房地产投资管理办法精选(九篇)

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第1篇：房地产投资管理办法范文

关键词：房地产投资信托基金；融资模式；融资创新

中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.19.053

1REITs概述

房地产投资信托基金是“Real Estate Investment Trusts”的直译，英文缩写为REITs。REITs是一种专业投资于房地产项目的投资基金，获得并持有房地产，通常是收益性房地产，一般形式为公司或商业信托；REITs实际来讲是一种房地产行业的产业基金证券化，通过发行权益凭证的方式，集合社会上不特定多数投资者（自然人与法人）的资金，由专业投资机构进行投资经营管理，运用各种不同的房地产项目、业务和证券等形成投资组合，并将投资收益以派息的方式按比例分配给投资者，使投资者分享到房地产行业发展的成果。国际范围内的REITs属于基金的性质，从募集方式上来讲少数采取私募，而大部分属于公募，这一点与我国房地产信托仅为私募的募集方式有极大的不同。

持有年限无无无无2年REITs最早起源于19世纪初，而真正发展起来是在20世纪60年代的美国。1960年，美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》，标志着现代的房地产投资信托基金正式创立。后来世界各国受到启发，引入这种新型融资方式，并结合各自国家的特点通过专门的立法，推出与本国国情相适应的REITs模式。主要国家（地区）REITs模式如表1所示。

2REITs的主要特点

REITs具有以下特点：一是能够有效地聚集社会上的闲散资金，小投资者用少量的钱就可以进行房地产投资。二是可以抵御通货膨胀。房地产具有很强的保值增值功能，在通货膨胀造成物价上扬时，房地产会同步上扬，保持价值的稳定，甚至稳中有升，进而使以房地产为资产基础的REITs价值随之提升，实现抵消通货膨胀的作用。三是具有高流动性。REITs改变了房地产资产变现困难，流动性差的特点，它是一种证券化的金融产品，是具有高流动性的有价证券，有利于投资者的灵活退出，因此能够吸引更多的投资者。四是优化投资组合，有效分散风险。一只房地产投资信托基金的规模一般比较大，可以广泛投资于各种房地产项目。运作基金的团队具有高度的专业化，经验丰富，通过系统分析，使得基金的投向更加科学合理，极大地提高安全性，同时获得较高收益。五是享有税收优惠。多数国家对于REITs的投资者都有税收优惠，一般在公司层面无需纳税，仅对投资者收到的投资收益征收所得税。而对于一般公司利润进行股东分红来讲，则需要在公司层面和股东层面两次征税。

3REITs的分类

根据不同的分类方法，可将REITs作如下分类：

第一，REITs按照资金投向大致分为三类：权益型（Equity REITs），抵押型（Montgage REITs），混合型（Hybrid REITs）。权益性REITs主要投资并经营收益性房地产，收益主要来自于租金，还有房地产升值；抵押型REITs是向房地产的拥有者或是运营者直接提供抵押贷款，或是通过购买房地产抵押支持证券间接提供资金给房地产项目，收益来自于利息收入；混合型REITs，就是权益性REITs和抵押型REITs的混合模式，既投资并经营房地产，也提供抵押贷款或购买抵押支持证券，既有租金收入，也有利息收入。在各国目前运作的REITs中，权益性REITs是主导类型，占到REITs整体规模的九成以上。

第二，REITs按照组织形式不同可分为契约型和公司型。契约型REITs是依据信托契约而成立的，一般有投资者、基金管理公司和基金托管机构三方，基金管理公司作为受托人，接受委托人（投资者）的委托，进行房地产领域的投资与管理。公司型REITs是依照《公司法》成立的，投资者通过购买公司股份进行投资，公司经营管理团队进行基金的投资管理。

第三，按照募集方式的不同，可分为私募行REITs和公募型REITs。私募型REITs是以非公开的方式向特定的个人或机构投资者募集资金，不得公开宣传，也不能上市交易。公募型REITs是以公开发行的方式面向社会公众募集资金，需要经过相关部门严格审批。

第四，根据运作方式的不同，可分为开放式REITs和封闭式REITs。开放式REITs的基金份额数量可以变化，在存续期内，投资者可以根据自身情况进行申购或赎回。封闭式REITs的发行数量在基金成立时就已经确定，在存续期内不发生变化，投资者只能在二级市场上进行交易。

4我国发展REITs的重要意义

REITs最初的创立主要有两方面的意图：一方面是为了解决房地产企业融资困难；另一方面是给小投资者提供一个可以参与房地产行业投资的机会，使众多的小投资者不再受到资金限制和地域限制，都能够有机会参与房地产投资，分享行业发展的成果。而这两点初衷恰恰与国内房地产开发企业所面临的融资困难与众多小投资者参与房地产投资的渠道不畅通的现状十分贴合，因此把握时机推动房地产投资信托基金发展是我国房地产金融创新的必然方向。

现阶段在国内发展REITs具有重要的意义：

第一，为房地产开发企业提供重要融资工具。REITs既参与直接的房地产开发活动，也参与物业管理的市场活动，是房地产行业重要的融资模式，REITs的发展水平在很大程度代表了该国房地产金融发展的水平。REITs通过集合社会大量闲散资金投资于房地产，参与直接开发或物业管理经营，REITs具有其他融资方式所不具备的优势，不存在现有融资方式对于国内房地产开发企业的诸多限制，能够很大程度上缓解目前房企融资难的问题，为房地产行业的有序发展提供保障。同时，发展REITs也是我国房地产行业走向成熟、走向专业化的必由之路。

第二，防范金融风险。目前来讲我国房地产行业对银行信贷融资的依赖还是非常严重。随着城市化进程的不断推进，以及人们对于住房需求依旧旺盛，房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，对于社会稳定和经济健康发展仍然起着关键性的作用。因此发展REITs对于改善房地产行业的资金来源结构，降低银行业的资金风险，促进房地产金融健康有序发展，有效防范金融风险具有重要的意义。

第三，为社会闲散资金参与房地产投资提供渠道。房地产投资呈现出数量大、周期长、风险性高的特点，社会上众多的小投资者由于没有雄厚的资金和专业的投资能力，而传统投资渠道也没有给小投资者提供合适的渠道，造成小投资者无法进行房地产投资的局面，同时也造成了大量社会资金的闲置与浪费。REITs可以广泛聚集社会闲散资金，通过专业机构进行投资和管理获得利润。目前在发达国家REITs获得了广泛小投资者的认可，得到迅速的发展，为投资者获得丰厚回报的同时为房地产行业发展提供了高效的资金支持。我国房地产行业需要这样的金融模式，为房地产行业提供充足的资金支持，同时为广大投资者提供更加丰富的投资渠道。

5发展REITs的改进措施

在我国发展REITs需要加强法制建设、人才培养和市场环境培育。

第一，加强法制建设。REITs作为一种投资产品，本身具有系统性强、综合性高的特点，需要一套严谨、完善的法律法规体系保证其规范发展。因此要建立完善相关法律法规体系，提供公平公正、公开透明的市场秩序，推动REITs的健康有序发展。应尽快完善《公司法》、《信托法》、《证券法》、《担保法》以及税收法规，并针对REITs的运作特性严格制定专项法规，如《房地产投资基金管理办法》等，规范REITs的操作，做到有法可依，避免运作漏洞，避免不规范操作损害投资者利益，同时避免对于房地产行业带来危害。

第二，加强人才培养。要加强投资管理人才的培养，推动REITs健康运行。REITs的投资管理团队既要懂金融，也要懂房地产，既要了解国家宏观经济政策、货币政策，发展战略等，也要掌握房地产行业相关知识，还要精通财务、法律、评估、税收等各个方面。另一方面，房地产开发企业也要加强自身的人才培养，从营销、工程、开发、财务等各个方面进行团队建设，提高公司管理水平，打造企业核心竞争力。

第三，加强市场环境培育。良好的市场环境是REITs健康发展的前提条件。首先要不断加强信用制度建设，不仅要有法律法规约束，同时要通过社会诚信教育、舆论导向引导，提高社会诚信意识，建立诚信的商业环境。其次要加强信息披露制度建设，加强市场信息披露，加大监管力度，避免信息不对称所带来的市场无效，培养投资者信心，建设良好的投资环境。

参考文献

[1]王晓燕.中小房地产企业融资研究[M].北京：中国金融出版社，2012.

[2]万荣.构建中国房地产业的新型融资方式――房地产投资信托基金探析[J].经济问题，2010，（3）.

[3]王鑫，刘召贵.浅析房地产投资信托基金发展模式[J].铜陵职业技术学院学报，2011，（1）.

