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房地产商业税收筹划精选(九篇)

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房地产商业税收筹划

第1篇:房地产商业税收筹划范文

论文关键词:房地产开发企业主要税种纳税筹划

论文摘要:房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策;其次是选择适用适当的会计政策,尽量降低营业额,同时增加扣除项目金额,从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率,减少应纳税额的目的。在此前提条件下,探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。

1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧

1.1筹划思路

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一,贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据,营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为:应纳税额一营业额×税率,由计算公式可以看出,要想降低应纳税额,一要降低营业额,二要争取适用较低税率甚至是零税率。

1.2筹划案例

案例一:丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限,采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权,丁提供资金。丙、丁两企业商定,房屋建好后,双方平分。完工后,估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式:纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定,两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务:(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权,从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元,丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式,丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业,合作建房,房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产,无须缴纳营业税。

2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧

2.1筹划思路

房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法;对于只用的房屋,按房产计税余值征收,称为从价计征,房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值作为计税依据,按1.2%的税率计算年应纳税额;对于出租、出典的房屋,按租金收入征税,称为从租计征,以房产租金收入为房产税的计税依据,按12%的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为,或者采用拆分法将租金进行分解。

2.2筹划案例

案例二:A公司开发了一栋高层商住楼,第一到第四层楼设计为商场,开发成本为1500万元,市场价值6000万元,如果出租,预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高,如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税,经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼,提供餐饮服务。

方案1:A公司与H先生签订房屋租赁合同,年租金500万元。则应缴纳房产税:500X12%=60(万元)。

方案2:A公司将该商场转为固定资产,并到工商行政管理部门去变更营业执照,增加附营业务餐饮业,然后与H先生签订承包经营合同,年承包费500万元。此时,该房产属于自营性质,可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则,自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见,我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题,则应缴房产税1500×(1-30%)×1.2%=12.6(万元)。可见:方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为,改出租房屋为自营房屋,就可以按建造成本从价计征房产税,比方案1少缴纳房产税47.40万元。

3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧

3.1筹划思路

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分。税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多,适用税率越高。另外,税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20%,免予征收土地增值税。因此,土地增值税筹划的基本思路是:根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额,从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条:(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去;也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入;也可以提高住宅的配套设施标准。

3.2筹划案例

案例三:Y公司开发一住宅小区,总可售面积100000m2,均为普通住宅。销售均价3500元/m2,预计总收入35000万元,预缴营业税及附加1960万元,总开发成本20800万元(不含银行费用)。

方案1:直接按现状进行开发与销售,则;

①可扣除项目金额=20800×(1+20%+10%)-51960=29000(万元)

②增值额=35000-29000=6000(万元)

③增值率=6000÷29000×100%=20.69%

④应缴纳的土地增值税=6000X30%=1800(万元)

方案2:追加园林绿化方面的投资200万元,则:

①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20%+10%)+1960=89260(万元)

②增值额=35000-29260=5740(万元)

③增值率=5740÷29260×100%=19.62%

④因为增值率<20%,所以免土地增值税。

可见:方案2比方案1虽然多投资200万元,但却因此导致增值率低于20%,从而节约了土地增值税1800万元。

第2篇:房地产商业税收筹划范文

[关键词]税收筹划;房地产;营业税

目前税收筹划的主要行业之一就是房地产行业,其税收筹划,需要在完善的企业管理中与其合理的经济活动中进行合法的税收筹划。从房地产该行业的前景来看,在市场经济中要做到八面玲珑,从而应对不断的市场变化及税法变化。就目前形势来看,房地产行业的税收筹划体系和理论缺少国内专业人士的研讨。房地产资金投入大,需要缴纳的税种多,税收成本在总投资成本占据较高的比例。

1税收筹划的意义及特点

1.1税收筹划的意义

笔者认为税收筹划的意义在于企业或者股份制企业在合理合法的前提下,通过对自身经济活动的行为中所创造的利润所需要缴纳的税额在税法允许的范围内进行一切合法的减少纳税额。从而将企业的利润实现最大,成本降到最低。

1.2税收筹划的特点

第一,税收筹划具有合法性。企业的税收筹划必须以合法性为前提,企业作为纳税人,应当依照国家的相关法律在选择纳税方案时做出最有利于自身发展的选择。因此企业进行税收筹划具有服从配合国家税法的意义。

第二,税收筹划具有事前筹划性。企业在进行生产经营,投资活动等设计和安排时需要进行税收筹划。在现实的经济活动中,由于特定经济事项的发生使企业负有纳税义务,比如产品劳务销售,货物运输后需缴纳增值税等,这便说明纳税义务的发生具有滞后性。但是税收筹划却不同,他可以事先进行筹划,这样可以避免在实际经济利益发生后所需缴纳不必要的多余税款。

第三,税收筹划具有明确的目的性。企业采取税收筹划目的是为了降低企业的成本支出,一般情况下,通过两种方式来实现:第一种是税负最低,即企业在选择纳税方案时选择税收负担最低的策略;第二种是延缓纳税的时间,即当企业所选择的方案在缴纳的税款基本相同的情况下,尽可能晚的去缴纳税款。

2房地产企业税收筹划的必要性及涉及的税种

2.1房地产企业税收筹划的必要性

第一,房地产企业税收比例高。我国目前的税收体系中,房地产企业需要缴纳的税款种类比较多且复杂,在短时间内,纳税人要想促使我国的税收体制发生改变是不可能实现的,因此企业要想减轻自己的经济负担,最直接最有效的方法就是避税,减少税收成本,进行税收筹划。这样才能使房地产企业在不断变化与竞争的市场大环境中求得生存。

第二,房地产企业竞争压力大。因为房地产业在我国的起步比较晚,发展还不充分,这就导致了企业的税收政策在选择上具有局限性,但是因为体制上的不完善,企业在税收筹划措施的实施上也提供了一定的发挥空间,所以如果企业在实施税收政策时能够合理地利用这些空间,企业整体的税收筹划水平就会获得很大程度的提高。

