149m2，分别为设市城市现状人均用地水平的1.53倍和1.47倍，城镇人均建设用地远远大于设市城市。此外，全国城市中，人均城市建设用地100 m2以下的城市占38%，其人口占全国设市城市人口的63%，人均建设用地高于120m2的城市占46%，其人口占全国设市城市人口的24%。这其中77%为小城市，占全部小城市数量的60%[3]。

2.3大量占用耕地

在小城镇的发展进程中，无论是城市人口比重日益增加，或集聚程度达到城市规模的居民点数目增加，还是城市自身规模的扩大，都必然伴随着城镇建成区的扩大和耕地面积的减少。在这一过程中，许多地方都把农村城镇化错误地理解为土地非农化，造成小城镇扩展一般以所在地为中心，逐渐向外蔓延。这种重外延、轻内涵的小城镇发展模式，使小城镇的用地规模无限制的向外扩张，耕地占用面积迅速增加。

另一方面，我国小城镇的发展绝大多数依靠农民自发形成，城镇建设资金的严重匮乏是制约小城镇发展的重要因素。在小城镇发展初期，只能采取低成本扩张政策，以地生财，以大量占用耕地为发展的代价。有的小城镇没有落实建设项目，就先圈地占地；有的盲目兴建各类市场，造成有摊无市；有的随意修建商业一条街，沿路线型扩张；占据的大多是耕地，造成了新的土地闲置和浪费。

2.4用地结构不合理，空间分布不均衡

用地结构的合理程度反映一定社会经济发展水平的一个侧面，也是衡量土地集约程度的重要标准[3]。小城镇由于其发展的诱致因子不同，其土地利用结构表现也不一致。目前，我国大多数小城镇在用地结构方面普遍存在居住用地比重过大，公共设施用地和绿化比重偏小，公共服务设施配套不完善等问题。

小城镇土地利用的空间分布，是小城镇职能和空间分布土地资源的结果。一般而言，小城镇土地利用的空间分布主要表现在两个层次：宏观和微观层次。宏观层次指的是小城镇体系的空间分布，受地方局部利益的驱动和行政区划的影响；微观层次指的是小城镇内部的土地利用[1]。

我国小城镇体系的建设还远不完善，小城镇的设立带有一定的盲目性，往往不是从区域经济整体出发，而是地方官员急功近利的体现；城镇人口规模普遍偏小，重复建设现象严重， 产业结构趋同，集聚效益降低，生态环境较差，城市的自然人文景观特色缺乏；乡镇企业、村庄和小城镇布局过于分散。还有许多小城镇的兴起是依托过境公路发展起来的，其空间分布多为轴向发展，纵深不够，空间形态不合理；城镇内部道路建设不规范，功能分区不明显，建筑密度和容积率低，建筑物布局零乱。此外，由于用地缺乏硬性的预算约束，地价对用地分布缺乏制约，导致各类用地混杂，特别是工业用地分散，缺乏明确的分区。

2.5土地利用效率低

目前，我国许多小城镇土地利用率和产出率较低，具体表现为：集镇住宅以低层为主，农民宅基地面积超过规定标准，城镇农民住房建新不拆旧；工业用地布局混乱，大部分按照有求必应的方式进行供地，没有很好地按照企业的行业类型、生产特点、投资情况、产出状况进行用地定额把关和合理布局，许多企业把占地作为企业资产投入增值的主要目的来考虑，大面积圈地。导致一方面城镇规模快速外延扩张，另一方面又存在大量新的闲置土地，使得小城镇现有建设用地中建筑容积率不高，土地利用率和产出率较低。

2.6土地市场管理制度不严

土地管理部门受体制因素的制约，基层土管人员土地执法监察力度不够，执法难。土地未批先用、征而未用、私自改变土地用途和非法转让、出租、抵押土地使用权的现象屡禁不止。有些企业和部门受眼前利益驱动，私下交易土地资产，导致城镇区不是按“退二进三”的良性发展.

3小城镇规划进行土地利用调整时应采取的对策

3.1完善科学的规划体系，充分发挥规划的龙头作用

规划是建设的龙头，小城镇土地利用调整，需要科学合理的规划作为指导。小城镇发展，也要严格按小城镇建设规划和土地利用总体规划等规划进行，并做好这些规划的相互衔接。最好把小城镇建设规划、土地利用总体规划和基本农田保护规划落实到一张图上，便于土地利用调整和小城镇建设规划的实施[4]。

首先，要从区域的角度来规划城镇体系。小城镇的发展不是小城镇本身的问题，而应把小城镇纳入一个地区的人口、资源、环境、经济总盘中通盘考虑，要从资源配置、环境保护、功能定位和农村城镇化等方面处理好小城镇的发展与农村、城市的关系。根据不同的区位优势、资源条件、人口规模和经济发展水平，严格控制小城镇发展的数量，形成合理的小城镇区域布局。

其次，要编制科学合理的土地利用规划。小城镇的建设是一个动态的过程，要结合经济发展的预期对小城镇的规模、发展方向、发展时序做出统筹安排。因而规划不仅要有预期性、还要有弹性，为小城镇的发展留有余地。通过规划的实施，引导小城镇各项用地的优化配置， 形成良好的功能分区和与经济发展相适应的土地利用结构。

3.2积极推进产业聚集、实行集约用地

产业聚集是指主导小城镇发展的二、三产业的多个生产部门集中于某一区域，共同投资建设，形成较大的产品供需市场，从而带动就业人口的聚集和相关投资、服务与消费活动的集聚。产业聚集可以带来经济规模的增加和劳动生产率的提高，降低交易费用，其过程实质是用地集约的过程[1]。

由粗放型利用转为集约用地，一方面，可使城镇二、三产业向工业小区和商业区集中，从而发挥其规模和协同效益。另一方面，在主导产业的选择上，注重与当地的自然资源优势相结合，与国家大型项目的建设相结合，使得其产业保持持续的经济活力，充分发挥小城镇的极化效应，推进各种要素的聚集，从而实现土地利用的调整优化。

3.3严格控制农用地转用，保护耕地，提高小城镇土地利用效率

小城镇发展用地要贯彻“积极发展、量力而行、依托老镇、滚动前进、依法用地、保护耕地”的原则[4]。为彻底扭转城镇建设无止境的外延，保护十分有限的耕地资源，新《土地管理法》增加了农用地转用的重要内容，对农用地转为建设用地规定了严格的限制条件。

同时，根据新《土地管理法》确立的土地有偿使用方式，提高征用农民集体所有土地的补偿费标准，建立耕地占补平衡制度[4]。有计划地、科学合理地加强对工矿废弃地、农村河滩地和荒地等耕地后备资源的复垦利用，正确引导农业结构调整，在注重耕地数量增加的同时重视新增耕地的质量，以寻求真正意义上的耕地总量动态平衡。此外，还要实行土地用途管制制度等。

这些制度和措施的实施，都将从根本上促使企业自我抑制用地需求和限制地方政府土地的自我供应，决定了今后小城镇发展用地主要以内涵挖潜、盘活存量土地、提高土地利用率为主。

3.4合理布局小城镇

小城镇的布局，要根据社会经济发展的情况、交通条件、区域位置及城镇的功能作合理的安排，并制定优惠政策吸引企业向小城镇集中，实现小城镇和乡镇企业两大发展战略的有机结合[5]。在规划时必须考虑农村工业化、城镇化和环境保护的同步发展，严禁污染项目进入小城镇；还要规划好各种基础设施和配套项目的建设，增加小城镇对乡镇企业和农民的吸引力。

小城镇的合理布局、功能分区，首先要加强乡镇企业用地规划，要合理安排乡镇企业用地，划出乡镇工业园，使其集中连片、节约用地、提高土地利用率；其次是要合理布置居民点和商业区，居民区和商业区的配置要“有利于生活，方便生活”。居民区以环境为本，辅以便利交通；而商业区作为城镇土地利用中单位面积产出最高、利用强度最大、最活跃的一类用地，一般应布局在城镇中心、主要交通干道两侧，结合小城镇的旧城改造和产业结构调整，适当进行用地功能转换。

3.5规范土地管理，维护土地市场秩序

各级土地管理部门一方面要积极支持小城镇建设，加强对小城镇建设中土地问题的政策调研，及时制定相应的优惠政策，主动为当地政府和建设单位提供土地政策咨询，提前介入、热情服务，积极协助办理用地报批手续，简化办事程序，提高办事效率，增强管地的透明度；另一方面，又要严格土地管理、依法批地、管地、用地，加大对小城镇建设中违法用地的打击力度，严厉查处各类违法用地行为，打击土地隐形市场，防止国有土地资产流失，从而保证小城镇建设健康稳定的发展。

参考文献

[1]江爱成.土地整理与小城镇建设[EB/OL]. 省略/jac.htm.

