第1篇:房地产公司经营状况范文
一、厂房资产的经营和价值状态
1、厂房资产经营状态。2009年,建设公司工业厂房全部用于招商和租赁经营,年度经营收入2899万元,净利润为2万元,厂房账面净资产收益率为0.003%。2010年,随着创业三期和创业二期两个项目的竣工及租赁业务的开展,折旧费用继续增加,工业地产业务将亏损至518万元。2009年、2010年业务经营情况见表2。
创业四期和创业一期两个项目在2009年、2010年两年内的经营状况是略有盈余和利润增长。但这种盈余规模小且不稳定,极易受到不可预见费用的影响,其经营状况处于盈亏平衡边界状态。创业二期和创业三期随着竣工结算和租赁业务开展,折旧计提增加,亏损继续扩大。
为考察该项业务的成长性,本文依据历史数据对四个工业园进行了未来六年的财务盈亏模拟分析,其财务损益曲线见图1。分析因素包括宏观经济趋势的基本判断、厦门厂房市场当前租金水平、政府贴租和贴息政策。
中国经济在未来五年内的总体趋势是继续保持平稳增长,经济结构调整和增长方式转变是“十二五计划”的主题。宏观经济政策调整将逐步缩减出口加工和劳动密集型制造业的规模,所以通用厂房的需求量趋于稳定,租金价格也将走平,不可能出现量的飞跃。
从图1可以看出,建设公司工业地产业务的经营情况是在2012年开始表现净利润盈余,2013年及其后期因价格增幅较慢而趋于稳定,此后净利润按12%年均增长。2016年净利润为760万元,资产回报率为1.52%,净资产回报率为3.17%。2016年因扣除政策性收入(政府贴租、贴息)因素,亏损821万元。因此,该业务的价值仅在于平均每年提供2247万元的折旧等值现金流入,这些厂房资产未来五年内无助于公司成长。
为深入考察每个工业园区的未来经营情况,对创业四期、创业一期、创业二期、创业三期以同样方式模拟分析未来五年的经营损益情况,其损益趋势见图2、图3、图4、图5。
以下四张均表明每个园区的净利润基本处于增长状态的损益趋势图,都显示在2013年后持稳定增长状态。这种稳定增长的主要因素是租金价格有限增长(缓慢,年均2%)、折旧稳定和利息的下降(其中创业二期和创业三期的资金来源性质主要是融资)。经计算,创业四期、创业一期、创业二期和创业三期的2013年稳定后的增长率分别为6.4%、6.3%、18.1%、15.2%。2016年各园区的利润规模分别是230万元、316万元、-29万元、243万元,合计760万元,相对于6.35亿元固定资产投资,其投资回报率仅为1.19%。
创业四期和创业一期的收入水平高于创业三期和创业二期项目。原因是创业四期没有负债资产、出租率高、位置好、租金和政策性收入稳定。创业一期经过近十年的运营,没有负债、折旧费用低、出租率高、收入稳定增长。创业二期采用全额贷款建设,租金为闭口合同,至2016年将持续为亏损状态。创业三期随着出租率的增加和负债的逐步减少,至2013年基本脱离亏损状态。
2、厂房资产经济价值分析。建设公司每个工业园区项目都是一项业务投资。衡量和取舍资产持有价值的判断标准不仅是财务分析,还要按照EVA原则进行经济价值判断。计算建设公司工业厂房项目的EVA有两种方式:一种是简易算法,即将所有项目收入按其全生命周期计算合计净现值,然后与初始固定资产投资及其资本机会成本进行比较;另一种算法是采用当期财务净利润减投资当期资本机会成本后的净利润增加值,同时考察增加值的长期变化。
两种方式中,资本机会成本可以采用当期银行利率(当前各商业银行为HT集团授信的平均名义利率为6%);也可采用机会收益率(房地产业15%,酒店业1.2%等等,本文假定为10%);也可采用集团加权平均资本成本率(HT集团加权平均资本成本率估算为7%)。相对而言,采用银行利率作为参照物进行比较更为公允。本文采用第二种算法和机会收益率,计算结果见表3。
经计算,建设公司工业地产业务的经济增加值将保持六年亏损,但减亏速度较快,预计在2017年开始实现正值。在实现赢利之前,经济增加值已累计损失9902万元,按照其发展趋势,收回损失即经济增加值累计赢利大约需要十年时间。以上数据表明建设公司厂房项目是非价值型投资决策的结果。该项投资的回收期相当漫长,给公司短期战略目标带来很大压力。
二、厂房资产对公司经营目标的影响
1、厂房资产现状及其存在的问题。建设公司作为母公司,持有太阳公司和创业四期全部资产。太阳公司持有创业三期、创业一期和创业二期厂房资产。以2009年为例,这些厂房资产对建设公司和太阳公司的经营指标形成较大影响,影响情况见表4。
有效资产指按照公司财务报表扣除不受控资产,比如代财政融资、账面名义资产等。这些资产不应作为经营指标考核基数。太阳公司2009年厂房资产占其有效资产82.13%,占其权益资产的442.82%。可见太阳公司的厂房资产主要是通过负债形成的,而厂房业务的收入不足以抵消折旧成本、管理费用、营销及财务费用,利润是负值。
建设公司2009年厂房资产占公司有效资产的28.03%,占其权益资产的85.62%。显然,厂房资产是公司资产的绝大部分,但其收入贡献仅为6.53%,该业务利润对净资产收益率没有任何贡献,各项费用需要其他业务贴补。
基于以上分析,建设公司的厂房业务所占资产比重大,收入少,利息负担重,对经营指标造成较为严重的影响。结合上文对工业地产业务的成长性分析,在建设公司未引进更好的业务以改变业务结构或营收结构,或者未对厂房业务作出处置之前,厂房业务的经营状况是不乐观的。
2、厂房持有量变动对公司经营的影响。资产结构中,良性负债有助于公司成长。但资金长期沉滞,资金所转换的固定资产不能带来收益,则是贬损公司价值。本文中,建设公司厂房资产中负债达4.07亿元,即厂房业务的资产负债率为64.08%,基本与房地产行业资产结构水平相当。但这些负债已经转变为流动性较差的资产,全部用于租赁经营,与居住类地产业务的高流动性不可比较,收益水平也是天差地别。所以在市场租金价格稳定、折旧及税费刚性的情况下,只有降低厂房持有量,提高这些资产的流动性才是改变厂房业务经营不良的有效方法。
显然,已经投入使用的厂房持有量和公司经营业绩存在一个基本线性的关系,即随着持有量的下降,公司经营业绩将逐步上升;随着负债的减少,资产总额的降低,公司业绩也将随之下降。只有资产收益率大于社会平均水平(行业水平,2%)的厂房资产持有量才是合理的持有量,才是值得留存的资产。以此作为标准,建设公司持有的四个园区在五年内其经济增加值均不能超过2%的资产收益率,所以四个园区均应采取不持有的处置措施。
建设公司每降低一个平方米的持有量,则租金收入、成本和费用相应减少,公司可平均增加利润31.8元/m2,持有量自48.53万平方米下降至42.98万平方米,可实现2010年的厂房业务平衡,下降至25.86万平方米可实现2011年的厂房业务平衡。此后五年的厂房资产收益率平均大于1.66%。
假定建设公司所持有创业四期和创业三期按1580元/m2均价售出,建设公司增加销售收入为58731万元。厂房业务经营情况利润呈上升趋势,即使取消政策性支持政策,园区也能呈现增长趋势。2010年的厂房业务净资产收益率为0.59%并逐年上升至2016年的1.95%。太阳公司的资产消除了所有负债,厂房业务利润由亏损48万元变成赢利232万元,公司权益资产收益率迅速由0.87%改变为1.95%,以后各年均呈递增趋势。
三、厂房持有量调整
通过分析,建设公司持有的工业厂房占用了公司绝大部分的自有资金,其低流动性和低收益性在五年内不会有助公司成长,使公司被迫放弃了很多的发展机会。从经济增加值的角度出发,这些政策性决策结果的沉滞资产更是不值得继续持有。
四个园区中,创业四期和创业一期在2010年及其以后均基本保持了微利增长状态,但是资产收益率始终在2%左右徘徊;而创业二期和创业三期将长期保持亏损或低利润状态,短期内尚不能实现盈亏平衡。
基于以上分析,就建设公司持有的工业地产业务和四个园区的建议如下。
一是降低工业厂房的持有量。按照当前市场价格(均价约1580元/平方米),售出以消除建设公司厂房业务4.07亿元负债。
第2篇:房地产公司经营状况范文
摘要房地产行业的发展与国家宏观政策、经济环境密切相关,仅从房地产企业的报表数据简单分析得出的结论是片面的。国内土地可以分期开发、地价可以分期支付等因素,导致房地产企业往往有巨额的表外负债。国内不同地区的房地产价格走势、市场需求特点也有差别,因此,只有对房地产企业进行全方位的深入了解、综合分析,才能充分掌握企业的财务状况和赢利能力。不同的房地产企业既可能有战略的不同,也可能有区域的差别,对房地产企业的财务分析还需要与业界同行进行横向比较,这样才能对其财务状况有更全面的认识。
关键词房地产公司财务分析财务管理
一、房地产公司的盈利能力分析
盈利能力指的是公司获取利润的能力,其中盈利能力指标主要用于反映公司一定时期内收益水平高低,即公司盈利能力越高,则表明公司一定时期内收益水平越高;反之亦然。同时,对于房地产公司而言,其盈利能力涉及到多项指标,如营业利润率指标、总资产报酬率指标、资本收益率指标、成本费用利润率指标、净资产收益率指标及盈余现金保障倍数指标等,上述指标均在不同程度上影响着房地产公司盈利能力大小。另外,非经常性损失是指与房地产公司主营业务无直接联系的收入,这部分净资产对真实、公允地反映房地产公司持续、稳定地盈利能力产生不利影响。未解决这一问题,需要房地产公司在计算净利润时剔除企业管理层利用技术手段调控利润与非经常性损益的影响,从而确保能够更为客观真实的反映出房地产公司的盈利能力。
除此之外,现金流也是房地产公司盈利能力的重要影响因素,所以要求房地产公司做好对资金现金率、销售现金率的分析工作,确保二者能够准确揭示出房地产公司主营业务获取现金的能力,即资金现金率、销售现金率越高,则表明房地产公司获取现金的能力越强;反之资金现金率、销售现金率越低,则表明房地产公司获取现金的能力越弱。
二、房地产公司偿债能力与资产变现能力的分析