第三,我国税收环境不断改善。随着税收体制在我国的逐步发展,我国正走向一个崭新的税收环境,从而也促进了企业税收在减免、缓交时更加合理化与合法化,各种主观因素对纳税征收的不良影响也逐步降低了,一个健康的纳税环境也为我国目前税收优惠政策的实施提供了良好的发挥空间。

2.2房地产企业涉及的税种

第一,前期准备阶段的税种。房地产企业在前期准备阶段的税收缴纳主要以耕地占用税和契税为主,耕地占用税的缴纳是用来保护耕地,促进土地资源的合理利用,避免非农业建设的单位和个人占用土地资源,减少国家的耕地面积。耕地占用税实行差别定额税率,是一种一次性定额征收的税种。如果房地产开发商将农民的耕地占用,就必须要在土地管理部门对其行为进行批准同意,占用耕地之日起的30日之内缴纳耕地占用税。主要类型包含国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠予、房屋交换五项内容。由于我国的经济发展具有不平衡性,结合各个地方的实际情况,我国实行了不同的契税税率,一般实行3%~5%的幅度税率。

第二,房地产开发阶段涉及的税种。房地产企业按照自身营业额的3%进行缴纳建筑营业额;在签订了实施建设施工合同以后需要缴纳合同金额万分之三的印花税;同时还要根据施工所占地域的大小来缴纳城镇土地税。

第三,房地产销售阶段涉及的税种。一是营业税。营业税是提供应税劳务,是对无形资产的和销售税的转让。在营业税的发展阶段主要是指以“建设”税按照建设单位,在按3%的税率征收营业税的营业额,征收范围包括建筑、安装、维修、装饰及其他工程业务。二是土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权,对建筑结构和获得的单位和个人,在收集房地产价值转移税。房地产企业主要以开发土地、建设施工、销售楼盘作为自己的经济活动来赢利。土地增值税的超额累进税率,不得超过与50%部分扣除项目金额的比值,税率为30%,速算扣除系数为0。三是企业所得税。企业所得税是以企业取得的生产经营所得和其他所得税征收的对象。房地产企业转让或出租房地产取得的净收入,必须纳入企业的总利润和缴纳企业所得税。一般采用25%的比例税率。

3某房地产公司主要税种的筹划方案

3.1营业税的筹划

营业税的关键在于营业额。实行税收筹划对于营业税来说不是最优选择,减少的税收成本较少。但是营业税在确定应税营业额上变化的幅度却比较大,但是这样的弹性却为纳税人的纳税筹划提供了更大的发挥余地。营业额越大,就越需要通过税收筹划来减少营业税纳税额,因此营业额的税收筹划方案还需要根据营业额的大小来制定,其目的最终是为了让企业的营业税税收成本降低,从而给企业增加利润。

3.1.1避高就低,降低税负

本项目中,住宅按毛坯房销售,而商铺和车库按装修后的成品房出售。这里就需要筹划由房地产企业完成的这部分装修费用。规划方法将房子装修,装修和设备安装费单独的合同,公司签署了在商店和车库销售合同是根据毛坯房的价格计算,5%的营业税计算,装饰分公司和客户房地产公司签订的装修合同,所以房子装修应缴纳3%的营业税。房地产公司有商店,其占地45920平方米,除此之外还有6000平方米的停车场。原本打算商店在6000元/平方米的平均销售价格,按照2000元/平方米的均价车库销售,装修费按每平方米500元的标准,商铺,车库300元标准每平方米。如果根据毛坯房销售合同的标准组件,应缴纳的营业税如下:

商铺销售应缴纳营业税:459205×500×0.05=1262.8万元

车库销售应缴纳营业税:6000×1700×0.05=51万元

装修应缴纳营业税:(45920×500+6000×300)×0.03=74.28万元

这样筹划可以节约营业税1437.6万元-1388.08万元=49.52万元

3.1.2把价外费用剥离出去

该项目在住宅销售的房地产公司,收集水、电、煤气安装费,维修基金设施费。通过业务的合理分离,分离费用规划方法,同时在住宅销售的房地产公司,所有收费由物业公司物业管理公司开具发票,收费,这费用是房地产物业出售。根据国家营业税税法相关政策,物业管理部门征收了业主们的水、电、暖、气等相关费用,但是房地产公司并没有进行对业主们收费,所以不需要缴纳营业税,不属于法律范围内。这一项可节约营业税(300+3000)×480×0.05=7.92万元,城建税及教育费附加0.62万元。

3.2企业所得税收筹划

据查阅资料了解,我国在2008年实施了《企业所得税法》,将企业的年度工资在税前就扣除,也取消了工资税,一些工资和福利都会大幅度地减少税收,这意味着中国房地产企业的工资税前扣除,这有可能扩展需要展示的更多工资支出。在这些项目的计算中如果把超支的职工福利费和职工教育经费用工资的形式进行结算,那么超支的部分就可以在税前给予全额扣除。企业在自身生产经营活动过程中涉及的业务招待费不得超过年销售收入的千分之五,广告费和业务宣传费是企业的一笔大支出,需要企业进行合理的安排与筹划,企业在业务招待费方面应给予高度重视,在实际的经营活动中也可以在业务招待费与业务宣传费的部分内容方面进行相互之间的替换。因此,房地产公司应该对企业的宣传费、广告费和招待费进行相应的规划与控制,虽然不是主要成本支出,但也不能小视。

4结论

税收筹划是企业财务管理中的一个重要的组成部分,与企业的经济利润有着紧密的联系,影响着企业经营目标的实现,越来越多的房地产企业对其给予了高度的关注。现阶段房地产行业正处于转型阶段,正逐步从谋取暴利的时代向稳步发展的时代过渡,房地产市场的竞争转变得越来越理性化,所以加强企业内部管理,提升房地产企业的经营管理水平以及纳税筹划水平,对控制企业的运作成本,实现企业的预期经营目标具有重大的战略意义。另外,由于房地产业的税费负担比较重,税收种类多且复杂,和其他产业又有着错综复杂的联系,所以合理规避税费,减轻企业纳税负担成为房地产企业税收筹划的重点关注对象。

总而言之,在房地产企业日趋白热化的激烈竞争下,良好的税收筹划不仅可以帮助房地产企业降低参与市场的竞争的成本,还可以帮助企业获得资金的时间价值,以实现自己的合法权益。如果房地产企业结合自己的实际情况,从整体配置企业税收筹划的经济效益的现实,可以大大降低纳税风险,减少企业的税收成本,完善自己的管理体系和税收体系,提高市场竞争力。

参考文献:

[1]方立.企业资本运作模式及策略[J].管理学家,2012(19).