[2] 傅应铨.小城镇建设中土地利用探讨[J]. 财经科学,2000,(5).

第2篇：土地调整规划范文

土地整理具有完整的规划体系。比利时通过具有法律效力的规划体系，逐级引导，以规范土地整理行为。首先是全国性的并由立法支持实施的国土规划，对各区域的土地利用方向进行原则性的规定；其次是地区性的发展战略规划，确定地区土地利用布局。在此基础上，各地再编制区域性的土地利用规划和土地整理规划。土地利用规划充分考虑自然资源、生态环境、社会经济等各方面因素，确定最佳土地利用方式。土地整理规划是在土地利用规划指导下的详细规划，是为更好地进行农业利用和实现农村地区的多种功能而编制的田块调整、景观设计和生态保护方案，具有很强的可操作性。比利时土地整理规划内容包括土地工程、水利工程、交通、娱乐休闲用地、景观生态设计等内容，涉及面十分广泛，需要公众参与。因此，一个地区开展土地整理项目时，通常将整个地区的相关部门职能综合起来，做一个包含土地工程、地块调整、水利设施、道路设计、景观设计、休闲娱乐等内容的综合的土地整理规划。

土地整理权属调整充分尊重产权人意愿。土地权属调整是比利时土地整理的核心内容，权属调整的基本原则是以土地使用权集中为核心，充分尊重土地产权人的意愿，不改变土地使用关系，保证土地所有权人和使用权人在整理前后土地质量不降低、价值不减少。为保证权属调整按照上述原则进行，在项目实施阶段，专门成立项目执行委员会，采取社会的、技术的、经济的措施来保证权属调整的顺利进行。

启示一：综合的土地整理观

比利时的土地整理从内涵到工程措施都体现了全面考虑经济、社会、生态等多方面的原则，避免因过分强调某一方面而产生较大的负面影响，充分发挥了土地整理在社会经济可持续发展中的重要作用，提高了土地整理的地位，使土地整理事业长盛不衰。在土地整理过程中过分追求某一目标，措施单一，往往会引起不同程度的负面影响，如在我国江南水网地区，土地整理中为了追求增加耕地面积，将原“桑基鱼塘”的土地利用模式，改造成了单一的耕地利用模式，对原生态环境造成了极大的破坏；西北地区在水资源不支持的条件下过度开垦，使土地沙化面积扩大等等。因此，我国土地整理不仅需要在理论方面对土地整理内涵重新进行认识，更需要在项目实施过程中采取各种措施，实现土地整理的综合目标，提高土地整理的综合效益，促进土地整理事业的可持续发展。

启示二：以权属调整为核心，推进土地规模化经营

从本质上讲，土地整理就是根据社会经济发展的需要对土地利用状况、土地权属关系进行治理和调整，以充分合理地利用土地，提高土地利用效益，并创造良好的生产和生活环境，以促进土地资源的合理、充分和有序利用。也就是说，把土地利用中不合理、不充分和混乱的变成有序的、整齐的，使不合理的利用逐步趋于合理化。在我国农村，由于长期实行以家庭联产承包责任制为主的土地经营体制，土地分散于各个农户经营，导致土地使用权主体细碎化。而目前土地整理主要围绕耕地总量动态平衡开展工作，对土地整理的权属关系、土地整理利益分配、社会保障等方面缺少相应的制度安排，目前的土地整理是一种不完全的土地整理，对农业生产、农村生活的贡献较为有限。如何把土地整理和农村经济政策有机结合起来是亟待解决的问题。根据比利时的经验，以权属调整、规模化经营为核心的土地整理将是土地整理持续发展的必由之路。

第3篇：土地调整规划范文

一、规划修编的指导思想、原则、目标

指导思想：贯彻党中央和国务院关于运用土地政策参与国民经济宏观调控的指示精神，在空间上落实全面、协调、可持续的科学发展观和“五个统筹”的战略思想，适应我县社会经济、健康发展的新形势，以严格保护耕地为前提，以严格控制建设用地为重点，以节约和集约利用土地为核心，建立以提高综合效益为核心的土地利用价值体系，实现土地资源的可持续利用，保障我县社会经济的可持续发展。

原则：坚持五个“结合”，即与上轮土地利用总体规划的结合、与*”规划和城市总体规划的结合、与上下级规划之间的结合、与国家宏观调控政策的结合、与规划实施管理的结合；坚持“政府组织、部门合作、专家领衔、公众参与、科学决策”的原则，提高规划成果的科学性、权威性和可操作性；坚持因地制宜、求真务实的原则，加强基础调研，提高规划成果的实用性；坚持定量与定性分析、宏观与微观分析、传统方法与现代技术方法相结合的原则，在广泛借鉴国内外先进经验的基础上，力求创新。

目标：加强用地的空间整合，优化城乡用地功能结构和空间布局，提高土地利用效率，为加快经济社会战略性调整，促进区域经济协调发展提供用地保障；严格保护农用地，建立基本农田的“红线与绿心”工程，积极推进土地整理复垦，不断提高土地生态服务功能；建立土地利用总体规划实施保障体系，促进各项职能在空间上的有序发展。

二、工作任务与范围

工作任务：全面评价上一轮规划的实施情况，总结规划编制和实施的经验，客观分析存在的问题及其原因；分析发展战略、产业结构和布局调整政策以及人口增长趋势等与土地资源开发利用的关系，明确社会经济发展对土地利用的要求；分析土地利用现状、潜力及其变化情况，预测各类用地需求，研究规划期内土地供需状况；研究提出规划期间土地利用的重大战略，落实战略目标、方针、布局和重点；研究提出土地利用结构和布局调整的方向、规模和调控措施、制订各乡镇主要用地控制指标，确定土地资源保护、利用整治、开发的重点区域、重大工程和重点项目；研究提出实施规划的政策措施，包括如何执行国家法律法规、完善规划体系、调控机制、管理制度等，保证规划的实施；建立土地利用总体规划修编数据库，为建设全县土地利用规划管理信息系统，及时掌握规划实施动态，为政府决策提供科学依据和手段。

工作范围：本次规划修编范围为本县行政辖区内全部土地，总面积约2396平方公里。

三、规划期限

规划期限：本次规划期限为**—**年，其中：基期年为**年；近期年为*10年；远期年为**年。

四、组织分工

为做好本次规划修编工作，我县对县土地利用总体规划修编工作领导小组进行了调整，成立规划修编办公室，张家科同志任办公室主任；成立规划修编专家组，由*地源不动产咨询评估有限责任公司组织由土地资源管理、农业、测绘、地理、工程和信息等专业中高级人员参加本次修编工作。各乡镇和相关单位要明确1—2名具有较强的业务素质，且熟悉土地利用规划的工作人员作为联络人，具体负责规划相关工作。

五、工作步骤和时间安排

1、准备工作（*09年4月10日—*09年4月*日）：调整怀远县土地规划修编工作领导小组，成立规划修编办公室，召开全县规划编制动员大会，明确相关负责任和联系人，研究确定工作方案和经费预算，启动有关考察、专家咨询工作，签订规划编制委托协议。

2、规划外业调研（*09年4月21日—*09年4月30日）：组织开展前期调研，收集相关资料。

3、专题研究阶段（*09年5月1日—*09年5月*日）：在外业调研基础上完成相关专题的研究工作。

4、大纲编制阶段（*09年5月21日—*09年6月13日）：在专题研究的基础上，编写规划大纲，并组织专家评审和报审批机关认定。

5、编制方案（*09年6月14日—*09年8月7日）：综合拟定县级和乡镇级规划方案，形成征求意见稿。

6、协调论证（*09年8月8日—*09年8月21日）：征求有关部门、各乡镇、有关专家和社会各界对规划的意见，组织协调和论证；综合各方面意见，修改、完善，形成规划送审稿。

第4篇：土地调整规划范文

一、上轮规划编制情况

(一)上轮规划编制概况

规划编制以19*年为规划基期，*年为阶段目标年，2010年为规划目标年。应用19*年土地利用现状变更成果，自19*年开始编制，于*年8月完成，同时经*省人民政府批复实施。规划范围为威海市行政区范围内的所有土地，包括环翠、文登、荣成、乳山一区三市，土地面积5697.*平方公里。

