商业业态规划分析精选(九篇)

第1篇：商业业态规划分析范文

【关键词】工商管理；经济发展；线性规划

随着我国经济的持续快速发展，市场经济不断得到完善。由于市场经济的产生是建立在剩余产品交易行为的基础之上，随着市场经济发展而诞生的工商管理也有着与众不同的基本特性。工商管理产生的直接原因是维护政权利益，促进经济发展，经过不断地发展，工商管理对于我国市场经济的发展规范起着越来越重要的作用。

一、工商管理的概念

工商管理的产生是国家出于对市场经济秩序的构建与其健康发展的目的，主要是通过对市场经济经营行为的监督管理以及相关执法。通过将强制惩戒与行政教育相结合的方法，达到规范市场经济的目的，为市场经济的发展营造良好的环境。

二、工商管理的职能

（1）对市场经济的监管力度。工商管理部门是由政府依法组织，针对市场经济的自由性，对企业和盈利机构进行监督管理的工作执法部门。工商管理在政府工作中的首要职能就是市场监管，即对社会中的工商企业、外资企业等盈利性机构进行依法监督管理，维护市场的经营秩序，对于企业的违规违纪行为进行依法惩处，调节市场经济各部分的和谐共处。（2）对市场经济发展的服务。工商管理的对象是经济环境中的经济活动，服务于社会主义的市场经济建设，通过提高服务性维护和促进商品经济的良性发展。工商管理可以通过对市场经济的调节，维护市场经济的有序运行，服务广大消费者。

三、线性规划在工商管理中的应用

线性规划，是指在现有的人力、物力、财力等资源条件限制下，通过合理的调配和有效使用，以达到最优目标的一种数学方法。企业的效益依赖于资源配置的优化，即依赖于线性规划模型的优化，优化的范围越大，其优化效果也就越好。首先，线性规划可以用于生产计划确定后的优化，主要内容包括：（1）合理利用材料问题：在保证生产正常进行的条件下，以最少的材料达到最大的使用效果。（2）配料问题：在原料供应的数量限制下，如何搭配才能获得最大收益。（3）投资问题：从投资项目中选取最佳组合，使有限的投资得到最大的回报。（4）产品生产计划：合理利用人力、物力、财力等，使获利最大。（5）劳动力安排：用最少的劳动力满足工作的需要。（6）运输问题：对产品的调运方案进行细致制定，减少运费。其次，线性规划支持企业未来的决策。管理者必须分析未来的经济发展趋势，分析未来的消费趋势，并预测同行的产销动向，根据分析结果，确定自身企业的产品价格和促销策略，然后将这些数据进行线性规划，得出企业发展的最佳路线。

工商企业的生产计划管理问题分析完全符合线性规划建模的条件，因此可以运用线性规划来分析生产计划方案的优化问题。但是，应用线性规划的方法对企业的生产计划问题进行分析，首先必须满足几点要求：（1）明确目标函数。生产计划的经济分析是一种定量分析方法，以企业利润作为评价目标值，其最终目的是制定可以使企业利润最大化的生产计划决策，因此，企业利润最大化是生产决策分析的目标函数。（2）明确约束条件。企业的生产能力，原材料，设备使用，市场需求状况等诸多限制因素与生产计划分析是密切相关的，这些限制因素就被称为生产分析中目标函数的约束条件。约束条件对于企业生产计划分析的影响很大，不同约束条件下，决策分析的结论也会有很大区别。比如，就企业在市场活动中所处的状态可以分为三种：第一，能力不足状态，企业的生产能力无法满足市场需求；第二，能力过剩状态，即企业生产能力超过市场需求，产品出现剩余；第三，中间状态，即所谓的收支平衡。企业自身的状态是不确定的，在三种状态之间不断变换。（3）明确产品的单间利润。单间利润不仅要考虑到产品的单间收入，还要考虑生产所消耗的各项成本和费用。综上所述，生产计划决策分析的基本方法是以利润最大化为目标，明确未知变量，确定约束条件，然后建立线性规划模型，最终实现效益最大化的生产计划。

四、应注意的问题

（1）设定约束条件和变量的个数。约束条件在线性规划中是必不可少的，需要特别注意的是最优解中非零变量的数目不能超过模型约束条件的数目，如果忽视这一点而将由模型得出的最优解付诸实施，就会带来不良的后果。（2）线性规划模型的静态性。运用线性规划的理论和方法进行工商管理时，其模型具有静态性，但也只是近似，严格来说，模型中涉及到的价格并不是常数。这说明线性规划模型的静态性是近似的，因此，在实际应用中，考虑到问题误差的大小，对问题的界限进行划分是十分必要的。

参 考 文 献

第2篇：商业业态规划分析范文

（一）选题的背景

近年来大量大型商业设施的盲目投资导致重复建设，使商业规模远远超出城市发展和人民生活需求、造成企业绩效下降、资源和资金的严重浪费。商业网点规划是城市规划的重要组成部分，原本应该起到对商业建设整体把控，优化调节的作用。但是我国商业网点规划起步晚，发展滞后没能有效控制投资的盲目性。而国外发展较为领先的规划思路与方法无法完全适应我国特殊国情。商业发展迅速与系统规划滞后的矛盾使我国现阶段商业网点的规划与商业健康发展存在不小的难度与阻力。

从2009年开始，集住宅、办公、商业、酒店、休闲娱乐等多种功能于一身的大型综合体商业项目扎堆出现，引领城市”多中心”时代的到来。然而，随着互联网的兴起，各方的连接方式变成网状，城市级商业中心的地段优势逐渐被弱化，社区商业遍地开花，大型的商业项目被迫面临调整。互联网延长了商业链条，同时也扩大了购物中心的辐射半径，而对于实体店来讲，如何才能留住被网络零售商以价格吸引过去的顾客，稳住不断下滑的市场份额成为零售商的一大难题。面对电子商务所带来的对市场格局、消费偏好等方面的巨大冲击，商业中心规划又该如何调整应对也成为了城市规划管理者急需解决的问题。

（二）研究的意义

商业是城市经济的基础产业，其在促进区域经济发展、扩大内需、保障就业、贴近居民生活等方面有着不可替代的作用。然而由于近年来越来越多的新开发或老旧商业区衰落，以及在城镇化率高速增长背景下，我国面临经济结构调整，产业转型。传统的规划方法由于时代的变迁，逐渐不能适应现代社会面临的挑战，因此对目前商业中心及商业网点的规划进行深入研究对未来商业的发展迫在眉睫。

本文从市场现状出发，理论结合实际，通过研究在电子商务冲击下人口密度对商业中心的影响，了解在电子商务的影响下商业中心人口密度与商业中心规划之间的关系。进而分析当下商业网点规划中存在的问题，探索规划经验、理论和市场现状之间的差距。从而更加深入认识现实国情下商业布局的规律，认清形势，应对新的挑战。最后给新时期商业网点规划提出一定的建议及参考意见，为商业中心的规划布局提供理论论基础，帮助了解清楚商业的变化因素与影响机理，以便利用好市场，做出合理规划，为城市居民服务。

二、本论

（一）影响商业中心的因素

通过分析商业产生的因素以及商业变化发展的因素来认清、了解商业存在的问题，从中分析、归纳，总结试图找到方法解决问题。

1、影响现代商业中心形成和发展的主要因素有：

产业条件：现代商业中心作为当代服务产业的集中体现，其服务质量和服务水平最终决定着商业中心的未来发展）

人力资源条件：人力资源的丰富度是基础资源的构成之一，对当代城市服务行业的发展起着不可替代的作用是现代商业中心构建的先决条件

市场需求条件：市场需求是行业发展的重要驱动力，现代商业中心是否能顺利形成主要取决于现代服务产品的市场需求量大小

交通条件：交通通畅性和便利性对不同城市的现代商业中心有明显的决定作用

文化条件：城市文化对城市居民的影响主要表现为价值观的不同，而价值观取向又与现代商业中心的形成有关――现代商业中心的形成与否，与居民的接受程度存在必然联系

区位条件：城市所出的地理位子优劣直接关系着现代商业中心是否能在该城市创建和发展

行政区划的建制和变更

区域人口的密度：区域人口密度越大，生产和消费的商品越多，需要组织流通的行频量也就越大。

2、商业中心规模影响因素

内部因素：内部因素包括商业定位、商业业态、设施构成、空间形态、商业中心活力等。内部因素通过自身调整实现系统优化，从而提高城市商业中心的承载力和竞争力，为城市商业中心的规模提供支持。