偿债能力是指公司应用资产偿还短期债务与长期债务的能力,而资产变现能力是指公司将资产转换为现金或负债的能力,其中偿债能力与资产变现能力是公司财务状况及经营能力的重要衡量指标。对于房地产公司而言,其偿债能力涉及到多项指标,如流动比率指标、速动比率指标、现金比率指标、资金周转率指标、清算价值比率指标及利息支付倍数指标等。
房地产公司在计算流动比率与速动比率时需注意下述三方面问题:(1)存货界定问题。一般而言,房地产公司将开发产品与开发成本确认为存货列入流动资产中,但是能够在短期内变现的仅有开发产品与已具备预售条件的开发成本,所以,房地产公司计算流动比率时应将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来;(2)待摊费用与预付账款等无法转变为现金偿还负债流动资产的剔除问题。对于多数房地产公司来说,其通常都是以高价获取到土地储备,所以只有对其做好减值准确才能够真实、公允、客观反映出存货的变现价值及偿债能力;(3)预收账款从分母流动负债中扣除问题。房地产公司预收账款实为未实现的销售收入,当工程项目竣工后便可正式作为销售收入予以结算,所以切勿将预收账款确定为一般流动负债,应将预收账款从分母流动负债中予以扣除。
结合我国当前社会经济背景来看,只要房地产公司将资产负债率控制在70%之内,便不会对公司各项运营活动造成太大的影响。实际上,受多方面原因的影响,致使国内多数房地产公司普遍处于高负债运营状态,与此同时房地产公司更注重偿还短期债务能力问题,而房地产公司的偿还短期债务能力主要受到期债务偿付比率、利息现金保障倍数及短期风险头寸等指标的影响,其中到期债务偿付比率指的是一定时期内公司经营现金净流量与到期债务本息之间的比率,其主要用于反映房地产公司运用经营现金流量偿还到期债务本息的能力,当到期债务偿付比率超过1时,则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较强,即经营现金流量足以偿还到期债务本息;当到期债务偿付比率小于1,则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较弱,即经营现金流量不足以偿还到期债务本息。利息现金保障倍数指的是一定时期内公司经营现金净流量与债务利息之间的比率,其主要用于反映房地产公司运用现金偿还债务利息的能力,其中利息现金保险倍数越低,则表明公司运用现金偿还债务利息的能力越弱,从而公司面临的财务风险越大;反之利息现金保险倍数越高,则表明公司运用现金偿还债务利息的能力越强,从而公司面临的财务风险越小。公司经营净现金流量加上货币资金后减去到期流动负债便得到短期风险头寸,其主要用于反映房地产公司偿还短期债务的能力,其中当短期风险头寸为负数时,则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较弱,即经营现金流量不足以偿还到期债务本息;当短期风险头寸为正数时,则表明房地产公司到期债务的自我清偿能力较强,即经营现金流量足以偿还到期债务本息。
资产的变现能力取决于资产的流动比率,对于房地产公司而言,其资产流动比率受应收账款的周转速度等因素的影响。一定范围内,房地产公司资产流动比率越高,资产变现能力越强,表明房地产经济效益越好。如果房地产公司资产流动比率过高,将导致机会成本大幅度增加,致使房地产公司资金利用率低下,从而引发房地产公司资产流失、浪费等现象的发生。实践研究显示,流动比率以2:1为最佳。另外,速动比率能够准确反映出房地产公司应用流动资产偿还流动负债的能力,实践研究显示,速动比率以1:1为最佳。
三、房地产公司营运能力的分析
营运能力是指公司经营运行的能力,其主要用于反映公司利用各项资产获取利益的能力。对于房地产公司而言,营运能力涉及到的指标有应收账款周转率指标、存货周转率指标及总资产周转率指标等,以存货周转率指标最为突出,即公司存货周转率越高,则表明项目开发周期越短,即项目开发成本越少,致使项目效益越好;另外,应收账款周转率是影响公司营运能力的又一重要指标,其中应收账款周转率越高,则表明公司一定时期内应收账款周转次数越多,即公司贷款回收期限越短,越有助于加速公司资产流动,从而推进房地产公司快速发展。
四、房地产公司成长能力的分析
成长能力是指公司扩展经营规模的能力,其主要用于反映公司未来发展速度及趋势。对于房地产公司而言,成本能力涉及到的指标有主营业务利润增长率指标、经营现金流量成长比率指标、主营业务收入增长率指标及净利润增长率指标等,其中主营业务收入增长率越高,则表明公司产品的市场需求量越大,业务扩展能力越强;主营业务利润增长率与净利润增长率越高,则表明公司经营业绩越好,市场竞争力越强。经营现金流量成长比率越高,则表明公司成长越快。除此之外,利润保留率指标、股本比重指标及固定资产比重指标等也在不同程度上影响着房地产公司成长。
五、结论
总之,房地产企业必须进行客观的财务分析,反映企业真实的财务状况及赢利能力,为企业管理层提供决策依据。全文结合房地产企业的实际,在赢利能力、偿债能力、运营能力以及成长能力四个方面分析了企业的财务状况,以期对房地产企业的财务状况有一个全面的认识。
参考文献:
[1]朱剑川.保利地产财务分析.技术与市场.2010(12).
[2]郑勇杰.某房地产公司楼盘项目财务分析报告.中国房地产金融.2010(03).
[3]王文平.房地产企业财务分析管见.财会月刊.2010(01).
[4]曾汉文.浅论房地产企业的财务分析.当代经济.2009(11).
第3篇:房地产公司经营状况范文
(一)变量设计
1.被解释变量—财务风险。
基于我国证券市场不完善的现状,我们选择用样本企业的Z-score指数①来衡量企业财务风险。本文所用的Z-score模型公式为:Z=1.2×营运资金/总资产+1.4×留存收益/总资产+3.3×息税前利润/总资产+0.6股票总市值/负债账面价值+0.999×销售收入/总资产
2.解释变量与控制变量。
解释变量为公司治理和宏观调控。公司治理选取股权特征、董事会特征、高管激励和“三会”会议情况等4个方面共7个变量来考察其对我国房地产上市公司财务风险的影响。根据当前我国政府宏观调控情况,设置虚拟变量,宏观经济政策从紧取0,适中取1,适度宽松取2。此外,为了控制其他可能对我国上市房地产公司财务风险产生影响的因素,选取了企业规模、资产负债率和成长性等三个控制变量。
(二)模型构建
通过借鉴前人研究方法,根据房地产上市公司实际情况,本文构建多元回归模型来分析我国房地产企业的宏观调控、公司治理与财务风险的关系。
(三)数据来源
本文选取深市、沪市上市的房地产行业为原始样本,选取2003—2012年共10年为研究期间。在原始样本的基础上进行了如下几个方面的处理:一是剔除在2003年以前未上市的样本;二是剔除无主营业务收入、总资产为零或所有者权益为负的公司,这些公司基本上处于资不抵债、重组等状态,缺乏持续经营能力,可能影响研究结论的说服力;三是剔除财务数据缺失严重的公司。最后共获得127个样本,共1270个观测值。
二、实证分析
(一)描述性统计分析
报告了本文主要变量的描述性统计。从表中我们可以看出:其一,按照阿尔特曼教授关于财务风险的临界判别值来划分,有超过一半的公司值小于1.4514(中位数),这些公司存在较大的破产风险,财务危机较为严重。我国房地产公司财务风险的Z值平均为1.88,处于财务风险状况的“灰色地带”①,说明我国上市的房地产公司整体财务状况不是很好;最小值为-67.5664,最大值为35.1331,各公司财务风险状况相差比较大。其二,股权集中度(HHI5),极值差距十分明显,最小值84.3335,最大值7997.79,这表示我国房地产公司股份分配方式各不相同,这与我国房地产企业股权分配方式的现状相符。其三,董事会规模大小方面,大部分公司董事会规模为9人。其四,在高管激励机制方面,我国房地产上市公司高管持股情况较差,超过一半的公司高管未持股,股份激励这种方式对高级管理人员的激励作用在中国上市房地产公司的生产经营过程中没有受到重视。而在高管的薪酬上面,各个公司高管薪酬差距较大,三大高管薪酬总和的自然对数跨度从4.4594~7.4869之间,有部分公司高管薪酬很低,有的却很高。
(二)实证结果及分析
在进行相关性分析之前首先进行了相关系数检验,结果表明财务风险与公司治理结构的相关系数均显著,并且各自变量间的相关系数值较小。另外还采用方差膨胀因子法进行了自变量间的多重共线性诊断,检验结果显示模型中各变量的容忍度均大于方差,所以自变量间的共线性并不严重,限于篇幅没有报告相关系数检验和共线性诊断结果。
1.公司内部治理与财务风险的回归分析。
本文以财务风险(Z)为被解释变量设置了4个模型,使用式(1)分别检验股权特征、董事会特征、高管激励以及“三会”会议情况对财务风险的影响,结果见下页表3。模型Ⅰ检验了股权特征对财务风险的影响,股权集中度(HHI5)符号为正,且在5%的水平下显著,即提高股权集中度,有利于降低房地产上市公司的财务风险,因为在宏观调控政策频繁变动的市场环境下,加大第一大股东的持股比例有利于集中决策,规避财务风险;股权制衡度(EBD)符号为负,说明房地产企业降低股权制衡度,对降低企业财务风险有正向影响,但效果不显著;模型Ⅱ检验了董事会特征对财务风险的影响,董事会规模(BDSIZE)符号为正,且在5%水平下显著,即扩大董事会规模,尤其是增加独立董事人数,将有利于降低上市房地产公司财务风险;模型Ⅲ检验了高管薪酬对财务风险的影响,回归结果高管薪酬(SALARY)符号为正,且在1%水平下显著,即高管薪酬越高,上市房地产公司财务风险越小。模型Ⅳ检验了“三会”会议情况对财务风险的影响,在每年召开股东大会会议次数(GTIME)方面,符号为正,且在5%的水平下显著,即每年召开的股东大会召开次数越多,上市房地产公司财务风险越小;每年召开董事会会议次数(DTIME)符号为正,说明我国房地产企业召开董事会次数有利于降低企业的财务风险,但效果不显著;每年召开监事会会议次数(JTIME)方面,符号为正,且在1%的水平下显著,即每年召开监事会会议次数越多,监事会成员行使监事权利,履行其职责情况越好,能有效降低财务风险水平。