[2]刘晶.税收筹划在企业中的运用分析[J].中国对外贸易,2011(2).

[3]王萍.我国企业税收筹划存在的问题及解决措施[J].财经界,2013(6).

[4]王文竹.职工福利费的会计与税收处理差异分析[J].会计师,2011(6).

[5]孙绪.浅析营业税的筹划和会计处理策略[J].科技创新导报,2012(15).

[6]陈兰,樊海燕.中国房地产企业的纳税筹划[J].经济研究导刊,2011(30).

第3篇:房地产商业税收筹划范文

1、房地产销售环节涉及到的税收种类

房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中,营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的,它又是城建税、教育费附加计税的基础,同时也能影响契税、印花税以及土地增值税,因此,销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是,土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关,因此它是销售环节税收筹划的关键环节。

2、营业税的筹划策略

对营业税进行筹划的直接目的就是降低营业税的纳税基数,合理剥离价外费用,恰当分离税种税率。具体地,可以从剥离价外费用和进行税率分离两个方面进行展开。(1)剥离价外费用根据我国营业税暂行条例实施细则的规定,营业税的计税金额是收取的全部价款和价外费用。在房地产销售中,为了吸引客户和提供更好的房源,房地产企业将各种配备设施和服务(如有线电视安装费、煤气天然气初装费、水表电表初装费等)提供到位。这部分代收的价外费用需要计入销售总额,无疑增加了房地产企业营业税的纳税总额,需要按照规定缴纳。房地产企业应该设立专门的物业公司,负责这些代收费用的收取,将这些费用从总销售收入中剥离,进而减小营业税的计税金额。例如,某企业年度总代收费用为1000万,这部分费用不仅要按照5%的比例缴纳营业税50万,还要缴纳城建税和教育费附加5万左右,相应的契税和印花税也会相应增加;如果设立专门的物业公司,只要保证其经营成本低于这部分税负总和,对于企业都是有利的。(2)分离税率由于市场需求的变化,现在很多房地产企业纷纷提供更多的精装修房,这就涉及到销售毛坯房和房屋装修两个行为。如果房地产企业直接将精装修的商品房进行销售,则需要对总价款缴纳营业税。销售不动产的营业税征收税率是5%,而建筑业的营业税征收税率则是3%。针对这种政策,房地产企业可以单独成立装修公司,负责独立签订装修合同。即购房者在购买过程中签订购买毛坯房合同和装修合同,这样,房地产企业可以将装修部分的价款节约2%的税负。或者,企业也可以将装修业务承包给专门的装修公司,只负责销售毛坯房,然后提供装修业务的联络服务。

3、土地增值税的税收筹划

筹建环节已经对土地增值税的筹划进行了一定的分析,销售环节的很多销售政策也会很大程度上影响这部分税收的纳税金额。由于土地增值税适用的是超额累进税率,充分应用税收税率变动临界点,合理制定商品房销售定价,可以有效增加企业税后利润。例如,某房地产企业建造的普通标准住宅,完工后计算的可扣除项目金额为800万元,而市场上同类商品的售价约为1200万元。该企业如果将自己的商品房定价为1210万元,(1210-800)/800>50%,则应缴纳的土地增值税为(1210-800)×40%=164万元,税后利润为1210-800-164=246万元;如果企业将自身商品房价格定为1190万元,则20%(1190-800)/800

二、整体层面的其他税收筹划

房地产行业涉税项目和种类都较多,在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意,进行合理的税收筹划,才能保证企业整体税收的有效规避。

1、企业所得税的税收筹划

企业所得税的计算过程中,会有一些相关的抵税项目以减少企业税收,但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象,因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策,合理调整企业销售业务组成,借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如,很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主,并确定收入,就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售,企业可以将其租给业主,然后分期收取租金,这样将这部分的收入划分为多个年度,有效降低了企业所得税的额度。

2、保有房产的房产税筹划

房地产企业都留有部分房源作为投资性房地产,用于出租或者暂时闲置。这部分房产都需要缴纳房产税,用于出租的房产还应该缴纳5%的营业税。企业在安排出租业务的具体细节时,也应该区分房屋租金和代收的水电费、网费、清洁费等。同样,这部分如果由物业公司进行收取可以避免缴纳营业税;但是如果为方便出租,打包收取租金,则需要按照总额缴纳营业税。

第4篇:房地产商业税收筹划范文

关键词:房地产企业;税收筹划;应用

一、房地产企业税收筹划的必要性

(一)税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用

房地产业的发展离不开对现金流的使用,现金流同时对于相对收益与绝对收益都有着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用,同时能够对现金流进行改善,对企业的发展起到促进作用。

(二)纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识

税收筹划是少缴费、缓缴费,并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相关优惠政策采取节省税收的策略,从而达到税收零风险,保证自己经济和名誉方面的健全。

(三)税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展

运用税收筹划,能够正确地引导房地产行业规范化地发展,对房地产行业中的倒把投机等行为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行合理的运用,对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税,这样对资源适当配置与资本流动都有极大的促进作用。

二、房地产企业各个环节的税收筹划的应用

(一)准备环节筹资

房地产企业对资金的需求量较大,如何筹措资金,对公司的经营发展起着至关重要的作用,从税收的角度观察,不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。

(二)建设环节

房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先,虽然大部分房地产企业比较偏向于自建,但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小。其次,房地产的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造,建造完成后向客户收取收入的行为。这种方式对于房地产开发企业来说,其收入只是劳务报酬,属于营业税的征收范围,其中并没有发生房地产权的转移。因此,不需考虑土地增值税,从而减轻了税负。最后,房地产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行为,对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。而房屋建成后转让的,再按规定征收土地增值税,使得合作企业双方共同减轻税负获得利益。