外部因素：外部因素包括经济因素、人口因素交通因素、竞争因素规划政策因素等。外部因素起推动和引导作用。

3、商业因素总结

根据对影响商业产生发展、规模变化因素的了解与观察，可以发现商业因素中最直接的因素便是消费者。各种因素通过影响消费者的消费行为对商业产生各种各样的影响。商业最大的消费者来源便是周边居民。在城市规划工作中，则是主要根据片区内人口对商业的需求确定城市商业规划的各种布置与要求。所以我们提取周边人口规模，人口密度这一重要商业因素进行重点研究。通过搜集分析商业经营与周边人口的关系这一切入点与视角对商业运营进行解释分析。

（二）商业案例研究分析――某某国际城

1、基本情况

某某国际城位于某地市双流县某某片区。总体量260万平米，是某某片区唯一一个超大体量的商业开发项目，区域级商业中心。商业面积4.5万平方米。

2、详细商业因素

在区位优势方面，国际城临靠某区重点发展区域、地处临某经济开发区核心位置。某地的未来发展方向主要在城南，作为某区重点发展区域、近年来变化巨大，政府的大力支持让城南迅速晋级为某地新中心。享受某区、临空经济开发区两大城市发展新区所有资源。同时在经济上，国际城倚靠县域经济综合实力连续16年位居四川省“十强县”榜首的双流县。同时坐落于西南地区最重要的航空客货集散地――某地双流国际机场旁，坐拥空港经济便利，人流、物流、财流汇聚。

而在区域商业竞争上也有明显优势。第一，区域内商业供应少，且总量小，以社区底商为主。第二，缺乏规划，业态单一无特色。第三，发展滞后、商业分散。该区域商业主要沿临港路周围分布，以居住小区为主题，零星分布。主要是社区商业为主，对周边辐射力有限。在市场优势方面，该片区20万人左右的居民提供了庞大的消费力。

根据分析，某某国际城商圈较为独立，周边没有相等规模的商圈与之竞争，服务范围有道路屏障，外部商圈无法重叠，减少了大量变量，影响因素比较简单，最能体现周边人口对商业的影响。从而我们最终中选择了位于某区的、集购物休闲娱乐为一体的某某国际城作为研究对象。

3、商业现状

首先通过走访调查，我们对某某商圈现有商业业态进行了初步的分类与统计。并且根据体验式和参与式做了分类统计。同时开展了问卷调查，了解周边消费者的消费行为，消费习惯，并做了分析归纳。最后根据调查结果，详细分析了影响商业业态结构的影响因素。

（1）业态情况

体验式商业有以下内容：服饰、鞋包、眼镜店、手表店、珠宝店、生活用品店、植物、母婴、电子商品、医疗药店、超市。我们归纳类似属性的商店得出体验式商店主要有普通商品、电子商品、生活用品三类。体验式商业的特点主要为销售的东西为实体物品，当场消费，不一定即时使用。

参与式商业：影城、餐饮、儿童乐园、美容养生、甜品小吃、美食城、旅馆酒店、教育培训、茶馆、婚庆、宠物店、健身、酒吧、ktv、网吧、银行营业厅、通讯营业厅。我们归纳类似属性的商店得出参与式商店主要有餐饮、医疗美体、住宿、教育培训、营业厅、其他服务等六类。参与式商业的特点主要为销售的东西为服务，当场消费，即时使用。

（2）消费者调查

（图片来源：区域型购物中心业态组合研究-陈嘉伟）

消费者年龄组成方面：少年人是纯消费者，他们本身不具有购买力，他们消费的主要商品是儿童食品、儿童玩具、文化教育类产品。成年人是消费的主力军，其中，青年人购物更追求时尚化、个性化，中年人则更注重实用性。老年人的消费比较稳定，更多集中在食品、保健品、健身品、医疗等方面，用于衣服、奢侈品的支出大大减少。

消费者性别：不同性别的人的消费需求各有不同的。比如，衣服、化妆品、首饰等通常是女性消费者的购买重点，男性可能相对更多的去购买、等电子产品或体育、娱乐产品。相比之下，女性更喜爱购物、喜爱逛街，很多时候她们购买商品更具有冲动性，而且，女性更喜欢货比三家，更会愿意为了购买喜爱的商品走更远的路程而男性在购买商品时更倾向于直接到某家商店购买，而不会为了比较商品花费更多的时间，而且，男性对商品的价格没有女性敏感，他们可能更注重便捷性，如果一件商品的价格相差不多的话，他们大多更喜欢到距离更近的商店购买，即使两个商店的距离并不远。

消费者的教育文化水平和职业构成：消费者的教育文化水平和职业构成往往能决定他们的消费层次。教育文化程度高的人更倾向于消费高层次、高质量的商品，高档的文化产品、娱乐产品在他们之间更有市场。不同职业的人口，其收入水平也不同，各个不同阶层的人，其消费需求往往存在差异。

消费者的消费偏好：在进行问卷调查和访谈的过程中我们发现在消费者比较偏向去超市、餐饮店和一些服饰店进行消费，所以导致目前某某商业中心现有商业中餐饮、超市和服饰店所占的比重最大。

4、经营状况

某某商圈处于正常运营状态；客流相对较少；铺面房租及管理费用较高；周围存在于其竞争的零售业；

（三）传统形式下门槛人口与某某商业中心的关系

1、某某空港国际城商业与周围人口关系

通过以上商业因素分析与某某实例调研可以发现人口与商业两者联系紧密。两者呈现互相影响，互相促进，互相制约的关系。相互作用的机制如下：

（1）人口是商业中心建设和布局的基础条件，也是商业中心规划中最基本和最重要的影响因素，人口因素包括人口规模、人口分布和人口结构。其中，人口规模主要影响商业网点的总量，人口分布主要影响商业中心的布局，人口结构则对商业中心业态结构有较大影响。

（2）一定规模和密度的人口是商业中心布局的必要条件，而己形成的商业中心又反过来吸引人口，人口分布与商业中心布局存在明显的相互吸引效应。大部分城市的人口分布呈现：市中心人口密度最高，随着离开市中心距离的增大，人口密度也随之减少的现象。

2、某某空港国际城的门槛人口研究

为了充分认识解释人口与商业关系，与各种模型理论衔接，我们引入门槛人口的概念，使描述性的信息转化成可以量化的信息。

门槛人口的含义是能使某项城市商业服务活动正常开业、并获得基本赢利的最小服务地域范围内的居民数。门槛人口是支撑商业正常营运的基础条件，门槛人口的规模影响着商业中心的规模，门槛人口的分布范围决定商业中心的最小服务半径。

经过对空港某某商业中心的研究可得：某某商业中心有4.5万平方米的商业面积，租金约为1300元/m2调查范围内的人口密度约为9090人/km2（人口密度等于总人口数除以面积），人均每月可支配收入可从某地市统计年鉴查得为1824元/月。

将数据代入模型：

N=x÷y（门槛人口=营业成本÷人均可支配收入）

可得： N=45000*1300÷1864≈4.3万，即某某商业中心的门槛人口为4.3万人

再根据模型：

C=N÷m（门槛人口的分布范围=门槛人口÷人口密度）

C=π*r2（门槛人口的分布范围=π*门槛人口分布半径的平方）

可得：C =43000÷9090≈4.7km2

r=1.22km

综上可得出某某商业中心最小服务半径r=1.22km

（四）电子商务冲击之下门槛人口与某某商业中心的关系

1、电子商务的冲击

（图片来源：http：//data.eastmoney.com/cjsj/xfp.html）

2014年，中国电子商务市场交易规模达13.4万亿元，同比增长31.4%。其中，网络零售市场交易规模达2.82万亿元，同比增长49.7%。实体商业在这样的冲击下，出现了一大波的闭店潮。而新建的商业中心也面临着高空置率的情况。实体商业经营出现重重危机。