(二)上轮规划编制的基本思路

规划编制以保护耕地和控制建设用地为重点，围绕上级规划下达的规划期间土地利用的主要控制指标，结合威海市土地资源利用状况和土地利用需求量预测结果，层层进行指标分解和布局落实。总的原则是，耕地保有量和基本农田面积不低于上级下达的控制指标，建设占用耕地和城镇规模不突破上级确定的控制指标，补充耕地面积不少于上级下达的控制指标。

(三)上轮规划的主要目标

1、土地利用的目标

实现耕地总量动态平衡，逐步提高耕地质量，有效保护和综合治理农用地；有效控制建设用地，严格控制城乡居民用地总规模；全面开展土地整理和复垦工作，适度开发耕地后备资源，实现耕地占补平衡有余；优化土地利用结构和布局，提高土地利用率和产出率。促进土地合理利用和社会经济持续协调发展。

（1）全市耕地减少量控制在6492.67公顷，其中建设占用耕地6176.24公顷，退耕276.77公顷，灾毁39.66公顷。补充耕地量不低于6494.95公顷。耕地保持动态平衡。人均耕地不低于0.073公顷（1.1亩）。

（2）全市土地利用率由19*年的85.84%提高到92.95%；林木覆盖率由34.20%提高到45.00%。

（3）城镇村用地规模控制在343*.21公顷，城镇人均用地标准控制在113㎡,农村居民点人均用地标准控制在150㎡左右。

（4）规划期间，全市基本农田保护面积不低于169943.86公顷，基本农田保护率88.13%。

（5）通过组织土地开发、复垦和整理，规划期间全市补充耕地量不少于6494.95公顷。

2、城镇用地的总体布局和主要目标

根据土地利用的指导思想，体现对城镇建设用地规模的有效控制，按照“一主两副多分区”的总体布局。“一主”是指以环翠中心城区为核心，联动发展高技术产业开发区、经济技术开发区两个城市副中心城区，协调张村、羊亭、温泉、崮山、南部新区等城市组团共同形成“一主两副多分区”的城市结构。到2010年城市用地规模控制在24934公顷。

二、上轮规划实施情况评价

(一)规划目标实现程度

根据1997－20*年威海市土地利用变更调查资料，对威海市上轮土地利用总体规划实施情况进行分析评价。

1、耕地保护目标实施情况

(1)耕地保有量

上轮规划确定威海市耕地保有量目标为192971.41公顷，到20*年末全市实有耕地面积192006.53公顷，比规划耕地保有量少*4.88公顷。耕地保有量不增反减，耕地减少速度较快，未实现耕地保有量目标。

(2)基本农田保护面积

上轮规划所确定的全市基本农田保护面积为1669943.86公顷，基本农田的保护率为88.13%。在1997－20*年的规划实施期间，对基本农田结构和布局进行了调整，20*年全市基本农田构成为耕地165275.19公顷，园地2604.07公顷，林地1994.16公顷，其它农用地70.44公顷。实际划定基本农田面积169943.86公顷，规划实施期间全市基本农田面积保持稳定。

（3）土地开发整理复垦补充耕地

上轮规划确定1997－2010年期间全市通过土地开发整理补充耕地6494.95公顷，1997－20*年期间全市实际通过开发复垦整理补充耕地7039.01公顷，相当于规划控制指标的108.38%。超额完成了补充任务。

(4)耕地减少规模控制指标

上轮规划确定全市1997－2010年耕地减少量（建设占用、生态退耕、灾毁）不超过6492.67公顷。1997－20*年规划实施期间共减少耕地7*9.43公顷，相当于规划控制指标的122.74%，超过了规划控制指标。

2、建设用地控制指标实施情况

(1)建设用地总规模扩大

上轮规划确定全市1997－2010年建设用地总规模扩大11825.92公顷，1997－20*年规划实施9年间，全市建设用地规模实际扩大13185.28公顷，规划指标执行率为111.49%。超过了规划控制指标。

(2)建设占用耕地规模

上轮规划确定全市1997－2010年建设占用耕地控制指标6176.24公顷，1997－20*年实际建设占用耕地面积7928.90公顷，相当于规划控制指标的127.33%。

(3)城镇用地规模扩大数量

上轮规划确定1997－2010年城镇规模扩大控制指标为3460.77公顷，1997－20*年期间，全市城镇用地实际规模扩大3022.02公顷，相当于控制增加规模的87.32%。没有突破控制指标。

(4)基础设施用地

上轮规划确定1997—2010年交通和水利基础设施用地控制指标3485.35公顷，1997—20*年基础设施实际增加1141.88公顷，规划指标执行率为50.*%，实施进度慢于规划时间进度。

3、重点工程用地保障情况

全市上轮规划共确定1997—2010年必须保证的重点工程用地27项，用地面积2703.28公顷，1997—20*年用地1582.11公顷，占规划的58.5%。

4、生态保护用地情况

(1)生态退耕情况

为改善生态环境，上轮规划确定全市1997—2010年生态退耕面积200.00公顷，至20*年实际退耕面积40.53公顷，规划指标执行率仅为20.27%。

(2)林木覆盖率

19*年末全市林木覆盖率为34.20%，上轮规划确定全市1997—2010年林地面积增加36463.50公顷。到20*年末，全市林地面积111833.*公顷，比19*年减少了502.44公顷，远未达到规划目标。

(3)土地利用率

19*年威海市土地利用率为84.29%，20*年土地利用率提高到93.23%，增加8.94%。

(二)上轮规划实施成效

1、以规划为依据，以用途管制为手段，土地利用管理的力度大大加强。上轮规划的实施，把国家关于土地利用的大政方针和管理的基本原则落实到各级土地利用总体规划具体方案中，解决了长期以来在管理实践中土地利用的基本国策难以具体落实的突出问题，使各级政府和国土资源部门在土地利用的微观管理上，做到了大政方针明确，阶段目标清晰，规划依据具体，管制规则有力，对土地用途的管制方向以规划方案的规定为标准，对土地用途的变化管理以管制规则为依据，不仅解决了土地利用管理有依据的问题，并且确立了土地规划在土地利用控制中的强势地位，使土地利用管理的力度大大加强。

2、耕地保护体系初步健全，改变了耕地只占不补的局面。上轮规划以耕地保护为重点，健全了耕地保护体系：一是明确了耕地保护的目标，特别是县乡两级规划明确了基本农田保护和耕地管制的范围，使实施管理中耕地保护的对象十分明确；二是制定了耕地用途管制规则和基本农田保护规定，使耕地保护的原则具体化，便于基层管理操作；三是建立健全了耕地保护的相关制度，审批制度、占补平衡制度、耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费制度、基本农田保护区管理制度、监督检查制度等，使耕地保护做到有章可循；四是完善实现耕地保护的相关机制，设立耕地开垦专项资金，开展土地开发复垦整理，实行建设占用耕地占一补一，彻底改变了耕地只占不补的被动局面。

3、建设用地范围得到一定程度控制。规划实施后，划定了各类建设用地规模控制圈，将建设用地限制在一定范围内进行，在日常审批时，对不在建设用地控制圈内选址的用地除国家重点建设项目外，一般不予批准，从而有效的改变了过去建设项目用地随意选址、分散布局的格局，对城乡居民点用地的集中建设起到了较好的控制作用。

4、通过实施土地开发整理制度，增加了推动规划实施的手段。通过严格执行耕地占一补一政策，为实现耕地占补平衡找到了有效途径，1997-20*年间，全市通过土地开发整理复垦补充耕地7039.01公顷，做到了已审批的建设占用耕地的占补平衡；在土地开发整理项目的实施过程中，平整土地，配套农业基础设施，改善土地生产条件，提高了土地利用效益，为土地的规模经营和机械化生产创造了良好的条件。随着投入力度的加大和实施管理的规范，土地开发整理已成为推动规划实施的重要手段。

5、上轮土地利用总体规划的制定和执行，发挥了市场配置资源的基础性作用

规划调控和市场调节在土地资源配置中的作用是相辅相成、不可偏废的。社会主义市场经济体制的建立和发展，要求土地资源的配置必须引入市场机制，培育和规范土地市场，扩大土地有偿使用范围，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用。从土地利用规划的实践意义上看，市场经济条件下，决定个体土地利用行为的是经济利益，但仅靠市场机制不可能做到土地资源的优化配置，特别是不可能实现对耕地及其他社会公益性用地的保护，必须通过土地利用总体规划等措施，加强对土地市场的干预和调控，弥补市场机制的不足。因此，土地利用总体规划是发挥市场配置资源基础性作用的前提。全市通过土地利用总体规划，对土地供应总量进行了严格控制，规范了土地市场，有效发挥了市场配置土地资源的基础性作用，有效地提高了土地资产价值，从而提高土地资源利用效率。

