土地收支管理精选(九篇)
第1篇：土地收支管理范文
一、土地出让收支全额纳入地方基金预算管理
市直实现的土地出让收入全额缴入市级金库，纳入地方基金预算管理，支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行“收支两条线”管理。
二、土地出让收支实行预算管理
编制土地出让收支预算时，应严格遵循“以收定支、收支平衡”的原则。在预算编制过程中，按照下列程序办理：
国土部门在每年11月上旬，根据土地供应计划编制下一年度土地出让收入预算和部分支出预算。内容包括：当年土地出让总收入，征地和拆迁补偿支出、土地开发支出（道路、水电、场地平整）、补助被征地农民支出、土地出让业务费以及上缴新增建设用地有偿使用费等支出。在编制土地出让收支预算时，土地出让收入预算应与年度建设用地计划相衔接，实施新增建设用地计划应与土地出让支出预算相衔接。
财政部门根据国土部门提供的土地出让收入预算和部分支出预算的建议，编制土地出让收支预算草案，土地出让收支预算草案经市政府审定后向市人大报告。
三、规范土地出让金分期缴纳行为
在办理招商引资项目的大宗土地出让时，先签定意向性合同，国土部门实行分宗地挂牌，分宗地清算、办证。
土地挂牌出让首次缴纳比例不得低于土地出让总价款的50%。征地单位不能一次缴清土地出让总价款，在一年内缴清的，由征地单位提出申请，国土部门审核后送财政部门审定；因特殊情况需要两年缴清的，由征地单位提出申请，国土部门、财政部门审核后，报市政府批准。
四、规范基金提取比例
（一）土地收益基金（储备基金）按收入总额扣除土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补助费、土地开发费后余额的10%计提。
（二）农业土地开发资金属工业、城建招商项目的出让用地按上缴省部分计提；其他出让用地按文件规定计提。
（三）廉租住房保障资金按土地出让净收益的10%计提。
五、规范土地收入缴库及代收款的退付程序
（一）总价款中属代收代付的往来款项，由国土部门提供宗地清算单，财政部门审核后在非税收入汇缴结算户直接办理退付手续（包括代收的税款、部门的规费、房地产转让价款等）。
（二）总价款扣除代收款后的土地出让收入缴金库。
（三）工业、城建招商项目大宗土地挂牌出让后所缴纳的保证金，因工程建设的需要，在宗地未清算前需缴库预列支出的，按下列程序办理：
1、预清算。由国土部门先按挂牌出让条件进行预清算，财政部门审核后，属土地出让收入的缴金库；
2、清算。出让总价款缴清后，国土部门办理宗地土地清算，财政部门负责按清算单将土地收入全额缴入金库，并开具土地出让金专用票据；
3、办证。用地单位凭出让金专用票据（办证联）、土地出让收入清算单到国土部门办理土地使用证。
六、规范储备土地收储及出让纳税行为
储备土地收储和出让纳税，按国家税务总局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函［］277号）和《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［］21号）规定，经税务部门审核后，免予征收土地增值税、营业税。
七、建立健全建设用地监管核查制度
为防止土地资产流失，成立建设用地批后监管小组，监管小组由市国土资源局牵头，市财政、住建、规划、房产部门参加。监管内容主要是对占地面积、容积率、绿地率以及出让金的缴纳情况等进行复核，补征清欠。
（一）实行联合检查制度。对已形成的土地出让金欠缴行为，由上述五部门联合开展清理检查，责任单位催收入库。
（二）实行建设项目巡查制度。国土部门要加强对土地出让合同履约和划拨决定书执行情况的巡查，并将巡查中发现违反合同约定和决定书规定的事项，及时向相关部门进行通报。
规划部门在办理已出让建设用地的规划调整时，要事先通报国土部门，并督促用地者足额补缴出让金，凭财政部门开具的土地出让金专用票据办理规划许可。
市住建、规划、房产等部门根据各自职责，对用地者擅自改变建设项目性质、规模以及规划设计条件和方案等行为，依法进行查处和纠正。
（三）实行建设项目竣工用地复核验收制度。市国土、规划、住建、房产、财政等部门要按照各自职责，开展以土地出让合同履行情况为主要内容的项目用地复核验收工作。国土、财政部门负责对项目用地面积、用途以及出让金收缴等履约情况进行复核；住建、房产等部门负责对项目性质、政策执行情况、单位土地面积投资额度等指标进行复核；规划部门负责对项目规划控制指标，包括用地性质、建筑面积、建筑占地面积、容积率、建筑密度、绿地率等指标进行复核。
第2篇：土地收支管理范文
【关键词】经济开发区 土地收支管理体制 问题建议
鹤壁经济开发区始建于1992年，经过15年的开发建设，一座规划合理、功能完善、环境优美、产业先进的现代化城市初具规模，已经发展成为全市的新市区，新的政治、经济、文化中心和对外开放窗口。建区以来累计完成城市基础设施建设资金投入20多亿元，其中大部分资金来源于开发区范围内国有土地出让收入。因此，管理好、利用好开发区国有土地出让收入具有重要的现实意义。为进一步理顺开发区土地收支管理体制，加快新市区建设步伐，本文就从开发区土地收支管理体制的演进过程入手，分析当前体制运行的困难和问题，并提出建议。
一、开发区土地收支管理体制演进过程
从1992年至今，开发区土地收支管理体制大体经历了两个阶段，每个阶段都有着鲜明的特点。
第一阶段：1992年11月-2003年6月，实行自行出让土地、自行组织收入、自行安排支出的“封闭式”运行管理体制。
开发区范围内的国有土地由开发区负责征用、决定土地价格、组织土地出让收入，支出自行安排。期间，共出让国有土地使用权416宗、11796亩，实现土地出让入6.2亿元，既确保了开发区城市建设用地供给，又筹集了大量的城市建设资金。至2003年底，城市框架达到16平方公里，建成区面积13平方公里，建成城市道路35条（段）40余公里，完成供排水工程7万多米，建成2个集中供热站，供热面积达128万平方米，建成日供水能力10万吨的自来水厂，建成区绿化覆盖率达到39％，城市功能基本完备。
这一阶段的特点：一是土地出让价格较低。2000年以前，亩均出让价格在3万元－5万元之间，2000年－2003年才逐步提高到8－11 万元之间。二是欠付农民征地补偿款较多。由于建区初期土地出让价格低，基础设施建设资金需求量大，为保证基础设施建设进度，将应部分赔付农民的征地资金用于城市基础设施建设，造成大量欠付农民征地补偿。据统计，在开发区管理土地收支期间共欠付农民征地补偿款1.1亿元。三是用地单位欠缴土地出让金现象普遍。由于当时的特殊政策（如用地单位缴纳土地出让收入的60％即可办理土地证，行政事业单位搬迁办公用地可以先建设后补缴等），造成部分用地单位长期欠缴土地出让金，截至目前还有43个单位7000余万元土地出让金未缴纳。四是土地收支管理不规范，存在以路换地、用地单位自行进行征地补偿、随意减免地价和土地出让金、供地手续不全等现象。
2、第二阶段：2003年7月至今，实行市级统一规划、统一储备、统一出让，统一核算、统一管理的“五统一”运行管理体制。
2003年7月，市政府顺应国家对开发区土地管理政策的调整，对开发区土地使用权出让体制进行改革，成立鹤壁市土地收购储备中心，由其负责城市规划区范围内国有土地的收购储备工作。开发区土地全部改由市级收购储备，土地使用权由市政府以招拍挂方式统一出让，土地出让收入全部缴入市财政，征地补偿费用和基础设施建设资金市级统一筹集安排。开发区负责具体的土地征用补偿和组织实施城市基础设施建设工作。期间，共出让开发区范围内国有土地使用权105宗、4818亩，实现土地出让入9.2亿元。城市框架已拉大到38平方公里，建成区面积达到22平方公里，人口10万人，城市功能更加完备。
这一阶段的特点：一是土地出让价格和土地增值收益大幅度提升，这4年的收入为第一阶段11年收入的1.5倍。开发区土地统一由市级管理后，市政府对开发区范围内的用地价格进行了明确和细化，划分了四类地段和八类用地类型，制定出16种基准地价并定期进行调整，凡低于基准地价的土地不允许出让，堵住了低价出让土地的口子。截至2007年底开发区平均地价已提升至45万元/亩，其中个别商业用地出让价格已达到83万元/亩，极大的提升了土地价值。二是土地收支管理逐步规范。2004年，市财政设立土地核算专户，将所有土地出让收入全部缴入土地专户，通过专户核算土地成本后，净收益入库用于城市基础设施建设和城市公益事业支出。2007年，按照国务院要求，将土地出让收入全额缴入国库，支出均通过财政预算安排，城市基础设施建设全部实行招投标，项目管理更加透明，收支管理更为严格、规范。三是收入征缴率明显提高。采取不缴清土地出让金不予办理土地证，未按合同规定按期缴款按日加收滞纳金等措施，提高征缴率，2004年－2007年出让的105宗土地中，仅有3宗土地未按合同规定时限全额缴清土地出让金，征缴率达到97％。四是及时兑现对农民的征地补偿资金，杜绝了欠付农民补偿款现象。土地收支管理权限上收市级之后，市财政在管理上先拨付征地补偿资金，剩余资金再用于基础设施建设和归还债务，从根本上杜绝了欠付农民补偿款现象，保证了失地农民的利益。近几年，市财政逐年安排，开发区也通过各种渠道收回以前年度用地单位欠缴土地出让金，积极兑付农民补偿款。至2007年底，欠付农民征地补偿款已由2003年度以前的1.1亿元锐减成1450万元。
二、开发区现行土地收支管理体制存在的困难和问题
