商业运营管理精选(九篇)

第1篇：商业运营管理范文

资金是确保企业经营发展的根本，资金管理是企业财务管理的重点内容。企业营运资金管理主要包括有：资金管理体系制定、营运资金筹集、资金使用分配以及资金回收等。同时，我国医药商业企业属于流通企业，其介于上游工业与下游医疗机构的中间环节，主要对医疗机构进行药品配送业务，其资金使用情况的控制和管理对企业的经营运作有着极其重要的作用。除此之外，资金管理的有效性还对医药商业企业经营决策起到参考的作用，是我国医药商业企业经营管理的重要组成部分。

2医药商业企业营运资金管理存在问题

2.1资金管理意识不强

受到经济大环境的影响，各企业在资金周转方面都存在不足和各种问题，尤其是我国医药商业企业，由于其处于中间流通配送环节，资金的使用和回收过程直接影响了企业的正常经营管理。而我国绝大多数医药商业企业普遍在资金管理方面意识并不强，缺乏科学、有效的资金管理措施，同时还未能对资金情况制定科学有效的预测，因此，导致绝大多数医药商业企业经营过程所需资金流很难进行准确预测，影响了企业的经营管理。

2.2资金使用信息不实

开展医药商业企业管理，实际上是对其所使用和提供的信息进行管理，企业应当时时掌握真实、具体的信息，通过信息来控制和了解资金的使用情况。但是由于我国绝大多数医药商业企业受到利益驱使，信息普遍存在虚假现象，企业很难通过信息来真实的反映企业的实际资金使用情况和经营状况，导致对外披露的会计报表等存在不实。

2.3监督管理力度不够

当前，我国绝大多数医药商业企业在资金使用过程中存在着监督管理力度不足的现象。虽然企业内部对资金使用制定了监督制度和管理职能，但在实际应用过程中并没有真正的发挥出其应有的作用。由于医药商业企业所处行业较为特殊，且主要负责制药企业与医疗机构之间的药品配送环节，其与人们的身体健康有着重要的关联。监督管理企业营运资金，规范医药商业企业经营，防止不法行为的发生。

2.4资金收回周期较长

我国医药商业企业销售对医院和其他商业销售都属赊销，对上游供应商的付款也有一定帐期，但上游帐期往往较短，一般在30至60天左右，而下游帐期一般在180天以上，这是由于医院在整个供应链中处于强势地位，而医药商业企业则相对处于弱势地位，且个别医院存在经营搞基建占款或政府医保资金不到位等问题，这些现象的存在都造成了医药商业企业回款慢等问题，使得其产生大量的应收账款，并回款期得不到保障，加剧了企业经营管理负担。

3提高医药商业企业营运资金管理相关对策

3.1提高资金统一管理意识

医药商业企业存在是确保人们身体健康的重要保证，而营运资金的管理则是确保医药商业企业发展的保证。实现医药商业企业营运资金管理，首先应当制定与企业实际经营情况相符的资金使用计划，规范资金的应用和资金量，预防发生超计划支出，影响企业经营正常运行；其次应当提高企业资金使用效率，对上游供应商进行分级管理，减少预付款支出；最后实现资金集中管理，提高医药商业企业资金控制。

3.2加强资金使用信息分析

医药商业企业会计应当具备企业的财务分析能力，应当掌握资金管理相关方面的专业知识，通过关注医改政策要求，市场环境变化，判断医药市场发展趋势，并对资金使用信息进行全面掌握和分析，提高经营决策分析能力，为医药商业企业发展提出重要建议。与此同时，我国医药商业企业应当充分发挥出会计部门管理职责和审计部门监督职责，将药品管理与企业会计制度两者相结合，及时对账、定期盘点，定期或不定期对会计工作进行抽查，对资金管理进行监督，发现问题及时解决，并提出有效的解决对策。

3.3强化资金监督管理力度

加强医药商业企业资金使用率，增加对各资金环节的可控性。强化资金监督管理力度，加强财务监督管理职能，全面实施会计责任人委派制度。医药商业企业委派的相关会计责任人应当针对企业的实际经营情况，制定合理、科学、有效的资金管理制度。特别是对企业经营过程中的资金使用进行监督管理，进而有效预防企业资金使用可能发生的风险。除此之外，加强医药商业企业营运资金管理，还应当加强应收账款、实际资金收入与支出以及大额资金使用的审批和监督。明确企业会计工作职能和会计核算职能，对涉及企业资金活动的经济业务，进行及时明确、准确计量以及真实公开等方式开展必要的资金管理，促进医药商业企业健康发展。

3.4制定合理资金使用计划

第2篇：商业运营管理范文

关键词：商业地产；开发运营；统一管理；全生命周期

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）04-0005-03

近些年，我国房地产行业快速发展，即使在美国次贷金融危机的严重影响下，依然表现出良好的发展势态。有调查数据显示，在我国房地产市场上，90%的住宅项目都能盈利，而80%的纯商业地产项目都面临着困境。之所以呈现这样情况，主要原因在于我国商业地产缺乏成熟的开发运营模式，所以有必要基于现状探索出一套能满足我国商业地产发展需求的开发运营模式，以解决当前困境，推动我国商业地产快速、健康发展。

1 我国商业地产发展面临的困境

由于我国实行了较长时间的计划经济，商业地产受到了一些影响，在我国起步较晚。随着市场经济逐步深化，我国商业地产逐步发展起来并日渐繁荣。据有关调查数据显示，自2000年以来，我国商业地产发展态势十分良好，投资增长速度一再高过国民经济的增长速度。与此同时，商业营业用房销售面积也逐步增长，虽然目前有所回落，但整体来看依然有着很好的增长势头。尽管如此，我们应该看到繁荣发展的背后存在的问题，尤其空置率上涨问题。这些问题的存在无不表示着商业地产开发建设和运营管理陷入了困境，亟待探索出一套科学、成熟的开发运营模式。

我国的商业地产开发商大多由普通房地产商转型而来，所以商业地产的融资模式和开发模式也沿用了普通房地产的那一套。在融资模式上，以银行贷款为主，以致商业地产融资渠道单一，过于依赖银行。这样单一的融资渠道，很难满足商业地产长期开发建设对资金的需求。在开发上，一些开发商在利益驱动下盲目“抢地”，不注重规划选址和市场定位，造成商业地产局部过剩、布局不合理等，这也是导致商业用房空置率逐步提高的原因之一。

近几年，我国房地产业飞速发展，不少开发商盲目投资，不重视融资，开发建设完之后本打算只租不售，可是在巨大资金压力下只得出售部分或全部。虽然这种运营方式有着可观的短期效益，并不利于后期的统一运营管理，甚至为自身带来桎梏，影响商业地产行业健康发展。在商业地产缺乏科学的开发运营模式的情况下就急于快速发展，很容易造成项目运营管理混乱，最终将组织商业地产行业发展。

为了应对当前困境，下面简要概括商业地产开发建设和运用管理中存在的问题。

第一，市场定位模糊。在现实生活中我们经常看到一条商业街一边生意火爆，另一边生意冷淡，或是这条商业街生意好，隔条街生意却相差很多，这就是市场定位不当造成的。就当前来看，我国的商业地产开发商一直把工作重心放在“抢地”上，对开发前期规划不够重视，不经反复推敲就投入建设，导致对项目所在区域内商业结构走势的认识不足，部分区域出现商业网点过剩或不足，造成商业结构不合理。

