房地产企业土地增值税清算思考分析

摘要：为了遏制飞速上涨的房价，减轻百姓负担，我国针对房地产企业出台了诸多调控措施，税收在其中的应用较多，且效果比较显著，土地增值税则是税收措施中比较重要的税种。随着经济形势的变化，国家对土地增值税的征缴方式也在逐渐变化，清算制就是现行模式，清算工作的科学与否关乎房地产企业税务工作的优劣，更是会在一定程度上影响企业整体发展，因而需要对其进行深入研究。本文先是简单介绍了房地产企业进行土地增值税清算的具体流程，然后分析了清算难点，最后提出了克服难点、提高清算效果的有效措施。

关键词：房地产企业；土地增值税；清算

房地产行业在调控经济市场、促进社会发展方面发挥着重要作用，是我国宏观调控的重要切入点。政府出台了许多适用于房地产企业的优惠措施，以便通过政策扶持实现其平稳发展。同时，针对房地产企业所需履行的义务，政府也根据社会经济形势的变化、发展的需要等进行了优化调整，其中较为有代表性的就是土地增值税，其征缴方式从缓征、预征逐渐转变为清算制。土地增值税征缴方式的改变必然会对房地产企业的税收管理乃至整体管理产生重大影响。这是因为，虽然房地产企业所需缴纳的税种较多，但土地增值税在其中占有十分大的比例；而且，土地增值税清算工作不仅是税务工作，而是涉及企业的方方面面，从管理机制建设到业务开展再到人员管理，都会对清算效果产生影响。因此，需要对房地产企业土地增值税的清算工作进行深入研究，以便更好开展此项工作。

一、土地增值税清算流程

根据当前政策规定，房地产企业土地增值税的清算大致可以分为四个环节。一是所需资料的收集整理，具体来说，与企业信息相关的营业执照、征信查询报告等，与工程项目有关的票据、合同等，与收入和成本核算有关的开发成本凭证、核减事项凭证等，这些均需要完整收集以备用。二是纳税金额和征收方式的确定，具体来说，以有关政策规定为依据，根据收集整理的成本费用资料，确定可以进行费用扣除的项目后计算扣除金额，并核算出最终的纳税金额；征收方式的确定也十分关键，国家政策规定了两种征收方式，根据政策对每种征收方式适用情况的规定，比对工程项目实际情况，选择最适合的方法。三是土地增值税的审核签证，即税务机构按照政策规定鉴证清算工作，并出具鉴证报告。四是土地增值税的申请清算，在税务机构下发相应书面通知后即可进行清算。

二、土地增值税清算难点

（一）成本支出的明确土地增值税的清算是以工程项目的增值额为税基，而增值额的确定需要明确项目成本和收入，因此成本支出的明确就是土地增值税清算的重点，也是难点。具体来说，房地产企业的工程项目一般规模庞大，从设计建设到投入使用和销售所耗费的时间也比较久，各个环节所产生的成本支出较为繁杂。对于这种名目众多的成本支出，要想准确核算每一笔费用本就存在较大难度，再加之房地产企业在进行成本核算时，还存在预计成本的扣除问题，更是增大了成本支出的明确难度。比如，在工程项目达到清算条件时，房地产企业或是存在一部分建筑安装工程费尚未完成审计工作的情况，或是审计虽已完成，但是并未完成决算，成本发票自然也未开具。针对这种情况，虽然可以按照有关政策进行成本预提，但是预提数额与实际数额必然会存在一定差距，而所差数额一旦过大，会对企业后续的发展经营产生不利影响。

（二）收入确认的及时真实收入是房地产企业土地增值税税基的另一影响因素，其数据的获取必须及时真实，得出的清算结果才准确。但房地产企业工程项目的特殊性导致其在收入确认方面存在较大困难，具体来说，核算土地增值税时所说的收入并非仅指直接销售所得的收入，还包括视同销售收入。只有将二者全部纳入核算范围，才能保证所得纳税金额的准确性。但在实际情况中，由于种种原因，收入确认的准确性和及时性并不高。比如，视同销售收入的确认需要企业自主进行申报，既是自主申报那也就存在有些企业主动性不强，对于需要申报视同销售收入的项目产品不予申报；有些企业有目的的延迟销售发票的开具，甚至有些企业直接以房款抵销拆迁款等，这都导致清算时所用的收入数据不准确，进而造成税基不准，由此得出的清算结果自然也是存在误差的。

（三）政策法规的明确房地产企业进行土地增值税清算是以国家出台的相关法律政策为依据的，因而政策的完善性与清算工作的有效性密切相关。尤其是房地产企业的土地增值税清算涉及工程项目的方方面面，若是政策法规做出了足够详细的规定，那么清算工作的各个环节都是有法可依；若是清算人员对相关条款的理解足够透彻准确，那么清算工作就会较为顺利。但在实际情况中，有关政策法规对于土地增值税清算的规定并不明晰，或是在相关条款的理解上存在较大难度，或是法律条款的适用范围不够明确等，这都给土地增值税清算工作带来众多困难。比如，对于核算土地增值税时所要用到的收入和成本，有关政策给出的规定颇为复杂，而这种复杂规定大大增加了清算人员的理解难度，一旦在清算过程中遇到政策规定较为模糊的情况，就极易出现清算适用条款选择错误的情况，进而增加清算难度，甚至是造成清算错误。