(三)销售环节

房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节。例如,营业税、土地增值税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等,而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关心的问题,并且直接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。

(1)营业税筹划。案例1:A企业系房地产开发公司,其对外签订了一份分期收款销售房产合同,合同规定房子总价款为300万元,分3次付清,首期付款40%。首期付款后即把商品房所有权转让,如果此时确认收入,应交营业税为15万元(300×5%);如果按分期收款确认收入,第一次应交营业税为6万元(300×40%×5%),以后两次分别交营业税4.5万元(300×30%×5%)。虽然两种方法确认收入都是交营业税15万元,但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。

(2)土地增值税的筹划。案例2:X房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元,其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。如果不分开核算,X公司应缴纳土地增值税为:增值率为(15000-11000)÷11000×100%=36%。因此,适用30%的税率,应纳土地增值税=(15000-11000)×30%=1200万元。如果分开核算,应缴纳土地增值税计算如下:普通住宅的增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%,适用30%的税率,应纳土地增值税(10000-8000)×30%=600万元;豪华住宅的增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%,适用40%的税率,应纳土地增值税=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元,应纳土地增值税合计金额=600+650=1250万元。分开核算比不分开核算多支出税金50万元,因为普通住宅的增值率超过20%,还要缴纳土地增值税。所以接下来就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。

(四)保有环节

房地产企业一般的两种投资方式分别是依靠出租房地产获得租金收入和以房地产入股联营获得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产企业将建成的商品房对外出租收取租金,由于涉及的税种较多,也为企业带来了较重的税负压力。因此,更多的房地产企业往往倾向于第二种方式。即将房地产投资入股,与被投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为。这种行为将不征收营业税及其附加,也不用直接缴纳房产税,在承担一定投资风险的基础上,只需要缴纳企业所得税。

案例3:甲房地产公司在市中心有一处房产,该房产有两种不同的投资方式:一是出租取得租金收入。二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同,存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元,实际使用面积为200平方米,出租则每年可取得租金收入180万元;用于联营,则预期每年的联营企业利润中甲公司所占份额为400万元。

第一,采取出租方式应承担的税负。营业税:房屋租赁业属于服务业,按租金的5%征税,应交营业税为90万元;房产税:房产税依照房产租金收入计算缴纳,税率为12%,则房产税税负为21.6万元;城建税:甲企业处于市区,城建税税率为7%,以其缴纳的营业税税额为计税依据,则城税税负为6.3万元;教育费附加:2.7万元;印花税:在订立合同时必须要缴纳印花税,印花税税负为0.18万元;所得税:营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除,租金收入应纳所得税。因此,所得税税负为42.53万元。最终总体税负为163.31万元。

第二,采取联营方式应承担的税负。房产税:房产税依照房产原值一次减除10%~30%的余值计税,税率为1.2%,减除30%,则房产税税负6.72万元;土地使用税:此税种从量定额计征,假定地区单位税额为0.7元/平方米,土地使用税税负14万元;所得税:税负为100万元。最终总体税负为120.72万元。

由以上计算我们可以得出甲企业采用联营方式所承担的税负要少42.59万元,这样可以为企业节省一大笔成本支出。

三、小结

现阶段伴随着我国经济以及房地产行业的迅猛发展,房地产企业呈现出多样化、复杂化的发展趋势,这就导致了房地产企业的纳税管理变得越来越复杂。由于房地产企业投资规模较大,开发周期较长,缴纳的税种较多,税额大。因此,房地产企业税收筹划需要统筹兼顾,根据企业自身发展环境、经营环境、税收环境的改变而进行调整,制定适用于自身企业发展的税收筹划方案,这样才能在节约税款的同时,使得企业利益最大化。

参考文献:

[1] 《税法》CPA考试辅导教材[M].经济科学出版社,2014.

[2] 盖地.税务筹划[M].高等教育出版社,2011.

第5篇:房地产商业税收筹划范文

一、提供营业税应税劳务的纳税筹划

1.房地产开发公司代收费用提供营业税应税劳务的纳税筹划

例:易发房地产开发集团公司下设一家全资物业治理公司。2005年度易发公司代收水电初装费,煤气费、维修基金等各项配套费5,000万元,代收尹续费收入为250万元,合汁收入5,250万元。根据《营业税暂行条例》第五条及实施细则第14条规定:纳税人的营业额为纳税人提供给税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用,价外费用包括向对方收取的手续费,基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用,无论会计制度规定如何核算,均应并入营业额计算应纳税额。

对此案例可以根据《国家税务总局关十物业治理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发[1998]217号)进行纳税筹划。文件中规定,物业治理企业代有关部门收取的水费、电费,燃(煤)气费、维修基金、房租的行为。属于营业税“服务业”税目中的业务。因此,对于物业治理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不征收营业税,只对其从事此项业务取得的手续费收入应当征收营业税。

因此,易发公司的纳税筹划方案为:由其下设的物业治理公司代收水电初装费、煤气费,维修基金等各项配套费5,000万元,代收手续费收入为250万元。物业公司代收水电初装费、煤气费、维修基金等各项配套费5,000万元不需征收营业税,只就代收手续费收入250万元缴纳营业税及附加,因此,三税合计仅为13.875万元,减少了277.50万元。

2.安装企业提供营业税应税劳务的纳税筹划

例:金丰安装公司与宏图工业公司签订了一份生产线安装合同,合同约定:金丰公司为宏图公司安装一条生产线,安装合同总价为4,000万元,由金丰公司代宏图公司购买安装用机器设备,价款为3,500万元,安装劳务费为500万元。安装生产线完工验收合格后,宏图公司一次性支付合同总价款4,000万元给金丰公司。按《营业税暂行条例》实施细则第18条规定,纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业,无论与对方如何结算,其营业额均应包括所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业,凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的,其营业额应包括设备的价款在内。按此规定,金丰公司代宏图公司购买安装用机器设备3,500万元构成安装工程产值,金丰公司应缴纳营业税及附加分别为:营业税120万元(税率为3%),城市维护建设税8.40万元,教育费附加4.80万元,三者合计133.20万元。