第二，运作程序不合理。我国商业地产采用先开发后招商的运作流程，有时甚至建设一半才招商，之所以这样，与商业地产招商难度大有很大关系。目前，我国房地产市场是比较火爆，可这主要是针对住宅市场而言的。不同于住宅市场的供不应求，商业地产招商面对的是经营商，如果经销商不满意就很难销售出去，有的情况下甚至要按照经销商要求进行大规模整改，造成不少的资金浪费。

第三，营销理念不科学。由于房地产市场潜存着巨大的经济利润，一些开发商过于急功近利，目光短浅，只看到了短期利益看不到长久利益。在这种理念下，商业用房在设计过于强调包装设计，甚至脱离物业本身的实际情况，导致设施利用率低，同时也不利于招商工作的顺利进行。

第四，融资渠道单一，详见前文。

总而言之，融资渠道单一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上问题存在的主要原因。商业地产在长期运营过程中存在着巨大的风险，如果不为其配置一套科学且成熟的开发运营模式，将很难实现健康发展。为了消除风险、降低难度，应基于商业地产的全生命周期进行开发建设和运营管理，为商业地产提供科学的全程运作流程。

2 商业地产开发运用设想

在统一管理思想下，商业地产在开发建设和运营管理上实行全生命周期的理念，简单地说，就是从全生命周期角度看待不同阶段、不同环节的工作及其中的侧重点，注重地产和商业之间的内在关联，不可将两者进行简单分割。从商业地产的整个操作流程来看，开发设计是开始，而运营管理是项目成功的关键，所以开发商要想获得预期效益，就必须做好运营管理工作。当然，也不能忽视前期开发建设的重要性。

第一，整合相关利益主体。在商业地产开发运营中涉及着诸多利益主体，有开发商、投资商、运营商、经销商，此外还有设计方、施工方、政府、金融机构等。各方之间的利益既对立又统一，既可以用损坏对方利益来增加自身利益，又可以通过互相合作实现整体利益最大化，使自身获取预期利益。在全生命周期开发运营模式下，应对各方利益主体进行系统性的整合，制定统一的目标、统一的规则制度，加强各方之间的合作，为实现整体利益最大化而共同努力。

第二，集成各环节。从商业地产项目的操作流程来看，整个过程中要经历调研、市场定位、规划设计、招商融资、运营管理等多个环节，各环节彼此独立，又存在着一定的内在联系。例如，市场调研结果直接左右着市场定位，而市场定位又是规划设计的基准，等等。在传统的开发运营模式中，各环节之间的关系是松散的，很难使整体实现优化配置。为此，应对整个操作流程进行集成管理，从全生命周期角度去看待流程中的各个环节，不可忽视各环节之间的内在联系。

第三，贯彻执行统一管理思想。具体而言，统一管理就是要统一组织、目标、理念、规则制度等，使商业地产形成一个统一的整体，并按照统一的管理理念和模式来操作，利于消除各利益主体之间的矛盾，优化配置，实现利益最大化。

在上述三种理念指导下，下面对商业地产开发运营的整个操作过程进行了简要分析，希望这样的构想能够消除商业地产发展中的存在的问题，促进其又快又健康发展。

第一，市场调研。市场调研的主要目的在于收集和分析与项目相关的信息，了解项目所建区域内的商业趋势等，对项目可行性研究极为重要。

第二，市场定位。由于市场定位关系着项目建成后的销售情况，所以一些开发商在市场定位时往往从利于销售的角度出发，忽视了项目长期运营所要面临的各种情况，考虑时间不足。商业地产项目成功与否，由运营状况决定，所以市场定位这一环节不能沿用普通住宅地产的那一套模式。具体而言，商业地产市场定位包括圈定位、规模定位、客户定位、经营定位等。虽然各项定位内容都非常重要，可是经营定位尤为重要，所以要更加重视。在进行经营定位时，开发商一定要基于商圈发展趋势，立足于商业地产项目的整体规划来进行相关操作，保证业态组合科学，才能在长久的经营中实现持续盈利。

第三，规划设计。开发商要清楚地认识到，商业地产的规划设计不单单是一种建筑格局的规划，也是一种商业经营规划，所以在规划设计时既要重视建筑格局设计又要强调商业经营规划，同时，还要满足各方利益主体以及后期运营的需求。商业地产规划设计要满足的条件：各功能业态比例安排合理、流动线布置合理、视觉通透效果良好、主力店设计满足技术要求等。

第四，融资。在传统的融资模式中，商业地产对银行的依赖性较大，这一单一的融资渠道限制甚至阻碍了商业地产发展。为此，应参考一些发达国家的商业地产融资模式拓展我国商业地产的融资渠道。虽然我国房地产行业十分繁荣，但是商业地产融资依然存在着很大的难度，除了依靠银行贷款之外，还要全力开辟其它融资渠道，如吸纳机构投资、银企合作、REITs、预租、商企联建等。只有融集了足够的资金，开发商才有强大的资金运营能力，项目建设和运营才能取得好的效果。

第五，招商。商业地产招商主要分为两步，一是开发前进行主力店招商，二是在开业前进行散铺店招商。在主力店招商前，开发商要基于市场调研的结果找到与项目和商业圈相匹配的店，然后与之谈判沟通，最终达成合作。主力店要是不同的业态，不能重复，保证业态组合科学。在散铺店招商上，开发商可以刊登广告，对有意向的合作的店进行严格考核，不满足要求的务必淘汰，而对于重点商户可以给予一定的优惠政策，以吸引其入驻，这一方式同样适用于主力店招商。

第六，运营管理。运营管理是商业地产项目开发运营中的重点内容，关系着项目成功与否。从全生命周期角考虑，商业地产在运营管理上要统一企划营销、统一客户服务和卖场管理、统一物业管理、统一品质管理，全力贯彻执行统一管理理念，确保运营管理的各项举措有效实施并取得良好的成效。

3 结语

综上所述，商业地产在开发建设和运营管理的整个过程中要采取统一管理理念，注重各环节的集成，使其统一服务于项目主体，才能使项目整体实现优化配置，达到整体效益最大化，满足各方利益主体的利益需求。

参考文献

[1] 蔡坚.浅谈促进我国商业地产经济发展的途径与方法[J].现代商业，2011，（7）.

[2] 张泽颖.基于价值链理论的商业地产核心竞争力研究[J].产业观察，2011，（1）.

[3] （美）菲利普·斗特勒，凯文.莱恩.凯勒著.卢泰宏，高辉译.营销管理（第十三版）[M].中国人民大学出版社，2009.

[4] （美）Johnnie Rosenaue，John Mayfield著，王霆译.房地产市场营销（第三版）[M].中国人民大学出版社，2009.

[5] 黄伟庭.中国商业房地产开发运营研究-困境与现实选择[D].东北财经大学，2007.

[6] 2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告[R].中投顾问产业研究中心，2010.