近年来开发区土地收支管理不断加强和规范，但同时也存在着一些困难和问题。主要表现在以下五个方面：
1、在开发区城市基础设施建设与筹资方面，责权不统一。开发区土地出让收入全部缴入市级后，基础设施建设资金完全靠市级投入，完全没有筹资压力。由于责权不统一，开发区一有事就找市政府，其预算内财力则集中用于该区行政运转和部分城市维护支出，致使该区行政正常运转支出水平较高，2006年在职机关人员公用支出水平为市级的4.2倍，未能形成市、区共建的合力。这种权责分离的体制，不能很好地调动开发区筹集资金的积极性，城市基础设施建设全部躺到市政府身上，给市政府带来了沉重负担，同时也不利于开发区的健康持续快速发展。
2、债务包袱重，偿债压力大。开发区成立以来建设步伐较快，仅靠土地出让收入远远不能满足基础设施建设需要。在封闭运行时期，开发区采取拖欠建设工程款、欠付征地补偿款和借贷债务等方式进行建设，形成了大量债务包袱。至2007年底，开发区直接债务（不含市财政借贷款项）达到2.44亿元。开发区土地收支划归市财政后，市财政为保证满足城市基础设施建设资金需要，除用土地出让收入安排建设支出外，还通过贷款、借款等方式多渠道筹集资金。至2007年底，市财政用于开发区城市基础设施建设的债务规模达到2.72亿元。两项合计，开发区城市基础设施建设直接、间接债务达到5.16万元，为2007年市级土地净收益的5倍。这些债务，均需用以后年度土地出让收入逐步偿还，市政府偿债压力大。
3、开发区土地出让收入增长空间有限，城市基础设施建设资金缺口大。随着国家进一步加强对土地的宏观调控，更加严格地控制各地农用地转国有建设用地指标，土地出让规模将会长期稳定或逐年减少，土地出收入也不会有大幅度增加。从近几年的土地出让净收益看，每年约在8000万元左右，从2007年开始各项城市基础设施建设贷款进入还本高峰期，每年至少需安排还本付息资金3000万元以上，用于安排城市基础设施建设的资金非常有限，远远不能满足鹤壁市城市总体规划确定的城市基础设施建设规模需求。按照鹤壁市城市总体规划，到2020年开发区建成区面积将达到38平方公里，目前正在修订的鹤壁市城市总体规划预计到2020开发区建成区面积将达到50平方
公里，按此测算每年约需投入城市基础设施建设资金2－5亿元。
4、市土地储备中心资金被大量挤占，周转困难。市土地储备中心成立后，不仅是作为土地储备机构存在，实际上也是开发区的一个融资平台。至2007年底，土地储备中心贷款1.5亿元，其中用于开发区基础设施建设及道路绿化公益设施等征地资金就达到1.16亿元。由于2007年金融系统收紧银根，致使该中心有4000万元贷款归还后当年不再放贷，还有4000万元收回再贷后质押银行不允许动用。该中心为保障信誉，只有占用用地单位缴纳的土地款来归还贷款，造成财政收入不能按期缴入国库，直接影响了资金的安排使用。开发区长期占压巨额资金，既造成了市土地储备中心资金周转困难，也影响了土地储备工作的正常进行。2006年下半年以来，该中心没有增加土地储备，失去了土地储备的意义。
5、开发区土地支出随意性较强，预算约束力差。年初预算用土地出让收入安排城市基础设施建设支出时，尽管也编制到项目，但该区年度执行中项目变化频繁，年初预算等于只控制了资金总量，而无法控制项目，不利于加强管理和监督。
三、理顺开发区土地收支管理体制，加强开发区土地收支管理的建议
1、确定开发区范围内土地出让收入市、区分享比例，统一责权。将开发区基础设施建设事权下划开发区，开发区承担城市基础设施建设和偿还开发区直接债务支出，市级仍旧承担供热、污水、垃圾处理等公益事业的建设、运转支出及市级直接借贷用于开发区城市基础设施建设的债务支出。根据我市城市总体规划确定的城市建设规模、以前年度债务规模、城市公益事业投资需求等因素，确定开发区范围内土地出让净收益市与开发区分享比例，对一些关系开发区和地方经济社会发展的重大或特殊城市基础设施建设项目，可采取一事一议的办法，由市政府与开发区管委会协商确定。通过明确市与开发区收支范围和支出责任，促进开发区财权与支出责任的统一。
2、统筹兼顾城市基础设施建设和债务偿还。编制土地资金支出预算时，一方面，要制定偿债计划，逐年消化债务；另一方面，要根据财力情况和筹集资金规模确定年度城市基础设施建设计划，量力而行，不盲目扩大城市基础设施建设规模，避免老账未清，又欠新账。
第3篇：土地收支管理范文
为认真贯彻落实国务院、省市政府关于土地使用权出让收支管理的意见，根据《国务院关于规范土地使用权出让收支管理的通知》（[]100号）、《省人民政府办公厅关于贯彻[]100号文件进一步规范国有土地使用权出让收支管理的意见》和市旧村（居）改造工作领导小组《关于旧村（居）改造项目中新增国有建设用地招拍挂出让有关问题的通知》（济村改字[]1号）、市旧城改造工作领导小组《关于大街两侧和小清河沿线新增国有建设用地招拍挂出让有关问题的通知》（济旧改发[]2号）等有关文件精神，经区政府同意，结合我区实际，提出如下意见：
一、充分认识加强土地使用权出让收支管理的重要意义
我区做为省会城市的中心城区，土地资源稀缺，人均土地面积低。加强土地管理，严格保护土地，提高土地节约集约利用水平，有利于保持社会稳定，促进全区经济社会全面、协调、可持续发展。将土地出让收支全部纳入财政预算，实行“收支两条线”管理，是切实保护群众利益、落实科学发展观、构建和谐社会的一项重要举措。各级、各部门要充分认识加强土地使用权出让收支管理的重要性和必要性，采取有效措施，进一步规范土地出让收支管理，加强土地调控，促进全区经济社会又好又快发展。
二、切实加强土地使用权出让收入管理
土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，根据我市管理权限，土地使用权出让收入由市直接征收。本意见所指土地使用权出让收入是指按照济村改字[]1号、济旧改发[]2号文件精神，我区旧村（居）改造项目中新增国有建设用地和重点片区内的集体土地，按程序依法征为国有建设用地后，市先行拨付我区土地出让总价款60%的收入。对先行拨付区政府的资金，由区财政设立专户管理，专款专用。
三、进一步加强和规范土地出让收入使用管理
土地出让收入使用范围：专项用于被征地村（居）的征地和拆迁补偿支出（包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费）、土地开发支出、补助村（居）民社会保障支出、安置房建设支出，村（居）基础设施建设支出，以及耕地开垦费、征地管理费、测量图纸费和相关税费等支出，不得挪作他用。
土地出让收入全部实行“收支两条线管理”，土地出让收入使用执行以下程序：
由土地部门管理支付的征地和拆迁补偿支出、土地开发支出，以及耕地开垦费、征地管理费、测量图纸费和相关税费等支出，在市拨付我区土地总价款60%收入时直接扣除。
补助村（居）民社会保障支出、安置房建设支出，村（居）基础设施建设等支出的安排，要严格依照国家有关法律法规，从切实保障村（居）民合法权益，逐步建立村（居）民生活保障长效机制，推动和谐社会建设的高度出发，在优先安排好村（居）民养老、医疗等保障性支出的基础上，再合理安排安置房、基础设施建设等项目。以上支出由村（居）提出土地出让收入使用计划，报镇政府、街道办事处审核，镇政府、街道办事处提出审核意见后报区政府或相关领导小组审批。区财政部门根据审批后的土地出让收入使用计划安排支出。
为减少中间环节，防止资金被截留、挤占和挪用，切实保障村（居）民利益，对土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费等相关费用中应当支付给村（居）民的部分，可根据征地补偿方案，由村（居）提供具体名单，财政通过发放记名银行卡直接发给被征地村（居）民；被征地村（居）民参加有关社会保障所需个人缴费，可以直接由财政部门拨付社会保障部门；对村（居）安置房建设支出，基础设施建设等支出，区财政根据审批后的土地出让收入使用计划和建设进度支付资金，对能通过政府采购支付的资金，全部实行政府采购由财政直接支付，对不易通过政府采购的零星支出，区财政通过村（居）实行授权支付。
国有土地出让收入使用参照本意见执行。
第4篇：土地收支管理范文
摘 要 我国是一个人多地少的国家，土地资源有限，为节约和有效利用土地，必须加强土地管理。土地交易是土地管理中的重要环节，为深化改革，严格土地管理，必须规范土地交易市场秩序，才可在保护、开发土地资源的同时，促进房地产业的健康发展和经济的可持续发展。土地交易价款是土地交易市场管理中的关键，政府和相关部门必须严格管理和分配土地交易价款。为保障权利人的合法权益，土地交易双方必须清楚理解土地交易税费的构成。现根据有关规定，概述土地交易价款管理的概况和税费构成的情况。
关键词 土地交易 市场 价款管理 税费构成 概述 情况
为了坚持和维护土地交易市场的公开、公平、公正，政府和有关部门必须严格监督价款的及时缴纳，并按照国家有关的法律法规使用和分配土地价款和土地收益。
一、土地交易价款管理的概况
土地交易可分一级市场土地交易和二级市场土地交易。
（一）一级土地市场交易价款的管理
一级土地市场交易的价款包括：国有土地使用权出让价款和集体所有土地使用权流转价款。
1．国有土地使用权出让价款是土地使用权竞买人支付的土地成交价款，是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。根据《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（[2006]100号）的规定，国有土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。
