土地估值方法精选(九篇)

第1篇：土地估值方法范文

关键词：土地抵押评估；问题；建议

土地因其具有不可移动性、价值量大和不轻易贬值等优势，一直被人们认为是一种良好的提供债务履行担保的物品，土地具有不可移动性、寿命长久，价值最大，保值增值等特点。随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。一般，公民，法人或者其他组织向其他公民，法人或者其人组织借款时（其中典型的是向银行申请贷款），债权人为了减少自身的风险，往往要求债务人或者第三人一起提供合法的土地担保，为了知道提供担保的土地的价值，债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以作为发放贷款限额的参考依据。但是土地抵押因为涉及到信贷风险，而且要涉及到土地当事人的合法权益等重要问题。如何正确的对土地进行正确的评估，就成为人们关注的问题。

1土地抵押评估的特点

1.1抵押土地需满足的要求

进行土地抵押时，明确土地产权的归属是最基本的要求。土地抵押贷款像其它贷款一样也具有一定的风险性，所抵押的土地应有明确的土地产权，具有国家颁发的土地使用证；估价人员对所抵押标的突击进行评估时，首先要检查是否具有土地产权使用证，并且要到现场进行实地勘察，保证土地的实际情况与产权使用证上的一致；如果进行抵押的土地委托人与土地使用者不是同一人时，应明确二者之间关系，并要求土地使用者提供相关证明。

1.2土地抵押价值

在进行土地抵押时，其抵押价值是进行债权担保时的价值；抵押的土地不符合法律要求的，就没有土地抵押价值；对于首次进行抵押的土地，此块土地本身的价值就是其抵押价值；第二次进行抵押的土地，其土地抵押价值就受到首次抵押的影响，直接影响到其土地的担保价值，它的土地抵押价值就是扣除已经进行担保后的差额部分；对于具有一定使用年限的土地的抵押价值，应该考虑其设定的抵押权，并且要考虑当土地抵押的期限满时，剩下的土地使用年限对土地抵押价值的影响。

2土地抵押评估中的问题

根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。

2.1抵押评估的目的与实际操作相冲突

进行土地抵押的目的就是为债务人提供物质担保，做土地抵押的人并不将土地使用权转移，对于抵押土地的人来说，设定抵押权就是为了在进行债务担保时并不将土地使用权转移或变卖；抵押权进行设定时，就是为进行抵押的双方提供抵押土地的使用权做担保的价格，这项价格并不是土地使用权的价格；对于具有抵押权的人来说，抵押价格就是其履行担保的程度而不是所抵押的土地使用权的价格。

2.2评估的对象不清楚

对于土地资产进行抵押，所抵押的并不是土地的所有权，而是土地的使用权，这在我国《城市房地产管理法》中有明确的规定。此外，在进行抵押权设定时的评估对象与进行抵押权实现时的评估对象，二者是不相同的；抵押权实现时，所抵押的土地使用权必须在短时间内进行出售或者转让出去，所产生的赔偿费用由抵押权人进行支付，这时进行抵押评估的对像就是土地使用权清算时的价格，应按照清算价格标准来确定具体的清算价格；抵押权设定时，此时转移的是土地使用权的抵押权，而不是土地使用权，而此时无法确定清偿的费用是否由抵押进行支付，所以，此时进行土地抵押评估的对象是土地使用权的抵押权价格。

2.3银行与评估机构链接不到位

当前我国金融机构中，抵押贷款相关工作人员懂得评估理论和技术的专业人员极少，而评估机构对金融机构的业务品种及操作规程也不甚了解。这样导致两方面的问题，一是金融机构能否正确理解和使用评估报告；二是评估机构是否给金融机构提供了符合金融机构操作规程的评估报告。目前在现实操作中最为普遍的模式是：评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，金融机构按公开市场价值的50%～70%作为贷款额。这种简单的衔接模式使评估机构对评估理论和方法的灵活运用受到了很大的限制，增大了评估风险。

3抵押评估的改进建议

3.1采取合适的方法规避风险

土地抵押评估价值直接影响了发放贷款的额度，此项值与土地未来的市场价格的偏离程度，直接决定了放贷的风险程度，应采取合适的方法规避风险。1）估价时点的风险规避。评估报告的有效期一般为0.5-1年，评估报告到期以后金融机构以一般都需要重新评估，在土地市场相对稳定时价值变化不会太大，我们没有必要把估价时点放在不易把握的未来，在土地市场变化较大时，可适当缩短评估报告有效期，并在评估报告中对未来市场变化作必要的分析和风险提示，从而降低了估价时点的风险问题；2）灵活选用评估方法。在进行土地抵押评估时，可以根据实际情况，灵活的选用评价方法，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法以及成本逼近法等；当市场经济处于萧条期时，土地市场的前景不容乐观，人们对于经济复苏缺乏信心，此时，应当使用市场比较法进行土地抵押评估，如果采用收益还原法，就会使土地抵押评估价格偏低；3）加强地价动态监测，充分利用地价指数。国土资源部要求各地加强地价动态监测，事实上许多大城市都编制了地价指数，以此监测土地价格的变化情况。合理的地价指数可以剔除土地质量变化对价格的影响，充分地反映出市场供求状况对土地价格的影响。

3.2规范土地抵押评估行为

对于土地抵押估价人员来说，都应当从理论方法和估价实践上来规范土地抵押评估行为。理论上主要包括相关概念、原则、方法等的研究；估价规范一般分为行业性的抵押估价规则研究和金融内部的相关技术方法的研究和规范；在实际抵押评估中，应当对抵押物品价值的评价方法，以及抵押评估时的流程等方面进行合理安排，规范具体的操作流程。

3.3金融机构与估价人员建立合作关系

对于需要抵押贷款的，可以根据自己的需要在市场上随意选择估价师。以往的业务关系会使抵押贷款人与估价师之间的关系成为寻租关系，造成对抵押物的价值评估过高；在未来的估价市场，金融机构可以直接委托估价师对抵押物进行评估，这样估价师与贷款人就不会发生金钱上的关系，估价师只需要为金融机构服务，这样就可以消除对抵押土地的高估现象。

3.4估价机构行业协会定期公布估价师及估价机构的信用情况

行业协会给估价师及估价机构建立信用档案，内容主要为估价师及估价机构的业绩、获奖情况、投诉情况，并以此作为评级依据，规范估价师及估价机构的执业行为。避免估价师及估价机构人为高估或低估标的价格。

4结语

对于土地估价来说，土地抵押评估是其主要工作之一，因为涉及到信贷的安全和当事人的财产保护，所以它又与一般的土地评估不同。我国目前的土地抵押评估存在着抵押评估的目的与实际操作相冲突、评估的对象不清楚、银行与评估机构链接不到位等问题，针对出现的问题提出了采取合适的方法规避风险、规范土地抵押评估行为、金融机构与估价人员建立合作关系等建议。

参考文献：

[1]赵小敏，郭熙.区域土地质量评价[M].北京：中国农业科技出版社，2005.

第2篇：土地估值方法范文

【关键词】集体房地产抵押；价值评估；

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

引言：

随着我国经济的飞速发展以及人民生活水平的提高，我国集体土地与其上房屋抵押价值及评估的业务也随之迅速增多。然而，在实务中却依然存在着不少问题，因此本文就关于集体房地产及其上房屋抵押价值评估中的抵押权实现过程中集体房地产权属转移方式、估价方法的选择、合法性原则的把握、估价时点的确定等各方面进行初步的分析和探讨。

一．抵押集体房地产权属转移实现时的两种方式

依据《担保法》第55条中规定,如果是以乡(镇)村企业的厂房等建筑物所占用的土地范围作为使用权抵押的,在其实现抵押权之后,规定没有经过法定程序的不得独自改变土地用途以及土地集体所有。该法定程序包含了关于列入出让计划、征地计划都必须要取得相关规划许可等。1997年3月19日，我国国土局下达了就土地使用权抵押登记等相关问题的通知（下文简称通知)中第二条有着明确规定:关于乡(镇)村企业厂房等建筑物的抵押一旦涉及集体土地使用抵押的情况,抵押人需要委托具有土地估价资格的相关责任机构进行专业地价评估,然后经由土地管理部门确认,而且还需要明确实现抵押权的方式,如果需要将其转为国有土地,就必须同时核定出土地使用权的出让金数额。其次,由抵押权人与抵押人共同签订抵押合同。依据通知中第四条明文规定,凡在办理土地使用权登记过程中,处分抵押财产时涉及集体土地所有权转为国有的情况时,通常按照土地管理的有关规定为准则进行办理。从中可以看出在实现集体房地产的抵押权过程中, 在特殊情况下，经由法定程序下集体土地所有权是可以转为国有的。