第3篇：商业运营管理范文

关键词：经济新常态地产管理现状分析管理策略

1经济新常态

在我国经济的发展过程中，逐渐出现了新的问题，这种形势被称作是经济新常态。自从我国改革开放以来，在经济的表现形式上发生了巨大的变化，首先经济发展趋势在不断减弱，从迅速发展逐渐转变为缓慢发展，一直到现在呈现持续发展的趋势；其次我国经济结构也从单一结构逐渐发展为全面发展结构；最后我国的城乡差距在不断缩短，公民经济收入提高了一个层次，我国城乡收入差距也在逐渐缩小。

2经济新常态下地产管理的现状分析

2.1过度商业化

为了能够跟得上时代的进步，保证行业能够健康发展，在城市地产行业在推进的时候，对应的管理制度也需要进行创新，这也在很大程度上影响着地产行业的进步。在目前的地产发展中存在一定问题，人们将行业进步的证明放在了商业的发展上，因此各行各业都朝向商业化转变，在这样的趋势下，地产行业出现了房价暴涨，地产开发受到阻碍，也制约了社会经济发展。这样的形式也影响到公民的健康生活，对于公民提高生活水平存在一定的不利影响。随着我国不断推进城镇化建设，我国经济建设已经发展到一定水平，使得开发工程达到了饱和状态，社会中各个方面也对地产行业产生一定制约作用。在这样的问题下，地产行业出现了资金缺乏的情况，造成了销售的困难，也拖慢了行业发展，让行业矛盾问题加剧。

2.2整体形势较为严峻

在我国的地产管理中，虽然不断完善和创新，让地产行业得到了发展。但是在地产行业在发展过程中，也存在一定的矛盾和问题。在发展的初级阶段，地产需要依靠充足的资金支持才能得到深远的发展，在经济发展的背景下，充足资金的支持仅仅是企业稳定发展的因素之一，我国地产投资的情况也比较严峻，甚至还出现了投资无法收回的情况，让地产的发展陷入困境。出现这种情况，主要是由于居民住房已经达到了基本饱和，各行业都对地产行业形成一定控制作用，导致地产行业并不景气，整个行业的经济局势受到了金融危机的影响，造成现金的贬值。我国公民手中资金短缺，很多投资者会对地产行业进行观察再确定购买与否，这样将会造成地产行业发展进程放慢，造成问题出现加剧。

2.3依赖国家调控

在经济新常态下，我国经济总体发展呈现平稳趋势，国家的管控力度在进一步加强，对地产的调控力度在不断强化，使用一种较为平衡的方式进行。在我国地产出现的问题上，国家并不予以打击，并不具备对应的制度和条件进行规范的管控，也没有过度打击地产企业，对地产企业也没有建立扶持办法。在很长一段时间里，地产的发展会维持现状，如果没有出现异常情况，国家没有提出刺激政策，地产市场价格得到大幅度提升的范围也具有一定局限性。随着住房逐渐饱和，各地房价都会伴随市场需求实现对应的调整，随着城市差异以及经济差异，我国地产之间的差异将会逐渐增大，市场也将面临着购房者增长需求。

3加强地产管理的策略

3.1调整地产税

在购买房产的时候，影响到购房最为重要的因素就是价格因素，银行税务对地产的刺激和制约有着重要影响。对于地产的管理和房产税有着密切关联，在合适范围内，只要对房产税进行小幅度调整，就能产生巨大的影响。地产的特殊性质需要地产管理和税务紧密结合。从另一个角度上讲，也能够帮助国家进行税务改革，对整体经济而言能够得到合理的规范，实现规范运行。设置长久有效的地产管理制度首要的前提就是让税务改革得到完善。税务制度改革之后，对管理体系进行监督需要透明化地产制度，让社会公民都能参与到税务制度的管理工作中，从社会群众角度建立以人为本的制度体系，让制度体系不仅要受到法律的监督和保护，依法进行地产行业的管理和监督。

3.2完善管理机制

地产管理需要具备完善的管理机制，在我国经济中，地产行业有着重要地位。在经济新常态下，需要从经济结构合理化出发，根据企业的需求，探索出新的思路和方法，对地产展开科学管理[1]。在对地产的管理工作中，完善管理机制首先要加强行政化管理，借助市场的力量，展开综合的管理。目前管理机制中，行政管理办法仍然存在一些错误。地产管理朝向行政化发展也是必然的趋势，地产市场需要建立正确的思想意识，加强完善并改进管理机制，对地产资源加以整理，以适应新常态下的发展需要。从政策角度上讲，需要加强融合土地、资金以及税收，制定相关政策，有机结合政策和制度，消除原本存在的互相制约的问题。例如：建立管理制度要从合理化地产角度出发，充分结合地产发展和经济的现状，积极听取群众的建议，对地产管理体系不断完善。

3.3提升危机意识

我国在经济发展过程中产生一定的问题，我国经济也需要从全方位进行完善，在地产发展的大趋势下，地产管理也需要不断创新改革。地产企业进行的改革属于大范围的调控[2]。在进行改革的过程中，在管理制度比较陈旧，经营模式比较落后的企业中，将会产生比较严重的危机，甚至将会存在破产的风险。对于整个行业有着巨大的冲击力。地产行业和银行建立长期合作的关系，在用地方面会受到政府管控，企业部门之间实现密切的合作，才能抵抗地产企业面对的危机。因此，在进行管理的时候，应该提高危机意识，重视对企业风险的评估，以避免风险的发生。在经济新常态下，地产管理的重点内容就是对风险的管控。地产行业需要在面对风险的时候，可以积极寻求政府部门以及同类企业的扶持，在政府部门和同类企业的帮扶下，能够顺利度过难关。

3.4加强全面改革

地产的开发商需要对自身的资源进行整合，对库存楼盘进行整理，并进行及时的处理。通过提升公信力的形式，让购房者信任度有所提升[3]。在经济新常态的市场趋势中，企业需要积极建立和政府部门的合作关系，积极参与一些公益项目的建设，让自身的应用价值得到提升。企业需要以国家政策为基础，对原本的商业模式进行积极的改革，不断深化商业模式，全方位使用地产企业的资源，推动地产企业的全面发展。例如：企业可以积极参与社会福利院的建设项目，以企业角度援助贫困地区，尤其需要关注农村建设，需要积极参与进农村建设，对企业的资源展开高效利用并且能着重推动企业的长远发展。

4结语

综上所述，在当前中国经济新常态下，面临的困难表现很多很多，市场问题、人口问题、技术问题等。对于地产企业来看，房地产行业的新常态下也有很多的问题，土地成本的问题、产品开发的问题、市场成长潜力的问题、开发专业技术问题，怎么应用社会资源提升竞争能力的问题等，都会发生深刻的变化，加强地产管理的策略，需要进行地产税的调整，不断完善管理机制，还需要重视提升危机意识，对地产企业加强全面改革。

参考文献

[1]王孟逸.强化经营成本控制完善地产财务管理措施分析[J].财经界(学术版),2018(13).