第2篇：房地产投资管理办法范文

一、在海南省发展房地产投资信托基金的可行性

（一）房地产投资信托基金的概念

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金， 由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金[1]。 从本质上，它是一种投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资， 满足中小投资者将小额投资转化为大额投资的需求。 同时， 它又类似于一个产业公司，通过对现存房地产的收购持有和经营获利，在不改变产权前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。

（二）REITs 可以拓宽房地产企业的融资渠道

国务院出台了一系列房地产宏观调控措施， 长期依赖银行贷款的房地产业受到很大的融资压力。 由于缺少其他融资渠道，房地产资金链条日益紧张，正常的投资项目无法保证后续资金需要。 而 REITs 给房地产业提供了一个全新的融资途径，增加了可供运作资金的新来源，可以间接地将房地产资产证券化， 为房地产开辟了一条全新而稳定的融资通道， 并且可以降低房地产公司的整体融资成本，节约财务费用，在不提高公司资产负债率的情况下优化资本结构，有利于公司的可持续发展。据统计，2010 年 6 月末， 海南省房地产开发企业的资金来源中，国内贷款占 13%，企业自筹资金占 16%，其它资金占71%，其中购房者的定金及预付款占资金来源的61%。 从图 1 走势可以看出， 当年 1、2 月受国务院批准海南国际旅游岛建设的影响， 海南省房地产定金及预付款所占比例迅速上升；而3 月以后，随着房价的高涨，房地产资金渐趋理性，定金及预付款所占比例逐渐回落，同时国内贷款和自筹资金所占比例逐渐上升。这种定金及预付款占比的不稳定性，使得房地产市场不稳定，市场波动过大，大量的金融风险将积聚于商业银行。 因此，引入房地产投资信托基金（REITs），有利于拓宽房地产企业的融资渠道，平抑资金和市场的大起大落，促进海南房地产业的平稳健康发展。

（三）REITs 可以扩大投资者的投资渠道，防范和分散投资风险

改革开放以来，海南省居民的储蓄存款增长迅猛,寻找资金出路的意愿强烈。 虽然我国股市已经运行二十余年，但其投资的风险较大；国债市场近年也有所发展，但目前市场利率一直处于较低水平； 个人投资者非常需要更低风险更高收益的投资渠道[2]。 由于房地产开发资金需求量大，一般个人投资者根本无力问津，而 REITs 的引入正好可以扩大投资者的投资渠道， 让众多的中小投资者有机会投资房地产行业， 使投资者无须直接拥有房地产就能分享到房地产投资利润，也促使居民储蓄有效分流，提高这部分资金的使用效率和预期回报率。 另外，房地产投资信托基金是委托专业的房地产机构或人员进行集中管理， 根据各地行情和各个房地产项目收益率的变化情况，制定合理投资组合，做出投资决策，规避投资风险[3]。

（四）REITs 可以满足商业房地产需求

海南省房地产业经过近20 年的探索发展，已经逐渐走向成熟，特别是在商业地产领域，建省后国内及国际大企业大集团纷纷进入，拓宽了商业地产市场，但因商业地产投入大，资金占用时间长回收变数大，使银行对其一直持以谨慎保守态度。 造成开发商由于资金压力， 往往采用类似于住宅开发的方法， 在项目建筑完工后就开始分割出售， 这就导致了海南的商业地产只重视新建房的销售，而忽视存量市场的经营，这恰好给 REITs 提供了更多的持成熟物业入市的机会。 长远来说， 海南商业地产前景极佳，随着国际旅游岛建设和城市化进程加快，大型购物中心、写字楼、酒店越来越多，商业地产的升值潜力巨大。 RE1TS 可以从股权的结构、客户的选择、物业运营、品牌的建立、经营空间等诸多方面考虑，进行商业房产的运作经营，提高物业效率，获取高额利润[4]。此外，REITs因持有物业的时间较长， 能够长期有效地抑制房地产市场的投机行为。

（五）国际经验和国内案例为海南发展

REITs 提供了重要参考

1．REITs 在境外和我国香港地区的发展情况

REITs 作为投资信托制度在房地产领域的应用 ，自1960 年美国推出第一只 REITs 产品至今，全球房地产投资信托基金得到很大发展。 全球已有 22 个国家推出REITs 产品， 并有 4 个国家正在进行有关 REITs 方面的立法。1990 年全球 REITs 市值仅为 70 亿元，2002 年以后增长尤其迅猛， 截至 2009 年 9 月末，REITs 全球市值巳超过6050 亿美元[5]。美国是全球发展REITs 最早，也是最成熟的市场，至 2005 年底美国已经有将近 200 支上市的房地产投资基金，市值总额高达 3216 亿美元，约占美国纽约证券市场市值的4% ， 管理的商业地产资产超过4000 亿美元。 在美国 80%以上的商业地产投资资金来自于REITs， 是商业地产投资的主要形式。 其次是澳大利亚， 自 20 世纪 70 年代澳洲引入第一支房地产投资信托基金以来， 目前澳洲房地产投资信托基金的规模已经占到当地证券市场总值的10％。亚洲国家（地区）中最早出台关于 REITs 的立法并推出第一只REITs 的是新加坡（1999 年 5 月），日本是继新加坡之后第二个推出REITs 的亚洲国家 ；2005 年 6 月 ，中国香港地区证监会正式了 《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金(REITs)投资海外房地产的限制 ，从而促进了香港 REITs的迅速发展。而中国内地明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。目前， 分歧在于是否允许 REITs 涉及房地产开发环节。 从 REITs 的国际发展经验看， 几乎所有 REITs 的经营模式都是收购成熟的商业地产并出租， 靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的 REITs 存在。美国、日本、澳大利亚的REITs 对开发环节完全没有限制；加拿大、中国台湾地区、 中国香港地区则完全限制 REITs 介入开发环节；新加坡、韩国则限制 REITs 入开发环节的比例，如新加坡规定用于房地产开发投资的金额不得超过REITs财产净值的10%[6]。 这可能也与各国或地区房地产市场的成熟程度有关以及REITs 产生的动因有关。 为了保证REITs 的收入来源主要来自稳定的租金收益， 而不是频繁的房地产投资或投机交易，美国和中国香港地区对REITs持有房地产物业的期限都有明确的限制。 中国香港地区规定不动产投资后至少要持有二年。 美国也特别规定不动产投资信托持有的不动产期限，若在四年内出售，其出售的收入不得超过不动产投资信托总收入的30％。无论采取何种经营模式，或对不动产投资做何种限制，上述各国（地区）REITs 都取得明显收益（如表 1 所示）。

2.国内案例分析：天津滨海新区领锐基金（准 REITs基金）

国务院出台的《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》鼓励天津滨海新区进行金融改革和创新；在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可以安排在天津滨海新区先行先试。 因此，天津滨海新区在金融创新上有独特优势，领锐基金正是在这样的背景下推出，作为 REITs（房地产投资信托基金）的试验品，受到了各界的追捧 。 2006 年 12月28 日 ，在孟晓苏牵头发起下 ，中房中弘 、天津永泰红勘、泰达集团、青鸟集团等 10 余家企业共同成立了天津领锐资产管理公司。 领锐资产管理公司注册资本 8.5 亿元，目前管理资产规模超过 30 亿元。 按照领锐基金管理公司成立之初的设想，领锐基金管理公司首先发起了一只工业地产概念的基金，将目标锁定为天津的工业厂房资产。 因为工业地产领域政策相对温和，天津正在开发滨海新区，有大批工业厂房待租等。 而房地产正处于国家宏观调控的重点，因此在成立这只基金的时候就力求避开房地产概念。领锐基金现在的重点主要是以工业为主，投资的区域是选择在GDP 在 1000 亿到 3000 亿之间的层次。 有研究认为GDP 在 1000 亿到 3000 亿之间是工业高速发展的城市，是工业化中期的城市，投资工业园区在这样的城市可以获得比较好的增长。 所以领锐基金设立的工业园区投资基金，在国内选择了 25 个这样的城市，首次在6 个城市已经有了投资。 领锐基金也有一些少量的投资在商业地产方面及并购行业里面， 投资开发基金占到整个投资的30%左右，同时领锐基金和房地产开发企业有不同的地方，领锐基金做的工业园区，办公楼、以及商业设施都是为了开发完成之后， 为领锐基金 REITs 的基础资产值，长期持有而不是开发完后卖掉。此外，领锐基金还和监管部门一起，研究在中国推动廉租房的建设基金，廉租房基金也可以通过金融的手段，通过市场化的手段解决政府投资廉租房的资金困难。领锐基金是一支公司型基金，由领锐资产管理公司管理，主要投资工业房地产和廉租房，以持有成熟物业为主，通过物业管理和房租进行营利，今后还将争取择机上市。

二、海南省房地产投资信托基金发展面临的制约因素

（一）海南省房地产企业经营模式落后，公司治理不健全

海南省的房地产企业自有资本极少，公司治理不规范，管理水平低下，经营模式粗放，对海南发展 REITs 构成一定的障碍。 目前海南省房地产企业的业务模式过于简单， 就是利用大量银行贷款或者定金及预付款购买土地建房然后卖掉，企业主要通过开发赚取利润。房地产企业采用了很高的财务杠杆，资金链条非常脆弱，一旦销售或者施工某个环节出了问题， 企业就会出现资金链条断裂甚至面临倒闭的命运。

（二）法律和税收障碍

我国陆续出台的 《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理办法》， 基本解决了信托公司今后发展的一些根本性问题。 但是，从性质上说，真正的REITs 属于投资于房地产业的产业投资基金。 目前我国缺乏产业投资基金相关法律，《证券投资基金法》也只涉及证券投资活动。 2004 年末，中国银监会组编了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法 》（征求意见稿），如果能正式出台实施，将对我国 REITs 的发展起到很大的促进作用。 我国现行税法在财产信托条件下的产权转移要与真实交易下的产权交易同等纳税， 依照现行税收政策及法律条件就不可避免地重复纳税， 重复征税将使得REITs 丧失其大众投资回报的优势。

（三）管理房地产缺乏投资信托基金的专业人才

REITs 管理会涉及到房地产和资本两个市场， 对管理人才提出了较高要求。 在海南省发展 REITs 就必须具备一批精通房地产、资本市场运作、科学管理的复合型人才。他们的专业素质将对REITs 的发展起着关键作用，而目前海南这样的人才十分稀少， 我国市场上存在的房地产信托或类REITs， 实际投资管理人员多以信托管理人士居多，不利于REITs 基金的长远发展。