6、规划实施社会效益明显

（1）土地使用者在用地手续办理过程中加深了用地必须规划的认识。各级政府和国土资源部门在用地审批中，较好地坚持了不符合规划的用地不予审批，一部分用地项目因不符合规划而重新选址，或确因建设用地需要而调整规划才能办理用地手续，这令用地者逐步认识到，用地不符合规划行不通，不符合规划的用地不会得到批准。

（2）各级政府在协调建设发展与耕地保护的矛盾中体会到了统筹安排土地利用的重要性。在威海市郊发展较快的地区，由于上轮规划中在指标分配和用地布局上考虑不周，建设用地指标局部供求紧张，耕地保护与建设项目选址的矛盾突出，为了保证建设项目用地需求，一些地方只好调整规划进行指标调剂和用地布局调整。这些地方的领导从土地利用的矛盾协调中加深了对按规划用地的认识，土地的规划意识大为增强。

（3）国土资源部门在用途管制的实施中加强了规划的龙头地位。随着土地用途管制制度的逐步完善，现在无论是建设用地审批，还是土地开发整理立项，首先必须进行规划审查，规划成为用地的第一道关，拥有用地审批中的一票否决权；在建设用地供应上，逐步引入了规划调控的理念，提出了调控总量，控制增量，盘活存量的宏观管理思路；违法用地能否补办手续，也要以是否符合规划为前提条件。

（4）通过违法案件的查处和规划用地宣传教育，增强了广大群众的规划用地观念。对违反土地规划用地和未批先用、少批多占等违法用地行为严肃查处、并追究有关人员的法律责任，通过以案讲法和长期的宣传教育，使全社会开始形成用地和管理土地必须依据规划的观念。

(三)上轮规划实施中存在的问题

1、耕地保有量目标实现难度大。

一是全市的耕地保有量目标没有实现。全市20*年末实有耕地192006.53公顷，比上轮规划所确定的耕地保有量少*4.88公顷，低于规划所确定的耕地保有量指标。

二是3个县级市2个没有实现规划的耕地保有量目标。除乳山市耕地面积增加外，其它2个县级市的耕地面积均低于规划所确定的耕地保有量指标。

三是实有耕地面积与规划耕地保有量目标的差距呈扩大的趋势。全市在规划实施的9年中，除19*、1999年全市耕地保有量达到控制指标外，以后几年耕地保有量都低于规划所确定的标准，且与规划耕地保有量目标的差距越来越大。

四是补充耕地与减少耕地不成比例。在规划实施的9年中，全市耕地共减少15349.68公顷；而补充耕地14384.80公顷，补充耕地与减少耕地不成比例。

2、建设用地现实需求与规划方案的矛盾比较突出。

一是建设占用耕地指标缺口大。规划实施期间，全市建设占用耕地面积7928.90公顷，相当于规划控制指标的127.34%。

二是建设用地空间布局矛盾较为突出。由于上轮规划在用地指标分配上基本采取了平均分配的方法，但规划实施以后，建设发展的非均衡态势明显，建设用地需求相对集中，局部建设用地指标不足的矛盾较为突出。

3、土地开发整理投入不足，补充耕地缺口较大。

一是补充耕地与耕地占用的缺口大。规划实施期间，虽然市已批准的建设用地项目基本做到了耕地占补平衡，但根据变更调查资料，各项建设实际占用耕地7928.90公顷，而土地开发整理增加耕地仅7039.01公顷，相当于建设占用耕地的88.78%。这说明，在经济发展加速、占用耕地数量大幅上升的情况下，土地开发整理补充耕地的数量跟不上建设占用耕地的速度，如果不改变这种局面，实现耕地占补平衡的目标非常困难。

二是开发整理的进展与社会经济发展的要求有着较大的距离。随着社会主义市场经济的日臻完善，市场对土地资源的配置开始发挥主导作用，社会经济发展对土地利用提出了一些新的要求，如改善土地生产条件，加强生态环境建设，促进城镇化的发展，建设中心村等。土地开发整理作为政府促进规划实施的重要措施，在这方面应发挥引导作用。但由于土地开发整理投入不足，规模不大，影响有限，发挥的作用不是很明显。

4、规划频繁调整，影响了规划的严肃性。上轮规划在方案编制时以刚性为主，弹性不足，对土地利用变化缺乏适应性，规划的用地位置与实际项目选址要求不符的现象比较普遍。线状工程用地和一些工业园区用地尤其突出，动辄要修改规划，有些用地量大的乡镇规划，几乎是年年调整，形成了规划跟着项目跑的局面。土地利用总体规划的频繁调整，使规划管理面临尴尬的局面，不调整规划不能满足现实建设用地需求，频繁调整规划，又会使规划失去严肃性。

5、规划实施的权威性还不高，总体控制作用发挥不充分。由于土地利用总体规划实施的时间还不长，社会对规划重要性认识还不深，出现了规划的法律地位虽然很高，但在实施管理中的随意性却相对较大的现象。一些地方的领导对用地要符合土地利用总体规划认识不高，在用地安排时片面要求规划方案适合用地要求，一味要求国土资源部门修改规划以满足用地需求。另外，一些行业用地规划与土地利用总体规划在发展目标、统计口径、基期数据、规划期限等方面不一致，土地利用规模上不协调，也在一定程度上限制了土地利用总体规划综合控制作用的发挥。

(四)影响规划实施的主要因素

1、国家政策和规划实施条件的变化。近几年，国家出台了一系列重大发展战略和政策，直接或间接影响到已批准的土地利用总体规划的实施，如扩大内需、加强基础设施建设、城镇化战略的实施，使地方经济发展速度加快，建设用地需求大幅度增长；而农业结构调整土地利用政策的变化、国家加大生态退耕力度等又使耕地面积大量减少，一增一减，使土地利用的格局发生了很大变化。规划本来是基于一定条件下的土地利用方案，现在这些条件发生了变化，自然会对规划目标的实施产生影响。

2、上轮规划指导思想和方案自身的不足。在建设用地与耕地保护的关系处理上，按照以有限供给制约建设用地需求的思路，人为地压缩建设用地量以满足上级下达的控制指标要求，规划的建设用地指标并不反映实际的建设用地需求量。各级规划向下级分配指标时，多采取平均分配的办法，未能充分考虑各地非均衡发展的个性化要求，致使发展较快的地区普遍指标不够用。另外，规划方案与实际用地需求结合不紧，实施起来，动辄要修改规划。

3、规划实施措施和政策的不到位。上轮规划实施后，为了保证规划目标的实现，国家先后出台了一系列与规划实施相关的政策，如建立耕地开垦基金、收取耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费、实行异地开垦、农地整理增加耕地指标折抵建设占用耕地指标，如果这些措施能够很好地落实，规划实施的力度应该说是比较大的。但是由于多种原因，耕地开垦基金的归集难度很大，耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费征收不到位，异地开垦、农地整理增加耕地折抵和建设用地置换政策没有落实，致使规划实施的资金保障和政策保障大打折扣。

4、一些地方和部分领导对规划管理的观念存在偏差。一些地方对规划的政策性缺乏正确认识，认为规划应该根据需要随意修改。部分基层领导规划意识淡薄，以为领导集体研究就可以改变规划。少数用地者缺乏法制观念，认为只要经过政府领导同意就可以随意用地。这些对规划管理的错误认识，在一定程度上还存在，导致一些地方频繁修改规划，一些地方违法占地时有发生，影响了规划的顺利实施。

5、基础数据的准确性有待核实。

19*年前，土地详查的变更工作缺乏高新技术手段作支撑，很容易造成土地详查变更数据与实地不一致。另外当时土地详查变更工作重数据而轻图纸，导致形成的土地详查变更图与土地利用现状不符。图、数、实地均不一致的基础资料，如果以此为依据来研究规划发展的战略、确定规划布局、预测发展规模、确定用地指标的话，必然影响规划编制的科学性，因此上一轮规划在决策数据上存在一定的误差。

6、缺乏强有力的监督反馈机制

在规划实施过程中政府用地、政府批地、政府制定规划、政府执行规划没有形成完善的执法监督体系，缺乏完整的反馈机制，各地在土地规划管理实施中存在执法不严、违法不究的现象。在一年一度的例行执法检查及年度总结中有谎报用地、掩盖问题的倾向。