2.宏观调控、公司治理与财务风险的多元回归分析。
结合上述分析,本文以宏观调控政策、房地产企业股权结构、董事会特征、高管薪酬以及“三会”会议情况为解释变量,财务风险水平为被解释变量,对式(2)进行逐步回归,通过固定效应检验得到结果。宏观调控政策(MCP)符号为负,且在5%水平下显著,通过实际数据验证了宏观调控政策与财务风险之间呈显著的负相关关系。中国经济改革开放后30多年的快速发展为房地产企业提供一个良好的发展环境,宽松的宏观调控政策会使房地产企业不断扩张发展,单纯依靠土地和资金资源粗放型发展,几乎不计后果地增加企业资产负债率,一旦市场环境发生重大改变就会使很多企业无法适应,无法正常运营甚至破产;相反,近些年来随着我国房地产泡沫不断出现,政府加大对房地产行业的宏观调控力度,这些不断趋紧的调控政策会影响房地产企业的投资决策,房地产企业一般会选择谨慎投资,进行科学理性地投资,从而降低企业财务风险。
3.宏观调控对“三会”会议情况与财务风险的调节效应回归结果。
综合以上分析,本文将宏观调控政策作为调节变量引入,以财务风险水平作为被解释变量,各企业全年召开三会情况即每年召开股东大会次数、每年召开董事会会议次数以及每年召开监事会会议次数作为解释变量,对式(3)进行逐步回归,模型Ⅰ是控制变量的回归结果,模型Ⅱ、Ⅲ和Ⅳ是在控制变量的基础上加入宏观调控政策与公司治理中会议情况的交叉变量的检验结果,报告了样本公司宏观调控政策对公司治理中会议情况与财务风险关系的调节效应,即方程(3)的回归结果。模型I的检验结果显示,增加公司规模和成长性,有利于降低企业的财务风险;而资产负债率与企业的财务风险呈显著的负向关系,说明我国房地产上市公司不改善公司财务状况,将会显著提高企业的财务风险水平。当加入宏观调控政策变量与公司治理中会议情况的交叉变量后,公司规模和公司成长性仍然具有较强的解释能力。模型Ⅱ的交互项系数为-0.0524,且在10%水平下显著,说明宏观调控政策负向调节股东大会次数和财务风险之间的关系,即在宏观调控政策越紧,每年召开股东大会次数对公司财务风险的影响力增强,增加召开股东大会次数越有利于降低企业的财务风险。模型Ⅲ交互项没有通过检验,说明宏观调控政策对董事会会议次数和财务风险之间没有显著调节效应,其原因可能是董事会成员以及其下设机构没有发挥其应有的专业技能水平,其作用不明显。模型Ⅳ交互项回归系数为-0.0718,在1%水平下显著,表明宏观调控政策负向调节监事会会议次数和财务风险之间的关系,即宏观调控政策越紧,监事会会议次数对财务风险的影响越强,即每年召开监事会次数越多,越有利于降低公司财务风险,其原因可能是宏观调控政策从紧,监事会成员也加大对公司运营状况的监管,公司管理人员会选择谨慎投资,能有效减小公司财务风险。
三、结论与建议
第4篇:房地产公司经营状况范文
【关键词】 中小板上市公司;收益状况;利润表
一、浙粤中小板上市公司的概况及特点
浙粤两省属于改革开放的前沿,中小板上市公司发展迅速。自2004年6月首批企业上市交易起,至2011年8月止,浙江已发展到101家,占全国中小板上市公司总数638家的15.83%,但分布极不均衡,主要集中在杭州、宁波、绍兴、台州和嘉兴5个城市,这5个地市有中小板上市公司85家,占全省总数的84%,其余的16家分布在湖州、金华、温州、丽水和衢州。浙江中小板上市公司分属于制造业、金融业、信息技术业、建筑业和房地产业5个行业,主要为传统的制造业。
广东有中小板上市公司132家,占全国中小板上市公司总数的20.69%,广东省中小板上市公司的分布也不均衡,主要集中在深圳、广州、汕头、珠海和佛山5个城市,这5个地市有中小板上市公司113家,占全省总数的85.6%,其余的19家分布在东莞、中山、揭阳市、梅州等城市,而韶关市、河源市、惠州市、湛江等地级市至今还没有一家中小板上市公司。此外,广东省的中小板上市公司分属于制造业、建筑业、信息技术业、房地产业、广播与文化产业、批发和零售贸易、社会服务业7个行业,其中制造行业97家,占总数的73.5%。
二、样本选择与研究方法
本文的研究对象为浙粤中小板上市公司。截至2011年8月31日,浙粤分别有101家、132家中小板上市公司,在样本的选择上,剔除了2010年后上市的中小企业和特殊的金融行业,最终分别确定了59家、82家中小板上市公司作为样本。根据这141家公司2005—2010年度利润表的数据,采用统计分析方法从总体性和行业差异角度对两省中小板上市公司的收益状况进行了对比分析。数据来源于CSMAR数据库。
三、浙粤中小板上市公司收益状况的总体性对比分析
利润表中营业收入的大小不但直接影响企业的收益状况,而且可以反映一个企业的规模。下面从营业收入、营业利润、利润总额、净利润等指标对浙粤中小板上市公司的收益状况进行对比分析。表1是浙粤中小板上市公司2005—2010年收益状况的平均水平与同期全国中小板上市公司收益状况的对比表。
从表1可看出,浙粤中小板上市公司2005—2010年的营业收入总体呈增长趋势,但浙江中小板上市公司营业收入的增长速度快于广东。浙江中小板上市公司2010年营业收入的平均值达18.32亿元,是2005年的3.13倍,尽管在2009年由于国际金融危机的影响,浙江中小板上市公司有27家的营业收入较2008年有所下降,导致2009年的营业收入比2008年有所下降,但从整体而言,浙江中小板上市公司2005—2010年营业收入的平均值略高于全国平均水平。而广东中小板上市公司的营业收入增长较慢,2010年营业收入的平均值仅为2005年的1.55倍,并且2007年由于新上市的28家公司中,大部分公司的营业收入较低,导致2007年营业收入的平均值比2006年下降1.27亿元,2008年由于大部分公司经营状况好转,营业收入的平均值上升到9.71亿元;广东中小板上市公司营业收入的平均值除2005年高于全国平均水平外,其他年份均低于全国平均水平,2007年达到最低,仅为全国平均水平的73.02%。
另从表1可看出,浙粤两省中小板上市公司的营业利润、利润总额和净利润在2005—2010年均呈稳步增长趋势。但从相比数据分析,浙江中小板上市公司的发展趋势比广东的好。浙江中小板上市公司2005年和2006年各利润项目数据低于全国的平均水平,而其增长速度较快,至2007年各利润项目数据均高于全国的平均水平。而广东中小板上市公司2005—2010年各利润项目的平均值均低于全国平均水平,各利润项目平均值最好的年份为2006年,最差的年份为2009年,各利润项目的平均值均仅为全国平均水平的68%左右。
四、浙粤各行业中小板上市公司收益状况的比较分析
根据中国证监会的《上市公司行业分类指引》的分类,浙江省的59家样本中小板上市公司分属于制造业、建筑业、信息技术业和房地产业4大行业。其中制造业52家,占总数的88.1%; 广东省82家样本中小板上市公司分属于制造业、建筑业、信息技术业、房地产业、广播与文化产业、批发和零售贸易、社会服务业7个行业,而制造业有64家,占总数的78%,两省的制造业都涉及食品、饮料,纺织、服装、皮毛业,家具制造业,造纸、印刷业,石油、化学、塑胶、塑料业,电子业等10个子行业。但两省中小板上市公司食品饮料业和家具制造业都分别只有1家,因此在分析中从略。其他各行业中小板上市公司收益项目的主要财务数据形成的比较表如表2所示,表格中的行业用《上市公司行业分类指引》中的代码代替,其中C1为纺织、服装、皮毛业,C3为造纸、印刷业,C4为石油、化学、塑胶、塑料业,C5为电子业,C6为金属、非金属业,C7为机械、设备、仪表业,C8为医药、生物制品业,C99为其他制造业, E为建筑业,G为信息技术业, J为房地产业。
从表2中可看出,浙粤两省中小板上市公司各行业收益状况存在较大的差异:浙江中小板上市公司中金属、非金属业,医药、生物制品业和房地产行业这3个行业的收益状况最好,各收益项目的数据远远大于全国平均水平,尤其是房地产行业,其各收益项目数据均为全国平均数的2倍以上;而纺织、服装、皮毛业,造纸、印刷业和信息技术业这3个行业发展较差,其各收益项目的财务数据均低于全国平均水平,其中造纸、印刷业的平均销售盈利能力最差,其营业利润和净利润均为全国平均水平的37%左右;其余行业各收益项目的数据接近于全国平均水平。但是与浙江形成反差的是,广东的中小板上市公司中,纺织、服装、皮毛业,造纸、印刷业这2个行业发展较好,尤其是纺织、服装、皮毛业,其营业收入为全国平均水平的99.39%,各利润项目的数据远远高于全国平均水平;而机械、设备、仪表业,医药、生物制品业,其他制造业,建筑业和房地产业这5个行业发展较差,其各收益项目的平均数均低于全国平均水平,尤其是医药、生物制品业和房地产业收益项目数据不到全国平均水平的50%。
五、改善浙粤中小板上市公司收益状况的建议
(一)提高现有中小板上市公司业绩,带动区域经济发展
中小板上市公司在证券市场要不断实现良性的滚动发展必须要有良好的业绩。但从上面的统计分析结果得知,由于广东最近几年上市的中小企业多,上市公司规模小,正处于高速成长阶段,导致上市公司各收益项目的整体平均值低于全国平均水平,并且机械、设备、仪表业,医药、生物制品业,其他制造业,建筑业和房地产业的发展欠佳,这些中小企业应充分利用自身的优势和融资功能做大做强,以带动所在地区的经济发展。中小板上市公司中发展较好的企业可以通过重组、合并、合资等方式与产业链相关联的优势企业组建大型企业集团,壮大公司实力,以改善广东中小板上市公司的收益状况。
(二)优化中小板行业结构