三、在海南省发展房地产投资信托基金的构想及相关政策建议

（一）在海南省发展房地产投资信托基金的构想

中国改革开改及经济发展二十多年的实践经验告诉我们，只有结合国际、国内REITs 的成功经验和海南省房地产金融市场的发展现状，去设计海南省 REITs 的发展思路与模式， 才能促进 REITs 在海南省的成功实践。 因此，我们通过调研对比，提出在海南发展 REITs 的战略思路是：立足海南现实，加快试点发展，加强风险管理，积极接轨国际。

1.在组织形式上选择契约型作为 REITs 主要组织形态，公司型为有益补充契约型的所有权与收益权相分离，具有相对独立性，REITs 通过信托契约明确持有人、 管理人和托管人三者之间关系，管理人和托管人相互独立。 我国除《证券投资基金法》外，缺乏产业投资基金法，证券投资基金按规定只能是契约型[7]。 契约型不需重复纳税，可提高 REITs 的投资收益。 从实践来看， 我国目前基金主要集中在证券业，且只存在契约型基金，尚无公司型基金，公司型 RE-ITs 实践条件不成熟。 且公司型 REITs 是独立法人，面临双重纳税的问题。 而选择从发展契约型 REITs 入手，这样法律障碍会小一些， 推进的步伐会快一些。 因此海南省试点初期可以选择以契约型REITs 为主，长期看应结合实践进行专门的REITs 立法，以契约型 REITs 为主要调整对象，探索性地试水公司型 REITs。

2.在运作方式上以封闭式 REITs 为主，开放式 REITs为辅从实践看， 封闭式 REITs 是发展的主流选择。 封闭式存续期固定，不可赎回，有利于管理人的管理和风险控制， 适宜于房地产行业的实际状况， 也便于监管人的监管。 考虑到海南省试点 REITs 初期市场不成熟， 需要一定的稳定探索期，在技术层面开放式 REITs 频繁的估值要求很难精确满足，因此海南省发展 REITs 宜采用以封闭式REITs 为主，开放式 REITs 为辅的方式。

3.在募集方式上先通过私募推动公募 ，最后达到公募与私募相结合以公募为主公募REITs 和私募 REITs 各有千秋，私募基金具有发行对象特定、发行费用较低、基金的设计规模较小、投资范围窄等特点，所以，如果不需要筹集巨额资金，发行总额在规定的范围内由特定的投资者认购便可以完成发行计划时，就可以采取私募方式，而不用采取公开发行的方式。 国际上 REITs 募集的主流方式，以公募为主。 但目前房地产市场、股票市场的波动剧烈，使得REITs 直接通过公募面向一般大众投资者，时机尚不成熟；其次，在现实条件下，从专业人才、风险控制等方面考虑，还不具备采取公募形式的一些基本条件。海南REITs 的募集模式，建议首先通过私募推动公募， 最后达到公募与私募相结合以公募为主的模式。

4.在资金运用方式上宜选择抵押型 REITs 为主，权益型REITs 为辅采用权益型REITs 直接收购物业操作简便、周期短、风险相对较低，但是要承担较高的税费；通过收购持有物业的股权可以避免房地产过户问题，降低税费成本，但可能面对信息不对称问题，风险较大，同时原有股东需要承担高额所得税而加大了操作难度。采用抵押型 REITs 购买房地产抵押贷款可以降低商业银行的风险， 此外抵押型REITs 还可以通过购买 MBS （Mortgage-Backed Security，即抵押贷款证券化）取得固定收益并增加 MBS 的流动性[8]。 考虑到我国目前证券市场尚不规范，投资者风险意识不强，而且资产评估、法律咨询等中介服务机构也不尽成熟和完善，如果在海南省大力发展权益型 REITs，可能会助长投机严重和盲目投资行为， 所以建议在海南省以发展低风险的抵押型REITs 为主，权益型 REITs 为辅，然后再逐步引入和发展混合型REITs。

5.具体经营模式可选择 90%以上投资成熟物业，10%以内投资房地产开发海南REITs 的投资方向需要紧密结合海南的经济发展水平和房地产业所处的发展阶段， 并且随着房地产业的发展，要相应地调整投资范围的侧重点。这样才能实现以发展REITs 来促进房地产业发展的目的。 为加强基金的风险控制，REITs 需要以具有稳定现金流收入的购物中心、办公楼等成熟的商业物业为主[9]，至少 90%以上投资成熟的商业物业， 也可以专门投资于某种特定类型的房地产项目，向专业化的方向发展，投资的房地产项目必须具备两个条件：产权清晰并且完整；能获取稳定、持续的现金流收入。 另外，可以允许 10%以内投资房地产开发，以稳定和增加房地产开发的资金投入。

（二）相关政策建议

1.建立健全相关法律法规

首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。 其次，在现有的证券投资基金以及相关法律制度的基础上，结合美国和亚洲国家、地区的经验 ，尽快制订专门的 《REITs管理条例》，使海南省的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。

2.实施必要的税收优惠

税收优惠政策是房地产投资信托竞争力的主要源泉。 目前，我国还没有这方面的优惠税收政策出台。 国家税务机关可以对合格REIT 减免所得税； 对 REITs 合格投资所承担的营业税、土地增值税予以减免；在物业交易环节仅对相同物业的交易一次征税，避免重复纳税；同时也可以考虑在REITs 发展初期对投资者减免所得税以培育REITs 投资群体。

3.建立严格的监管准入制度和信息披露制度

在海南发展REITs 要有一个系统性 、跨部门的监管体系,建议借鉴澳大利亚的经验，设立专门的证券及投资管理委员会(ASIC)进行严格监管，对从事 REITs 的机构，包括受托人、投资管理人、物业管理人、估计师等均需要取得ASIC 的资格许可，REITs 的受托人还需同时取得金融监管部门颁发的金融服务执照。 此外， 政府金融主管部门应根据房地产市场发展的需要建立相关机构，在有关信息的采集、处理、等方面为市场提供专门、快捷、有效的公共服务；建立完善高效的房地产行业中介服务体系以及统一而权威的行业标准，并通过向投资者披露信息采确保其运营的透明度；建立房地产信托融资信息网络系统，实现交易、清算、管理和监控的电子化。

第3篇：房地产投资管理办法范文

2007年，保险资金的投资冲动比任何时候都要来得强烈，因为保险资金股票投资比例的上调、中小保险机构委托入市的开闸以及7月《保险资金境外投资管理暂行办法》的出台，保险资金的投资欲望得以充分释放。从投资境内股市，到投资公司股权，再到参股海外金融巨头，保险机构的影子可谓无处不在。

从目前的趋势来看，今后保险投资收益来源渠道主要包括：产业投资、股权投资基础设施投资、曲线房地产投资以及海外投资等，这些都将为保险资金提供一个大展拳脚的舞台。尤其是2008年国有资产重组上市的进程会进一步加快，城市商业银行的改革仍然继续，都将为保险资金提供股票市场之外的投资渠道。种种迹象表明，2008年保险投资渠道将呈现前所未有的多样化景象。

保险机构对资产证券化产品的投资开闸

近日，中国保监会向各保险公司和保险资产管理公司下发《关于保险机构投资信贷资产支持证券的通知(征求意见稿)》，允许保险公司投资于信贷资产支持证券，并对这类证券的资质、额度和级别等提出了要求。

《意见稿》要求，保险公司投资的信贷资产支持证券，只能是由银行业金融机构发起的资产证券化产品，且暂限于AA级或相当于AA级以上的优先级证券，投资额度则限于上年度末总资产的2%。一保险资产管理公司高管表示，投资资产证券化产品可以拓宽保险资金投资渠道，更好地进行保险资产配置，分散投资风险。

其实，保险机构投资于证券化产品的提议早在2005年就出现了。在2007年初的全国保险工作会议上，保监会主席吴定富谈及2007年保险资金运用的工作重点时，开展保险资金投资证券化产品和金融衍生品交易试点的内容就涵盖其中。但与保险机构的债券投资和境外投资相比，对资产证券化产品的投资步伐略显踟蹰。保监会公布的数据显示，截至2007年11月底，我国保险业的资产总额已达到2.89万亿元人民币。按2%计算，保险业可投资于信贷资产支持证券的资金将超过500亿元。

QDII起航更多保险资金将出海

2007年底，金盛保险作为首家合资保险公司获得保监会批复获取境外代客理财（QDII）资格，并有权投资香港H股、红筹股。虽然迄今已经有21家保险公司获得了QDII资格，《保险资金境外投资管理暂行办法》也早于2007年7月31日由中国保监会会同中国人民银行、国家外汇管理局正式，但是由于《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》尚未出台，迄今为止尚无保险类QDII产品正式推出。

但据消息灵通人士透露，一直被视为出海指南针的《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》，目前也已在保监会内部进行会签，有望不日出台，而保险QDII产品最快也将在2008年年初推出。一些保险公司的相关负责人纷纷表示，目前已经准备了相关投资境外市场的QDII产品报备工作，只要细则一出来，就上报产品。市场专业人士表示，海外投资的放行使保险资金可在全球范围内进行配置，国内资本市场的周期性对保险资金收益的制约因素作用下降，有利于保险业的长期发展，预计2008年海外投资领域或者种类还将逐步放开。

保险机构委托入市队伍将进一步扩容

放行部分保险机构委托入市，是2007年保监会关于扶持中小保险机构政策之核心内容。此前，监管部门一直将直接投资股票市场的公司限制在拥有资产管理公司的9家中资保险公司，以及友邦资产管理中心，而中小保险公司受资产规模等指标所限卡壳于入市门槛。在中小险商分享A股盛宴的呼声下，监管部门最终决定放行中小险商以委托形式入市。

从中小保险机构委托入市路径图来看，它们一开始基本在一级市场活动，尤其热衷于“打新股”，这与中小保险机构投资谨慎的态度有很大关系。保险资金是长期资金，资金性质决定了保险机构的投资模式更保守、更谨慎。