2、电商冲击下，门槛人口与商业中心关系变化

根据商圈测定理论，能够让商业中心获得正常利润的最低限度的人口，取决于两个因素，商店的经营成本和该地居民的人均可支配收入。随着互联网的兴起，电商网购销售规模占社会消费品零售总额的比值逐年递增。对价格敏感的消费者外流。人均电商消费品零售额递增，人均可支配收入在商业中心等实体商业中用于购买消费品的比例下降。在商业中心的经营成本不变的情况下，门槛人口的数量增加，扩大了商业中心的辐射半径。

3、电商修正某某门槛人口半径

根据2015年全国在电商网购销售的总金额占社会消费品总金额之比。可得出人均可支配收入用于消费品购买在电商和实体商业的比例为1：10。

模型门槛人口半径r=1.22km

通过人均可支配收入在消费品购买渠道的分流比例可建立修正模型：

门槛服务半径平方=营业成本/（人均可支配*90%*人口密度*π）

综上可得出某某商业中心实际门槛服务范围r=1.486km

三、结论

（一） 总结

随着城市化进程的不断推进，为满足大城市住宅办公密集的商业配套需求，商业中心的规划成为城市规划不可或缺的重要组成部分，商业中心的规划要控制总量，突出特色，结合项目区域特征在空间布局、业态配比、内外交通规划、停车、内部流线、出入口的规划设计上呈现不同趋势特征。而且随着经济的发展，城市建设进程的进一步深入，大城市住宅区呈郊区化、化，相应的商业中心规划也呈现布局块状集中地态势。因此，在规划过程中应深入了解商业中心的自身规律，从现实出发，制定出真正科学有用的规划。

（二） 参考建议

通过以上研究所得结论，结合实际情况，我们提出了以下几个参考意见，希望在后面的商业中心的规划过程中能够对规划有所帮助。

1、商业选址定位时应该考虑到周围消费人口的商业总需求量，详细调研，避免过度开发。

2、城市规划设计时应该将营业成本，人均收入纳入考虑范围，单纯的千人指标规划在当今时代已显得比较粗放。容易造成规划与现实脱轨。在规划工作中，可以通过计算门槛人口与门槛人口范围验证规划中规定的指标是否出现与现实脱轨，贪大盲目的现象。使城市规划更加具有指导效用，切实服务人民。

第3篇：商业业态规划分析范文

关键词：中小城市；商业项目；建筑策划；概念设计

中图分类号：TU984.13 文献标识码：A

随着中小城市生活水平的提高，现有的商业模式已经不能完全满足人们的需求，中小城市的商业模式正面临着“更新换代”。很多商业项目在这些城市开发建设，但其中一部分未能较好的发挥社会效益、环境效益与经济效益的共赢效果。

本文以白银金域观澜商业街项目作为建筑策划研究对象，通过分析项目环境特征及影响项目的外部因素，构想项目的概念设计并进行比较分析，指导生成设计方案。

一、项目策划分析

（一）项目介绍

图1项目用地范围示意

项目位于甘肃省白银市白银区城市干道工农路和北京路的交汇处，用地面积为31.8亩，基地南北向长160米，后退道路红线后东西向最宽处为85米，最窄处为65米。

（二）项目城市现状特征及商业环境特征分析

白银距兰州市区69公里，是甘肃省距兰州最近的地级市。白银城市化发展方式为老城+新城的模式，北京路为老城与新城的发展轴线。目前，白银老城区人口、商业、公建设施等较集中，新城区主要依靠政府规划带动，区域内人口稀疏，需要一定的发展时间。

（三）甲方任务需求分析

最快的投资回报。因此，项目以产权销售式商铺为主。

项目定位目标。以商业策划为基础，甲方提出希望为人们提供休闲、娱乐、购物为一体的高品质商业建筑，打造成白银“引领潮流，打造时尚”的体验式情景商业街。结合白银现有商业市场，项目业态定位为：产权销售式商铺、超市、娱乐业态（影视院线、KTV）、餐饮、培训的业态种类组合。

二、项目建筑策划研究

（一）影响项目外部因素分析

1.城市规划部门要求：本项目位于北京路与工农路交汇节点处，是城市的重要节点空间，规划部门对项目有比较明确的要求：建筑风格应选用现代风格，与周边规划住宅风格整体一致；色彩以灰白色、赭石色为城市主色调，土黄色为辅助色。

2.项目定位对项目的影响： 通过项目定位可知，项目要打造成为白银引领时尚的建筑，结合规划部门的要求，项目应以现代风格为主，通过时尚现代的元素、形式、材质等结合规划部门对建筑色彩的要求体现项目时尚现代的定位。

3.消费人群对项目的影响：项目定位人群为白银中高端人士。项目周边高档住宅的开发建设，基地周边会成为白银的中高端人士聚集的地区，这些人群的消费观念与消费需求对商业项目的形象、空间环境及其他方面要求会相对较高。

（二）项目概念设计

结合甲方要求、定位业态特点，通过分析项目基地与城市道路关系构想项目商业人流动线的不同形式生成项目概念方案。方案一通过双线型开放式商业街覆盖基地，方案二通过双线型商业内街+开放式商业街引导人流，方案三通过纵横交错的多线型人流动线吸引人流。

三、项目方案设计

通过三个概念方案比较分析可知，对于该项目，双线型结构与多线型结构都能较好的实现人流覆盖整个区域，但多线型结构人流更容易分散，不能沿主要流线完整流动，方案二较一更能形成丰富的空间环境。因此，确定在概念方案二的基础上深入方案。

四、总结

以白银金域观澜商业街建筑策划研究为基础，总结中小城市商业项目建筑策划的方法，具体过程包括项目策划分析、项目建筑策划研究与方案设计分析验证三部分，通过各阶段策划研究内容的综合分析、尽可能的使建筑策划研究科学合理，为中小城市商业项目建筑设计提供科学依据。

参考文献：

第4篇：商业业态规划分析范文

关键词：句容；规划理念；公园新概念

1. 概况

本案作为某地产总部大楼，占地300亩，项目位于句容市黄梅镇，规划地段处于新旧S122省道两条城市道路之间，用地较为方正。用地现状主要为闲置土地，整个地形从北到南逐渐降低，但是高差不大，地势平坦。建设园区的基础条件优越。相距南京约45公里，毗邻句容市经济开发区，拥有优良的自然生态资源。

2. 区位分析

句容在行政区划上属于镇江市，但是相距南京只有45公里左右，距仙林大学城30公里左右，句容市人口65万左右，在本项目有效范围内人口密度较低，难以支持这样大规模的总部商业办公楼，那么在句容周边地区是否有支持的机会存在？

道路关系： “省道S122快速路、G42公路直接与南京相连；沪宁高速、宁杭高速可直达上海、杭州等长三角各主要热点城市。其中省道S122拓宽工程正在施工中，2012年通车，将由项目地直达南京主城区，车程在20分钟以内。

从以上分析可以看出，这样的道路关系难以形成过境人流。本项目区域潜在的支撑能力低，如果本项目仅仅作为区域性配套商业办公项目运作，短期内将难以创造较高的商业办公价值。如何才能将本项目的商业办公磁场的吸引力范围扩展更大，甚至融入苏锡常经济轴？甚至影响到整个江苏地区？

3. 规划理念

新概念公园=购物公园+生活公园

为了增强总部商业办公辐射能力，需要增强总部商业办公的主题性，设计师希望规划成新型的商业办公，打开混凝土围护结构的束缚，设计出体验式商业办公，将商业办公空间从室内释放出来，与室外景观结合，赋予其体验性。

4. 自然资源分析

句容区域有良好的绿化资源，水库和纵横的水道，第一种可能性可以考虑开发亲水主题商业办公。也可以利用汤山温泉，第二种可能性开发温泉旅游项目，本项目紧邻国家温泉度假胜地汤山，两个国家4A级风景区宝华山和茅山。利用仙林大学城，第三种可能性考虑开发高科技主题广场。建成区域内工作及居住者的主要休闲娱乐场所，仙林新城及南京城区的周末游玩体验公园，以吸引消费者停留。