为此,房地产权属的转移在集体房地产抵押权实现时可以分为以下有两种方式:第一种是在不改变土地所有权性质的前提下,依然属于集体所有,即房屋所有权和土地使用权发生转移；第二种是在改变土地所有权性质的情况下,将集体所有转变为国有, 房屋所有权和土地使用权发生转移。

抵押权实现过程中不同房地产权属的转移方式会造成抵押房地产的处分价格有所不同,使得处分的难易程度受到影响。因此在作估价报告中应该对转移方式进行详细的说明,从而方便抵押权人对抵押物的具体情况有一个全面的了解。

关于第一种转移方式,处分的时候买受方所支付的价格称作集体房地产的价格，也就是获取集体土地使用权与其房屋所有权所需支付的价格；关于第二种转移方式,买受方所支付的价格就称作国有房地产的价格,就是获取国有土地使用权所需出让的价格土地征用费以及房屋所有权的价格和土地出让金。当前许多评估人员都没有注意到这一问题严重性,从而在集体房地产估价报告中关于这方面所作出作的说明不够明确,严重影响了抵押权人对关于未来房地产价格变化趋势的把握程度。与此同时，也使得抵押权人对抵押权实现过程中处分前景的预测受到影响。

二．估价方法的选择

关于国有房地产的评估，市场中常用的四种基本评估方法分别为收益法、比较法、假设开发法、成本法。然而这些方法是否能够都适用于集体房地产的抵押价值评估?

依据房地产抵押价值评估规范第6.4.2条中明确规定,房地产抵押价值评估应当采取公开市场价格的标准,可以通过参照设定抵押权时的相关类似房地产的市场正常价格进行评估。集体房地产抵押价值的评估其实就是集体土地使用权以及其房屋所有权所连在一起的整体价值的评估,为此也应当以设定抵押权时的相关房地产的市场正常价格为标准进行评估。然而，在方法的选择上应该通过分析其特殊性来选择。

第一,按照现行的明文规定,集体房地产除了兼并、非因破产或抵押等情况所导致发生权属的转移之外,一般情形下没有正常的、公开的市场交易发生,往往在评估过程中难以收集到可比成交的案例,因此往往都难以直接采取市场比较法来评估。

第二,集体房地产抵押大部分企都属于企业厂房的抵押,也就是工业用途上的房地产,按理论上讲可以通过采用收益还原法。但是在收益还原法实际运用过程中,通常需要收集集体土地等类似企业的收入以及运营费用等相关资料,以便计算出客观收益。但是往往会因为同一个供需圈内部类似的房地产不多,导致资料很少，因此也很难直接采用。

第三,国有土地所使用权价格的评估方法通常为成本，然而能否直接应用到集体土地使用权价值评估？首先，国有土地使用权的价值评估必须经过法律法规的确认,例如一级市场的内资出让金、外资出让金、土地使用费等都需要经由相关部门的确认才可以通过；其次就是二级市场交易活跃,存在着单纯的土地使用权转让价问题。评估人员可以通过从成本的角度、按照转让价或出让价以此来确定国有土地的使用权及取得费用。由于集体土地使用权受法律规定不得有相关类似于正常的市场转让、国有土地等的出让等行为发生,因此很难直接估计集体土地使用权的取得费用。为此,成本法也很难直接用于对集体土地使用权价格上的评估工作,但是适用于对集体房屋的所有权价格评估中。

第四,假设开发法通常适用于拥有开发或者再开发潜力并且能够即将开发或者再开发的房地产,这一方法是按照规划中的开发条件作为前提假设的,是估价过程中最实用的估价使用原则的生动体现。所以,假设开发法对于没有明确再开发计划或者以担保为目的集体房地产的抵押评估相对而言是较不合适的。

总之，市场房地产价值评估的方法应结合实际情况，各取所长。相对而言较为结合成本法的基本思想是:先将委估房地产的土地假设为国有土地,然后用市场比较法去求出其使用权的相应价格。其次，通过减扣集体土地依法将其转换为国有土地的费用(也就是征地费),这样就得到了集体土地使用权的价格；最后再用成本法求出建筑物的价格之后,将两者相加，两者之和就被称作委估集体房地产的抵押价格。

三．估价报告中须作的两项说明

作为评估人员，在做集体房地产抵押价值评估报告的时候,需要在限制条件以及估价规范规定的价值评估假设这一栏中,作出如下两项明确说明,从而以便抵押当事人作为参考,尤其是让抵押权人了解抵押物所能担保的债务数目时提供必要参考。具体两项说明如下:

（一）估价结果的内涵

尽管抵押当事人希望可以了解到的是当抵押权人依法以提供担保的房地产处分或抵押人不履行债务(变卖该房地产、折价或者拍卖) 时，该房地产所能够实现的客观合理评估价格折算到假设抵押权时的价值，然而因为处分时点的不确定性，致使很难准确的把握这种预期价值，依据估价规范的明确规定，实际的抵押价值评估价格就是假定的抵押权过程中的集体房地产价值。作为抵押权人应该考虑抵押权从假定时点到处分时点这一期间内的房地产市场抵押物处分的费用、变化的风险等，然后再按照估价结果中的某一比例来确定抵押房地产可用于担保的债务数额。

（二）转移方式对房地产处分的影响

当抵押权人采用报告的估价结果当作抵押贷款参考的时候,应该要注意到评估的结果是按照抵押房地产处分期间土地所有权并不转为国有为前提条件的,因此如果在处分期间买受人并不是委估对象所属的集体经济个人或组织单位,依据规定的要求需要转为国有土地并且买受人必须交纳应支付的土地出让金以及土地征用费，而这样就会在一定程度上增加了对委估对象的处分难度。

结束语：

总而言之，集体房地产的价值评估的首要原则是要合法,然后依据相关法则法规来进行专业评估。选取正确使用的估价方法，才能更好的对集体房地产抵押价值进行评估。

参考文献：

赵建,贾岐岭. 论房地产抵押的处置权[J]. 商业文化,2010,(04) .

第3篇：土地估值方法范文

第二条*市行政区划范围内(包括市辖县、市)国有土地使用权出让、转让、出租、抵押,以及本办法第六条规定的行为,必须依据本办法进行土地资产评估。

第三条本办法所称土地资产评估是指政府土地主管部门委托或授权地产评估机构,依据国家规定和有关资料,运用规定的原则、程序、标准和方法,以统一的货币单位,对被评估宗地地产价值进行评价和估算,作出该宗土地的地价。土地资产评估的地价是土地所有权和土地使用权在社会经济活动中可得利益反映出的价格形态,包括级差地租、配套费、开发成本等。

第四条*市国有土地资产评估工作,由*市土地评估委员会实施统一领导,由*市土地管理局实施统一管理。国有土地资产评估价格,市区范围内(即市辖五区)必须经*市土地管理局确认后方可生效;各县(市)范围内必须经各县(市)土地管理局确认后方可生效。

第五条国有土地使用权有偿出让,市区由*市土地管理局、各县(市)由各县(市)土地管理局统一组织土地资产评估。集体所有制土地需要出让使用权的,必须先征用为国有土地,并进行相应的土地资产评估,方可办理出让事宜。

第六条行政划拨的国有土地使用权在经济活动中凡涉及到下列经济行为的,必须申请市、县(市)土地管理局进行地产评估:

(一)以土地使用权作为抵押、经济担保的;

(二)以土地使用权入股建立股份制企业,或者以土地使用权投资联营的;

(三)企业破产拍卖土地使用权的;

(四)从事涉外房地产活动的;

(五)其他依照法律、法规规定需要进行土地评估的行为。

第七条土地评估工作应执行国家有关地价管理的规定,遵循公正性、科学性、真实性、合理性的原则。

第二章地产评估机构与管理

第八条*市土地评估委员会主管全市行政区划内的土地评估工作,负责制定土地评估和地价管理的有关政策,协调土地评估中的重大问题。市土地评估委员会下设办公室,负责市土地评估委员会的日常工作。市土地评估委员会办公室设在市土地管理局内。市、县(市)土地管理局建立土地评估工作机构,在市、县(市)土地管理局的领导下,从事土地资产评估工作。