对此案例进行纳税筹划:将金丰公司代宏图公司购买安装用机器设备3,500万元从安装工程产值中剔除,降低金丰公司营业额,只就安装劳务费500万元缴纳营业税及附加。可重新签订安装合同,内容改为:安装用机器设备由宏图公司提供,安装生产线完工验收合格后宏图公司一次性支付安装劳务费500万元给金丰公司。按此合同,金丰公司应缴纳营业税及附加仪为16.65万元,比筹划前减少了116.55万元。

二,转让土地使用权、销售不动产应缴纳营业税的纳税筹划

例:金盛公司与红叶公司签订合作建房协议,金盛公司提供价值4,000万元的土地,纤叶公司资4,O0O万元共同建设商品房,工程完工后,商品房价值8,000万元,双方各自分得价值4,000万元的商品房。在以上合作建房过程中,金盛公司以转止土地使用权换取房屋所有权,发生转让土地使用权行为;红叶公司以房屋所有权换取土地使用权,发生销售不动产行为。由于双方均发生了营业税应税行为,均应缴纳营业税及附加。金盛公司发生转让土地使用权应缴纳营业税及附中分别为:营业税200万元(税率为5%)、城市维护建设税14万元、教育费附加8万元,三者合计222万元。另外,红叶公司发生销售不动产行为应缴纳营业税及附加亦为222万元。

对此案例进行纳税筹划:根据财税(2002)191号《财政部、国家税务总局关于股权转讣有关营业税问题的通知》规定,以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税,并对股权转让不征收营业税。因此,纳税筹划方案如下:金盛公司与红叶公司改变合作建房方式,金盛公司出资价值4,000万元的土地,红叶公司出资4,000万元共同成立金叶公司,由金叶公司开发建设商品房,并在投资协议中注明参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险。这样一来,双方均可享受免征营业税及附加合计222万元的营业税税收筹划优惠。新晨

三、商业企业改变合同订立方式,以适用营业税税率的营业税税收筹划筹划

第6篇:房地产商业税收筹划范文

【关键词】房地产 税收筹划

一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划

房地产企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动,因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。

1、选择合适的建房方式

大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产,这种方式的筹划空间较小,若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。

(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言,虽然取得了一定的收入,但始终没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务报酬,为营业税的征税范围,不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。

(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定,“合作建房”是指一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,再按规定征收土地增值税。此外,以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策,实现共赢。

举例来说,上海某家房地产公司有几家股东合资组建,其“一致行为人”实际为两家股东A和B,准备筹资兴建一幢五星级酒店、两幢甲级写字楼以及部分配套商业。公司欲将酒店建成后自留经营使用或整体转让,写字楼及商业取得销售许可证后面向市场销售。正常的操作模式应是五星级酒店建成后,如某一股东自留或整体转让,则按照一定售价视同销售并转让产权,缴纳相应税金,但这样需要缴纳巨额税金。可以考虑的避税方案是,在审批报建酒店时,特别是在土地拍卖时拆分为两家公司共建进行立项申请,其别注明A公司参建酒店并自留,B公司只是参建。这样酒店项目作为A公司自建固定资产按成本计价,并装饰后经营,定向转让酒店时仅需转让A公司股权,物业的利润由A公司股权转让溢价体现,并减少酒店物权转移应缴纳的土地增值税等税金,可节约大量税负,实现了房地产企业和股东双方的共赢。同样,写字楼及配套商业报建时,预先立项明确一定面积作为自建物业。待实现销售后,尾盘物业也同样可以以转让B公司股权实现物权转移。

当然,以上税务筹划的关键点是报建手续应完备,包括土地拍卖时应该预先明确A公司的酒店属自建自营。因为根据税法,预先确定自营资产后转为再出售是可以的;但是假若报建时为出售,再转为自建自营固定资产投资则为时已晚,税务清算需要按照市场价视同销售转为自有资产。

2、开发多处房地产

房地产公司在同时开发多处房地产时,可分别核算也可合并核算,两种方式所缴纳的税收不同,这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲,合并核算的税收利益大一些,但也存在分别核算更有利的情况,具体如何核算,需要企业根据具体情况予以分析比较。

例如:某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产,第一处房地产出售价格为1000万元,根据税法规定扣除的费用为400万元;第二处房地产出售价格为1500万元,根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算,第一处房地产的增值率为600÷400=150%,应该缴纳土地增值税600×50%-400×15%=240万元,营业税及其附加1000×5.5%=55万元;第二处房地产增值率为500÷1000=50%,应缴纳土地增值税500×30%=150万元;营业税及其附加1500×5.5%=83.55万元。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45万元。如若合并核算,两处房地产的出售价格为2500万元,根据税法规定可扣除费用为1400万元,增值额为1100万元,增值率为1100÷1400=78.5%。应该缴纳土地增值税1100×40%-1400×5%=370万元,营业税及其附加2500×5.5%=137.5万元。不考虑其他税费,该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5-571.45=321.05万元。

二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划

1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划

土地增值税是房地产开发的主要成本之一,而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征,企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%,从而享受免税待遇。

例如:某房地产公司开发一栋普通标准住宅,房屋售价为1000万元,按照税法规定可扣除费用为800万元,增值额为200万元,增值率为200÷800=25%。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30%=60万元,营业税1000×5%=50万元,城市维护建设税和教育费附加50×10%=5万元。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为1000-800-60-50-5=85万元。如果该房地产公司进行税收筹划,将该房屋进行简单装修,费用为200万元,房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元,增值额为200万元,增值率为200×1000=20%,不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5%=60万元;城市维护建设税和教育费附加60×10%=6万元。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为1200-1000-60-6=134万元。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49万元。

2、相关借款利息的筹划实务

由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷,具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点,所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。

(1)针对房地产开发完工之前的利息费用,将完工之前的借款利息可以计入开发成本,并可作为计算房地产开发费用 (期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业,还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和,加计20%的扣除,这样可以大大增加扣除项目,降低增值额,从税基和税率两方面减轻税负。

