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房地产公司税务风险成因及应对策略

摘要:在经济、科技、金融等领域飞速发展的今天,公民人身权利不断高涨的同时依法治国成了时代的背景,依法治税日益成为大家关注的焦点。本文作者在亲历“营改增”“国地税合并”“金税三期”等大事件之后,结合房地产行业的特点及发展历史,围绕依法治税的大背景对房地产公司在税务风险工作中面临的问题进行分析,并提出具体的解决措施,相信在大家的共同努力下,这些问题会得到很好的解决。

关键词:房地产公司;依法治税;税务风险;成因;策略

一、房地产公司税务风险的成因

(一)税务人员依法纳税意识不强调查表明,当下很多的房地产公司以及企业在税务风险防范的过程中表现的都不太尽如人意,经过深入挖掘后发现,这种依法纳税意识的缺失与时代经济背景息息相关,在分税制的背景下房地产企业大多归地方税务局管辖同时地方税务局又由地方财政局领导,而众所周知的是地方财政资金的一个重要来源就是土地出让金,因此在分税制下房地产企业、地方税务局、地方财政局三方之间存在千丝万缕的关系,长此以往导致了很多房地产公司的税务人员放松了依法纳税的意识,凡事打商量的思想根深蒂固。自2016年“营改增”后房地产税务人员纳税意识的僵化是导致公司税务风险的一个重要成因,考虑到房地产行业的特殊性质(体量大、周期长、税种多),这一问题必须解决。

(二)开发主体架构及内部管理机制不合理房地产企业作为开发主体的存在往往面临着“身份”问题的选择,这里所说的身份问题指的是是否具有独立的“法人资格”。在实践中房地产开发主体的身份通常有“项目部”“分公司”“子公司”三种形态,前两种并不具有独立的法人资格同样也不独立产生纳税义务。由于房地产企业涉及的税种大大小小超过12个且税收金额较大,政府在招商引资过程中为了将税源留在当地,通常会要求企业成立具有独立“法人资格”的子公司作为开发主体进行项目开发。在设立开发主体过程中通常注册资本只满足最低的要求约5000万元,然而注册资本相对于开发投入来说占比很低。房地产企业后续开发持续资金投入的来源方式多样,包括股东投入、抵押借款、关联公司投入甚至社会集资等,在未考虑资金来源的情况下开发主体不合理的架构设计与税收独立性的碰撞,会带来各种形式的税收风险,因此多样化的资金来源是税收风险的另外一个重要成因。

(三)管理团队税收素质有待提高管理团队以及人员的税收素质有待加强是当下很多房地产公司面临的一大难题,根据调查数据和结果表明,有八成的房地产公司的管理人员是业务型领导重销售、重工程质量、重政企关系,但在面对税务风险时除了临时抱佛脚的跑关系找人脉,对税务风险预警的处理不仅没有较快的反应能力,而且在税收风险出现时,没有对该风险的成因进行刨根问底的分析,只是简单的要求税务人员进行整改控制,忽略了“业务实质导致税收风险”的核心,由此可见,管理团队的税收风险意识是亟待加强的。在加强税收风险防范意识的同时也要注重调整业务模式和流程的优化,在税收风险可控的前提下确保公司实际业务问题的解决,在这一思维逻辑的指引下企业主动地去积累解决业务问题过程中所形成的经验,这终将形成企业独有的竞争优势和成本优势,房地产企业的管理团队应牢记“税收风险终将转化为企业的管理成本”。[1]

(四)外部环境不稳定影响房地产公司税务管理的除了内在原因外,还包含很多的外在因素,例如前几年拖欠农民工工资的事件屡见报端,政府为解决该社会矛盾会要求房地产企业在开工前缴纳足够的农民工保证金同时开立三方监管的农民工工资共管户以保障农民工的权益;为了杜绝房地产开发企业挪用资金导致烂尾楼盘的出现,近年来政府出台了一系列政策用于规制预售资金的用途及预储金专户的管理规定;2020年8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,会议上,明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,被称为“三道红线”,据悉该政策将于2021年1月1日起全行业全面推行。外部影响因素是多种多样的,但最终无一例外均指向房地产企业的“资金链”,同时外部的市场融资渠道单一、股东自有资金投入少,都会加剧前述税收风险;另有一部分房地产开发企业在取得低于市场价格的土地的同时会应政府要求搭配建设学校、医院等配套设施,该模式受制于政府红头文件以及市场税收政策不完善的束缚与限制,无论是哪一方面,都的的确确地影响了公司税务工作的正常开展和预测。