第九条土地评估工作机构依据国家有关法律、法规以及市土地评估委员会制定的有关土地评估政策、地价管理规定和被评估土地的实际状况,按本办法规定独立作出客观、公正的评价。土地评估工作机构作出的土地评估价格,必须报经市或县(市)土地管理局核准,其中重要土地评估项目的土地评估价格还需报市土地评估委员会批准。非市、县(市)土地管理局建立的土地评估工作机构不得从事土地评估业务。非经市、县(市)土地管理局核准的土地评估价格无效。

第十条土地使用者应配合土地评估工作机构进行土地评估,如实反映土地状况和提供有关资料。

第十一条土地评估工作机构进行土地评估,按市物价局会同市土地管理局核定的标准和办法收取土地评估费。

第三章土地评估程序和方法

第十二条土地评估立项:

(一)集体所有制土地被依法征用为国有土地后,需要出让土地使用权的,由市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(二)在国有土地上成片开发建设,依照有关规定应当实行出让土地使用权的,由市、县(市)土地管理局直接立项组织评估,或者由受让方申请市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(三)行政划拨的土地,需要将土地使用权作价入股或者以土地使用权进行投资的,以及以土地使用权作为抵押物的,或者转让、出租土地使用权的,由土地使用权人向市、县(市)土地管理局提出申请,经审查同意后由市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(四)有偿出让的土地,需要有偿转让土地使用权的,由土地使用权人(即原受让人)直接委托土地评估工作机构评估。

(五)其他需要进行土地评估的,应指定或者委托土地评估工作机构评估。

第十三条申请评估或者委托评估的土地使用权人,必须提交土地使用权证或其他土地权属证明以及有关文件、资料。

第十四条土地评估工作机构接到评估要求后,应及时进行评估,提出土地评估报告书。土地评估报告书应载明以下内容:

(一)评估立项机关或者委托人;

(二)评估工作机构;

(三)评估人或评估工作机构负责人;

(四)评估时间;

(五)评估地块状况,土地评估的原因、目的、评估依据以及作价的原则方法;

(六)使用权年限;

(七)评估的价格;

(八)其他需要说明的问题。

第十五条土地评估工作机构提出的土地评估报告书,必须经市、县(市)土地管理局核准,并报经市土地评估委员会备案。经市、县(市)土地管理局核准并经市土地评估委员会备案的土地评估价格,作为计算土地使用权出让金、土地使用权转让金、土地使用权增值费、作价入股投资等的依据。

第十六条土地评估工作机构提出评估报告书后六个月内被评估土地使用权未作变更的,评估报告自然失效,以后需要变更土地使用权的,必须重新进行评估。

第十七条土地评估应依据地块的用途、地块的获得方式、土地等级、使用年限、建筑容积率、地块状况以及交通、基础设施、环境条件和获利能力等多种因素综合评定。

第十八条土地评估适用以下方法:

(一)基准地价法;

(二)市场比较法;

(三)剩余法;

(四)成本逼近法;

(五)收益还原法;

(六)其他经市土地管理局认可的评估方法。

以上方法可根据评估目的分别适用或综合运用。

第十九条用基准地价法评估时,应根据基准地价,结合地块的微观区位条件、使用年限以及其他影响地价的因素,确定修正系数后,进行评估。

第二十条用市场比较法评估时,应按市场上相同或者类似的地产交易价格,进行评估。

第二十一条用剩余法评估时,应减去地上房屋或建筑物的重置成本价值和其他有关费用后,进行评估。

第4篇：土地估值方法范文

关键词：集体土地；土地估价；实践

近年来我国经济飞速发展，特别是乡镇企业的发展和小城镇建设，直接引致城乡结合部和农村地区的集体非农建设用地增加。非农建设用地流转有利于合理配置土地资源，实现土地与资本的市场流动，改善乡镇企业经营条件，做好集体所有权土地估价工作，是保障农村集体土地健康有序流转的基本条件。

一、评估对象概述

评估待估宗地在估价期日宗地内外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地内达到场地平整“一平”开发条件，用途为工业用地，使用年期设定为工业用地法定最高出让年限50年的集体土地使用权，估价目的是为委托估价方办理待估宗地集体土地使用权抵押贷款手续提供客观、公正的土地价格标准。

二、地价影响因素调查

待估宗地位于铜山县某镇，距镇区中心直线距离约2000m。区域内以次干道为主，主要为村建道路，其路面宽度约6m，水泥路面，质量较好。所在区域距徐州市汽车站约3km，有多路公交车经过，对外交通状况总体较优。待估宗地所在区域供水保证率达98%以上，区域骨干输电线路10kv，供电保证率达98%以上，区域排水为雨污合排体制，排水设施基本满足排水需要，基础设施整体状况较好。待估宗地所在区地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好。根据土地利用总体规划，待估宗地所在区域未来土地利用以工业、住宅用地为主，更有利于待估宗地作为工业用地利用。

三、估价原则

（一）替代原则

根据土地市场运行规律，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。

（二）最有效利用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，此次待估宗地为工业用地，在评估中就应充分考虑工业用地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、科学的土地价格。

（三）供需原则

由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，土地不能实行完全竞争，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。

（四）报酬递增递减原则

报酬递增递减原则是指一种投入产出关系，在土地评估中表现为如果一宗土地的使用强度超过一定限度后，收益就会开始下降。报酬递增递减原则可以帮助确定待估宗地的最佳集约度和最佳规模。

（五）贡献原则

贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。贡献原则要求在评估土地资产的价值时，必须综合考虑该项土地资产在整体资产构成中的重要性。

（六）变动原则

在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

四、土地估价方法

（一）估价方法选择

一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法、路线价法等。评估时采用的估价方法应根据当地的土地市场状况和待估宗地的实际情况进行选择。估价区域现行的征用土地有关费用文件齐全，可测算征地成本，适宜采用成本逼近法评估；同时评估区域完成了乡镇土地定级估价工作，因此，本次评估采用的方法为成本逼近法和基准地价系数修正法两种方法。

（二）土地估价的技术路线

1、成本逼近法。采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据，加上一定的利息、利润和土地增值收益来确定地价。即：地价=（土地取得费+宗地外土地开发费+宗地内场地平整费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×（1+区位修正系数）。

2、基准地价系数修正法。此方法首先分析待估宗地地价的评估基准日与本次评估所采用的基准地价在评估期日方面的差异，测算经期日修正后所引用的基准地价；然后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异，评估修正系数由基准地价经一系列修正得到待估宗地的地价：最后分析待估宗地地价内涵与评估所采用的地价在地价内涵方面差异，经年期修正和开发水平修正后得到待估宗地运用基准地价系数修正法的最终地价。即：地价=基准地价×期日修正系数×（1+综合修正系数）×年期修正系数±土地开发水平修正。

五、估价结果的确定

成本逼近法采用的土地取得费、土地开发费为待估宗地所在区域客观发生的费用，其余估价参数取值依据充足，有法律、法规和文件依据，并对评估出的平均价格进行年期修正和区位修正，其估价结果正确可靠。采用基准地价系数修正法评估时，对基准地价适当地进行了期日修正。由于成本逼近法测算结果与基准地价系数修正法测算结果有一定差异，根据经验，最终取成本逼近法测算结果权重值0.7，基准地价系数修正法测算结果权重值0.3，综合确定了该宗集体土地使用权的评估价格。

第5篇：土地估值方法范文

1研究概述

1997年，Costanza等［2］最早较为全面地评估了全球生态系统服务价值。在总结已有研究成果的基础上，评估了全球15类生物群落17种生态系统服务的价值。然而，由于当时缺少有关荒漠生态系统服务价值的研究，Costanza等［2］估算的全球生态系统服务价值并未将荒漠生态系统囊括在内。该研究在世界范围内产生了广泛影响，此后，国外学者［10－13］在生态系统服务价值评估领域开展了许多富有意义的研究，但是他们仍然很少关注荒漠生态系统。仅有少数国外学者对荒漠生态系统服务价值展开研究。其中，Richardson［14］基于已公开出版的研究成果和数据，估算了加利福尼亚荒漠中4个郡的荒地的经济价值；Kroeger等［15］估算了Mojave荒漠的经济价值（表1）。这两份研究不仅评估了荒漠生态系统服务价值，还评估了荒漠的直接使用价值、非使用价值等，并且以直接使用价值评估为主。