(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出,凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的:允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择:如果购买房地产主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,可提供金融机构证明,据实扣除。反之,主要依靠权益资本筹资,利息费用很少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用,对实现企业价值最大化有利。

3、销售与装修分开,分散经营收入

随着装修费在房款中所占比重逐年递增,若房地产企业与购房者签定合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司,同时与客户签定两份合同:一份房屋销售合同,一份房屋装修合同,则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税,第二份合同不用缴纳土地增值税,税基和税率减少,从而减轻了税负。

三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划

房地产的销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式,通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负,而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。

1、针对纳税主体的新设分立

这也就是说,房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售,这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。

举例来说,上海房地产公司销售的普通标准住宅,在允许扣除的项目金额基本相同的前提下,可采用以下售价方式。(1)若以1500万元的价格售出,可扣除的项目金额为1167.5万元,增值率为28.48%,应纳99.75万元的土地增值税,净赚 232.75万元。(2)以1400万元的价格售出,可扣除的项目金额为1166.96万元,增值率为19.97%,免征土地增值税,净赚233.04万元。(3)如果房地产公司设立独立房屋销售公司,那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司,而后由销售公司再以1500万元的价格卖出,当开发公司卖给销售公司时,由于其增值率为19.97%

2、减少账面收入或递延纳税时间

(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产,并可协商开具销售清单,由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现,所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延,同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。

(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司,使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然,对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目,应事先商议确定由开发企业承担,以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。

(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商,开立指定代收专户,将客户按揭还贷的部分定期先存入专户,然后分期办理转账日再确认收入并纳税。

【参考文献】

[1] 盖地:企业税务筹划理论与实务. 东北财经大学出版社,2005。

[2] 苏强:房地产企业如何进行税收筹划. 市场论坛,2006(2)。

第7篇:房地产商业税收筹划范文

关键词:税务筹划;

中图分类号:F810.42 文献标识码:A 文章编号:1674-3520(2014)-04-00272-01

开发企业对项目的销售可分为两个阶段,预售未竣工产品和销售已竣工产品,各地对预售未竣工产品的时间点并不相同,但必须要拿到预售许可证才能进行。开发企业在收到预售款项包括房屋的首付款、房款、定金等,应按适用税率上缴营业税、土地增值税和企业所得税。销售已经竣工的商品房时,按已确认的土地增值税和企业所得税的单位成本计算应缴纳的土地增值税和企业所得税,不再按预售方式计算和缴纳土地增值税和企业所得税。实际情况中,很多项目在预售阶段及项目施工过程中,销售工作已经就进入尾声了,所以本筹划中所说的销售阶段主要指预售阶段,放在了项目清算阶段之前,是按照实际操作的工作流程来进行的安排。

一、促销活动的税务筹划

(一)销售折扣的税务筹划。销售折扣是企业惯用的促销手段,房地产企业也是如此。现行税法规定,如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的,可按折扣后的销售额计算收入并计税;如果将折扣额另行开票,则必须全额计税。

(二)买房赠物的税务筹划。不少开发商在销售时赠送家具、家电、小汽车或者买房免N年物业费等进行促销。进行上述优惠的正确做法一定是开发商将上述优惠体现在房价上,同时业主将得到的优惠在开发商控制的关联企业中消费掉。比如买房免N年物业费,免掉的物业费一定要体现在房价里,同时业主再把物业费交到与开发商关联的物业公司。

二、销售定价的筹划

由于土增税税负因素的影响,在开发成本一定的情况下,售价增长会使税后利润的绝对值相应增长,但土增税的存在会导致销售净利率有极大值;超过销售净利率极大值的售价,虽然会使税后净利润增加,但企业得到的净利小于支付给国家的税款。当然在项目当地市场条件允许的情况下,房地产开发商为了追求现金流的最大化,虽然会付出较高的税收成本,依然会加高售价。在项目进行销售定价时,对于土地增值税的筹划有两个方面,一是对于普通住宅《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。可以利用普通住宅免税的20%的临界点来进行筹划。二是针对土增税税率的不同,来确定在相同税率里的最高售价,来达到税率不变的情况下拥有较高的售价和税后利润。

假设房地产开发商建设普通住宅项目,售价为X,开发成本为C,要想让土地增值税的增值率低于20%,建立不等式关系如下:

售价:X

扣除项:C+C*10%+C*20%+5.5%X=1.3C+0.055X

增值额:X-1.3C-0.055X=0.945X-1.3C

不等式:0.945X-1.3C < (1.3C+0.055X)*20%

X < 1.67C

由此计算过程可得出结论,当普通住宅的售价低于开发成本的1.67 倍时,土地增值税的增值率低于20%,从而可以享受到国家的优惠政策,在售价幅度变化不大的情况下,获得最大的收益。但若市场环境繁荣,房地产开发商为了要获得更高的利润,可能选择放弃国家优惠政策来提高售价,虽然由于上缴更多的税款损失了一部分利润,但最终也获得了比享受优惠政策的价格更多的税后利润。超越免税临界点后,在不同的增值率下售价区间为:增值率在(20%,50%),售价所在的区间为(1.67C,2.1253C),享受的税率为30%;增值率在(50%,100%),售价所在的区间为(2.1253C,2.9213C),享受的税率为40%;增值率在(100%,200%),售价所在的区间为(2.9213C,4.6707C),享受的税率为50%;增值率在(200%,无穷),售价所在的区间为(4.6707C,无穷),享受的税率为60%。由于有土地增值税,这种超率累进税率的影响,企业的销售收入与销售利润间并不是完全的正比例增长,如果销售收入的增长不能大于营业税金及附加和土增税的增长,企业得到的税后利润将会低于销售收入增加前的税后利润。如此,我们提高售价将不会有意义,所以在定价时我们需要充分的考虑到土增税等各种税收对利润的影响,在可能的条件下充分利用国家对土增税的优惠政策,在不能适用优惠政策的时候,根据市场条件,争取在价位相近的情况下,适用最低的土增税税率,来实现企业利润的最大化。