从上面的统计分析得知,浙粤中小板行业单一的矛盾较为突出。浙江59家样本公司中,有52家制造业公司,占88%;广东82家样本公司中,制造业公司有64家,占比78%。由于中小制造业处于价值链的末端,对宏观经济环境变化的敏感度较高,易受到上游企业、行业周期和经济周期的影响。加之,浙粤两省中小板制造业公司中大多属于出口型企业,受市场状况和国际经济变化的影响较大。因此,为减少国际金融危机对中小板公司的影响,保证中小板公司长期健康、稳定地发展,应改变制造业公司在中小板上市公司占比过高的现状,优化中小板上市公司的行业结构。
(三)加快中小板上市公司的技术革新力度
鼓励企业淘汰落后产能,加快中小板上市公司的技术革新力度。浙江省应提高纺织、服装、皮毛业,造纸、印刷业企业的准入门槛,广东应提高机械、设备、仪表业,医药、生物制品业,其他制造业企业的准入门槛,支持优势企业通过收购、兼并、重组落后产能企业,淘汰落后产能;鼓励企业推进产学研科技成果的研发与转化,淘汰高能耗、高污染等落后的生产设备,监管部门应加强对企业执行产品质量标准和能耗限额标准的监督检查,全面提升收益状况较差的中小板上市公司的平均规模、生产质量和生产效率,以改善浙粤中小板上市公司的整体收益状况。
【参考文献】
[1] 蔡宇娜,王玉蓉. 中小企业板上市公司区域差异特性与成因分析[J].财会研究,2009(18).
[2] 徐有恒.浙江中小企业上市公司的现状与发展[J].嘉兴学院学报,2006(1).
[3] 蒋大富.广西区上市公司收益状况的实证分析——基于利润表的经验数据[J].会计之友,2011(8).
第5篇:房地产公司经营状况范文
【摘要】本文根据沪深两市77家房地产上市公司2006年、2007年、2008年1季度报表的数据,基于altman 的“z 记分模型”,对所选样本公司进行了财务困境分析。结果表明,“z 记分模型”的测度结果符合房地产行业的实际情况。特别在2008年,有超过55%(41家)的房地产行业陷入财务危机,其原因是实行了过于激进的扩张政策。
【关键词】z记分模型;房地产上市公司;财务困境
目前,房地产行业出现市场观望气氛严重、开发商陷入囚徒困境、房价大面积下跌、资金链越绷越紧、汶川大地震对房地产市场特别是四川房地产市场的冲击、房市拐点论及政府救市争议等现象。在此背景下,笔者基于altman 的“z 记分模型”对沪深两市房地产上市公司进行财务困境分析,试图为处在一个特殊时期的房地产行业的经营者、外部投资者、金融机构的相关决策等提供参考。
一、我国房地产上市公司财务困境的基本情况
财务困境又称财务危机,企业陷入财务困境是一个逐步的过程,通常从财务正常渐变到财务困境,最严重的财务困境是破产。财务困境通常被认为是企业履行义务时受阻,具体表现为流动性不足、权益不足、债务拖欠及资金不足四种形式。笔者认为房地产行业目前面临的财务困境符合以上情形,具体表现为产品变现能力差、负债依赖程度过高、工程款欠款严重、开发资金严重不足、预期偿债压力过大。
二、“z记分模型”的基本原理
“z记分模型”是用于判别企业破产风险大小的一个预警模型。但是,破产是属于法律范畴的概念,企业进入破产程序前一定会陷入财务危机或者财务困境,破产并不等同于停业。从我国上市公司实际情况看,还没有出现破产停业的案例。因此,用altman的z记分模型用于判别企业是否存在财务困境或财务危机更适合于我国国情。
“z记分模型”最初是由美国学者altman在20世纪60年代运用配对抽样法(paired sample approch)对过去20年(1946—1965年)破产和非破产的各33家制造企业进行多变量(22个)判别分析后提出的。在模型提出后,altman选择了一个81家企业组成的新样本进行检验,最后检验出76家企业,成功率达93%。模型如下:
z=1.2x1+1.4x2+3.3x3+0.6x4+0.999x5
“z记分模型”判断企业破产风险大小的临界值是:若z>2.675,则企业财务状况良好,发生破产风险可能性小;若1.81
关于”z记分模型”的适用性,尽管最初是依据制造企业的资料提出的,但检验结果证明,它对其他类型的公司同样适用。向德伟(运用z记分法评价上市公司经营风险的实证研究, 2002)认为z记分法对进行某个行业或某类企业经营风险整体分析的指导性很强。在上市公司进行个案分析时,对某些异常情况应加以特别关注, 以免由于某些因素畸变影响z记分法的准确性和风险判断。 王波(z-score)模型对我国上市公司适用性实证研究,2006)认为altman标准对我国的上市公司仍然有较好的适用性。苟成玲、邢领(z 信用计分模型对中国上市公司的适用性检验,2003)对70只沪深上市股票样本进行检验,结果证明,“z记分模型”对中国上市公司基本适用,能在一定程度上对上市公司的财务困境进行预测。
关于“z记分模型”的改进,笔者认为,在计算变量x1时所用的运营资金应该考虑减去长期借款,这样更符合房地产行业的实际情况。因为房地产企业的所有银行借款应该都属于项目开发贷款,与项目一一对应,期限不会超过一个营业周期内。同时,由于银行监管,要随着项目销售进度提前收回,房地产企业的“长期借款”有流动性的性质。笔者将变量x3、x5的总资产定义为期初期末平均数。
三、“z记分模型”在房地产上市公司财务困境预测研究中的应用
(一)样本选择及指标计算说明
笔者选择沪深证券交易所上市的77家房地产公司作为样本,取2006年年报、2007年年报及2008年一季度报表的相关财务指标作为“z记分模型”的基础数据(数据来源于国泰安研究服务中心 )。并根据上述改进意见,对“z记分模型”的相关变量定义如下:
x1:营运资金/总资产=(流动资产-流动负债-长期借款)/总资产
x2:留存收益/总资产=(未分配利润+盈余公积)/总资产
x3:息税前利润/总资产=经营利润/平均总资产
x4:股权市价总值/总负债=(报表日收盘价×股数)/总负债
x5:销售收入/总资产=主营业务收入/平均总资产
关于变量x3中涉及的“息税前利润”,由于房地产公司对项目贷款利息会计核算的特殊性,无法获取“营业成本”中的项目贷款利息,因此该部分利息支出没有从经营利润中扣除。本文所指经营利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用。
(二)z值计算
根据表1z值计算结果,其中000656st东源、600603st兴业、600745st天华由于一些因素畸变,导致z值异常,在以下的分析中,去除此3家公司,对剩余的74家公司z值进行分析。
(三)z值分析与解释
1.对房地产上市公司的总体分析。
笔者对上述最终选定的74家公司2006年、2007年、2008年1季度z值进行简单分析。
可以看出,只有27%公司z记分大于2.675,财务状况良好;有72.9%的公司陷入财务困境。
超过55%的公司存在一定的或严重的财务危机。由于截止目前,只能获取上市公司2008年1季度的报表,但可以预计年底时, “z记分模型”中涉及的留存收益、息税前利润、销售收入等三个指标比一季度增加的可能性很大。而74家样本公司的“长期应付款”总额只有45亿,占流动负债总额的比例不到2%,即使这些长期应付款在2008年全部到期,也不会引起营运资金的较大幅度的减少。如再考虑股权价值下跌可能性较大,综合几个因素作用的结果,笔者认为到年末z值的整体状况和一季度末不会有大的差别。
综合上述各年分析,2007年房地产整体上是没有财务困境的,这种结果与现实情况是吻合的。2006年有近四分之三的房地产公司的z值低于财务困境临界点,而实际情况并没有那么严重,这与当时的货币政策有关,房地产业能够比较容易地从金融机构获得融资,化解了可能的财务风险。
到2008年,z值分布与2007年相比有较大变化,超过一半的公司(41家)面临财务危机。根据表5进一步分析,74家上市公司的总负债3 364亿,而面临财务危机的41家公司的负债总额为2 906亿,占86%。这41家公司在2006年、2007年总负债占研究对象(74家公司)的比例分别是81%、87%。同时,我们还可以看到,有财务危机的公司的资产规模在2007年经历了一次快速膨胀,增长率达76%,而资本结构一直维持在2006年的67%这一水平,已经触及金融机构规定的自有资金比例不低于35%的上限,这种现象是公司过于激进的项目储备战略造成的。相反,没有财务危机的公司2007年资产的增长率只有28%,这些公司的平均资本结构一直维持在50%以下。
2.汶川大地震对四川房地产上市公司的影响分析。
5·12汶川大地震无疑对房地产市场造成了冲击,首当其冲的当数四川房地产市场,本文对四川房地产上市公司000628st高新、000838国兴地产、600139st绵高进行分析。2008年1季度这3家公司z值分别为0.464、4.255、0.698,除国兴地产z值高于2.675外,其余两家都较低,存在较为严重的财务危机。正合地产(2008)在结合1994年美国洛杉矶大地震、1995年日本阪神大地震及汶川大地震所处宏观环境进行研究后认为:汶川大地震只会对四川区域的房地产市场造成短期负面冲击,预计时间为6个月,具体的恢复时间将取决于市场信心的建立、货币政策的金融支持力度。据此,汶川大地震短期内势必将加剧两家公司财务况状的恶化。
四、结论与建议
从上述分析结果看,“z记分模型”的测度结果符合房地产行业的现实情况,房地产行业在2008年大部分都陷入财务困境,其原因主要是2007年在没有稳健资本结构的情况下,行业过度扩张造成的。
膨胀是发展和倒闭的分水岭,应该说,2007年市场给房地产行业提供了一个改善房地产行业资本结构的契机,但大部分企业因激进的项目储备战略而错过了此次机会。从紧的货币政策还将持续,在无法轻易获得金融支持的情况下,要缓解目前的财务危机,还得靠企业另谋途径,诸如改变营销策略、引进合作伙伴、项目转让、重组等。否则,房地产行业财务困境势必进一步恶化,房地产行业经营模式或将面临重大改变。希望房地产行业在经过本轮洗礼后,能够以一种健康、稳健的方式迎接下一轮房地产景气周期的到来。
【主要参考文献】
[1] 向德伟.运用z记分法 评价上市公司经营风险的实证研究[ j ].会计研究,2002.