值得高兴的是，国内有些学者已尝试着评估荒漠生态系统服务价值。欧阳志云等［4］在评估中国陆地生态系统服务价值时，就估算了荒漠生态系统服务价值。2003年，谢高地等［5］参考Costanza等［2］对全球生态系统服务价值评估的成果，同时综合对国内200多位生态学专家的问卷调查结果，按照“千年生态系统评估”的生态系统服务分类（供给服务、调节服务、支持服务、文化服务），建立了包括荒漠生态系统在内的中国生态系统单位面积服务价值表。

5年之后，谢高地等［16］基于2006年对国内700多位生态学专业人员的问卷调查结果，进一步完善了中国生态系统单位面积服务价值表。该表的出现激发了国内学者对荒漠生态系统服务价值评估的研究。黄青等［17］对且末绿洲生态系统、张华等［18］对科尔沁沙地生态系统、杨春利等［19］对民勤绿洲生态系统、张飞等［20］对渭干河－库车河三角绿洲生态系统、马国军等［21］对石羊河流域生态系统、柴仲平等［22］对石河子市生态系统、彭建刚等［23］对奇台绿洲荒漠交错带生态系统、岳东霞等［24］对民勤绿洲农田生态系统、乔旭宁等［25］对渭干河流域生态系统、孙慧兰等［26］对伊犁河草地生态系统的服务价值的评估，都基于这份中国生态系统单位面积服务价值表。

需要说明的是，这份中国生态系统单位面积服务价值表给出的荒漠生态系统服务价值数据适用于全国范围内整个荒漠生态系统的服务价值评估，但是很可能不适用于特定地区的小范围的荒漠生态系统，这是因为不同地区在自然条件（如植被、土壤、水文、气候）和社会经济条件（如居民收入水平、教育水平、环保意识）等方面通常存在或多或少的差异。因此，在评估小区域的荒漠生态系统服务价值时，就非常有必要根据该地区的实际情况来修正荒漠生态系统单位面积服务价值系数。上述研究［17－26］都是在评估某个具体地区（而不是全国范围内）的荒漠生态系统服务价值，而且都没有修正而是直接利用荒漠生态系统单位面积服务价值系数，由此可以推断，这些研究估算出的荒漠生态系统服务价值必然存在一定的偏差。只有少数学者没有直接利用这些价值系数，如杨丽雯等［27］对和田河流域天然胡杨林生态服务价值的评估、任鸿昌等［28］对西部地区荒漠生态系统服务价值的评估以及崔向慧［29］对全国荒漠生态系统服务价值的评估。

2研究回顾与评述

在已有研究的基础上，结合中国荒漠生态系统的实际情况，把荒漠生态系统服务划分为防风固沙、土壤保育、固碳释氧、水资源调控、生物多样性保育、旅游文化6大类。本部分将分别回顾与这6类价值相关的研究，并给出简要评述。

2.1防风固沙价值

防风固沙是荒漠生态系统提供的最为重要的生态服务，主要表现为荒漠植被降低风沙流动从而减少在农业、工业和交通等方面的风沙损害。在其他生态系统中，防风固沙价值通常包括在土壤保育价值之中。由于防风固沙在荒漠生态系统中显得尤其重要，因此，在评估荒漠生态系统服务价值时，就有必要把防风固沙价值从土壤保育价值中分离出来单独估算。一些学者［30－32］对不同荒漠植被的防风固沙效果进行了研究，在植被覆盖率与风蚀输沙率之间建立起风蚀输沙率的定量模型。这些模型的构建与完善，无疑有助于评估荒漠生态系统的防风固沙价值。一般来说，评估防风固沙价值需要首先测算植被固沙量，而植被固沙量则需要借助风蚀输沙率模型来测算。得出植被固沙量之后，还需要设定土壤层厚度和土壤容重等参数，把植被固沙量转化为由防风固沙所保护的土地面积。

在核算出防风固沙物质量的基础上，已有研究主要采用机会成本法、恢复成本法等方法来估算荒漠生态系统的防风固沙价值（表2）。莫宏伟等［33］依据黄富祥等［30］建立的风蚀输沙率模型，测算了榆阳区北部风沙草滩区林草植被的防风固沙量，并以把沙荒地恢复为农用地的平均成本来估算防风固沙价值，结果表明，该生态系统2003年的防风固沙价值比1998年增加了5．64×106元。韩永伟等［34］采用风蚀流失量模型，测算了黑河下游重要生态功能区2006年防风固沙量为6．296×107t，并以该地区单位面积GDP作为土地的机会成本，估算出避免土地损失的价值为4．5×106元?此外，还有少数学者没有核算荒漠植被的防风固沙量，而是借用其他物质量指标来评估荒漠生态系统的防风固沙价值。例如，杨丽雯等［27］直接以林地面积作为物质量指标，采用人工固沙法估算了和田河流域天然胡杨林的防风固沙价值为1．433×107元•a－1

2.2土壤保育价值土壤保育是陆地生态系统提供的一项基本生态服务。保育土壤的价值主要体现在3个方面，即保持土壤养分、减轻泥沙淤积和减少废弃土地［35］。为了评估这些价值，需要先测算生态系统的土壤保持量。已有研究［35－37］主要运用通用土壤流失方程（USLE）来估算潜在土壤侵蚀量（指没有植被覆盖和水土保持措施情况下的土壤侵蚀量）和现实土壤侵蚀量，并以二者之差作为生态系统的土壤保持量。在此需要说明的是，荒漠生态系统的土壤保持量与防风固沙量近似相等，而且减少废弃土地的价值与上述的防风固沙价值类似，为了避免重复计算，就有必要把减少废弃土地的价值从土壤保育价值中分离出来。

因此，土壤保育价值主要包括荒漠植被减少土壤养分流失的价值和减轻泥沙淤积的价值。在土壤保持量的基础上，已有研究主要运用机会成本法来评估荒漠生态系统的土壤保育价值（表3）。杨丽雯等［27］以全国化肥平均价格2549元•t－1为价格参数，估算了和田河流域天然胡杨林在减少氮、磷、钾养分流失方面的价值为4．277×107元•a－1；以全国水库工程单位库容成本0．67元•m－3为基础，估算了在减轻泥沙淤积方面的价值为2.4×106元•a－1。任鸿昌等［28］以相同的化肥价格参数，估算出中国西部荒漠生态系统在固定氮、磷、钾等营养物质循环中创造的价值分别为1．224×109元•a－1、8×106元•a－1和8．15×108元•a－1。

除了减少土壤养分流失和减轻泥沙淤积以外，荒漠生态系统的土壤保育价值还体现在沙尘化学循环的全球环境增益方面。从全球范围来看，从荒漠生态系统中吹走的沙尘会影响海洋浮游生物的净初级生产力、酸雨发生频率以及区域大气降水等［38－39］。沙尘增益是荒漠生态系统提供的最为独特的生态服务，但是，由于缺乏对沙尘化学循环的全球环境影响机理的深入研究，目前仍没有学者尝试评估这类生态系统服务的价值。

固碳释氧价值固碳释氧属于生态系统的一种气体调节服务。

生态系统通过植物光合作用和呼吸作用固定CO2，同时释放出O2，有利于维持大气中CO2和O2的动态平衡、减缓温室效应，以及为人类生存提供最基本条件［40］。已有研究主要首先估算生态系统的净初级生产力（NPP），再利用光合作用和呼吸作用的反应方程式来推算植被固定CO2和释放O2的物质量，即植物每生成1g干物质，就可以固定1．63gCO2、释放1．19gO2。学者们对O2释放量的核算并不存在异议，但是对CO2固定量的核算范围持有不同看法。其中，一部分学者［40－41］认为，生态系统的固碳量只包括植被的固碳量；另一部分学者［8，29］则认为，还应该包括土壤的固碳量。