第4篇：商业运营管理范文

在迈入21世纪的今天,我国商品经济越来越活跃和丰富,物业管理作为房地产业的消费环节,也越来越呈现其房地产市场的延续和补充作用。在现代物业管理发源地的英美等西方商品经济高度发达的国家,物业管理服务的项目繁多,内容非常广泛,不仅包括了建设前后飞物业使用全过程,同时延展了物业功能布局和规划、目标客户群认定、市场行情调研和预测、项目建设融资、物业的处分(物业租售,推广)等。

随着商品经济意识在国人头脑中的深入,为了适应经济、搞活流通,甚至增加就业机会,我国各地涌现出了大批的零售商业网点、服务网点、商业楼字。而这类商业服务网点与过去的国营百货商场有所不同,它们的产权是独立与多元化并存的。对于物业管理从业人员来说,这些购物、休闲的消费性场所,服务的对象有业主、使用人、消费者等多重顾客,服务内容也由简单劳动密集性作业,延展为以产权人经营利润最大化为目的的营运服务的商服物业管理。

商服物业管理就是为了适应商服物业产权及顾客多元化,以经营效益为导向的特定需求,为促进商品交换而提供服务的一个新的物业管理服务领域。

二、商服物业的分类

商服物业是指集合各种商业形式的建筑场所。商服物业的发展是商品经济繁荣的结果。随着改革开放的深入,个人收入的两极分化,市场产生了多样化、差异化的消费需求;同时也随着行业竞争,消费者行为的改变,零售商业服务业出现了多种形式共存的事实。基本上来说,零售商业务业的经营方式可分为以下几个商业形式:

1、百货商店

百货商店实际上就是以销售日用商为主的规模较大的商品零售店铺。WwW.133229.COM商品明码标价、买卖自由,商家多以薄利多销为主要经营方法,是一种较为传统的商业形态

2、超市

超市是一种弹性自选,顾客可以根据自己的需要自选的商店。售货人员较少、货物开放式放置、定量包装、明码标价、以电子计算机进行结算,多数提供购货手把车以方便顾客购买。

3、专卖店

专卖店是专门经营一类或几种有关联的商品,或经营某一品牌的品种齐全的商店。专卖店的消费特指性较强,销售人员的相关知识也较为丰富,对特定消费群有一定的感召力。

4、连锁店

连锁店是由大集团内部分化或加盟产生出来的若干个小商店,这些小商店在具有一定自主经营权的同时,统一服从于中心组织的品牌经营等的管理。连锁店具有一定的名牌效益,经营项目可为商品,也可为某项休闲活动。

5.休闲场所

休闲场所主要以环境或氛围为消费附加,以提供消费者舒适和快乐的感觉为经营方法,经营服务多为休息式娱乐性活动场地。

三、商服物业管理的前期操作

商服物业主要的功能体现在两个方面:商业功能和休闲功能。商业功能是以一定范围内的顾客面作为服务对象,使消费者买到自己需要的商品,并且一次性地购足。同时商服物业应当在统一规划,统一管理的基础上,形成并保持独有的风格,使物业空间布局、服务品质、氛围营造方面尽可能符合消费者的心理和生理的需求。

休闲功能是指商服物业不仅使消费者能购物,面且也必须设置娱乐、文化、健身等休闲场所,使消费者把商服物业看成现代信息的传播地,感受到生活气,息,是追赶生活步伐的一种方式。

物业管理从业人员在商服物业前期介人的过程中必须更多的从产权人今后经营利润最大化的角度上提供专业性意见,主要重点为:

1、规模

通常在物业管理机构介入时,物业本身的地点已定,可更改的可能性较小,但在商服物业所占的规模上仍然可以提供建议。

影响商服物业规模选择的决定性因素是区域居民的总数,物业管理机构将可以通过市场调研了解区域居民、流动消费等数字进行分析。在消费圈人数较多的区域应该可以选择设定规模大,综合功能较全面的商服物业。 2、物业造形

商服物业的造形可按所处地理位置的不同情况和规模大小,功能的不同而进行选择。

在主要临街点建造商服物业,应注意停车场及外广场在前端,宜采用条型造形,使商服物业在相关服务设施后直线排开。而规模较大的商服物业,应采用四方型造型,停车场置于物业,中心是大型休闲、聚会场所,顶层设娱乐观光场所。如规模较小,则采用街道型造型,将大面积商铺建于两端,其它商铺排成街道形状。

3、主题形象

商服物业必须有自己鲜明的特色,也就是说要有自己的"主题"。商服物业的人流量和经营业绩,是与物业的知名度成正比的。相同地点、规模及造型的商服物业如能突出"主题",将极大提高自己的知名度。

因此,商服物业竞争的焦点已不仅是具体的实物商品,而是以品牌为核心的无形资产。物业管理在介入时可对周边商服物业和消费水平、消费习惯等因素进行调研和分析,确定"主题",以突出物业形象。

4、配套

在物业管理前期介入的常规项目中,对物业公共设施如供配电、空调、电梯、道路、给排水、建筑材料等配套,必须从使用者的角度提供专业的意见,而商服物业在配套上的重点将视经营的需要而定,值得更为突出的是内外的通路。

通路条件的好坏将是商服物业能否取得良好效益的关健所在,通路要求包括两个方面:一是外部通路,二是内部通路。

外部通路首先是公共交通,必须有公共的汽车、电车或地铁停车站,以方便消费。其次是停车场,顾客开车消费已成一种普遍行为,同时,也为方便购物的携带,停车场的建造应在商服物业消费场所3-5分钟步行时间内,要有足够的停车位以供使用。再次是进货车辆停放和补货场所,以保证商品流通的畅通。

商服物业的功能不仅仅是购物,也是运动、娱乐等休闲需求。在内部通路的设计时应考虑消费者行走的舒适和安全,顾客通道与进出通道要分隔开,即使在超市,顾客通道宽度也应超过1.2米。

5、门面、店面设计

商服物业是以经营为目的的,门面无疑就像人的脸面一样非常重要。门面的设计既要满足精神上的美感要求,又要符合物质上的使用要求,以及环境和谐及人的行为要求。同时,还要使物业内间具有一定的秘密性飞制约性、围护性,以激发顾客的参与意识。另外还应注意人流量,流通顺畅性,疏散方便与安全性及气候的影响。

商服物业内部各商铺既是独立的个体,又是物业整体的组成部分。因而在前期操作中要对各商铺单位店面的造形飞入口、照明飞厨窗招牌与文字材质、装饰,甚至内外地面与规划也应进行通盘考虑,使其既通过形象、个性、展示来提高消费者精神需要,又维持了商服物业的整体形象。

四、管理与营运

商服物业的管理过程不仅需要传统物业管理的保安飞保洁、维修等被动的服务项目,根据商服物业的特定需求,更多的是为整体物业中的使用者的经营活动提供主动服务,使产权人、使用者等各类顾客的利益最大化,其中工作的重点是:

1、商户的组合

商服物业是各种商业形式和服务设施集合,通常包括零售商店、餐饮店广场、休闲、娱乐场所等,其中各种类型的商店或超市占主导地位。

对于规模较小,在5000平方米以下的商服物业来说,主要是以食品、杂货及一个主题商场等商业形式出现的,以满足日常消费为主;而面积在10000-30000平方米左右的中型商服物业,将主要在一个主题下,以个人服务、家庭设施、生活用具、服装、装饰品和文化娱乐设施等商业形式出现,以服务顾客多层次、多元化的需求为主；对于组30000平方米以上的大型商服物业,管理者更是要提供全方位的综合服务。