三、规划修编与实施管理的对策和建议

土地利用总体规划是对未来土地利用行为的预测与安排。在规划实施过程中，规划本身的科学性、实施条件的改变和实施环境的变化，都会直接影响到土地利用的现实需要与规划方案本身之间的协调性。从加强对土地利用宏观调控的角度，我们希望所有土地利用都能符合规划；而从事物发展变化和实际管理的角度，规划又不应该成为发展的障碍。在实践过程中，一个好的规划会起到保护资源、促进社会经济发展的作用，而一个缺乏科学性的规划，则会对地方经济发展起到制约作用。不可否认，再好的规划也会出现与实际要求不相符的问题，而要使规划与实施管理相协调，不仅要科学编制规划，而且要对规划的实施效果不断进行回顾与总结，在坚持依法管理的同时，不断地完善规划方案，使规划与现实土地利用需求趋相协调。

(一)规划编制思路

第5篇：土地调整规划范文

长期以来，购房业主因违规变更规划、调整容积率问题与开发商的纠纷源源不断，不少纠纷是既打民事诉讼，又打行政诉讼。去年年底，住房和城乡建设部、监察部联合就加强容积率管理和监督检查发出通知，今年又联合就治理违规变更规划、调整容积率再次发出通知，可见国家对此问题极为重视，因此，切实治理违规变更规划、调整容积率问题是当前和今后的一项重要任务。

违规变更规划、调整容积率之所以多发，主要有两个原因。其一是利益驱动，开发商为了获取高额利润，未经规划行政主管部门许可擅自变更调整，这可谓是违规变更规划、调整容积率的利益诱因。其二是有关制度目前尚不完善，操作机制不够严密健全，导致违规变更规划、调整容积率存在空间。

众所周知，容积率是一个体现土地使用强度的指标，是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。同样一块建设用地，容积率提高少许，即意味着开发商可以建设多面积的房屋和赚取更丰厚的利润。因此从利益角度考虑，开发商为获取高额利润而不惜违规变更规划方案及调整容积率。

应当说，容积率对开发商的利润固然重要，但对于商品房小区业主和整个城市规划更为重要。容积率是控制性详细规划和修建性详细规划的实质内容。容积率高低与小区居住舒适度成反比，高的容积率导致楼层高、楼间距近、绿地比例低、小区内道路狭窄、光照通风条件差、停车位置不足等，还会对小区内的休闲健身场所、儿童活动区域形成挤压，并且会对楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力，加剧设施老化。同时，高的容积率也会影响城市整体规划，影响城市面貌与持续发展，造成市政配套设施与资源供应紧张。因此，对容积率的调整应当慎重和严格。

根据《省房地产开发领域违规变更规划、调整容积率专项治理工作实施方案》有关精神，为提高规划管理依法行政水平，有效控制违规变更规划、调整容积率行为，促进城乡建设和房地产市场健康发展，我们提出以下几点工作思路：

一、房地产开发企业取得国有土地使用权后，必须严格按照《国有土地使用权出让合同》的约定和规划行政主管部门确定的容积率等规划条件进行开发建设。如需调整容积率的，除应当符合国家和省有关规定和技术规范要求外，还必须符合下列条件：

1、因城市规划要求需要提高容积率的；

2、建设用地所在规划区域内可以提高开发强度的；

3、建设用地所在规划区域内可以满足建筑总量整体平衡条件的；

4、增加容积率后收取的增容地价可以满足外部配套建设投资要求的。

二、土地出让前，规划建设部门要根据总体规划对宗地深入研究，科学下达规划条件；土地出让后，如无特殊理由不得调整容积率。确需调整容积率的，应按下列程序办理：

1、属城市规划要求需要提高容积率的，由规划部门提出报告，经政府研究并下发抄告单，有关部门按抄告单原则办理手续。

2、属建设单位要求提高容积率的，应按以下程序办理：

（1）建设单位向规划行政主管部门和国土资源行政主管部门提出书面申请，并附规划设计方案；

（2）规划行政主管部门对调整容积率申请报告进行初审，组织对规划设计方案进行论证、评审，并告知国土资源主管部门，对符合调整条件的，报政府或规划咨询委员会批准后下达《调整容积率告知书》；

（3）建设单位持《调整容积率告知书》与国土资源行政主管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，由国土资源行政主管部门按规定计算和下达“国有土地出让金补交清单”，开发建设单位持补交清单向财政部门补交土地使用权出让金；

（4）规划行政主管部门依据《国有建设用地使用权出让合同》和补交出让金后开具的《省国有土地有偿使用收入专用票据》，审批发放或换发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。

三、房地产开发企业取得土地使用权后，报规划行政主管部门，规划咨询委员会批准已调整容积率的，规划部门应书面告知国土资源行政主管部门。国土资源行政主管部门按照开发项目调整后的容积率计算收取应补交的土地出让金，规划建设、房管等部门依据补交土地出让金的票据办理相关手续。

四、经规划、国土部门验收后，对超过土地批准容积率的用地项目，在扣除因城市空间设计需要，市政府鼓励由出让条件中规定的多层建筑（在符合国家规范的前提下）改成高层建筑的九层以上建筑面积（以政府抄告单或协议为准），应按有关规定确定并收取应补交的土地出让金。

五、调整容积率的建设项目，不得提高建筑密度、降低绿地率。

六、鼓励利用地下空间修建停车场、人防设施及储物区，地下建筑面积不纳入容积率计算。

七、房地产开发企业违反《国有建设用地使用权出让合同》的约定，擅自提高建筑容积率、建筑密度等任何一项指标的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积或按现行市场地价补交土地出让金。

房地产开发企业违反《城乡规划法》第四十三条规定，擅自改变建设用地规划许可证的，相关执法部门须对其违法行为立案查处，在对超容积率的加建部分不影响总体规划允许保留的前提下，开发建设单位应根据相关部门的处理决定，补交土地出让金及相关规费，并接受相应罚款。

