资产评估条例精选(九篇)
第1篇：资产评估条例范文
Abstract: Asset appraisal is a market and value social economy activity. It plays an important role at transferring of property rights, corporate restructuring and asset liquidity. Therefore, it is very important for the results of asset appraisal quality to discuss how to choose and use appraisal method. The paper holds that asset value type is determined by appraisal method choice and usage. Different appraisal method embody different value types or value properties which will inevitable lead to different results. So value type or value property is correlated and consistent with appraisal methods.
关键词：资产评估；价值类型；评估方法；方法选择
Key words: asset appraisal; value type; appraisal method; choice of method
中图分类号：F22 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）03-0167-01
1资产评估价值类型、作用
关于价值类型的种类，我国现行评估准则采用了国际评估准则的观点。即将价值类型分为市场价值和市场价值以外价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。
由于价值类型是价值质的规定，因此在资产评估中起着重要作用，具体表现在：①价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值属性不同，评估结果也就不同。因此，资产评估中的资产价值与其本身的内在价值或者特定价值存在差异，也就是说，同一资产在不同价值属性情况下，由于属性不同表现在价值量上存在很大差异性，理所当然地产生不同的评估结果。②资产价值类型决定评估方法的选择和使用。价值类型实际上是资产评估价值的一个具体标准和取向，某种标准的评估价值取得，必然通过具体评估方法进行科学估算获得。事实上，评估方法只是估算评估价值的一种思路，价值类型确定必然决定了评估方法选择和使用，例如：评估师在评估资产的现行市场价值，只能采用市场比较方法估价，不能采用收益现值法或者重置成本法替代，当估算资产未来价值即在用价值时，应当使用收益现值法而不能用重置成本或者市场价值进行替代。③明确资产评估价值类型，可以避免报告使用者误用评估报告。资产评估结果是在特定的假设条件为前提，不同的评估目的，市场条件下决定了价值属性不同，因而评估价值存在很大差异性，资产评估师在评估报告当中明确评估资产价值类型，可以使委托方更清楚了解评估资产在不同价值属性下的价值，从而不产生误解，同时也规避了评估师的执业风险和责任。
2影响资产价值类型的因素
实践中，决定价值类型是多方面的，影响因素包括：①评估目的或者特定行为；②市场条件；③资产功能及其状态。以上因素构成一个有机整体从而影响或者决定资产价值类型，其中最核心因素是特定的评估目的。这主要是由于资产特定评估目的直接影响市场条件，因而最终影响资产功能和状态。例如：资产在出售情况下，直接决定了市场需求方的范围，从而会影响资产功能和状态。一般情况下，由于委托方资产评估特定目的不同，评估价值存在很大差异，这种差异是因为资产特定目的不同引起的资产价值属性不同产生的。在具体评估实际当中，如果委托方明确了资产价值类型，评估师应当在评估报告对资产在某一价值类型下价值做出结论。如果委托方未明示委估资产的价值类型，评估师应当尽可能的在特定评估目的下对资产不同价值类型下价值进行评估，根据特定评估目的确定最恰当的价值类型，选择最合理方法对委托评估的资产进行评估，并做出最终结论。不同评估方法体现资产不同价值类型或者价值属性，体现在价值量必然存在很大差异性，因此不同评估方法使用，自然得出不同结果。在具体评估实践中，评估师可以根据委托方要求选择评估类型和评估方法。通常情况下，企业破产、资产拍卖，评估师一般选择清算价格，如果委托方要求采用市场价格类型，那么评估师将对市场价值进行分析，选择参照物进行类似比较，从而得出近似理想化的市场价值。
3资产评估方法的选择
3.1 资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型适应。资产价值类型是由资产的特定的评估目的决定。一般认为，在某一特定的评估目的必然有其相适应的价值类型或者价值属性，资产价值类型决定评估方法选择和使用，也就是说，不同评估方法其实体现了资产不同价值属性或者价值类型。
3.2 资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产，往往要求不同的评估方法与之适应。例如：在持续经营条件下，对于企业整体资产一般情况下要求采用收益现值法，非持续经营时，才考虑成本加和法，以此体现企业资产价值最大化原则，对于无形资产一般情况下交易案例较少，可比性较差，因此评估实践中一般采用收益现值法，对于有形资产特别房地产、机器设备由于交易性案例较多，因此应首先考虑市场法，以真实反映其市场价格，只有在交易案例较少或者没有可比性的情况下，评估师才使用重置成本法，反映其现行成本价值。
3.3 评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。每种评估方法的运用所涉及到的经济技术参数的选择，都需要有充分的数据资料作为基础和依据。在评估时点，以及一个相对较短的时间内，某种评估方法所需的数据资料的收集可能会遇到困难，当然也就会限制某种评估方法的选择和运用。
3.4 在选择和运用某一方法评估资产的价值时，应充分考虑该种方法在具体评估项目中的适用性、效率性和安全性，并注意满足该种评估方法的条件要求和程序要求。
4结语
总之，在评估方法的选择过程中，首先，必须确保评估方法与价值类型一致性；其次考虑与评估对象的适用性；最后应考虑各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。
参考文献：
[1]全国注册资产评估师考试用书编写组.资产评估[M].北京：中国财政经济出版社，2009.
第2篇：资产评估条例范文
近几年来，我国证券市场上市公司并购活动快速发展，2009年沪深两市参与并购的上市公司总数及交易资产总量均创下了历史记录。在公司并购过程中，目标公司价值评估的准确与否很大程度上决定了交易是否能够完成，而在目标公司价值评估中，评估方法的选用更是重中之重，是目标公司价值评估的关键所在。根据中国资产评估协会2004年的《企业价值评估指导意见(试行)》第二十三条规定，注册资产评估师受并购企业或目标企业之托执行企业价值评估业务时，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择评估方法。从理论层面来看，或者说从我国现行的资产评估相关准则来看，在评估业务中需要遵循这样两个逻辑：其一，评估时应首先明确评估目的，根据评估目的确定资产评估的价值类型，而价值类型又决定着具体操作过程中评估方法的选择，也即评估目的和价值类型会对价值评估方法的选择产生一定的影响，且在选择评估方法时，还需要针对被评估企业所在行业特点，竞争情况和被估企业自身的具体情况进行分析比较，根据现实情况可以搜集到的材料最终确定评估方法。其二，并购时收购方主要看中的是目标公司或其资产能够为公司带来的未来价值，如果从这种角度讲，在价值评估方法的选择中应该首选收益法。那么，我国上市公司并购中的价值评估方法选用时是否受到评估目的、价值类型、行业、竞争等因素的影响？实务中价值评估方法的选择是否与评估理论有效的契合？如果实务中价值评估方法的选择没有受到评估目的、价值类型等的显著影响，原因何在？我国现行并购中是否较多的应用收益法来进行价值评估？鉴于此，本文针对上市公司2009年并购重组中价值评估方法的选择进行研究，以期能够描述上市公司并购重组中价值评估方法选择的现状，进而对其进行剖析。
二、文献综述
(一)国外文献 国内外学者对企业价值评估进行了深入探讨，对企业价值评估方法亦做过较为系统的研究。梳理国外关于企业价值评估方法的文献可以发现，1938年威廉姆斯博士在《投资价值理论》一文中提出的现金流价值评估模型是以后很多折现法估值模型的衍生基础。1953年威斯顿较为详细地论述了公司价值评估的表格方法。1958年Modigliani和Miller教授阐述的MM定理以及1965年William Sharpe 提出的资本资产定价(CAPM)模型等为现代公司价值评估理论和方法的发展奠定了基础，以后几十年，国外企业价值评估评估方法不断完善。20世纪80年代，蒂姆·科勒、马克·戈德哈特、戴维·维塞尔斯对企业价值评估方法进行了较为深入和系统的研究，提出了著名的麦肯锡价值评估模型即现金流折现模型。Gebhardt，Lee and Swanminathan(2001)和Chenetal(2003)认为采用折现现金流量法估计创业企业的价值时，由于企业所处的发展阶段不同，可以对股价模型的内在假设进行修正，从而导致模型参数设定有所变化。布瑞德福特·康纳尔(2002)系统介绍了现金流量折现法理论，并用福特公司作为实例具体介绍了该方法的实际应用。阿斯沃斯·达莫达让(2005)阐述了在新经济环境中高科技公司等非传统行业的企业价值评估问题，研究了如何用现金流量贴现法来估计技术性公司的价值，此外还讨论了运用相对价值评估法和实物期权法评估技术性公司的可行性和适用性。Phillip R. Daves、Michael C. Ehrhardt、Ronald E. Shrieves在《Corporate Valuation: A Guide for Managers and Investors》中构建了一个完整的评估框架，从实践角度阐述了企业价值的评估方法和程序，具体介绍了如何预测未来财务报表和公司未来自由现金流的方法。除去上述研究主流企业价值评估方法的文献，还有一些文献研究其他评估方法在企业价值评估中的应用，如EVA价值评估法和期权法等。
