房地产开发项目设计精选(九篇)

第1篇：房地产开发项目设计范文

关键词：房地产开发 设计管理 质量管理 协调管理

近些年来，随着房地产开发市场的逐渐火爆，建筑楼盘逐年增加。房地产项目的设计是房地产开发前期的必要工作，房地产项目开发商与项目参建单位等都应该重视项目设计的管理，加强房产项目的设计管理所具备的指导意义与实用价值非常重大。

1. 房地产项目设计管理的意义

房地产项目设计阶段的管理具有重要的意义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。

2. 强化设计的质量管理

工程项目方案拟定设计阶段可归结为方案投投标阶段与定案阶段。一般而言，多数房产项目开发企业会采用招标形式来敲定最终的项目方案，当然也有委托第三方中介设计组织机构来敲定设计方案。当然，采用这两种项目方案敲定的方式或途径总是伴随着利与弊。也就是说，房地产公司在中标后，常规性的都会委托策划组织机构对项目展开市场调研，即结合项目实际情况作出基本策划，从而才能确立设计目标与投资方向。当然，房地产公司同样会对项目本身进行内部方案设定与基本研讨、分析等，从而才能在权衡利弊的情况下部署具体的设计或投资方向等，并作为招投标的编制依据。另外，有的房产公司则是通过招标形式去对项目展开初步调研，并且运用招标形式也可作为衡量或考察项目设计组织机构的实力强大与否的一种手段。

但总的来说，不论是招标或是采用第三方委托设计组织机构进行设计，都要通过行业信息、相关信息了解渠道对这些设计公司进行客观评价与分析，甚至与这些不同类别的设计公司也要进行一定的谨慎了解才行。除此之外，我们还要知道基本设计方案的确立往往需要一个反复推敲、反复研究的过程才能确立出最终的设计方案。而在此过程中，房地产公司中专业项目设计人员及有关部门单位也要对重大价值的体系结构展开调研。如，对项目周边的交通系统与空间布局，项目市区空间部分，建筑结构规划，绿化景观体系规划，楼盘住宅的户型设置与风格等进行研究与设计，以此才能使得项目最终的设计方案符合多数人的建筑需求。

与此同时，在项目方案规划设计阶段，与项目方案设计同样重要的协调管理也非常重要。即项目协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一方面，适当且及时的沟通交流能够促进项目方案设计奔向正确、满足实际需求的基本方向发展。另一方面，协调管理需要沟通多个参建单位与部门，其中有着设计公司、政府机关单位、以及监理单位等。因此，如果全面发挥协调管理的作用与职能，势必会促进这些参建单位积极性与规范性的按照设计方案要求所需进行各项作业。

除此之外，在项目方案设计过程中，还要对建筑项目进行有效的风险评估。而具体做法多数房地产开发公司都是通过人员业绩考核形式来降低风险。即通过施工作业进度目标、部门业绩目标等形式来约束自身部门或单位工作人员的日常工作行为，从而使各项目标作业能够实现，降低不必要的风险。但值得指出的是，不少公司往往为了高额效益而故意与法制、政策打球，这种做法其实也是一种风险做法。另外，如果对设计公司不能进行有效的深入了解，同样也会制造较大的行业风险，导致最终实际成果与目标出入程度较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。

3. 做好设计个环节的协调管理

一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。

4. 结语

总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。

参考文献：

[1]黄凯.浅谈房地产开发项目的设计管理[J].中国市场， 2009.48.

第2篇：房地产开发项目设计范文

关键词： 房地产设计管理；控制措施

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

1 房地产项目设计阶段管理概述

房地产项目设计阶段管理的主要作用是，在设计阶段及时发现问题，解决问题，避免在施工阶段影响项目的质量、进度、及造价，其作用主要体现于在设计阶段能够合理有效的避免不必要的资金及自资源浪费，为开发商节约项目的总成本。

2 房地产项目设计管理存在的问题

在市场经济体制下，设计单位为了追求其自身的经济效益，而不注重建筑工程的总体效益。为了使得建设单位或开发商选取自己的设计方案，盲目追求建筑的外观效果，高标准配置，甚至不惜为此。

近些年来，在施工过程经常可以发现施工图纸的问题，给建设单位带来不少的损失，这些都是由于在设计过程中没有良好的设计管理造成的，归结起来，主要体现在以下几个方面：

2.1 在设计阶段总体方案及专业方案优化设计不够，有的设计方案一经确定便需直接进行施工图设计，但有的工程设计方案需要按步骤分级进行。深化设计是应贯穿于整个设计过程中的，即从项目可行性研究、方案设计、初步设计直到项目施工图设计，但经常出现的问题是到了施工阶段才发现有些专业图纸深化程度不够，如果在设计阶段管理人员能够及时发现问题，将深化、协调工作做好，就不会出现施工后再深化图纸的现象，也将会减少各方经济利益上的一些纠纷。