以自然资源为基础，适应现代信息社会的智能发展，把本地块作为整体的复合结构加以规划和建设，重视对本项目的多层次生活活动区域的设施环境的作用，营造一个新概念的公园。

5. 商业界面分析

设计师试图以理性的分析研究方法，寻找本地块的隐在秩序，尝试各种建筑设计的可能性。希望通过建筑设计引导人的行为方式，创造最高价值的商业办公空间。

一级的商业界面，必须拥有适宜的尺度，双侧的商业气氛，设计师认为是在本地块的规划1#路两侧。

二级的商业界面，必须拥有潜在的商业逛街环路，设计师认为是在本地块的规划S122省道和新S122省道路的两侧。

弱商业界面，缺乏主力商业，无目的延伸，设计师认为是在本地块的边缘。

基于经上的分析，设计师在容易发生消费竞争与流失的节点设置标致性入口，导入客流。用景观或导向牌等导入设计手法，连接人流输入点，形成内部商业主动线，并且在基地内部形成回路，让消费人流停留，利用品牌优势结合怡人的景观，留住消费者。

6. 建筑群形态探讨

S122省道南侧为二至三层低层住宅，新S122省道北侧为高层住宅，夹在这两个道路中间的地块的建筑形态从低到高逐渐升起。

传统的建筑体型是矩形的，我们称之为蛋糕体块的建筑，而切割后的蛋糕体块可以最大限度的延长商业价值界面以获得建筑的最大利润。

传统的建筑利用土地是平直的，我们以三维立体的利用土地，使土地创造的价值最大化，并且增加顾客的趣味性与观赏性。

本设计以三种设计语汇来进行的，一是，期望成长和发展的“台阶”，二是相互作用的“透明感”，三是脱离思考框架的“动态”。其结果，因此“台阶”来规划的平面设施使人们置身于柔和气氛包围中，成功地提高了环境的舒适感，连接各商业区的墙面采用了具有“透明感”的玻璃幕墙，营造出商业的空间延伸感和整体感。外露的各种功能包含在几何图形中，不但表现了身在其中的人的动感和活力，而且能凭借能从外面鉴赏的玻璃幕墙与植物绿化，密切了建筑物和人们的关系。

现在的城市是为经济而存在的，而不是为人而存在的。这种闭合的、封闭的自我天地成为体现自我存在意义的方式。本项目设计师希望建筑也有开放的方式，试图打破原有封闭的混凝土盒子，打破对空间的限制，达到室内外空间的完全开放。在现代城市里，希望设计这种大规模的、模式化的商业办公建筑中也可以达到开放的形态，也可以追求自由的形态。

7. 结语

第5篇：商业业态规划分析范文

零售业态是店铺经营决策的产物

零售业态，即零售店铺的营业形态，是零售业的经营者在店铺这一零售业经营的具体场所，采用或实行的各种经营战略的总和。经营者以特定目标市场为对象，针对店铺的选址、备货、规模、价格策略、销售方法、附加服务和设施等经营内容进行决策。这些决策的结果形成了零售业态。不同的经营内容，不同的决策组合，可以形成不同的业态，这些业态又可以表现出不同的组织形态，如同一企业的多店铺经营、连锁经营，不同企业的自由连锁、商业集聚（如购物中心）等。因此，在理论上，零售业的形态可以无限增多。

在多数情况下，主导业态的界定并不明确，甚至由于经济环境和具体表现形态的不同，对同一业态的界定也有所差异，如百货店和大型综合超市、小型超市和便利店等，因而时常会出现同一业态有不同名称，而同一名称又不是相同业态的情况。因此，在实际操作中，要根据店铺的具体经营决策形成对应的业态和评价分析，而不是根据业态的定义造就零售业态。

零售业态与经济发展阶段和技术水平相适应

一般说来，在成熟的市场经济中，新业态的出现是与当时的经济发展阶段和技术水平相适应的。

国外零售业态发展的经验表明，不同的经济水平下，居民的消费水准和消费需求会有明显的差异，而消费行为的变化恰恰引发了店铺营业形态的变化。表1就表明了不同业态和国民经济水平之间的相互关系。

在消费行为变化的内在推动下，新业态的出现还伴随着流通技术的创新。如百货店的产生，出现了明码标价、分部门经营的流通新方式；超市的兴起，引发了薄利多销、自我服务、统一结算、标准化包装的流通变革；便利店的设立，则带来少量多次配送、温度带管理、共同产品开发等新技术。流通技术的创新，使商品流通的效率提高而成本降低，从而使店铺原有的费用结构发生变化，增强了店铺的竞争优势。在此基础上，一些业态在零售市场快速增长，并逐步成为一定阶段中零售业态发展的趋势和潮流，占据领先的市场份额，被称之为主导业态或主力业态。

中国特色也在规律之中

在通常的市场经济体制下，一个国家的零售业态发展，是按照经济发展阶段顺次出现的，如日本（图1）。

发达国家现有的零售业态格局，欧美传统市场经济国家用了100多年才形成，日本作为后发展的发达国家，从战后开始也用了差不多60年的时间。而我国，随着改革开放后的经济腾飞，这些发达国家在漫长岁月中逐步发展起来的主要零售业态，仅十多年就全部涌入我国尚不成熟的市场经济中，因而在推动经济变革的同时也出现一些问题，表现在我国零售店铺的业态特征不明显、传统百货店的大众化、超市业态功能混合等方面。

引起这些问题的一个重要原因是由于我国新业态的登场，并非技术革新带来费用结构的竞争优势，而仅仅是追求销售方式的花样翻新，以吸引顾客。很多企业只是模仿新业态的表面形式，并不具有销售技术革新的内在实质。如连锁超市加盟店数量少，发挥不出规模优势，配送中心缺位和集中配货比重低，富余人员过多，使得连锁超市在降低成本、提高效率方面的核心技术优势未能体现。在这种情况下，超市“自选”的销售方式并不作为节约劳动、降低成本的技术创新，而更多的意义似乎是给予消费者接近商品的自由。同样，便民连锁店也没有体现共同配送的技术优势，而在于贴近居民、方便快捷。也正因如此，我国才会出现百货店中开设自选商场以及统一企业在短时期内几易业态的独特现象。

另一方面，在我国经济发展过程中，体现着极强的行政干预，过多的政府行为使我国零售业态的兴起更多是基于行政力量而非企业内部的革新动机，导致零售业态的发展追求外在形式多于内在实质，偏离了业态发展的一般规律。也是由于政府给予企业的这种错误信号，使企业忽略了规律的一般性和客观性，盲目追求外在形式的“求异”、“创新”，推动了我国的新型业态的超前导入。

尽管如此，但从零售业态的长远发展来看，形式的模仿是实质变革的必经阶段，在市场需求的引导下这些业态会逐步完善，顺应发展规律。如食品超市、大型综合超市在经历了前几年大张旗鼓地建设之后，才刚刚踏入主力业态行列；便利店引进国内好几年，无论是政府还是大型企业集团推动，都未能成气候；郊外购物中心虽然被商家热炒了一阵，但也还未到发展时机。

市场经济体制下商业网点规划的特征

市场经济的商业网点规划特点

市场经济简言之，就是以市场为导向，根据价值规律将生产要素进行合理配置的经济运行体制。市场经济下的商业网点规划，其主要任务就是在市场机制作用下对作为市场构成的商业网点设施进行调整、引导和规范，使城市功能得以充分发挥，这种规划与以往计划经济体制下城市规划中的商业规划有着很大的差异。

市场经济体制下，商业网点的主体和客体相对独立，店铺完全自行选址、自主经营和自负盈亏，顾客自由选择、自由购物，政府无权也无力干涉企业的合法投资。

商业网点规划与城市规划有着本质的不同。城市规划主要以土地等稀缺资源为对象，对城市公共设施和空间结构的发展进行规划。其内容的实施，主要依赖政府的公共投资，如道路交通、广场绿地、环保卫生和水电气热等市政工程建设，是政府垄断控制的。所以，无论是在计划经济体制或市场经济体制下，规划内容在逻辑上并不冲突，其中商业布局的规划，也主要是对商业用地区域和总体规模的控制。而商业网点规划，实际上是店铺设址布局，其商业设施的建设主要依赖经营主体的自主投资，商业集聚和商贸区的形成也是经营主体自发选择的结果，政府难以控制。