业内人士认为，在监管部门力挺中小险企的大背景下，2008年中小保险机构委托入市的队伍将进一步扩容，随着这些机构投资能力的逐步增强，它们的投资范围也有望从一级市场延伸至二级市场。考虑到中小险商的加入，保险机构的申购能量仍大有潜力可挖，保险机构作为一、二级市场“主力军”已然成型。

投资基础设施和房地产项目将有所表现

2007年底京沪高铁公司的创立，让市场领略到了保险资金在投资基础设施上的魄力。由股权投资先锋平安保险牵头的保险团队，以集体出资约160亿元投资了京沪高铁，占总股份13.93%，成为该项目第二大股东。这是中国保险企业首次联合投资大型基础设施项目，实现了保险资金在基础设施投资上的重大突破。

这只是保险资金在基础设施投资领域的“小试牛刀”。业内人士指出，随着国内基础设施项目的与日增多，2008年有可能出现一轮保险资金投资基础设施建设的。

虽然目前房地产投资尚属于保险资金禁止投资的范围，但保险公司仍可通过自建物业、为子公司提供担保等方式间接进行房地产投资。2007年11月6日，中国平安公告称，公司在最高授信额度内为平安置业提供人民币10亿元的贷款担保，平安置业是中国平安旗下平安信托的子公司，其主要业务为房地产。相信在2008年保险资金曲线投资房地产更会有所表现。

有望分羹无担保公司债、特别国债

2007年开始债市暖风频吹，2008年或掀起一股债市扩容潮，保险公司有望参与对公司债和特别国债等债市新品的分羹。

然而，分羹收益的厚薄仍倚赖于保监会对无担保债的放行与否。目前，身为债券最大买家的保险机构仍不能投资无担保债，而公司债主要采用的就是无担保形式发行，这在一定程度上束缚了保险机构投身公司债的手脚与热情。坊间热传的“保监会将出台关于保险机构投资无担保公司债的相关文件”，从目前来看，也仍是“只闻楼梯响，不见人下来”。

至于保险机构固定收益类投资中的“主角”国债，也或将因为今年实施的更加严厉的信贷政策，提升空间较为有限。海通证券目前出炉的投资报告显示，尽管2007年固定收益类投资收益率升幅较大，尤其在连续加息环境下，去年国债收益率上升较快，但2008年实施的信贷从紧政策会促使商业银行对国债需求有较大提升，需求的增多则使得国债收益率很难上升甚至下降。

【链接】

不断拓宽的保险资金投资渠道

银行存款、国债、金融债和国务院规定的其他资金运用方式――1995年6月《保险法》。

同业资金拆借市场――1998年10月，中国人民银行允许保险资金进入全国同业拆借市场。

中央企业债券――1999年，中国保监委又出台了保险公司购买中央企业债券管理办法，允许保险公司购买铁路、电力、三峡工程等企业债券。

证券投资基金――1999年10月，国务院批准保险公司可通过购买证券投资基金间接入市，允许保险公司在控制风险的基础上，在二级市场上买卖已经上市的证券投资基金和在一级市场上认购新发行的证券投资基金。

银行大额协议存款――1999年，保监会、人民银行批准投资。

中央银行票据――2003年7月，保监会、人民银行批准投资。

银行次级定期债务――2004年3月，保监会、人民银行批准投资。

银行次级债券――2004年6月，保监会、人民银行批准投资。

可转换公司债券――2004年7月，保监会、人民银行批准投资。

外汇资金境外运作――2004年8月，中国人民银行《保险外汇资金境外运用管理暂行办法》出台，首次允许保险公司在接受严格监管的前提下在境外运用外汇资金。2005年9月11日，中国保监会对外宣布，保监会与国家外汇管理局联合颁布《保险外汇资金境外运用管理暂行办法实施细则》。2006年4月，保监会批准保险机构通过购汇进行海外投资，保险公司海外投资比例将不低于其总资产的5%。

股票――2004年10月24日，中国保监会和中国证监会联合《保险机构投资者股票投资管理暂行办法》，为我国保险资金开启了直接投资股票市场的大门。

多种债券――2003年5月30日，允许保险公司购买信用等级为AA级的所有企业债券，而且投资于企业债券的资金占保险公司总资产的比重从10%放宽到20% 。2005年8月21日，中国保监会颁布了《保险机构投资者债券投资管理暂行办法》，将保险机构的可投资债券分为政府债券、金融债券、企业（公司）债券及有关部门批准发行的其他债券四大类；保险资金投资企业债券余额占保险机构季末总资产的比例30%；投资同一期单品种限额占发行额的20%；并为资产支持证券、非银行金融机构发行的金融债券等新的金融产品、保险机构参与债券远期衍生产品交易等留下了空间。

第4篇：房地产投资管理办法范文

关键词：信托投资 房地产 信托融资 利益均衡

房地产信托融资的基本理论

（一）房地产信托的要素

通常所说的房地产信托包括信托行为、信托当事人以及信托标的物三个基本要素。具体来说，信托行为一般是指以设定信托而发生的法律行为，其主要书面形式是在双方相互了解、自愿的情况下签订房地产信托契约或者合同等；信托当事人包括委托人、受托人以及受益人三个方面。其中受益人可以是委托人自己，也可以是委托人指定的其他自然人或者组织等；房地产财产就是房地产信托的标的物，即委托人通过信托行为，转移给受托人代为管理或者处理的房地产财产。通常广义上的信托财产还包括受托人在经营管理标的物的过程中产生的盈利，也叫信托收益，这些均在房地产信托的范畴之内。

（二）房地产信托的分类

根据中国人民银行的《信托投资公司管理办法》中有关条款，国内的房地产信托主要分为两大类：一类是房地产资金信托，另一类是房地产财产信托。其中房地产资金信托以委托人的货币资金作为信托财产，受托人对委托人委托的货币资金进行自主经营，这种情况下，信托资金的来源必须是个人的资金财产或者是单位空闲的资金财产；而房地产财产信托是指委托人将自己的房产、地产作为信托标的物交给信托机构，信托机构在收到财产后并不给予现金与委托人，而是签发一系列的凭证，委托人拿着这些凭证可以在证券市场上进行交易，以期获得利润等。委托人从这些凭证上的所得就相当于出售房地产的价款。

房地产信托融资运作模式

（一）信托贷款型模式

属于债权型融资方式，是目前国内公司使用最为广泛的一种房地产信托融资模式。它的原理是由信托公司开发出一系列的信托种类以吸引顾客投资，筹集到资金之后，信托公司再将资金放贷给房地产企业。信托贷款型模式有以下的特点：首先，信托公司与房地产企业联系，就融资的项目达成共识。然后，信托公司开发设计一份房地产信托计划，依据信托计划接受的合同数选择是否需要向银监会备案，通常以200份为标准。在通过审核或者备案后，信托公司开始公开向市场发行信托计划，有意向投资于该计划的投资人会将其投资资金划入信托公司指定账户。最后，信托公司将筹集到的信托资金放贷给房地产企业，同时，信托公司为了确保筹集到的资金的安全，也可能会与房地产企业签订一系列合同，如财产担保等。

上述的房地产信托融资模式给房地产企业融资带来便利，主要表现在：第一，虽然“121”号文件对房地产企业向银行申请贷款进行了规定限制，但只要符合相应条件，信托公司就可以向某些证件不齐全的房地产企业放贷款，这就为房地产企业的前期融资提供了便利；第二，对于房地产企业来说，从信托机构贷款属于债券型融资，不会产生额外的手续费用等成本，而且反映在资产负债表上是作为负债项目列示，可以产生抵税效应。相比于其他融资模式来说，经济效益可观；第三，这种贷款融资管理起来也比较方便，而其在现金流量表上反映的现金流也比较稳定，有利于公司对资金的使用进行规划，节约公司管理成本。

对于我国房地产企业，该模式有以下几个缺点：第一，《暂行办法》规定信托投资公司在给房地产公司发放贷款时，需要遵守相关的房地产贷款标准和要求的规定。在信托贷款方式下，这些规定和要求要更加严格。

第二，该方式所获得的款项是信托投资公司根据工程进度所划拨的资金，这些资金的用途有明确的规定。而且信托投资公司规定房地产采用信托融资的项目所获得的销售回款必须划入由保管人所开设的资金专户，这里面的资金不能被挪为他用。由于这些限制的存在，导致房地产公司很难实现资金的最优化配置，从而造成了很大的限制。

第三，一方面，房地产项目风险较大；另一方面，与银行相比较而言，信托投资公司对房地产项目的评估能力要低一些，综合来看，信托投资公司所面临的风险要大得多。实际过程中，信托公司往往要求房地产企业提供相关土地使用证明或者房产作为抵押，部分信托投资公司甚至需要房地产公司提供担保人。

（二）股权投资型信托模式

这种模式是权益型信托投资方式的一种，是指通过发行集资信托产品，信托投资公司把所募集的资金以参股的方式直接投入到房地产企业或者房地产的某个项目，这样信托投资公司就会按照一定的方式直接或者间接地参与经营或者管理。而且还能够根据其在房地产企业的股权或者房地产项目所有权，分获经营所得，从而作为信托投资公司的信托受益。

这种模式的特征如下：信托投资公司向社会公众发起房地产投资信托计划，以募集资金，社会公众购买信托计划并委托信托投资公司进行管理；信托投资公司运用所募集的资金购买物业用以长期投资，这些投资对象主要包括：具有稳定收入的写字楼、商业楼以及一些生产厂房等；信托投资公司将所投资的物业进行出租，稳定的租金收入被用来支付委托人的收益。