2.2 设计管理过程中只重视主体工程设计，忽视附属及配套设计 不少设计单位在设计过程中只注重主体环节，而对附属设施，例如小市政工程，室外管线等没有予以重视，给日后的施工带来麻烦，如果在设计阶段，设计管理公司能够及时发现这些问题，协调好各个专业的配合工作，此类麻烦是完全可以避免的。以我自身经验为例，项目A，项目 B 是同一园区内的两栋建筑，但启用了两家不同的设计单位，在室外管线设计时就需要管理公司特别注意，有谁来做此设计，做好接口工作。

2.3 设计管理过程中，图纸校审不认真 有些设计单位内部缺乏统一的管理措施，没有严格的技术规范，当然这在选择设计单位时需要建设单位或开发商走严格的招标程序或认真做出选择。如果由于各种综合情况选择的设计单位出现此种情况，设计阶段的管理就显得尤为重要了，这就需要管理公司认真督促进行图纸校审工作，保证图纸是按照统一规范设计。

3 房地产项目设计管理的程序及分析

我国房地产项目设计阶段存在的问题主要是由于缺乏及时有效的管理措施所造成的。在房地产开发项目中，一方面，设计决定了未来消费者对产品的满意度，也就决定了产品可能带来的收益值，另一方面设计决定了产品的大部分支出。二者相减即为公司所获利润。可见有效的设计管理的重要性，我认为要做好设计阶段的项目管理需要做好以下工作：

3.1 设计任务书的编制 设计任务书的编制好比项目的输入，而最终的建筑产品就好比设计的输出，好的设计输出必须要以充分的设计输入为前提。在不同的设计阶段，有不同的设计输入内容，在方案设计阶段，设计任务书的输入内容主要应涵盖公司最高层领导的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等等；在项目的初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入主要应涵盖前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。在设计过程的不同阶段，设计任务书输入的侧重点各不相同，前者的重心主要在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心主要在于报批反馈意见、成本要求。由于后续参与设计成果评审部门的建议基本与提供设计输入部门的一致，因此如果此环节将某个部门省略，那么后续的设计评审也将会缺乏相应的针对性。一般说来，房地产企业都能意识到这个环节的重要性，但总是由于种种原因导致设计输入成果不高，主要原因有以下几点：

①忽视。在我国房地产市场主要存在的现象有，在扩初设计时，项目现场管理部门提出的配套设备的设计要求如果被忽视，由此将会导致后续土建、配套以及景观设计的矛盾；在方案设计的设计任务书编制时，地质勘探报告的重要性如果被忽视，由此将导致大量后续的土方签证和一系列的设计缺陷。

②时间紧张。目前我国很多房地产开发项目，领导人员只求尽快竣工营业，忽视科学合理的安排工期，以内部招标为例，从发出招标文件到签订合同甚至可能在短短几天内完成，由此造成的很多资料准备不充分，设计过程中的很多遗漏项目有待施工阶段通过工程变更及洽商解决。

③积累不足。成本控制方面的积累不足，将会导致预算部门难以出具合理的预算限额，对成本缺乏合理的掌控范围。客户方面的积累不足导致营销部门、客服部门不能提供有效的客户建议等。

④人力资源紧张。目前很多开发商将工作交给总包，设计院，等来完成，而自身缺乏房地产开发的专业人员，没有充足的客户资料，市场需求等信息，设计阶段的管理协调等工作很难做到位。

3.2 设计过程的控制 设计过程的控制是设计意图得以实现图纸化的有效措施。大多数工程在设计中缺乏对设计过程的控制，缺乏必要的追踪，导致设计结果出现不应有的偏差。我认为，做好此环节的工作需要从以下几点考虑：

①过程记录。在与设计单位的交流过程中，做好每一次设计交底记录，往来邮件信函的整理记录，避免同一问题反复出现，也为可能存在的纠纷做好证据材料。

②关键节点控制。在项目设计阶段开始之前，设计部门及公司领导应拟定该设计项目的关键节点计划；在关键节点，由设计部门组织检查工作，如有必要可组织相关部门人员开会参与讨论，遇到不确定的问题，应尽快征求规划部门意见，及时发现解决问题。

③日常跟踪。在项目的设计过程中，设计管理部门应指定专门人员负责项目的追踪工作，尽量避免出现设计方向的偏差，返工重做的现象。

3.3 设计成果的评审 设计成果的评审是设计意图得以实现图纸化的一项重要手段，是建设单位或开发商对设计成果所进行的最后一次检验，此项工作的好坏决定了日后在施工阶段出现设计变更及洽商的多少,很多房地产开发单位忽视此项工作或仅仅走过场了之，导致大量的后续工作出现，我认为做好设计成果评审，需要做好以下几项工作：①评审会的合理组织。合理的组织需要有合理的时间安排，房地产开发项目的专业人才时间都非常宝贵，应在评审会前根据图纸量的大小提前数日下发图纸，使从业务部门抽选的评审会成员提前熟悉图纸，评审时能立即作出判断。另外应采用有资历的人员作为评审会主持人，以使大家对评审会给予足够的重视，在遇到模棱两可的问题时也可由其当即拍板，避免问题一拖再拖。②参与部门要充分。一般而言，提供设计输入资料的部门及相关领导均应该参加，以确认输入时所提供的设计要求在设计图纸中的体现情况。如有必要，还应邀请外部相关专家参与评审会。③评审纪要详细。只有对评审纪要认真对待方可提高各部门对评审会的重视程度，还可为日后的分析总结做好足够的资料积累，每次的评审纪要都应详细，并要求相关人员签字确认。④参与部门的充分重视。只有参与部门足够重视才可能出现良好的评审预期，但参与的部门一般都是比较繁忙的业务部门，这就需要采取措施，避免到会充数的状态。