收入：从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。国土资源管理部门和财政部门应当督促土地使用者严格履行土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库。土地出让收入由财政部门负责征收管理，国土资源管理部门负责具体征收，地方国库负责办理土地出让收入的收纳、划分、留解和拨付等各项业务，地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。
支出：规范土地出让收入使用范围，建立健全年度土地出让收支预决算管理制度。土地出让收入使用范围：（1）、征地和拆迁补偿支出，包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费；（2）、土地开发支出，包括：前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等；（3）、支农支出，包括：计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出；（4）、城市建设支出，包括：完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础建设支出；（5）、其他支出，包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。有关部门要严格按照财政部门规定编制年度土地出让支出预算和决算，并按照规定程序向同级人民政府报告，政府依法向同级人民代表大会报告。
为加强土地调控，在缴入地方国库的土地出让收入中划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算，主要用于土地收购储备。要加强国有土地储备管理，土地储备实行项目预决算管理，建立健全土地储备成本核算制度。
为促进教育事业的发展，增加地方教育的资金投入，从土地出让收益中按比例计提教育资金。从2011年1月1日起，各地区要从当年以招标、拍卖、挂牌或者协议方式出让国家土地使用权取得的土地出让收入中，按照扣除征地和拆迁补偿、土地开发等支出后余额10%的比例，计提教育资金。
2．集体所有土地使用权流转价款是农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付的出让价款。县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督，县级以上人民政府农业、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，对农民集体通过集体建设用地流转取得收益的管理使用，加强指导和监督检查。集体土地所有者出让集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理，其中50％以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。
（二）二级土地市场交易价款的管理
二级土地市场是土地使用权在市场上的流转交易活动，包括土地使用权的转让、租赁、抵押等，即土地使用者将达到规定可以转让的土地进入流通领域进行交易的市场。土地产权权利人可以通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人，转让房地产时，应当符合下列条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。对各类原已批准使用的行政划拨用地、划拨地上已建成房屋上市交易、建筑物改变用途引起土地用途改变、调整容积率等用地情况，如符合补办协议出让的有关规定，经批准需要补缴地价；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取行的方式和交易价款和交付方式。
为了保障土地交易各方的合法权益，使土地管理部门严格执行其职能，防止、等违法行为，土地交易各方必须明确土地交易税费的构成。
二、土地交易税费的构成情况
（一）一级土地市场交易的税费
一级土地市场交易中，土地使用权买受人除支付土地成交价款外，还需缴交按成交额的3％计算的契税。此外，国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收耕地占用税。耕地占用税采取地区差别税率。全国按人均占有耕地多少划分为4类地区，并按占用耕地的不同用途确定不同税额。对经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均占有耕地特别少的地区，可按规定的税额适当提高，但最高不得高于50%。具体适用税额，由各地在规定的税额幅度内自行确定。对获准占用的耕地，超过两年不使用的单位和个人，加征两倍以下的税金，耕地占用税由地方税务机关或财政征收机关负责征收管理。
（二）二级土地市场交易的税费
二级土地市场交易税费的计税金额为成交额或评估价从高原则计税。
1．二级土地市场交易中，买方应交税费：
二级土地市场交易中，土地使用权买受人除支付土地成交价款外，也需缴交契税和印花税。契税是按成交额（或评估价）的3％计征，印花税是对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据计征0.05％（即买卖双方各按成交额或评估价的0.05％计征印花税）。
2．二级土地市场交易中，卖方应交税费
二级土地市场交易的卖方应交税费包括：土地增值税、所得税、印花税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、江海堤围防护费。
（1）土地增值税：土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；②增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；③增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；⑤房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。其计算公式为：应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。在实际中，税务机关在严格依照税收法律法规规定的条件下，各省级税务机关结合本地实际，区分不同地产类型制定土地增值税核定征收率。
（2）所得税：所得税指国家对法人、自然人和其他经济组织在一定时期内的各种所得征收的一类税收，所得税分为企业所得税和个人所得税。企业所得税的税率为25%，税务机关根据实际情况，可采用查帐征收方式对企业转让土地使用权所得计征所得税的，也按核定应税所得率的方式计算征收企业所得税，应缴企业所得税税额＝实际成交额（或评估价）×行业应税所得率×企业所得税法定税率25％。土地使用权转让的个人所得税税率为20％，按个人转让土地使用权所得收入减原购入价的余额的20％计征，个人所得税也可按各地区税务机关所定的核定征收率计征。
（3）印花税：土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收0.05％的印花税，即买卖双方各按成交额（或评估价）的0.05％计征印花税。
（4）营业税：单位或者个人将不动产或土地使用权转让或无偿赠与其他单位或个人，应缴纳营业税。营业额为转让土地使用权的全部价款和价外费用，价款明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。营业税的税率为5％，应纳税额＝营业额×税率。
（5）城建税和教育费附加：城建税和教育费附加是营业税的附加税，城建税根据地区不同税率分为7%（市区）5%（县城镇）和1%，教育费附加税率是3%，这两个附加税是用缴纳的营业税作为基数乘以相应的税率，算出应交的附加税金额。
（6）地方教育费附加：地方教育费附加是以单位和个人实际缴纳营业税的税额为计征依据，与营业税同时计算征收，征收率按营业税实际缴纳税额的2%征收。
（7）江海堤围防护费：对国有、集体、私营企业、外商投资企业、个体经营户以及其他从事生产经营活动的单位转让房地产的营业额按0.1％计征江海堤围防护费，对个人转让房地产不征江海堤围防护费。
以上是土地交易价款管理和税费构成的概况，土地交易活动日趋繁复，土地交易管理制度和法规也在相应变革中，要求土地管理水平也不断提高。我国正处于经济和社会快速发展的阶段，城市化进程不断扩大，各地对住房、市政、道路、教育等用地需求普遍高涨，土地供求紧张，但土地资源有限，必须激发潜在的活力，盘活全国土地资源，土地管理制度和土地财政制度将面临不断挑战。土地交易价款管理要严格执行有关法律法规规定，不断完善和改革。土地交易税费构成也在不断变化，无论税费征管部门或土地交易的各方都必须理清土地交易税费构成，使交易各方对土地交易行为作出正确、合法、合理的决策。
参考文献：
[1]中华人民共和国土地管理法.中华人民共和国主席令第28号.