(二)国内文献 对比而言，国内许多学者也对企业价值评估方法进行了较为深入的研究，研究者对企业价值评估的方法体系及具体方法都进行了一些研究。一部分学者对企业家之评估的方法体系进行了研究，汪平(2000)从财务视角探讨了企业价值评估的具体方法，对公司自由现金流量法进行了较为详尽的论述；傅依、张平(2001)借鉴国外价值评估模式的思路，建立了企业经营战略分析、会计分析、财务分析、前景预测到具体的企业价值评估方法框架。李麟、李骥(2001)，陆敏(2002)，李光明(2005)，武勇、刘曼琴(2005)，刘捷、王世宏(2006)，赵建华(2007)，王志华、王跃(2010)，赵坤、朱戎(2010)等从理论上系统总结了企业价值评估的成本法、市场法、收益法等各种方法，并对评估方法的适用性和局限性做出了较充分的理论分析。还有一些学者针对价值评估方法的选择以及具体的评估方法适用性进行了研究，王莹莹(2004)研究了根据不同动因对价值评估方法选择的影响。王建中等(2004)、邓秀英、颜永平(2007)等进行了股权自由现金流量估价模型评估值与各企业市场价值的比较，验证了现金流量折现(DCF)模型在我国资本市场上的适用性。顾银宽等(2004)分析了EVA贴现估价法的理论模型，探讨了其在我国上市公司价值评估中的应用。吕学梁、王连华(2005)对基于实物期权理论的企业价值评估方法进行论述并分析该方法在实例中的应用，分析结果表明实物期权方法能够正确评价企业的价值。谭文(2009)对基于价值链的企业价值评估方法进行了研究，对各种评估方法进行分析和比较，提出应运用价值链进行企业价值评估。史静(2009)对基于现金流量折现法的企业价值评估进行了研究，并采用案例研究方法对现金流量折现法评估价值和市场价值进行比较分析，认为现金流量折现法能够较精确地评估企业价值。曹中(2009)在研究收益法核心思路的基础上，针对我国企业价值评估的现状和存在的问题，指出了收益法的缺陷并对收益方法的度量方法进行了更深入地讨论并构建以下模型：企业当期实现的价值=企业当期资本的投入+资本当期实现的增值。黄静，王菊(2009)对传统企业评估方法和实务期权定价法进行了比较，并在此基础上研究了实物期权理论在企业价值评估中的应用领域及其局限性。张宏霞、陈泉(2010)认为可以期权法对高科技创新企业进行估价。
从上述中西方文献发现，现阶段评估界对企业价值评估方法的研究越来越丰富，但主要还是集中在理论研究，实证研究相对较少，尤其是较少有研究运用数据来分析评估目的、价值类型、行业 等因素对价值评估方法选择的影响。本文则结合2009年深证上市公司并购案例，对评估方法的选择及其运用中出现的问题进行分析，研究我国上市公司并购重组中的价值评估方法选用时是否受到评估目的、价值类型、行业、竞争等因素的影响？实务中价值评估方法的选择是否和评估理论能够有效契合，实务中价值评估方法的选择没有受到评估目的、价值类型等的显著影响。
三、上市公司并购价值评估现状分析
(一)样本选取和数据来源 本研究是以从CSMAR数据库和巨潮咨询网站上搜集的2009年深圳证券交易所内上市公司发生的140笔上市公司并购相关交易所发生的评估事件作为样本。选取样本的标准为：评估报告披露日期为2009年1月1日至2009年12月31日期间；委托方为深圳证券交易所内的上市公司；评估目的为收购、转让股权或收购资产；已披露评估报告和交易公告。本文以2009年我国上市公司并购评估事件为样本，选取可能对评估方法的选用有影响的几个因素进行重点描述统计。描述的因素主要包括评估目的、评估价值类型、目标企业所属行业以及评估方法的具体选用状况。
(二)上市公司并购价值评估统计 主要从以下方面进行了统计：(1)上市公司并购总体概况。据CSMAR数据库统计，2009年度深证上市公司中共69家上市公司发生并购交易，涉及140宗资产评估以及交易，2009年发生并购交易的上市公司行业分布情况如(表1)所示。可以看出，从发生并购业务的上市公司所属行业来看，房地产行业是2009年并购交易规模最大的行业。交易额占2009年上市公司并购交易总额的31.33%，该行业也是并购业务发生宗数最多的行业，2009年共发生21宗交易，占并购交易宗数的15%，由此可见资金需求量较大的房地产企业是资本市场中并购的积极参与者。电力行业发生的并购交易宗数比例也较高，交易规模最大、产业整合和升级力度较强。(2)并购价值评估方法统计。2009年深证上市公司并购价值评估方法的选择和最终结果选用的评估方法如(表2)所示。可以看出：第一，从评估时选择的评估方法来看，2009年上市公司并购交易评估方法仍是以成本法和收益法两种方法结合为主。同时使用成本法和收益法进行评估的案例共83宗，占评估案例总数的59.3%；单独使用成本法的有46宗，占评估案例总数的32.9%，选择成本法进行评估的原因大都是认为收益法受到各种因素的限制或评估对象为企业一部分资产；单独使用收益法的有9宗，占评估案例总数的6.4%；没有一例评估单独使用了市场法，140宗交易中一共只有两宗交易在评估时使用到市场法。其中一笔交易同时使用了收益法和市场法，但最终还是以收益法的评估结果作为目标公司的评估值。另外一宗交易是使用了成本法与市场法，但最终还是选择了成本法的结果作为最终的评估值。第二，从评估最终结果的选用来看，很少有并购交易采取对评估时选用的不同评估方法产生的评估值进行综合来确认最终的价值，绝大多数并购交易都是选用了某一具体的评估方法。在评估结果选用方面，成本法占据了最主要的地位，共117宗，占评估案例总数的83.6%，其原因可能是源于我国目前市场化程度不高，收益法和市场法的运用并不成熟，成本法较其他两种方法资料收集容易，使成本法运用比例较高。在2009年上市公司并购的案例中，收益法的使用所占比例不高，多数情况下只作为辅助方法使用，最终结果选用收益法共22宗，占评估案例总数的15.7%。140宗交易中有一宗交易综合了成本法和收益法的结果，并将最终结果定为成本法和收益法评估结果的算术平均值，其原因是由于该交易被估公司属于发电供气企业，有一定的垄断性，评估人员考虑到成本法对其评估无法体现出垄断的优势，同时对目标公司的未来收益预测又有一定的不确定性，最终选择了将两种方法取算术平均来确定评估价值。从结果来看，没有并购交易选用市场法作为目标公司的评估值。(3)分行业评估方法选用。将深证上市公司发生的140笔并购中评估时选用的方法和结果选用的方法进行统计，如(表3)所示。可以看出，2009年深证上市公司并购交易中成本法占据了最主要的地位，很多行业所有评估项目最终都是选择了成本法的评估结果，只有塑料制品行业较多的选用了收益法的评估结果。总的来说，行业对于评估方法选择上的影响在实践中并不突出。从发生并购交易较多的房地产行业来看，大都以无法准确预测被并购公司未来收益为理由选择了成本法，且以成本法的评估结果作为最终的评估价值，只有2宗交易选用了收益法的结果，其选择收益法评估结果的评估报告给出的理由是该公司已经获得了开发项目的土地使用权，有了项目初步的建设规划开发进度时间表及成本收入预算等，而且收购方及转让方主要关注的是其在参与被并购公司的合作经营期间从被并购公司可能获取的收益。(4)评估目的与价值类型和评估方法选用。理论上资产评估目的会对资产评估对象及其面临的市场条件具有约束和限定的作用，并且对价值类型和价值评估方法产生影响。价值类型会在整体上对资产评估对象面临的市场条件具有约束作用，从而对评估方法的选择产生一定的影响。在价值类型确定的情况下，评估方法的选择具有多样性，只要能够获得满足价值类型结果的方法都可视为可行，在实际选择评估方法时要根据评估目的、评估条件和确定的价值类型合理选择有效的评估方法进行评估。因本文主要研究上市公司并购中采用的评估方法，故选取的2009年度深圳上市公司69家上市公司140宗并购交易进行研究，其评估目的及其选用的评估方法如(表4)所示，可以看出2009年深圳上市公司并购主要是以股权收购、股权转让、资产收购为主，股权变动、股权受让、股权投资、吸收合并所占比例较少。从其选用的评估方法来看，资产收购选用成本法居多，而股权收购和股权转让选用成本法和收益法结合的方式比较多，且股权收购中选择成本法和收益法结合方式的比例远大于股权转让方式。而从评估结果选用的方法来看，资产收购中选择收益法的比例较高，股权转让中选择收益法的比例高于股权收购中选用收益法的比例。可以看出，评估目的对评估方法的选择产生一定的影响，但就总体而言，还只选择成本法作为评估结果的交易案例较多，收益法应用比例较低。从(表5)价值类型表可以看出，虽然(表4)中列示2009年深圳上市公司资产评估目的不同，但其选择的价值类型无差异，评估所选用的价值类型除一宗是清 算价值以外，其余全部选用市场价值，评估目的对价值类型的影响未能得到充分体现。因并购交易价值类型较为单一，没有发现不同价值类型对价值评估方法产生影响。(5)企业性质与评估方法选用。从(表6)可以看出，企业性质对评估方法的选择并无明显影响。在有国有持股和无国有持股的企业中，成本法的使用比例都超过了80%，占主要地位。
(三)企业并购评估方法选择与运用存在的问题分析 我国《企业价值评估指导意见(试行)》第二十三条中规定：“注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。”且在第三十八条中规定：“注册资产评估师对同一评估对象采用多种评估方法时，应当对形成的各种初步价值结论进行分析，在综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，形成合理评估结论。”但从2009年并购实践来看，无论是在评估方法选用和评估结果选用的评估值来看，均存在成本法应用比例较高，而收益法和市场法应用比例较低，尤其是在评估结果选用的评估值来看，市场法的应用比例极低，而这与我国《企业价值评估指导意见(试行)》中对评估方法的有关规定存在一定的差异。而就2009年深证上市公司并购中选用的评估方法来看，成本法仍然占据主要地位，市场法应用比例极低。本文认为我国现行并购价值评估中尚有一些问题需要进行分析并引起注意：
(1)评估方法选择存在的问题分析。由上述描述性统计结果可以发现，上市公司评估方法选择存在如下问题：第一，价值类型单一，影响了评估方法的选择，且价值类型和评估方法之间的拟合程度有待提高。我国《企业价值评估指导意见(试行)》中规定：“注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型”，在《资产评估价值类型指导意见》中规定：“资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等”。按照国际评估准则和《专业评估执业统一准则》(美国)以及国外有关资产评估论著，价值类型又可分为典型市场价值和非典型市场价值，其中非典型市场价值又可以分为在用价值、投资价值、持续经营价值、清算价格、保险价值等。理论上而言，从企业并购情况来看，价值类型应更多体现为市场价值或投资价值，且当并购是以获取目标企业的未来获利能力为主要目的时，则价值类型应为投资价值；当并购是以获取目标企业的资产或资源为主要目的时，且存在可比市场的公平市价，双方比较容易寻找参照物，并购价值的评估价值类型可以体现为市场价值。2009年深证上市公司并购评估样本中，只有一例使用了清算价值，其余全部使用的是市场价值类型，无一例选择投资价值。应该说，从国内外并购趋势来看，战略性并购已经成为一种趋势，潜在购买者看中的是企业未来的获利能力，是目标企业被并购后能否与原企业产生协同效应、能否实现并购方的企业发展战略，对于战略性并购来说投资价值更能体现出并购公司的要求。此外，在控股股权转让的情况下，股权受让人通常已有明确的投资目标，选择投资价值更加合理。但从并购实际中选择的价值类型来看，与理论上的预期并不一致。究其原因，可能是因为长期以来，市场价值是被普遍接受的价值形式，抑或是评估师出于对市场价值以外的价值类型无法准确把握或较难评估的角度考虑，因此选择市场价值作为评估价值类型。并购中单一选用市场价值作为价值类型可能导致评估结果不能合理反映特定评估目的且影响了评估方法的选用。本文认为，在并购中应该更多的使用投资价值类型，以正确体现公司价值。而且在投资价值类型的前提下，在评估过程中应该考虑目标公司被并购后，对并购公司获利能力等因素的影响。从价值类型和评估方法的配合来看，选择市场价值类型似乎应较多的选用市场法来进行评估，但用2009年并购样本来看，虽然在选择价值类型中绝大多数样本均选择了市场价值类型，但在具体选用的评估方法来看，在评估时33%的样本选用了成本法，59%的样本同时选用了成本法和收益法，选择市场法的样本只有2家，且还均是和其他评估方法同时运用，从评估结果选用的评估值来看，117宗样本选择以成本法的评估值作为最终结果，占总样本的83.6%，更是体现了选择市场价值类型和评估方法之间的不完全匹配。