[2] 苟成玲,邢领.z信用计分模型对中国上市公司的适用性检验.北京,2003.
[3] 黄湘.谈“z 计分模型”的不适应性与改进[ j ].经济经纬,2003.
第6篇:房地产公司经营状况范文
【关键词】房地产公司;经营;管理;发展战略
房地产行业在经历了二十年的快速发展之后,成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战,在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。
1 新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。
国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控,使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见,房地产公司的经营面临着许许多多的问题,有待于解决和研究。
1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。
1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台,使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期,投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。
1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款,或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额,提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。
1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位,公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力,不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。
1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。
1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境,房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。
1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转,甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。
1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步,房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果,也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力,优质高效的设计团队,优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。
2 关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。
鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨,为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。
2.1 加强公司的人才培养与招揽,建立公司的经营体制。
人才是公司经营发展的根本,管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。
2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。
房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本,房地产公司应该加强经营成本核算的能力,很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势,以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根,对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资,这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑,不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式,有效地减少开发占用资金,扩大与基金、信托等等金融机构的合作。
2.3 加强公司的内部管理,合理有效的规避风险。
房地产公司发展二十年来,多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制,必须要在管理上多下功夫,不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理,无疑是降低和规避风险最好的措施,也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制,构建现代化的分工经营部门体系;建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。
2.4 做好对市场动态的把握,根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。
由
于前期房地产的火热经营状态,使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态,去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容,只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。
2.5 整合资源,合理有效的运用资源。
企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程,房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好,突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压,也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用,对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时,因为贷款的问题跨期越长损失也就越多。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以,对于现有资源进行全面得的整合,在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。
总结
本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。
参考文献
[1]陈文欢. 房地产企业财务管理现状分析[J]. 企业研究, 2011(6)
第7篇:房地产公司经营状况范文
【关键字】房地产市场 房地产经纪公司 发展前景 实地研究
一、房地产市场和房地产经纪公司的界定
房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅,也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以,住宅市场属于生活资料市场的一部分,非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品,因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房地产经纪公司是指依照《中华人民共和国公司法》和有关房地产经纪管理的部门规章,在中国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。
二、房地产市场发展前景
近年来,伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施,我国房地产发展的强劲趋势也有所回落,但在我看来,在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一,与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市鲆约袄投力市场等都息息相关,房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展,可谓是牵一发而动全身。
三、房地产市场价格影响因素分析
我们通过我国几家房地产龙头企业的 SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况:
(一)万科优势。1、中国房地产龙头企业,主营住宅物业发展,竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力,还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好,融资渠道通畅。即使在 2008 年行业整体资金较为紧张的背景下,公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变,重点关注项目的质量和赢利能力,这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为 28.7和 33.6。劣势土地储备约 2200 万平方米,仅能满足万科 2-3 年的发展需要,低于行业平均水平,可能会影响其增长并增加土地购置成本。