从实例来看，这种信托投资模式的产品很少见，主要是因为作为权益性投资者，他们需要承受较大的市场风险和经营风险。而且该种方式的退出机制也存在一定问题，难以与集合资金产品短期化投资现状相匹配，对于房地产企业，这种模式的缺点是：开发企业可能失去部分或者全部控制权，信托投资公司成为被投资企业的股东，参与企业管理、决策、最终的利润分配；这种产品目前在我国流动性不好，甚至连柜台交易也没有。

房地产信托融资模式的创新

第5篇：房地产投资管理办法范文

关键词：房地产市场房地产价格宏观调控

一、引言

房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。

房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素；每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展；同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。

二、房地产行业概述

（一）房地产业的概念

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业是与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建筑的生产任务。

（二）房地产业的分类

房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。

房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。

房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地(生地、毛地)变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。

房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。

房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。

房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、的经营活动。

物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。

（三）房地产业在国民经济中的作用

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②可以改善人们的居住和生活条件；③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；⑥可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；⑦有利于产业结构的合理调整；⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；⑨有利于吸引外资，加速经济建设；⑩可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。

促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

三、中国房地产市场发展现状及存在的问题

我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。

（一）房地产的总体规模越来越大

第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。

第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25%，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%(详见表3-2)。

（二）地区发展不平衡

第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。

第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91>西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。

（三）房价居高不下

近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

四、中国房地产市场发展趋势分析

我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。①房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中，己经把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。②房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形成。③商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93.696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持。④我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。

第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。

第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。从前面的统计数据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：①国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力：②住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用；③随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；④随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整。为房地产的增长助力：最后，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。

第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如，2001年6月起，建设部的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。

未来10年随着我国加入WTO，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有以下几个方面。

（一）房地产市场整体发展趋势

①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。

②以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。

③一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。

④加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。（二）市场供给趋势

在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。

配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。

（三）多元化的金融渠道

在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。

（四）房地产服务加强

作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。

（五）合理利用资源实现可持续发展

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。

五、推动我国房地产业发展的建议

（一）土地市场规范化

土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。

第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。

第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。

第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。

第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。

（二）完善房地产融资渠道

我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。

第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。

第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。

第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。

第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。

（三）引导房地产企业开展多元化产品服务

有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买？成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。

第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。

第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业都卖20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。

（四）建立多元化的房地产市场体系

目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。

（五）加强政府宏观调控

第一，加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购用作廉租屋。

第6篇：房地产投资管理办法范文

一、前言

房地产的开发项目具有规模大、周期长及价值高等特点，因此，对房地产项目的开发需注入大量的资金，故融资成为房地产业发展的重点。我国房地产企业的融资渠道尽管呈现出多元化特点，但是房地产开发融资方式以间接融资为主，其他的融资方式所占比例极低。房地产开发业的融资模式单一化和融资结构不合理等问题，会大大增加房地产业融资的风险。

二、房地产业融资现状及问题

1.房地产业融资现状

房地产是一种固定资产，其所选择的金融市场及融资方式必然会成为房地产行业开发、交易的关键。我国房地产业现阶段处于发展时期，加上政府对其资金运作上的严格管控，致使房地产的开发融资更加困难。研究发现，我国的房地产业融资正在消耗往年的资金储备，表明我国的房地产业融资具备一定的困难。另外，在我国的房地产业资金来源比重中，其他的资金来源所占比例呈现逐年上升的趋势，而传统的资金来源的比例却逐年下降，表明我国的房地产业的融资重心有所转移，因此，需积极寻求其他的融资渠道[1]。

2.房地产业融资的问题

（1）融资模式单一

现阶段我国的房地产业的融资模式主要采取传统的贷款模式，如房地产开发贷款、住房公积金贷款和个人住房贷款等，房地产开发商的资金来源中，有三成来自银行直接贷款，加上个人按揭贷款，银行贷款几乎占了七成。尽管银行贷款具备成熟度高、风险小、操作简单方便和成本较低等优势，但是其存在债务的刚性强和还款严厉度大，加上还会受到国家政策的影响，如果房地产开发商过度依赖银行贷款，必定会增加融资风险。

（2）融资结构不合理

在房地产业内，出现房地产开发商的直接融资比重低，而间接融资的比重太大的现象。房地产金融的工具创新力不强，尽管房地产的信托得到迅速发展，但是现阶段的信托产品无法满足房地产业所需的融资要求，房地产业还会受到国家和地方政策的限制，其上市困难重重。中国现阶段的房地产金融市场还在发展时期，因受到融资体系的结构不合理的影响，市场主体呈现出不健全和行为不规范等现象，从而制约房地产业的进一步发展。

（3）融资法律和法规不完善

房地产业融资的相关法律法规还有待完善，与房地产金融相关的政策法规还不健全，并缺乏一致性和协调性，故而操作比较困难，对房地产的融资渠道发展产生不良影响[2]。

三、完善房地产业融资的对策

1.采取多元化的融资模式

房地产业属于资金高度集中的行业，开发一个地产项目就需投入大量资金，假设不借助多种融资手段，那么企业就会面临止步不前，甚至出现资金链断裂等更为严重的问题。所以房地产企业一定要加强对融资渠道的创新，采取多元化的融资模式，形成以银行信贷和房地产信托等融资为主，其他融资模式为辅的融资体系。达到降低房地产业融资中的风险的目的。具体的融资方式有：

（1）内源融资

就是房地产业依靠自身资金进行融资的方式，它不仅包括自有资金，而且还包括应收的账款和票据等，房地产企业可将这些企业资金经过金融机构直接变现，将其投入新的房地产开发中。内源融资方式具备风险小、成本少的优势。而对于一家房地产开发企业自有资金较少的情况，可依据房地产开发企业的项目时间及工期的不同，采取多家房地产开发企业联合开发的方式。联合开发也可以是房地产的开发商与经营商通过合作方式开发房地产项目的一种融资方式。房地产的开发商与经营商采取联盟合作和统筹协调的方式，加大期房营销及宣传力度以增加销售，从而双方能获取稳定现金，将经营风险降到最低[3]。

（2）直接融资

直接融资包括股票融资及债券融资两种方式，其中债券融资的比例较小，主要以股票融资为主。股票融资就是企业经上市发行股票后获取融资，房地产的开发企业上市后，能迅速筹得资金，并将筹集的资金用于注册资本，达到永久使用的目的。股票融资无固定还款期限和利息负担，均以企业经营状况为担保，但是股票融资存在一定的难度，即上市要求较高，并且连续2年亏损就会被迫退市。

（3）间接融资

间接融资就是向金融机构（主要为银行）取得贷款，现阶段我国的房地产业的开发资金大部分源于银行贷款，此种融资方式已经成为房地产业融资的主要方式。

（4）新融资方式

①夹层融资：其处于债权和股权之间的一种信托产品，夹层投资属于长期融资，可根据特殊的需求对其进行调整，夹层融资中的付款事宜也需根据企业现金流的状况来确定。夹层投资主要适用于融资企业出现现金缺乏时，经扩张、收购等方式后，其银行的信用额度还是无法支持企业发展的情况；②房地产信托融资（REITs），REITs主要是通过发行收益凭证，汇集多数投资者手里的资金，并交付给专门的投资机构用于房地产的投资经营和管理，同时将投资的综合收益按照一定的比例向投资者分配的一种信托基金，REITs在国际意义中，与基金等同，REITs就是资产证券化的表现[4]。

2.合理组建融资结构

在发达国家的房地产融资和金融机构中，已经发展出一套比较成熟的融资和投资管理方法，我国的房地产业可引进这套管理办法，以缓解目前房地产业的资金压力，也能为我国的金融机构提供好的借鉴，以推动我国房地产的金融创新，达到投融资的快速发展。如果社会福利基金融资，是房地产金融将公积金与住房抵押两者结合的一种融资方式，其主要源于新加坡，这一公积金制度有利于经济发展落后和资金不足的发展中国家的融资。

3.完善融资法律和法规

房地产开发必须做到有法可依，但是目前关于我国的房地产投资开发类的法律法规极不健全和完善，造成房地产业融资出现无法可依和有法难依的现象。在房地产业融资中出台的法律法规大部分内容比较广，也比较泛，缺乏相关的具体细则，故在实际的执法中，会出现把握尺度大和增大交易成本的现象。因此，需完善融资法律和法规，主要方法有：⑴制定出低压贷款法，规范现有的抵押市场。出台相关的法律法规，以解决司法、行政处罚和住宅抵押处分三权之间的纠纷，并确保抵押登记和评估等问题能得到法律保护；⑵制定住房金融机构的组织法和住房金融法及抵押贷款证券化的业务会计制度；⑶管理好住房储蓄、公积金、低收入住房补贴等相关的住房金融经济活动，并制定相关管理制度，为房地产融资创造一种有法可依、有法必依、违法必究的发展环境，以确保房地产金融能稳定、健康发展[5]。

第7篇：房地产投资管理办法范文

关键词：房地产市场 房地产价格 宏观调控

一、引 言

房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。

房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素；每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展；同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。

二、房地产行业概述

（一）房地产业的概念

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业是与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建筑的生产任务。

（二）房地产业的分类

房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。

房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。

房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地(生地、毛地)变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。

房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。

房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。

房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、的经营活动。

物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。

（三）房地产业在国民经济中的作用

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②可以改善人们的居住和生活条件；③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；⑥可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；⑦有利于产业结构的合理调整；⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；⑨有利于吸引外资，加速经济建设；⑩可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。