3.4 设计变更的控制 设计变更既可能带来对建设单位或开发商有利的结果，如减少了建设成本，也有可能带来对业主不利的结果，如成本的超支。在实际工程中发生设计变更的原因很多，概括起来，主要有以下几种：①公司领导要求的变更：领导对于设计有了新的要求，想法，这是可能性之一，还有一种情形是领导换届后新领导对于原有领导的设计要求并不赞成，要求改变。②营销部门要求的变更：产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带来不便等情况，营销部门因此提出进行变更。③设计院要求的变更：此类情况多数发生于多边工程（边勘察、边设计、边施工、边图审、边报批），这是由于工程设计仓促、图审报建滞后等原因，所导致的施工图错、漏、碰、缺、等问题。④施工单位要求的变更：施工单位因材料设备的使用问题而提出的设计变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，施工单位发现图纸有缺项，漏项而提出的变更等。

4 结语

根据以上综述可见现今的大部分的房地产开发项目的设计管理并不科学合理，而设计阶段又在整个房地产开发项目进行中起到举足轻重的作用，做好此项工作需要房地产开发公司以合理的人力资源配置做好设计任务书的编制、设计过程的控制、设计成果的评审和设计变更的控制等基础性工作。

参考文献：

第3篇：房地产开发项目设计范文

关键词：房地产开发；设计优化；技术管理；

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

1.项目优化理论及实例

1.1 房地产项目优化管理理论

房地产项目优化管理就是围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”的原则下，结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，实现对社会技术资源进行沟通、整合和利用。在结构设计过程中，做好与建筑专业配合工作，积极参与项目设计各阶段控制工作，把设计各阶段的技术管理与工程成本控制落实到实处。规划方案阶段积极主动参与规划方案设计阶段的技术管理，在为营销、规划、建筑服务的同时，对工程成本加以控制从结构专业角度对方案提出建议。

1.2 设计优化实例

下面就顺德深业城的项目管理经验，简谈设计优化在房产成本控制中的重要性。

实例1：深业城项目7#，8#三十层，其建筑方案在高宽比、错层等方面超过国家结构规范相关规定。需要首先做结构整体模型振动的试验，分析试验结果并确定结构设计上的技术措施，再通过专家委员会的评审，这样必然会增加项目开发时间及工程成本。结构专业提出意见后，营销和设计经过综合考虑，最后对方案进行修改，使项目开发时间和工程设计成本得到控制。

实例2：顺德深业城一期地下室。该地下室共5万平方米，规划设计方案中没有考虑消防通道在地下室顶板上位置，为了随意布置消防通道，设计院结构工程师将消防车荷载满铺地下室顶板来进行地下室设计，此做法使地下室及基础工程设计成本大为增加。公司审图时发现了此问题，建议建筑专业首先布置消防车通道，结构专业再进行地下室和基础结构设计。另外一个项目与此相反，规划方案将消防车通道完全布置在社区地下室上。结构专业提出完全可以结合社区外市政道路，最终减少了地下室结构和基础设计工程成本。

现阶段，国内设计单位对桩基础承载力取值多参考地勘单位提出的建议值，再根据土壤物理指标进行理论计算而确定。通常设计单位确定桩承载力设计值比较保守，取值偏低，使得桩基承载力强度不能充分利用、桩基础工程设计成本偏高。顺德深业城桩基设计中，推广以试桩的方法来确定单桩承载力设计值。结果显示，这种设计值比理论计算结果高出20％以上，减少桩基础工程成本支出20％以上。设计院选用静压Φ500，H=125,预应力管桩。按地质报告，桩承载力设计值定为180吨，按5%数量现场试桩，桩承载力设计值定提高为250吨，比以理论值180吨提高了38％。在桩布置采用灵活方法，同时选用Φ500，H=100, 桩承载力设计值定为180吨。用两种桩型根据轴力，合理分配，在塔楼下采用H=125桩型，在裙楼处采用采用H=125桩型，避免承载力浪费，取得了较好的经济效益。

由于地下室面积偏大、使工程成本偏高，所以对地下室的设计进行了重点技术分析。在柱距布置、层高、半地下室或全地下室比较、消防车荷载取值等方面实现了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空间。佛山某公司5．2万平方米地下室，公司对设计成果优化调整，使设计成本每平方米减少59元，工程成本少支出300多万元；深圳某公司2．5万平方米人防地下室，从结构设计角度优化设计，取得170千克／平方米用钢量的好成效。