（四）清算风险的控制风险存在于房地产企业运营的各个环节，企业一旦出现较大风险，且未能及时有效控制，就会对其整体发展产生不利影响。这是因为，企业各个环节都是相互联系的，其稳定发展更是建立在所有环节衔接得当、有序控制的基础上的，若是其中某一环节出现问题，企业前后发展必然会出现或长时间或短时间的错位，进而使其运营出现或大或小的问题。而土地增值税清算作为房地产企业的重要税务工作，因涉及范围较广，是风险的多发地，对于清算风险的控制则是清算工作的又一难点。比如，对于土地增值税清算相关政策的理解偏差、不到位，收集的清算所需资料不完善，清算人员能力不足等均容易引发风险。另外，企业风险防控体系的不完备更是加大了清算风险控制的难度。有些企业缺乏风险预警机制，仅是在风险发生后才进行控制，而这必然会存在一定时间上的滞后，导致风险带来的一系列不利影响已经出现，企业所有的工作都只是在尽力缩小影响范围和影响程度。

三、强化土地增值税清算的措施

（一）合理确认清算时点房地产企业的土地增值税清算工作既要符合国家政策规定，又要保障企业效益，即需要在法律允许的范围内进行合理的税收筹划，以便最大可能的提升其经济效益。若是过早进行土地增值税清算，容易影响企业现金流的大小和稳定，不利于其他业务的开展；若是过晚开展清算工作，又容易因延期纳税而缴纳滞纳金等，不仅会增加企业的税务负担，更是会在一定程度上影响企业声誉，不利于长远发展。因此，需要合理确认清算时点。一方面，企业需要提高清算主动性，在达到清算条件时及时申请，这样不仅能够为企业进行土地增值税清算预留足够的时间，确保所用清算方式的稳妥和清算数据的准确，避免因时间紧迫而出现许多不必要的问题。若是企业在完成一项工程后没有其他项目，以后也不再计划开展项目开发，那么可以选择在本项目销售比例大于等于85%时开展清算工作，这样就能确保企业注销前现金流的充足稳定。

（二）科学把控清算政策对于房地产企业土地增值税的清算，国家虽然出台了诸多管控政策，增加了清算难度，但同时也下发了许多优惠政策，给予了企业较大扶持。若是能够充分利用扶持政策，企业就能在法律规定的范围内有效增加自身的经济收益，降低税务带来的负担；否则，对于房地产企业这种税种繁多、税额庞大的企业来说，税务支出将会大大增加企业成本。因此，房地产企业强化清算工作的前提就是科学把控清算政策。一是尽可能增加可扣除项目金额和免税项目，具体来说，税务机关要求费用抵扣必须有增值税专用发票作依据，所以企业在选择原材料供应商等合作伙伴时，需要选用能够开具发票的商家，以便后期清算工作的开展；对于拆迁补偿款、安置费等费用，则可以承包给能够开具发票的其他公司，以便房地产企业获取所需发票。对于免征项目，国家也有明文规定，企业需要仔细核查，对符合条件的项目及时申请免征。二是合理运用累进税率临界点，具体来说，房地产企业所需缴纳的土地增值税是分为不同等级的，每个等级的税率不同，从30%到60%不等，因此可以科学利用临界点降低自身税负。

（三）加强风险控制房地产企业的土地增值税清算具有强制性，是其必须要履行的义务。而清算工作由于涉及范围广、政策规定复杂等原因，导致存在许多风险触发点。面对必须要推进的清算工作，企业所能做的就是加强风险控制，尽可能将所有风险消除。首先，可以制定土地增值税清算制度，通过将清算工作制度化，一方面可以提高企业所有工作人员对清算工作的重视程度，在工作过程中自然会时刻谨记清算要点，避免出现不必要的失误；另一方面可以规划清算流程，避免因流程胡乱而引起的诸多失误。其次，需要建立完善的土地增值税清算风险监督机制，通过对各个清算流程进行分析，查找出可能出现问题、容易引发风险的环节，将其作为重点关注对象，并针对经常出现的问题制定相应的解决措施，同时将这些常见问题的发生环节告知清算人员及相关人员，增强其在工作过程中的警惕程度，力求通过前期预防杜绝常见问题的发生。最后，还可以建立风险责任人机制，即对于出现的风险必须要追究到直接责任人及最终责任人，根据风险等级、造成的损失程度等对责任人加以考核。

（四）加强对清算资料的核实要想确保房地产企业土地增值税清算工作取得良好效果，需要企业和税务机关的共同努力。对于税务机关来说，在进行资料审核时，需要对资料的真实性进行充分考证，坚决揪出不实材料，这样就能防止企业通过非法手段避税，保证了清算工作的严肃性。比如，要核查企业销售收入的真实性，因为销售收入包括直接销售收入和视同销售收入两种，因此核查时一方面需要检验直接销售收入的真实性，可以核对销售发票、合同等资料，另一方面需要通过其他资料或途径查验企业是否存在应申报而未申报的视同销售收入。对于企业提供的发票，还要核查其真实性，特别是企业支付工程款的发票要重点注意，这是因为有些企业为了谋取利益，会利用非法手段开具假发票。

四、结语

综上所述，房地产企业的土地增值税清算工作存在诸多难点，包括成本支出难以明确、收入确认难以确保及时真实、政策法规难以准确理解明、清算风险难以有效控制等。为了克服清算过程中存在的难点，提高清算有效性，需要房地产企业与税务机关的共同努力，可以采取的措施也有很多，其中较为有效的是合理确认清算时点、科学把控清算政策、加强风险控制以及加强对清算资料的核实。

参考文献

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作者：林益 单位：海南智慧中心建设发展有限公司