[2]中华人民共和国城市房地产管理法.中华人民共和国主席令第72号.
[3]国务院办公厅.[2006]100号.
第5篇：土地收支管理范文
【关键词】 土地储备资金;会计核算办法;实际困惑;集中核算;权责发生制
2008年8月,财政部了《土地储备资金会计核算办法》(后文简称《核算办法》),要求自2009年1月1日起施行。《核算办法》为我国土地储备资金会计核算提供了基本规范,但给实际会计核算工作带来了新的困惑。
一、执行《核算办法》的困惑
(一)储备项目成本核算的困惑
真实反映土地储备项目的成本及其构成是土地储备会计核算的基本内容之一。《核算办法》第五条规定了应以权责发生制为基础,对土地储备项目应进行成本核算。第十三条中也规定了收储项目应设置的各成本项目及其结转方法。这些规定较完整地反映了收储项目取得、开发整理和完工交付的过程,具有较强的理论基础与逻辑性,但仍未解决与土地储备运作特殊性相关的收储项目成本确认与计量的一些重大问题。
土地储备运作特殊性主要表现在两个方面:
1. 土地储备运作由不同机构与部门协同完成。按《土地储备管理办法》(后文简称《管理办法》)规定,由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织土地储备工作。收储土地的取得、开发整理工作的具体实施,由土地储备机构承担。储备土地完成前期开发整理后,由土地储备机构交付主管国土资源管理部门,纳入土地供应计划,由国土资源管理部门统一组织供地。我国现行土地储备运作基本是按《管理办法》设计和运作的。反映在《核算办法》中就是土地储备机构完成收储项目时,应汇总核算收储项目的“交付成本”,同时,将“交付成本”转入“交付项目支出”,表示项目收储责任的解除。实际工作中,已经交付的收储项目的日常管理和维护通常仍由土地储备机构承担。按《核算办法》规定,这部分日常管理和维护费用不再构成收储项目成本。收储项目交付后至供应前仍发生的日常管理和维护费用不予以资本化是否合理?不能资本化的收储项目管理与维护支出是否费用化?《核算办法》既未明确规定也预留核算的空间。
2. 融资责任与收储责任不匹配。按《管理办法》,土地储备机构有权为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。这意味着土地储备机构是事实上的融资主体,承担全部因土地储备而发生的还本付息责任。然而,收储项目交付后,因收储项目而发生的融资责任并未一并交付。即使是已交付的收储项目,从交付日至出让日常常存在较长的时滞,相当部分已交付的收储项目持有时间长达数年。收储项目交付后至供应前仍发生的融资费用,按《核算办法》不再计入收储项目成本。收储项目交付后至供应前仍发生的融资费用不予以资本化是否合理?不能资本化的收储项目利息是否费用化?《核算办法》同样既未明确规定也预留核算的空间。
若按《核算办法》组织收储项目成本核算,结果是收储项目成本信息不完整。为使会计核算合规,会计人员只能无奈地人为推迟已完工收储项目的交付时间,结果是会计信息无法真实反映收储项目运作进程。
(二)收储项目出让核算的困惑
根据《管理办法》,土地储备机构严格遵循收支两条线管理,出让收储项目取得的收入全额缴入国库,然后再由财政补偿收储项目发生的相关支出和返还国有土地收益基金。因此,收储项目出让收入的及时足额入库,不仅事关国有资产的完整与安全,也是国土资源管理部门承担的重要的受托责任。然而,由于收储项目从出让至款项收缴国库的周期长,金额巨大,必须由具体的责任单位负责监督款项缴库进展,而监督款项收缴又离不开会计提供的收储项目受让人应缴款项与实缴款项信息。
《核算办法》仅规范土地储备机构管理的土地储备资金,并将土地储备资金作为独立的会计主体进行确认、计量与报告。按《核算办法》,土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所使用的资金,这意味着土地出让涉及的资金不属于土地储备资金。以此为立足点,《核算办法》排除了土地储备供应业务的核算。这使土地储备机构处于合法不合理,合理不合法的尴尬境地:一方面按《核算办法》,应适时监督的应收收储项目受让人出让款不能通过“应收账款”或其他类似债权账户及时反映,另一方面,由于财政部门与国土资源管理部门的监管十分依赖这些重要会计信息,这又迫使土地储备机构只能通过备查簿进行辅助登记,满足主管部门履行监管责任的需要。以武汉市为例,因出让土地应收未收的出让款累计高达几十亿元,很难想象,若没有“应收账款”或其他类似债权账户及时反映和记录,这几十亿元国有资产将如何管理。此外,迫使金额巨大的收储项目出让款无奈地通过备查簿进行辅助登记,似乎也有损于《核算办法》的权威性。
(三)收支表信息质量的困惑
按《核算办法》,土地储备机构应当编制收支表,以反映会计期间内的收入和费用情况。其中“财政拨款收入”项目,反映当期财政部门拨付的土地储备资金,包括“国有土地出让收入中安排的拨款”和“国有土地收益基金中安排的拨款”,因此“财政拨款收入”项目提供的是收付实现制的收入信息。“其他收入”项目,反映当期除财政拨款外的其他收入,如已收和应计利息收入,提供是的权责发生制的收入信息。“交付项目支出”项目反映的是本期已交付的土地储备项目的实际支出,包括已付和应付的支出,但不包括预付项目支出,如预付的工程款,提供的是权责发生制的信息。
从实务的角度看,当期财政部门拨付的土地储备资金极有可能是上期交付的项目垫付资金和土地收益的返还,而“交付项目支出”则是本期交付的项目实际支出。因此,按《核算办法》所提供的收入与支出信息必然存在项目或期间方面的错位,这使得收入与支出信息含义变得扑朔迷离。其次,收付实现制信息与权责发生制信息的混合提供,更使收入、支出及其差额信息含义难以琢磨。所有这些,都使得理解、分析和利用收支表信息变成一件令人十分困惑的事情,严重损害了收支表信息的相关性。
二、困惑成因分析
土地储备会计核算可将“土地储备资金”作为会计主体,也可以“土地储备机构”作为会计主体。以“土地储备资金”为会计主体,会计确认、计量和报告的范围可能等于、大于和小于“土地储备机构”,即会计确认、计量和报告的范围真正相对独立于土地储备机构。而以“土地储备机构”为会计主体,会计确认、计量和报告的范围只能受制于土地储备机构。
产生上述三大困惑的根本原因在于《核算办法》对“土地储备资金”这一会计主体的理解与具体运用存在偏差,模糊了“土地储备资金”与“土地储备机构”作为会计主体的界限。《核算办法》第二条规定:“本办法适用于土地储备机构管理的土地储备资金”,这一规定使土地储备资金局限于土地储备机构这一空间范围。接着规定:“本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所使用的资金”,这一规定又使土地储备资金局限于土地储备机构从事的业务范围。以此为基础,只得将权责发生制限制于对土地储备项目的成本核算范围内。结果是难以规范土地储备机构范围之外的土地储备业务,如土地储备项目交付的后续业务、土地储备项目出让业务和土地储备项目损益等。《核算办法》先天不足,导致实际核算工作陷于法理冲突的两难境地。
三、对策与建议