政府职能的转变

许多政府主管部门的同志对规划能否顺利实施存有诸多担心和疑虑，这是正常的。因为用计划经济的思想来做市场经济的规划在逻辑上就不通顺，自然会遇到执行的问题。

市场经济是由市场这只“看不见的手”，通过供需关系传递信息，牵制市场主体实现资源配置。市场经济下，政府职能由直接干预调配转变为合理的宏观调控，在制订和实施政策时遵循的大原则是：市场能做的政府不做，不可越位；市场不做的政府来做，不可缺位；该是哪个职能部门来做的就由哪个部门来做，不可错位。

在市场经济下，政府与市场间存在着三方利益关系：资本的利益、公众的利益和政府的利益。政府的利益体现于社会整体水平的和谐提升、谋求公众利益的最大化。然而资本的本性是逐利，对利润极其敏感，为了利润会采取一切行动，甚至不惜破坏竞争秩序、自然环境和损害消费者利益。在这种情况下单纯依赖市场的自动调节会造成社会资源的巨大损失，即市场失灵，因而需要政府的政策法规对市场行为加以规制和引导。

市场经济下政府调控商业的职能

市场经济下政府调控商业的职能主要是：纠正市场失灵，规范市场秩序；挖掘商业文化特色，投资建设商业公共设施；增加信息服务和政策指导，方便市场主体决策；减少对市场机制的干扰，避免过度引导等。

具体到商业网点规划工作上，首先应从城市可持续发展的角度出发，改善市民的居住环境，提高城市的可居住性；保护和沿承城市的历史文化传统及城市特色风貌；恢复振兴传统商业街区老化的城市功能；积极完善商业公共设施；定期商业统计数字、店铺结构及行业竞争态势分析、消费者需求动向分析等市场信息。其次，政府要充分认识市场经济下商业网点规划的特点，减少对店铺选址和业态结构的具体行政干预，而主要着眼于店铺规模结构的控制。在商业网点规划的指导工作中，政府政策引导应该适度，避免过度引导，更不可误导。

我国零售业态的发展目前呈现出超前的发展倾向，如Shopping Mall的引进，“农改超”的实施以及零售店铺的整合等，这些现象在一定程度上都是由于政府倡导、政策扶植、舆论造势等产生的误导。事实上，过度强调新业态而忽略老业态，会使旧的业态经营资源尚未利用殆尽就被废弃，造成社会资源的浪费；而中小型商业具有“劳动力蓄水池”的作用，可以调整经济周期波动劳动力供求平衡、吸纳失业，安定社会。据统计，我国目前的零售业，很大部分是由小店铺组成的，现在全国零售餐饮业大约有5000多万家，95%以上都是小店铺，其中3人以下店铺占到80%，在世界流通业也存在这样的状况，这表明零售业有其分散性、细小性的一面，并且这些特性随着消费需求的个性化发展，不仅不会削弱，还会有所增强。因此在进行商业网点规划和布局时，不能一味重视零售业的集中度和规模化而忽略其分散性、细小性特征，要重视业态生存发展的客观规律。

避免陷入商业网点规划的误区

空间布局均衡并非商业网点布局的理想状态

许多城市的商业网点规划在分析网点布局存在问题时，都强调空间结构的“不均衡”，认为空间布局均衡才是网点分布的理想状态，其实这是一个很大的误区。

市场经济条件下，店铺的设置并非人为摆布，而是交通、区位、人流、购买力等多种要素相互作用的结果。一般说来，交通便利、客流密集的地方，店铺集聚程度就高；交通闭塞、客流稀疏的地方，店铺集聚程度就低。此外，消费水平越高的区域，方便品（购买频率高的日用杂货食品类）的店铺密度越低、店铺规模越大，而选购品（购买频率低的高级时装电气奢侈品类）的店铺增加；消费水平低的区域，这一状况正好相反，这一规律叫做“福德效应”。所以，不能要求新开发城区与老的商业中心商业区网点密度相同，也不能要求高收入区域和低收入区域有相同的业态和业种结构。另外，商圈结构不仅是重叠的，还会是几层重叠的，上位大商圈通常包含多个下位小商圈，它们在店铺规模和业态上都会有所不同。

由此可知，网点布局空间结构“不均衡”是正常状态，试图避免大型店商圈重叠的均衡布点思路，是计划经济下网点布局的思路，是网点规划的误区。零售店之间的竞争关系，构成相互之间的依存关系，其集聚效应会增大零售吸引力。

避免沿城市交通干道两旁设址

许多城市的商业开发项目中，都有沿城市交通干道两侧设址的倾向，甚至提出“商贸带”的概念，这也是网点规划中的一个误区。

这些规划中，往往认为主干道交通便利，人流量大，可以提供商业发展的客源，却忽略了“人流”与“客流”和“商流”之间的差异，使得许多商贸带出现人流“过而不买”的现象。宽阔的交通干道上的人流、车流通常处于快速行驶状态，停留时间短，不利于购物行为的发生；同时，过于宽阔的交通干道增大了消费者从一端到达另一端购物的距离阻力，破坏了两侧店铺形成商业集聚的完整性，削弱了集客能力；此外，网点的设置还会影响道路正常的交通秩序，因此，在商业网点的选址中，应避免在城市交通干道的两侧设址。

对大型店规制的意义――规模规制而非业态规制

在发达国家，大型店的设立几乎没有不受政策规制的，像法国的《鲁瓦耶法》，日本的《大店选址法》，英国、德国以及美国等也都有相应的法律条例。但是，这些法制政策都不是作为商业竞争调整的规制，而主要是从城市规划的角度，基于土地利用计划的规制，从保护居民生活环境的目的出发进行的规制。日本用《大店选址法》取代原来的《大店法》正是出于这一目的，是与原来的大店法在性质和目标上完全不同的大店规制政策。

大型店之所以会受到如此规制，是因为零售业是区域性产业，其自身的设址会给区域社会带来很大的影响。店铺规模越小，这种影响越小；反之，巨型店铺即使是单店，也会给所在区域带来很大影响，如该地区客流的变化，商业重心的移动，以及由此带来的交通体系的变化等。所以，从城市发展和市民生活环境的角度对大型店加以规制是有必要的。

大型店的设立虽然也会带来竞争结构的问题，但试图以商业网点规划避免大型店重复建设和过度竞争也是一个误区。大型店的过度投资重复建设，是由于企业投资决策过程中所依赖的市场信号扭曲，来自于市场外部的干扰因素太多，信息相对不充分。对大型店过度竞争和不正当竞争的控制，仅从空间布局和规模上控制并不能解决问题，而企图通过业态的控制避免竞争的思路依然是计划经济下政府一厢情愿的做法，如前文所述，店铺对业态的选择应当是市场行为。因此，要实现市场经济对竞争的控制，应当立足市场秩序的建设而不是对市场行为的干预，规避竞争是竞争法（反垄断法、反不正当竞争法）的职能，而不是商业网点规划的职能。

参考文献：

1.巫开立主编.现代零售精要.广东经济出版社，2004

第6篇：商业业态规划分析范文

关键词：日照分析；规划管理；应用探讨

中图分类号：P422文献标识码： A

引言

近年来，随着城市建设不断推进，城市用地供应日趋饱和与紧张，建筑的高层化趋势愈加明显，建筑间的日照关系也随之愈加复杂。利用日照分析辅助规划管理是提高规划管理科学性、合理性的一项重要举措，是落实国家相关强制性条文的一种具体技术手段。