同时在商户组合上,除了考虑商业形式外,还必须考虑各类商户所占面积,一般来说,商服物业面积50%将租售予商业生命周期长,同时具有一定品牌,对消费群有长期感召力的商户,以突出和维持物业的,知名度和顾客的忠诚度。30%左右的面积租售予商业生命周期较长,有稳定销售业绩的商户,剩下其中20%毛的面积租售予商业周期短,但较时尚的商户,虽然可能商户变更较快,但租售收入较高,同时也使物业经营项目时尚化。

2、租金

租约是商服物业管理对店铺经营者施以管理的主要内容。租金即物业产权人获取经营权的主要经济投资。

在操作中,租金的数额是根据店铺的占地面积、店铺的商业特征和店铺所处位置来确定的。一般的做法是先按店铺的单位面积,确定物业承租者的最低租金数额,作为标准起点线,亦即这个数额是承租人必须支付的最低租金限额。无论承租者在经营销售中的状况如何,这个标准租金都必须交纳。当承租人的店铺经营销售额达到并超过规定的最低标准后,除了应交纳最低限额的租金外,承租人还应当按照实际营业销售额的一定比例交纳比例租金。

3、营业时间

营业时间的统一规定是塑造和维护商服物业良好形象的重要内容。许多商服物业管理把营业时间的规定纳入到租约的范围内。

商服物业的开张之日,是形象塑造的第一步,所有的店铺更应该在这一天统一.营业,以吸引顾客的注意力,给顾客商品丰富感觉,为商服物业的进一步发展奠定基础。商服物业管理对店铺平时的营业时间和休息时间,也应有严格统一的规定。否则,如果各店铺的营业时间不能整齐划一,会令顾客失望,也会给人一种凄冷衰败的印象。

4、商户商品的陈列

商服物业各商铺产权多元化,但物业本身有一定的整体性。在前期的操作上虽对店面进行了规划,但在运作期各商家的商品陈列也需进行管理,以保持整体的内在联系,形成系统相互促进,方便消费。

在商品陈列管理中,应注意商品标题,突出物业整体形象,使顾客了解性能;陈列柜应巧妙利用空间,不占用太多商店面积,各商户间的通道充分保留,保证顾客购买通路;各商户商品陈列高度不影响相邻商户和整体视线等。总之,陈列的商品得当,既方便顾客消费又可以达到广告宣传的目的,塑造良好的商店形象。

5、整体推广商服物业管理应当采用统一的整体公关宣传活动和统一的形象策略,因公关、宣传活动而产生的资金技入由各店铺按一定的标准分担。在商服物业管理刚建成投入使用的时候,商服物业在管理、营运过程中就必须迅速树立自己的商业形象,有利于物业的租售。

对各商家来说,统一的整体推广活动,能为店铺的经营带来声势浩大的宣传效益,而推广费用开支又能降低到最低的水平,节费了人力技人、时间投入,为商服物业其它工作的顺利开展奠定了基础。

五、商服物业的商业生命维系重点

商业生命是商服物业整体的信任度、美誉度和知名度三者和谐的统一。没有信任度、美誉度、知名度,商服物业将没有了人流量,没有了人流量,经营业绩也随之消失,没有经营的商服物业也将不能生存。因而,成功的商服物业管理不只是要去创造,更重要的是要去维系商业形象、商业生命,其中工作有:

1、cis操作

当今商品经济竞争的焦点已经不仅是具体的实物商品,而且是以品牌为核心的无形资产,商服物业的无形资产和品牌,也就是物业给予公众的整体形象。上世纪90年代初导人我国企业界的ci理论,经过近10年的实践表明,它在市场营销及公共关系的建设上有非常直接的作用,运用这一工具去占领市场是卓有成效的。

对于客户而言,物业整体形象--品牌的存在代表了市场对物业的认同,它给客户信心,让客户在对相类似的产品进行比较时有更直观的判断标准。品牌不仅是知名度,它还代表了品牌美誉度、品牌忠诚度和品牌联想,因此它更多的是体现物业整体与客户的关系。

2、公关活动

公关活动是商品经济发达国家在营销活动中逐渐发展起来的一种推广方式。在商服物业推广中,我们可以把公关活动定义为“商服物业在公众中树立良好的形象,扩大知名度,从而促进商品销售的一种活动”。

商服物业公关活动对象有:商场员工、消费者、社区、供货单位、政府及其有关部门、新闻部门、社会活动团体等。

商服物业的公关活动涉及各种对象,对不同的对象应该采取不同的公关活动方式。商服物业与消费者公关活动具体的工作内容有:帮助消费者充分了解商场的宗旨、政策、商品信息和服务方式;广泛收集消费者意见,向有关部门反映,以便及时改进,避免重犯错误;争取消费者的信任与好感,与消费者建立广泛和经常的联系。从而促成顾客形成对商场及其商品的良好印象,在消费者中建立商场的声誉。

商服物业与新闻部门的具体工作的内容是:熟悉新闻工作的特点,为报道本企业新闻提供有利的条件;按新闻部门的要求..撰写新闻稿件;通有重要活动,邀请记者参..加,提供真实的新闻素材;和编辑、记者建..立私人友谊,保持经常的联系,加强信息沟通,争取对物业有利的社会舆论。

六、结论

第5篇：商业运营管理范文

关键词：商业房地产；项目融资；风险分担；融资结构

中图分类号：F293文献标识码： A

一、项目融资的概念和特点

项目融资理论国际上产生于20世纪80年代，90年代开始实践运用。自从1981年3月FASB对项目融资进行正式界定之后，一直是国际金融界关注的热点之一。

项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方三方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金（或投资者购买项目债券）；资金提供方（债券投资者）主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原则上对项目发起方项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。一般而言，项目融资有如下几个特点：项目导向、无追索或有限追索、风险分担、非公司负债型融资、贷款的信用支持结构多样化、融资结构复杂，融资成本较高、充分利用税务优势，降低融资成本。项目融资的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。

二、商业房地产开发融资的特点

从2002年开始，商业房地产在我国飞速发展。统计数字表明，2002年，随着中国加入世贸，国内商业地产的资金比重陡增11.8％。一波商业房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。

（一）、商业房地产开发投资要求巨大的资金投入

投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、Shopping mall等的建设一般都需要大量的资金，而且，商业房地产经营一般还要经过2～3年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。

（二）、商业房地产具有高风险、高收益的特性

商业房地产的收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。

三、项目融资与商业房地产的主要内容

目前，项目融资在我国处于起步阶段，项目融资在传统意义上并不用于商业房地产项目融资，主要用于三大类项目：一是资源开发项目，如石油、天然气、煤炭、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等均可成为项目融资的对象。二是基础设施项目。三是制造业项目，如大型轮船、飞机等。主要内容为以下几个方面：

如何实现有限追索。追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险的评价以及项目融资结构的设计。应该根据具体的商业房地产项目的风险系数、投资规模、投资结构、开发阶段、经济强度、市场安排以及投资者的组成、财务状况、生产技术管理、市场销售能力来安排。尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。

如何分担项目风险。风险分担是项目融资的突出优点，应该在投资者、贷款银行以及其他与项目利益有关的第三方之间有效地划分项目的风险，风险分担的程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。