Lal［42］对土壤碳吸收潜力的研究表明，沙漠的土壤碳积累率为0．2t•hm－2•a－1。荒漠生态系统中沙漠化土地面积占比高，因此，在核算整个系统的固碳量时有必要包括土壤的固碳量。与其他生态系统类似，荒漠生态系统固定CO2的价值主要采用碳税法、造林成本法、人工固定CO2法来评估，释放O2的价值主要采用工业制氧法、造林成本法来评估（表4）。杨丽雯等［27］运用碳税法和造林成本法对和田河流域天然胡杨林的固碳价值进行了评估，计算出固定CO2的价值为2.3×107元•a－1，同时运用造林成本法和工业制氧法对释放O2的价值进行了核算，得出释放O2的价值为2.4×107元•a－1。任鸿昌等［28］运用碳税法估算了中国西部地区荒漠生态系统固定CO2的价值为1．9751×1010元•a－1，运用工业制氧法估算出释放O2的价值为2．1153×1010元•a－1。在此有必要说明两点：一是这些研究估算出的仅是植被固定CO2的价值，不包括土壤固定CO2的价值；二是相对于固定CO2和释放O2的物质量核算的精细，相关研究对价格参数的选取则过于粗糙，既没有对价格参数来源给予必要说明，也没有进行相应调整。例如，用碳税法来评估CO2的价值时，已有研究选取的碳税率多是2000年以前的水平，不但没有对碳税率数据的来源进行说明，而且没有根据价格水平与汇率水平的波动进行调整。近几年，碳排放权交易的国际市场（如欧盟的BlueNext交易所）已初步建立，利用碳排放权交易的最新动态价格来衡量CO2的价值，能够更为准确地评估生态系统固定CO2的价值。

2.3水资源调控价值

水资源是荒漠生态系统正常运转、保持生态平衡的限制性因素，也是荒漠生态系统中能量流动、物质循环的重要载体［43］。荒漠生态系统的水资源调控价值主要表现为植被涵养水源和土壤凝结水。荒漠生态系统中在水资源丰富的地方常有大量植被分布，而植被具有涵养水源的功能，主要表现为拦蓄降水、补充地下水、调节径流和净化水质等［44］。由于难以直接核算植被涵养水源的价值，因此，通常采用替代工程法，即把涵养水源功能等效于一个蓄水工程，该工程的修建成本就是涵养水源的价值［45］。利用替代工程法评估水源涵养价值需要先估算水源涵养量。常运用水量平衡法来估算水源涵养量，也可根据土壤蓄水能力和区域径流量来估算［41］。杨丽雯等［27］采用水量平衡法估算了和田河流域天然胡杨林生态系统水源涵养量为5．548×107m3，再运用替代工程法评估出涵养水源的价值为2.72×106元•a－1。

在荒漠地区，土壤凝结水是非常重要的水资源，具有显著的生态作用，是维持沙地表土和沙丘稳定的重要因素，是维系荒漠生态系统中主要食物链的水分来源，起到减少土壤蒸发损失的重要作用［46－48］。由于中国对荒漠地区凝结水的研究还处于起步阶段［49］，目前国内学者在评估荒漠生态系统服务价值时并没有考虑土壤凝结水的价值。随着对荒漠生态系统中土壤凝结水重要性的认识日益加深以及测量方法的不断完善，必然需要把土壤凝结水的价值纳入荒漠生态系统的水资源调控价值之中。

2.4生物多样性保育价值

生物多样性是指生物和其组成的系统的总体多样性和变异性，主要包括遗传多样性（或基因多样性）、物种多样性和生态系统多样性3个层次。与其他环境资源一样，生物多样性的价值主要包括使用价值和非使用价值两方面，其中，使用价值由直接使用价值和间接使用价值组成，非使用价值由选择价值、遗产价值和存在价值组成［50］。生物多样性的价值由“功能”维（生物多样性的功能）、“感知领域”维（人类对生物多样性的感知）和“存在状态”维（生物多样性的存在状况）构成［51］。针对不同的价值需要运用不同的评估方法，具体来说，对生物多样性的使用价值多采用直接市场评价法，而对非使用价值多采用模拟市场法（如意愿评估法）。由于生态系统生物多样性的复杂性，难以对生物多样性的价值进行较全面的评估，已有研究大多采用意愿评估法从整体上大体估算生物多样性的非使用价值［52－53］，很少有学者基于具体物种的价值来核算生物多样性价值。

有关荒漠生态系统生物多样性价值评估的研究较少。

Richardson［14］在估算加利福尼亚州荒漠的经济价值时，没有直接估算该地区的生物多样性价值，而是以稀有物种的存在状况（稀少的、受威胁的、濒于灭绝的）来间接反映生物多样性价值。杨丽雯等［27］在评估和田河流域天然胡杨林的生态服务价值时，从动物栖息地、增加生物多样性、生物控制3个方面估算了该生态系统的生物多样性价值为1．64×108元。可见，为了评估荒漠生态系统的生物多样性保育价值，还需要深入研究荒漠生态系统中代表性物种（特别是稀有野生动植物）的价值。

2.5旅游文化价值

荒漠生态系统的旅游文化服务是指为人们提供游憩、娱乐和文化欣赏及交流的场所，从而使人增长知识、消除疲劳、愉悦身心、认知文化。旅游文化价值评估的代表性方法有费用支出法、旅行费用法和意愿评估法。费用支出法是一种实用的、基础的旅游文化价值核算方法，主要以游客的各种旅游费用支出的总和作为旅游文化的价值。旅行费用法是目前国际上主流的旅游文化价值的核算方法，有些学者就采用旅行费用法对荒漠地区的旅游资源开展了评估。运用旅行费用法，郭剑英等［54］评估出敦煌旅游资源2001年的国内旅游价值为7．896×108元；吕君等［55］估算出内蒙古四子王旗草原生态系统的旅游价值为6．412×107元，是其旅游统计收入的12．27倍。也有学者运用意愿评估法来评价荒漠地区的旅游资源，如郭剑英等［56］运用该法估算出敦煌旅游资源2020年的非使用价值为1．2×107元。此外，吴月等［57］运用层次分析法综合评价了阿拉善腾格里沙漠地质公园的旅游资源。

3存在问题与建议

荒漠生态系统提供的生态服务种类多样，把荒漠生态系统服务主要分为防风固沙、土壤保育、水资源调控、固碳释氧、生物多样保育、旅游文化6类，并在此基础上梳理与评述了相关文献，发现已有研究至少存在以下几个问题，需要进一步研究。

1）生态系统服务价值评估中荒漠生态系统没有得到足够重视，而且多数研究习惯于套用相同的评价指标与价格参数应用在自然条件和社会经济条件存在显著差异的地区。已有研究对森林、草地、耕地和水域等生态系统的服务价值进行了深入探讨，却很少关注荒漠生态系统的服务价值。虽然国内学者［5，16］建立了全国荒漠生态系统单位面积服务价值表，但是表中参数很可能不适用于小区域的荒漠生态系统服务价值评估。由于不同地区的自然条件和社会经济条件通常存在差异，而且荒漠生态系统自身也在不断演变，因此，针对特定地区开展小区域的荒漠生态系统服务价值评估就显得很有必要。

第6篇：土地估值方法范文

关键词：农田土壤；重金属污染；监测技术；空间估值方法

中图分类号：X833 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20170133031

农田土壤为各种粮食作物提供了基本生长环境，一旦受到污染就会直接威胁到人们的身体健康。但就目前来看，农田土壤已经遭受了铅、汞、镉等重金属元素的污染。而这些污染物具有毒性大、难降解和易积累的特点，还会伴随作物被人体吸收。加强农田土壤重金属污染的监测，并对污染进行空间估值，则能够更好的进行农田土壤污染的监管，进而为人们的生产、生活提供更多安全保障。

1 农田土壤重金属污染监测技术分析

1.1 实验室监测技术

在农田土壤重金属污染监测方面，实验室监测为传统监测技术，包含原子荧光光谱法、电化学仪器分析法、分光光度法和极谱分析法等多种方法，都需要完成样本田间采样，然后对土样进行处理、分析，以完成土壤重金属污染监测。使用实验室监测法，具有基体干扰小、检出限低、准确度高和分析范围宽等特点。但是，采取该种监测方法需完成监测区土壤|量现状调查和重金属污染土壤修复试验等工作，采样工作量较大，并且监测成本较高，需要的分析时间较长。此外，只要样品在采集、运输、存储和测定过程中出现差错，就会导致测量结果失真。