第6篇：土地调整规划范文

一、 土地利用总体规划修编的指导思想 本次规划修编以《土地管理法》等有关法律、法规、规章为依据，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和保护耕地”的基本国策，按照党的十六届三中全会精神，全面落实科学发展观和省委“八八战略”，文秘部落围绕市五届人大三次会议精神和推进率先发展、实现富民强市的战略部署，结合我市社会经济发展实际，坚持以人为本、坚持统筹发展、坚持“三保“主线，正确处理内涵挖潜与外延扩张、全面利益和局部利益、长远利益和当前利益的关系，通过合理配置土地资源，优化土地利用结构，转变土地利用方式，提高土地利用水平，推进社会、经济、环境的协调发展。 本次规划要充分与上一轮规划相衔接，继承和发扬在规划编制、实施中的经验。同时要与时俱进，做到六个“转变”，即规划定位向区域规划转变，工作任务向资源保护和集约利用并重转变，规划方法由指标控制型向空间控制型转变，规划内容由耕地保护研究向综合研究转变，决策方法逐步由领导决策向民主决策转变，规划实施由目标导向型向过程导向型转变。努力使修编后的规划更具科学性、可行性和可操作性，服务于全市社会经济全面、协调、可持续发展。 二、土地利用总体规划修编的原则 总体上要坚持“保护、保障、挖潜和集约利用”的原则。保护就是依法依法保护耕地、保障基本农田、保护农民合法权益；保障，就是千方百计保障我市经济社会发展对建设用地的合理需求；挖潜，就是清理消化闲置土地和盘活存量土地；集约用地，就是努力提高节约、集约利用土地水平。 1、用途管制原则。 土地用途管制是土地利用总体规划的核心。要统筹合理安排各业用地，明确各土地利用区块的用途，严禁随意改变土地用途。用途管制的重点是耕地保护，特别是加强基本农田和标准农田的保护，要立足保护和提高粮食综合生产能力，努力推进耕地保护向数量、质量和生态上并重转变。 2、占补平衡原则。 根据《绍兴市土地开发整理规划》，进一步加大土地开发整理复垦力度，适度开发宜耕后备土地资源，大力推进农村居民点的撤并和退耕，增加有效耕地面积，确保实现全市耕地占补平衡。 3、合力建设原则。 “工业立市、开放兴市、合力建市”是这几年我市社会经济快速发展的成功经验，也是各项工作的指导方针。土地利用总体规划要按照明确重点，兼顾一般，统筹安排的原则，遵循市场化机制，在全市范围内实现资金和资源的互补和互流，优化土地资源配置。 4、集约用地原则。 一是要加强土地利用水平评价，调查闲置土地情况，制定盘活存量建设用地的措施和方法。二是要研究促进新增建设用地集约利用的政策，完善“双控”指标体系。 5、公众参与原则。 规划编制要充分利用“外脑”，依靠科研单位、专业技术单位和大专院校的技术力量，提高规划编制的客观性、科学性和技术性。在规划编制过程中要广泛征求公众和社会各界的意见和建议，建立相关信息的交流和互动渠道，同时要加大宣传力度，通过听证或公示等手段，完善规划的决策机制和监督机制，努力做到规划“以人为本”、公正透明。 6、三规衔接原则。 土地利用总体规划要正确把握社会经济的发展方向和重点，科学预测用地需求，认真分析土地供应潜力，合理土地资源布局，正确处理“保护”和“保障”的关系，使土地利用总体规划与“十一五“规划、城市总体规划的有机结合。同时土地利用总体规划还要与矿产资源规划、地质灾害防治规划、城镇体系规划等相关规划相衔接。 7、成方成块原则 根据城市发展边界理论，按发展阶段、重要程度和资源供给能力，合理界定城市和开发区的外延扩张边界，开发区块尽量做到成方成块，以利于资源配置、规划实施和耕地保护。 8、可持续利用原则。 要按照生态绍兴建设的要求，充分考虑“环境容量”和生态承载力，开展土地适宜性评价，进行土地敏感性分析和不确定性分析，减少对生态脆弱地区和地质灾害易发地区的不合理的开发，切实保护生态环境，确保土地的可持续利用。 9、信息化原则。 要建立土地利用总体规划信息系统，利用现代信息技术，进行规划编制、规划审批、规划实施,满足规划要素实时更新、快速统计、共享互动等要求，增加规划科技含量，有效提高规划管理水平和工作效率。 三、土地利用总体规划修编工作计划及时间安排 工作时间总体上按省厅和市政府有关要求安排，即计划在本年度完成整项工作。如遇国家、省、市相关政策及安排的影响，则作相应的时间调整。 1、健全组织机构。 (1)由市政府统一成立“三规”领导小组。(时间根据市政府安排) (2)在成立“三规”领导小组后半个月内设置联络员、专家咨询组。 (3)成立市国土局规划修编工作组。(4月1日---4月15日) 2、落实资金。(4月1日----4月23日) 已编制经费预算，由办公室具体落实。 3、落实编制单位。(4月30日前) (1) 确定落实编制单位的方法、程序和要求；(4月4日前) (2) 收集编制单位的资料、信息；(4月11前) (3) 按规定落实编制单位，签订委托协议。(4月23日前) 4、调查研究阶段(4月24日至7月23日) 这一阶段与下阶段的工作将穿插进行，主要工作包括资料收集、实地踏勘、召开座谈会。总体规划综合性强，涉及部门多，需要进行多方调查。走访各有关部门，调查各部门规划期内用地需求，征求各部门对总体规划的建议。深入各重点地块进行实地踏勘和典型调查。 5、专题研究阶段(5月24日至7月23日) 在前期调查研究和全市土地利用更新调查批准的基础上，开展上一轮土地利用规划实施评价、土地供给与需求分析、区域社会经济发展态势与土地利用战略研究等专题研究，为规划大纲及规划文本草案的编制提供依据。 6、规划大纲拟定阶段(7月24日至9月23日) 规划大纲文本包括绍兴市基本概况、规划总则、规划目标、土地利用总体布局与结构优化、主要用地规划和空间管制引导、规划修编方法与实施机制创新、预期规划实施成效等内容。规划大纲编制完成后须报市、省批准后方可开展下步工作，时间进度较难把握。 7、规划草案拟定与选优阶段(9月24日至11月23日) 本阶段主要是落实土地利用分区、土地利用结构和布局调整、确定土地用途以及完成规划草图。 需拟定的方案包括：全市、区土地利用结构调整方案、重点建设项目和城镇建设用地布局方案、土地整理、土地复垦、土地开发方案和土地利用分区方案。最终提供2～3套供选规划方案。 确定规划供选方案的主要要求：⑴在编制土地利用结构与布局调整方案过程中，应分析土地利用的影响因素和变化趋势，拟定规划供选方案。⑵每个供选方案均需保证规划主要目标的实现。⑶对每个供选方案的实施，从组织、技术，资金投入、公众接受程度等方面进行可行性论证、评价其实施可能达到的社会、经济、生态效益，综合评价后，提出推荐方案，供领导小组审定。 8、规划协调、编制规划成果阶段(11月24日至11月30日) 对推荐方案广泛征求相关部门、干部和公众意见，必要时召开规划协调和论证会，对有关问题进行协商处理，形成最终规划方案，编写规划报告。 9、规划审批和公布实施阶段(11月30日至12月31日) 规划报告编写完成后，报市、省审批，经批准后，最后公布实施。

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第7篇：土地调整规划范文

关键词：3S技术  土地整理储备

 

1  前言

近年来，随着社会的进步和时代的发展，工业化、城市化进程加快，城市建设用地和工业用地需求量不断加大，用地需求和经济发展之间的矛盾越来越多。为合理利用土地，优化土地资源配置，保障经济社会的可持续协调发展，满足城市建设和大型基础设施建设的用地需求，缓解城市发展用地的紧张矛盾，提高土地利用率和综合利用效益，土地开发整理工作应运而生，而在经济较为发达的大城市中，土地整理储备工作尤为重要。土地整理储备是指为保障城市建设发展，根据经济社会发展和城市建设的需求，对纳入储备范围的集体土地依法实施征收，对国有土地实施收购、收回、置换后，进行土地前期开发整理，并予以储备，以备供应土地的行为[1]。

土地整理储备工作涉及大量的空间数据，由于基层国土、规划相关部门管理人员专业知识匮乏，再加上土地整理储备工作的涉及面较广，涉及程度较深，给基层的土地管理工作人员带来很大困难，依靠传统技术手段已难以适应繁冗复杂的土地整理工作[2-3]。

3S技术是是遥感技术、地理信息系统和全球定位系统的统称，是空间技术、传感器技术、卫星定位与导航技术和计算机技术、通讯技术相结合，多学科高度集成的对空间信息进行采集、处理、管理、分析、表达、传播和应用的现代信息技术[4]。3S技术的集成，并向社会生活的各个领域渗透，已成为一个必然的发展趋势，三者之间已经形成一个不可分割的有机整体，RS和GPS负责采集空间数据和属性数据，GIS负责存储、管理、分析、显示和应用空间数据。3S技术以其精准化、快速化的特点在土地资源管理领域得到了广泛的应用，不仅可以像传统数据库管理系统那样管理数字和文字信息，而且可以管理空间信息，更重要的是它可以利用各种空间分析的方法，对多种不同的信息进行综合分析，寻求空间实体间的相互关系，分析和处理在一定区域内分布的现象和过程[5]。利用3S技术可以对土地整理储备工作中的数据进行采集、编辑、管理、分析及输出，为高质量、高效率地完成土地整理储备项目的管理工作提供了可靠的技术保障。

2  3S技术在土地整理储备项目中的应用

土地整理储备是一项系统工程，土地主管部门根据城市建设的需要，按照经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划及土地市场的供求情况，拟定土地整理储备计划，土地整理机构在现状调查的基础上，结合被整理土地的实际情况，确定土地整理范围、面积、地上建筑拆迁量等，确定土地的用途及规划情况，对土地实施土地平整等工程，达到土地出让条件。

土地整理储备过程中涉及大量空间数据的量算、分析、储存等工作，依靠传统手段已无法满足需求，3S技术在土地整理储备工作中的应用已全面展开，使得土地整理工作更加科学、合理、有效。

2.1  3S技术在土地整理前期调查工作中的应用

在土地整理储备工作中，首先要调查被整理土地的土地利用性质和城市规划性质，结合城市规划和土地利用规划数据，得出土地整理范围。这就需要利用GIS技术对土地利用数据和城市规划数据以及土地市场供需数据进行空间叠加分析、查询及统计，得到土地整理范围，结合土地供应优先级，绘制出土地整理储备范围图及土地整理储备等级图，进而制定合理的土地整理储备计划。

土地整理机构在得到土地主管部门下发的土地整理储备计划时，需调查整理地块范围内的土地权属情况、土地利用现状、地上建筑情况等，甚至需要了解整理地块历年来权属变更情况及遗留问题，以便精确整理地块土地及地上物补偿数额。利用GPS技术的定位和测量功能，结合城市规划、道路规划情况，绘制整理地块用地范围图、1:2000现状地形图。结合GPS现状测量和GIS数据库分析，绘制整理地块土地利用现状地类图和权属图。利用GPS技术测量地块内地上建筑物、高压线、通信线路、坑塘水面、树木等，绘制整理地块内地上建筑、高压线、通信线路、坑塘水面、树木等现状图并绘制地上建筑专题图（包括建筑位置、面积、结构等）、高压线专题图（包括高压线类型、走向等）、坑塘水面专题图（包括坑塘面积、深度）等。