根据《管理办法》国土资源管理部门是土地储备全程运作的具体责任单位,负责土地储备项目的取得、开发整理和出让事宜。其中,土地储备项目的取得、开发整理由土地储备机构具体运作,土地储备项目的出让则由国土资源管理部门下属另一机构,如土地交易中心具体运作。因此,从整体上看,国土资源管理部门及其下属的土地储备机构与土地交易中心均是政府土地储备项目的具体受托责任者,有责任履行对土地储备项目出让款项收回进行全程监控。《核算办法》不应局限于土地储备机构,而应充分体现“土地储备资金”为独立的会计主体,从国土资源管理部门角度来设计土地储备会计核算规范。即,土地储备机构不仅是土地储备项目的取得、开发整理的具体实施机构,也是受国土资源管理部门委托,从事土地储备相关业务核算的责任机构,即,国土资源管理部门系统的土地储备项目取得、开发整理和出让各类业的集中核算的中心。
以土地储备机构为集中核算中心,“土地储备资金”为会计主体,在会计系统设计上可实现多方面优化:一是信息全面完整,合理合法。由于土地储备项目经济业务的全貌均由土地储备机构集中核算,土地储备的筹资、营运和分配全面反映在账户与报表体系中,不但消除了土地储备会计信息在不同单位之间的人为隔裂,大量被迫备查登记的重要业务能合法纳入账户与报表体系,解决了实际核算工作的法理冲突问题。二是提升了财务报表信息的信息质量。全面完整地反映土地储备业务,使土地储备会计能更好地满足国土资源管理部门履行监管责任、银行评价土地储备的偿债能力、土地储备机构管理土地储备营运业务的信息需要,大大提升了会计信息相关性,提高了会计信息质量。三是实现规模效益。实行集中核算,有效减少土地储备会计相关的组织机构设置,减少人员配备、办公场地和设施和办公用品等相关开支,切实有效地提高了会计系统的工作效率。
要实现上述目标,《核算办法》要在几个方面作相应调整:
一是修改第二条“本办法适用于土地储备机构管理的土地储备资金”改为,“本办法适用于国土资源管理部门管理的土地储备资金”;“本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所使用的资金”改为,“本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发、出让及分配等所涉及的资金。”
二是以权责发生制为基础,对收储项目取得、开发整理和出让进行全面反映。具体包括:对收储项目按全部成本核算,成本内容包括出让前发生的必要直接支出;反映出让收入款项的收缴情况。
三是允许土地储备机构根据需要增设相应的总账科目,如增设“应收账款”“应收票据”“项目出让收入”等科目,同时资产负债表与收支表项目作相应调整。
【参考文献】
[1] 财政部.《土地储备资金会计核算办法》[Z].2008年8月.
第6篇：土地收支管理范文
关键词：土地出让金;问题;措施
2007年，我国招拍挂出让土地面积为11.53万公顷、总价款达到9551亿元，占到了当年全国土地出让总收入的80%。据此推算，2007年全年的土地出让总收入约为1.2万亿元。相比2007年，2008年下降幅度超过20%，但2008年全国大、中、小城市土地出让金相加金额也将超过9000亿元，土地出让金已成为地方政府的一块重要收入。审计署2007年对北京等11个城市及其所辖28个县（市、区）2004—2006年国有土地使用权出让金征管情况进行审计调查，发现违规减免出让金47.88亿元，违规使用出让金83.73亿元，欠收挪用被征地农民社保资金51.17亿元，规范土地出让金管理已经刻不容缓。
一、土地出让金的概念界定和理论基础
1.土地出让金的概念界定
一直以来，我国的土地出让金都没有一个统一明确的定义，由此导致各地在实践中对“土地出让金”理解和使用出现混乱，这是我国土地出让金制度的主要弊端之一。根据对相关理论与实践的研究，本人认为，土地出让金，又称国有土地使用权出让金，是国有土地一定年限内批租使用时交纳的包括地租和全部土地成本在内的总价款，或在土地出让（包括招拍挂和协议出让方式）时缴纳，或是在以转让、抵押等方式处置原划拨方式获取的土地使用权时必须补交的总价款。这里的土地出让金总价款包括土地所有权收益、土地投资收益、土地管理收益和土地建设与保护补偿，是各类土地价值在社会管理中的体现。
2.土地出让金的理论基础
现代产权经济学认为，产权由权能和利益两部分构成。土地所有权、土地市场经营权和土地使用权三项权能构成我国土地产权的具体内容，这“三权”的分离组合形成了不同的土地产权结构，而不同的土地产权结构又会形成相应的土地利益分配格局。我国土地产权制度的特点是，一方面土地所有权高度集中而缺乏明确的人格化代表，导致农业资源无序配置；另一方面，土地使用权分属于不同的利益主体，权责利不对称，加深了农村土地所有权的虚化。土地产权理论为出让金的存在提供了理论依据，用地单位使用国有土地必须向国家交纳土地使用权出让金。土地产权理论要求出让金必须是土地市场价格，以体现和反映土地使用权的价值，并符合市场供求规律，充分体现和保障国家作为土地所有者的权益，发挥市场的调节作用。因此，土地产权理论是土地经济学的基础理论，出让金产生的实质是土地产权交易的结果。
二、土地出让金管理存在的主要问题
自1987年我国出现国有土地使用权出让金（以下简称出让金）这一新的土地使用收费方式以来，土地出让金制度逐渐确立，盘活了全国的土地资源，给我国的经济社会发展带来了深远的影响。与此同时，随着出让金收入规模的日益增大，及其在地方政府预算外收入中所占比重的增加，出让金存在的问题也越发凸现出来。
1.出让金带来的丰厚财政收入，诱发了地方政府的短期行为
大量卖地和圈地，一次性收取40－70年的出让金，为地方政府充实财政收入提供了机会，现届地方政府就可能运用各种手段扩大土地批租量，获得短期高额收益，这将使以后各届政府无法实现收益共享。这种“寅吃卯粮”的做法，既有悖于“代际公平性”，又有损于土地资源使用的有效性。
2.出让金收益分配机制不合理，影响土地出让整体效益
用计划经济的办法低价征地，用市场经济的办法高价出让，客观上形成了多占地多得益的机制，既诱发了地方政府批地卖地的冲动，又为“寻租”提供了条件。土地资本巨额增值收益，大部分被开发商和地方政府所获取，而被征地农民只能得到低额的补偿费，远不能弥补农民的权益损失，这使得农民与地方政府因征地补偿问题而矛盾突出。另一方面，地方政府所得的那部分出让金主要用于城市开发和土地开发，出让金分配向城市倾斜，城市的工业化、城市化飞速发展，而农村却出现了大量就业无门、社保无份的失地农民,农村建设也严重缺乏资金投入。在工业化和城市化过程中，农民并没有充分分享经济发展带来的成果，城乡二元分割的体制裂痕在继续扩大。
3.土地出让金制度不完善，易引发出让金流失和官员寻租
土地要素的非完全市场化使政府在征地供地过程中居于主导地位，而征收的出让金又缺乏严格的监督管理，导致一些地方政府违法违规出让土地，擅自减免出让金等，使出让金大量流失。与之相对应的是官员寻租和腐败现象频频出现。现有的土地出让金制度为政府官员的寻租活动提供了巨大利益空间和权力发挥作用的活动空间，涉及土地的腐败案件数量多，涉及金额大，涉案人员职务高，而且容易发生窝案、串案。
三、规范土地出让金管理的几点措施
1.土地出让金全额纳入预算，实行“收支两条线”管理