第二，选择性的使用评估方法，且评估方法选择理由不充分。理论上而言，注册资产评估师应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。但从2009年深证上市公司并购样本来看，无论在评估方法的选用上，还是在评估结果选用的评估值来看，存在的现状是成本法应用比例较高，市场法应用比例极低，虽然其原因可能是源于参照物等可比数据的缺乏，或者是被评估对象与参照物之间的可比性和个体差异很难确定，抑或是交易案例和交易时间、市场条件等很难比较等导致市场法较难运用，且从某种角度上来看，也存在着评估师选择性的使用评估方法的问题。且从样本总体来看，尽管采取不同的资产评估方法在评估结果上具有趋同性，但不同评估方法评估出的结果之间往往存在差异，在本文研究的2009年上市公司并购样本中同时使用成本法和收益法的评估案例共83宗，在这83宗评估中，成本法与收益法的评估结果差异平均值为25.86%。其中差异超过100%的共5宗，最高差异率达232.96%。评估方法及其评估值之间存在的差异导致评估师最终到底选择以哪种方法的评估结果作为评估值会对并购交易价格产生较大的影响。应该说，现有评估中尚存在有时评估师在客户的要求下选择对客户最有利的一种方法，利用不同评估方法可能产生的差异来从专业角度为客户要求的评估结果找出“恰当”理由，从而人为地造成了资产大幅增值等问题。在2009年上市公司并购的案例中，作为最适合企业价值评估的收益法的使用所占比例不高，多数 情况下只作为辅助方法使用。评估报告中多以公司近年收益状况不佳、受金融危机影响等为理由，没有使用收益法对公司进行评估或最终没有选用收益法的评估结果，其理由有些牵强，国外有很多公司经营状况不佳的情况下选用收益法进行评估的案例。且从2008年的全球金融危机来看，虽然其确实对一些行业的经营造成了严重的影响，如旅游业、航空业等，导致这些行业中的企业近年收益低于正常时期，甚至出现亏损，从而不太适合收益法来评估企业价值。但也有很多行业受金融危机的影响并不是很大，且近几年收益良好，这种笼统地将金融危机作为不使用收益法的理由，以免去对公司未来收益的预测等过程，表明评估方法的选择理由有时并不充分。且即便是近两年收益不佳的情况下，依然可以采用对收益额、收益期限和折现率进行合理预测而采用收益法，从此角度来看，2009年上市公司并购中选择评估方法的理由并不充分。第三，对目标公司所处行业因素考虑不足。在评估的过程中评估师应该重视行业研究和分析。公司价值要放到环境中去考察，而最主要的环境是其所处的行业。处在不同行业的两个公司假设所有数据都是一样的，但是因为行业不同，其资产构成与结构特点也会不同，公司价值一定是不同的。公司所处行业是影响评估方法选择的重要因素。但由上文按行业统计的评估方法选择情况可以看出，几乎各个行业中都是以成本法作为主要的评估方法，在评估方法选择上并没有明显的行业特点，这在一定程度上体现出评估过程中对行业特征的忽视。以电力行业为例，2009年我国电力企业上市公司的估值主要采用了成本法。但成本法不能反映企业未来的营利能力，对于获利能力较强企业的价值不能很好反映，且电力行业是垄断行业，其具有的“特许经营权”等价值并不会在成本法中体现，因而可以说价值评估方法未充分体现公司价值。在评估实践中，应该根据企业所处行业特点，合理选择评估方法。对于具有垄断性质的行业和以无形资产为主的行业，如高新技术行业，收益法应当占据主要地位。
(2)评估方法运用存在的问题分析。同样在评估方法运用上也存在一些问题：第一，成本法运用时未考虑资产的配合效率。被并购公司整体价值并不等于其各个单项资产的简单加和，即1+1并不一定等于2，且在很多情形下可以说整体资产的价值应该大于单项资产的价值加和。就2009年公司并购整体来看，评估公司在运用成本法进行企业整体价值评估时，对于其中许多重要资产的估值，也大量采用了现金流折现法，特别是在对无形资产、矿权、房地产评估方面(中国资产评估协会联合课题组，2010)，但可能还是存在着对资产整合价值考虑不足的问题。若在收益法受到各种因素限制，如被并购公司刚成立，未来收益无法确定只能使用成本法进行评估的情况下，评估人员也应考虑被并购公司中各项资产之间配合的优劣，考虑资产组合能够带来的价值。对配合效率低的资产进行相应减值，对配合效率高的资产应考虑相关因素进行相应增值。根据具体并购的评估目的，评估人员还应该考虑到资产负债表中未列出的对并购企业有价值的资产，如企业的管理、客户资源、所在行业前景等。第二，忽略了控股权与非控股权、流动性大小对企业价值折价和溢价的影响。在并购活动中，很多情况下只是收购公司部分股权。企业里拥有控股权的股东享受一些非控股股东享受不到的很有价值的权利。如果在企业价值评估中涉及控股股权，评估师应该判断和评价在各种具体情况下控股的因素是否存在以及控股的程度，并考虑这些因素对于控股价值的影响，也即应该考虑控股权溢价问题。股权流动性的大小也会对其价值产生影响，流动性高的股权和缺乏流动性的股权的价值之间可能存在较大差异。而在评估实践中，因为控股权溢价和股权流动性对价值的影响很难确定导致评估师很少考虑控股权、流动性大小对折价溢价的影响。第三，以评估值作为最终交易价格所占比例过高。在本文所研究的2009年上市公司并购评估样本中，有70%的交易是以评估值定价。应该说，资产评估价值只是为资产评估委托者提供的参考意见，是买卖双方交易的底价，并不是实际成交价。评估价值体现的是资产的客观价值与内在价值，是资产交易活动定价的主要参考，最终的成交价应由资产买卖双方通过谈判确定。国际评估界通过对大量评估与资产交易实例的统计分析表明，评估值与实际交易价间的偏差一般在15%左右(郭苧锶等，2003)。我国以评估值作为最终交易价格的比例过高，评估价值与交易价格的不一致问题没有充分显露出来。这种直接将评估价作为交易价格的行为一方面违背了市场经济的客观规律，不能真正体现企业的市场价值，另一方面也为评估机构和交易企业勾结埋下伏笔(苏平，2010)。
四、并购资产评估方法选择与运用的建议
(一)各种评估方法综合运用 任何一种评估方法都具有使用条件和局限性。在条件允许的情况下，应尽量选择两种或两种以上的评估方法。在综合使用多种评估方法的情况下，对各种评估方法得到结果的差异进行合理分析，选择对企业价值考虑最全面并具有足够客观依据的合理的评估结果作为最终的评估值。对于多种评估方法产生的过高与过低的评估结果应在分析原因后采用合理方法合理确定最终评估值，或者是在应用某一评估方法时，如运用收益法时，对确定的未来收益、折现率以及收益年限等，可以采用敏感性分析来使得确定的评估值更为合理。通过综合运用各种评估方法，实现评估值在最大限度上反映评估对象的真实价值。
(二)评估价值类型多元化 在公司并购中应该根据并购原因不同选择不同的价值类型。在实际评估过程中，评估师应根据评估目的和具体并购竞争环境等情况，选择更适合的评估价值类型，而不是笼统地使用市场价值这一种价值类型。《资产评估价值类型指导意见》中规定：“市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额。”并购的动因中很大一部分原因是源于并购对象将来产生的预期投资价值与现有市场价值之间的差异，所以并购中在选择价值类型时，应考虑并购对象在并购后的战略、规划等因素以及对未来的判断采用合适的价值类型。当被并购企 业按原有企管战略持续经营条件下评估时，较适合用市场价值。当被并购企业将按兼并方企管战略发展并会产生特定的协同效应时，应使用投资价值，许多战略并购应该适合使用投资价值类型，评估价值类型多元化将使评估结果更加与具体评估目的相匹配，并对评估方法的选用产生一定的影响，如选用投资价值作为价值类型无疑可以增加收益法的应用比例等，并为并购交易提供更准确的参考价值。
(三)提高评估人员的执业水平 评估方法的选用是影响评估结论的关键性因素，这就需要评估人员在评估方法选择与运用中以及具体评估方法中评估参数的确定时进行职业判断。因此评估人员要具备较高的执业水平，才能更准确地进行估值。在评估时，评估人员应综合分析评估对象所处的地区经济状况、行业环境、公司在行业中的地位以及其自身经营状况等，并结合其自身经验对评估方法进行选择，选择的理由要充分合理，不能随意选择评估方法或刻意选择对客户最有利的结果。作为最适于战略性并购的收益法，在我国的实际运用中仍存在很多难点，如未来收益的确定、企业未来运营情况合理预测、贴现率的预测等，这都需要评估人员通过不断学习新的相关理论，来不断提高收益法的运用水平。
(四)吸收国外先进理论，并结合国内实情进行研究 上市公司并购起源于西方，我国并购虽起步较晚但发展速度迅猛，随着并购实务的迅猛增加，并购价值评估的理念和方法也应更新以和世界同步。应积极加强国际交流，认真学习国外同行的先进经验，不断更新企业价值评估技术，在价值评估时充分反映每一企业的特殊性，兼顾企业的有形与无形资产，管理团队、人员资源，企业未来的增长潜力和可持续发展的能力等会对企业价值产生影响的因素，并结合我国市场和企业的实际情况合理运用价值评估方法。近些年，国内外学者对并购价值评估方法做了很多研究。比如在收益法方面，有人提出预测现金流可以尝试设立几种情景，分别赋概率值(戴书松，2009)，从而使预测结果更加合理。还有学者提出了采用收益法评估在建企业，可以将企业完成全部在建工程的缺口资金设定为虚拟借款(赵强，2008)。这些新思路都非常值得我国评估界借鉴参考。当然，西方的价值评估理论研究是基于西方发达资本市场的，而我国的市场状况与西方有很多不同之处，所以对适合我国企业的价值评估方法研究还有待发展，特别是规范评估实践应用的研究，评估理论也还有很多问题需要解决，例如如何结合我国实际状况将新的评估理念、评估方法运用于评估实践中等等。
五、结论
第3篇：资产评估条例范文
21世纪是知识经济时代，而知识经济又是以知识和智力成果为特征的无形资产的世纪，知识经济时代的竞争也将是无形资产的竞争。我国是农业大国，农业在我国的经济发展中起着举足轻重的作用，它既是国民经济的重要组成部分，又是国民经济的支柱产业，更与人们日常生活中息息相关。农业是人类的衣食之源、生存之本，离开了农业，人类将无法生存，社会将无法发展。而农业无形资产又是农业资产的重要组成部分。随着科学技术的不断发展和运用，具有行业特征的农业无形资产的种类和数量迅速增多，占农业总资产的比例不断攀升，在农业经济发展中的作用越来越大，必将成为知识经济时代农业的主要经济资源。而农业无形资产评估对促进农业的产业化经营、集约化经营、国际化经营，对农业无形资产的创建和运用，对农产品价值的提升和实现等起着关键作用。我国虽然是农业大国，农业无形资产资源十分丰富，但我国却不是农业强国，关键是农业方面的无形资产无论是在数量上还是在质量上都没有在世界上占优势地位。我国已成功的加入了WTO，在WTO的协议中有两个协议与农业有关，一个是农产品协议，一个是知识产权协议。这说明入世后，不但外国农产品不断涌入我国，同时与农产品有关的专利、商标、植物新品种权等也将进入我国，这将对我国农业形成严峻挑战。长期以来，由于对农业无形资产保护意识淡薄，再加上对农业无形资产评估产生的滞后性，致使我国农业无形资产流失现象非产严重，这固然和人们对农业无形资产保护意识不强有关，但更主要的应归因于农业无形资产评估理论及评估实践产生的滞后性，致使人们没有意识到、更没有体会到拥有农业无形资产这一宝贵资源为其带来的巨大经济利益。基于此，对农业无形资产进行评估十分必要，因为这不仅是适应市场经济发展的需要，更是社会发展的必然趋势。