促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

三、中国房地产市场发展现状及存在的问题

我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。

（一）房地产的总体规模越来越大

第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。

第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%(详见表3-2 )。

（二）地区发展不平衡

第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。

第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。

（三）房价居高不下

近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

四、中国房地产市场发展趋势分析

我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。①房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中，己经把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。②房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形成。 ③商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93. 696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持。④我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。

第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。

第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。从前面的统计数据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：①国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力：②住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用；③随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；④随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整。为房地产的增长助力：最后，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。

第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如，2001年6月起，建设部的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。

未来10年随着我国加入WTO，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有以下几个方面。

（一）房地产市场整体发展趋势

①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。

②以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。

③一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。

④加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。

转贴于 （二）市场供给趋势 在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。

配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。

（三）多元化的金融渠道

在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。

（四）房地产服务加强

作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。

（五）合理利用资源实现可持续发展

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。 其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。

五、推动我国房地产业发展的建议

（一）土地市场规范化

土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。

第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。

第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。

第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。

第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。

（二）完善房地产融资渠道

我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。

第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。

第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。

第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。

第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。

（三）引导房地产企业开展多元化产品服务

有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买？成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。

第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。

第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业都卖 20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。

（四）建立多元化的房地产市场体系

目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。

（五）加强政府宏观调控

第一，加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购用作廉租屋。

第二，降低房地产税费。政府要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。

第三，完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置上地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。

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第8篇：房地产投资管理办法范文

2002年，中国人民银行继续执行稳健的货币政策，灵活运用多种货币政策工具，努力改进金融服务，保持了货币供应和银行贷款的较快增长。

（一）继续执行稳健的货币政策，取得明显成效

为支持经济增长和促进经济结构的战略性调整，中国人民银行继续灵活运用多种货币政策工具。2002年2月21日实行第八次降息，1年期存款利率从2.25%降为1.98%，1年期贷款利率从5.85%下降为5.31%，准备金存款利率从2.07%下调到1.89%，1年期再贷款利率从3.78%下调到3.24%。在汇率方面，我国实行了有管理的浮动汇率制度，2002年汇率水平稳定在1美元兑换8.2765~8.2774区间。

中央银行也先后出台了一些列信贷政策，积极引导资金流向，以实现金融对经济增长的有力支持。为了缓解农村地区贷款难问题，人民银行《关于增加对农村信用社再贷款的通知》，决定在2002年春耕期间增加农村信用社再贷款260亿元。同时，为确保农村信用社春耕信贷资金供应，加大支农贷款力度，人民银行对农村信用社开展农户小额信用贷款情况进行了督促检查。针对社会上普遍反映的中小企业贷款难问题，人民银行有关负责人指出，中央银行将继续采取有效措施，引导和督促商业银行加强贷款营销，在防范和化解金融风险的同时，加大信贷结构调整力度，改变贷款向大城市、大企业、上市公司过分集中的状况。此后，人民银行了指导性意见，进一步加强对有市场、有效益、有信用的中小企业的信贷支持。此外，针对房地产市场可能出现的泡沫，人民银行强调各商业银行要切实贯彻和落实已出台的房地产信贷管理政策，严格查封住房开发贷款发放条件，调整和优化房地产贷款投向，加大对经济适用房建设贷款投入，防止重复建设，防范贷款风险，促进我国房地产业的健康发展。

基于以上政策，2002年我国金融机构存贷款增加较多，全部金融机构本外币各项存款余额183388亿元，比上年增长18.1%。其中企业存款64299亿元，同比增长15.3%；城乡居民储蓄存款94307亿元，同比增长17.1%(城乡居民人民币储蓄存款86911亿元，同比增长17.8%)。全部金融机构本外币各项贷款余额为139803亿元，比上年增长15.4%。贷款结构继续得到改善。全国农村信用社贷款余额13940亿元，增加1953亿元。消费信贷余额10669亿元，增加3694亿元，其中个人住房贷款余额8258亿元，增加2671亿元。与此同时，中国人民银行还积极发展货币市场，加大公开市场操作力度，保持货币供应量的较快增长。2002年广义货币（M2）增长16.78%，狭义货币（M1）增长16.82%，现金净投放1589亿元。全年同业拆借量1.2万亿元，增长49.8%，债券回购10.2万亿元，增长1.54倍。外汇储备继续增加，年末外汇储备达到2864亿美元，比上年增加742亿元。具体来说，2002年中国金融运行基本状况可以通过以下金融数据表示（见表1）：

表1

2002年中国金融运行状况主要数据  

（二）加强金融和外汇监管，化解金融风险，促进公平竞争

加强银行监管始终是中央银行工作的重中之重。2002年，中央银行出台了《股份制商业银行公司治理指引》和《股份制商业银行独立董事和外部监事制度指引》，规范股东行为，有效发挥商业银行独立董事和监事的监督作用，促进商业银行稳健经营。为了提高银行业信息披露程度，强化对银行的市场约束，提高金融透明度，人民银行宣布实施《商业银行信息披露暂行办法》，要求国有独资商业银行和股份制商业银行向社会披露经营信息，这实际也是我国银行业参与国际竞争的重要条件。针对一些银行机构盲目追求扩张业务规模和增加市场份额问题，中央银行又了《关于规范银行业市场竞争行为的通知》，目的在于杜绝竞争中的违法违规和其他不正当竞争行为，维护正常的金融市场秩序。

与此同时，中国人民银行严格监督贷款质量五级分类管理制度的全面实施，促进不良贷款余额和比例的继续下降；加强资本充足率监管，强化资本约束，对少数资本充足率达不到监管要求的股份制和城市商业银行，要求限期达到规定的资本充足率标准，鼓励国际金融资本入股股份制和城市商业银行，继续推动符合条件的商业银行上市。对于不同种类的银行机构，中央银行监管侧重点也各不相同。对国有独资商业银行单笔大额不良贷款等进行了16项系统检查，并对其一些分支机构的违规贷款问题进行了30多项专项检查。而针对股份制商业银行、城市商业银行，则是重点加强了法人治理状况、内控制度建设、资产质量和资本管理方面的检查。对于农村信用合作社，中央银行则重点进行了支农贷款发放、债券投资、单户大额存款和联社高级管理人员任职情况的检查。

此外，在外汇管理方面，人民银行进一步落实了经常项目可兑换原则，适时调整经常项目管理的具体办法，打击“地下钱庄”和洗钱等违法活动；完善资本项目管理，继续提高外汇储备经营的系统化和专业化水平，完善投资决策程序、风险管理框架和业绩考评体系。

（三）不断完善金融服务质量，积极扩大金融对外开放

发达的支付体系的建立是金融服务现代化的重要标志，2002年初人民银行确立的银行卡联网通用“314工程”工作目标已基本实现，现代化支付系统建设取得突破性进展。在北京和武汉，大额实时支付系统按时开通、运行，其他11个城市的建设推广工作也进展顺利。

在金融统计监测和金融立法方面，人民银行也取得重大进展。2002年1月1日，中国人民银行行长以国际货币基金组织中国理事的身份致函国际货币基金组织总裁，通报中国参加国际货币基金组织“数据公布通用系统”的决定。这是我国政府增加宏观经济透明度的一个重大举措，标志着我国统计制度在朝着国际标准靠拢的方向又迈进了一大步。同时，人民银行制定了《金融统计管理规定》，强化金融统计管理，规范金融统计行为，提高金融统计质量。此外，2002年人民银行还起草、修订了《人民币银行结算帐户管理办法》、《现金管理条例》等4件行政法规，实施了《金融机构反洗钱规定》等7件部门规章。按照审慎监管要求和国际监管标准，制定下发了商业银行贷款风险分类、准备金计提、信息披露、内部控制、公司治理等监管规章指引和规范性文件，金融法规制度进一步完善。

在金融对外开放方面，我国严格履行加入世贸组织的承诺。2001年12月11日加入世界贸易组织时，中央银行对外资银行开放了上海、深圳、天津和大连4个城市的人民币业务，2002年12月1日，中央银行又进一步对外资银行开放了广州、珠海、青岛、南京和武汉5个城市的人民币业务。目前，已有60家外资银行可以不受地域和客户限制办理外汇业务，同时，53家外资银行获准在上海、深圳等9个城市办理人民币业务。

作为我国向外资开放国内资本市场的重要举措，中央银行积极协助有关部门推进QFII(合格的境外机构投资者)业务在国内的展开。自2002年12月1日《合格境外机构投资者境内证券投资管理暂行办法》实施以来，境内中、外资银行先后向中央银行递交了开办QFII境内证券投资托管业务的申请。目前已有包括中国工商银行、中国银行、中国农业银行、交通银行、中国建设银行、招商银行、渣打银行、汇丰银行和花旗银行在内的九家中外资银行获准开展该项业务。除此之外，中央银行也积极开拓与其他国家和地区之间的合作关系。作为对国际金融机构援助资金的补充，人民银行同韩国银行和马来西亚国家银行签署了双边货币互换协议，支持对方解决国际收支问题和维护金融稳定。

二、2002年金融运行中存在的问题

（一）物价水平继续走低，通货紧缩问题重新出现

从2001年9月开始，我国的通货紧缩趋势又再次出现。2002年除2月份通货膨胀水平为0以外，其余各月通货膨胀水平均为负值，全年通货膨胀率为-0.8%。在居民消费价格指数的变动中，食品价格下降0.6%，是造成价格下降的主要因素。主要工业消费品价格继续走低，服装、家庭设备及个人用品、交通和通信价格都有不同程度下降。与此相对应，由于政策性调价因素，服务项目价格仍旧呈现上涨趋势，娱乐教育文化用品及服务价格上涨0.6%。尽管2002年中国GDP增长率达到8%，但是，物价水平的下降对企业投资预期和公众消费预期的影响仍不容忽视。