如何实现投资者对项目百分之百的资金要求。项目融资中股本资金的注入方式比传统的公司融资更为灵活，但在设计融资结构时应最大限度地控制项目的现金流量，保证现金流量不仅可以满足项目融资结构中正常债务部分的融资要求，而且还可以满足股本资金部分融资的要求。

如何处理项目融资与市场安排之间的关系。对于一般的项目融资而言，长期的市场安排是实现有限追索项目融资的一个信用保证基础，但是商业房地产市场前景难以确定，因此，在风险分担时，项目投资方应该给予债权人一定的保证。

如何结合项目投资者的近期融资战略和远期融资战略。长期融资的时间有的可达20年之久，但一般的投资者出于对当地的投资领域不熟悉采取谨慎之策,仅仅把融资当作是一个过渡，所以时间不会太长。而且由于种种情况的变化很可能涉及到“重新融资问题”的出现，其难易程度是根据融资结构的不同决定的。

四、商业房地产项目运营管理措施

（一）、业态定位与细化

商业项目的成功开发、建设必须要经过一系列严谨、科学、完备的市场调研、商业规划、建筑设计、开发建设流程，但目前多业权商业项目的实质性招商对接工作通常是在项目验收交房之后全面启动。而项目从前期的调研定位到建设竣工通常需要一个较长的时间周期。在这期间，商业格局、消费、竞争环境等完全有可能发生变化。因此，有必要在招商全面启动前再对前期的商业定位与商业规划进行检讨、调整、细化，以避免方向性错误。例：某市核心商圈内有一大型商业卖场，该卖场在项目销售时制定了一套较为系统的商业定位及规划方案，并向社会推广。

（二）、理顺业权关系、整合商铺资源

多业权商业项目不同于住宅项目，其单一商铺的价值不仅由其所处的商业口岸、楼层、面积等因素决定，还因其定位的业态、租赁的对象差异而不同。经营公司要平衡好众业主之间以及业主与商家之间的利益与矛盾冲突，实现统一规划、统一招商、统一经营，达到“三权分离”的目标，其关键还在于商铺资源的整合与控制，并需把握好以下几个方面：

首先，经营公司应定好位。从法律角度，商业经营运作仅仅是建立在物业管理委托法律关系上的一项特约增值服务，即是经营公司依靠其专业的人才、资源以居间服务的方式为业主与商家搭建桥梁，并促使其相互之间形成合作关系。因而经营公司没有强制性推行自己的商业规划方案的权利，也没有强制性控制商铺资源的合法手段。

其次，应平衡好业主与业主之间的利益关系。商业项目的可持续发展依赖于其口岸价值、商品特色、业态结构、营销推广等所产生的整体效应，要求单体商铺必须要服从于项目的整体规划。因此，经营公司应善于综合平衡各商铺的租赁条件，减少各业主之间的直接回报差异。

（三）、招商实施的几大关键环节

1.打造专业招商顾问团队。招商人员是决定招商成败的又一重要因素，其必须要有较强的综合素质，具备很强的责任感、执行力、善打硬仗，并精通谈判技巧、善于审时度势、能够把握招商节奏，且最好是某一业态的行家。

招商人员绝不是简单的起一个穿针引线的作用，他应做好业主、商家的投资理财顾问，善于为商家的经营出谋划策，善于判断商家的经营实力，善于把好商家的准入关。

2.储备一批优质商源。商业经营公司应储备一批一起发展、一起成功、互信互利的战略性合作商家,浅层次的合作是有针对性的为他们推荐商铺资源，实现供需的结合，更深层次的合作在于为其量身打造商铺资源，甚至于实现合作拿地、合作开发、共建共赢。

3.突破重点、以点带面。招商实施过程中应注意抓住重点、突破难点，集中优势力量，优先引进主力店、特色店、品牌店，其他中小商家必定闻风而动，从而达到以点带面、吸纳和带动客流、拉动整个项目消费的目的。同时，主力店的入驻条件也甚高，其往往要求低租金、好的经营位置、完善的硬件功能配置及阶段性的物业服务费等费用减免优惠措施。

结束语

第6篇：商业运营管理范文

【关键词】昆明地铁 商业物业 运营管理

昆明，四季如春的旅游城市，在建设美丽昆明、幸福昆明的发展要求下，昆明城市基础交通建设日益快速。昆明轨道交通是服务于云南省昆明市及其周边的城市轨道交通系统，是全国轨道交通种类比较齐全的系统之一。系统包括昆明轨道交通有限公司正在建设并即将运营的昆明地铁系统，昆明铁路局开行的城市米轨列车以及于2013年开通的环滇池列车。2012年6月28日，昆明地铁6号线（机场线）正式通车，标志着昆明成为自苏州后第二个拥有城市轨道交通的地级市，同时成为中国大陆第一个拥有城市轨道交通的地级省会。作为安全、高效的城市轨道交通工具的地铁，昆明地铁的运营，是一个划时代的标志，标志着昆明正迈向现代化城市的行列。

随着地铁的开通运行作为辅助配套的地铁商业经济应运而生，通勤和消费是乘坐地铁的两大主要目的，地铁已由始建之初简单的交通概念范畴，逐渐演变为如今的城市商业概念；从当初单一的“一站式消费”发展到如今的“商圈式消费”，地铁商业经济通过借助地铁自身的核心枢纽功能及优势，联合周边商业形成商业辐射区，由点及面，快速全面催生城市商业经济。

地铁商业经济是依托地铁整合沿线站点的土地资源、商铺资源、广告资源、通讯及视讯资源、房地产资源等形成的多元化商业模式，以对地铁附属资源开发获得的收益弥补运营亏损， 是地铁行业普遍采用的模式。对昆明地铁而言，既面临前所未有的机遇，也面临巨大的挑战。在学习和借鉴其他地区成功经验的同时，也要结合当地商业特点和消费者的消费习惯，充分挖掘自身资源，利用好自身优势，紧跟当地商业发展步伐踏踏实实走好以下三步：

一、商业项目业态设计

昆明地铁总设计线路六条，以“核心—网络”发展模式作为市域或城镇体系空间结构的总体框架，线路总长近两百公里，首期地铁商业物业预留面积几万平方米，此类项目市场潜力巨大，要做好这项工作需要对地铁商业在充分的市场调研的基础上做好市场、客户、品牌定位，以此作为各项基础工作的指导。

准确定位。由于昆明地质条件限制，给地铁现有物业设计与规划带来一定难度，极易导致功能设计模糊、设置不合理、规模差异大、配套欠缺等问题，商业物业经营要想达到预期效果，必须作较大调整，必须在后期业态的定位上花工夫。

在这方面，昆明可以借鉴南京的成功经验，依托特色街区，通过地铁站口与特色街区相连接，以地铁带来的巨大人流量来推动街区经济发展，带动地铁周边商业发展，最终形成具有各站点特色的商圈互动经济模式。

在商业业态设计过程中，最大的难点就在于如何以市场为导向， 形成聚合化、立体式的产品经营区域或服务业经营区域，把不同来源、不同层次、不同结构、不同内容的资源进行识别与选择、汲取与配置、激活与有序结合。同时，通过公开招标的方式，发掘具有丰富商业项目策划经验的专业公司进行项目的概念设计和前期项目研究策划、商业类型细分、市场定位设计与确定，找到最为适合昆明地铁的商业业态是难点之二。在项目品类设计方面，避免项目雷同，业态种类相近，公益性与经济性相结合，凸显卖点则是难点之三。

