房地产市场过冷背后的经济学探思

摘要：房地产经纪是我国社会经济体系的重要构成部分，明晰当下房地产市场“过冷”现象，明晰市场对调控政策的反应逻辑，是保证社会经济可持续发展，保证政策合理性的前提条件。

关键词：房地产市场；市场经济；过冷效应；经济学分析

就当前我国各地房地产市场的发展情况而言，房地产市场“过冷”的发展现象和我国不断推进的城市化建设出现了显著的外在矛盾。同时伴随着地区经济的持续发展以及各地的城镇化建设战略布局，引导大量的农业人口快速转移到城镇中居住，从外部逻辑上来看，这种趋势应该促使房地产行业进入可持续发展的轨道，但是房地产市场的实际发展情况却并非如此，“过冷”现象在如今越发突出，该种违反市场发展逻辑、经济发展逻辑的“异态”必须详尽剖析，如此才能够为房地产市场的进一步发展提供可靠借鉴。

一、我国房地产市场现状

事实证明，我国房地产市场发展目前已经陷入怪圈，在2016年后，国内各地房价持续上涨，而采取了多种措施仍旧无法实现有效控制，后续的政策也印证了该趋势，房地产市场“调控、上涨”两种现象相继出现，尤其是新一线城市和二线城市，房价上涨和当地经济发展出现了相对显著的矛盾。非理性泡沫的发展阶段已经是不争的事实，这种现象也直接影响了人们的消费行为，“过冷”成为了一种相对普遍的现象[1]。2018年、2019年除了在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。短期需求侧调控（抑制非理性需求）和中长期供给侧改革（保证有效供给）共同发力。同时，我国经济发展面对着投资、消费、物价、贸易竞争等多个层面的压力，为解决当前居民的客观需求和市场经济发展出现的矛盾，短期内政府部门必然还会持续采取调控措施，就房地产的市场发展控制方式而言，我国房地产市场呈现出“一条腿靠市场、一条腿靠政府”的发展状态。因此，当前“过冷”的情况，一方面是房价的非理性上涨，房地产购买意愿非理性提升所导致的；另一方面是普通家庭在过去的18年，似乎都相信了房价永远上涨的客观事实，尤其是在2016-2018年间，有相当一部分普通家庭都遭受了创伤，加之互联网金融泡沫影响，有相当一部分普通家庭的购买力被削弱[2]。在未来可预见的一段时间内，供给层面推货意愿的提升是一二线城市销售改善的重要动力，尤其在春节后，随着房企推货意愿的提升，叠加部分城市政策的边际改善，同时随着越来越多核心城市逐步进入存量开发阶段，这些城市二手房市场也越来越具备代表性，2019以来的一线城市、二线城市、三线城市的二手房市场也和新房市场一样迎来修复。2019年16城二手房成交面积同比增速从1月的下跌4.59%回升至4月的增长25.03%，总体形势仍旧较为复杂。

二、房地产市场“过冷”背后的经济学思考

（一）基于商品需求弹性的分析

根据国家统计局的《2018年居民收入和消费支出情况》显示，2018年，全国居民人均可支配收入28228元，比上年名义增长8.7%，扣除价格因素，实际增长6.5%。其中，城镇居民人均可支配收入中位数36413元，增长7.6%，是平均数的92.8%；农村居民人均可支配收入中位数13066元，增长9.2%，而全国平均房价则保持在8673元左右[3]。根据经济学的基本原理分析，商品价格的变动对于商品需求的影响是极为敏感的，就当前的价格和人均可支配收入而言，商品房价格调整存在较为突出的弹性空间，但是就当前的房地产开发商营销趋势而言，少有房地产开发商愿意通过降低价格来提升销量，且仍旧有一部分投机居民坚信“房价持续上涨”的事实，认为当下购房仍旧不失为一个良好的选择。