三、精装修住房的筹划

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发商在提供给消费者高品质产品的同时,能通过适当提高装修成本的手段或分解收入的方式来降低土地增值税的税负,提高企业的税后利润。实际工作中很多地产公司并不将装修业务剥离给关联的装修企业,只是通过作精装修业务适当调高开发成本,以达到节税目的。

四、房地产项目公司产品交付业主及清算的税务筹划

第8篇:房地产商业税收筹划范文

房地产开发具有投入资金大,融资成本高,建设周期长,经营风险较大的特点。整个经营行为涉及营业税、契税、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、城建税、教育费附加等多个税费,税负较重。目前,我国房地产市场低迷,房地产开发企业面临着融资困难、项目推进缓慢、销售单价和面积下滑、资金回笼周期长等困难,导致欠税金额增长迅速。在这样的情况下,如何降低成本成为房地产开发企业必须思考的问题。而通过税收筹划降低税负,是其中一个非常重要的内容。企业税收筹划能否成功,取决于其合法性是否适当,是否遵循了一般反避税规则,即该项(一系列)安排是否具有合理商业目的,取决于该安排的主要目的是什么,即是否以税务利益为主要目的。通过合理的税收筹划找到企业经营行为于政府政策意图的最佳结合点,实现政府与企业的双赢具有现实意义。

二、文献综述

杨焕玲(2011)提出税收筹划是税收法律关系中征税主体与纳税主体的税收博弈冲突。税收筹划的权利是在法律允许的边界范围内或边界上,一旦超越这个界限就不再是企业的合法权利。万莎(2011)指出房地产企业税收筹划存在政策性风险、片面性风险、认定风险、成本偏高风险。胡芳等(2011)指出通过合作建房的方式,一方提供土地使用权,另一方提供资金合作建房,建成后按照比例分配,可以避免缴纳土地增值税。廖治宇(2010)、胡亚元(2010)指出,房地产企业应尽量采取合并申报的方式缴纳土地增值税。张源(2011)认为房地产开发企业的投资性房地产可不通过获取租金方式而采取入股联营以分得利润的方式避免缴纳营业税等税费。

上述论述提出了关于房地产开发企业税收筹划的方式,但存在一定的局限性。合伙建房的方式容易引起后期的利益分割及风险承担的纠纷,不具普遍性。通过入股联营的方式获取实质上的租金也因为会影响被投资方的经营结构而难以适用。合并申报的方式缴纳企业所得税需要集团公司或经营项目将多的公司才能使用。本文以现有的房地产市场环境下企业经营的具体问题为研究对象,拟针对筹资、销售、项目管理、项目转让,通过对A房地产开发公司案例,分析房地产开发公司可能遇到的实际困难提出行之有效且的税收筹划方案。

三、案例概况

某区政府通过招商引资引入A房地产开发公司,以BT模式进行该区工业园项目整体开发。工业园区建设规模为5平方公里。项目建设时限从2009年开始,计划2017年完成。项目收入该区政府拟通过工业园区建成后入园企业20年内缴纳各项税收返还款的方式支付A房地产开发公司专项财政补贴。A房地产开发公司完成园区基础设施建设后,取得2平方公里商住用地用于该公司开发商住房。A房地产开发公司面临着巨大的资金融资压力。并且,该工业园招商引资企业入园后,由于基础设施建设周期长,产生的税收很难在短期内通过税收返还方式弥补A房地产开发公司前期巨额投入。此外,自2014年开始,该地块商品房成交量萎缩,价格下跌,A公司取得大宗商住用地进行商品房开发后房屋滞销,经营陷入困难。

四、相关税收问题筹划

(一)资金投入与运营模式对税收的影响

某区政府通过招商引资方式将该区优质区域工业园区交由A房地产开发公司实施建设,主要为了解决将该块土地由生地变为熟地的巨额资金融资困难的问题。按照协议,A房地产开发公司按照BT模式进行建设,按照现行税收政策的规定,A房地产开发公司实施土地改造、拆迁、基础设施及配套设施,应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》,以建筑劳务按照3%的税率缴纳营业税从而产生较大的税收负担。

但根据《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》,纳税人与地方政府合作,投资政府土地改造项目,其中,土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府制定其他纳税人进行,投资方负责按计划支付土地整理所需资金;同时,投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同,协助地方政府完成土地规划设计,场地平整、地块周边绿化等工作,并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时,地方政府将该地块进行挂牌出让,若成交价低于投资方投入的所有资金,亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金,则所获收益归投资方。投资方的行为属于投资行为,不属于营业税范围,其取得的投资收益不征收营业税。

据此,A房地产开发公司通过合理的税收筹划,在实施该地块整体开发时不按BT模式以建设方的身份进行开发,而以投资方的身份完成融资、支付土地整治资金,与规划设计单位、施工单位签订合同,并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。政府将整治完成的土地挂牌出让后,以入园企业缴纳的土地出让金指定专项用途返还A房地产开发公司以及一定期限内入园企业税收返还相结合的方式取得收入,既能不缴纳营业税,又能有效解决巨额投入的资金压力。

(二)筹资环节借款的税收问题

由于A房地产开发公司前期土地整治资金投入巨大,在实施商品房开发项目时资金出现困难,加之受市场行情影响,已达到预售条件的商品房销售情况也不理想,开发产品无法通过销售回笼资金。前期银行借款资金利息负担较大。

根据《国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税管理办法》(国税发[2009]31号),开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,属于成本对象完工前发生的,应配比计入成本对象,属于成本对象完工后发生的,可作为财务费用直接扣除。A房地产开发公司应按照工程进度分类核算完工开发产品成本,将已完工开发产品发生的借款费用计入财务费用,实现企业所得税税前扣除,以达到减少企业所得税应纳税额的目的。

(三)销售环节税收问题

一是通过采取不同的销售模式会降低税收成本。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,房地产公司支付的佣金可作为增值额的扣除项目,A房地产开发公司可以通过设立独立的销售公司,从而减少土地增值税和企业所得税。