一、日照分析的必要性分析

随着经济社会的快速发展，人们对居住采光的要求也越来越高，但与此同时随着土地资源的日益紧张，城市高层和超高层的建筑日益增多，许多的城市都是高楼林立，鳞次栉比。随着城市建设不断推进，城市用地供应日趋饱和与紧张，建筑的高层化趋势愈加明显，建筑间的日照关系也随之愈加复杂，日照问题已成为社会关注的焦点。在国外有一条谚语“阳光不到的地方是医生常到的地方”。根据卫生部组织专家编写的《防止骨质疏松知识要点》得知：平均每天至少20分钟日照才能满足人体需要。不仅如此，阳光的获得也是一种社会公平的体现，不能因为新建的建筑遮挡了原有建筑的阳光置之不理，现在居民因保护自己住宅的阳光权不受新建筑所侵害，而与建设单位、施工单位引起矛盾甚至导致法律纠纷的事件屡见不鲜。上海作为中国改革开放的最前沿，其城市建设步伐不断加快，尤其是高层建筑、超高层建筑层出不穷，对城市建设用地的需求不断增大，这就同居民对充分享受日照的需求的权利产生矛盾。为了避免、调和与解决这个矛盾，在规划设计阶段进行日照分析，保证居民有足够的日照间距就显得尤为重要[1]。

二、日照分析在规划设计与管理中的应用探讨

1、工程概述

上海经纬城市绿洲C地块项目基地位于上海市宝山区经纬城市绿洲・家园成片开发社区内西南角南侧为锦秋路，西侧紧邻南陈路，北侧为纬地路，东侧为经地路。在本项目中，C地块包括C1和C2地块.其中，C1地块已建成住宅用地，用地面积为54665.0m2；C2地块为拟建项目用地，用地性质为商业用地，用地面积77082.0m2，总建筑面积247770.8m2，容积率1.73。商业地上建筑面积134952.6m2，而本文主要是探究拟建的C2地块对已建的C1地块日照分析。

2、规划和建筑设计概念

本商业设计目的在于打造一个活跃、丰富、现代、时尚的对内服务社区，对外具有都市化的辐射力的商业中心。为了吸引更多的商业人流，塑造有商业社区的特色形象，在建筑形态规划上，布置了一系列的室外景观节点作为活跃整个商业氛围，拉动整个商业人气的吸引点。为了打造更好的商业业态组织，充分利用了商业规模大、商业形态集中的优势，引进多样化，多元化的商业业态（各种不同的规模，形式的业态相互补充，集商业零售、超市、主题卖场于一体打造丰富的一站式购物天堂，拟建地块的主要功能分区包括电影院、酒店、办公、卖场和底层商业等。为了提供更便捷的购物环境，利用现代商业建筑流线设计手法，充分利用地上和地下空间，打造集大型室内商场和大型室外商业步行街于一体的商业流线，在给予消费者不同的购物享受的同时，给予各个商业经营者平等的商机和效率；同时本规划方案中的建筑大量采用圆弧形外形，目的是从形体塑造上充分降低对周边建筑的遮挡影响，从而提高周边建筑的日照有效时间。为了营造更舒适的购物环境，引入了时尚的建筑设计形态，建筑立面造型在总体统一的基础上根据不同功能体量丰富多变，树立消费者长期的消费心态，同时塑造一个城郊的商业地标。

3、建筑日照分析

本文主要采用经国家建设部鉴定通过的天正日照分析软件（TSun8.5版）分析。《城市居住区规划设计规范》（2002年版）指出，在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低。多点分析是日照分析的一种十分直观和常用的方法，可以清楚的看到每小时的日照范围的大小和位置。

图1项目建设前后日照分析图

上图中，左侧是C2地块还没有建成前的日照分析图，右侧是建成后的日照分析图，从中可以直观的看出，新建的C2地块的建筑并没有减少对已建的C1地块建筑的日照时长，同时新建的C2地块虽然是商业建筑，相关规范对其并没有要求，但是各个建筑之间的日照时间也是非常充裕的。当然这只是从直观上便于得出结论，若需要精确的得出结论，就需要得出窗日照分析的详细报表。

4、窗日照分析

为了便于叙述和研究遮挡关系，软件将产生遮挡阴影的对象称为“主体”，把被遮挡的对象称为“客体”。但是需要注意，“客体”本身也是遮挡物，它不仅会对自身也会对其他“客体”造成遮挡。在研究该物体被遮挡的情况时，将其作为客体，而当研究该物体遮挡其他物体的情况时，将其作为主体。通过做出的拟建经纬城市绿洲C2地块项目的客体建筑范围和已建地块C1的主体建筑范围图，客体范围线以外的现有建筑及窗不受拟建主体建筑的遮挡影响，也就不需要进行日照定量分析；主体范围线以外的主体建筑不遮挡现有建筑及窗户，也就不需要进行日照定量分析。因此仅需对拟建项目基地外客体范围线内的已建建筑（已建1#楼、已建3#楼、已建5#楼、已建7#楼、已建9#楼）进行日照定量分析。日照有效时间带是指在日照标准日全天日照的可照时间中符合有效条件的时间段。这个有效条件主要指太阳照射的“量”和“质”。根据《技术规定》的日照有效时间表进行窗日照分析。窗户分析：可以分析建筑窗户左端、右端、满窗日照分析图示及得出详细报表统计。窗户日照分析详细报表是对多点分析图的进一步解释，通过它可以精确的看到项目建筑的窗不满足数量，为方案的优化调整提供了详细并且可靠的依据。

表1客体范围线外客体建筑日照分析结论

从表1可以看出，已经建的五栋楼，没有新增不满足住宅日照标准的窗户数和恶化的窗户数。经纬城市绿洲C2地块拟建建筑建设后，基地外客体建筑已建1#、已建3#、已建5#、已建7#、已建9#未新增不满足“住宅日照标准”住户[2]。

三、加强日照分析在规划设计与管理中的有效策略探究

1、在日照规范上统一标准，加强法制管理

修改规范中不合理的条款，明确、细化标准中不清晰的地方。确定统一的日照分析评估软件，同时，加强违反日照标准规范的监督和惩处力度，强化法制管理。

2、制定相应的日照权利侵害后的补偿机制

为了防止新建项目基地周边地块的日照权益的这种外部不经济现象的发生，日照补偿标准的统一和补偿机制的建立是必要的。增加对关于妨害日照等法律的相关规定和规范，明确当事人之间的法律责任，这是保障公民采光权的重要手段之一。同时，要合理的制定补偿标准，在开发商和住户之间的利益取得适当的平衡，不能制定太低的标准，让开发商为了获取更多的利润而故意违反规范，这就违背了补偿机制制定的初衷[3]。

3、根据日照分析，合理的确定地块容积率

政府出让地块前，通过日照分析预评估可以指定合理的容积率和建筑密度，这样可以保证新建筑对周边的旧有建筑的日照影响降到最低，让周边的居民依旧可以享受到充足的阳光，避免不必要的纠纷。

结束语

综上所述，日照分析技术的广泛应用，规范了日照分析的科学性、严谨性，为规划审批提高了客观依据，极大的提高了规划行政主管部门的工作效率。日照分析与人们的生活环境质量息息相关，这就需要我们在今后的工作中不断完善建立健全相关的技术规范和管理法规，从而在规划管理的各个环节做到科学高效、合理合法，创造出更加健康、宜人的人居环境。

参考文献：

[1]金剑波.日照分析技术在建设工程中的应用与探讨[J].浙江建筑,2013（07）:10-14.

第7篇：商业业态规划分析范文

(一)商圈理论

商圈，是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是指零售店铺或商业街吸引顾客的空间范围，或者来店顾客的地域范围。克里斯泰勒的中心位置理论和廖什的市场区位理论都论证出了六边形的市场区域，都认为一个商业企业的服务空间范围是有一定限度的，由于这个限度的存在，使得在该商业企业周边存在一个以其为中心的区域，该区域在零售学中，就称之为商圈。商圈的规划与定位不仅仅是商业布局的问题，它还直接关系到城市多样化的产业结构，正确分析现有商圈的发展态势、合理预见未来商圈范围的变化，对商业网点布局规划工作有着十分重要的作用。

(二)级差地租理论

20世纪60年代，加纳应用级差地租理论，他认为，具有高门槛的商业职能，具有较高的支付地租能力，因而能够居于城市中高地价的地位。加纳模式的要点为：按城市土地级差地租的能级，商业布局分为城市中心区、社区和街区等若干等级；在城市中心区域，具有最高门槛的商业活动，占据了地价最高的土地，并按照门槛递减的顺序，在其周围依次环绕其它商业职能活动；任何商业中心的核心区，总是被那些能够显示该商业中心最高级别的职能部门所占据，其它商业职能则按照门槛大小的系列排列：随着商业中心级别的提高，低级职能部门占据的位置，将越来越被排斥到商业中心的边缘，即地价较低的地方。级差地租理论是通过市场土地和商业房屋的供需关系，即土地价格或房租价格的信号，推进商业布局的合理化调整。