(二)保利地产优势。1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部,其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源,包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张,而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长,保利地产项目储备增至 3200 万平方米,在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区,占总储备的 71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好,增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77,远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在 2009 年购入约1000 万平方米的土地储备,土地成本较高,这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局,开始进入收获期,市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港,与保利地产产生竞争关系,对其资源获得和市场均造成威胁。
四、关于房地产经纪有限公司的实地研究
实地研究方法实质上是一种参与式的观察法,他与其他形式自然观察有着明显的区别,它不仅仅是收集数据的活动,又常常是产生理论的活动。实地研究者是事先不形成待检验的假设就开始研究的,而常常是从正在进行的活动过程中发现有意义的事情,而这些事情是事先难以预知的,通过对认为是有意义的事情进行反复、深入的观察和实地调查后形成观点。
例如:北京豪雅天诚房地产经济有限公司成立与2012年,是北京众多房屋中介公司中的一个小型公司,注册资本不到500万;现已经在融泽、物资学院、辉煌国际、紫竹桥、西二旗有5家同类房屋中介分店,有两个线上,有三个线下;公司员工人数接近一百,且据我此公司财务处实习的这三个月中观察,它的盈利能力很强。
发展迅速的原因:(1)降低成本,并转移到租户的身上的盈利制度。它主要承担的成本有付与业主的房租、物业费、打隔断费用;店面的租金、水电费、工作人员的工资。
(2)内部管理制度严厉。通过奖惩明确,调动业务员的积极性。加之每个公司都会有一个财务重地,严谨的看管定金,合同的领用等,导致业务员几乎不能私自带户,吃野户,奖金分为出房奖和代房奖且奖金丰厚。
(3)盈利手段正面迎合北京租房一族的需求。重磅推出不收中介费,并且有正式的房屋可以签订合同、房屋租赁合同、定金条、真实房源等盈利手段。
就以上原因进行考量,北京近几年人还是不会少到哪里去;交通只会越来越便利;而且北京的地价只会升,跌的可能性太低了;随着时间的增长,这个公司领导者不断的改进制度,盈利手段,扩大店面想近期三年内的发展状况还是很可佳的!但是也得考虑到链家、我爱我家。等等线上知名度越来越高,且越来越大的这些实力雄厚的房地产中介公司毕竟他们的体系更系统更完善,比如家具都和宜家有合作,质量好,还很漂亮;比如租房软件的便捷,店面到处都是;还是应该注意这些大型房地产中介公司!不停地去学习他们的优势,比如开发一些自己的软件,进一步开发潜在市场,再比如家具的合作商,再比如可租的房屋类型,套租,合租,公寓集体,租房档次再划分明确点之类的。房地产价格与这些因素的相互影响使得房地产价格的变化变得互相联动、 错综复杂。在定性分析的基础上,采用科学的计量方法,对房地产价格的影响因素进行定性与定量相结合的分析,为国家调控房地产市场提供理论依据成为急需研究的。
参考文献:
第8篇:房地产公司经营状况范文
关键词:财务报表;现金流量;竞争力
一、现金流及其相关指标
(一)现金流的内涵
通常人们简单把现金流理解为现金,然而这种理解未免有些狭隘。现金是以静态的形式存在的,而现金流是以动态的形式存在的。现金流以现金为起点,通过企业的生产经营不断转化为其它实物形态,最后又以收入的形式回归成现金,反映了企业生产经营的整个过程。
根据现金流周转过程,我们可归纳出现金流量主要有流动性、差量性以及成本性三个主要特征。流动性主要体现在:现金流量属于时期指标,它受到企业日常经营决策的影响,可看做是在某一会计期间内所有微小期间的现金流量经过积分的组合,是随着时期的长短而不断变化的。差量性是由其流动性衍生出来的,因为只有属于时期指标的流量才能相加减,而属于时点指标的存量相加减时没有意义的,企业较为注重的净流量就是流入量与流出量的的差量,代表着生产经营的增值部分。成本性主要是指资金链断裂造成的短缺成本和资金的时间价值。
现金流如线索一般几乎贯穿于企业的各个环节,因此现金流可以较为充分地体现企业的实际情况。它不仅本身是企业盈利水平质量的最好证明,还可以与其他财务指标结合充分反映企业偿债能力和股利支付能力的强弱、运营能力的好坏、发展能力的高低。
(二)指标设置
1.偿债能力
债权先于股权是企业首当支付的对象。现代财务管理中虽讲究适度负债,通过财务杠杆、税盾效应获取更多的收益。但是,如果无法偿还债务,企业将面临破产倒闭的风险,其造成的影响对公司具有严重的破坏力,直接关系企业的生死存亡。主要指标如下:
(1)现金流量比率
通过公式可以看出,现金流量比率是反映企业直接偿付能力的指标:分子“经营活动现金流量净额”通常使用现金流量表中的“经营活动产生的现金流量净额”,它代表企业创造现金的能力,已经扣除了经营活动自身所需的现金流出,是可以用来偿债的现金流量。分母“流动负债”是资产负债表中的期末数而非平均数,因为实际需要偿还的是期末金额,而非平均金额。
现金流量比率表明每1元流动负债的经营活动现金流量保障程度。用经营活动现金净额流量代替可偿债资产存量,与短期债务进行比较以反映偿债能力,更具说服力。因为一方面它克服了可偿债资产未考虑未来变化及变现能力等问题;另一方面,实际用以支付债务的通常是现金,而不是可偿债资产。
(2)现金利息保障倍数
现金利息保障倍数是利息保障倍数的改进,将分子中采用权责发生制记录的“息税前利润”换为采用收付实现制反映的“经营活动中现金流量净额”、“应付利息”和“所得税费用”之和,避免了账面和实际不符的情况,更能反映企业真实的利息保障程度。
(3)现金产权比率
企业的总负债不仅来源于经营活动,还有投资活动和筹资活动,因此对应的分子是期末总的现金持有量而非经营活动现金流量净额。从一个长期的角度看,这些负债终究是要还的,故现金产权比率反映的是企业的长期偿债能力。在该指标中“总负债”和“现金及现金等价物”均采用期末数而非平均数,因为在实际需要偿还的是期末金额,实际能够偿还的也是期末金额。
2.股利支付能力
企业是股东的企业,企业的目标就是股东财富最大化,而股东获取收益的主要方式就是股息红利和转让股票的投资收益。买卖股票是由投资人决定的,而是否分红是由企业的经营状况决定的,因此股利支付能力也是反映企业竞争力的表现之一。主要指标如下:
(1)每股营业现金流量
通过公式可以看出,每股营业现金流量表示单位普通股本所对应的现金状况。由于优先股的索偿权优于普通股且股息固定,不参与红利分配,这部分股息的支付与公司经营关系不大,所以应将所需支付优先股的这部分金额从现金流量净额中扣除。该指标说明了在不动用股本的情况下,单位普通股所能分配到的最高现金额度,强调的是企业生产经营对股东带来的增值效益。
(2)净资产现金收益率
在不增加新的实收资本的情况下,经营活动与投资活动获得的现金流净额属于企业,筹资活动中获得的现金流净额大多属于债权人,因而在反映所有者权益时只包括前面两个部分。该指标反映了企业实际的增值情况对应的股东可取得的报酬程度。
3.运营能力
运营能力体现的是企业各项资产的运转效率,通过现金流在各项资产中的流转速度来反映企业的经营管理水平,主要指标如下:
以上指标的分子都是“经营活动现金流入量”,运营能力突出的是生产经营的规模而非简单的收益部分,因此用“经营活动现金流入量”比“经营活动现金流量净额”更为合理。分母是各种资产科目的平均额,从不同的角度反映各中资产运营的效率和效果。
4.发展能力
发展能力是指企业在现有状态下可以扩大生产,进一步的成长的潜力。具体来说,就是根据企业的现有资本、运营获利等条件的量化指标来对企业的未来进行预期评估。对于股东和投资者而言,该指标对是否买卖企业的股票具有重要的参考价值。主要指标如下:
(1)现金增长率
该指标通过在会计期间内现金的变动额与期初余额之比,反映企业的资金增长速度。在不大范围扩大资产规模的情况下,企业的利润最终大多以现金的形成存在,因而用现金的增长来反映企业的增长具有很好的代表性。该指标越大,说明企业的发展能力越强。
(2)净资产现金增长倍数
“资产=负债+所有者权益”,等式左边是资金用途,等式右边是资金来源,而“净资产=总资产-总负债”,即是所有者权益。该指标为现金增长率与净资产增长率之比,反映了每增加一单位的净资产所带来的现金增加情况,该指标为正说明企业处于创收状态,指标值越大,创收越强,发展势头越好。
二、以万科财务报表现金流分析企业竞争力
我们将万科的财务指标与房地产行业的另外一家巨头公司保利进行对比,并加入趋势分析,不仅横向对比体现了万科在房地产行业的地位,而且纵向对比以时间为轴反映万科的发展趋势。
(一)偿债能力分析
根据前设指标,以万科2010年至2014年的财务报表为依据,从偿债能力的角度对万科的竞争力分析如下表:
根据以上图表可得:近年来,万科的现金流量比率和现金利息保障倍数总体较为平稳且有上升的趋势,说明有越来越多的现金流可以保障万科能够还本付息,短期偿债能力较强。现金产权比率呈一增一减的波动,在2013年达到峰值后,2014年又有较大幅度的下降,资本结构近两年来有一定的变化,但已回归常态,长期偿债能力较强。与保利对比可以看出,万科的指标波动幅度比保利小,且近年来各项指标状况基本均优于保利,处于行业领先水平。
房地产市场在近年来震荡较大,房价单边高速上涨的时代已经结束,而万科大部分偿债能力在2010年到2013年一直保持稳定,且在2014年偿债能力明显增强,有大量的现金回流,在房地产行业中可谓是“风景这边独好”。考虑到房地产行业的收付款特殊情况,在会计科目中预收账款虽作为负债类,但是在房地产企业中预收账款实质上并不是负债,同理预付账款也并不是资产,从而不能单从前面的指标真实的反应万科的偿债能力,由此我们结合资产负债表对万科的收款安排和付款安排进一步分析。
从资产类来看,流动资产中存货占比最大,作为企业盈利的主要商品,保障了企业的持续盈利。其次是货币资金,数额远超过短期借款,再次证明了万科的偿债能力较强。主要流动资产中占比最小是应收账款,且应收账款的数额远小于应付账款说明万科采取“早收晚付”的政策,收付款安排较好,特别是在2014年存货大减即房屋大卖的情况下,应收账款不增反减,说明房屋销售基本不出现赊销的状况,企业收到的是实实在在的现金,资金回笼效率极高。
从负债类来看,流动负债中占比最大是预收账款,这对企业是极为有利的,说明企业是“先拿钱后给房”,吸收购房款来进行投资开发,缓解了资金周转的压力。主要流动负债中占比最小的是应付票据,且应付票据的数额远小于应付账款的数额,付款结构十分合理。因为应付票据的收款方是银行,属于到期强制性支付类的负债,而应付账款则存在缓和的余地,有时可延期支付。
(二)股利支付能力分析
根据前设指标,以万科2010年至2014年的财务报表为依据,从股利支付能力的角度对万科的竞争力分析如下表:
根据以上图表可得:万科每股营业现金流量近五年来均为正值,且在2014年有明显上升,由于股票永不还本,只要保持该指标为正值,股东的财富就处于增值状态,发放股利的可能性和分红额度就会越大,参考万科往年较为稳定的股利支付政策,可以说明万科有较强的股利支付能力。净资产现金收益率前几年基本持平,而在2014净资产现金收益率为0.34,达到最高点,说明股东每1元的投资可创收0.34元的现金收益,还是相当可观的。与保利对比可以看出,保利自2012年以来股利支付能力一直处于下降状态且各项指标数值基本远低于万科,说明万科在房地产行业中的股利支付能力较强。