二、农业无形资产评估方法及模型构建分析
我国财政部颁布的《资产评估准则――无形资产》对无形资产的评估方法专门作了规定，主要包括三种，即：成本法、收益法和市场法。对于农业无形资产而言，由于其具有独占性、排他性、保密性、无可比性等特征，市场上很难找到相同或类似的农业无形资产，这就使得通过市场途径以及采用相应的方法来评估农业无形资产存在诸多困难，因此，从目前的情况来看，市场法并不适合农业无形资产的评估。适用于农业无形资产评估的方法应该是成本法、收益法及比例法。
（一）成本法及模型构建具体内容如下：
（1）成本法评估农业无形资产的技术思路及前提条件。成本法也称重置成本法，是指在对农业无形资产评估时，首先估算出被评估农业无形资产在现时经济技术条件下的重新研制、开发成本或购置一项全新的农业无形资产所花费的全部费用，然后扣除各种损耗后来确定被评估农业无形资产价值的一种方法。
成本法并不适用于对所有农业无形资产进行评估，尤其是民间蕴藏着的大量的祖传秘方、配方等农业无形资产，其成本难以识别，更难计量，如果运用成本法对其进行评估，并不具有实际操作意义，因此，它需要一定的前提条件。运用重置成本法进行农业无形资产评估的前提条件是：农业无形资产必须具有现时或潜在的获利能力，但这种获利能力没有直接对应收益，较难被量化，而运用重置成本法则较容易取得，因此，可以农业无形资产的现行重置成本为基础来估算其价值。成本法适用于对那些可复制、可重新研制开发的农业无形资产评估。
（2）成本法模型构建。农业无形资产的成本是指在农业无形资产的开发、设计、研制、申请及购置过程中发生的全部费用，是准确计量农业无形资产的价值尺度，同时也是对农业无形资产进行价值补偿的依据，是正确反映农业无形资产经济效益的基础。本文所构建的农业无形资产成本法评估模型为：
农业无形资产的评估值=农业无形资产重置成本×成新率+农业无形资产的机会成本
其中，农业无形资产的重置成本是指在评估时的经济技术条件下，重新取得该项农业无形资产所需支付的全部费用；成新率是指农业无形资产剩余收益期限占全部收益期限的比例；机会成本是指由于进行农业无形资产投资或转让而丧失了其他投资机会带来的收益损失。以上因素的确定是利用成本法进行农业无形资产评估的关键。
（3）成本法评价。成本法评估农业无形资产价值的优点在于：一是评估原理简单，易于理解和掌握。由于农业无形资产的成本具有客观性，因此，成本法能比较真实的反映评估结果，易于被大多人接受。二是能全面的考虑影响评估结果值的各种因素。成本法既考虑了评估对象的现行价格水平，又考虑了其在自创和购置过程中发生的全部费用，以及使用年限，功能性贬值和经济性贬值等影响因素，评估结果值比较合理。但利用成本法评估农业无形资产，需要逐一确定其重置成本、各种贬值、使用年限等影响因素，会花费评估人员大量时间和精力，致使评估成本偏高。此外，农业无形资产的功能性贬值和经济性贬值的估算比较抽象，涉及到现实和未来，企业内部和外部等各种因素，难以估量和把握。
（二）收益现值法及模型构建 具体内容包括：
（1）收益现值法评估农业无形资产的技术思路及前提条件。收益现值法又称收益还原法或收益本金化法，简称收益法，是指通过估算被评估农业无形资产在未来剩余寿命期间内的预期收益，并用适当的折现率折算成评估基准日的现值，然后累加求和，借以确定被评估农业无形资产价值的一种评估方法。由于农业无形资产转让或投资不是以其物化价值为基础，而是以其未来能带来的价值即垄断利润和超额利润为前提，所以收益现值法是进行农业无形资产评估常用的方法之一，在发达的市场经济环境下，应用范围极为广泛。
采用收益现值法对农业无形资产进行评估，必须同时满足以下三个条件：一是被评估农业无形资产能不断地为其特定主体创造超额收益。在农业无形资产评估中，评估对象应具有持续经营的能力，在未来的使用期内能不断地为其所有者带来收益。二是被评估农业无形资产创造的未来收益能够以货币来表现。如果收益不能以货币来衡量，就无法得知其拥有者是否真正得到了超额利润，评估对象是否真的具有价值。三是影响被评估农业无形资产未来经营风险的各种因素能够转化为数据加以计算，具体体现在折现率的确定中。
（2）收益现值法模型构建。收益现值是根据被评估农业无形资产未来预期获利能力的大小，按照“以利索本”的思维，用适当的折现率将未来收益折成现值，并以此现值作为被评估农业无形资产获利能力的依据进而求得其评估值。本文构建的收益现值法评估农业无形资产模型如下：
式中：V为农业无形资产评估值；Rt为为使用该农业无形资产后第t年增加的预期收益额；n为为农业无形资产预计有效使用年限；i为为折现率；
在考虑出让方分享收益比例的情况下，收益现值法的评估模型为：
其中：k为收益分成率，即转让方分享收益的比例，具体表现形式为转让费率、提成率、利润分成率等，其它各参数的含义与上式同。
（3）收益现值法评价。该法的主要优点是能比较真实和准确地反映评估对象本金化的价格，评估结果易为买卖双方所接受。此外，收益现值法从资产经营的根本目的出发，对评估对象的收益进行评估，符合资产评估的本质要求。收益现值法评估农业无形资产的主要缺点是预期收益额、折现率等基本评估参数的确定难度较大，易受主观因素及不可见因素，如：战争、自然灾害、经济危机等影响，评估结果值准确性较差。另外，收益现值法比较适合对整体性资产或单项农业无形资产进行评估，适应范围较小。但是总的来说，收益现值法作为农业无形资产三大评估方法之一，随着市场经济的快速发展，已被越来越多的评估人员所采用，其应用前景非常广泛，其不足之处必定会在日后的使用中得以不断的补充和发展，从而日臻成熟和完善。
（三）成本―收益现值法及模型构建 该法是将评估对象的现值作为其评估价值，并且用成本和评估对象所具有的获利能力来计算其现值。计算公式为：
式中：V为农业无形资产评估值；C为总成本，即自创实际成本或外购的实际成本；k为利润分成率；n为农业无形资产尚可使用年限；Rt为第t年的预期额外收益；i为折现率。
其中，对于外购农业无形资产，成本为外购的总成本之和；对于自创的农业无形资产，其成本的确定不仅要考虑科研劳动的复杂性，还要兼顾农业无形资产具有的高风险性及科技进步带来的无形损耗等因素。此时，其自创成本可按如下公式计算：
C=（H+F1S）（1-F2）/（1-F3）
式中：C为农业无形资产的自创成本；H为研制开发农业无形资产所消耗的物化劳动，如所耗农产品等；S为研制开发农业无形资产消耗的活劳动，如科研人员的工资；F1为科研人员创造性劳动倍加系数；F2为农业无形资产的无形损耗率，即功能性贬值和经济性贬值；F3为研制开发农业无形资产的平均风险系数。值得注意的是：由于农业无形资产以有生命的动植物为载体，其研究开发易受季节性、地域性、土壤、气候等自然因素影响，一般需要经过较长时间的反复试验，而且失败的可能性极大，即使研制成功，但转化为现实生产力也多需要一个过程，其研发风险不仅远远高于一般有形资产，也高于其他的无形资产，因此，在估算农业无形资产自创成本时，要注意选择适当的且相对来讲较高的风险系数。
（四）比例法及模型构建比例法是以有形资产价值为参照，估算无形资产价值的一种方法，在国外评估实践中常见。该法同样适合于对农业无形进行评估，在此，对该法作简单介绍。
用比例法评估农业无形资产时，评估公式为：
农业无形资产评估价值=有形资产价值×农业无形资产应占比例
其中，农业无形资产的比例一般由交易双方商定。该法一般适用于企业兼并时的评估。
正如收益现值法和重置成本法结合使用一样，上述各种农业无形资产评估方法并不是相互独立的，在农业无形资产评估中应当兼容使用。实践中多分别采用各种方法测算农业无形资产价值，再对各种评估结果值进行比较调整，以综合平衡确定评估对象的最后评估结果值。
参考文献：
［1］蔡吉祥：《无形资产学》，海天出版社2002年版。
［2］刘如泉、唐凤娥：《农业无形资产初探》，《湖北农业科学》2002年第5期。
第4篇：资产评估条例范文
关键词：资产评估基本方法；对比；选择
中图分类号：F123.7 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）17-0115-02
1 三种基本方法
1.1 概 念
1.1.1 成本法
也叫作重置成本法。是指在估测出被评估资产的重置成本的前提下，进而对被评估资产已存在的各项贬值因素进行估测，同时将各项贬值因素在重置成本中扣除，最终得到被评估资产价值的一种评估技术方法，其所得出的价值亦称“积算价值”。成本法可以通过公式简要概括为：资产的评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值。
1.1.2 市场法
是指以收集和利用公开市场上相同或类似的资产的近期交易价格为基础，进而通过直接比较或类比分析等手段来估测被评估资产价值的一种评估方法。所求取的价值亦称比准价值。市场法是一种以替代原则为依据，通过采用比较和分析的总体思路及技术方法来估测资产价值的评估技术规程。这种方法可理解为：资产评估价值=若干修正后的参照物成交价格的算术平均值。
1.1.3 收益法
是指对被评估资产的客观预期收益进行预测并折现，以此来估测资产价值的评估技术方法。这种方法是通过预测估价对象的未来收益，进而利用合适的报酬率或者资本化率等等，将未来收益转换为现行价值，该价值亦称“收益现值”。简单提炼为：资产的评估价值=资产在剩余收益年限内预期收益现值的总和。
1.2 三种基本方法之间的联系
三种基本方法在实施的过程中分别有他们自己的具体的技术方法，不同的方法指导下的各种技术方法之间同样存在交叉关系，这就说明者三种基本方法之间相通性和关联性，他们之间你中有我，我中有你。
首先以成本法举例，在估算其重置成本的过程中有很多技术方法可供选择，如可以通过查询现行市价来确定，也可以通过分析重建所需的资金成本及开发者合理收益取得，还可以利用类比估价的技术方法获取。 其次，对于市场法，既可以直接利用可比实例的近期交易价格及可比实例某一基本特征来评定估测被评估资产的价值，也可以利用可比资产的成本市价率或价值比率作为参数来估测评估对象的价值。 最后从收益法的角度，其预期收益一方面可以通过该资产的成本及销量等因素确定，另一方面可以通过公开市场上的客观收益来确定，折现率的数值也会受到市场条件的影响，与此同时，在它的预期收益很难确定的情况下，可以采用寻找参照物，再通过参照物的相关数据指标来确定被评估资产的预期收益。
2 三种基本方法不同之处
2.1 基本前提的不同
2.1.1 运用成本法的前提条件
①估价对象实际上处于或被假定认为处于继续使用的状态；②估价对象的实体特征、内部结构和它的功能等一定要和假设的重置全新资产之间存在可比性； ③被评估资产必须是可以再生的或是可以复制的；④应当具备随时可能用到的历史资料；⑤被评估资产一定是随着时间的推移而具有贬值特性的资产。
2.1.2 运用市场法的前提条件
必须具有一个充分活跃的、成熟的公开市场；在公开市场上要存在与估价对象具有可比性的相似资产的交易活动；可以收集到可比的指标和技术参数。
2.1.3 运用收益法的前提条件
估价对象的预期收益能够预测并且能用货币衡量；被评估资产主体因获得预期收益而承担的一系列风险能够预测并且能通过货币衡量；估价对象的收益期限能够被准确预测。
2.2 基本思路的不同
2.2.1 成本法的基本思路，即是重建或重置估价对象
任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能承受的价格不会超过他在购置或建造该项资产时的现行重置成本。该方法是从购买者的立场出发，以估价时点的价格为标准，来重新购建与估价对象具有相似功能及用途的全新资产，就所发生的全部费用来估算被评估资产的价值。