小区地下室的顶板上都会放置1米多厚覆土以便绿化。设计人员对处于覆土上的消防通道的消防车荷载取值、受力分析，建议在进行地下室结构设计时考虑消防车荷载在覆土竖向扩散作用。消防车荷载取值比“规范”值小于覆土厚度的倍数，一般在1～1.5倍，从而减少地下室和基础工程设计成本，此建议已在许多项目的地下室结构设计得以应用，并取得较好经济效益。

2.上部建筑结构设计技术管理

上部建筑面积大，对整体工程成本影响较大，其结构设计技术管理与工程成本控制就显得尤为重要。结构设计主要依赖于设计单位结构工程师，工程师有义务为业主负责，但在实际工作中，他们并没有对设计的经济合理性负责，甚至加大钢筋用量和混凝土强度等级。因此，如何使设计单位结构工程师既保证结构安全和品质，又保证工程设计成本控制在一个合理范围内，是房地产企业设计技术管理人员职责的关键所在。

公司在加强上部建筑结构设计技术管理工作中，取得了一定成效 。一期在初步设计中，13层、25层高塔楼用钢量预估65千克／平方米、85千克／平方米，在技术管理参与下，甲方给出定额设计，设计单位对原结构设计方案进行调整后，使标准层用钢量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比较满意结果。

3.现场工程技术管理实例

3.1碎石桩方案

某公司两栋楼位于10米深回填土上，每栋建筑面积为3900平方米。桩基承载力设计值为45吨，扣除10米深回填土作用在单桩上负摩擦力的理论计算值36吨后，单桩承载力仅剩下9吨，必须对回填土地基进行加固处理。经过对几个回填土地基处理方案可行性、经济性进行比较，最终确定采用碎石桩处理方案。设计公司进行施工图设计，施工图中的碎石桩数目为2051根，公司独自对此方案进行优化。碎石桩数目减至332根，仅为设计公司的16％，工程成本减少84％，同时保证了工程进度。

3.2空间刚架结构方案

某公司为营销策略先建了娱乐中心，环绕娱乐中心三面地下室工程是在该中心竣工后才开工的。娱乐中心三面离地下室距离2米左右，地下室开挖前对会所支护显得极为重要。施工单位设计支护方案为直径800毫米联排灌注桩，入土坎固6米，悬挑6米，共计12米，灌注桩作为悬臂梁工作。由于土质较差，对桩的堪固作用不会太大，公司对该方案提出在联排灌注桩上部加设压顶梁以保证联排灌注桩共同工作。同时在娱乐中心3个侧面压顶梁之间设置水平钢筋混凝土桁架为悬臂桩提供支点，如此，支护方案转变成受力性能更好的空间刚架结构。最终施工单位采纳公司意见，对原设计方案进行优化，确保娱乐中心在地下室整个施工过程中安全可靠，万无一失。

3.3多结构结合的方案

某公司项目包括4栋高层、12栋小高层，建筑地仅4950平方米。这4950平方米地块上的地质情况极其复杂：上部土层液化严重、地下砂岩层深度变化急剧、地下有岩洞和土洞、砂岩层深度在8～35米间变化无规律。目前，16栋建筑分别采用了预制管桩、冲孔灌注桩、夯扩桩以及由伐板、夯扩桩、搅拌处理的复合地基3种基础组合，共计4种基础形式。如此复杂的地质情况和采用多达4种的基础类型，其技术管理难度可想而知。

3.4补桩方案再设计

某项目一期有8栋100米高层建筑，采用桩基础。在工程桩检测中发现桩基承载力仅为设计特征值的一半，经复压桩基承载力可达设计特征值80％。设计公司经过技术沟通，对补桩方案进行重新设计，最后确定补桩方案为每栋楼45根左右，8栋楼补桩总数减少320根。

4.结束语

节能降耗是企业的生存之本，所以房地产企业应加强对结构等专业工程技术管理工作，提高设计管理工作的系统性，使技术管理更加全面、专业、精细。从整体上增强竞争力，减少浪费。

参考文献

[1] 王刚.理论与实例结合分析房地产开发项目设计与工程管理[J].企业研究.2011(08).

第4篇：房地产开发项目设计范文

[关键词]房地产；项目特点；成本管理；管理对策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630153

房地产开发项目是房地产经营活动中最基本、最主要的土地开发和房屋建设行为，是房地产开发经营企业最直接、最主要的生产经营活动。它具有全面系统性、长期性、高风险性和高回报性等特点。因此，加强项目开发成本管理，对于提高企业的经济效益，增加项目利润最大化有着重要的意义。

1房地产开发项目的特点分析

（1）通常情况下，房地产开发项目的对象是建筑物群或者是一些公共建筑，这需要大量的资金支撑，可见，房地产开发项目属于高投入的一项活动。就拿普通的住宅小区来说，少说也要几千万元的资金，多则甚至达几亿。而且，纵观房地产开发项目的整个流程涉及多个方面：投资决策、规划设计、征地、施工、验收等。一般小规模的住宅区至少需要3年至4年，大规模的住宅区需要近10年或者更久。

（2）房地产开发项目投资多，回报率高，许多商家及企业往往都会被其高投资、高回报率所吸引。但是，房地产开发项目的周期较长，每个环节都会遭受不确定性的市场竞争，企业需要承担的风险自然也不小，会涉及：供求风险、政策风险、财务风险以及意外风险等。