(三)运营能力分析
根据前设指标,以万科2010年至2014年的财务报表为依据,从运营能力的角度对万科的竞争力分析如下表:
根据以上图表可得:万科总资产现金周转率、流动资产现金周转率以及存货周转天数较低,自2010年以来持续上升在2012年达到最高点后稍有下降,但在2014年有所反弹。此趋势主要是由于自2010年,我国出台了一系列限购、征收房产税等政策抑制房地产过热,让市场回归以刚性住房需求为主导。经过两年的宏观调控,政府对房地产市场又重新放开,2013年各项资产周转速度加快,但房价单边高速上涨的时代已经结束,投资者投资需求也更加合理,2014年房地产市场总体趋于稳定,周转速度稍有下降。总资产和流动资产的现金周转天数均在两年以上,但考虑房地产行业的整体情况,该指标处于合理范围,是可以接受的。与保利对比可以看出,房地产行业的总资产周转速度普遍较低,且有上升的趋势,应当注意是否有资产挤压的情况。值得关注的是,万科应收账款的周转速度一直非常稳定,且在进入白银时代仍有下降趋势。通过查阅相关信息,笔者认为万科的减值准备计提合理,说明万科收款情况较好,近期采取的资金回笼政策效果显著,出现坏账的概率较低。
作为房地产公司,存货是其主要的盈利商品,存货的周转天数与总资产、流动资产的周转天数仍有一定差距。笔者通过阅读财务报表深入分析发现,这与近年来万科的多元化经营有关,虽然万科最主要的业务是地产开发,但是其物业经营发展势头良好。与房地产业务增长放缓形成对比,万科的物业服务近两年来依然保持增长的态势,纵使目前在规模上与房地产业务不能相当,但作为产业链下游的延伸业务已初见成果,符合万科未来十年的业务版图规划:“三好住宅”+“城市配套服务商”,后者俨然成为万科未来主要盈利的新渠道,有望取得与前者并驾齐驱的地位。
流动资产的现金周转天数近似等于总资产的现金周转天数,说明企业绝大部分资产来源于经营所得,属于经营主导型企业。笔者结合利润表,引入“核心利润”的概念,对企业的经营效率展开分析。在企业的营业利润中,投资收益、公允价值变动损益以及资产减值损失并非经营所得,核心利润便是营业利润抛去这些与经营关联不大的损益后剩下的部分,更加真实地反映企业的经营所得,是经营主导型企业核心竞争力的有力体现。
根据对外经贸大学张新民教授的研究观察,他指出经营活动产生的现金流量净额等于核心利润的1.2至1.5倍时,企业的利润质量较好。根据表3-3-2可以看出,2010年到2013年经营活动产生的现金流量净额与核心利润的比值较低,再结合总资产中流动资产的大额占比情况,这是因为万科的资金滚动投入程度较大,即上一轮经营所得的利润转化为现金形式的较少,大部分又运用下一轮的投资建设。由此,我们对利润的滚动投资程度做进一步分析如下表:
笔者根据经营性资产(除去衍生金融资产的流动资产加上固定资产、无形资产和在建工程)的变动额作为企业利润再投入生产经营的去向,除去投资活动中购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金以及筹资活动现金净流量便得到利润再投入额即实际经营利润中可用于自用的部分。由表2-3-3可得,万科近年的投资扩张速度放缓,利润再投资程度逐步下降,审慎投资,从而保证了利润质量。
(四)发展能力分析
根据前设指标,以万科2010年至2014年的财务报表为依据,从发展能力的角度对万科的竞争力分析如下表:
根据以上图表可得:净资产现金增长倍数与现金增长率几乎是同步变化,其震荡变动说明万科的资金运用大概以两年为一周期,一年投资建设,一年销售创收,基本比较稳定。以上两个指标体现了在如今房地产行业已由黄金时代转入白银时代的情况下,万科由以往的滚动经营投资模式变得更加谨慎,不再继续扩张,而是看准项目再出击。与保利对比可以看出,保利的现金增长率虽也是一年负增长,一年正增长的情况,但波动幅度比万科大,资金流较不稳定,且单位净资产所带来的现金流呈下降趋势,从持续经营的角度来说股东的权益有受损的可能。总的来说,万科的增长更加稳健且现金流以两年为一周期保持为正增长,发展能力更强。
企业发展能力的强弱,与其所持有的资源密不可分,其中最主要的是可控制性资产。除了前面已经谈及的经营所得的资产,可控制性资产还主要包括其他应收款和长期股权投资。经营所得资产是企业自身效益的重要反映,而其他应收款和长期股权投资则是集团资金管控模式的体现,反映的是母公司对下属集团的控制力度。
对于房地产企业,一般一个项目就会对应一个子公司,由于前期投资较大,因而母子公司之间资金往来密切。相比于局限于经营活动的应收账款,其他应收款如一个综合“容器”,涉及各种内容,更容易成为母子公司资金往来的“秘密通道”。从表2-4-2可以看出,母公司报表的其他应收款数额远高于合并报表,其差额大部分是母公司对子公司的资金输出,且已占据了母公司其他应收款的“大半壁江山”,形成一种由母公司筹资来供给子公司资金使用的现象,说明对于下属公司,母公司较强的控制力,上层掌管最为重要的现金,负责战略规划,下层负责具体的经营运作。这是由于集团的金字塔控股结构,一般企业会通过母公司向外筹资然后给子公司使用。下面我们对万科的股权投资具体分析如下:
因为集团的金字塔结构,母公司可以用较少的资产去撬动更大的资产,例如:母公司以x万元的股本对子公司进行投资,而子公司的资产负债率为0.5则子公司就有2x的资产。同样子公司再以x的股本对孙公司进行投资,而孙公司的资产负债率也为0.5,则孙公司的总资产为2x。于是母公司便以x的资产撬动了4x的资产。总体的资产负债率应为3x/4x=0.75,而下属每个公司资产负债率只有0.5。根据表3-4-3可以看出,母公司每1元的投资,无论是对集团内部的子公司还是对外的股权,都具有强大的撬动效应,且这种效应还有进一步扩大的趋势,如此以来万科对内对外都有较多的可控制性资产助推发展。
三、基于现金流视角对万科竞争力的评价
(一)竞争力优势
(1)从偿债能力来看,万科强制支付能力较强,短期内没有财务风险。近年来,万科先采取扩张性的战略,后采取稳健性的战略,但是现金流量比率一直很稳定,且有上升的趋势,说明万科认识到现金流的重要性,为防止资金链断裂问题,已采取措施降低风险。此外,在资本结构方面,万科也充分考虑到行业特点和自身情况,对资本结构进行了优化管理,采取“早收晚付”的使用策略,尽量降低资金的筹集和周转成本,从而降低偿债成本。
(2)从股利支付能力来看,万科的股利支付一直较为稳定。近年来,万科加快了资金回笼工作,企业拥有较为充裕的现金流,目前而言没有股利支付危机。此外,万科推出项目跟投制度,以其良好的财务经营情况作保障,将公司利益与员工利益紧密结合在一起,员工即是公司股东,从而降低了风险,一方面为公司带来了现金投入,另一方面又调动了员工的工作积极性。
(3)从运营能力来看,虽然房地产行业已由黄金时代转入白银时代,整个行业的资金周转速度在减慢,但与同行相比,万科采取“够用就好”的原则,不大量囤地,不捂盘,不当地王,周转速度相对较快,降低了资金的机会成本,有利于整个集团的经营运行。且在当今的大数据时代,万科积极拥抱互联网,先后与百度、天猫等多家互联网企业合作,通过大数据分析更多了解顾客消费行为,并与韵达等公司合作,打造一体化的“幸福小区计划”和“长租公寓”。万科以住宅商品房为中心,将业务向周围延伸,发展物业为第二支柱产业,且有望与住房项目并驾齐驱,打造万科经营业务的新格局。
(4)从发展能力来看,房地产行业资金变化以两年为一个周期,前一年属于在建阶段,现金大量支出,现金增长率为负,后一年属于销售阶段,现金大幅回收。总体来看,万科资金保持正向增长且增长平稳,与保利的明显波动形成鲜明对比,说明万科更加注重精细化管理,从项目选择,到实施开发,再到最后的成品销售都经过了仔细的考量,且环环相扣联系紧密,项目中没有大的断层,发展比较稳健,前景乐观。而万科由金字塔式股权结构所带来的杠杆效应又使其具有较强的资源控制能力,为房地产行业迎来新的春天做好充足的资源储备,蓄势待发,一展万科雄姿。
(二)竞争力不足
1.从支付能力来看,短期来看万科虽没有大的财务风险,但是其总体的现金与负债配比较低,说明有一定长期负债作为经营的支撑,而债权人是要求还本付息的。在房地产行业的黄金时代,由于房价的一路上涨和良好的销售势头,这种借债经营的风险或许较小,因为有良好的销售业绩做保障,企业可通过外部筹资扩大市场规模,并减轻内部资金短缺的压力。然而在如今的白银时代,市场已经是供过于求的状态,加之政府的一些限购政策及廉价公租房的推出,有一定量的商品房建成而形成积压。存货积压的机会成本在一定程度上削弱了企业利润,企业收不回资金,就难以偿还债务,于是企业内部的资金逐渐流失,如此恶性循环,企业的现金流就有可能被掏空,最后因资金量断裂而发生危机。
2.从股利支付能力来看,2014年现金流的大幅增加,一方面虽为股利支付提供了保障,另一方面也说明万科没有开辟更多好的项目,投资活动放缓,从而带来了手头资金的增多。股东的投资是永不还本的,对于股东而言更看重公司的长远发展,使其能够不断获取报酬,因此从长远的角度来讲企业只是回笼资金而缺乏好的项目机会,使其经营投资放缓,这对股东是不利的。
3.从运营能力来看,万科不大量囤地,不捂盘,认为这样可以加快周转速度,保证企业良好运行。这种做法虽然在一定程度上降低了风险,但这也只是短期的稳定,对于一些潜力股的投资项目,这种做法趋于保守,很有可能错失良机,因小失大,这对于企业的持久经营是不利的。若企业过于强调“宁可错过,绝不拿错”,单方面注重现阶段运营成果,一味追求短期利润,则必然影响其持久发展。
4.从发展能力来看,万科目前的现金流趋势平稳,但增长速度较低,在如今没有了房价上升带来的红利,行业毛利下降的情况下,万科未来的发展模式及发展方向引人深思。纵然万科掌握着较多的资源,但是母子公司毕竟是独立的法人个体,母公司的债务子公司没有偿还义务,母公司虽能影响子公司的经营决策,但是存在经理人等高管的风险,使子公司的战略经营目标与母公司不相吻合,母子关系亲密而微妙,集团规模越大,层级越多,监控管理难度越大。且居民对于住房的要求,不在仅仅局限于房子本身,还要考虑小区环境、配套设施、交通等因素;政府提倡构建开放式的小区,将房地产最为关键的土地纳入城市规划的范畴之内;为了拓展销售范围,万科试水房屋出租,约定出租一定年限后可以购房的新模式……面对市场行情的新变化,万科又会采取怎样的应对策略,结果尚不明晰。
四、增强企业竞争力的对策
(一)完善收付款安排,保障充裕的现金流量
万科的主营业务是房地产开发,因此主要的收入来源是商品房销售之后的购房款。对于大多数购房者来说是没有能力一次性支付这笔巨额款项的,然而按揭还款的期限较长,严重降低了资金的周转速度。因此,万科应当将现金收拢作为企业资金管理的重点,考虑在工程开始初期甚至更早的开展售楼活动,做好前期的宣传和推广工作,在建设的同时售楼,提前将首付款纳入账户,从而加快资金的周转速度。其次,与银行多多沟通,缩短收款期限,提高收款效率,增强企业销售变现能力。付款方面,根据前面的数据可以看出预付账款在流动资产中占据不小份额,预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费,在此方面仍有较大的改进空间,可加强与相关机构的密切合作,形成较强的信任关系,在前期预付款的支付时点和数额上增强议价能力。通过“早收晚付”的收付款安排,企业可获得更加充裕的现金流。