2.2.2 市场法的基本思路是以替代原则为根据，通过对比和类 比的手段来判断资产的价值
任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能接受的价格一定会低于公开市场上与该资产用途相同或类似的替代品的价格。
2.2.3 收益法的基本思路，则是采用资本化和折现的方法来判 断以及估算资产的价值
任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能接受的投资额不会超过该资产在剩余收益年限能够为其带来的预期收益的总和。
2.3 经济技术参数不同
成本法是运用重建或重置即重新取得资产的思路来分析、估算估价对象的价值，也就是在已经求得该资产的重置成本的基础上，进一步予以扣除各项贬值项目来计算估价对象的价值。因此，运用成本法必须具备四个基本参数，即估价对象的重置成本、估价对象的实体性贬值、估价对象的功能性贬值以及估价对象的经济性贬值。
由于市场法首先要获取并充分利用公开市场上与估价对象类似的资产的成交价格信息，再以这些价格资料为基础来进行差异的修正，最终预测与评估估价对象的价值，因此在市场法的运用过程中，主要涉及的技术参数指的是参照的成交价格以及各个可比因素的差异修正系数，如交易情况修正系数、期日修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数以及剩余使用年限修正系数等。
收益法是通过把估价对象的预期收益额利用折现率折现来评定估测其价值，因此它涉及的经济技术参数主要有收益额、折现率及收益期限。
3 基本方法的选择
为了更加合理并准确地决定资产评估价值，在选择资产评估方法的时候应该考虑以下几点。
3.1 资产评估方法要与评估目的相适应
正确地使用资产评估方法存在着一定的前提条件，其中最基本的就是要求评估人员能够正确认识并深入理解资产评估特定的目的和评估方法之间的联系。所谓的资产评估特定目的，一方面是资产评估活动所要达到的目标，即是资产评估活动的起点，另一方面也是资产评估结果的最终用途，即是资产评估活动的归宿点。评估特定目的实现需要合适的评估方法。资产评估的特定目的在一定程度上会对估价对象及其所面临的市场条件等众多因素起着约束和限定的作用，由此对资产评估的基本思路、各种具体技术方法的选择以及与之相关的经济参数的搜集产生重大的影响。
3.2 资产评估方法要与评估对象相适应
估价对象的类型、特征、所处的使用状态等众多因素都会对评估方法的选择产生关键性的影响。评估对象的存在形态不同、是否具有综合获利能力以及能否独立存在，在评估时所选择的评估方法也不尽相同。譬如，对于有大量参照物的资产，可以选择市场法；对于处在经营中的资产，可以优先选择收益法；而对于既无可比交易实例又无经营记录的资产，则只能选用成本法进行评估。
3.3 资产评估方法的选择会受到可搜集数据和信息资料 的约束
每一种评估方法的运用都要以特定、充分的数据资料为依据，以此进行分析、处理及转换，有着特定影响价格的因素，若没有相应的数据资料，评估方法就会成为纯粹的数学公式，因此对获取信息资料的处理、分析和利用都有一定的要求。在资产评估的整个过程中，搜集资料的过程占据着很大的比例，可靠的资料的搜集保证着评估业务的质量以及评估方法的科学性。
3.4 资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相 适应
资产评估的价值类型决定了价格类型，评估方法作为实现资产评估特定目的的一种技术规程必须要与估价对象的价值类型相适应。价值类型与评估方法分别是两个不同层次的概念，论述着完全不同的问题。资产评估的价值类型说明的是“评估什么”，是对资产评估价值的本质性的限定，对评估方法的选择具有有约束作用。而资产评估方法是解决“怎么评估”的问题，代表着对评估价值的量的规定，而且有替代性和多样性，并服务于估价标准。因此明确价值类型的准确性、评估方法的科学性以及两者是否匹配是资产评估价值科学与否的决定性因素。
4 案例分析
以上是对三种基本方法的对比分析的概括，在此，通过具体实例进一步研究基本方法在实务中的应用。
4.1 评估对象基本情况
快洁宾馆，共有200张床位，总建筑面积为6 000 m2，市场价格为3 500元/m2。剩余使用年限15年。据调查，当地同档次宾馆一般床价为每床每天120元，年平均空房率为25%，每年需支付的运营费用一般占年总收入的30%，资本化率为10%，房地产折现率为5%。评估该宾馆在2014年6月1日的价格。
4.2 评估目的
本次评估目的是为房地产转让提供价值参考依据。
4.3 评估基准日
本次评估基准日是2014年6月1日。
4.4 确定评估方法
由于该宾馆属于商业房地产，其能够产生预期收益并可以预测，收益年限也可预测，因此适用收益法评估。同时，当地市场上拥有大量可比实例及其交易活动，因此市场法也同样适用。
由于C参照物的修正后价格数据异常，故不予考虑。而A参照物与B参照物的修正后价格比较相近，因此以两者的算术平均值为最终评估值，即快洁宾馆的单价为：（5 250.04+ 5 131.30）÷2=5 190.67（元/m2），总价值为5 190.67×6 000 = 3 114.40（万元）
总之，在整个资产评估活动中，评估人员必须保证能够充分掌握和理解三种基本方法各自的概念、特征、理论依据、应用前提、技术思路、优缺点以及之间的区别与联系，做到具体问题具体分析、因地制宜和因事制宜，根据相应的价值类型、评估目的、评估假设以及所搜集到的数据资料，来做出真实的、合法的、客观的、具有说服力的以及能满易各方需求的价值判断。
参考文献：
[1] 刘杰，曹秀娟.资产评估[M].北京：中国传媒大学出版社，2011，（1）.
[2] 柴强.房地产估价[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2012，（3）.
第5篇：资产评估条例范文
1.1例题型案例
实践性再强的课程也离不开基础理论知识和方法的指导，而基础理论知识和方法的理解与领悟离不开一些简单案例的直接应用，笔者将这些简单案例称为例题型案例。即评估过程中相关的数据和分析过程都作为已知条件直接给出，案例的核心内容简明扼要，可以直接套用公式或知识点来解决问题。这种案例简单、直观、针对性强，答案可以说是唯一的，需要学生判断分析的环节很少。
1.2分析型案例
分析型案例是指来源于实际，并且有真实评估结果的案例。此类型案例将给出资产较多的背景知识和信息，需要学生结合老师所讲的理论知识和方法讨论分析提出解决方案，并与真实评估结果比较。在分析过程中，使学生明白书本上的知识如何在实践活动中实现，如资产类型的判断，与评估活动相关的资料如何搜集，如何根据评估目的、市场环境等合理确定评估基准日、评估类型及评估方法等。分析型案例相对复杂，综合性较强。
1.3开放型案例
开放型案例是指由学生以个人或小组为单位，利用网络资源查找上市公司的资料以及通过新闻信息，仿照分析型案例，研究、设计编写一个开放型评估案例。评估结果是开放性的。案例的对象可以是房地产、机器设备、无形资产、企业价值、流动资产等。开放型案例的实践可以反映学生对资产评估理论知识的掌握程度，以及学生的评估实物能力、专业技能等。笔者将案例类型的划分由浅入深，具有层次性。同时案例的选择和搜集要具有科学性、实时性、系统性，要与社会经济发展的态势结合起来，要将案例与理论知识点系统有效地结合起来。各类型案例可以借助于老师和学生通过网络、文献、图书资料的渠道搜集，也可以引用相关企业或资产评估事务所的评估案例，但是要注意保密性要求。
2案例教学的课堂渗透
资产评估课程的内容主要包括：基本理论、方法和评估程序；各种基本方法在不同评估对象的应用；评估报告、资产评估行业的准则等3部分。在各部分案例教学的过程中，教师就像是“导演”，案例就像是“剧本”，学生就像是按照“剧本”的主题尽情发挥的“演员”，而“导演”要在“吃透”整个“剧本”的前提下对整个“表演”的过程进行组织、引导和驾驭，既要激发起“演员”表演和讨论的兴趣，又要控制整个课堂的有序进行，同时要在讨论结束后对“演员”的表现和观点进行概括性、专业性的评价和总结。所以，要达到案例教学的真正目的，拥有一批高专业素质的教师队伍至关重要。教师应考取CPV职业资格，积极参与到资产评估相关的社会实践中，成为“双师型”教师等。
2.1课时数及小组分配
各个专业开设资产评估课程的学时数有所差异，但为了保证案例的教学效果，使学生和老师的案例讨论充分地发挥，笔者认为案例教学的课时可占总学时的2/3，必须留有一定的课时进行理论知识的学习，因为只有具备一定程度的理论知识，学生才能看懂和理解案例的内容，这样的案例讨论也才有意义。教学中为了保证每个学生都能参与案例的讨论，并给予学生公平的平时成绩，教师在分配每个小组成员的数量时，要注意与本学期分析型案例的数量相当，这样每个学生都有同等的机会且至少有一次作为小组组长发言，并且每次小组组长的陈述和表现也与小组每位成员的平时成绩挂钩。通过这种方式的执行，可以激发起全体学生参与到案例搜集、分析和讨论中来，形成良好的学习氛围。
2.2各类型案例的布置和实施
资产评估的三大基本方法（成本法、收益法、市场法）是整本教材的重点，对这些方法的理解和掌握是后续相关内容的基础。笔者认为在这一章采用例题型案例简单直观，方便解释和理解方法的基本原理，增强学生学习的信心。各种基本方法在不同评估对象的应用内容中，也可以采用例题型案例作为过渡，在学生理解了不同评估对象评估的方法和特点后，再引入深层次的案例。例题型案例不需要提前给出，在引用的环节用PPT直接展示，引导学生全盘接受即可。分析型案例是案例教学的重要部分，主要应用在机器设备、房地产、无形资产、企业价值评估及资产评估程序等内容的讲解中。在每个类型评估对象讲解前，教师通过各种渠道选择近期且有代表性的分析型案例，尽可能把相关的背景知识和资料搜集完整，并详细准备一系列引导学生思考讨论的问题，如：资产评估师如何开展评估工作，执行评估程序；如何根据评估目的、资产自身的功能和使用状况、评估时的市场条件等选择评估方法；评估方法的参数如何获取等。教师做好以上准备工作后，先提前把准备好的案例资料提供给学生，并简要介绍，让学生带着想法上课。然后随着知识点的讲授，适时提出准备好的问题引导学生思考和提供路径让学生查找资料课下分析讨论。在了解学生讨论到一定程度时，及时将分析型案例的各个结果提供给学生，供学生参考比较。通过这样的比较和讨论，让学生进一步分析实际工作与书本所讲的是否存在差异，如果有差异，那么思考存在差异的原因；分析实际案例中是否存在不合理的地方等。学生对分析型案例持着审视的态度来学习，不仅学习了评估师的评估经验，而且也丰富了自己的评估实践知识。
3开放型案例教学的目的
开放型案例实际上是要求学生自己设计案例，作为成绩考评的一项内容。在3个基本评估方法讲授完之后就可将此项任务安排下去，让学生带着考评任务的压力听课，增强其学习的动力。随着不同评估资产的学习，自己或以小组为单位选择评估对象（如果选择企业价值评估内容，则可以小组为单位进行，因为企业价值评估是机器设备、房地产、无形资产等资产的综合体现，小组的每位成员负责一项资产）。选择好之后，仿照分析性案例的评估过程，进行搜集资料、确定参数、选择评估方法等一系列过程，得出自己的结论，并准备好PPT和电子文档用于课堂讨论和发言。同时学生要将自己选择案例的所有信息和结论提供给老师，老师在认真阅读和分析后，安排合理的时间和课时与学生一起讨论。讨论中，教师要充分发挥“导演”的作用，并要对学生运用的理论知识、资料搜集的方法、分析问题的思路等进行综合评价，指出其存在的优点和缺点，给定分数作为期末成绩的一部分。
4结语
第6篇：资产评估条例范文