2房地产开发项目设计阶段成本控制的意义

房地产开发建设共分为四个阶段：策划阶段、设计阶段、施工阶段和保修阶段。统计资料表明：设计阶段节约投资的可能性为88%，而施工阶段节约投资的可能性只有12%。按价值工程的理论来说，加大设计费用的投入可以降低建设项目的成本，即增加10%的设计费可以节约5%的总工程造价。很显然，项目设计的优劣不仅影响着建设费用的多少还有建设工期的长短，而且还影响项目的使用价值和投资收益。因而设计阶段对项目投资的影响最大。科学合理的设计，可有效降低工程造价，也决定了公司开发项目的成败。所以要做好项目设计阶段的成本管理，从而有效的控制工程的投资。

3房地产开发项目的成本管理对策

31加强规划设计阶段的成本管理。

对于房地产开发项目而言，规划设计对于项目的投资效益起到直接的影响作用，在项目规划设计阶段，从场地选择，总平面布局规划到平面形状、层数、层高、建筑面积、建筑结构以及到结构部件的设计和选择都应多种方案的比较和选择，采用适当的分析方法、如价值分析方法，选用技术先进、经济合理的最佳设计方案并加以优化。

32加强初步设计阶段的成本管理。

初步设计完成后，房地产开发公司技术人员要认真审查方案，比对分析，不宜过分依赖于设计方。这一阶段十分重要，着重应审查的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大限度上满足现代人们的日常生活居住的需要；再如环境配套设施，是否从“以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为现在大部分购房者对户型和居住环境很看重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做的目的是避免超预算设计。

33加强施工图设计阶段审核工作。

初步设计阶段成本控制目标一经确定，施工图设计阶段应该严格遵循。房地产公司技术人员应对施工图设计图纸认真审核，并与形成的限额设计指标一一对照，一是审核施工图的合理性和工艺技术的成熟性，避免在施工阶段进行重大变更，降低项目的一次性投入；二是审核施工图设计的材料、设备的适用性，房地产企业要建立价格信息网络，要注重各项材料、设备的定位与楼盘的品质是否一致，是否经济合理；三是审核施工图设计图纸的经济性，设计概算要翔实具体，避免因设计概算缺项漏项而增加变更成本。一旦施工图设计成本超过目标成本，必须认真分析产生差异的主要原因及主要部位，对施工图的相关内容进行必要的修改，修改后的施工图设计在下一阶段具体实施。

34完善设计招标机制。

择优选择设计单位以及设计方案，是设计阶段控制项目成本的关键。公开、公平、公正的竞争，对设计单位起到鞭策的作用，设计单位为了赢得市场，必会以技术先进、经济合理的设计方案参与竞争。从而提高设计质量，有效的控制项目成本。同时，房地产开发企业在编制招标文件时对项目的投资和功能要有明确的要求，要有合理的评价标准和评价方法，设计单位投标时也必须将方案和投资结合起来作为投标文件的组成部分，中标后可作为方案优化的依据，供房产企业进行参考。

4结论

房地产开发项目成本控制对于提高房地产开发企业的经济效益，提高房地产企业的市场竞争力具有重要的意义，因此，必须加强对房地产开发项目设计阶段成本管理工作。房地产开发项目作为一个动态系统的控制过程，必须在设计、施工以及竣工销售阶段分别制定措施，才能确保控制目标的实现，对于提高投资效益，促进房地产开发企业的长远发展也具有重要的意义。

参考文献：

[1]张斐房地产开发项目设计阶段的成本控制[J].建筑设计管理，2009（5）

第5篇：房地产开发项目设计范文

【关键词】方案设计；房地产；项目开发；建筑设计

房地产项目开发的方案设计是解决建设项目总体布置和开发问题。是建设项目成败的关键所在,是城市规划的体现,是开发商实现利润最大化的重中之重。主要任务是对建设项目和建设场区进行总体规划、建筑设计和街景布置、环境关系规划、交通组织，提出建设规模和经济技术指标等。

一、方案设计的具体内容

方案设计是房地产开发项目中中最为关键的一个环节。它是把每一项目从无到有、去粗取精，去伪存真、由表及里的最具体化、形象化的表现过程。是设计项目的灵魂的塑造过程每个建筑都是在其共性的范围内追求个性的产物。不同的方案设计在同样性质的建筑上有不同的效果风格。方案设计的过程中就要抓住这些潜在的信息并对其进行抽象提取和具象表现，使之最后形成一个具有个性，能够体现房地产项目开发方和使用者内在精神面貌或形象标识的一个具象建筑实体表现物，赋予建筑物精神和文化层面的内涵，是建筑灵魂的塑造过程。

二、方案设计在房地产项目开发中的重要位置

（一）好的方案设计可以控制建筑成本

建筑成本对房地产项目开发的总体经济效益有很重要的影响，降低成本是每一个项目追求的目标之一，方案设计影响着开发项目的成本。一个好的方案会合理确定立面材料、结构形式，在结构和经济条件允许的情况下进行体量组合设计，通过精心详细的设计能够把普通的材料设计出良好的视觉效果，这样就解决了大大提升了项目效果，间接节省了成本。