（二）货币流动性下降，使用效率降低

从2002年中央银行的货币供给情况来看，广义货币M2增幅比同期GDP增速和消费物价涨幅之和高9.6个百分点，基本适应了经济增长的需要。但是，M2/GDP比例的持续快速上升则令人担忧。改革开放之初，M2/GDP大约不到40%。此后M2/GDP比例不断上升，从1994年开始，这一比例已经超过100%；到2002年，这一比例更升至181%，名列全球前茅。

这一现象的出现，大致可以归纳为三种原因：首先，尽管货币发行量增加和居民储蓄率较高一起为经济发展提供了丰富的资金供应，由此推动了中国的高速货币化进程，但是，货币流通速度越来越变得缓慢，货币使用效率不断下降。其次，主要由信贷市场和资本市场所组成的金

图1

我国M0/GDP、M1/GDP和M2/GDP比例的发展态势

融市场存在着许多梗阻的地方，社会上仍然存在着大量闲散资金。另外，由于银行部门存在着大量的不良资产，虽然那些贷款已经耗散或流失了，但在银行的帐面上却仍然被视为有效资产。

（三）资金供需结构性失衡依然存在

尽管中央银行货币供给总量充足，而且居民储蓄存款余额增长迅猛，但是并没有缓解我国资金供求的结构性矛盾。一方面，商业银行大量购买国债，在中央银行准备金帐户上拥有大量超额准备金，资金相对宽松；另外一个方面，中小企业和农村地区的正常贷款需求却得不到满足，资金相对匮乏。

中小企业贷款问题是世界性难题，只是在我国表现尤为突出。造成我国中小企业贷款难的原因除了与制度环境有关之外，最关键的因素还在于中小银行数量不足。出于风险和利润考虑，大型企业始终是商业银行关注的对象。一旦发现客户，大银行的基层分支机构就上报给上级行，能够充分发挥大银行资金充裕的优势。而中小银行即使发现了这样的优质客户，也无法拆借到远远超出其自身偿还能力的资金。因此，中小银行的商业定位主要是中小企业。

目前，农村信用合作社是农村地区获得贷款的最主要场所。但是，制度因素加上经营不善使得农信社积累了大量呆坏帐，历史包袱严重，极大削弱了它们向农村提供贷款的能力。另一方面，中国邮政储蓄的存在加剧了农村地区资金供需紧张，农民手中本来不多的一点剩余资金就是通过邮政储蓄、中央银行、商业银行、城市地区的工商贷款这样一条传导链条，从农村流入城市。

（四）房地产贷款存在潜在风险

从2001年开始，房地产在我国某些地区出现非理性发展势头：一方面是房地产投资的大幅增加，一方面是房屋空置率的不断上升。从房地产开发企业来看，其资金的20~30%直接来自银行贷款。从房地产施工企业来看，建筑公司大多采用垫付资金的方式进行施工，这部分资金大约占房地产项目总投入的30~40%，而建筑施工企业也向银行借款。从房地产消费者来看，一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。如果将这几项加总起来，至少60%以上的房地产投资资金直接或间接来源于商业银行，因而隐藏着较大的金融风险。2002年11月，中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月至2002年9月30日发放的房地产贷款情况进行了检查，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。从贷款种类来看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款。从行别来看，股份制商业银行和城市商业银行违规现象比国有独资商业银行相对严重。

（五）中央银行债券回购与财政部的国债发行出现目标矛盾

2002年上半年，由于我国出口大幅增加，外汇储备增长了300多亿美元，人民银行采取正回购手段来回收货币，以减少外汇储备快速增加带来的基础货币投放过多问题。从2002年6月25日到12月10日，人民银行共进行24次正回购操作，累计回笼基础货币26475亿元。按照中央银行的解释，进行国债正回购的目的主要有两条，其一在于防范商业银行的长期利率风险，其二在于平衡外汇占款。但是，由于中央银行连续进行正回购，市场利率被大幅抬高，造成财政部国债发行出现困难。具体来说，财政部在银行间债券市场发行2002年第九期10年期国债的时候，是在人民银行完成了4次正回购操作、购回资金规模高达500亿元人民币的背景下进行的。在中央银行对国债市场收益率的直接影响之下，第九期记帐式国债中标利率达到了该次发行的利率最高线2.7%。但在市场一片“利率太低”的呼声中，260亿元的计划发行量仅完成了73.3%，这是自国债发行市场化改革以来极为少见的事情。因此，作为实施宏观经济政策的两大部门——人民银行和财政部应当注意建立密切的协调合作机制，使得宏观经济政策能够顺利执行。

三、我国2003年金融体制改革与政策走向

（一）货币政策取向宜带有积极含义

延续2002年中国经济增长8%态势，2003年1~2月不包括城乡和个人的固定资产投资同比增长32.8%，增幅比上年提高14.6个百分点，同期规模以上工业企业增加值同比增长17.5%，增幅比上年四季度提高3个百分点，是1995年以来增速最高的。此外，根据国家统计局的调查，2003年一季度全国企业景气指数为131.2，比上季度和上年同期分别提高0.2和11.6点，企业景气指数连续5个季度保持平稳上升势头，并创下近年新高，表明企业内在活力进一步增强，经济增长的微观基础继续改善。这些统计数字说明，依靠国债投资拉动内需到了需要转型的时候了。

配合财政政策的逐步转型，2003年我国货币政策宜在保持稳健的同时，带有积极的含义。根据以往经验，我国广义货币(M2)供应量应维持在16~18%的增长区间，并维持0~1%的通货膨胀水平。由于我国资金供需存在结构性过剩的矛盾，高于这一货币增长速度，很可能造成原本头寸较松的企业手中资金更多，投资盲目扩大，酿成金融风险；而低于这一增长速度，很可能使经济重新回到通货紧缩。货币供应保持这种增长速度，可以体现稳健前提下的积极取向。

（二）保持人民币存贷款利率水平稳定，适当调低超额准备金利率和再贴现利率

从2002年以来全球的货币政策态势来看，宽松似乎已经成为世界各国的基调。目前美国联邦基金利率已经下调到1.25%，成为1961年以来的最低水平，并且由于伊拉克战争的持续，美联储很可能考虑再次下调利率；英国则在2003年2月将基本利率下调到3.75%，成为1955年以来的最低水平；此外，欧洲中央银行也不甘示弱，两年半以来连续6次降息，将其主导利率下调到2.50%。看来，世界主要发达国家都在借助降低利率的手段，刺激消费和投资，并增强其产品在国际市场上的竞争力。当前，我国仍然面临内需不足的矛盾，所以，维持一个较低的利率水平既是合理的，也是必须的。较低的利率水平不但有助于刺激消费和投资，也变相起到使人民币贬值、提升我国产品国际竞争力的作用。

2003年1、2月，我国居民消费价格总水平分别比去年同月上涨0.4%和0.2%，这固然包含春节和燃油价格、居民用水、用电价格上涨以及中央银行货币供给加快增长的因素(19.3%、18.1%)，但是我国2003年全年走出通缩已经具有很大可能性。目前，经济中的自主增长能力逐渐增强，宏观经济逐渐回暖，物价水平微弱上升，正是早已不堪重负的积极财政政策退出之机，而不宜率先抬高利率打压物价。

总之，2003年中央银行不宜轻易考虑变动现有存贷款利率水平。需要附带说明的是，鉴于商业银行惜贷严重、超额准备金数额庞大，降低储备金利率很可能会成为中央银行进一步降低存贷款利率之前的必要先行步骤。

（三）积极推进金融改革，缓解资金供需矛盾，引导资金合理流向

随着我国民营经济的发展，支持中小企业融资的呼声和压力也越来越大，给货币政策和金融监管都提出了新的课题。过去，为中小银行增资扩股以增强其贷款能力始终被认为是解决中小企业贷款难的一条重要途径。2003年，中国银行业监管委员会宣告成立，完全有理由相信，随着金融监管职能的有力加强，监管当局和货币政策制定部门将协调一致，加快我国金融改革的步伐，开辟解决中小企业贷款难的新途径：加快设计开放民间金融的方案乃至相关法律、法规体系，加快考虑将无效率的大型国有商业银行进行拆分上市，既解决我国中小银行数量不足问题，也彻底解决商业银行的不良资产问题，使其真正走上可持续发展之路。

十六大报告中对农村经济的发展给予了特别的关注，按照这一精神，2003年我国将加快农村金融体制改革，努力解决农村金融“空洞化”问题，真正实现邮政储蓄资金不但来源于市场，也直接运用于市场；力求盘活现有农村信用社，切实增强农信社为农村地区经济发展服务的能力；疏通农村民间金融的正规渠道，允许民间资本以合法渠道进入农村金融领域。

与此同时，针对房地产投资的过快增长，中央银行宜切实加强监管，严禁发放“零首付”个人住房贷款，强化开发商自有资金占开发项目总投资比例限制。但无论如何，中央银行科学的新房贷政策应该是使房地产投资实现软着陆，而不是使其急刹车，否则将会诱发商业银行不良资产的新一轮上升，并影响宏观经济的回暖势头。

（四）完善货币市场，加速推进利率市场化进程

作为资金的价格，利率只有准确反映市场供求状况，才能实现对资源的有效配置，并为汇率市场化做准备。目前，中央银行在确定利率市场化总体思路的基础上，又提出利率市场化改革目标，即建立由市场供求决定金融机构存、贷款利率水平的利率形成机制，中央银行通过运用货币政策工具调控和引导市场利率，使市场机制在金融资源配置中发挥主导作用。当前，中央银行在逐步扩大利率浮动范围的同时，宜更加积极推动货币市场特别是商业票据市场的发展。由于票据融资与中小企业资金流动性强、金额小、周期短等特点相适应，因此可以大大降低中小企业融资成本。事实上，票据市场的快速发展对加速利率市场化进程也颇具实际意义。