在土地整理工作中，整理地块内经常涉及违章建筑调查工作，基于历年的遥感影像数据可以调查违章建筑建设的年代、进度，为违章建筑核量和拆迁工作提供可靠依据，在违章建筑拆迁谈判中提供精确数据，减少不必要的土地整理成本损失，节约成本。

在土地整理储备前期调查工作中，主要利用3S技术的测量、统计、量算和制图技术，得到一系列专题图件，为地块规划设计和整理方案决策起到基础性的作用。

2.2  3S技术在土地整理工程中的应用

土地整理机构整理的土地在出让之前，必须进行土地平整，达到场清地平条件，保持一定地面标高，所以在土地整理过程中，必然涉及土地平整工程，如何选择土地平整工程方案以及土地整理面积量算、土地平整工程量的准确计算就成为土地整理工程中的难点。传统人工估算方法精度不高，导致项目预算与实际支出相差较大，无法严格控制土地整理成本，而借助GIS技术可以取得满意的效果。通过GIS平台建立土地利用数据库后，根据土地整理计划设定地面标高后，结合高程数据，对整理地块范围内高出和低于地面标高的所有图斑数据进行精确统计，在进行土地平整工程量计算过程中，利用GIS平台的数字地面模型子系统建立数字地形模型进行高精度土方量计算，大大减少了土方量手工计算的工作量，并提高了土方量计算的精确度，为精确计算土地平整工程项目预算提供依据。

2.3  3S技术在土地储备数据库中的应用

在土地整理储备工程实施过程中，会产生一系列空间数据及图件，在过去传统工作中，主要利用纸质档案管理的方式进行管理，不仅会产生大量的纸质档案，浪费纸张，而且影响数据检索速度，更无法做到空间数据综合叠加分析。目前，利用GIS技术对数字化的空间数据建立空间数据库，实现数据的快速更新、检索和有效管理，节省大量人工工作时间。对于单独的土地整理项目，可以基于空间数据库快速提取项目相关数据，并基于空间数据进行分析、统计、出图等工作。对于土地整理机构，可以基于空间数据库中的整理地块数据结合行政区划、城市规划等，统计历年整理储备土地范围、数量、面积、分布等，为合理制定整理工作计划、地块整理优先级提供直观可靠的依据。

2.4  3S技术在土地整理储备项目规划策划中的应用

为提升规划的可实施性和可操作性，发挥规划对城市建设的引导作用，创造和谐的城市空间环境，土地整理单位需委托具有规划编制甲级资质的单位承担规划方案的策划设计工作。规划策划方案包括以下内容：地块和区域现状分析、规划控制性内容、建筑群体组合形态分析、市政及公共服务配套设施设置分析、交通影响评价、日照分析等[6]。

传统的二维城市规划主要是通过图纸来展现设计者的设计思想和意图，所表达的信息具有一定的限制，规划设计的整体效果如何、建成后的景观如何等取决于非规划专业人员对图纸的理解和判断，这就要求非规划专业的决策者必须具有一定的专业知识和空间想象力，才能充分理解设计者的设计思想和意图。近年来，基于三维GIS技术和虚拟现实（VR）技术建立的三维城市规划管理系统，使得人们可以从真三维空间来处理各种规划问题，在虚拟的环境中通过动态交换的方式对某个建筑或某个规划区域进行全方位的观察和分析，从而制定最佳的规划策划方案。

利用三维城市规划管理系统，可以在仿真的城市场景中实时互动地评估与分析规划方案，为规划管理者提供更加直观与科学的依据。三维城市规划系统能够真实地反映规划和建筑设计方案，并能支持动态水面、雨雪等多种画面特效，实时调整规划参数，进行规划项目的辅助设计。支持多种城市规划策划方案论证、日照分析、通视分析、天际线分析、交通影响分析等方案分析功能。

3  结语

随着城市化发展的进程，越来越多的人们涌入城市，城市建设的步伐大踏步向前，城市建设用地日益紧张，土地整理储备工作日益繁重。依靠3S技术可使得土地整理储备工作更加高效、科学、合理，加快整理进度，提高工作效率。尽管3S技术在土地整理储备项目中得到了广泛应用，提供了强大的技术支持，但是应用范围相对松散，数据成果不集中，需进一步联合各相关部门将数据进行整合，形成统一的土地整理储备信息系统，实现数据共享。

 

参考文献:

[1] 天津市人民政府.天津市土地整理储备管理办法[Z].2008-7-11.

[2] 王新军，王光文，穆荣.县级土地开发整理信息系统的设计研究[J].新疆农业科学，2010,47（2）：351-356.

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第8篇：土地调整规划范文

一、提高认识，加强领导，切实做好规划实施管理工作

土地利用总体规划是国家集中统一管理土地的重要体现，是加强土地宏观管理的关键措施，是实施土地用途管制的基本依据。土地利用规划（以下简称规划）工作的基本任务，是根据经济社会发展的要求和土地条件，统筹安排各业用地，规定土地用途，依据法律和规划维护和监督城乡建设、土地开发等各项土地利用活动的合理有序进行，实现土地的科学开发和合理利用，以促进经济社会可持续发展。规划工作包括规划编制、审批和实施管理等方面，是一项长期、连续的任务，规划实施管理是规划工作的重点和核心，是实现规划各项目标和任务、发挥规划宏观调控作用的基本措施。各级土地行政主管部门要充分认识规划在土地管理工作中的基础地位和“龙头”作用，充分认识做好规划实施管理工作的重要意义，切实加强规划实施管理，保障土地利用和管理目标的实现。

各级土地利用总体规划批准后，要及时组织规划实施，绝不能放松规划工作。要把规划实施管理放到土地管理工作的重要位置，纳入领导目标责任体系，主要领导要亲自抓、负总责。各有关部门要大力支持规划工作，加强配合，自觉遵守和积极维护经依法批准的规划。

二、建立健全规划审查和计划管理制度，全面加强对建设用地、农用地和土地开发复垦整理的规划管理

严格执行建设项目用地预审制度。建设项目可行性研究论证阶段，必须按规定程序和权限报土地行政主管部门预审。不符合土地利用总体规划和法律规定的建设项目不得通过用地预审。属于国务院或省级人民政府批准权限的能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需占用土地利用总体规划确定的建设用地范围以外的土地，可通过用地预审，同时提出规划调整建议。未通过预审的建设项目，土地行政主管部门不予受理建设用地申请。

切实做好农用地转用的规划审查工作。在建设用地项目报批过程中，各级土地管理部门要依据土地利用总体规划严格审查，并由负责规划的职能部门出具审核意见，对建设项目是否符合规划、计划负责。对单独选址建设项目，已列入土地利用总体规划的，要及时做好规划和用地审查的各项工作，按照规定及时批准用地；未列入土地利用总体规划，但符合《土地管理法》第26条规定的，要按照法律和《土地管理法实施条例》的规定，根据国务院和省级人民政府对项目的批准文件，及时调整规划，并将规划调整方案与建设用地的有关报批资料一并报批；对未列入土地利用总体规划，也不符合《土地管理法》第26条规定的，不得批准用地，确需建设的项目，需先修改规划，按规定程序报原批准机关批准后才能审批用地。申报的分批次农用地转用，不得超出土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围。因特殊原因，小部分用地确需超出规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围的，在编制农用地转用和土地征用方案的同时，可以对规划作局部调整，落实到规划图上，并将规划调整方案与建设用地的有关报批资料一并上报，在审查项目的同时由负责规划的职能部门对规划局部调整进行审查确认；全部或大部分超出规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围的，须按法律规定修改规划并报原批准机关批准后，才能审批用地。

加强对城市规划、村庄和集镇规划的用地规划审查、审核。对报国务院审批的城市总体规划和城镇体系规划，在规划编制和上报过程中，省级土地行政主管部门要依据土地利用总体规划严格审核把关，确保规划期内城市建设用地规模和范围与土地利用总体规划相衔接。规划期限不一致的，要审查城市人口预测和人均用地指标是否合理，结合土地集约利用水平和利用效益，确定合理的用地规模。由地方人民政府审批的城市总体规划和城镇体系规划，也要参照上述要求，建立相应的审查、审核制度。

加强对农用地结构调整的规划引导。依法做好乡（镇）土地利用总体规划的公告工作，通过公告土地利用规划用途，引导农民合理调整农用地结构和布局，发展适应市场、优质高效的农产品，保障农业的可持续发展。

建立土地开发、复垦、整理规划审查制度。各地可以根据实际情况，在土地利用总体规划的指导下，编制土地开发、复垦、整理专项规划，作为总体规划的深化和补充。土地开发、复垦、整理项目的立项，必须依据土地利用总体规划或土地开发、复垦、整理专项规划。