(三)提升生活价值与和谐理论

随着社会经济发展，现代商业规划应包括社会功能、城市文化、城市建筑风格和城市历史等方面的内在和谐。我们发现，消费者满意度，不再满足于消费物品，而是逐渐转向对提升生活价值的体验。这就要求商业规划能够体现多方面的和谐，如多元化需求与服务功能的和谐；城市商业网络与等级体系的和谐；消费者偏好与企业特色经营的和谐；个性化建筑与地区文化的和谐等，从而为人们提供优质的综合消费服务。

(四)评聚效益理论

俗话说：店多成市。通过商店集聚、人流客流集聚和各种经济活动的集聚，能够产生集聚经济效益。当地理上的紧密接近，能为企业产生外在利益时，就出现了集聚经济效益。在商业网点规划方面，集聚经济效益具体表现为：商店或服务设施的集聚；人群和客流的集聚能够产生市场规模效应；集聚能够促进商店的专业化分工提高经营效率；集聚能够提供更为广泛的辅助设施和公共服务设施；集聚能够促进有才能企业家的集聚等；产生吸引和辐射效应等。同时，集聚形态和地理位置的不同组合，形成了特定的城市商业布局形态。

(五)区位理论

区位理论是关于企业或产业的地理位置及区域分布和变化的理论。主要有：

工业区位理论。关于工业企业空间位置选择规律的理论。工业企业的空间分布受众多因素影响，这些因素在特定场所的组合构成区位引力场，工业企业依据一定原则选定其最佳区位，从而实现其经济目标(最低成本、最大利润或其它既定目标)。工业区位论即研究这些区位因素对工业企业布局的影响过程，及工业区位选择的各种原则。

贸易边界理论。贸易边界理论由费特于1924年提出。他认为，任何工业或商业企业的竞争力都取决于销售量，取决于消费者的数量和市场区域的大小。两个企业的贸易边界由双方的价格，成本之比所决定，价格或成本相同，贸易边界在两个企业的中央；价格或成本不同，市场边界偏向价格或成本高的一方。

市场竞争区位理论。市场竞争区位由瑞典经济学家帕兰德于1935年提出。他从市场的角度来研究区位形成与变化，认为人口的分布变化和新技术、新产品的引进都可以打破原有的市场平衡，改变市场和产业的分布状况。

二、城市商业规划的主要内容

(一)商业空间网络整体框架建设

商业空间网络整体框架即一个城市的总体结构和布局，可以划分为宏观、中观和微观三个层次，各个层次具有不同的内容。对于一个城市而言，大的方向性的问题要注重宏观分析，需要摸清现实的需要和未来的发展契机，同时立求完成下级层次规划的目标。商业网点的中观规划是指在宏观规划结果的指导下，通过分析人口、企业、交通、环境和竞争等因素的分布情况及综合影响，同时结合城市重点产业、轨道交通等方面的规划资料，来探讨商业规划与城市体系的发展紧密性。商业网点的微观规划着眼于商业流通体系的消费者，从城市文化，居民消费水平和习惯出发，以满足消费者利益为目标进行布局设计，是商业布局最大限度地满足消费者的需求。

(二)商业行业结构优化体系建设

商业网点布局规划在尊重商业市场规律的基础上，基于政府对商业网点的建设管理要求，并结合全球与区域商业发展的整体趋势，提供科学性与弹性相结合、近期相适性与接轨国际贸易规则相结合的规划指引。在规划过程中强调与城市发展、经济发展、旅游业发展、交通发展、居民生活水平、传承历史文脉相协调，并吸纳现代商业理念中有关大商贸、大流通、大市场以及网络商业、景观商业、生态商业、休闲商业的理念，根据城市分区规划，通过国内外有关资料整理出人口规模与商业网点配置对应关系表，结合交通设施的发展和商业积聚效应，分商业功能区、分级进行规模、空间布局和业态结构规划。

(三)政府规制政策措施体系建设

转变政府职能。商业网点布局很大程度是一个政府行为。政府职能由直接干预调配转变为合理的宏观调控。其主要职能是：纠正市场失灵，规范市场秩序；挖掘商业文化特色，投资建设商业公共设施；增加信息服务和政策指导，方便市场主体决策；减少对市场机制的干扰，避免过度引导等；更重要的是要在布建商业网点时，用政策、法规等手段引导商业的选址、定位等活动，避免商业行为的短视性。

第8篇：商业业态规划分析范文

关键词：城市综合体发展策略

中图分类号;P258]文献标识码;A

一、引言

近年哈尔滨市综合体迅速发展，国内大型商业地产商万达、华润、鲁商、银泰等不断涌入。同时《哈尔滨日报》城事・调查刊登了《冰城商业中心“高烧”？》社论，刊登了戴德梁行（DTZ）和泰和上德等商业咨询有限公司对哈市商业物业市场与其结构进行了全面调查分析，指出哈尔滨的商业中心发展规划存在很大的盲目性，缺乏科学性与可操作性，就目前哈市的商业物业面积而言，虽然无法确定是否已经完全饱和，但日趋激烈的竞争态势足以说明目前哈市的商业物业市场容量无法接纳更多的大型商业中心。因此本次研究从规划、经济、社会等多方面研究哈尔滨市城市综合体如何健康快速正确发展。[1]

二、哈尔滨市城市综合体现状

2.1 现状概况

哈尔滨目前城市综合体的建设处于起步阶段。已建、在建及已批未建的城市综合体共计20个，总用地面积约1500万m2，总建筑面积约3500万m2。(图1)总体特点如下：

（1）空间分布：现状以线状集聚分布为主，主要沿通达性好、流量大的交通线两侧形成条带状结构，主要分布在北环路――长江路沿线，以及建设新区如哈西新区、群力新区等附近。

（2）发展特征：现状发展日臻成熟，目前正处在以“老区”开发为主向城市新区，副中心及核心地段全面发展阶段，以商业为核心驱动向档次多样化，高品质及创新化成为市场主流，基本为区域内标杆，开始国际级高端配套，城市正面临全面升级。

2.2 特征分析

（1）发展格局解析

哈尔滨已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的哈尔滨商业、商务大格局正悄然展开。目前在建的大型商业综合体项目十多个，大多数体量都是100万平方米以上；而随着城市规划推进及经济发展，将逐渐形成五大区域竞争格局：中心老城区区域、群力CBD及哈西新城区域、长江路沿线区域、非典型区域（松北及利民）。

（2）发展特征解析

就个体特征来看，哈尔滨市综合体可分为主流型和精品型两种类型，正向超大规模资源型发展。主流型代表项目哈西万达和华润欢乐颂，依托地段价值的常规综合体开发，总建筑面积约30万―100万左右，同质化严重；精品型代表项目麦凯乐、群力远大，项目的特质显著，整体规模较小，约20万左右，通常以主题商业带动写字楼及住宅公寓为主。[2]

2.3 存在问题

(1) 空间布局不均衡，各区差距明显：主要的城市综合体分布在道里区和南岗区，其他各区城市综合体设施缺乏。

(2) 缺乏高端定位和休闲、娱乐功能，建设水平与国外先进案例存在差距：中档商品过多，商业地产竞争日益激烈，与之相对应的是高档商品不足。先建设后招商的落后开发模式与商业市场需求脱节；部分大型城市综合体经营及管理分散，产权式商铺租金炒作行为严重，商业地产档次、人气提升不上去，使得大量商铺闲置。

(3)与交通枢纽结合不紧密：由于城市综合体现状以线形沿道路分布为主，交通干道对商业氛围切割影响较大，人车矛盾突出；此外城市综合体内部交通组织及停车场地设计也存在考虑不足问题。[3]

三、城市综合体发展策略

3.1 开发总体策划

（1）哈尔滨市被誉为我国的音乐消夏之都和冰雪文化之都，其独特的休闲娱乐文化更是吸引无数游客慕名而来。因此，可以考虑增加休闲、娱乐、餐饮的产品和服务的数量，降低写字楼和公寓的比例的方式来定位其业态组合。