随着人类迈入知识经济时代，知识产权在社会中发挥着越来越大的作用，成为了推动社会经济发展的重要力量。作为当今社会活跃的生产要素，实际中会涉及知识产权转让，交易等活动。而知识产权价值评估是其中一个必不可少的重要环节。本文在简要介绍了知识产权的概念及其特点后，详细介绍了知识产权的价值评估方法并分析它们的优缺点及其适用性。
关键词：
知识产权；价值评估；评估方法
一、引言
在当今的知识经济时代，知识产权的作用并不仅仅是一项是使用权利，人类智慧的产物具有是十分可观的价值。只要知识产权被合理利用，就有可能创造比有形资产更多的利润。其实，知识产权的价值就是未来它获利能力的体现。正因为如此，知识产权在“创造改变世界”的时代具有非常高的地位。它由此产生了一种新的融资手段，即知识产权证券化。所谓知识产权证券化就是以知识产权所能创造的未来收益现金流为支撑，移转到特色载体，再由此特设载体以该资产作担保，在市场上发行可流通的证券。知识经济在我国国民经济中所占有的比重越来越大，增强知识产权与金融资本领域的结合是我国建设创新型国家的必然趋势。知识产权价值和金融创新工具的有效融合，促进我国市场经济实力的发展。然而，对知识产权进行证券化必须需要一个准备工作，就是对知识产权的价值进行评估。无论是有形资产还是无形资产，只有对其进行评估，其价值才能得到确定和量化。
二、知识产权的定义及特点
知识是人类实践中认识客观世界（包括人类自身）的成果。它可能是关于理论的，也可能是关于实践的。而权利人对其所创作的智力劳动成果所享有的财产权利被称为知识产权，也称其为知识财产权。它是一种新型的民事权利，有别于传统的财产权。因为，知识产权在大体上有着一些自身特有的特点。第一就是国家授予性。大部分知识产权的获得需要走法定程序。是需要由主管机关依法授予或确认而产生的，只有得到相关机关授予的专有权，知识产权才能收到法律保护，其创造者才能有效并充分地享有和行使其权益。第二就是专有性。即除权益人同意或法定规定外，权益人以外的任何人不得享有或使用该项权利。体现了它的排他性。第三就是地域性。知识产权只能受到授予国管辖领域范围内收到保护。除此之外的任何地域，都没有保护该项知识产权的义务。第四就是时间性。对于知识产权的保护是有一定时间的，只有在法律规定的时间内，才能受到保护，权利人才能独占。一旦超过期限，知识产权就会变成公共财产。如专利的保护期限只有十年或二十年。此项举措是为了促进科学事业的发展。
三、三大价值评估传统方法
目前对知识产权的评估没有统一的标准。在实务界，基本都沿用了有形资产的评估方法。即成本法，市场法，收益法三大传统方法。但这三大方法对知识产权价值的评估的有效性有待商榷。下文就将分析这三大方法对知识产权价值评估的适用性。
（一）成本法
成本法的步骤是先对被评估资产重置成本的估测，再对被评估资产存在的各种贬值进行估测，最后将重置成本减去各种贬值就是被评估资产的价值。成本法可以分为两种：一是复原重置成本，是指以被评估资产过去实际的开发条件作为依据，以现行市价重新取得资产所需耗费的费用求得评估值；另一种是更新重置成本，是指以目前时间点的开发条件为依据，重新获得该项资产的费用作为评估值。总之，利用成本法进行评估就是要取得知识产权获得前所实际发生的成本，以此作为其价值评估值。其实，成本法相对来说更加适合机器设备和不动产的评估，对无形资产的适用性不强。对知识产权的评估也具有以下缺陷。利用成本法评估需要对过去知识产权产生的成本进行测量。而知识成果成本的可测量性就是进行价值评估的一大障碍。举例说，对于像专利这样的技术性研发，除了在创造过程中需要的一些设备，资金的投入外，还需要创造人的时间和脑力。前两者可以统计，但是对于活劳动的时间价值和脑力价值的测度是没有标准或者说是无法测量的。专利的研发是个复杂的脑力过程，可能需要大量的时间进行重复试验，即使这样还可能存在得到的不具创新特色的成果。这其中时间的宝贵性和脑力的劳动是无价的，但对于实际的成果来说，它的价值可能是零。这就是成本法的第二大缺陷：投入的成本是否和知识产权未来带来的现金流的大小成正比。如果研发的产品，不适用现实的生产要求的需要，不能将科研成果进行产业化，那此项创新的成果没有任何收益，其价值和研发成本完全没有关系。因此，成本法对于知识产权的价值评估并不适用。
（二）市场法
市场法就是指利用市场上与被评估资产相同或相似资产的交易价格作为被评估资产的价值。市场法相对来说，对资产的评估最直接和最简便。但是它的利用存在几点前提条件。一是必须存在活跃的公开市场。二是可以在活跃的公开市场上找到相同或相近的资产。三是在公开市场是有交易活动。只有满足这三个前提条件，市场法的评估结果是相对准确的。根据我国国情，知识产权交易市场的发展并不完善。活跃的公开市场的条件难以满足。就像一些商业秘密的交易可能非常保密，难以获得其交易的相关价格和细节。大部分的科技成果的出售或转换都只在交易双方私下进行，而没有相应的平台进行公开。这时的成交价可能包含很多其他利益因素的影响，其价值不能合理估计。除此之外，由于知识成果是人类脑力活动的结果，它并不是传统生产链上产品产物。因此每个知识成果都存在不同的特点。即便存在公开市场，有大量的知识成果在交易，要找到完全相同的对照物是非常困难的。唯一可行的就是寻求功能相似的类似成果，再利用相关系数进行调整，需要考虑的有两者交易的时间因素，地域因素，领域因素及功能因素。因此，在上述条件均可以满足的情况下，市场法相对成本法来说，更适用知识产权价值的评估。
（三）收益法
收益法是指将所估测到的被评估资产在未来预期收益的现值作为价值的评估值。该评估技术的思路就是，任何投资者在购置或投资一项资产时，所愿意支付的价格不会超过他所预期该资产未来能带来的回报。理论上说，这种方法对知识产权这种能够为拥有者带来收益的无形资产的价值评估比较科学合理。知识产权带来的收益可以利用企业使用知识产权后的超额利润表示。对其进行折现，其中折现率的值是固定不变。收益法也正是最适合对知识产权进行评估的方法。但在实际操作中，也存在缺陷和有待解决的问题。将科研成果产业化需要一定的时间和过程。产品的生产往往需要经历一定的生命周期，在不同的生命周期中，产品的预期收益和折现率并不是固定不变的。这就需要分阶段得到预期收益和折现率，再进行折现。因此，在利用收益法评估知识产权价值时，需要结合实际的动态变化，才能使评估值更贴近现实值。以上的三种传统方法对知识产权价值的评估各有利弊，在现实中，常常将三种结合起来进行评估，以提高评估的准确性。在实践中，结合上述方法的优缺点，学者还提出了其他更可行的评估方法。
四、三大知识产权价值评估创新方法
（一）比例法
比例法指以有形资产作为参照物，根据无形资产在总资产中的占有比例，估计无形资产的价值。根据现实中存在的交易情况，专利权交易过程中可能还伴随着专利权的载体和相关配套设备的交易。在这种情况下，交易双方可以先估测总资产的价值，再乘以无形资产占有的比例的得出专利权的价值。在总资产不明确的条件下，也可先对有形资产进行评估，再根据相对比例得出专利资产的价值。
（二）模糊综合评价法
模糊综合评价法是一种基于模糊数学的综合评标方法。根据模糊数学隶属度理论把定性评价转化为定量评价。它基于传统方法得出的初评结果，求得纠偏系数，对评估结果进行一定的修正。知识产权的价值有很多的影响因素，具有一定的模糊性，这就可以利用模糊数学工具将许多难以度量的因素量化，找出对知识产权价值的关键影响因素，将定性分析与定量分析相结合。此方法的大概步骤如下。先将传统方法得出的知识产权价值的评估值作为评价对象。并找出影响知识产权价值的各种因素作为因素集。专家们对初始评估值做出评价的若干等级集作为评语集。再根据专家经验构建判断矩阵，与数学模型结合来确定评语集中各指标的权重。然后通过向专家咨询法来得出对初始评估值相对于某个因素的合理性与否的评价。将每个评价意见进行整理得出单因素评价矩阵。将上述得到的权重集与单因素评价矩阵进行模糊运算，形成综合评价矩阵。对结果进行加权评价处理，对评语权重加权，得到纠偏系数。最后将初始评估值乘以纠偏系数得到比较合理的知识产权评估价值。这个方法在实际运用中需要征集专业人员的评价意见，才能得出相对合理的评价集，最后的评估结果才能贴近实际。
（三）竞争优势法（CAV）
这种方法是根据知识产权对企业产品或服务竞争优势的影响提出的。主要到将获得知识产权的企业利润进行逐项分解，分析有形资产，无形资产，专利，商标等对利润影响。计算企业因为得到知识产权所带来的竞争优势，这样可以将由于知识产权而增加的利润从总利润中分解出，这就可以获得知识产权的价值。利用该方法进行评估在需要建立模型的前提下需要确定大量的参数。包括市场参数，企业管理参数，产品销售额，产品剩余生命，折现率等等。大量参数的确定将会产生很大的工作量，参数越多，为了得到更精确的评估值，对每个参数选择的准确性要求就越高。
五、结束语
综上所述，每个评估方法对知识产权的评估都具有各自的优缺点。评估机构和评估师在对知识产权进行评估时，应结合其存在的客观环境，选择合适的方法进行评估，以提高结果的可靠性和准确性。资产评估的目的就是为了实现资产保值与增值，保护资产所有者和使用者、经营者的利益，并为相关经济活动提供依据。随着知识产权经济的发展，资产评估实务界更应该完善产权评估方法，并在运用相关评估方法时采取务实与弹性的态度。
参考文献：
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第7篇：资产评估条例范文
1.评估目的
一般来说，外资并购确定成交价格需经过评估、定价、谈判、成交四个阶段。资产评估的目的并不是确定最终成交价，其只是作为一种工具或手段，为交易各方及评估报告使用者（如外资主管部门及国有资产管理部门）提供参考依据。因此，我们应该对外资并购中资产评估的作用给予客观评价，不应高估或低估。但不容忽视的是，在外资并购实务中，很多并购当事人委托评估机构实施资产评估的目的仅仅是“走过场”，以满足外资部门及/或国资部门的文件审核需要；更有甚者，对资产评估机构指手画脚，将评估结果达到其要求作为委托评估机构或支付评估费用的前提条件。
2.评估范围
在实施评估前，明确资产评估的范围也是十分重要和必要的，因为评估的目的和范围决定了评估工作的组织和评估方法的选择。评估范围因并购形式的不同而有所不同：外资并购方式可分为股权并购和资产并购，亦可分为整体并购和部分并购，相对应的资产评估范围也有所不同。例如在整体并购的情况下，应纳入评估范围的资产包括被并购企业的有形资产、无形资产和负债，同时应考虑被并购企业的商誉；在部分并购的情况下，资产评估的范围则只包括一项或几项资产。此外，交易性质、交易架构、交易方案及交易税负等因素都会影响到评估范围的确定。许多评估机构在对企业并购的评估过程往往只注重对有形资产的评估，而忽略了对无形资产（尤其是商誉）的评估，导致了评估结果不公允乃至国有资产的流失。
3.评估机构
外资并购中的资产评估机构必须为中国境内依法设立的具有相应资质（如国有资产评估）的评估机构，该等评估机构一般由并购当事人共同选定。值得注意的是：外资并购中的资产评估机构和审计机构不能为同一个机构。
4.评估方法
资产评估的基本方法有三种：收益法、市场法和成本法。注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路，收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法；企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路，市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较；企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路，以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法。