（二）基于商品价格预期的分析

1998年住房体制改革，宣布我国房地产行业进入到了快速发展阶段，在1998年后的十数年间，房地产处于“黄金时代”，这个时间段房地产企业的盈利模式建立在土地的持续快速升值上，长期宽松的信贷环境，房企资金成本比较低，房企财务杠杆比较高[4]。就当前的信贷条件以及政策条件上来看，房地产行业的“黄金时代”已经成为了过去式，但大部分消费者对于“房价”的预期仍旧处于“持续上涨”的状态，这就强化了房地产行业仍旧处于“黄金时代”的概念定格。但是一系列抑制房价的政策出台，以及社会经济进入“新常态”发展阶段，让各行各业均受到了一定的影响，所以在二线城市、三线城市，消费者的购房意愿持续降低，而目前大多数成交案例都不为消费者的住房刚性需求或者改善性需求。

（三）基于商品政策预期的分析

《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行，其中规定不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时需要征收契税，而“契税”对于大多数普通消费者而言，是一个影响购房的重要因素，在经济发展速度放缓的背景下，有相当一部分家庭为了减少购房成本，采用“技术性离婚”的方式来规避契税或者规避限制购买政策。所以即便是近几年各地逐步推行改善型购房政策、刚性购房政策，也无法彻底消除“契税”对于普通消费者的疑虑，这种因素也在一定程度上影响了房地产市场的发展。

三、针对房地产市场"过冷"的政策建议

（一）鼓励适度降价

商品价格和消费者消费意愿的相互关系这里就不多做赘述，尽管目前多数政策都已经开始引导房地产开发商降价销售，但是政策的落实仍旧存在一定的阻碍，具体问题表现为以下几个方面：一是地方政府担心房价下降后会导致低价下跌，从而导致地方的财政收入受到影响；二是开发商受制于此前的营销方式，担忧此前购房消费者会不满降价行为。针对这两个方面，当前房价的下降并非是单方面下降，而是要首先控制住房价上涨的趋势，同时根据地区最近数月成交量以及人均可支配收入，通过适当的降价来刺激群众的消费行为，如此便能够有效规避降价导致的多种风险。另外，各地政府应该考虑到地区房产的库存，适当在“契税”方面给予优惠，以刺激消费行为。

（二）引导商品预期

经过十数年的发展，房价的变动在广大民众观念中已经形成了一个持续上涨的趋势，而2016-2018年房价的急剧上涨，导致消费者对于房价的变动产生了异化印象，但是在政策的调控下，房价的变动必然会回归于理性，综合考虑社会经济的发展以及我国城镇化的发展，房价或还会持续上涨，但是上涨必然会处于一个良性的发展过程，且即便是降价也不会在短期内实现。地方政府应该积极宣传这一客观发展趋势，让消费者对于房价的变动有一个合理的预期，从而消除房价上涨对于普通家庭带来的创伤，让其将购房行为关注点转移到对房产的刚性需求以及改善性需求方面来。

（三）规范寻租成本

寻租成本的产生本身是一种有违市场竞争机制的现象，“去库存”的现象在未来可预见的一段时间内不可改变，这就要求政府部门应该发挥房地产市场导向作用，进一步规范土地出让制度，引导房地产开发商合理的计算初始成本，消除房价控制的疑虑。

四、结束语

综上所述，当下我国房地产市场“过冷”现象是不符合我国城镇化建设发展进程的，同时该现象是由商品价格预期、房价恶性增长等现象所导致的，现如今不可再完全依赖于市场自身的调控，政府部门应该根据经济发展规律来找到规范房价、促使刚性消费及改善性消费的实际政策，以引导房地产行业的可持续发展。

参考文献：

[1]李一洲.应用经济学视角下的广州房地产价格变迁[J].知识经济,2019(14):88-89.

[2]刘思源.浅析政府征收房地产消费税对国内房地产市场的影响[J].中小企业管理与科技,2019(25):63-64.

[3]刘心怡.基于公共经济学原理看杭州近年房地产政策变化[J].消费导刊,2019(11):100-101.

[4]张云.房地产高估行为的经济学分析及解决对策[J].企业科技与发展,2019(3):281-282.

作者:刘慧 单位:江西环境工程职业学院商学院