（二）好的方案设计可以提升城市的整体面貌

例如：央视新楼、台北的101、上海的东方明珠等一些著名的建筑人们一听名字就会知道它在哪个城市，这样可以提升整个城市的面貌，在城市中，城市的空间和面貌是由市政设施、建筑、景观等组合而成的综合体，每个项目的开发不能随意排列，也不能随意建设，不但应该充分考虑项目与城市轴线和空间的关系，还要考虑到城市周围的环境，使项目的体量造型、立面风格、建筑空间、建筑色彩都能和城市空间、城市环境相互协调，这样不仅不会破坏城市的整体面貌，还会为城市的规划和布局锦上添花。如果项目随意摆设，不但会破坏城市的整体面貌，还会使建筑物本身变得过于突兀，不能给人以美感。

（三）好的方案设计影响着设计单位的未来发展状况

随着市场经济的发展，企业之间的竞争也越来越激烈，方案设计是设计单位开拓市场的第一步，如果方案设计的好，很容易得到房地产市场的青睐，为双方的进一步合作打下基础，并且以后再有合作机会的时候，房地产企业都会先想到设计方案好的设计单位，这就打下了长远合作的基础。在实践中，一个好的方案设计往往能带给房地产开发企业的带来很好的经济效益和社会效益。在方案设计时，设计的思想不能一切从畅销、从高利润出发，应该把经济效益、环境效益、社会效益结合起来考虑，使产品在企业目标功能、环境功能、社会功能等方面协调一致。如果方案设计的不合理，不仅浪费了设计单位的人力、物力、财力，还给设计单位的形象造成很坏的影响，不利于设计单位长远的发展。

（四）影响施工图设计质量

方案设计应该充分考虑到各个专业的问题，在设计时为别的专业留有空间，这样就使得方案设计不那么死板，更加灵活，哪怕没有初级设计阶段，施工图也同样能够顺利的实施，在项目方案设计完整的基础上保证施工图的正常、高效、按时运行，提高了建筑施工环节的工作效率。每个开发项目都是在其共性的范围内追求个性的产物。方案设计的过程中就要抓住这些潜在的信息并对其进行抽象提取和具象表现，使之最后形成一个具有个性，能够体现房地产项目开发方和使用者内在精神面貌或形象标识的一个具象建筑实体表现物，赋予建筑物精神和文化层面的内涵，是建筑灵魂的塑造过程。

（五）影响着人们对建筑的满意程度

由于建筑物的高度受到城市规划的制约，在方案设计阶段不能更改建筑物的高度和层高，但是方案可以按照人们对建筑物舒适度的要求，扩大建筑物内部的空间尺度，达到提高土地利用率、增加人们舒适度和满意度的目的。

三、优化方案设计的途径

（一）力求方案合理性

处理好市场需求与产品方案、建设规模的关系．合理确定项目开发进程和经济规模；近期目标与远期目标的关系；总体规划与分步实施的关系．总体规划一次完成。项目建设可分步实施；投资与效益的关系，力争用最小的投资取得最大的效益。

（二）总体规划要科学

总平图布置根据场区自然地形、地貌和地质条件，因地制宜、依山就势；总平图的各项经济技术指标符合国家规范规定。主要有建筑系数、容积率、绿地率、建筑间距等；科学规划场区内人流、车流、消防通道等交通路线，确保安全、顺畅、短捷。注意结合项目实际情况，与城市规划部门确定合理的商业面积。满足市场需求，实现开发商预期目标。结合地形、地貌。做好竖向布置．合理确定场区布置标高，尽量减少挖填土石方工程量．力争挖填方趋于摹本平衡。控制投资。采取场区雨水排泄和必要的防洪措施，防止市政排水管网倒灌。与城市规划、环境保护、人防、消防、交通等当地主管部门协商，并取得各单位的相关意向协议、审查意见和批准文件。

（三）户型设计要创新

户型设计必须规避周边不良景观的影响，对来自周边交通干道的交通噪音也应有足够的防噪措施，对于景观较差的户型要通过户型创新或提供更多的退台花园等方式给，平面设计要求简洁，户型设计应保持不同面户型的开单比例，做到户型设计的系统化，充分有效地利用户内空间，交通流线简洁，提高住宅的实用率。房内要有合理的功能分区，公共活动区，在大户型设计中要充分考虑主人、客户、以及保姆的动线，使之尽可能合理。

（四）交通设计做到秩序有条

解决好项目内后勤服务、消防疏散之间的关系，做到人车分流，内部交通与消防车道应在用地红线范围内解决，合理解决配套公共设施的停车及交通疏散问题。

四、总结

方案设计是房地产项目开发中不可缺少的一个中间环节，在房地产项目开发的过程中起着决定性的作用，无论是从文化层次还是经济性和市场以及设计阶段的角度进行分析，其重要程度均不可忽视。房地产项目开发方更应该谨慎行事，在方案阶段进行充分的沟通、分析、讨论和研究，已达到理想的建造效果。