(五)企业间的竞争压力大为什么一定要提一下“销售方案”的制定呢?随着货币资金政策的收紧,房地产公司的资金压力越来越大,一个好的“销售方案”可以让企业如鱼得水,或者更多的资源。但企业销售部门在制定销售方案时的逻辑大多是基于量和价的因素去考虑(即EBIT=(P-Vc)×Q-F),在这一过程中会忽略税收上的“独立性交易原则”,这一原则是房地产企业税收风险的重灾区。可以对比下面两个营销方案“方案一:买千万别墅送百万特斯拉”和“方案二:买千万别墅享9折优惠,省出百万特斯拉”,按销售部门的算法两个方案对公司的利润贡献应该是没有差别的,但是导入“税收独立性交易原则”后方案一的利润贡献将远远低于方案二。一个好的“销售方案”是提高房地产企业自身竞争力是最直接且有效的策略,显然导入“税收独立性交易原则后”这并不是一件容易的事情,但是要想有效的规避税务风险,提高企业销售方案的利润贡献率和实际盈利,房地产公司就要迎难而上。

二、房地产公司应对税务风险的具体策略

(一)提高企业整体的风险防范意识房地产公司要想有效地规避税务风险,首先要做的就是提高大家的风险防范意识,需要特别注意的是,在开展会议时不能只面向财务部门,房地产公司的其他部门也应当受到公司思想文化和经营观念的熏陶。因为过度依赖财务部门,而忽略了对其他部门管理和规划而导致财务风险出现的案例比比皆是,早在2018年一家房地产公司,在税务申报和收纳的关键时期,对人员进行了大的调动,为了弥补财务部门人员不足的问题,管理阶层从其他部门选取了补位人员,但是被调入的员工因为专业知识不对口,对风险的错误预判,导致整体的税收工作出现了混乱,严重影响了公司财务工作的顺利开展,这就是最直接的“教训”和“警告”,要想整个公司具备较强的税务风险抵御能力,单凭财务部门以及几位财务职员是远远不够的。除了举办宣讲会外,房地产公司还可以经营公司专属的公众号,定期的发布一些税务风险防范的意识,一方面是互联网的普及以及互联网技术的快速发展便于大家随时随地看到推送文章,打破时间、空间的限制;另一方面是这种定期或非定期的推送既不会给大家带来太多的压力和负担,又能在无形中提高大家对风险防范的重视程度。[2]

(二)加强人员的培训和监督人才作为企业发展的核心,必须要充分发挥自身的优势和作用。当下很多房地产公司在经营和管理上出现了问题,源头多出在了人才的专业能力以及综合素养缺乏上。调查表明,在对众多房地产公司以及企业进行考察时发现了一下几个问题,大家对“营改增”后的涉税问题不太了解,并且还会出现成本不实、费用归集等问题,这些风险出现的根本在于公司内部的税务人员对标准的不熟悉和不掌握。

(三)掌握相关税收政策及走向当内部人员的风险防范意识提高并且机制构建完善时,房地产公司就要对外部的环境进行一个全面的SWOT分析,以精准掌握市场动态以及相关的税收政策。掌握税收政策以及市场走向是非常有必要的,为了更好地展开后期的税务风险和抵御工作,公司内部管理人员可以从以下几个方面入手:首先要做的就是明晰市场的实际情况,因为市场经济和结构是时时在变换的,单凭过往的资料和信息是不够的,所以,房地产公司的市场调查部门要担起重任,加强对外部环境的了解和分析,在掌握了充足的数据后,与财务部门展开工作的对接,确保大家协同配合、共同进步。在经济快速发展、科技水平日新月异的今天,互联网以及电子信息技术可以为企业内部员工了解和分析税收政策、市场走向提供很多的便利,这是一个全新的大数据时代,借助实时更新的数据和信息进行精准的分析,可以节约很多的时间,便于相关工作人员对项目设计以及税收方案进行优化和完善。最后,大家要一同学习法律知识,不断提高对自己的要求,避免一切违法违规或者“打擦边球”的行为。

(四)优化企业内部的机制构建企业内部的优化和防范体系的构建需要从以下几类着手:首先是“营改增”后的涉税问题,具体包括拆迁户住房或者资金的返还,以及土地价款范围的规定和新老项目的界定等问题;其次,也是第二类,是收入确认问题,这类问题的风险常出现在是否延迟收入以及金额正确与否的情境上,如何正确地识别纳税义务发生时间也是一个重要的课题;第三类是成本问题,需要加强开发成本的合理化构建以及合规票据的管理,合理的开发成本规划将会给房地产公司的土地增值税带来意外的惊喜,但这都是建立在企业有一个可以涵盖项目开发全过程的内部控制体系;最后,是确保物业按合同准时交付的同时结账收入以及成本,妥善处理企业所得税的预交环节及清算环节的衔接。无论是哪一类,都要加强机制的构建,降低风险出现的概率。[3]

三、结语

综上所述,虽然当下房地产公司在财务税收方面还存在着较多的隐患和风险,但是总的来说,产品、业务以及服务都呈现出了较好的走向,并且发展前景良好,需要着重加强的是大家的依法纳税及合规纳税的意识,因为这将直接关系到房地产企业的利润和持续经营能力。

参考文献

[1]杨艳.房地产企业税务风险管理及解决对策[J].商情,2020(16).

[2]蒋娟.房地产企业税务筹划风险浅析与对策研究[J].知识经济,2018(18).

[3]刘东亮.房地产企业纳税风险及对策探析[J].中国民商,2019(8).

作者:黄伟 单位:山东宝安房地产开发有限公司

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