1.2 现场监测技术

为克服实验室监测的局限性，现场监测技术在农田土壤重金属污染监测中得到了应用。目前，可以连续完成土壤重金属监测的技术主要包含土壤磁化率监测技术和激光诱导击穿光谱技术等。应用前一种技术，可以利用土壤在外磁场中受感应产生的磁化强度和外加磁场强度比重完成土壤中重金属污染的监测。因为，重金属污染将导致土壤磁性增强，所以能够利用土壤磁化率和地球化学元素含量进行重金属污染表征。该技术具有无破坏性、快速、经济和灵敏的特点，在土壤研究工作中得到了广泛应用。但是，由于会对土壤磁化率产生影响的因素较多，因此使用该技术也无法完成污染程度及污染来源的准确判断[1]。应用后一种技术，主要是利用原子发射光谱分析法对土壤重金属污染进行快速、实时探测，可同时完成多种元素分析，并且只有很小几率会对研究对象造成再污染。但作为半定量测量手段，其在监测灵敏度和检测限上仍然有一定的局限性。

2 农田土壤重金属污染空间估值方法

2.1 局部高值分布区划分

在完成农田土壤重金属污染监测的基础上，还要对影响土壤重金属含量变化的外源因素的空间分布信息进行获取，以便更好的完成土壤重金属含量分布规律的描述。为此，还要采取关联规则、统计对比和回归分析等方法确定外源因素，然后进行有直接影响的外源因子的提取。在此基础上，需利用统计的半方差函数完成土壤重金属历史样点空间结构提取，以便对不同元素空间变异范围进行判断。而通过实地取样调查，则能完成土壤重金属含量的局部高值分布区的划分。

2.2 土壤单元类获取

不同于全局地理空间的土壤重金属空间分布，局部地理空间的土壤重金属空间分布具有一定连续性。通过获取土壤单元类，则能够将全局异质空间的重金属含量空间估值问题转化为局部空间最优估值问题。为此，还应采取自收敛分类方法完成环境变量分类。使用谱分割方法，则可以完成景观要素特征向量分类，从而获得土壤单元分类。但获得的单元类仅为粗略分类结果，还应将同为空间异质的单元类进行归并子类，以减少分类数目。为此，还应对2个单元类包含的监测样点的重金属含量数据展开方差分析，以确定2个单元类是否为空间异质。

2.3 重金属污染空间估值

针对获得的多个土壤空间分类集，需利用土壤单元分类图将在相同单元类中的监测样点划分为一类，以获得监测样点集。利用二分树索引方法，则能完成空间估值方法的构建。在估值操作前，需输入参与估值的最小估值单元数和最大搜索半径，以完成已知位点数的估值单元搜索，用于进行未知单元的属性值的估算。利用土壤单元类包含样点的已知观测值和所有样点观测值的均值之差和对应的权重，就可以得到未知位点的估算值。

3 结论

使用科学的土壤重金属污染监测技术进行农田土壤重金属污染监测，然后结合监测样点数据进行重金属污染的空间估值，则能进一步了解农田土壤重金属空间分布规律，继而更好的完成农田土壤重金属污染的调查评估工作。

第7篇：土地估值方法范文

关键词：土地使用权；信贷抵押；探讨

土地使用权作为一种可靠、优质的信贷抵押资源，在信贷行为中历来都充当着十分重要的角色。为此，笔者对企业土地资产占用情况进行了调查，发现现实中土地使用权作为信贷抵押资源其作用尚有未完全开发之处，需要政府、银行、企业三方共同努力，更好地利用土地使用权，解决企业融资抵押物不足的问题。

一、土地使用权作为信贷资源开发不足

1.能够成为有效信贷抵押品的土地使用权数量不足

近年来，地方政府在为企业租赁、整合土地资源方面给予了高度重视，同时在国有土地出让方面有了一定的进展，如在此次调查的27户企业中22户企业占用着国有土地，且有20户企业已经取得国有土地使用权。但是，由于集体土地不能成为贷款抵押品的原因，部分企业占用的土地资源还不能成为有效的信贷抵押资源。在调查的27户企业使用着的184万平方米的国有或集体土地中，仅有45%的企业实现土地抵押贷款，且贷款抵押面积只占19%，大部分国有土地没有在融资方面发挥作用。

2.国有土地使用权价值在信贷抵押行为中实现效率不足

现行的贷款抵押活动中，房产的抵押值一般为评估值的70%一80%，而土地的抵押值仅为评估值的50%。这样的比例使得国有土地使用权这样一种可靠、优质、大额度的信贷资源无法发挥其在融资过程中应有的效能。如果土地的抵押值比例能够提高到70%一80%，那么企业获得的信贷资金将有大幅度的提高。

二、土地使用权作为信贷资源开发不足的成因

1.国有土地出让过程中部分操作行为，阻碍土地成为有效的贷款抵押物

近年来，政府允许国有土地使用权在一定时期内出让或租赁，成本为土地出让金或租金。但通过我们调查，在实际操作中，企业特别是招商引资企业获得国有土地使用权所缴纳的土地出让金往往会由地方政府采取先缴后退的方式部分或全部返还企业，即企业可以不用任何代价或极少的代价就可以获得国有土地使用权，且评估后的价格相对高昂，这种操作过程显然有失市场公平原则，且极易造成银行高额的信贷风险。

2.国有土地使用权评估过程中部分行为，导致国有土地使用权的真正价值难以得到认可

在调查样本中办理了权属地评估手续的13个样本中，计算各样本的评估地价，2个样本的评估地价在100元，平方米以下，6个样本的评估地价在200元/平方米-300元/平方米之间，3个样本的评估地价在300元/平方米-500元/平方米之间，2个样本的评估地价在700元/平方米以上，最高值为1634元/平方米。可见，国有土地使用权的评估过程中明显高估或低估土地价值的情况较为严重，导致评估结果的可靠性降低。

3.形成潜在金融风险，导致银行信贷投放不足

由于土地使用权出让、评估中出现的风险问题，金融机构在办理以土地作为抵押物的信贷业务时，收回的土地形式的抵贷资产处置容易形成损失，也容易受到地方政府的阻挠，形成金融资产不良，信贷资金风险相对较高。

三、进一步开发土地使用权作为信贷资源的相关建议

企业拥有土地资源，却得不到足够的信贷支持；银行拥有信J资金，却由于对土地资源信心缺失而慎重放贷；政府出让了土地，却难以达到扶植企业，发展地方经济的效果。目前，解决的办法应放在理顺政府、银行、企业关系上，通过规范涉及土地资源的相关行为，转变土地出让金使用方式，达到政府、银行、企业在土地资源运用上的角色的统一、充分发挥土地使用权在融资上的作用。

1.进一步增大现有土地的整合力度

地方政府应在保护耕地，不与国家大政方针冲突的前提下，适当变企业长期租赁的集体荒地为国有土地，再由企业购买，增加能够成为有效信贷抵押品的土地使用权数量。

2.实现真正意义上的土地出让交易行为

切实改变国有土地使用权出让过程中的不合理做法，使土地出让真正体现价值、公平的原则，改变企业不用任何代价或极少的代价就可以获得国有土地使用权的情况。

3.规范土地价值评估行为

按照真实、合规、透明的原则，加强对土地价值评估行为的管理，规范土地评估机构的经营规则，树立评估结果的权威，增强银行对土地资源作为信贷抵押品的信心。

第8篇：土地估值方法范文

关键词：土地定价 NPV方法 实物期权方法

土地市场的核心是定价问题。土地应是包括份额所有权、使用权和发展权的有机体系。所有权是产权，土地使用权也是一种产权，基于现代政治经济的视角，本文评述了中国现有土地定价方法，指出了各种所谓科学土地定价方法的适用范围和局限性，以期为中国合理、科学的土地价格标准形成提供合理的经济学依据。从而实现土地资源的优化配置。

一、传统的土地估价方法

目前，在我国实施的土地流转定价方法主要沿用传统方法，例如：市场比较法、收益资本法、成本法、基准地价修正法、土地定价法、影子价格法等为主。

（一）市场比较法

所谓的土地流转定价市场分析法，主要是在相同市场条件基础上，在替代原则下根据相似土地的类型及使用的交易参考价值比例与现待评估的土地进行比较分析，其中以影响交易的相关因素（如：土地所在区域、交易时期和个别差异因素）进行适当调整，以此来获取待评估土地的基准地价的一种价格评估方法。