二、商业项目招商

招商工作事关全局，是整个项目开发的重点工作。项目定位后，在充分做好招商前期准备的基础上，方可按计划、依步骤有序进行。否则，匆忙上马，效果不佳，岂不头疼。

找寻目标客户。第一步项目定位确定后，接下来就要根据项目功能定位情况进行客户筛选，包括区分潜在客户和显性客户，挑选出可能客户，根据客户的行业类别、属性、规模进行属性归类，最后整理、汇总。从中整理出的客户群中找寻主力客户，建立初期客户档案管理。

理顺招商思路。一是多渠道搭建招商平台。通过平面广告、媒体广告、网络广告等方式，尽可能多的拓宽宣传平台和宣传途径，在此过程中，实时跟踪宣传效果，有效控制、调整宣传力度和效果，确保宣传资金最大化，并从中找出最为有效且经济的广告方式，在下阶段进行持续性推广。二是多方式构建招商模式。选择自行招商、整体外包招商、分段外包招商、合作、中介五种方式中的任意一种或1+1的方式进行项目招商。

控制招商周期。整个招商周期分为筹备期、启动、推进、后期四个时期，为有效开展每一时期的工作推进，需要对每一周期的时间区间进行合理划分，确保每一阶段工作的计划性和有效性。昆明地铁线路运营是分段进行的，其特殊性决定了招商工作周期会较其他项目用时长。在筹备期需要完成市场调研、广告资料准备、广告媒介选择、招商模式确定、招商策略确定、明确招商操作流程、工作进度安排；用时一般控制在60～90天为宜。在启动阶段需要完成筛选客户、客户档案建立、意向客户接触、招商策略调整；用时一般控制在60天左右。在推进阶段需要完成意向客户实质性谈判、合同签订、租金收取；用时一般控制在180～240天。后期主要是一些招商收尾工作，譬如：委托款项支付、配套物业服务等；用时一般控制在30～45天。

招商风险控制。招商工作是否能顺利开展完全取决于以上工作完成的质量好坏，在招商前期，一定做到信息收集准确、资料准备充分、媒体选择适合、对外宣传投放有效；在招商过程中，一定做到客户选择准确（商户业态、经营实力、商户运营和管理能力等作为主要关注指标）、营销措施有力、组织协调高效；唯有如此，招商工作才可达到预期效果和目标。另外，在招商过程中，务必要加强控制宣传、外包、谈判、合同签订过程中的风险控制与规避，避免出现外来因素造成的物质和声誉损失。

三、商业项目的运行管理

昆明地铁商业区基本都是密闭式购物区（Mall），招商工作完成后，对商业区域的日常商户管理、维护保养、氛围营造将成为管理工作的重心，也是今后商业顺利发展的直接决定因素，为此需要结合国家相关政策法规进一步设计和规划地铁商业这一特殊业态的规管机制，以制度保障、服务保障、运管保障作为商业项目管理的重点，以确保商业项目的有序运行。

统一商户管理标准。建立标准化的商户管理办法，建立配套管理制度，从而统一和规范商户经营行为，严格准入和退出机制，督促商户经营行为的合规性和有序性，维护消费者的合法权益和地铁商业项目的整体商誉，以此形成制度和规则性的保障。

提高维保服务品质。在加强商户管理的同时，还需要有配套的服务作为品质的保障的有效措施，要树立服务意识，践行服务承诺，提高物业维修、抢修的响应速度，提高物业维修质量，以服务质量满意度促招商和后续商业项目运营工作持续稳健发展。

第7篇：商业运营管理范文

如何实现系统监控管理、信息安全管理、服务流程管理和综合运维门户的有机整合一直是近年来电信运营商在运维管理中积极探讨的 问题 ，而神州泰岳刚刚推出的“四位一体运维管理解决方案”真正在运维管理中实现了统一用户认证、统一运维门户、统一管理流程、统一cmdb、统一采集控制，从根本上改变以往各专业系统的独立状态，实现运维管理中不同业务的真正融合，为信息系统提供更高效、稳定、安全的运行保障。

从两年前的“三位一体”综合运维，到现在的“四位一体”的新思路，神州泰岳常务副总裁王国华很自豪的说：“纵观高端软件市场，还大都被国外软件公司所盘踞，而神州泰岳却是为数不多的能在高端软件市场占有一席之地的软件公司，并且已经被

第8篇：商业运营管理范文

关键词：商业银行；日常运营；品牌建设

随着经济水平日益发展，银行业的竞争日趋激烈，商业银行要想突破高端零售型银行与外资银行重重包围并创建自己的品牌，就应该从在办理各项业务中进一步提升客户满意度做起，要规范和提升银行内外部形象。

1 推进商业银行基础运营品牌战略的意义

服务品牌本身所具有的优良特性使创建服务品牌成为商业银行进行集约化经营的必然选择。品牌营销更有利于促进企业与客户的沟通，培养客户对企业的信赖程度和认同感。这种企业与客户间的友好合作关系的建立正是品牌营销的前提和营销致胜的法宝。因此商业银行基础运营管理要在实践中摸索总结，继续强化员工业务培训，争取培养一支高素质业务团队，为客户提供专业化业务服务，赢得客户的信赖与好评；同时，坚持业务创新发展，开启智能服务。借助多元化的高科技载体和手段，让客户获得方便快捷的业务体验和温馨舒适的感受。为更好的创造商业银行这个品牌打下良好的基础。

2 商业银行基础运营品牌战略的实施路径

商业银行基础运营品牌战略的实施要融入到企业的文化建设之中。商业银行应高度重视企业文化的建设工作，打造独具特色的企业文化。要规范企业形象识别系统、企业理念系统、企业行为规范系统，建立企业文化体系，形成具有特色的风险文化、用人文化、授信文化、营销文化、小额信贷文化、网点建设文化，形成比较完整的品牌传播体系。企业文化为银行确立了正确的发展方向，具有导向作用。对于那些不利于企业发展的行为，常常能在银行制度的硬性约束方面起到软约束的规范作用。企业文化对银行日常管理的规范作用能够提高全体员工的自觉性、积极性和主动性，使员工在日常工作中明确什么该做，什么不该做，明确工作的意义和方法，提高自身的责任感和使命感。企业文化应成为整个单位的的文化氛围、群体行为准则和道德规范，使每个个体的行为受到群体心理的影响，使全行员工产生心灵共鸣，强化了员工的主人翁意识，从而达到对自我行为的有效控制。

3 商业银行实施基础运营品牌战略的对策建议

如果服务流程是以自我为中心来设计，必然出现“少、慢、差、费”现象，纵然员工素质一流，也难以做出一流的服务。改进优化服务流程不能凭自我感觉拍脑袋，而是要倾听客户的声音，珍视客户的投诉和抱怨，从中获取有价值的信息，依此加以改进和创新，从而真正地打造起适应市场竞争、适应客户需求的品牌工程。