严格按照《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号），将政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，都作为国有土地使用权出让收入纳入预算管理。具体做法是收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算管理从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”，在地方国库中设立专账，核算土地出让收支情况。
2.明确土地出让金范围，确保应收尽收
一是明确土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括土地补偿性成本、土地开发性成本和土地净收益三部分。二是明确土地出让收入的范围包括五种土地价款、土地租金收入等全部国有土地有偿使用收入、划拨土地的征地补偿费和拆迁补偿费（不含征地管理费）等一并纳入土地出让金管理。三是在征收的过程中要严格禁止以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”、“以土地换项目”、“以租”等各种名义减免土地出让金。
3.规范土地出让金支出范围，突出强调保护失地农民利益
严格按照土地出让金使用范围规范资金支出：一是征地和拆迁补偿支出；二是土地开发支出；三是支农支出；四是城市建设支出；五是土地出让业务费、新增建设用地有偿使用费等。从提高征地补偿费、建立补偿费发放公示制度，增强补偿费用发放透明度、改革补偿费发放方式、建立被征地农民社会保障制度四方面切实保障被征地农民的合法权益。
4.健全土地储备资金财务会计核算制度
切实加强土地储备资金财务管理，建立健全土地储备成本核算制度，严禁挤占、挪用土地储备资金。财政部门应严格执行土地出让金预算，确保土地出让收入全额缴入国库，严格按照批复预算支出各项资金；建立土地出让收入定期对账制度，对应缴国库、已缴国库和欠缴国库土地出让收入数额进行定期核对，确保数据准确无误；健全报表核对机制，财会部门要会同国土资源管理部门、人民银行机构建立健全年度土地出让收支统计报表及分季收支统计明细报表体系，统一收支口径，确保统计数据及时、准确；加强土地出让金核算管理。土地储备部分应按出让和收储地地块建立出让金收支台账，分清每宗地块土地出让金、土地开发费用、业务费用和土地净收益。财政部门应根据土地储备部门的台账报表及时审查核对出让土地开发费用和土地出让费；建立国有土地收益基金，实行分账管理，合理控制土地储备规模，降低土地储备成本，避免“寅吃卯粮”，保障土地收益的延续性；财政部门应加强对违约金的管理，凡土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金，违约金应随同土地出让收入一并缴入国库；土地前期开发引入市场竞争机制，严格控制成本支出，可通过政府采购公开招标的方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位，努力降低采购成本；
5.强化土地出让收支监督管理
首先，利用卫星图片等信息化手段监控土地违法违规行为，实施土地违法问责制，建立共同责任机制。其次，建立一支稳定的，高素质的监管队伍。财政部门、国土资源管理部门、银行机构以及审计机关要建立健全对土地收支情况的定期和不定期监督检查制度，强化对土地出让收支的监督管理，确保土地出让收入及时足额上缴国库，支出严格按照财政预算管理规定执行。同时，土地出让收支情况要按照规定程序向同级人民政府报告，政府依法向同级人民代表大会报告，接受人大监督。最后，建立土地出让金审计制度。审计机关要对土地出让金收支实行定期或经常性的审计监督，及时发现问题，维护国家和人民的利益。
参考文献：
[1]易宪容:《出让金改革需慎行》，《英才》2006 年第8期.
第7篇：土地收支管理范文
二、明确职责分工，切实做好土地出让收支管理工作。市财政部门负责土地出让收支管理；市国土资源部门具体负责土地出让收入的征缴工作；市级国库负责办理土地出让收入的收纳、划分、留解和拨付等各项业务，并及时向市财政部门、市国土资源部门提供相关报表和资料。
三、严格土地出让收入上缴程序。国有土地使用权出让收入属于财政性资金，全额纳入政府基金预算管理，由市土地储备中心将土地出让总价款（含土地成本），按政府收支分类科目规定的“目级”收入项目开具缴款书，直接缴入市级国库。
四、严格土地成本审核制度。市土地储备中心严格审核土地成本（含土地征购成本、建筑物拆迁成本、贷款利息及相关费用），并填制土地成本及各项费用核算表，经市国土资源部门和市财政部门（或市审计部门）复审后，报市土地储备和招拍挂出让委员会审核。经市土地储备和招拍挂出让委员会审核批准的土地成本，市财政部门在确认该宗土地总价款已入库的前提下，在3个工作日内将资金（征地拆迁成本）通过国库集中支付方式直接支付到市土地储备中心专户。
第8篇：土地收支管理范文
土地作为人类社会生存与发展的最基本要素之一，在经济增长与社会发展过程中，发挥着日益重要的作用。土地管理问题，不仅直接关系到国家粮食安全、经济社会可持续发展，而且直接关系到国家长治久安和社会稳定。尤其是我国人多地少，在当前工业化、城市化加速发展过程中，土地供需矛盾已十分突出。因此，加强土地管理政策的研究，并从制度设计角度提出对策建议，具有十分重要的理论意义和现实意义。
一、当前土地管理中存在的主要问题
（一）城市建设和开发无序扩张，不利于经济社会可持续发展。我国正处在工业化、城镇化快速发展阶段，不可避免地要占用一些土地。但是，一些地方不注意土地的集约利用，盲目依靠外延扩张方式推进城市建设，不切实际地修建宽马路、大广场，占用大量土地，降低了土地利用效率；一些地方兴建各类开发区、工业园区、科技园区、高尔夫球场、高档住宅、高档别墅区等，竞相开展“圈地”运动，形成过度投资；一些房地产开发商囤积土地，等待地价上升后再转让开发，以牟取高额利润。据国土资源部调查，目前全国尚有37.7万亩存量用地滞留在开发商手中。上述问题，不仅造成土地闲置和浪费，而且助长了房地产价格的攀升，引发了局部经济过热。既不利于控制当前固定资产投资的过快增长，也不利于我国经济社会的可持续发展。
（二）乱占滥用耕地问题突出，严重影响国家粮食安全。自____年以来，全国平均每年净减少耕地433万亩。目前，全国2800多个县（区）中，已有600多个低于联合国粮农组织确定的人均耕地0.8亩的警戒线。即使是在土地管理措施非常严厉的20__年，全国批准了81962个新上项目，涉及土地面积79.26万公顷。由于耕地占补不可能做到平衡，造成耕地面积连年减少，粮食播种面积下降，粮食总产量和人均粮食占有量连续几年减少，提高粮食供给能力和保持粮食供求平衡的任务相当艰巨，严重影响国家粮食安全。
（三）征地补偿资金不到位，被征地农民利益得不到保障。一是一些村集体经济组织在未征得农民同意的情况下，擅自流转农民已承包使用的土地，使农民失去赖以生存的土地。二是一些地方政府按照法定低限标准支付被征地农民征地补偿费和安置补助费，被征地农民在土地增值收益中未能得到其应得的收益。三是地方政府及村集体经济组织拖欠、截留、挪用农民征地补偿费和安置补助费问题较为普遍，失地农民的长远生计缺乏保障，农民群体上访事件频发，在一定程度上影响了社会稳定，并可能成为长期不稳定因素。