在我国土地流转交易中，市场比较法相对于其它方法而言比较符合市场供求关系的基本规律，具有较强的说服力及实践性，因此成为我国土地流转交易中应用最广泛及在技术体系上相对更为贴近实际的一种评估价格方法。在评估过程中，需要对影响交易的相关因素（如：交易实际情况、时期以及区域等）进行调整，比较适用土地市场体系较完整且拥有充足替代性的土地交易案例等地区。除此之外，在评估过程中还要对容积率和使用年限等进行调整，这样可能会增加实际操作的难度，因此需要评估者具备较多的市场估价实践经验。

目前，我国在涉农土地交易方面的市场机制尚不健全，虽然有少量农户流转了农用土地的承包权，但是都是采用较为隐性的交易，交易价格定价不具备科学性与合理性，不能作为土地流转交易的市场参考案例，因此笔者认为我国不适宜采用市场比较法。

（二）收益还原法

土地流转交易收益还原法还可称之为地租资本化法。收益还原法实施是以“土地收益理论、地租理论”为基本原则，通过计算土地为未来一段时间内所能够获得的效益额通过折算而获得土地流转参考价格的一种常用评估方法。

由于土地与其它商品相比具有永续性、固定性等特征，这样便可以让土地使用权限获得者在未来一定时间内获取稳定的经济效益，因此可以将土地效益作为土地交易的价格参考值。收益还原法所获取的价格参数的可信度，主要需要依靠待评估土地的还原率及纯效益，因此比较适用于潜在收益土地或者现有利益（如：工业、商业、出租等用地）土地的交易估价。

实际应用收益还原率最大的困难在于解决纯收益及还原率等问题。目前，我国经过多年的探索发展，已经可以应用成熟的C-D生产函数确定纯收益定量化方法来解决纯收益问题；而在还原率方面则主要是在综合应用市场提取法，投资复合收益率法、风险调整与安全利率法以及投资收益率与投资风险排序等基础上所获取的综合还原率方法。

（三）成本法

在土地估计中成本法主要是评估待流转土地开发过程中产生的消耗费用总和为依据，同时加入开发利润、投资利息、土地出让金及相关税收等之后获得的土地价格。该方法实施的主要思路是综合待评估土地未来的所有投资（如：获取土地使用权费用及基础开发费用）及未来产生的投资利息、相应利润，考虑国家对于土地所有权所需要获得的现实利益，最后在算上土地所有权可以活动的经济效益（土地出让金），综合上述因素而计算出待流转土地的现实价格。

土地估价中的成本法主要适用于土地交易市场不发达、交易案例较少及可利用市场资料较少的地区。但是也有学者认为，成本法在土地评估中并不是完全适用，主要是由于其对于土地的整体评估方面不具备代表性，再加之土地若要实现利益化需要较长时间，因此其的实践应用中仍然具有一定的局限性。

（四）基准地价修正法

在土地流转交易中，基准地价修正法主要是以基准低价为依据，综合分析各类用地的影响因素（如：区域因素、个别因素等），构建一个地价修正系数参考数据表格，利用地价修正系数对待评估土地进行全面评估的一种估计方法。

基准地价修正法其实就是比较法的升级版本，其通过利用基准低价评估为编制一个综合各个影响因素的修正系数量表及相关影响因素条件的说明表。当需要对流转土地的价格进行评估时，评估者只需要将土地的使用年限、市场供求关系、区域因素、使用方式及未来经济效益等进行实证分析、评估，并参照修正系数来修正基准地价参数，从而获得待流转土地的价格参考值。

我国在城市土地使用权的价值评估研究时对土地基准地价进行系统性研究，目前已经获取城市土地中不同级别土地的基准地价。那么我们在对某一块土地进行使用权价值评估时便可在参考该基准地价基础上合理调整其它影响因素，最终获取待评估土地的使用权价值。

（五）社会保障修正土地定价法

由于我国是一个传统的农业大国，因此农用土地对于农民来说不仅是重要的经济收入渠道，更是一个重要的社会保障。虽然我国的土地社会保障影响力表现还不够明显，但是其确实是实实在在存在的，这种影响对于以土地为主要生活来源的农民来说社会保障功能表现的尤为明显，其重要性在一定程度上高于其自身的生产功能。因此，对于农用土地的价格评估时不能单纯从经济价值角度考虑，而是应该充分考虑土地自身所蕴涵的社会福利价值。

温铁军（2000），姚洋（2000） 研究提出：农用土地作为农民的主要生活、养老、失业及基本医疗等保障的重要支撑，但是随时社会的不断发展，在农民总经济收入中农业经济效益所占比例在逐渐缩小，从而导致农用土地的社会保障功能将逐渐退化。因此，在农用土地流转交易中不能完全按照市场经济模式来确定价格，而是需要更多倾向土地的福利保障方面的价值评估。

（六）影子价格法

影子定价又称“计算价格”、“影子价格”、“预测价格”、“最优价格”。是荷兰经济学家詹恩·丁伯根在本世纪30年代末首次提出来的，运用线性规划的数学方式计算的，反映社会资源获得最佳配置的一种价格。他认为影子价格是对“劳动、资本和为获得稀缺资源而进口商品的合理评价”。1954年，他将影子价格定义为"在均衡价格的意义上表示生产要素或产品内在的或真正的价格"。其本质是土地的边际效用价格。

二、现代金融学视角下的土地定价

上述这些方法可以用一个基本结论来概括，即土地价格是地租的资本化价值。主要是运用计量经济模型定量分析土地流转价格及其影响因素。对于目前我国的土地流转交易价格的解释变量，其主要涵盖土地基本特征（如：土地的形状、面积、土壤情况及距离城中心距离等）、交易双方特征、土地流转成本、土地农用收益、未来土地效益期望值及其它一系列的附加性费用等等。

从现代金融学角度来分析，土地定价可以灵活应用风险调整中的折现率来表现出土地现在及未来所产生的现金流量。这种评估方法就是所谓的NPV方法，该方法属于是静态思路方法，缺点在于缺乏对于未来进行灵活考虑。在NPV方法中其实是将农用土地作为一个固定对象，也就是说在未来几年农民的耕作成本及经济效益不会发生较大变化，因此在评估中并没有考虑未来农业生产中的不确定及波动因素，所以该方法不符合现代经济学原理及市场发展原则。在相关研究报告论述中，目前我国局部地区的土地交易中的价格因素仍然未完全体现出区域市场效率，在常规情况下农民的土地流转一般都是采用资本化地租方式。若采用资本化地租方式来评估地价，这样可能会减少农民在土地流转中应该获得的经济效益，这种方法不能完全凸显出土地的经济价值，因此这种方法不能应用于农用土地流转交易。

在现代金融研究的推动下产生出一种新型学科——实物期权，其融合了数学、管理学及金融学相关知识，目前已经被广泛应用于企业发展战略规划、房地产开发、自然资源评估以及R&D等决策之中。实物期权方法与传统评估方法相比，其在土地定价过程中可以较为简捷的反应影响地价的不确定因素，另外还可以综合分析土地开发最优策略以及最佳交易时期。该方法尤其适用于收集影响投资决策的各类弹性因素，在收集这些弹性及时机因素时主要集中在土地交易过程中，也就说在交易过程中土地所有者可独立决定是否按照目前价格交易或者等待未来更高价格时才进行交易。即现代金融学视角下的土地流转定价，土地价格等于NPV折现加上经营权溢价。如果考虑博弈的因素，还应该加上博弈的价值。这就解释了现有的土地征收标准偏低的原因，定价方法不够科学合理。政府制定的标准和真实的价格之间差距太大，再加上委托问题中的道德风险，结果造成农民不满情绪日益强烈。

实物期权定价方法可分为无套利定价法和比较定价法。无套利定价法可分为完全市场定价和非完全市场定价。其中，完全市场定价可分为复制定价法、折现因子法和鞅方法；非完全市场定价可分为e套利定价法、区间定价法、效用定价法、相关定价法。比较定价法可分为决策树方法和动态规划法。各种方法都有其优势和缺陷，我们只能根据实际情况选择合适的定价方法。