3.1 强化员工业务培训，提升专业化服务水平

一是加强业务培训，深入推进“三基训考”工作。坚持“三位一体”业务培训模式，抓关键业务、抓关键人员、抓关键环节，不断强化业务基础理论、业务基础知识、业务基本技能的培训，争取培养一支高素质业务团队，为客户提供专业化业务服务，赢得客户的信赖与好评；二是在业务办理中，注重客户体验，适时推出“限时服务”、“首问负责制”等措施，不断提升业务服务效能。在充分调研的基础上，出台各业务种类办理时间探索“限时服务”，逐步扩大限时服务业务种类和范围，提升业务处理效率；推行业务“首问负责制”，充分发挥运营双向反馈渠道作用，提升业务响应速度，不断提升业务服务水平。

3.2 持续优化业务流程，提升客户满意度

一是树立“以客户为中心”理念，梳理业务流程和受理手续，整合、简化业务受理手续和业务流程，真正从客户角度出发，不断提升客户体验度；二是对于已有客户信息，最大限度推行客户免填单，由系统提供信息，客户确认方式给客户带来不一样感受；三是加快业务办理中硬件设备的升级更新，提升业务处理效率；四是继续研究推进业务集中处理，为柜面更好地与客户交流提供条件；五是加强客户业务办理后续的跟踪服务和增值服务，完善复杂业务指南及业务提醒，提升客户满意度。

3.3 坚持业务创新发展，开启智能服务

第9篇：商业运营管理范文

关键词：农业产业化；龙头企业；电子商务；经营管理

一、电子商务及交易过程

自二十世纪末以来，全球互联网发展迅速，电子商务伴随着信息经济的步伐冲击着传统的商品交换方式与手段。对于中国农业产业化的龙头企业而言，认知、导入、运用电子商务是其今后能否持续发展的重要影响因素之一。所谓电子商务就是企业运用计算机技术、网络通讯技术、自动控制技术、数据库技术等，借助于INTERNET平台进行联系交流，有效地在广阔空间组织商务贸易活动，实现整个交易过程的电子化。这个过程既包括网上广告、订货、付款、客户服务，也包括货物的投递、销售及市场调研分析、财务核算等。电子商务作为一种综合技术的运用，它是对传统的面对面交易方式的严峻挑战。

对于一般的商品交易，电子商务的过程可以分为三个阶段：

交易前，主要是指交易双方在交易合同签订之前进行的活动，包括在互联网及其它各种商务网络上，卖方自己的产品或服务及交易的有关信息，买方寻找商品或服务及交易机会，双方通过电子网络交换信息，比较商品价格和交易条件，了解对方国家、地区的有关贸易政策，从而选择适合的交易对象。

交易中，主要指签订合同及交易进行的过程。这一过程涉及面很广，如与金融机构、运输部门、税务机关、海关等方面进行的电子单证的交换，即电子数据交换和电子支付等。

交易后，主要指在交易双方完成各种交易手续之后，商品支付运输公司起运或通过邮政邮寄，或者直接通过电子化方式传递数字产品或服务，并向用户提供方便、即时、优质的售后服务等。

二、电子商务对农业产业化的影响

互联网已经涉及到经济和社会的所有领域，电子商务给农业产业化龙头企业的经营管理带来的是全方位的影响，它不仅改变看经营者的思想观念和行为，更主要的是体现在对传统经营管理模式的冲击上。

1、电子商务对农业产业化龙头企业传统模式的冲击

电子商务对农业产业化龙头企业传统经营模式的冲击主要表现在五个方面：

交易主体虚拟化。主要是指卖方在网上交易中仅以网址存在，其名称、地址在网上并不明示显现。不像传统农业产业化龙头企业经营者那样，要求在工商管理部门登记，领取营业执照，以及进行税务登记，也没有要求网上经营者有固定的地址和经营场所限制。

部分交易对象无形化、信息化、数字化。传统的农产品产业化企业贸易方式以实物为主，通过网络进行贸易活动，其标的不仅可以是有形的实体商品，也可以是无形的服务。电子商务使许多传统的实物交易变成数字化信息的交易，购买者只要购买数据便可下载信息，得到服务。

交易过程的无纸化。网上的交易活动过程中，一切通过网络进行，买卖双方互不见面，交易过程没有单据或凭证的交换。在交易过程中唯一的纸化纪录，在大多数情况下是银行给客户月报表中收款金额和收款人账号。

支付手段的电子化、高度信息化。支付手段的电子化、高度信息化是网上交易的一大特点。网上销售的货款支付一般使用电子化货币，信用卡的普遍使用是网上交易得以发展的前提条件。在网上商务交易过程中，买方只需在网上或通过电话向卖方披露信用卡的有关信息，付款即告完成。

电子商务交易全球化、跨国化、跨地区化。网上交易常常是全球化、跨国、跨地区化的，它削弱了商品和劳务提供者与商家和消费者之间的地理上的联系，买方和卖方很可能不在同一个国家或地区。国界、国境、地区界限的概念在网上交易中意义不大，它是一个开放的全球系统。

2、电子商务对消费主体的影响

改变消费者的生活方式。从书籍和在线约会，到谈论产品价格和流行信息等各种话题的聊天室，电子商务改变着消费者的生活方式。它最深远的影响是促使社会公众的思维、成长和购买方式发生广泛的变化。

改变消费者的消费方式。网上购物可以使人们足不出户，网上搜索功能可以方便地让顾客货比多家。消费者能以一种十分轻松自由的自我服务方式来完成交易，从而使用户对服务的满意度大为提高。如果依靠电子数据交换能够正常筹措到物资，那么以后在扩大交易的问题上，重要的将是是否已经上网的问题。

给成本和价格带来压力。互联网本身是一种降低成本，提高经济效益的手段。使用电子交易的人一点鼠标就可以对价格进行比较，对企业之间的相互合作进行协调。出于大量节约成本的考虑、越来越多的企业通过互联网进行交易。顾客在互联网上进行交易很容易发展细小的价格差异并充分利用这种差异。电子商务不仅压低了价格，同时也使价格变得更加灵活。供应商在网上自己就可以进行微小的调整，给所有产品贴上新标签，只要点击一下鼠标就行了。

三、电子商务给农业产业化龙头企业带来的机遇

温家宝总理在十一届人大六次会议上所作政府工作报告中就农业产业化问题进行了意义深远的论述。中国农业发展的出路在于产业化，而产业化发展的出路则在于龙头企业的发展壮大。电子商务的产生与发展对农业产业化龙头企业原来所熟悉的经营模式体系带来了全新的挑战，使得企业在短时间内无法接受和适应，也可能造成经营额度的下降，但同时电子商务也给农业产业化龙头企业的经营管理带来了很好的机遇。

互联网可以24小时进行宣传，从而为农业产业化龙头企业创造新的商业机会。同时，互联网也可以为企业节省大量的广告费、宣传费和办公费用。至今互联网的影响已经超过任何一种媒体。任何人都可以在任何一个地方、任何时间访问至某企业的网页，这种网页的表现形式可能是多媒体方式。这种跨越地域、跨越时间的即时效应，是其他媒体无法比拟的。

互联网可以替代传真，而且速度快、费用省、效果更好。依靠互联网的IP电话也更便宜。当然，如何利用网络技术挖掘新的利润空间才是发展电子商务最重要的目的。通过共享、简化、虚拟的网络技术，电子商务能利用有限的资源，开发几乎无限的利润空间，可以降低经营成本，加快资金周转，提高服务水平，使企业更快适应市场的变化。