参考文献

第6篇：房地产开发项目设计范文

关键词： 住宅性能；3A产品；规划设计

多年来我国住宅市场连续保持了供需两旺的景象，为迎合开发商宣传的需要，社会上自发产生了对住宅品质各种不同名目的评价与认定。然而在房地产市场竞争日趋激烈、房地产市场渐入理性发展的今天，其可信度大打折扣。几乎所有负责任的开发商都迫切需要一种具有公信力的评价机制，对其开发的住宅项目做出客观公正的评价。住宅性能评定就是由政府部门建立起的一个针对住宅性能的科学、公正、公平的具有公信力的第三方评价机制，借用专家的学识与经验，使消费者对住宅的性能状况心中有数。

一、什么是3A产品   现行住宅性能认定以2005年建设部的住宅性能评定技术标准为依据，从规划、设计、施工、使用等方面，将住宅性能划分成5个方面，即适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能。通过5个方面的综合评定，体现住宅的整体性能，以保障消费者的居住质量。住宅性能按照评定得分划分为A、B两个级别，其中A级住宅是执行了国家现行标准且性能好的住宅；B级住宅是执行了国家现行强制性但性能达不到A级的住宅；A级住宅又按得分由低到高细分为1A、2A、3A三等。3A级产品是住宅性能评定中最高级别的产品。

二、国内房地产业3A产品现状  住宅性能评定反映了住宅的综合性能，体现了节能、节水、节地、节材等产业技术政策，全国许多负责任的开发企业勇于承担建设节能省地环保型住宅的历史使命，纷纷参加住宅性能A级认定，截止2008年8月底，全国已有410个小区、一万余幢住宅楼通过了性能认定预审；147个小区，4310栋住宅楼通过住宅性能认 定终审，其中14个小区通过了3A级住宅终审。

三、3A产品的评分标准、申报及评定  住宅性能评定技术标准采用指标量化法对住宅的进行性能评定，共设五大性能268项指标：适用性能和环境性能满分为250分；经济性能和安全性能满分为200分；耐久性能满分100分，总计1000分。其中达到3A级住宅指标得分要求如下：含有的18个子项全部得分，且适用性能和环境性能得分等于或高于150分，经济性能和安全性能得分等于或高于120分，耐久性能得分等于或高于60分，总分850分以上，且满足所有6项含有的子项。

住宅性能认定的申报条件： (1)房地产开发企业经资质审查合格，有资质审批部门颁发的资质等级证书；(2)住宅的开发建设符合国家的法律法规和技术、经济政策，以及房地产开发建设程序的规定。

申报及认定流程：(1)项目立项后，填写申请表，进行申报；(2)规划设计方案完成后，向评定机构申请设计审查；(3)设计审查通过后，颁发通过设计审查的证书和文件，评定机构进行全面跟踪；(4)主体竣工后，组织专家组进行中期检查； (5)竣工验收后，组织专家组进行终期检查； (6)终审通过后，颁发证书，公告。

住宅性能的评定方法：住宅性能终审一般由2组专家同时进行，其中一组负责评审适用性能和环境性能，另一组负责评审经济性能、安全性能和耐久性能，每组专家3-4人。专家组通过听取汇报、查阅设计文件和检测报告、现场检查等程序，对照住宅性能评定标准分别打分。

四、项目规划设计和施工图设计阶段针对3A产品的工作重点    在规划阶段和施工图设计阶段根据住宅性能评定的五大性能标准提出规划设计和施工图设计条件，使3A标准融入规划设计和施工图设计阶段。既可避免产生先天性的缺欠，又能使一些3A指标得以细化和明确，从而保证项目实施3A标准的设计质量。下面分别从适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方面说明在规划和施工图设计阶段的工作重点。

（一）住宅适用性能  住宅适用性包含了住宅建筑功能空间的构成、尺度、数量、日照、通风及视线、声环境等性能和居住设备、设施要求，包括单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设施设备和无障碍设施6个评定项目。单元平面各功能空间尺寸、电梯楼梯设置、日照通风、采光和视线均要满足标准要求；住宅套型设计要做到房间齐备，交通顺畅，布局合理，动静区分，使用功能不同的房间紧凑协调，房间直接采光，并保证日照，通风的要求；无障碍设计中要满足到户内、住区道路、入口、公共卫生间的无障碍要求；以上是规划设计阶段应考虑的重点，应对照标准要求逐条落实。否则会产生先天的缺欠。

（二）住宅环境性能  环境性能评定包括用地与规划、建筑造型、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施和智能化系统7个评定项目。因地制宜、合理利用原有地形地貌；住栋布置满足日照通风要求、建筑密度控制适当；道路架构清晰、出入口设置；绿地设置；公共配套服务设施配置等在规划设计阶段应重点考虑。3A住宅要求的机动车停车率≥1是硬性指标，在规划设计阶段应根据总户数设计足够的停车位。