三、建立制度完善、配套措施完整的土地市场

土地经营权及使用权是在我国积极推进社会主义现代化市场经济中的必然要求。最近几年，我国制定并推广实施土地承包经营权，而随着我国社会、经济环境的不断变化，土地承包经营权也随之发生了一定的变化，在发展初级阶段是被国家明令禁止时期，之后政策初步允许土地经营权流转时期，法律规范土地经营权流转时期和政策引导支持土地经营权流转时期。

科学合理地评估土地价格应参考土地价格评估目的、评估对象及其它相关资料信息，科学、合理选用土地定价基本方法及实践评估应用方法。不同的价格评估方法在适用对象、范围方面存在一定的差异性。在交易价格评估中常用的成本法、收益法、市场比较法在实践应用中最大的难点是无法确定一个合适的参考数据。土地定价的方式也可以是多样的，比如现金、实物、债券等。实物期权方法应用的难点是选择合适的标的物价格过程。中国农村土地是集体所有制，具有等级制、社区封闭性、政府控制等特点，并承担着收入职能、社会保障职能、就业职能。农地流转价格如何才是公平合理的，这个答案最终要依靠市场来回答，当然，土地流转市场的建立需要土地产权制度进一步改革，必须得到政治、法律等其他方面改革的支持，才能有效保障农民的财产权利不受侵犯，否则，历史经验告诉我们，土地流转的实现反倒可以成为权贵者掠夺农民土地的合法依据。

参考文献：

[1]邱华炳，纪益成，刘晔.土地评估[M].北京：中国财政经济出版社， 2003：357-361

[2]诸培新，曲福田.从资源环境经济学角度考察土地征用补偿价格构成[J].中国土地科学， 2003， 17（3）：10-14

[3]刘卫东，彭俊.征地费用补偿标准的合理确定[J].中国土地科学， 2006， 20（1） ： 7-11

[4]姚洋.土地、制度和农业发展[M].北京：北京大学出版社，2004

[5]Titman， Sheridan. Urban land price under uncertainty[J].American Economic Review，1985，75（4）：505-514

第9篇：土地估值方法范文

作为破产清算过程中的重要组成部分，资产评估被用来确定破产企业财产现价，为财产变现底价和分配方案的制定提供重要的法律依据。评估中既要考虑资产的原价、折旧价，又要实际评定其可变现价。资产评估估价过高过低，都会带来种种弊端。因此，必须重视破产企业的评估。由于清算价格受破产形式、外置资产方式、资产处理时限、资产清理费用等因素的影响。而在清算（清偿）假设前提条件下资产清算价格的评估（有的论著里称为清算价格法）不是一种独立的评估方法，它是一种结合其他方法（包括成本法、市场法和收益现值法）在一定限制条件下的综合应用。因此，在清算（清偿）假设前提条件下对破产企业的资产价值评估，就产生了较多变数。本文以某食品厂的破产评估为例，对在清算（清偿）假设前提条件下企业资产价值评估相关问题进行探讨。

某食品厂，有职工125 人，鼎盛时期具有月产白酒100 吨的生产能力，年创利税逾200 万元。1995年以来，所在地区陆续出现了几家同类型的酒业集团，且大多技术先进、资本雄厚，致使业内竞争加剧。由于该厂属老国有企业，退休职工人数较多，设备陈旧企业负担沉重。加之经营状况恶化，最终破产。

对在破产国有企业评估中，为了加快企业变现进程，常采用寻找托底企业进行协议收购的方式。但由于协议收购透明度低，不可避免地带有行政干预色彩，常常影响资产评估工作及评估结论。因此，作为社会中介机构的资产评估公司，对破产国有企业在评估过程中，应排除各种干扰，在评估方法和评估参数的确定选择上，应充分注意清算价格的假设前提，防止破产企业资产评估直与交易价格差距大，导致破产财产评估价值虚高，与市场交易难以接轨、或评估价值过低，导致国有资产流失。

1.建筑物的价值评估问题、对破产企业建筑物的评估宜采用房地分估，即从资产评估的角度，把建筑物与其所占用的土地分开，分别评估建筑物和土地资产，避免出现由于用地性质不合理建筑物评估价值失真。

在建筑物成新率的确定上，对于基本能够正常使用的建筑物，其成新率高于30%.第76条规定，“能正常使用的建筑物，其评估值不低于重置成本的30% 和该建筑物报废清理的净收益额”。在清算价格的假设前提下应根据实际情况对建筑物进行分类，采取不同的方法评估，案例中住宅楼和生产经营性用房屋采用重置成本法评估其资产价值，其综合成新率分别确定为35% 和10% ，生产经营性用房屋之所以低于30% ，是基于资产变现的迫切性，再通过房屋使用年限计算和房屋完损等级的技术评价（包括评估人员现场勘察打分）等综合考虑确定生产经营性用房成新率。对25间新建成的铺面根据市场供求关系和公开市场上在估价基准日的正常交易案例价值，据此，选用市场比较法进行评估。建筑物评估值高出申报值3.5 倍，主要原因是对25间新建成的铺面评估采用公开市场法评估的结果。

2.机器设备的评估问题，对破产企业机器设备的评估，在应用清算价格法评估设备价值时，要特别注意变现要求的时间以及分清通用设备和专用设备，对拆除后可在旧设备市场上销售或能进行拍卖的通用设备可以采用现行市价法进行评估，当变现要求的时间紧迫时，其评估值通常低于正常情况。对专用设备，当没有交易者（购买者），对其可以利用的通用部件可采用现行市价法评估，其余以废旧材料处理价评估。据此在清算（清偿）假设前提条件下设备资产清算价格的评估价值为16850 元，大大低于其申报价值38396.24元。

3.土地使用权的评估问题，对破产企业土地使用权的评估，在清算（清偿）

假设前提条件下常常容易低估其价值，造成国有资产的流失，应特别加以注意。

对破产国有企业的土地使用权的评估即在清算（清偿）假设前提条件下土地使用权的评估之所以常常被低估，原因是常常容易忽视土地资产的评估特点，即土地资产的价值是以土地的效用作最有效发挥为前提的，其一，国家及政府对特定区域或特定地块使用用途的规定，在国家规定的用途内选择最佳用途；其二，选择最佳用途还包括城市规划对具体区域和地块的使用强度约束，如建筑密度、容积率、绿地率规定等；其三，选择最佳用途是土地资产与建筑物组合的结构平衡，即土地资产与地上的建筑物两者配合要适当均衡。评估特点之三是土地使用权的评估之所以常常被低估的最重要的原因。因此土地使用权的评估宜采用房地分估的方法，地价的评估应由专门的地价评估事务所进行，以最大限度地防范风险，减少国有资产的流失。此次评估中，土地评估人员首先经现场勘察及查阅有关资料核实其委估土地面积为申报的空地面积加上生产经营用房占用的面积，为11533平方米。其次在评估方法的选用上，由于评估地块地处繁华程度不高，人口密度较小，土地交易市场不发达区域，因此采用基准地价法评估土地使用权的现时转让价值。在没有土地资产的申报价值的情况下，土地资产的评估价值仍高达2767920元。

4.无形资产的评估问题，在对破产国有企业的资产评估中，无形资产的评估极易被忽视，通常被评估破产企业，特别是中、小型破产企业，没有无形资产的申报项目和价值。

从原则上说，资产评估的成本途径、市场途径和收益途径等均可用于无形资产的评估，但由于无形资产的特殊性，这三种途径的适用性有较大差别。对破产企业无形资产应该区别情况评定：外购的无形资产，根据购入成本及该项资产具有的获利能力；自创或者自身拥有的无形资产，根据其形成时所需实际成本及该项资产具有的获利能力；自创或者自身拥有的未单独计算成本的无形资产，根据该项资产具有的获利能力。但对于拥有无形资产的破产企业，当无交易者（购买方）存在时，无形资产的市场途径和收益途径的价值难以实现。而采用成本法时，由于无形资产的成本特性：（1 ）不完整性；（2 ）弱对称性；（3 ）虚拟性。

实践中也难以应用。因此，对破产企业在清算（清偿）假设前提条件下无形资产的评估，包括可确指无形资产，如：专利（权）、非专利技术、商标权等和不可确指无形资产商誉的价值评估，是一个值得探讨的问题。此次评估中所涉及的商标使用权的评估价值以其实际出售金额作为评估值，为40000 元，其余无形资产均未评估，但在评估报告中应用补充说明。