很多资产评估机构按照企业净资产的账面价值进行资产评估，笔者认为该等做法很值得商榷，至少不符合并购规定所要求的“国际通行的评估方法”。判断资产的价值要考虑很多因素，其中包括收益等，而不仅仅是帐面成本。看一个企业值不值钱，就是看它的赢利能力，如果把它卖来继续经营，是看它最终的赢利能力。笔者认为，在三种评估方法中，往往可以根据实际情况把其中一种作为主要方法，其它的作为次要方法及/或验证方法。
5.评估结果
评估是一个艺术，为了最终得到各方的认可，要经过很多沟通、讨论。在讨论过程当中，评估师要始终保持其独立性。如果出现重大变化或评估报告有效期(国内一般为一年)已过，应当重新进行评估。请注意，评估报告日期和外资并购成交日可能存在较长时间，专业律师起草并购合同时应考虑到并购对价的调整问题。此外，在外资并购成交价格低于评估价格百分之九十的情况下，可能无法获得外资部门及/或国资部门的认可，在此情况下并购当事人应事先与相关外资及/或国资部门进行充分沟通。
6.国有资产
第8篇：资产评估条例范文
关键词：市场比较法 可比实例 存量住房
目前，存量住房交易存在明显的避税现象，交易双方通过各种方式少交税款，给税务机关税收征管工作带来一定难度。为了杜绝避税现象的频繁出现，各地方政府纷纷运用房地产评估技术，开发存量住房交易申报价格批量评估系统，对存量住房交易申报价格进行批量评估。然而，由于我国房地产评估技术的运用起步较晚，房地产信息化程度不够，房地产评估方法运用中出现了一些现实性困难。本文针对选择可比实例的不同方法做深入的比较分析，以期完善可比实例的选择方法。
一、引言
存量住房交易申报价格市场法评估技术是存量住房交易评估的理论依据，并得到大量数据的证实和业内人士的认可。该评估技术借助信息化手段和数学模型，实现对存量住房计税价值由人工评估变为计算机自动批量评估，并客观准确地评估待估房产的计税价格。不同方法获取的可比实例的精确度差异较大，可比实例的精确度的差异化将直接影响存量住房交易申报价格的评估值。本文分析多种选择方法，研究并优化针对我国房地产现状的可比实例选择方法。
二、可比实例的选择方法
（一）基于房地产交易系统中存量房交易数据的选择方法
依据房地产交易系统中的存量房交易数据是大部分城市选择可比实例的方法。对于存量住房交易申报价格评估工作，房地产交易系统中的交易数据是重要的数据资源。可比实例的具体方法：首先，在工作开展前，应由当地政府组织各部门之间的沟通协调会议，主管部门积极与房地产交易管理部门沟通，做好信息共享和数据交换工作，获取存量住房交易资料。其次，委托专家分析存量住房交易系统中的数据和市场中真实交易价格的差异，测算出两者之间的修正百分比。第三，通过设立修正系数将存量住房交易资料中的每一条交易案例修正为可用的与市场价格相符的数据，即可比实例的备选案例。最后，依据可比实例的选择要求和标准，从备选案例中选择每个分区各个标准存量房的可比实例，从而建立可比实例库。
（二）基于房地产交易系统中增量房交易数据的选择方法
对于存量住房交易申报价格申报评估工作，房地产交易系统中的增量房交易数据是重要的数据资源，从中选择可比实例的具体方法为：首先，当地政府应组织各部门之间的沟通协调会议，主管部门积极与房地产交易管理部门沟通，做好信息共享和数据交换的工作，获取增量房交易资料。其次，委托专家分析增量房交易系统中的增量住房数据和真实存量住房交易案例的差异，并设立修正系数。第三，将增量住房交易资料中的每一条交易案例修正为可用的数据，即可比实例的备选案例。最后，依据可比实例的选择要求和标准，从备选案例中选择每个分区各个标准存量房的可比实例，从而建立可比实例库。
（三）依据估价机构交易实例库的选择方法
我国房地产信息化进程呈现地区性和阶梯性差异，部分地区房地产信息化发展的不够成熟，导致房地产交易系统无法提供较为完整的交易数据。地方政府通过与资质高的估价机构合作，获取估价机构的交易实例库，从获取的交易实例库中选择可比实例。首先，通过公开招标等形式选择符合要求的资质较高的估价机构，签订合同，购买一定数量的真实成交案例。其次，通过聘请专家，分析该方法获取的存量住房交易资料和真实存量住房交易市场价格之间的差异，并确定修正系数将估价机构提供的交易数据修正为存量住房的市场价格，即可比实例的备选案例。最后，依据要求选择可比实例，从而建立存量住房交易申报价格评估中的可比实例库。
（四）依据经纪机构交易实例库的选取方法
客观而言，存量住房交易数据真正掌握在房地产经纪机构的手中，这些数据是房地产经纪机构的重要商业机密，这些存量住房交易数据最具真实性并符合当地市场行情，因此有些地区花费一定的代价获得房地产经纪机构手中的存量住房交易数据。首先，通过公开招标等形式选择符合要求的资质较高的经纪机构，签订合同，购买一定数量的真实成交案例。其次，从房地产经纪机构手中得到的交易实例还需要验证其真实性，因此需要通过聘请专家，分析该方法获取的存量住房交易资料和真实存量住房交易市场价格之间的差异情况，若有差异则需要测算出两者之间的差值，通过设立修正系数将房地产估价机构可比实例库中的数据修正为存量住房的市场价格。最后，依据要求选择可比实例，从而建立存量住房交易申报价格评估中的可比实例库。
（五）依据网上挂牌信息的选取方法
通过搜集网上挂牌信息来收集标准存量房可比实例是一种资源整合且方便快捷的选取方法。依据可比实例的选择原则和方法，从外部网络或内部网络采集的原始数据中选择各分区标准存量房可比实例。首先，设置搜索条件。比如行政区域等因素设置搜索条件并搜索网络挂牌数据。其次，获取原始数据。将搜索的数据逐条整理为excel形式数据。第三，原始数据整理，纠正错误或不全信息。第四，数据加工处理。小区名称应与产权产籍资料中名称相统一，并添加每条数据的行政区划名称和编号，片区名称和片区编号，分区名称和分区编号等数据项。第五，数据修正转换。以行政区划为单位，将网络采集的挂牌案例的价格与实际交易案例价格进行对比分析，将所有挂牌价转换为可用的交易案例的交易价格。最后，建立可比实例的备选案例，通过修正后，生成可比实例的备选案例。依据要求选择可比实例，从而建立存量住房交易申报价格评估中的可比实例库。
三、对可比实例选择方法的评价
采取的选择方法不同得到的可比实例是不相同的，导致待估案例评估价格的精确度存在差异。通过对五种标准存量房可比实例的选择方法的比较，可以分别分析出五种方法的优缺点以及各种方法的适用范围，详细比较见表1。
通过单一方法搜集到的可比实例不能满足每个分区的各种标准存量房的可比实例数量要求和质量要求，所以从实际情况和综合考虑，应结合多种方法选取可比实例，并且必要时还需通过评估机构评估案例做补充，方可满足技术的要求，建立完整的标准存量房可比实例库。
综合各个方面考虑，在运用房地产评估技术于存量住房交易申报价格评估的工作中，应结合五种选择方法选择可比实例。依据各种方法的可操作性和精确性不同，针对我国房地产信息化现状，选取可比实例应遵守“真实交易资料予优先，交易系统资料做补充，估价机构资料做保证，挂牌信息留保障”的原则。
四、结语
在我国，运用房地产评估技术于存量住房交易申报价格评估工作刚起步，遇到一些实践性困难是在情理之中的。需要更多的研究者对其作更为深入的研究，为我国房地产评估技术的运用和存量住房交易价格评估工作献计献策，并且为我国今后房产税的全面征收奠定基础。
参考文献：
①杨红旭. 存量房税收减少的原因及对策建议[J]. 上海房地，2010（01）：33—35
②柴强. 房地产估价理论与方法[M].北京：中国物价出版社，2003
第9篇：资产评估条例范文
【关键词】德国；估价方法；比较法；收益法；成本法
1 德国的房地产评估
在德国，房地产的价格取决于市场，但市场上的房地产价格并不是由开发商和政府说了算，而是由房地产价格评估机构决定。德国的房地产评估独立于政府之外，评估师只对自己负责，并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益。德国的房地产评估主要分为两类：独立的评估师和公共评估机构。1
独立的评估师各自拥有着不同的资历认证，有的是当地工商协会认定的，有的是银行认定的，也有的是英国皇家注册测量师学会会员。英国皇家注册测量师学会的会员可以对欧洲地区的房地产进行评估。他们拥有丰富的房地产知识和敏锐的商业头脑，可以为顾客提供有价值的房地产评估报告。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。
公共评估机构则是指遍布德国各地的，由各城市政府设立的房地产“公共评估委员会”。这些委员会负责某一地区，如柏林、慕尼黑、德累斯顿和汉堡等地区的房地产价格评估。该委员会一般由10－20人的专业委员组成，这些委员由政府聘用，其工资由政府财政支出。《德国联邦建筑法》对评估委员会的任务和职责有严格的规定，其中最重要的职责是，使地方房地产市场对公民、房地产专家和评估师保持透明度和公开性。根据《建筑法》第193款的规定，委员会的工作内容主要包括：每年公布房地产市场报告；为私人、公司或者法院撰写已经完工或尚未完工的房地产评估报告；根据“销售价格总汇“每年制订“地价图”，确定各个区域的土地价格标准值。2
2 房地产评估的法律依据
在德国的房地产评估领域有很多的法律、法规和准则。其中最重要的是《德国联邦建筑法》（Baugesetzbuch, 缩写BauGB）、《房地产估价条例》(Wertermittlung sverordnung, 缩写WertV)和《房地产估价准则》(Wertermittlungsrichtlinien, 缩写WertR)。下面分别介绍这三个法规。
在房地产评估方面，《德国联邦建筑法》只是对房地产的市场价值（Verkehrswert）给出了普遍性的定义，但并没对评估房地产价值的方法做出规定，也没有对方法的运用有详细的描述。《房地产估价条例》是一个由联邦政府颁布的条例，它包含了确定房地产市场价值的所有规范化规定，比如对于房地产的估价方法、运用领域、估价过程都做出了详细的规定。公共评估委员会的估价必须遵照《估价条例》中的相关规定来进行。《房地产估价准则》是《估价条例》的补充。但《估价准则》仅仅是行政指令，它仅仅对特定的机构（比如联邦建筑管理部、国家建筑规划部以及联邦财产署）具有约束力，而对于公共评估委员会、法院和独立估价师是不具有约束力的。
3 德国的房地产估价方法
德国的房地产估价方法可以分为标准的评估方法和非标准的评估方法两种。3所谓标准的评估方法是指那些在《房地产估价条例》中作出规范化规定的方法，包括比较法（《估价条例》第13－14款）、收益法（《估价条例》第15－20款）和成本法（《估价条例》第21－25款）。非标准的评估方法是指没有在《估价条例》中提及的方法，这里主要指的是现金流量折现法（Discounted Cash Flow Verfahren ，缩写DCF－Verfahren）。这种方法主要在英联邦国家中使用，但随着国际化的进程也越来越多的在德国得以应用。下面的章节主要介绍的是标准化的估价方法。
3.1 估价方法的适用范围
比较法特别适合于评估未开发房地产的土地价值。对于已开发的房地产，只有当可比实例房地产（Vergleichsgrundstueck）与估价对象房地产在所有影响房地产价格的因素上都取得高度一致的情况下才可以应用（比如可比实例房地产的成交日期与估价时点尽可能接近，可比实例房地产与估价对象房地产在地块的位置、地块的开发状态、建筑物的类型和利用程度等方面尽可能一致），所以比较法主要用于评估公寓（Eigentumswohnungen）、排屋（Reihenhaeuser）、独立屋（Doppelhaeuser）等。4