建筑造型、公共服务设施、垃圾存放与处理设施及智能化系统在施工图设计阶段应根据标准要求进行重点深化。

（三）住宅经济性能 经济性能评定包括节能、节水、节地、节材4个评定项目。住宅建筑以南北朝向为主；体型系数、窗墙比、地下空间的利用均要在规划设计阶段整体设计。施工图设计阶段对建筑围护结构如墙体的构造、屋面的构造、外窗外门的传热系数要求、采暖照明系统设计及设备选型、中水雨水利用要进行重点深化。

（四）住宅安全性能 安全性能评定包括结构安全、建筑防火、燃气及电气设备安全、日常防范措施和室内污染控制5个评定项目。耐火等级、消防道路、疏散口数量、疏散楼梯设置在规划设计阶段应明确，并要满足指标要求。地基基础、荷载等级、抗震设防、消防设施的设置、栏杆的设置应在施工图设计中按照标准要求进行深化。

（五）住宅耐久性能 耐久性能评定包括结构工程、装修工程、防水防潮工程、管线设备和门窗6个评定项目。在耐久性能方面没有在规划设计阶段需要明确的指标。结构设计、装修设计、防水设计、管线设计、设备门窗设计选型的使用年限和耐久性指标要求在施工图设计阶段应在施工图中明确。

五、项目室外环境景观结合3A产品应做的设计工作 项目室外环境景观按3A标准要求涉及到住宅使用性能、环境性能、经济性能三个方面，五个评定项目，28个检查指标。针对这些项目指标，在景观硬景、软景设计前对设计单位提出要求，使其在设计中充分体现，确保设计图纸满足3A指标要求。为落实指标要求，对单元公共入口、小区道路、室外景观等要求进行无障碍设计；要求住区内道路交通顺畅、路面铺装选材合理、绿地率≥35%并提出要充分利用散地、停车位、墙面等进行绿化；在绿化植物方面：花卉、木本植物种类数量、乔木量均有指标要求；在室外活动场地方面：分别设置老人、儿童活动场地、设置健身场地、设置儿童戏水池等。以上方面是园林景观设计时应重点考虑的内容。

六、中期检查的主要内容 中期检查的内容主要有施工质量、设计的执行情况和施工现场文明施工情况。其中在适用性和环境性能方面检查的内容有：厨房卫生间排烟和通风、卫生洁具的选用和安装情况；管线隐蔽布置和施工、材料选用情况；电梯的安装和使用情况；采暖工程施工情况；垃圾的处理方式；水处理设备的选用和安装情况；智能化的配置情况；装修配套情况和景观的设计情况。

第7篇：房地产开发项目设计范文

1房地产开发项目管理的作用和意义

1.1房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

1.2房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

1.3房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

2房地产开发项目管理过程中存在的问题

2.1房地产开发项目的前期策划准备不充分

房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

2.2房地产开发项目成本管理不及时

房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

2.3工程建设完成后质量难保证

房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。

3房地产开发项目管理的具体措施

3.1房地产开发项目的成本控制

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。

3.2房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制

房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

第8篇：房地产开发项目设计范文

1 房地产开发项目管理的作用和意义

1.1 房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

1.2 房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

1.3 房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

2 房地产开发项目管理过程中存在的问题

1 房地产开发项目的前期策划准备不充分

房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

2 房地产开发项目成本管理不及时

房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

3 工程建设完成后质量难保证

第9篇：房地产开发项目设计范文

【摘要】房地产的项目应实现最优化的开发和管理模式从而满足人们日渐提升的居住环境和品位的要求需要，提高房地产的开发项目管理是实现房地产降低成本、实现最大限度盈利的首要步骤，对房地产项目的质量和管理有着重要的意义。然而房地产开发项目也存在一定的问题，如：前期策划准备不充分、成本控制不及时、工程完成后质量难保证等现象，需要房地产开发过程中不断进行调整，采取有效措施进行管理。

【关键字】房地产；开发；项目管理

房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。

1 房地产开发项目管理的作用和意义

1.1 房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

1.2 房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

1.3 房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

2 房地产开发项目管理过程中存在的问题

2.1 房地产开发项目的前期策划准备不充分

房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

2.2 房地产开发项目成本管理不及时

房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

2.3 工程建设完成后质量难保证

房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。

3 房地产开发项目管理的具体措施

3.1 房地产开发项目的成本控制

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。

3.2 房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制

房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

3.3 加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制

房地产项目从开发到实施涉及许多方面的因素，因此建立完善的信息交流和沟通机制是很有必要的，同时也能加强工程项目的管理和实施。提高各方面的管理效率。应在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成统一而协调的项目设计和开发管理模式，从运转高效的管理模式中不断优化房地产开发项目的管理；房地产企业还应建立起项目参与方与设计方的交流沟通机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。

参考文献

[1]张家麟．房地产开发项目管理及成本控制分析[J]．科技资讯.2010(08)．

[2]蒋鹤林. 关于房地产开发项目管理的思考[J]. 中国新技术新产品. 2010（06）.

[3]印亚军. 论加强房地产项目规划设计管理的重要性[J]. 科技资讯.2010(28).

[4]丁振雷. 浅析房地产开发项目管理措施[J]. 工程管理 ， 2009，(03) .