（2）通过市场调节适当提高开发门槛，注重开发商品牌实力，减少由于开发商实力不足造成影响城市整体环境。

（3）依据城市总体规划对不同区域的功能定位，结合不同区域发展影响因素，体现区域特色，采取差异化经营。

3.2 分圈层开发指引

从城市空间角度来看，分圈层指定开发指引，促进城市综合体在不同区域布局有不同的驱动因素，提出不同的发展策略，相互协调发展，符合城市总体规划要求。按照城市的空间结构和总体城市设计布局主要分为三类：城市核心区，城市开发新区和城市郊区。(图2)

1、城市核心区开发策略

（1）特征分析

城市核心区主要指城市中心 CBD 区域及副中心区域附近，是城市经济最发达、基础配套最完备、人流最为密集的地区，也是城市最繁荣的区域，具有强大的辐射力。[4]

（2）开发策略

核心区城市综合体布局：可以适当提高项目容积率，集约土地利用；缩减公园、广场、展馆等功能空间，增加商业、写字楼、住宅及公寓的供应；利用市场需求，可以选择超前功能，体现区域特色；采用立体化交通设计，增加地下停车位，多设置出入口，鼓励公交系统使用。[5]

2、城市开发新区布局策略

（1） 特征分析：城市开发新区紧邻核心区，拥有良好的交通条件，居民消费能力很强；周边重要设施包括大型体育场、城市公园及广场、大型休闲娱乐中心及城市重要功能建筑，居民认可度高，人流较为密集。

（2）开发策略：功能要素宜多样化，可增加休闲娱乐设施、公园、广场、会展中心等体现社会、文化价值的功能空间；根据市场需求配置商业、写字楼及住宅的规模，增加市场辐射力；停车场宜多种方式并存，平面交通及立体交通共同布局，并注重与外部交通的衔接；建筑布局采用高低层建筑混合搭配，建筑景观可超前设计。[6]

3、城市郊区布局策略

（1） 特征分析：城市郊区主要指城市近郊城镇，该区域土地供应量大，随着城镇化进展及城市外向型发展，城市产业向外转移力度加大，交通条件逐步改善，基础设施日益完备，同时郊区环境优美，房价较低，吸引逐步增加，具备良好的工作生活基础。[7]

（2）开发策略：可以适当降低项目容积率，加大住宅、公寓的供应，增加休闲娱乐功能设置，适当减少商业、写字楼供应；停车场以露天为主，增大水平交通的比例，以多层或小高层建筑为主；建筑景观可以适当超前，以增加吸引力。[8]

3.3 城市综合体布局规划

规划结合城市商圈、城市轨道交通、城市大型交通枢纽、城市BRT、城市主要干道、城市重点发展区域等影响因素选择。规划建设地面城市综合体32处，其中大型城市综合体为市级城市综合体，结合中心城区“一核两翼”的空间结构设置；小型城市综合体为社区级城市综合体服务于城市分片区自身，结合片区中心设置。(图3) [9]

参考文献

[1]李晓刚. 城市综合体布局规划研究――以厦门为例 . 现代城市研究，2010.12

[2]李蕾. 开放下的聚合――城市综合体的规划布局设计解析. 城市规划学刊，2009.6

[3]刘贵文；曹健宁. 城市综合体业态选择及组合比例：以美国托莱多市为例 . 城市问题，2010.5

[4]哈尔滨市城乡规划设计研究院. 哈尔滨市总体规划（2011――2020）. 2010

[5]董贺轩；卢济威. 作为集约化城市组织形式的城市综合体深度解析 . 城市规划学刊，2009.1

[6] 凌晓洁. 城市综合体前期定位方法研究 . 清华大学，2008

[7] 朱连庆. 大型商业地产定位与策划. 学林出版社，2006

第9篇：商业业态规划分析范文

关键词：金融集聚区；金融商务中心区（CBD）；金融城

中图分类号：F830.9文献标识码：A

随着城市建设的不断发展，我国在金融集聚区的建设上呈现出“百家争鸣”的局面，其发展特征、业务形态及服务职能上各有异同，但对于金融集聚区各个发展形态的概念定位较为模糊，造成了彼此在发展规模、发展特征、功能定位等方面问题上的概念混淆，从而造成了在城市规划编制过程中的诸多制约与不便。对此，本文针对国内金融产业区、金融商务中心区（CBD）及金融城等相关金融集聚区发展形态的基本概念、发展概况、发展特征、发展问题与趋势进行探讨，以便解决上述问题。

一、概念辨析

（一）金融产业区与金融产业集聚区金融产业区是金融产业相对集聚发展的初级产业区，是金融产业集聚区的雏形发展形态。同时，金融产业集聚区在产业规模、功能及职能上是金融产业区的扩大与升级。

（二）金融产业集群与金融商务中心区金融产业集群是金融产业集聚区规模再扩大与产业再升级；同时，金融产业集群相对金融产业集聚区来说已经可以承担区域的金融中心职能；而金融商务中心区（CBD）作为金融产业集群的空间承载，在其产业规模及区域职能体系上可作为部级金融中心发展建设；随着发展规模及区域金融影响力的不断扩大，已经发展为国家金融中心的金融商务中心区即可发展成为国际金融中心及全球金融中心。

（三）金融城与金融商务中心区（CBD）金融城的发展概念是近些年在金融商务中心区（CBD）的发展基础上提出的，其产生过程是由金融产业集聚形成集聚区，进而扩大规模形成产业集群，最终成为金融中心承载区或CBD，再进行产业升级及健全公共服务设施配套。（见图1）。

图1金融集聚区相关概念发展解析图

二、概况分析目前我国在金融集聚区相关发展形态的建设当中呈现出“多点开花”发展局面，从金融产业集聚区到金融城等发展形态均存在相应的发展实例，且发展规模、发展定位及业态构成等方面均有差异。从经济区位角度分析，我国三大经济发展区均逐步建设金融集聚区、金融城等发展形态的金融职能区域；从金融集聚区的职能地位角度分析，从香港的国际金融中心到北京、上海的准国际金融中心，从深圳的部级金融中心到天津、成都、重庆等地的区域金融中心，各金融中心均以各自的地理空间区域进行金融职能服务；从建设类型角度分析，对于金融集聚区相关形态的建设分为扩区改造更新及新区规划建设两种途径。多数原CBD发展形态的金融中心以扩区改造的方式融入公共服务职能，如北京CBD国际金融城（见表1）。表1国内部分城市金融集聚区发展概况比较

三、特征总结

（一）金融职能体系化发展目前我国形成以香港作为全球性金融窗口；以北京、上海、深圳作为支撑性国际金融中心城市；以天津、广州、杭州、大连等城市作为区域金融中心城市；以沈阳、西安、郑州、武汉等作为专业化金融中心性城市，逐步发展国家金融城市体系。

（二）空间地理区域化发展以北京、天津、沈阳、大连为金融发展城市群，引领辐射环渤海经济区金融发展建设；以上海、杭州为金融发展城市群，引领辐射长三角经济区金融发展建设；以香港、澳门、广州、深圳为金融发展城市群，引领辐射珠三角经济区金融发展建设；以成都、重庆为金融发展城市群，引领辐射成渝经济区的金融发展建设；逐步形成区域化、集聚化、合作化的区域城市群空间发展格局。

（三）产业业态分工化发展以北京为依托发展，天津、沈阳、大连形成金融业分工化战略发展布局；以香港为发展中心，广州、深圳分工化发展，服务对接香港的金融中心发展；以澳门为发展核心，珠海逐步对接化发展。以成都为发展龙头，重庆逐步发展成为对接成都的区域金融中心性城市。

四、结语对金融集聚区相关发展形态的概念及特征的梳理总结有助于在城市规划、城市设计编制及建设过程中对其有清楚的认知，对在金融集聚区规划及建设指导作用上有着重要的意义。

参考文献：

[1]袁晓霞.金融集聚问题研究：[D].厦门：厦门大学硕士学位论文，2008.

[2]淡儒勇.金融发展理论与中国金融发展[M].北京：中国经济出版社，2000．

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