收益法主要用于以收益为目的的已开发房地产的估价，这类房地产或者通过出租或者通过营业的方式来获取收益。而这类房地产的价值就是通过未来可持续性获取的收益来确定。可用收益法评估的房地产有用于出租的住宅房地产，商业房地产（比如写字楼、商铺），具有综合使用功能的房地产（这类房地产一部分作为住宅，一部分作为商业来出租）以及行政办公大楼，银行和金融机构大楼等。5
成本法适合于那些不是以盈利为目的，而是以建造成本来决定其价值的房地产的评估。这类房地产（根据2002版《估价准则》第3.1.3节）主要针对个别使用者的特殊需要而开发建设，特别是指自住的独立式单、双户住宅（eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhausgrundstuecke）。另外， 如果市场租金不易获得，我们也可以用成本法来评估那些自用的厂房、仓库以及其他的商业房地产。6
3.2 比较法
用比较法来评估时，估价对象房地产的价值可以通过两种途径来获得，或者通过对可比实例房地产的成交价格（简称：可比价格）进行适当的修正来求取，或者借助地价标准值来求取。7但总的来说，我们更倾向于借助可比价格来求取估价对象房地产的价值，因为可比价格作为在市场交易过程中形成的价格，更能反映出当时的房地产市场状况，比如市场供需状况，资本市场状况，地区经济情况。下面分别介绍这两种方法。
使用第一种方法时，由于估价对象房地产的价值是从可比价格派生而来，所以对可比价格有三个方面的要求。8第一，可比实例房地产与估价对象房地产在所有影响房地产价格的因素上（比如，土地的性质和用途、地块所处的位置和开发状态、建筑物的类型和利用程度等）都必须充分的一致。第二，可比实例房地产的成交日期与估价时点尽可能接近。第三，可供使用的可比实例房地产的数量要足够多。如果可比价格已满足以上基本要求，但在个别条件上存在偏差，我们就需要对可比价格进行修正。对于价格因素的差异引起的偏差，可以对可比价格进行相应的增价或减价处理；对于成交日期与估价时点的偏差，可以通过地价指数序列来对可比价格进行修正。9
如果市场上寻找不到足够的可比实例房地产，我们就可以用第二种方法，即借助于地价标准值来求取估价对象房地产的价值。地价标准值是指各地区的土地价格参考值，它是由各地的估价委员会根据“销售价格总汇”10定期计算和公布出来的。由于地价标准值是在忽略地上建筑及其附属设施的情况下计算出的“纯粹”的土地价格，所以这种方法主要是用来评估未开发房地产的土地价值。另外，地价标准值反映的只是在该区域环境下的土地价格的平均值，所以估价对象房地产与可比实例房地产如果在这些区域因素上（比如，地块的面积、配置及利用状况，交通设施状况，公共、商业服务设施的配套状况，自然环境状况等方面）有所不同，就需要对地价标准值进行修正。11比较法的估价过程如下图所示：
图1比较法的估价过程
资料来源：参考Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1026
3.3 成本法
成本法可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，所以在成本法中房地产的价值由三个部分组成，即建筑设施的价值（包括建筑物、户外设施和特殊设施），其他设施的价值和土地价值。其中建筑设施的价值和其他设施的价值要根据它们的建造价格计算，而土地价值则是通过比较法计算得来。在计算建筑物的建造价格时，要综合考虑建筑物的年龄、施工质量方面的缺陷、结构上的损害以及其他对价格有影响的情况。户外设施和其他设施的建造价格如果没有包含在地价中，就按照经验值或通常的建造价格来计算。最后，地价、建筑设施的价值和其他设施的价值这三部分加总就得到了房地产的价值。12
图2成本法的估价过程
资料来源：参考Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1742
3.4 收益法
收益法的本质是以房地产未来的收益为导向来求取房地产价值的方法。在收益法中房地产的价值由土地价值和建筑设施（建筑物与构筑物）的收益价值两大部分组成。13这里的土地具有“无限”的使用寿命，而建筑设施（特别是建筑物）只具有“有限”的剩余使用寿命。两种价值首先分别计算，然后加总得到估价对象房地产的价值。
土地价值通常采用比较法计算得来，而建筑设施的收益价值则是将建筑物每年的净收益贴现到估价时点，计算其现值之和来作为建筑设施的收益价值。为了得到建筑物每年的净收益，我们首先要从该房地产每年所能获取的毛收入出发（通常我们能获取的收入数据都是由建筑物和土地共同产生），毛收入扣除掉运营成本后，就可以得到归因于房地产的净收益。由于该收益中还包括土地的收益，所以还要扣除土地收益的部分（土地的年收益＝土地价值×房地产的报酬率），这样计算后的净收益就是源自于建筑设施的净收益。这个净收益将作为年金，在建筑物的剩余使用年限内折现。折现的过程就是将建筑设施每年的净收益乘以适当的收益乘数（其中，根据《估价条例》第16款第3条：收益乘数是由建筑物的剩余使用年限和房地产的报酬率计算得来），这样得到的价值就是建筑设施的收益价值。如果有影响到价值的情况出现，还要对建筑设施的收益价值进行修正。修正后的建筑设施的收益价值再加上土地价值就得到房地产的价值。
图3收益法的估价过程
资料来源：参考Schulte，(2000), S. 401.
4 对估价方法的总结评价
比较法：当我们从市场中可以获取到足够多的可比实例房地产时，比较法就是最简单、最具有说服力的估价方法。除此之外，从计算过程上来看比较法也比成本法和收益法更贴近市场。但不可否认的是，估价结果的说服力主要取决于两方面，一看估价师在估价时是否找到了最贴近估价对象的可比实例房地产，二是估价师在对可比价格进行修正时是否全面考虑了对房地产价格有影响的因素。
成本法：成本法最大的弱点就是如何把房地产的成本价值调整为市场价值。在这个调整的过程中，似乎要求估价师们要先知道房地产的市场价值，然后将成本价值向其靠拢。14所以，我们在估算房地产的价值时，应优先采用与市场关系比较近的比较法和收益法。但当我们需要知道建筑物的重置价格或重建价格时，比如在保险事故发生后，需要评估所遭受的损失来确定赔偿金额时，就可以用成本法来估算建筑物的重置价格或重建价格。
收益法：在收益法中，我们通常是预测估价对象房地产未来第一年的净收益，然后将其作为年金贴现到估价时点，其贴现值来作为估价对象房地产的价值。这种以估价对象未来第一年的净收益来作为房地产未来每年可能取得的净收益的做法，忽略了由于市场变化可能会带来的未来租金收入的变化，维修费用的变化和运营成本的变化，这样的净收益会与实际情况有出入，从而计算出的房地产的价值也有一定的不准确性。但从另一方面来看，这种简化处理也大大降低了计算成本和时间成本。运用收益法估算房地产价值的优点还在于，收益法计算过程中所需要的很多重要参数都是公开和透明的，比如房地产的报酬率、地价标准值、以及房地产的销售价格等都由评估委员会定期的公布和更新，使得公众有了了解估价过程的可能性。
注释
[1]袁炳忠,2006(7),S.63
[2]Soefker,(2005), S.120－121
[3]Franke/Zanner/kemper et al., (2004), S. 101.
[4]Simon/Kleiber, (1996), S. 34.
[5]Schulte, (2000), S. 393 和Simon/Kleiber, (1996), S. 35.
[6]Schulte, (2000), S. 393.
[7]Soefker,(2005), S.169
[8]Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1029.
[9]Kleiber/Simon/Weyers, (2002), S. 1024. 和 Schulte, (2000), S. 394.
[10]根据《德国联邦建筑法》的规定，每一块出售的土地都要注册，且每块土地的买卖都必需由公证人向国家报告。所有房地产的交易情况都要集中起来，形成“销售价格总汇”。各地的估价委员会则根据“销售价格总汇”每年制定“地价图”，提出各个区域的土地价格标准值。
[11]Simon/Kleiber, (1996), S. 109.
[12]Soefker,(2005), S.172-173
[13]Soefker,(2005), S.170
[14]Schulte, (2000), S. 418.
参考文献：
[1]袁炳忠，德国-独特的价格评估体系，中国地产市场，2006（7）.
[2]Franke, H./Zanner, C./Kemper, R./Knipp, B./Laub, U.D./Laub, J.C., Die Immobilie, rechtliche und praktische Anleitungen für Investoren und ihre Berater beim Finanzieren, Entwickeln, Bauen, Verkaufen und Verwalten von Immobilien, Werner Verlag, 2004.
[3]Kleiber, W./Simon, J./Weyers, G., Ver kehrswertermittlung von Grundstuecken: Kom mentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherungs- und Beleihungs werten unter Beruecksichtigung von WertV und BauGB, 4., vollstaendig neu bearbeitete und erweiterte Auflage, Bundesanzeiger Verlag, Koeln, 2002.
[4]Schulte, K.-W., Immobilienoekonomie, Band I Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 2. Auflage, R. Oldenbourg Verlag Muenchen Wien, 2000.
[5]Simon, J./Kleiber, W., Schaetzung und Ermittlung von Grundstueckswerten: eine um fassende Darstellung der Rechtsgrundlagen und praktischen Moeglichkeiten einer zeitge maeßen Verkehrswertermittlung 7., ueberar beitete und erweiterte Aufl., Luchterhand Verlag, Neuwied, 1996.
[6]Soefker, W., Baugesetzbuch mit Verordnung ueber Grundsaetze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grund stuecken, Baunutzungsverordnung, Planzei chenverordnung, Raumordnungsgesetz, Raum ordnungsverordnung, 37. Auflage, Deutscher Taschenbuch Verlag, Muenchen, 2005.