（五）积极有效发展资本市场，扩大公众投资渠道

从2002年到现在，我国人民币储蓄存款增长始终维持在两位数以上的同比增长率，占GDP份额不断呈现上升趋势。2002年1月，本币城乡居民储蓄存款只占当年GDP的73.2%，而到2003年2月这个数字已经达到90.65%，逐渐与GDP接近。

从我国资本市场的发展来看，2002年股票市场继续延续了2001年的下跌态势，全年在上海、深圳证券交易

图2

2002年以来我国城乡居民储蓄存款(本币)的变化

第9篇：房地产投资管理办法范文

关键词：产业投资基金；理论；实践

中图分类号：F83059文献标识码：A

文章编号：1006－1428（2006）06－0049-03

一、引言

概括而言，产业投资基金是指一种主要对未上市企业和公司直接提供资本支持，并从事资本经营与监督的集合投资制度，是通过发行基金受益券募集资金，交由专业人士组成的投资管理机构操作，基金资产分散投资于不同的实业项目，投资收益按资本分成的投融资方式。通常，基金发起人会联合主要投资者出资设立基金管理公司，由其担任基金管理人并管理和运用基金资产，同时选定一家商业银行作为基金托管人托管基金资产，投资收益按投资者的出资份额共享，投资风险由投资者共担。产业投资基金一般定位于高新技术产业，有效率的基础产业，如收费路桥建设、电力建设、城市公共设施建设等，以促进产业升级与结构高度化。产业投资基金在我国可以发挥作用的范围很广，凡是符合国家鼓励发展并具有较好回报的产业，均可以运用这种投融资方式。

根据有关研究，中国产业投资基金业的总体目标是成为一个具备一定规模的金融产业，其举足轻重的作用仅次于商业银行和保险公司。参照美国等发达国家金融业结构比重，中国产业投资基金的资产规模应占金融业资产规模的1％―3％。按中国现有金融资产规模约40万亿元匡算，产业投资基金规模应在4000亿元到8000亿元，最终达到占金融资产3％的目标。在影响上，产业投资基金的发展将改善我国企业的融资格局，加快金融市场的改革进程，促进国民经济的发展，提高资源配置的效率。

二、产业投资基金的发展环境

当前，中国正在经历一段高新技术、基础设施投资活跃的时期，投资主体既有政府，也有私营部门。一方面，是国内高新技术、基础设施投资需求显著增长，而政府面临财政压力和职能转变，需要减少债务，并将投资风险转移到私营部门；同时相对较高的估值推动更多的资产转手，进而促进了较快的资本投入。另一方面，在需求作用下，资金被吸引到国内高新技术，尤其是基础设施行业，基础设施资产已成为具有长期投资等级，富有吸引力的固定收益产品；而且在宏观经济向好的情况下，股本投资将产生较高的股息收益，能充分利用杠杆实现增长，并与通货膨胀挂钩。这些都为中国私募股本投资创造了极好的机会，也为中国产业投资基金发展提供了良好的环境。

从法律环境来看，经国务院批准，1995年9月中国人民银行公布了《设立境外中国产业投资基金管理办法》，该办法是至今中资机构在境外设立中国产业投资基金的主要依据。对在境内设立产业投资基金，国家发改委于2004年11月起草了《产业投资基金管理暂行办法》，虽然至今没有出台，但是有关内容已经在相关政府部门达成共识。而国内已成功设立的中瑞、中比等中外合资产业投资基金，均由国家发改委以特批的方式报国务院批准成立。

从市场环境来看，当前国内经济继续保持强劲增长，社会资金较为充裕，但投资渠道不畅，包括保险资金、社保资金在内的大资金集团，正积极寻找有稳定现金流回报而又能与其负债结构相匹配的项目投资。只要产业投资基金的回报和结构设计有足够的吸引力，就可以完成基金的募集。

三、产业投资基金的投融资特点

从国外发展经验来看，产业投资基金主要投资于基础设施行业，包括运输行业(如收费道路、机场、港口和部分铁路)、受监管的公用事业(如供电和天然气网络、供水和废水处理网络)、政府服务业(如学校和医院、卫星等部分国防项目)和其他(如输油管、液化石油气接收站和运输船、合同发电)等。该行业资产均属于社会基础设施，具有稳定、可预测和低风险的现金流，且独立于商业圈之外，通常与本地通货膨胀相关，有能力支撑高负债。

产业投资基金是一个值得中国企业探索的、比较适合大型建设项目的股本融资方式。对于项目主体而言，其通过产业投资基金融资，主要有五大特点：一是投资期限较长，一般为1015年；二是投资者一般不要求占控制地位，只要求参股；三是投资者到期后退出，发起人可拥有优先回购权；四是以财务投资者为主，很少参加经营管理(但会要求改善和强化公司治理)；五是投资者对投资回报要求不高。当然，由于股本投资者比债务融资者承担更多的风险，在收益获得次序上排在贷款之后，因此，产业投资基金的融资成本要高于银行贷款。

与传统的融资方式相比，产业投资基金融资特点如下：

四、产业投资基金的设立方案要点

目前，我国产业投资基金立法基本处于停滞状态，已设立的中瑞合作基金、中比直接股权投资基金、以及其他创业投资基金和房地产投资基金，均采取了迂回的方式，对不同的设立模式进行了探索。因此，如何在现有的法律框架下，对产业投资基金设立方案进行研究、设计，不仅直接关系基金本身能否成功募集和运作，而且对于中国整个产业投资基金业的发展具有积极意义。结合国内外实践，在中国设立产业投资基金需着重考虑以下几个方面：

1.基金组织形式：公司型还是契约型。公司型基金具有独立法人资格，治理规范，管理直接，透明度高等优点；但需承受双重税赋，不可在银行间债券市场发行基金单位，无法实现利润100％分红。契约型基金设立简单，便于运作，经批准可以在银行间债券市场发行基金单位，基金收入可以全部分配给基金份额持有人，基金本身无须缴纳所得税；但治理相对困难，对投资者的保护不如公司型基金。

2.基金注册地：境内还是境外。在境内注册基金，目前尚无有关的专项法规，无税收优惠政策，审批程序相对简单，投资者以境内保险公司和社保机构为主，期望回报率比债务融资略高；在境外注册基金，法律环境较完善成熟，可选择具有税收优惠的境外地点注册，但审批程序较复杂，投资者群体广，期望的回报率较高(一般在12％一16％)。

3.基金投资方向。首先需确定基金定位是稳定收益的基础设施投资基金，还是要求高回报的创业投资基金，并考查拟投资行业的监管要求；然后分析投资者对基金收益率及其分布特点的要求，选择投资成熟项目，还是在建项目；最后检查不同项目的现金流配合情况，确定具体的投资方向或项目。

4.基金规模与存续期。基金规模主要受拟投资项目预计的资金需求，监管机构对基金规模的要求和审批的难易程度，潜在投资者的资金供给规模影响。基金存续期主要受拟投资项目预计的资金需求期间，潜在投资者的资金供给要求，满足投资者一定的预期收益率影响。

5、基金到期后处理方式。基金到期后的主要处理方式包括续期，基金将所持有投资项目股权在市场上出售等。项目出售可由约定的投资者拥有优先购买权，出售价格可按项目账面净值、基金成立时的收购价格，或市场价格进行。

6.发起人认购比例。发起人需确定对基金希望保持的控制力，将基金预期收益率与其现有投资项目回报率进行比较，以及衡量自身的资金来源是否充分。在契约型基金中，由于发起人可通过控股基金管理公司来实现对基金运作的实际控制，因此其对基金的认购比例可以尽可能的低。

五、产业投资基金的治理

产业投资基金的治理包括以下几个层次：

1.基金公司或基金本身的治理。由于公司型基金和契约型基金的组织形式完全不同，二者本身的治理也大相径庭。公司型基金参照《公司法》、《产业投资基金管理暂行办法》设立，以基金章程为治理法则，其最高权利机构为股东会，常设机构为董事会，并由董事会负责制定基金投资原则与投资战略、审定基金管理公司提交的投资方案；同时设立投资委员会，由各股东按投资比例列席，审查基金管理公司提出的投资方案。契约型基金参照《信托法》、《证券投资基金法》设立，投资者通过基金份额持有人大会行使基金资产的所有权、收益权、委托权、监督权和处置权等，对大会审议的事项进行表决。

2.基金管理公司的治理。基金管理公司根据决策权、执行权和监督权相互分离、相互制衡的原则建立现代公司治理结构，以确保公司管理的科学性与规范化；公司董事会下设风险控制委员会，专职负责公司的风险控制，以保证基金资产的安全性；在控制风险的前提下，通过对投资项目的筛选、价值评估、投资决策和投资管理，在促进所投资产业发展的同时，谋求基金收益的最大化。基金管理公司的责、权和利应在基金公司或基金与其签订的委托管理协议中明确。

3.基金托管人的治理。基金托管人是依据基金运行中“管理与保管分开”的原则，对基金管理人进行监督和保管基金资产的架构，是基金持有人权益的代表。基金托管人的主要职责是保管基金资产，执行投资指令并办理资金往来，监督基金管理人的投资运作，复核、审查基金资产净值及基金财务报告。基金托管人的责、权和利应在基金公司或基金与其签订的托管协议中明确。

产业投资基金的治理结构具体如下：

参考文献：

［1］国家发展计划委员会.产业投资基金管理暂行办法，2004