（四）国有土地有偿使用收入管理不严格，收入流失现象比较严重。一是一些地方政府通过压低地价、实行零地价，甚至“负地价”盲目招商引资，擅自减免土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费，一些单位和个人自行将公益用地转为经营用地或擅自改变容积率等，造成土地有偿使用收入的大量流失。二是一些地方土地出让金收入脱离财政监督和管理，在政府财政体外循环，资金滞留在有关主管部门和单位，使用管理缺乏必要的监管制度，截留、挤占、挪用现象时有发生。例如，____年全国土地出让金收入5421.3亿元，缴入国库的纯收益仅占出让金收入的8％。三是一些地方土地出让金扣除土地开发费用、业务费用后，没有将土地纯收益按规定缴入国库，而将其长期滞留在财政专户管理，无法如实客观地反映财政收入状况。例如，北京市、上海市等地长期以来，一直将土地出让金纯收益作为地方财政预算外资金管理。____年全国土地出让金纯收益1799亿元，缴入国库的仅为436亿元，仅占纯收益的24％。四是现行按国有土地有偿使用收入的2%计提业务费用的做法不尽规范，使得国有土地有偿使用收入与部门利益直接挂钩，而且带来与部门预算管理重复交叉问题。五是一些地方国有土地有偿使用收入管理缺乏系统、科学、统一的财务会计报表核算体系，出现了底数不清的状况。上述种种情况，已使土地管理成为一些地方党风廉政建设的薄弱环节。
二、存在上述问题的主要原因
（一）地方政府管理行为与土地资源特性的矛盾。土地是不可再生资源，客观上要求必须立足于长期规划，确保永续利用。但目前我国土地利用规划与城市发展规划不尽协调，土地供给政策难以适应国民经济发展战略的要求。一是片面政绩观的影响。一些地方政府为了在任期内突出政绩，往往热衷于上项目、争投资，搞一些华而不实的“形象”工程，采取粗放经营、外延扩张的方式发展区域经济。二是工业化、城镇化加速发展的影响。随着近几年我国工业化、城镇化的提速，土地资源的日益稀缺，土地价格不断上涨，土地已成为地方政府招商引资、加速发展的一个重要手段。三是资金征管使用制度尚不完善。现行土地出让金采取一次性收取，实际上是提前收取未来几十年的土地租金，可在短期内为地方政府筹集巨额资金，解决地方政府发展区域经济面临的现时资金短缺问题，从而在一定程度上助长了地方政府的“卖地”冲动，促使政府行为短期化。
（二）征地补偿制度不尽完善。按照国家现行法律规定，农民承包集体土地使用期限为30年，而被征用转为国有土地有偿出让后的使用期限最短为40年、最长为70年，两者期限相差10－40年。征用集体土地的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。从静态算帐看，农民的利益在一定时期内可以得到保障。但是，如果从动态算帐看，以及考虑产值按照低廉的农产品价格计算、农民承包集体土地使用期与国有土地出让使用期限的差异等因素，农民获得的征地补偿费和安置补助费实际上已严重背离被征用土地的市场价值。按照国家有关规定，征地补偿费和安置补助费，有的可以直接支付给被征地农民，有的则需要由市、县政府国土资源部门先支付给集体经济组织，再由集体经济组织支付给被征地农民。由于农民
不可能全面掌握补偿和安置信息，加之缺乏财政监督和管理，因此，在层层拨付征地补偿费和安置补助费的过程中，难免存在截留、挤占和挪用的情况。
（三）新开垦耕地实际无法达到“占补平衡”。目前，国家实行耕地占用与补偿平衡制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专项用于开垦新的耕地。但是，由于我国各地适于开垦耕地的荒地不多，且根据土地利用总体规划的要求，对于破坏生态环境开垦、围垦的土地，要有计划有步骤地退耕还林、还草、还湖、还湿。因此，在实际执行过程中，难以做到耕地“占多少，垦多少”。在经济发展过程中，耕地减少是一种必然趋势。
（四）土地管理事权与财权相脱节。一是从各级政府管理权限来看，目前用地审批权限及管理政策集中在中央和省两级政府；征地工作以及土地前期开发工作由市、县政府负责；国有土地出让金收入则大部分留归市、县政府，专项用于城市基础设施建设、土地开发；新增建设用地土地有偿使用费30％上缴中央财政，70％留给有关地方人民政府，专项用于耕地开发。由于中央与地方政府事权与财权不相对称，市、县级政府容易产生“卖地”的冲动，省级政府缺乏加强土地管理的积极性，中央政府无法客观准确掌握具体用地情况，各级政府在土地管理方面难以真正形成合力。二是从部门管理权限来看，国有土地出让的审批管理由国土资源部门负责，资金管理由财政部门负责，由于两个部门协调配合机制尚难形成，各级财政部门不能及时、准确掌握国有土地出让的情况，对国有土地出让后取得的收入无法进行适时监督管理。同时，由于国有土地出让金收入和新增建设用地土地有偿使用费实行专款专用，各级政府缺乏调控的余地，无法实行统筹安排，在一定程度上也影响了地方财政部门加强征收管理的积极性，市、县财政部门对于国有土地出让金收入的监督管理也只能流于形式。
三、加强土地管理的政策建议
（一）调整国有土地出让金征收管理政策，遏制地方政府片面追求土地收益的短期行为。我们认为，加强土地管理，应尽可能使现行政策与土地利用的内在规律性相吻合，使国家发展战略与土地供求现实相结合。初步考虑，一种方案是，将现行国有土地出让金一次性收取，改为按照土地使用年限分年度收取。另一种方案是，保持现行国有土地出让金一次性收取方式不变，按照国有土地出让金收入的一定比例建立国有土地收益基金，规定国有土地收益基金不得作为政府当期收入安排使用，只能预留作为今后若干年政府收入分年度安排使用，避免地方政府“寅吃卯粮”。同时，调整国有土地出让金收入分配政策，将现行国有土地出让金纯收益主要留给市、县安排使用，改为省、市、县共享，保证省级集中一定数量的土地出让金，统筹安排使用。这样，既体现了土地资源的国家所有，又调整了国有土地财权、事权的管理格局，有利于调动各级地方政府管理土地的积极性。上述两个方案共同的好处是，可以减少地方政府出让国有土地的即期收益，遏制地方政府片面追求土地收益的短期行为。但也各有利弊：第一个方案，有利于减轻用地单位经济负担，适当降低投资成本，但存在一定财政风险。房地产开发企业一旦破产、转行或者采取其他方式恶意逃废，剩余年度的土地出让金将无法收回。第二个方案，可以减少财政风险，确保土地出让金应收尽收，但需要省级以下政府的支持和配合。综合比较上述两个方案，我们倾向于采取第二个方案。
（二）允许农民将承包集体土地作价入股参与土地开发项目，保障失地农民的生产和生活权益。一是修订《土地管理法》，允许农民将承包集体土地作价入股参与土地开发项目，通过分红、分利等形式获取失地后的长期收益。二是根据土地增值收益状况，适当提高支付被征地农民的土地补偿费标准和安置补助费标准；在土地出让金中划出一定比例的资金，用于保障失地农民的基本生活，确保社会稳定。三是加强对支付农民征地补偿费和安置补助费的财政监督管理，由财政部门通过发放银行卡方式，直接将补偿费和补助费支付给农民，从制度上防止截留、挤占、挪用现象的发生，并建立相应的公示制度。四是国家征用集体土地，必须征得农民的同意，并经农民签字认可，集体经济组织不得替代农民流转农民承包的集体土地。五是尽快制定和出台农村土地承包法的实施细则，规范土地使用权流转的补偿标准、收益分配、土地流转管理、土地纠纷等问题，保护农民土地承包权益，确保农村土地流转的规范有序，促进土地规模经营，加快农村劳动力转移步伐。