土地利用计划是实施土地利用总体规划的重要手段。要建立严格的计划管理制度，充分发挥计划对用地总量和用地方向的调控作用。农用地转用必须纳入计划，对耕地转为建设用地严格实行指令性计划管理，未取得计划指标，不得批准建设项目用地，坚决杜绝计划外用地。加强对计划执行情况的监管，建立计划指标台帐制度，实行土地利用计划的动态管理。

三、制定和完善规划实施管理法规、规章，加强执法检查，推进规划法治化

加强法制建设是有效实施规划的保障。要尽快制定《土地利用规划实施管理办法》，完善规划法规体系。各地也要根据本地实施规划的需要，制定和完善地方配套法规、规章，把规划实施工作纳入法治化轨道。

要严格执法。土地利用总体规划是土地利用和管理的基本依据，具有法律效力，城乡建设、土地开发等各项土地利用活动都必须符合规划的要求，不允许任何地方、任何领导随意改变规划。擅自修改规划、违反规划批地和用地的，要依法严肃查处。各级土地行政主管部门要加强对规划实施的经常化监督检查，建立健全规划实施的监督检查制度，认真查处和纠正各种违反规划的行为。地方各级土地行政主管部门每年要就规划实施检查情况，向上一级土地行政主管部门报告。

四、深入调查研究，搞好试点示范，积极探索实施规划的有效机制和方法

各级土地行政主管部门要根据经济社会发展需要和客观情况变化，有针对性地开展调查，研究解决规划实施中的问题。近期要重点围绕实施西部大开发、加快城市化发展、加强生态环境建设等规划实施中出现的新情况、新问题进行专题调研，提出对策和措施。

搞好规划实施试点。部将在各省、自治区、直辖市推荐的基础上，确定部分市或县作为规划实施试点，加强跟踪调查，及时总结规划实施的经验，研究探索实施规划的新机制、新方法、发挥试点示范作用。各省、自治区、直辖市可以相应开展规划实施试点工作。

五、加强规划基础业务建设，积极运用现代科技手段，提高规划实施管理水平

切实做好规划档案管理和规划成果备案管理。各级土地行政主管部门要按照《关于做好土地利用规划档案和成果备案管理工作的通知》（国土资厅发〔2000〕11号）的要求，建立健全规划档案管理制度，切实加强档案管理，并按要求做好规划成果上报备案工作。规划实施中形成的有关文件和资料，也要及时收入规划档案。

运用信息技术、遥感技术等现代科技手段，加强和改进规划实施管理工作。加快规划管理信息系统规范和标准的研制，尽快建设全国规划管理信息系统，积极开展市、县级规划管理信息系统试点建设，以指导和推动各地的工作。实行常规监测与遥感监测相结合，切实加强规划实施情况的动态管理，重点加强对重要城市和经济发达地区规划实施遥感动态监测。

六、搞好规划队伍建设，保障规划实施管理工作的开展

第9篇：土地调整规划范文

显示土地规划时盘活强化集约用地、适时补充耕地以及深化土地产能最为有效的措施。现阶段国内把土地规划和新农村建设结合在一起，此举措可以保护耕地，同时可以统筹城乡土地的配置。

关键词：

土地规划；新农村建设；土地利用

土地规划主要是指按照当前土地利用的整体规划以及城市规划所确定的用途，经济、行政、工程技术以及法律等措施，对土地现阶段的使用状态予以改进、调节政治，进而深化土地的利用率。近年来，我国将土地规划作为工作重心，土地规划在很大程度上其实是一种概括性的概念，其涵盖了土地整改、土地复垦与土地全面开发等等。文章将以浅析土地规划中新农村建设与土地利用影响作为切入点，提出了现阶段土地规划所存在的问题，并给出相关举措。

1.现阶段土地规划存在的问题

对于土地的规划是社会利用自然并改造自然的一种手段，同时亦为时展的必经之路。土地规划在我国已开展多年，且有明显的效果，但是在实施的过程中存在一些问题。

1.1.规划制约

要全面实施土地规划项目，要明确其客观条件是要适应于《土地开发整理专项规划》、《土地利用总体规划》以及《城市总体规划》。若规划被批准，那么就是一项长久的大工程。不过近年来因为很多耕地受自然灾害的影响，以往较肥沃的良田受到破坏，此类被破坏的土地就无法匹配于“土地开发整理专项规划”，在规划期限内无法得到治理，这不但导致肥沃的土地被荒废，且这些被荒废的区域其生态系统也随之被影响。

1.2专项规划所存在的问题

对农村土地利用以及村庄建设等新农村建设上缺乏相应的专项规划，缺乏可操作性，因此，专项规划完善和与土地利用总体规划的衔接是农村土地集约和统筹整治的重要制约因素。

1.3.土地规划后权属调整

受阻规划项目在完工后，新增耕地、土地权属的变化及建设用地怎样合理配置都存在难度，不管是集体承包，亦或在新增用地的集体经济体中予以均衡分配，缺少具体的规定，容易产生纠纷，在很大程度上降低了农民配合的主动性，进而造成农民对土地集中整治规划产生抵触情绪。

2.依附于土地规划，深化新农村建设

2.1.整合土地规划和新农村建设之间的关系

新农村建设过程中，我们要依附于合理集约用地、有效布局与保护耕地的基本理念，调整村庄与集镇规划，结合小城镇与农村小城镇与农村居民点的密集度、布局与用地状况，遵循整体规划、整体设计以及整体施工的原则，对违章违规建设要从严处理，要让新农村建设具有较强的法律性，按照严格的规定有序开展。土地规划是新农村建设的核心内容，土地规划的根本目的是扩大有效耕地，深化土地使用比例，提高生态环境质量，增加农民收入，为提高农民的生产品质奠定良好的基础，完善土地利用的集约化。

2.2.通过法律促进农村集体建设用地流转控制

农村居民点用地，尤其是耕地转为建设用地的规模，让农村集体建设用地在符合规定的条件下有序的流转。流转后，根据土地利用规划与城镇规划确定的用途予以有效的使用，可以让土地收益及经济收益偏低的低效企业用地，通过转让、出租土地等措施，实现兼并、收购与合作，不仅要使原建设用地得到充分有效的利用，同时还要为一些需要建设的基础设施用地腾出一些建设用地空间，从根本上深化集约土地资源的使用程度。

2.3.调整观念，加强土地规划力度

土地规划需转变过去仅对适耕的适宜性没有利用，且予以开发整理以深化直接用于耕种的有效面积的观念。要对沟渠等基础设施进行建设，使农、田、路、水、林布局合理，具有完善的水利设施，深化耕地保土、保水的综合能力，提升耕地的品质。土地规划应走改善农业生态机制，完善土地构架，深化劳动者的生活、生产条件的核心路径，同时亦为保护耕地，扩大可利用土地面积及有效耕地面积，增加产出比例，实现耕地制衡与粮食安全的核心条件。

2.4.全面保护生态环境

生态环境得到全面的保护，土地资源才可以得到更为有效的利用，同时人的生产与生活才能得到保障，资源、环境和经济、社会才会相制衡，只有这样新农村建设也才会有序的进行。我们要先深化水利设施建设；根据差异化地区，实施科学的树木种植；加强对农村区域的能源建设；通过生物和工程相结合的手段，对生态环境予以整体的治理，对生态环境较差的地区，要施行退耕还林这一举措，尽可能保护水土原有的生态功能。只有解决因生态问题才可以稳定提高农民的经济效益，同时也可以更好的深化新农村建设。

2.5.调整土地规划项目的管理机制

从根本调整对土地规划项目的管理模式，技术需要行之有效，强化政府在群众心里的威信，提升农民对政府的信任度。在分得利益的同时，要赋予农民对土地整体的使用权利，在此基础上尽可能允许农地使用权进行交易，这样可以解决集体对农民家庭经营干预的问题，从而确保了农民的经营权，全面激发农民参与土地规划工作的主动性。

3总结

土地规划下的新农村建设是经济社会发展的必经之路，亦为加设和谐社会的先决条件，土地规划是农村现代化的促进剂。只有将土地资源进行长久的利用，才可以确保耕地总量制衡，进而保证粮食的安全及社会的稳定，只有经济社会的良好运行，才会使新农村建设达到所需的条件。土地规划与新农村建设是相关职能系统与土地开发领域的责任，是时展的促进者，我们要全面提高土地规划的适用度，为经济社会的可持续发展与新农村建设奠定基础。

参考文献：

[1].关江华;马才学;;土地整理中土地资源优化配置模式研究与实证分析[A];节能环保和谐发展——2015中国科协年会论文集（二）[C];2015(02):16-21.