(二)拓宽融资渠道,适度负债,降低财务风险
高位回落之后,房地产行业进入新常态,发展速度放缓,无需像以前一样大额负债,大批囤地,外部筹资规模适度收缩。企业应当适度负债,看准项目再出击,而非盲目扩大规模和市场占有份额,更加考虑企业的内生动力,通过加快资金周转速度等方式缓解资金短缺问题。同时,万科的主要筹资来源仍是银行,应进一步拓宽融资渠道,开启多元化的融资模式盘活沉淀资金,例如:扩大员工持股比例,鼓励员工参与项目投资,将个人利益与企业利益紧密联系在一起,共担风险,共享收益,降低风险;完善集团财务系统,在内部形成资本银行,集中整个集团的现金流,续少成多,续短为长,实现财务效益的增值;鉴于使用资金的低成本,可以考虑利用海外资金以及直接融资的方式,从而降低财务风险。
(三)调整现金流循环周期,形成现金流的均匀分布
在项目建设初期,企业需要投入大量的资金,在这一阶段现金净流量为负向增长;当售楼回款达到一定规模后,首付收入可以基本与支出相当;当工程接近尾声,企业已没有什么大的现金支出时,售房的回款超过支出,在这一阶段现金净流量为正向增长。变化趋势大致如下图:
我们假设在初期现金净流量的平均增长速度为-a,在工程尾声现金净流量的平均增长速度为b,有m个项目处于初期,有n个项目处于尾声则企业整体的现金净流量约为nb-ma。由此我们可以通过控制处于初期的项目数量以及尾声的项目数量,将正向增长的部分和负向增长的部分对冲,从而形成现金流的均匀分布,避免企业“供血不足”的情况。所以,企业在进行项目选择的时候要具有战略眼光,一方面要考虑项目的收益情况,另一方面更要考虑全局,编制现金流预算, 控制企业的经营节奏。
结束语
本文从现金流的视角出发,对企业的竞争力进行全方位描述。这是一个较为新颖的角度,打破以往水平分析、垂直分析等局限于某一单一报表分析的方式,以现金流量表为主,资产负债表和利润表为辅,综合运用财务报表,将不同报表的数据有机结合分析企业竞争力。
由于笔者能力有限,对于引入或者提出的现金流相关指标是否能够充分、全面的反映企业竞争力,还有待进一步探讨。笔者认为探讨的主要问题是:单个指标是否具有极高的代表性;指标之间搭配是否合理,有无重复或者遗漏的方面;资产负债表和利润表中的指标为时点指标,将其作简单的算数平均处理来表示平均水平,而现金流量表中的指标为时期指标,对于这种跨表结合所建立的新的指标,在数据处理方面较为粗糙,配比是否合理,对应的逻辑紧密性仍有待加强;合并财务报表抵消了母子公司之间的关联交易,减少了人为因素导致的财务信息的失真,从经营能力和发展能力的角度来看,合并报表的数据更能反映真实情况,但是母子公司毕竟是独立的法人个体,母公司的负债不能由子公司来偿还,且由于金字塔式的控股结构代来的杠杆效应,也会出现母公司借债供子公司使用的情况,因此对于偿债能力的分析,母子公司的个别报表在一定程度上来说会更恰当一些。其次,在针对现金流分布问题提出改进对策中,现金流随时间的增长变动趋势大致符合“S”型曲线,简单的线性描述不够准确,应当考虑建立微分方程模型采用dc/dt=f(t),求解出逻辑斯蒂函数,提高预测的准确度。
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第9篇:房地产公司经营状况范文
【关键词】房地产企业 能力分析 财务状况
从2007年第四季度开始,中国房地产市场开始了调整,全球金融危机的爆发使房地产市场的调整幅度进一步加大。房地产市场出现价格盘整、成交量持续萎缩的状况,对房地产企业的财务状况造成非常不利的影响。房地产企业必须进行客观的财务分析,反映企业真实的财务状况及赢利能力,为企业管理层提供决策依据。
一、房地产企业的赢利能力分析
赢利能力是企业成败的关键,只有长期赢利,企业才能真正做到持续经营。反映赢利能力的财务比率有净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等,所有这些指标都与净利润有关。尽管包括非经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况,但是扣除非经常性损益后的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力。为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力,在计算净利润时,应剔除两方面的影响,一是剔除非经常性损益的影响,二是剔除企业管理层利用技术手段调节利润的影响。非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的各项收支、损益、各项资产减值准备、补贴收入等科目。
经验告诉我们,决定企业命运的是现金流,唯有现金流支撑的赢利才是真实的、可持续的。房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率,反映企业主营业务获取现金的能力。销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比,表明实现一元销售所取得的经营现金净流量。资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比,表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入。一般来说,这两个比率越高,企业获取现金的能力就越强。
二、房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析
房地产企业偿债能力和资产变现能力体现的是企业财务状况的安全性。反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率,这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数,这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。
在计算流动比率和速动比率时应充分考虑以下三个因素。首先是存货的界定。在房地产企业,开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中,而只有开发产品和已具备预售条件的开发成本才能在短期内变现。因此在计算流动比率时,需将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来。其次是应剔除待摊费用和预付账款等事实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产,并考虑存货的真实价值。对于房地产企业高价取得的土地储备,必须充分考虑减值准备,才能真实反映存货的变现价值,客观反映其偿债能力。最后是应将预收账款从分母流动负债中扣除。因为房地产行业的特殊性和国内预售政策,预收账款实质上是企业未实现的销售收入,一旦项目竣工入伙就可以结算收入,因此不能将预收账款视为一般流动负债。在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时,应结合行业的平均水平进行分析。
在分析房地产企业的短期偿债能力时,还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑。房地产企业存货变现的时间很长,不同企业间存货变现的速度差异也很大,在相同条件下,房地产企业存货周转率越高,其现金流入越快,净资产收益率将越高,防范财务风险的能力将越强。投资性房地产能够为房地产企业带来相当大的现金流入,是偿还短期债务的重要保证。
房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产的真实价值,比如存货是否存在减值、投资性房产是否采用公允价值。在计算利息保障倍数指标时,同样要将非经常性损益和企业调节利润的影响剔除,这样才能真实反映企业的实际偿债能力。
目前业界普遍认为,国内房地产企业财务安全的资产负债率不超过70%。事实上,国内房地产企业的负债水平普遍较高,处在高负债运营的状态,房地产企业应更重视偿还短期债务的能力。从动态角度分析一定时期经营现金流量偿还到期债务的能力,这类指标有到期债务偿付比率、现金支付保障率、利息现金保障倍数以及短期风险头寸。到期债务偿付比率是指经营现金净流量与到期债务本息之比,反映公司运用经营现金流量偿付到期债务本息的实际水平。该比率小于1,说明公司到期债务的自我清偿能力较差;该比率大于1,则显示经营现金流量比较充沛,足以偿还到期债务。现金支付保障率是指本期可动用的现金与本期预计需支付的现金之比,反映企业在特定期间内可动用的现金是否能够满足企业当前现金支付的水平。利息现金保障倍数是指经营现金净流量与债务利息之比,反映企业以现金偿还债务利息的能力。该比率越高,说明企业越拥有足够的现金用于偿付利息,企业的财务风险也就越小。短期风险头寸是指货币资金与经营净现金流量之和减去到期流动负债的差额。该指标反映房地产企业偿还短期债务的能力,是指企业除了现有货币资金外,未来一个时期内是否有足够的收入偿还短期债务的能力。该指标为正数,表明经营现金流量比较充沛,足以偿还到期债务,反之,说明公司到期债务的自我清偿能力较差。
在分析现金流量时,“销售商品、提供劳务收到的现金”必须是真实的销售现金回笼,“收到的其他与经营活动有关的现金”必须将关联方归还欠款、占用关联方资金、非经营性现金流入剔除,还原真实的经营现金流量。
三、营运能力的财务分析
营运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快,表明企业的各项资产进入经营环节的速度越快,形成收入和利润的周期就越短,经营效率就越高。最能反映房地产企业运营能力的是存货周转率。存货周转率越高,说明项目开发周期越短。在相同的市场条件下,存货周转率越高,房地产企业将获得更高的资产收益率。
在分析房地产企业的营运能力时,还应结合企业的发展战略,不能简单地以资产周转速度作为判断依据,因为有的房地产企业是通过提高周转率来提高净资产收益率,而有的房地产企业则是通过提高销售利润率来提高净资产收益率。
四、房地产企业成长能力的分析
在现实生活中,人们更为关心的可能还是企业未来的成长能力。反映成长能力的指标有主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率、经营现金流量成长比率等。在评价企业成长能力时,掌握该企业连续若干年的数据,才能得出较为准确的判断。
主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率越高,表明公司业务扩张能力强、市场竞争能力强,成长能力强。经营现金流量成长比率是指本期经营现金净流量与上期经营现金净流量之比,该指标反映公司经营现金流量的变化趋势和具体的增减变动情况。一般来说,该比率越大表明公司的成长性越好。该比率大于1,表明公司经营现金流量呈上升趋势。