（三）落实征收土地闲置费政策，打击囤积和炒作土地行为。按照《土地管理法》的有关规定，对于已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。目前，这项政策在大多数地方未得到贯彻落实，使得房地产开发企业囤积土地行为愈演愈烈。如果各地能够贯彻落实这项政策，将有利于打击囤积土地行为，加大房地产开发企业囤积土地的成本，缩小囤积土地的利润空间，促使房地产开发企业加快开发现有存量用地，减轻政府供应土地的压力，抑制房地产价格。因此，有必要制定相关文件，要求各地不折不扣地贯彻落实这项政策。
第9篇：土地收支管理范文
一、依法组织收入，确保各项收费应收尽收各地在“依法行政，依法理财”的前提下，严格执行国土资源管理部门的各项收费政策，坚持收费公示，“阳光收费”，自觉接受社会和群众的监督。在确保“应征不漏，应免不收”的同时，兼顾好政府、企业、农民等各方面的利益关系，照顾弱势群体。通过大家的共同努力，今年全市共代各级政府征收土地出让金32.63亿元,其中：市本级8.43亿元（招拍挂7.37亿元），契税2.26亿元、耕地占用税3710万元。这些资金的征收和使用，加大了对土地资源特别是耕地的保护力度，为实现全市耕地总量动态平衡提供了保障，有力地支持了全市的经济建设，同时也为国土资源事业的健康发展提供了资金保障。
二、认真开展全市新增建设用地有偿使用费征收使用情况检查，检查措施有力效果明显年初，省厅《关于开展新增建设用地土地有偿使用费征收管理情况专项检查的通知》下发后，我处认真贯彻中央和省通知精神，加强与财政、监察、审计等部门的协调沟通，及时将检查要求向各县(市、区)作了布置和传达，立即成立了检查机构，对报表的填制，检查要求、填列口径等进行了全市集中培训。对照省厅要求，对1999年以来到2005年6月新增建设用地审批台帐和土地有偿使用费征收使用情况全部统计核实到位，所有数据真实具体。同时，对近年来我市新增建设用地情况，土地有偿使用费应征情况、已征情况、分级入库情况及使用情况都进行了检查，圆满完成了自查工作。
三、认真开展管理创新活动，切实加强对直属事业单位及基层国土资源所的财务管理和监督为认真贯彻落实省厅《关于开展管理创新年活动的实施意见》，科学开展管理创新活动，我处围绕2010年度财务工作目标，制定了关于加强对基层国土资源所的预算管理及预算执行情况的监督的创新课题，并认真组织实施。
一是加强基层国土资源所的预算管理。今年全市各国土资源所均根据实际情况，认真编制了财务预算，各市（分）局财务科严把收支关，做到有预算不超支、无预算不开支，认真审核，保证国土资源所合理、节约、有效地安排使用资金。在预算安排上，坚持量入为出，量力而行。在确保人员工资、日常公用经费的正常开支基础上，保证重点支出，压缩一切消费性支出，尤其是严格控制招待费支出，真正使有限的资金用在土地管理事业的刀刃上，从而全面提高了资金的使用效率，确保了国土资源所的正常运转。
二是加强内部审计工作。今年我处重点加大对分局及基层国土资源所的审计力度。五月份，在全系统组织开展了财务互查，以促进全市财务管理工作日趋规范。上半年，按照市局党委的要求，结合高港、开发区两个分局局长离任审计，对分局及其国土资源所的财务进行了全面审计。
三是进一步完善分局及国土资源所财务管理制度。为进一步加强对直属分局及其国土资源所的管理，严肃财政纪律，加强会计监督，有效杜绝分局及基层国土资源所违规、违纪事件的发生，市局于2010年四月制定下发了《关于加强对直属分局及国土资源所财务管理的规定》，从收费管理、票据管理、预算管理、支出管理、固定资产管理以及财务监督等各方面都做出了具体要求。
四、认真执行部门预算，科学编制来年预算，进一步加大部门预算的制约力度
我处按照财政部门预算、国库集中支付、政府采购和收支两条线的要求，严格执行当年部门预算，加强分析和预测，把握好本部门工作特点，按月报送用款计划，有理有据安排好各项业务工作经费，截至11月未，通过财政直接支付经费支出370元，占总支出的9，既达到了财政规定的比例，又保证了业务费的正常开支。
今年我市“政府收支分类”进行了重大变革，这次改革是继部门预算、收支两条线，国库集中收付制度等改革之后，财政部门推出的又一项影响最为深刻、涉及范围最为广泛的改革工作。为此，我处按照市财政的具体部署，逐月按时完成新旧科目的数据转换，保证了新的科目体系与预算管理方式的衔接。
2010年按照“增收节支、收支平衡、统筹兼顾、保证重点”的原则，我处认真完成了来年部门预算编报工作，对各项支出的预算能做到准确、实事求是。积极向财政部门争取专项经费，部门专项工作经费得到落实，为全面履行国土资源管理职能提供了经费保障，2010年，共向财政争取专项经费5397.元，其中：办公大楼基建经费300元，信息网络购建费20元，基础测绘和城乡一体化建设经费50元。
五、积极筹措资金，促进城市土地经营
城市土地经营工作是国土资源管理工作的重点。为此，我处加强部门协调，主动配合相关部门做好城市土地经营工作，积极筹措城市土地经营资金。全年围绕市政府确定的重点工程项目，共向金融部门融资3.89亿元，归还银行贷款3.48亿元。其中，支付坡字街核心区地块拆迁费用239元，府南三号地块拆迁费用100元，为城司融通资金500元，确保及时提供土地收购、储备资金，促进了城市土地经营工作健康有序地开展，支持了泰州经济建设。
六、进一步加强调查研究，适应财政预算管理改革的需要
为进一步加强征（拨、使）用土地管理费的征收与管理，适应财政预算管理改革，根据省厅要求，今年6月，我处对全市征（拨、使）用土地管理费的使用情况进行了认真的调研，通过对全市2003年至2005年国土部门预算收入、支出和执行情况的了解，发现了在管理费征收使用管理中存在着省返还管理费与部门预算编制时间不一致等问题，并就如何进一步加强征（拨、使）用土地管理费管理，形成调研报告，提出了合理化建议。:
七、2011年工作思路：
1、严格执行收费政策，确保各项收费应收尽收
一是严格依法征收规费，切实保证“应征不漏，应免不征”；二是严格费用征收范围，不得擅自减征和缓征；三是的各项资金、财政性资金都按规定足额上缴，杜绝截留、挪用现象。
2、严格财务管理，强化制约意识
严格“管钱”、有效花钱，切实增强政治意识、大局意识、忧患意识、节俭意识。一是认真编制和执行部门预算；二是严格按照资金的性质和用途对各类资金分类核算，并及时上缴下拨；三是加强专项资金的使用管理，确保专款专用，杜绝截留、挪用和挤占专项资金的行为；四是加强内部审计工作。重点加强对区属国土资源所的财务监管工作，切实规范国土资源所的财务收支行为。
3、加强土地复垦专项资金管理，提高资金使用效益
为加强耕地开垦费占补平衡补充耕地项目资金管理，提高耕地开垦费资金使用效益，根据江苏省财政厅、国土资源厅《江苏省耕地开垦费占补平衡补充耕地项目资金管理办法》，会同市财政局制定泰州市耕地开垦地方自行“占补平衡”项目资金管理办法。
4、积极做好城市土地资产经营工作
加强部门协调，确保及时提供土地收购、储备资金，同时努力做好土地出让金的征收工作，支持泰州市经济建设。