此外,房地产开发企业在销售环节可以委托代销的方式销售,按照销售清单的时间确定收入的实现,从而达到延迟纳税义务发生时间的目的。

二是合理核算减少税基。在房地产市场持续低迷,市场购买力不足的情况下,A房地产开发公司为应对销售困难的问题,打折销售或赠送部分面积、车库等方式促销。根据营业税法的规定,在同一张发票上列明销售价款和折扣额的,可以折扣后的价款为营业税的计税依据。除此之外的情形,无论企业如何进行会计核算,都必须以包含折扣额的总价款为营业税计税依据。因此,A房地产开发公司在进行折扣销售时,应在同一张发票上注明销售额和折扣额,以实现减少营业税计税依据的目的。而对于赠送的车库等,若车库具有产权,且合同中以赠送方式转让所有权,则按照营业税相关规定应视同销售。在该项交易的交易价格之外,由税务机关按照市场价格核定转让价格,对转让车库的交易行为征收营业税。若合同中将房屋销售价格分摊为房屋销售价格和车库销售价格,则仅对该项交易价格征收营业税,大大减少营业税计税依据。

(四)滞销商品房管理的税收问题

在目前的市场行情下,房地产企业很难再实现产品一举售罄的情况。A房地产开发公司受让商住用地面积大,开发及销售周期长达10年以上。对于长期滞销的尾盘,A房地产开发公司采取将作为存货的商品房出租的方式实现一定的资金回流。但如果将开发产品变更为投资性房地产,应按12%的税率缴纳房产税,还需缴纳营业税、城建税、教育费附加以及企业所得税。而如果将尾盘以投资入股的方式交付给其他单位使用,以利润分配的方式取得收益,则只需缴纳企业所得税,税负将会大大减轻。

(五)项目转让的税收问题

A房地产开发公司投资的项目面积大,周期长。目前该公司存在重大资金困难,很可能出现无法继续实施该项目,而不得不转让该项目土地的情形,即便筹资顺利,在开发过程中业可能存在因资金周转困难而中断开发,将项目转让他方进行的情况。如果以项目转让的方式,则应认定为转让不动产而缴纳营业税、土地增值税、城建税以及教育费附加,税负较重。

根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]1191号)的规定,对股权转让不应征收营业税。根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的规定,对于房屋进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。

根据《财政部国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属变更登记不征契税的批复》(财税[2003]184号)的规定,在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。

第9篇:房地产商业税收筹划范文

关键词:房地产企业;税收筹划;土地增值税

税收作为企业成本,是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本,有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业,而随着国家宏观调控步步紧逼,房地产业的利润被极度挤压,由“暴利行业”向“平利行业”转变,加之现在房地产企业数量众多,竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化,从而减轻资金压力,降低成本,增加经济效益,打造企业的竞争优势,为公司的发展打下基础。

一、房地产企业的经营特点及税负情况

(一)经营特点

对房地产公司来说,开发的房地产是他们经营的商品,在属性上与其他商品明显不同,它有自己独特的经营特点:

1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

2.开发建设周期长,投资数额大。开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段,少则一年,多则数年才能全部完成。

3.经营风险大。开发产品单位价值高,建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多,一旦决策失误,销路不畅,将造成大量开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷入困境。

(二)房地产公司税负情况

从行业角度看,目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业,根据相关统计报告显示,2009年中国税收收入共59 515亿元,比上年增加5 291亿元,同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元,占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业,增幅在各行中居首位;从税率来说,房地产行业的总体税率偏高。目前,中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税,按所得额的25%交纳企业所得税,土地增值税的税率是30%~60%不等。总之,房地产公司税收负担过于沉重,通过税收筹划,实现税负的减轻,是公司的唯一选择。

二、房地产公司涉及的税种

(一)前期准备阶段的税种

房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少,主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地,就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元~15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%~5%的税率缴纳契税。

(二)房地产开发阶段涉及的税种

在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税;签订建设施工合同时,对合同金额按万分之三的税率交印花税;同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。

(三)房地产销售阶段涉及的税种

1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定,以房屋售价的5%税率缴纳的营业税;针对房产租赁而言的,房产租赁业适用营业税中“服务业”税目,统一执行5%的比例税率。

2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。

3.印花税。房地产销售阶段的印花税,是在房地产交易中,针对房地产交易金额,适用“产权转移书据”税目,按照0.05%税率征收。

4.企业所得税。对房地产企业而言,如果其转让或出租房地产产生了净收益,就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。

5.房产税。房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率,依据房产计税余值计征的,税率为1.2%;依据房产租金收入计征的,税率为12%。

三、房地产公司的税收筹划策略

从以上的介绍可以看出,土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负,因此也是企业开展税收筹划的重点税种。

(一)土地增值税的筹划

土地增值税采取的是超率累进税率的特点,这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。

1.进行借款利息的筹划,合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定,如

果能够按转让项目划分利息支出,并能提供金融机构证明的,可以据实扣除利息,但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的,则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中,企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大,从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。 充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目20%的,按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高,所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例,充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系,从而选择合理的售价。

3.整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下,减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下,也可以选择较低的税率,从节税的角度来说尤为重要。因此,在出售房屋时,可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售,与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同,同时签订一份附属办公室设备购销合同,将收入进行分解,不仅使公司节约了土地增值税,同时也节约了印花税。另外,客户节约了契税,实现双赢。

(二)企业所得税的筹划

1.迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间,缓解企业的资金压力,考虑上货币时间价值,这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定,房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工:(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(2)开发产品已开始投入使用。(3)开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税,而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者,可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009] 31号里规定的计税毛利率较低,扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件,尽量拖延完工时间,达到合法延迟纳税的目的。

2.充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用,应足额购买,这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税;又遵守了法律、法规;更重要的是为员工谋了福利,有利于留住人才,增加企业的竞争力。

(三)营业税的筹划

1.合理拆分业务,剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定,营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中,往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此,房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项,均应并入房产销售收入,计算缴纳营业税,这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去,就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去,最终达到降低税负的目的。

2.将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中,纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份合同,向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税,节约了2%的营业税。

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